Markedsrapport november 2011

advertisement
2111109 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
Markedsrapport 2011
NRP Finans AS NRP
NRP Finans AS – Markedsrapport november 2011
Ness, Risan & Partners AS
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
November 2011
Markedsrapport 2011
The NRP Group of companies
Project
Finance
Investment
Banking
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Securities ASA
NRP Asset
Management ASA
NRP Business
Management AS
Aker
Eiendomsdrift AS
Project arrangements
& syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Asset management
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Real Estate Management
Corporate
Management services
NRP Finans
Mail
Kontor
Mobil
Andreas Hagen
Christian Ness
Erlend Torsen
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Tatiana Budkova
Thor Andreas Mjør
Torstein Bomann - Larsen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 78 38
22 00 81 80
23 23 85 31
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
22 04 81 67
23 23 85 35
23 11 78 61
941 56 198
922 66 842
917 23 383
926 59 001
414 20 101
901 61 117
922 57 238
934 80 104
928 03 969
NRP Business Management AS Mail
Kontor
Mobil
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Camilla Hobæk
Elfrid Lislevatn
Elin Bentsen
Grethe Pedersen
Heidi Hanson
Helen Michele Nylænder
Hilde Knudsen
Irene Christin Høyem
Kari Härm Eckhardt
Kristin Lindstad
Lilly Beate Salvesvoll
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Ole Joachim Jonstang
Wenche Solbakken Johansen
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 71 05
23 11 78 45
23 11 78 34
22 04 81 54
23 11 78 46
22 04 81 52
22 01 79 60
22 01 79 63
22 01 79 65
23 11 78 35
22 01 79 64
23 11 38 37
22 04 81 62
23 11 71 06
23 11 78 42
930 08 050
975 00 720
977 01 570
930 52 352
996 29 052
992 27 201
414 76 665
990 19 183
926 18 458
957 02 584
957 67 253
473 68 261
934 10 610
971 41 249
920 41 084
970 13 861
930 54 586
416 66 966
905 85 755
920 57 545
932 55 319
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Markedsrapport – November 2011
Side 3
Innholdsfortegnelse:
Side
1.
Innledning ...................................................................................................................................................
5
2.
Solgte prosjekter .........................................................................................................................................
10
3.
Shipping.......................................................................................................................................................
3.1 Shipping markedet ..............................................................................................................................
3.2 Nøkkeltall shippingportefølje .............................................................................................................
3.3 Oversikt shippingprosjekter ...............................................................................................................
3.4 Shipping prosjekter
Atlantic Seismic DIS .............................................................................................................................
BB Troll DIS .........................................................................................................................................
Beta DIS ................................................................................................................................................
Bulk Transloading DIS ..........................................................................................................................
Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................
Eastern Reefer II DIS ............................................................................................................................
E-Tanker DIS .........................................................................................................................................
Feedermate DIS .....................................................................................................................................
Gram LPG DIS ......................................................................................................................................
Inter Carib II DIS ...................................................................................................................................
M-Tanker DIS........................................................................................................................................
Neptune Seismic DIS.............................................................................................................................
Oceanlink Reefer DIS ............................................................................................................................
Oceanlink Reefer II DIS ........................................................................................................................
Perrine DIS ............................................................................................................................................
Stril Offshore DIS ..................................................................................................................................
TDS Containership IV DIS....................................................................................................................
TDSC Opportunity AS ..........................................................................................................................
UACC Bergshav Tanker DIS ................................................................................................................
UACC Ross Tanker DIS........................................................................................................................
12
13
17
18
Eiendom ......................................................................................................................................................
4.1 Status eiendomsmarkedet ...................................................................................................................
4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje ............................................................................................................
4.3 Oversikt eiendomsprosjekter .............................................................................................................
4.4 Prosjektoversikt eiendom
Alingsås Lager og Handel DIS .............................................................................................................
Brønnøysund Kontorbygg AS ..............................................................................................................
Buskerud Handelseiendom DIS ............................................................................................................
Dagligvarelogistikk AS ........................................................................................................................
El Logistikk DIS ...................................................................................................................................
Etterstad Utvikling DIS ........................................................................................................................
Finlogistikk DIS ...................................................................................................................................
Gasolin Eiendom DIS ..........................................................................................................................
Gasolin Handelseiendom DIS...............................................................................................................
Gøteborg Kombi DIS............................................................................................................................
Gøteborg Logistikk DIS .......................................................................................................................
Haugenstua Butikksenter AS ................................................................................................................
Holmsbu Invest KS ...............................................................................................................................
Kongholm Invest KS ............................................................................................................................
Lørenskog Kombibygg DIS..................................................................................................................
Martodden Utbygging KS ....................................................................................................................
Moa Handelseiendom DIS....................................................................................................................
Nye Alfasetveien DIS ..........................................................................................................................
39
40
47
48
4.
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
5.
Side 4
Nye Bergen Lagerbygg KS ...................................................................................................................
Nye Berghagan Næringseiendom AS ...................................................................................................
Nässjö Logistikkbygg AS .....................................................................................................................
Pottemakerveien Kombibygg AS .........................................................................................................
Stadion Utbygging KS ..........................................................................................................................
Statens Hus Lillehammer KS................................................................................................................
Sydsvenskan Lager & Handel AS ........................................................................................................
Sørenga Utvikling KS ...........................................................................................................................
Tangen Havnelager AS .........................................................................................................................
Teknikstaden Utvikling AS ..................................................................................................................
TFGS Kombi AS ..................................................................................................................................
Torggata 16 DIS ...................................................................................................................................
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
Forklaring av begreper og nøkkeltall .......................................................................................................
79
Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar
for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er
misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger.
Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik
investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og
korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all
relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for
utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved
henvendelse til vårt kontor.
NRP Finans AS
Side 5
Markedsrapport – November 2011
1. Innledning
Siden siste markedsrapport i juni 2011 har
verdensøkonomien opplevd betydelig turbulens
blant annet som følge av gjeldsproblematikken i
Sør Europa med Hellas i spissen. Sent i oktober
ble EU-landene enige om en felles plan som
skulle bidra til å hjelpe Hellas ut av krisen.
Pakken bestod blant annet gjeldssanering og
likviditetstilførsel, men stilte samtidig krav om
betydelige innstramninger slik at Hellas på sikt
skulle oppnå budsjettbalanse. Det er ikke først og
fremst frykten for hva som vil skje med Hellas,
men effektene av en eventuell gresk konkurs
som bidrar til den ekstreme volatiliteten og
usikkerheten som preger verdens finansmarkeder
og verdensøkonomien i skrivende stund. Det er
ventet at ringvirkningene av en eventuell gresk
konkurs vil medføre at problemene knyttet til
italiensk statsgjeld vil eskalere. Et italiensk
mislighold på sin side vil være uhåndterbart for
EU ettersom den italienske økonomien er langt
større enn den greske, og således kan kaste
verden ut i en ny finansiell og økonomisk krise.
Veksten i verdensøkonomien i 2011 er anslått til
å bli 3,8% mot 5,1% i 2010. Det er
fremvoksende økonomier som Brasil, Kina,
India og Russland som i all hovedsak bidrar til
veksten, mens USA og Euro området ligger an til
en veksttakt på rundt 1,5%. Den nye sjefen i den
europeiske sentralbanken (ESB), Mario Draghi,
antydet på sitt første rentemøte i ESB at Europa
styrer mot en mild resesjon de kommende årene.
Foruten problemene knyttet til statsgjeld og
begrenset vekst, sliter de sør europeiske landene
med høy arbeidsledighet, og da spesielt blant
unge. I USA har arbeidsledigheten stabilisert seg
på rundt 9%, og økonomien viser små tegn til
bedring. Aksjemarkedene har blitt påvirket av
uroen i makroøkonomien, men aksjekurser har til
tross for dette ikke falt dramatisk mye da det
synes som om inntjeningen i selskapene holder
seg godt.
Norge har, så langt, merket lite til problemene
store deler av Europa sliter med.
Arbeidsledigheten er stabil til synkende. I tredje
kvartal var 3,2% av arbeidsstyrken ledige og
trenden viser en svak nedgang fra andre kvartal.
BNP er anslått til å øke med om lag 2,7% i 2011.
Oljeprisen er fremdeles høy og stasbudsjettet i
balanse. Eksportrettede næringer rapporterer
imidlertid om fallende etterspørsel, som en følge
av en sterk krone og begrenset vekst i
eksportmarkedene.
Svensk økonomi klarer seg relativt godt til tross
for at den er en meget åpen økonomi som er
utsatt for globale svingninger. Det kan dermed
synes som om svenskene har lykkes godt med de
omstillingene som ble gjort innledningsvis i
finanskrisen. Prognosen for arbeidsledigheten i
Sverige ligger på ca 7,5% for 2011, noe som
tilsvarer en svak nedjustering fra siste
markedsrapport. Veksten i svensk økonomi er
ventet å havne på 4,3% inneværende år, noe
svakere enn tidligere antatt. I Danmark ligger
tilsvarende tall for arbeidsledighet og BNP vekst
i 2011 på hhv. 6,2% og 1,7%. De nordiske
landene har og en fordel i at de ikke har
urovekkende høy offentlig gjeldsgrad.
Grunnet turbulensen og de usikre utsiktene
utenlands befinner de lange rentene seg på
historisk lave nivåer. Vi har i løpet av de seneste
månedene lagt merke til at bankene i Norge har
blitt noe mer reserverte i forhold til finansiering
av eiendomskjøp ved at låneutmålingen er noe
lavere. Dessuten opplever vi økte marginpåslag
som følge av et mindre likvid interbank marked.
Bankene er imidlertid interesserte i å finansiere
gode prosjekter, dvs. forholdsvis moderne bygg
med sikker kontantstrøm. Vi ser de samme
tendensene i Sverige og Danmark, dog også her
med noe lavere finansieringsgrad og en noe
høyere margin. Innen shipping er bankmarkedet
ekstremt selektivt og interessen for å låne ut
penger til nye prosjekter høyst begrenset. I de
tilfeller hvor man faktisk får finansiering, er
marginen høy og profilen på lånet kort. De fleste
segmenter sliter fremdeles med inntjening som
knapt dekker drift, dessuten er ordeboken stor.
På toppen av dette har man siden sommeren, da
man trodde skipsverdiene var i ferd med å
stabilisere seg, opplevd ytterligere fall. Vi tror
finansieringssituasjonen innen shipping vil
fortsette å være vanskelig fremover, mens den
for eiendom vil avhenge av hvorledes man er i
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
stand til å håndtere utfordringene knyttet til
statsgjelden i Sør Europa.
For en mer omfattende gjennomgang av
markedet viser vi til analysebidrag lenger bak i
markedsrapporten fra Akershus Eiendom for
eiendomsmarkedet, og Lorentzen & Stemoco for
shippingmarkedet.
Avkastningen for NRP Finans (”NRP”) sine
prosjekter har i 2011 blitt løftet av økte verdier
innen de to hovedsegmentene NRP opererer.
Porteføljeavkastningen er opp med 16% i
2011. Avkastningen for NRP sin
totalportefølje av prosjekter ligger på 23%
p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe
som viser at direkteinvesteringer som
aktivaklasse bør inngå i enhver investors
portefølje.
Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig
risikojusterte avkastning for hvert enkelt
prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning
over tid.
Markedet for direkteinvesteringer
Siden forrige markedsrapport har NRP ikke
tilrettelagt nye enkeltprosjekter, vi har dog tatt
levering av to eiendommer og hentet kapital i
forbindelse med den tredje emisjonen i
eiendomsfondet NRP Eiendom 2010 AS. Vi har i
tillegg solgt to eiendomsprosjekter og to
shippingprosjekter. Et shippingprosjekt er under
avvikling.
Innen de konvensjonelle shippingsegmentene har
aktivitetsnivået vært begrenset innen
prosjektfinansiering. Tilgangen på nye prosjekter
er forholdsvis god, problemet ligger i tilgangen
på fremmedkapitalfinansiering. Interessen for å
ta ytterligere eksponering, i form av nye
prosjekter, er liten som følge av dårlig
inntjening, usikre utsikter og en betydelig
ordrebok. Vi mener fremdeles at timingen for å
gå inn i nye prosjekter kan være god da
skipsverdiene er lave, noe som begrenser
nedsiderisikoen i prosjektene. Oppsiden er til
stede gitt at balansen mellom last og tonnasje
gjenopprettes, samt bankmarkedet normaliserer
seg.
NRP Finans AS
Side 6
Markedssituasjonen innen de ulike segmentene
har utviklet seg ulikt, dette er omtalt i mer detalj
i bidraget fra Lorentzen & Stemoco. Kort
oppsummert kan det sies at tørrlastmarkedet har
styrket seg betraktelig siden sommeren, mens
container segmentet har opplevd svekkelse.
Stortank sliter fremdeles med inntjening som
knapt dekker drift. Innen offshore har
inntjeningen vært god siden siste markedsrapport
grunnet stabilt høy oljepris og høy aktivitet
generelt. Nye funn på norsk sokkel, samt
utvinning i nordområdene bidrar til positive
utsikter innen offshore segmentet.
Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor
reflekteres i prisingen av de respektive
shippingprosjekter spesielt med tanke på
motpartens soliditet, samt vurderinger rundt
restverdi og minimumverdi klausuler i
låneavtaler. Side forrige markedsrapport har
selskapskapitalen blitt utvidet i tre shippingprosjekter, mens u innkalt kapital har blitt kalt
inn i to prosjekter. Utvidelser av selskapskapital
har blitt gjort for å ha midler til generell drift, for
å tilfredsstille krav i låneavtalene samt for å
styrke likviditetsbeholdningen, mens innkalling
av uinnkalt kapital har vært et krav fra långiver.
Tre shippingprosjekter er avviklet siden forrige
markedsrapport. Longa DIS ga en IRR på 21%
p.a siden oppstart i 2007. I United Cape DIS er
skipet solgt, men det endelige utfallet foreløpig
er uavklart da det foreligger et krav mot
befrakter. I Arendal Offshore DIS, etablert i
2008, ble skipet solgt tilbake til befrakter.
Prosjektet ga en IRR på 24% p.a.
Innen eiendom har aktiviteten avtatt noe ift.
første halvår, dog ventes det at en del
transaksjoner vil gjennomføres i løpet av årets to
siste måneder. Yield nivåene er uendret til
marginalt lavere, mens de lange rentene er på
historisk lave nivåer. Denne kombinasjonen gjør
at etterspørselen etter finansielle prosjekter, dvs
bygg med gode leietakere på lange kontrakter, er
høy. Interessen fra investorer for finansielle
prosjekter er god, noe som er synliggjort
gjennom interessen for emisjonen i fondet NRP
Eiendom 2010 AS. Dette fondet fokuserer
primært på finansielle prosjekter innen logistikk,
handel og lett industri. Som nevnt i forrige
markedsrapport synes tilgangen på interessante
Side 7
finansielle prosjekter i resten av Norden være
bedre enn i Norge. På grunn av dette tror vi det
kan være gunstigere å forfølge muligheter i
resten av Norden kontra Norge til tross for at
man her får lavere finansiering og høyere
lånemargin.
Siden forrige markedsrapport har vi solgt to
eiendomsprosjekter. Nye Nordahl Brunsgate 10
KS, som ble etablert i 2003, ga en IRR
tilsvarende 46% p.a, mens Hallsberg Logistikk
DIS ga en IRR på 16% p.a siden etablering i
2008.
I Sørenga Utvikling KS har man nå gått i gang
med fjerde salgstrinn, 54 av 118 enheter er solgt
siden midten av oktober. For øvrig har man i
prosjektets tre første trinn solgt enheter
tilsvarende 90% av salgsverdien på de respektive
trinnene. Prosjektet ligger to år foran opprinnelig
fremdriftsplan. I Gøteborg Kombi DIS har man
gjort grep på eiendommen som har gitt en
forlengelse av leiekontrakten og høyere leie.
Parallelt med dette har man refinansiert og betalt
ut utbytte til deltagerne.
Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape
merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje
samt å identifisere egnede prosjekter både innen
shipping og eiendom.
Omsetning av andeler
Likviditeten i annenhåndsmarkedet har vært
tilfredsstillende i 2011 sett under ett, dog har
aktiviteten vært noe lavere i andre halvår. Vi tror
dette henger sammen med uroen vi opplever i de
internasjonale finansmarkedene. NRP jobber
aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet for andeler, og dette har høy prioritet
da det øker kvaliteten på våre produkter. Vi
anbefaler å ta kontakt med Erlend Torsen eller
Torstein Bomann-Larsen for spørsmål
vedrørende kjøp og salg av andeler.
Avkastning
For prising av de fleste prosjekter har siste
omsetning vært styrende for prisfastsettelsen.
Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak
ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold
til de underliggende parametere. For prosjekter
hvor certepartier er kansellert og befraktningen
Markedsrapport – November 2011
er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun
gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi
beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert
egenkapital (NAV).
Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert
basert på yield, men hvor også internrente på
egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/
mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte
tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i
eiendomsprosjekter, men gjennom internrente
beregningen. I forhold til forrige markedsrapport
er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt
uendret. Vi har priset de fleste prosjekter på
antatt nettoleie for 2012, men i noen tilfeller har
vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden.
Shippingporteføljen har så langt i 2011 hatt en
blandet utvikling. Verdiene har svekket seg noe i
forhold til siste markedsrapport som følge av at
de fleste shippingsegmenter har utviklet seg
negativt den siden forrige rapport. Offshore
prosjektene har gått i motsatt retning grunnet
positiv utvikling innen dette segmentet. De fleste
befraktere betaler hyre som forutsatt, mens
enkelte prosjekter opplever at befrakter har
betalingsproblemer som følge av dårlig
inntjening i underliggende markeder. I disse
tilfellene forsøker vi å finne kommersielle
løsninger som er akseptable for begge parter. Så
langt i 2011 har shippingporteføljen gitt en
økning på 4%, dog bør det understrekes at dette
tallet varierer betydelig fra prosjekt til prosjekt.
For shippingporteføljen ligger nå den årlige
avkastningen fra slutten av 2000 og frem til i dag
på 20% p.a. Disse tallene inkluderer alle
innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle
deltakerlån og tilleggsinvesteringer.
For eiendomsporteføljen fortsetter den positive
utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av
egenkapitalen med 22% så langt i 2011.
Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en
avkastning på 28% p.a. fra slutten av 2000 og
frem til i dag.
Den vektede totalporteføljen av shipping og
eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning
på 16% så langt i år, og har siden slutten av 2000
gitt en avkastning på 23% p.a.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 8
Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Børs Benchmark
1400
1200
Vektet NRP portefølje
(892)
Index
1000
800
600
400
OSEBX
(199)
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
01.01.201115.11.2011
200115.11.2011
Shippingporteføljen:
4% p.a.
20% p.a.
Eiendomsporteføljen:
22% p.a.
28% p.a.
Totalporteføljen:
16% p.a.
23% p.a.
Avkastning
Grafen over viser hvordan NRP’s portefølje har
utviklet seg sammenlignet med Oslo Børs i
perioden 2001-15.11.2011.
Vi har benyttet OSEBX verdier per 03.11.2011.
2007
2008
2009
2010
2 011 15.11.2011
Siden forrige markedsrapport er følgende
prosjekter solgt:
Etablert Solgt Avkastning
(IRR)
Hallsberg Logistikk DIS
Nye Nordahl
Brunsgate 10 KS
Arendal Offshore DIS
Longa DIS
United Cape DIS
2008 2011
16% p.a
2003
2008
2007
2007
46% p.a
24% p.a
21% p.a
N/A**
2011
2011
2011
2011
** Det er ikke beregnet avkastning for United
Cape da sluttoppgjør enda ikke er gjennomført. I
avkastningsberegningene er det kun beregnet
avkastning fra det tidspunkt egenkapitalen har
blitt innbetalt, og dermed ingen kostnad på evt.
forpliktelser, uinnkalt kapital eller garantier, før
disse faktisk har blitt innbetalt. Avkastning er
beregnet i valutaen prosjektet er nominert.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 9
På vegne av alle i NRP vil vi benytte
anledningen til å bekrefte vår kommittering til
våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår
fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for
investorer, kombinert med en positiv personlig
oppfølging av høy kvalitet.
Oslo 15. november 2011
Med vennlig hilsen
NRP Finans AS
Christian Ness
Ragnvald Risan
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 10
2. Solgte prosjekter
2002
2006 fortsetter
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Maud Reefer KS
Multipurpose 2000 KS
Etablert
2001
2000
IRR siden oppstart
30 % p.a.
28 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Skarvenesveien 3 KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
42 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Tofelino Shipping KS
Kapitan Rudnev Shipping Ltd
Northeast Chemical Carrier KS
Etablert
2000
2002
2001
IRR siden oppstart
23 % p.a.
14 % p.a.
34 % p.a.
Etablert
2003
2000
2003
IRR siden oppstart
123 % p.a.
36 % p.a.
84 % p.a.
2003
2004
Eiendom:
Prosjekt
Fornebuveien 38-44 KS
Karihaugen Kombibygg KS
Nye Skarvenesveien 3 KS
Shipping:
Prosjekt
China Bulker KS
China Cape DIS
Containership Invest KS
European Container DIS
European Container II DIS
Finn RoRo KS
Indian Tanker KS
Kapitan Korotaev Shipping Ltd.
Mesa Invest DIS
Nye Northeast Chemical Carrier KS
Olympia DIS
Rem Balder DIS
Rem Fortress DIS
Rem Forza DIS
Rem Fosna
Rem Odin DIS
Rem Provider DIS
Rem Songa DIS
Ross Container DIS
Scandinavian RoRo KS
Sir Matt Reefer DIS
TDS Containership II KS
Etablert
2003
2004
2004
2004
2005
2003
2003
2003
2006
2003
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2006
2006
2004
2002
2005
2005
IRR siden oppstart
75 % p.a.
27 % p.a.
76 % p.a.
47 % p.a.
25 % p.a.
99 % p.a.
115 % p.a.
35 % p.a.
11 % p.a.
35 % p.a.
58 % p.a.
77 % p.a.*
77 % p.a.*
68 % p.a.*
86 % p.a.*
70 % p.a.*
130 % p.a.*
69 % p.a.*
29 % p.a.
64 % p.a.
46 % p.a.
34 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Banebakken 38 AS
Helsingborg Kjøpesenter AS
Kombibygg Invest I AS
Lillsjøvegen Invest AS
Preståsen Park KS
Pueblo Amistad DIS
Etablert
2006
2002
2006
2005
2002
2005
IRR siden oppstart
128 % p.a.
34 % p.a.
38 % p.a.
60 % p.a.
25 % p.a.
22 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Asian Tanker DIS
BOP 15 DIS
Dynasty DIS
Eagle Shipping DIS
Ivory Ace DIS
Rem Norway DIS
Southern Chemical Tanker DIS
Etablert
2004
2005
2004
2005
2006
2006
2003
IRR siden oppstart
44 % p.a.
69 % p.a.
56 % p.a.
40 % p.a.
93 % p.a.
152 % p.a.
36 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Chem VI DIS
Inter Carib DIS
Med Cruise DIS
TDS III DIS
Etablert
2007
2006
2005
2006
IRR siden oppstart
-35 % p.a.
36 % p.a.
23 % p.a.
31 % p.a.
* Ikke hensyntatt transjevis innbetaling
2007
Shipping:
Prosjekt
North Reefer KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
60 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Alfasetveien 11 Eiendom KS
Datavegen 27 AS
Hotvedtveien 6 KS
Valløveien 3 KS
Selga Kombinasjonsbygg AS
Etablert
2003
2003
2002
2003
2004
IRR siden oppstart
59 % p.a.
42 % p.a.
44 % p.a.
106 % p.a.
65 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Eastern Chemical Carrier KS
Gram Chemical Carrier DIS
Korean Chemical Carrier KS
Lake Eva DIS
Lake Maya DIS
Sir Matt Reefer KS
Etablert
2000
2004
2001
2004
2004
2004
IRR siden oppstart
125 % p.a.
275 % p.a.
87 % p.a.
18 % p.a.
18 % p.a.
1001 % p.a.
2005
2006
Eiendom:
Prosjekt
Akersgaten 16 Invest KS
Berghagan Næringseiendom KS
Entreprenørbygg Invest KS
Finnestadveien 44 ANS
Hvamveien 1 KS
Kyrre Grepps gt. 19 KS
Moss Holmestrand Nærsenter KS
Nye Alfasetveien 11 KS
Nygaard Brygge Invest KS
Scandigade 8 AS
NRP Finans AS
Etablert
2001
2004
2004
2004
2004
2001
2003
2005
2003
2005
IRR siden oppstart
7 % p.a.
181 % p.a.
87 % p.a.
98 % p.a.
87 % p.a.
25 % p.a.
60 % p.a.
106 % p.a.
27 % p.a.
191 % p.a.
2008
Markedsrapport – November 2011
Side 11
2009
2011
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
American Bulker KS
Eastern Chemical Tankers III KS
Indian Chemical Tanker DIS
Peg Chemical Carrier DIS
Etablert
2001
2001
2007
2006
IRR siden oppstart
44 % p.a.
65 % p.a.
6 % p.a.
20 % p.a.
Misligholdte/konkurs prosjekter
Chem Lily DIS
Handy Container DIS
MPP Container DIS
Swetank DIS
Swetank III DIS
Swetank IV DIS
2007
2008
2007
2005
2006
2007
-100 %
-100 %
-99 %
-100 %
-100 %
-82 %
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
Eiendom:
Prosjekt
Alingsås Handel AS
Hallsberg Logistikk DIS
Nye Nordahl Brunsgate 10 KS
Etablert
2006
2008
2003
IRR siden oppstart
16 % p.a.
16 % p.a.
46 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Arendal Offshore DIS
Longa DIS
Inter Carib III DIS
United Cape DIS
Etablert
2008
2007
2007
2007
IRR siden oppstart
24 % p.a.
21 % p.a.
-27 % p.a.*
N/A **
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
** Skipet solgt, men endelig sluttoppgjør foreligger ikke
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
2010
Eiendom:
Prosjekt
Ringeriksveien KS
Vestfold Kombibygg DIS
Etablert
2001
2006
IRR siden oppstart
30 % p.a.
7%
p.a.
Shipping:
Prosjekt
China Ropax DIS
Indian Bulker DIS
Pacific Bulker DIS
Ross Container II DIS
Etablert
2004
2007
2008
2006
IRR siden oppstart
34 % p.a.
-37 % p.a.*
-50 % p.a.*
21 % p.a.
2008
-50 % p.a.*
Misligholdte/konkurs prosjekter
Indian Chemical Tanker II DIS
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
3. Shipping
NRP Finans AS
Side 12
Markedsrapport – November 2011
Side 13
3.1 Shipping market comments by Lorentzen & Stemoco
Shipping Market Report
World economy
Despite the recovery in the United States and
Europe slowing down, Asia continues to drive
growth at a relentless speed. In Japan, reconstruction after the tragic natural disaster in March
2011 is in full swing. In China, growth is close to
double digits, curbed by weakened export markets,
high commodity prices and policy tightening. In
India, growth is also robust.
The International Monetary Fund, in its World
Economic Outlook published in September 2011,
estimates that Emerging Asia will continue to post
strong growth of about 8 percent, propelled by
China and India.
Tanker market
Tanker markets are as bleak as we anticipated
ahead of the summer and while there should be
greater activity moving into the seasonally strong
fourth quarter, Charterers will remain in the driving
seat. Oversupply of tonnage, particularly of the
larger crude vessels, lingers, while Western oil
demand remains sluggish. From a fundamental
standpoint the outlook is largely unchanged from
the end of last quarter; Asia, with China in the lead,
is representing the vast majority of crude oil
demand growth, sovereign debt concerns are far
from resolved while world gross domestic product
has been revised from weak to weaker by leading
financial institutions.
Percent
United States
Euro area
Russia
Japan
China
India
Mideast/Africa
Brazil
World output
2009
-3.5%
-4.3%
-7.8%
-6.3%
9.2%
6.8%
2.6%
-0.6%
-0.7%
The benchmark VLCC route from the Middle East
Gulf to Japan yielded an average time charter
equivalent (TCE) of just 13800 USD/day in the
first six months of 2011, compared to 49500
USD/day in the first half of 2010, according to the
Baltic Exchange. The earnings did however have a
spike following the Chinese New Year celebration,
when Chinese charterers went on a fixing spree
pushing rates up to 48000 USD/day in the third
week of February. During the third quarter,
however, VLCC rates have been dismal, with the
highest TCE rate recorded in early July of just
3600 USD/day. While these TCE levels do not
account for gains through slow steaming and
optimal triangulation, they directly point to the root
of Owner’s market concerns.
Political developments and authorities’ attempts to
influence oil markets have adversely affected
tanker markets in 2011. Most importantly the
reduction in supply from North African nations due
to revolutions in Egypt and Libya and the decision
by the US Government to release 60 million barrels
of strategic oil reserves, have dampened
transportation requirements. In conjunction with
poor demand for both crude oil and gasoline in the
US and Europe, the net effect has been dire.
Another major factor when comparing 2010 to
2011 is offshore storage of crude oil. In each of the
first six months of 2010 there were at least 40
VLCC’s utilized for storage purposes while so far
this year the number of VLCC’s in storage has
averaged 18 units. The lower storage activity this
year is due to the oil price forward curve being in
backwardation. Despite high scrap prices
2010
3.0%
1.8%
4.0%
4.0%
10.3%
10.1%
4.4%
7.5%
5.1%
2011
1.5%
1.6%
4.3%
-0.5%
9.5%
7.8%
4.0%
3.8%
4.0%
2012
1.8%
1.1%
4.1%
2.3%
9.0%
7.5%
3.6%
3.6%
4.0%
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
of 530 per ton this year compared to 480 per ton last,
only six VLCC’s have been scrapped so far, which is
comparable to last years’ level.
Looking ahead, crude oil ton mile demand (VLCC,
Suezmax, Aframax, Panamax) is set to grow by 2.5%,
compared to a growth rate of 4% in 2010. The fleet
growth, represented by the VLCC, Suezmax, Aframax
and Panamax fleet combined is set to grow by more
than 8%, heavily weighted by tonnage in the Suezmax
and VLCC sector and clearly signifies the imbalance of
the crude tanker markets. At present the forward fleet
profile does not point to a recovery in the crude tanker
markets until 2013, and shipowners’ cash liquidity will
remain of the most importance in the forecast period.
On the back of the current cash squeeze, VLCC
secondhand asset values have fallen by about 50% since
November 2011.
Side 14
Given the uncertainties in the demand-supply
balance over the coming year, owners will do
wisely in seriously considering the alternatives of
strong steady cash flow versus a highly volatile
spot market with significant upside yet
pronounced downside risks.
Longer-term, the dry bulk market looks set to
tighten fundamentally. We believe that over the
next 12-18 months the market growth will absorb
most, if not all, of the excess tonnage and bolster
the negotiating position of the owners in setting
freight rates.
Almost half of the 3.5 bn tons of dry bulk cargo
carried at sea this year will be destined for Asia.
According to our forecasts, demand for bulk
carriers will grow by over 10 percent per year
until 2014 on a ton-mile basis. Asian steel mills
will require more input of iron ore and
metallurgical coal feeding into the blast furnaces.
Power plants will be more reliant on steam coal
to power up the industries and households. The
growing population will also change the diet
necessitating imports of more wheat and
soybeans from overseas producers.
Below is a table illustrating the tonnage demand
for bulk carriers:
Tonnage demand
700,0
5000
4500
600,0
3500
500,0
3000
400,0
2500
2000
300,0
1500
200,0
Other
Soybean
Mill. dwt
Mill. tonn
4000
Cement
Steel products
Grain
Steam coal
1000
100,0
500
Met coal
Iron ore
Ton-mile demand (right)
0,0
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Dry bulk market
The dry bulk carrier market has improved
considerably. Shipowners of bulk carriers are
finding interest for their vessels at levels
unforeseen only a few months ago. Charterers are
bidding higher rates by the day, not only in the
spot market but also for one-year periods.
Supramax bulk carriers, steadfastedly taking over
the role as the workhorses of the bulk carrier
market, have been subject to 30 percent higher
rates than in early August.
NRP Finans AS
Although the dry bulk market is growing
strongly, the overhang of tonnage contracted
before the financial crisis is weighing down on
vessel capacity utilization. This year, the fleet
will be expanding by 15 percent, meaning that
two-out-of-ten vessels are left without
employment. However, as the net fleet growth
will come down to 12 percent in 2012 and 7
percent in 2013, the vessel capacity utilization is
expected to tighten.
Markedsrapport – November 2011
Side 15
Shown below is a forecast for the fleet development:
year, 26.3 million dwt will have been shed from
the market because of scrapping, the highest figure
in history.
Fleet development
Age profile, dry bulk fleet
700,0
600,0
250
500,0
Mill. dwt
400,0
Fleet
300,0
200
Actual delivery
Scrapping
200,0
100,0
150
Mill. dwt
0,0
-100,0
Capesize
Panamax
Handymax
Handysize
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
With the demand projections juxtaposed against
the net fleet growth, the vessel capacity
utilization can be illustrated as follows:
105,0
100
48,8
35,7
23,9
50
28,4
37,2
50,9
22,4
TONNAGE BALANCE (10K dwt +)
0
Mill dwt
105 %
800
100 %
700
95 %
600
90 %
500
85 %
400
80 %
300
75 %
200
70 %
1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Demand
Supply
Utilization (right)
Outlook:
 2003-Sept. 2008: The dry bulk market booming.
 Sept. 2008-July 2011: The market suffering
from demand-supply imbalances: Weaker
economies particularly in the West and an
overhang of vessels contracted before the
financial crisis.
 July 2011-2014: Fundamental recovery
underway, as excess tonnage is being absorbed
by market growth.
High steel prices have encouraged shipowners to
scrap ageing vessels. So far this year, 290 bulk
carriers have been sold for demolition, totaling 19
million dwt. We estimate that by the end of the
3,2
8,2
7,7
12,5
27,8
15,9
8,9
15,4
19,3
11,6
11,4
6,5
10,3
5,3
4,2
21,0
0,4
3,4
1,8
12,3
0‐4 5‐9 10‐14 15‐19 20‐24 25‐29 >30
>20 percent of the fleet is older than 20 years of
age
>12 percent of the fleet is older than 25 years of
age
Moreover, as the market has slacked since the peak
in mid-2008, many owners and operators have
been slowing down the service speed of their
vessels. Studies have shown that by slowing down
the service speed by 10 percent, bunkers
consumption can be reduced by over 25 percent. In
a market balance perspective that also means
available tonnage becomes scarce since
productivity is reduced. As a result, when demand
picks up, the number of available vessels appears
shorter than under full productivity, creating a
more responsive market to upward shifts in vessel
freight rates.
In a recovery phase, borne out in higher freight
rates, ship owners will be prone to reassess their
market exposure, pondering vessel acquisitions. As
for newbuildings, quality and price will be the key
issues at hand:
With bunkers prices soaring, speed and
consumption factors are coming to the fore. As a
rule, vintage vessels heavy on bunkers
consumption are becoming obsolete, left redundant
by cost-conscious owners and operators active in
the spot market. Modern vessels with inferior
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
speed and consumption numbers are being
substituted by more energy-efficient vessels with
lower bunker consumption at the same service
speed.
In July 2011, the International Maritime
Organization moreover introduced the so-called
Energy Efficiency Design Index (EEDI) on new
ships after 2013 in a bid to reduce greenhouse gas
emission. New vessels built after January 1st 2013
will need to comply with EEDI standards. These
standards will have commercial implications
enforcing Owners to select newbuildings with
EEDI figures that will gain acceptance by
authorities and in the marketplace.
These considerations will need to be weighed
against the price of newbuildings, differing widely
between alternative designs and shipyards. In
practice, the net present value (NPV) of lower
costs from savings on bunker consumption must be
calculated against newbuilding price discounts.
The spread of the bunker prices, defined as the
NPV Δ, can be used to ascertain the correct
discount in ordering an adverse vs. prime vessel in
regards to speed and consumption.
NRP Finans AS
Side 16
Newbuilding prices will be determined by such
factors as the shipping market outlook, financing,
and the availability of newbuilding berths. Many
newbuilding yards, while being frantic about
getting new orders, are squeezed by higher costs
cutting deeply into their margins. More costly
steel, machinery and labor are all unfavorable
developments to shipbuilders. Local currency
moving higher against US dollar is also a blow to
the shipbuilders’ profitability, reducing their ability
to attract new orders. The newbuilding market is
thus in a standstill, awaiting new developments that
could reactivate contracting of new vessels.
This document has been prepared for the information of
clients of Lorentzen & Stemoco AS (L&S). This document
may not be reproduced, distributed or published for any
purpose without the prior written permission of L&S. The
content of this document, including attachments, is
intended for the confidential use of the individual(s) or
entity(-ies) to whom it is addressed only and may contain
personal and/or confidential information. All the
information and opinions contained in this document have
been prepared or arrived at from sources which are believed
to be reliable and given in good faith. L&S does not
represent that such information is accurate or complete and
it should not be relied upon as such, nor is it a substitute for
the judgment of the recipient. All opinions and estimates
contained herein constitute L&S’ judgment at the date of
this document and are subject to change without notice.
L&S does not accept any liability whatsoever for any direct,
indirect or consequential loss arising from any use of
information, opinion and/or estimates in this document.
Markedsrapport – November 2011
Side 17
3.2. Key figures shipping portfolio
NRP Shipping portfolio vs Oslo Børs Benchmark
1 800
1 600
1 400
Index
1 200
1 000
NRP Shipping Index
(640)
800
600
OSEBX
(199)
400
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
15.11.2011
Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio
80 %
65 %
63 %
60 %
54 %
47 %
52 %
52 %
48 %
41 %
39 %
40 %
47 %
32 %
20 %
34 %
28 %
18 %
11 %
4%
0%
2001
-20 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-14 %
-14 %
-31 %
-40 %
2011
-36 %
-60 %
-54 %
-55 %
-80 %
OSEBX
NRP Shipping portfolio
Shipping portfolio projects
15
40
35
10
30
5
25
0
20
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
15
-5
10
-10
5
-15
0
Projects established (left axis)
Projects sold (left axis)
Projects in portfolio end of year (right axis)
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 18
3.3 Shipping projects overview
Shipping Projects
Atlantic Seismic DIS
BB Troll DIS
Beta DIS
Bulk Transloader DIS
Eastern Reefer DIS
Eastern Reefer II DIS
E-Tanker DIS
Feedermate DIS
Gram LPG DIS
Inter Carib II DIS
M-Tanker DIS
Neptune Seismic DIS
Oceanlink Reefer DIS
Oceanlink Reefer II DIS
Perinne DIS
Stril Offshore DIS
TDS Containership IV DIS
TDS Opportunity AS
UACC Bergshav Tanker DIS
UACC Ross Tanker DIS
NRP Finans AS
Estimated
value per
1% USD Established
35 000
2007
NOK 380 000
2010
NOK 480 000
2006
120 000
2007
28 000
2007
JPY 4 000'
2007
35 000
2006
EUR 25 000
2004
29 800
2007
24 000
2006
55 000
2005
150 000
2007
19 400
2007
9 600
2007
30 000
2007
NOK 2 500 000
2007
29 700
2007
143 500
2010
125 000
2010
125 000
2010
IRR since
Established
p.a.
36 %
0%
32 %
-13 %
21 %
20 %
1%
36 %
-50 %
6%
6%
1%
-58 %
-56 %
-32 %
0%
-58 %
-9 %
10 %
10 %
Return
2011
13 %
0%
26 %
-40 %
7%
16 %
29 %
10 %
N/A
6%
25 %
59 %
-43 %
-87 %
-53 %
22 %
-22 %
-9 %
10 %
10 %
Markedsrapport – November 2011
Side 19
Atlantic Seismic DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
35 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
5 605 000
9 350 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P 2012:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
2 000 000
11,60 %
1,39 %
4 000 000
69,19 %
45,08 %
6 000 000
123,21 %
85,57 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Arne Blystad AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:*
Expiry of C/P:
Delivery:*
USD 15 000 000
USD 5 605 000
USD 4 575 000
4. September 2006
4. September 2012
23. April 2007
Base case assumptions:
BB rate net per day:(up to 4. Dec 10):
BB rate net per day:(up to 4. Dec 11):
BB rate net per day:(up to 4. Sep 12):
USD 12 000
USD 11 500
USD 11 000
Charterer:
Vessel's name:
Type:
Seismic recording system:
Seismic streamer:
Compressors:
Yard:
M/V GGS Atlantic
Seismic Research Vessel (2D)
Sercel SEAL-24 bit
10 km Sercel Seal Fluid
2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko
North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA
Built:
Class/flag:
Main engine:
1981 (rebuilt 2007)
ABS/ Marshall Islands
Caterpillar D-399X2NOS
LOA/beam/depth:
Accommodation:
Next DD:
52m/12,5m/14ft
41 persons
February 2012
Spectrum ASA
* With economic effect for buyers from 1. March 2007
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2011
4 184 000
81 182
4 102 818
31 581
124 638
1 900 000
-1 993 057
2012
2 720 667
82 806
2 637 861
37 504
24 167
1 600 000
-1 586 663
Net project cashflow
2 109 760
1 051 198
1 900 000
5 531 114
Estimated dividend
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Total
Balance Annual inst. 11
1 600 000
1 900 000
1 600 000
1 900 000
Interest
Balloon 2012
2,50 % *
0
0
* Aggregated instalments for mortgage debt as follows:
2008: USD 2 400 000
2009: USD 2 300 000
2010: USD 2 100 000
2011-2012: USD 1 900 000
Interest rate is not fixed where assumed interest rate is 2.5% incl. margin
for the remaining period.
Additional information
Working capital
Vessels*
Total assets
2011
479 916
6 434 977
6 914 892
2012
1 531 114
4 000 000
5 531 114
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
1 600 000
1 600 000
0
0
Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007.
The guarantee from GTB Invest ASA was cancelled against a compensation
of USD 500 000 in December 2010. The proceeds have been used for
extraordinary mortgage repayment.
The vessel has been relet to Seabird Exploration until the end of the charter
period on back to back basis.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 12.6%
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 20
BB-Troll DIS - offshore asset play
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
380 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
38 000 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
Residual value after 5 years:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
BASE CASE
HIGH CASE
150 000 000 175 000 000
20,01 %
30,82 %
7,36 %
9,92 %
200 000 000
38,97 %
12,34 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Bukser og Berging AS
Bukser og Berging AS
Purchase price vessel:
NOK 199 000 000
Paid in capital:
NOK 30 000 000
Paid in reserve capital:
NOK 8 000 000
Tech. and commercial management fee (annually):
NOK 900 000
Assumed Opex 2011:
NOK 64 500
Current Employment:
The Vessel trades in the spot market
Base case assumptions:
Assumed TC equivalent income
Assumed TC equivalent income
Assumed TC equivalent income
Assumed TC equivalent income
Assumed TC equivalent income
Assumed TC equivalent income
Assumed TC equivalent income
Oct. 2011-Mar. 2012:
Apr. 2012-Jun. 2012:
Jul. 2012-Sept. 2012:
Oct. 2012-Dec. 2012:
Jan. 2013-Sept. 2013:
Oct. 2013-Sept. 2014:
Oct. 2014-Sept. 2015
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
120
130
140
120
220
230
240
000
000
000
000
000
000
000
per
per
per
per
per
per
per
day
day
day
day
day
day
day
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Vessel name:
M/V BB Troll
Type/design:
AHTS - VS 473 design
Class:
DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5)
LOA:
73,8 m
Breadth:
16,0 m
Yard:
Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK
Delivery:
Apr 2000
Dwt:
2,881 t
Main engine:
Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP
Bollard pull:
165 t
Aux. engines:
2 x 430 kVA V 3ph 60 hz
Main generator:
2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz
Flag:
NOR
Next Special Survey:
2014
Financing (31.12.2011)
2011
432 728
098 493
579 000
217 625
462 390
223 525
11 063 500
0
-10 839 975
2012
966 500
134 530
000 000
242 300
589 670
277 720
11 672 500
0
-11 394 780
2013
73 746 000
24 737 875
0
1 273 358
47 734 768
470 732
11 380 688
20 300 000
-31 209 955
Balance Annual inst. 11
Mortgage debt 1 203 000 000
0
Mortgage debt 2
0
0
Total
203 000 000
0
-19 302 365
4 194 890
16 524 812
0
0
19 000 000
First instalment on the mortgage will be made in March 2013. The
borrower has the option to defer two semi-annual installments, however
not consecutive. Minimum working capital to be no less than NOK 6 000
000 at all times until December 31st 2012, NOK 10 000 000 thereafter.
Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during
the first 18 months, thereafter no less than 125%.
31
24
14
1
-8
Estimated dividend
42
24
2
1
15
Estimated Balance (31.12)
Interest
5,75 %
5,75 %
Balloon
152 250 000
0
152 250 000
Mortgage financing at establishment of the project equivalent to
NOK 190 000 000, the interest rate is floating.
An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in
order to finance upgrading to DP-II.
Additional information
Working capital
Vessel
Total assets
2011
8 928 047
189 722 394
198 650 441
2012
13 122 937
185 548 065
198 671 002
2013
10 647 749
180 679 128
191 326 878
The project is considered as"asset play". The Vessel is currently trading
spot in the North Sea.
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
203 000 000
203 000 000
203 000 000
203 000 000
182 700 000
182 700 000
The particpants in the project paid in their share of the reserve capitalof
NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 16.0%
NRP Finans AS
The Vessel was upgraded to DP-II during Q1 2011.
A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed.
Markedsrapport – November 2011
Side 21
Beta DIS - offshore asset play
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
480 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
19 500 000
16 000 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end 2014:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
30 000 000
15,15 %
17,04 %
40 000 000
20,79 %
22,66 %
20 000 000
8,73 %
10,63 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Buksèr og Berging AS
Buksèr og Berging AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
NOK 47 000 000
NOK 19 500 000
NOK 10 000 000
29. September 2006
* The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2012 from Buksèr og
Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter
to Buksèr & Berging AS on a back to back basis as TC to Kystverket.
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA:
Breadth:
Yard/Built:
Class:
Flag:
Deck cargo
Speed:
Main engine:
M/V Beta
Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS)
1 217 mt
67,8m
14,5m
H.Surken West Germany/ 1982
DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0
NOR
720 sqm
15,5 knots
4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP
We have assumed that the Vessel will continue trading after expiry o f
the TC to Kystverket.
Assumed operating expenses per day:
Approx. NOK 58 000 per day
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
2011
482 626
194 023
600 000
501 298
187 305
58 000
932 367
0
5 000 000
-5 874 367
0
-1 687 062
2012
32 978 906
21 194 023
0
1 316 167
10 468 716
35 000
49 364
0
3 300 000
-3 314 364
0
7 154 352
2013
38 561 875
24 670 725
0
1 353 629
12 537 521
113 216
0
0
0
113 216
0
12 650 737
0
7 000 000
7 000 000
Working capital
Vessel
Total assets
2011
2 970 443
37 695 070
40 665 512
2012
3 124 795
35 001 663
38 126 457
2013
2 775 531
31 810 428
34 585 959
Outstanding debt
Total outstanding debt
Net asset value pre dividen
3 300 000
3 300 000
#REF!
0
0
12 483 954
0
0
13 113 756
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking & other
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Repayment investor loan
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
33
21
6
1
4
Estimated dividend
Mortgage debt 1
Investor loan
Total
Balance
0
3 300 000
3 300 000
Annual inst. 11
0
5 000 000
5 000 000
Interest
*
5,97 % **
Balloon
0
0
*The mortgage loan has been repaid in full.
** The investor loan is a short term loan to fund a NOX reclassification
rebuilding.
Estimated Balance (31.12)
Additional information
The vessel is being rebuilt to meet new NOX classifications.
To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 has been provided
by the partcipants.
An additional loan from the investors of NOK 5 500 000 was provided by the
participants in Q1 2010.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 17.7%.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 22
Bulk Transloading DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
120 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
23 200 000
4 300 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value en bloc end C/P 2022:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
10 000 000
37,72 %
13,74 %
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 115 000 000
USD 23 200 000
USD 0
Sept.2007
Sept.2022
Vessel's name:
Type:
Dwt:
M/V Trans Bay/Trans Emirates/Trans Gulf
Bulk Transloader
68,857/68,857/71,398
37,550/37,550/46,996
Daewoo/ Daewoo/ Italcantinieri
GRT:
Yard:
Built:
Converted:
Class:
Flag:
1996/1993/1982
1996/1999/1998
DnV/DnV/Lloyd's
Marshall Islands/ Marshall Islands/ Liberia
Base case assumptions BB hire/day en bloc:
USD
USD
USD
USD
USD
01.07.11-31.12.11
01.01.12-31.03.12
01.04.12-31.12.12
01.01.13-31.12.14
01.01.15-sept 2022
Charterer:
10
20
31
29
19
000
300
300
300
300
Star Universal Marine Limited, Cyprus
guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Repayment sellers credit
Net financial items
2011
7 402 425
212 242
7 190 183
62 860
2 549 656
9 150 000
0
-11 636 797
2012
10 454 800
216 486
10 238 314
45 366
2 112 961
8 112 500
0
-10 180 095
2013
10 694 500
220 816
10 473 684
63 233
1 569 094
2 250 000
0
-3 755 861
Net project cashflow
-4 446 613
58 218
6 717 823
-1 300 000
0
6 800 000
Estimated Dividend
Trans Bay and Trans Gulf was dryocked Q2/Q3 11,
Trans Emirates will be drydocked Q4 11
Mortgage debt 1
Sellers Credit
Total
Balance Annual inst. 11
28 600 000
9 150 000
11 530 001
0
40 130 001
9 150 000
Interest
Balloon
7,88 % *
0
0,00 % ** 11 530 001
11 530 001
* Annual instalments:
Year 1-2: USD 19 600 000
Year 3-5: USD 9 150 000
Year 6-15: USD 2 250 000
100 %of the mortgage loan is fixed at interest rate 7,885% incl. margin
until 15. october 2014.
The mortgage lender currently has a cash sweep on the project. The Q1
2012 instalment will be on a cash sweep basis.
** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is not interest bearing.
Estimated Balance (31.12)
Additional information
Working capital
Vessels*
Total assets
2011
2 004 387
89 923 506
91 927 893
2012
2 062 605
83 719 405
85 782 010
2013
1 980 428
77 047 707
79 028 134
The uncalled capital of USD 7 500 000 was called upon in2009 due to
breach of the minimum value clause. Remaining uncalled capital is 0.
In Q4 11 the participants paid in additional equity of USD 1 300 000 for
the project to be able to pay the Q411 instalment as the charter party
was renegotiated due to the charterers liquidity challenges.
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
28 600 000
11 530 001
40 130 001
20 487 500
11 530 001
32 017 501
18 237 500
11 530 001
29 767 501
The Charterer has options to purchase the vessels as follows:
M/V Trans Gulf: USD 5 000 000 end 2014.
M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022).
M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022).
If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is
declearead, the amount above USD 5 000 000 will be split 50/50
between charterer and owner for Trans Gulf, and 75/25 for Trans Bay
and Trans Emirates.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 7.4%
Dividends are assumed to be postponed until 2013 due to renegotiation
of the charter party.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 23
Eastern Reefer DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price USD:
28 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
5 500 000
6 525 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P:
IRR estimated share price:
See additional information
24,20 %
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Johs. Hansens Rederi AS
Vessel Name
USD 32 000 000
USD 5 500 000
USD 5 000 000
8. December 2006
See Additional information
M/V Baron
M/V Dinok
M/V Jacha
M/V Mabah
M/V Mononok
Type:
Flag:
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
Expiry of C/P:
Base case assumptions:
BB rate en bloc net per day
BB rate en bloc net per day
BB rate en bloc net per day
BB rate en bloc net per day
BB rate en bloc net per day
Charterer:
2011:
2012:
2013:
2014:
2015:
10
10
6
2
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
5
5
3
5
5
281
280
970
249
145
238 552
238 964
154 739
235 128
238 623
Reefer
Marshall Island
2 580
Financing (31.12.2011)
2011
3 958 911
173 500
3 785 411
0
98 000
2 750 000
-2 848 000
0
2012
3 756 602
176 970
3 579 632
6 648
81 000
1 500 000
-1 574 352
0
2013
2 332 046
180 509
2 151 536
5 143
45 000
1 500 000
-1 539 857
108 472
937 411
2 005 280
720 151
1 100 000
1 900 000
500 000
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessels*
Total assets
1990
1989
1985
1995
1989
Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd.
Net project cashflow
Estimated dividend
Cargo cap
(cbft)
Dwt
846
292
389
678
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessels
Built
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
Balance Annual inst. 11
2 250 000
2 750 000
2 100 000
300 000
4 350 000
3 050 000
Interest
Balloon
2,00 % *
0
0
4,00 % **
0
* This mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is
2,00% incl margin.
Annual instalments: USD 900 000
** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the
extension of M/V Mabah. Simultaneouosly USD 2 400 000 was deducted
on tranche 1. Estimated interest rate is 4.00% incl. margin and annual
installments will be USD 600 000.
Additional information
2011
406 688
13 726 172
14 132 861
2012
433 968
8 976 548
9 410 516
2013
600 120
3 779 411
4 379 531
4 350 000
4 350 000
2 850 000
2 850 000
1 350 000
1 350 000
There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows:
M/V Mabah: Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000
M/V Mabah: Call option 10. April 2013: USD 2 100 000
M/V Mabah: Call option 10. April 2014: USD 1 425 000
M/V Baron: Call option 20. October 2013: USD 28 046
M/V Mononok: Call option 20. February 2013: USD 29 641
M/V Dinok: Call option 20. February 2013: USD 50 785
M/V Jacha: Call option 8. February 2014: USD 23 358
The project is considered as a financial lease.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 9.2%
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 24
Eastern Reefer II DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
(All figures in 1000 JPY)
Estimated share price (JPY):
1%
Estimated share price (JPY):*
4 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (JPY):
Accumulated dividend (JPY):
382 000
295 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P 2017:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
500 000
19,81 %
6,04 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Lorentzen Skibs AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P M/V Pohah No.2:
Expiry of C/P M/V Pohah No.2:
Commencement of C/P M/V Jochoh:
Expiry of C/P M/V Jochoh:
JPY 1 805 000
JPY 382 000
JPY 240 000
27. March 2007
27. March 2017
27. October 2008
27. April 2015
Base case assumptions:
BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.:
BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh:
Charterer:
Guarantor:
1996
N.K
Kobe, 8UEC37LA
2000
N.K.
Akasaka, 8UEC37LA
Financing (31.12.2011)
2011
276 123
17 354
258 769
0
27 174
154 924
-182 098
2012
276 123
17 701
258 422
0
22 721
154 924
-177 645
2013
276 123
18 055
258 068
0
18 268
154 924
-173 192
Net project cashflow
76 671
80 776
84 875
Estimated dividend
115 000
80 000
85 000
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance
573 000
269 228
92 700
934 928
Annual inst. 11
78 000
76 924
0
154 924
Interest
2,75 % *
3,00 % **
0,00 %
Balloon
144 000
0
60 000
204 000
*Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000.
80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.78% incl.
margin.
**Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924.
The loan is not fixed, assumed interest is 3.00% incl. margin for the
remaining period.
Additional information
2011
45 509
1 424 511
1 470 020
573
269
92
934
000
228
700
928
2012
46 285
1 268 074
1 314 359
495
192
92
780
000
304
700
004
2013
46 160
1 098 547
1 144 707
417
115
92
625
000
380
700
080
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 8.2%
NRP Finans AS
Built:
Class/flag:
Main engine:
NOK Co. Ltd., Panama
Khana Enterprises Co. Ltd., Japan
and Oswego Ltd., Korea
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Outstanding debt 1. Prior
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
M/V Jochoh
M/V Pohah No. 2
Reefer
Reefer
235,050 cbft
235,039 cbft
5,134
5.537
113,4m /16,6m
113,3m/16,6m
Kyokuyo Shipyard Corp, Japan
JPY 401,5
JPY 355
Estimated Cashflow
Working capital
Vessels*
Total assets
Vessel's name:
Type:
Cargo Cap:
Dwt:
LOA/ Beam:
Yard:
All JPY figuers in 1000 JPY.
The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for
JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017).
The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 100
million at the end of the Bareboat Charter (2015).
The project is considered as a financial lease.
Markedsrapport – November 2011
Side 25
E-Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
1%
Estimated share price (USD)
Estimated share price (USD):*
35 000
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. Participant loan (USD):
Accumulated dividend (USD):
4 150 000
860 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
Residual Value end CP 2014:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
8 000 000
2,72 %
-1,51 %
BASE CASE
HIGH CASE
10 000 000
25,10 %
4,87 %
12 000 000
41,37 %
10,60 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Klaveness Corporate Services AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 20 000 000
USD 4 150 000
USD 3 700 000
06.apr.06
06.apr.14
Base case assumptions:
BB rate net per day:
USD 6 500
Charterer:
Vessel name:
Type:
Dwt:
Breadth:
LOA:
Engine
Yard/Built:
Flag:
Class:
Speed:
IMO class:
Next DD/SS:
M/T Eships Nahyan
Product/Chemical tanker
8 657
18,8m
118,14m
B&W 6S35MC, [email protected]
Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005
Gibraltar
Bureau Veritas
14 knots
IMO II/III
Sep. 2013/Sep. 2015
Eships Nahyan Ltd.
guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C.
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
Financing (31.12.11)
2011
2 372
82
2 289
22
572
1 000
-1 549
500
806
694
273
083
000
810
2012
2 372
84
2 288
29
515
1 000
-1 485
500
462
038
432
403
000
971
2013
2 372
86
2 286
30
460
1 000
-1 430
500
151
349
101
863
000
762
739 884
802 067
855 587
0
0
3 500 000
Estimated Balance (31.12)
Balance Annual inst.11 Interest
Balloon
1 000 000
5,45 % * 7 700 000
Mortgage debt 1 9 700 000
Sellers Credit
850 000
0
0,00 %
850 000
Total
10 550 000
1 000 000
8 550 000
* The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250
000. 80% of the mortgage has fixed interest at 6,24% inc. margin
until expiry. An interest rate of 2,30% inc. margin has been assumed
for the remaining part of the mortgage.
An extraordinary repayment of USD 200 000 on the mortgage debt
was made in Q4 2008. An additonal extraordinary repayment of USD
1000 000 was made in Q2 2010.
Additional information
2011
2012
2013
Working capital
Vessel
Total assets
2 174 623
14 927 466
17 102 088
2 976 690
13 824 867
16 801 557
332 277
12 632 296
12 964 573
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
Net asset value pre dividend
9 700 000
850 000
10 550 000
#REF!
8 700 000
850 000
9 550 000
12 483 954
7 700 000
850 000
8 550 000
13 113 756
The charterer has a purchase option at USD 12 000 000 at the end of
the Charter. The value of the vessel to be established by two
independent shipbrokers and any profit in excess of USD 12 000 000
is to be split 40/60 between Owner and Charterer.
To avoid breach of the minimum value clause in the loan agreement,
USD 1 000 000 was paid in Q3 09 by the investors. An extraordinary
instalment equivalent to USD 1 000 000 on the mortgage was paid in
Q2 2010.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 8.06%
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 26
Feedermate DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (EUR):
1%
Estimated share price (EUR):*
25 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (EUR):
Accumulated dividend (EUR):
2 000 000
3 925 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P 2017:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
5 000 000
11,19 %
3,87 %
7 000 000
20,64 %
7,03 %
9 000 000
27,28 %
9,74 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
P.D. Gram AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
EUR 16 275 000
EUR 2 000 000
EUR 3 000 000
27. February 2005
27. February 2017
Base case assumptions:
BB rate net per day:
27.02.2005-27.02.2010
27.02.2010-27.02.2017
12 year B/B
K-Line
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
2011
1 951 290
86 151
1 865 139
6 097
499 050
1 300 000
-1 792 953
2012
1 951 290
87 874
1 863 416
5 782
402 362
1 300 000
-1 696 580
2013
1 951 290
89 632
1 861 658
5 574
314 900
1 350 000
-1 659 326
Net project cashflow
72 186
166 835
202 332
Estimated dividend
200 000
225 000
300 000
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding mortgage debt
Total outstanding debt
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
Balance Annual inst. 11
7 010 000
1 300 000
2 500 000
0
9 510 000
1 300 000
2011
245 006
13 859 128
14 104 134
2012
186 841
13 365 582
13 552 423
2013
89 174
12 831 762
12 920 936
9 510 000
9 510 000
8 210 000
8 210 000
6 860 000
6 860 000
Interest
5,00 % *
4,00 % **
Balloon 2017
1 120 000
2 500 000
3 620 000
* 75% of the loan is fixed until 05.02.12 at interest rate 5.33% incl. margin.
Assumed interest rate for the remaining 25% is 4.0% incl.margin.
**Mortgage debt 2 run as a bullet and is not fixed. Assumed interest rate is 4.0%
incl. margin. The balloon is at the end of 2017.
The mortgage is due in December 2013 and is assumed refinanced at same
terms.
Additional information
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 8.0%
NRP Finans AS
M/V Main Highway
Car Carrier, 950 Cars
3 374 tons
1998
Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany
Lloyds Register / Cyprus
950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters
EUR 5 610
EUR 5 346
Charter:
Charterer:
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Vessel's name:
Type:
Dwt:
Built:
Yard:
Class/flag:
Cargo Capacity:
Markedsrapport – November 2011
Side 27
Gram LPG DIS - LPG asset play
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):*
29 840
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. participant loan (USD):
Accumulated dividend (USD):
15 350 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
Vessel value*
Net debt
Net Asset value**
Remaining uncalled capital
19
16
2
7
15
16
-1
7
800
816
016
312
000
000
000
000
800
816
984
312
HIGH CASE
000
000
000
000
23
16
6
7
800
816
984
312
000
000
000
000
* Due to the current uncertainty with regard to ship values a deduction of
10% has been made on vessel values.
**Valuation has been done on basis todays assumed CP free value less
less net debt (Net asset value).
Corporate details
Corporate management:
Technical management Gas
Technical management Aura:
Commercial management:
The Vessels
NRP Business Management AS
Swan Shipping Corporation
Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd.
P.D. Gram & Co
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 29 300 000
USD 15 350 000
USD 7 312 000
Estimated Cashflow
Vessels name:
M/V Aura / M/V Gas Serenity
Type:
Liquified Gas Carrier, Type 2PG
Dwt:
2,653 mt
LOA:
96m
Breadth:
14.4m
Yard/Built:
Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008
Class:
CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS
Flag:
Marshall Island
Speed:
13 knots
Main engine:
8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China
Aux engine:
3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China
Cargo tanks:
2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating
Tank segregations:
1
Next DD:
Sep./Oct. 2012 Aura - Mar./Apr. 2013 Gas Serenity
Financing (15.11.11)
2011
2012
2013
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Balance
Mortgage debt 17 186 000
Total
17 186 000
Annual inst. 11
1 500 000
1 500 000
Interest
Balloon 2013
4,25 % *
14 186 000
14 186 000
* Interest rate not fixed.
Est.dividend/paid in capital
Estimated Balance (15.11.11)
Working capital*
Vessels
Total assets
2011
370 000
19 800 000
20 170 000
Outstanding debt 1. Prior
17 186 000
Total outstanding debt
17 186 000
Net asset value pre dividend
#REF!
12 483 954 13 113 756
* The working capital is uncertain due to the complexity of the short term
liabilities
Additional information
In case the vessels are fixed on a satisfactory timecharter, the uncalled
capital will be reduced to USD 6 mill.
The vessels are currently on short timecharter contracts. Aura is fixed until
September 11, with options to extend three months. Gas Serenity is fixed on
Time charter to Petronas until February 2012.
USD 600,000 was called upon in September 2011 for working capital
purposes. Unless the market improves, further capital calls should be
expected.
USD 562 000 of the paid in capital is a participant loan.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 28
InterCarib II DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price USD:*
24 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
3 065 000
1 540 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE BASE CASE
Residual value end C/P 2018:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
1 250 000
23,19 %
10,86 %
1 800 000
25,37 %
12,65 %
HIGH CASE
2 300 000
27,15 %
14,13 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Arne Blystad AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 13 828 000
USD 3 065 000
USD 2 500 000
17. November 2006
31. April 2018
Base case assumptions:
BB rate MV Mostein 1.10.09-30.9.11
BB rate MV Mostein 1.10.11-30.9.14
BB rate MV Mostein 1.10.14-30.9.17
Charterer M/V Mostein:
Estimated dividend
M/V Mostein
Self Discharging Bulk Carrier
4 775 mt
2 740 mt
89,9 m /13,0 m
Damean Shipyard, Holland
1996
LR / Antigua & Barbuda
4SA 6 cyl MAK 1800 kw
Speed:
11 knots
USD 2 100/day
USD 2 600/day
USD 3 000/day
Thompson Shipping Inc., Cayman Islands
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessels
Net project cashflow
Vessel's name:
Type:
Dwt:
GRT:
LOA/ Beam:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Financing (31.12.2011)
2011
1 246 900
86 595
1 160 305
11 981
271 377
2 600 000
-2 859 396
3 277 000
1 577 909
2012
951 600
88 326
863 274
13 898
179 169
432 500
-597 770
2013
949 000
90 093
858 907
16 613
146 567
432 500
-562 454
265 503
296 453
1 000 000
0
0
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
Balance Annual Inst. 11
2 485 000
432 500
0
2 167 500
2 485 000
2 600 000
Interest Balloon
7,54 % *
0
4,00 % *
0
0
* 100 % of the mortgage debt has fixed interest rate at 7.54% incl.
margin until 2013.
There has been made an extraordinary debt repayment of USD 1 951
250 in connection with the sale of MV Titran in Q211.
Additional information
Working capital
Vessels*
Total assets
2011
1 111 149
4 463 683
5 574 832
2012
1 376 652
3 895 133
5 271 785
2013
1 673 105
3 895 133
5 568 238
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
2 485 000
2 485 000
2 052 500
2 052 500
1 620 000
1 620 000
Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of
the charter (01.05.18) for USD 2 300 000.
Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc.
at the end of the charter 01.05.18 for USD 1 250 000.
MV Titran was sold to the charterer Berge Rederi AS in Q211.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
NRP
Finans
AS
factor
of 10.10%
Markedsrapport – November 2011
Side 29
M-Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price USD:*
55 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
7 250 000
4 150 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P 2017:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
8 000 000 10 000 000
21,40 %
24,27 %
14,23 %
15,81 %
12 000 000
26,83 %
17,27 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
P.D Gram & Co AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 37 500 000
USD 7 250 000
USD 7 000 000
26. May 2005
26. May 2017
Base case assumptions:
-Year 1
-Year 2
-Year 3 - 12
USD 14 400 net per day
USD 13 000 net per day
USD 12 000 net per day
Charterer:
Net project cashflow
M/V Moskalvo
MR Product tanker
6+1
September 1998/ STX, Korea
46 269 mt
182,9 m
12x600m3/h x 125MWC
August 2008
Cyprus
Lloyds register
aug.11
2013
Moskalvo Shipping Ltd. guaranteed by
Prisco Tanker Ltd. & Primorsk Int Ltd.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Vessel name:
Type:
Segregations:
Built/yard:
Dwt:
LOA:
Cargo pumps number:
Last SS:
Flag:
Class:
Last DD (Intermediate):
Next DD (SS):
Financing (31.12.2011)
2011
4 380 000
84 462
4 295 538
24 091
1 182 637
3 420 000
-4 578 546
2012
4 380 000
86 151
4 293 849
24 180
856 237
2 250 000
-3 082 057
2013
4 380 000
87 874
4 292 126
36 639
603 461
2 250 000
-2 816 822
-283 009
1 211 791
1 475 304
0
0
0
Estimated dividend
Balance Annual Inst. 11
1 687 500
Mortgage debt 1.prior 13 068 750
1 732 500
Mortgage debt 1.prior 1 501 250
Total
14 570 000
3 420 000
- 12 years term.
- Quarterly instalments
1 - 4:
USD
5 - 20: USD
21 - 48: USD
Interest
Balloon
7,34 % *
3 320 000
4,00 % **
0
3 320 000
:
500 000
512 500
562 500
In 2011 extraordinary instalments of USD 1 170 000 has been assumed.
* Fixed at 7.34% incl. Margin until 05.06.2013
** Not fixed, assumed interest rate of 4.0% incl.margin for the remaining
period.
Assumed decreased margin by 100 bps from 2012.
Estimated Balance (31.12)
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2011
-23 082
27 098 605
27 075 523
2012
1 188 710
24 855 633
26 044 342
2013
2 664 013
22 429 634
25 093 647
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
14 570 000
14 570 000
12 320 000
12 320 000
10 070 000
10 070 000
Charterer has an option to purchase the vessel at USD 12 million end of
charter May 2017.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 8%.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 30
Neptune Seismic DIS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):
150 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
17 400 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
Residual value sept 2012
IRR estimated share price
IRR total capital
20 000 000
26,0 %
7,1 %
15 000 000
-3,2 %
-11,7 %
HIGH CASE
25 000 000
54,2 %
25,3 %
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Neptune Offshore AS
Neptune Offshore AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Charterer:
USD 32 800 000
USD 17 400 000
USD 3 150 000
CGG Veritas
until March with 2 * 3 months in charterers option
Vessel name:
Type:
Flag:
Class:
Built:
Rebuilt:
Yard:
Rebuilt:
Length:
Breadth:
Main engine:
M/V Neptune Naiad
High end 2D/Low end 3D Seismic vessel
NIS
Lloyds Register, Ice C
2002
2008
Huang Pu Shipbuilding
Irving Shipbuilding, Canada
61.0m
14.2m
1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm
with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm
43 persons
2011
TC rate:
USD 39 600 /day
Opex:*
USD 15 795/ day
*Opex includes seismic crew, VAT and lease payment to SG finans
Accomodation:
Last DD:
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking and other
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2011
15 817 000
6 443 000
1 650 000
445 000
7 279 000
7 936
354 250
2 700 000
-3 046 314
2012
11 183 000
3 489 000
200 000
60 000
7 434 000
12 951
166 100
1 500 000
-1 653 149
Net project cashflow
4 232 686
5 780 851
0
19 463 537
Estimated dividend
Estimated Balance (31.12)
Annual inst. 11
2 700 000
2 700 000
Interest
2,00 % *
Balloon
10 650 000
10 650 000
Additional information
Working capital
Vessel
Total assets
2011
4 332 686
25 000 000
29 332 686
2012
10 613 537
12 500 000
23 113 537
Outstanding mortgage debt
Total outstanding debt
Net asset value pre dividen
12 150 000
12 150 000
#REF!
11 150 000
11 150 000
NRP Finans AS
Balance
Mortgage debt 12 150 000
Total
12 150 000
All seismic equipment onboard is owned by the company, but with a
monthly repayment to SG Finans. This cost is included in the opex.
The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until March
2012 plus 2 * 3 months options. Two of the originally four options has
been decleared. We have assumed that the options will be declared or
another charter with same rate to be achieved.
The vessel was drydocked October 2011.
Markedsrapport – November 2011
Side 31
Oceanlink Reefer DIS
Contact: Torstein Bomann-Larsen
([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):
19 400
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
9 600 000
1 300 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE BASE CASE HIGH CASE
Vessel value:
Net debt:
Net Asset Value:
Remainig uncalled capital:
10 550 000 13 050 000
11 110 000 11 110 000
-560 000 1 940 000
0
0
15 550 000
11 110 000
4 440 000
0
*A deduction of 10% has been applied to the latest received vessel values
in order to calculate the Net Asset Value of the project.
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
Technical management:
NRP Business Management AS
Arne Blystad AS
Seatrade Groeningen BV
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 30 100 000
USD 9 600 000
USD 0
Employment:
Trading spot in the reefer pool
managed by Seatrade.
Estimated OPEX (Ex. dd-provisions):
USD 5 635 - Sea Phoenix
USD 5 390 - Marine Phoenix
Estimated Cashflow
Vessel's name:
Type:
Cargo Cap:
Dwt:
LOA/ Beam:
Yard:
M/V Marine Phoenix and M/V Sea Phoenix
Reefer Carriers
394,255 Cbft.
8,056t
134m / 20m
Shin Kochi Jyuko Co. Ltd., Japan
Built:
Main Engine:
Reefer plugs:
Class:
Flag:
Next DD/SS:
1994 / 1992
Kobe Diesel Co. 8UEC45LA 7,080kW
12
NKK
Liberia
Sep. 12 (Sea Phoenix) / Oct. 13 (Marine Phoenix)
Financing (31.12.2011)
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Balance
Mortgage debt 1 7 080 000
Mortgage debt 2 6 240 000
Sellers Credit
0
Total
13 320 000
Annual inst. 11
1 140 000
1 020 000
0
2 160 000
Interest
6,39 % *
5,64 % *
0,00 %
Balloon
810 000
630 000
0
1 440 000
Net project cashflow
* Quarterly instalments for mortgage debt 1 + 2:
USD 540 000.
Estimated dividend
Mortgage 1 has fixed interest at 6.39% incl. margin until 10.12.2012.
Mortgage 2 has a "Flipable Swap" from 23. October 2007 to 10.
December 2012 at a fixed rate of 5.637% incl margin, Nordea has an
option to cancel the swap after 23. Ocober 2008 and every quarter
thereafter. Nordea can convert the fixed rate to LIBOR -0.10%
quarterly, but only once. We have assumed no conversion. From 2013
we have assumed an interest rate of 5.00% incl. margin for the entire
loan.
Estimated Balance (15.11.2011)
Working capital*
Vessels*
Total assets
2 750 000
14 500 000
17 250 000
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
13 860 000
13 860 000
*Working capital could vary depending on recent income and liabilities.
Additional information
The Bareboat Charterparty was re-structured due to the difficult
financial situation of Oceanlink Ltd. Both the duration and the BB-hire
of the BBCP was reduced, furthermore Oceanlink Reefer AS was
granted an option to terminate the charterparty This option has been
declared. The owning company is now responsible for both the
commercial and technical management of the Vessels. The Vessels are
currently trading spot in the Seatrade Pool.
The seller credit of USD 3,000,000 has been cancelled and credited the
owning company. The uncalled capital in the project of USD 5,000,000
has been called upon and will be used to pay instalments and interest
on the mortgage.
Valuation has been done basis CP free value less net debt (Net Asset
Value).
The mortgage runs until 25.07.2014. The negative value of the interest
rate SWAP is estimated to approximately USD 1,000,000.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 32
Oceanlink Reefer II DIS
Contact: Torstein Bomann-Larsen
([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):
9 625
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
3 750 000
537 500
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE BASE CASE BEST CASE
Vessel value:
Net debt:
Net Asset value*:
Remaining uncalled capital:
5 675
6 462
-787
3 500
000
500
500
000
7 425 000
6 462 500
962 500
3 500 000
9
6
2
3
175
462
712
500
000
500
500
000
*A deduction of 10% has been applied to the latest received vessel values
in order to calculate the Net Asset Value of the project.
Corporate details
Corporate management:
Commercial management:
Technical Management:
The Vessel
NRP Business Management AS
Arne Blystad AS
FML Ship Management Ltd. Cyprus
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 17 000 000
USD 3 750 000
USD 3 500 000
Employment:
Trading in the reefer pool
managed by Seatrade.
Estimated OPEX (ex. dd-provisions) 2012:
USD 6,400/Day
Vessel name:
Type:
Cargo Cap:
GRT/NRT
LOA/ Beam:
Yard:
M/V Ivory Ace
Reefer Carrier
527,511 Cbft
10,394/5,253
150m/22.5m
Shikoku, Japan
Built:
Main engine:
1990
B+W 6S60MC - 13,371 BHP
Reefer plugs:
Class:
30
Germanischer Lloyd
Flag:
LSWT:
Next DD/SS:
Bahamas
6,263 Mton
Sep. 2012
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance Annual inst.11
5 343 750
937 500
1 406 250
312 500
0
0
6 750 000
1 250 000
Interest
Balloon
7,27 % * 3 000 000
0
2,75 % **
0,00 %
0
3 000 000
* Mortgage debt 1 has fixed interest rate at 7.27% incl. margin until
08.09.2014
** Mortgage debt 2 interest rate is not fixed. Assumed interest rate of
4.5% incl. margin for the remaining period.
Net project cashflow
The minimum value covenant has been reduced until 30.06.2012.
Estimated dividend
Estimated Balance (15.11.2011)
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2011
600 000
8 250 000
8 850 000
The project has been re-structured due to the difficult financial
situation of the former charterer. The bbcp was cancelled as from
31.12.2010 and the vessel is now trading in the Seatrade Pool.The
owning company is responsible for both the commercial and technical
management of the Vessel.
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
7 062 500
7 062 500
Due to breach of the Minimum Value Clause USD 1,000,000 of the
uncalled capital was called upon in Q3 2011.
Valuation has been done basis CP -free value less net debt (Net Asset
Value). The mortgage runs until 29.08 2014.
The negative value of the interest rate SWAP is estimated to
USD 600 000.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 33
Perrine DIS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):*
30 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
8 067 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
Residual value June 2012
IRR estimated share price:
IRR total capital:
14 000 000
51,17 %
19,50 %
10 000 000
12,61 %
5,93 %
HIGH CASE
18 000 000
109,89 %
37,69 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
Manager:
NRP Business Management
OSM Shipmanagement
P.D. Gram Car Carrier
P.D.Gram & Co
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
AS
AS
AS
AS
USD 19 200 000
USD 8 067 000
USD 8 612 500
Base case assumptions:
TC equivalent income 01.01.2011-31.12.2011:
TC to Eukor - 01.01.2012-31.12.2012:
Assumed TC equivalent income 01.01.2013 - 30.06.2014:
USD 11 250
USD 12 125
USD 15 000
Assumed operating expenses*:
* Including insurance costs
M/V Cypress Trail
Car Carrier
42,447/12,734
42,870m (apx. 5,000 units RT 43)
184m
30,6m
Hyundai Heavy Industries, South Korea/ 1988
ABS/NIS
Hyundai B+W 8L 60MCE, 14,400 BHPxRPM (max)
11
1
January 2011
USD 6 538
Charterer:
CSAV, Chile untill 31.12.2011
Eukor from 01.01.2012 until 31.12.2012
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Vessel name:
Type:
GRT/DWT:
Car capacity:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/Flag:
Main engine:
Decks:
Hoistable decks:
Last DD:
Financing (31.12.2011)
2011
3 288 354
2 438 880
685 000
85 242
79 232
19 154
301 555
1 550 000
-1 832 401
2013
5 007 426
2 450 160
1 250 000
90 082
1 217 184
11 203
210 843
1 550 000
-1 749 640
-1 753 169
2012
4 111 106
2 414 659
0
90 082
1 606 365
20 096
301 058
1 550 000
-1 830 961
0
-224 596
0
0
0
Estimated dividend
-532 456
Estimated Balance (31.12)
Balance Annual inst. 11
Mortgage debt 1 8 612 500
1 550 000
Total
8 612 500
1 550 000
Interest Balloon 2014
3,60 % *
5 125 000
5 125 000
* 100% of the mortgage is floating.
Quarterly instalments of USD 387 500. The mortgage was refinanced
in Q2 2011 and has a balloon paymnet of USD 5 125 000 in 2014 the margin increased as part of the refinancing.
The uncalled capital shall at all times be no less than the facility
amount until the facility amount has been reduced to USD 4 500 000,
and thereafter no less than USD 4 500 000.
Additional information
Working capital
Vessel
Total assets
2011
410 952
16 077 298
16 488 250
2012
186 356
15 306 624
15 492 980
2013
-346 100
14 456 956
14 110 856
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
Net asset value pre dividen
8 612 500
8 612 500
#REF!
7 062 500
7 062 500
12 483 954
5 512 500
5 512 500
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 10.0%
The vessel is fixed on timecharter until 31.December 2011. A charter
hire of USD 13 500 has been assumed after expiry of the current CP.
The commission of 4.75% has the following split;
CSAV, Chile - 2.50%
Vogt, London - 1.25%
Gram Car Carrier AS - 1.00%
USD 1 000 000 was paid in during Q3 2010, an additional USD 700
000 was paid in during Q2 2011 in order to extend the mortgage
period as well as to avoid breaches with covenants in the loan
agreement. An additional USD 850 000 was paid in during Q3 2011
for working capital purposes.
Further injections of equity should be expected in order to prevent
breaches with the loan agreement.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 34
Stril Offshore DIS - asset play offshore project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
2 500 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
250 000 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
Residual value en bloc 2013:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
BASE CASE
675 000 000 700 000 000
27,93 %
31,58 %
12,70 %
14,29 %
HIGH CASE
725 000 000
35,12 %
15,85 %
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Simon Møkster Shipping AS
Simon Møkster Shipping AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
NOK 700 000 000
NOK 250 000 000
NOK 125 000 000
Base case assumptions:
Assumed
Assumed
Assumed
Assumed
avg. TC eqiv (365 days), income per vessel 2011:*
avg. TC eqiv, income per vessel 2012:*
avg. TC eqiv, income per vessel 2013:*
operating expenses per vessel:
NOK 179
NOK 258
NOK 264
NOK 83
800/day
079/day
250/day
000/day
* Less 1% comission.
Stril Commander is fixed until feb 2012 on TC at GBP 20 000/day. Assumed
NOK 280 000 per day thereafter in and 2012 and 2013.
Stril Challenger is fixed at NOK 245 000/day assumed from Sept 11-end 13
Estimated Cashflow
2011
127 392 000
60 590 000
9 000 000
703 518
57 098 482
322 746
25 499 325
35 071 946
-60 248 525
2012
178 848 000
61 801 800
9 500 000
717 589
106 828 611
478 928
23 570 368
43 571 946
-66 663 386
2013
183 124 000
63 037 836
10 000 000
731 941
109 354 223
657 341
23 641 411
35 071 946
-58 056 016
Net project cashflow
-3 150 043
40 165 225
51 298 207
0
21 000 000
417 821 527
Working capital
Vessels*
Total assets
2011
14 534 338
709 465 189
723 999 527
2012
33 699 563
705 025 807
738 725 370
2013
82 533 743
700 000 000
782 533 743
Outstanding debt 1. Prior
Loan to seller
Total outstanding debt
437 320 135
8 500 000
445 820 135
402 248 189
0
402 248 189
384 712 216
0
384 712 216
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Debt to Møkster
Total
Balance Annual inst. 11
437 320 135
35 071 946
8 500 000
0
445 820 135
35 071 946
Interest
5,50 %
0,00 %
Balloon 2013
367 176 243
0
367 176 243
Total annual instalments: NOK 35 071 947.
The interest rate has not been fixed, and assumed interest rate is 5,50%
incl. margin and guarantee fee for the remaining period as one ship has been
secured on satisfactory charter in accordance with the loan agreement.
Additional information
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of
12.1%
NRP Finans AS
Stril Commander / Stril Challenger
Havyard 842
Lloyds LRS +100 A1 / Offhore Tug Supply Vessel / EP(B)
FIFI I / CAC(3) / +LMC/UMS/DP(AA)/Ice Class 1E, ORO,
NOFO 2005, Standby class 280, Secondary winch, Splitted drums
LOA:
74.5m
Breadth:
17.2m
Yard:
Havyard AS
Delivery:
Jan 09 and June 09
Dwt:
Approx. 3,000 ton
Accommodation:
30 persons in 15 cabins
Main engine:
BHP 16,3220 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm
Bollard pull:
200 tons
Main generator:
2 x Morelli shaft generator (3 000 kW)
Aux. engines:
2 x Caterpillar C-18 (601 kW)
Dynamic position:
DP2 (Kongsberg)
Flag:
NOR
Financing (31.12.2011)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Estimated dividend
Vessel name:
Type:
Class:
Markedsrapport – November 2011
Side 35
TDS Containership IV DIS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):
29 750
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
34 120 000
0
Net Asset Value Calculation
Vessel Value*
Net debt
Net Asset Value
LOW CASE
40 000 000
39 775 000
225 000
BASE CASE
42 750 000
39 775 000
2 975 000
HIGH CASE
45 500 000
39 775 000
5 725 000
*A 5% deduction has been applied to the latest received vessel values. In order
to calculate the net asset value of the project.
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Technical management:
Commercial management/Manager:
NRP Business Management AS
Jahre Wallem AS
Thor Dahl Management AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 84 500 000
USD 34 120 000
USD 0
Current employment:
TC rate MV Thorscape with OCCL - 22/03 2012:
TC Rate MV Thorswave with ZIM - 06/10 2012:
Opex 2011 en bloc:
USD 15 000/day
USD 14 945/day
USD 14 553/day
A TC-rate of USD 12,000 has been assumed upon expiry of existing
employment for both vessels.
Vessel names:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard:
Built:
Class:
Main engine:
Speed:
Next Drydock:
Last Drydock:
M/V Thorscape, M/V Thorswave
Fully cellular container vessels
2,908 (2039 @ 14t)
285
35,020
195,7m
32,25m
Hyundai Heavy Industries, South Korea
1997/1996
GL + 100 A 5 Container
Hyundai Sulzer 8RTA 72U 32,560 BHP
22 knots
2016/2015
2011/2010
TC-rates are gross.
Charterer:
OCCL/ Zim Interated Shipping Services
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking/other
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2011
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Mortgage debt 3
Total
Balance
26 550 000
13 400 000
2 775 000
42 725 000
Inst. 11
1 750 000
0
0
1 750 000
Interest
2,15 %
2,15 %
2,15 %
Balloon 2013
26 550 000
13 400 000
2 775 000
42 725 000
The project was in breach with covenants in the original loan agreement,
amongst others the minimum value covenant. The commercial- and the
corporate manager have reached an agreement with the mortgage lender
in which some of the financial covenants has been cancelled throughout
the loan period. In addition the mortgage has been extended until October
3rd 2015. The minimum value covenant has been cancelled throughout
the loan period, and instalments shall only be made provided that the
working capital exceeds USD 2,500,000.
Net project cashflow
Estimated dividend
The agreement reached includes certain conditions related to the interst
swap which has a negative value of USD 3,000,000.The mortgage lendor
has the option to cancel the mortgage should the market worsen
significantly - however the mortgage lendor has assured the partnership
that this is not the intention.
Estimated Balance (15.11.11)
Working capital
Vessels
Total assets
2011
2 950 000
45 000 000
47 950 000
Outstanding debt
Total outstanding debt
Net asset value pre dividen
42 725 000
42 725 000
#REF!
Additional information
12 483 954
13 113 756
All the uncalled capital in the project has been called upon, An additional
USD 2,500,00 was paid in during Q4 2010 in order to the reach the above
mentioned agreement with the mortgage lendor. Should the mortgage
lendor cancel the mortgage prior to October 3rd 2015, the capital
contribution paid in during Q4 2010 will be reimbursed in full + an interest
of 50% or 20% p.a. depending on the timing of such an event. Should the
partnership decide to sell the vessels prior to expiry of the loan agreement,
the loan shall be repaid in full + any negative value of the interest swap.
Should there be liquidity left after settlement of the mortgage and the
interest rate swap + the USD 2,500,000 paid in during Q4 2010 the
surplus will be split 80% to the partnership and 20% to the mortgage
lendor.
Please contact the corporate manager should you have questions regarding
the project.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 36
TDSC Opportunity AS - container asset play project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
143 500
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
15 580 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
Vessel Value
Working capital
Net debt
Net Asset Value
13 000 000
1 350 000
0
14 350 000
10 000 000
1 350 000
0
11 350 000
16 000 000
1 350 000
0
17 350 000
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
Technical management:
NRP Business Management AS
Thor Dahl Management AS
Jahre Wallem AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P*:
USD 14 250 000
USD 15 580 000
USD 0
24.03.2011
24.01.2012
Base case assumptions
TC-rate:
Operational expenses:
USD 13 500
USD 6 381
Vessel's name:
Type:
Dwt:
Grt:
LOA:
Beam:
Speed/Cons:
Yard:
MV Thorstream
Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170
1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous)
200
23,000
16,803
184,7 m
25,3 m
20 knots/54 mt
Stoczina Szczecinska, Poland
Built:
Class/flag:
Main engine:
1 998
Germanischer Lloyd/Cyprus
Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw
TEU:
Reefer capacity:
Cranes:
Charterer:
4 x 30 tons single cranes
APMM (Maersk)
Next DD/SS:
april 2013
*The vessel is fixed firm min. 10 months and max. 12 months at USD
13,500/day. The charterer has an option to extend the charter for a
further 12 months at USD 15,000/day.
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
2011
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Mortgage debt
Total
Balance
6 870 000
6 870 000
Annual inst. 11
0
0
Interest
Balloon
0,00 % * 2 025 000
2 025 000
A mortgage of USD 7,125,000 will be drawn during November 2011.
The mortgage has quarterly instalments of USD 255,000, the first
falling due in early December 2011. The mortgage has 5 years duration
and a balloon payment of USD 2 025 000.
Net project cashflow
Estimated dividend
Estimated Balance (15.11.2011)
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
NRP Finans AS
Additional information
2011
1 350 000
13 000 000
14 350 000
0
0
The project is considered an asset play container project. Valuation has
been done on Net Asset Value basis. The vessel value is based on
broker estimates. As few transactions have been concluded for
comparable vessels lately the estimated value is associated with
uncertainty.
Markedsrapport – November 2011
Side 37
UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
125 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
11 540 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
30 000 000
16,1 %
7,5 %
25 500 000
11,1 %
5,8 %
34 000 000
19,7 %
8,9 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
NRP Business Management AS
Bergshav Tankers AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 11 540 000
USD 4 000 000
10.1.2011
10.1.2018
Base case assumptions:
BB rate net per day year 1-7:
USD 13 500
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
MT UACC Eagle
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
2 009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
Charterer:
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2011
4 799 250
246 000
4 553 250
16 592
1 188 186
1 500 000
-2 671 594
2012
4 927 500
102 000
4 825 500
13 991
1 221 083
2 000 000
-3 207 092
2013
4 927 500
104 040
4 823 460
13 435
1 303 592
2 000 000
-3 290 157
Net project cashflow
1 881 656
1 618 408
1 533 303
1 700 000
1 625 000
1 600 000
Estimated dividend
Estimated Balance (31.12)
Balance Annual Inst. 11
Mortgage debt 1 19 818 750
1 125 000
Mortgage debt 2 6 606 250
375 000
Sellers Credit
4 275 000
0
Total
30 700 000
1 500 000
Interest
Balloon
4,19 % * 10 818 750
4,50 % * 3 606 250
0,00 %
4 275 000
18 700 000
* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million.
75% of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015
towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from
4.April 2011
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2011
181 656
41 328 060
41 509 716
2012
175 064
39 790 090
39 965 153
2013
108 367
38 126 621
38 234 988
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
26 425 000
4 275 000
30 700 000
24 425 000
4 275 000
28 700 000
22 425 000
4 275 000
26 700 000
The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000
and after year 7 at USD 34 000 000.
The owning company has a put option towards the seller after year 7 at
USD 25 500 000.
UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the
charterer:
Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets
Minimum tangible Net Worth USD 100 million.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 8.0%
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 38
UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
15.11.2011
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
125 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
11 540 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
30 000 000
16,1 %
7,5 %
25 500 000
11,2 %
5,8 %
34 000 000
19,6 %
8,8 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
NRP Business Management AS
Lorentzens Skibs Management AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 11 540 000
USD 4 000 000
30.12.2010
30.12.2017
Base case assumptions:
BB rate net per day year 1-7:
USD 13 500
Vessel's name:
Type:
Class:
MT UACC Falcon
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
2 009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
Charterer:
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2011)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2011
4 954 500
240 000
4 714 500
15 529
1 177 518
2 000 000
-3 161 989
2012
4 927 500
102 000
4 825 500
13 705
1 197 515
2 000 000
-3 183 809
2013
4 927 500
104 040
4 823 460
13 893
1 276 329
2 000 000
-3 262 437
Net project cashflow
1 552 511
1 641 691
1 561 023
1 450 000
1 600 000
1 600 000
Estimated dividend
Estimated Balance (31.12)
19
6
4
30
443
481
275
200
750
250
000
000
Annual Inst.
1 500 000
500 000
0
2 000 000
Interest
4,19 % *
4,50 % *
0,00 %
Balloon
10
3
4
18
443
481
275
200
750
250
000
000
* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million.
75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015
towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from
1.April 2011
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2011
147 511
41 328 060
41 475 571
2012
189 202
39 790 090
39 979 291
2013
150 225
38 126 621
38 276 846
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
25 925 000
4 275 000
30 200 000
23 925 000
4 275 000
28 200 000
21 925 000
4 275 000
26 200 000
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 8.0%
NRP Finans AS
Balance
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and
after year 7 at USD 34 000 000.
The owning company has a put option towards the seller after year 7 at
USD 25 500 000.
UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the
charterer:
Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets
Minimum tangible Net Worth USD 100 million.
Side 39
Markedsrapport – November 2011
4. Eiendom
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 40
4.1 Status eiendomsmarkedet ved Akershus Eiendom
Kontor- og Logistikkeiendom i Norge og
Sverige
PGS har nylig signert kontrakt med Mustad
Eiendom på et planlagt nybygg i Lilleakerveien 4.
Bygget skal være på totalt 10.000 m² og kommer i
tillegg til nabobygget som settes opp for Statkraft.
I Drammensveien 131 har Yara signert kontrakt
med Berner gruppen i et planlagt nybygg på
10.000 m².
1.0 Norge
1.1 Kontormarkedet i Oslo
1.1.a Leiemarkedet:
De fleste segmenter i sentrum av Oslo har opplevd
en stigning i leiepriser de siste 12 månedene. Vestog østsiden har derimot hatt en flatere utvikling.
Prestisjelokalene i Vika opplevde den største
veksten i første halvår, men det største segmentet
”høy standard sentralt” opplevde også en betydelig
leieprisvekst.
Sysselsettingsveksten er positiv, men forventningene er revidert noe ned. Arbeidsledigheten er
forventet å ligge stabilt på 3,4 % inneværende år og
neste år, for så å synke til 3,3 % i 2013. Antall
sysselsatte er ventet å stige med 180.000 over de
neste 4 årene.
Ledigheten i Oslos kontormarked var 7,5 % i
oktober 2011, og er ventet å falle til under 7 % i
2012, hovedsakelig på grunn av
sysselsettingsvekst.
Det forventes moderat vekst i leienivåene videre
utover i 2011, og stor tilgang på fraflyttede bygg
indikerer at 2012 vil gi en noe svakere vekst året
sett under ett. Leieprisveksten har ikke vist seg å
omfatte randsoneområdene med unntak av Skøyen.
For 2012 forventer vi fortsatt vekst i leienivåene
for de sentrale områdene og Skøyen, mens en flat
utvikling er forventet for de resterende
kontorområdene i Oslo.
I 2011 blir kun 60.000 m² kontorarealer tilført
Oslomarkedet, men markedet tilføres betydelige
arealer de neste årene. I 2012 forventer vi tilførsel
av 300.000 m² kontorareal og i 2013-2014 er det
rapport om 150.000 m² så langt. De store volumene
som ferdigstilles fra 2012 vil føre til press i
annenhåndsmarkedet, men hvis den forventede
sysselsettingsveksten materialiserer seg vil dette
demme opp for mye av det økte tilbudet.
Vi observerer også at leietakere setter strenge krav
til kvalitet, kollektivtransport og energieffektivisering. Dette vil medføre et mer todelt marked hvor
eldre og usentrale eiendommer vil stå ovenfor
større utfordringer. Sett i sammenheng med den
sterke boligprisveksten ser vi det som sannsynlig at
flere bygg i perifere kontorområder vil bli forsøkt
konvertert til bolig. Vi observerer nå at flere eldre
kontorbygg blir konvertert til boligformål og/eller
at de blir revet og tomtene omregulert. Dette kan få
betydning for kontormarkedet på mellomlang og
lengre sikt.
De nye funnene i Nordsjøen er på sikt ventet å føre
til en positiv utvikling i leiemarkedene i vestkorridoren i Oslo og Stavanger.
Actual office vacancy in Oslo, in m² and % Office rents 1986‐2011 (Nominal NOK)
4 500
1 400 000
14 %
4 000
1 200 000
12 %
1 000 000
10 %
3 500
3 000
2 500
800 000
8 %
600 000
6 %
1 000
400 000
4 %
500
200 000
2 %
2 000
NOK/m²/year
1 500
Prime
NRP Finans AS
High std CBD
High std west fringe
2010 H2
2009 H2
2007 H2
2008 H2
2006 H2
2005 H2
2003 H2
2004 H2
2002 H2
2001 H2
2000 H2
1998 H2
1999 H2
1997 H2
1996 H2
1994 H2
1995 H2
1993 H2
1992 H2
1990 H2
1991 H2
1989 H2
1988 H2
1986 H2
1987 H2
1985 H2
-
High std east fringe
0
0 %
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 2015E
Vacancy level by the start of the year
Vacancy rate by the start of the year (rhs)
Markedsrapport – November 2011
Side 41
New construction and expected future vacant m²
300 000
450 000
400 000
Absorption, in m² and no. of contracts
600 250 000
500 200 000
400 150 000
300 100 000
200 50 000
100 350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
No. of signed contracts (rhs)
Q3 11
Q2 11
Q1 11
Q4 10
Q3 10
Q2 10
Q1 10
Q4 09
Q3 09
Future expected vacancy and today's vacant rehab.projects
Vacant new construction
Occupied new construction
‐
0
Confirmed in Later, confirmed
2014
Q2 09
2013
m²
2012
Q1 09
m2
2011
No. of m²
Office vacancy 2003‐2011
Office rents 1986‐2011 (Nominal NOK)
14,00 %
1 800
1 600
12,00 %
1 400
10,00 %
1 200
1 000
8,00 %
800
6,00 %
600
4,00 %
400
2,00 %
Bergen
Trondheim
Stavanger - CBD
Stavanger - Oil (Forus)
1.1.b Transaksjonsmarkedet
Etter en treg start på året, tok aktiviteten i
transaksjonsmarkedet seg voldsomt opp i
2. kvartal. Transaksjoner av store kontorbygg
sentralt i Oslo er blitt offentliggjort i tur og orden.
Vi har så langt registret transaksjoner med en
samlet verdi av 23 mrd NOK.
Vår prognose for årets omsatte totalvolum er
revidert ned til 35 mrd NOK i direkte
transaksjoner. Det er i all hovedsak fraværet av
corporate transaksjoner som har ført til vår
nedjustering av transaksjonsvolumet. På den annen
side gjøres det mange store direkte-transaksjoner
av eiendom. Den videre utviklingen i makroøkonomien vil være avgjørende for hvordan resten
av året arter seg på transaksjonssiden.
Lange renter har falt vesentlig over sommeren og
10 års statsobligasjoner gir per oktober en rente på
ca 2,5 % mens 10 års SWAP gir en rente på 3,8 %
(ned fra 4,7 % i april). Kredittmarginen til bankene
har samtidig steget med så mye som 40 – 50 basis
punkter i samme periode. Fallet i lange renter
kompenserer likevel for bankenes økte innlånskostnad.
Trondheim
12 Jan
11 Jan
10 Jan
09 Jan
08 Jan
06 Feb
Bergen
07 Jan
0,00 %
05 Jan
2010 H2
2009 H2
2008 H2
2007 H2
2006 H2
2005 H2
2004 H2
2003 H2
2002 H2
2001 H2
2000 H2
1999 H2
1998 H2
1997 H2
1996 H2
1995 H2
1994 H2
1993 H2
1992 H2
1991 H2
1990 H2
1989 H2
1988 H2
-
03 Oct
NOK/m²/year
200
Stavanger
Vi har foreløpig et anslag for en flat yieldutvikling
fremover. Den pågående uroen rundt statsgjeld i
Eurosonen og USA innebærer i midlertidig mindre
forutsigbarhet. Norske banker finansierer seg i stor
grad i det internasjonale lånemarkedet og ved å
’rulle over’ kort gjeld. En ny likviditetskrise vil
øke bankenes finansieringskostnader betydelig og
potensielt føre til store innstramninger i kreditmarkedene. Norge er en liten og åpen økonomi og
er ikke immun mot uroligheter i
verdensøkonomien.
Vi ser også at det i økende grad differensieres
mellom gode eiendommer med sentral beliggenhet
og sikre leietakere på lange kontrakter og
sekundære eiendommer. Bankene rapporterer at de
fortsatt er villig til å finansiere gode eiendommer.
Vårt anslag for prime yield er 5,25 – 5,5 % for
gode bygg i Oslo sentrum, men siden sist har vi
sett at enkelte prestisjeeiendommer med topp
beliggenhet kan gå lavere enn dette, da
Tjuvholmen 1-5 er solgt på en yield så vidt under
5%, med 7 års løpetid på kontraktene som har noe
lavere leienivå enn markedsleie. Tilsvarende yield
for klasse A eiendommer med klasse B beliggenhet
er i området 5,5 % - 6,25 %.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
8,00 %
Side 42
Interest rates and prime transaction yields 2002‐2011
Kjøpere og selgere av næringsiendom 2008-2010
20 000
7,50 %
15 000
7,00 %
6,50 %
2010
10 000
6,00 %
5,50 %
2009
5 000
5,00 %
2008
4,50 %
-
4,00 %
3,50 %
10Y Prime yield curve
3,00 %
-5 000
10y SWAP
jul. 11
jan 12
jul. 10
jan. 11
jul. 09
jan. 10
jul. 08
jan. 09
jul. 07
jan. 08
jul. 06
jan. 07
jul. 05
jan. 06
jul. 04
-10 000
jan. 05
jul. 03
jan. 04
Transaction yield
-15 000
-20 000
Transaction volume of commercial properties
(deals larger than NOK 50 million)
Transaction volume of commercial property
(deals larger than 50 MNOK)
35 000
Transaction Volume (MNOK)
60 000
2010-2
2010-1
2009-2
2009-1
2008-2
2008-1
2007-2
2007-1
2006-2
2006-1
0
2005-2
Office buildings
5 000
2005-1
2011 YTD
2010
2009
Retail properties
10 000
2004-2
Hotels
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Logistics / industrial properties
15 000
2004-1
Residential projects
2002
0
2001
10 000
20 000
2003-2
20 000
Oslo
25 000
2002-2
30 000
2002-1
40 000
Regional
30 000
2001-2
Mill NOK
50 000
2003-1
jul. 02
2,00 %
jan. 03
10y Gov.Bond
jan. 02
2,50 %
Kilde: Akershus Eiendom
1.2 Markedet for logistikkeiendom
Etter en periode med relativt få nye søk begynner
etterspørselen etter logistikkareal å øke. Aktive søk
i markedet utgjør i dag ca 490.000 m² lager/
terminal arealer, hvorpå det er 11 leietakere som
etterspør mer enn 10.000 m². Som motvekt til den
økte etterspørselen reguleres det stadig nytt areal
innen lager/terminal segmentet som er/kommer på
tilbudssiden.
Med en estimert byggetid på 9-12 måneder er det
fortsatt ikke for sent å få ferdig et bygg i 2012. Vi
forventer at det vil komme til flere prosjekter (og
antall m²) i løpet av 2012-13 som følge av at flere
leietakere møter kapasitetsbegrensninger i
eksisterende lokaler og som følge av at leietakere
ønsker en relokalisering til mer hensiktsmessige og
skreddersydde arealer.
Det er økt aktivitet i byggenæringen hvor det
tilkommer flere og flere byggeprosjekter i form av
både bolig og næring. Byggenæringen nærmer seg
en kapasitetsbegrensning og det forventes at
kostnader for å bygge vil stige noe i tiden
fremover. Per i dag estimerer man at det koster
NRP Finans AS
6.000 – 8.000 kr/m² å føre opp et lagerbygg på ca
10.000 m² (totale prosjektkostnader eks
tomtekostnad og byggelånsrenter).
Leienivåene har holdt seg relativt sett bra gjennom
finanskrisen, og det tilbys nå kontrakter på nye
eiendommer til over 1.100 kr/m² på de beste
plasseringene i Oslo. For de bedre områdene langs
E6 (nære Oslo) har leienivåene falt noe og i snitt
tilbys nye arealer for 750 kr/m², hvorpå enkelte
områder er lavere mens andre områder vil ha
høyere leie. For eksisterende lagerbebyggelse i
Oslo er bildet noe mer nyansert da det er store
forskjeller i kvalitet på bebyggelsen og uteareal.
Per i dag eksisterer det en del ledige areal, og som
følge av dette opplever man et prispress på
eksisterende lagerbebyggelse i Oslo.
Sett i forhold til prognosene for kontoreiendom er
vi mer nøkterne når det gjelder leieprisutviklingen
for logistikkeiendom. Lave byggekostnader og høy
aktivitet blant investorer har gjort utviklere ivrige
etter å realisere nye prosjekter. Ny regulering og
oppkjøp av tomter nord og sør for Oslo har økt
tilbudssiden, spesielt i utkantområder som Vestby
og Gardermoen. Betydelig tomtestørrelser er også i
reguleringsprosess.
Markedsrapport – November 2011
Side 43
med sekundær lokalisering kan man legge til 25 til
50 basispunkter på yielden.
Prime yield for Warehouse/Logistics
Greater Oslo region
11,00 %
10,00 %
2.0 Sverige
9,00 %
8,00 %
2.1 Markedet for kontoreiendom
7,00 %
6,00 %
Q1 2011
Q1 2010
Q1 2009
Q1 2008
Q1 2007
Q1 2006
Q1 2005
Q1 2004
Q1 2003
Q1 2002
Q1 2001
4,00 %
Q1 2000
5,00 %
Period
Prime rent for Warehouse/Logistics
Q1 2011
Q1 2010
Q1 2009
Q1 2008
Q1 2007
Q1 2006
Q1 2005
Q1 2004
Q1 2003
Q1 2002
Q1 2001
Q1 2000
NOK/m²
Greater Oslo region (nominal prices)
1200
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Period
Kilde: Akershus Eiendom
Gardemoen er det området som har mest areal
regulert til lager / produksjon. Omtrent 2 000 mål
tomt er tilgjengelig til utvikling her. I strekket
Rygge, Moss og Råde finnes det også et betydelig
utbygningspotensial. Vi har registrert omtrent 1500
mål tomt regulert til logistikkutvikling i dette
området. På Vestby er tallet 600 mål og på Berger
400 mål. Ski og Gjelleråsen har omtrent 300 mål
tomt hver tilgjengelig til lager/industri utvikling. I
tilegg foreligger det betydelig tomtepotensial
gjennom reguleringsprosesser i flere av disse
områdene.
Utleiemarkedet for lager/terminal ligger etter
utviklingen i kontormarkedet og ledigheten i
logistikkmarkedet har økt markant siste året.
Gjennom finanskrisen har aktørene redusert
lagerbehovet sitt som igjen har resultert i økt
ledighet. Dette kombinert med økt tilbud av nye
tomter og leietakere som ønsker bedre beliggende
bygninger (i nærheten av sentrale vei akser) med
skreddersøm, gjør at vi forventer økt ledighet
fremover.
Vårt estimat for prime yield er 6,5 %, selv om
enkelte eiendommer med optimal lokalisering og
solide leietakere på lange kontrakter (15 år +) kan
gå på yielder ned mot 6,25 %. For eiendommer
2.1.a. Utleiemarkedet
Stockholm
Ledigheten for Stor-Stockholm regionen ble i
tredje kvartal målt til 10,5 %, en minskning på 0,6
% fra andre kvartal. Ledigheten ble på samme
tidspunkt i 2010 målt til 11,7 %, hvilket tilsvarer
en årlig nedgang på 1,2 %. Nettoabsorpsjonen var i
tredje kvartal sterk positiv; målt til 66.300 m².
Dette er et resultat av høy etterspørsel og få
ferdigstilte nybygg.
Nettoabsorpsjonen i randsonen var sammenlignet
med 2. kvartal relativt lav; 3.600 m² mot 12.500
m². Det ble ikke tilført noe areal i form av nybygg
under perioden. Ledigheten i randsonen noteres til
17,3 %, en nedgang på beskjedne 0,3 % fra forrige
kvartal.
Jones Lang LaSalle bedømmer prime leie til 4.300
SEK/m² i tredje kvartal, opp 100 SEK/m² fra andre
kvartal og 300 SEK/m² fra første kvartal. Anslaget
for prime leie har blitt revidert opp som følge av
registrerte høye nivåer på inngåtte leiekontrakter.
Etterspørselen har vært stor etter høy standard
lokaler i de beste områdene.
Ingen nybygg har blitt ferdigstilt i Stockholm
under tredje kvartal. Dette har medført
nedadgående ledighet og en positiv
nettoabsorpsjon.
Göteborg
I 2010 ble det ferdigstilt omtrent 50.000 m² nye
kontorareal i Göteborg. Dette tilsvarer 1,5 % av det
totale kontorvolumet og er det høyeste
nybyggvolumet registrert innenfor et år, siden
tidlig på 2000 tallet. I 2011 forventes det at omtrent
25.000 m² ferdigstilles. Det forholdsmessig lave
volumet skyldes at flere prosjekter ble stoppet eller
utsatt som følge av finanskrisen. Byggetiden ligger
i snitt på to år og etterslepet i markedet medfører
en treghet i økningen i volum. Prognosen for 2012
er på 40.000 m².
Ledigheten falt med 0,5 % i tredje kvartal til 8,2 %.
Den positive utviklingen skyldes i all hovedsak en
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
kraftig nedgang i ledighet i området definert som
Norra Älvstranden.
Sammenlignet med samme periode i 2010 har
ledigheten i Göteborg falt med 0,1 %.
I tredje kvartal ble det satt kontrakter med et totalt
volum på 25.500 m². Til sammenligning var det
tilsvarende tallet for andre kvartal på 17.000 m².
For 2011 sett under ett har det så langt blitt
absorbert kontorarealer på totalt 75.000 m². Dette
tilsvarer en økning på omtrent 39 % i forhold til
absorbert volum under hele 2010. Jones Lang
LaSalle forventer volumet i fjerde kvartal vil være
omtrent på nivå med tredje kvartal.
Anslaget for prime leie steg i tre del-områder.
I CBD økte den fra 2.250 SEK/m² til 2.300
SEK/m², tilsvarende en årlig økning på 7 %. I
områdene definert som ’Övriga Innerstaden’ og
’Norra Älvstranden’ har leien blitt oppjustert med
50 SEK/m² til 2.000 SEK/m². I tredje kvartal 2010
lå leien i disse områdene på 1 850 SEK/m².
I resterende kontorområder av Göteborg har leien
ligget stabil det siste kvartalet.
2.1.b Transaksjonsmarkedet
Transaksjoner med en verdi på totalt 21,8
milliarder SEK ble registrert tredje kvartal. Dette
tilsvarer en økning på 22 % sammenlignet med
samme periode i fjor, men en nedgang på 14 % fra
forrige kvartal.
Hittil i år er det gjennomført transaksjoner av
næringseiendom med en samlet verdi på omtrent
65,7 milliarder SEK. Volumet for samme periode i
2010 var på 58,3 milliarder SEK og det forventes
at volumet vil overgå 95,5 milliarder SEK som var
det totale volumet i 2010.
Side 44
Gode eiendommer på lange kontrakter og sikker
kontantstrøm oppnår størst interesse blant
investorer, da den pågående gjeldskrisen i Europa
har begrenset interessen for sekundære eiendommer. Bankene har også i mindre grad blitt
villige til å finansiere kjøp og da spesielt eiendommer forbundet med mer risiko. Transaksjonene
som har funnet sted viser ingen negativ trend, men
utviklingen i investeringsmarkedet har vært
dårligere enn tidligere forventet, da direkteavkastningsnivåene har vært høyere enn forventet
i sekundære områder.
Stockholm
Transaksjonsvolumet i Stockholm var på totalt
6,8 milliarder SEK i tredje kvartal. Dette tilsvarer
en økning på 16 % fra samme periode i 2010, men
en reduksjon på 25 % sammenlignet med andre
kvartal.
Den største transaksjonen som fant sted under
3. kvartal var Skanskas salg av Hagaporten 3 til
Norrporten for 1,1 milliarder SEK: Eiendommen er
lokalisert tett inntil E4 og har en ledighet på 3 %.
Bygget har en størrelse på 28.000 m² og
konsulentselskapet ÅF leier omtrent 2/3 av bygget.
Direkteavkastningen rapporteres å være på 5,6 %.
Dilligentia har solgt hotelleiendomen Klockan 1 til
KLP Eiendom for omtrent 1,1 milliarder SEK.
Transaksjonen utgjorde den største ’cross boarder ’
transaksjonen i kvartalet. Scandic er hotelloperatør
og eiendommen er på totalt 18.600 m²
BTA. Dilligentia har også solgt Bryggaren16
(Kunsgatan 60-62) til Cordea Savills. Eiendommen
består av kontor og butikklokaler og har et utleibart
areal på 7.750 m². Jone Lang LaSalle bedømmer
direkteavkastningen til å være rett under 5 %.
Den største transaksjonen var Diös kjøp av
Norvidden fra Altor og Bure Equity AB til 5,8
milliarder SEK. Norvidden består av totalt 222
eiendommer spredt ut over hele Sverige.
Leieinntektene oppgis å være på 700 MSEK i 2010
og Diös oppgir en direkteavkastning på
6,2 – 6,3 %.
PP Pensions har videre kjøpt kontoreiendommene
Adonis 17 (Sveavägen 66) og Munklägeret 24
(Hantverkargatan 11) til en samlet verdi på omtrent
725 milloner SEK. Jonse Lang LaSalle anslår dette
til å tilsvare omtrent 50.000 SEK/m² og en
direkteavkastning på rundt 5,0 %.
Kontoreiendommer utgjorde totalt 39 % av
transaksjonsvolumet i tredje kvartal.
Den største kontortransaksjonen Norrportens salg
av sine eiendommer i Linköping, samt seks
eiendommer i Sundsvall og to i Luleå. Lilium var
kjøper og pris er oppgitt til 1,4 milliarder SEK.
Prime yield anslås å være på 5,0 % i CBD,
uforandret fra andre kvartal. Prime yield for Övriga
Innerstaden och Solna/Sundbyberg justeres ned
med 25 basis punkter til 5,75 %. Yieldestimatet
NRP Finans AS
Side 45
for Närförort och Kista er uforandret på 6,5 % og
6,25 %.
Göteborg
Transaksjonsvolumet i Göteborg utgjorde 1,4
millarder SEKi 3.kvartal, en økning på 5,0 %
sammenlignet med samme periode i 2010.
Sammenlignet med andre kvartal tilsvarer det
riktignok et fall på 19 %.
Familjbostäders kjøp av tre boligeiendommer med
totalt 300 leiligheter utgjorde den største
transaksjonen under kvartalet. Eiendommene ble
solgt av Älvstrandan Utveckling og har en anslått
verdi på 486 MSEK, men rapporteres å ha kostet
Familbostäder 130 MSEK i følge Jones Lang La
Salle.
I 2011 har det kun blitt registrert en transaksjon
med utenlandske kjøpere. Dette var Alectas kjøp av
Gullbergs Strandgata fra det tyske fondet RREEF,
et datterselskap av Deutsche Bank. Direkteavkastningen oppgis å være mellom 5-5,5 %
(28 000 SEK/m²).
Platzer har kjøpt kontoreiendommen Stampen 44
(Gphuset) fra Stampen AB for 450 MSEK.
Eiendommen har adresse Polhemsplatsen 5-7,
Odinsgatan 2-4 och Burggrevegatan 7-11 og er
lokalisert rett ved sentralbanestasjonen.
Eiendommen er på totalt 14.700 m² med omtrent
20 % ledighet. Jones Lang LaSalle har estiemert
direkteavkastningen til omtrent 5,0 %, (30.600
SEK/m²).
Latour har solgt eiendommen Högsbo 1:1 (J A
Wettergrens gata 7) til Balder. Dette var en sale &
leaseback transaksjon og kjøpesummen tilsvarer
110 MSEK (7.300 SEK/m²).
Prime yield for CBD anslås til 5,0 %, uforandret
fra forrige kvartal. I Övriga innerstaden og på
Norra Älvstranden er prime yield estimert til 6,0 %
og 6,25 % respektivt, også uforandret fra forrige
kvartal.
2.2 Markedet for Logistikkeiendom
Markedsrapport – November 2011
Moderne og fleksible bygg med god lokalisering
viser seg i særlig grad å være forholdsvis enkle å få
leid ut ettersom etterspørselen er god. Det
rapporteres om økt etterspørsel i de mest attraktive
områdene i Stockholm og Gøteborg. Leiemarkedet
er vanskeligere i sekundære områder og leietakere
etterspør i all hovedsak nybygg med moderne
fasiliteter i dette markedet. Utviklere forlanger
også lengre kontrakter i disse områdene for å starte
bygging. Kontrakter på nybygg i ovennevnte
områder har ofte 15 års lengde. Det siste kvartalet
har det vært størst etterspørsel blant leietakere etter
mindre logistikkenheter i størrelsesorden
5 -10.000 m².
Ledigheten er på et moderat nivå og er ventet å
være stabil i tiden fremover. Estimatet for ledighet
er 5-7 % (landsgjennomsnitt), men ledigheten antas
å være mye høyere i sekundære områder. Det
foregår ingen spekulativ nybygging og ledigheten
forventes å ligge flatt / falle de neste 12 månedene.
Det har vært en flat utvikling i leienivåene det siste
kvartalet. Stockholm oppnår de høyeste leiene
(500 – 900 SEK/m² ), etterfulgt av Göteborg
(500 – 800 SEK/m²). Jønkøping oppnår de laveste
leiene (400 – 500 SEK/m²). Høyere leier kan
oppnås for mindre og mer spesialiserte bygg.
Vanlig lengde på leiekontrakter er 5 til 10 år i de
mest attraktive områdene og 15 år for
logistikkbygg med sekundær beliggenhet. Typisk
kontraktslengde har blitt redusert i prime
områdene.
Det rapporteres også at eksisterende logistikkeiendommer ofte oppnår høyere leier enn nye.
Denne noe merkelige tendensen skyldes nok i
hovedsak at det tilbys kortere kontraktlengder i
eksisterende logistikkbygg.
Antall m² med logistikkareal vokste med omtrent
200.000 m² i 2010. Det er mye tilgjenglige
tomtearealer i Göteborg området og utbygging her
kan starte så fort leietakere er på plass.
Sett i sammenheng med den generelle konjunkturoppgangen i Sverige er det forventet at entreprenørenes ordrebøker etter hvert i større grad vil
fylles opp og at en påfølgende vil se en økning i
byggekostnader.
Kilde: Jones Lang LaSalle
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 46
Tabellen under viser de 4 største leiekontraktene
satt i tredje kvartal:
Kilde: Jones Lang LaSalle
Tabellen under viser de to største logistikkbyggene
under bygging:
Transaksjonsmarkedet for næringseiendom tok seg
kraftig opp i 2010 og det totale volumet endte på
omtrent 95 milliarder SEK. Av dette utgjorde
logistikktransaksjoner i overkant av 7 milliarder
SEK.
Prime yield for logistikkeiendom (>10.000 m²)
rapporteres å være på 7,0 % per Q2 2011 for både
Göteborg og Stockholm. Dette tilsvarer et fall på
25 bps fra årsskiftet. Det er i midlertidig observert
transaksjoner som har gått noe lavere enn 7,0 %.
Snittprisen per m² i 2010 er 11.000 SEK i
Stockholm og 6.200 SEK for hele Sverige.
Prognosene for både leie og yield er flat og det er
derfor forventet en flat utvikling i eiendomsverdier
i tiden fremover.
Kilde: Jones Lang LaSalle
CITY
SALE DATE
SALE PRICE
INITIAL INVESTMENT TYPE VENDOR
(EUR millions) YIELD (%)
PURCHASER
CROSS
BORDER
AREA
Yes
20 800
Ädelmetallen 1
Jönköping
Q1-2011
5,98
Sale & Leaseback DHL
Brinova
Portfolio
Spread Sweden
Q1-2011
5,98
Sale & Leaseback Stavdal AB
Sigillets Fastighets AB
"Teknikmagasinet HQ"
Stockholm
Q1-2011
4,85
Sale & Leaseback Teknikmagasinet
Corem
5 000
Fornminnet 6, Grönsta 2:52
Spread Sweden
Q1-2011
16,91
18 500
7,50 %
Investment
AP6
Hemfosa
Investment
NRP Realkapital
Sagax
Yes
Hemfosa
Yes
65 000
Yes
23 000
Jordbromalm 3:1
Stockholm
Q1-2011
67,66
7,30 %
Portfolio ("Vilsta Lager", "Brunnsta Lager")
Eskilstuna
Q1-2011
33,83
8,00 %
Städet 2
Karlstad
Q1-2011
18,04
Portfolio
Spread Sweden
Q1-2011
50,18
Njursta 1:21
Upplands Väsby
Q2-2011
10,79
7,40 %
Björkelund 1
Motala
Q2-2011
5,79
11,00 %
Unknown
Jönköping
Q2-2011
66,75
Konecranes Lifttrucks i Markaryd
Markaryd
Q2-2011
5,56
Backa 30:3
Gothenburg
Q2-2011
33,93
Portfolio
Stockholm
Q2-2011
38,38
Investment
Unknown
Sagax
Flahult 21:45
Jönköping
Q2-2011
33,82
Investment
Logfast Förvaltnings AB
Invesco
Portfolio
Spread Sweden
Q2-2011
21,58
Investment
Sagax
SAAB factory
Trollhättan
Q2-2011
28,37
6,80 %
Sale & Leaseback Skanlog
Metso Paper Sweden AB
Palmblads Fastighetsutveckling AB, Divergensia Förvaltnings AB
Investment
Kilenkrysset
Nordic Real Estate Partners (NREP Logistics AB)
40 400
Investment
Brinova
Kungsleden
13 500
Investment
Private
Kungsleden
Wilfast Förvaltning & Ness Risan&Partners
Owner Occupied
Markaryds Industribyggnads AB
Konecranes Lifttrucks i Markaryd
11 000
Skanska
Wilfast Förvaltning & Ness Risan&Partners
20 400
Investment
Yes
Q2-2011
22,03
Investment
RBS Nordisk Renting
Sagax
Q3-2011
38,94
Investment
Lidl
Fastpartner
Astra Zeneca in Umeå
Umeå
Q3-2011
4,45
Kylrummet 1 & Kylfacket 1
Stockholm
Q3-2011
31,04
Kylfacket 4
Stockholm
Q3-2011
3,67
Däckia-portfolio
Spread Sweden
Q4-2011
12,24
Balticgruppen
45 000
33 000
Yes
Stockholm
96 000
27 000
Yes
Unknown
Eskilstuna
Sale & Leaseback Astra Zeneca
Yes
Hemfosa
Central warehouse of Lidl
NRP Finans AS
30 000
Sale & Leaseback Dixons Retail plc (Elgiganten)
Vitå 1
Kilde: Jones Lang LaSalle
94 000
Investment
Sale & Leaseback SAAB Automobile Property AB
6,40 %
5 400
9 500
30 000
Yes
15 000
Development
Kungsleden
S:t Erik Markutveckling
Development
Private
S:t Erik Markutveckling
2 200
Hemfosa
21 300
Sale & Leaseback Däckia AB
25 000
Markedsrapport – November 2011
Side 47
4.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen
NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark
1 200
NRP Eiendom Index
(1 013)
Index
1 000
800
600
400
OSEBX
(199)
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
15.11.2011
Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje
80 %
70 %
60 %
72 %
73 %
65 %
48 %
39 %
40 %
41 %
33 %
30 %
24 %
20 %
12 %
19 %
11 %
13 %
18 %
22 %
11 %
0 %
2001
‐20 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
-14 %
-14 %
-31 %
‐40 %
-39 %
‐60 %
-54 %
Avkastning OSEBX
NRP Eiendomsportefølje
Utvikling i antall eiendomsprosjekter
40
15
35
10
30
5
25
20
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
15
-5
10
-10
5
0
-15
Prosjekter etablert (venstre akse)
Prosjekter solgt (venstre akse)
Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse)
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 48
4.3 Oversikt over eiendomsprosjekter
Prosjekter eiendom
Alingsås Lager og Handel AS
Brønnøysund Kontorbygg AS
Buskerud Handelseiendom DIS
Dagligvarelogistikk AS
El Logistikk DIS
Etterstad Utvikling DIS
Finlogistikk DIS
Gasolin Eiendom DIS
Gasolin Handelseiendom DIS
Gøteborg Kombibygg DIS
Gøteborg Logistikk DIS
Haugenstua Butikksenter AS
Holmsbu Invest KS
Kongholm Invest AS
Lørenskog Kombibygg DIS
Martodden Utbygging AS
Moa Handelseiendom DIS
Nye Alfasetveien DIS
Nye Bergen Lagerbygg AS
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Nässjö Logistikkbygg AS
Pottemakerveien Kombibygg AS
Stadion Utbygging AS
Statens Hus Lillehammer KS
Sydsvenskan Lager & Handel AS
Sørenga Utvikling KS
Tangen Havnelager AS
Teknikstaden Utvikling AS
TFGS Kombibygg AS
Torggata 16 DIS
* Prosjektet er suspendert
NRP Finans AS
Andelspris
IRR fra
per 1% NOK Etablert etablering p.a.
SEK 194 000
2008
4%
N/A*
2005
N/A*
N/A*
2010
N/A*
842 000
2006
14 %
SEK 2 020 000
2011
7%
357 000
2008
5%
EUR 126 000
2011
11 %
136 000
2009
27 %
2 408 000
2010
34 %
SEK 303 000
2009
29 %
SEK 1 087 000
2011
2%
195 000
2006
6%
237 000
2005
-9 %
51 000
2005
-8 %
N/A*
2007
N/A*
360 000
2006
4%
293 000
2011
16 %
EUR 83 000
2009
33 %
137 000
2006
0%
284 000
2005
-9 %
SEK 395 000
2005
-7 %
143 000
2006
-2 %
330 000
2006
5%
117 000
2006
1%
SEK 338 000
2006
8%
4 300 000
2007
11 %
EUR 13 600
2006
4%
SEK 1 056 000
2007
11 %
SEK 536 000
2007
-7 %
353 000
2011
12 %
Avkastning
2011
44 %
N/A*
N/A*
33 %
7%
11 %
11 %
34 %
46 %
25 %
2%
50 %
4%
-4 %
N/A*
23 %
16 %
17 %
38 %
-18 %
88 %
1%
26 %
-51 %
47 %
35 %
12 %
18 %
-11 %
12 %
Markedsrapport – November 2011
Side 49
Alingsås Lager og Handel DIS
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
194 230
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
20 330 000
Akkumulert utbytte:
3 500 000
Snittleie/kvm.:
413
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert eiendomsverdi**
8,50 %
8,25 %
8,00 %
67 201 899
69 191 204
71 304 840
Estimert pris/kvm (snitt)
2 612
2 689
2 772
Estimert andelspris 1% *
174 337
194 230
215 366
IRR estimert andelspris***
24,05 %
21,83 %
19,90 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
10,20 %
9,91 %
9,62 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. Prosjektet er
yieldet på antatt ordinær nettoleie på SEK 6,0 mill.
** Etter latent skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AB
Type eiendom:
Lager og handel
Beliggenhet:
Alingsås, Sverige
Areal (kvm.):
25 727
Kostpris eiendommer:
SEK 68 380 000
Innbetalt kapital:
SEK 20 330 000
Utleiegrad:
ca. 80%
SEK 0
Leietagere:
SteelTech AB, Svenska N'ergy AB/Solari Invest I GBG AB,
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Byggeår:
1946/1966/1981/1984
19. mai 2008
Årlig yieldleie 2012 (eks. rabatter):
11 791 309
Justering leie:
Jysk AB og Överskottsbolaget AB
Varighet leieavtale:
Varierer
80-100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
10 613 781
11 707 000
12 634 000
Pantelån transje 1
38 000 000
0
Eierkostnader
6 650 000
6 600 000
6 300 000
Pantelån transje 2
10 375 000
750 000
Netto drift
3 963 781
5 107 000
6 334 000
Total
48 375 000
750 000
Leieinntekter
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
45 761
25 859
22 143
2 855 869
2 897 713
2 359 263
750 000
750 000
750 000
-3 560 108
-3 621 854
-3 087 120
403 673
1 485 146
3 246 880
Oppgradering
2 500 000
1 000 000
0
Estimert utbetaling
1 500 000
1 800 000
2 150 000
Netto kontantstrøm
Estimert balanse (31.12)
2012
2013
2 337 080
1 022 226
2 119 106
Eiendom
69 191 204
69 191 204
69 191 204
Sum eiendeler
71 528 283
70 213 429
71 310 310
Pantelån transje 1
38 000 000
38 000 000
38 000 000
Pantelån transje 2
10 375 000
9 625 000
8 875 000
Sum gjeld
48 375 000
47 625 000
46 875 000
23 153 283
22 588 429
24 435 310
VEK etter utbytte og skatt
3,25 % **
Ballong 2017
38 000 000
5 875 000
43 875 000
* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2013 på 6,58%
inkl. margin.
** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året, og har bundet renten til 15.
januar 2011 til rente 4,72% inkl. margin
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Rente
6,58 % *
Eiendommen er yieldet på nettoleie tilsvarende SEK 6 mill som er en forventet
konservativ estimert normalsituasjon. Kalkylen forutsetter at man får leid ut
SEK 500 000 i 2012 og ytterligere SEK 500 000 i 2013. Det er i den anledning
lagt inn totale oppgraderingskostnader på SEK 1 000 000.
Det mottas garantileie på SEK 973 333 i 2011.
Det er gjort investeringer på SEK 2 500 000 i 2011 som inkluderte
leietakertilpasninger. Det er gjort investeringer i energibesparende tiltak, hvor
effekten ikke er hensyntatt i forventet eierkostnader.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 50
Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
NA
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
30 300 000
Akkumulert utbytte:
10 920 000
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
14 000 000
Utestående deltakerlån:
14 000 000
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
2 561 360
Snittleie/kvm.:
1 220
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
Estimert pris/kvm.
Estimert andelspris 1% *
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2014)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Justert for latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Byggtech AS
Kostpris eiendom:
180 000 000
Type eiendom:
Kontorbygg
Beliggenhet:
Brønnøysund sentrum
Areal (kvm.):
13 890 kvm
Byggeår:
1979, 1984, 1994 og 2000
Innbetalt kapital:
30 300 000
Utleiegrad:
100 %
Garanti fra aksjonær:
20 000 000
Leietagere:
Brønnøysundregistrene /
Deltakerlån:
14 000 000
Stiftelsesdato:
(Staten v/Justisdepartementet) (94%)
13. desember 2005
Bygg Gros AS (5,1%)
Årlig leie 2012:
16 959 964
Brønnøy Blikk AS (0,6%)
Justering av leie:*
55%-100%
Leieavtaler:
Brønnøysundregisterne:
01.01.2015
Bygg Gros AS:
31.12.2013
Brønnøy Blikk AS:
01.06.2011
* Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og
80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Neste regulering er for
perioden november 2008-november 2010 .
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 og 2)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån (transje 1 og 2)
Netto finans
Kontantstrøm før skatt
Skattekostnad og prosjektkostna
Estimert utbetaling*
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
16 951 356
16 959 964
17 502 677
Pantelån transje 1
81 550 000
3 850 000
5,52 % *
2 156 950
2 449 509
2 514 629
Pantelån transje 2
34 950 000
1 650 000
4,45 % *
30 000 000
14 794 406
14 510 455
14 988 048
Deltakerlån
14 000 000
0
7,00 %
14 000 000
130 500 000
5 500 000
136 306
151 083
183 368
6 271 294
5 985 349
5 781 623
980 000
980 000
980 000
5 500 000
5 500 000
5 500 000
-12 614 987
-12 314 266
-12 078 254
2 179 418
2 196 190
2 909 794
2 477 351
1 338 811
1 060 000
0
0
0
Total
Rente
Ballong 2014
70 000 000
114 000 000
* Pantelån transje 1 og 2 samlet nedbetales med kvartalsvise avdrag som
følger:
Et års avdragsfrihet, deretter 16 kvartalsvise avdrag på NOK 1 125 000,
etterflulgt av 16 kvartalsvise avdrag på NOK 1 375 000.
Transje 1 har bundet rente til 5,52% inkl. margin ut 2014
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven.
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle
utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
2 552 135
3 409 514
5 259 308
159 271 415
159 271 415
159 271 415
Sum eiendeler
161 823 551
162 680 930
164 530 723
Pantelån (transje 1 og 2)
116 500 000
111 000 000
105 500 000
Arbeidskapital
Eiendom
Deltakerlån
14 000 000
14 000 000
14 000 000
Sum gjeld
130 500 000
125 000 000
119 500 000
VEK etter utbytte og skatt
31 323 551
37 680 930
45 030 723
NRP Finans AS
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas.
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti
overtas (NOK 20 000 000).
Prosjektet er suspendert da det pågår forhanlinger om forlengelse av
dagens leieavtale med Brønnøysundregisterne. Resultatet av dette er
uavklart per Q4 11.
Brønnøysundregisterne har opsjon på å forlenge leiekontrakten på 1 +1
år til eksisterende vilkår.
Markedsrapport – November 2011
Side 51
Buskerud Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
NA
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
21 500 000
Akkumulert utbytte:
2 500 000
Snittleie/kvm.:
1 146
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
Estimert pris/kvm (snitt)
Estimert andelspris 1% *
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2020)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Handel
Beliggenhet:
Mjøndalen/Nedre Eiker, Norge
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
NOK 118 710 000
8 000
Byggeår:
Innbetalt kapital:
NOK 21 500 000
Utleiegrad:
Selgerkreditt:
2010
100 %
NOK 12 000 000
Leietagere:
JYSK, Europris Butikkdrift AS, Expert AS & Jula Norge AS
Stiftelsesdato:
23. mars 2010
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping,
Årlig leie 2012:
NOK 9 747 894
Justering leie:
100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Februar 2020: JYSK, Europris, Expert
Januar 2025: Jula
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Renter selgerkreditt
Avdrag pantelån
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
9 353 145
9 747 894
9 991 591
Pantelån transje 1
75 000 000
0
5,12 % *
Pantelån transje 2
11 500 000
1 500 000
4,65 % *
Selgerkreditt
15 188 954
0
101 688 954
1 500 000
509 015
535 866
549 263
8 844 130
9 212 028
9 442 329
116 531
85 939
84 732
4 806 786
5 110 948
5 085 448
379 724
759 448
759 448
1 500 000
2 000 000
2 000 000
Netto finans
-6 569 979
-7 784 456
-7 760 163
Netto kontantstrøm
2 274 151
1 427 572
1 682 166
0
230 964
581 863
1 500 000
2 000 000
2 250 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Total
Rente
5,00 % **
Ballong
58 000 000
0
15 188 954
73 188 954
* NOK 75 000 000 av pantelånet er bundet til rente 5,12% inkl. margin til
2020. De resterende NOK 13 000 000 av pantelånet har flytende rente.
Pantelånet har følgende årlige avdragsstruktur;
2011:
2012-2014:
2015:
2016-2020:
NOK
NOK
NOK
NOK
1
2
3
3
500
000
000
500
000
000
000
000
** Selgerkreditten løper avdragsfritt frem til og med 30.06.2015, med 5%
rente, med eiers opsjon til forlengelse til og med 2020 til 7% rente i
opsjonsperioden.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
1 093 875
1 049 931
659 681
Eiendom
121 898 954
121 898 954
121 898 954
Sum eiendeler
122 992 829
122 948 885
122 558 635
Pantelån (transje 1-2)
86 500 000
84 500 000
82 500 000
Selgerkreditt
15 188 954
15 188 954
15 188 954
Sum gjeld
101 688 954
99 688 954
97 688 954
VEK etter utbytte og skatt
21 303 875
23 259 931
24 869 681
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 52
Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
842 394
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
47 100 000
Akkumulert utbytte:
12 828 557
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
15 000 000
Utestående deltakerlån:
15 000 000
Tilbakebetalt renter på deltakerlån:
2 579 167
Snittleie/kvm. (kombibygg):
663
Snittleie/kvm. (kontor):
1 683
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi ***
7,50 %
7,25 %
7,00 %
314 224 683
324 526 555
335 564 275
Estimert pris/kvm (snitt)
9 639
9 955
10 294
Estimert andelspris 1% *
739 375
842 394
952 771
IRR estimert andelspris**
13,32 %
11,95 %
10,76 %
8,90 %
8,61 %
8,33 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter skatt
*** Justert for latent skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Kostpris eiendommer:
321 500 000
Type eiendommer:
3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg
Beliggenhet:
Sandnes, Stavanger og Lier
Areal (kvm):
28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor
Innbetalt kapital:
47 100 000
Byggeår:
Deltakerlån:
15 000 000
Utleiegrad:
100 %
31. mars 2006
Leietagere:
Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017)
Leieavtale:
Leietager har fullt ansvar for alt indre
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012:
Justering leie:
1972-2006
25 715 165
Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor)
Kiwi Minidrift AS (31.12.2017)
og ytre vedlikehold (bareboat)
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 - 4)
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
25 124 734
25 715 165
26 319 472
Pantelån transje 1
115 312 500
3 750 000 5,88 %
90 437 500
799 000
818 975
839 449
Pantelån transje 2
46 125 000
1 500 000 5,03 %
36 175 000
24 325 734
24 896 190
25 480 022
Pantelån transje 3
46 125 000
1 500 000 5,38 %
36 175 000
54 033
39 510
38 368
Pantelån transje 4
18 202 500
750 000 4,30 %
13 227 500
12 671 370
12 258 381
11 863 871
Renter deltakerlån
1 050 000
954 066
726 566
Avdrag pantelån (transje 1 - 4)
7 500 000
7 950 000
8 100 000
620 479
4 000 000
2 500 000
-21 787 816
-25 122 938
-23 152 069
2 537 918
-226 748
2 327 953
42 000
1 019 093
1 497 279
3 379 000
0
0
Avdrag deltakerlån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling*
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle
utbetalingene bli høyere enn estimert da skatten flyttes over på eierne.
Estimert balanse (31.12)
2012
2013
-2 463 727
-3 709 567
-2 878 893
Eiendommer
324 526 555
324 526 555
324 526 555
Sum eiendeler
322 062 828
320 816 988
321 647 662
Pantelån (transje 1 - 4)
225 765 000
217 815 000
209 715 000
14 379 521
10 379 521
7 879 521
Sum gjeld
240 144 521
228 194 521
217 594 521
VEK etter utbytte og skatt
81 918 307
92 622 467 104 053 141
Deltakerlån
NRP Finans AS
Deltakerlån
14 379 521
Total
240 144 521
Rente
Ballong 2017
0 7,00 %
7 500 000
0
176 015 000
*Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag på
NOK 7 500 000, som øker med ca 100 000 i året.
Transje
Transje
Transje
Transje
1
2
3
4
har
har
har
har
fast rente på 5,88% inkl. margin til 2017.
fast rente på 5,03% inkl. margin til 2014.
fast rente på 5,38% inkl. margin til 2016.
flytende rente som er justert basert på forwardkurven.
Pantelånet ble i 2009 nedbetalt ekstraordinært med NOK 4 860 000.
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Hovedstol Avdrag 11
Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen
står som garantist for leiekontraktene med Asko.
Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi
Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for
leiekontrakten.
Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas.
Markedsrapport – November 2011
Side 53
El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
2 020 750
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
206 550 000
Akkumulert utbytte:
11 000 000
Snittleie/kvm.:
475
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,00 %
6,75 %
6,50 %
597 194 304
618 807 056
642 082 328
Estimert pris/kvm (snitt)
6 259
6 485
6 729
Estimert andelspris 1% *
1 804 623
2 020 750
2 253 503
13,35 %
12,05 %
10,91 %
9,45 %
9,12 %
8,79 %
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2023)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AS
Type eiendom:
Lager og Kontor
Beliggenhet:
Jönköping, Sverige
Areal (kvm.):
95 417
Kostpris eiendom før latent skatt:
SEK 637 205 567
Byggeår:
Innbetalt kapital:
SEK 206 550 000
Utleiegrad:
100 %
Juni 2011
Leietagere:
El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS
SEK 46 682 767
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012:
Justering leie:
1997, 2002, 2007
100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag pantelån
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Rente
Ballong
22 661 538
46 682 767
47 616 423
Pantelån transje 1
190 000 000
0
4,90 %
190 000 000
446 250
1 326 000
1 352 520
Pantelån transje 2
106 000 000
0
4,90 %
106 000 000
22 215 288
45 356 767
46 263 903
Pantelån transje 3
100 000 000
0
4,23 %
75 360 000
89 368
193 252
222 554
Pantelån transje 4
24 945 000
1 055 000
4,35 %
9 932 500
19 653 765
19 491 295
420 945 000
1 055 000
1 055 000
4 220 000
4 220 000
Netto finans
-10 898 132
-23 680 513
-23 488 741
Netto kontantstrøm
11 317 156
21 676 255
22 775 162
1 500 000
2 000 000
4 020 223
11 000 000
16 000 000
19 500 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Estimert balanse (31.12)
2011
2012
2013
9 259 410
8 514 349
Eiendom
618 807 056
618 807 056
618 807 056
Sum eiendeler
624 390 212
628 066 467
627 321 405
Pantelån (transje 1-4)
420 945 000
416 725 000
412 505 000
Sum gjeld
420 945 000
416 725 000
412 505 000
VEK etter utbytte og skatt
Total
1 055 000
372 415 000
*Transje 1 og 2 har bundet renter på 4,90% inkl margin til 30.06.2016.
Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 4 løper med flytende rente.
Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til
null, og deretter på de andre transjene.
Annen informasjon
5 583 156
Arbeidskapital
30.06.2023
203 445 212
Da deler av kostnadene utgiftsføres i DIS selskapet får deltakerne
skattefratrekk i stiftelsesåret som blir jevnet ut med høyere skatt i AB
selskapet.
Det er forutsatt 3,0% KPI i sverige for 2011.
211 341 467 214 816 405
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 54
Etterstad Utvikling DIS
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
357 244
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
29 500 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm (utleid areal).:
1 029
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
8,25 %
8,00 %
7,75 %
97 978 628
100 802 798
103 809 173
Estimert pris/kvm (snitt)
10 883
11 197
11 531
Estimert andelspris 1% *
329 003
357 244
387 308
IRR estimert andelspris***
20,27 %
18,81 %
17,47 %
8,22 %
8,22 %
8,22 %
Yield ved prosjektslutt (2013)*
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt. Inkl. NOK 5 mill i tomteverdi/utviklingspotensial.
*** Etter skatt
***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre
sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensial er satt til NOK 10
mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Handel/Kontor/Lager/Utvikling
Beliggenhet:
Etterstad, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
Byggeår:
29 500 000
Utleiegrad:
ca. 97%
28. Februar 2008
Leietagere:
Rema 1000 AS, Norrøna Storkjøkken AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
9 003
98 500 000
Årlig leie 2012:
1960 og 1997
9 092 000
Justering leie:
100% av KPI
og ca. 15 mindre leietakere
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Leieinntekter
8 583 000
9 092 000
9 319 300
Pantelån transje 1
Eierkostnader
1 048 000
1 075 000
1 101 875
Pantelån transje 2
50 000 000
0
Netto drift
7 535 000
8 017 000
8 217 425
Total
67 125 000
1 375 000
Rente inntekter
113 632
174 040
245 814
Renter påntelån (transje 1-2)
4 153 438
4 088 750
4 059 375
Avdrag pantelån
1 375 000
1 500 000
65 625 000
-69 438 561
Netto finans
-5 414 806
-5 414 710
Netto kontantstrøm
2 120 194
2 602 290 -61 221 136
Skatt & leietakertilpassning
340 000
1 180 000
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
600 000
110 000 000
0
0
51 555 476
Estimert balanse (31.12)
2012
2013
2 704 323
3 489 181
4 126 613
Eiendom
100 802 798
100 802 798
100 802 798
Sum eiendeler
103 507 121
104 291 980
104 929 411
Pantelån (transje 1-2)
67 125 000
65 625 000
64 125 000
Sum gjeld
67 125 000
65 625 000
64 125 000
36 382 121
38 666 980
40 804 411
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Avdrag 11
17 125 000
1 375 000
Rente
4,50 % *
6,67 % **
Ballong
14 125 000
50 000 000
64 125 000
* /** Transje løper avdragsfritt og renten er justert basert på forwardkurven.
Transje 1 nedbetales som følger:
2010:
NOK 1 000 000 per år
2011:
NOK 1 375 000 per år
2012 -:
NOK 1 500 000 per år
** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,67% inkl. margin til
2018.
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Hovedstol
Utviklingspotensial på ca. 2 500 kvm.
Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, inkl.
utviklingspotensial.
Leien er p.t. ca. NOK 8,0 mill, men det forventes at årstakten økes til ca. NOK
9,1mill iløpet av 2012. Prosjektet er verdsatt basert på forventet 2012 leie.
Markedsrapport – November 2011
Side 55
Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR): *
126 836
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
11 862 850
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm. (EUR):
57
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi** (EUR
7,00 %
6,75 %
6,50 %
27 176 903
28 078 605
29 048 838
Estimert pris/kvm (snitt) (EUR)
771
796
824
Estimert andelspris 1% * (EUR)
117 819
126 836
136 538
IRR estimert andelspris***
11,18 %
10,47 %
9,80 %
Yield ved prosjektslutt (2031)
10,35 %
10,01 %
9,68 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AS
Type eiendom:
Varmtlager, kaldtlager og kontor
Beliggenhet:
Hyvinkäa, Helsinki, Finland
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommen (EUR):
27 190 000
Tomt (kvm):
Innbetalt kapital (EUR):
11 862 850
Byggeår:
Oppstartsdato:
Årlig leie 2012 (EUR):
Justering leie:
35 254
167 401
2002,2006,2008,2011
01.04.11
Utleiegrad:
100 %
2 020 000
Leietagere:
Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB
Leieavtale:
Forsikring og egen administrasjon
100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0%
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
1 003 849
2 020 000
2 060 400
57 750
89 760
91 555
946 099
1 930 240
1 968 845
20 756
26 146
30 794
274 637
646 519
677 291
125 000
275 000
300 000
Netto finans
-378 881
-895 373
-946 497
Netto kontantstrøm
567 218
1 034 867
1 022 348
0
0
0
260 000
1 010 000
720 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
31.12.31
Pantelån transje 1
Hovedstol
Avdrag 11
15 875 000
125 000
5,05 % *
0
-8 700 000
3,30 % *
15 875 000
-8 575 000
Pantelån transje 2
Total
* Transje 1 løper
År 1:
EUR
År 2:
EUR
År 3:
EUR
År 4:
EUR
År 5:
EUR
År 6:
EUR
År 7:
Forfall
Rente
Ballong
3 862 018
4 697 982
8 560 000
i 7 år har følgende kvartalsvise totale avdragsstruktur:
250 000
300 000
300 000
375 000
400 000
500 000
Lånet er foventet refinansiert på samme vilkår med ca. årlige avdrag på 3%
av restlån.
Kun transje 1 er trukket opp. Resterende EUR 8 700 000 blir trukket opp ved
ferdigstillelse av påbygg forventet start Q4 11.
Transje 1 har bundet renten på 5,045% til 29.03.18.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
2012
2013
707 218
732 085
1 034 433
Eiendom
28 078 605
28 078 605
28 078 605
Sum eiendeler
28 785 824
28 810 690
29 113 039
Pantelån (transje 1-2)
15 875 000
15 600 000
15 300 000
Sum gjeld
15 875 000
15 600 000
15 300 000
12 910 824
13 210 690
13 813 039
VEK etter utbytte og skatt
Eiendommen er under utbygging med 8 750 kvm. Full leie vil løpe fra
ferdigstillelse av denne utbyggingen som er forventet til ultimo 2011.
Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av
5 år etter utløp av leiekontrakt.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 56
Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
136 576
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
9 100 000
Akkumulert utbytte:
900 000
Snittleie/kvm.:
3 964
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,00 %
6,75 %
6,50 %
41 463 270
42 878 947
44 403 521
Estimert pris/kvm (snitt)
51 829
53 599
55 504
Estimert andelspris 1% *
122 419
136 576
151 822
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2029)
9,98 %
9,22 %
8,53 %
10,97 %
10,61 %
10,24 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Type eiendom:
2 Bensinstasjoner
Beliggenhet:
Lillesand & Vinterbro, Norge
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer:
39 417 500
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
800
Byggeår:
2009
9 100 000
Utleiegrad:
100 %
9. desember 2009
Leietagere:
Reitan Servicehandel Norge AS (69%)
Årlig leie 2012:
3 170 917
Justering leie:
100% av KPI
Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%)
Leieavtale:
Eier kun ansvarlig for egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Desember 2029
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
3 124 056
3 170 917
3 250 190
Pantelån transje 1
12 200 000
800 000
195 070
197 996
202 946
Pantelån transje 2
18 900 000
0
2 928 986
2 972 921
3 047 244
Total
31 100 000
800 000
61 021
64 661
61 494
1 788 230
1 764 480
1 753 230
400 000
800 000
900 000
-2 127 209
-2 499 819
-2 591 736
801 778
473 102
455 508
0
0
0
600 000
600 000
550 000
Rente
Ballong
4,75 % *
6,32 % **
0
11 800 000
11 800 000
* Lånet er avdragsfritt frem til 15.01.2011, og har deretter følgende årlige
avdragsstruktur:
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
år
år
år
år
år
år
år
år
1:
2:
3:
4:
5-12:
13-16:
17-18:
19-20:
NOK 0
NOK 400 000
NOK 800 000
NOK 900 000
NOK 1 000 000
NOK 1 100 000
NOK 1 200 000
NOK 1 400 000
NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret i 10 år til rente 6,32% inkl. margin.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
1 599 949
1 473 051
1 378 558
Eiendom
39 417 500
39 417 500
39 417 500
Sum eiendeler
41 017 449
40 890 551
40 796 058
Pantelån (transje 1-2)
31 100 000
30 300 000
29 400 000
Sum gjeld
31 100 000
30 300 000
29 400 000
VEK etter utbytte og skatt
9 917 449
10 590 551
11 396 058
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5år ved utløp til uforandrede
vilkår. Kontrakten vil dog ikke lenger være "bare boat" og eierselskapet ha
vedlikeholdsansvar.
Markedsrapport – November 2011
Side 57
Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
2 408 335
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
173 000 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
4 449
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,25 %
7,00 %
6,75 %
788 651 845
816 149 605
845 684 235
Estimert pris/kvm (snitt)
48 241
49 924
51 730
Estimert andelspris 1% *
2 133 358
2 408 335
2 703 682
IRR estimert andelspris***
9,65 %
8,66 %
7,81 %
Yield ved prosjektslutt (2022)
9,81 %
9,48 %
9,15 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Handel
Beliggenhet:
60 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer:
750 000 000
Innbetalt kapital:
173 000 000
Utleiegrad:
0
Leietagere:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
16 348
Byggeår:
Varierende
100 %
Reitan Servicehandel Norge, Scandinavian Fuel Infrastructure,
6. September 2010
Årlig leie 2012:
72 730 958
Justering leie:
Uno-X Automat, YX-Betjent mfl.
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
31. Desember 2022
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Leieinntekter
72 008 148
72 730 958
74 549 232
Pantelån transje 1
200 000 000
0
Eierkostnader
13 488 998
12 920 996
13 244 021
Pantelån transje 2
104 000 000
13 000 000
Netto drift
58 519 150
59 809 961
61 305 210
Pantelån transje 3
100 000 000
0
Rente
Ballong
5,78 % *
200 000 000
5,18 % **
0
5,62 % ***
100 000 000
88 000 000
Rente inntekter
668 913
621 467
743 283
Pantelån transje 4
156 000 000
-8 000 000
4,74 % ****
Renter påntelån
33 619 770
30 602 550
29 970 475
Pantelån transje 5
0
30 000 000
5,49 % ****
Avdrag pantelån
35 000 000
10 000 000
10 000 000
Total
560 000 000
35 000 000
-67 950 857
-39 981 083
-39 227 192
10 476 501
19 828 879
22 078 019
12 786 064
3 957 272
5 475 364
0
0
35 000 000
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
19 908 208
0
388 000 000
*Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,775% inkl. margin fom. mars
2011.
** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010.
*** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010.
** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven
*** **Transje 5 har flytende rente justert iht. forward kurven og
tilbakebetales ila. 2011.
Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur;
2011: 5 000 000
2012 - 2013: 10 000 000
2014 - 2015: 15 000 000
2016 - 2017: 17 000 000
2018: 18 000 000
2019 - 2022: 20 000 000
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
6 978 183
22 849 789
4 452 444
Eiendom
750 000 000
750 000 000
750 000 000
Sum eiendeler
756 978 183
772 849 789
754 452 444
Pantelån (transje 1-5)
560 000 000
550 000 000
540 000 000
Sum gjeld
560 000 000
550 000 000
540 000 000
196 978 183
222 849 789
214 452 444
Arbeidskapital
VEK etter utbytte og skatt
Leiekontraktene med Reitan Service Handel (RSHN), SFI (Scandinavian Fuel
Infrastructure), Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022.
Leiekontraktene til de øvrige leietakerne løper ut i 2018, disse står for ca 4%
av leien.
50 av stasjonene er 7-eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner
er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X
bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn.
Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av
Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 58
Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
303 122
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
24 800 000
Akkumulert utbytte:
11 600 000
Snittleie/kvm. (2012):
797
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,00 %
6,75 %
6,50 %
89 396 333
92 507 001
95 856 951
Estimert pris/kvm (snitt)
10 411
10 773
11 163
Estimert andelspris 1% *
272 015
303 122
336 622
IRR estimert andelspris***
11,97 %
10,93 %
10,00 %
9,71 %
9,38 %
9,05 %
Yield ved prosjektslutt (2028)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AS
Type eiendom:
Lager, produksjon av næringsmidler
Beliggenhet:
Torslanda, Gøteborg, Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
SEK 70 000 000
Byggeår:
Innbetalt kapital:
SEK 24 800 000
Utleiegrad:
Overtakelse av eiendom
8 587
2006
100 %
10. september 2009
Leietagere:
Almondy AB
6 842 700
Leieavtale:
"Tripple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon
Årlig leie 2012:
Justering leie:
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Varighet leieavtale:
28.september 2028
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Rente
6 180 821
6 842 900
6 979 758
Pantelån transje 1
47 713 750
551 250
4,90 %
35 460 000
511 000
521 220
531 644
Pantelån transje 2
15 286 250
0
4,90 %
15 286 250
5 669 821
6 321 680
6 448 114
Total
63 000 000
551 250
16 038
12 774
13 105
Renter påntelån 1 og 2
2 722 144
2 754 180
2 682 900
Avdrag pantelån 1 og 2
551 250
1 620 000
1 620 000
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
-3 257 356
-4 361 406
-4 289 795
Netto kontantstrøm
2 412 465
1 960 274
2 158 319
0
0
0
9 400 000
2 050 000
2 000 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Ballong 2028
50 746 250
Pantelånet (transje 1 og 2) har kvartalsvise avdrag tilsvarende SEK 405 000.
Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvor
ytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp.
Renten på begge transjer løper flytende og er justert med forwardkurven.
Estimerte utbetalinger er etter skatt AB selskapet som eier eiendommen,
mens DISet ikke er et skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i
dette.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Eiendom
2012
2013
1 038 715
948 989
1 107 308
92 507 001
92 507 001
92 507 001
Sum eiendeler
93 545 716
93 455 990
93 614 309
Pantelån
47 713 750
46 093 750
44 473 750
Pantelån 2
15 286 250
15 286 250
15 286 250
Sum gjeld
63 000 000
61 380 000
59 760 000
30 545 716
32 075 990
33 854 309
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selselskapet som eier eiendommen.
DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette.
En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 til
en kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5% av
investeringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 28.
september 2028.Investeringen ble lånefinanisert.
Prosjektet er er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinær
utbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning.
Markedsrapport – November 2011
Side 59
Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
1 087 295
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
114 500 000
Akkumulert utbytte:
6 500 000
Snittleie/kvm.:
1 069
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
6,75 %
6,50 %
6,25 %
298 942 454
309 815 625
321 558 650
Estimert pris/kvm (snitt)
14 910
15 452
16 038
Estimert andelspris 1% *
978 563
1 087 295
1 204 725
IRR estimert andelspris***
13,16 %
12,12 %
11,18 %
8,85 %
8,60 %
8,35 %
Yield ved prosjektslutt (2024)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AS
Type eiendom:
Logistikkterminal
Beliggenhet:
Gøteborg, Sverige
Areal (kvm.):
20 050
Kostpris eiendom før latent skatt:
SEK 310 158 458
Byggeår:
Innbetalt kapital:
SEK 114 500 000
Utleiegrad:
Juni 2011
Leietagere:
DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB
SEK 21 442 363
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg,
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2011:
Justering leie:
2009
100 %
100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
31.03.24
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
11 148 182
22 085 634
22 527 347
Pantelån transje 1
190 000 000
0
4,61 % *
3,97 % **
452 500
872 100
889 542
Pantelån transje 2
50 000 000
0
10 695 682
21 213 534
21 637 805
Pantelån transje 3
10 000 000
1 000 000
88 877
136 540
146 907
250 000 000
1 000 000
Renter påntelån (transje 1-3)
4 590 046
8 768 200
8 693 800
Avdrag pantelån
1 000 000
2 000 000
2 000 000
Netto finans
-5 501 169
-10 631 660
-10 546 893
Netto kontantstrøm
5 194 512
10 581 873
11 090 911
0
0
0
6 500 000
10 500 000
5 000 000
Netto drift
Rente inntekter
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Estimert balanse (31.12)
2011
2012
2013
-1 223 614
4 867 297
Eiendom
305 000 000
305 000 000
305 000 000
Sum eiendeler
303 694 512
303 776 386
309 867 297
Pantelån (transje 1-2)
199 500 000
197 500 000
195 500 000
Sum gjeld
199 500 000
197 500 000
195 500 000
VEK etter utbytte og skatt
Ballong
140 000 000
37 500 000
4,22 % ***
0
177 500 000
* Pantelånene har kvartaltsvis avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra
transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt.
Transje 1 har bundet renten til 14.7.16.med rente 4,606% inkl. margin.
Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin.
Annen informasjon
-1 305 488
Arbeidskapital
Total
Rente
104 194 512
106 276 386 114 367 297
Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å
betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon)
Leietaker har en opsjon på utbygging av terminalen. Ved opsjonen vil
Gøteborg Logistikk DIS betale en eiendomsverdi tilsvarende 7,14% yield på
leien og leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse.
Det er antatt en utbygging på SEK 77,2 mill i 2014 som finansieres 65% med
påntegjeld og restende med egenkapital. Deltakerne i prosjektet er forpliktet
til å bidra med egenkapital ved behov, hvis opsjonen blir erklært.
Det er forutsatt 3,0% KPI i Sverige for 2011.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 60
Haugenstua Butikksenter AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
195 302
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
15 600 000
Akkumulert utbytte:
1 200 000
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
7 000 000
Utestående deltakerlån:
5 848 175
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
2 961 589
Snittleie/kvm.:
1 310
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,50 %
7,25 %
7,00 %
115 033 250
118 901 890
123 046 861
Estimert pris/kvm (snitt)
15 128
15 637
16 182
Estimert andelspris 1% *
156 616
195 302
236 752
IRR estimert andelspris***
18,21 %
15,45 %
13,32 %
8,68 %
8,40 %
8,12 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Butikksenter med noe kontor
Beliggenhet:
Haugenstua, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
120 000 000
Innbetalt kapital:
15 600 000
7 604
Byggeår:
1973
Utleiegrad:
Ca. 99%
Deltakerlån:
7 000 000
Leietakere:
Rema 1000 Norge AS, Jysk AS, Europris Butikkdrift AS m.m.
Stiftelsesdato:
3.10.2006
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold
Årlig leie 2012:
9 965 000
Justering leie:
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Vektet snitt ca. 2017
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
9 400 000
9 965 000
10 214 125
Pantelån transje 1
70 000 000
0
895 000
917 375
940 309
Pantelån transje 2
22 800 000
2 400 000
8 505 000
9 047 625
9 273 816
5 827 601
306 474
27 061
31 502
41 673
98 627 601
2 706 474
5 473 400
5 361 800
5 294 800
423 650
403 060
384 032
2 706 474
2 675 104
3 362 117
-8 576 463
-8 408 462
-8 999 276
0
0
0
Netto kontantstrøm
-71 463
639 163
274 540
Estimert utbetaling
0
0
0
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån
Netto finans
Skattekostnad/oppgradering
Deltakerlån
Total
Rente
6,19 % *
4,65 % **
7,00 % ***
Ballong 2016
70 000 000
7 000 000
2 804 117
79 804 117
* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,1855% inkl. margin
til 2015.
**Transje 2 har følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
Avdrag 1-8:
Avdragsfritt
Avdrag 9-12:
NOK 500 000
Avdrag 13-24:
NOK 600 000
Avdrag 25-28:
NOK 700 000
Avdrag 29-32:
NOK 800 000
Avdrag 33-36:
NOK 900 000
Avdrag 37-40:
NOK 950 000
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven.
*** Deltakerlånet betales ned ved overskuddslikviditet. Lånet har fast rente
på 7,0%
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
2012
2013
-311 997
327 166
601 706
Eiendom
118 901 890
118 901 890
118 901 890
Sum eiendeler
118 589 892
119 229 055
119 503 595
92 800 000
90 400 000
87 600 000
5 827 601
5 552 497
4 990 380
98 627 601
95 952 497
92 590 380
19 962 291
23 276 558
26 913 215
Pantelån (transje 1-2)
Deltakerlån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Ved kjøp av andeler i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas.
Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontraktene for de mindre leietakerne
i bygget. Ingen leie beregnet for ledige arealer.
Markedsrapport – November 2011
Side 61
Holmsbu Invest KS
Dato for analyse:
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
237 639
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
45 900 000
Akkumulert utbytte:
8 600 000
Snittleie/kvm.:
488
Sensitivitet
Yield 2012
9,00 %
8,00 %
7,00 %
72 823 611
81 926 563
93 630 357
102 647 746
102 647 746
102 647 746
5 921
6 661
7 612
Estimert andelspris 1% *
146 609
237 639
354 677
IRR estimert andelspris***
53,34 %
31,41 %
15,62 %
8,31 %
8,31 %
8,31 %
Estimert eiendomsverdi**
Eiendomsverdi 2015**
Estimert pris/kvm.
Yield ved prosjektslutt (2014)***
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert
eiendomsverdi)
*** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet leie i 2014.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Type eiendom:
Hotell
Beliggenhet:
Kostpris eiendom:
122 000 000
Innbetalt kapital:
45 900 000
Uinnkalt kapital:
3 200 000
Holmsbu på Hurum
Areal (kvm.):*
12 300
Byggeår:
2002/2003
Utleiegrad:
100 %
Leietager:
Stiftelsesdato:
19. oktober 2005
Antatt årlig leie fra 2012:
Fast justering t.o.m. 2014
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Leieavtale:
7 000 000
Justering av leie:
* 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som
ikke er eiet, men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr.
år.
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
6 000 000
7 000 000
8 000 000
Pantelån transje 1
32 000 000
600 000
6,44 % *
435 000
445 875
457 022
Pantelån transje 2
8 925 000
875 000
5,25 % *
3 075 000
5 565 000
6 554 125
7 542 978
Pantelån transje 3
15 700 000
600 000
5,25 % *
14 050 000
Pantelån transje 4
3 300 000
0
6,45 % **
0
0
0
0,00 % ***
0
59 925 000
2 075 000
24 212
16 213
6 860
3 601 374
3 499 739
3 287 531
Selgerkreditt
Avdrag pantelån (transje 1-4)
2 075 000
4 550 000
4 550 000
Total
0
0
0
-5 652 163
-8 033 526
-7 830 672
1 144 500
0
0
Netto kontantstrøm
-1 231 663
-1 479 401
-287 694
Estimert utbetaling
0
0
0
Netto finans
Oppgradering
Løper til 31.12.2014
Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag selgerkreditt
Holmsbu Spa & Resort AS
Rente
Ballong 2014
28 950 000
46 075 000
*Pantelånet transje 1-3 nedbetales med samlet årlige avdrag som følger:
2011: 2 075 000
2012-14: 4 550 000
Transje 1 har fast rente på 6,44% inkl. margin (200 bps margin pluss 33
bps margin for cap på transje 3) til 2015.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven.
Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl.margin frem til 2015.
** Transje 4 er bundet til 2015 til 6,45% inkl margin. Lånet nedbetales
som 10 års serielån.
***Selgerkreditten er slettet i forbindelse med leietakers konkurs.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
368 337
-1 111 064
-1 398 757
Eiendom
81 926 563
81 926 563
81 926 563
Sum eiendeler
82 294 900
80 815 499
80 527 805
Pantelån (transje 1-4)
59 925 000
55 375 000
50 825 000
0
0
0
59 925 000
55 375 000
50 825 000
22 369 900
25 440 499
29 702 805
Arbeidskapital
Selgerkreditt
Sum gjeld
VEK etter utbytte
Leietaker har gått konkurs og hotellet er overtatt av Holmsbu Invest KS.
Det er innbetalt NOK 16,5 mill av den uinnkalte kapitalen i prosjektet
Det er i leieinntekter kun iberegnet ordinær husleie. I tilegg skal det betales
tilleggsleie lik 50% av driftsselskapets overskudd før skatt, etter ordinær
husleie.
Det er avtalt progressiv leie som øker med NOK 1,0 mill i året frem til 2014.
Dette ble ikke innført i 2011 da resultatet for hotellet ikke var tilstrekkelig
og det er nå budsjettert med en økning på NOK 1,0 mill økning hvert år
frem til 2014.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 62
Kongholm Invest KS
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
51 548
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
13 150 000
Akkumulert utbytte:
4 200 000
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
4 000 000
Utestående deltakerlån:
0
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
4 570 410
Snittleie/kvm kontor.:
1 331
Snittleie/kvm leiligheter
2 603
Sensitivitet
Yield 2012
7,25 %
7,00 %
6,75 %
65 770 690
68 119 643
70 642 593
Estimert pris/kvm.
17 638
18 268
18 944
Estimert andelspris 1% *
28 059
51 548
76 778
31,79 %
20,47 %
14,94 %
7,81 %
7,54 %
7,27 %
Estimert eiendomsverdi**
IRR estimert andelspris
Yield ved prosjektslutt (2015)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Justert for latent skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Type eiendommer:
1 næringseksjon og 1 boligblokk/
appartementshotell (42 leiligheter)
Kostpris eiendommer:
83 500 000
Beliggenhet:
Innbetalt kapital:
13 150 000
Areal (kvm.):
Uinnkalt kapital:
5 000 000
Stiftelsesdato:
15. September 2005
Årlig leie 2012:
6 311 000
Justering av leie:
100 %
Holmestrand / Kongsberg
2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA)
Byggeår:
2005 og 1999
Utleiegrad:
90 %
Leietager:
Fylkesskattekontoret, Politiet/Namsmannen
Leieavtale:
Korttidsleie på boligene,
Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020
Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Leieinntekter
6 157 000
6 311 000
6 468 775
1. Pri. transje 1
31 293 000
239 000
5,60 % *
27 708 000
Eierkostnader
1 467 500
1 542 625
1 581 191
1. Pri. transje 2
14 742 750
158 250
4,05 % **
12 369 000
Netto drift
4 689 500
4 768 375
4 887 584
1. Pri. transje 3
14 742 750
158 250
4,78 % ***
12 369 000
60 107
66 616
53 724
1. Pri. transje 4
4 000 000
0
4,35 % ***
3 198 847
3 200 835
3 136 284
64 778 500
555 500
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag pantelån (transje 1-4)
Netto finans
Netto kontantstrøm
555 500
2 222 000
2 222 000
-3 694 240
-5 356 219
-5 304 561
995 260
-587 844
-416 976
0
0
0
Oppgradering eiendom
Estimert utbetaling
Total
Rente
Ballong 2015
4 000 000
56 446 000
* Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en
swap på 5,6% til 2015.
**Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende
rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven.
***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med
en 10 års swap til 4,78% p.a. inkl. margin.
**** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med
pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert
med forwardkurven.
Det er innvilget avdragsutsettelse på alle pantelån til og med Q311.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og
kontor/næringslokaler i Holmestrand.
2011
2012
2013
1 625 387
1 037 543
620 567
Eiendommer
68 119 643
68 119 643
68 119 643
Sum eiendeler
69 745 030
69 157 186
68 740 210
Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle
leieforhold inngått direkte.
Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand.
Arbeidskapital
Pantelån (transje 1-4)
64 778 500
62 556 500
60 334 500
Sum gjeld
64 778 500
62 556 500
60 334 500
VEK etter utbytte
4 966 530
6 600 686
8 405 710
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 63
Lørenskog Kombibygg DIS
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
NA
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
19 800 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
708
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
Estimert pris/kvm (snitt)
Estimert andelspris 1% *
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2016)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Lager/kontor
Beliggenhet:
Lørenskog
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
8 951
NOK 57 447 510
Byggeår:
NOK 19 800 000
Utleiegrad:
ca 85%
1. september 2007
Leietagere:
Collicare Logistics AS, Euro Transport AS,
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift,
Forventet leie 2012
1987/1993/1997
6 340 500
Justering leie:
80-100% av KPI
Anticimex AS og 4 mindre leietakere
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Varierer, hovedsaklig 2-5 år
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Leieinntekter
4 972 000
6 340 500
6 324 000
Pantelån transje 1
13 515 000
382 500
4,65 % *
11 220 000
Eierkostnader
2 083 000
2 092 000
2 144 300
Pantelån transje 2
25 086 669
710 000
7,18 % **
20 826 672
Netto drift
2 889 000
4 248 500
4 179 700
Total
38 601 669
1 092 500
23 908
12 125
40 073
Renter påntelån (transje 1-2)
2 486 974
2 473 686
2 463 155
Avdrag pantelån
1 092 500
1 456 666
1 456 666
Rente inntekter
Netto finans
-3 555 565
-3 918 227
-3 879 747
Netto kontantstrøm
-666 565
330 273
299 953
Skattekostnad og tilpasninger
3 148 000
117 000
0
Utbytte/Innbetaling egenk
-4 500 000
0
0
Rente
Ballong 2016
32 046 672
* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1
har kvartalsmessige avdrag på NOK 127 500.
** Transje to har bundet renten på 7,18% inkl. margin til 16.10.2017.
Transje 2 har kvartalsmessige avdrag på NOK 159 375.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Det er antatt at ledige lokaler blir utleid primo 2012 og at leie da vil være ca.
NOK 6,3 mill. I forbindelse med reutleie og oppgradering i 2011 og 2012 er
det beregnet en total kostand på ca. NOK 3,25 mill.
2011
2012
2013
97 127
310 399
610 352
Eiendom
50 373 322
50 373 322
50 373 322
Sum eiendeler
50 470 449
50 683 722
50 983 674
Pantelån (transje 1-2)
38 601 669
37 145 003
35 688 337
Sum gjeld
38 601 669
37 145 003
35 688 337
11 868 780
13 538 719
15 295 337
VEK etter utbytte og skatt
Grunnet ledighet ble det i Q211 innbetalt NOK 4 500 000 fra eierne.
Selskapet mottok NOK 1 750 000 som kompensasjon for at festeavgiften ble
økt. Dette var en del av den opprinnelige kjøpekontrakten.
Pga omstruktureringen av selskapene, samt lavere leie enn tidligere, er det
estimert at selskapet ikke kommer i skatteposisjon de neste 5 årene.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 64
Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:
360 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
29 000 000
Uinnkalt kapital
6 000 000
Akkumulert utbytte:
Sensitivitet
0
LOW CASE
BASE CASE
Salgspris per kvm (bolig)*
HIGH CASE
35 800
Estimert andelspris 1%
360 000
IRR estimert andelspris**
23 %
* Inkl. garasje.
** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Prosjektleder:
Backe Prosjekt AS
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
Bolig under oppføring
Hamar
Ca. 17 000 kvm bolig
Sum budsjettert salgsinntekter:
Sum budsjettert prosjektkost:
Budsjettert byggherremargin:
10,5 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
6 000 000
Stiftelsesdato:
10. november 2006
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Budsjetterte inntekter
2011
2012
2013
0
8
45
0
26 922 742
121 002 016
18 633 831
90 723 043
Kontantstrøm før tomtelån
-18 590 287
8 288 911
30 278 973
Estimert inn/utbetaling
0
0
18 000 000
Estimert Balanse (31.12)
Ca.180
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse (estimat):
63 000
2011-2017
Finansiering (31.12.11)
18 590 287
Budsjetterte utgifter
Prosjektert antall leiligheter;
29 000 000
Selskapet har en tomtelånsfinansiering som forfaller 1/12-2011. Det er søkt
om forlengelse av lånet i forbindelse med at det også er søkt om
byggelånsfinansiering til byggetrinn 1 på rekkehusfeltet og byggetrinn 1 på
leilighetsprosjektet.
Annen informasjon
Eiendommene er omregulert. Salgstart 1 byggetrinn er planlagt til ultimo
oktober. I første omgang legges ut 8 rekkehus. Selskapet har solgt 50% av
rekkehusprosjektet til Beias Gruppen / Norboli. 1 trinn på leilighetsprosjektet
legges ut før jul. Det har vært god respons i markedet på bakgrunn av den
markedsføringen som er gjort og den redaksjonelle omtalen som har vært i
media.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 65
Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
293 553
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
26 700 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
1 167
Sensitivitet
Yield 2012
7
Estimert eiendomsverdi**
6,80 %
6,60 %
6,40 %
113 620 104
116 742 982
120 061 041
Estimert pris/kvm (snitt)
16 100
16 543
17 013
Estimert andelspris 1% *
262 324
293 553
326 733
IRR estimert andelspris***
12,20 %
11,14 %
10,21 %
8,15 %
7,93 %
7,71 %
Yield ved prosjektslutt (2023)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Handel
Beliggenhet:
Moa Handelsområde, Ålesund
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer:
114 000 000
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012:
7 057
Byggeår:
26 700 000
Utleiegrad:
23. feb 2011
Leietagere:
2008
100 %
Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS,
8 232 977
Justering leie:
100% av KPI
Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018,
Kvik Juni 2015
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Rente
Ballong
6 083 480
8 232 977
8 438 801
Pantelån transje 1
35 000 000
600 000
4,45 %
2 600 000
Pantelån transje 2
53 400 000
0
6,04 %
Total
88 400 000
0
330 000
446 600
457 765
5 753 480
7 786 377
7 981 036
67 416
102 593
98 637
3 607 170
4 765 060
4 776 360
600 000
1 600 000
1 600 000
Netto finans
-4 139 754
-6 262 467
-6 277 723
Netto kontantstrøm
1 613 726
1 523 910
1 703 313
0
0
0
1 000 000
1 800 000
1 700 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
53 400 000
56 000 000
Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur::
Avdrag år 1:
600 000
Avdrag år 2:
1 600 000
Avdrag år 3:
1 600 000
Avdrag år 4:
1 800 000
Avdrag år 5:
1 800 000
Avdrag år 6:
2 600 000
Avdrag år 7:
3 000 000
Avdrag år 8:
3 200 000
Avdrag år 9:
3 400 000
Avdrag år 10:
3 600 000
Avdrag år 11:
3 800 000
Avdrag år 12:
4 000 000
Transje 2 har bundet renten på 6,04% inkl. margin tom. 15. april 2021.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
2 230 159
1 954 069
1 957 382
Eiendom
113 248 608
113 248 608
113 248 608
Sum eiendeler
115 205 990
Arbeidskapital
115 478 767
115 202 677
Pantelån
88 400 000
86 800 000
85 200 000
Sum gjeld
88 400 000
86 800 000
85 200 000
27 078 767
28 402 677
30 005 990
VEK etter utbytte og skatt
Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger;
Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår.
Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 66
Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris(EUR): *
83 424
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
4 858 000
Akkumulert utbytte (EUR):
1 500 000
Snittleie/kvm.:
EUR 114
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,25 %
7,00 %
6,75 %
20 270 679
20 944 070
21 667 342
Estimert pris/kvm (snitt)
1 465
1 513
1 565
Estimert andelspris 1% *
76 690
83 424
90 657
12,86 %
11,94 %
11,08 %
8,48 %
8,21 %
7,93 %
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2017)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Før skatt (skatt føres over på deltaker)
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Type eiendom:
Lager og Kontor
Beliggenhet:
Alnabru, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer:
EUR 18 187 158
13 841
Byggeår:
1980
Innbetalt kapital:
EUR 4 858 000
Utleiegrad:
Leietagere:
Elektroskandia AS
Overtakelsesdato:
31.mars 2009
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
Årlig leie 2011 (EUR):
1 608 552
Justering leie:
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
100 %
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
31. desember 2017
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
1 608 552
1 632 680
1 673 497
Pantelån transje 1
6 350 000
225 000
4,66 % *
4 425 000
96 678
113 810
116 655
Pantelån transje 2
6 350 000
225 000
3,00 % **
4 425 000
1 511 875
1 518 871
1 556 843
12 700 000
450 000
4 426
4 904
5 242
503 103
481 623
489 600
450 000
550 000
600 000
Netto finans
-948 677
-1 026 719
-1 084 358
Netto kontantstrøm
563 198
492 152
472 485
Estimert utbetaling
500 000
500 000
700 000
Total
Rente
Ballong 2017
8 850 000
* Transje 1 og 2 har følgende samlet kvartalsvise avdragsprofil:
Avdrag 1-4:
EUR 87 500
Avdrag 5-8:
EUR 100 000
Avdrag 9-12: EUR 125 000
Avdrag 13-20: EUR 150 000
Avdrag 21-24: EUR 162 500
Avdrag 25-34: EUR 175 000
Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 31.12.2017.
**Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Eiendom
2012
2013
226 045
218 197
-9 318
20 944 070
20 944 070
20 944 070
Sum eiendeler
21 170 115
21 162 267
20 934 752
Pantelån (transje 1-3)
12 700 000
12 150 000
11 550 000
Sum gjeld
12 700 000
12 150 000
11 550 000
VEK etter utbytte og skatt
8 470 115
9 012 267
9 384 752
NRP Finans AS
Leietaker har opsjon på å forlegne leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser.
Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V.
Markedsrapport – November 2011
Side 67
Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
137 899
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
14 062 500
Uinnkalt kapital:
5 000 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
531
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
8,25 %
8,00 %
7,75 %
79 025 491
81 275 038
83 669 716
Estimert pris/kvm (snitt)
5 605
5 765
5 935
Estimert andelspris 1% *
115 403
137 899
161 845
IRR estimert andelspris***
18,22 %
15,94 %
14,09 %
8,99 %
8,74 %
8,49 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Falcon AS
Type eiendom:
Lager/ kontor
Beliggenhet:
Bergen
Areal (kvm.):
14 098
Kostpris eiendomer:
87 500 000
Byggeår:
Innbetalt kapital:
14 062 500
Utleiegrad:
100 %
5 000 000
Leietagere:
Menigo AS, Hole Glass AS, Midtunlagaeret AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter,
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
1978/1989/1991/1993
13. desember 2006
Årlig leie 2012:
7 488 670
Justering leie:
Autoglass AS og andre mindre leietakere
100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Varierer fra 2012-2026
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Leieinntekter
7 378 000
7 488 670
7 675 887
Pantelån transje 1
50 000 000
0
6,65 % *
50 000 000
Eierkostnader
1 148 000
890 000
912 250
Pantelån transje 2
10 694 442
111 112
4,65 % *
2 638 882
Netto drift
6 230 000
6 598 670
6 763 637
Pantelån transje 3
6 375 000
750 000
4,65 % *
1 125 000
16 835
17 161
24 647
0
1 000 000
4 144 031
4 100 000
4 050 472
67 069 442
1 861 112
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-3)
Renter selgerkreditt
30 000
0
0
1 861 112
1 611 112
2 611 112
-6 018 308
-5 693 951
-6 636 937
Netto kontantstrøm
211 692
904 719
126 700
Estimert utbetaling
0
0
0
Avdrag pantelån og selgerkredit
Netto finans
Selgerkreditt
Total
Rente
Ballong 2016
3,00 % **
0
53 763 882
* Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 6,65% inkl. margin til
21.12.16.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet
har følgende årlige avdrag:
2009-2013 NOK 111 112
2014:
NOK 1 611 112
2015-16:
NOK 2 611 112
Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet
har følgende årlige avdrag:
2009:
NOK 750 000
2010-12:
NOK 1 500 000
2013:
NOK 2 500 000
2014:
NOK 1 250 000
Det ble i 1H11 gitt avdragsutsettelse på lånet, tilsvarende NOK 750 000.
** Selgerkreditten nedbetales med NOK 1 000 000 årlig, og har fast rente på
3,0% .
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Eiendom
2012
2013
-154 506
750 213
876 913
81 275 038
81 275 038
81 275 038
Sum eiendeler
81 120 531
82 025 251
82 151 951
Pantelån (transje 1-3)
67 069 442
65 458 330
62 847 218
Selgerkreditt
Sum gjeld
VEK etter utbytte
0
0
0
67 069 442
65 458 330
62 847 218
14 051 089
16 566 921
19 304 733
Eiendommen har en sentral beliggenhetl på Midtun Næringsområde.
Det er gjort investeringer i bygget for Hole glass for NOK 1 760 000 etter
overtakelse. Dette er blitt kompensert med høyere leie.
Menigo AS avvikler virksomheten i Norge og har flyttet ut av lokalene.
Leiekontrakten går til september 2012. Menigo står selv for fremleie av
lokalene som er fullt utleid.
Eiendomsskatt er halvert i 2011, dette er forventet normalisert igjen til 2012.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 68
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
284 546
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
44 250 000
Akkumulert utbytte:
2 000 000
Snittleie/kvm:
637
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert eiendomsverdi***
Estimert pris/kvm
7,25 %
7,00 %
132 162 000 136 354 552
7,50 %
140 846 571
6 906
7 125
7 360
242 620
284 546
329 466
IRR estimert andelspris**
17,61 %
15,63 %
13,98 %
Yield ved prosjektslutt (2021)
10,55 %
10,22 %
9,90 %
Estimert andelspris 1% *
*Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter Skatt.
*** Justert for latent skatt.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
140 000 000
Innbetalt kapital:
44 250 000
Uinnkalt kapital:
Type eiendom:
Kontor og lager / verkstedlokaler
Beliggenhet:
Ski / Langhus
Areal (kvm):
19 138
Byggeår:
1978
Leietager / leieavtale: Atlas Copco ca 50% med kontrakt til 31.12.2021.
0
resterende flere mindre deltakere
Stiftelsesdato:
4. juli 2006
Atlas Copco står p.t. for ca. 50% av leien.
Årlig leie 2012*:
12 200 000
Totalt er det ca. 30 leietagere i bygget.
* Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i
bygget. Det er i kalkylen forutsatt 10% langsiktig ledighet som oppnås gradvis
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.11)
2012
2013
2014
12 200 000
13 000 000
14 000 000
Pantelån transje 1
20 000 000
0
5,30 % *
Eierkostnader
3 403 000
2 868 000
2 272 000
Pantelån transje 2
8 900 000
3 500 000
4,25 % *
0
Netto drift
8 797 000
10 132 000
11 728 000
Pantelån transje 3
12 000 000
0
6,86 % *
10 610 000
Leieinntekter
Rente inntekter
Hovedstol Avdrag 11
Rente
Ballong 2021
3 554 000
174 673
183 143
99 859
Pantelån transje 4
25 000 000
0
6,78 % *
22 110 000
Renter påntelån (transje 1-6)
6 242 175
6 200 550
6 414 300
Pantelån transje 5
25 000 000
0
4,25 % *
22 110 000
Avdrag pantelån (transje 1-6)
3 000 000
3 000 000
3 650 000
Pantelån transje 6
4,25 % *
22 170 000
-9 067 502
-9 017 407
-9 964 441
25 000 000 -16 800 000
115 900 000 -13 300 000
-270 502
1 114 593
1 763 559
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert oppgradering/skatt
0
0
0
Estimert utbetaling
0
6 000 000
2 000 000
Total
*Det er gitt en avdragsutsettelse i forbindelse med oppgraderingen av
eiendommen. Fra Q4 2010 betales det totalt NOK 1 000 000 i
kvartalsvise avdrag.
Transje 1 har
Transje 2 har
Transje 3 har
15.10.2018.
Transje 4 har
Transje 5 har
Transje 6 har
Estimert balanse (31.12)
2012
2013
2014
1 470 626
1 234 185
Eiendom
136 354 552
136 354 552
136 354 552
Sum eiendeler
142 710 585
137 825 178
137 588 737
Pantelån (transje 1-5)
112 900 000
109 900 000
106 250 000
Sum gjeld
112 900 000
109 900 000
106 250 000
VEK etter utbytte
29 810 585
27 925 178
31 338 737
NRP Finans AS
bundet rente på 5,3% inkl. margin frem til 01.06.2012.
flytende rente som er justert med forwardkurven.
bundet rente på 6,86% inkl. margin frem til
bundet rente på 6,78% inkl. margin til 14.05.15
bundet renter på 4,64% inkl. margin til 15.04.11.
flytende rente som er justert med forwardkurven.
Annen informasjon
6 356 033
Arbeidskapital
80 554 000
Det er tegnet en ny 10 års kontrakt med Atlans Copco tilsvarende ca.
50% av leieinntektene. Det er investert NOK 31,9 mill i oppgraderinger i
forbindelse med Atlas Copco kontrkaten og øvrige oppgraderinger.
Det er i kalkylen forutsatt 10% langsiktig ledighet som oppnås gradvis
frem til ultimo 2014.
Det er et utbyggningspotensiale på eiendommen.
Eiendommen er yieldet på estimert 2013 leie.
Markedsrapport – November 2011
Side 69
Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris SEK
1%
Estimert andelspris (SEK): *
395 704
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån:
62 000 000
Akkumulert utbytte:
Deltakerlån:
7 840 000
(Opprinnelig SEK 20 mill, senere konvertert til EK)
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
1 845 882
Snittleie/kvm.:
323
Sensitivitet
Yield 2013****
Estimert eiendomsverdi**
8,00 %
7,75 %
7,50 %
144 121 600
148 585 634
153 347 269
Estimert pris/kvm (snitt)
2 151
2 218
2 289
Estimert andelspris 1% *
351 064
395 704
443 320
IRR estimert andelspris***
15,11 %
14,39 %
13,71 %
8,77 %
8,50 %
8,24 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt i Sverige og Norge
**** Ikke hensyntatt ledige arealer
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AB
Type eiendom:
Lager/Logistikk
Beliggenhet:
Nässjö i Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer:
190 000 000
Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån):
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012 ex. Leierabbatter og skattekompensasjon:
67 000
Byggeår:
1941-2001
62 000 000
Utleiegrad:
ca 85%
0
Leietagere:
Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB
2. mai 2006
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester,
16 239 784
Vektet justering av leie:
ca. 90%
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI)
snørydding, forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Vektet ca. Q2 2014
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
12 062 493
16 462 832
16 792 089
Pantelån transje 1
72 491 500
3 496 500
Eierkostnader
6 000 000
5 243 000
4 888 000
Pantelån transje 2
40 050 000
0
Netto drift
6 062 493
11 219 832
11 904 089
112 541 500
3 496 500
140 478
123 434
191 197
Leieinntekter
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
5 114 665
4 772 470
4 499 402
Avdrag pantelån
3 496 500
2 240 000
2 240 000
Netto finans
Netto kontantstrøm
Leietakertilpassning/rabatt
-8 470 687
-6 889 036
-6 548 205
-2 408 194
4 330 796
5 355 884
2 000 000
1 148 000
432 247
0
0
1 250 000
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
Total
Rente
Ballong 2016
4,60 % *
62 411 500
4,10 % **
40 050 000
102 461 500
* Transje 1 har flytende rente som i kalkylen er justert med forwardkurven.
Fra 2. halvår 2011 er årlige avdrag SEK 2 240 000.
** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten
avdrag.
Panetelånet løper til juli 2012.
Deltakerlånet ble i 2009 konvertert til egenkapital.
Ifm. refinansieringen ble det betalt ned ekstrordinært på pantelånet.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Eiendom
2012
2013
8 073 490
6 094 166
6 090 120
148 585 634
148 585 634
148 585 634
Sum eiendeler
156 659 123
154 679 800
154 675 754
Pantelån (transje 1-2)
112 541 500
110 301 500
108 061 500
Sum gjeld
112 541 500
110 301 500
108 061 500
VEK etter utbytte og skatt
44 117 623
44 378 300
46 614 254
Det er gjort omfattende nyutleie i prosjektet det siste året.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 70
Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
143 317
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
15 685 000
Akkumulert utbytte:
0
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
5 000 000
Utestående deltakerlån:
600 000
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
5 317 850
Snittleie/kvm.:
929
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,75 %
7,50 %
7,25 %
105 286 666
108 739 657
112 430 786
Estimert pris/kvm (snitt)
10 171
10 504
10 861
Estimert andelspris 1% *
108 787
143 317
180 228
IRR estimert andelspris***
20,33 %
16,57 %
13,87 %
9,12 %
8,83 %
8,54 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter fratrek for latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Lager/Kontor
Beliggenhet:
Groruddalen, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris selskap/eiendommer:
119 000 000
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012:
Utleiegrad:
100 %
600 000
Leietagere:
WJ Business Partner AS
13.12.2006
Leieavtale:
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån
Avdrag deltakerlån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad og oppgardering
Estimert utbetaling*
1973-1992
15 685 000
9 617 227
Justering leie:
10 352
Byggeår:
Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av
tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde
Varighet leieavtale:
21.12.2016
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
9 475 100
9 617 227
9 857 657
Pantelån transje 1
70 000 000
0
680 000
697 000
714 425
Pantelån transje 2
23 400 000
2 200 000
8 795 100
8 920 227
9 143 232
600 000
500 000
113 042
109 661
110 741
94 000 000
2 700 000
5 353 600
5 491 100
5 432 950
59 500
24 500
3 500
2 200 000
2 400 000
2 600 000
500 000
500 000
100 000
-8 000 058
-8 305 939
-8 025 709
795 042
614 288
1 117 523
852 081
865 568
958 054
0
0
500 000
* Overskuddslikviditet blir benyttet til å betale ned deltakerlån, se linjen for
avdrag deltakerlån.
Deltakerlån
Total
Rente
6,15 % *
4,20 % **
Ballong 2016
70 000 000
7 000 000
7,00 % ***
0
77 000 000
* Transje 1 har bundet rente til 6,15% inkl. margin til 2016 og løper uten
avdrag.
** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet
har kvartalsvise avdrag som følger:
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
1-6:
7-8:
9-12:
13-16:
17-20:
21-24:
25-28:
29-32:
33-36:
37-40:
Avdragsfritt
NOK 400 000
NOK 500 000
NOK 525 000
NOK 550 000
NOK 600 000
NOK 650 000
NOK 750 000
NOK 950 000
NOK 1 150 000
***Deltakerlånet tilbakebetales ved overskuddslikviditet. Opprinnelig
innbetalt NOK 5 000 000. Lånet har fast rente på 7,0%
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
885 756
634 475
293 945
Eiendom
108 739 657
108 739 657
108 739 657
Sum eiendeler
109 625 413
109 374 133
109 033 602
93 400 000
91 000 000
88 400 000
600 000
100 000
0
94 000 000
91 100 000
88 400 000
15 625 413
18 274 133
20 633 602
Arbeidskapital
Pantelån (transje 1-2)
Deltakerlån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Leietaker er i prosess for å samlokalisere sin logistikkvirksomhet i nytt bygg
på Berger. De har signalisert at de derfor vil ha mindre behov for lager ved
utløp av kontrakt.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas
Overskuddslikviditet blir tilbakebetalt på deltakerlånet fremfor som utbytte.
Markedsrapport – November 2011
Side 71
Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
330 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
27 000 000
Uinnkalt kapital
0
Akkumulert utbytte:
0
Sensitivitet
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Salgspris per kvm (bolig)
32 000
36 500
40 000
Estimert andelspris 1%
330 000
330 000
330 000
2%
24 %
32 %
IRR estimert andelspris**
** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2016.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Prosjektleder:
Backe Prosjekt AS
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
Sum budsjettert salgsinntekter:
Ca. NOK 530 millioner
Sum budsjettert prosjektkost:
12,6 %
Innbetalt kapital:
Ca. 1 500 kvm næring
Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker
0
Tomt (kvm):
Uinnkalt kapital:
0
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Stiftelsesdato:
Kontantstrøm før tomtelån
Estimert inn/utbetaling*
Estimert Balanse (31.12)
19 000
2011-2016
23. november 2006
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Budsjetterte utgifter
Ca. 180
27 000 000
Gjenstående EK innbetalinger (transje 2):
Budsjetterte inntekter
Fredrikstad
Ca. 14 500 kvm bolig
Ca. NOK 475 millioner
Budsjettert byggherremargin:
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Bolig under oppføring
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
0
0
24
0
0
64 995 821
2 133 000
0
52 224 456
-2 133 000
0
12 771 365
0
0
10 000 000
Prosjektet er foreløpig finansiert med tomtelån. Det er gitt byggelån for
byggetrinn1 og tomtelånet har fått forlenget løpetid som følge av
forsinkelsene med reguleringsprosessen.
Annen informasjon
Reguleringsplanen er godkjent i kommunen. Første byggetrinn på 24
leiligheter er lagt ut for salg hvorav 15 boliger er solgt og byggetrinnet vil bli
igangsatt. Avhengig av salgsutviklingen vil det bli lagt ut nye byggetrinn
suksessisvt fremover. Prosjektet er planlagt ferdigstilt i 2016 hvor det er lagt
opp til igangsetting av ett nytt byggetrinn pr år (48 boliger).
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 72
Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
117 717
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
16 200 000
Akkumulert utbytte:
5 300 000
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
8 000 000
Utestående deltakerlån:
4 019 725
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
5 170 069
Snittleie/kvm.:
936
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
8,50 %
8,25 %
8,00 %
93 604 776
96 387 313
99 343 758
Estimert pris/kvm (snitt)
8 783
9 045
9 322
Estimert andelspris 1% *
89 892
117 717
147 282
26,45 %
21,68 %
18,25 %
9,42 %
9,15 %
8,88 %
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2015)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Kontor/ forretning
Beliggenhet:
Lillehammer
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
116 000 000
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
10 657
Byggeår:
1966 og 1978, oppgradert i 1997/98
16 200 000
Utleiegrad:
ca 93%
4 019 725
Leietagere:
Statsbygg, Rema 1000 Norge AS
Leieavtale:
Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold,
2. mai 2006
Årlig leie 2012:
9 978 370
Justering leie:
Lillehammer Bowling AS
75-100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
15. September 2015
Varighet leieavtale (Statsbygg):
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
10 775 938
9 978 370
10 227 829
Pantelån transje 1
56 280 000
2 100 000
Eierkostnader
1 547 200
1 585 880
1 625 527
Pantelån transje 2
10 120 000
900 000
Netto drift
9 228 738
8 392 490
8 602 302
Pantelån transje 3
14 000 000
0
Leieinntekter
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Renter deltakerlån
47 856
46 416
50 292
4 282 616
4 084 828
3 816 360
131 012
117 304
103 953
3 000 000
3 000 000
3 000 000
461 680
441 708
455 059
Netto finans
-7 827 452
-7 597 423
-7 325 080
Netto kontantstrøm
1 401 286
795 067
1 277 222
Avdrag pantelån
Avdrag deltakerlån
Estimert utbetaling*
Est. skattekost for deltakerne
0
0
0
748 297
590 488
745 701
*Estimert utbetaling er før skatt da skatten betales av deltakere.
Deltakerlån
Total
4 019 725
461 680
84 419 725
3 461 680
Rente
5,95 % *
6,57 % **
6,49 % ***
3,00 %
Ballong 2015
49 980 000
4 420 000
14 000 000
2 414 450
70 814 450
* Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur
:
Avdrag 2011-:
NOK 1,050,000
Transje 1 har bundet rente på 5,95% inkl. margin til 2015.
** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur:
Avdrag 2011-:
NOK 450,000
Transje 2 har bundet rente på 6,565% inkl. margin til 2013.
*** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,49% inkl. margin til
2015.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
-230 990
-227 220
245 356
Eiendom
96 387 313
96 387 313
96 387 313
Sum eiendeler
96 156 323
96 160 093
96 632 668
Pantelån (transje 1-3)
80 400 000
77 400 000
74 400 000
4 019 725
3 578 017
3 122 958
84 419 725
80 978 017
77 522 958
11 736 598
15 182 076
19 109 710
Arbeidskapital
Deltakerlån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Bygget ligger sentralt i Storgata på Lillehammer.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas.
Markedsrapport – November 2011
Side 73
Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK)*:
338 494
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån:
36 176 000
Akkumulert utbytte (SEK):
13 444 403
Opprinnelig innbetalt deltakerlån (SEK):
10 000 000
Utestående deltakerlån (SEK):pprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK)
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån (SEK):
12 661 613
Snittleie/kvm. (SEK):
835
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
Estimert pris/kvm (snitt)
8,00 %
7,75 %
7,50 %
120 913 031
124 619 914
128 573 922
8 696
8 962
9 247
Estimert andelspris 1% (SEK)
301 425
338 494
378 034
IRR estimert andelspris***
17,06 %
15,55 %
14,23 %
8,82 %
8,55 %
8,29 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt i AB og AS
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
NRP Business Managment AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AB
Type eiendom:
Lager og Handel
Beliggenhet:
Höganäs og Borås i Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer (SEK):
132 861 000
Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån:
Deltakerlån (SEK):
13 905
Byggeår:
1929,1970,2003,2004
36 100 000
Utleiegrad:
100 %
pprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK)
Leietagere:
iittala AB ( 46%), Auto 7H AB (43%)
17. November 2006
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin.
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012:
11 615 421
Justering leie:
Varighet leieavtale:
Iittalla AB: Desember 2012 og april 2018
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Auto 7H AB: Februar 2018
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
Leieinntekter
11 370 388
11 615 421
9 162 000
Pantelån transje 1
45 536 468
891 896
4,77 % *
40 172 936
Eierkostnader
1 680 000
1 730 400
2 050 000
Pantelån transje 2
46 012 264
883 092
3,50 % *
40 574 196
Netto drift
9 690 388
9 885 021
7 112 000
Deltakerlån
121 720
134 160
128 559
3 778 988
3 416 437
3 349 875
175 000
0
0
1 774 988
1 774 988
1 774 988
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån
Netto finans
-5 607 256
-5 057 265
-4 996 304
Netto kontantstrøm
4 083 132
4 827 756
2 115 696
Skattekostnad/oppgradering
1 300 000
800 000
600 000
Estimert utbetaling*
2 717 647
2 600 000
2 600 000
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle
utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne.
2011
2012
2013
2 929 367
1 845 063
Eiendom
124 619 914
124 619 914
124 619 914
Sum eiendeler
126 121 525
127 549 281
126 464 977
91 548 732
89 773 744
87 998 756
0
0
0
91 548 732
89 773 744
87 998 756
34 572 793
37 775 537
38 466 221
Deltakerlån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
0
1 774 988
7,00 % **
0
80 747 132
* Transje 1 og 2 har tilsammen følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
Avdrag 1-4:
Avdragsfritt
Avdrag 5-16:
SEK 472 500
Avdrag 17-24: SEK 490 000
Avdrag 25-40: SEK 525 000
Transje 1 har bundet rente på 4,77% inkl. margin til november 2011.
Transje 2 har flytende rente hvor renten er oppjustert med forwardkurven.
** Deltakerlånet er konvertert til egenkapital for å oppnå en mer optimal
kapitalstruktur for eierne.
Annen informasjon
1 501 612
Pantelån (transje 1-2)
0
91 548 732
Ballong 2017
Lånet er antatt refinansiert i 2012.
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Total
Rente
Kontrakt for lagerbygget på Höganäs med Iittala vil bli sagt opp med
økonomisk effekt fra 31.12.12. Dette utgjør p.t. 25% av leien. Vi har forutsatt
at bygget vil bli utleid igjen til 2014, og har busjettert med
tilpassningskostnader på SEK 1 000 000 i den anledning.
Kontrakten med Iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2018.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 74
Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:
4 300 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
330 000 000
Uinnkalt kapital
300 000 000
Akkumulert utbytte:
Sensitivitet
Salgspris per kvm (bolig)
Estimert andelspris 1%
IRR estimert andelspris*
0
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
66 000
70 000
74 000
4 300 000
4 300 000
4 300 000
18 %
22 %
24 %
* Salgsprisene som er lagt til grunn er på de prosjektene som kommer for salg.
Gj.sn. salgspris pr. kvm på hhv trinn 1 til 3 er 62.000, 67.000 og 64.500. Trinn
4 legges ut for salg for 68.500.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Prosjektleder:
Sørenga Consulting AS
med ansatte fra Urbanium, Backe og USBL
Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert):
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
4,9 mrd
Innbetalt kapital:
Bolig og næring under oppføring
Sørenga, Oslo
Ca. 60 000 kvm bolig
Ca. 5 000 kvm næring
330 000 000
Forventetde gjenstående EK innbetalinger:
0
Uinnkalt kapital (inkl. planlagte innbetalinger):
Prosjektert antall leiligheter:
Ca. 800
300 000 000
Stiftelsesdato:
8. november 2007
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
35 000
2011-2016
Finansiering
2011
2012
2013
Budsjetterte kvm ferdigstillt
9 996
7 898
9 616
Estimert inn/utbetaling*
0
0
150 000
Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med
EK. Første, andre og tredje byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån.
Det er videre gitt lånetilsagn på byggetrinn 4. Totalt er det 8 byggetrinn.
* Resultatene fra trinn 1 og 2 anvendes som EK i prosjektene som igangsettes i
2011 og 2012, Følgelig forventes første utbetaling i 2013.
Balanse
Annen informasjon
31.12.2010
Sum eiendeler
30.06.2011
573 144
986 412
Sum gjeld
275 764
644 306
Sum EK
297 380
342 108
NRP Finans AS
4 byggetrinn er lagt ut for salg og igangsatt bygging på siden høsten 2009.
359 av 453 leiligheter er solgt. Salget på trinn 1 - 3 utgjør 90% av
salgsverdien på de 3 første byggetrinnene. Salget av byggetrinn 4 på 118
leiligheter eri gang, 54 enheter er solgt siden 19. oktober. Prosjektet ligger
foran opprinnelig fremdriftsplan med ca to år.
Markedsrapport – November 2011
Side 75
Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR):*
13 599
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
1 846 246
Akkumulert utbytte (EUR):
798 500
Snittleie/kvm. (NOK/EUR):
914/114
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
8,00 %
7,75 %
7,50 %
8 353 946
8 615 993
8 895 509
Estimert pris/kvm (EUR)
1 225
1 263
1 304
10 978
13 599
16 394
IRR estimert andelspris***
16,48 %
13,59 %
11,47 %
Yield ved prosjektslutt (2021)*
11,51 %
11,51 %
11,51 %
Estimert andelspris 1% (EUR)*
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
**** Restverdi redusert til EUR 7 500 000
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Industri/ Lager
Beliggenhet:
Drammen
Areal (kvm.):
Kostpris aksjer: (NOK/EUR)
82 250 030/10 072 150
Innbetalt kapital: (NOK/EUR)
Stiftelsesdato:
6 820
Byggeår:
1986/1991/2001/2003
15 200 000/1 846 246
Utleiegrad:
100 %
12. desember 2006
Leietagere:
Middelfart Soneson AS garantert av FMC Biopolymer AS
779 519
Leieavtale:
Årlig leie 2011: (EUR)
Justering leie:
80% av KPI
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter,
utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR)
30. juni 2021
Finansiering (31.12.11) (EUR)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
779 519
654 514
670 260
Pantelån transje 1
1 896 310
38 666
5,61 % *
1 564 822
63 951
65 230
66 535
Pantelån transje 2
1 896 310
38 666
5,72 % *
1 564 822
715 568
589 284
603 726
Pantelån transje 3
1 914 726
20 250
5,45 % *
1 914 726
5 767
4 678
3 194
Pantelån transje 4
1 879 168
55 808
3,00 % *
1 239 124
Renter påntelån (transje 1-4)
380 736
374 003
376 648
Total
7 586 514
153 390
Avdrag pantelån (transje 1-4)
153 390
144 780
144 780
Netto finans
-528 358
-514 105
-518 234
Netto kontantstrøm
187 210
75 179
85 492
-1 307
63 101
68 185
286 672
200 000
0
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Skattekostnad/oppgradering
Estimert utbetaling
Rente
Ballong 2021
6 283 494
* Lånene har følgende rentesikringer:
Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 5,61% inkludert margin
Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 5,72% inkludert margin
Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 5,45% inkludert margin, og
deretter 5,60% inkl margin til 2020
Transje 4: Renten er ikke bundet. Flytende renter er justert med basis i
forwardkurven.
Total kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 28 695
Estimert balanse (31.12) (EUR)
Annen informasjon
2011
2012
2013
368 702
180 781
198 088
Eiendom
8 615 993
8 615 993
8 615 993
Sum eiendeler
8 984 695
8 796 774
8 814 081
Arbeidskapital
Pantelån (transje 1-2)
7 586 514
7 441 734
7 296 954
Sum gjeld
7 586 514
7 441 734
7 296 954
1 398 181
1 355 040
1 517 127
VEK etter utbytte og skatt
Grunnet en investering er leien i 2H 2012 og 1H 2013 redusert med EUR 265
600 i denne perioden
FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er
inngått nye leiekontrakt med Middelfart Soneson AS på en noe lavere leie, men
hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste
leieperioden. Middelfart har opsjon til å forlenge leieforholdtet i 10 år til
marked. På grunn av dette er restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500
000.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 76
Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: (SEK)*
1 056 594
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
98 500 000
Akkumulert utbytte:
48 450 000
Snittleie/kvm.:
362
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
10,00 %
9,50 %
9,00 %
182 624 279
191 731 347
201 850 310
Estimert pris/kvm (snitt)
1 262
1 325
1 395
Estimert andelspris 1% *
965 524
1 056 594
1 157 784
IRR estimert andelspris***
13,04 %
12,04 %
11,09 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
10,66 %
10,16 %
9,65 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er
lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis.
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom:
SEK 293 400 000
Innbetalt kapital:
Type eiendom:
144 718
Byggeår:
Varierer
Utleiegrad:
2. April 2007
Leietagere:
Årlig leie 2012:
Karlskoga, Sverige
Areal (kvm.):
SEK 98 500 000
Overtakelse eiendom:
Industri, lager og kontor
Beliggenhet:
83 %
Ca. 70 leietakere hvor de tre største er
43 570 000
Justering leie:
Snitt ca. 90% av KPI
BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB
Leieavtale:
Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og
vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres,
eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon.
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Leieinntekter
41 445 000
43 570 000
44 354 260
Pantelån transje 1
Eierkostnader
24 178 000
24 964 164
25 463 447
Pantelån transje 2
Netto drift
17 267 000
18 605 836
18 890 813
Total
Rente inntekter
2 272 798
1 761 227
1 928 149
Renter påntelån og selgerkred
6 256 938
6 053 635
5 965 195
Netto avdrag pantelån og selg
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
2 640 000
2 640 000
2 640 000
-6 624 139
-6 932 408
-6 677 046
10 642 861
11 673 429
12 213 767
1 379 078
1 667 638
1 818 933
34 000 000
4 647 059
7 267 500
Estimert balanse (31.12)
2011
2012
2013
9 857 031
12 984 365
Eiendom
191 731 347
191 731 347
191 731 347
Sum eiendeler
196 229 645
201 588 377
204 715 712
Pantelån og selgerkreditt
117 870 000
115 230 000
112 590 000
Sum gjeld
117 870 000
115 230 000
112 590 000
VEK etter utbytte og skatt
78 359 645
86 358 377
92 125 712
NRP Finans AS
Hovedstol
Avdrag 11
28 870 000
2 640 000
89 000 000
0
117 870 000
2 640 000
Rente
3,85 % *
5,74 % **
Ballong
15 670 000
89 000 000
104 670 000
*Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven.
** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og
løper avdragsfritt.
Annen informasjon
4 498 299
Arbeidskapital
Varierer
Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier
kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det
ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab
selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og Teknikstaden har en fordring på
SEK 24,4 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 6%
årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i
analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i
Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter er ikke inkludert i
analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i dette
selskapet.
Markedsrapport – November 2011
Side 77
TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK):*
536 960
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
91 058 789
Akkumulert utbytte:
14 230 730
Snittleie/kvm.:
550
Sensitivitet
Yield 2012*
Estimert eiendomsverdi***
8,25 %
8,00 %
7,75 %
279 577 657
288 134 974
297 244 376
Estimert pris/kvm (snitt)
6 229
6 420
6 623
451 387
536 960
628 054
IRR estimert andelspris****
22,78 %
19,92 %
17,68 %
Yield ved prosjektslutt (2025)
11,00 %
10,67 %
10,34 %
Estimert andelspris 1% **
* Prosjektet er yieldet på 2012 leie eks hyresrabatter og og hyresgaranti, og
med forventet SEK 2 000 000 i leie på Stenungsund.
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AB
Type eiendom:
Lager/industri
Beliggenhet:
Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendomer:
SEK 337 400 000
Innbetalt kapital:
44 882
Byggeår:
Varierer
SEK 91 058 789
Utleiegrad:
100% (inkl. garantileie)
11. mai 2007
Leietagere:
Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2012 eks. garantier og rabatter:
24 664 778
Justering leie:
Varighet leieavtale:
Arkivator AB til 2025
100% av KPI
Daros Piston Rings AB til 2021
Prestando AB til 2025
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån og selgerkreditt
Avdrag pantelån og selgerkreditt
Netto finans
Netto kontantstrøm
Ekstraordinære kostnader
Estimert utbetaling/innbetalin
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Hovedstol
Avdrag 11
25 377 000
26 664 000
27 224 000
Pantelån transje 1
180 000 000
0
5,42 % *
Ballong
173 300 000
2 400 000
2 448 000
2 496 960
Pantelån transje 2
43 500 000
5 000 000
3,85 % *
0
22 977 000
24 216 000
24 727 040
Pantelån transje 3
8 650 000
300 000
4,68 % *
50 000
232 150 000
5 300 000
55 943
65 992
55 684
12 081 308
11 783 935
11 691 208
5 300 000
5 300 000
5 300 000
-17 325 365
-17 017 943
-16 935 523
5 651 635
7 198 057
7 791 517
600 000
0
300 000
5 550 000
9 500 000
7 200 000
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle
utbetalingene bli høyere enn estimert fordi skatten flyttes over på eierne. Det
ble i Q2 10 innbetalt ca SEK 14 705 000 i forbindelse med tilbakebetaling av
selgerkreditten.
Estimert balanse (31.12)
Total
173 350 000
* Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata
etter lånets størrelse):
År 1:
SEK 10 000 000
År 2-3:
SEK 7 500 000
År 4 og utover SEK 5 000 000
Transje 1 er er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin, transje 2 er
er bundet til 15. jan 2011 med rente 4,47% inkl. margin. Transje 3 har
flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 4
550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg.
Det er forventet et låneopptak på SEK 4,8 mill i forbindelse med utbygging for
Arkivator.
Annen informasjon
2011
Arbeidskapital
Rente
2012
2013
1 255 573
-1 046 370
-754 853
Eiendom
288 134 974
288 134 974
288 134 974
Sum eiendeler
289 390 547
287 088 604
287 380 121
Pantelån
232 150 000
226 850 000
221 550 000
Sum gjeld
232 150 000
226 850 000
221 550 000
VEK etter utbytte og skatt
57 240 547
60 238 604
65 830 121
Bygget i Stenungsund er p.t. 100% ledig, hvor selger betaler SEK 1 000 000 i
garantileie ut 2011. Bygget er forutsatt utleid til årlig leie SEK 1 000 000 i
2012 og SEK 2 000 000 fremover
Det er inngått en forlengelse av leiekontrakt med Arkivator som vil løpe ut
2024 i forbindelse med en utbygging.
Prestando har gått inn i en "foretagsrekonstruksjon" som er forventet avklart i
desember 2011. Det er sannsynlig at det vil påløpe noe tap av påløpt leie i
denne anledning i størrelsesorden SEK 500 000 -1 000 000.
NRP Finans AS
Markedsrapport – November 2011
Side 78
Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
15.11.2011
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
353 865
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
32 850 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
1 103
Sensitivitet
Yield 2012
Estimert eiendomsverdi**
7,75 %
7,50 %
7,25 %
133 960 457
138 045 669
142 412 619
Estimert pris/kvm (snitt)
12 132
12 502
12 897
Estimert andelspris 1% *
313 013
353 865
397 535
IRR estimert andelspris***
14,75 %
13,40 %
12,22 %
9,36 %
9,09 %
8,81 %
Yield ved prosjektslutt (2021)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Handel, kontor, underholdning
Beliggenhet:
Oslo Sentrum, Norge
Areal (kvm.):
Kostpris eiendomer:
137 000 000
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
32 850 000
Utleiegrad:
0
Leietagere:
25. mars 2011
Årlig leie 2012:
12 180 000
Justering leie:
11 042
Byggeår:
1925
Ca. 95%
Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS,
Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS, Krønsj AS mfl.
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester,
100% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.11)
2011
2012
2013
Leieinntekter
7 955 801
12 180 000
12 484 500
Pantelån transje 1
Eierkostnader
1 062 431
1 626 538
1 667 201
Pantelån transje 2
Netto drift
6 893 370
10 553 463
10 817 299
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Varierende
71 162
224 842
255 545
3 677 413
4 725 000
5 408 156
0
1 325 000
2 650 000
Netto finans
-3 606 251
-5 825 158
-7 802 611
Netto kontantstrøm
3 287 119
4 728 305
3 014 688
Skattekostnad
0
0
0
Estimert utbetaling
0
4 100 000
2 400 000
Total
Hovedstol
Avdrag 11
Rente
Ballong
63 000 000
0
4,39 %
43 787 500
42 000 000
0
4,39 %
105 000 000
0
40 675 000
84 462 500
Lånetfasiliteten har følgende avdragsstruktur;
År 1: 0
År 2: NOK 1 325 000
År 3: NOK 2 650 000
År 4: NOK 2 650 000
År 5: NOK 2 650 000
År 6: NOK 2 650 000
År 7: NOK 2 252 500
År 8: NOK 2 120 000
År 9: NOK 2 120 000
År 10: NOK 2 120 000
Fom. 15.07.2013 er det inngått en renteswap avtale på 60% av fasiliteten til
4,50% eks. margin.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
2011
2012
2013
4 446 119
5 074 423
5 689 112
Eiendom
134 933 707
134 933 707
134 933 707
Sum eiendeler
139 379 826
140 008 130
140 622 819
Pantelån (transje 1-2)
105 000 000
103 675 000
101 025 000
Sum gjeld
105 000 000
103 675 000
101 025 000
VEK etter utbytte og skatt
34 379 826
36 333 130
39 597 819
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Bygget har 6 større og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende
leieperiode er omlag 7 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid.
Markedsrapport – November 2011
Side 79
5.
Forklaring av begreper og nøkkeltall:
Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter:
Internrente (IRR)
Felles avkastningsmål for både shipping og
eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på innbetalt
egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte avkastning et
prosjekt gir. IRR tilsvarer den diskonteringsrente som gir
nåverdi lik null. Investor må således vurdere IRR i
prosjektet opp mot eget avkastningskrav.
Nettoleie
Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter
fratrukket eiers årlige driftskostnader.
Eiers driftskostnader
Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I
kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller
kun ansvar for egne administrasjonskostnader og
huseierforsikring. I mer standard kontrakter er
eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og
vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader.
Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere
fellesutgifter på ledig arealer.
Fellesutgifter
Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm,
vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske
installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt
leietagers kostnader.
Yield
Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte
avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto
leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med
kjøpspris på eiendom.
Markedsverdi eiendom
Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert på
yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av
investeringens risiko og tilbud og etterspørsel.
Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for
å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger
tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av
selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en
prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og
skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne
prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i
Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for
eiendom i Norge med 4% avskrivningssats.
Verdijustert egenkapital
Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte:
Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld.
Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter:
IRR
Se definisjon ovenfor.
Bareboat charter
Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko.
Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun
ansvar for egne administrasjonskostnader.
Befrakter
Leietager av skipet.
Time Charter
Frakten avtales som leie for skip med mannskap.
Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger)
hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i
perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks.
under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste
driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring,
reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren
betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers,
havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og
lossing.
NRP Finans AS
Markedsrapport 2011
The NRP Group of companies
Project
Finance
Investment
Banking
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Securities ASA
NRP Asset
Management ASA
NRP Business
Management AS
Aker
Eiendomsdrift AS
Project arrangements
& syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Asset management
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Real Estate Management
Corporate
Management services
NRP Finans
Mail
Kontor
Mobil
Andreas Hagen
Christian Ness
Erlend Torsen
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Tatiana Budkova
Thor Andreas Mjør
Torstein Bomann - Larsen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 78 38
22 00 81 80
23 23 85 31
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
22 04 81 67
23 23 85 35
23 11 78 61
941 56 198
922 66 842
917 23 383
926 59 001
414 20 101
901 61 117
922 57 238
934 80 104
928 03 969
NRP Business Management AS Mail
Kontor
Mobil
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Camilla Hobæk
Elfrid Lislevatn
Elin Bentsen
Grethe Pedersen
Heidi Hanson
Helen Michele Nylænder
Hilde Knudsen
Irene Christin Høyem
Kari Härm Eckhardt
Kristin Lindstad
Lilly Beate Salvesvoll
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Ole Joachim Jonstang
Wenche Solbakken Johansen
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 71 05
23 11 78 45
23 11 78 34
22 04 81 54
23 11 78 46
22 04 81 52
22 01 79 60
22 01 79 63
22 01 79 65
23 11 78 35
22 01 79 64
23 11 38 37
22 04 81 62
23 11 71 06
23 11 78 42
930 08 050
975 00 720
977 01 570
930 52 352
996 29 052
992 27 201
414 76 665
990 19 183
926 18 458
957 02 584
957 67 253
473 68 261
934 10 610
971 41 249
920 41 084
970 13 861
930 54 586
416 66 966
905 85 755
920 57 545
932 55 319
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected].as
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
2111109 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
Markedsrapport 2011
NRP Finans AS NRP
NRP Finans AS – Markedsrapport november 2011
Ness, Risan & Partners AS
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
November 2011
Download
Related flashcards

Payment systems

18 cards

Banking

30 cards

Finance

16 cards

Banks of Germany

43 cards

Create Flashcards