latar belakang - Kantor Jasa Penilai Publik Sudiono Awaludin dan

advertisement
KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI
DAN PENILAIAN PROPERTI
1
PENGERTIAN PROPERTI



Pengertian Properti Secara Umum : “Segala benda yang dapat
dimiliki (anything which is owned)”
-
Tangible Property
Real estate and other valuableswhich can be seen and
touched, tanah, bangunan, mesin dan peralatan, fixture &
furniture, kendaraan, operasional equipment.
-
Intangible property
Non phisical valuables (can not be seen and touched) :
goodwill, patents, franchise, trade mark, copy right.
Standar Penilaian Indonesia (SPI) atau Standar Penilaian
Internasional memberikan pengertian sebagai konsep hukum yang
meliputi seluruh kepentingan, hak dan keuntungan dari suatu
kepemilikan.
Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara
fisik atas tanah dan atau bangunan yang disebut real estat dan
kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis yang
dilandasi hak atas tanah) yang disebut real property atau suatu
konsep non fisik.
2
… PENGERTIAN PROPERTI

Properti sering juga dikenal sebagai real property atau asset

Pengertian Real Property adalah hak perorangan atau badan untuk
memiliki, dalam artia menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah
berikut pengembangan yang melekat padanya.

Properti lain yang bukan Real Estate disebut “benda bergerak” atau
personal property.

Istilah properti jika digunakan tanpa keterangan lebih lanjut, tanpa
kualifikasi “tak bergerak” atau bergerak dapat berarti sebagai apa yang
dimaksud dengan “real estate”, “personality” atau kombinasi.

Di Indonesia pada saat ini pengertian properti lebih diartikan sebagai
real estat atau bangunan komersial seperti gedung perkantoran,
apartemen / kondominium, gedung pusat perbelanjaan (retail),
bangunan hotel, kawasan industri.
3
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property
(Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap)
Tangible Asset
Personal Property
Machine Equipment Fixture &
Furniture, Moviable, Kendaraan
Bermotor, Jewelry/Antique Art
PROPERTY
Intangible Asset
Surat Berharga
Goodwill
Hak Paten
Franchises
Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)
Saham
Investasi
Deposito
4
KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
• Tanah
Real Property
• Bangunan
• Sarana Pelengkap
• Mesin dan Peralatan
• Fixture & Furniture
Personal Preoperty
• Jewel & Antique
• Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga
PROPERTY
Business
Financial Interest
“Kegiatan di bidang Komersial,
Industri, Jasa, atau Investasi
(Aktivitas Ekonomi)”
Instrumen Investasi yang
dijamin aset-aset Real Estat
5
Real Property secara umum merupakan penguasaan secara hukum
atas tanah mencakup semua hak, semua kepentingan dan keuntungan
yang berkaitan dengan kepemilikan real estate. Real Property biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang terpisah dari penguasaan atas
Real Estate. Real Estate lebih merupakan segala sesuatu yang
berbentuk fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu yang
didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah tanah.
Personal Property, merunjuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda
bergerak di dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate (tanah
bangunan secara fisik). Benda-benda tersebut dapat berwujud (tangible),
misalnya hata bergerak atau tidak bergerak (intangible), misalnya utangpiutang, goodwill dan hak paten.
Personal Property yang berwujud mewakili kepemilikan dari bendabenda yang tidak melekat secara permanen pada tanah dan bangunan
atau yang pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke tempat
lain (moveability).
6
Kegiatan Usaha (business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial
industri jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi.
Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung
yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa
kepada konsumen.
Terkait erat dengan konsep kegiatan badan usaha adalah istilah-istilah
kegiatan usaha perusahaan (operating company), yakni suatu kegiatan
usaha (bisnis) yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat,
menjual, atau memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa, dan
perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usahanya (going concern),
yakni suatu badan usaha yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian
usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat diramalkan tanpa ada
maksud dan tanpa perlu adanya likuidasi atau pengurangan secara material
skala pengoperasiannya.
Hak Kepemilikna secara Finansial (Financial Interest) di dalam properti
berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan saham dalam kegiatan
bisnis dan hak atas penguasaan tanah dan bangunan (Real Property)
(misalnya, maatschap/partnership, sindikasi, Perseroan Terbatas, penyewaan
bersama, joint venture), dari perjanjian pemberian atas suatu hak opsi untuk
membeli atau menjual properti (misalnya tanah hak dan bangunan, saham,
atau instrumen-instrumen finansial lainnya) dengan harga yang disebutkan di
dalam jangka waktu yang telah ditentukan, atau dari penciptaan instrumen
investasi yang dijamin oleh sekelompok (pooled) aset-aset Real Estate.
7
Financial interest yang berupa aktiva tak berwujud mencakup :.
 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu kegiatan bisnis atau pada
tanah hak dan bangunan (properti), misalnya, untuk menggunakan,
menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola;
 Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian (kontrak) yang memberikan
suatu opsi untuk membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk
membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan; atau
 Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu penerbitan surat
berharga (misalnya, untuk mempertahankan atau untuk melepaskannya)
8
PENGERTIAN ASET

ASET dapat diartikan sebagai suatu sumber daya yang dikuasai atau
dikendalikan oleh pemiliknya sebagai akibat dari peristiwa masa lalu
dan dari mana manfaat ekonomi diharapkan dapat diperoleh oleh
pemiliknya.

Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun
aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak
berwujud (intangible assets)

Suatau aset dapat diakui di neraca keuangan apabila aset tersebut
memberikan kemungkinan keuntungan di masa akan datang kepada
pemiliknya dan aset tersebut adalah biaya atau nilai yang dapat diukur
secara andal.

Standar akuntasi untuk laporan keuangan membagi aset atas berwujud
dan tidak berwujud.

Konsep ini diterjemahkan sebagai aktiva lancar (current assets).

Aktiva tidak lancar terdiri dari dua kategori; yakni Aktiva Tetap (PSAK
No. 16) atau Property, Plant and Equipment dalam pemahaman yang
sama seperti yang tertera di International Accounting Standard No. 16
(IAS – 16)
Kategori kedua disebut Aktiva Kain-lain (Other Non-Current Asset)

9

Seluruh istilah aktiva tidak lancar yang tergolong kepada aktiva
berwujud dalam terminologi Internasional (International Accounting
Standards/IAS atau International Public Sector Accounting Standards /
IPSAS) menggunakan istilah Property, Plant and Equipment.

Definisi menurut PSAK No. 16 (draft edisi revisi), Aktiva Tetap adalah :
 aktiva berwujud (a), yang dimiliki untuk digunakan dalam produk
atau menyediakan barang dan jasa, untuk disewakan kepada pihak
lain, atau untuk tujuan administratif; dan
 (b), diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
10
KONSEP TANAH

Atribut yang melekat terhadap tanah

 Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik
maupun lokasi (unique)
 Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan (Immobile)
 Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable)
 Persediaan tanah terbatas (finite)
 Tanah berguna untuk manusia (useful)
Segi Kegunaan Tanah

 Pertanian
 Industri
 Komersial
 Suaka
 Rekreasi
Yang mempengaruhi penggunaan tanah




Iklim
Topografi
Distribusi SDA, Penduduk dan Industri
Kecenderungan perubahan dalam sektor ekonomi, penduduk,
teknologi dan budaya
11
PENGERTIAN PENILAIAN

The Dictionary of Real Estate mendefinisikan Penilaian : “The act or
Process of Estimating Value” atau Proses menghitung/mengestimasi
Nilai Suatu Barang/Benda/Properti”.

Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun
aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak
berwujud (intangible assets)

Menurut Kamus Webster “an estimated value set upon property”

Menurut FIRREA “a written statement used in conection with federally
related transaction that is independently and impartially prepared by
licensed or certified appraiser setting forth an opinion of defined value
an adequately described property as of specific date, supported by
presentation and analysis of relevan market information”.
12

Menurut USPAP “the act or process of estimating value, an estimate of
value of, or pertaining to appraising and related function”  appraisal
practice – appraisal services.

Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran. Begitu juga Valuation

Istilah “Appraisal dan Appraiser” dipakai di Amerika, sedangkan
“Valuation dan Valuer” di negara Inggris dan Negara Persemakmuran.

Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat dipisahkan, yaitu
pengertian “Valuation (Penilaian) – Valuer (Penilai) – Value (Nilai)”.

Hal yang perlu digaris bawahi :
•
Penilaian sebuah opini (bukan judgment)
•
Penilaian suatu estimasi nilai
•
Dilakukan pada hari yang ditentukan
•
Hasil analisis atas data pasar yang relevan
13
SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN
DI EROPA

Kebutuhan Tuan Tanah

Berkembangnya paham kapitalistik  Hasil Revolusi Industri dan
Pertanian

Immigrasi  Urbanisasi ke Kota

Kebutuhan Permukiman
-

Perumahan
Pertokoan
Perkantoran
Urban Management  “Terspesialisasi”
-
Agen / Broker
Penilai
Manajemen Properti
Penasehat / Konseling Properti
14
SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN
DI INDONESIA



Jaman Kolonial
 tanah pertanian
-
Klasiran : klastanah
-
Juru Ukur dan Land Surveyor
Jaman Kemerdekaan
-
Ipeda  Perpajakan
-
Pegadaian
1980-an dengan berdiri Pasar Modal
-
PBB
-
Pegadaian
-
Lelang
-
Perbankan
-
Pasar Modal
15
LINGKUP KERJA PENILAI





Pajak
Jual Beli
Waris
Asuransi
Investasi





Revaluasi Aset
Sewa
Akuisisi dan Kompensasi
Lelang
dll.
Penilaian merupakan profesi yang melibatkan multi-disiplin ilmu :




Ekonomi
Teknik
Hukum
dll.
16
Level of Information
Tinggi
Rendah
Pakaian
Real estat
Bunga Matahari
Banyak
Tersedia
Jarang / mahal
Tidak tersedia
Penilai Perlu
Hanya sebagai
tebakan
Tidak Perlu
Penila
17
PENGERTIAN DAN KONSEP
PENILAIAN PROPERTI / ASSET

Penilaian (appraisal/naluation) adalah suatu proses pekerjaan yang
dilakukan seorang Penilai (appraiser) dalam memberikan suatu
estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomi suatu properti,
baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap
fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode
tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.

Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan penilaian (Kep. Menkeu RI No. 57 Tahun 1996
tentang Jasa Penilai)

Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di komunitas
Profesi Penilai Indonesia pengertian penilai adalah:
“orang yang dalam kegiatan sehari-harinya melakukan penilaian atas
harta baik yang berwujud maupun tidak berwujud, membuat
penilaian kelayakan usaha (studi kelayakan), melakukan
pengelolaan properti, peralatan properti dan memberikan konsultasi
properti yang dalam melakukan pekerjaannya dilandasi keahlian dan
integritas yang dimiliki serta berdasarkan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)”
18

Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan:
“perseorangan yang memiliki keahlian secara profesional dalam
penilaian yang merupakan anggota Asosiasi Penilai di Indonesia
yang diakui oleh Pemerintah dan telah mendapatkan Ijin atau
Lisensi yang berlaku dari Menteri Keuangan untuk menjalankan
kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya lainnya yang terkait dengan
berdasarkan SPI”

Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek profesi penilaiharus
berdasarkan pada “keahlian”, berarti harus ada suatu kriteria dan
standar untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang
berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut termuat dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
19
PRINSIP NILAI

Pengertian Nilai : adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan daya guna
dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik manfaat
finansial maupun manfaat non finansial.

Investasi Properti : “keuntungan”
- Income (Pendapatan)
- Appreciation (Kenaikan Nilai)
- Added Value (Penambahan Nilai)

Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)
1. Nilai Pasar
2. Nilai Selain Nilai Pasar

Definisi Market Value secara universal
“The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms
equivalent to cash, or in other precicely revealed terms, for which the
specified property rights sould sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the
buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft
interest, and assuming that neither undue duress”
20

Definisi Market Value Menurut International Standards (International
Valuation Standards Committee / IVSC)
“Market Value is the estimated amount for which a property should
exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling
seller in arm’s – lenght transaction after proper marketing where in the
parties had each acted knowedgeably, prudently, and without
compulsion”.

Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:
“Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual – beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan
kedua pihal masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.”
 Prinsip Utamanya adalah: Asset dapat
Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjualbelikan dalam pasar terbuka.
 Mempunyai Daya Guna
21
NILAI
PASAR
NILAI
SELAIAN
NILAI
PASAR
22

Turunan dari Nilai Pasar yang sering dipakai adalah:
1.
Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal)
umumnya dengan prinsip utama berdasarkan pemindahan dari
properti ke lokasi lain.
2.
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for
Existing Use)
3.
–
Kelanjutan dari Penggunaan yang ada
–
Mengabaikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset,
peruntukan dan penggunaan apa adanya
Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
–
Nilai Pasar dikurangi
Penyelesaian
–
Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
–
Waktu transaksi uang cukup
biaya
Penjualan
dan
biaya
23
4.
Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
–
5.
6.
Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan sifat properti
dan kondisi pasar
Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
–
Jangka waktu penawaran pendek
–
Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi jual-beli
Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
“Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu
properti pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan
dan penyewa yang berminat menyewa dalam transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”
7.
Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
Istilah yang digunakan bila perjanjian / persyaratan sewa menyewa
diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda
dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar”
-
Bilamana sebuah properti di kuasai atas dasar sewa atau disewakan,
nilai sewa harus ditentukan berdasarkan syarat sewa menyewa tersebut
tanpa penyesuaian apapun
24

Nilai selain Nilai Pasar adalah:
1.
Estimasi Biaya Pengganti Terdepresiasi, yang didapat
dengan dasar Depreciated Replacement Cost (Metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi)
–
Properti khusus, jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar
–
Asset Publik yang tidak mempunyai arus keuangan
dan tidak diperjual-belikan
2.
Nilai Asuransi (Insurable Value)
3.
Nilai Buku (Book Value)
4.
Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable Value)
5.
Nilai Khusus (Special Value)
25
Properti Tidak Khusus
Nilai Pasar
Gedung ini dijual
dengan harga 40
miliar
Saya akan
tawar
gedung ini
Rp. 30 miliar
26
Properti Khusus
BISA NGGAK YA
DIJUAL ?
Nilai Selaian
Nilai Pasar
(DRC ?)
BERAPA YA
NILAINYA ?
27
Matrik Penilaian berpedoman kepada pemahaman SPI 2002
Basis Nilai
No.
1.
2.
3.
Uraian
NP
BNP
Tujuan
Kategori Aset
LK
JM
ATK
- Nilai Pasar (NP)
X
X
X
- Bukan Nilai Pasar (BNP)
X
AK
Basis Nilai
X
X
X
X
Tujuan Penilaian
- Laporan Keuangan (LK)
X
- Jaminan (JM)
X
X
X
Kategori Aset
- Aset Tidak Khusus (ATK)
- Aset Khusus (SK)
X
X
X
X
X
28
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA

Definisi Biaya : sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau
pembangunan suatu properti
Biaya = biaya material + perijinan + upah pekerja + biaya tidak langsung
Jika sudah didasarkan, biaya menjadi fakta historis.

Definisi Harga : sejumlah uang yang disepakati dari (karena) suatu
transakasi atau penukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar,
dimana penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak
mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar
Harga merupakan harta historis, baik diumumkan secara terbuka
maupun dirahasiakan
Harta biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa
oleh pembeli tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi tertentu
pula.
Harga yang dibayarkan untuk sutau barang atau jasa menjadi biaya bagi
pembelinya.
29
 Definisi Nilai : harga yang ada dari semua hak atas semua harapan
keuntungan yang akan datang, baik berwujud maupun yang tidak berwujud
yang timbul karena pemilikan suatu properti.
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai
kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat
ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang/jasa tersebut.
 Konsep Nilai Tanah :
- Keuntungan atas penggunaan yang intensif (intensive Margin)  Jarak
tertentu mengalahkan yang lain.
- Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah (Ekstensifikasi
Margin)  jarak diluar tidak menguntungkan
- Grafik Gadai Sewa (Bid Rent Curve)
 Konsep Nilai adalah “Peranan Lokasi” atau kedekatan dengan Pusat Kota
30
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat,
kelangkaan, keinginan dan daya beli.

Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :
V = F (D, V, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
V = Utility (manfaat)
S = Scancity (kelangkaan)
T = Transtenability (kemudahan peralihan hak)
31
KARAKTERISTIK PASAR REAL ESTAT

Pembeli dan Penjual terbatas (Few buyer and sellers)

Informasi tidak lengkap (lack of full information)
- tidak ada data resmi
- tidak ada pasar resmi
- pengetahuan pasar rendah

Berbiaya tinggi (Costly transactions)
- butuh dukungan dana yang besar dan kompleks

Produk beragam (Heterogeneous products)

Tidak dapat dipindah-pindahkan (Inunobility)

Reaksi terhadap permintaan rendah (slow reaction of supply)

Pasar Properti Yang Mantap
- Putaran Dana Yang Besar  Investasi Properti yang Tinggi
- Lembaga Penunjang berkembang dengan baik
- Tersedia Data Yang Dapat Dipercaya  Informasi transaksi
jual – beli.
32
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah
atau dirusak oleh beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa kekuatan
yang ada dalam masyarakat.

Faktor mempengaruhi nilai

Pengaruh dalam dan kemampuan alam lainnya (fisik & lingkungan)

Standar kehidupan sosial

Politik dan peraturan pemerintah

Ekonomi dan perubahannya
33
EKSTERNALITAS DAN NILAI

Nilai Pasar dipastikan mendapat pengaruh dari luar ataupun bahkan
pengaruh dari luar batas lingkungannya.

Eksternalitas negatif terjadi saat pihak ketiga harus menanggung
kerugian yang bukan disebabkan olehnya, seperti polusi udara
pada hunian, lingkungan dilalui sungai yang tercemar limbah atau
kasus teluk buyat.

Eksternalitas positif terjadi saat suatu mendapat kenyamanan
bukan atas biaya yang dikeluarkan ecara personil.
34
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1.
Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of Highest and Best Use)
•
Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
•
Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar  menghasilkan
positif return).
•
Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)
2.
Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
3.
Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4.
Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of Anticipation)
5.
Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6.
Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7.
Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8.
Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing
Return)
9.
Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
10. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)
35
KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(The Highest and The Best Use)
1.
Legally Permissable
2.
Physically Possible
3.
4.
Financially Feasible
Maximally Productive
Kegunaan Yang Terbaik dan Tertinggi

Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya interaksi antara
kekuatan pasar dengan kegunaan terbaik dan tertinggi sangat
penting.

Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai, analisis HBU
mengidentifikasi keungtungan yang paling mungkin dengan
kegunaan yang paling kompetitif bagi property yang dinilai.

Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan sebagai “The
reasonably probable and legal use of vacant land or improved
property, which is physically possible, appropriately supported,
financially feasible and that results in the highest value”
36
Perbandingan HBU dengan kajian lainnya


Analisis Pasar

Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk berbagai alternatif
penggunaan.

Juga melakukan analisis Demand dan Supply property untuk
mem-forecast tingkat absorpsi dan kemungkinan sewa.
Feaslibility Analisis
 Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan criteria variable,
seperti rate of return, residual value, dll.


Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi / tingkat
diskon yang layak untuk menentukan nilai property.
Highest And Best Use (HBU) :
Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi Analisis keuangan
khusus, waktu dan partisipan pasar
37
Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara

HBU tanah kosong (land though vacant), dan
HBU yang terbangu (as improved)
1. Apabila tanah kosong, yang harus dianalisis adalah :

Digunakan untuk apa tanah tersebut ?

Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu
dengan kegunaan-kegunaan potensialnya

Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam
penilaian :
- Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
-
Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah
kosong tersebut.
2. Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis adalah :

Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti,
konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua
jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh
investasi dan capital expenditurnya.
38
Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas
tanah yang telah dibangun

Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan akan
menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang
diinvestasikannya.

Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.
1.
Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan menurut peraturan :
a. Zoning
b. Jenis bangunan / konstruksi
c. Lingkungan
d. Dll.
2.
Physically Possible; kegunaan apa yang mungkin untuk dibangun
diatas tanah tersebut :
a. Menurut ukuran
b. Permukaan
c. Kontur
d. Kesuburan
e. Irigasi
f. Akesibilitas
g. Risiko bencana alam, yang memungkinkan membatasi kegunaan
potensialnya
39
3.
Financially Feasible; kegunaan apa yang secara finansial layak.
Tentukan kegunaan yang mana yang akan menghasilkan income, atau
return, sama atau lebih besar dibanding dengan pengeluaran dan
kewajiban finansial serta amortisasi modal.
4.
Maximally Productive; kegunaan
memproduksi paling tinggi.
apa
yang
menghasilkan
/
Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten
dengan rate of return yang dijaminkan oleh pasar. Bagi kegunaan
properti.
40
KEDUDUKAN PENILAI
DALAM PENILAIAN
 Kualifikasi Penilai
 Penilai Berizin : adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin
penilai yang berlaku dari pemerintah sesuai dengan keputusan
menteri dari departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak
menanda tangani laporan penilaian.
 Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai
dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk
melaksanakan penilaian sesuai keahliannya.
 Penilai Terdaftar : penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi
penilai yang diakui Pemerintah.
 Penilai Asing : penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia,
mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota
asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian
Internasional.
41
 Sifat Profesi Penilai
 Penilai Independen : penilai eksternal yang bebas ikatan, tidak
memiliki kepentingan finansial tidak berkepentingan dan mempunyai
hubungan atau kaitan dengan obyek penilaian selain dari pemberi
jasa penilaian.
 Penilai Eksternal : penilai yang bukan berasal dari perusahaan
pemberi tugas atau tidak mempunyai kepentingan finansial yang
signifikan di dalamnya, sebaliknya pemberi tugas tidak memiliki
kepentingan finansial pada perusahaan penilaian, baik langsung
maupun tidak langsung.
 Penilai Internal : penilai yang memiliki kepentingan finansial secara
signifikan terhadap perusahaan.
42
BIDANG KEAHLIAN PENILAI DI INDONESIA
 Penilaian Properti (Asset)
 Penilaian Usaha (Business/Saham)
 Penilaian Kelayakan Usaha (Feasibility Study)
 Penilaian Progress Pelaksanaan Proyek
 Penilaian Pengembangan Investasi Properti
43
Download