瑞杰历信行业务交流资料
合同文件签订前
工料测量顾问服务
王浩建筑工料测量师事务所
(北京)有限公司
二○○八年五月
汇报人—王浩：
• 职务/执业资格
• 王浩建筑工料测量师事务所(北京)有限公司董事总经理
• 英国皇家特许测量师学会(RICS) 会员
• RICS亚太区教育标准委员会委员
• RICS会员执业技能测试注册考官
交流内容：
1.
追求全过程的建设工程造价管理
1. 1
全过程(FULL PACKAGE)造价管理基本概念
管理阶段涵盖建设项目立项开始直至项目全部建造完成的
全部过程；
强化Cost Planning的预控管理，通过Planning而确定与建造
标准及财务运筹相协调的整体项目建造成本控制标杆；
对于自我持有型物业，亦需涵盖Lifecycle Costing 或Cost-inUse管理；
1. 1 全过程(FULL PACKAGE)造价管理基本概念(续)
对于超大规模建筑群，亦需注重建设前和建设中的
Marketing Research 以及相关的建议变更、变更之管理；
通过招投标管理而实施所设计的成本及标准；
通过合同体系的有效建设及其统筹而实质性提高整体项目的
管理效率/建设效率，并有效控制变更、返工、索偿、延期；
通过Financial Statement而有效完成持续的资金管理，并能动
控制施工中建议变更的审批；
通过系统和完善的变更指令管理而控制增减帐结算，并与
中期付款管理相配合而有效完成结算。
1. 2 成本、价格和价值管理的区别：
1.2.1 成本：
不同制造者制造产品所需发生的必然费用；
由产品制造者的原材料价格、生产效率、企业成本构成、产品
制造资金渠道及财务负担等所决定；
难以形成市场价格的透明反映( “阳光利润”作法的认识)；
不是执行建设工程所要求之成本控制的主要内容。
1. 2
成本、价格和价值管理的区别： (续)
1.2.2 价格：
在产品成本基础上凝结了制造者的商誉增值、市场竞争期望
及合同履约风险后通过交易所形成的价格；
从而与合同履约的责任及风险、交易方式、交易过程的策略
化管理相密切关联；
实质上由市场供应与需求关系所决定，并从宏观上形成市场
价格的透明反映；
为执行建设工程所述之成本控制的主要内容。
1. 2
成本、价格和价值管理的区别： (续)
1.2.3 价值：
在价格基础上凝结了制造终端产品的管理费投入、市场营销
成本、市场营销的风险规避考虑等后所形成的价格；
•
•
从而与终端产品的特异性、产品营销方式及其策略所密切关
联；
实质上仍是由市场供求关系所决定，并从宏观 上形成市场价
格的透明反映，但可通过管理形成一定的增值；
是建设工程项目营销之价格反映。
1. 2
成本、价格和价值管理的区别： (续)
1.2.4 可行建造成本：
•
•
产品销售价格(由市场价格及项目价值所决定)
减： 土地价格(由市场价格所决定)
顾问费(由所采用产品制造管理方式所决定)
资金成本(由甲方资金来源所决定)
项目营销成本(由甲方的营销途径及策略所决定)
管理费(由甲方管理效率决定并与顾问费相关联)
预期利润(由甲方赢利期望及风险规避所决定)
可行建造成本
1. 3 合同管理与成本控制的密不可分
•
不同的合同类型导致不同的承包风险、交易价格及结算价格；
•
不同的合同形成方式也导致不同的交易价格；
•
•
需以专案管理的精神而通过招标管理统筹合同的形成于价格形
成过程中；
•
不宜与合同的形成相分离的追求价格确定。
1. 4 有效造价资讯的获得及其应用
1.4.1 造价资讯应用的优先使用顺序：
近期获得的相同地区的类似规模的同类型建筑的市场竞争回
标价格(Composite Bills)；
近期完成的相同地区的类似规模的同类型建筑的建造成本估算
(Preliminary construction cost estimate)；
近期获得的同类货物或工程的报价单(Quotations)；
•
市场询价获得的价格(Market rates)；
调整市场人工及材料费等后的定额价格(Adjusted standard
norm rates)；
近期完成的相同地区之类似规模的同类型建筑的结算价格
(Final account value)。
1. 4 有效造价资讯的获得及其应用(续)
1.4.2 造价资讯的应用：
建造成本估算— 成本设计管理；
投标价格分析—-招标投标管理；
设计变更憎减帐结算—合同管理；
•
•
新建设项目可行性研究之建造成本估算—项目开发
投资决策。
1. 5
•
建造成本控制之管理理念
•
实施与项目市场定位及项目设计紧密关联的预控管理—成本设
计管理；
•
•
实施与项目开发进度及项目管理效率保障密切结合的价格控制
管理—合同策划及招投标管理；
•
实施与财务运筹及价值增值相关联的变更预控管理—财务报告；
•
实施与风险规避及合同履约相协调的结算管理—合同管理；
•
•
追求持续的、依托市场竞争合理价格的、按合同进行的、有预测
及调整机制的成本控制管理。
2.
执行专案化的建设工程造价管理
2.1 项目及项目管理
•
•
项目=在预定的时间、成本及操作标准限制下完成的，由一系
列互为协调的行动构成的独一无二的专案
Project=A unique set of coordinated activities, with defined time,
cost and performance parameters.
•
•
项目管理=自一项专案开始直至完成期间为实现确定的专案实施
目标所进行的整体性计划、管理与控制
Project Management=The overall planning, management and
control of a project, from inception to completion to achieve the
specified project objectives.
(注：英国项目管理学会APM的定义)
2.2 项目限制条件 (project limitation)
2.2.1 项目限制条件的认知
(1) 地域限制(项目所处的国家、城市、地区、工地)；
(2) 用途限制(建筑类别、客户群定义、销售或租赁)；
(3) 投资限制(自我资金、借贷资金、销售回流资金对项目建设的
支持)；
(4) 标准限制(国家标准、市场同类工程标准、项目自我期望标
准，与投资相结合)；
(5) 设计限制(法定限规、设计内容、设计进度)；
(6) 开发期限制(工期、与市场结合的商业安排)；
(7) 其他限制。
2.2.2 项目限制条件的驾御
(1)
以专案负责原则执行合同架构建设(忌讳千篇一律、通用模式、不加
分析)；
(2) 注重各参建单位整体工作的协调配合(保障项目整体的合同体系高效
运作)；
(3) 合理克服设计进度限制(合理工程合同承发包组合建设、合同形式及其
选择技巧发挥；目标是--配合工程 建设需要及满足法令、法规的规定，
适时完成相关合同招投标，并适时启动相关合同)；
(4) 保障与现场施工实际需要的紧密关联(保障持续施工、避免返工、与设
计进度的紧密配合)。
2.3 时刻把握即定的项目管理实施目标
2.3.1 建造成本控制指标：
通过成本设计管理而形成确定，并通过招标投标管理而逐步形
成落实；
•
•
随已完成招标项目的结论而修订建造成本估算所形成的成本分
配状况，但非轻易的改变即定的COST LIMIT;
•
当前期招标状况及合同履行反映出成本超支趋向时通过调整设计或标
准配置而降低后期招标项目的价格，而非被动的突破预期的COST
LIMIT ；
•
•
•
•
•
变更指令的审批与已实施建造成本的状况和COST LIMIT相关联，而非
仅与设计或施工相关联，必要时形成所需的取舍决策。
2.3 时刻把握即定的项目管理实施目标(续)
2.3.2 项目建设工期控制与合同策划：
•
•
同预期的项目销售期目标及投资资金回报计划相关联而确定项
目建设期；
•
•
按所确定的项目建设期而统筹及协调设计进度和技术规范编制
进度等；
•
•
•
结合项目建设期所需之项目管理效率保障和设计进度、技术规
范编制进度而建设合同管理框架，而非简单的按货物类别、施
工合同类别甚至集团采购需要而决定合同框架；
•
•
在设计资料不充分时采取专业工料测量方法而处理招标文件的
编制及招标价格的控制，而非被动等待设计资料的成熟。
2.3 时刻把握即定的项目管理实施目标(续)
2.3.3 项目品质的控制：
•
强化技术规范的编制质量和编制完成进度控制；
•
•
以既保障不低于同类项目的市场认知配置标准、又形成专案特
点的思维而选择物料或规范标准；
•
•
以既保障驾御招标价格的离散性、又保障合同实施物料审批的思维而
编制有效的技术规范，以体现图纸及规范的包干原则；
•
•
委托相关的工程顾问或由自身而编制技术规范，不能仅寄托于主设计
单位的完成期望。
•
•
致力于项目实施过程的审批、代替品的控制及其相关的造价调整控
制。
2.4 项目责任的分解及其实施进度的控制
图
纸：相关设计顾问—发包方；
技术规范：相关工程顾问—发包方或发包方；
招标文件连工程量清单：工料测量师—发包方；
招标代理或造价咨询单位所完成的《工程规范和技术
说明》不完全等同于招标文件要求的技术规范！
2.5 设计进度、招标进度与施工进度的统筹
以即定合同策划框架下的现场持续施工需要为龙头而设计和
实施项目进度，而非以设计进度或招标进度为龙头而实施项目
进度；
在符合整体进度需要、提高项目整体管理效率、有效规避合同
风险下选择适用的招标方式及合同类型，而非仅以程序性规定
的符合考虑而处理合同的组合及落实；
工程顾问联席会议的召开，计划/进度的控制管理，设计、施工
及造价控制关联下的清标、议标及合同委托决策管理；
采取措施使拖后的进度拉回到计划进度，而不是被动顺延。
3. 成功的成本设计管理是造价控制的关键
3.1 成本设计管理 (Cost planning )的概念
成本设计是对建筑师的设计决策提供建造成本支持及/或符合
的管理方法。
所采用的管理系统应是被所有设计顾问和甲方均能容易理解的
造价表现形式。
其所管理的最终目的是确认所设计的产品不超过甲方要求的投
资目标。
3.2 成本设计管理 (Cost planning )的常用方法
(a) Elemental: design to a cost
可能引致建筑师在早期设计阶段的较大机会重新设 计，如果
其设计结论与建造成本控制指标不相符合；
要求建筑师具备建造成本的一定技能、能力和知识以保障其
产品的造价控制在成本限制指标内；
一般使用单方平米造价指标的方式而提供不同建筑物的造价
比较。
3.2 成本设计管理 (Cost planning )的常用方法(续)
(b) Comparative: costing a design
可能导致工料测量师较多的工作，因为不同的设计方案均须
执行建造成本估算 ；
建筑师将能在早期设计中形成设计决策；
对不同设计方案的估价将表现任何设计选择的造价从而可能
孤立出最经济造价的设计方案。
3.3 成本设计管理 (Cost planning )的特点
由设计部类整体共同进行，而不是仅由设计顾问或工料测量师所进
行。
包括对可行建造成本的造价分析、不同设计方案选择的造价分析、
不同物料/设备选用的造价分析等。
贯穿项目建设全过程，而非仅限于施工图形成前阶段。
3.4 成本设计管理 (Cost planning )的目的
确定合理的建造成本控制指标(reasonable cost limit)；
实现合理的建造成本分配(reasonable cost allocation)；
保障满意的功能配置标准(satisfied facilities)；
形成合理的资金使用计划(reasonable cost expenditure)。
3.5 成本设计管理 (Cost planning )的优点
使所完成的建造成本估算更为可信；
减低修订工程量清单的机会以节约设计顾问重新绘画详图及工料测量师/承建
商重新修订工程量清单的时间虚耗；
使整体的项目设计更为经济， 使更为理想的建造成本分配获得实现；
使甲方、设计顾问及工料测量师形成更紧密的工作配合及思维 理解；
使工程量清单的编制变得更为简单和准确；
提供了比较不同建筑物设计及建造成本的良好机会；
使施工详图的形成更为快捷及使承建商的现场设 计更为容易。
3.6 成本设计管理 (Cost planning )的缺点
导致早期设计阶段的更多的准备工作；
使建筑师的设计理念受到限制；
要求工料测量师具备设计因素影响建造成本的丰富的专业知识
和经验；
当所完成的成本设计不被使用时导致了建筑师和工料测量师
在早期设计阶段的更多的工作参与。
3.7 成本设计管理 (Cost planning )的统筹
计划性与完成进度控制的复核；
甲方、建筑师、工料测量师之间的工作协调管理；
甲方对建筑师、工料测量师的动机管理；
实施具体的管理活动，而非以签署设计任务书以明确造价控制指标
和超支下罚款的简单方式而完成所需之管理。
4.
4.1
4.1.1
高质量招标文件是控制造价及形成理想项目管理平
台的基石
以保障项目管理效率的思维而确定承发包组合框架
有效合同的定义
(1) 由两个合同主体单位共同(both parties)；
(2) 依据合同条文规定(based on Terms and Conditions of the
Contract)；
(3) 自愿进入合同状态(willingly enter into the Contract)；
(4) 并正式签署了合同(and sign the Contract)。
4.1.2 合同成立/合同管理之基本原则
(1) 任何一份合同，原则上只能由两个合同主体单位所构成。故对
任何合同实施的管理，原则上应只限于发生在两个合同主体单
位之间(招标文件编制、合同权责划分及其管理、合约施工指令
颁发、物料/方案审批流程、索赔、决算等)；
(2) 任何一份合同都必须合法。故不合法的合同或不合法的合同条
款，即便签订了也不具备法律效力(illegal contract is not a
validate contract)；
(3) 任何一份合同都必须符合公平合理的原则(fairness and
reasonableness)。故“霸王条款” 实质上无效及对合同双方与
实
施项目都没有好处；
4.1.2 合同成立/合同管理之基本原则(续)
(4) 任何合同都必须有清楚的合同权责定义(must be unequivocal)。
故虽然合同文件是互相补充和互为解释，但解释的结论必须是
唯一的；
(5) 在我国，建设工程施工合同必须遵循公开、公平、公正、科学
择优的原则、依据法定招标程序而形成；故：
(a) 招投标进行全过程都必对所有投标人公开、公平、公正(投
标单位资格审查、招标文件编制及审查、招标文件疑问卷颁
发、投标文件递交、开标、清标、评标、中标公告、中标通
知书颁发、合同文件编制、合同备案)；
4.1.2 合同成立/合同管理之基本原则(续)
(b)
颁发的招标文件内必须预先清楚说明所有合同条件规定(以使
各投标人按统一的合同条件要求进行投标)；
(c)
所有投标单位必须按合同条件的规定执行投标(所有投标文件必
须符合招标文件的实质性要求，否则废标)；
(d)
合同文件必须依据招标文件之合同条件规定及投标文件内容而编制
(不可于投标后及/或合同文件签订后，再更改中标单位的投标总
价、投标工期及招标文件规定的其他合同条件)。
(e)
确定了的合同文件必须履行合同备案手续(若发生纠纷按备案合同
的条款规定为准)。
4.1.3 合同架构建设要点
(1) 合理有效的建设工程合同，需在符合上述之原则下按照项目具体限制
条件(project limitation)的要求和遵循下述定义的合同责任而完成合同架
构建设；
(2)
所有招标文件，无论总承包合同、分包合同、供货合同还是独立工程
合同，均应按下述的规则而编制，并尽可能用专业的方法克服项目限
制条件的约束，或满足其管理要求；
(3) 应有清晰的合同责任(Obligation)及义务(liability)规定；
(4) 应有合理可行的合同风险(contract risk)处理方法；
(5) 应有明确的合同条件(Conditions of the Contract)要求；
(6) 应体现按合同条件(Condition)而非合同义务(warrantee)执行日后合同
管理的精神。
4.2
合同双方的责任(Contract Obligation)
4.2.1 承包人(Contractor)的合同责任
(1) 按照合同文件的规定(upon and subject to the Conditions)；
(2) 执行及完成(carry out and complete)；
(3) 合同图纸所绘画的工作(the Works which shown upon the
Contract Drawings)；及
(4) 合同清单、合同书、合同条款及合同条件附件所描述和要求
的工作 (the Works which described by or referred to in the
Contract Bills, the Articles of Agreement, the Conditions and the
Appendix)；
4.2.1 承包人(Contractor)的合同责任(续)
(5) 并以符合合同规范对材料和施工工艺的质量及标准要求
(using materials and workmanship of the quality and standard as
required in the Contract Specifications)；
(6) 完成工程至合同文件所说明的竣工标准(up to Substantial
Completion)。
4.2.2 发包人(Developer)的合同责任
(1) 按照合同文件的规定(upon and subject to the Conditions)；
(2) 交出工地，直至竣工后收回(delivery of the Site)；及，
(3) 提供图纸、资料、细节等(provision of drawings, information
and details)；
(4) 发出合约工程施工指令(issuance of contract instruction)；
(5) 履行付款责任(pay for the Works)。
4.3
不同合同的确定思维
4.3.1 总承包合同的确定
(1) 两个合同主体单位(发包人/承包人)：建设单位---总承包方。
(2) 总承包方须不仅负责自己施工部分的工程，还须负责整体工
程的管理、组织、指挥、协调及配合。
(3) 总承包方应与所有供货合同及分包工程合同(独立工程除外)
的合同方建立直接合同关系，并与独立工程合同形成合同
关联(严禁肢解合同，不宜按总承包方只提供一般性协调
配合、及计取一定协调配合费的方式简单处理与各承包人
之间的合同关系，不宜使发包方转为实质性的总承包方)。
4.3.1 总承包合同的确定(续)
(4) 总承包方应对整体工程的实施进度负责，不能仅对自己施工
部分的进度负责(若发生工期延误，包括建设单位在内的各方，
应按合同隶属关系，追索合同另一方的工期延误赔偿责任)。
(5) 总承包方应对整体工程的协调负责(图纸协调、物料供应协调、
进度协调\验收协调)。
(6) 总承包方应对整个工地的地盘管理负责(包括但不限于临时设施
管理、保安管理、消防管理、成品保护管理、外部环境协调管
理等，但交付前的成品保护由分包单位负责)。
(7) 总承包方应对完成工程的总体施工质量负责(分包单位应对自己
负责部分的工程质量负责)。
4.3.2 指定供应合同的确定
(1) 即只负责供货、不负责安装的合同(supply only contract)。
(2) 两个基本合同主体单位(发包人/承包人)：买方/建设单位---卖方/
供应单位。
(3) 合同分派考虑要素：
(a) 保障整体工程物料品质统一；
(b) 保证供货期；
(c) 发挥供应商专业性，以保障质量及合理降低造价。
(4) 从保障合同管理健康及项目整体供货期看：
(a) 指定供应合同不宜过多；
(b) 须与总承包方建立相关合同关系(加签合同)；
(c) “甲定乙购”方式的执行困难；
(d) “甲方限价”方式的不公平性。
4.3.3 指定分包合同的确定
(1) 乃既负责供货、又负责安装的合同(supply and
install contract)。
(2) 两个合同主体单位(发包人/承包人)：总承包方---分包单位。
(3) 合同安排考虑要素：
(a) 因项目需要，个别指定分包工程的单位，可能须在总承
包方获委任前确定，以配合设计单位执行项目成本设计
管理(但此等合同安排在国内并不适用，按国家规定，指
定分包单位必须在总承包方确定后方能产生)；
(b) 受设计进度制约，有关工程需与总承包合同分开招标；
(c) 发挥专业承包人施工专业性优势，以保障质量及合理降
低造价。
4.3.3 指定分包合同的确定 (续)
(4) 从保障健康合同管理、工程质量、项目整体工期和合理降低
造价看:
(a) 须合理安排指定分包工程以降低项目建设受设计进度的
影响程度，合理缩短整体工程建设期，并保障专业质量及
进度；
(b) 指定分包单位与总承包方之间必须建立合同关系及形成
合同责任的清晰界定；指定分包合同的工期，必须服从总承
包工程的工期、总承包方的施工进度及在总承包方的安排下
执行施工；
(c) 指定分包合同的定标及进场时间，必须配合总承包工程之总
体施工进度要求；
(d) 须合理限制指定分包合同的数量。
4.3.4 独立工程合同的确定
(1) 乃与发展商直接签订施工合同的合同。
(2) 两个合同主体单位(发包人/承包人): 发包人/建设单位---承包人/
承包方。
(3) 一般是由公用事业单位负责施工的合同，或晚于总承包工程竣工
日而开工的合同；
(4) 合同安排主要考虑要素：
(a) 保证有关深化设计能妥当完成及适时通过审批；
(b) 保证有关工程能顺利通过验收；
(c) 合理引入竞争机制，以降低造价。
(5) 从保障健康合同管理及项目整体工期看：
(a) 独立工程合同最好能在总承包工程工期内配套完成；
(b) 总承包方须提供协调、配合等照管服务。
4.3.5 工程合同承发包组合注重环节
(1) 必须遵循国家及当地法令、法规和规程要求；
(2) 应适应项目限制条件要求，灵活机动，配合施工；
(3) 应专注质量、工期、成本的综合保障质量；
(4) 应使各项目参建单位形成集约化管理，以激发项目效率；
(5) 确定过程应密切与建设单位的商讨，尤其是建设单位工程管
理部门，以配合工程管理实际需要；
(6) 所述思维均应体现在招标文件的酝酿和条文编制中。
4.4 注重招标文件条款与工程量清单的衔接及合同实施的责
任分界
4.4.1 适当的选择清单类别
工程量清单：解释顺序高于图纸及规范；
回标价汇总表： 解释顺序低于图纸及规范；
报价单样本：同上；
单价表： 没有工程量及清单价款的提供。
4.4.2 仔细复核所有合同价款包括范围的完整性
所有合同价款必须确认已包括于—
(1) 工程量清单的清单项目中；或
(2) 合同条款定义之基本设施费用中；或
(3) 技术规范定义之品质要求中；或
(4) 工程量计算规则定义之单价包括范围中。
4.4.3 是清单数量而非招标单价实质性决定理想标价
合同价格 = 数量 X 单价
单价：
实质上决定于招标方式和市场竞争；
通过承建商多年多项目成本分析所形成，投标中产生错误的机会相应较低；
不同投标人在选择性招标情况下的价格差异有限。
数量：
每个工程均不相同及须个别控制；
由图纸及规范转译为清单项目及其数量的环节甚复杂，转译、传递、汇总
等过程发生错误的机会也较大；
投标人在数量不准情况下包含在单价内的风险承包金额也较多；
故通过与单价的相乘而对标价的影响也更为突出。
4.4.4 暂定料值单价(PC rate)的安排及其调整
暂定料值单价项目
工程做法肯定、工程量肯定、安装单价肯定、供货责任亦肯定，
但表面物料标准却不肯定之项目。
按项目描述中所包含的暂定料值所确定的综合单价处理。
须待至施工阶段由发包方根据承包方按照发包方届时提供的技术
规范而提交的报审资料包括技术规格说明书、质量检测报告、政
府有关部门批准使用证明等及有关项目的样品而审批确定，再由
承包方负责采购。采购的供应单价亦应先获得发包方批准。
4.4.4 暂定料值单价(PC rate)的安排及其调整(续)
如果实际的供应单价与原暂定料值单价有所不同，则按以下公式计
算材料价差，合同总价及中期付款额亦相应调整：
•
材料价差 ＝ 装妥后实物工程量 × (实际供应单价－ 暂定料值单价)
× 1.034(即税金)
发包方可选择供应此等用“暂定料值单价”描述的主材给承包方
使用。供应数量相等于装妥后实物工程量，损耗则由承包方负责，
扣除原暂定料值单价及相应税金后的原合同单价则用作付款及结
算，包括在合同单价内的损耗费用则不再扣除。
4.4.4 暂定料值单价(PC rate)的安排及其调整(续)
暂定料值单价项目的作用
有效驾御标准不明确情况下的投标价格离散性；
•
使合同实施过程的物料审批成为可能；
仍形成供应及安装责任的统一和施工工期、质量责任的保全；
并合理控制建造成本。
4.4.5 暂定数量(Provisional quantities)的安排及其调整
暂定数量项目
工程做法肯定、工程单价肯定、合同责任肯定，但工程量不肯定之项目。
工程量的不肯定源于（1）图纸设计深度不足；（2）配合招标进度而来不及计算确
定的工程量。
暂定数量项目的作用
既可配合要求的招标进度，又可获得更为广泛的合同单价体系；
但形成准确工程造价的模糊及投标单价的风险考虑；
调整要求
需配合工程的进行而重新计量和结算，并通过财务报告而适时调整估算成本。
4.4.6 暂定款(Provisional Sum)的安排及其调整
暂定款项目
工程的进行肯定，但工程做法、工程量、工程单价、合同责任均
不肯定之项目。
暂定款的作用
既形成合同责任的肯定及在不改变合同委托下之计价基础的肯 定，
从而使合同工期形成肯定，又保全合同履行中另行执行合同委托
的机会。
4.5
工程量清单数量的复核技巧
4.5.1 绝对复核(Positive Bull-checking)
•
•
•
•
•
•
•
•
(a) 按照图纸、工程量计算规则及工程量清单的清单项目分派
重新计算所有的工程量。
(b) 优点：形成自我肯定的工程量核对，自我形成报价准确性的
充分把握和信心。
(c) 缺点：需花费大量的资源投入；
在十分紧张的有限投标期内将大量的时间花费在工程
量核对上，因压力而可能导致在自我的计算、数据汇
总和传递等环节出现问题；
对研究基本设施费用、照管费、清单单价的的投价则
带来匆忙和影响。
4.5
工程量清单数量复核的技巧
4.5.2 相对复核(Negative Bull-checking)
(a) 利用清单项目描述、清单工程量、基本计算数据和各工程
数量的相互关系进行快速的计算性复核。例如：
•
•
•
•
•
•
•
•
•
垫层工程量/垫层厚度 ——底板覆盖面积；
所有厚度底板工程量/相关的厚度——底板覆盖面积；
所有厚度悬楼板工程量/相关的厚度+楼梯斜底面投影面
积+楼梯休息平台模板工程量+所有开洞、电梯井等的
面积——总建筑面积；
挡土墙工程量/挡土墙厚度及高度 ——挡土墙延长米；
4.5.2 相对复核(Negative Bull-checking) (续)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
外墙模板/2 + 所有柱模板 + 所有墙模板 + 所有砌筑墙工程量
X 2 ——饰面工所有竖直项目工程做法的工程量；
饰面工所有水平项目工程做法的工程量总和——总建筑面积；
防水工的工程量与混凝土工和饰面工之工程量的关系；
饰面工相同工程做法间抹灰/找平——饰面层工程量的关系；
所有外墙窗、幕墙、装饰板等的工程量总和——外立面面积的关
系。
4.5.2 相对复核(Negative Bull-checking) (续)
•
•
•
•
•
•
•
•
(b) 优点：节约大量的资源投入，把有限的时间放在研究基
本设施费用、照管费、清单单价的的投价上。
清晰把握工程量的主要矛盾。
(c) 缺点：需要良好的经验；
需要高质量的基本数据(总建筑面积、总立面面积
等)计算结论；
可能没有绝对复核方法准确。
5.
以专案管理的精神而选择合同类型
5.1 建设工程领域的合同关系 (Contractual relationships in
the construction industry today)
设计部类(design and supervision team)
一般由业主、建筑师、机电工程师、工料测量师和其他工程顾问
所组成；建筑师为leading consultant。
负责完成整体项目的图纸方案设计、建造标准设计、建设周期设
计、建造成本设计、合同策划设计，即广义的设计。
工程顾问与业主签约，提供专业顾问建议给业主，承担专业服务
合同责任，并以工程顾问的合同身份协助业主执行全过程项目管
理。
5.1 建设工程领域的合同关系(续)
施工部类(production team)
一般由业主工程管理部门、总承包方、指定供应单位、指定分包单
位、独立施工单位所组成；在国内尚包括工程监理。
负责在业主工程管理部门管理下，实施设计部类所完成的设计成
果。
总承包方负责统筹管理、指挥、协调及控制指定供应单位的供货
和指定分包单位的施工，并向独立施工单位提供协调配合照管服
务。
Contractual relationships in the construction industry today
C3
Consultant
C1
Domestic
supplier
Nominated
Architect or
civil engineer
Building owner or
C1
Promoter of civil
C2
Main
C3
contractor
Engineering works
Domestic
C3
Consultant
supplier
subcontractor
C1
Nominated
C3
Design and supervision
C1-contracts of service
C2-main construction contract
C3-subcontracts
Production
subcontractor
5.2 传统合同架构形式(Contractual network in
traditional procurement.)
优点
(a) 建设单位直接控制整个工程建设的进行及合同履约，项目管理力度大；
(b) 总承包方与建设单位沟通顺畅，目标统一，无效管理消耗减低；
(c) 由总承包方统筹、管理、指挥、协调及配合所有分包单位的工程，
项目整体合同责权明确、互为关联、效率提高；
(d) 注重分包工程专业化，有利于缩短工期、保障质量、降低造价。
5.2
传统合同架构形式(Contractual network in
traditional procurement.) (续)
缺点
(a) 建设单位管理架构庞大、管理费投入高；
(b) 若建设单位项目管理水平有限，则对总承包方及整个工程的干
扰也较大；
(c) 因之，产生纠纷、延期、补偿、索赔等的机会也较多。
一般适用项目
(a) 建设规模较大、建设工期较长的项目；
(b) 建设标准较高、并包含多种专业工程的项目；
(c) 受设计进度限制影响较大、边设计边施工的项目。
Employer
Contract
Main
Design
Administrator
Contractor
Team
Domestic
Nominated
Sub-contractor
Sub-contractor
Contractual network in traditional procurement.
传统合同架构形式
发展商
Developer
其他顾问
Other consultants
结构工程师
Str.Engineer
建筑师
Architect
总承包方
MC
独立施工单位
DC
指定供应单位
NS
机电顾问
E/M consultant
造价工程师
QS
工程监理
Supervisor
指定分包单位
NSC
5.3 设计及施工合同架构形式(Contractual network in
design and build)
优点
(a)
取消了design team，由总承包方统一负责设计及施工，管理程序
简单化，项目管理效率大大提高,合同工期的控制形成肯定；
(b) 使总承包方良好的设计及工程管理经验获得充分借鉴；
(c) 大大减少业主的项目管理成本，充分减低了变更的发生;
(d) 项目建设成本形成较为充分的肯定。
5.3
设计及施工合同架构形式(Contractual network in
design and build)(续)
缺点
(a) 业主对项目建设的控制力度减弱，若发生问题，可能已无法挽回；
(b) 由于总承包方履约责任大，故标价可能非合理性偏高或相对偏高。
一般适用项目
(a) 特殊工程；
(b) 特殊类型工程合同
Employer
Contract
Main
Administrator
Contractor
Domestic
Nominated
Sub-contractor
Sub-contractor
Contractual network in design and build.
5.4 项目委托管理合同架构形式(Contractual network in
management contracting)
优点
(a)
投资方项目建设管理费投入肯定；
(b)
由管理承包方(或项目管理顾问)代理投资方执行管理，保障项目管理
专业性；
(c)
由于管理承包方与总承包方并没有直接的利益冲突，故双方可共同
运用专业方法执行管理，便于寻求到科学合理的解决方案。
5.4 项目委托管理合同架构形式(Contractual network in
management contracting) (续)
优点
(d) 仍保持总承包方对所有分包工程的统筹、管理、指挥、协调及配合，
项目整体合同责权明确、互为关联、效率提高；
(e) 并保持分包工程专业化的注重，有利于缩短工期、保障质量、
降低造价；
(f)
相应减少承包人对投资方的纠纷、补偿、索赔等机会；
(g) 并使投资方保持充沛精力发展项目营销或其他商业投资。
5.4
项目委托管理合同架构形式(Contractual network in
management contracting) (续)
缺点
(a) 投资方对工程了解和控制的力度减弱；
(b) 顾问费投入显著增大；
(c) 若管理承包方的项目管理水平有限，则更加降低了项目的交流沟通
和指令传递、确认效率，从而对工程、投资方和承包人的利益造成实
质性影响。
5.4
项目委托管理合同架构形式(Contractual network in
management contracting) (续)
适用性和发展趋势
(a) 目前在投资主体、合同主体等方面，尚与我国现行招标法的规定有所
冲突，暂时尚不能在国内实践中广泛应用；
(b) 管理承包方或项目管理顾问尚有待进一步发育成熟，以配合所述
模式的应用；
(c)
“代建制”的推行及配套管理法令、法规的完善，使所述模式有发展
前景；
(d) 从而要求项目管理合同、委托管理合同相关配套招投标体系的完善。
Employer
Contract
Management
Design
Administrator
Contractor
Team
Works
Contractor
Works
Contractor
Contractual network in management contracting.
项目委托管理合同架构形式
投资商
Investor
管理承包方
Management contractor
其他顾问
Other consultants
结构工程师
Str.Engineer
建筑师
Architect
总承包方
MC
独立施工单位
DC
指定供应单位
NS
机电顾问
E/M consultant
造价工程师
QS
工程监理
Supervisor
指定分包单位
NSC
5. 5 工程管理合同架构形式(Contractual network in
construction management)
优点
(a) 取消了总承包方，由业主直接统筹工程管理，项目管理控制力度大，
项目管理效率提高,工程指令传递迅捷清晰，合同工期控制形成肯定；
(b) contract administrator 转为了construction manager，使construction
manager的良好施工管理经验获得充分借鉴；
(c) 业主直接控制分包工程造价，加大了建造成本控制力度。
5. 5 工程管理合同架构形式(Contractual network in
construction management) (续)
缺点
(a) 要求建设单位的项目管理水平高，项目管理架构庞大、管理费投入高；
(b) 若建设单位项目管理水平有限，则对施工单位及整个工程的干扰也较
大；
(c) 因之，产生纠纷、延期、补偿、索赔等的机会也较多。
一般适用项目
(a) 存在若干同类项目但不同工程的情况；
(b) 总部型项目管理情况；
(c) 相对简单或规模较小的工程。
Employer
Construction
Design
Manager
Team
Trade
Contractor
Trade
Contractor
Trade
Contractor
Contractual network in construction management.
6.
采用有效规避合同风险下的适用合同形式
6. 1
一般通用合同形式
6.1.1 按合同计价基础(单价)的可调性划分：不可调价格合同
(1) 合同总价为按合同文件规定而确定的总价包干价格；
(2) 意思即凡为完成合同文件原定工程内容的所有费用，均已包括在合同
总价内；
(3) 不会因工资、物价、费率、税率或汇率浮动或任何调价文件之要求
而调整；
(4) 也不会因任何合同总价的计算错误，不论是算术上的错误还是其它
错误而做出调整；
(5) 合同总价除因设计变更及其他合同文件允许的调整外，一概不再调
整。
可调价格合同
其他包干原则与不可调价格合同的相同，但合同计价基础(单价)应随工资、物
价、费率、税率或汇率浮动或有关调价文件之要求而做出相应调整。
6.1.2
按合同类别划分：
固定总价合同(Lump sum contract)：
(1) 签订合同时预先确定合同总价(contract sum pre-determined)；
(2) 固定合同单价计价基础，如果没有价格波动条款规定(Fixed
price/firmed price ，if no provision for fluctuations)；
(3) 常用相关合同类型：
(a) 工程量清单(Bills of Quantities)、图纸(Drawings)及规范
(Specifications)类型；或
(b) 图纸及规范类型(无工程量清单)。
固定单价合同(Measurement contract)：
(1) 竣工时形成合同总价确定(contract sum ascertained on completion)；
(2) 固定合同单价计价基础，如果没有价格波动条款规定 (Fixed
price/firmed price ，if no provision for fluctuations)；
(3) 常用相关合同类型：
(a) 图纸、规范及单价表(Schedule of Rates)类型；或
(b) 图纸、规范和近似工程量清单(Approximate Bills of Quantities)
类型。
成本 + 酬金合同(Cost plus/day work)：
(1) 基本成本 + %(Prime cost + %)类型；
(2) 基本成本 + 固定费(Prime cost + fixed fee) 类型；
(3) 基本成本 + 波动费(Prime cost + fluctuating fee)类型。
6.2
适用合同形式的选择
6.2.1 不可调价格/可调价格合同的选择
主要考虑因素
(1) 合同履行期/合同计价基础适用期的长短；
(2) 市场价格的变动情况。
一般处理方式
(1) 按国际惯例：(i)
合同履行期/合同计价基础适用期不超过一年的合同，按不可调
价格合同执行；
(ii) 合同履行期/合同计价基础适用期超过一年的合同，超出部分的工
程，应按可调价格合同执行(即应有波动条款规定，fluctuation
clause)。
一般处理方式
(2) 结合我国实际情况：(i) 原则应与上述之国际惯例相同，但考虑我国“地大物博、人口众
多、资源丰富”的实际情况，对于受市场价格变动影响较小的合同，
“一年”的时间可考虑适度放宽，以强化合同的执行性；
(ii) 但在市场价格变动非常不稳定及难于合理预测形势下，对于较长
履行期的合同，应考虑选择可调价格合同，或至少应对主要项目
的合同例如现阶段的钢材)形成可调，以合理减低合同双方的承包
风险，以保障 项目的正常建设。
6.2.2 包干与变更
(1) 固定总价合同与固定单价合同，在不可调价格合同下，均执行固定的
合同单价计价基础；在可调价格合同下，均执行按合同单价计价基础
换算而得的计价基础。
(2)
两种合同类别的差异只是，固定总价合同是在签订合同时确定合同
总价，而固定单价合同只能在竣工时才能确定合同总价。
(3) 即使对于固定总价合同，也需随变更(Variations)的发生而调整合同总
价。
(4) 所谓“包干”，指的是凡为完成合同文件原定工程内容的所有费用，
均
已包括在合同总价内。
(5) 因此，总价包干的合同性质，并不意味着不再按设计变更指令而确定
决算总价，也不意味着通过使合同的其中一方承担过大的风险而使
合同总价不可调(变更是双方在 签订合同(Enter into the Contract and
sign the Contract)时所无法预知的，否则会对合同中的一方不公平，及
使变更指令获得实施及项目管理受到影响)。
6.2.2 关于包干与变更(续)
因此：-
(6)
(i) 不适合以投标时计取一定比例包干费方式，定义总价包干的合同性
质，及简单处理合同决算；
(ii) “零星变更包干”的条款，对合同双方均属不公平，及会导致执行
中
关于事件、指令、字目等方面的适用判定产生争议，及使工程受到
影响。
6.3
各类合同方式应用原则
6.3.1 签订合同时可认知工程内容情况下：
图纸 + 规范总价包干合同(Drawings & specifications With lump
sum Contract)
(1) 原则
(a) 包含在合同总价内的工程的品质和数量按合同图纸所绘画或合同
规范所要求的为准。
(b) 承包人须自行计算工程数量并提交计算合同总价的报价单。任何
招标时颁发的工程量清单或数量说明及承包人提交报价单内的项目
完整性及数量均不属于合同文件的组成部分，其准确与否的风险归
承包人，合同总价维持不变。
图纸 + 规范总价包干合同 (续)
(c) 报价单内的单价将用作计算中期付款额及设计变更费。
(d) 合同文件所要求项目若未分项列出于报价单内，则其费用视
作已包括在其它投有价款项目的单价 或价款内。
(e) 合同图纸和合同规范乃为相互补充，若二者之间 存在矛盾，
承包人须遵循较严格的规定；若二者之间的其中一份有要求
而另一份却没有，则须按有要求的规定执行。
图纸 + 规范总价包干合同 (续)
(2) 一般适用合同情况
(a) 在保障图纸及规范要求标准情况下，实际完成工程量可能会因
不同承包人的专业施工方案/方法不同而有所变化，或须由承包
人负责完成二次深化设计的合同(如机电工程合同、消防工程合
同、弱电工程合同、幕墙工程合同等)；
(b)
虽然图纸/规范已清楚定义了工程内容，但受设计复杂性或设计
深度限制，可能使编制的工程量清单，无法覆盖设计及施工的
全部细节(如精装修工程合同)。
图纸 + 规范总价包干合同 (续)
(3) 招标文件
(a) 在此等形式下，招标文件可不提供工程量清单或只提供没
有数量的工程量清单；或提供清单内的项目、描述及数量
乃仅供参考及可由投标单位做出补充/修订；
(b) 在此等情况下，缺项、漏项及工程量的准确性，全由承包
人承担，日后不会再因差异存在而调整合同总价。
图纸 + 确定数量工程量清单合同
(1) 原则
(a) 包含在合同总价内的工程的品质和数量，按合同 清单所说明的
为准，合同图纸或合同规范则只作为解释或补充合同清单用。
(b) 合同清单内的数量，若未说明是“暂定数量”，便全都是确定数
量，决算时不会再重新量度。
(c) 承包人不能只按合同清单所列数量及尺寸而不研究图纸或进行
实地量度而订购物料或执行施工。承包人须自负因不采取这些
步骤而引致错误或虚耗物料或工作后果。
图纸 + 确定数量工程量清单合同 (续)
(d)
若合同清单、合同图纸和合同规范相互之间存在 矛盾，则解释合同
总价所包含内容时，以合同清单为主，合同图纸和合同规范为相互
补充；若合同图纸和合同规范二者之间存在矛盾时，承包人 须遵循
较严格的规定；若合同规范之间存在矛盾时，则按基本要求为主，
技术要求次之。
(2) 一般适用合同情况
(a) 图纸及规范已达到相当深度,日后引起较大变更的机会不大；
(b) 在保障图纸及规范要求标准情况下，实际完成工程量一般不会
因不同承包人的专业施工方案不同 而有所变化(如土建工程合
同)。
图纸 + 确定数量工程量清单合同 (续)
(3) 招标文件
(a) 在此等情况下，招标文件必须提供工程量清单，所有清单项目、
描述及工程量均不可由投标单位做出修订(若投标单位认为存在
漏项或工程量差异，可在投标前提出以供复核/修订；或在投标
时分函提出并说明对投标总价及投标工期的影响)；
(b) 若所述漏项项目确实属于独立存在项目，而非其他项目之不可
或缺工作项目，则定标后也能作为设计变更项目处理。
图纸 + 确定数量工程量清单合同(续)
(4) 特别说明
(a) 投标前不可能按所有投标单位提出的工程量差异而 形成统一的
核量结论，也不配合工程的进行；定标后再重新复核所有工程量
，既不必要，同时也降低了招标质量和相应形成资源浪费。
(b) 一般实践中的处理原则是，小差异的差异费用视同已包括在投标
总价内；较大差异则或者于投标前提出以供复核/修订，或者在日
后按设计变更项目处理。
6.3.2 签订合同时不肯定工程内容情况下：
图纸 + 规范 + 单价表(Schedule of rates) 合同
(1) 适用情况
(i) 签订合同时无法完整详述的特殊建筑(a specified building which
can not be fully detailed)；
(ii) 须通过一段时间方能使特别工程类型获得共同认 可的情况
(whatever work of a particular type may be ordered during an agreed
period)。
图纸 + 规范 + 单价表(Schedule of rates) 合同 (续)
(2) 特别说明
(a) 合同总价在上述两种情况下，均是于竣工时方能确定的；而确定
所依据的计价基础，均应为单价 表内的单价。
(b) 在(i)种情况下，承包人投标时须提交列有可能发生的每个清单项目
的单价表。
(c) 在(ii)种情况下，承包人投标时须提交在标准单价基础上所要求的
计价调整百分比(通常为一个适用于所有工程章节的百分比)。
(d) 此种合同形式亦可用于为更加限制日后计算变更价款而采用的无
工程量(without quantities)合同情况 。
近似工程量清单( Approximate quantities) 合同
(1) 原则
(a) 工程量清单内提供的仅是“近似工程量”或“暂定数量“，决算时
须
按最后发出之施工图纸、合同工程量计算规则重新量度，并须按
合同单价计价基础规定而计价。
(b) 暂定数量纯为估计量，其准确性不获保证，用于计价之合同单价
不会因实际工程量与原暂定数量之间存在的任何差别而做出调整，
工期亦不会调整。
(c) 承包人不能只根据清单所列数量及尺寸而不研究图纸或进行实地
量度而订购物料或执行施工，否则须自负因不采取这些步骤而引
致的错误或虚耗物料或工作后果。
近似工程量清单( Approximate quantities) 合同 (续)
(d) 在维持合同图纸和合同规范所要求的合同责任不变情况下，合同总价
需按施工图纸、工程量计算规则和合同单价计价基础而重新计算确
定。
(2) 特别说明
(a) 为使所编制清单具有相应使用价值，应完成一定深 度的设计资
料，以使所估算工程量能与实际工程项目及数量有所关联，及可
使标价相应准确合理的反映建造成本实际分配情况与竣工决算价
格，及便于投标单位做投价策略之参考。
(b) 此等方式主要优点，在于能够容许设计工作和施工工作形成合理搭
接，从而缩短整个项目的建设周期，并通过合理划分清单章节与项
目，亦可在定标时获得一套比固定总价工程量清单更为广泛的合同
单价，以满足日后计算变更费需要。
成本补偿合同( Cost reimbursement)合同
(a) 此等合同形式适用于设计资料实在太缺乏，以至连单价表形式或近似
工程量清单形式也无法使用的情况。
(b) 招标邀请文件可一般性描述所进行的工程，并要求承包人提交一个百
分比(percentage) 或固定费(Fixed fee)，以便作为管理费及利润而加在
基本成本(prime cost)上。
(c) 最重要的是清楚定义基本成本(prime cost)，形成双方同意的基本成本
单价表(itemize the categories of cost which fall under prime-cost
headings)。
(d) 基本成本单价表所未列出的工程项目费用，视为均已包括在百分比
(percentage) 或固定费(Fixed fee)内。
成本补偿合同( Cost reimbursement)合同(续)
(a) 此等合同形式适用于设计资料实在太缺乏，以至连单价表形式或近似
工程量清单形式也无法使用的情况。
(b) 招标邀请文件可一般性描述所进行的工程，并要求承包人提交一个百
分比(percentage) 或固定费(Fixed fee)，以便作为管理费及利润而加在
基本成本(prime cost)上。
(c) 最重要的是清楚定义基本成本(prime cost)，形成双方同意的基本成本
单价表(itemize the categories of cost which fall under prime-cost
headings)。
(d) 基本成本单价表所未列出的工程项目费用，视为均已包括在百分比
(percentage) 或固定费(Fixed fee)内。
各类合同形式风险分配情况
Lump sum (drawings and specification)
总价包干合同(图纸+规范)
Bills of quantities depending on the quality of information on which based
承建商的风险
Contractor’s risk
工程量清单合同(有赖于编制清单所依据的设计资料质量)
Schedule 单价表合同
Cost plus fixed fee 成本加固定费合同
Cost plus % 成本加费率合同
Employer’s risk
建设单位的风险
6.4
不同合同形式优缺点分析
6.4.1 单纯总价包干合同( Simple lump sum) ：
(a) 确定合同总价的计价基础为完善的合同图纸及技术规范，合同文件内
不一定需包括工程量清单。
(b) 简单，对于小型合同或非复杂项目，避免投入过多的招标文件编制和
合同管理资源。
(c) 发标前必须有完善设计资料，以使招标尽可能没有过大时间压力，
保障各投标的离散性获得控制，及日后 没有过多变更发生。
(d) 设计仍可以变更，但由于没有计算合同总价的明细，评估价值或计算
变更价款的功能将受到限制。
6.4.2 确定工程量清单合同( Bills of firmed quantities)
(a) 并不影响固定总价的合同性质，工程量清单价款只作为合同总价的辅助
解释文件。
(b) 当然需要确定的设计资料，以便不存在设计与施工的重叠进行阶段，同
时编制清单也有助于在标前处理设计资料内存在问题，避免对日后施工
产生干扰和工期延长。
(c) 由造价工程师编制工程量清单，资源节约、专业化质量保证、所有投标
者计价统一、便利评标等。
(d) 便利于计算设计变更费、中期付款、财务报告、成本设计管理、决算
等。
6.4.2 确定工程量清单合同( Bills of firmed quantities) (续)
(e) 投标者不需因数量计算的错误而在投价时包括相关投价allowance，有关
差异可在日后获得调整(但为满足实际工程管理需要，通常做法是，小差
异视同已包括在合同总价内，大的差异则按设计变更般处理)。
(f) 适用于大型和更复杂、高而更简单的项目。
(g) 方式采用受到设计资料深度、招标时间和招标文件编制成本等限制 。
(h) 对于非常大型及需要设计不断深化的项目，或许多主要决定都需在施工
中方能做出决定的更新改建工程，使用近似工程量清单及进行工程量重
计量方式，应更为适用。
6.4.3 近似工程量清单合同( Bills of approximate quantities )
(a) 即用于招标的工程量清单虽然涵盖整个工程，但工程量却仅是近似数量。
(b) 整个工程决算时都需要重新计量，但必须按照合同单价或合同调整单价计价。
(c) 在有关工程做法于开始阶段仅认为有可能发生于工程中但却不肯定是否 确实发生
情况下，此等方式更非常有帮助。
(d) 当招标完成时间非常受限条件下，此等方式特别有帮助于节约合同签订 前阶段的
时间，实现设计与施工的合理时间搭接；但可能导致投标者因实际工程量的不肯
定而进行偏高投价。
(e) 近似工程量清单和相辅之工程量重计量，可更加便利编制财务 报告和执行成本
设 计管理。若为确定工程量清单，则在实际发 生了过多变更情况下，成本控制的
价值可能丧失更多。
(f) 没有关于工程量近似程度的严格规定，一般取决于设计资料的准确性和招标文件
编制时间的充分性。
6.4.4 单价表合同( Schedule of rates )
(a) 情况一：与固定总价相对应的一整套没有工程量的单价表，用于计算
设计变更费。
(b) 情况二：与固定总价相对应的一整套具有参考工程量的单价表，用于
中期付款及计算设计变更费。
(c) 情况三：与暂定总价相对应的一整套没有工程量的单价表，用于工程
竣工后重新计量工程价款(等同于近似工程量清单)。
(d) 给予投标者最大不肯定性及导致较高标价，并导致评标困难。
(e) 最好限制运用于特殊需要使用情况。
6.4.5 基本成本补偿合同( Prime cost reimbursement )
(a)
有时叫“成本加酬金”(cost plus) 或“日工签证” (Day work) 。
(b)
在甚至对于编制近似工程量清单的设计资料和时间要求都不能具备情况
下，此等方式非常有用。
(c)
适用于无法预见性的修改工程或影响工程的其他工作条件不能确定的
工程。
(d)
需特别专注成本控制，因为承包人一般没有动机去使工程更经济的进
行。
(e)
最好限制于运用在特殊需要使用情况。
(f)
由于执行工程的能力是更为关注问题，故通常是通过议标而非公开竞标
方式选定承包人。
6.4.6 一份施工合同内可能发生的应用情况
(a) 视项目限制条件而定，可采用上述各种方式的结合方式，如：
(i) 整体工程为确定工程量清单总价包干、但局部工程为近似工
程量及需重计量合同价款合同；
(ii) 整体工程为近似工程量清单及需重计量合同、但局部工程(如
其中的门窗和幕墙工程)为单纯总价包干合同。
(b) 总之，合同方式的选择，关键取决于工程性质、设计资料深度和
招标时间限制等，并需使合同具实践操作性。
7.
以专案管理的精神而统筹招标投标
7.1
公开招标、选择性招标及议标的分析
7.1.1 公开招标(Open tendering)
优点：可兼容更为广泛的投标人，从而使具有专业能力的潜在投
标人不被忽视掉；增加投标的竞争性，并因上述原因而更
可能获得更为经济的招标价格。
缺点：招标文件成本投入多，招标/定标时间长；可能使不具备
综合实力的小公司中标，从而加大履约风险。
客观要求的评标方法：综合评估法。
7.1.2 选择性招标(Selected tendering)
优点： 招标文件成本投入低，招标/定标时间短；相匹配的投标
人进行竞标，从而保障中标人实力和减低履约风险。
缺点： 可能失去具有专业能力的潜在投标人的参与，减低投标竞
争的激烈程度，和导致较高的标价。
客观要求的评标方法：经评审最低投标价法。
7.1.3 议标( negotiated tendering)
优点：可满足特殊建筑性质的保密性要求、特出工程工艺标准要
求等； 招标文件成本投入低，招标/定标时间短，保障中标
人实力和减低履约风险。
缺点： 失去投标竞 争，导致较高的标价。
7.2
当前推行的招标方法及其局限性
以公开招标的方式而完成投标资格预审；
再以选择性招标的方式而完成招标。
对于工期较长和技术要求较复杂的工程合同：按综合评估法执行
评标(绝对主要运用的方式)；
对于工期较短和技术要求较简单的工程合同或供货合同：按经评审最低投
标价法执行评标(限制运用的方式) 。
虽可较好的规范市场投标行为以符合法令法规，但实质上构成与招标策略
的分离，和加大投标人围标/虚假投标和评标委员会评委虚假评标的
机 会。
7.3
潜在投标人的投标前考察及确定实践
7.3.1
施工合同；
专业施工资质。
公司财务状况；
公司资源管理方式及质量控制/工程保障系统；
近年同类工程施工经验；
拟派项目经理实践及其与项目班子的合作历史；
公司/拟派项目班子的图纸深化设计能力及/或总承包管理经验。
公司/拟派项目班子的合同履约记录。
公司质量保修实施记录；
公司现有工程的荷载。
7.3
潜在投标人的投标前考察及确定实践(续)
7.3.2
供货合同；
货物制造商授权书。
货物质量及其市场商誉；
供应单位货物销售代理级别；
供应单位财务状况；
近年同类工程货物使用中标情况；
供应单位的合同履约记录；
供应单位的售后服务记录；
供应单位的现有合同工作荷载。
7.4
按专案符合而非程序符合的思维而执行清标
7.4.1
清标目的及性质
•
•
•
•
随着当代建设工程的规模化发展、工程量清单制及计价规范制等
的推行所形成市场竞争工程造价计价体系的逐步完善，引入国际
普遍采用的清标工作，对维护招标人和投标人双方的合法权益，
保证招投标活动和成果的客观公正性，都十分有必要。
•
•
•
•
若不引入清标工作，对于较大规模建设工程，由于投标文件的组
成内容日趋完整和复杂，依据合法程序所确定的评标委员会在有
限时间内完成所有投标评审，及形成正确的评标结论，客观存在
实际的执行困难。
。
7.4.1
清标目的及性质 (续)
清标的主要目的，乃在不改变各份投标文件实质性内容的前提下，通过
对所有投标文件的合理解析，发现其中存在的主要问题，及力求在评标
前或签订合同前完成所述问题的确认、澄清甚至解决，最终能保障评标
委员会在有限评标时间内做出客观、公正和专业的投标评定结论，使招
标人和投标人及/或中标单位 对招标文件要求的理解达成一致，从而尽
可能的减少合同履行过 程发生争议的机会，为正确履行工程合同及工程
决算，创造公平、公正的合同基础。
•
通过清标，还可有效揭示合同双方所可能面临的风险，为招标人和中标
单位双方在合同签订前采取合理的风险规避防范措施，提供重要参考资
讯。
清标从性质上应隶属于评标工作的必要组成部分，是评标工作的基础性
数据整理和分析过程。
。
7.4.2
商务标清标内容
•
•
•
(1) 投标文件完整性复核；
•
(3) 算术误差的复核及修正；
•
(4) 措施费项目投价合理性复核；
•
(5) 缺、漏投价项目复核；
•
(6) 不平衡报价复核——需结合合同类型而进行；
•
(7) 非合理偏低/偏高单价复核。
(2) 投标文件符合性复核(特别是对合同条件偏离条款之复核)；
7.4.3
商务标清标程序及清标问卷的编制
(1) 投标文件完整性复核：
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
(a) 按照投标须知条款关于对交回的投标文件之要求复核各
份投标文件的完整性。
(b) 若发现有关投标内存在未按要求交回相关投标文件的情
况或投标文件缺页情况，可在清标问卷内提出，并要求
相关投标单位在不改变原投标状况下补充交回，并须就
此等情况的存在于清标报告内做出说明。
(c) 清标问卷编制方式：
“贵司并未按要求于投标时提交…,请补充提交”；或，
“贵司提交的投标文件内缺少…部分第？页,请补充提
交”。(Supplementary provision)。”
7.4.3
商务标清标程序及清标问卷的编制 (续)
(2) 投标文件符合性复核：
•
•
(a) 按招标文件关于合同条件(Conditions of Contract)的规
定，复核各份投标文件的符合性。
•
(b) 一般应特别关注于对下述合同条件符合性的复核：
•
•
•
•
•
•
。”
•
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
工程范围；
付款办法及付款宽限期；
工期及工期延误赔偿率；
质量标准及相关质量罚金；
保修期及其起算日和保修金；
决算期(Final account)。
7.4.3 商务标清标程序及清标问卷的编制(续)
(2) 投标文件符合性复核：
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
(c) 原则上，关于合同条件的条款要求偏离，视为重大偏
离，及应按废标处理。
(d) 在此等情况下，清标报告内只需列出所述之偏离条款
和偏离要求，供评标委员会就废标与否而做出判定，
不用再于清标问卷内要求投标单位撤回(withdrawal)。
(3) 算术误差复核及修正：
(a) 按投标须知条款的商务标清标原则，复核各份投标的
投标总价及投标单价。
(b) 若发现有关投标内存在重大算术误差，可在清标问卷
内提出，并要求相关投标单位澄清所述算术误差的存
在对其投标总价的影响。
7.4.3
商务标清标程序及清标问卷的编制(续)
(c)
•
•
•
•
•
请
多
•
•
•
•
•
•
•
•
清标问卷编制的方式：
“贵司的投标总价内存在人民币…少算的算术误差。
澄清(please clarify)贵司会否继续维持原投标总价；惟
若贵司要求修订原投标总价，贵司的投标可能不获考
虑。”
“贵司的投标总价与贵司清单总价之间存在人民币…
算的算术误差。请澄清差异(please clarify the
discrepancy) ,并澄清对投标总价的影响”。
(4)
缺、漏投价项目复核：
(a) 按投标须知条款的商务标清标原则，复核各份投标内是
否存在未投价项目。
(b) 若发现缺、漏投价项目，不能要求相关投标单位补充
提交有关的报价，否则不符合公开、公平、公正的招
标原则。
7.4.3
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
商务标清标程序及清标问卷的编制 (续)
(c) 但须在清标问卷内指出，并要求相关投标单位确认相关
价款已包括在投标总价内。
(d) 清标问卷编制的方式：
“贵司对…清单项目并未投有价款。请确认(Please
confirm)相关费用已包括在投标总价内，并请提交
适用于设计变更计价用的此项目之投标单价，以
供评审。”
(5) 不平衡报价的复核：
(a) 按投标须知条款的商务标清标原则，复核各份投标内
是否存在不平衡投价项目。
7.4.3
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
商务标清标程序及清标问卷的编制(续)
(b) 若发现存在所述之不平衡投价项目，不能要求相关投标
单位做出与投标总价相关的修订，但可在清标问卷内要
求相关投标单位在不改变原投标总价的前提下，就相关
不平衡报价项目的适用单价做出澄清。
(c) 清标问卷编制的方式：
“贵司对…清单项目2.3B的投价为…., 惟同样项目在
3.3B却为…。请在不改变投标总价的前提下澄清
(clarify)适用于设计变更计价用的3.3B清单项目的单
价。”
(d) 不平衡报价项目的处理，重点是针对中标单位的投标在
合同文件编制阶段做出的处理；通常采用做法是，首
先形成同样项目合同单价的统一，并将因统一单价所
产生的额外费用包括在按总价包干的基本设施费用内
或照管费内。
7.4.3
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
商务标清标程序及清标问卷的编制(续)
(6) 非合理偏低/偏高单价复核：
(a) 按投标须知条款的商务标清标原则，复核各份投标内
是否存在不平衡投价项目。
(b) 若发现存在所述之非合理偏低/偏高单价项目，不能要
求相关投标单位做出与投标总价相关的修订，但可在
清标问卷内，要求相关投标单位提交适用于超出清单
提供近似工程量部分或适用于设计变更项目计价的单
价，供评标委员会参考。
(c) 清标问卷编制的方式：
“贵司对…清单项目的投价非合理偏低/偏高。 请
在不改变投标总价的前提下，提供(Supplementary
provision)适用于设计变更计价用的前述项目之合
理单价。”
7.4.3
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•
•
•
•
•
•
•
•
•
商务标清标程序及清标问卷的编制(续)
(7) 其他偏离条款复核：
(a) 若存在不属于重大偏离条款性质的偏离项目，可在清
标问卷内， 要求相关投标单位在不改变原投标总价的
前提下，撤回所提出的偏离条款。
(b) 清标问卷编制的方式：
“贵司特别提出了偏离招标文件第…款规定之特别声
明。请确认撤回(Please confirm withdrawal)，并确认
按招标文件条款规定执行，相关费用已包
括在投标总价内。”
7.4.4
其他
需努力消除投标文件详细评审后再进行的合同谈判；
使投标文件的质疑、澄清和补正成为合同形成的结论；
并在定标后尽快完成合同备案手续——不履行合同备案的危机。
8.
专业人士所应具备的素质及行为操守准则
8.1 管理
是管理每个专案的具体限制条件，而不是千篇一律及无个性化的履
行管理程序(Managing Project limitation)。
是互为进行的，而不是孤立存在的 – 交流(Communication)。
是有目标性的管理(Objective Oriented)。
是依据原则和建立在长期信任关系基础上进行的管理(Good
Management is BASED ON TRUST)。
8.1 管理(续)
长期信任的合作关系是很容易被个别事件的发生所推翻的 - Motivation
rather than Frustration。
是持续及在限制的时间内完成的 – Continuity, Time limit, safeguarding
of deadline)。
是通过一组人的共同作用完成的( Coordination , cooperative and
helpful)。
是有成本的 管理– Cost Control.
8.2 管理者的素质
Value For money.
“致知在格物 ” –孔子。
“知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，
虑而后能思，思而后能得” –孔子。
在限制下方显出大师的本领，只有规律才能给人以自由。
8.3 专业认识基本素质要求
自我专业领域的专家(differentiation ,profession limit)。
自觉遵守专业操守(Ethics ,Professional identity and Accountability)。
不仅须具有Knowing it 和 Doing it 的能力， 尤其须具备Provide
professional advice to the Client 的能力.
能够独立的执行工作 – Independent works ( work span management ,
confidence, self – planning & programming, appropriate communication
internally and externally, quality assurance) 。
8.3 专业认识基本素质要求(续)
辨证的看问题，努力提供专业的建议( consider everything in both way,
Analysis of advantages and disadvantages at the same time )。
良好的协调、交流和谈判技能与技巧 - Communication, team-work
coordination,Procurement skills, Presentation skills, negotiation skills。
应有的工作效率(efficiency)。
追求好的管理结论(conclusive, compromise)。
遵循、善于总结和保持良好的管理实践( take a good example)。
合理的资源投入，合理的管理成本 – Cost Control。
8.4 RICS 特许测量师专业操守准则介绍
1. 诚恳可靠(Always be honest)
- 所作的任何事情都值得信赖。
2. 正直不阿(Act with integrity)：
(i) 不能追求高于客户利益保障之上的自我利益；
(ii) 尊重客户利益的保密要求。
3. 透明公开(Be Open and Transparent) - 与客户共享所有事实。
4.
承担责任(Be accountable)：
(i) 不要提供超出专业限制或能力的意见;
(ii) 承担全部相关专业责任;
(iii) 在情况发展不好时不说别人坏话或推脱责任。
5.
贵乎自知 (Know and Act within limitations ) - 充分了解自我能力和专业的
限制。
8.4 RICS 特许测量师专业操守准则介绍(续)
6.
客观持平(Be objective) :
(i) 提供公平和中立的建议;
(ii) 不要令你的感觉或倾向影响你的决策。
7.
尊重他人(Always treat others with respect) - never discriminate against
others)
8.
树立榜样(Set a good example)
9.
敢言道正(Have encourage to make stand)
10. 遵守法例(Comply with relevant laws and regulations)
11.
回避冲突 (Avoid conflicts of interest)
12.
尊重保密( Respect confidentiality)
与瑞杰历信行同事
自由讨论交流
公司办公地点及联系方式：
中国北京市朝阳区建国路126号
瑞赛大厦12A层08-10室（招商局大楼正南）
电话：（8610）6568 1648 或 139 111 37005
传真： （8610）6568 2158
电邮：albertwang@whqs.com.cn
邮编：100022
谢 谢！