Engelsk oversettelse følger etter den norske / English translation follows Norwegian
VEDTEKTER
FOR
KULLEBUNN BOLIGSAMEIE
§ 1.
Sameiets navn er "KULLEBUNN BOLIGSAMEIE".
Sameiet består av 236 seksjoner av eiendommen gnr. 6, bnr. 415 i Asker, i henhold til
oppdelingsbegjæring datert 24.09.84, tinglyst 11.10.84.
§ 2.
Formålet med dannelsen av sameiet er å:
1.
2.
3.
Ivareta driften av sameiet.
Administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesareal.
Ivareta alle andre saker av felles interesse.
I tilfelle tvil om en sak er av felles interesse, avgjøres spørsmålet med alminnelig flertall på sameiermøtet,
jf. § 9.
§ 3.
Innehaveren av den enkelte seksjon overtar sin seksjon i henhold til sameiebrøken.
Ved fastsettelse av sameiebrøken legges til grunn opprinnelig innskudd for hver enkelt seksjon.
§ 4.
Salg skal meddeles forretningsfører til registrering med minst 14 -fjorten- dagers varsel før
innflytning/overtakelse av seksjonen.
Utleie av seksjonen kan bare skje med styrets godkjennelse, som må innhentes på forhånd, og minst 14 fjorten- dager før leietakeren skal flytte inn i seksjonen.
Godkjenning i det enkelte tilfelle kan bare nektes når det foreligger saklig grunn.
Sameiet forbeholdes panterett i hver seksjon med kr. 15.000,- til dekning av sameiets fellesutgifter. Denne
panterett er uten opptrinnsrett, og skal ha prioritet etter det til enhver tid hvilende husbanklån på
eiendommen, samt etter de pantelån Husbanken tillater. Panteretten er tinglyst som heftelse på seksjonen.
Sameiet styre plikter å gjennomføre prioritetsviking i henhold til disse bestemmelser uten unødig opphold
etter anmodning fra seksjonens eiere.
Forøvrig har den enkelte sameier full rettslig råderett over sin seksjon.
Kjøper er ansvarlig for at ubetalt andel driftsutgifter til sameiet, eventuelt andre utgifter som sameiet har
bestemt, blir betalt, dersom selger ikke har betalt pr. fraflytting/overtakelsestidspunkt.
§ 5.
For Kullebunn Boligsameie er det fastsatt egne vedtekter for bruk av garasje/parkeringsplass.
§ 6.
Sameiets øverste myndighet er sameiermøtet. Styret innkaller skriftlig til sameiermøte med minst 14
-fjorten- og høyst 20 -tyve- dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt dagsorden,
herunder forslag som skal behandles på møtet. For at forslag som nevnt i § 9 fjerde og femte ledd skal
kunne behandles på møtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen. Varsel om
ordinært sameiermøte med frist for innsending av saker som ønskes behandlet, sendes ut senest 35 dager
før møtet.
§ 7.
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når økte kostnader medfører
økning i fellesutgiftene for inneværende år eller når minst 1/10 del av sameierne skriftlig krever det og
samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært sameiermøte med minst 8 -åtte- dagers varsel. Innkallingen skal
angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.
§ 8.
I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Foruten eierne, har ett
husstandsmedlem møte- og talerett. Sameierne har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig.
Fullmektigen skal legge fram skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde på førstkommende
sameiermøte med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake.
§ 9.
På ordinært sameiermøte som skal avholdes innen utgangen av april måned, skal behandles:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Årsberetninger fra styret.
Godkjenning av årsregnskap.
Budsjett for kommende år.
Valg av styre med vararepresentanter.
Valg av revisor.
Behandle saker som nevnt i innkallingen.
Sameiermøtet ledes av styreleder. Hvis styreleder ikke er tilstede, velger sameiermøtet en møteleder blant
de tilstedeværende sameierne.
Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmer. Står stemmene likt,
avgjøres saken ved loddtrekning.
Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i
sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal
tilhøre sameierne i fellesskap,
andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller
omvendt,
samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12, annet ledd, annet punktum,
g)
tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig
forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på
mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.
Vedtaket om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer
vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.
§ 10.
Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemming om avtale med seg selv eller
nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemming om pålegg om
salg eller krav om fravikelse etter Eierseksjonslovens §§ 26 og 27, jf. vedtektenes § 17, 3., 4. og 5. ledd.
§ 11.
Til å forstå driften og forvaltningen av sameiets eiendommer og fellesanliggender - herunder oppnevnelse
av tilsyns-/beredskapsgruppe for sameiets tilfluktsrom, velger sameierne på sameiermøtet et styre på 6 seks- medlemmer, 2 -to- fra hver grend, med 2 -to- varamedlemmer. Styreleder velges særskilt. Styrets
funksjonstid er 2 -to- år. For å oppnå kontinuitet skjer valget ved at maksimum 4 av styrets medlemmer
kan tre ut av styret samtidig.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen underskrives av de fremmøtte
styrerepresentantene. Styremøter ledes av styreleder, eventuelt av valgt møteleder i dennes fravær. Styret
er beslutningsdyktig når minst 3 styremedlemmer er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. I
tilfelle stemmelikhet avgjør møtelederens dobbeltstemme vedtaket.
§ 12.
Styret engasjerer forretningsfører og ansetter andre funksjonærer, gir instruks for dem, fastsetter lønn og
fører tilsyn med at de oppfyller sine forpliktelser.
I felles anliggende og ved salg eller bortfeste av hele eller deler av eiendommen, representerer styret
sameierne og forplikter dem med underskrift av styreleder og ett medlem i fellesskap.
§ 13.
Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noe spørsmål
vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk interesse i.
§ 14.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av statsautorisert
revisor, valgt på sameiermøtet.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommene og ellers sørge for forvaltningen av sameiets
anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet.
§ 15.
Beboerne plikter å følge de husordensregler som til en hver tid er fastsatt, og er innforstått med at brudd på
disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet.
§ 16.
a. Generelt:
Vedlikehold innenfor den seksjon som den enkelte sameier har eksklusiv bruksrett til påhviler den enkelte
sameier. Dette gjelder også vedlikehold av seksjonens inngangsdører, verandadører og vinduer samt
ytterside av vegg mot terrasse eller veranda.
b. Fellesarealer og garasjer:
Sameiet har ansvar for vedlikehold av fellesarealer, installasjoner på fellesarealer, lekeplasser, gangveier,
adkomstveier, parkeringsplasser og garasjeanlegg.
c. Terrasseblokker:
Alt utvendig vedlikehold er sameiets ansvar.
Vedlikehold av innvendig fellesareal, slik som oppganger, søppelboder m.v. er sameiets ansvar.
d. Rekkehus:
Utvendig vedlikehold av rekkehus er den enkelte husrekkes ansvar og påhviler sameierne som bor i
vedkommende rekke. Dette gjelder imidlertid ikke for vedlikehold av vegger og tak på påbygg til
rekkehus. Vedlikehold av disse påligger den enkelte seksjonseier.
Hvis utvendig vedlikehold av et rekkehus forsømmes og sameierne som er ansvarlig for vedlikehold
unnlater å etterkomme oppfordring fra styret om å foreta vedlikehold innen en angitt frist, kan styret
bestille vedlikehold på de ansvarlige sameiernes regning.
Styret kan også bestille vedlikehold på de ansvarlige sameiernes regning hvis øyeblikkelig utbedring er
nødvendig for å forhindre skade på bygningen.
Vedlikehold av bygning som kun inneholder boder, tilligger de sameierne som disponerer bodene.
e. Fordeling av utgifter:
Utgifter til vedlikehold av rekkehus som faller utenfor den enkelte sameiers ansvar fordeles likt mellom
sameierne i rekkehuset.
Kostnader til bygningsmessig vedlikehold av terrasseblokkene fordeles mellom sameierne i
terrasseblokkene etter sameiebrøken.
Øvrige utgifter til vedlikehold som faller inn under sameiets ansvar fordeles mellom alle sameierne etter
sameierbrøken.
Utgifter til bygningsmessig vedlikehold som utelukkende gjelder en gruppe sameieres seksjoner fordeles
likt mellom disse sameierne.
Vann- og avløpsavgift fordeles etter m2.
Forsikringspremie og utgifter til varmt vann fordeles etter sameierbrøken.
Sameiets øvrige utgifter fordeles likt mellom sameierne.
f.
Vedlikeholdsfond
f.1 Terrasseblokkene skal ha et felles vedlikeholdsfond som skal dekke felles vedlikehold i alle
terrasseblokkene, ref. pkt c. ovenfor. Innskudd til fondet gjøres sammen med innbetaling av fellesutgifter
til sameiet og innskuddet fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken.
Innskudd og disponering av fondet besluttes ved alminnelig flertall i sameiermøte. Styret iverksetter
vedlikehold i overensstemmelse med beslutninger fattet i sameiermøtet.
f.2 For rekkehusene skal det være et eget vedlikeholdsfond for hver husrekke til dekning av fremtidige
utvendige vedlikeholdsutgifter på vedkommende rekke, ref. pkt d. Innskuddet til fondene gjøres sammen
med innbetaling av fellesutgifter til sameiet og innskuddet fordeles likt mellom sameierne i husrekken.
Innskudd og disponering av fondene besluttes ved enighet mellom alle sameierne i husrekken. Beslutning
om uttak eller innskudd gjøres ved at skriftlig melding signert av alle sameierne i rekken sendes sameiets
styre som videreformidler til forretningsfører.
Ved uenighet mellom sameierne i husrekken om innskudd eller disponering av fondet kan saken
forelegges sameiets styre. Et innskudd eller et uttak fra fondet kan da bare foretas dersom beslutningen
støttes både av et flertall av sameierne i rekken og av styrets flertall. Uttak fra fondet uten enighet fra alle
sameierne i husrekken skal bare bifalles av styret hvis det fremgår å være et klart vedlikeholdsbehov for å
motvirke at bygningens tilstand forringes.
Dersom et fond ikke har full dekning for det vedlikehold som er besluttet fordeles det overskytende likt på
hver sameier i rekken.
§ 17.
A konto beløp:
Styret fastsetter á konto beløp som innbetales forskuddsvis hvert kvartal av den enkelte sameier.
Unnlatelse av å betale de utlignende andeler av fellesutgifter etter advarsel, kvartalsvise á-konto beløp
eller mer, anses som vesentlig mislighold.
Pålegg om salg:
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende
å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfeller der det kan kreves fravikelse etter § 27 i
lov om eierseksjoner. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å
kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved
tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder
fra pålegget er mottatt.
Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter
reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelseslovens §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende.
Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelseslovens § 11-7 første ledd reises innvendinger mot
tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten
behandling i søksmåls former. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelseslovens § 11-20 om det minste bud som
kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf.
Fravikelse:
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er
sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve
fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Begjæring om fravikelse kan settes
fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 26 i lov om eierseksjoner om salg. Begjæringen settes
fram for tingretten.
Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier.
§ 18.
Den enkelte sameier plikter å medvirke til at bygning og uteareal blir holdt i ordentlig stand.
Sameierne er forpliktet til å delta i dugnadsarbeid som bestemmes av styret eller den styret gir fullmakt.
Styret kan bestemme at de sameierne som ikke deltar i pliktig dugnadsarbeid skal betale en avgift som
fastsettes av styret.
Ansvar for tilstrekkelig forsikring av den enkelte bygning tilliger sameiet v/styret.
Ved skade som dekkes av sameiets felles bygningsforsikring som oppstår innenfor en seksjons vegger,
eller innenfor stoppekranen for vann til seksjonen, skal sameieren med eksklusiv bruksrett til denne
seksjonen selv dekke egenandelen for forsikringen.
§ 19.
Før påbygging eller ombygging kan påbegynnes, skal det sendes ut nabovarsel såvel som til samtlige i
vedkommende husrekke, som til sameiet v/styret. Bestemmelsene om byggetillatelse nabovarsel i plan- og
bygningsloven skal følges.
Frist for nabovarsel skal ikke være kortere enn 14 dager regnet fra postverkets datostempel.
Den første sameier i rekken som vil foreta utvendig på- og ombygging, plikter å innhente skriftlig
samtykke fra samtlige sameiere i rekken. Dokumentasjonen for dette skal forelegges styret før arbeidet
igangsettes. Enhver utvendig på- og ombygging er normgivende for rekken og skal følges av samtlige ved
eventuelle senere på- og ombygginger.
§ 20.
Forutsetningene for påbygging er at bygningene i en husrekke gis en utforming, farge og materialbruk som
ikke avviker fra den opprinnelige bebyggelsen.
Farge og materiale skal godkjennes av styret og bygningsrådet i Asker.
Ingen kan forpliktes til påbygging.
Byggeperioden skal være begrenset til 6 måneder fra byggestart.
Utvendig byggearbeid skal ikke foregå på søn- og helligdager, samt fra kl. 20.00 - 07.00 på hverdager.
Fasadeendring og skifte av farge m.m. som ET ALMINNELIG FLERTALL (vedtatt årsmøte 09.04.92) i
en husrekke er blitt enige om, skal meddeles styret og kan ikke iverksettes før styrets samtykke foreligger.
I tilfelle brann skal det gjenoppføres tilsvarende bolig. Gjenoppbyggingen må påbegynnes senest ett år
etter brannen.
Tilbyggene skal forsikres for den enkelte sameiers regning og risiko. Forsikringen skal tegnes i det samme
forsikringsselskapet som de øvrige bygningene er forsikret i.
Den enkelte seksjonseier står selv ansvarlig for å påse at ikke byggearbeidene medfører brudd på de
forutsetninger som er lagt til grunn for godkjennelse av den opprinnelige bebyggelse. Den enkelte
seksjonseier er likeledes fullt ut ansvarlig for at bygge- og brannforskriftene blir overholdt. En
godkjennelse fra styret medfører således intet fritak for dette.
Alle kostnader forbundet med på- og ombygging skal bæres av utbyggeren.
Alle skader som påføres sameiets veier og grøntanlegg ved påbygg o.l. skal gjenopprettes fortløpende.
§ 21.
Opparbeidelse av hage og inngjerding lenger enn 7 meter fra opprinnelig murliv på rekkehus er ikke tillatt.
Det skal dog være minimum 3 meter passasje målt fra midtlinje i friarealet mellom rekkehusene.
På inngangsside går disponibelt areal fram til veikant, felles adkomstvei.
På de forannevnte arealer har vedkommende sameier eksklusiv bruksrett for seg og sine rettsetterfølgere.
For bruksretten skal det ikke betales vederlag til sameiet.
Forannevnte bruksrettigheter endrer ikke sameiebrøken.
På terrassehusenes inngangsside gis leiligheter i 1. etg. den samme eksklusive bruksrett fram til veikant,
felles adkomstvei på følgende betingelser:
-
Gjerde vedlikeholdes og utskiftes av den enkelte leieboer.
-
Sne fra overliggende leiligheter kan deponeres på arealet. Skade på vegetasjon på grunn av
ovennevnte erstattes ikke.
-
Dersom felles adkomstvei må utvides, stilles nødvendig areale til disposisjon uten vederlag.
Når snø fra overliggende leiligheter deponeres på bakken, må beboeren forsikre seg om at dette kan skje
uten fare for å påføre skade på personer eller dyr. Den som deponerer snøen har det fulle ansvaret for
eventuell skade som oppstår på mennesker eller dyr.
§ 22.
For øvrig kommer lov om eierseksjoner til anvendelse.
----------------------
Vedtektene er blitt vedtatt:
06.04.81
09.04.92
25.03.93
23.03.94
18.06.97
03.12.98
26.04.00
24.04.03
22.04.04
25.04.07
21.04.10
BYLAWS
FOR
KULLEBUNN RESIDENTIAL CO-OWNERSHIP
Section 1
The name of the co-ownership is “KULLEBUNN BOLIGSAMEIE” (Kullebunn Residential CoOwnership).
The co-ownership consists of 236 units of the property with land no. 6, title no. 415 in Asker, pursuant
to the application for division into property units dated 24.09.84, registered on 11.10.84.
Section 2
The purpose of the formation of the co-ownership is to:
1. Look after management of the co-ownership.
2. Oversee the use and maintenance of common facilities and common areas.
3. Look after all other matters of common interest.
In the case of doubt as to whether a matter is of common interest, the issue shall be decided by a
simple majority at the general meeting of the co-ownership, cf. section 9.
Section 3
The owner of each individual unit shall take over his unit pursuant to the co-ownership fraction.
The co-ownership fraction shall be determined based on the original deposit for each individual unit.
Section 4
Any sale must be reported to the business manager for registration with a minimum of 14 – fourteen –
days’ notice before the unit is moved into/taken over.
The unit may only be rented out with the Board’s approval, which must be obtained in advance, and at
least 14 – fourteen – days before the tenant is moving into the unit.
Approval in each individual case may only be refused if objective grounds exist.
The co-ownership reserves a lien in each unit for NOK15,000.00 for coverage of the co-ownership’s
joint costs. This lien is without right of advancement, and shall have priority after the Housing Bank
loan resting on the property at any given time, and after the mortgage loans permitted by the Housing
Bank. The lien is registered as an encumbrance on the unit. The Board of the co-ownership is obliged
to undertake a subordination of priority pursuant to these provisions without undue delay upon request
from the unit’s owners.
Moreover, each individual co-owner has full legal disposition over his unit.
It is the responsibility of the purchaser to ensure that any unpaid share of the co-ownership’s operating
costs and any other costs determined by the co-ownership are paid, in the event that payment has not
been made by the seller by the time of the move/take-over.
Section 5
For Kullebunn Residential Co-Ownership separate bylaws have been established for the use of
garage/parking areas.
Section 6
The highest authority of the co-ownership is the general meeting of the co-ownership. The general
meeting of the co-ownership shall be convened by the Board in writing with at least 14 – fourteen –
and at the most 20 – twenty – days’ notice. The notice shall state the time and place of the meeting and
the agenda, including proposals to be discussed at the meeting. For proposals as mentioned in section
9, fourth and fifth paragraphs, to be discussed at the meeting, the main content of the proposal must be
described in the notice of the meeting. Notice of an ordinary general meeting of the co-ownership,
with the last date for submission of matters for inclusion in the agenda, shall be given no later than 35
days before the meeting.
Section 7
An extraordinary meeting of the co-ownership shall be held when the Board finds it necessary or when
increased costs cause an increase of the joint costs for the current year or when at least one-tenth of the
co-owners so demand in writing and at the same time state what matters they wish to raise.
The Board shall convene an extraordinary general meeting of the co-ownership in writing with at least
8 – eight – days’ notice. The notice shall state the time and place of the meeting and the matters to be
dealt with.
§8
At the general meeting of the co-ownership the co-owners have a right to vote with one vote per unit
owned. Besides the owners, one household member has the right to attend and speak. The co-owners
are entitled to attend by proxy, who must be of full age and capacity. The proxy must submit written
and dated proxy. The proxy shall be deemed to apply at the next general meeting of the co-ownership,
unless it is evident that the intention is otherwise. The proxy may be withdrawn at any time.
§9
At the ordinary general meeting of the co-ownership to be held by the end of the month of April, the
following shall be considered:
1. Annual reports from the Board.
2. Approval of the annual accounts.
3. Budget for the coming year.
4. Election of the Board and deputy members.
5. Appointment of an auditor.
6. Matters as mentioned in the notice.
The general meeting of the co-ownership shall be chaired by the chairman of the board. If the
chairman of the board is not present, the general meeting of the co-ownership shall elect a chairman of
the meeting from amongst the co-owners present.
All decisions require a simple majority of the votes cast. When votes are equal, the matter shall be
decided by drawing lots.
A majority of at least two-thirds of the votes cast at the general meeting of the co-ownership is
required for decisions concerning:
a) rebuilding, additions or other alterations to buildings or land that under the circumstances in the coownership fall outside normal management and maintenance,
b) conversion of common areas to new units or extension of existing units,
c) sale, purchase, letting or renting of real property, including a unit in the co-ownership that belongs
to or will belong jointly to the co-owners,
d) other legal transactions in respect of real property that fall outside normal management,
e) consent to change in the purpose of one or more units from residential purposes to other purposes or
vice versa,
f) consent to redivision as referred to in section 12, second paragraph, second sentence,
g) measures associated with the co-owners’ residential and use interests which fall outside normal
management and maintenance when such measures involve financial liability or outlays for the coowners amounting to over 5 per cent of the annual joint costs.
Decisions concerning sale or lease of the whole or major parts of the property and decisions involving
major changes in the character of the co-ownership require the agreement of all of the co-owners.
Section 10
No-one may himself or by proxy or as a proxy participate in a vote on an agreement with himself or a
closely connected person or concerning his liability or that of closely connected persons. The same
applies to voting on a sale order or demand for eviction pursuant to sections 26 and 27 of the Property
Unit Ownership Act (Eierseksjonsloven), cf. section 17, third, fourth and fifth paragraphs, of the
Bylaws.
Section 11
The co-owners shall at the general meeting of the co-ownership elect a board to be responsible for
administration and management of the co-ownership’s properties and joint affairs, including
appointment of a supervisory/standby group for the co-ownership’s bomb shelter. The Board shall
consist of 6 – six – members, 2 – two – from each cluster, and 2 – two – deputy members. The
chairman of the board shall be elected separately. The term of the board shall be 2 – two – years. To
ensure continuity the election takes place by allowing a maximum of 4 of the board members to leave
the board at once.
The board shall keep minutes of its discussions. The minutes shall be signed by the board members
present. Board meetings shall be chaired by the chairman of the board, or by the chairman of the
meeting elected in the absence of the chairman of the board. The Board has a quorum when at least 3
board members are present. Decisions require a simple majority. In the event of an equality of votes,
the decision shall be determined by the casting vote of the chairman of the meeting.
§ 12.
The Board shall appoint a business manager and other executive staff, issue their instructions, fix their
salaries, and ensure that they fulfil their duties.
In joint affairs and on sale or lease of the whole or parts of the property, the Board represents the coowners and may sign on their behalf with the signature of the chairman of the board and one member
jointly.
Section 13
A board member or the business manager must not be involved in dealing with or deciding any
matters in which the person concerned has a clear personal or financial interest.
Section 14
The Board shall ensure the maintenance of proper and adequate accounts. The accounts shall be
audited by a government authorized auditor, appointed at the general meeting of the co-ownership.
The board shall be responsible for maintenance and management of the property, and otherwise
conduct the affairs of the co-ownership in accordance with statutes, bylaws and decisions of the
general meeting of the co-ownership.
Section 15
Residents are obliged to follow the house rules laid down at any given time, and are aware that
violations thereof are deemed as violations to the co-owners’ obligations towards the co-ownership.
Section 16
a. General:
Maintenance within the unit to which the individual co-owner has sole right of use lies with the
individual co-owner. This also applies to maintenance of the unit’s entrance door, patio doors and
windows as well as the exterior side of the wall towards the terrace or patio.
b. Common areas and garages:
The co-ownership is responsible for maintenance of common areas, installations in common areas,
playgrounds, walkways, access roads, parking spaces and garage facilities.
c. Terraced apartment buildings:
All external maintenance is the responsibility of the co-ownership.
Maintenance of internal common areas, such as stairways, garbage rooms, etc. is the responsibility of
the co-ownership.
d. Row houses:
External maintenance of row houses is the responsibility of the individual house row and lies with the
co-owners living in the relevant row. However, this does not apply to maintenance of walls and roofs
on row house additions. Maintenance of such elements lies with the individual unit owner.
If external maintenance of a row house is neglected and the co-owners responsible for maintenance
fail to comply with a request from the Board to perform maintenance within a specified time limit, the
Board may book maintenance at the expense of the responsible co-owners.
The Board may also book maintenance at the responsible co-owners’ expense if immediate repair is
necessary to prevent damage to the building.
Maintenance of buildings containing only storage rooms rests with the co-owners that use the storage
rooms.
e. Division of costs:
Row house maintenance costs that fall outside of the individual co-owner’s responsibility shall be
divided equally between the co-owners in the row house.
Costs of structural maintenance of the terraced apartment buildings shall be divided between the coowners in the terraced apartment buildings according to the co-ownership fraction.
Other maintenance costs that fall within the co-ownership’s responsibility shall be divided between all
the co-owners according to the co-ownership fraction.
Costs of structural maintenance which exclusively applies to units owned by a group of co-owners
shall be divided equally between these co-owners.
Fees for water and waste water shall be divided according to m2.
Insurance premium and hot water costs shall be divided according to the co-ownership fraction.
The co-ownership’s other costs shall be divided equally between the co-owners.
f. Maintenance fund
f.1 The terraced apartment buildings shall have a joint maintenance fund to cover joint maintenance in
all of the terraced apartment buildings, see item c. above. Deposits to the fund shall be made along
with payment of joint costs to the co-ownership, and the deposit shall be divided between the coowners according to the co-ownership fraction.
Deposits and disposition of the fund shall be determined by a simple majority at the general meeting
of the co-ownership. The Board shall implement maintenance according to decisions made at the
general meeting of the co-ownership.
f.2 For the row houses, a separate maintenance fund shall be kept for each house row to cover any
future costs of external maintenance on the row in question, see item d. Deposits to the funds shall be
made along with payment of joint costs to the co-ownership, and the deposit shall be divided equally
between the co-owners in the house row.
Deposits and disposition of the funds shall be determined by consensus between all of the co-owners
in the house row. Decisions concerning withdrawals or deposits shall be made by submitting a written
notice signed by all the co-owners in the row to the Board of the co-ownership, which will forward the
notice to the business manager.
In case of disagreement between the co-owners in the house row with respect to deposits or disposition
of the fund, the matter may be presented to the Board of the co-ownership. A deposit into or a
withdrawal from the fund may then only be made if the decision is supported by both the majority of
the co-owners in the row and the majority of the Board. Withdrawals from the fund without agreement
from all the co-owners in the house row shall only be approved by the Board if it appears that there is
a clear need for maintenance to counteract degradation of the building’s condition.
If a fund does not have full coverage for the maintenance that has been decided, the excess amount
shall be divided equally on each co-owner in the row.
Section 17
Amount on account:
The Board shall decide on an amount on account to be paid in advance every quarter by the individual
co-owner. Failure to pay the allotted shares of the joint costs after warning, quarterly amounts on
account, etc. shall be regarded as a material breach.
Sale order:
If, despite a warning, a co-owner materially breaches his obligations, the Board may order the person
concerned to sell the unit. The requirement regarding a warning shall not apply in cases where eviction
may be demanded pursuant to section 27 of the Act relating to ownership of property units (lov om
eierseksjoner). The warning shall be issued in writing and shall inform that a material breach of
contract entitles the Board to demand the sale of the unit. A sale order shall be issued in writing and
shall inform that enforced sale of the unit may be demanded if the order is not complied with within a
time limit that shall be set at no less than six months from the date such an order is received.
If the order is not complied with within the time limit, it may be demanded that the unit be sold
through the enforcement authorities pursuant to the provisions concerning enforced sale in so far as
they are appropriate. Sections 4-18 and 4-19 of the Enforcement Act (tvangsfullbyrdelsesloven) shall
apply correspondingly. If within the time limit pursuant to section 11-7 of the Enforcement Act, first
paragraph, objections that are not clearly groundless are raised against the enforced sale, the demand
for enforced sale shall not be upheld without being heard according to the rules of civil procedure. The
provisions of section 11-20 of the Enforcement Act regarding the lowest acceptable bid shall not apply
in connection with enforced sale pursuant to the present section.
Eviction:
If a co-owner behaves in such a manner that there is a risk of destruction or considerable degradation
of the property or if a co-owner’s behaviour constitutes a serious nuisance or inconvenience to the
other users of the property, the Board may demand eviction from the unit pursuant to chapter 13 of the
Enforcement Act. A demand for eviction may at the earliest be submitted at the same time as a sale
order is issued pursuant to section 26 of the Act relating to ownership of property units. The demand
shall be submitted to the district court.
Pursuant to the rules in the present section, eviction of users who are not co-owners may also be
demanded.
Section 18
Each individual co-owner shall have a duty to contribute to keeping buildings and outdoor areas in a
proper condition.
The co-owners shall be obliged to take part in voluntary work as decided by the Board or the person
authorized by the Board. The Board may decide that co-owners who do not participate in obligatory
voluntary work shall pay a fee to be determined by the Board.
The responsibility for adequate insurance of the individual buildings lies with the co-ownership
represented by the Board.
In the event of damage covered by the co-ownership’s joint building insurance, arising within the
walls of a unit or downstream of the stopcock for water to the unit, the co-owner with sole right of use
to this unit shall cover the deductible for the insurance.
Section 19
Before additions and rebuilding can be commenced, a neighbour notification must be sent to all the
residents in the house row concerned as well as to the co-ownership represented by the Board. The
provisions of the Planning and Building Act (Plan- og bygningsloven) relating to building permits and
neighbour notification must be observed.
The time limit for any neighbour notification shall be no less than 14 days as calculated from the date
stamp of the postal service.
The first co-owner in the row intending to undertake external additions and rebuilding is obligated to
obtain written consent from all the co-owners in the row. Documentation thereof shall be presented to
the Board before the work is commenced. Any external additions and rebuilding shall be normative for
the row and shall be followed by everyone through subsequent additions and rebuilding.
Section 20
The conditions for undertaking additions are that the buildings in a house row shall be given a design,
colour and use of materials that do not deviate from the original buildings.
The colour and materials shall be approved by the Board and the municipal building committee in
Asker.
No-one shall be obliged to undertake additions.
The construction period shall be limited to 6 months from commencement of the construction work.
External construction work shall not take place on Sundays and statutory holidays, or from 8:00PM –
7:00AM on weekdays.
Facade alterations and changes of colour, etc. to which A SIMPLE MAJORITY (decided at the annual
meeting on 09.04.92) in a house row has agreed, shall be notified to the Board and may not be
commenced until the Board has given its consent.
In the event of a fire a similar dwelling shall be erected. The reconstruction must be commenced no
later than one year after the fire.
The additions shall be insured at the expense and risk of the individual co-owner. The insurance shall
be taken out with the same insurance company as the company where the other buildings are insured.
Each individual unit owner is responsible for ensuring that the construction work does not result in a
violation of the conditions on which the original buildings were approved. The individual unit owner
is also fully responsible for ensuring that building and fire regulations are kept. Any approval from the
Board shall, as such, not constitute an exemption from this.
All costs associated with additions and rebuilding shall be carried by the developer.
Any damage to the co-ownership’s roads and park facilities due to additions, etc. shall be restored
without delay.
Section 21
Garden development and fencing further than 7 meters from the face of the original brick wall on row
houses is not allowed. However, there must be a minimum of 3 meters passage as measured from the
centre line of the free space between the row houses.
On the entrance side, the disposable area stretches out to the edge of the joint access road.
In the aforementioned areas, the co-owner concerned has sole right of use for himself and his
successors in title. The right of use shall not be subject to remuneration to the co-ownership.
The aforementioned rights of use shall not alter the co-ownership fraction.
On the entrance side of the terraced houses, apartments on the first floor shall be granted the same sole
right of use up to the edge of the joint access road, on the following conditions:
-
The fence shall be maintained and changed by the individual tenant.
-
Snow from apartments above may be deposited in that area. Damage to vegetation due
to the above shall not be subject to compensation.
-
If the joint access road needs widening, the necessary area shall be made available free
of charge.
When snow from apartments above is deposited on the ground, the resident must ensure that this can
take place without the risk of injuring persons or animals. The person placing the snow has full
responsibility for any injury to people or animals.
Section 22
Furthermore, the Act relating to ownership of property units applies.
---------------------These bylaws have been adopted:
06.04.81
09.04.92
25.03.93
23.03.94
18.06.97
03.12.98
26.04.00
24.04.03
22.04.04
25.04.07
21.04.10