STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL
LH 공사 토지수익연계채권
Information Memorandum
June. 2010
Investment Banking Business Division
*본 제안서의 내용은 어떠한 법률적인 구속도 받지 않으며, 외부로 공개되어서는 안됩니다.
**본 제안서의 내용은 시장상황 및 귀사와의 협의에 따라 변동될 수 있습니다.
Table of Contents
I. 토지수익연계채권 투자제안
Ⅱ. 토지수익연계채권 개요
Appendix.
2
6
11
Ⅰ. 토지수익 연계채권 투자제안
1.
투자 개요
2.
투자 Point
토지수익 연계채권 투자개요
Ⅰ-1. 투자 개요
토지수익 연계채권 투자조건 요약
구분
제안 내용
발행회사
한국토지주택공사(LH공사)
발행형태
무기명식 이권부 변동금리부 등록채권
발행금액
미정(5천억원 이상)
만기
10년
원금 및 이자지급방법
만기일시상환 / 3개월 후급
표면이자율
3% 내외
추가이자 α*
토지매각이익 발생시 해당토지의 관련비용 차감 후 추가이자 지급 (연 1회
최초 표면이자 지급일에 지급)
중도상환 행사권 (Put Option)
발행 5년 이후 9년까지 채권자가 행사가능 (매년 1회 씩 총 5회)
중도상환 보장수익률
5년 만기 국고채 금리
연계토지매각시기
발행 후 1년 후 부터(단, 지가 급상승시에는 1년전에도 매각 가능**)
토지매각초과이익
관련비용 차감후 전액 투자자 향유
• 제반 발행조건은 대상토지 선정 이후 Pooling 결과에 따라 다소 변동 가능
* 이자제한법에 따라 당해년도 이자지급이 40% 를 초과할 경우, 초과이익은 차기년도로 이월
** 구체적인 기준은 추후 확정 예정
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
3
토지수익 연계채권 투자개요
Ⅰ-1. 투자 개요
토지수익 연계채권 주요구조
 이자지급방법 및 기한
- 표면이자는 매 3개월 마다 후급
- 토지 매각차익에서 관련비용을 제한 추가이자는 매년 결산 후 익년도 최초 표면이자 지급일에 보유채권금액에 따라 균등지급
- 최종년도 추가이자는 만기 시에 표면이자와 같이 지급
 원금상환방법 및 기한
- 만기 일시상환이며, 채권자가 중도상환(Put Option)을 행사하는 경우 최초 이자지급일에 일시 상환
 중도상환(Put Option)에 관한 사항
- 행사시기 : 5년 이후 9년차까지 행사가능
- 추가이자와 중도상환보장수익률 :
기 지급된 이자(추가이자 포함)가 중도상환보장수익률을 상회하는 경우 원금과 표면이자 지급(추가이자 인정, 지급 상한 X)
기 지급된 이자가 중도상환보장수익률을 미달하는 경우 중도상환보장수익률에 미달하는 금액을 원금, 표면이자와 함께 지급
(LH공사 중도상환보장수익률 최저보장)
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
4
본 상품의 투자 Point 는 다음과 같음
Ⅰ-2. 투자 Point
투자 Point
안정성
표면이자
Put Option 및
보장 수익률
• 정부지분 100%의 준시장형 공기업인 LH공사가 발행주체
(신용등급 AAA) 로 이자지급 및 원금상환의 안정성 높음
• 매 3개월 마다 일정 수준의 (3% 내외) 확정금리를 이표 형태로 지급
• 발행 5년 이후 부터 Put Option 행사 가능
• Put Option 행사 시, 5년만기 국고채 수준의 최소보장수익률 확보 가능
• 기 지급된 이자가 중도상환보장수익률보다 높은 경우, 추가이자 인정
추가수익 기대가능
Inflation Hedge
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
• 수도권 내에 위치한 양질의 토지를 대상으로 함
• 향후 토지가격이 상승할 경우, 추가이익을 기대할 수 있음
(Upside Potential)
• 실물자산인 토지에 대한 간접적 Exposure 를 통해, 향후 Inflation 이
발생할 경우의 Risk Hedge 가능
5
Ⅱ. 토지수익 연계채권 개요
1.
기본 개념 및 주요 특징
2.
상품 구조
3.
대상토지 Pooling 방식
4.
토지매각 및 관리 방식
일정 수준의 확정금리와 토지매각이익이 결합된 부동산 간접투자 상품
Ⅱ-1. 기본 개념 및 주요 특징
토지수익 연계채권 기본개념 및 주요 특징
기본개념
• 토지와 연계하여 발행하는 채권으로 일정수준의 금리(표면이자율)를
지급하고, 향후 토지가격이 상승할 경우 토지매각 이익을 추가이자
형태로 지급
• 일종의 부동산연계 채권상품
(안정적인 채권수익 + α(지가상승에 따른 추가이자))
안정성과 수익성을
동시에 충족
• 정부가 100% 지분을 보유한 준시장형 공기업인 LH공사가 채권발행
자여서 원리금 상환의 안정성이 높음
• 일정 수준의 확정금리를 표면이자율을 통해 지급하고, Put Option
부여를 통해 일정 투자수익률 보장
• 향후 토지가격이 상승할 경우 추가이익을 획득할 수 있어 수익성을
기대할 수 있음 (Upside Potential)
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
7
LH 공사가 채권의 원리금을 상환하고, 토지매각 수익을 추가 배분하는 구조
Ⅱ-2. 상품 구조
상품 구조도
토지 1
5년 이후 Put Option
및 수익률 보장
토지 2
원리금 상환 및
매각수익 배분
토지 3
….
매각대금
투자자
채권
매입대금
토지수익
연계채권
토지수익연계채권
삼성증권
LH공사
인수대금
• 토지위원회(가칭)를 설치하여 채권존속기간 동안 연계토지의 지속적 관리 및 매각추진
매각수익
배분방법
• 매각수익은 매년 결산 후 추가이자의 형태로 지급
• 매각수익은 보유채권금액에 따라 균등지급하며, 최종년도는 만기 시에 표면이자와 같이
지급
• 단, 중도상환 시 미지급된 추가이자분은 원금상환 시 함께 지급
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
8
중도상환(Put Option) 행사가능한 중도상환보장수익률 최저보장 구조
Ⅱ-2. 상품 구조
투자 현금흐름도 예시
 표면이자율 : 연 3% 매 3개월 후급 가정
 중도상환보장수익률 : 5년 만기 국고채 기준수익률 연 4.5% 가정
매각 추가이자 3
지급
토지3
매각
토지2
추가이자 2
지급
매각 추가이자 1
지급
토지1
0
채권 투자
1
2
3
4
5
6
7
8
...
중도상환(Put Option) 행사가능
매 3개월 표면이자 수취
→ 중도상환시 최저 4.5% 수익 확보
매 3개월 이자지급 + 중도상환보장수익률 4.5%
LH공사 보장
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
9
9
10
토지매각위원회 (가칭) 설치 및 운영
Ⅱ-4. 토지매각 및 관리방식
토지매각위원회 (가칭) 설치
적시 상환
재원 마련
토지매각위원회 (가칭) 주요 업무
• 고정자산인 토지 기반 채권의
상환 적시성 확보를 위해 지속
적인 토지매각 관리 필요
대상토지 선정
• LH 공사 보유 미매각 토지 중
토지수익 연계채권 대상 토지
선정
• 감정평가 및 실사
안정적
추가수익 창출
• 비유동자산인 토지 매각의 적
정가격 매각을 위해 체계적인
매각 관리 필요
매각시기 결정
및 관리
• 체계적인 토지 매각계획 수립
및 추진에 따라 투자자에게 안
정적인 추가수익 창출의 기회
제공 가능
사후 관리
• 매각 일정 수립
• 시장상황에 따른 적정한 매각
시기 결정 및 관리
• 중도 상환 투자분에 대한 정산
업무 수행
• 채권 만기 상환 이후, 잔여 토지
정산
토지매각관리를 위한 상시조직인
토지매각위원회 (가칭) 설치 예정
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
10
Appendix.
과거 발행된 토지수익 연계채권 개요
토지수익 연계채권 과거 발행 사례
구분
채권명
발행금액
발행권증,
최저매입금액
채권만기
채권이율
중도상환보장수익율
중도상환 가능시기
연계토지 매각시기
및 매각방법
토지매각 초과이익
최종누적수익률
1차발행(’99.2.1)
2차발행(’99.5.20)
한국토지공사 제1차 토지수익연계채권
한국토지공사 제2차 토지수익연계채권(슈퍼코랜드)
32,499 백만원
5,000 억원
일백만원권, 일천만원권, 일억원권(3종) / 1,000만원
좌동 / 500만원
10년 (2009.2.1)
7년 (2006.5.20)
표면이자율 (연 4%, 6개월 후급), 토지매각이익
표면이자율 (연 5%, 3개월 후급), 토지매각이익
발생시 해당토지의 관련비용 차감후 추가이자
발생시 해당토지의 관련비용 차감후 추가이자
지급 (년 1회 최초 표면이자지급일에 지급)
지급 (년 1회 최초 표면이자지급일에 지급)
연 6.76% (5년만기 국고채 – 1.0%)
연 7.2% (3년만기 국고채 + 0.2%)
채권발행후 5년 ~ 9년(매년 1회 총 5회 가능)
채권발행후 3년 ~ 6년(매년 1회 총 4회 가능)
채권발행후 3년후 부터(2002.2.2), 연계토지매각위원회
(투자자 참여)을 운영하며 매각시기는 한국토지공사가
결정
채권발행후 1년후 부터(2000.5.20), 좌동
관련비용 차감후 전액 투자자 향유
좌동
197%
57~58%
출처 : Bondweb, 삼성증권 Database
LH 공사 토지수익연계채권 Sales Memo
12
SAMSUNG SECURITIES CO., LTD.
Samsung Main Bldg 9F
250, Taepyeong-Ro 2-Ga, Jung-Gu,
Seoul, 100-742
Korea
This material has been prepared by the Investment Banking Division and is not the product of the Research Department.
This material is intended for the exclusive use of the person to whom it has been delivered by Samsung Securities Co., Ltd. Certain transactions, including
those involving futures, options and high yield securities, give rise to substantial risk and are not suitable for all investors. This material does not constitute
an offer to sell or the solicitation of an offer to buy any security or to enter into any agreement and Samsung Securities is not soliciting any action based
upon this material. The material is based upon information that we consider reliable, but we do not represent that it is accurate or complete, and it should
not be relied upon as such. Consequently, we accept no responsibility or liability for the accuracy or otherwise of such information. Opinions expressed are
our current opinions only, any historical prices or values are as of the date indicated, we accept no responsibility to update any of the information contained
in this material. This material is not, and under no circumstances is to be construed as a prospectus or advertisement. No part of this material may be
(i)copied, photocopied, or duplicated in any form, by any means or (ii)redistributed without Samsung Securities' prior written consent. Samsung Securities, or
persons involved in the preparation or issuance of this material, may from time to time, have long or short positions in, by virtue of its status as an advisor,
underwriter or otherwise, may possess or have access to non-public information relating to the companies and assets that are referred to in this material,
and does not intend to disclose such status or non-public information. The contents of this material should not be construed as investment, financial,
strategic, legal, regulatory, accounting or tax advice concerning the consequences of engaging in the business or strategies described herein. You should not
rely on any of the information contained herein and you must obtain your own independent investment, financial, strategic, legal, regulatory, accounting and
tax advice from your professional advisors. This material has been prepared by Samsung Securities Co., Ltd., which is regulated by the Financial Supervisory
Commission.
Further information on any of the securities mentioned in this material may be obtained upon request, and for this purpose should contact Samsung
Securities Co., Ltd. at Samsung Main Bldg 9F, #250, Taepyeong-Ro 2-Ga, Jung-Gu, Seoul, 100-742 Korea
Copyright 2009 Samsung Securities Co., Ltd. All rights reserved. Samsung Securities prohibits the redistribution of this material and accepts no liability
whatsoever for the actions of third parties in this respect.