Markedsrapport november 2011
advertisement
2111109 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no Markedsrapport 2011 NRP Finans AS NRP NRP Finans AS – Markedsrapport november 2011 Ness, Risan & Partners AS Haakon VIIs gate 1 Postboks 1358 Vika 0113 Oslo Telefon: +47 22 00 81 81 Telefaks: +47 22 00 81 91 E-post: nrp@nrp.as Hjemmeside: www.nrp.as November 2011 Markedsrapport 2011 The NRP Group of companies Project Finance Investment Banking Asset Management NRP Finans AS NRP Securities ASA NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project arrangements & syndication Corporate finance and M&A advisory Asset management Corporate management, accounting, tax and consulting Real Estate Management Corporate Management services NRP Finans Mail Kontor Mobil Andreas Hagen Christian Ness Erlend Torsen Knut Ekjord Morten Berg Ragnvald Risan Tatiana Budkova Thor Andreas Mjør Torstein Bomann - Larsen andreas.hagen@nrp.as c.ness@nrp.as erlend.torsen@nrp.as knut.ekjord@nrp.as m.berg@nrp.as r.risan@nrp.as tb@nrp.as tm@nrp.as torstein.bomann-larsen@nrp.as 23 11 78 38 22 00 81 80 23 23 85 31 23 11 78 39 23 11 78 37 22 00 81 82 22 04 81 67 23 23 85 35 23 11 78 61 941 56 198 922 66 842 917 23 383 926 59 001 414 20 101 901 61 117 922 57 238 934 80 104 928 03 969 NRP Business Management AS Mail Kontor Mobil Alina Hategan Anita Næsheim Ann Helen Marthinussen Anne Aspelin Birgitte Linge Dalen Brita Randem Camilla Hobæk Elfrid Lislevatn Elin Bentsen Grethe Pedersen Heidi Hanson Helen Michele Nylænder Hilde Knudsen Irene Christin Høyem Kari Härm Eckhardt Kristin Lindstad Lilly Beate Salvesvoll Maria Terese Olsen Nina Ekhaugen Ole Joachim Jonstang Wenche Solbakken Johansen 23 11 71 03 22 00 81 83 23 11 71 04 23 11 78 49 23 11 78 44 23 11 71 07 23 11 71 05 23 11 78 45 23 11 78 34 22 04 81 54 23 11 78 46 22 04 81 52 22 01 79 60 22 01 79 63 22 01 79 65 23 11 78 35 22 01 79 64 23 11 38 37 22 04 81 62 23 11 71 06 23 11 78 42 930 08 050 975 00 720 977 01 570 930 52 352 996 29 052 992 27 201 414 76 665 990 19 183 926 18 458 957 02 584 957 67 253 473 68 261 934 10 610 971 41 249 920 41 084 970 13 861 930 54 586 416 66 966 905 85 755 920 57 545 932 55 319 alina@nrp.as anita.nesheim@nrp.as a.h.marthinussen@nrp.as anne.aspelin@nrp.as birgitte.linge.dalen@nrp.as brita.randem@nrp.as ch@nrp.as el@nrp.as elin@nrp.as gp@nrp.as hkh@nrp.as h.nylander@nrp.as hilde.knudsen@nrp.as ih@nrp.as kari@nrp.as k.lindstad@nrp.as ls@nrp.as maria.olsen@nrp.as nina.ekhaugen@nrp.as oj@nrp.as w.s.johansen@nrp.as Markedsrapport – November 2011 Side 3 Innholdsfortegnelse: Side 1. Innledning ................................................................................................................................................... 5 2. Solgte prosjekter ......................................................................................................................................... 10 3. Shipping....................................................................................................................................................... 3.1 Shipping markedet .............................................................................................................................. 3.2 Nøkkeltall shippingportefølje ............................................................................................................. 3.3 Oversikt shippingprosjekter ............................................................................................................... 3.4 Shipping prosjekter Atlantic Seismic DIS ............................................................................................................................. BB Troll DIS ......................................................................................................................................... Beta DIS ................................................................................................................................................ Bulk Transloading DIS .......................................................................................................................... Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................ Eastern Reefer II DIS ............................................................................................................................ E-Tanker DIS ......................................................................................................................................... Feedermate DIS ..................................................................................................................................... Gram LPG DIS ...................................................................................................................................... Inter Carib II DIS ................................................................................................................................... M-Tanker DIS........................................................................................................................................ Neptune Seismic DIS............................................................................................................................. Oceanlink Reefer DIS ............................................................................................................................ Oceanlink Reefer II DIS ........................................................................................................................ Perrine DIS ............................................................................................................................................ Stril Offshore DIS .................................................................................................................................. TDS Containership IV DIS.................................................................................................................... TDSC Opportunity AS .......................................................................................................................... UACC Bergshav Tanker DIS ................................................................................................................ UACC Ross Tanker DIS........................................................................................................................ 12 13 17 18 Eiendom ...................................................................................................................................................... 4.1 Status eiendomsmarkedet ................................................................................................................... 4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje ............................................................................................................ 4.3 Oversikt eiendomsprosjekter ............................................................................................................. 4.4 Prosjektoversikt eiendom Alingsås Lager og Handel DIS ............................................................................................................. Brønnøysund Kontorbygg AS .............................................................................................................. Buskerud Handelseiendom DIS ............................................................................................................ Dagligvarelogistikk AS ........................................................................................................................ El Logistikk DIS ................................................................................................................................... Etterstad Utvikling DIS ........................................................................................................................ Finlogistikk DIS ................................................................................................................................... Gasolin Eiendom DIS .......................................................................................................................... Gasolin Handelseiendom DIS............................................................................................................... Gøteborg Kombi DIS............................................................................................................................ Gøteborg Logistikk DIS ....................................................................................................................... Haugenstua Butikksenter AS ................................................................................................................ Holmsbu Invest KS ............................................................................................................................... Kongholm Invest KS ............................................................................................................................ Lørenskog Kombibygg DIS.................................................................................................................. Martodden Utbygging KS .................................................................................................................... Moa Handelseiendom DIS.................................................................................................................... Nye Alfasetveien DIS .......................................................................................................................... 39 40 47 48 4. 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 5. Side 4 Nye Bergen Lagerbygg KS ................................................................................................................... Nye Berghagan Næringseiendom AS ................................................................................................... Nässjö Logistikkbygg AS ..................................................................................................................... Pottemakerveien Kombibygg AS ......................................................................................................... Stadion Utbygging KS .......................................................................................................................... Statens Hus Lillehammer KS................................................................................................................ Sydsvenskan Lager & Handel AS ........................................................................................................ Sørenga Utvikling KS ........................................................................................................................... Tangen Havnelager AS ......................................................................................................................... Teknikstaden Utvikling AS .................................................................................................................. TFGS Kombi AS .................................................................................................................................. Torggata 16 DIS ................................................................................................................................... 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 Forklaring av begreper og nøkkeltall ....................................................................................................... 79 Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor. NRP Finans AS Side 5 Markedsrapport – November 2011 1. Innledning Siden siste markedsrapport i juni 2011 har verdensøkonomien opplevd betydelig turbulens blant annet som følge av gjeldsproblematikken i Sør Europa med Hellas i spissen. Sent i oktober ble EU-landene enige om en felles plan som skulle bidra til å hjelpe Hellas ut av krisen. Pakken bestod blant annet gjeldssanering og likviditetstilførsel, men stilte samtidig krav om betydelige innstramninger slik at Hellas på sikt skulle oppnå budsjettbalanse. Det er ikke først og fremst frykten for hva som vil skje med Hellas, men effektene av en eventuell gresk konkurs som bidrar til den ekstreme volatiliteten og usikkerheten som preger verdens finansmarkeder og verdensøkonomien i skrivende stund. Det er ventet at ringvirkningene av en eventuell gresk konkurs vil medføre at problemene knyttet til italiensk statsgjeld vil eskalere. Et italiensk mislighold på sin side vil være uhåndterbart for EU ettersom den italienske økonomien er langt større enn den greske, og således kan kaste verden ut i en ny finansiell og økonomisk krise. Veksten i verdensøkonomien i 2011 er anslått til å bli 3,8% mot 5,1% i 2010. Det er fremvoksende økonomier som Brasil, Kina, India og Russland som i all hovedsak bidrar til veksten, mens USA og Euro området ligger an til en veksttakt på rundt 1,5%. Den nye sjefen i den europeiske sentralbanken (ESB), Mario Draghi, antydet på sitt første rentemøte i ESB at Europa styrer mot en mild resesjon de kommende årene. Foruten problemene knyttet til statsgjeld og begrenset vekst, sliter de sør europeiske landene med høy arbeidsledighet, og da spesielt blant unge. I USA har arbeidsledigheten stabilisert seg på rundt 9%, og økonomien viser små tegn til bedring. Aksjemarkedene har blitt påvirket av uroen i makroøkonomien, men aksjekurser har til tross for dette ikke falt dramatisk mye da det synes som om inntjeningen i selskapene holder seg godt. Norge har, så langt, merket lite til problemene store deler av Europa sliter med. Arbeidsledigheten er stabil til synkende. I tredje kvartal var 3,2% av arbeidsstyrken ledige og trenden viser en svak nedgang fra andre kvartal. BNP er anslått til å øke med om lag 2,7% i 2011. Oljeprisen er fremdeles høy og stasbudsjettet i balanse. Eksportrettede næringer rapporterer imidlertid om fallende etterspørsel, som en følge av en sterk krone og begrenset vekst i eksportmarkedene. Svensk økonomi klarer seg relativt godt til tross for at den er en meget åpen økonomi som er utsatt for globale svingninger. Det kan dermed synes som om svenskene har lykkes godt med de omstillingene som ble gjort innledningsvis i finanskrisen. Prognosen for arbeidsledigheten i Sverige ligger på ca 7,5% for 2011, noe som tilsvarer en svak nedjustering fra siste markedsrapport. Veksten i svensk økonomi er ventet å havne på 4,3% inneværende år, noe svakere enn tidligere antatt. I Danmark ligger tilsvarende tall for arbeidsledighet og BNP vekst i 2011 på hhv. 6,2% og 1,7%. De nordiske landene har og en fordel i at de ikke har urovekkende høy offentlig gjeldsgrad. Grunnet turbulensen og de usikre utsiktene utenlands befinner de lange rentene seg på historisk lave nivåer. Vi har i løpet av de seneste månedene lagt merke til at bankene i Norge har blitt noe mer reserverte i forhold til finansiering av eiendomskjøp ved at låneutmålingen er noe lavere. Dessuten opplever vi økte marginpåslag som følge av et mindre likvid interbank marked. Bankene er imidlertid interesserte i å finansiere gode prosjekter, dvs. forholdsvis moderne bygg med sikker kontantstrøm. Vi ser de samme tendensene i Sverige og Danmark, dog også her med noe lavere finansieringsgrad og en noe høyere margin. Innen shipping er bankmarkedet ekstremt selektivt og interessen for å låne ut penger til nye prosjekter høyst begrenset. I de tilfeller hvor man faktisk får finansiering, er marginen høy og profilen på lånet kort. De fleste segmenter sliter fremdeles med inntjening som knapt dekker drift, dessuten er ordeboken stor. På toppen av dette har man siden sommeren, da man trodde skipsverdiene var i ferd med å stabilisere seg, opplevd ytterligere fall. Vi tror finansieringssituasjonen innen shipping vil fortsette å være vanskelig fremover, mens den for eiendom vil avhenge av hvorledes man er i NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 stand til å håndtere utfordringene knyttet til statsgjelden i Sør Europa. For en mer omfattende gjennomgang av markedet viser vi til analysebidrag lenger bak i markedsrapporten fra Akershus Eiendom for eiendomsmarkedet, og Lorentzen & Stemoco for shippingmarkedet. Avkastningen for NRP Finans (”NRP”) sine prosjekter har i 2011 blitt løftet av økte verdier innen de to hovedsegmentene NRP opererer. Porteføljeavkastningen er opp med 16% i 2011. Avkastningen for NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 23% p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastning for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Markedet for direkteinvesteringer Siden forrige markedsrapport har NRP ikke tilrettelagt nye enkeltprosjekter, vi har dog tatt levering av to eiendommer og hentet kapital i forbindelse med den tredje emisjonen i eiendomsfondet NRP Eiendom 2010 AS. Vi har i tillegg solgt to eiendomsprosjekter og to shippingprosjekter. Et shippingprosjekt er under avvikling. Innen de konvensjonelle shippingsegmentene har aktivitetsnivået vært begrenset innen prosjektfinansiering. Tilgangen på nye prosjekter er forholdsvis god, problemet ligger i tilgangen på fremmedkapitalfinansiering. Interessen for å ta ytterligere eksponering, i form av nye prosjekter, er liten som følge av dårlig inntjening, usikre utsikter og en betydelig ordrebok. Vi mener fremdeles at timingen for å gå inn i nye prosjekter kan være god da skipsverdiene er lave, noe som begrenser nedsiderisikoen i prosjektene. Oppsiden er til stede gitt at balansen mellom last og tonnasje gjenopprettes, samt bankmarkedet normaliserer seg. NRP Finans AS Side 6 Markedssituasjonen innen de ulike segmentene har utviklet seg ulikt, dette er omtalt i mer detalj i bidraget fra Lorentzen & Stemoco. Kort oppsummert kan det sies at tørrlastmarkedet har styrket seg betraktelig siden sommeren, mens container segmentet har opplevd svekkelse. Stortank sliter fremdeles med inntjening som knapt dekker drift. Innen offshore har inntjeningen vært god siden siste markedsrapport grunnet stabilt høy oljepris og høy aktivitet generelt. Nye funn på norsk sokkel, samt utvinning i nordområdene bidrar til positive utsikter innen offshore segmentet. Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor reflekteres i prisingen av de respektive shippingprosjekter spesielt med tanke på motpartens soliditet, samt vurderinger rundt restverdi og minimumverdi klausuler i låneavtaler. Side forrige markedsrapport har selskapskapitalen blitt utvidet i tre shippingprosjekter, mens u innkalt kapital har blitt kalt inn i to prosjekter. Utvidelser av selskapskapital har blitt gjort for å ha midler til generell drift, for å tilfredsstille krav i låneavtalene samt for å styrke likviditetsbeholdningen, mens innkalling av uinnkalt kapital har vært et krav fra långiver. Tre shippingprosjekter er avviklet siden forrige markedsrapport. Longa DIS ga en IRR på 21% p.a siden oppstart i 2007. I United Cape DIS er skipet solgt, men det endelige utfallet foreløpig er uavklart da det foreligger et krav mot befrakter. I Arendal Offshore DIS, etablert i 2008, ble skipet solgt tilbake til befrakter. Prosjektet ga en IRR på 24% p.a. Innen eiendom har aktiviteten avtatt noe ift. første halvår, dog ventes det at en del transaksjoner vil gjennomføres i løpet av årets to siste måneder. Yield nivåene er uendret til marginalt lavere, mens de lange rentene er på historisk lave nivåer. Denne kombinasjonen gjør at etterspørselen etter finansielle prosjekter, dvs bygg med gode leietakere på lange kontrakter, er høy. Interessen fra investorer for finansielle prosjekter er god, noe som er synliggjort gjennom interessen for emisjonen i fondet NRP Eiendom 2010 AS. Dette fondet fokuserer primært på finansielle prosjekter innen logistikk, handel og lett industri. Som nevnt i forrige markedsrapport synes tilgangen på interessante Side 7 finansielle prosjekter i resten av Norden være bedre enn i Norge. På grunn av dette tror vi det kan være gunstigere å forfølge muligheter i resten av Norden kontra Norge til tross for at man her får lavere finansiering og høyere lånemargin. Siden forrige markedsrapport har vi solgt to eiendomsprosjekter. Nye Nordahl Brunsgate 10 KS, som ble etablert i 2003, ga en IRR tilsvarende 46% p.a, mens Hallsberg Logistikk DIS ga en IRR på 16% p.a siden etablering i 2008. I Sørenga Utvikling KS har man nå gått i gang med fjerde salgstrinn, 54 av 118 enheter er solgt siden midten av oktober. For øvrig har man i prosjektets tre første trinn solgt enheter tilsvarende 90% av salgsverdien på de respektive trinnene. Prosjektet ligger to år foran opprinnelig fremdriftsplan. I Gøteborg Kombi DIS har man gjort grep på eiendommen som har gitt en forlengelse av leiekontrakten og høyere leie. Parallelt med dette har man refinansiert og betalt ut utbytte til deltagerne. Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje samt å identifisere egnede prosjekter både innen shipping og eiendom. Omsetning av andeler Likviditeten i annenhåndsmarkedet har vært tilfredsstillende i 2011 sett under ett, dog har aktiviteten vært noe lavere i andre halvår. Vi tror dette henger sammen med uroen vi opplever i de internasjonale finansmarkedene. NRP jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet for andeler, og dette har høy prioritet da det øker kvaliteten på våre produkter. Vi anbefaler å ta kontakt med Erlend Torsen eller Torstein Bomann-Larsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler. Avkastning For prising av de fleste prosjekter har siste omsetning vært styrende for prisfastsettelsen. Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parametere. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen Markedsrapport – November 2011 er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert egenkapital (NAV). Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/ mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret. Vi har priset de fleste prosjekter på antatt nettoleie for 2012, men i noen tilfeller har vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden. Shippingporteføljen har så langt i 2011 hatt en blandet utvikling. Verdiene har svekket seg noe i forhold til siste markedsrapport som følge av at de fleste shippingsegmenter har utviklet seg negativt den siden forrige rapport. Offshore prosjektene har gått i motsatt retning grunnet positiv utvikling innen dette segmentet. De fleste befraktere betaler hyre som forutsatt, mens enkelte prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder. I disse tilfellene forsøker vi å finne kommersielle løsninger som er akseptable for begge parter. Så langt i 2011 har shippingporteføljen gitt en økning på 4%, dog bør det understrekes at dette tallet varierer betydelig fra prosjekt til prosjekt. For shippingporteføljen ligger nå den årlige avkastningen fra slutten av 2000 og frem til i dag på 20% p.a. Disse tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer. For eiendomsporteføljen fortsetter den positive utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av egenkapitalen med 22% så langt i 2011. Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 28% p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Den vektede totalporteføljen av shipping og eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning på 16% så langt i år, og har siden slutten av 2000 gitt en avkastning på 23% p.a. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 8 Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Børs Benchmark 1400 1200 Vektet NRP portefølje (892) Index 1000 800 600 400 OSEBX (199) 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 01.01.201115.11.2011 200115.11.2011 Shippingporteføljen: 4% p.a. 20% p.a. Eiendomsporteføljen: 22% p.a. 28% p.a. Totalporteføljen: 16% p.a. 23% p.a. Avkastning Grafen over viser hvordan NRP’s portefølje har utviklet seg sammenlignet med Oslo Børs i perioden 2001-15.11.2011. Vi har benyttet OSEBX verdier per 03.11.2011. 2007 2008 2009 2010 2 011 15.11.2011 Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter solgt: Etablert Solgt Avkastning (IRR) Hallsberg Logistikk DIS Nye Nordahl Brunsgate 10 KS Arendal Offshore DIS Longa DIS United Cape DIS 2008 2011 16% p.a 2003 2008 2007 2007 46% p.a 24% p.a 21% p.a N/A** 2011 2011 2011 2011 ** Det er ikke beregnet avkastning for United Cape da sluttoppgjør enda ikke er gjennomført. I avkastningsberegningene er det kun beregnet avkastning fra det tidspunkt egenkapitalen har blitt innbetalt, og dermed ingen kostnad på evt. forpliktelser, uinnkalt kapital eller garantier, før disse faktisk har blitt innbetalt. Avkastning er beregnet i valutaen prosjektet er nominert. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 9 På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Oslo 15. november 2011 Med vennlig hilsen NRP Finans AS Christian Ness Ragnvald Risan NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 10 2. Solgte prosjekter 2002 2006 fortsetter Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt Maud Reefer KS Multipurpose 2000 KS Etablert 2001 2000 IRR siden oppstart 30 % p.a. 28 % p.a. Eiendom: Prosjekt Skarvenesveien 3 KS Etablert 2002 IRR siden oppstart 42 % p.a. Shipping: Prosjekt Tofelino Shipping KS Kapitan Rudnev Shipping Ltd Northeast Chemical Carrier KS Etablert 2000 2002 2001 IRR siden oppstart 23 % p.a. 14 % p.a. 34 % p.a. Etablert 2003 2000 2003 IRR siden oppstart 123 % p.a. 36 % p.a. 84 % p.a. 2003 2004 Eiendom: Prosjekt Fornebuveien 38-44 KS Karihaugen Kombibygg KS Nye Skarvenesveien 3 KS Shipping: Prosjekt China Bulker KS China Cape DIS Containership Invest KS European Container DIS European Container II DIS Finn RoRo KS Indian Tanker KS Kapitan Korotaev Shipping Ltd. Mesa Invest DIS Nye Northeast Chemical Carrier KS Olympia DIS Rem Balder DIS Rem Fortress DIS Rem Forza DIS Rem Fosna Rem Odin DIS Rem Provider DIS Rem Songa DIS Ross Container DIS Scandinavian RoRo KS Sir Matt Reefer DIS TDS Containership II KS Etablert 2003 2004 2004 2004 2005 2003 2003 2003 2006 2003 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006 2004 2002 2005 2005 IRR siden oppstart 75 % p.a. 27 % p.a. 76 % p.a. 47 % p.a. 25 % p.a. 99 % p.a. 115 % p.a. 35 % p.a. 11 % p.a. 35 % p.a. 58 % p.a. 77 % p.a.* 77 % p.a.* 68 % p.a.* 86 % p.a.* 70 % p.a.* 130 % p.a.* 69 % p.a.* 29 % p.a. 64 % p.a. 46 % p.a. 34 % p.a. Eiendom: Prosjekt Banebakken 38 AS Helsingborg Kjøpesenter AS Kombibygg Invest I AS Lillsjøvegen Invest AS Preståsen Park KS Pueblo Amistad DIS Etablert 2006 2002 2006 2005 2002 2005 IRR siden oppstart 128 % p.a. 34 % p.a. 38 % p.a. 60 % p.a. 25 % p.a. 22 % p.a. Shipping: Prosjekt Asian Tanker DIS BOP 15 DIS Dynasty DIS Eagle Shipping DIS Ivory Ace DIS Rem Norway DIS Southern Chemical Tanker DIS Etablert 2004 2005 2004 2005 2006 2006 2003 IRR siden oppstart 44 % p.a. 69 % p.a. 56 % p.a. 40 % p.a. 93 % p.a. 152 % p.a. 36 % p.a. Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt Chem VI DIS Inter Carib DIS Med Cruise DIS TDS III DIS Etablert 2007 2006 2005 2006 IRR siden oppstart -35 % p.a. 36 % p.a. 23 % p.a. 31 % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling 2007 Shipping: Prosjekt North Reefer KS Etablert 2002 IRR siden oppstart 60 % p.a. Eiendom: Prosjekt Alfasetveien 11 Eiendom KS Datavegen 27 AS Hotvedtveien 6 KS Valløveien 3 KS Selga Kombinasjonsbygg AS Etablert 2003 2003 2002 2003 2004 IRR siden oppstart 59 % p.a. 42 % p.a. 44 % p.a. 106 % p.a. 65 % p.a. Shipping: Prosjekt Eastern Chemical Carrier KS Gram Chemical Carrier DIS Korean Chemical Carrier KS Lake Eva DIS Lake Maya DIS Sir Matt Reefer KS Etablert 2000 2004 2001 2004 2004 2004 IRR siden oppstart 125 % p.a. 275 % p.a. 87 % p.a. 18 % p.a. 18 % p.a. 1001 % p.a. 2005 2006 Eiendom: Prosjekt Akersgaten 16 Invest KS Berghagan Næringseiendom KS Entreprenørbygg Invest KS Finnestadveien 44 ANS Hvamveien 1 KS Kyrre Grepps gt. 19 KS Moss Holmestrand Nærsenter KS Nye Alfasetveien 11 KS Nygaard Brygge Invest KS Scandigade 8 AS NRP Finans AS Etablert 2001 2004 2004 2004 2004 2001 2003 2005 2003 2005 IRR siden oppstart 7 % p.a. 181 % p.a. 87 % p.a. 98 % p.a. 87 % p.a. 25 % p.a. 60 % p.a. 106 % p.a. 27 % p.a. 191 % p.a. 2008 Markedsrapport – November 2011 Side 11 2009 2011 Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt American Bulker KS Eastern Chemical Tankers III KS Indian Chemical Tanker DIS Peg Chemical Carrier DIS Etablert 2001 2001 2007 2006 IRR siden oppstart 44 % p.a. 65 % p.a. 6 % p.a. 20 % p.a. Misligholdte/konkurs prosjekter Chem Lily DIS Handy Container DIS MPP Container DIS Swetank DIS Swetank III DIS Swetank IV DIS 2007 2008 2007 2005 2006 2007 -100 % -100 % -99 % -100 % -100 % -82 % p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* Eiendom: Prosjekt Alingsås Handel AS Hallsberg Logistikk DIS Nye Nordahl Brunsgate 10 KS Etablert 2006 2008 2003 IRR siden oppstart 16 % p.a. 16 % p.a. 46 % p.a. Shipping: Prosjekt Arendal Offshore DIS Longa DIS Inter Carib III DIS United Cape DIS Etablert 2008 2007 2007 2007 IRR siden oppstart 24 % p.a. 21 % p.a. -27 % p.a.* N/A ** * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital ** Skipet solgt, men endelig sluttoppgjør foreligger ikke * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 2010 Eiendom: Prosjekt Ringeriksveien KS Vestfold Kombibygg DIS Etablert 2001 2006 IRR siden oppstart 30 % p.a. 7% p.a. Shipping: Prosjekt China Ropax DIS Indian Bulker DIS Pacific Bulker DIS Ross Container II DIS Etablert 2004 2007 2008 2006 IRR siden oppstart 34 % p.a. -37 % p.a.* -50 % p.a.* 21 % p.a. 2008 -50 % p.a.* Misligholdte/konkurs prosjekter Indian Chemical Tanker II DIS * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 3. Shipping NRP Finans AS Side 12 Markedsrapport – November 2011 Side 13 3.1 Shipping market comments by Lorentzen & Stemoco Shipping Market Report World economy Despite the recovery in the United States and Europe slowing down, Asia continues to drive growth at a relentless speed. In Japan, reconstruction after the tragic natural disaster in March 2011 is in full swing. In China, growth is close to double digits, curbed by weakened export markets, high commodity prices and policy tightening. In India, growth is also robust. The International Monetary Fund, in its World Economic Outlook published in September 2011, estimates that Emerging Asia will continue to post strong growth of about 8 percent, propelled by China and India. Tanker market Tanker markets are as bleak as we anticipated ahead of the summer and while there should be greater activity moving into the seasonally strong fourth quarter, Charterers will remain in the driving seat. Oversupply of tonnage, particularly of the larger crude vessels, lingers, while Western oil demand remains sluggish. From a fundamental standpoint the outlook is largely unchanged from the end of last quarter; Asia, with China in the lead, is representing the vast majority of crude oil demand growth, sovereign debt concerns are far from resolved while world gross domestic product has been revised from weak to weaker by leading financial institutions. Percent United States Euro area Russia Japan China India Mideast/Africa Brazil World output 2009 -3.5% -4.3% -7.8% -6.3% 9.2% 6.8% 2.6% -0.6% -0.7% The benchmark VLCC route from the Middle East Gulf to Japan yielded an average time charter equivalent (TCE) of just 13800 USD/day in the first six months of 2011, compared to 49500 USD/day in the first half of 2010, according to the Baltic Exchange. The earnings did however have a spike following the Chinese New Year celebration, when Chinese charterers went on a fixing spree pushing rates up to 48000 USD/day in the third week of February. During the third quarter, however, VLCC rates have been dismal, with the highest TCE rate recorded in early July of just 3600 USD/day. While these TCE levels do not account for gains through slow steaming and optimal triangulation, they directly point to the root of Owner’s market concerns. Political developments and authorities’ attempts to influence oil markets have adversely affected tanker markets in 2011. Most importantly the reduction in supply from North African nations due to revolutions in Egypt and Libya and the decision by the US Government to release 60 million barrels of strategic oil reserves, have dampened transportation requirements. In conjunction with poor demand for both crude oil and gasoline in the US and Europe, the net effect has been dire. Another major factor when comparing 2010 to 2011 is offshore storage of crude oil. In each of the first six months of 2010 there were at least 40 VLCC’s utilized for storage purposes while so far this year the number of VLCC’s in storage has averaged 18 units. The lower storage activity this year is due to the oil price forward curve being in backwardation. Despite high scrap prices 2010 3.0% 1.8% 4.0% 4.0% 10.3% 10.1% 4.4% 7.5% 5.1% 2011 1.5% 1.6% 4.3% -0.5% 9.5% 7.8% 4.0% 3.8% 4.0% 2012 1.8% 1.1% 4.1% 2.3% 9.0% 7.5% 3.6% 3.6% 4.0% NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 of 530 per ton this year compared to 480 per ton last, only six VLCC’s have been scrapped so far, which is comparable to last years’ level. Looking ahead, crude oil ton mile demand (VLCC, Suezmax, Aframax, Panamax) is set to grow by 2.5%, compared to a growth rate of 4% in 2010. The fleet growth, represented by the VLCC, Suezmax, Aframax and Panamax fleet combined is set to grow by more than 8%, heavily weighted by tonnage in the Suezmax and VLCC sector and clearly signifies the imbalance of the crude tanker markets. At present the forward fleet profile does not point to a recovery in the crude tanker markets until 2013, and shipowners’ cash liquidity will remain of the most importance in the forecast period. On the back of the current cash squeeze, VLCC secondhand asset values have fallen by about 50% since November 2011. Side 14 Given the uncertainties in the demand-supply balance over the coming year, owners will do wisely in seriously considering the alternatives of strong steady cash flow versus a highly volatile spot market with significant upside yet pronounced downside risks. Longer-term, the dry bulk market looks set to tighten fundamentally. We believe that over the next 12-18 months the market growth will absorb most, if not all, of the excess tonnage and bolster the negotiating position of the owners in setting freight rates. Almost half of the 3.5 bn tons of dry bulk cargo carried at sea this year will be destined for Asia. According to our forecasts, demand for bulk carriers will grow by over 10 percent per year until 2014 on a ton-mile basis. Asian steel mills will require more input of iron ore and metallurgical coal feeding into the blast furnaces. Power plants will be more reliant on steam coal to power up the industries and households. The growing population will also change the diet necessitating imports of more wheat and soybeans from overseas producers. Below is a table illustrating the tonnage demand for bulk carriers: Tonnage demand 700,0 5000 4500 600,0 3500 500,0 3000 400,0 2500 2000 300,0 1500 200,0 Other Soybean Mill. dwt Mill. tonn 4000 Cement Steel products Grain Steam coal 1000 100,0 500 Met coal Iron ore Ton-mile demand (right) 0,0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Dry bulk market The dry bulk carrier market has improved considerably. Shipowners of bulk carriers are finding interest for their vessels at levels unforeseen only a few months ago. Charterers are bidding higher rates by the day, not only in the spot market but also for one-year periods. Supramax bulk carriers, steadfastedly taking over the role as the workhorses of the bulk carrier market, have been subject to 30 percent higher rates than in early August. NRP Finans AS Although the dry bulk market is growing strongly, the overhang of tonnage contracted before the financial crisis is weighing down on vessel capacity utilization. This year, the fleet will be expanding by 15 percent, meaning that two-out-of-ten vessels are left without employment. However, as the net fleet growth will come down to 12 percent in 2012 and 7 percent in 2013, the vessel capacity utilization is expected to tighten. Markedsrapport – November 2011 Side 15 Shown below is a forecast for the fleet development: year, 26.3 million dwt will have been shed from the market because of scrapping, the highest figure in history. Fleet development Age profile, dry bulk fleet 700,0 600,0 250 500,0 Mill. dwt 400,0 Fleet 300,0 200 Actual delivery Scrapping 200,0 100,0 150 Mill. dwt 0,0 -100,0 Capesize Panamax Handymax Handysize 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 With the demand projections juxtaposed against the net fleet growth, the vessel capacity utilization can be illustrated as follows: 105,0 100 48,8 35,7 23,9 50 28,4 37,2 50,9 22,4 TONNAGE BALANCE (10K dwt +) 0 Mill dwt 105 % 800 100 % 700 95 % 600 90 % 500 85 % 400 80 % 300 75 % 200 70 % 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 1q 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Demand Supply Utilization (right) Outlook: 2003-Sept. 2008: The dry bulk market booming. Sept. 2008-July 2011: The market suffering from demand-supply imbalances: Weaker economies particularly in the West and an overhang of vessels contracted before the financial crisis. July 2011-2014: Fundamental recovery underway, as excess tonnage is being absorbed by market growth. High steel prices have encouraged shipowners to scrap ageing vessels. So far this year, 290 bulk carriers have been sold for demolition, totaling 19 million dwt. We estimate that by the end of the 3,2 8,2 7,7 12,5 27,8 15,9 8,9 15,4 19,3 11,6 11,4 6,5 10,3 5,3 4,2 21,0 0,4 3,4 1,8 12,3 0‐4 5‐9 10‐14 15‐19 20‐24 25‐29 >30 >20 percent of the fleet is older than 20 years of age >12 percent of the fleet is older than 25 years of age Moreover, as the market has slacked since the peak in mid-2008, many owners and operators have been slowing down the service speed of their vessels. Studies have shown that by slowing down the service speed by 10 percent, bunkers consumption can be reduced by over 25 percent. In a market balance perspective that also means available tonnage becomes scarce since productivity is reduced. As a result, when demand picks up, the number of available vessels appears shorter than under full productivity, creating a more responsive market to upward shifts in vessel freight rates. In a recovery phase, borne out in higher freight rates, ship owners will be prone to reassess their market exposure, pondering vessel acquisitions. As for newbuildings, quality and price will be the key issues at hand: With bunkers prices soaring, speed and consumption factors are coming to the fore. As a rule, vintage vessels heavy on bunkers consumption are becoming obsolete, left redundant by cost-conscious owners and operators active in the spot market. Modern vessels with inferior NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 speed and consumption numbers are being substituted by more energy-efficient vessels with lower bunker consumption at the same service speed. In July 2011, the International Maritime Organization moreover introduced the so-called Energy Efficiency Design Index (EEDI) on new ships after 2013 in a bid to reduce greenhouse gas emission. New vessels built after January 1st 2013 will need to comply with EEDI standards. These standards will have commercial implications enforcing Owners to select newbuildings with EEDI figures that will gain acceptance by authorities and in the marketplace. These considerations will need to be weighed against the price of newbuildings, differing widely between alternative designs and shipyards. In practice, the net present value (NPV) of lower costs from savings on bunker consumption must be calculated against newbuilding price discounts. The spread of the bunker prices, defined as the NPV Δ, can be used to ascertain the correct discount in ordering an adverse vs. prime vessel in regards to speed and consumption. NRP Finans AS Side 16 Newbuilding prices will be determined by such factors as the shipping market outlook, financing, and the availability of newbuilding berths. Many newbuilding yards, while being frantic about getting new orders, are squeezed by higher costs cutting deeply into their margins. More costly steel, machinery and labor are all unfavorable developments to shipbuilders. Local currency moving higher against US dollar is also a blow to the shipbuilders’ profitability, reducing their ability to attract new orders. The newbuilding market is thus in a standstill, awaiting new developments that could reactivate contracting of new vessels. This document has been prepared for the information of clients of Lorentzen & Stemoco AS (L&S). This document may not be reproduced, distributed or published for any purpose without the prior written permission of L&S. The content of this document, including attachments, is intended for the confidential use of the individual(s) or entity(-ies) to whom it is addressed only and may contain personal and/or confidential information. All the information and opinions contained in this document have been prepared or arrived at from sources which are believed to be reliable and given in good faith. L&S does not represent that such information is accurate or complete and it should not be relied upon as such, nor is it a substitute for the judgment of the recipient. All opinions and estimates contained herein constitute L&S’ judgment at the date of this document and are subject to change without notice. L&S does not accept any liability whatsoever for any direct, indirect or consequential loss arising from any use of information, opinion and/or estimates in this document. Markedsrapport – November 2011 Side 17 3.2. Key figures shipping portfolio NRP Shipping portfolio vs Oslo Børs Benchmark 1 800 1 600 1 400 Index 1 200 1 000 NRP Shipping Index (640) 800 600 OSEBX (199) 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 15.11.2011 Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 80 % 65 % 63 % 60 % 54 % 47 % 52 % 52 % 48 % 41 % 39 % 40 % 47 % 32 % 20 % 34 % 28 % 18 % 11 % 4% 0% 2001 -20 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -14 % -14 % -31 % -40 % 2011 -36 % -60 % -54 % -55 % -80 % OSEBX NRP Shipping portfolio Shipping portfolio projects 15 40 35 10 30 5 25 0 20 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 15 -5 10 -10 5 -15 0 Projects established (left axis) Projects sold (left axis) Projects in portfolio end of year (right axis) NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 18 3.3 Shipping projects overview Shipping Projects Atlantic Seismic DIS BB Troll DIS Beta DIS Bulk Transloader DIS Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS E-Tanker DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Inter Carib II DIS M-Tanker DIS Neptune Seismic DIS Oceanlink Reefer DIS Oceanlink Reefer II DIS Perinne DIS Stril Offshore DIS TDS Containership IV DIS TDS Opportunity AS UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS NRP Finans AS Estimated value per 1% USD Established 35 000 2007 NOK 380 000 2010 NOK 480 000 2006 120 000 2007 28 000 2007 JPY 4 000' 2007 35 000 2006 EUR 25 000 2004 29 800 2007 24 000 2006 55 000 2005 150 000 2007 19 400 2007 9 600 2007 30 000 2007 NOK 2 500 000 2007 29 700 2007 143 500 2010 125 000 2010 125 000 2010 IRR since Established p.a. 36 % 0% 32 % -13 % 21 % 20 % 1% 36 % -50 % 6% 6% 1% -58 % -56 % -32 % 0% -58 % -9 % 10 % 10 % Return 2011 13 % 0% 26 % -40 % 7% 16 % 29 % 10 % N/A 6% 25 % 59 % -43 % -87 % -53 % 22 % -22 % -9 % 10 % 10 % Markedsrapport – November 2011 Side 19 Atlantic Seismic DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 35 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 5 605 000 9 350 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2012: IRR estimated share price: IRR total capital: 2 000 000 11,60 % 1,39 % 4 000 000 69,19 % 45,08 % 6 000 000 123,21 % 85,57 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Arne Blystad AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P:* Expiry of C/P: Delivery:* USD 15 000 000 USD 5 605 000 USD 4 575 000 4. September 2006 4. September 2012 23. April 2007 Base case assumptions: BB rate net per day:(up to 4. Dec 10): BB rate net per day:(up to 4. Dec 11): BB rate net per day:(up to 4. Sep 12): USD 12 000 USD 11 500 USD 11 000 Charterer: Vessel's name: Type: Seismic recording system: Seismic streamer: Compressors: Yard: M/V GGS Atlantic Seismic Research Vessel (2D) Sercel SEAL-24 bit 10 km Sercel Seal Fluid 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA Built: Class/flag: Main engine: 1981 (rebuilt 2007) ABS/ Marshall Islands Caterpillar D-399X2NOS LOA/beam/depth: Accommodation: Next DD: 52m/12,5m/14ft 41 persons February 2012 Spectrum ASA * With economic effect for buyers from 1. March 2007 Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2011 4 184 000 81 182 4 102 818 31 581 124 638 1 900 000 -1 993 057 2012 2 720 667 82 806 2 637 861 37 504 24 167 1 600 000 -1 586 663 Net project cashflow 2 109 760 1 051 198 1 900 000 5 531 114 Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Total Balance Annual inst. 11 1 600 000 1 900 000 1 600 000 1 900 000 Interest Balloon 2012 2,50 % * 0 0 * Aggregated instalments for mortgage debt as follows: 2008: USD 2 400 000 2009: USD 2 300 000 2010: USD 2 100 000 2011-2012: USD 1 900 000 Interest rate is not fixed where assumed interest rate is 2.5% incl. margin for the remaining period. Additional information Working capital Vessels* Total assets 2011 479 916 6 434 977 6 914 892 2012 1 531 114 4 000 000 5 531 114 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 1 600 000 1 600 000 0 0 Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007. The guarantee from GTB Invest ASA was cancelled against a compensation of USD 500 000 in December 2010. The proceeds have been used for extraordinary mortgage repayment. The vessel has been relet to Seabird Exploration until the end of the charter period on back to back basis. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 12.6% NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 20 BB-Troll DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 380 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 38 000 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE Residual value after 5 years: IRR estimated share price: IRR total capital: BASE CASE HIGH CASE 150 000 000 175 000 000 20,01 % 30,82 % 7,36 % 9,92 % 200 000 000 38,97 % 12,34 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Bukser og Berging AS Bukser og Berging AS Purchase price vessel: NOK 199 000 000 Paid in capital: NOK 30 000 000 Paid in reserve capital: NOK 8 000 000 Tech. and commercial management fee (annually): NOK 900 000 Assumed Opex 2011: NOK 64 500 Current Employment: The Vessel trades in the spot market Base case assumptions: Assumed TC equivalent income Assumed TC equivalent income Assumed TC equivalent income Assumed TC equivalent income Assumed TC equivalent income Assumed TC equivalent income Assumed TC equivalent income Oct. 2011-Mar. 2012: Apr. 2012-Jun. 2012: Jul. 2012-Sept. 2012: Oct. 2012-Dec. 2012: Jan. 2013-Sept. 2013: Oct. 2013-Sept. 2014: Oct. 2014-Sept. 2015 NOK NOK NOK NOK NOK NOK NOK 120 130 140 120 220 230 240 000 000 000 000 000 000 000 per per per per per per per day day day day day day day Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Vessel name: M/V BB Troll Type/design: AHTS - VS 473 design Class: DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5) LOA: 73,8 m Breadth: 16,0 m Yard: Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK Delivery: Apr 2000 Dwt: 2,881 t Main engine: Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP Bollard pull: 165 t Aux. engines: 2 x 430 kVA V 3ph 60 hz Main generator: 2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz Flag: NOR Next Special Survey: 2014 Financing (31.12.2011) 2011 432 728 098 493 579 000 217 625 462 390 223 525 11 063 500 0 -10 839 975 2012 966 500 134 530 000 000 242 300 589 670 277 720 11 672 500 0 -11 394 780 2013 73 746 000 24 737 875 0 1 273 358 47 734 768 470 732 11 380 688 20 300 000 -31 209 955 Balance Annual inst. 11 Mortgage debt 1 203 000 000 0 Mortgage debt 2 0 0 Total 203 000 000 0 -19 302 365 4 194 890 16 524 812 0 0 19 000 000 First instalment on the mortgage will be made in March 2013. The borrower has the option to defer two semi-annual installments, however not consecutive. Minimum working capital to be no less than NOK 6 000 000 at all times until December 31st 2012, NOK 10 000 000 thereafter. Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the first 18 months, thereafter no less than 125%. 31 24 14 1 -8 Estimated dividend 42 24 2 1 15 Estimated Balance (31.12) Interest 5,75 % 5,75 % Balloon 152 250 000 0 152 250 000 Mortgage financing at establishment of the project equivalent to NOK 190 000 000, the interest rate is floating. An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in order to finance upgrading to DP-II. Additional information Working capital Vessel Total assets 2011 8 928 047 189 722 394 198 650 441 2012 13 122 937 185 548 065 198 671 002 2013 10 647 749 180 679 128 191 326 878 The project is considered as"asset play". The Vessel is currently trading spot in the North Sea. Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 203 000 000 203 000 000 203 000 000 203 000 000 182 700 000 182 700 000 The particpants in the project paid in their share of the reserve capitalof NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 16.0% NRP Finans AS The Vessel was upgraded to DP-II during Q1 2011. A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed. Markedsrapport – November 2011 Side 21 Beta DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 480 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 19 500 000 16 000 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end 2014: IRR estimated share price: IRR total capital: 30 000 000 15,15 % 17,04 % 40 000 000 20,79 % 22,66 % 20 000 000 8,73 % 10,63 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Buksèr og Berging AS Buksèr og Berging AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: NOK 47 000 000 NOK 19 500 000 NOK 10 000 000 29. September 2006 * The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2012 from Buksèr og Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr & Berging AS on a back to back basis as TC to Kystverket. Vessel name: Type: Dwt: LOA: Breadth: Yard/Built: Class: Flag: Deck cargo Speed: Main engine: M/V Beta Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) 1 217 mt 67,8m 14,5m H.Surken West Germany/ 1982 DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 NOR 720 sqm 15,5 knots 4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP We have assumed that the Vessel will continue trading after expiry o f the TC to Kystverket. Assumed operating expenses per day: Approx. NOK 58 000 per day Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) 2011 482 626 194 023 600 000 501 298 187 305 58 000 932 367 0 5 000 000 -5 874 367 0 -1 687 062 2012 32 978 906 21 194 023 0 1 316 167 10 468 716 35 000 49 364 0 3 300 000 -3 314 364 0 7 154 352 2013 38 561 875 24 670 725 0 1 353 629 12 537 521 113 216 0 0 0 113 216 0 12 650 737 0 7 000 000 7 000 000 Working capital Vessel Total assets 2011 2 970 443 37 695 070 40 665 512 2012 3 124 795 35 001 663 38 126 457 2013 2 775 531 31 810 428 34 585 959 Outstanding debt Total outstanding debt Net asset value pre dividen 3 300 000 3 300 000 #REF! 0 0 12 483 954 0 0 13 113 756 Operating revenue Operating expenses Dry docking & other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment investor loan Net financial items Sale of vessel Net project cashflow 33 21 6 1 4 Estimated dividend Mortgage debt 1 Investor loan Total Balance 0 3 300 000 3 300 000 Annual inst. 11 0 5 000 000 5 000 000 Interest * 5,97 % ** Balloon 0 0 *The mortgage loan has been repaid in full. ** The investor loan is a short term loan to fund a NOX reclassification rebuilding. Estimated Balance (31.12) Additional information The vessel is being rebuilt to meet new NOX classifications. To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 has been provided by the partcipants. An additional loan from the investors of NOK 5 500 000 was provided by the participants in Q1 2010. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 17.7%. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 22 Bulk Transloading DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 120 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 23 200 000 4 300 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value en bloc end C/P 2022: IRR estimated share price: IRR total capital: 10 000 000 37,72 % 13,74 % Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Atlantica Shipping AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 115 000 000 USD 23 200 000 USD 0 Sept.2007 Sept.2022 Vessel's name: Type: Dwt: M/V Trans Bay/Trans Emirates/Trans Gulf Bulk Transloader 68,857/68,857/71,398 37,550/37,550/46,996 Daewoo/ Daewoo/ Italcantinieri GRT: Yard: Built: Converted: Class: Flag: 1996/1993/1982 1996/1999/1998 DnV/DnV/Lloyd's Marshall Islands/ Marshall Islands/ Liberia Base case assumptions BB hire/day en bloc: USD USD USD USD USD 01.07.11-31.12.11 01.01.12-31.03.12 01.04.12-31.12.12 01.01.13-31.12.14 01.01.15-sept 2022 Charterer: 10 20 31 29 19 000 300 300 300 300 Star Universal Marine Limited, Cyprus guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment sellers credit Net financial items 2011 7 402 425 212 242 7 190 183 62 860 2 549 656 9 150 000 0 -11 636 797 2012 10 454 800 216 486 10 238 314 45 366 2 112 961 8 112 500 0 -10 180 095 2013 10 694 500 220 816 10 473 684 63 233 1 569 094 2 250 000 0 -3 755 861 Net project cashflow -4 446 613 58 218 6 717 823 -1 300 000 0 6 800 000 Estimated Dividend Trans Bay and Trans Gulf was dryocked Q2/Q3 11, Trans Emirates will be drydocked Q4 11 Mortgage debt 1 Sellers Credit Total Balance Annual inst. 11 28 600 000 9 150 000 11 530 001 0 40 130 001 9 150 000 Interest Balloon 7,88 % * 0 0,00 % ** 11 530 001 11 530 001 * Annual instalments: Year 1-2: USD 19 600 000 Year 3-5: USD 9 150 000 Year 6-15: USD 2 250 000 100 %of the mortgage loan is fixed at interest rate 7,885% incl. margin until 15. october 2014. The mortgage lender currently has a cash sweep on the project. The Q1 2012 instalment will be on a cash sweep basis. ** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is not interest bearing. Estimated Balance (31.12) Additional information Working capital Vessels* Total assets 2011 2 004 387 89 923 506 91 927 893 2012 2 062 605 83 719 405 85 782 010 2013 1 980 428 77 047 707 79 028 134 The uncalled capital of USD 7 500 000 was called upon in2009 due to breach of the minimum value clause. Remaining uncalled capital is 0. In Q4 11 the participants paid in additional equity of USD 1 300 000 for the project to be able to pay the Q411 instalment as the charter party was renegotiated due to the charterers liquidity challenges. Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 28 600 000 11 530 001 40 130 001 20 487 500 11 530 001 32 017 501 18 237 500 11 530 001 29 767 501 The Charterer has options to purchase the vessels as follows: M/V Trans Gulf: USD 5 000 000 end 2014. M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022). M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022). If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is declearead, the amount above USD 5 000 000 will be split 50/50 between charterer and owner for Trans Gulf, and 75/25 for Trans Bay and Trans Emirates. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7.4% Dividends are assumed to be postponed until 2013 due to renegotiation of the charter party. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 23 Eastern Reefer DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD: 28 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 5 500 000 6 525 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: See additional information 24,20 % Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Johs. Hansens Rederi AS Vessel Name USD 32 000 000 USD 5 500 000 USD 5 000 000 8. December 2006 See Additional information M/V Baron M/V Dinok M/V Jacha M/V Mabah M/V Mononok Type: Flag: Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: Expiry of C/P: Base case assumptions: BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day BB rate en bloc net per day Charterer: 2011: 2012: 2013: 2014: 2015: 10 10 6 2 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 5 5 3 5 5 281 280 970 249 145 238 552 238 964 154 739 235 128 238 623 Reefer Marshall Island 2 580 Financing (31.12.2011) 2011 3 958 911 173 500 3 785 411 0 98 000 2 750 000 -2 848 000 0 2012 3 756 602 176 970 3 579 632 6 648 81 000 1 500 000 -1 574 352 0 2013 2 332 046 180 509 2 151 536 5 143 45 000 1 500 000 -1 539 857 108 472 937 411 2 005 280 720 151 1 100 000 1 900 000 500 000 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets 1990 1989 1985 1995 1989 Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd. Net project cashflow Estimated dividend Cargo cap (cbft) Dwt 846 292 389 678 Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Built Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total Balance Annual inst. 11 2 250 000 2 750 000 2 100 000 300 000 4 350 000 3 050 000 Interest Balloon 2,00 % * 0 0 4,00 % ** 0 * This mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is 2,00% incl margin. Annual instalments: USD 900 000 ** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the extension of M/V Mabah. Simultaneouosly USD 2 400 000 was deducted on tranche 1. Estimated interest rate is 4.00% incl. margin and annual installments will be USD 600 000. Additional information 2011 406 688 13 726 172 14 132 861 2012 433 968 8 976 548 9 410 516 2013 600 120 3 779 411 4 379 531 4 350 000 4 350 000 2 850 000 2 850 000 1 350 000 1 350 000 There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows: M/V Mabah: Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000 M/V Mabah: Call option 10. April 2013: USD 2 100 000 M/V Mabah: Call option 10. April 2014: USD 1 425 000 M/V Baron: Call option 20. October 2013: USD 28 046 M/V Mononok: Call option 20. February 2013: USD 29 641 M/V Dinok: Call option 20. February 2013: USD 50 785 M/V Jacha: Call option 8. February 2014: USD 23 358 The project is considered as a financial lease. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9.2% NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 24 Eastern Reefer II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 (All figures in 1000 JPY) Estimated share price (JPY): 1% Estimated share price (JPY):* 4 000 Key figures: 100 % Paid in equity (JPY): Accumulated dividend (JPY): 382 000 295 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: 500 000 19,81 % 6,04 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Lorentzen Skibs AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P M/V Pohah No.2: Expiry of C/P M/V Pohah No.2: Commencement of C/P M/V Jochoh: Expiry of C/P M/V Jochoh: JPY 1 805 000 JPY 382 000 JPY 240 000 27. March 2007 27. March 2017 27. October 2008 27. April 2015 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.: BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh: Charterer: Guarantor: 1996 N.K Kobe, 8UEC37LA 2000 N.K. Akasaka, 8UEC37LA Financing (31.12.2011) 2011 276 123 17 354 258 769 0 27 174 154 924 -182 098 2012 276 123 17 701 258 422 0 22 721 154 924 -177 645 2013 276 123 18 055 258 068 0 18 268 154 924 -173 192 Net project cashflow 76 671 80 776 84 875 Estimated dividend 115 000 80 000 85 000 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance 573 000 269 228 92 700 934 928 Annual inst. 11 78 000 76 924 0 154 924 Interest 2,75 % * 3,00 % ** 0,00 % Balloon 144 000 0 60 000 204 000 *Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000. 80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.78% incl. margin. **Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924. The loan is not fixed, assumed interest is 3.00% incl. margin for the remaining period. Additional information 2011 45 509 1 424 511 1 470 020 573 269 92 934 000 228 700 928 2012 46 285 1 268 074 1 314 359 495 192 92 780 000 304 700 004 2013 46 160 1 098 547 1 144 707 417 115 92 625 000 380 700 080 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.2% NRP Finans AS Built: Class/flag: Main engine: NOK Co. Ltd., Panama Khana Enterprises Co. Ltd., Japan and Oswego Ltd., Korea Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Outstanding debt 1. Prior Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt M/V Jochoh M/V Pohah No. 2 Reefer Reefer 235,050 cbft 235,039 cbft 5,134 5.537 113,4m /16,6m 113,3m/16,6m Kyokuyo Shipyard Corp, Japan JPY 401,5 JPY 355 Estimated Cashflow Working capital Vessels* Total assets Vessel's name: Type: Cargo Cap: Dwt: LOA/ Beam: Yard: All JPY figuers in 1000 JPY. The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017). The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 100 million at the end of the Bareboat Charter (2015). The project is considered as a financial lease. Markedsrapport – November 2011 Side 25 E-Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 1% Estimated share price (USD) Estimated share price (USD):* 35 000 Key figures: 100 % Paid in equity incl. Participant loan (USD): Accumulated dividend (USD): 4 150 000 860 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE Residual Value end CP 2014: IRR estimated share price: IRR total capital: 8 000 000 2,72 % -1,51 % BASE CASE HIGH CASE 10 000 000 25,10 % 4,87 % 12 000 000 41,37 % 10,60 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Klaveness Corporate Services AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 20 000 000 USD 4 150 000 USD 3 700 000 06.apr.06 06.apr.14 Base case assumptions: BB rate net per day: USD 6 500 Charterer: Vessel name: Type: Dwt: Breadth: LOA: Engine Yard/Built: Flag: Class: Speed: IMO class: Next DD/SS: M/T Eships Nahyan Product/Chemical tanker 8 657 18,8m 118,14m B&W 6S35MC, 4200KW@170RPM Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005 Gibraltar Bureau Veritas 14 knots IMO II/III Sep. 2013/Sep. 2015 Eships Nahyan Ltd. guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C. Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend Financing (31.12.11) 2011 2 372 82 2 289 22 572 1 000 -1 549 500 806 694 273 083 000 810 2012 2 372 84 2 288 29 515 1 000 -1 485 500 462 038 432 403 000 971 2013 2 372 86 2 286 30 460 1 000 -1 430 500 151 349 101 863 000 762 739 884 802 067 855 587 0 0 3 500 000 Estimated Balance (31.12) Balance Annual inst.11 Interest Balloon 1 000 000 5,45 % * 7 700 000 Mortgage debt 1 9 700 000 Sellers Credit 850 000 0 0,00 % 850 000 Total 10 550 000 1 000 000 8 550 000 * The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 000. 80% of the mortgage has fixed interest at 6,24% inc. margin until expiry. An interest rate of 2,30% inc. margin has been assumed for the remaining part of the mortgage. An extraordinary repayment of USD 200 000 on the mortgage debt was made in Q4 2008. An additonal extraordinary repayment of USD 1000 000 was made in Q2 2010. Additional information 2011 2012 2013 Working capital Vessel Total assets 2 174 623 14 927 466 17 102 088 2 976 690 13 824 867 16 801 557 332 277 12 632 296 12 964 573 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt Net asset value pre dividend 9 700 000 850 000 10 550 000 #REF! 8 700 000 850 000 9 550 000 12 483 954 7 700 000 850 000 8 550 000 13 113 756 The charterer has a purchase option at USD 12 000 000 at the end of the Charter. The value of the vessel to be established by two independent shipbrokers and any profit in excess of USD 12 000 000 is to be split 40/60 between Owner and Charterer. To avoid breach of the minimum value clause in the loan agreement, USD 1 000 000 was paid in Q3 09 by the investors. An extraordinary instalment equivalent to USD 1 000 000 on the mortgage was paid in Q2 2010. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.06% NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 26 Feedermate DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (EUR): 1% Estimated share price (EUR):* 25 000 Key figures: 100 % Paid in equity (EUR): Accumulated dividend (EUR): 2 000 000 3 925 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: 5 000 000 11,19 % 3,87 % 7 000 000 20,64 % 7,03 % 9 000 000 27,28 % 9,74 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS P.D. Gram AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: EUR 16 275 000 EUR 2 000 000 EUR 3 000 000 27. February 2005 27. February 2017 Base case assumptions: BB rate net per day: 27.02.2005-27.02.2010 27.02.2010-27.02.2017 12 year B/B K-Line Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) 2011 1 951 290 86 151 1 865 139 6 097 499 050 1 300 000 -1 792 953 2012 1 951 290 87 874 1 863 416 5 782 402 362 1 300 000 -1 696 580 2013 1 951 290 89 632 1 861 658 5 574 314 900 1 350 000 -1 659 326 Net project cashflow 72 186 166 835 202 332 Estimated dividend 200 000 225 000 300 000 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding mortgage debt Total outstanding debt Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total Balance Annual inst. 11 7 010 000 1 300 000 2 500 000 0 9 510 000 1 300 000 2011 245 006 13 859 128 14 104 134 2012 186 841 13 365 582 13 552 423 2013 89 174 12 831 762 12 920 936 9 510 000 9 510 000 8 210 000 8 210 000 6 860 000 6 860 000 Interest 5,00 % * 4,00 % ** Balloon 2017 1 120 000 2 500 000 3 620 000 * 75% of the loan is fixed until 05.02.12 at interest rate 5.33% incl. margin. Assumed interest rate for the remaining 25% is 4.0% incl.margin. **Mortgage debt 2 run as a bullet and is not fixed. Assumed interest rate is 4.0% incl. margin. The balloon is at the end of 2017. The mortgage is due in December 2013 and is assumed refinanced at same terms. Additional information * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.0% NRP Finans AS M/V Main Highway Car Carrier, 950 Cars 3 374 tons 1998 Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany Lloyds Register / Cyprus 950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters EUR 5 610 EUR 5 346 Charter: Charterer: Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Vessel's name: Type: Dwt: Built: Yard: Class/flag: Cargo Capacity: Markedsrapport – November 2011 Side 27 Gram LPG DIS - LPG asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 29 840 Key figures: 100 % Paid in equity incl. participant loan (USD): Accumulated dividend (USD): 15 350 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Vessel value* Net debt Net Asset value** Remaining uncalled capital 19 16 2 7 15 16 -1 7 800 816 016 312 000 000 000 000 800 816 984 312 HIGH CASE 000 000 000 000 23 16 6 7 800 816 984 312 000 000 000 000 * Due to the current uncertainty with regard to ship values a deduction of 10% has been made on vessel values. **Valuation has been done on basis todays assumed CP free value less less net debt (Net asset value). Corporate details Corporate management: Technical management Gas Technical management Aura: Commercial management: The Vessels NRP Business Management AS Swan Shipping Corporation Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd. P.D. Gram & Co Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: USD 29 300 000 USD 15 350 000 USD 7 312 000 Estimated Cashflow Vessels name: M/V Aura / M/V Gas Serenity Type: Liquified Gas Carrier, Type 2PG Dwt: 2,653 mt LOA: 96m Breadth: 14.4m Yard/Built: Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008 Class: CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS Flag: Marshall Island Speed: 13 knots Main engine: 8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China Aux engine: 3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China Cargo tanks: 2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating Tank segregations: 1 Next DD: Sep./Oct. 2012 Aura - Mar./Apr. 2013 Gas Serenity Financing (15.11.11) 2011 2012 2013 Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Balance Mortgage debt 17 186 000 Total 17 186 000 Annual inst. 11 1 500 000 1 500 000 Interest Balloon 2013 4,25 % * 14 186 000 14 186 000 * Interest rate not fixed. Est.dividend/paid in capital Estimated Balance (15.11.11) Working capital* Vessels Total assets 2011 370 000 19 800 000 20 170 000 Outstanding debt 1. Prior 17 186 000 Total outstanding debt 17 186 000 Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 13 113 756 * The working capital is uncertain due to the complexity of the short term liabilities Additional information In case the vessels are fixed on a satisfactory timecharter, the uncalled capital will be reduced to USD 6 mill. The vessels are currently on short timecharter contracts. Aura is fixed until September 11, with options to extend three months. Gas Serenity is fixed on Time charter to Petronas until February 2012. USD 600,000 was called upon in September 2011 for working capital purposes. Unless the market improves, further capital calls should be expected. USD 562 000 of the paid in capital is a participant loan. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 28 InterCarib II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD:* 24 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 3 065 000 1 540 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value end C/P 2018: IRR estimated share price: IRR total capital: 1 250 000 23,19 % 10,86 % 1 800 000 25,37 % 12,65 % HIGH CASE 2 300 000 27,15 % 14,13 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Arne Blystad AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 13 828 000 USD 3 065 000 USD 2 500 000 17. November 2006 31. April 2018 Base case assumptions: BB rate MV Mostein 1.10.09-30.9.11 BB rate MV Mostein 1.10.11-30.9.14 BB rate MV Mostein 1.10.14-30.9.17 Charterer M/V Mostein: Estimated dividend M/V Mostein Self Discharging Bulk Carrier 4 775 mt 2 740 mt 89,9 m /13,0 m Damean Shipyard, Holland 1996 LR / Antigua & Barbuda 4SA 6 cyl MAK 1800 kw Speed: 11 knots USD 2 100/day USD 2 600/day USD 3 000/day Thompson Shipping Inc., Cayman Islands Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Net project cashflow Vessel's name: Type: Dwt: GRT: LOA/ Beam: Yard: Built: Class/flag: Main engine: Financing (31.12.2011) 2011 1 246 900 86 595 1 160 305 11 981 271 377 2 600 000 -2 859 396 3 277 000 1 577 909 2012 951 600 88 326 863 274 13 898 179 169 432 500 -597 770 2013 949 000 90 093 858 907 16 613 146 567 432 500 -562 454 265 503 296 453 1 000 000 0 0 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total Balance Annual Inst. 11 2 485 000 432 500 0 2 167 500 2 485 000 2 600 000 Interest Balloon 7,54 % * 0 4,00 % * 0 0 * 100 % of the mortgage debt has fixed interest rate at 7.54% incl. margin until 2013. There has been made an extraordinary debt repayment of USD 1 951 250 in connection with the sale of MV Titran in Q211. Additional information Working capital Vessels* Total assets 2011 1 111 149 4 463 683 5 574 832 2012 1 376 652 3 895 133 5 271 785 2013 1 673 105 3 895 133 5 568 238 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 2 485 000 2 485 000 2 052 500 2 052 500 1 620 000 1 620 000 Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the charter (01.05.18) for USD 2 300 000. Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at the end of the charter 01.05.18 for USD 1 250 000. MV Titran was sold to the charterer Berge Rederi AS in Q211. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity NRP Finans AS factor of 10.10% Markedsrapport – November 2011 Side 29 M-Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD:* 55 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 7 250 000 4 150 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: 8 000 000 10 000 000 21,40 % 24,27 % 14,23 % 15,81 % 12 000 000 26,83 % 17,27 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS P.D Gram & Co AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 37 500 000 USD 7 250 000 USD 7 000 000 26. May 2005 26. May 2017 Base case assumptions: -Year 1 -Year 2 -Year 3 - 12 USD 14 400 net per day USD 13 000 net per day USD 12 000 net per day Charterer: Net project cashflow M/V Moskalvo MR Product tanker 6+1 September 1998/ STX, Korea 46 269 mt 182,9 m 12x600m3/h x 125MWC August 2008 Cyprus Lloyds register aug.11 2013 Moskalvo Shipping Ltd. guaranteed by Prisco Tanker Ltd. & Primorsk Int Ltd. Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Vessel name: Type: Segregations: Built/yard: Dwt: LOA: Cargo pumps number: Last SS: Flag: Class: Last DD (Intermediate): Next DD (SS): Financing (31.12.2011) 2011 4 380 000 84 462 4 295 538 24 091 1 182 637 3 420 000 -4 578 546 2012 4 380 000 86 151 4 293 849 24 180 856 237 2 250 000 -3 082 057 2013 4 380 000 87 874 4 292 126 36 639 603 461 2 250 000 -2 816 822 -283 009 1 211 791 1 475 304 0 0 0 Estimated dividend Balance Annual Inst. 11 1 687 500 Mortgage debt 1.prior 13 068 750 1 732 500 Mortgage debt 1.prior 1 501 250 Total 14 570 000 3 420 000 - 12 years term. - Quarterly instalments 1 - 4: USD 5 - 20: USD 21 - 48: USD Interest Balloon 7,34 % * 3 320 000 4,00 % ** 0 3 320 000 : 500 000 512 500 562 500 In 2011 extraordinary instalments of USD 1 170 000 has been assumed. * Fixed at 7.34% incl. Margin until 05.06.2013 ** Not fixed, assumed interest rate of 4.0% incl.margin for the remaining period. Assumed decreased margin by 100 bps from 2012. Estimated Balance (31.12) Additional information Working capital Vessel* Total assets 2011 -23 082 27 098 605 27 075 523 2012 1 188 710 24 855 633 26 044 342 2013 2 664 013 22 429 634 25 093 647 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 14 570 000 14 570 000 12 320 000 12 320 000 10 070 000 10 070 000 Charterer has an option to purchase the vessel at USD 12 million end of charter May 2017. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8%. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 30 Neptune Seismic DIS Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD): 150 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 17 400 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value sept 2012 IRR estimated share price IRR total capital 20 000 000 26,0 % 7,1 % 15 000 000 -3,2 % -11,7 % HIGH CASE 25 000 000 54,2 % 25,3 % Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Neptune Offshore AS Neptune Offshore AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Charterer: USD 32 800 000 USD 17 400 000 USD 3 150 000 CGG Veritas until March with 2 * 3 months in charterers option Vessel name: Type: Flag: Class: Built: Rebuilt: Yard: Rebuilt: Length: Breadth: Main engine: M/V Neptune Naiad High end 2D/Low end 3D Seismic vessel NIS Lloyds Register, Ice C 2002 2008 Huang Pu Shipbuilding Irving Shipbuilding, Canada 61.0m 14.2m 1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm 43 persons 2011 TC rate: USD 39 600 /day Opex:* USD 15 795/ day *Opex includes seismic crew, VAT and lease payment to SG finans Accomodation: Last DD: Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Operating revenue Operating expenses Dry docking and other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2011 15 817 000 6 443 000 1 650 000 445 000 7 279 000 7 936 354 250 2 700 000 -3 046 314 2012 11 183 000 3 489 000 200 000 60 000 7 434 000 12 951 166 100 1 500 000 -1 653 149 Net project cashflow 4 232 686 5 780 851 0 19 463 537 Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Annual inst. 11 2 700 000 2 700 000 Interest 2,00 % * Balloon 10 650 000 10 650 000 Additional information Working capital Vessel Total assets 2011 4 332 686 25 000 000 29 332 686 2012 10 613 537 12 500 000 23 113 537 Outstanding mortgage debt Total outstanding debt Net asset value pre dividen 12 150 000 12 150 000 #REF! 11 150 000 11 150 000 NRP Finans AS Balance Mortgage debt 12 150 000 Total 12 150 000 All seismic equipment onboard is owned by the company, but with a monthly repayment to SG Finans. This cost is included in the opex. The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until March 2012 plus 2 * 3 months options. Two of the originally four options has been decleared. We have assumed that the options will be declared or another charter with same rate to be achieved. The vessel was drydocked October 2011. Markedsrapport – November 2011 Side 31 Oceanlink Reefer DIS Contact: Torstein Bomann-Larsen (torstein.bomann-larsen@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD): 19 400 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 9 600 000 1 300 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Vessel value: Net debt: Net Asset Value: Remainig uncalled capital: 10 550 000 13 050 000 11 110 000 11 110 000 -560 000 1 940 000 0 0 15 550 000 11 110 000 4 440 000 0 *A deduction of 10% has been applied to the latest received vessel values in order to calculate the Net Asset Value of the project. Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: Technical management: NRP Business Management AS Arne Blystad AS Seatrade Groeningen BV Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: USD 30 100 000 USD 9 600 000 USD 0 Employment: Trading spot in the reefer pool managed by Seatrade. Estimated OPEX (Ex. dd-provisions): USD 5 635 - Sea Phoenix USD 5 390 - Marine Phoenix Estimated Cashflow Vessel's name: Type: Cargo Cap: Dwt: LOA/ Beam: Yard: M/V Marine Phoenix and M/V Sea Phoenix Reefer Carriers 394,255 Cbft. 8,056t 134m / 20m Shin Kochi Jyuko Co. Ltd., Japan Built: Main Engine: Reefer plugs: Class: Flag: Next DD/SS: 1994 / 1992 Kobe Diesel Co. 8UEC45LA 7,080kW 12 NKK Liberia Sep. 12 (Sea Phoenix) / Oct. 13 (Marine Phoenix) Financing (31.12.2011) Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Balance Mortgage debt 1 7 080 000 Mortgage debt 2 6 240 000 Sellers Credit 0 Total 13 320 000 Annual inst. 11 1 140 000 1 020 000 0 2 160 000 Interest 6,39 % * 5,64 % * 0,00 % Balloon 810 000 630 000 0 1 440 000 Net project cashflow * Quarterly instalments for mortgage debt 1 + 2: USD 540 000. Estimated dividend Mortgage 1 has fixed interest at 6.39% incl. margin until 10.12.2012. Mortgage 2 has a "Flipable Swap" from 23. October 2007 to 10. December 2012 at a fixed rate of 5.637% incl margin, Nordea has an option to cancel the swap after 23. Ocober 2008 and every quarter thereafter. Nordea can convert the fixed rate to LIBOR -0.10% quarterly, but only once. We have assumed no conversion. From 2013 we have assumed an interest rate of 5.00% incl. margin for the entire loan. Estimated Balance (15.11.2011) Working capital* Vessels* Total assets 2 750 000 14 500 000 17 250 000 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 13 860 000 13 860 000 *Working capital could vary depending on recent income and liabilities. Additional information The Bareboat Charterparty was re-structured due to the difficult financial situation of Oceanlink Ltd. Both the duration and the BB-hire of the BBCP was reduced, furthermore Oceanlink Reefer AS was granted an option to terminate the charterparty This option has been declared. The owning company is now responsible for both the commercial and technical management of the Vessels. The Vessels are currently trading spot in the Seatrade Pool. The seller credit of USD 3,000,000 has been cancelled and credited the owning company. The uncalled capital in the project of USD 5,000,000 has been called upon and will be used to pay instalments and interest on the mortgage. Valuation has been done basis CP free value less net debt (Net Asset Value). The mortgage runs until 25.07.2014. The negative value of the interest rate SWAP is estimated to approximately USD 1,000,000. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 32 Oceanlink Reefer II DIS Contact: Torstein Bomann-Larsen (torstein.bomann-larsen@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD): 9 625 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 3 750 000 537 500 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE BEST CASE Vessel value: Net debt: Net Asset value*: Remaining uncalled capital: 5 675 6 462 -787 3 500 000 500 500 000 7 425 000 6 462 500 962 500 3 500 000 9 6 2 3 175 462 712 500 000 500 500 000 *A deduction of 10% has been applied to the latest received vessel values in order to calculate the Net Asset Value of the project. Corporate details Corporate management: Commercial management: Technical Management: The Vessel NRP Business Management AS Arne Blystad AS FML Ship Management Ltd. Cyprus Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: USD 17 000 000 USD 3 750 000 USD 3 500 000 Employment: Trading in the reefer pool managed by Seatrade. Estimated OPEX (ex. dd-provisions) 2012: USD 6,400/Day Vessel name: Type: Cargo Cap: GRT/NRT LOA/ Beam: Yard: M/V Ivory Ace Reefer Carrier 527,511 Cbft 10,394/5,253 150m/22.5m Shikoku, Japan Built: Main engine: 1990 B+W 6S60MC - 13,371 BHP Reefer plugs: Class: 30 Germanischer Lloyd Flag: LSWT: Next DD/SS: Bahamas 6,263 Mton Sep. 2012 Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance Annual inst.11 5 343 750 937 500 1 406 250 312 500 0 0 6 750 000 1 250 000 Interest Balloon 7,27 % * 3 000 000 0 2,75 % ** 0,00 % 0 3 000 000 * Mortgage debt 1 has fixed interest rate at 7.27% incl. margin until 08.09.2014 ** Mortgage debt 2 interest rate is not fixed. Assumed interest rate of 4.5% incl. margin for the remaining period. Net project cashflow The minimum value covenant has been reduced until 30.06.2012. Estimated dividend Estimated Balance (15.11.2011) Additional information Working capital Vessel* Total assets 2011 600 000 8 250 000 8 850 000 The project has been re-structured due to the difficult financial situation of the former charterer. The bbcp was cancelled as from 31.12.2010 and the vessel is now trading in the Seatrade Pool.The owning company is responsible for both the commercial and technical management of the Vessel. Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 7 062 500 7 062 500 Due to breach of the Minimum Value Clause USD 1,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2011. Valuation has been done basis CP -free value less net debt (Net Asset Value). The mortgage runs until 29.08 2014. The negative value of the interest rate SWAP is estimated to USD 600 000. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 33 Perrine DIS Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 30 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 8 067 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE Residual value June 2012 IRR estimated share price: IRR total capital: 14 000 000 51,17 % 19,50 % 10 000 000 12,61 % 5,93 % HIGH CASE 18 000 000 109,89 % 37,69 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: Manager: NRP Business Management OSM Shipmanagement P.D. Gram Car Carrier P.D.Gram & Co Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: AS AS AS AS USD 19 200 000 USD 8 067 000 USD 8 612 500 Base case assumptions: TC equivalent income 01.01.2011-31.12.2011: TC to Eukor - 01.01.2012-31.12.2012: Assumed TC equivalent income 01.01.2013 - 30.06.2014: USD 11 250 USD 12 125 USD 15 000 Assumed operating expenses*: * Including insurance costs M/V Cypress Trail Car Carrier 42,447/12,734 42,870m (apx. 5,000 units RT 43) 184m 30,6m Hyundai Heavy Industries, South Korea/ 1988 ABS/NIS Hyundai B+W 8L 60MCE, 14,400 BHPxRPM (max) 11 1 January 2011 USD 6 538 Charterer: CSAV, Chile untill 31.12.2011 Eukor from 01.01.2012 until 31.12.2012 Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Vessel name: Type: GRT/DWT: Car capacity: LOA: Beam: Yard/Built: Class/Flag: Main engine: Decks: Hoistable decks: Last DD: Financing (31.12.2011) 2011 3 288 354 2 438 880 685 000 85 242 79 232 19 154 301 555 1 550 000 -1 832 401 2013 5 007 426 2 450 160 1 250 000 90 082 1 217 184 11 203 210 843 1 550 000 -1 749 640 -1 753 169 2012 4 111 106 2 414 659 0 90 082 1 606 365 20 096 301 058 1 550 000 -1 830 961 0 -224 596 0 0 0 Estimated dividend -532 456 Estimated Balance (31.12) Balance Annual inst. 11 Mortgage debt 1 8 612 500 1 550 000 Total 8 612 500 1 550 000 Interest Balloon 2014 3,60 % * 5 125 000 5 125 000 * 100% of the mortgage is floating. Quarterly instalments of USD 387 500. The mortgage was refinanced in Q2 2011 and has a balloon paymnet of USD 5 125 000 in 2014 the margin increased as part of the refinancing. The uncalled capital shall at all times be no less than the facility amount until the facility amount has been reduced to USD 4 500 000, and thereafter no less than USD 4 500 000. Additional information Working capital Vessel Total assets 2011 410 952 16 077 298 16 488 250 2012 186 356 15 306 624 15 492 980 2013 -346 100 14 456 956 14 110 856 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Net asset value pre dividen 8 612 500 8 612 500 #REF! 7 062 500 7 062 500 12 483 954 5 512 500 5 512 500 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 10.0% The vessel is fixed on timecharter until 31.December 2011. A charter hire of USD 13 500 has been assumed after expiry of the current CP. The commission of 4.75% has the following split; CSAV, Chile - 2.50% Vogt, London - 1.25% Gram Car Carrier AS - 1.00% USD 1 000 000 was paid in during Q3 2010, an additional USD 700 000 was paid in during Q2 2011 in order to extend the mortgage period as well as to avoid breaches with covenants in the loan agreement. An additional USD 850 000 was paid in during Q3 2011 for working capital purposes. Further injections of equity should be expected in order to prevent breaches with the loan agreement. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 34 Stril Offshore DIS - asset play offshore project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 2 500 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 250 000 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE Residual value en bloc 2013: IRR estimated share price: IRR total capital: BASE CASE 675 000 000 700 000 000 27,93 % 31,58 % 12,70 % 14,29 % HIGH CASE 725 000 000 35,12 % 15,85 % Corporate details The Vessels Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Simon Møkster Shipping AS Simon Møkster Shipping AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: NOK 700 000 000 NOK 250 000 000 NOK 125 000 000 Base case assumptions: Assumed Assumed Assumed Assumed avg. TC eqiv (365 days), income per vessel 2011:* avg. TC eqiv, income per vessel 2012:* avg. TC eqiv, income per vessel 2013:* operating expenses per vessel: NOK 179 NOK 258 NOK 264 NOK 83 800/day 079/day 250/day 000/day * Less 1% comission. Stril Commander is fixed until feb 2012 on TC at GBP 20 000/day. Assumed NOK 280 000 per day thereafter in and 2012 and 2013. Stril Challenger is fixed at NOK 245 000/day assumed from Sept 11-end 13 Estimated Cashflow 2011 127 392 000 60 590 000 9 000 000 703 518 57 098 482 322 746 25 499 325 35 071 946 -60 248 525 2012 178 848 000 61 801 800 9 500 000 717 589 106 828 611 478 928 23 570 368 43 571 946 -66 663 386 2013 183 124 000 63 037 836 10 000 000 731 941 109 354 223 657 341 23 641 411 35 071 946 -58 056 016 Net project cashflow -3 150 043 40 165 225 51 298 207 0 21 000 000 417 821 527 Working capital Vessels* Total assets 2011 14 534 338 709 465 189 723 999 527 2012 33 699 563 705 025 807 738 725 370 2013 82 533 743 700 000 000 782 533 743 Outstanding debt 1. Prior Loan to seller Total outstanding debt 437 320 135 8 500 000 445 820 135 402 248 189 0 402 248 189 384 712 216 0 384 712 216 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Debt to Møkster Total Balance Annual inst. 11 437 320 135 35 071 946 8 500 000 0 445 820 135 35 071 946 Interest 5,50 % 0,00 % Balloon 2013 367 176 243 0 367 176 243 Total annual instalments: NOK 35 071 947. The interest rate has not been fixed, and assumed interest rate is 5,50% incl. margin and guarantee fee for the remaining period as one ship has been secured on satisfactory charter in accordance with the loan agreement. Additional information * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 12.1% NRP Finans AS Stril Commander / Stril Challenger Havyard 842 Lloyds LRS +100 A1 / Offhore Tug Supply Vessel / EP(B) FIFI I / CAC(3) / +LMC/UMS/DP(AA)/Ice Class 1E, ORO, NOFO 2005, Standby class 280, Secondary winch, Splitted drums LOA: 74.5m Breadth: 17.2m Yard: Havyard AS Delivery: Jan 09 and June 09 Dwt: Approx. 3,000 ton Accommodation: 30 persons in 15 cabins Main engine: BHP 16,3220 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm Bollard pull: 200 tons Main generator: 2 x Morelli shaft generator (3 000 kW) Aux. engines: 2 x Caterpillar C-18 (601 kW) Dynamic position: DP2 (Kongsberg) Flag: NOR Financing (31.12.2011) Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Estimated dividend Vessel name: Type: Class: Markedsrapport – November 2011 Side 35 TDS Containership IV DIS Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD): 29 750 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 34 120 000 0 Net Asset Value Calculation Vessel Value* Net debt Net Asset Value LOW CASE 40 000 000 39 775 000 225 000 BASE CASE 42 750 000 39 775 000 2 975 000 HIGH CASE 45 500 000 39 775 000 5 725 000 *A 5% deduction has been applied to the latest received vessel values. In order to calculate the net asset value of the project. Corporate details The Vessels Corporate management: Technical management: Commercial management/Manager: NRP Business Management AS Jahre Wallem AS Thor Dahl Management AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: USD 84 500 000 USD 34 120 000 USD 0 Current employment: TC rate MV Thorscape with OCCL - 22/03 2012: TC Rate MV Thorswave with ZIM - 06/10 2012: Opex 2011 en bloc: USD 15 000/day USD 14 945/day USD 14 553/day A TC-rate of USD 12,000 has been assumed upon expiry of existing employment for both vessels. Vessel names: Type: TEU: Reefer capacity: Dwt: LOA: Beam: Yard: Built: Class: Main engine: Speed: Next Drydock: Last Drydock: M/V Thorscape, M/V Thorswave Fully cellular container vessels 2,908 (2039 @ 14t) 285 35,020 195,7m 32,25m Hyundai Heavy Industries, South Korea 1997/1996 GL + 100 A 5 Container Hyundai Sulzer 8RTA 72U 32,560 BHP 22 knots 2016/2015 2011/2010 TC-rates are gross. Charterer: OCCL/ Zim Interated Shipping Services Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking/other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2011 Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Mortgage debt 3 Total Balance 26 550 000 13 400 000 2 775 000 42 725 000 Inst. 11 1 750 000 0 0 1 750 000 Interest 2,15 % 2,15 % 2,15 % Balloon 2013 26 550 000 13 400 000 2 775 000 42 725 000 The project was in breach with covenants in the original loan agreement, amongst others the minimum value covenant. The commercial- and the corporate manager have reached an agreement with the mortgage lender in which some of the financial covenants has been cancelled throughout the loan period. In addition the mortgage has been extended until October 3rd 2015. The minimum value covenant has been cancelled throughout the loan period, and instalments shall only be made provided that the working capital exceeds USD 2,500,000. Net project cashflow Estimated dividend The agreement reached includes certain conditions related to the interst swap which has a negative value of USD 3,000,000.The mortgage lendor has the option to cancel the mortgage should the market worsen significantly - however the mortgage lendor has assured the partnership that this is not the intention. Estimated Balance (15.11.11) Working capital Vessels Total assets 2011 2 950 000 45 000 000 47 950 000 Outstanding debt Total outstanding debt Net asset value pre dividen 42 725 000 42 725 000 #REF! Additional information 12 483 954 13 113 756 All the uncalled capital in the project has been called upon, An additional USD 2,500,00 was paid in during Q4 2010 in order to the reach the above mentioned agreement with the mortgage lendor. Should the mortgage lendor cancel the mortgage prior to October 3rd 2015, the capital contribution paid in during Q4 2010 will be reimbursed in full + an interest of 50% or 20% p.a. depending on the timing of such an event. Should the partnership decide to sell the vessels prior to expiry of the loan agreement, the loan shall be repaid in full + any negative value of the interest swap. Should there be liquidity left after settlement of the mortgage and the interest rate swap + the USD 2,500,000 paid in during Q4 2010 the surplus will be split 80% to the partnership and 20% to the mortgage lendor. Please contact the corporate manager should you have questions regarding the project. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 36 TDSC Opportunity AS - container asset play project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 143 500 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 15 580 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Vessel Value Working capital Net debt Net Asset Value 13 000 000 1 350 000 0 14 350 000 10 000 000 1 350 000 0 11 350 000 16 000 000 1 350 000 0 17 350 000 Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: Technical management: NRP Business Management AS Thor Dahl Management AS Jahre Wallem AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P*: USD 14 250 000 USD 15 580 000 USD 0 24.03.2011 24.01.2012 Base case assumptions TC-rate: Operational expenses: USD 13 500 USD 6 381 Vessel's name: Type: Dwt: Grt: LOA: Beam: Speed/Cons: Yard: MV Thorstream Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170 1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous) 200 23,000 16,803 184,7 m 25,3 m 20 knots/54 mt Stoczina Szczecinska, Poland Built: Class/flag: Main engine: 1 998 Germanischer Lloyd/Cyprus Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw TEU: Reefer capacity: Cranes: Charterer: 4 x 30 tons single cranes APMM (Maersk) Next DD/SS: april 2013 *The vessel is fixed firm min. 10 months and max. 12 months at USD 13,500/day. The charterer has an option to extend the charter for a further 12 months at USD 15,000/day. Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) 2011 Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Mortgage debt Total Balance 6 870 000 6 870 000 Annual inst. 11 0 0 Interest Balloon 0,00 % * 2 025 000 2 025 000 A mortgage of USD 7,125,000 will be drawn during November 2011. The mortgage has quarterly instalments of USD 255,000, the first falling due in early December 2011. The mortgage has 5 years duration and a balloon payment of USD 2 025 000. Net project cashflow Estimated dividend Estimated Balance (15.11.2011) Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt NRP Finans AS Additional information 2011 1 350 000 13 000 000 14 350 000 0 0 The project is considered an asset play container project. Valuation has been done on Net Asset Value basis. The vessel value is based on broker estimates. As few transactions have been concluded for comparable vessels lately the estimated value is associated with uncertainty. Markedsrapport – November 2011 Side 37 UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 125 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 11 540 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: IRR total capital: 30 000 000 16,1 % 7,5 % 25 500 000 11,1 % 5,8 % 34 000 000 19,7 % 8,9 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Bergshav Tankers AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 42 750 000 USD 11 540 000 USD 4 000 000 10.1.2011 10.1.2018 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Vessel's name: Type: Class: Dwt: LOA/ Beam: Speed: Yard: Built: Class/flag: Main engine: MT UACC Eagle LR 1 Product Tanker +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 73,427t 228.6m /32.3m 14.9 knots New Times Shipyard, China 2 009 Marshall Island MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 11,300kW @ 105 rpm Charterer: United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2011 4 799 250 246 000 4 553 250 16 592 1 188 186 1 500 000 -2 671 594 2012 4 927 500 102 000 4 825 500 13 991 1 221 083 2 000 000 -3 207 092 2013 4 927 500 104 040 4 823 460 13 435 1 303 592 2 000 000 -3 290 157 Net project cashflow 1 881 656 1 618 408 1 533 303 1 700 000 1 625 000 1 600 000 Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Balance Annual Inst. 11 Mortgage debt 1 19 818 750 1 125 000 Mortgage debt 2 6 606 250 375 000 Sellers Credit 4 275 000 0 Total 30 700 000 1 500 000 Interest Balloon 4,19 % * 10 818 750 4,50 % * 3 606 250 0,00 % 4 275 000 18 700 000 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from 4.April 2011 Additional information Working capital Vessel* Total assets 2011 181 656 41 328 060 41 509 716 2012 175 064 39 790 090 39 965 153 2013 108 367 38 126 621 38 234 988 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 26 425 000 4 275 000 30 700 000 24 425 000 4 275 000 28 700 000 22 425 000 4 275 000 26 700 000 The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and after year 7 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller after year 7 at USD 25 500 000. UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets Minimum tangible Net Worth USD 100 million. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.0% NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 38 UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 15.11.2011 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 125 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 11 540 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: IRR total capital: 30 000 000 16,1 % 7,5 % 25 500 000 11,2 % 5,8 % 34 000 000 19,6 % 8,8 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Lorentzens Skibs Management AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 42 750 000 USD 11 540 000 USD 4 000 000 30.12.2010 30.12.2017 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-7: USD 13 500 Vessel's name: Type: Class: MT UACC Falcon LR 1 Product Tanker +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 73,427t 228.6m /32.3m 14.9 knots New Times Shipyard, China Dwt: LOA/ Beam: Speed: Yard: Built: Class/flag: Main engine: 2 009 Marshall Island MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 11,300kW @ 105 rpm Charterer: United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. Estimated Cashflow Financing (31.12.2011) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2011 4 954 500 240 000 4 714 500 15 529 1 177 518 2 000 000 -3 161 989 2012 4 927 500 102 000 4 825 500 13 705 1 197 515 2 000 000 -3 183 809 2013 4 927 500 104 040 4 823 460 13 893 1 276 329 2 000 000 -3 262 437 Net project cashflow 1 552 511 1 641 691 1 561 023 1 450 000 1 600 000 1 600 000 Estimated dividend Estimated Balance (31.12) 19 6 4 30 443 481 275 200 750 250 000 000 Annual Inst. 1 500 000 500 000 0 2 000 000 Interest 4,19 % * 4,50 % * 0,00 % Balloon 10 3 4 18 443 481 275 200 750 250 000 000 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from 1.April 2011 Additional information Working capital Vessel* Total assets 2011 147 511 41 328 060 41 475 571 2012 189 202 39 790 090 39 979 291 2013 150 225 38 126 621 38 276 846 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 25 925 000 4 275 000 30 200 000 23 925 000 4 275 000 28 200 000 21 925 000 4 275 000 26 200 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.0% NRP Finans AS Balance Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and after year 7 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller after year 7 at USD 25 500 000. UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets Minimum tangible Net Worth USD 100 million. Side 39 Markedsrapport – November 2011 4. Eiendom NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 40 4.1 Status eiendomsmarkedet ved Akershus Eiendom Kontor- og Logistikkeiendom i Norge og Sverige PGS har nylig signert kontrakt med Mustad Eiendom på et planlagt nybygg i Lilleakerveien 4. Bygget skal være på totalt 10.000 m² og kommer i tillegg til nabobygget som settes opp for Statkraft. I Drammensveien 131 har Yara signert kontrakt med Berner gruppen i et planlagt nybygg på 10.000 m². 1.0 Norge 1.1 Kontormarkedet i Oslo 1.1.a Leiemarkedet: De fleste segmenter i sentrum av Oslo har opplevd en stigning i leiepriser de siste 12 månedene. Vestog østsiden har derimot hatt en flatere utvikling. Prestisjelokalene i Vika opplevde den største veksten i første halvår, men det største segmentet ”høy standard sentralt” opplevde også en betydelig leieprisvekst. Sysselsettingsveksten er positiv, men forventningene er revidert noe ned. Arbeidsledigheten er forventet å ligge stabilt på 3,4 % inneværende år og neste år, for så å synke til 3,3 % i 2013. Antall sysselsatte er ventet å stige med 180.000 over de neste 4 årene. Ledigheten i Oslos kontormarked var 7,5 % i oktober 2011, og er ventet å falle til under 7 % i 2012, hovedsakelig på grunn av sysselsettingsvekst. Det forventes moderat vekst i leienivåene videre utover i 2011, og stor tilgang på fraflyttede bygg indikerer at 2012 vil gi en noe svakere vekst året sett under ett. Leieprisveksten har ikke vist seg å omfatte randsoneområdene med unntak av Skøyen. For 2012 forventer vi fortsatt vekst i leienivåene for de sentrale områdene og Skøyen, mens en flat utvikling er forventet for de resterende kontorområdene i Oslo. I 2011 blir kun 60.000 m² kontorarealer tilført Oslomarkedet, men markedet tilføres betydelige arealer de neste årene. I 2012 forventer vi tilførsel av 300.000 m² kontorareal og i 2013-2014 er det rapport om 150.000 m² så langt. De store volumene som ferdigstilles fra 2012 vil føre til press i annenhåndsmarkedet, men hvis den forventede sysselsettingsveksten materialiserer seg vil dette demme opp for mye av det økte tilbudet. Vi observerer også at leietakere setter strenge krav til kvalitet, kollektivtransport og energieffektivisering. Dette vil medføre et mer todelt marked hvor eldre og usentrale eiendommer vil stå ovenfor større utfordringer. Sett i sammenheng med den sterke boligprisveksten ser vi det som sannsynlig at flere bygg i perifere kontorområder vil bli forsøkt konvertert til bolig. Vi observerer nå at flere eldre kontorbygg blir konvertert til boligformål og/eller at de blir revet og tomtene omregulert. Dette kan få betydning for kontormarkedet på mellomlang og lengre sikt. De nye funnene i Nordsjøen er på sikt ventet å føre til en positiv utvikling i leiemarkedene i vestkorridoren i Oslo og Stavanger. Actual office vacancy in Oslo, in m² and % Office rents 1986‐2011 (Nominal NOK) 4 500 1 400 000 14 % 4 000 1 200 000 12 % 1 000 000 10 % 3 500 3 000 2 500 800 000 8 % 600 000 6 % 1 000 400 000 4 % 500 200 000 2 % 2 000 NOK/m²/year 1 500 Prime NRP Finans AS High std CBD High std west fringe 2010 H2 2009 H2 2007 H2 2008 H2 2006 H2 2005 H2 2003 H2 2004 H2 2002 H2 2001 H2 2000 H2 1998 H2 1999 H2 1997 H2 1996 H2 1994 H2 1995 H2 1993 H2 1992 H2 1990 H2 1991 H2 1989 H2 1988 H2 1986 H2 1987 H2 1985 H2 - High std east fringe 0 0 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E 2015E Vacancy level by the start of the year Vacancy rate by the start of the year (rhs) Markedsrapport – November 2011 Side 41 New construction and expected future vacant m² 300 000 450 000 400 000 Absorption, in m² and no. of contracts 600 250 000 500 200 000 400 150 000 300 100 000 200 50 000 100 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 No. of signed contracts (rhs) Q3 11 Q2 11 Q1 11 Q4 10 Q3 10 Q2 10 Q1 10 Q4 09 Q3 09 Future expected vacancy and today's vacant rehab.projects Vacant new construction Occupied new construction ‐ 0 Confirmed in Later, confirmed 2014 Q2 09 2013 m² 2012 Q1 09 m2 2011 No. of m² Office vacancy 2003‐2011 Office rents 1986‐2011 (Nominal NOK) 14,00 % 1 800 1 600 12,00 % 1 400 10,00 % 1 200 1 000 8,00 % 800 6,00 % 600 4,00 % 400 2,00 % Bergen Trondheim Stavanger - CBD Stavanger - Oil (Forus) 1.1.b Transaksjonsmarkedet Etter en treg start på året, tok aktiviteten i transaksjonsmarkedet seg voldsomt opp i 2. kvartal. Transaksjoner av store kontorbygg sentralt i Oslo er blitt offentliggjort i tur og orden. Vi har så langt registret transaksjoner med en samlet verdi av 23 mrd NOK. Vår prognose for årets omsatte totalvolum er revidert ned til 35 mrd NOK i direkte transaksjoner. Det er i all hovedsak fraværet av corporate transaksjoner som har ført til vår nedjustering av transaksjonsvolumet. På den annen side gjøres det mange store direkte-transaksjoner av eiendom. Den videre utviklingen i makroøkonomien vil være avgjørende for hvordan resten av året arter seg på transaksjonssiden. Lange renter har falt vesentlig over sommeren og 10 års statsobligasjoner gir per oktober en rente på ca 2,5 % mens 10 års SWAP gir en rente på 3,8 % (ned fra 4,7 % i april). Kredittmarginen til bankene har samtidig steget med så mye som 40 – 50 basis punkter i samme periode. Fallet i lange renter kompenserer likevel for bankenes økte innlånskostnad. Trondheim 12 Jan 11 Jan 10 Jan 09 Jan 08 Jan 06 Feb Bergen 07 Jan 0,00 % 05 Jan 2010 H2 2009 H2 2008 H2 2007 H2 2006 H2 2005 H2 2004 H2 2003 H2 2002 H2 2001 H2 2000 H2 1999 H2 1998 H2 1997 H2 1996 H2 1995 H2 1994 H2 1993 H2 1992 H2 1991 H2 1990 H2 1989 H2 1988 H2 - 03 Oct NOK/m²/year 200 Stavanger Vi har foreløpig et anslag for en flat yieldutvikling fremover. Den pågående uroen rundt statsgjeld i Eurosonen og USA innebærer i midlertidig mindre forutsigbarhet. Norske banker finansierer seg i stor grad i det internasjonale lånemarkedet og ved å ’rulle over’ kort gjeld. En ny likviditetskrise vil øke bankenes finansieringskostnader betydelig og potensielt føre til store innstramninger i kreditmarkedene. Norge er en liten og åpen økonomi og er ikke immun mot uroligheter i verdensøkonomien. Vi ser også at det i økende grad differensieres mellom gode eiendommer med sentral beliggenhet og sikre leietakere på lange kontrakter og sekundære eiendommer. Bankene rapporterer at de fortsatt er villig til å finansiere gode eiendommer. Vårt anslag for prime yield er 5,25 – 5,5 % for gode bygg i Oslo sentrum, men siden sist har vi sett at enkelte prestisjeeiendommer med topp beliggenhet kan gå lavere enn dette, da Tjuvholmen 1-5 er solgt på en yield så vidt under 5%, med 7 års løpetid på kontraktene som har noe lavere leienivå enn markedsleie. Tilsvarende yield for klasse A eiendommer med klasse B beliggenhet er i området 5,5 % - 6,25 %. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 8,00 % Side 42 Interest rates and prime transaction yields 2002‐2011 Kjøpere og selgere av næringsiendom 2008-2010 20 000 7,50 % 15 000 7,00 % 6,50 % 2010 10 000 6,00 % 5,50 % 2009 5 000 5,00 % 2008 4,50 % - 4,00 % 3,50 % 10Y Prime yield curve 3,00 % -5 000 10y SWAP jul. 11 jan 12 jul. 10 jan. 11 jul. 09 jan. 10 jul. 08 jan. 09 jul. 07 jan. 08 jul. 06 jan. 07 jul. 05 jan. 06 jul. 04 -10 000 jan. 05 jul. 03 jan. 04 Transaction yield -15 000 -20 000 Transaction volume of commercial properties (deals larger than NOK 50 million) Transaction volume of commercial property (deals larger than 50 MNOK) 35 000 Transaction Volume (MNOK) 60 000 2010-2 2010-1 2009-2 2009-1 2008-2 2008-1 2007-2 2007-1 2006-2 2006-1 0 2005-2 Office buildings 5 000 2005-1 2011 YTD 2010 2009 Retail properties 10 000 2004-2 Hotels 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Logistics / industrial properties 15 000 2004-1 Residential projects 2002 0 2001 10 000 20 000 2003-2 20 000 Oslo 25 000 2002-2 30 000 2002-1 40 000 Regional 30 000 2001-2 Mill NOK 50 000 2003-1 jul. 02 2,00 % jan. 03 10y Gov.Bond jan. 02 2,50 % Kilde: Akershus Eiendom 1.2 Markedet for logistikkeiendom Etter en periode med relativt få nye søk begynner etterspørselen etter logistikkareal å øke. Aktive søk i markedet utgjør i dag ca 490.000 m² lager/ terminal arealer, hvorpå det er 11 leietakere som etterspør mer enn 10.000 m². Som motvekt til den økte etterspørselen reguleres det stadig nytt areal innen lager/terminal segmentet som er/kommer på tilbudssiden. Med en estimert byggetid på 9-12 måneder er det fortsatt ikke for sent å få ferdig et bygg i 2012. Vi forventer at det vil komme til flere prosjekter (og antall m²) i løpet av 2012-13 som følge av at flere leietakere møter kapasitetsbegrensninger i eksisterende lokaler og som følge av at leietakere ønsker en relokalisering til mer hensiktsmessige og skreddersydde arealer. Det er økt aktivitet i byggenæringen hvor det tilkommer flere og flere byggeprosjekter i form av både bolig og næring. Byggenæringen nærmer seg en kapasitetsbegrensning og det forventes at kostnader for å bygge vil stige noe i tiden fremover. Per i dag estimerer man at det koster NRP Finans AS 6.000 – 8.000 kr/m² å føre opp et lagerbygg på ca 10.000 m² (totale prosjektkostnader eks tomtekostnad og byggelånsrenter). Leienivåene har holdt seg relativt sett bra gjennom finanskrisen, og det tilbys nå kontrakter på nye eiendommer til over 1.100 kr/m² på de beste plasseringene i Oslo. For de bedre områdene langs E6 (nære Oslo) har leienivåene falt noe og i snitt tilbys nye arealer for 750 kr/m², hvorpå enkelte områder er lavere mens andre områder vil ha høyere leie. For eksisterende lagerbebyggelse i Oslo er bildet noe mer nyansert da det er store forskjeller i kvalitet på bebyggelsen og uteareal. Per i dag eksisterer det en del ledige areal, og som følge av dette opplever man et prispress på eksisterende lagerbebyggelse i Oslo. Sett i forhold til prognosene for kontoreiendom er vi mer nøkterne når det gjelder leieprisutviklingen for logistikkeiendom. Lave byggekostnader og høy aktivitet blant investorer har gjort utviklere ivrige etter å realisere nye prosjekter. Ny regulering og oppkjøp av tomter nord og sør for Oslo har økt tilbudssiden, spesielt i utkantområder som Vestby og Gardermoen. Betydelig tomtestørrelser er også i reguleringsprosess. Markedsrapport – November 2011 Side 43 med sekundær lokalisering kan man legge til 25 til 50 basispunkter på yielden. Prime yield for Warehouse/Logistics Greater Oslo region 11,00 % 10,00 % 2.0 Sverige 9,00 % 8,00 % 2.1 Markedet for kontoreiendom 7,00 % 6,00 % Q1 2011 Q1 2010 Q1 2009 Q1 2008 Q1 2007 Q1 2006 Q1 2005 Q1 2004 Q1 2003 Q1 2002 Q1 2001 4,00 % Q1 2000 5,00 % Period Prime rent for Warehouse/Logistics Q1 2011 Q1 2010 Q1 2009 Q1 2008 Q1 2007 Q1 2006 Q1 2005 Q1 2004 Q1 2003 Q1 2002 Q1 2001 Q1 2000 NOK/m² Greater Oslo region (nominal prices) 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Period Kilde: Akershus Eiendom Gardemoen er det området som har mest areal regulert til lager / produksjon. Omtrent 2 000 mål tomt er tilgjengelig til utvikling her. I strekket Rygge, Moss og Råde finnes det også et betydelig utbygningspotensial. Vi har registrert omtrent 1500 mål tomt regulert til logistikkutvikling i dette området. På Vestby er tallet 600 mål og på Berger 400 mål. Ski og Gjelleråsen har omtrent 300 mål tomt hver tilgjengelig til lager/industri utvikling. I tilegg foreligger det betydelig tomtepotensial gjennom reguleringsprosesser i flere av disse områdene. Utleiemarkedet for lager/terminal ligger etter utviklingen i kontormarkedet og ledigheten i logistikkmarkedet har økt markant siste året. Gjennom finanskrisen har aktørene redusert lagerbehovet sitt som igjen har resultert i økt ledighet. Dette kombinert med økt tilbud av nye tomter og leietakere som ønsker bedre beliggende bygninger (i nærheten av sentrale vei akser) med skreddersøm, gjør at vi forventer økt ledighet fremover. Vårt estimat for prime yield er 6,5 %, selv om enkelte eiendommer med optimal lokalisering og solide leietakere på lange kontrakter (15 år +) kan gå på yielder ned mot 6,25 %. For eiendommer 2.1.a. Utleiemarkedet Stockholm Ledigheten for Stor-Stockholm regionen ble i tredje kvartal målt til 10,5 %, en minskning på 0,6 % fra andre kvartal. Ledigheten ble på samme tidspunkt i 2010 målt til 11,7 %, hvilket tilsvarer en årlig nedgang på 1,2 %. Nettoabsorpsjonen var i tredje kvartal sterk positiv; målt til 66.300 m². Dette er et resultat av høy etterspørsel og få ferdigstilte nybygg. Nettoabsorpsjonen i randsonen var sammenlignet med 2. kvartal relativt lav; 3.600 m² mot 12.500 m². Det ble ikke tilført noe areal i form av nybygg under perioden. Ledigheten i randsonen noteres til 17,3 %, en nedgang på beskjedne 0,3 % fra forrige kvartal. Jones Lang LaSalle bedømmer prime leie til 4.300 SEK/m² i tredje kvartal, opp 100 SEK/m² fra andre kvartal og 300 SEK/m² fra første kvartal. Anslaget for prime leie har blitt revidert opp som følge av registrerte høye nivåer på inngåtte leiekontrakter. Etterspørselen har vært stor etter høy standard lokaler i de beste områdene. Ingen nybygg har blitt ferdigstilt i Stockholm under tredje kvartal. Dette har medført nedadgående ledighet og en positiv nettoabsorpsjon. Göteborg I 2010 ble det ferdigstilt omtrent 50.000 m² nye kontorareal i Göteborg. Dette tilsvarer 1,5 % av det totale kontorvolumet og er det høyeste nybyggvolumet registrert innenfor et år, siden tidlig på 2000 tallet. I 2011 forventes det at omtrent 25.000 m² ferdigstilles. Det forholdsmessig lave volumet skyldes at flere prosjekter ble stoppet eller utsatt som følge av finanskrisen. Byggetiden ligger i snitt på to år og etterslepet i markedet medfører en treghet i økningen i volum. Prognosen for 2012 er på 40.000 m². Ledigheten falt med 0,5 % i tredje kvartal til 8,2 %. Den positive utviklingen skyldes i all hovedsak en NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 kraftig nedgang i ledighet i området definert som Norra Älvstranden. Sammenlignet med samme periode i 2010 har ledigheten i Göteborg falt med 0,1 %. I tredje kvartal ble det satt kontrakter med et totalt volum på 25.500 m². Til sammenligning var det tilsvarende tallet for andre kvartal på 17.000 m². For 2011 sett under ett har det så langt blitt absorbert kontorarealer på totalt 75.000 m². Dette tilsvarer en økning på omtrent 39 % i forhold til absorbert volum under hele 2010. Jones Lang LaSalle forventer volumet i fjerde kvartal vil være omtrent på nivå med tredje kvartal. Anslaget for prime leie steg i tre del-områder. I CBD økte den fra 2.250 SEK/m² til 2.300 SEK/m², tilsvarende en årlig økning på 7 %. I områdene definert som ’Övriga Innerstaden’ og ’Norra Älvstranden’ har leien blitt oppjustert med 50 SEK/m² til 2.000 SEK/m². I tredje kvartal 2010 lå leien i disse områdene på 1 850 SEK/m². I resterende kontorområder av Göteborg har leien ligget stabil det siste kvartalet. 2.1.b Transaksjonsmarkedet Transaksjoner med en verdi på totalt 21,8 milliarder SEK ble registrert tredje kvartal. Dette tilsvarer en økning på 22 % sammenlignet med samme periode i fjor, men en nedgang på 14 % fra forrige kvartal. Hittil i år er det gjennomført transaksjoner av næringseiendom med en samlet verdi på omtrent 65,7 milliarder SEK. Volumet for samme periode i 2010 var på 58,3 milliarder SEK og det forventes at volumet vil overgå 95,5 milliarder SEK som var det totale volumet i 2010. Side 44 Gode eiendommer på lange kontrakter og sikker kontantstrøm oppnår størst interesse blant investorer, da den pågående gjeldskrisen i Europa har begrenset interessen for sekundære eiendommer. Bankene har også i mindre grad blitt villige til å finansiere kjøp og da spesielt eiendommer forbundet med mer risiko. Transaksjonene som har funnet sted viser ingen negativ trend, men utviklingen i investeringsmarkedet har vært dårligere enn tidligere forventet, da direkteavkastningsnivåene har vært høyere enn forventet i sekundære områder. Stockholm Transaksjonsvolumet i Stockholm var på totalt 6,8 milliarder SEK i tredje kvartal. Dette tilsvarer en økning på 16 % fra samme periode i 2010, men en reduksjon på 25 % sammenlignet med andre kvartal. Den største transaksjonen som fant sted under 3. kvartal var Skanskas salg av Hagaporten 3 til Norrporten for 1,1 milliarder SEK: Eiendommen er lokalisert tett inntil E4 og har en ledighet på 3 %. Bygget har en størrelse på 28.000 m² og konsulentselskapet ÅF leier omtrent 2/3 av bygget. Direkteavkastningen rapporteres å være på 5,6 %. Dilligentia har solgt hotelleiendomen Klockan 1 til KLP Eiendom for omtrent 1,1 milliarder SEK. Transaksjonen utgjorde den største ’cross boarder ’ transaksjonen i kvartalet. Scandic er hotelloperatør og eiendommen er på totalt 18.600 m² BTA. Dilligentia har også solgt Bryggaren16 (Kunsgatan 60-62) til Cordea Savills. Eiendommen består av kontor og butikklokaler og har et utleibart areal på 7.750 m². Jone Lang LaSalle bedømmer direkteavkastningen til å være rett under 5 %. Den største transaksjonen var Diös kjøp av Norvidden fra Altor og Bure Equity AB til 5,8 milliarder SEK. Norvidden består av totalt 222 eiendommer spredt ut over hele Sverige. Leieinntektene oppgis å være på 700 MSEK i 2010 og Diös oppgir en direkteavkastning på 6,2 – 6,3 %. PP Pensions har videre kjøpt kontoreiendommene Adonis 17 (Sveavägen 66) og Munklägeret 24 (Hantverkargatan 11) til en samlet verdi på omtrent 725 milloner SEK. Jonse Lang LaSalle anslår dette til å tilsvare omtrent 50.000 SEK/m² og en direkteavkastning på rundt 5,0 %. Kontoreiendommer utgjorde totalt 39 % av transaksjonsvolumet i tredje kvartal. Den største kontortransaksjonen Norrportens salg av sine eiendommer i Linköping, samt seks eiendommer i Sundsvall og to i Luleå. Lilium var kjøper og pris er oppgitt til 1,4 milliarder SEK. Prime yield anslås å være på 5,0 % i CBD, uforandret fra andre kvartal. Prime yield for Övriga Innerstaden och Solna/Sundbyberg justeres ned med 25 basis punkter til 5,75 %. Yieldestimatet NRP Finans AS Side 45 for Närförort och Kista er uforandret på 6,5 % og 6,25 %. Göteborg Transaksjonsvolumet i Göteborg utgjorde 1,4 millarder SEKi 3.kvartal, en økning på 5,0 % sammenlignet med samme periode i 2010. Sammenlignet med andre kvartal tilsvarer det riktignok et fall på 19 %. Familjbostäders kjøp av tre boligeiendommer med totalt 300 leiligheter utgjorde den største transaksjonen under kvartalet. Eiendommene ble solgt av Älvstrandan Utveckling og har en anslått verdi på 486 MSEK, men rapporteres å ha kostet Familbostäder 130 MSEK i følge Jones Lang La Salle. I 2011 har det kun blitt registrert en transaksjon med utenlandske kjøpere. Dette var Alectas kjøp av Gullbergs Strandgata fra det tyske fondet RREEF, et datterselskap av Deutsche Bank. Direkteavkastningen oppgis å være mellom 5-5,5 % (28 000 SEK/m²). Platzer har kjøpt kontoreiendommen Stampen 44 (Gphuset) fra Stampen AB for 450 MSEK. Eiendommen har adresse Polhemsplatsen 5-7, Odinsgatan 2-4 och Burggrevegatan 7-11 og er lokalisert rett ved sentralbanestasjonen. Eiendommen er på totalt 14.700 m² med omtrent 20 % ledighet. Jones Lang LaSalle har estiemert direkteavkastningen til omtrent 5,0 %, (30.600 SEK/m²). Latour har solgt eiendommen Högsbo 1:1 (J A Wettergrens gata 7) til Balder. Dette var en sale & leaseback transaksjon og kjøpesummen tilsvarer 110 MSEK (7.300 SEK/m²). Prime yield for CBD anslås til 5,0 %, uforandret fra forrige kvartal. I Övriga innerstaden og på Norra Älvstranden er prime yield estimert til 6,0 % og 6,25 % respektivt, også uforandret fra forrige kvartal. 2.2 Markedet for Logistikkeiendom Markedsrapport – November 2011 Moderne og fleksible bygg med god lokalisering viser seg i særlig grad å være forholdsvis enkle å få leid ut ettersom etterspørselen er god. Det rapporteres om økt etterspørsel i de mest attraktive områdene i Stockholm og Gøteborg. Leiemarkedet er vanskeligere i sekundære områder og leietakere etterspør i all hovedsak nybygg med moderne fasiliteter i dette markedet. Utviklere forlanger også lengre kontrakter i disse områdene for å starte bygging. Kontrakter på nybygg i ovennevnte områder har ofte 15 års lengde. Det siste kvartalet har det vært størst etterspørsel blant leietakere etter mindre logistikkenheter i størrelsesorden 5 -10.000 m². Ledigheten er på et moderat nivå og er ventet å være stabil i tiden fremover. Estimatet for ledighet er 5-7 % (landsgjennomsnitt), men ledigheten antas å være mye høyere i sekundære områder. Det foregår ingen spekulativ nybygging og ledigheten forventes å ligge flatt / falle de neste 12 månedene. Det har vært en flat utvikling i leienivåene det siste kvartalet. Stockholm oppnår de høyeste leiene (500 – 900 SEK/m² ), etterfulgt av Göteborg (500 – 800 SEK/m²). Jønkøping oppnår de laveste leiene (400 – 500 SEK/m²). Høyere leier kan oppnås for mindre og mer spesialiserte bygg. Vanlig lengde på leiekontrakter er 5 til 10 år i de mest attraktive områdene og 15 år for logistikkbygg med sekundær beliggenhet. Typisk kontraktslengde har blitt redusert i prime områdene. Det rapporteres også at eksisterende logistikkeiendommer ofte oppnår høyere leier enn nye. Denne noe merkelige tendensen skyldes nok i hovedsak at det tilbys kortere kontraktlengder i eksisterende logistikkbygg. Antall m² med logistikkareal vokste med omtrent 200.000 m² i 2010. Det er mye tilgjenglige tomtearealer i Göteborg området og utbygging her kan starte så fort leietakere er på plass. Sett i sammenheng med den generelle konjunkturoppgangen i Sverige er det forventet at entreprenørenes ordrebøker etter hvert i større grad vil fylles opp og at en påfølgende vil se en økning i byggekostnader. Kilde: Jones Lang LaSalle NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 46 Tabellen under viser de 4 største leiekontraktene satt i tredje kvartal: Kilde: Jones Lang LaSalle Tabellen under viser de to største logistikkbyggene under bygging: Transaksjonsmarkedet for næringseiendom tok seg kraftig opp i 2010 og det totale volumet endte på omtrent 95 milliarder SEK. Av dette utgjorde logistikktransaksjoner i overkant av 7 milliarder SEK. Prime yield for logistikkeiendom (>10.000 m²) rapporteres å være på 7,0 % per Q2 2011 for både Göteborg og Stockholm. Dette tilsvarer et fall på 25 bps fra årsskiftet. Det er i midlertidig observert transaksjoner som har gått noe lavere enn 7,0 %. Snittprisen per m² i 2010 er 11.000 SEK i Stockholm og 6.200 SEK for hele Sverige. Prognosene for både leie og yield er flat og det er derfor forventet en flat utvikling i eiendomsverdier i tiden fremover. Kilde: Jones Lang LaSalle CITY SALE DATE SALE PRICE INITIAL INVESTMENT TYPE VENDOR (EUR millions) YIELD (%) PURCHASER CROSS BORDER AREA Yes 20 800 Ädelmetallen 1 Jönköping Q1-2011 5,98 Sale & Leaseback DHL Brinova Portfolio Spread Sweden Q1-2011 5,98 Sale & Leaseback Stavdal AB Sigillets Fastighets AB "Teknikmagasinet HQ" Stockholm Q1-2011 4,85 Sale & Leaseback Teknikmagasinet Corem 5 000 Fornminnet 6, Grönsta 2:52 Spread Sweden Q1-2011 16,91 18 500 7,50 % Investment AP6 Hemfosa Investment NRP Realkapital Sagax Yes Hemfosa Yes 65 000 Yes 23 000 Jordbromalm 3:1 Stockholm Q1-2011 67,66 7,30 % Portfolio ("Vilsta Lager", "Brunnsta Lager") Eskilstuna Q1-2011 33,83 8,00 % Städet 2 Karlstad Q1-2011 18,04 Portfolio Spread Sweden Q1-2011 50,18 Njursta 1:21 Upplands Väsby Q2-2011 10,79 7,40 % Björkelund 1 Motala Q2-2011 5,79 11,00 % Unknown Jönköping Q2-2011 66,75 Konecranes Lifttrucks i Markaryd Markaryd Q2-2011 5,56 Backa 30:3 Gothenburg Q2-2011 33,93 Portfolio Stockholm Q2-2011 38,38 Investment Unknown Sagax Flahult 21:45 Jönköping Q2-2011 33,82 Investment Logfast Förvaltnings AB Invesco Portfolio Spread Sweden Q2-2011 21,58 Investment Sagax SAAB factory Trollhättan Q2-2011 28,37 6,80 % Sale & Leaseback Skanlog Metso Paper Sweden AB Palmblads Fastighetsutveckling AB, Divergensia Förvaltnings AB Investment Kilenkrysset Nordic Real Estate Partners (NREP Logistics AB) 40 400 Investment Brinova Kungsleden 13 500 Investment Private Kungsleden Wilfast Förvaltning & Ness Risan&Partners Owner Occupied Markaryds Industribyggnads AB Konecranes Lifttrucks i Markaryd 11 000 Skanska Wilfast Förvaltning & Ness Risan&Partners 20 400 Investment Yes Q2-2011 22,03 Investment RBS Nordisk Renting Sagax Q3-2011 38,94 Investment Lidl Fastpartner Astra Zeneca in Umeå Umeå Q3-2011 4,45 Kylrummet 1 & Kylfacket 1 Stockholm Q3-2011 31,04 Kylfacket 4 Stockholm Q3-2011 3,67 Däckia-portfolio Spread Sweden Q4-2011 12,24 Balticgruppen 45 000 33 000 Yes Stockholm 96 000 27 000 Yes Unknown Eskilstuna Sale & Leaseback Astra Zeneca Yes Hemfosa Central warehouse of Lidl NRP Finans AS 30 000 Sale & Leaseback Dixons Retail plc (Elgiganten) Vitå 1 Kilde: Jones Lang LaSalle 94 000 Investment Sale & Leaseback SAAB Automobile Property AB 6,40 % 5 400 9 500 30 000 Yes 15 000 Development Kungsleden S:t Erik Markutveckling Development Private S:t Erik Markutveckling 2 200 Hemfosa 21 300 Sale & Leaseback Däckia AB 25 000 Markedsrapport – November 2011 Side 47 4.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark 1 200 NRP Eiendom Index (1 013) Index 1 000 800 600 400 OSEBX (199) 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 15.11.2011 Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje 80 % 70 % 60 % 72 % 73 % 65 % 48 % 39 % 40 % 41 % 33 % 30 % 24 % 20 % 12 % 19 % 11 % 13 % 18 % 22 % 11 % 0 % 2001 ‐20 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -14 % -14 % -31 % ‐40 % -39 % ‐60 % -54 % Avkastning OSEBX NRP Eiendomsportefølje Utvikling i antall eiendomsprosjekter 40 15 35 10 30 5 25 20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 15 -5 10 -10 5 0 -15 Prosjekter etablert (venstre akse) Prosjekter solgt (venstre akse) Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse) NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 48 4.3 Oversikt over eiendomsprosjekter Prosjekter eiendom Alingsås Lager og Handel AS Brønnøysund Kontorbygg AS Buskerud Handelseiendom DIS Dagligvarelogistikk AS El Logistikk DIS Etterstad Utvikling DIS Finlogistikk DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Gøteborg Kombibygg DIS Gøteborg Logistikk DIS Haugenstua Butikksenter AS Holmsbu Invest KS Kongholm Invest AS Lørenskog Kombibygg DIS Martodden Utbygging AS Moa Handelseiendom DIS Nye Alfasetveien DIS Nye Bergen Lagerbygg AS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nässjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Stadion Utbygging AS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager & Handel AS Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombibygg AS Torggata 16 DIS * Prosjektet er suspendert NRP Finans AS Andelspris IRR fra per 1% NOK Etablert etablering p.a. SEK 194 000 2008 4% N/A* 2005 N/A* N/A* 2010 N/A* 842 000 2006 14 % SEK 2 020 000 2011 7% 357 000 2008 5% EUR 126 000 2011 11 % 136 000 2009 27 % 2 408 000 2010 34 % SEK 303 000 2009 29 % SEK 1 087 000 2011 2% 195 000 2006 6% 237 000 2005 -9 % 51 000 2005 -8 % N/A* 2007 N/A* 360 000 2006 4% 293 000 2011 16 % EUR 83 000 2009 33 % 137 000 2006 0% 284 000 2005 -9 % SEK 395 000 2005 -7 % 143 000 2006 -2 % 330 000 2006 5% 117 000 2006 1% SEK 338 000 2006 8% 4 300 000 2007 11 % EUR 13 600 2006 4% SEK 1 056 000 2007 11 % SEK 536 000 2007 -7 % 353 000 2011 12 % Avkastning 2011 44 % N/A* N/A* 33 % 7% 11 % 11 % 34 % 46 % 25 % 2% 50 % 4% -4 % N/A* 23 % 16 % 17 % 38 % -18 % 88 % 1% 26 % -51 % 47 % 35 % 12 % 18 % -11 % 12 % Markedsrapport – November 2011 Side 49 Alingsås Lager og Handel DIS Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 194 230 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 20 330 000 Akkumulert utbytte: 3 500 000 Snittleie/kvm.: 413 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi** 8,50 % 8,25 % 8,00 % 67 201 899 69 191 204 71 304 840 Estimert pris/kvm (snitt) 2 612 2 689 2 772 Estimert andelspris 1% * 174 337 194 230 215 366 IRR estimert andelspris*** 24,05 % 21,83 % 19,90 % Yield ved prosjektslutt (2017) 10,20 % 9,91 % 9,62 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. Prosjektet er yieldet på antatt ordinær nettoleie på SEK 6,0 mill. ** Etter latent skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager og handel Beliggenhet: Alingsås, Sverige Areal (kvm.): 25 727 Kostpris eiendommer: SEK 68 380 000 Innbetalt kapital: SEK 20 330 000 Utleiegrad: ca. 80% SEK 0 Leietagere: SteelTech AB, Svenska N'ergy AB/Solari Invest I GBG AB, Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Byggeår: 1946/1966/1981/1984 19. mai 2008 Årlig yieldleie 2012 (eks. rabatter): 11 791 309 Justering leie: Jysk AB og Överskottsbolaget AB Varighet leieavtale: Varierer 80-100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 10 613 781 11 707 000 12 634 000 Pantelån transje 1 38 000 000 0 Eierkostnader 6 650 000 6 600 000 6 300 000 Pantelån transje 2 10 375 000 750 000 Netto drift 3 963 781 5 107 000 6 334 000 Total 48 375 000 750 000 Leieinntekter Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans 45 761 25 859 22 143 2 855 869 2 897 713 2 359 263 750 000 750 000 750 000 -3 560 108 -3 621 854 -3 087 120 403 673 1 485 146 3 246 880 Oppgradering 2 500 000 1 000 000 0 Estimert utbetaling 1 500 000 1 800 000 2 150 000 Netto kontantstrøm Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2 337 080 1 022 226 2 119 106 Eiendom 69 191 204 69 191 204 69 191 204 Sum eiendeler 71 528 283 70 213 429 71 310 310 Pantelån transje 1 38 000 000 38 000 000 38 000 000 Pantelån transje 2 10 375 000 9 625 000 8 875 000 Sum gjeld 48 375 000 47 625 000 46 875 000 23 153 283 22 588 429 24 435 310 VEK etter utbytte og skatt 3,25 % ** Ballong 2017 38 000 000 5 875 000 43 875 000 * Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2013 på 6,58% inkl. margin. ** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året, og har bundet renten til 15. januar 2011 til rente 4,72% inkl. margin Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Rente 6,58 % * Eiendommen er yieldet på nettoleie tilsvarende SEK 6 mill som er en forventet konservativ estimert normalsituasjon. Kalkylen forutsetter at man får leid ut SEK 500 000 i 2012 og ytterligere SEK 500 000 i 2013. Det er i den anledning lagt inn totale oppgraderingskostnader på SEK 1 000 000. Det mottas garantileie på SEK 973 333 i 2011. Det er gjort investeringer på SEK 2 500 000 i 2011 som inkluderte leietakertilpasninger. Det er gjort investeringer i energibesparende tiltak, hvor effekten ikke er hensyntatt i forventet eierkostnader. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 50 Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* NA Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 30 300 000 Akkumulert utbytte: 10 920 000 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 14 000 000 Utestående deltakerlån: 14 000 000 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 2 561 360 Snittleie/kvm.: 1 220 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm. Estimert andelspris 1% * IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2014) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Justert for latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Byggtech AS Kostpris eiendom: 180 000 000 Type eiendom: Kontorbygg Beliggenhet: Brønnøysund sentrum Areal (kvm.): 13 890 kvm Byggeår: 1979, 1984, 1994 og 2000 Innbetalt kapital: 30 300 000 Utleiegrad: 100 % Garanti fra aksjonær: 20 000 000 Leietagere: Brønnøysundregistrene / Deltakerlån: 14 000 000 Stiftelsesdato: (Staten v/Justisdepartementet) (94%) 13. desember 2005 Bygg Gros AS (5,1%) Årlig leie 2012: 16 959 964 Brønnøy Blikk AS (0,6%) Justering av leie:* 55%-100% Leieavtaler: Brønnøysundregisterne: 01.01.2015 Bygg Gros AS: 31.12.2013 Brønnøy Blikk AS: 01.06.2011 * Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Neste regulering er for perioden november 2008-november 2010 . Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1 og 2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån (transje 1 og 2) Netto finans Kontantstrøm før skatt Skattekostnad og prosjektkostna Estimert utbetaling* Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 16 951 356 16 959 964 17 502 677 Pantelån transje 1 81 550 000 3 850 000 5,52 % * 2 156 950 2 449 509 2 514 629 Pantelån transje 2 34 950 000 1 650 000 4,45 % * 30 000 000 14 794 406 14 510 455 14 988 048 Deltakerlån 14 000 000 0 7,00 % 14 000 000 130 500 000 5 500 000 136 306 151 083 183 368 6 271 294 5 985 349 5 781 623 980 000 980 000 980 000 5 500 000 5 500 000 5 500 000 -12 614 987 -12 314 266 -12 078 254 2 179 418 2 196 190 2 909 794 2 477 351 1 338 811 1 060 000 0 0 0 Total Rente Ballong 2014 70 000 000 114 000 000 * Pantelån transje 1 og 2 samlet nedbetales med kvartalsvise avdrag som følger: Et års avdragsfrihet, deretter 16 kvartalsvise avdrag på NOK 1 125 000, etterflulgt av 16 kvartalsvise avdrag på NOK 1 375 000. Transje 1 har bundet rente til 5,52% inkl. margin ut 2014 Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven. * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 2 552 135 3 409 514 5 259 308 159 271 415 159 271 415 159 271 415 Sum eiendeler 161 823 551 162 680 930 164 530 723 Pantelån (transje 1 og 2) 116 500 000 111 000 000 105 500 000 Arbeidskapital Eiendom Deltakerlån 14 000 000 14 000 000 14 000 000 Sum gjeld 130 500 000 125 000 000 119 500 000 VEK etter utbytte og skatt 31 323 551 37 680 930 45 030 723 NRP Finans AS Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas. Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti overtas (NOK 20 000 000). Prosjektet er suspendert da det pågår forhanlinger om forlengelse av dagens leieavtale med Brønnøysundregisterne. Resultatet av dette er uavklart per Q4 11. Brønnøysundregisterne har opsjon på å forlenge leiekontrakten på 1 +1 år til eksisterende vilkår. Markedsrapport – November 2011 Side 51 Buskerud Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (morten.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * NA Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 21 500 000 Akkumulert utbytte: 2 500 000 Snittleie/kvm.: 1 146 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm (snitt) Estimert andelspris 1% * IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2020) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel Beliggenhet: Mjøndalen/Nedre Eiker, Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendom: NOK 118 710 000 8 000 Byggeår: Innbetalt kapital: NOK 21 500 000 Utleiegrad: Selgerkreditt: 2010 100 % NOK 12 000 000 Leietagere: JYSK, Europris Butikkdrift AS, Expert AS & Jula Norge AS Stiftelsesdato: 23. mars 2010 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, Årlig leie 2012: NOK 9 747 894 Justering leie: 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Februar 2020: JYSK, Europris, Expert Januar 2025: Jula Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter selgerkreditt Avdrag pantelån Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 9 353 145 9 747 894 9 991 591 Pantelån transje 1 75 000 000 0 5,12 % * Pantelån transje 2 11 500 000 1 500 000 4,65 % * Selgerkreditt 15 188 954 0 101 688 954 1 500 000 509 015 535 866 549 263 8 844 130 9 212 028 9 442 329 116 531 85 939 84 732 4 806 786 5 110 948 5 085 448 379 724 759 448 759 448 1 500 000 2 000 000 2 000 000 Netto finans -6 569 979 -7 784 456 -7 760 163 Netto kontantstrøm 2 274 151 1 427 572 1 682 166 0 230 964 581 863 1 500 000 2 000 000 2 250 000 Skattekostnad Estimert utbetaling Total Rente 5,00 % ** Ballong 58 000 000 0 15 188 954 73 188 954 * NOK 75 000 000 av pantelånet er bundet til rente 5,12% inkl. margin til 2020. De resterende NOK 13 000 000 av pantelånet har flytende rente. Pantelånet har følgende årlige avdragsstruktur; 2011: 2012-2014: 2015: 2016-2020: NOK NOK NOK NOK 1 2 3 3 500 000 000 500 000 000 000 000 ** Selgerkreditten løper avdragsfritt frem til og med 30.06.2015, med 5% rente, med eiers opsjon til forlengelse til og med 2020 til 7% rente i opsjonsperioden. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 1 093 875 1 049 931 659 681 Eiendom 121 898 954 121 898 954 121 898 954 Sum eiendeler 122 992 829 122 948 885 122 558 635 Pantelån (transje 1-2) 86 500 000 84 500 000 82 500 000 Selgerkreditt 15 188 954 15 188 954 15 188 954 Sum gjeld 101 688 954 99 688 954 97 688 954 VEK etter utbytte og skatt 21 303 875 23 259 931 24 869 681 Arbeidskapital NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 52 Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 842 394 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 47 100 000 Akkumulert utbytte: 12 828 557 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 15 000 000 Utestående deltakerlån: 15 000 000 Tilbakebetalt renter på deltakerlån: 2 579 167 Snittleie/kvm. (kombibygg): 663 Snittleie/kvm. (kontor): 1 683 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi *** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 314 224 683 324 526 555 335 564 275 Estimert pris/kvm (snitt) 9 639 9 955 10 294 Estimert andelspris 1% * 739 375 842 394 952 771 IRR estimert andelspris** 13,32 % 11,95 % 10,76 % 8,90 % 8,61 % 8,33 % Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter skatt *** Justert for latent skatt Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Kostpris eiendommer: 321 500 000 Type eiendommer: 3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg Beliggenhet: Sandnes, Stavanger og Lier Areal (kvm): 28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor Innbetalt kapital: 47 100 000 Byggeår: Deltakerlån: 15 000 000 Utleiegrad: 100 % 31. mars 2006 Leietagere: Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017) Leieavtale: Leietager har fullt ansvar for alt indre Stiftelsesdato: Årlig leie 2012: Justering leie: 1972-2006 25 715 165 Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor) Kiwi Minidrift AS (31.12.2017) og ytre vedlikehold (bareboat) Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1 - 4) Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 25 124 734 25 715 165 26 319 472 Pantelån transje 1 115 312 500 3 750 000 5,88 % 90 437 500 799 000 818 975 839 449 Pantelån transje 2 46 125 000 1 500 000 5,03 % 36 175 000 24 325 734 24 896 190 25 480 022 Pantelån transje 3 46 125 000 1 500 000 5,38 % 36 175 000 54 033 39 510 38 368 Pantelån transje 4 18 202 500 750 000 4,30 % 13 227 500 12 671 370 12 258 381 11 863 871 Renter deltakerlån 1 050 000 954 066 726 566 Avdrag pantelån (transje 1 - 4) 7 500 000 7 950 000 8 100 000 620 479 4 000 000 2 500 000 -21 787 816 -25 122 938 -23 152 069 2 537 918 -226 748 2 327 953 42 000 1 019 093 1 497 279 3 379 000 0 0 Avdrag deltakerlån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling* * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da skatten flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) 2012 2013 -2 463 727 -3 709 567 -2 878 893 Eiendommer 324 526 555 324 526 555 324 526 555 Sum eiendeler 322 062 828 320 816 988 321 647 662 Pantelån (transje 1 - 4) 225 765 000 217 815 000 209 715 000 14 379 521 10 379 521 7 879 521 Sum gjeld 240 144 521 228 194 521 217 594 521 VEK etter utbytte og skatt 81 918 307 92 622 467 104 053 141 Deltakerlån NRP Finans AS Deltakerlån 14 379 521 Total 240 144 521 Rente Ballong 2017 0 7,00 % 7 500 000 0 176 015 000 *Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag på NOK 7 500 000, som øker med ca 100 000 i året. Transje Transje Transje Transje 1 2 3 4 har har har har fast rente på 5,88% inkl. margin til 2017. fast rente på 5,03% inkl. margin til 2014. fast rente på 5,38% inkl. margin til 2016. flytende rente som er justert basert på forwardkurven. Pantelånet ble i 2009 nedbetalt ekstraordinært med NOK 4 860 000. Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Hovedstol Avdrag 11 Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen står som garantist for leiekontraktene med Asko. Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for leiekontrakten. Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. Markedsrapport – November 2011 Side 53 El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 2 020 750 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 206 550 000 Akkumulert utbytte: 11 000 000 Snittleie/kvm.: 475 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,00 % 6,75 % 6,50 % 597 194 304 618 807 056 642 082 328 Estimert pris/kvm (snitt) 6 259 6 485 6 729 Estimert andelspris 1% * 1 804 623 2 020 750 2 253 503 13,35 % 12,05 % 10,91 % 9,45 % 9,12 % 8,79 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2023) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Lager og Kontor Beliggenhet: Jönköping, Sverige Areal (kvm.): 95 417 Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 637 205 567 Byggeår: Innbetalt kapital: SEK 206 550 000 Utleiegrad: 100 % Juni 2011 Leietagere: El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS SEK 46 682 767 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt Stiftelsesdato: Årlig leie 2012: Justering leie: 1997, 2002, 2007 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Rente Ballong 22 661 538 46 682 767 47 616 423 Pantelån transje 1 190 000 000 0 4,90 % 190 000 000 446 250 1 326 000 1 352 520 Pantelån transje 2 106 000 000 0 4,90 % 106 000 000 22 215 288 45 356 767 46 263 903 Pantelån transje 3 100 000 000 0 4,23 % 75 360 000 89 368 193 252 222 554 Pantelån transje 4 24 945 000 1 055 000 4,35 % 9 932 500 19 653 765 19 491 295 420 945 000 1 055 000 1 055 000 4 220 000 4 220 000 Netto finans -10 898 132 -23 680 513 -23 488 741 Netto kontantstrøm 11 317 156 21 676 255 22 775 162 1 500 000 2 000 000 4 020 223 11 000 000 16 000 000 19 500 000 Skattekostnad Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) 2011 2012 2013 9 259 410 8 514 349 Eiendom 618 807 056 618 807 056 618 807 056 Sum eiendeler 624 390 212 628 066 467 627 321 405 Pantelån (transje 1-4) 420 945 000 416 725 000 412 505 000 Sum gjeld 420 945 000 416 725 000 412 505 000 VEK etter utbytte og skatt Total 1 055 000 372 415 000 *Transje 1 og 2 har bundet renter på 4,90% inkl margin til 30.06.2016. Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016. Transje 4 løper med flytende rente. Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til null, og deretter på de andre transjene. Annen informasjon 5 583 156 Arbeidskapital 30.06.2023 203 445 212 Da deler av kostnadene utgiftsføres i DIS selskapet får deltakerne skattefratrekk i stiftelsesåret som blir jevnet ut med høyere skatt i AB selskapet. Det er forutsatt 3,0% KPI i sverige for 2011. 211 341 467 214 816 405 NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 54 Etterstad Utvikling DIS Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 357 244 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 29 500 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm (utleid areal).: 1 029 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 97 978 628 100 802 798 103 809 173 Estimert pris/kvm (snitt) 10 883 11 197 11 531 Estimert andelspris 1% * 329 003 357 244 387 308 IRR estimert andelspris*** 20,27 % 18,81 % 17,47 % 8,22 % 8,22 % 8,22 % Yield ved prosjektslutt (2013)* * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt. Inkl. NOK 5 mill i tomteverdi/utviklingspotensial. *** Etter skatt ***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensial er satt til NOK 10 mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel/Kontor/Lager/Utvikling Beliggenhet: Etterstad, Oslo Areal (kvm.): Kostpris eiendom: Byggeår: 29 500 000 Utleiegrad: ca. 97% 28. Februar 2008 Leietagere: Rema 1000 AS, Norrøna Storkjøkken AS Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 9 003 98 500 000 Årlig leie 2012: 1960 og 1997 9 092 000 Justering leie: 100% av KPI og ca. 15 mindre leietakere forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Leieinntekter 8 583 000 9 092 000 9 319 300 Pantelån transje 1 Eierkostnader 1 048 000 1 075 000 1 101 875 Pantelån transje 2 50 000 000 0 Netto drift 7 535 000 8 017 000 8 217 425 Total 67 125 000 1 375 000 Rente inntekter 113 632 174 040 245 814 Renter påntelån (transje 1-2) 4 153 438 4 088 750 4 059 375 Avdrag pantelån 1 375 000 1 500 000 65 625 000 -69 438 561 Netto finans -5 414 806 -5 414 710 Netto kontantstrøm 2 120 194 2 602 290 -61 221 136 Skatt & leietakertilpassning 340 000 1 180 000 Salg av eiendom Estimert utbetaling 600 000 110 000 000 0 0 51 555 476 Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2 704 323 3 489 181 4 126 613 Eiendom 100 802 798 100 802 798 100 802 798 Sum eiendeler 103 507 121 104 291 980 104 929 411 Pantelån (transje 1-2) 67 125 000 65 625 000 64 125 000 Sum gjeld 67 125 000 65 625 000 64 125 000 36 382 121 38 666 980 40 804 411 VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Avdrag 11 17 125 000 1 375 000 Rente 4,50 % * 6,67 % ** Ballong 14 125 000 50 000 000 64 125 000 * /** Transje løper avdragsfritt og renten er justert basert på forwardkurven. Transje 1 nedbetales som følger: 2010: NOK 1 000 000 per år 2011: NOK 1 375 000 per år 2012 -: NOK 1 500 000 per år ** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,67% inkl. margin til 2018. Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Hovedstol Utviklingspotensial på ca. 2 500 kvm. Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, inkl. utviklingspotensial. Leien er p.t. ca. NOK 8,0 mill, men det forventes at årstakten økes til ca. NOK 9,1mill iløpet av 2012. Prosjektet er verdsatt basert på forventet 2012 leie. Markedsrapport – November 2011 Side 55 Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (EUR): * 126 836 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm. (EUR): 57 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** (EUR 7,00 % 6,75 % 6,50 % 27 176 903 28 078 605 29 048 838 Estimert pris/kvm (snitt) (EUR) 771 796 824 Estimert andelspris 1% * (EUR) 117 819 126 836 136 538 IRR estimert andelspris*** 11,18 % 10,47 % 9,80 % Yield ved prosjektslutt (2031) 10,35 % 10,01 % 9,68 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Varmtlager, kaldtlager og kontor Beliggenhet: Hyvinkäa, Helsinki, Finland Areal (kvm.): Kostpris eiendommen (EUR): 27 190 000 Tomt (kvm): Innbetalt kapital (EUR): 11 862 850 Byggeår: Oppstartsdato: Årlig leie 2012 (EUR): Justering leie: 35 254 167 401 2002,2006,2008,2011 01.04.11 Utleiegrad: 100 % 2 020 000 Leietagere: Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB Leieavtale: Forsikring og egen administrasjon 100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0% Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 1 003 849 2 020 000 2 060 400 57 750 89 760 91 555 946 099 1 930 240 1 968 845 20 756 26 146 30 794 274 637 646 519 677 291 125 000 275 000 300 000 Netto finans -378 881 -895 373 -946 497 Netto kontantstrøm 567 218 1 034 867 1 022 348 0 0 0 260 000 1 010 000 720 000 Skattekostnad Estimert utbetaling 31.12.31 Pantelån transje 1 Hovedstol Avdrag 11 15 875 000 125 000 5,05 % * 0 -8 700 000 3,30 % * 15 875 000 -8 575 000 Pantelån transje 2 Total * Transje 1 løper År 1: EUR År 2: EUR År 3: EUR År 4: EUR År 5: EUR År 6: EUR År 7: Forfall Rente Ballong 3 862 018 4 697 982 8 560 000 i 7 år har følgende kvartalsvise totale avdragsstruktur: 250 000 300 000 300 000 375 000 400 000 500 000 Lånet er foventet refinansiert på samme vilkår med ca. årlige avdrag på 3% av restlån. Kun transje 1 er trukket opp. Resterende EUR 8 700 000 blir trukket opp ved ferdigstillelse av påbygg forventet start Q4 11. Transje 1 har bundet renten på 5,045% til 29.03.18. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 Arbeidskapital 2012 2013 707 218 732 085 1 034 433 Eiendom 28 078 605 28 078 605 28 078 605 Sum eiendeler 28 785 824 28 810 690 29 113 039 Pantelån (transje 1-2) 15 875 000 15 600 000 15 300 000 Sum gjeld 15 875 000 15 600 000 15 300 000 12 910 824 13 210 690 13 813 039 VEK etter utbytte og skatt Eiendommen er under utbygging med 8 750 kvm. Full leie vil løpe fra ferdigstillelse av denne utbyggingen som er forventet til ultimo 2011. Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av 5 år etter utløp av leiekontrakt. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 56 Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 136 576 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 9 100 000 Akkumulert utbytte: 900 000 Snittleie/kvm.: 3 964 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,00 % 6,75 % 6,50 % 41 463 270 42 878 947 44 403 521 Estimert pris/kvm (snitt) 51 829 53 599 55 504 Estimert andelspris 1% * 122 419 136 576 151 822 IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2029) 9,98 % 9,22 % 8,53 % 10,97 % 10,61 % 10,24 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: 2 Bensinstasjoner Beliggenhet: Lillesand & Vinterbro, Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 39 417 500 Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 800 Byggeår: 2009 9 100 000 Utleiegrad: 100 % 9. desember 2009 Leietagere: Reitan Servicehandel Norge AS (69%) Årlig leie 2012: 3 170 917 Justering leie: 100% av KPI Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%) Leieavtale: Eier kun ansvarlig for egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling Desember 2029 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 3 124 056 3 170 917 3 250 190 Pantelån transje 1 12 200 000 800 000 195 070 197 996 202 946 Pantelån transje 2 18 900 000 0 2 928 986 2 972 921 3 047 244 Total 31 100 000 800 000 61 021 64 661 61 494 1 788 230 1 764 480 1 753 230 400 000 800 000 900 000 -2 127 209 -2 499 819 -2 591 736 801 778 473 102 455 508 0 0 0 600 000 600 000 550 000 Rente Ballong 4,75 % * 6,32 % ** 0 11 800 000 11 800 000 * Lånet er avdragsfritt frem til 15.01.2011, og har deretter følgende årlige avdragsstruktur: Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag år år år år år år år år 1: 2: 3: 4: 5-12: 13-16: 17-18: 19-20: NOK 0 NOK 400 000 NOK 800 000 NOK 900 000 NOK 1 000 000 NOK 1 100 000 NOK 1 200 000 NOK 1 400 000 NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret i 10 år til rente 6,32% inkl. margin. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 1 599 949 1 473 051 1 378 558 Eiendom 39 417 500 39 417 500 39 417 500 Sum eiendeler 41 017 449 40 890 551 40 796 058 Pantelån (transje 1-2) 31 100 000 30 300 000 29 400 000 Sum gjeld 31 100 000 30 300 000 29 400 000 VEK etter utbytte og skatt 9 917 449 10 590 551 11 396 058 Arbeidskapital NRP Finans AS Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5år ved utløp til uforandrede vilkår. Kontrakten vil dog ikke lenger være "bare boat" og eierselskapet ha vedlikeholdsansvar. Markedsrapport – November 2011 Side 57 Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 2 408 335 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 173 000 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 4 449 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,25 % 7,00 % 6,75 % 788 651 845 816 149 605 845 684 235 Estimert pris/kvm (snitt) 48 241 49 924 51 730 Estimert andelspris 1% * 2 133 358 2 408 335 2 703 682 IRR estimert andelspris*** 9,65 % 8,66 % 7,81 % Yield ved prosjektslutt (2022) 9,81 % 9,48 % 9,15 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel Beliggenhet: 60 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 750 000 000 Innbetalt kapital: 173 000 000 Utleiegrad: 0 Leietagere: Deltakerlån: Stiftelsesdato: 16 348 Byggeår: Varierende 100 % Reitan Servicehandel Norge, Scandinavian Fuel Infrastructure, 6. September 2010 Årlig leie 2012: 72 730 958 Justering leie: Uno-X Automat, YX-Betjent mfl. Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) 31. Desember 2022 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Leieinntekter 72 008 148 72 730 958 74 549 232 Pantelån transje 1 200 000 000 0 Eierkostnader 13 488 998 12 920 996 13 244 021 Pantelån transje 2 104 000 000 13 000 000 Netto drift 58 519 150 59 809 961 61 305 210 Pantelån transje 3 100 000 000 0 Rente Ballong 5,78 % * 200 000 000 5,18 % ** 0 5,62 % *** 100 000 000 88 000 000 Rente inntekter 668 913 621 467 743 283 Pantelån transje 4 156 000 000 -8 000 000 4,74 % **** Renter påntelån 33 619 770 30 602 550 29 970 475 Pantelån transje 5 0 30 000 000 5,49 % **** Avdrag pantelån 35 000 000 10 000 000 10 000 000 Total 560 000 000 35 000 000 -67 950 857 -39 981 083 -39 227 192 10 476 501 19 828 879 22 078 019 12 786 064 3 957 272 5 475 364 0 0 35 000 000 Netto finans Salg av eiendom Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling 19 908 208 0 388 000 000 *Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,775% inkl. margin fom. mars 2011. ** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010. *** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010. ** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven *** **Transje 5 har flytende rente justert iht. forward kurven og tilbakebetales ila. 2011. Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur; 2011: 5 000 000 2012 - 2013: 10 000 000 2014 - 2015: 15 000 000 2016 - 2017: 17 000 000 2018: 18 000 000 2019 - 2022: 20 000 000 Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 6 978 183 22 849 789 4 452 444 Eiendom 750 000 000 750 000 000 750 000 000 Sum eiendeler 756 978 183 772 849 789 754 452 444 Pantelån (transje 1-5) 560 000 000 550 000 000 540 000 000 Sum gjeld 560 000 000 550 000 000 540 000 000 196 978 183 222 849 789 214 452 444 Arbeidskapital VEK etter utbytte og skatt Leiekontraktene med Reitan Service Handel (RSHN), SFI (Scandinavian Fuel Infrastructure), Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022. Leiekontraktene til de øvrige leietakerne løper ut i 2018, disse står for ca 4% av leien. 50 av stasjonene er 7-eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn. Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 58 Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 303 122 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 24 800 000 Akkumulert utbytte: 11 600 000 Snittleie/kvm. (2012): 797 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,00 % 6,75 % 6,50 % 89 396 333 92 507 001 95 856 951 Estimert pris/kvm (snitt) 10 411 10 773 11 163 Estimert andelspris 1% * 272 015 303 122 336 622 IRR estimert andelspris*** 11,97 % 10,93 % 10,00 % 9,71 % 9,38 % 9,05 % Yield ved prosjektslutt (2028) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Lager, produksjon av næringsmidler Beliggenhet: Torslanda, Gøteborg, Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendom: SEK 70 000 000 Byggeår: Innbetalt kapital: SEK 24 800 000 Utleiegrad: Overtakelse av eiendom 8 587 2006 100 % 10. september 2009 Leietagere: Almondy AB 6 842 700 Leieavtale: "Tripple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon Årlig leie 2012: Justering leie: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Varighet leieavtale: 28.september 2028 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Rente 6 180 821 6 842 900 6 979 758 Pantelån transje 1 47 713 750 551 250 4,90 % 35 460 000 511 000 521 220 531 644 Pantelån transje 2 15 286 250 0 4,90 % 15 286 250 5 669 821 6 321 680 6 448 114 Total 63 000 000 551 250 16 038 12 774 13 105 Renter påntelån 1 og 2 2 722 144 2 754 180 2 682 900 Avdrag pantelån 1 og 2 551 250 1 620 000 1 620 000 Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Netto finans -3 257 356 -4 361 406 -4 289 795 Netto kontantstrøm 2 412 465 1 960 274 2 158 319 0 0 0 9 400 000 2 050 000 2 000 000 Skattekostnad Estimert utbetaling Ballong 2028 50 746 250 Pantelånet (transje 1 og 2) har kvartalsvise avdrag tilsvarende SEK 405 000. Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvor ytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp. Renten på begge transjer løper flytende og er justert med forwardkurven. Estimerte utbetalinger er etter skatt AB selskapet som eier eiendommen, mens DISet ikke er et skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i dette. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Eiendom 2012 2013 1 038 715 948 989 1 107 308 92 507 001 92 507 001 92 507 001 Sum eiendeler 93 545 716 93 455 990 93 614 309 Pantelån 47 713 750 46 093 750 44 473 750 Pantelån 2 15 286 250 15 286 250 15 286 250 Sum gjeld 63 000 000 61 380 000 59 760 000 30 545 716 32 075 990 33 854 309 VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selselskapet som eier eiendommen. DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette. En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 til en kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5% av investeringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 28. september 2028.Investeringen ble lånefinanisert. Prosjektet er er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinær utbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning. Markedsrapport – November 2011 Side 59 Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 1 087 295 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 114 500 000 Akkumulert utbytte: 6 500 000 Snittleie/kvm.: 1 069 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 6,75 % 6,50 % 6,25 % 298 942 454 309 815 625 321 558 650 Estimert pris/kvm (snitt) 14 910 15 452 16 038 Estimert andelspris 1% * 978 563 1 087 295 1 204 725 IRR estimert andelspris*** 13,16 % 12,12 % 11,18 % 8,85 % 8,60 % 8,35 % Yield ved prosjektslutt (2024) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AS Type eiendom: Logistikkterminal Beliggenhet: Gøteborg, Sverige Areal (kvm.): 20 050 Kostpris eiendom før latent skatt: SEK 310 158 458 Byggeår: Innbetalt kapital: SEK 114 500 000 Utleiegrad: Juni 2011 Leietagere: DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB SEK 21 442 363 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg, Stiftelsesdato: Årlig leie 2011: Justering leie: 2009 100 % 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader 31.03.24 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 11 148 182 22 085 634 22 527 347 Pantelån transje 1 190 000 000 0 4,61 % * 3,97 % ** 452 500 872 100 889 542 Pantelån transje 2 50 000 000 0 10 695 682 21 213 534 21 637 805 Pantelån transje 3 10 000 000 1 000 000 88 877 136 540 146 907 250 000 000 1 000 000 Renter påntelån (transje 1-3) 4 590 046 8 768 200 8 693 800 Avdrag pantelån 1 000 000 2 000 000 2 000 000 Netto finans -5 501 169 -10 631 660 -10 546 893 Netto kontantstrøm 5 194 512 10 581 873 11 090 911 0 0 0 6 500 000 10 500 000 5 000 000 Netto drift Rente inntekter Skattekostnad Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) 2011 2012 2013 -1 223 614 4 867 297 Eiendom 305 000 000 305 000 000 305 000 000 Sum eiendeler 303 694 512 303 776 386 309 867 297 Pantelån (transje 1-2) 199 500 000 197 500 000 195 500 000 Sum gjeld 199 500 000 197 500 000 195 500 000 VEK etter utbytte og skatt Ballong 140 000 000 37 500 000 4,22 % *** 0 177 500 000 * Pantelånene har kvartaltsvis avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt. Transje 1 har bundet renten til 14.7.16.med rente 4,606% inkl. margin. Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin. Annen informasjon -1 305 488 Arbeidskapital Total Rente 104 194 512 106 276 386 114 367 297 Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon) Leietaker har en opsjon på utbygging av terminalen. Ved opsjonen vil Gøteborg Logistikk DIS betale en eiendomsverdi tilsvarende 7,14% yield på leien og leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse. Det er antatt en utbygging på SEK 77,2 mill i 2014 som finansieres 65% med påntegjeld og restende med egenkapital. Deltakerne i prosjektet er forpliktet til å bidra med egenkapital ved behov, hvis opsjonen blir erklært. Det er forutsatt 3,0% KPI i Sverige for 2011. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 60 Haugenstua Butikksenter AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 195 302 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 15 600 000 Akkumulert utbytte: 1 200 000 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 7 000 000 Utestående deltakerlån: 5 848 175 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 2 961 589 Snittleie/kvm.: 1 310 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,50 % 7,25 % 7,00 % 115 033 250 118 901 890 123 046 861 Estimert pris/kvm (snitt) 15 128 15 637 16 182 Estimert andelspris 1% * 156 616 195 302 236 752 IRR estimert andelspris*** 18,21 % 15,45 % 13,32 % 8,68 % 8,40 % 8,12 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Butikksenter med noe kontor Beliggenhet: Haugenstua, Oslo Areal (kvm.): Kostpris eiendom: 120 000 000 Innbetalt kapital: 15 600 000 7 604 Byggeår: 1973 Utleiegrad: Ca. 99% Deltakerlån: 7 000 000 Leietakere: Rema 1000 Norge AS, Jysk AS, Europris Butikkdrift AS m.m. Stiftelsesdato: 3.10.2006 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold Årlig leie 2012: 9 965 000 Justering leie: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Vektet snitt ca. 2017 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 9 400 000 9 965 000 10 214 125 Pantelån transje 1 70 000 000 0 895 000 917 375 940 309 Pantelån transje 2 22 800 000 2 400 000 8 505 000 9 047 625 9 273 816 5 827 601 306 474 27 061 31 502 41 673 98 627 601 2 706 474 5 473 400 5 361 800 5 294 800 423 650 403 060 384 032 2 706 474 2 675 104 3 362 117 -8 576 463 -8 408 462 -8 999 276 0 0 0 Netto kontantstrøm -71 463 639 163 274 540 Estimert utbetaling 0 0 0 Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån Netto finans Skattekostnad/oppgradering Deltakerlån Total Rente 6,19 % * 4,65 % ** 7,00 % *** Ballong 2016 70 000 000 7 000 000 2 804 117 79 804 117 * Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,1855% inkl. margin til 2015. **Transje 2 har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: Avdrag 1-8: Avdragsfritt Avdrag 9-12: NOK 500 000 Avdrag 13-24: NOK 600 000 Avdrag 25-28: NOK 700 000 Avdrag 29-32: NOK 800 000 Avdrag 33-36: NOK 900 000 Avdrag 37-40: NOK 950 000 Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven. *** Deltakerlånet betales ned ved overskuddslikviditet. Lånet har fast rente på 7,0% Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 Arbeidskapital 2012 2013 -311 997 327 166 601 706 Eiendom 118 901 890 118 901 890 118 901 890 Sum eiendeler 118 589 892 119 229 055 119 503 595 92 800 000 90 400 000 87 600 000 5 827 601 5 552 497 4 990 380 98 627 601 95 952 497 92 590 380 19 962 291 23 276 558 26 913 215 Pantelån (transje 1-2) Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Ved kjøp av andeler i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas. Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontraktene for de mindre leietakerne i bygget. Ingen leie beregnet for ledige arealer. Markedsrapport – November 2011 Side 61 Holmsbu Invest KS Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 237 639 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 45 900 000 Akkumulert utbytte: 8 600 000 Snittleie/kvm.: 488 Sensitivitet Yield 2012 9,00 % 8,00 % 7,00 % 72 823 611 81 926 563 93 630 357 102 647 746 102 647 746 102 647 746 5 921 6 661 7 612 Estimert andelspris 1% * 146 609 237 639 354 677 IRR estimert andelspris*** 53,34 % 31,41 % 15,62 % 8,31 % 8,31 % 8,31 % Estimert eiendomsverdi** Eiendomsverdi 2015** Estimert pris/kvm. Yield ved prosjektslutt (2014)*** * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert eiendomsverdi) *** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet leie i 2014. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Hotell Beliggenhet: Kostpris eiendom: 122 000 000 Innbetalt kapital: 45 900 000 Uinnkalt kapital: 3 200 000 Holmsbu på Hurum Areal (kvm.):* 12 300 Byggeår: 2002/2003 Utleiegrad: 100 % Leietager: Stiftelsesdato: 19. oktober 2005 Antatt årlig leie fra 2012: Fast justering t.o.m. 2014 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Leieavtale: 7 000 000 Justering av leie: * 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som ikke er eiet, men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr. år. Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 6 000 000 7 000 000 8 000 000 Pantelån transje 1 32 000 000 600 000 6,44 % * 435 000 445 875 457 022 Pantelån transje 2 8 925 000 875 000 5,25 % * 3 075 000 5 565 000 6 554 125 7 542 978 Pantelån transje 3 15 700 000 600 000 5,25 % * 14 050 000 Pantelån transje 4 3 300 000 0 6,45 % ** 0 0 0 0,00 % *** 0 59 925 000 2 075 000 24 212 16 213 6 860 3 601 374 3 499 739 3 287 531 Selgerkreditt Avdrag pantelån (transje 1-4) 2 075 000 4 550 000 4 550 000 Total 0 0 0 -5 652 163 -8 033 526 -7 830 672 1 144 500 0 0 Netto kontantstrøm -1 231 663 -1 479 401 -287 694 Estimert utbetaling 0 0 0 Netto finans Oppgradering Løper til 31.12.2014 Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag selgerkreditt Holmsbu Spa & Resort AS Rente Ballong 2014 28 950 000 46 075 000 *Pantelånet transje 1-3 nedbetales med samlet årlige avdrag som følger: 2011: 2 075 000 2012-14: 4 550 000 Transje 1 har fast rente på 6,44% inkl. margin (200 bps margin pluss 33 bps margin for cap på transje 3) til 2015. Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl.margin frem til 2015. ** Transje 4 er bundet til 2015 til 6,45% inkl margin. Lånet nedbetales som 10 års serielån. ***Selgerkreditten er slettet i forbindelse med leietakers konkurs. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 368 337 -1 111 064 -1 398 757 Eiendom 81 926 563 81 926 563 81 926 563 Sum eiendeler 82 294 900 80 815 499 80 527 805 Pantelån (transje 1-4) 59 925 000 55 375 000 50 825 000 0 0 0 59 925 000 55 375 000 50 825 000 22 369 900 25 440 499 29 702 805 Arbeidskapital Selgerkreditt Sum gjeld VEK etter utbytte Leietaker har gått konkurs og hotellet er overtatt av Holmsbu Invest KS. Det er innbetalt NOK 16,5 mill av den uinnkalte kapitalen i prosjektet Det er i leieinntekter kun iberegnet ordinær husleie. I tilegg skal det betales tilleggsleie lik 50% av driftsselskapets overskudd før skatt, etter ordinær husleie. Det er avtalt progressiv leie som øker med NOK 1,0 mill i året frem til 2014. Dette ble ikke innført i 2011 da resultatet for hotellet ikke var tilstrekkelig og det er nå budsjettert med en økning på NOK 1,0 mill økning hvert år frem til 2014. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 62 Kongholm Invest KS Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 51 548 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 13 150 000 Akkumulert utbytte: 4 200 000 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 4 000 000 Utestående deltakerlån: 0 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 4 570 410 Snittleie/kvm kontor.: 1 331 Snittleie/kvm leiligheter 2 603 Sensitivitet Yield 2012 7,25 % 7,00 % 6,75 % 65 770 690 68 119 643 70 642 593 Estimert pris/kvm. 17 638 18 268 18 944 Estimert andelspris 1% * 28 059 51 548 76 778 31,79 % 20,47 % 14,94 % 7,81 % 7,54 % 7,27 % Estimert eiendomsverdi** IRR estimert andelspris Yield ved prosjektslutt (2015) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Justert for latent skatt Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendommer: 1 næringseksjon og 1 boligblokk/ appartementshotell (42 leiligheter) Kostpris eiendommer: 83 500 000 Beliggenhet: Innbetalt kapital: 13 150 000 Areal (kvm.): Uinnkalt kapital: 5 000 000 Stiftelsesdato: 15. September 2005 Årlig leie 2012: 6 311 000 Justering av leie: 100 % Holmestrand / Kongsberg 2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA) Byggeår: 2005 og 1999 Utleiegrad: 90 % Leietager: Fylkesskattekontoret, Politiet/Namsmannen Leieavtale: Korttidsleie på boligene, Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020 Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Leieinntekter 6 157 000 6 311 000 6 468 775 1. Pri. transje 1 31 293 000 239 000 5,60 % * 27 708 000 Eierkostnader 1 467 500 1 542 625 1 581 191 1. Pri. transje 2 14 742 750 158 250 4,05 % ** 12 369 000 Netto drift 4 689 500 4 768 375 4 887 584 1. Pri. transje 3 14 742 750 158 250 4,78 % *** 12 369 000 60 107 66 616 53 724 1. Pri. transje 4 4 000 000 0 4,35 % *** 3 198 847 3 200 835 3 136 284 64 778 500 555 500 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån (transje 1-4) Netto finans Netto kontantstrøm 555 500 2 222 000 2 222 000 -3 694 240 -5 356 219 -5 304 561 995 260 -587 844 -416 976 0 0 0 Oppgradering eiendom Estimert utbetaling Total Rente Ballong 2015 4 000 000 56 446 000 * Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en swap på 5,6% til 2015. **Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven. ***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med en 10 års swap til 4,78% p.a. inkl. margin. **** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert med forwardkurven. Det er innvilget avdragsutsettelse på alle pantelån til og med Q311. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og kontor/næringslokaler i Holmestrand. 2011 2012 2013 1 625 387 1 037 543 620 567 Eiendommer 68 119 643 68 119 643 68 119 643 Sum eiendeler 69 745 030 69 157 186 68 740 210 Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle leieforhold inngått direkte. Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand. Arbeidskapital Pantelån (transje 1-4) 64 778 500 62 556 500 60 334 500 Sum gjeld 64 778 500 62 556 500 60 334 500 VEK etter utbytte 4 966 530 6 600 686 8 405 710 NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 63 Lørenskog Kombibygg DIS Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * NA Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 19 800 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 708 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm (snitt) Estimert andelspris 1% * IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Lager/kontor Beliggenhet: Lørenskog Areal (kvm.): Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: 8 951 NOK 57 447 510 Byggeår: NOK 19 800 000 Utleiegrad: ca 85% 1. september 2007 Leietagere: Collicare Logistics AS, Euro Transport AS, Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift, Forventet leie 2012 1987/1993/1997 6 340 500 Justering leie: 80-100% av KPI Anticimex AS og 4 mindre leietakere forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Varierer, hovedsaklig 2-5 år Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Leieinntekter 4 972 000 6 340 500 6 324 000 Pantelån transje 1 13 515 000 382 500 4,65 % * 11 220 000 Eierkostnader 2 083 000 2 092 000 2 144 300 Pantelån transje 2 25 086 669 710 000 7,18 % ** 20 826 672 Netto drift 2 889 000 4 248 500 4 179 700 Total 38 601 669 1 092 500 23 908 12 125 40 073 Renter påntelån (transje 1-2) 2 486 974 2 473 686 2 463 155 Avdrag pantelån 1 092 500 1 456 666 1 456 666 Rente inntekter Netto finans -3 555 565 -3 918 227 -3 879 747 Netto kontantstrøm -666 565 330 273 299 953 Skattekostnad og tilpasninger 3 148 000 117 000 0 Utbytte/Innbetaling egenk -4 500 000 0 0 Rente Ballong 2016 32 046 672 * Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 har kvartalsmessige avdrag på NOK 127 500. ** Transje to har bundet renten på 7,18% inkl. margin til 16.10.2017. Transje 2 har kvartalsmessige avdrag på NOK 159 375. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Det er antatt at ledige lokaler blir utleid primo 2012 og at leie da vil være ca. NOK 6,3 mill. I forbindelse med reutleie og oppgradering i 2011 og 2012 er det beregnet en total kostand på ca. NOK 3,25 mill. 2011 2012 2013 97 127 310 399 610 352 Eiendom 50 373 322 50 373 322 50 373 322 Sum eiendeler 50 470 449 50 683 722 50 983 674 Pantelån (transje 1-2) 38 601 669 37 145 003 35 688 337 Sum gjeld 38 601 669 37 145 003 35 688 337 11 868 780 13 538 719 15 295 337 VEK etter utbytte og skatt Grunnet ledighet ble det i Q211 innbetalt NOK 4 500 000 fra eierne. Selskapet mottok NOK 1 750 000 som kompensasjon for at festeavgiften ble økt. Dette var en del av den opprinnelige kjøpekontrakten. Pga omstruktureringen av selskapene, samt lavere leie enn tidligere, er det estimert at selskapet ikke kommer i skatteposisjon de neste 5 årene. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 64 Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: 360 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 29 000 000 Uinnkalt kapital 6 000 000 Akkumulert utbytte: Sensitivitet 0 LOW CASE BASE CASE Salgspris per kvm (bolig)* HIGH CASE 35 800 Estimert andelspris 1% 360 000 IRR estimert andelspris** 23 % * Inkl. garasje. ** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Bolig under oppføring Hamar Ca. 17 000 kvm bolig Sum budsjettert salgsinntekter: Sum budsjettert prosjektkost: Budsjettert byggherremargin: 10,5 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: 6 000 000 Stiftelsesdato: 10. november 2006 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Budsjetterte boliger ferdigstillt Budsjetterte inntekter 2011 2012 2013 0 8 45 0 26 922 742 121 002 016 18 633 831 90 723 043 Kontantstrøm før tomtelån -18 590 287 8 288 911 30 278 973 Estimert inn/utbetaling 0 0 18 000 000 Estimert Balanse (31.12) Ca.180 Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse (estimat): 63 000 2011-2017 Finansiering (31.12.11) 18 590 287 Budsjetterte utgifter Prosjektert antall leiligheter; 29 000 000 Selskapet har en tomtelånsfinansiering som forfaller 1/12-2011. Det er søkt om forlengelse av lånet i forbindelse med at det også er søkt om byggelånsfinansiering til byggetrinn 1 på rekkehusfeltet og byggetrinn 1 på leilighetsprosjektet. Annen informasjon Eiendommene er omregulert. Salgstart 1 byggetrinn er planlagt til ultimo oktober. I første omgang legges ut 8 rekkehus. Selskapet har solgt 50% av rekkehusprosjektet til Beias Gruppen / Norboli. 1 trinn på leilighetsprosjektet legges ut før jul. Det har vært god respons i markedet på bakgrunn av den markedsføringen som er gjort og den redaksjonelle omtalen som har vært i media. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 65 Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 293 553 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 26 700 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 1 167 Sensitivitet Yield 2012 7 Estimert eiendomsverdi** 6,80 % 6,60 % 6,40 % 113 620 104 116 742 982 120 061 041 Estimert pris/kvm (snitt) 16 100 16 543 17 013 Estimert andelspris 1% * 262 324 293 553 326 733 IRR estimert andelspris*** 12,20 % 11,14 % 10,21 % 8,15 % 7,93 % 7,71 % Yield ved prosjektslutt (2023) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel Beliggenhet: Moa Handelsområde, Ålesund Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 114 000 000 Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2012: 7 057 Byggeår: 26 700 000 Utleiegrad: 23. feb 2011 Leietagere: 2008 100 % Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS, 8 232 977 Justering leie: 100% av KPI Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018, Kvik Juni 2015 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån Avdrag pantelån Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Rente Ballong 6 083 480 8 232 977 8 438 801 Pantelån transje 1 35 000 000 600 000 4,45 % 2 600 000 Pantelån transje 2 53 400 000 0 6,04 % Total 88 400 000 0 330 000 446 600 457 765 5 753 480 7 786 377 7 981 036 67 416 102 593 98 637 3 607 170 4 765 060 4 776 360 600 000 1 600 000 1 600 000 Netto finans -4 139 754 -6 262 467 -6 277 723 Netto kontantstrøm 1 613 726 1 523 910 1 703 313 0 0 0 1 000 000 1 800 000 1 700 000 Skattekostnad Estimert utbetaling 53 400 000 56 000 000 Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur:: Avdrag år 1: 600 000 Avdrag år 2: 1 600 000 Avdrag år 3: 1 600 000 Avdrag år 4: 1 800 000 Avdrag år 5: 1 800 000 Avdrag år 6: 2 600 000 Avdrag år 7: 3 000 000 Avdrag år 8: 3 200 000 Avdrag år 9: 3 400 000 Avdrag år 10: 3 600 000 Avdrag år 11: 3 800 000 Avdrag år 12: 4 000 000 Transje 2 har bundet renten på 6,04% inkl. margin tom. 15. april 2021. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 2 230 159 1 954 069 1 957 382 Eiendom 113 248 608 113 248 608 113 248 608 Sum eiendeler 115 205 990 Arbeidskapital 115 478 767 115 202 677 Pantelån 88 400 000 86 800 000 85 200 000 Sum gjeld 88 400 000 86 800 000 85 200 000 27 078 767 28 402 677 30 005 990 VEK etter utbytte og skatt Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger; Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår. Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår. Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår. Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 66 Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut.Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris(EUR): * 83 424 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): 4 858 000 Akkumulert utbytte (EUR): 1 500 000 Snittleie/kvm.: EUR 114 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,25 % 7,00 % 6,75 % 20 270 679 20 944 070 21 667 342 Estimert pris/kvm (snitt) 1 465 1 513 1 565 Estimert andelspris 1% * 76 690 83 424 90 657 12,86 % 11,94 % 11,08 % 8,48 % 8,21 % 7,93 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt (skatt føres over på deltaker) Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Type eiendom: Lager og Kontor Beliggenhet: Alnabru, Oslo Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: EUR 18 187 158 13 841 Byggeår: 1980 Innbetalt kapital: EUR 4 858 000 Utleiegrad: Leietagere: Elektroskandia AS Overtakelsesdato: 31.mars 2009 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, Årlig leie 2011 (EUR): 1 608 552 Justering leie: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån 100 % forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: 31. desember 2017 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 1 608 552 1 632 680 1 673 497 Pantelån transje 1 6 350 000 225 000 4,66 % * 4 425 000 96 678 113 810 116 655 Pantelån transje 2 6 350 000 225 000 3,00 % ** 4 425 000 1 511 875 1 518 871 1 556 843 12 700 000 450 000 4 426 4 904 5 242 503 103 481 623 489 600 450 000 550 000 600 000 Netto finans -948 677 -1 026 719 -1 084 358 Netto kontantstrøm 563 198 492 152 472 485 Estimert utbetaling 500 000 500 000 700 000 Total Rente Ballong 2017 8 850 000 * Transje 1 og 2 har følgende samlet kvartalsvise avdragsprofil: Avdrag 1-4: EUR 87 500 Avdrag 5-8: EUR 100 000 Avdrag 9-12: EUR 125 000 Avdrag 13-20: EUR 150 000 Avdrag 21-24: EUR 162 500 Avdrag 25-34: EUR 175 000 Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 31.12.2017. **Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Eiendom 2012 2013 226 045 218 197 -9 318 20 944 070 20 944 070 20 944 070 Sum eiendeler 21 170 115 21 162 267 20 934 752 Pantelån (transje 1-3) 12 700 000 12 150 000 11 550 000 Sum gjeld 12 700 000 12 150 000 11 550 000 VEK etter utbytte og skatt 8 470 115 9 012 267 9 384 752 NRP Finans AS Leietaker har opsjon på å forlegne leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser. Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V. Markedsrapport – November 2011 Side 67 Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 137 899 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 14 062 500 Uinnkalt kapital: 5 000 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 531 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 79 025 491 81 275 038 83 669 716 Estimert pris/kvm (snitt) 5 605 5 765 5 935 Estimert andelspris 1% * 115 403 137 899 161 845 IRR estimert andelspris*** 18,22 % 15,94 % 14,09 % 8,99 % 8,74 % 8,49 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Falcon AS Type eiendom: Lager/ kontor Beliggenhet: Bergen Areal (kvm.): 14 098 Kostpris eiendomer: 87 500 000 Byggeår: Innbetalt kapital: 14 062 500 Utleiegrad: 100 % 5 000 000 Leietagere: Menigo AS, Hole Glass AS, Midtunlagaeret AS Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter, Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: 1978/1989/1991/1993 13. desember 2006 Årlig leie 2012: 7 488 670 Justering leie: Autoglass AS og andre mindre leietakere 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Varierer fra 2012-2026 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Leieinntekter 7 378 000 7 488 670 7 675 887 Pantelån transje 1 50 000 000 0 6,65 % * 50 000 000 Eierkostnader 1 148 000 890 000 912 250 Pantelån transje 2 10 694 442 111 112 4,65 % * 2 638 882 Netto drift 6 230 000 6 598 670 6 763 637 Pantelån transje 3 6 375 000 750 000 4,65 % * 1 125 000 16 835 17 161 24 647 0 1 000 000 4 144 031 4 100 000 4 050 472 67 069 442 1 861 112 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Renter selgerkreditt 30 000 0 0 1 861 112 1 611 112 2 611 112 -6 018 308 -5 693 951 -6 636 937 Netto kontantstrøm 211 692 904 719 126 700 Estimert utbetaling 0 0 0 Avdrag pantelån og selgerkredit Netto finans Selgerkreditt Total Rente Ballong 2016 3,00 % ** 0 53 763 882 * Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 6,65% inkl. margin til 21.12.16. Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige avdrag: 2009-2013 NOK 111 112 2014: NOK 1 611 112 2015-16: NOK 2 611 112 Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige avdrag: 2009: NOK 750 000 2010-12: NOK 1 500 000 2013: NOK 2 500 000 2014: NOK 1 250 000 Det ble i 1H11 gitt avdragsutsettelse på lånet, tilsvarende NOK 750 000. ** Selgerkreditten nedbetales med NOK 1 000 000 årlig, og har fast rente på 3,0% . Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Eiendom 2012 2013 -154 506 750 213 876 913 81 275 038 81 275 038 81 275 038 Sum eiendeler 81 120 531 82 025 251 82 151 951 Pantelån (transje 1-3) 67 069 442 65 458 330 62 847 218 Selgerkreditt Sum gjeld VEK etter utbytte 0 0 0 67 069 442 65 458 330 62 847 218 14 051 089 16 566 921 19 304 733 Eiendommen har en sentral beliggenhetl på Midtun Næringsområde. Det er gjort investeringer i bygget for Hole glass for NOK 1 760 000 etter overtakelse. Dette er blitt kompensert med høyere leie. Menigo AS avvikler virksomheten i Norge og har flyttet ut av lokalene. Leiekontrakten går til september 2012. Menigo står selv for fremleie av lokalene som er fullt utleid. Eiendomsskatt er halvert i 2011, dette er forventet normalisert igjen til 2012. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 68 Nye Berghagan Næringseiendom AS Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 284 546 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 44 250 000 Akkumulert utbytte: 2 000 000 Snittleie/kvm: 637 Sensitivitet Yield 2013 Estimert eiendomsverdi*** Estimert pris/kvm 7,25 % 7,00 % 132 162 000 136 354 552 7,50 % 140 846 571 6 906 7 125 7 360 242 620 284 546 329 466 IRR estimert andelspris** 17,61 % 15,63 % 13,98 % Yield ved prosjektslutt (2021) 10,55 % 10,22 % 9,90 % Estimert andelspris 1% * *Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter Skatt. *** Justert for latent skatt. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: 140 000 000 Innbetalt kapital: 44 250 000 Uinnkalt kapital: Type eiendom: Kontor og lager / verkstedlokaler Beliggenhet: Ski / Langhus Areal (kvm): 19 138 Byggeår: 1978 Leietager / leieavtale: Atlas Copco ca 50% med kontrakt til 31.12.2021. 0 resterende flere mindre deltakere Stiftelsesdato: 4. juli 2006 Atlas Copco står p.t. for ca. 50% av leien. Årlig leie 2012*: 12 200 000 Totalt er det ca. 30 leietagere i bygget. * Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i bygget. Det er i kalkylen forutsatt 10% langsiktig ledighet som oppnås gradvis Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.11) 2012 2013 2014 12 200 000 13 000 000 14 000 000 Pantelån transje 1 20 000 000 0 5,30 % * Eierkostnader 3 403 000 2 868 000 2 272 000 Pantelån transje 2 8 900 000 3 500 000 4,25 % * 0 Netto drift 8 797 000 10 132 000 11 728 000 Pantelån transje 3 12 000 000 0 6,86 % * 10 610 000 Leieinntekter Rente inntekter Hovedstol Avdrag 11 Rente Ballong 2021 3 554 000 174 673 183 143 99 859 Pantelån transje 4 25 000 000 0 6,78 % * 22 110 000 Renter påntelån (transje 1-6) 6 242 175 6 200 550 6 414 300 Pantelån transje 5 25 000 000 0 4,25 % * 22 110 000 Avdrag pantelån (transje 1-6) 3 000 000 3 000 000 3 650 000 Pantelån transje 6 4,25 % * 22 170 000 -9 067 502 -9 017 407 -9 964 441 25 000 000 -16 800 000 115 900 000 -13 300 000 -270 502 1 114 593 1 763 559 Netto finans Netto kontantstrøm Estimert oppgradering/skatt 0 0 0 Estimert utbetaling 0 6 000 000 2 000 000 Total *Det er gitt en avdragsutsettelse i forbindelse med oppgraderingen av eiendommen. Fra Q4 2010 betales det totalt NOK 1 000 000 i kvartalsvise avdrag. Transje 1 har Transje 2 har Transje 3 har 15.10.2018. Transje 4 har Transje 5 har Transje 6 har Estimert balanse (31.12) 2012 2013 2014 1 470 626 1 234 185 Eiendom 136 354 552 136 354 552 136 354 552 Sum eiendeler 142 710 585 137 825 178 137 588 737 Pantelån (transje 1-5) 112 900 000 109 900 000 106 250 000 Sum gjeld 112 900 000 109 900 000 106 250 000 VEK etter utbytte 29 810 585 27 925 178 31 338 737 NRP Finans AS bundet rente på 5,3% inkl. margin frem til 01.06.2012. flytende rente som er justert med forwardkurven. bundet rente på 6,86% inkl. margin frem til bundet rente på 6,78% inkl. margin til 14.05.15 bundet renter på 4,64% inkl. margin til 15.04.11. flytende rente som er justert med forwardkurven. Annen informasjon 6 356 033 Arbeidskapital 80 554 000 Det er tegnet en ny 10 års kontrakt med Atlans Copco tilsvarende ca. 50% av leieinntektene. Det er investert NOK 31,9 mill i oppgraderinger i forbindelse med Atlas Copco kontrkaten og øvrige oppgraderinger. Det er i kalkylen forutsatt 10% langsiktig ledighet som oppnås gradvis frem til ultimo 2014. Det er et utbyggningspotensiale på eiendommen. Eiendommen er yieldet på estimert 2013 leie. Markedsrapport – November 2011 Side 69 Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris SEK 1% Estimert andelspris (SEK): * 395 704 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån: 62 000 000 Akkumulert utbytte: Deltakerlån: 7 840 000 (Opprinnelig SEK 20 mill, senere konvertert til EK) Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 1 845 882 Snittleie/kvm.: 323 Sensitivitet Yield 2013**** Estimert eiendomsverdi** 8,00 % 7,75 % 7,50 % 144 121 600 148 585 634 153 347 269 Estimert pris/kvm (snitt) 2 151 2 218 2 289 Estimert andelspris 1% * 351 064 395 704 443 320 IRR estimert andelspris*** 15,11 % 14,39 % 13,71 % 8,77 % 8,50 % 8,24 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i Sverige og Norge **** Ikke hensyntatt ledige arealer Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager/Logistikk Beliggenhet: Nässjö i Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendommer: 190 000 000 Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån): Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2012 ex. Leierabbatter og skattekompensasjon: 67 000 Byggeår: 1941-2001 62 000 000 Utleiegrad: ca 85% 0 Leietagere: Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB 2. mai 2006 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, 16 239 784 Vektet justering av leie: ca. 90% Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) snørydding, forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Vektet ca. Q2 2014 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 12 062 493 16 462 832 16 792 089 Pantelån transje 1 72 491 500 3 496 500 Eierkostnader 6 000 000 5 243 000 4 888 000 Pantelån transje 2 40 050 000 0 Netto drift 6 062 493 11 219 832 11 904 089 112 541 500 3 496 500 140 478 123 434 191 197 Leieinntekter Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) 5 114 665 4 772 470 4 499 402 Avdrag pantelån 3 496 500 2 240 000 2 240 000 Netto finans Netto kontantstrøm Leietakertilpassning/rabatt -8 470 687 -6 889 036 -6 548 205 -2 408 194 4 330 796 5 355 884 2 000 000 1 148 000 432 247 0 0 1 250 000 Salg av eiendom Estimert utbetaling Total Rente Ballong 2016 4,60 % * 62 411 500 4,10 % ** 40 050 000 102 461 500 * Transje 1 har flytende rente som i kalkylen er justert med forwardkurven. Fra 2. halvår 2011 er årlige avdrag SEK 2 240 000. ** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten avdrag. Panetelånet løper til juli 2012. Deltakerlånet ble i 2009 konvertert til egenkapital. Ifm. refinansieringen ble det betalt ned ekstrordinært på pantelånet. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Eiendom 2012 2013 8 073 490 6 094 166 6 090 120 148 585 634 148 585 634 148 585 634 Sum eiendeler 156 659 123 154 679 800 154 675 754 Pantelån (transje 1-2) 112 541 500 110 301 500 108 061 500 Sum gjeld 112 541 500 110 301 500 108 061 500 VEK etter utbytte og skatt 44 117 623 44 378 300 46 614 254 Det er gjort omfattende nyutleie i prosjektet det siste året. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 70 Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 143 317 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 15 685 000 Akkumulert utbytte: 0 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 5 000 000 Utestående deltakerlån: 600 000 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 5 317 850 Snittleie/kvm.: 929 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,75 % 7,50 % 7,25 % 105 286 666 108 739 657 112 430 786 Estimert pris/kvm (snitt) 10 171 10 504 10 861 Estimert andelspris 1% * 108 787 143 317 180 228 IRR estimert andelspris*** 20,33 % 16,57 % 13,87 % 9,12 % 8,83 % 8,54 % Yield ved prosjektslutt (2016) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter fratrek for latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Lager/Kontor Beliggenhet: Groruddalen, Oslo Areal (kvm.): Kostpris selskap/eiendommer: 119 000 000 Innbetalt kapital: Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2012: Utleiegrad: 100 % 600 000 Leietagere: WJ Business Partner AS 13.12.2006 Leieavtale: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån Avdrag deltakerlån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad og oppgardering Estimert utbetaling* 1973-1992 15 685 000 9 617 227 Justering leie: 10 352 Byggeår: Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde Varighet leieavtale: 21.12.2016 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 9 475 100 9 617 227 9 857 657 Pantelån transje 1 70 000 000 0 680 000 697 000 714 425 Pantelån transje 2 23 400 000 2 200 000 8 795 100 8 920 227 9 143 232 600 000 500 000 113 042 109 661 110 741 94 000 000 2 700 000 5 353 600 5 491 100 5 432 950 59 500 24 500 3 500 2 200 000 2 400 000 2 600 000 500 000 500 000 100 000 -8 000 058 -8 305 939 -8 025 709 795 042 614 288 1 117 523 852 081 865 568 958 054 0 0 500 000 * Overskuddslikviditet blir benyttet til å betale ned deltakerlån, se linjen for avdrag deltakerlån. Deltakerlån Total Rente 6,15 % * 4,20 % ** Ballong 2016 70 000 000 7 000 000 7,00 % *** 0 77 000 000 * Transje 1 har bundet rente til 6,15% inkl. margin til 2016 og løper uten avdrag. ** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet har kvartalsvise avdrag som følger: Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag Avdrag 1-6: 7-8: 9-12: 13-16: 17-20: 21-24: 25-28: 29-32: 33-36: 37-40: Avdragsfritt NOK 400 000 NOK 500 000 NOK 525 000 NOK 550 000 NOK 600 000 NOK 650 000 NOK 750 000 NOK 950 000 NOK 1 150 000 ***Deltakerlånet tilbakebetales ved overskuddslikviditet. Opprinnelig innbetalt NOK 5 000 000. Lånet har fast rente på 7,0% Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 885 756 634 475 293 945 Eiendom 108 739 657 108 739 657 108 739 657 Sum eiendeler 109 625 413 109 374 133 109 033 602 93 400 000 91 000 000 88 400 000 600 000 100 000 0 94 000 000 91 100 000 88 400 000 15 625 413 18 274 133 20 633 602 Arbeidskapital Pantelån (transje 1-2) Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Leietaker er i prosess for å samlokalisere sin logistikkvirksomhet i nytt bygg på Berger. De har signalisert at de derfor vil ha mindre behov for lager ved utløp av kontrakt. Ved kjøp av andeler i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas Overskuddslikviditet blir tilbakebetalt på deltakerlånet fremfor som utbytte. Markedsrapport – November 2011 Side 71 Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 330 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 27 000 000 Uinnkalt kapital 0 Akkumulert utbytte: 0 Sensitivitet LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Salgspris per kvm (bolig) 32 000 36 500 40 000 Estimert andelspris 1% 330 000 330 000 330 000 2% 24 % 32 % IRR estimert andelspris** ** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2016. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Prosjektleder: Backe Prosjekt AS Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Sum budsjettert salgsinntekter: Ca. NOK 530 millioner Sum budsjettert prosjektkost: 12,6 % Innbetalt kapital: Ca. 1 500 kvm næring Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker 0 Tomt (kvm): Uinnkalt kapital: 0 Prosjektert ferdigstillelse(estimert): Stiftelsesdato: Kontantstrøm før tomtelån Estimert inn/utbetaling* Estimert Balanse (31.12) 19 000 2011-2016 23. november 2006 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Budsjetterte utgifter Ca. 180 27 000 000 Gjenstående EK innbetalinger (transje 2): Budsjetterte inntekter Fredrikstad Ca. 14 500 kvm bolig Ca. NOK 475 millioner Budsjettert byggherremargin: Budsjetterte boliger ferdigstillt Bolig under oppføring Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 0 0 24 0 0 64 995 821 2 133 000 0 52 224 456 -2 133 000 0 12 771 365 0 0 10 000 000 Prosjektet er foreløpig finansiert med tomtelån. Det er gitt byggelån for byggetrinn1 og tomtelånet har fått forlenget løpetid som følge av forsinkelsene med reguleringsprosessen. Annen informasjon Reguleringsplanen er godkjent i kommunen. Første byggetrinn på 24 leiligheter er lagt ut for salg hvorav 15 boliger er solgt og byggetrinnet vil bli igangsatt. Avhengig av salgsutviklingen vil det bli lagt ut nye byggetrinn suksessisvt fremover. Prosjektet er planlagt ferdigstilt i 2016 hvor det er lagt opp til igangsetting av ett nytt byggetrinn pr år (48 boliger). NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 72 Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 117 717 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 16 200 000 Akkumulert utbytte: 5 300 000 Opprinnelig innbetalt deltakerlån: 8 000 000 Utestående deltakerlån: 4 019 725 Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 5 170 069 Snittleie/kvm.: 936 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 8,50 % 8,25 % 8,00 % 93 604 776 96 387 313 99 343 758 Estimert pris/kvm (snitt) 8 783 9 045 9 322 Estimert andelspris 1% * 89 892 117 717 147 282 26,45 % 21,68 % 18,25 % 9,42 % 9,15 % 8,88 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2015) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Kontor/ forretning Beliggenhet: Lillehammer Areal (kvm.): Kostpris eiendom: 116 000 000 Innbetalt kapital: Deltakerlån: Stiftelsesdato: 10 657 Byggeår: 1966 og 1978, oppgradert i 1997/98 16 200 000 Utleiegrad: ca 93% 4 019 725 Leietagere: Statsbygg, Rema 1000 Norge AS Leieavtale: Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold, 2. mai 2006 Årlig leie 2012: 9 978 370 Justering leie: Lillehammer Bowling AS 75-100% av KPI forsikring og egen administrasjon 15. September 2015 Varighet leieavtale (Statsbygg): Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 10 775 938 9 978 370 10 227 829 Pantelån transje 1 56 280 000 2 100 000 Eierkostnader 1 547 200 1 585 880 1 625 527 Pantelån transje 2 10 120 000 900 000 Netto drift 9 228 738 8 392 490 8 602 302 Pantelån transje 3 14 000 000 0 Leieinntekter Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter deltakerlån 47 856 46 416 50 292 4 282 616 4 084 828 3 816 360 131 012 117 304 103 953 3 000 000 3 000 000 3 000 000 461 680 441 708 455 059 Netto finans -7 827 452 -7 597 423 -7 325 080 Netto kontantstrøm 1 401 286 795 067 1 277 222 Avdrag pantelån Avdrag deltakerlån Estimert utbetaling* Est. skattekost for deltakerne 0 0 0 748 297 590 488 745 701 *Estimert utbetaling er før skatt da skatten betales av deltakere. Deltakerlån Total 4 019 725 461 680 84 419 725 3 461 680 Rente 5,95 % * 6,57 % ** 6,49 % *** 3,00 % Ballong 2015 49 980 000 4 420 000 14 000 000 2 414 450 70 814 450 * Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur : Avdrag 2011-: NOK 1,050,000 Transje 1 har bundet rente på 5,95% inkl. margin til 2015. ** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur: Avdrag 2011-: NOK 450,000 Transje 2 har bundet rente på 6,565% inkl. margin til 2013. *** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,49% inkl. margin til 2015. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 -230 990 -227 220 245 356 Eiendom 96 387 313 96 387 313 96 387 313 Sum eiendeler 96 156 323 96 160 093 96 632 668 Pantelån (transje 1-3) 80 400 000 77 400 000 74 400 000 4 019 725 3 578 017 3 122 958 84 419 725 80 978 017 77 522 958 11 736 598 15 182 076 19 109 710 Arbeidskapital Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Bygget ligger sentralt i Storgata på Lillehammer. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. Markedsrapport – November 2011 Side 73 Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK)*: 338 494 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån: 36 176 000 Akkumulert utbytte (SEK): 13 444 403 Opprinnelig innbetalt deltakerlån (SEK): 10 000 000 Utestående deltakerlån (SEK):pprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK) Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån (SEK): 12 661 613 Snittleie/kvm. (SEK): 835 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm (snitt) 8,00 % 7,75 % 7,50 % 120 913 031 124 619 914 128 573 922 8 696 8 962 9 247 Estimert andelspris 1% (SEK) 301 425 338 494 378 034 IRR estimert andelspris*** 17,06 % 15,55 % 14,23 % 8,82 % 8,55 % 8,29 % Yield ved prosjektslutt (2017) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i AB og AS Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Managment AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager og Handel Beliggenhet: Höganäs og Borås i Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendommer (SEK): 132 861 000 Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån: Deltakerlån (SEK): 13 905 Byggeår: 1929,1970,2003,2004 36 100 000 Utleiegrad: 100 % pprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK) Leietagere: iittala AB ( 46%), Auto 7H AB (43%) 17. November 2006 Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin. Stiftelsesdato: Årlig leie 2012: 11 615 421 Justering leie: Varighet leieavtale: Iittalla AB: Desember 2012 og april 2018 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Auto 7H AB: Februar 2018 Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 Leieinntekter 11 370 388 11 615 421 9 162 000 Pantelån transje 1 45 536 468 891 896 4,77 % * 40 172 936 Eierkostnader 1 680 000 1 730 400 2 050 000 Pantelån transje 2 46 012 264 883 092 3,50 % * 40 574 196 Netto drift 9 690 388 9 885 021 7 112 000 Deltakerlån 121 720 134 160 128 559 3 778 988 3 416 437 3 349 875 175 000 0 0 1 774 988 1 774 988 1 774 988 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån Netto finans -5 607 256 -5 057 265 -4 996 304 Netto kontantstrøm 4 083 132 4 827 756 2 115 696 Skattekostnad/oppgradering 1 300 000 800 000 600 000 Estimert utbetaling* 2 717 647 2 600 000 2 600 000 * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne. 2011 2012 2013 2 929 367 1 845 063 Eiendom 124 619 914 124 619 914 124 619 914 Sum eiendeler 126 121 525 127 549 281 126 464 977 91 548 732 89 773 744 87 998 756 0 0 0 91 548 732 89 773 744 87 998 756 34 572 793 37 775 537 38 466 221 Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt 0 1 774 988 7,00 % ** 0 80 747 132 * Transje 1 og 2 har tilsammen følgende kvartalsvise avdragsstruktur: Avdrag 1-4: Avdragsfritt Avdrag 5-16: SEK 472 500 Avdrag 17-24: SEK 490 000 Avdrag 25-40: SEK 525 000 Transje 1 har bundet rente på 4,77% inkl. margin til november 2011. Transje 2 har flytende rente hvor renten er oppjustert med forwardkurven. ** Deltakerlånet er konvertert til egenkapital for å oppnå en mer optimal kapitalstruktur for eierne. Annen informasjon 1 501 612 Pantelån (transje 1-2) 0 91 548 732 Ballong 2017 Lånet er antatt refinansiert i 2012. Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Total Rente Kontrakt for lagerbygget på Höganäs med Iittala vil bli sagt opp med økonomisk effekt fra 31.12.12. Dette utgjør p.t. 25% av leien. Vi har forutsatt at bygget vil bli utleid igjen til 2014, og har busjettert med tilpassningskostnader på SEK 1 000 000 i den anledning. Kontrakten med Iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2018. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 74 Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo Dato for analyse: Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: 4 300 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 330 000 000 Uinnkalt kapital 300 000 000 Akkumulert utbytte: Sensitivitet Salgspris per kvm (bolig) Estimert andelspris 1% IRR estimert andelspris* 0 LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 66 000 70 000 74 000 4 300 000 4 300 000 4 300 000 18 % 22 % 24 % * Salgsprisene som er lagt til grunn er på de prosjektene som kommer for salg. Gj.sn. salgspris pr. kvm på hhv trinn 1 til 3 er 62.000, 67.000 og 64.500. Trinn 4 legges ut for salg for 68.500. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Prosjektleder: Sørenga Consulting AS med ansatte fra Urbanium, Backe og USBL Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert): Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: 4,9 mrd Innbetalt kapital: Bolig og næring under oppføring Sørenga, Oslo Ca. 60 000 kvm bolig Ca. 5 000 kvm næring 330 000 000 Forventetde gjenstående EK innbetalinger: 0 Uinnkalt kapital (inkl. planlagte innbetalinger): Prosjektert antall leiligheter: Ca. 800 300 000 000 Stiftelsesdato: 8. november 2007 Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse(estimert): Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) 35 000 2011-2016 Finansiering 2011 2012 2013 Budsjetterte kvm ferdigstillt 9 996 7 898 9 616 Estimert inn/utbetaling* 0 0 150 000 Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med EK. Første, andre og tredje byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Det er videre gitt lånetilsagn på byggetrinn 4. Totalt er det 8 byggetrinn. * Resultatene fra trinn 1 og 2 anvendes som EK i prosjektene som igangsettes i 2011 og 2012, Følgelig forventes første utbetaling i 2013. Balanse Annen informasjon 31.12.2010 Sum eiendeler 30.06.2011 573 144 986 412 Sum gjeld 275 764 644 306 Sum EK 297 380 342 108 NRP Finans AS 4 byggetrinn er lagt ut for salg og igangsatt bygging på siden høsten 2009. 359 av 453 leiligheter er solgt. Salget på trinn 1 - 3 utgjør 90% av salgsverdien på de 3 første byggetrinnene. Salget av byggetrinn 4 på 118 leiligheter eri gang, 54 enheter er solgt siden 19. oktober. Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca to år. Markedsrapport – November 2011 Side 75 Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (k.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (EUR):* 13 599 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): 1 846 246 Akkumulert utbytte (EUR): 798 500 Snittleie/kvm. (NOK/EUR): 914/114 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 8,00 % 7,75 % 7,50 % 8 353 946 8 615 993 8 895 509 Estimert pris/kvm (EUR) 1 225 1 263 1 304 10 978 13 599 16 394 IRR estimert andelspris*** 16,48 % 13,59 % 11,47 % Yield ved prosjektslutt (2021)* 11,51 % 11,51 % 11,51 % Estimert andelspris 1% (EUR)* * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt **** Restverdi redusert til EUR 7 500 000 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Industri/ Lager Beliggenhet: Drammen Areal (kvm.): Kostpris aksjer: (NOK/EUR) 82 250 030/10 072 150 Innbetalt kapital: (NOK/EUR) Stiftelsesdato: 6 820 Byggeår: 1986/1991/2001/2003 15 200 000/1 846 246 Utleiegrad: 100 % 12. desember 2006 Leietagere: Middelfart Soneson AS garantert av FMC Biopolymer AS 779 519 Leieavtale: Årlig leie 2011: (EUR) Justering leie: 80% av KPI Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter, utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR) 30. juni 2021 Finansiering (31.12.11) (EUR) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 779 519 654 514 670 260 Pantelån transje 1 1 896 310 38 666 5,61 % * 1 564 822 63 951 65 230 66 535 Pantelån transje 2 1 896 310 38 666 5,72 % * 1 564 822 715 568 589 284 603 726 Pantelån transje 3 1 914 726 20 250 5,45 % * 1 914 726 5 767 4 678 3 194 Pantelån transje 4 1 879 168 55 808 3,00 % * 1 239 124 Renter påntelån (transje 1-4) 380 736 374 003 376 648 Total 7 586 514 153 390 Avdrag pantelån (transje 1-4) 153 390 144 780 144 780 Netto finans -528 358 -514 105 -518 234 Netto kontantstrøm 187 210 75 179 85 492 -1 307 63 101 68 185 286 672 200 000 0 Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Skattekostnad/oppgradering Estimert utbetaling Rente Ballong 2021 6 283 494 * Lånene har følgende rentesikringer: Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 5,61% inkludert margin Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 5,72% inkludert margin Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 5,45% inkludert margin, og deretter 5,60% inkl margin til 2020 Transje 4: Renten er ikke bundet. Flytende renter er justert med basis i forwardkurven. Total kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 28 695 Estimert balanse (31.12) (EUR) Annen informasjon 2011 2012 2013 368 702 180 781 198 088 Eiendom 8 615 993 8 615 993 8 615 993 Sum eiendeler 8 984 695 8 796 774 8 814 081 Arbeidskapital Pantelån (transje 1-2) 7 586 514 7 441 734 7 296 954 Sum gjeld 7 586 514 7 441 734 7 296 954 1 398 181 1 355 040 1 517 127 VEK etter utbytte og skatt Grunnet en investering er leien i 2H 2012 og 1H 2013 redusert med EUR 265 600 i denne perioden FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er inngått nye leiekontrakt med Middelfart Soneson AS på en noe lavere leie, men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste leieperioden. Middelfart har opsjon til å forlenge leieforholdtet i 10 år til marked. På grunn av dette er restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500 000. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 76 Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: (SEK)* 1 056 594 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 98 500 000 Akkumulert utbytte: 48 450 000 Snittleie/kvm.: 362 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 10,00 % 9,50 % 9,00 % 182 624 279 191 731 347 201 850 310 Estimert pris/kvm (snitt) 1 262 1 325 1 395 Estimert andelspris 1% * 965 524 1 056 594 1 157 784 IRR estimert andelspris*** 13,04 % 12,04 % 11,09 % Yield ved prosjektslutt (2016) 10,66 % 10,16 % 9,65 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis. *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom: SEK 293 400 000 Innbetalt kapital: Type eiendom: 144 718 Byggeår: Varierer Utleiegrad: 2. April 2007 Leietagere: Årlig leie 2012: Karlskoga, Sverige Areal (kvm.): SEK 98 500 000 Overtakelse eiendom: Industri, lager og kontor Beliggenhet: 83 % Ca. 70 leietakere hvor de tre største er 43 570 000 Justering leie: Snitt ca. 90% av KPI BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB Leieavtale: Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres, eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon. Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Leieinntekter 41 445 000 43 570 000 44 354 260 Pantelån transje 1 Eierkostnader 24 178 000 24 964 164 25 463 447 Pantelån transje 2 Netto drift 17 267 000 18 605 836 18 890 813 Total Rente inntekter 2 272 798 1 761 227 1 928 149 Renter påntelån og selgerkred 6 256 938 6 053 635 5 965 195 Netto avdrag pantelån og selg Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling 2 640 000 2 640 000 2 640 000 -6 624 139 -6 932 408 -6 677 046 10 642 861 11 673 429 12 213 767 1 379 078 1 667 638 1 818 933 34 000 000 4 647 059 7 267 500 Estimert balanse (31.12) 2011 2012 2013 9 857 031 12 984 365 Eiendom 191 731 347 191 731 347 191 731 347 Sum eiendeler 196 229 645 201 588 377 204 715 712 Pantelån og selgerkreditt 117 870 000 115 230 000 112 590 000 Sum gjeld 117 870 000 115 230 000 112 590 000 VEK etter utbytte og skatt 78 359 645 86 358 377 92 125 712 NRP Finans AS Hovedstol Avdrag 11 28 870 000 2 640 000 89 000 000 0 117 870 000 2 640 000 Rente 3,85 % * 5,74 % ** Ballong 15 670 000 89 000 000 104 670 000 *Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven. ** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og løper avdragsfritt. Annen informasjon 4 498 299 Arbeidskapital Varierer Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og Teknikstaden har en fordring på SEK 24,4 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 6% årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter er ikke inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i dette selskapet. Markedsrapport – November 2011 Side 77 TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK):* 536 960 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: 91 058 789 Akkumulert utbytte: 14 230 730 Snittleie/kvm.: 550 Sensitivitet Yield 2012* Estimert eiendomsverdi*** 8,25 % 8,00 % 7,75 % 279 577 657 288 134 974 297 244 376 Estimert pris/kvm (snitt) 6 229 6 420 6 623 451 387 536 960 628 054 IRR estimert andelspris**** 22,78 % 19,92 % 17,68 % Yield ved prosjektslutt (2025) 11,00 % 10,67 % 10,34 % Estimert andelspris 1% ** * Prosjektet er yieldet på 2012 leie eks hyresrabatter og og hyresgaranti, og med forventet SEK 2 000 000 i leie på Stenungsund. * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Wilfast Forvaltning AB Type eiendom: Lager/industri Beliggenhet: Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige Areal (kvm.): Kostpris eiendomer: SEK 337 400 000 Innbetalt kapital: 44 882 Byggeår: Varierer SEK 91 058 789 Utleiegrad: 100% (inkl. garantileie) 11. mai 2007 Leietagere: Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB Stiftelsesdato: Årlig leie 2012 eks. garantier og rabatter: 24 664 778 Justering leie: Varighet leieavtale: Arkivator AB til 2025 100% av KPI Daros Piston Rings AB til 2021 Prestando AB til 2025 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån og selgerkreditt Avdrag pantelån og selgerkreditt Netto finans Netto kontantstrøm Ekstraordinære kostnader Estimert utbetaling/innbetalin Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Hovedstol Avdrag 11 25 377 000 26 664 000 27 224 000 Pantelån transje 1 180 000 000 0 5,42 % * Ballong 173 300 000 2 400 000 2 448 000 2 496 960 Pantelån transje 2 43 500 000 5 000 000 3,85 % * 0 22 977 000 24 216 000 24 727 040 Pantelån transje 3 8 650 000 300 000 4,68 % * 50 000 232 150 000 5 300 000 55 943 65 992 55 684 12 081 308 11 783 935 11 691 208 5 300 000 5 300 000 5 300 000 -17 325 365 -17 017 943 -16 935 523 5 651 635 7 198 057 7 791 517 600 000 0 300 000 5 550 000 9 500 000 7 200 000 * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert fordi skatten flyttes over på eierne. Det ble i Q2 10 innbetalt ca SEK 14 705 000 i forbindelse med tilbakebetaling av selgerkreditten. Estimert balanse (31.12) Total 173 350 000 * Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata etter lånets størrelse): År 1: SEK 10 000 000 År 2-3: SEK 7 500 000 År 4 og utover SEK 5 000 000 Transje 1 er er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin, transje 2 er er bundet til 15. jan 2011 med rente 4,47% inkl. margin. Transje 3 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg. Det er forventet et låneopptak på SEK 4,8 mill i forbindelse med utbygging for Arkivator. Annen informasjon 2011 Arbeidskapital Rente 2012 2013 1 255 573 -1 046 370 -754 853 Eiendom 288 134 974 288 134 974 288 134 974 Sum eiendeler 289 390 547 287 088 604 287 380 121 Pantelån 232 150 000 226 850 000 221 550 000 Sum gjeld 232 150 000 226 850 000 221 550 000 VEK etter utbytte og skatt 57 240 547 60 238 604 65 830 121 Bygget i Stenungsund er p.t. 100% ledig, hvor selger betaler SEK 1 000 000 i garantileie ut 2011. Bygget er forutsatt utleid til årlig leie SEK 1 000 000 i 2012 og SEK 2 000 000 fremover Det er inngått en forlengelse av leiekontrakt med Arkivator som vil løpe ut 2024 i forbindelse med en utbygging. Prestando har gått inn i en "foretagsrekonstruksjon" som er forventet avklart i desember 2011. Det er sannsynlig at det vil påløpe noe tap av påløpt leie i denne anledning i størrelsesorden SEK 500 000 -1 000 000. NRP Finans AS Markedsrapport – November 2011 Side 78 Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) 15.11.2011 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 353 865 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: 32 850 000 Akkumulert utbytte: 0 Snittleie/kvm.: 1 103 Sensitivitet Yield 2012 Estimert eiendomsverdi** 7,75 % 7,50 % 7,25 % 133 960 457 138 045 669 142 412 619 Estimert pris/kvm (snitt) 12 132 12 502 12 897 Estimert andelspris 1% * 313 013 353 865 397 535 IRR estimert andelspris*** 14,75 % 13,40 % 12,22 % 9,36 % 9,09 % 8,81 % Yield ved prosjektslutt (2021) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Type eiendom: Handel, kontor, underholdning Beliggenhet: Oslo Sentrum, Norge Areal (kvm.): Kostpris eiendomer: 137 000 000 Innbetalt kapital: Deltakerlån: Stiftelsesdato: 32 850 000 Utleiegrad: 0 Leietagere: 25. mars 2011 Årlig leie 2012: 12 180 000 Justering leie: 11 042 Byggeår: 1925 Ca. 95% Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS, Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS, Krønsj AS mfl. Leieavtale: Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, 100% av KPI forsikring og egen administrasjon Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.11) 2011 2012 2013 Leieinntekter 7 955 801 12 180 000 12 484 500 Pantelån transje 1 Eierkostnader 1 062 431 1 626 538 1 667 201 Pantelån transje 2 Netto drift 6 893 370 10 553 463 10 817 299 Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Varierende 71 162 224 842 255 545 3 677 413 4 725 000 5 408 156 0 1 325 000 2 650 000 Netto finans -3 606 251 -5 825 158 -7 802 611 Netto kontantstrøm 3 287 119 4 728 305 3 014 688 Skattekostnad 0 0 0 Estimert utbetaling 0 4 100 000 2 400 000 Total Hovedstol Avdrag 11 Rente Ballong 63 000 000 0 4,39 % 43 787 500 42 000 000 0 4,39 % 105 000 000 0 40 675 000 84 462 500 Lånetfasiliteten har følgende avdragsstruktur; År 1: 0 År 2: NOK 1 325 000 År 3: NOK 2 650 000 År 4: NOK 2 650 000 År 5: NOK 2 650 000 År 6: NOK 2 650 000 År 7: NOK 2 252 500 År 8: NOK 2 120 000 År 9: NOK 2 120 000 År 10: NOK 2 120 000 Fom. 15.07.2013 er det inngått en renteswap avtale på 60% av fasiliteten til 4,50% eks. margin. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon 2011 2012 2013 4 446 119 5 074 423 5 689 112 Eiendom 134 933 707 134 933 707 134 933 707 Sum eiendeler 139 379 826 140 008 130 140 622 819 Pantelån (transje 1-2) 105 000 000 103 675 000 101 025 000 Sum gjeld 105 000 000 103 675 000 101 025 000 VEK etter utbytte og skatt 34 379 826 36 333 130 39 597 819 Arbeidskapital NRP Finans AS Bygget har 6 større og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende leieperiode er omlag 7 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid. Markedsrapport – November 2011 Side 79 5. Forklaring av begreper og nøkkeltall: Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter: Internrente (IRR) Felles avkastningsmål for både shipping og eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på innbetalt egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte avkastning et prosjekt gir. IRR tilsvarer den diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget avkastningskrav. Nettoleie Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter fratrukket eiers årlige driftskostnader. Eiers driftskostnader Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller kun ansvar for egne administrasjonskostnader og huseierforsikring. I mer standard kontrakter er eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader. Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere fellesutgifter på ledig arealer. Fellesutgifter Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm, vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt leietagers kostnader. Yield Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med kjøpspris på eiendom. Markedsverdi eiendom Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av investeringens risiko og tilbud og etterspørsel. Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for eiendom i Norge med 4% avskrivningssats. Verdijustert egenkapital Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte: Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld. Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter: IRR Se definisjon ovenfor. Bareboat charter Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko. Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun ansvar for egne administrasjonskostnader. Befrakter Leietager av skipet. Time Charter Frakten avtales som leie for skip med mannskap. Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger) hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks. under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring, reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers, havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing. NRP Finans AS Markedsrapport 2011 The NRP Group of companies Project Finance Investment Banking Asset Management NRP Finans AS NRP Securities ASA NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project arrangements & syndication Corporate finance and M&A advisory Asset management Corporate management, accounting, tax and consulting Real Estate Management Corporate Management services NRP Finans Mail Kontor Mobil Andreas Hagen Christian Ness Erlend Torsen Knut Ekjord Morten Berg Ragnvald Risan Tatiana Budkova Thor Andreas Mjør Torstein Bomann - Larsen andreas.hagen@nrp.as c.ness@nrp.as erlend.torsen@nrp.as knut.ekjord@nrp.as m.berg@nrp.as r.risan@nrp.as tb@nrp.as tm@nrp.as torstein.bomann-larsen@nrp.as 23 11 78 38 22 00 81 80 23 23 85 31 23 11 78 39 23 11 78 37 22 00 81 82 22 04 81 67 23 23 85 35 23 11 78 61 941 56 198 922 66 842 917 23 383 926 59 001 414 20 101 901 61 117 922 57 238 934 80 104 928 03 969 NRP Business Management AS Mail Kontor Mobil Alina Hategan Anita Næsheim Ann Helen Marthinussen Anne Aspelin Birgitte Linge Dalen Brita Randem Camilla Hobæk Elfrid Lislevatn Elin Bentsen Grethe Pedersen Heidi Hanson Helen Michele Nylænder Hilde Knudsen Irene Christin Høyem Kari Härm Eckhardt Kristin Lindstad Lilly Beate Salvesvoll Maria Terese Olsen Nina Ekhaugen Ole Joachim Jonstang Wenche Solbakken Johansen 23 11 71 03 22 00 81 83 23 11 71 04 23 11 78 49 23 11 78 44 23 11 71 07 23 11 71 05 23 11 78 45 23 11 78 34 22 04 81 54 23 11 78 46 22 04 81 52 22 01 79 60 22 01 79 63 22 01 79 65 23 11 78 35 22 01 79 64 23 11 38 37 22 04 81 62 23 11 71 06 23 11 78 42 930 08 050 975 00 720 977 01 570 930 52 352 996 29 052 992 27 201 414 76 665 990 19 183 926 18 458 957 02 584 957 67 253 473 68 261 934 10 610 971 41 249 920 41 084 970 13 861 930 54 586 416 66 966 905 85 755 920 57 545 932 55 319 alina@nrp.as anita.nesheim@nrp.as a.h.marthinussen@nrp.as anne.aspelin@nrp.as birgitte.linge.dalen@nrp.as brita.randem@nrp.as ch@nrp.as el@nrp.as elin@nrp.as gp@nrp.as hkh@nrp.as h.nylander@nrp.as hilde.knudsen@nrp.as ih@nrp.as kari@nrp.as k.lindstad@nrp.as ls@nrp.as maria.olsen@nrp.as nina.ekhaugen@nrp.as oj@nrp.as w.s.johansen@nrp.as 2111109 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no Markedsrapport 2011 NRP Finans AS NRP NRP Finans AS – Markedsrapport november 2011 Ness, Risan & Partners AS Haakon VIIs gate 1 Postboks 1358 Vika 0113 Oslo Telefon: +47 22 00 81 81 Telefaks: +47 22 00 81 91 E-post: nrp@nrp.as Hjemmeside: www.nrp.as November 2011
