Research Update:
MKB Fastighets AB: Ratingutsikt
positiv efter minskande
refinansieringsrisker; Ratingen
bekräftad
Primary Credit Analyst:
Gabriel Forss, Stockholm (46) 8-440-5933; gabriel.forss@standardandpoors.com
Secondary Contact:
Andrea Croner, Stockholm (46) 8-440-5921; andrea.croner@standardandpoors.com
Table Of Contents
Översikt
Ratinghändelse
Ratingsammanfattning
Likviditet
Ratingutsikt
Related Criteria And Research
Ratinglista
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See
Terms of Use/Disclaimer on the last page.
APRIL 24, 2014 1
0333122U | Linx User
Research Update:
MKB Fastighets AB: Ratingutsikt positiv efter
minskande refinansieringsrisker; Ratingen
bekräftad
Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta
förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i
informationssyfte.
Översikt
• Allmännyttiga bostadsbolaget MKB Fastighets AB(MKB) blir alltmer
integrerade med Malmö stads internbank, vilket gör att externa
refinansieringsrisker flyttas från bolaget till dess ägare, Malmö stad.
• Vid utgången av 2014 förväntar vi oss att majoriteten av MKBs externa lån
kommer att ha ersatts med lån från Malmös internbank och vi bedömer
därmed att bolagets refinansieringsrisker kommer att fortsätta sjunka
under perioden 2014-2016.
• Vi reviderar vår ratingutsikt till positiv, samtidigt som vi bekräftar
våra kreditbetyg 'AA-/A-1+' och 'K-1' på MKB.
• Den positiva ratingutsikten speglar vår bedömning att en positiv
ratingförändring skulle kunna ske som ett resultat av att MKBs
finansiering blir alltmer integrerad i Malmö stads internbank tillsammans
med att bolaget fortsätter bedriva en ansvarsfull egen finansiell
riskhantering.
Ratinghändelse
Standard and Poor's Ratings Services reviderade den 16 april 2014
ratingutsikten på bostadsbolaget MKB Fastighets AB (MKB) till positiv från
stabil. Samtidigt bekräftade vi det långfristiga kreditbetyget 'AA-'och det
kortfristiga kreditbetyget'A-1+', samt det kortfristiga kreditbetyget'K-1'
enligt vår nordiska ratingskala.
Ratingsammanfattning
Den positiva ratingutsikten återspeglar vår uppfattning att MKBs ökande
integration i Malmö stads internbank leder till en överföring av
refinansieringsrisker från bostadsbolaget till staden. I kombination med en
ansvarsfull finansiell riskhantering hos MKB, med en bibehållen omfattande
likviditetsposition, bedömer vi att MKBs lånefinansiering kommer att knytas
närmare Malmös när övergången är slutförd. Vidare, bedömer vi Malmö stads
likviditetsposition som mycket stark, med omfattande avtalade
kreditfaciliteter i bank som täcker internbankens förfallande lån. I vårt
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
APRIL 24, 2014 2
0333122U | Linx User
Research Update: MKB Fastighets AB: Ratingutsikt positiv efter minskande refinansieringsrisker; Ratingen
bekräftad
positiva ratingscenario bedömer vi att integreringen av MKB i Malmös
internbank kommer att leda till ett starkare band mellan de båda parterna
gällande finansiell riskhantering. Vi bedömer också att MKB sannolikt kommer
att genomföra extern upplåning endast genom säkerställda REPO-lån, samt
behålla omfattande likviditet för att täcka finansieringsbehovet för kommande
investeringar.
MKBs rating återspeglar bolagets stand-alone kreditvärdighet (stand-alone
credit profile, SACP) vilken Standard and Poor's bedömer till 'a+' samt en
förväntad hög sannolikhet att MKBs ägare, Malmö stad (AAA/Stabil/A-1+), skulle
tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om bolaget skulle drabbas av
finansiella svårigheter.
Vår bedömning av MKBs SACP stöds av bolagets mycket starka affärsriskprofil,
vilken grundar sig på MKBs mycket starka efterfrågesituation, den höga
standarden på bolagets fastighetsportfölj samt dess ledande marknadsposition
på Malmö stads hyresrättsmarknad. Vidare, utgör MKBs starka finansiella profil
den andra hörnstenen av bedömningen av bolagets SACP. MKBs finansiella profil
karaktäriseras av en konservativ finansiell hantering och låg skuldsättning.
Bedömningen av MKBs SACP tar också hänsyn till bolagets investeringsprogram,
som i framtiden skulle kunna leda till en ökande skuldsättning. MKB har
tidigare haft en relativt kort förfallotid på sin låneportfölj och har på
grund av detta varit utsatt för refinansieringsrisker. Vi bedömer att
refinansieringsriskerna minskar då bolaget blir alltmer integrerat med Malmö
stads internbank.
Vi betraktar MKB som en "government-related entity" (GRE). I enlighet med våra
kriterier för GREs baseras vår uppfattning av en hög sannolikhet för ett
omedelbart och tillräckligt extraordinärt stöd från ägaren på vår bedömning av
MKBs:
• "Viktiga" roll för Malmö stad, där bolaget är en viktig bidragare till
stadens övergripande infrastruktur och samhällsnytta; och
• "Mycket starka" länk till staden, som är aktivt involverad i att utforma
bolagets strategiska inriktning och ämnar behålla sitt 100% ägande av MKB
åt minst över en medellång tidsperiod.
Vi bedömer att MKB har en mycket stark affärsriskprofil, på grund av
hyresrättsmarknadens mycket starka ekonomiska fundamenta, bolagets höga
standard på sin fastighetsportfölj och dess starka marknadsposition. MKB har
en ledande marknadsposition på Malmö stads hyresrättsmarknad som
karaktäriseras av en stark efterfrågan vilket leder till en minimal
vakansgrad. Vi bedömer att alternativkostnaden till ett boende i hyresrätt i
Malmö är hög, med priser på småhus på omkring 150% av det nationella
genomsnittet, vilket tillsammans med en stark befolkningsökning på omkring
1,5% per år, leder till en mycket stark efterfrågesituation på
hyresrättsmarknaden. På grund av den höga efterfrågan på hyresrätter, bedömer
vi MKB risker för marknadsstörningar som mycket små. I vårt huvudscenario
bedömer vi att vakanserna fortsätter att vara mycket låga under de kommande
två åren, vilket leder till förutsägbara resultatnivåer.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
APRIL 24, 2014 3
0333122U | Linx User
Research Update: MKB Fastighets AB: Ratingutsikt positiv efter minskande refinansieringsrisker; Ratingen
bekräftad
MKB har en hög standard på sin fastighetsportfölj. Under de senaste åren har
MKB upprätthållit en hög underhållsnivå på sina fastigheter och har genomfört
underhållsinvesteringar på i genomsnitt SEK 475 miljoner per år under perioden
2011-2013, motsvarande SEK 281 kronor per kvadratmeter. Detta är högre än
genonsnittet på SEK177 per kvadratmeter för Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag (SABO).
Vi bedömer MKBs finansiella riskprofil som stark, grundat på bolagets
konservativa finansiella styrning och starka balansräkning. På initiativ från
Malmö stad har MKB påbörjat en expansiv fas och i vårt huvudscenario förväntar
vi oss att MKB kommer investera omkring SEK 900 miljoner per år under perioden
2014-2016, huvudsakligen som ett resultat av en ökad nyproduktion men också på
grund av underåll av befintliga fastigheter. Dessa planerade investeringar,
förväntas addera SEK 500 miljoner till lånebehovet per år. I vårt
huvudscenario estimerar vi en ökning av MKBs skuldsättningskvot (debt to debt
and equity) till 71% vid utgången av 2016 från 68% i 2013. Trots detta bedömer
vi att det finns betydande utrymme till att frigöra kapital genom att sälja
tillgångar om nödvändigt för att på så sätt begränsa upplåningsbehovet i
samband med kommande nyproduktion. En låg belåningsgrad (loan-to-value) på 30%
(24% om låneskulden nettas mot innehav av räntebärande värdepapper)antyder att
det finns kapacitet och möjligheter till försäljning av tillgångar.
Under 2011-2013 har MKB blivit mer och mer integerat med Malmö stads
internbank. Vi noterar att MKBs externa låneportfölj kommer att konverteras
till vidareutlåning från stadens internbank och därmed bedömer vi att den
externa refinansieringsrisken överförs till Malmö. Vi förväntar oss att MKB
kommer att låna uteslutande från Malmö, samt använda sig av säkerställd
upplåning genom att utnyttja sina värdepappersinnehav på SEK1,23 miljarder i
säkerställda obligationer för REPO-lån med banker. I kombination med våra
förväntningar om att MKB kommer upprätthålla en omfattande
likviditetsposition, tror vi att användandet av dessa upplåningsalternativ
kommer att fortsätta att minska MKBs externa refinansieringsrisker.
Likviditet
Vi bedömer MKBs likviditetsposition som neutral. Vid utgången av mars 2014,
beräknade vi MKBs tillgängliga likviditet, inklusive kontrakterade
banklånelöften uppgående till 82% av förfallande lån de kommande 12 månaderna.
Den starka tillgången till extern finansiering stöder vår syn av MKBs
likviditet. Vidare inkluderar vi låneförfall mot Malmös internbank i våra
beräkningar av likviditetsanvändning.
Specifikt uppgår MKBs låneportfölj till SEK6,5 miljarder, varav SEK4,5
miljarder (68%) är lån från Malmös internbank. MKB har därutöver SEK1 miljard
bilaterala lån (med kommunala garantier) och SEK730 miljoner i säkerställd
upplåning lånet motsvaras av en underliggande tillgång, normalt en obligation
med en "AAA" rating. Med undantag för dessa lån, har MKB ett utestående
obligationslån på SEK360 miljoner. MKBs certifikatsprogram på SEK4 miljarder
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
APRIL 24, 2014 4
0333122U | Linx User
Research Update: MKB Fastighets AB: Ratingutsikt positiv efter minskande refinansieringsrisker; Ratingen
bekräftad
är för närvarande helt outnyttjat.
Vid utgången av 2014 bedömer vi att MKB kommer att hålla lån endast från
Malmös internbank, tillsammans med säkerställda lån genom REPO-transaktioner.
Då MKB ökar andelen av sin finansiering från staden, förväntar vi oss att
bolaget kommer att säga upp en del av sina avtalade bankkrediter. Närmare
bestämt räknar vi med att MKB kommer att hålla fast vid sina kontrakterade
kreditfaciliteter på SEK1,2 miljarder som är kontrakterade til november 2016,
tillsammans med rullande checkkrediter på totalt SEK 100 miljoner men att inte
förlänga SEK1,24 miljarder i kontrakterade bankfaciliteter när de löper ut i
juni 2014. I transitionen när MKBs lån överförs till Malmös internbank, har
Malmö stad förmedlat en intern likviditetsfacilitet till MKB. Vi anser att
dessa likviditetsfaciliteter kommer att vara överflödiga när MKBs finansiering
är helt överförd till Malmös internbank vid utgången av 2014.
I vår beräkning av MKBs förfallande lån, inkluderar vi lån från staden i vårt
mått för likviditetstäckning. Vidare inkluderas räntekostnader och
investeringar på sammanlagt SEK1,07 miljoner i MKBs livkviditetsbehov under de
kommande 12 månaderna.
I termer av tillgänglig likviditet, har MKB likviditetsfaciliteter på 1,3
miljarder kronor, tillsammans med likvida kortfristiga placeringar på SEK500
miljoner i bostadsobligationer med AAA-rating Tillsammans med kassaflöden från
verksamheten om SEK612 miljoner (exklusive ränta), beräknar vi bolagets
tillgängliga likvida medel, inklusive bankfaciliteter, till 82% av förfallande
lån de kommande 12 månaderna. Dessutom väger vi in MKBs starka tillgång till
kapitalmarknaden i vår övergripande bedömning av bolagets likviditetsposition.
Ratingutsikt
Den positiva ratingutsikten återspeglar vår uppfattning om att MKBs
integration i Malmös internbank kommer att flytta externa
refinansieringsrisker från bolaget till staden. Vi anser att denna utveckling
kommer att knyta bolagets finansiering närmare stadens, vilket, i kombination
med en bibehållen och omfattande likviditet inom bolaget, skulle kunna ge
potential för en uppgradering av MKBs SACP och ratingbetyg. Dessutom, räknar
vi med att MKBs affärsriskprofil kommer att förbli mycket stark under de
kommande två åren, och vi ser inga förändringar i MKBs ägande och stödstruktur
som kan påverka vår syn på företagets roll för eller länk till Malmö.
Vi skulle kunna höja MKBs ratingbetyg om integrationen med Malmös internbank
leder till en betydande överföring av refinansieringsrisker, i linje med vårt
positiva ratingscenario. I synnerhet antar vårt uppsidescenario en bibehållen
och omfattande likviditetsposition, tillsammans med att MKBs finansiering
ombesörjs med interna lån från staden och genom säkerställd upplåning genom
MKBs möjligheter för REPO-lån. De stärkta banden mellan MKBs och stadens
finansieringsfunktioner skulle kunna leda till en förstärkning av bolagets
SACP.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
APRIL 24, 2014 5
0333122U | Linx User
Research Update: MKB Fastighets AB: Ratingutsikt positiv efter minskande refinansieringsrisker; Ratingen
bekräftad
Vi skulle kunna revidera utsikten till stabil om MKBs assimilering i stadens
internbank inte minskar refinansieringsriskerna i den omfattning som vi vägt
in i vårt uppsidescenario.
Related Criteria And Research
Public And Nonprofit Social Housing Providers: Methodology And Assumptions,
July 11, 2012
Rating Government-Related Entities: Methodology And Assumptions, Dec. 9, 2010
Stand-Alone Credit Profiles: One Component Of A Rating, Oct. 1, 2010
Ratinglista
CreditWatch/Outlook Action; Ratings Affirmed
Till
MKB Fastighets AB
Kreditbetyg
AA-/Positive/A-1+
Nordisk regional skala
--/--/K-1
Från
AA-/Stable/A-1+
--/--/K-1
Additional Contact:
International Public Finance Ratings Europe; PublicFinanceEurope@standardandpoors.com
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P’s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
APRIL 24, 2014 6
0333122U | Linx User
Copyright © 2014 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved.
No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part
thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval
system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be
used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or
agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not
responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for
the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL
EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR
A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING
WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no
event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential
damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by
negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages.
Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and
not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase,
hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to
update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment
and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does
not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be
reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives.
To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain
regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P
Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any
damage alleged to have been suffered on account thereof.
S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective
activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established
policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process..
S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P
reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites,
www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed
through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at
www.standardandpoors.com/usratingsfees.
WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT
APRIL 24, 2014 7
0333122U | Linx User