Markedsrapport – Desember 2013

advertisement
Markedsrapport
NRP Finans AS
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
2131138 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
Desember 2013
The NRP Group of companies
Project &
Corporate Finance
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Asset
Management ASA
Project arrangement & Syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Asset
Management
Corporate
Management Services
NRP Business
Management AS
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Aker
Eiendomsdrift AS
Real estate
management
NRP Finans AS
Andreas T. Hagen
Anne Elisabeth Næstvold
Christian Ness
Erlend Torsen
Fredrik Holter
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Thor Andreas Mjør
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 78 38
22 04 81 67
22 00 81 80
22 01 79 61
22 04 81 53
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
22 04 81 68
Mobil
94 15 61 98
99 27 99 28
92 26 68 42
91 72 33 83
92 29 34 14
92 65 90 01
41 42 01 01
90 16 11 17
93 48 01 04
NRP Business Management AS
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Arild Kvalsvik
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Elfrid Lislevatn
Grete Aasheim Anstice
Grethe Pedersen
Heidi Hanson
Linda Cathrin Hansen
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Ole Joachim Jonstang
Stine Haugen
Vibeke Vilhelmsen
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 35
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 78 45
22 04 81 52
22 04 81 54
23 11 78 46
23 11 71 08
23 11 38 37
22 04 81 62
23 11 71 06
22 01 79 65
22 01 79 64
Mobil
93 00 80 50
97 50 07 20
97 70 15 70
93 05 23 52
92 46 99 80
99 62 90 52
99 22 72 01
99 01 91 83
47 36 82 61
95 70 25 84
95 76 72 53
98 80 45 35
41 66 69 66
90 58 57 55
92 05 75 45
91 13 90 18
91 68 45 00
NRP Holding AS
Elin Bentsen
Hilde Knudsen
Wenche Solbakken Johansen
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 78 34
22 01 79 60
23 11 78 42
Mobil
92 61 84 58
93 41 06 10
93 25 53 19
Markedsrapport – Desember 2013
Side 3
Innholdsfortegnelse:
Side
1.
Innledning ...........................................................................................................................................
5
2.
Solgte prosjekter .................................................................................................................................
10
3.
Shipping ..............................................................................................................................................
3.1 Shipping market comments by James Leake, Managing Director of Arrow Research ......................
3.2 Nøkkeltall shippingportefølje ........................................................................................................
3.3 Oversikt shippingprosjekter ..........................................................................................................
3.4 Shipping prosjekter
Arca Shipping Dis ...................................................................................................................................
BB Troll ...................................................................................................................................................
Beta DIS ..................................................................................................................................................
Bulk Avanti DIS .......................................................................................................................................
Bulk Transloading DIS ............................................................................................................................
Eastern Reefer DIS .................................................................................................................................
Eastern Reefer II DIS ..............................................................................................................................
E-Tanker DIS ...........................................................................................................................................
Feedermate DIS......................................................................................................................................
Gram LPG DIS .........................................................................................................................................
Inter Carib II DIS .....................................................................................................................................
Kuo DIS ...................................................................................................................................................
Neptune Seismic DIS ..............................................................................................................................
Spero DIS ................................................................................................................................................
Stril Offshore DIS ....................................................................................................................................
TDSC Opportunity AS .............................................................................................................................
UACC Bergshav Tanker DIS ....................................................................................................................
UACC Ross Tanker DIS ............................................................................................................................
12
13
19
21
Eiendom .............................................................................................................................................
4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS ........................................................
4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje .....................................................................................................
4.3 Oversikt eiendomsprosjekter ........................................................................................................
4.4 Eiendomsprosjekter
Alingsås Lager og Handel DIS.................................................................................................................
Berger Kombibygg AS ............................................................................................................................
Berger Terminal DIS ...............................................................................................................................
Borås Logistikk DIS .................................................................................................................................
Brønnøysund Kontorbygg AS.................................................................................................................
Dagligvarelogistikk AS............................................................................................................................
El Logistikk AS ........................................................................................................................................
E-Logistikk DIS........................................................................................................................................
Etterstad Utvikling DIS ...........................................................................................................................
Finlogistikk DIS.......................................................................................................................................
Gasolin Eiendom DIS .............................................................................................................................
Gasolin Handelseiendom DIS ................................................................................................................
Grenland House DIS...............................................................................................................................
Gøteborg Kombi DIS ..............................................................................................................................
Gøteborg Logistikk DIS ..........................................................................................................................
Holmsbu Invest KS .................................................................................................................................
Hovfaret 4 DIS .......................................................................................................................................
40
41
53
55
4.
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
5.
Side 4
Kongholm Invest KS ...............................................................................................................................
Lørenskog Kombibygg DIS .....................................................................................................................
Majorstuen Kontorbygg Dis...................................................................................................................
Martodden Utbygging KS ......................................................................................................................
Moa Handelseiendom DIS .....................................................................................................................
Nydalen Kontorbygg AS .........................................................................................................................
Nye Alfasetveien DIS .............................................................................................................................
Nye Bergen Lagerbygg KS ......................................................................................................................
Nye Berghagan Næringseiendom AS.....................................................................................................
Nässjö Logistikkbygg AS .........................................................................................................................
Pottemakerveien Kombibygg AS ...........................................................................................................
Prime Logistikk DIS ................................................................................................................................
Ringeriksveien 2012 DIS ........................................................................................................................
Stadion Utbygging KS ............................................................................................................................
Statens Hus Lillehammer KS ..................................................................................................................
Sydsvenskan Lager & Handel AS............................................................................................................
Sørenga Utvikling KS ..............................................................................................................................
Tangen Havnelager AS ...........................................................................................................................
Teknikstaden Utvikling AS .....................................................................................................................
TFGS Kombi AS ......................................................................................................................................
Torggata 16 DIS .....................................................................................................................................
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
Forklaring av begreper og nøkkeltall ...................................................................................................
94
Ness, Risan & Partners AS og selskaper kontrollert av Ness, Risan & Partners AS ("NRP-Gruppen") har en restriktiv
policy i forhold til å eie finansielle instrumenter. NRP-Gruppen kan delta som hovedmann i selskapsstrukturer
hvor NRP Finans tilrettelegger prosjektet, og det tillates å investere i åpne fond forvaltet av NRP Asset
Management, eller i statssertifikater som ledd i enkelte konsernselskapers likviditetsforvaltning. For øvrig eies
kun finansielle instrumenter med tilknytning til virksomheten.
Ansatte i NRP-Gruppen og deres nærstående vil fra tid til annen kunne eie andeler i prosjekter som NRP Finans
har tilrettelagt og/eller de fond og selskaper som NRP Asset Management har forvaltningsavtaler med. En oversikt
over eierandelene til ansatte i NRP-Gruppen kan fås ved henvendelse til Ness, Risan & Partners ved Compliance
Officer.
Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar
for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er
misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger.
Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik
investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og
korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all
relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for
utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås
ved henvendelse til vårt kontor.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 5
1.
Innledning
Det er gledelig å igjen kunne presentere ny
markedsrapport fra NRP Finans AS. Som vanlig vil vi
innledningsvis si noe om de markedene vi opererer i,
og hvordan utviklingen har vært for våre porteføljer
innen eiendom og shipping/offshore. Videre er alle
prosjektene analysert og nye verdivurderinger
utarbeidet.
Vi vil også benytte anledningen til å si noen ord om
NRP Gruppen generelt. Alle selskapene i gruppen
viser god vekst og god inntjening. NRP Finans vil i
2013 øke omsetningen med rundt 50 %. I NRP Asset
Management ASA har kapitaltilgangen til
obligasjonsfondet, NRP Credit Fund, vært god
gjennom hele 2013 og tegningen til NRP Eiendom
2012 har også vist positiv utvikling. Både NRP
Business Management og Aker Eiendomsdrift har
god vekst i inntjening. Aker har nå mer enn NOK 400
mill. i leieinntekter i den porteføljen de forvalter.
Vi valgte i sommer å selge NRP Securities til
Carnegie. Vi mistet da dyktige medarbeidere og
corporate kapasitet. Vi er imidlertid i full gang med å
ansette nye corporate medarbeidere i NRP Finans og
første mann er ansatt og vil starte i begynnelsen av
2014. NRP ser lyst på 2014 og de muligheter og
utfordringer som fremtiden bringer.
Verdensøkonomien og Norge:
Verdensøkonomien er i bedring, men står overfor
utfordringer i tiden fremover som kan begrense
veksten. OECDs halvårlige rapport «OECD Economic
Outlook» rapporterte i november 2013 mer
moderate vekstprognoser for verdensøkonomien,
enn det prognosene fra mai 2013 indikerte. Det
samme synet formidles i Det internasjonale
pengefondet (IMF) sin rapport over
verdensøkonomien fra oktober 2013.
Det er generell enighet om at en av utfordringene
som har mest direkte påvirkning på videre vekst i
verdensøkonomien er knyttet til pengepolitiske
beslutninger i USA. USA har ført en ekspansiv
pengepolitikk den senere tid, men har varslet
nedtrapping av sine støttekjøp og stimulans av
økonomien. OECD-rapporten fra november peker på
at verdenshandelen stagnerer, hvilket har blitt synlig
gjennom moderat investering, og kredittrestriksjoner. Summen har bidratt til at
arbeidsledigheten i verden, og særlig i Europa har
forblitt på høye nivåer.
I Eurosonen er veksten fortsatt lav. Dette har
medvirket til å holde inflasjonen lav som igjen har
bidratt til styrking av euroen. For mange av landene i
eurosonen er en høy eurokurs lite gunstig, og
reduserer effekten av tiltak som lønnskutt og
effektivisering som ble iverksatt for å komme ut av
finanskrisen. Den norske kronen er en av valutaene
som har svekket seg betydelig det siste året mot
euroen.
Vekstprognosene for OECD landene er nærmest
uforandret siden forrige markedsrapport. Derimot er
vekst-takten for fremvoksende økonomier kraftig
redusert. Alle BRIICS landene er ventet å få en lavere
vekst enn ved forrige prognose. OECD-rapporten fra
november antyder en vekst på 3,6 % for
verdensøkonomien i 2014, mot en prognose i mai på
4,0 %. Den amerikanske økonomien er ventet å
vokse med 2,9 %, mens det i euro-sonen er ventet
marginal vekst på 1,0 %.
OSEBX har i løpet av høsten nådd «all time high», og
det er en generell oppfatning om at børsen skal
videre opp. Mulig boligpris-boble har fått mye
spalteplass den siste tiden, men det strides om hvor
kraftig en eventuell korreksjon på boligprisene vil bli.
Mange tror på en utflating av boligprisene i stedet
for et fall i prisene.
Det internasjonale pengefondet (IMF) uttalte i høst i
sin rapport om utvikling i verdensøkonomien at den
norske økonomien er sterk. Veksten er drevet av
faktorer som privat forbruk, lave renter og
investeringer. IMF advarer imidlertid om at vekst i
oljesektoren kan skape press i andre deler av
økonomien. Samtidig er andre deler av industrien
under stadig press grunnet høye kostnader og dårlig
konkurranseevne. Kronen har imidlertid svekket seg
kraftig det siste året. Dette bidrar til å korrigere
kostnadsnivået, og bedrer konkurranseevnen for
eksportnæringen.
Styringsrenten i Norge er på historisk lavt nivå og er
p.t. 1,5 % p.a. Til tross for lav styringsrente har
renten på utlån til privatkunder fra bankene økt, noe
som skyldes lav konkurranse mellom bankene, som
igjen skylder på økt kapitalkrav. Bankene har hatt en
restriktiv holdning til utlån til næringseiendom, men
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
har i det siste vist økende interesse for å gi lån. Som
følge av dette har konkurransen mellom bankene
tilspisset seg, hvilket har gitt noe lavere marginer på
finansiering for næringseiendom. Bankene er særlig
positive til såkalte «Club-deals», syndikering med få
aktører.
Markedet for direkteinvesteringer:
Siden forrige markedsrapport har NRP Finans
tilrettelagt 5 nye enkeltprosjekter. Innen eiendom
har vi gjort tre prosjekter til en total verdi av
NOK 1 618 775 000. I sommer etablerte NRP Finans
Nydalen Kontorbygg AS, som kjøpte en
kontoreiendom sentralt beliggende i Nydalen (Oslo).
Eiendommen huser Statsbygg / Justis – og
beredskapsdepartementet på 11 års kontrakt.
Prosjektprisen på Nydalen Kontorbygg AS var
NOK 901 775 000.
NRP Finans har fokus på logistikk-eiendommer, som
har erfart økende interesse den senere tid blant
annet grunnet økning i netthandel. I høst tilrettela
NRP Finans kjøpet av Ellos sitt hovedkvarter og
distribusjonssenter i Borås utenfor Gøteborg, for
SEK 537 000 000. Både banker og investorer viste
stor interesse for prosjektet. Eiendommen er i sin
helhet utleid til Ellos AB i henholdsvis 17 år på
lagerdelen og 19 år på kontordelen. Kristiansund
Handelseiendom AS ble etablert på senhøsten, og er
et kjøpesenter med COOP som hoved-leietaker
beliggende sentralt ved innfartsåren til Kristiansund
fra flyplassen. Ett eiendomsprosjekt er avviklet,
Buskerud Handelseiendom DIS.
Eiendomsprosjektene NRP Finans har syndikert i
2013 har fått god mottakelse og er blitt tegnet raskt.
I prosjekter der det kreves ny-utleie, har det vært
greit å finne nye leietakere. For eksempel er
Essendropsgate 3 (Majorstuen Kontorbygg DIS), som
ble etablert rett før jul 2012 nå fullt utleid.
Transaksjonsmarkedet innen eiendom i Norge har
hatt en positiv utvikling i 2013. Aktiviteten har likevel
vært noe roligere enn i 2012, som var preget av
noen store transaksjoner. Det er et håp om å nå et
transaksjonsvolum på NOK 40 mrd for 2013, mot
NOK 50 mrd i 2012.
Finansieringsmarkedet er i bedring, men bankene er
fortsatt selektive. Obligasjonsmarkedet er hovedsakelig forbeholdt større aktører. Bankmarginene
har den senere tid trukket noe ned, og det virker
som om det er mer aktiv konkurranse mellom
bankene for å tiltrekke seg lånekunder.
NRP Finans AS
Side 6
Til tross for svært lav rente og fallende bankmarginer, er det ikke observert store yield-fall.
Yielden har holdt seg relativt stabil, men er noe
stigende blant mer risikable prosjekter. Gode
eiendommer prises fortsatt høyt, grunnet lav
ledighet og følgelig høy leieinntekt. For eiendommer
med høyere risiko i form av korte kontrakter, dårlig
beliggenhet og lav standard, har yielden økt.
Konkurransen for gode eiendommer er høy, selv om
livselskaper og fond for tiden er netto selgere av
næringseiendom. Særlig for eiendommer med
sentral beliggenhet og/eller lange leiekontrakter til
god motpart er konkurransen stor. Interessen fra
egenkapitalsiden er også god, og enkelte av våre
prosjekter fulltegnes allerede i presyndikeringsfasen.
En mer detaljert analyse av eiendomsmarkedet i
Norge og Sverige fra Newsec, finnes på side 41 i
markedsrapporten.
Vi registrerer at aktiviteten og interessen innen
shipping har tatt seg opp. Konkurransen om
objektene er hard og krevende, spesielt innen
tørrlast og container skip hvor vi konkurrer med
aktører som tar få og korte forbehold og som har
finansieringen på plass. Vi har som nevnt gjort to nye
prosjekter, ett innen container og ett innen reefer
segmentet. Felles for de to prosjektene er at skipene
ble kjøpt på nivåer som ligger under historisk paritet.
Arca Shipping DIS kjøpte et 1994 bygget handy-size
containership til en pris tilsvarende USD 3,800,000.
Etter overtagelsen går skipet inn på et 5-års bareboat certeparti. Bareboatcertepartiet har en ”profitsplit” klausul som sikrer eierselskapet 60 % av
inntjening over ”break even”, samt 70 % av
salgsprisen over pre-definerte nivåer. I dette
prosjektet har man ingen fremmedkapitalfinansiering. Disponent i prosjektet er Atlantica
Shipping AS. Prisen som ble betalt for containerskipet reflekterer den lave inntjeningen innen
segmentet det opererer i, dog ser vi tegn til at
skipsverdiene og ratene er i ferd med å øke.
Det andre prosjektet var Eastern Reefer II sitt kjøp av
MV Dinok, et 239,000 cbft stort kjøleskip bygget i
Japan i 1989, hvor skipet samtidig er sluttet på 3,5
års bareboat certeparti til selger med en kjøpsforpliktelse ved utløpet av certepartiet.
I tillegg har vi gjennomført en transaksjon innen
subsea/konstruksjon skip med et amerikansk
«private equity» fond, i samarbeid med et norsk
rederi til en verdi i overkant av USD 110 millioner. I
Side 7
samarbeid med det amerikanske «private equity»
fondet søker vi flere tilsvarende investeringer innen
OSV segmentet.
To shipping-prosjekter er avviklet i løpet av andre
halvår 2013. Den ene solgte sine aktiva og er følgelig
blitt avviklet. TDS Containerships V DIS klarte ikke å
få på plass en restrukturering i samarbeid med
pantelånsgiver, og grunnet mangel på likviditet
begjærte selskapet oppbud.
Vi har i de siste markedsoppsummeringene skrevet
om utfordringer knyttet til pantelånsfinansiering
innen shipping. Ved siste korsvei så vi sågar en
tendens til forbedring. Vi står riktignok fremdeles
ovenfor en utfordrende situasjon med hensyn til
fremskaffelse av pantelån, men vi har den senere tid
opplevd en noe mer imøtekommende holdning fra
enkelte banker. Basert på observasjoner i markedet
kan det også tyde på at marginene er forbi toppen
og trender nedover. Vi mener dagens inngangsnivåer
i shipping er interessante da nedsiderisikoen er
begrenset. Dessuten mener vi oppsiden er betydelig
gitt at veksten i verdensøkonomien og internasjonal
handel normaliserer seg.
Utviklingen innen de ulike konvensjonelle shipping
segmentene har i 2013 vært to-delt. Inntjeningen er
fremdeles svak innenfor noen segmenter, dog kan
det se ut som om skipsverdiene generelt er forbi
bunnen og er ferd med å trekke oppover.
Flåteutnyttelsen på aggregert nivå for all
tonnasjetype er i 2013 estimert til 83,7 %,
tilsvarende som for 2012.
Med hensyn til volumer som fraktes er det innen
tørrlast ventet en oppgang på ca. 6 % året sett under
ett sammenlignet med 2012. Netto flåtevekst totalt
sett er ventet å havne rundt 7-8 % på årsbasis.
Flåteveksten er relativt jevnt fordelt på forskjellige
størrelser av skip. Hittil i år har Supramax skip seilt
inn mer pr. dag i spot markedet enn en Panamax
skip, noe som også var tilfellet for både Capesize og
Panamax i fjor. På ettersommeren fikk spesielt
Capesize, men også Panamax et stort løft i
ratenivået. Dette har medført en liten bølge av
Capesize kontrahering de siste månedene. Vi
registrerer også at prisene i annenhåndsmarkedet
har økt de siste månedene, noe som kan indikere at
vi har passert bunnen hva angår annenhåndspriser.
Innen Containersegmentet er det i 2013 ventet en
netto flåtevekst på ca. 7 % p.a. Flåteveksten er
hovedsakelig innen de store skipene. For de mindre
Markedsrapport – Desember 2013
skipene, dvs. skip under 3,000 TEU, er det ventet
nedgang i flåten. Med hensyn til volumer som
fraktes er det ventet en vekst på ca. 6 %. p.a. For de
større skipene har inntjeningen stabilisert seg på et
historisk lavt nivå, mens inntjeningen for de mindre
skipene kan synes å ha passert bunnen. Innen de
mindre segmentene er ordreboken mindre og flåten
eldre.
Vi ser de samme tendensene innen tank som i de
øvrige konvensjonelle segmentene, de mindre
skipene kommer bedre ut enn større både hva angår
inntjening og det faktum at flåteveksten er mer
begrenset. Flåten totalt sett er ventet å øke med
drøyt 1,5 % i 2013. Inntjeningsmessig er stortank på
lave nivåer, mens ratene for produktskip har tatt seg
opp.
Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip, dvs.
AHTS og PSV har vært lav, men har tatt seg noe opp i
2013 sammenlignet med 2012, mens skipsprisene er
stabile. Oljeprisen er fremdeles høy og aktivitetsnivået likedan, det synes også som om markedet
evner å absorbere de mange PSV og konstruksjonsskip nybyggene som leveres. Utsiktene fremover er
positive blant annet som følge av planlagt leteaktivitet i nordområdene og Brasil. Usikkerheten
relatert til offshoresegmentet er først og fremst
knyttet til utviklingen i oljeprisen. Et nytt moment
som har blitt adressert, er potensielle ringvirkninger
av utvinningen av skiferolje og -gass. IAE har blant
annet offentliggjort en rapport som spår at dette kan
endre oljemarkedet like mye som etterspørselsøkningen fra Kina de 15 siste årene. Oljeetterspørselen er ventet å øke med 8 % p.a. til
96,7 millioner fat per dag fra 2012 til 2018, en vekst
som vil bli møtt med større produksjon fra land som
ikke er medlem av OPEC.
Til tross for bedring innen shipping, er det flere
prosjekter som står overfor utfordringer i tiden
fremover. Likevel føler vi at shippingporteføljen er i
bedring til tross for marginal negativ utvikling
verdimessig i andre halvår.
Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape
merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje
samt å identifisere egnede prosjekter både innen
shipping, offshore og eiendom.
Omsetning av andeler:
Vi jobber kontinuerlig med å skape interesse for våre
prosjekter i annenhåndsmarkedet. Vi har omsatt
andeler for ca. NOK 190 millioner i underliggende
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
verdier så langt i år, noe som tilsvarer en nedgang
sammenlignet med samme periode i fjor.
Likviditeten i de enkelte prosjektene varierer
betydelig. Omsetningen i shipping-prosjektene har
økt, men eiendom er fortsatt størst. Det har hersket
stor usikkerhet knyttet til verdier og også til
motpartenes soliditet innen shipping. Dette
kombinert med usikkerhet knyttet til utviklingen i
verdensøkonomien bidrar til at en del investorer
inntar en reservert holdning. Vi vil dog understreke
at det finnes gode muligheter innen shipping. NRP
jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever kvaliteten på vårt produkt
og således vil gjøre aktivaklassen attraktiv for flere.
Ta kontakt med Thor Mjør eller Erlend Torsen for
spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler.
Avkastning:
I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av
andeler vil normalt siste omsetningsverdi være
styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det
ikke har vært omsatt andeler nylig, vil prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere som
varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om
shipping- eller eiendomsprosjekter.
Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert
på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/mindre-verdier
av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i
prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men
gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret. I all
hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på nettoleie for 2014. I noen tilfeller har vi priset prosjekter
på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden.
Prising av shipping-prosjekter gjøres i hovedsak ved
å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de
underliggende parameterne. Parametere av
betydning er for eksempel skipets verdi, estimert
restverdi ved utløp av certeparti, motpartens
soliditet, det underliggende markedet skipet
opererer i, betingelser i låneavtalen samt
gjenværende lengde på skipets certeparti/
beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de
nevnte parameterne gjør dette til en krevende
øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert
og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller
hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis
verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert
egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er
NRP Finans AS
Side 8
verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den
begrensede mengden transaksjoner i dagens
shipping-marked.
Shippingporteføljen har svekket seg siden juni 2013.
Det er optimisme i markedet, men det er likevel
noen av prosjektene som står overfor utfordringer.
Skipsverdiene generelt har styrket seg sammenlignet
med forrige markedsrapport, og trenden er
oppadgående innen de mindre segmentene bl.a.
MR, container feeder skip og Handy-/Supramax.
Enkelte store rederier opplever fremdeles
utfordringer på inntektssiden, noe som gjør at en del
banker har mer fokus på å betjene eksisterende
kunder fremfor nye engasjementer. Det er imidlertid
mulig å gjøre prosjekter, interessen fra egenkapitalen er til stede noe vi fikk bekreftet ved
tegningen av to shippingprosjekter høsten 2013. Vi
er av den oppfatning at timingen for å gå inn i nye
prosjekter er god da man i dagens marked kjøper
tonnasje til nivåer under historisk paritet. De fleste
befraktere betaler hyre som avtalt, mens vi i enkelte
prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder.
I 2013 har shippingporteføljen gitt en nedgang på
3,5 %. Den årlige avkastningen for shippingporteføljen siden slutten av 2000 og frem til i dag ligger på
13,5 % p.a. Tallene inkluderer alle innbetalinger som
uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer.
For eiendomsporteføljen fortsetter den positive
utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av
egenkapitalen med 12,7 % i 2013. Porteføljen for
eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 24,4 %
p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag.
Porteføljeavkastningen totalt er opp med 8,8 % i
2013. Avkastningen for NRP sin totalportefølje av
prosjekter ligger på 18,7 % p.a. siden etableringen
av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer
som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus vil være å oppnå den best mulig
risikojusterte avkastningen for hvert enkelt prosjekt,
samt oppnå god porteføljeavkastning over tid.
Avkastning
Shippingporteføljen:
Eiendomsporteføljen:
Totalporteføljen
2013 2001-01.12.2013
-3,5 %
13,5 %
12,7 %
24,4 %
8,8 %
18,7 %
Markedsrapport – Desember 2013
Side 9
Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter
solgt:
Buskerud
Handelseiendom DIS
Atlantic Seismic DIS
Perrine DIS
1800
Etablert
Solgt
Avkastning
(IRR)
2010
2007
2007
2013
2013
2013
11 %
31 %
-36 %
Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 200101.12.2013 har NRPs portefølje utviklet seg som
følger:
Utvikling NPRs portefølje vs Oslo Benchmark
1600
Vektet NRP portefølje
(1328)
1400
1200
1000
800
600
OSEBX
(284)
400
200
0
jan 2001
jan 2002
jan 2003
jan 2004
jan 2005
jan 2006
jan 2007
jan 2008
jan 2009
jan 2010
jan 2011
jan 2012
jan 2013
des 2013
* I grafen har vi benyttet OSEBX verdier per 01.12.2013.
På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å
bekrefte vår kommittering til våre kunder og
forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en
langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert
med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet.
Samtidig vil vi benytte anledningen til å ønske alle våre
kunder og forretningsforbindelser en riktig god jul.
Oslo 10. desember 2013
Med vennlig hilsen
NRP Finans AS
Christian Ness
Ragnvald Risan
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 10
2. Solgte prosjekter
2002
2006 fortsetter
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Maud Reefer KS
Multipurpose 2000 KS
Etablert
2001
2000
IRR siden oppstart
30 % p.a.
28 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Skarvenesveien 3 KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
42 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Tofelino Shipping KS
Kapitan Rudnev Shipping Ltd
Northeast Chemical Carrier KS
Etablert
2000
2002
2001
IRR siden oppstart
23 % p.a.
14 % p.a.
34 % p.a.
Etablert
2003
2000
2003
IRR siden oppstart
123 % p.a.
36 % p.a.
84 % p.a.
2003
2004
Eiendom:
Prosjekt
Fornebuveien 38-44 KS
Karihaugen Kombibygg KS
Nye Skarvenesveien 3 KS
Shipping:
Prosjekt
China Bulker KS
China Cape DIS
Containership Invest KS
European Container DIS
European Container II DIS
Finn RoRo KS
Indian Tanker KS
Kapitan Korotaev Shipping Ltd.
Mesa Invest DIS
Nye Northeast Chemical Carrier KS
Olympia DIS
Rem Balder DIS
Rem Fortress DIS
Rem Forza DIS
Rem Fosna
Rem Odin DIS
Rem Provider DIS
Rem Songa DIS
Ross Container DIS
Scandinavian RoRo KS
Sir Matt Reefer DIS
TDS Containership II KS
Etablert
2003
2004
2004
2004
2005
2003
2003
2003
2006
2003
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2006
2006
2004
2002
2005
2005
IRR siden oppstart
75 % p.a.
27 % p.a.
76 % p.a.
47 % p.a.
25 % p.a.
99 % p.a.
115 % p.a.
35 % p.a.
11 % p.a.
35 % p.a.
58 % p.a.
77 % p.a.*
77 % p.a.*
68 % p.a.*
86 % p.a.*
70 % p.a.*
130 % p.a.*
69 % p.a.*
29 % p.a.
64 % p.a.
46 % p.a.
34 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Banebakken 38 AS
Helsingborg Kjøpesenter AS
Kombibygg Invest I AS
Lillsjøvegen Invest AS
Preståsen Park KS
Pueblo Amistad DIS
Etablert
2006
2002
2006
2005
2002
2005
IRR siden oppstart
128 % p.a.
34 % p.a.
38 % p.a.
60 % p.a.
25 % p.a.
22 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Asian Tanker DIS
BOP 15 DIS
Dynasty DIS
Eagle Shipping DIS
Ivory Ace DIS
Rem Norway DIS
Southern Chemical Tanker DIS
Etablert
2004
2005
2004
2005
2006
2006
2003
IRR siden oppstart
44 % p.a.
69 % p.a.
56 % p.a.
40 % p.a.
93 % p.a.
152 % p.a.
36 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Chem VI DIS
Inter Carib DIS
Med Cruise DIS
TDS III DIS
Etablert
2007
2006
2005
2006
IRR siden oppstart
-35 % p.a.
36 % p.a.
23 % p.a.
31 % p.a.
* Ikke hensyntatt transjevis innbetaling
2007
Shipping:
Prosjekt
North Reefer KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
60 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Alfasetveien 11 Eiendom KS
Datavegen 27 AS
Hotvedtveien 6 KS
Valløveien 3 KS
Selga Kombinasjonsbygg AS
Etablert
2003
2003
2002
2003
2004
IRR siden oppstart
59 % p.a.
42 % p.a.
44 % p.a.
106 % p.a.
65 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Eastern Chemical Carrier KS
Gram Chemical Carrier DIS
Korean Chemical Carrier KS
Lake Eva DIS
Lake Maya DIS
Sir Matt Reefer KS
Etablert
2000
2004
2001
2004
2004
2004
IRR siden oppstart
125 % p.a.
275 % p.a.
87 % p.a.
18 % p.a.
18 % p.a.
1001 % p.a.
2005
2006
Eiendom:
Prosjekt
Akersgaten 16 Invest KS
Berghagan Næringseiendom KS
Entreprenørbygg Invest KS
Finnestadveien 44 ANS
Hvamveien 1 KS
Kyrre Grepps gt. 19 KS
Moss Holmestrand Nærsenter KS
Nye Alfasetveien 11 KS
Nygaard Brygge Invest KS
Scandigade 8 AS
NRP Finans AS
Etablert
2001
2004
2004
2004
2004
2001
2003
2005
2003
2005
IRR siden oppstart
7 % p.a.
181 % p.a.
87 % p.a.
98 % p.a.
87 % p.a.
25 % p.a.
60 % p.a.
106 % p.a.
27 % p.a.
191 % p.a.
2008
Markedsrapport – Desember 2013
Side 11
2011
2009
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
American Bulker KS
Eastern Chemical Tankers III KS
Indian Chemical Tanker DIS
Peg Chemical Carrier DIS
Etablert
2001
2001
2007
2006
IRR siden oppstart
44 % p.a.
65 % p.a.
6 % p.a.
20 % p.a.
Misligholdt/konkurs prosjekt
Chem Lily DIS
Handy Container DIS
MPP Container DIS
Swetank DIS
Swetank III DIS
Swetank IV DIS
2007
2008
2007
2005
2006
2007
-100 %
-100 %
-99 %
-79 %
-98 %
-77 %
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
2010
Eiendom:
Prosjekt
Ringeriksveien KS
Vestfold Kombibygg DIS
Shipping:
Prosjekt
China Ropax DIS
Indian Bulker DIS
Pacific Bulker DIS
Ross Container II DIS
Misligholdt/konkurs prosjekt
Indian Chemical Tanker II DIS
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
Etablert
2001
2006
IRR siden oppstart
30 % p.a.
p.a.
7%
Eiendom:
Prosjekt
Alingsås Handel AS
Hallsberg Logistikk DIS
Nye Nordahl Brunsgate 10 KS
Etablert
2006
2008
2003
IRR siden oppstart
16 % p.a.
16 % p.a.
46 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Arendal Offshore DIS
Longa DIS
Inter Carib III DIS
United Cape DIS
Etablert
2008
2007
2007
2007
IRR siden oppstart
24 % p.a.
21 % p.a.
-27 % p.a.*
-38 % p.a.*
Eiendom:
Prosjekt
Haugenstua Butikksenter AS
Etablert
2006
IRR siden oppstart
2 % p.a.
Shipping:
Misligholdte/konkurs prosjekt
Oceanlink Reefer DIS
TDS Containerships IV DIS
Etablert
2007
2007
IRR siden oppstart
-100 % p.a*
-100 % p.a*
Eiendom:
Prosjekt
Buskerud Handelseiendom DIS
Etablert
2010
IRR siden oppstart
11 % p.a
Shipping:
Prosjekt
M-Tanker DIS
Atlantic Seismic DIS
Perrine DIS
Etablert
2005
2007
2007
IRR siden oppstart
-12 % p.a*
31 % p.a
-36 % p.a*
Misligholdte/konkurs prosjekt
Oceanlink Reefer II DIS
TDS Containerships V DIS
Etablert
2007
2012
IRR siden oppstart
-68 % p.a*
-100 % p.a*
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
2012
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
Etablert
2004
2007
2008
2006
IRR siden oppstart
34 % p.a.
-37 % p.a.*
-50 % p.a.*
21 % p.a.
2008
-50 % p.a.*
2013
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
3. Shipping
NRP Finans AS
Side 12
Side 13
Markedsrapport – Desember 2013
3.1 Shipping market comments by James Leake, Managing
Director of Arrow Research
General introduction
If trends in ship finance are a barometer of the health
of the shipping market, then 2013 appears to be a
turning point. The point where optimism gives way to
exuberance, however, is a very fine line. The return of
money to the shipping markets could again create
future problems if the majority of these funds are
destined to inflate the orderbook. On closer inspection,
much of the funding seems instead to be directed at
refinancing existing deals, providing short-term
‘liquidity’ for cash-strapped owners and shipyards, or
for acquisitions of existing assets and companies. Of
that destined towards new orders, the offshore
segment remains a major attraction.
With banks offering less leverage, and with newbuilding prices now increasing, the same amount of
investment capital is not stretching as far. Add into the
mix Basle III requirements to set aside yet more capital
for loans in riskier sectors such as shipping, and that
non-performing loans made nearer the top of the
market are progressively eating into that capital with
the opportunity cost that little capital is left to finance
what might be more favourable projects today, fears of
a damaging return to excessive supply growth are
overblown.
If anything, the few players which are in a powerful
position to make big plays in this market are the ones
that are being courted by the banks. Deals such as
those made by the likes of Scorpio and Frontline are
being concluded on such a scale that they have
essentially blocked-out the remaining capacity at
desirable yards for the foreseeable future to build the
next generation of efficient ships. The prices for
anyone else to invest have now been inflated and the
delivery dates pushed back. There has been no
incentive for restraint in investment in this new breed
of vessel which will have some of the lowest financing
and running costs of any vessels in the fleet. On the
contrary; the larger the investment, the greater the
shockwave to the competitive landscape and the
bigger the payoff.
The accepted wisdom that the tanker and dry markets
remain over-tonnaged has been challenged in recent
months where both the VLCC and Capesize market
have witnessed considerable improvement. The
concern has been that vessels will return to ‘normal’
steaming speeds when markets improve, but that the
resulting increase in effective supply then kills that
recovery. Voyage calculations and market evidence
have demonstrated that VLCC and Capesize earnings
have to exceed around $30,000/day before speeds
increase, a relatively healthy rate unless assets were
purchased near the top of the cycle. Speed increases
have been relatively modest of the order of not much
more than half-a-knot on aggregate.
As well as deploying slow steaming to control the
bottom line, liner companies have used another
weapon in their arsenal to control the top line – the
deployment of GRIs (general rate increases). This
strategy has recently caught the attention of the
European Commission, however, who may decide to
restrict this practice and by so doing probably speed
the inevitable consolidation of this sector.
World Economy
The global economy is expected to enjoy better
prospects in 2014, according to the most recent World
Economic Outlook published in October 2013 by The
International Monetary Fund.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Despite unresolved concerns about the US deficit, a
near paralysis between a Republican-led House of
Representatives and Democratic Senate and President
which led to the closure of most federal departments
for a few weeks in October 2013, the US economy
continues to improve with jobless falling and GDP
growth expected accelerate in 2014. Access to cheaper
energy is transforming the competitiveness of US
manufacturing. After two years of contraction, the
Eurozone economies are also expected to grow in
2014.
Looking east, where most global growth is now
centred, the outlook for the Chinese economy remains
robust and, after two lacklustre years and a recent
sharp weakening of the rupee, the Indian economy is
expected to post stronger growth in 2014.
Central to assumptions of increased growth for
industrial raw materials and energy in the emerging
economies of India and China are the trends of per
capita consumption of these key ingredients of
industrialisation and urbanisation, plus the increasing
environmental and social strains that are being
experienced by these economies to be self-sufficient in
the supply of these raw materials. Thus far, Chinese
consumption trends of steel and electricity have
followed the pattern set by Japan and South Korean
several decades previously. It is interesting to note that
so far, Chinese consumption of crude oil per capita has
not taken off in the same way that it did a decade ago
for steel and electricity. Another key observation is
that Indian consumption of all these key ingredients of
development has yet to ‘take off’, and that India will
likely be more reliant on imports than China was in her
take-off phase as China’s growth strategies would not
be acceptable in a democracy.
NRP Finans AS
Side 14
The Third Plenary Session of the 18th Central
Committee of the Communist Party of China held in
early November in Beijing underlined some key insights
into what the new leadership intends to achieve over
the coming decade. One crucial development is the
suggestion that the ‘hukou’ system is likely to be
reformed. At present this limits the permanence of
rural to urban migration as this prevents the families of
migrant workers also making the move to cities. If
entire families migrate to the cities, rural-urban
migration would accelerate and so further underpin
the growth in per capita consumption of raw materials.
Tanker
Since the start of 2011, VLCC earnings have only been
above operational expenses for as little as around 15%
of index days, and typically performing worse than her
smaller Suezmax and Aframax cousins. Taken purely on
the basis of timecharter averages, according to the
Baltic Exchange VLCCs during the first 11 months of
2013 have performed worse than in 2012 at negative
$3764/day compared to negative $122/day for the
same period last year. This was during a year in which
there were some hopes that the demand from
increases in Chinese refinery capacity was going to
outpace the decline in US import demand on a tonne
mile basis. These expansions have been a little slower
in coming than expected, but now appear to be one of
the main reasons behind recent market improvements,
with the 200k b/d Sinopec Pengzhou refinery
commissioned in October 2013 and another 70k b/d
expansion of the Petrochina Urumchi refinery
imminent. All this is coming at a period when Saudi
crude consumption by power plants is falling by around
400k b/d as demand for air-conditioning wanes,
increasing export availability. The recent renewed
strength on VLCCs could continue to be supported for
now by a further 500k of Chinese refinery capacity
expected to come on line over the next few months. To
put the recent recovery in the VLCC market in
Side 15
perspective, it represents over 40% of the totally
accrued daily revenue above opex since the start of
2011.
For product tankers over the past few years, the story
has been a complete contrast, with MR product
tankers for example earning more than operational
expenses for almost the entire period. Average
earnings for MR product tankers as quoted by the
Baltic Exchange for the first 11 months of 2013 stood
at $12,639/day, up one-third on the same period last
year. Earnings have been less impressive since the
summer, averaging around $8,500/day but could
benefit over the coming months as the new Chinese
refineries boost the availability of competitively priced
product exports – a growing share of these exports are
likely to be shipped on LR1 or LR2 product carriers.
The fundamentals for the transportation of crude oil
do appear to be starting to improve. In addition to the
500k b/d of new refinery capacity schedule for
imminent commissioning in China, there is a further
820k b/d of capacity expected to be added during
2014, plus around 420k b/d in India. China also is in the
process of filling the second phase of her strategic
petroleum reserve which will require over 100 million
additional barrels. Whilst currently approved projects
are progressing, a temporary ban was placed upon new
projects proposed by CNPC and Sinopec for their
failure to adhere to environmental standards. The
recent explosion of a Sinopec pipeline in Qingdao may
also lead to tighter controls going forward.
Markedsrapport – Desember 2013
reduce the availability of Middle Eastern crude to the
growing Pacific and Indian Ocean markets meaning
that growth instead has to be met by an expansion in
Atlantic supplies – boosting tonne miles.
The continued decline in US crude imports – driven by
reduced oil demand and increased US and Canadian
crude output - has been the major negative factor in
this market. A positive consequence of this, however,
is that each relatively short haul barrel of Atlantic
crude oil that the US no longer requires is instead
transported long haul to Asia. Delays in taking a
decision over Keystone XL to deliver heavier crudes
from Canadian oilsands to blend with the growing
supplies of light sweet domestic crude oil from shale
formations means that sophisticated US Gulf refineries
are forced to blend with imported Saudi heavy crude
instead.
North America is not the only growing source of
Atlantic crude that could potentially be shipped east.
Expansions in offshore West African plus the return of
other African supplies could boost output by between
700k b/d and 1m b/d over the next two years, China
has committed to purchasing Brazilian offshore crude
plus the ‘restart’ of 450k b/d Kashagan in March 2014.
VLCC deliveries in 2014 are expected to be the lowest
since 2006 at 22 units, or the capacity to transport
around 700k b/d. In a worst case scenario of the US
importing 1m b/d less crude in 2014, this plus fleet
growth would offset in volume terms the benefit of the
expansion of Chinese and Indian refineries, though in
tonne mile terms there would still be net demand
growth as more crude would be moving long haul from
west to east.
Products trade will continue to be driven by both the
mismatch between the demand for refined products
and the domestic output of refineries plus the
exploitation of arbitrage between the prices of refined
products in the global market, often a function of
differing refinery margins.
Refinery expansions in the Middle East such as the
recently commissioned Satorp Jubail 400k b/d refinery
The new sophisticated refineries of China, India and
the Middle East enjoy high margins. Indian refineries
are producing way above nameplate capacity, and may
even export more high quality products as falling oil
product subsidies could hit domestic products demand.
Chinese refinery investment is broadly keeping pace
with domestic demand, yet China both imports and
exports products. The acceleration of Middle Eastern
products demand ahead of refinery throughputs and
now ahead of nameplate capacity means that most of
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
these new supplies will feed domestic demand and
curtail crude exports.
The United States is also competitive from the
investment in upgrading refineries to take the heaviest
crude plus the advent of cheap and plentiful domestic
feedstock. US refined product imports are falling now
that products produced in landlocked refineries
exploiting cheap shale oil are being transported to US
East Coast refineries, with gasoline exports from
Europe now being shipped further to South America
and Africa.
Margins remain strained at European and now
Australian refineries, resulting in yet further closures
and increased product imports. South America and
Africa suffer from a physical shortage of refinery
capacity, and poor margins mean that even the
capacity they do have is often out of action and
outcompeted on price by imported products. The gap
between refinery throughput and domestic
consumption continues to widen, a gap that will not
narrow for some time as South American and African
refinery projects are further delayed.
Whilst accelerated fleet growth of around 10% in the
product tanker sector is expected in 2014, expansion in
both the volume and distance of products trade is
expected to deliver modest improvements in rates.
Most of the new tonnage entering the market is very
different from the rest of the trading fleet, when
fundamentals do become stressed the low financing
and running costs of the new units will put pressure on
the older vessels.
Dry
Capesize have gone from being the laggard in 2012 to
becoming the leader in 2013. The worst-performing
NRP Finans AS
Side 16
size category in the first 11 months of 2012 at
$7,594/day, Capesize earnings during the same period
in 2013 have increased over 70% at $13,159/day.
Other sectors by contrast have only shown modest
improvements. Panamax bulkcarriers have performed
around one-sixth better at just over $9,000/day for the
year to end-November. Supramax and Handysize so far
have improved by only around 3%, though have the
distinction of having performed at a few thousand
dollars per day above opex for most of the duration.
Since September, all vessel classes are beginning to
share in the escalation of Capesize rates as expanding
iron ore trade pulls Capes away from the coal trades
and with it boosts the prospects of the smaller vessel
sizes.
The slowdown in dry bulk contracting through 2011
and 2012 means that despite the acceleration of
contracting that has been seen so far in 2013, there is a
window of around 18 months where fleet growth is
going to be considerably lower what it was for the
preceding few years. The new contracts placed at the
beginning of 2013 were still able to secure late 2014
delivery, but as the year has worn on the delivery dates
for contracts placed in the last few months is drifting
into later 2015 and now 2016. There is a risk that a
newbuilding order placed today may now miss the
improved markets that are predicted for the next
couple of years.
An acceleration of iron ore trade is the main reason for
the improved Capesize market, plus indirectly for the
improving prospects in the smaller sectors. Since the
days of overextension around the financial crisis where
escalating construction costs for new mining capacity
was justified on the basis of perpetual growth and
supercycle commodity prices, global mining companies
have strived to rebuild shareholder value and appear
more conservative about expansion projects. In iron
ore, the major miners have enjoyed sustained high
prices and have until now been restrained in
commissioning new mining capacity – with perhaps the
exception of newcomer FMG. Chinese steel demand
Side 17
growth has continued unabated, so low-grade and
high-cost reserves of iron ore have had to be exploited
within China. The drought of new international iron ore
projects is now coming to an end with at least 200
million tonnes of additional annual capacity being
added over a 12 month period. The delivered cost of
most of these new supplies into the Chinese market
are at least half the breakeven cost of the most
expensive two-thirds of Chinese iron ore mining
capacity. There is no doubt that this has become a
‘supply-driven’ market, even in the worst case scenario
of a decline in steel consumption in China in 2014
these new supplies of iron ore will be what sells before
the long tail of marginal Chinese domestic ores. The
addition of around 30Mt of annualised capacity in Q3
2013 was sufficient in the context of modest fleet
growth to see Capesize rebound to $40,000/day.
Iron ore may be by far the biggest driver of trade
growth over the next two years, but it is not the only
one. Investment in coal-fired power stations in China
and India, plus also a renewed interest in coal in
countries such as Japan, South Korea and Germany
following the Fukushima tragedy underline potential
trade growth prospects for thermal coal. Thermal coal
prices at present though are depressed, and miners
around the world from China through Australia to the
United States are struggling to make profits. China has
been the major driver of growth in this sector, but her
import requirement is a delicate balance between
huge production and consumption figures, and the
arbitrage between domestic and imported coal. Whilst
Chinese coal imports will probably continue to expand,
especially since around a third of her mining
operations are loss-making, investment in power and
rail infrastructure will offset some of that potential.
India has the greatest demand prospects. With power
consumption around one-fifth that of China, a growing
middle class and an overall population soon to
overtake China’s, coal is an essential part of India’s
medium-term development strategy. The construction
of new coal-fired power plants has been impressive,
and the current fleet is underutilised due to
Markedsrapport – Desember 2013
inadequate power transmission networks and pricing
structures for coal and electricity that have frustrated
the market mechanism. Domestic mining has failed to
deliver growth, and both Indian power companies and
the state mining company Coal India Limited have
invested overseas in new coal supplies. India will likely
become the second largest coal importer in 2014.
US grain and oilseed sales this season have hit record
levels, and this is now being followed by record weekly
export volumes just short of 4Mt being recorded in
mid-November. There remains 52Mt of committed
sales of grains and oilseeds to ship. It is likely that US
agricultural exports are likely to be sustained at strong
levels until the South American Plate Season picks up
the baton next year. A poor Chinese wheat harvest is
likely to result in imports of 8Mt this crop year,
supporting long haul trade.
Better fundamentals in the dry cargo sector are
expected to persist until at least the second half of
2015, by which time the surge in iron ore supply will
have displaced much of the marginal ore currently
being produced in China leaving less trade upside, and
fleet growth will most likely be reaccelerating. Whilst
this might cause an end to the Capesize renaissance,
the fortunes for smaller bulkcarriers are likely to be
more resilient.
Containers
The major liner companies continue to compete for
market share on the major deepsea routes of Far East United States and Far East - Europe, deploying
progressively larger vessels on these routes in an
attempt to achieve lower dollar per box costs than
their competitors. Though some liner companies are
achieving this with some success, utilisation rates are
generally falling. Profitability remains a quarterly
struggle, with the most successful players only
achieving this through a combination of investments in
efficiency and the coordinated deployment of GRIs
(general rate increases). This practice had now caught
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
the eye of the competition authorities of the EU, which
could speed the eventual end point of competition in
this sector - consolidation or bankruptcy of the liner
companies. Another factor speeding a conclusion of
natural selection in this space is the relatively large
number of newbuildings expected in the sector.
The rationale of the dollar per box arms race makes
sense in the isolation of the main deepsea routes plus
the few others that can accommodate the largest
vessels all the while there are ships to outcompete, but
at some point these routes will become saturated with
the largest vessels operating at the slowest possible
speeds at the lowest possible utilisation rates. Trade
on these traditional routes is barely growing; the only
real growth will likely be on the intra-Asia trades. Then
the music stops.
In the meantime, on other routes predominantly
serviced by smaller containerships and where there is
real trade growth, the charter markets are destabilised
by the cascade effect of smaller vessels released from
time charters as they are displaced from and no longer
required on the deepsea routes.
NRP Finans AS
Side 18
Whilst in the longer term there will likely be better
prospects for feeders servicing the deepsea hubs and
the vessels deployed on the routes where there is real
growth, these prospects cannot be realised until there
is nothing left to ‘cascade’ and the major liner
companies finally draw blood in the consolidation of
the deepsea trades. Maybe the combination of
another round of fleet expansion and EU interference
will speed this process along.
This report has been prepared by Arrow Shipbroking Group or its affiliates
(“Arrow") and is addressed to Arrow customers only and is for distribution
only under such circumstances as may be permitted by applicable law. This
information has no regard to specific investment objectives, financial
situation or particular needs of any specific recipient. It is published solely
for informational purposes and this information is not, and should not be
construed as, an offer or solicitation to sell or buy any product, investment,
security or any other financial instrument. Arrow does not make any
representation or warranty, express or implied, as to the accuracy,
completeness or correctness of the information contained herein, nor is it
intended to be a complete statement or summary of the securities, markets
or developments referred to in the report. Neither Arrow, nor any of its
directors, employees or agents, accepts any liability for any loss or damage,
howsoever caused, arising from any reliance on any information or views
contained in this report. While this report, and any opinions expressed in it,
have been derived from sources believed to be reliable and in good faith
they are not to be relied upon as authoritative or taken in substitution for
the exercise of your own commercial judgment. Any opinions expressed in
this report are subject to change without notice and may differ from
opinions expressed by other areas of the Arrow Shipbroking Group. Arrow is
under no obligation to update or keep current the information contained
herein. This report may not be reproduced or redistributed, in whole or in
part, without the written permission of Arrow and Arrow accepts no liability
whatsoever for the action of third parties in the respect. This information is
the intellectual property of Arrow. Arrow and the Arrow logo are
trademarks of the Arrow Shipbroking Group. All rights reserved.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 19
3.2. Key figures shipping portfolio
1 800
NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark
1 600
1 400
1 200
1 000
NRP Shipping Index
(516)
800
600
OSEBX
(284)
400
200
0
Jan 2001 Jan 2002 Jan 2003 Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 Jan 2011 Jan 2012 Jan 2013 Dec 2013
80 %
Årlig avkastning OSEBX vs NRP Shipping portefølje
65 %
63 %
60 %
54 %
47 %
52 %
52 %
48 %
47 %
41 %
39 %
40 %
32 %
34 %
20 %
28 %
18 %
11 %
22 %
15 %
4%
0%
-4 %
-20 %
-12 %
-14 %
-31 %
-40 %
-16 %
-36 %
-60 %
-55 %
-54 %
-80 %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
NRP Shipping portfolio
25
2010
2011
2012
2013
OSEBX
Shipping portfolio projects
40
21
20
30
15
10
13
8
20
8
5
0
14
13
4
3
4
0
0
0
10
3
2
0
-2
-5
-2
-2
-4
-5
-7
-10
-15
-4
-3
-5
-11
-13
-20
-17
-20
2001
2002
2003
2004
Projects established (left axis)
2005
2006
2007
Projects sold (left axis)
-10
-30
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Projects in portfolio end of year (right axis)
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
800
Side 20
Accumulated equity raised to
NRPs shipping and offshore
projects from 2000 up to
today.
Accumulated equity raised to NRP shipping & offshore projects
700
600
mUSD
500
400
300
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Current value NRP Shipping & Offshore portfolio - segments
3,9 %
3,2 %
12,3 %
Bulk
1,6 %
16,4 %
2012
2013
The diagram shows the
distribution of the different
segments in NRPs current
portfolio.
Chemical
Container
17,8 %
Gas
Offshore
Product
0,1 %
Reefer
RoRo
44,8 %
Arranged NRP Shipping & Offshore projects - segments
Paid-in equity - USD millions
42
18 18
Bulk
Chemical
138
Container
36
Cruise
Ferry
74
166
Gas
Offshore
Product
Reefer
38 212
NRP Finans AS
136
RoRo
Tank
The diagram shows a segment
breakdown of arranged NRP
Shipping and offshore projects
from 2000 up to today.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 21
3.3 Shipping projects overview
Projects Shipping
Arca DIS*
BB Troll DIS
Beta DIS
Bulk Avanti DIS*
Bulk Transloading DIS**
Eastern Reefer DIS
Eastern Reefer II DIS
E-Tanker DIS
Feedermate DIS
Gram LPG DIS
Inter Carib II DIS
KUO DIS
Neptune Seismic DIS
Spero DIS*
Stril Offshore DIS
TDSC Opportunity AS
UACC Bergshav Tanker DIS
UACC Ross Tanker DIS
Estimated value
per 1% USD
40 000
NOK 30 000
NOK 380 000
120 000
N.A
6 000
JPY 4 100'
25 000
EUR 26 000
890
25 000
125 000
185 000
60 500
NOK 2 750 000
57 000
140 000
121 000
Established
2013
2010
2006
2013
2007
2007
2007
2006
2004
2007
2006
2012
2007
2013
2007
2010
2010
2010
IRR since
established p.a.
N.A
-57 %
27 %
N.A
N.A
21 %
21 %
-4 %
42 %
-99 %
11 %
42 %
5%
N/A
2%
-33 %
9%
9%
Return
2013***
N.A
-94 %
60 %
N.A
N.A
103 %
38 %
4%
22 %
-99 %
43 %
57 %
-3 %
N/A
0%
-12 %
57 %
17 %
* The project was established in 2013 and has thus not existed long enough to calculate IRR
**The project has been suspended
***Return is equivalent to change in value in 2013 (not annualized)
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 22
Arca Shipping DIS - container asset play project
Contact: Andreas T. Hagen ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
40 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
3 650 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P:
3 745 000
4 445 000
5 145 000
IRR estimated share price:
16,4 %
20,9 %
25,1 %
IRR total capital:
19,4 %
24,1 %
28,3 %
* The residual value is net after profit split - 70% to the owning company and 30% to the BBcharterer, an SPC, Timber Shipping Inc., guaranteed by Conbulk Shipping S.A. In the base case
scenario the gross sales price is USD 5 000 000, high case USD 6 000 000 and low case 4 000 000.
The IRR of the high case and the low case does not reflect increased/decreased earnings.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
NRP Business Management AS
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:**
Expiry of C/P:
Charterer:
USD 2,800,000
USD 3,650,000
USD 0
15.12.2013
15.12.2018
SPC, Timber Shipping Inc.
guaranteed by Conbulk Shipping S.A, Greece
Base case assumptions:
Average net BB-rate year 1-3:
Net TC-rate year 1:*
Net TC-rate year 2:*
Net TC-rate year 3:*
Profit split hurdle rate year 1: (net BB-rate + opex)
*Estimated TC-rates. The drydocking cost will be repaid before profit split.
** Commencement of C/P is on the date of the vessel exits DD/SS in China.
USD 1,024 / day
USD 7,125 / day
USD 8,075 / day
USD 10,450 / day
USD 6,580 / day
Estimated Cashflow
2013
16 200
0
0
4 726
11 474
0
2014
393 470
234 326
74 040
115 094
586 742
0
2015
378 680
249 420
239 659
117 396
750 363
0
Net project cashflow
11 474
586 742
750 363
0
500 000
500 000
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
MV Arca
1,641 TEU geared container vessel (Hanjin 1600)
Bureau Veritas
21,480 dwt/7,007 mt
167,98 m/27,25 m/9,22 m
19 knots on 49 TS Fuel (laden)
Hanjin HI Co. Ltd - Busan, South Korea
1 994
Liberia
B&W 6S60MC 16,681 BHP @ 105 RPM
108
Nov 2013 / Mar 2014
1,199 TEU homogeneous, 7holds, 8 hatches,
2 cranes with safe working load of 40 tonnes, Ice class equipped
Arca is a shallow draft handysize container vessel, also know as Bangkokmax container vessel.
Financing (31.12.2013)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Profit split
Repayment docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Net financial items
Estimated dividend
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt/Ldwt:
LOA/ Beam/Draught:
Speed & Cons:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Reefer plugs:
Next DD/SS:
Other information:
Mortgage debt
Total
Balance
0
0
Annual Inst.
0
0
Interest
0,00 % *
Balloon
0
0
*Currently no debt on the vessel.
Additional information
2013
111 474
3 608 149
3 719 623
2014
198 216
3 984 748
4 182 964
2015
448 579
4 445 000
4 893 579
0
0
0
0
0
0
The Vessel is fixed on a 5 year BB-charterparty with a profit sharing agreement to an SPC, Timber
Shipping Inc., guaranteed by Conbulk S.A of Greece.
All earnings exceeding a pre-agreed hurdle rate consisting of the BB-rate and operational expenses
to be split 60/40 between the owning company and the charterer.
Sales proceeds exceeding investors initial equity of USD 3,650,000 to be split 70/30 between the
owning company and Conbulk.
Upon delivery, the vessel will undergo drydocking and special survey, the cost is capped at USD
1,000,000 and is to be split 50/50 between Arca Shipping DIS and Conbulk. The DD/SS expense to
be fully redeemed before any profit splits from trading and sale will occur.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 23
BB-Troll DIS - offshore asset play project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):
30 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
38 000 000
0
Residual value sensitivity on IRR :*
BASE CASE
Residual value 2014:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
*Not calculated as the project only has optional value.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Buksèr og Berging AS
Buksèr og Berging AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Paid in reserve capital:
Tech. and commercial management fee 2013:
Assumed Opex 2013 per day:
Current Employment:
Delivery:
NOK 199 000 000
NOK 30 000 000
NOK 8 000 000
NOK 916 260
NOK 71 510
The Vessel trades in the spot market
september 2010
Base case assumptions:
TC-rate 12.10.2013 - 22.10.2013:
GBP 10 000 / day
NOK 225 000 / day
NOK 180 000 / day
NOK 180 000 / day
NOK 109 013 / day
TC-rate24.10.2013 - 05.11.2013:
TC-rate Jan. 2014 - March. 2014:*
TC-rate April 2014 - Sept. 2014:*
Assumed break even rate incl. docking/survey 2013:
*Estimated TC-rates
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of Vessel
Net project cashflow
Estimated dividend
M/V BB Troll
AHTS - VS 473 design
DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5)
73,8 m
16,0 m
Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK
Apr 2000
2,881 t
Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP
165 t
2 x 430 kVA V 3ph 60 hz
2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz
NOR
November 2014
Vessel name:
Type/design:
Class:
LOA:
Breadth:
Yard:
Delivery:
Dwt:
Main engine:
Bollard pull:
Aux. engines:
Main generator:
Flag:
Next Special Survey:
Financing (31.12.2013)
2013
32 140 357
26 101 079
6 800 000
1 240 832
-2 001 554
12 594
9 520 049
0
-9 507 455
0
-11 509 009
2014
72 240 000
27 143 300
4 000 000
1 270 322
39 826 378
58 825
7 723 433
191 424 868
-199 089 476
175 000 000
15 736 902
0
15 840 244
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Total
Balance
212 019 641
212 019 641
Inst. 13
0
0
Interest
5,00 %
Balloon 14
191 424 868
191 424 868
Mortgage financing at establishment of the project equivalent to
NOK 190 000 000, the interest rate is floating. An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was
drawn up Q1 2011 in order to finance upgrading to DP-II, and a loan of NOK 4 500 000 was
drawn up Q2 2013.
The terms of the mortgage agreement were re-negotiated in December 2012. Two
instalments were deferred, thus the first instalment will be made in March 2014. Two
instalments as well as two interest payments have been added to the balloon. Cash sweep on
all available cash exceeding NOK 10 mill as of December 7th 2013. The minimum working
capital requirement of NOK 10 mill was waived until December 30th 2013. Final maturity on
the mortgage is one year earlier, 7th Sept. 2014. Fair Market Value no less than 100% of the
outstanding mortgage during the first 18 months, thereafter no less than 120%. The minimum
value covenant is waived until 30th December 2013. An overdraft facility of NOK 4,500,000
was drawn April 2013.
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2013
20 923 115
180 955 006
201 878 120
2014
0
175 000 000
175 000 000
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
212 019 641
212 019 641
0
0
The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the spot market.
A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2014.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 6,6%.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 24
Beta DIS - offshore asset play project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
380 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
19 500 000
33 000 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end 2015:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
15 000 000
16,0 %
0,8 %
20 000 000
22,0 %
7,8 %
25 000 000
27,7 %
14,2 %
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Buksèr og Berging AS
Buksèr og Berging AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
Expiry of C/P:
NOK 47 000 000
NOK 19 500 000
NOK 0
29. September 2006
31.12.2014
Gross TC-rate:
NOK 92 000 /day
Assumed operating expenses 2013:
Approx. NOK 60 000 / day
The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2014 from Buksèr og Berging AS to Kystverket.
Beta Shipping AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr & Berging AS on back to back
basis on similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92
500 per day. NOK 89 630 goes to Beta Shipping, and NOK 2 870 goes to Buksèr og Berging
AS.
Estimated Cashflow
Operating revenue*
Operating expenses
Dry docking & other
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA:
Breadth:
Yard/Built:
Class:
Flag:
Deck cargo
Speed:
Main engine:
M/V Beta
Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS)
1 217 mt
67,8m
14,5m
H.Surken West Germany/ 1982
DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0
NOR
720 sqm
15,5 knots
4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP
Next intermediate survey:
Nxt DD/SS:
February 2014
February 2016
Financing (31.12.2013)
2013
32 906 833
21 627 980
0
1 312 159
9 966 694
135 149
135 149
0
10 101 843
2014
30 884 706
21 942 240
3 000 000
1 338 402
4 604 064
95 247
95 247
0
4 699 311
2015
39 055 734
22 381 084
0
1 365 170
15 309 480
113 125
113 125
20 000 000
35 422 605
Mortgage debt 1
Investor loan
Total
Balance Annual Inst. 13
0
0
0
0
0
0
Interest *
Balloon
0
0
* The mortgage loan as well as the investor loan has been repaid in full.
Estimated dividend
12 000 000
4 500 000
47 816 318
* Off-hire due to docking February 2014 reduces income in 2014. Hire for 2 months, equal to
NOK 5 688 314, received in 2016 is added to the hire in 2015.
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel*
Total assets
Additional information
2013
31.12.2013
12 194 402
29 704 285
41 898 687
2014
31.12.2014
12 393 713
25 262 624
37 656 336
2015
31.12.2015
0
20 000 000
20 000 000
Outstanding debt
0
0
Total outstanding debt
0
0
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 21.3%.
NRP Finans AS
0
0
The TC-hire is invoiced in arrears with 30 days maturity. The Vessel is being utilized as a stand-by
emergency vessel by Kystverket.
The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2014 from Buksèr og Berging AS to Kystverket. Beta
Shipping AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr & Berging AS on back to back basis on
similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day.
Kystverket has an option to extend the charter for 2015. We have assumed the option will be
declared.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 25
Bulk Avanti DIS - dry bulk asset play
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
120 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
9 250 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P 2016:
IRR estimated share price*:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
18 000 000
9,6 %
5,9 %
22 000 000
20,0 %
13,0 %
26 000 000
29,1 %
19,5 %
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
Technical Management:
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
NRP Business Management AS
Eastern Bulk Carrier
Fleet Ship Management Inc.
USD 17 000 000
USD 9 250 000
USD 0
Current employment:
Commencement of CP:
Expiry of CP*:
Timecharter rate 2014**:
Estimated operational expenses 2013:
Timecharter to Grieg Star Bulk AS
11.04.2013
11.04.2015
USD 12 000
USD 5 000
*The charterer, Grieg Star Bulk, has declared their option to renew the charterparty for 12
months from April 2014 to April 2015. The third year we have assumed an average rate of
USD 13,000 per day.
Cranes:
Next intermediate survey:
Next DD/SS:
**The TC rate is USD 9,750 until April 10th 2014, and then USD 12,000 until April 10th
2015. Less commission of 3,75%.
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
MV Bulk Avanti
Supramax Bulk Carrier
NKK / 9303089
56,042 mt
8,500
189,99 m / 32,26 m / 12,55 m
14,5 kts / 31,0 ts
Mitsui S.B. Japan, Tamano Shipyard
2006
Panama
MAN B&W, 12,880 KM @ 127 rpm
Fore & aft hatches, hydr. Operated, 5 holds / 5 hatches
70,810 cubic m.
4 cranes with safe working load of 30,5 tonnes
Fitted with grabs
July 2014
July 2016
Financing (31.12.2013)
2013
2 524 315
1 312 500
63 750
1 148 065
14 366
355 993
0
-341 627
2014
4 117 320
1 861 500
86 700
2 169 120
37 278
495 000
562 500
-1 020 222
2015
4 680 000
1 898 730
88 434
2 692 836
54 409
448 594
1 125 000
-1 519 185
806 438
1 148 898
1 173 651
0
0
0
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel*
Total assets
Vessel's name:
Type:
Class / IMO number:
Dwt:
Ldwt:
LOA/ Beam:
Speed/cons:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Holds / hatches:
Grain capacity:
Mortgage debt*
Total
Balance Annual Inst. 13
9 000 000
0
9 000 000
0
Interest
5,50 %
Balloon
6 750 000
6 750 000
* The mortgage loan has the following instalment plan;
Year 1: Quarterly instalments of USD 0
Year 2-3: Quarterly instalments of USD 281,250
Maturity - 5 years from drawdown - balloon of USD 4,500,000
The mortgage has the following terms/covenants:
Interest of 5,5% incl. margin.
Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage at all times.
Minimum free liquidity of USD 600,000.
The mortgage has floating interest.
Additional information
2013
1 516 702
18 140 233
19 656 935
2014
2 665 601
19 491 218
22 156 818
2015
3 839 252
21 091 908
24 931 160
9 000 000
9 000 000
8 437 500
8 437 500
7 312 500
7 312 500
The project is considered an asset play project. The charterer has declared their option to renew
the charter party for 12 months from April 2014 to April 2015. The TC rate in the optional period is
USD 12,000/day less commission.
The valuation of the project has been based on a three year scenario as in the information
memorandum.
A residual value of USD 22,000,000 has been used in order to calculate the IRR in the project.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 26
Bulk Transloading DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
23 200 000
4 300 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value en-bloc end C/P 2022:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 115 000 000
USD 23 200 000
USD 0
Sept.2007
Sept.2022
Base case assumptions BB hire En-bloc:
01.01.2013-31.12.2014
01.01.15-sept 2022
USD 25 300/ day
USD 19 300/ day
Charterer:
M/V Trans Bay/Trans Emirates
Bulk Transloader
68,857/68,857
37,550/37,550
Daewoo
1996 / 1993
1996 / 1999
DnV
Marshall Islands
Vessel name:
Type:
Dwt:
GRT:
Yard:
Built:
Converted:
Class:
Flag:
Last DD:
Both vessels were drydocked in 2011/2012.
Trans Emirates intermediate docking October 2013
Star Transloaders Ltd, guaranteed by
Star Universal Marine Ltd., Cyprus, and ETA Star Holdings Ltd., Dubai
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue*
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
sale of vessels
Net project cashflow
Estimated Dividend
Financing (31.12.2013)
2013
3 000 000
220 816
2 779 184
33 760
1 578 397
2 300 000
-3 844 637
2014
6 000 000
225 232
5 774 768
43 386
1 429 546
2 400 000
-3 786 160
2015
7 044 500
229 737
6 814 763
69 844
856 488
2 400 000
-3 186 643
-1 065 453
1 988 608
3 628 120
0
0
0
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance
10 243 125
8 329 375
11 530 000
30 102 500
Inst. 13
759 375
1 040 625
0
1 800 000
Interest
9,92 % *
5,50 % *
0,00 % **
* Annual instalment going forward is USD 600 000 per quarter.
Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october 2014. 50% of the
swap was terminated in Q312 due to instructions from the mortgage lender.
The mortgage lender currently has a cash sweep on the project
* Assumed that the charterer manages to pay USD 3 000 000 in BB hire in 2013 and USD 6
000 000 in BB hire in 2014.
** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing.
Estimated Balance (31.12)
Additional information
Working capital
Vessels*
Total assets
2013
2 410 056
77 047 707
79 457 762
2014
4 398 663
69 873 169
74 271 833
2015
8 026 783
62 157 894
70 184 677
Outstanding debt fixed
Outstanding debt floating
Sellers credit
Total outstanding debt
10 243 125
8 329 375
11 530 000
30 102 500
506 250
15 666 250
11 530 000
27 702 500
506 250
13 266 250
11 530 000
25 302 500
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7.4%.
NRP Finans AS
Balloon
0
0
11 530 000
11 530 000
The charterer has financial difficulties, and is paying reduced BB hire.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 27
Eastern Reefer DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
1%
Estimated share price (USD):
Estimated share price USD:
6 000
Key figures:
100 %
5 500 000
9 425 000
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P:
IRR estimated share price:
See additional information
22,5 %
Corporate details
The Vessels
NRP Business Management AS
Johs. Hansens Rederi AS
Corporate management:
Commercial management:
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
Expiry of C/P:
USD 32 000 000
USD 5 500 000
USD 2 225 000
8. December 2006
See Additional information
Base case assumptions:
BB rate en bloc net per day 2013:
BB rate en bloc net per day 2014:
BB rate en bloc net per day 2015:
Charterer:
Built
M/V Jacha
M/V Mabah
Type:
Flag:
Dwt
3 970
5 249
1985
1995
Cargo cap
(cbft)
154 739
235 128
Reefer
Marshall Island
6 389
2 678
2 580
Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd.
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2013)
2013
2 471 880
180 509
2 291 371
5 125
98 438
1 500 000
-1 593 312
108 472
2014
977 571
184 120
793 451
3 812
37 688
1 050 000
-1 083 876
23 358
2015
259 290
92 060
167 230
1 368
5 625
300 000
-304 257
500 000
Net project cashflow
806 530
-267 067
362 973
Estimated dividend
400 000
0
826 598
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessels
Vessel Name
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
Balance
450 000
900 000
1 350 000
Annual Inst. 13
900 000
600 000
1 500 000
Interest
4,25 % *
3,75 % **
Balloon
0
0
0
* The mortgage has floating interest rate. Assumed interest rate is 4,25% incl margin. Annual
instalments of USD 900 000
** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the extension of M/V Mabah.
Simultaneously USD 2 400 000 was deducted on tranche 1. Estimated interest rate is 3,75% incl.
margin and annual instalments of USD 600 000.
Additional information
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessels*
Total assets
2013
730 691
7 941 001
8 671 692
2014
463 625
3 092 801
3 556 426
2015
0
500 000
500 000
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
1 350 000
1 350 000
300 000
300 000
0
0
There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows:
M/V Mabah:
M/V Jacha:
Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000
Call option 8. February 2014: USD 23 358
The project is considered as a financial lease.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9,2%
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 28
Eastern Reefer II DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
(All figures in 1000 JPY)*
Estimated share price (JPY):
1%
Estimated share price (JPY):
410 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (JPY):
Accumulated dividend (JPY):
438 000
465 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
1 000 000
18,0 %
7,9 %
Residual value end C/P 2017:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
* An asasumed exchange rate of 100 USD/JPY has been used.
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Lorentzen Skibs Management AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P M/V Pohah No.2:
Expiry of C/P M/V Pohah No.2:
Commencement of C/P M/V Jochoh:
Expiry of C/P M/V Jochoh:
Commencement of C/P M/V Dinok:
Expiry of C/P M/V Dinok:
JPY 1 805 000
JPY 382 000
JPY 240 000
27. March 2007
27. March 2017
27. October 2008
27. March 2017
15. October 2013
15.April 2017
Base case assumptions:
BB rate net per day year M/V Pohah No 2.:
BB rate net per day year M/V Jochoh:
BB rate net per day year M/V Dinok:
1996
N.K
Kobe, 8UEC37LA
M/V Pohah No. 2
M/V Dinok
Reefer
Reefer
235,039 cbft
238,964 cbft
5,134
5,163
113,4m /16,6m
120,7m/16,6m
Kyokuyo Shipyard Corp, Japan
2000
1989
N.K.
KR
Akasaka, 8UEC37LA Akasaka, 6UEC37LA
NOK Co. Ltd., Panama
Khana Enterprises Co. Ltd., Japan
and Oswego Ltd., Korea
Estimated Cashflow
Estimated dividend
M/V Jochoh
Reefer
235,050 cbft
5.537
113,3m/16,6m
JPY 401,5
JPY 355
USD 1 775
Charterer:
Guarantor:
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale (purchase) of vessels
Net project cashflow
Vessel name:
Type:
Cargo Cap:
Dwt:
LOA/ Beam:
Yard (all vessels):
Built:
Class/flag:
Main engine:
Financing (31.12.2013)
2013
289 790
18 055
271 735
0
27 930
-14 576
-13 354
-206 000
52 381
2014
340 910
18 416
322 494
0
41 627
183 496
-225 123
97 371
2015
281 743
10 338
271 404
0
31 472
145 028
-176 500
0
94 905
50 000
107 500
110 000
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Participant loan
Total
Balance Annual Inst. 13
436 500
58 500
115 380
76 924
92 700
0
150 000
0
794 580
135 424
Interest
2,78 % *
2,00 % **
0,00 %
15,00 % ***
Balloon
163 500
0
92 700
49 999
306 199
*Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000.
80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.78% incl. margin.
**Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924.
The loan is not fixed, assumed interest of 2,25% incl. margin for the remaining period.
The Margin is assumed increased from Q214.
*** The participant loan was established to finance the purchase of M/V Dinok. It has an annual
interest of 15%, and is repaid quarterly with USD 71 429
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessels*
Total assets
Outstanding debt 1. Prior
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Participant loan
Total outstanding debt
Additional information
2013
47 629
1 146 246
1 193 875
2014
37 500
974 595
1 012 095
2015
22 405
788 581
810 985
436 500
115 380
92 700
150 000
794 580
358 500
38 456
92 700
121 428
611 084
280 500
0
92 700
92 857
466 057
All JPY figuers in 1000 JPY. An assumed exchange rate of 100 USD/JPY has been used for all
calculations.
The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for JPY 500 million at the end of
the Bareboat Charter (2017).
The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 37 million at the end of the
Bareboat Charter (2017).
The chartere has an obligation to purchase the M/V Dinok for USD 500 000 at the end of the
Bareboat Charter (2017).
The project is considered as a financial lease.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.2%.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 29
E-Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):*
24 950
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. Participant loan (USD):
Accumulated dividend (USD):
4 150 000
860 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Vessel Value*
6 100 000
Working capital
3 445 000
Debt
8 550 000
Net Asset Value**
995 000
* Vessel value is based on CP free value less 10%.
**Including paricipant loan
7 600 000
3 445 000
8 550 000
2 495 000
9 100 000
3 445 000
8 550 000
3 995 000
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Klaveness Marine Holding AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:*
* +/- 45 days
USD 20 000 000
USD 4 150 000
USD 3 700 000
06.apr.06
06.apr.14
Base case assumptions
BB rate net per day:
Charterer:
USD 6 500
Eships Nayan Ltd. guaranteed by
Emirates Ship Investment Company L.L.C. UAE
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Repayment sellers credit
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
M/T Eships Nahyan
Product/Chemical tanker
8 657
18,8m
118,14m
B&W 6S35MC, [email protected]
Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005
Gibraltar
Bureau Veritas
14 knots
IMO II/III
Sep. 2013/Sep. 2015
Vessel name:
Type:
Dwt:
Breadth:
LOA:
Engine
Yard/Built:
Flag:
Class:
Speed:
IMO class:
Next DD/SS:
Financing (31.12.2013)
2013
Mortgage debt 1
Sellers Credit
Total
Balance
7 700 000
850 000
8 550 000
Annual Inst.13
1 000 000
0
1 000 000
Interest
5,77 % *
0,00 % **
Balloon 2014
7 200 000
850 000
8 050 000
* The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 000. 92% of the mortgage has fixed
interest at 6,24% incl. margin until expiry. An interest rate of 3,05% incl. margin has been assumed
for the remaining part of the mortgage.
** Loan from participants is USD 1 000 000.
Estimated dividend
Estimated Balance (01.12.13)
Additional information
Working capital
Vessel
Total assets
2013
3 445 000
7 600 000
11 045 000
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
Net asset value pre dividend
7 700 000
850 000
8 550 000
#REF!
The Charterer has a purchase option at USD 12 million at the end of the Charter (6 April 2014). The
value of the vessel is to be established by two independent shipbrokers, and any profit in excess of
USD 12 mill. is to be split 40/60 between Owner and Charterer.
Broker valuation received August 2013 estimated the ship value to be USD 8 250 000 - 8 500 000.
13 113 756
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 30
Feedermate DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (EUR):
1%
Estimated share price (EUR):*
26 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (EUR):
Accumulated dividend (EUR):
2 000 000
4 150 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P 2017:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
5 000 000
16,2 %
6,7 %
7 000 000
31,6 %
13,1 %
9 000 000
43,1 %
18,5 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
P.D. Gram AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
EUR 16 275 000
EUR 2 000 000
EUR 3 000 000
27. February 2005
27. February 2017
Base case assumptions:
BB rate net per day:
27.02.2005-27.02.2010
27.02.2010-27.02.2017
EUR 5 610
EUR 5 346
Charter:
Charterer:
12 year B/B
K-Line
Financing (31.12.2013)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
2013
1 951 290
167 632
1 783 658
6 783
175 444
1 350 000
-1 518 660
2014
1 951 290
91 425
1 859 865
7 194
249 433
1 350 000
-1 592 239
2015
1 951 290
93 253
1 858 037
6 500
206 900
1 350 000
-1 550 400
264 998
267 627
307 637
0
550 000
375 000
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding mortgage debt
Total outstanding debt
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
2013
642 298
12 831 762
13 474 060
2014
359 925
11 948 259
12 308 183
2015
292 562
11 948 259
12 240 820
6 860 000
6 860 000
5 510 000
5 510 000
4 160 000
4 160 000
Balance Annual Inst. 13
4 360 000
1 350 000
2 500 000
0
6 860 000
1 350 000
Interest
2,75 % *
2,75 % *
Balloon 2017
310 000
2 500 000
2 810 000
* Assumed interest rate from 2014 an onwards is 4.0% incl.margin.Interest rate is not fixed.
Mortgage debt 2 runs as a bullet.
The mortgage was refinanced in Q413.
Additional information
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8,0%
NRP Finans AS
M/V Main Highway
Car Carrier, 950 Cars
3 374 tons
1998
Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany
Lloyds Register / Cyprus
950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters
Vessel name:
Type:
Dwt:
Built:
Yard:
Class/flag:
Cargo Capacity:
Markedsrapport – Desember 2013
Side 31
Gram LPG DIS - LPG asset play project
Contact: Andreas T. Hagen ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):*
890
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. participant loan (USD):
Accumulated dividend (USD):
20 300 000
0
Residual value sensitivity :
Vessel value*
Net debt
Net Asset value
Remaining uncalled capital
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
9 400 000
13 311 000
-3 911 000
7 218 250
13 400 000
13 311 000
89 000
7 218 250
17 400 000
13 311 000
4 089 000
7 218 250
*Valuation in base case has been done on the basis of 80% of todays assumed C/P free value of
vessels, less net debt (Net asset value).
Corporate details
Corporate management:
Technical management Serenity:
Technical management Aura:
Commercial management:
The Vessels
NRP Business Management AS
Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd.
Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd.
P.D. Gram & Co
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 29 300 000
USD 20 300 000
USD 7 218 250
Opex per month:
Aura/Gas Serenity - USD 148 600
Current employment:
Monthly TC Rate MV Aura until November 15th 2013*:
USD 207,500
Monthly TC Rate MV Gas Serenity until March 2014*:
USD 207,500
*Less commission of 2% to Grieg Shipbrokers and 1,25% to Gram
Following MV Aura`s redelivery from TC, she will trade in the spot market until new charterparty
can be secured.
Estimated Cashflow
M/V Aura / M/V Gas Serenity
Liquified Gas Carrier, Type 2PG
2,653 mt
96m
14.4m
Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008
CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS
Marshall Island
13 knots
8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China
3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China
2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating
1
Feb. 2015 Aura - March 2016 Gas Serenity
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA:
Breadth:
Yard/Built:
Class:
Flag:
Speed:
Main engine:
Aux engine:
Cargo tanks:
Tank segregations:
Last/Next DD:
Financing (31.12.2013)
2013
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Mortgage debt
Total
Balance
14 186 000
14 186 000
Annual Inst. 13
1 500 000
1 500 000
Interest
4,75 % *
Balloon 2015
11 748 500
11 748 500
* Interest rate floating.
The final expiry date on the mortgage has been re-negotiated from April 30th 2013 to July 31st
2015. Included in the ammendment is the ability to reduce uncalled capital by up to 50% of
extraordinary instalments paid, however uncalled capital must exceed USD 6,500,000 at all times.
Est.dividend/paid in capital
Estimated Balance (01.12.2013)
Working capital*
Vessels
Total assets
Additional information
2013
875 000
13 400 000
14 275 000
Outstanding debt 1. Prior
14 186 000
Total outstanding debt
14 186 000
Net asset value pre dividend
#REF!
12 483 954
* The working capital is uncertain due to the complexity of the short term liabilities
MV Aura is fixed on timecharter to I-Shipcom until November 2013.
MV Gas Serenity is fixed on timecharter to I-Shipcom until March 2014. MV Gas Serenity was in
dock for two weeks in September.
In april 2013 USD 700,000 was called upon from the participants to fund short term working
capital requirements. An additional USD 700,000 was paid in June, and 1,000,000 was paid in
October. Further capital calls should be expected unless the market improves.
13 113 756
USD 562 000 of the paid in capital is structured as a participant loan.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 32
Inter Carib II DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price USD:*
25 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
3 065 000
2 740 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P 2018:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
1 250 000
15,6 %
13,6 %
1 800 000
19,7 %
16,8 %
2 200 000
22,3 %
18,9 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Arne Blystad AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 13 828 000
USD 3 065 000
USD 2 500 000
17. November 2006
31. April 2018
Base case assumptions:
BB rate MV Mostein 1.01.13-30.09.14*
BB rate MV Mostein 1.10.14-30.03.18*
*Less 1% commission to AS Sobona
Charterer M/V Mostein:
USD 2 600/day
USD 3 000/day
Thompson Shipping Inc., Cayman Islands
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessels
Net project cashflow
Estimated dividend
M/V Mostein
Self Discharging Bulk Carrier
4 775 mt
2 740 mt
89,9 m /13,0 m
Damean Shipyard, Holland
1996
LR / Antigua & Bermuda
4SA 6 cyl MAK 1800 kw
11 knots
Vessel name:
Type:
Dwt:
GRT:
LOA/ Beam:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Speed:
Financing (31.12.2013)
2013
949 000
90 093
858 907
3 592
170 692
432 500
-599 601
2014
985 800
90 994
894 806
4 560
86 933
432 500
-514 873
2015
1 095 000
93 733
1 001 267
3 785
62 064
432 500
-490 779
259 306
379 933
510 489
0
600 000
520 000
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Total
Balance Annual Inst. 13
1 620 000
432 500
1 620 000
432 500
Interest
8,76 % *
Balloon
0
0
* An extraordinary debt repayment of USD 1,951,250 was made in connection with the sale of MV
Titran in Q211.
The mortgage is floating from 28.11.2013. Estimated interest incl. margin is 5,75%.
Margin from 01.07.2013 is 4,25%.
Additional information
2013
349 483
4 386 418
4 735 901
2014
129 415
3 906 437
4 035 853
2015
119 904
3 376 754
3 496 658
Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the charter for USD 2 200 000.
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
1 620 000
1 620 000
1 187 500
1 187 500
755 000
755 000
Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.13-31.12.14 if the sales proceeds is
in excess of USD 4.500,000. Upon a sale the BB-charterparty will be terminated. Any sales proceeds
excess of USD 4,500,000 to be split 50/50 between owners and charterers during the sales option
period.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 10.10%
NRP Finans AS
Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at the end of the charter for
USD 1 250 000.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 33
KUO DIS - container asset play project
Contact: Andreas T. Hagen ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
125 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
8 800 000
600 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value en-bloc end C/P *:
14 000 000
17 500 000
21 000 000
IRR estimated share price**:
8,6 %
22,2 %
35,6 %
IRR total capital:
7,2 %
16,9 %
26,4 %
*The residual en-bloc value is net after profit split 50/50 between the owning company and the
charterer, Conbulk Shipping S.A. In the base case scenario the gross sales price en-bloc is USD
30 000 000, high case USD 37 000 000 and low case USD 23 000 000.The IRR of the high and
low case does not reflect increased/decreased earnings.
**The calculated IRR is basis 3 years project duration.
Corporate details
The Vessels
Corporate Management:
Commercial Management:
Purchase price vessels en-bloc:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
Charterer:
NRP Business Management AS
Atlantica Shippping AS
USD 14 000 000
USD 8 800 000
nil
28.09.2012
28.09.2017
SPCs guaranteed by Conbulk S.A Greece
and Auster Finance Inc., Marshall Islands
BB - Hire en-bloc:
Net BB rate 28.09.12 - 28.09.14:
Net BB-rate 28.09.14 - 28.03.15:
Net BB-rate 29.03.15 - 28.09.15:
Net BB-rate 29.09.15 - 28.03.16:
Net BB-rate 29.03.16 - 28.09.16:
USD 4,219 / day
USD 4,603 / day
USD 4,274 / day
USD 3,945 / day
USD 3,616 / day
Profit split hurdle rate avg. per vessel:
These are shallow draft handysize container vessels, also know as Bangkokmax contianer vessels.
Financing (31.12.2013)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Profit Split
BB Instalment
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of Vessels en-bloc*
Net project cashflow
2013
1 539 935
0
0
205 000
1 334 935
2 265
386 901
0
-384 636
2014
1 574 975
1 337 032
1 000 000
210 125
3 701 882
3 622
390 000
0
-386 378
950 299
3 315 504
2015
1 170 008
876 819
1 000 000
161 534
2 885 293
7 079
284 375
6 000 000
-6 277 296
17 500 000
14 107 997
Estimated dividend
*Net after profit sharing
1 100 000
2 050 000
2 350 000
Estimated Balance (31.12)
Outstanding debt
Total outstanding debt
MV KUO Fu / KUO Tai / KUO Hung / KUO Lung
Gearless Container Vessles
1,367 TEU (1,120 TEU at 14 tons homogeneous)
200
18,595
5,955
168,8m / 27,3 m / 8,42 m
18,9 / 17,0 / 18,2 / 18,2 knots
CSBC Shipyard, Kaohsiung, Taiwan
1995, 1995, 1997, 1998
Panama
Bureau Veritas
Man B&W, 13,580 kW a 127 rpm
4 holds, 8 hatches, 4 tiers on deck
USD 6 554 / day
Estimated Cashflow
Working capital
Vessel
Total assets
Vessel names:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
Dwt:
Ldwt:
LOA/ Beam/Draft:
Speed:
Yard:
Built:
Flag:
Class:
Main engine:
Other:
Mortgage debt
Total
Balance
6 000 000
6 000 000
Annual Inst. 13
0
0
Interest
6,50 %
Balloon
5 500 000
5 500 000
The interest rate on the mortgage is not fixed and is adjusted according to the forward curve. The
interest rate on the mortgage is comprised of Libor + 5,75% margin.
No instalments on the mortgage the first two years, thereafter semiannual instalments of USD
500,000. The mortgage has final maturity 3 years from drawdown. We have assumed a sale of the
vessels in 2015 and repayment of the mortgage at maturity. Additional BB hire equal to
instalments received when instalments are due.
- Minimum Value Clause of 125% of the outstanding facility.
- 3 year financing despite 5 year BBCP.
Additional information
2013
255 117
15 736 927
15 992 044
2014
2 120 621
16 860 447
18 981 068
2015
0
17 500 000
17 500 000
All four vessels are fixed on 5-year bareboat charters with a profit sharing agreement to SPCs
guaranteed by Conbulk S.A of Greece. All earnings exceeding the pre-agreed operational expenses
and BB hire (incl.BB installments) to be split 50/50 between the partnership, KUO DIS, and the
Charterers (Conbulk).
6 000 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
0
0
The profit sharing agreement also applies in the event of a sale. Any sales revenue exceeding USD
19,000,000 shall be split 50/50 between KUO DIS and Conbulk. The partnerships share of a total
gross residual value of USD 30,000,000 after 3 years has been applied in calculating the base case
IRR of the project.
Should the value of the Vessels fall below USD 14,000,000, KUO DIS has the right to, but no
obligation to sell the Vessels.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 34
Neptune Seismic DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD)
1%
Estimated share price (USD):
185 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
17 400 000
2 000 000
Residual value sensitivity :
Vessel value*
Net debt
Net Asset value
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
16 800 000
2 300 000
14 500 000
20 800 000
2 300 000
18 500 000
24 800 000
2 300 000
22 500 000
*Valuation in base case has been done on the basis of 80% of todays assumed C/P free value of
vessel, less net debt (Net asset value).
The Vessel
Corporate details
NRP Business Management AS
Neptune Offshore AS
Neptune Offshore AS
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 32 800 000
USD 17 400 000
USD 3 150 000
CGG Veritas
Charterer:
USD 42 300 /day
USD 17 500/ day
TC rate:
Opex:*
*Opex includes seismic crew commercial and management fee
Accomodation:
Last DD:
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking and other
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Repayment Participant loan
Net financial items
Net project cashflow
Sale of vessel
Estimated dividend
Financing (31.12.2013)
2013
15 439 500
6 535 143
0
70 000
8 834 358
10 025
189 800
3 400 000
1 000 000
-4 579 775
2014
13 007 250
6 616 832
0
71 750
6 318 668
17 166
113 100
3 400 000
0
-3 495 934
4 254 583
0
0
2 822 734
25 000 000
30 472 734
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding mortgage debt
Total outstanding debt
Net asset value pre dividend
NRP Finans AS
M/V Neptune Naiad
High end 2D/Low end 3D Seismic vessel
NIS
Lloyds Register, Ice C
2002
2008
Huang Pu Shipbuilding
Irving Shipbuilding, Canada
61.0m
14.2m
1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm
with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm
43 persons
September 2012
Vessel name:
Type:
Flag:
Class:
Built:
Rebuilt:
Yard:
Rebuilt:
Length:
Breadth:
Main engine:
Mortgage debt 1
Participant Loan
Total
Balance
4 750 000
0
4 750 000
Inst. 13
3 400 000
1 000 000
4 400 000
Interest
2,60 % *
0,00 % **
Balloon
3 050 000
0
3 050 000
*The loan has quarterly instalments of USD 850 000 from 2013 and onwards. an extraordinary
repayment of USD 2 000 000 was made in Q2012.
** The participant loan was repaid end Q2 2013.
Additional information
2013
4 000 000
25 000 000
29 000 000
2014
8 522 734
25 000 000
33 522 734
4 750 000
4 750 000
#REF!
3 050 000
3 050 000
All seismic equipment onboard is owned by the company.
The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until 21. March 2014 +45 days and with
a 6 month extention option. The option must be decleared two month in advance. All options is
assumed declared in the estimated cashflow.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 35
Spero DIS - container asset play project
Contact: Andreas T. Hagen ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
60 500
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
4 900 000
150 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Net Residual value end C/P*:
9 143 500
10 543 500
11 943 500
IRR estimated share price**:
15,6 %
23,0 %
29,7 %
IRR total capital:
11,6 %
16,9 %
21,8 %
*The residual value is net after profit split - 70% to the owning company and 30% to Conbulk.
The gross sales price for calculating the IRR is USD 12,000,000, high case USD 14,000,000 and
low case USD 10,000,000. The IRR of the high and low case does not reflect
increased/decreased earnings.
**The calculated IRR is basis 3 years project duration.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
NRP Business Management AS
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
Charterer:
USD 7 145 000
USD 4 900 000
nil
24.05.2013
24.05.2017
SPC, Marquess Marine Ltd.,
guaranteed by Conbulk Shipping S.A Greece
Net BB rate year 1-3:
Net TC-rate 24. Oct - 31. Dec:
Net TC-rate 2014:*
Net TC-rate 2015-2016:*
Profit split hurdle rate year 1: (net BB-rate + opex)
USD 1 958 / day
USD 7 285 / day
USD 7 493 /day
USD 10 588 / day
USD 7 208 / day
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt:
Ldwt:
LOA/ Beam /Draught:
Speed:
Yard:
Built:
Flag:
Main engine:
Homogeneous intake:
Reefer plugs:
Next intermediate: (no DD required)
Next DD/SS:
Other information:
MV Spero
B-170, 1,730 TEU geared container vessel
Bureau Veritas
22,968
7,852
184,7 m / 25,3 m / 9,85 m
19,5 knots @ 54,5 t of fuel per day
Stocz. Szczecin, Poland
2002
Marshall Islands
Sulzer, 18,110 kW @ 113 rpm
1,110 TEU
200
Feb. 2015
2017
4 holds, 9 hatches, DWT to TEU ratio of 13,28
3 cranes with working load of 45 tonnes
*Estimated TC-rates.
Up to USD 500/day of trading profit is retained for future docking in case the vessel is not sold
before next docking (in 2017).
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2013)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Proft Split
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest expenses
Net financial items
2013
431 739
0
86 250
345 489
114 177
-114 177
2014
714 670
0
117 300
597 370
189 000
-189 000
2015
714 670
534 568
119 646
1 129 592
189 000
-189 000
Net project cashflow
231 312
408 370
940 592
Mortgage debt 1
Total
Balance
3 000 000
3 000 000
Annual Inst. 13
0
0
Interest
6,30 %
Bullet
3 000 000
3 000 000
The mortgage has final maturity 3 years from drawdown.
Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage.
Minimum free liquidity of USD 450,000. Bullet structure.
Estimated dividend*
150 000
440 000
1 100 000
* Estimated divident is higher than net project cash flow due to the estimated DD/SS retention
amount which will serve as minumum cash balance in the company.
Estimated Balance (31.12)
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
Additional information
31.12.2013
586 489
7 902 158
8 488 647
31.12.2014
554 859
8 814 159
9 369 019
31.12.2015
395 451
9 912 671
10 308 122
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
The Vessel is fixed on a 4-year bb-charterparty with a profit sharing agreement to an SPC,
Marquess Marine Ltd., guaranteed by Conbulk S.A of Greece. All earning exceeding a pre-agreed
hurdle rate consisting of the BB-rate and operational expenses, to be split 60/40 between the
owning company and the charterer.
70/30 profit split between the owning company and the charterer of sales proceeds exceeding USD
7,145,000.
A gross sales price of USD 12,000,000 has been used for calculating the base case IRR of the
project.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 36
Stril Offshore DIS - asset play offshore project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
2 750 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
250 000 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value en bloc 2015:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
650 000 000
18,7 %
9,9 %
700 000 000
25,7 %
13,5 %
750 000 000
32,3 %
17,0 %
* The share price includes a 5% deduction on the tax position of the company.
Corporate details
The Vessels
Corporate management:
Technical management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Simon Møkster Shipping AS
Simon Møkster Shipping AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
NOK 700 000 000
NOK 250 000 000
NOK 125 000 000
Base case assumptions:
Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014-2015:*
Assumed operating expenses per vessel:**
NOK 187 500/day
NOK 86 000/day
* Less 1% comission. Assumed 350 on hire days per year.
Both vessels are currently in the spot market.
**Including technical/commercial management fee of NOK 3 600 000/year.
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Estimated dividend
LOA:
Breadth:
Yard:
Delivery:
Dwt:
Accommodation:
Main engine:
Bollard pull:
Main generator:
Aux. engines:
Dynamic position:
Flag:
Financing (31.12.2013)
2013
144 060 000
63 037 836
2 900 000
731 941
77 390 223
362 537
19 674 010
35 071 946
-54 383 419
2014
131 250 000
64 068 678
8 000 000
746 579
58 434 743
1 111 786
17 920 413
35 071 946
-51 880 573
23 006 805
6 554 170
2015
131 250 000
64 068 678
13 700 000
761 511
52 719 811
1 134 275
16 166 816
332 104 297
-347 136 838
700 000 000
405 582 973
0
0
442 919 408
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Debt to Møkster
Total
Balance
367 176 243
0
367 176 243
Annual Inst. 13
35 071 946
9 500 000
44 571 946
Interest
5,00 % *
0,00 %
Balloon 2015
305 862 044
0
305 862 044
* The interest rate is floating, and assumed interest rate is 5,00% incl. margin and guarantee fee.
Additional information
Working capital
Vessels*
Total assets
2013
31.12.2013
30 782 265
708 167 694
738 949 959
2014
31.12.2014
37 336 435
704 336 865
741 673 300
2015
31.12.2015
48 214 583
700 000 000
748 214 583
Outstanding debt 1. Prior
Loan from Møkster
Total outstanding debt
367 176 243
0
367 176 243
332 104 297
0
332 104 297
305 862 044
0
305 862 044
*Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9,5%.
NRP Finans AS
Stril Commander / Stril Challenger
Havyard 842
DNV +1A1, ICE-E, Winterized bacic (Challenger only),
Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC,
COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN
74.5m
17.2m
Havyard AS
Jan 09 and June 09
Approx. 3,000 ton
30 persons in 15 cabins
BHP 16,320 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm
200 tons
2 x Morelli shaft generator (3 000 kW)
2 x Caterpillar C-18 (601 kW)
DP2 (Kongsberg)
NOR
Vessel name:
Type:
Class:
A residual value of NOK 700 000 000 has been assumed end 2015 en bloc.
Current broker estimate on charterfree value of the Vessels is NOK 775 000 000 en bloc.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 37
TDSC Opportunity AS - container asset play
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
57 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
16 580 000
0
Residual value sensitivity :
Vessel Value
Working capital
Debt
Net Asset Value
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
4 500 000
700 000
1 000 000
4 200 000
6 000 000
700 000
1 000 000
5 700 000
7 500 000
700 000
1 000 000
7 200 000
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
Technical management:
NRP Business Management AS
Thor Dahl Management AS
Jahre Wallem AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P*:
USD 14 250 000
USD 16 580 000
USD 0
21.11.2012
10.02.2014
Net TC-rate 20.08.2013-01.04.2014:*
Assumed net TC-rate 01.04.2014-31.12.2014:*
Operational expenses 2014**
Cash break even:
USD 6 978 / day
USD 8 288 / day
USD 6,700 / day
USD 7,274 / day
*The charterparty was extended with effect from August 2013, lasting until minimum 10th of
February and maximum 10th of April 2014. Less 3,75% commission.
***Estimated operational expenses including management fee.
Estimated Cashflow
Vessel's name:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
Dwt:
Ldwt:
Grt:
LOA:
Beam:
Speed/Cons:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Cranes:
Next DD/SS:
MV Thorstream
Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170
1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous)
200
23,000
7,852
16,803
184,7 m
25,3 m
20 knots/54 mt
Stoczina Szczecinska, Poland
1 998
Germanischer Lloyd/Cyprus
Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw
4 x 30 tons single cranes
sep. 14
Financing (31.12.2013)
2013
Balance
0
1 000 000
1 000 000
Annual Inst. 13
0
0
0
Interest
0,00 %
15,00 %
Balloon
0
0
0
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Mortgage debt
Participant loan
Total
Net project cashflow
The participant loan will be repaid once the company has sufficient funds to serve its
commitments. No dividends will be paid prior to the participant loan being repaid in full.
A participant loan was provided in Q3 2012 to finance the advanced Dry Docking of the Vessel. As
the loan was not fully subscribed by all participants, a rate of 15% p.a. will be paid. The interest will
be paid quarterly in arrears. The Vessel serves as security for the loan.
Estimated dividend
Estimated Balance (01.12.2013)
Additional information
Working capital
Vessel
Total assets
2013
700 000
6 000 000
6 700 000
Outstanding debt
Total outstanding debt
1 000 000
1 000 000
The project is considered an asset play container project.
Thorstream is on a charterparty to Pacific International Lines Pte., Singapore.
Due to weak earnings, a share issue of USD 1,000,000 was required in april 2013 in order to fund
working capital requirements.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 38
UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
140 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
14 540 000
4 060 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
25 500 000
9,9 %
6,6 %
30 000 000
16,4 %
9,6 %
34 000 000
21,3 %
12,0 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
NRP Business Management AS
Bergshav Tankers AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 14 540 000
USD 1 000 000
10.01.2011
10.01.2018
Base case assumptions:
BB rate net per day year 1-7:
Charterer:
USD 13 500
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Next DD/SS:
MT UACC Eagle
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
2 009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
Sept. 2014
Financing (31.12.2013)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Other*
Net project cashflow
2013
4 927 500
104 040
4 823 460
18 984
1 136 886
2 000 000
-3 117 902
1 240 000
2 945 558
2014
4 927 500
106 121
4 821 379
22 404
1 252 573
2 000 000
-3 230 169
2015
4 927 500
108 243
4 819 257
21 728
1 122 173
2 000 000
-3 100 444
1 591 210
1 718 813
Estimated dividend
*Net effect of legal settlement
2 360 000
1 700 000
1 680 000
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance Annual Inst. 13
16 818 750
1 500 000
1 881 250
500 000
4 275 000
0
22 975 000
2 000 000
Interest
5,77 % *
4,50 % *
0,00 %
Balloon
10 700 000
0
4 275 000
14 975 000
* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of
the oustanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64%
incl. margin from 4.April 2011
Due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, an extraordinary repayment of
USD 3,000,000 was made in Q3 2012.
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2013
1 070 267
38 055 986
39 126 254
2014
961 478
36 253 149
37 214 627
2015
1 000 290
34 316 304
35 316 594
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
18 700 000
4 275 000
22 975 000
16 700 000
4 275 000
20 975 000
14 700 000
4 275 000
18 975 000
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7,3%
NRP Finans AS
Vessel's name:
Type:
Class:
The charterer has a purchase option in January 2016 at USD 37 750 000 and in January 2018 at
USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller in January 2018 at USD
25 500 000.
UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of
stockholders equity to at all times exceed 30% of total assets.Minimum tangible Net Worth USD
100 million. USD 3,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2012 due to breaches
with the MVC covenant in the loan agreement, the amount was used to repay the mortgage.
The two legal processes in which the company was involved, has been concluded with a positive
outcome for UACC Bergshav DIS.The net effect of the settlement was approximately USD 1 200
000 in favour of the owning company.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 39
UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2013
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
121 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
11 540 000
2 300 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
25 500 000
11,2 %
5,4 %
30 000 000
19,2 %
8,3 %
34 000 000
24,9 %
10,7 %
* The Share price includes a 5% deduction on the tax position of the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate Management:
Commercial Management:
NRP Business Management AS
Lorentzens Skibs Management AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 11 540 000
USD 4 000 000
30.12.2010
30.12.2017
Base case assumptions:
BB rate net per day year 1-7:
Charterer:
USD 13 500
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Vessel's name:
Type:
Class:
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
Next DD/SS
MT UACC Falcon
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
2009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
October 2014
Financing (31.12.2013)
Balance Annual Inst. 13
16 443 750
1 500 000
5 481 250
500 000
4 275 000
0
26 200 000
2 000 000
Interest
5,77 % *
4,50 % **
0,00 %
Balloon 2017
10 443 750
3 481 250
4 275 000
18 200 000
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2013
4 927 500
104 040
4 823 460
25 733
1 277 248
2 000 000
-3 251 515
2014
4 927 500
106 121
4 821 379
31 335
1 396 910
2 000 000
-3 365 575
2015
4 927 500
108 243
4 819 257
24 425
1 266 510
2 000 000
-3 242 085
Net project cashflow
1 571 945
1 455 804
1 577 172
* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the
outstanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64% incl.
margin from 1.April 2011. Upon expiry of the SWAP the mortgage is fluctuating with the forward
curve.
0
2 800 000
1 500 000
** The portion of the mortgage has floating interest rate fluctuating with the forward curve.
Estimated dividend
Estimated Balance (31.12)
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Additional information
Working capital
Vessel*
Total assets
2013
2 570 762
38 126 621
40 697 383
2014
1 226 567
36 327 413
37 553 980
2015
1 303 738
34 381 390
35 685 129
Outstanding debt 1. Prior
Sellers credit
Total outstanding debt
21 925 000
4 275 000
26 200 000
19 925 000
4 275 000
24 200 000
17 925 000
4 275 000
22 200 000
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8,0%
The charterer has a purchase option December 2015 at USD 37 750 000 and a purchase option
December 2017 at USD 34 000 000.
The owning company has a put option towards the seller December 2017 at
USD 25 500 000.
UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the charterer:
Ratio of stockholders equity to at all times exceed 30% of total assets
Minimum tangible Net Worth USD 100 million.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
4. Eiendom
NRP Finans AS
Side 40
Side 41
Markedsrapport – Desember 2013
4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS
Kontor- og logistikkeiendom
1.0 Norge
Den økonomiske situasjonen her hjemme er fortsatt
god, men veksten har avtatt noe det siste året og vært
lavere enn tidligere anslått. BNP for Fastlands Norge
økte med 0,2 % fra første til andre kvartal i år. I følge
Reuters var det ventet en vekst på 0,7 %. Fra 3. kvartal
2012 til 2. kvartal 2013 økte Fastlands-Norge med 1,2 %,
regnet som årlig rate, klart lavere enn trendveksten på
2,5 %. Det private forbruket har utviklet seg svakt, og
husholdningenes sparing har økt ytterligere.
Igangsettingen av boliger har avtatt noe. Mange norske
foretak påvirkes av den svake utviklingen hos våre
største handelspartnere og et høyt norsk kostnadsnivå.
Samtidig bidrar den høye oljeprisen og fortsatt god vekst
i både norske og globale oljeinvesteringer til at
aktiviteten i næringer som leverer varer og tjenester til
oljesektoren er god.
Produktivitetsveksten i norsk økonomi har vært lav de
siste årene. Moderat investeringsaktivitet i bedriftene i
kombinasjon med god tilgang på arbeidskraft, har trolig
bidratt til lavere vekst i produktiviteten. Det siste året
har sysselsettingen fortsatt å stige og ledigheten vært
stabil, samtidig som veksten i produksjonen har avtatt.
Produktiviteten har vært uendret de siste tre kvartalene.
Samlet vurderes kapasitetsutnyttingen i norsk økonomi å
være litt lavere enn tidligere antatt, men trolig fortsatt
nær et normalt nivå.
De siste månedene har boligprisveksten avtatt, og i
enkelte måneder har prisene falt. Sterk prisvekst i årene
etter finanskrisen har ført til at boligprisene har kommet
opp på et høyt nivå. Avdempingen i boligprisene kan ha
sammenheng med at bolig-prisene er høye, litt lavere
vekst i husholdningenes inntekter og at veksten i norsk
økonomi har avtatt.
I tillegg har utlånsrentene økt litt det siste året.
Husholdningenes gjeld og renteutgifter som andel av
disponibel inntekt har steget videre. Det tar tid før
endringer i boligprisene får fullt gjennomslag i
husholdningenes gjeldsopptak. Veksten i kreditt til
husholdningene vil derfor kunne holde seg oppe en tid
fremover, og gjeldsbelastningen vil kunne øke videre.
Konsumprisveksten har vært klart høyere enn anslått av
Norges Bank. Prisene på importerte konsumvarer har økt
kraftig de siste månedene. Det kan henge sammen med
litt høyere priser på disse varene målt i utenlandsk
valuta, men det kan også skyldes en svakere krone og
justerte driftsmarginer i bedriftene. Prisveksten på
norskproduserte varer og tjenester har også tiltatt. Svak
produktivitetsvekst kan ha slått ut i kostnadsveksten,
men også for denne gruppen kan prisoppgangen skyldes
økte driftsmarginer. Tolvmånedersveksten i KPI var 3,2 %
i august. Konsumprisene justert for avgiftsendringer og
uten energivarer (KPI­JAE) steg med 2,5 %. Underliggende inflasjon anslås å være mellom 2 og 2,5 %. For
året anslår Newsec inflasjonen til 2,4 %, en kraftig økning
i forhold til fjoråret på 1,01 % og således gledelig for alle
eiendomsbesittere som skal KPI-regulere leiene.
For de ulike segmentene ser vi til dels store forskjeller;
Logistikk: Fortsatt vanskelig å få finansiering, men en
bedring det siste året. Stabile leienivåer, det forventes
fallende yielder. Økt interesse fra investorer for logistikk
med kortere kontrakter Hotell: Fortsatt høy RevPAR i de
større byene (Bergen og Stavanger). Mange nye rom
under bygging i alle større byer. Positiv prognose for
Gardermoen etter årevis med trøbbel. Hotell utenfor
sentrum vil slite fremover. Handel: Økt interesse fra
investorer, men frykt for E-shopping. Konsolidering i
bransjen (Fight for posisjoner). Privat forbruk utvikler
seg litt svakere, reallønn stiger og levekostnadene
holdes nede. Kontor: Ledigheten ventes å falle i løpet av
de neste to årene, få nybygg i 2014 og 2015. Leieprisene
har økt raskt og forventes å øke ytterligere. Økt
interesse fra investorer for sentrale strategiske
kontoreiendommer. Fortsatt høye, men fallende
bankmarginer – bankenes innlånskostnader har falt
kraftig det siste året. Høy yieldspread, men vil trolig
komme noe inn grunnet økt etterspørsel etter de nest
beste eiendommene.
1.1 Kontormarkedet i Oslo
1.1.a Leiemarkedet
Leieprisene i Oslo forsetter å stige. Snittleieprisen for
Oslo steg 8 % fra Q1 13 til Q2 13 og er nå 1 940 NOK/m2,
iht. tall fra Eiendomsverdi Næring. Dette etter en vekst
på 6 % i Q1, dvs. formidable 14% leieprisvekst hittil i år.
Måler vi Q2 mot snittet for 2012 er det også 14% vekst.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Utvalget for statistikken er robust, antall kontrakter i
underlaget er 214 (232 i snitt siste fire kvartal) og
233 060 m² (178 387). Utvalget er nok noe skjevfordelt
mot de høyere prissegmentene, f.eks. så utgjør antall
kontrakter i Vika – Aker Brygge 13 % (8,25 %), Indre by
sentrum 36 % (33 %), Indre by 8 % (8 %) og Skøyen 7 %
(6,5 %).
12-mnd veksten er på 12,81 % (Q2 13 mot Q2 12).
Sammenligner vi de fire siste kvartaler med de fire
foregående (fire kvartalers rullerende vekst) som i større
grad hensyntar kvartalsvise fluktuasjoner får vi en vekst
på 5,16 %. Den klare tendensen er likevel sterk
leieprisvekst og vi forventer at denne veksten fortsetter,
dog med betydelig lavere veksttakt.
Ved nøyere studier av statistikken er nok det
underbyggende argumentet for leieprisveksten at det er
signert vesentlig flere kontrakter i den øvre del av
intervallet (11 flere kontrakter fra 2 000-2 500 +
NOK/m²) og vesentlige færre i den nedre delen (ni færre
kontrakter fra 750-1 500 NOK/m2). Dette kan muligens
underbygges av at leietakere i større grad krever høyere
standard på objektene og at kostnadene for å
rehabilitere og bygge kontorlokaler har steget markant
de siste årene. Der gårdeiere før regnet 7-8 000 NOK/m²
for å rehabilitere kontorlokaler til moderne standard
hører vi nå om normtall på 11-12 000 NOK/m². En 50 %
vekst i kostnader er ikke forenelig med «kun» 14 % vekst
i leieprisene.
For A-kategori (topp 15 %) steg leieprisene 5 % til 3 130
NOK/m², etter 8 % vekst i Q1. Fire kvartalers veksten var
på 4,7 %.
Leieprisene i CBD er nå 3 070 NOK/m2, opp hele 16 % fra
forrige kvartal, på ca. like mange signerte kontrakter. En
overvekt av svært gode kontrakter er med på å dra opp
snittet. Firekvartalersveksten er kun opp 0,19 %. Vi ser at
leieprisene i CBD svinger svært mye, spesielt et svakt 3.
kvartal i 2012 trekker ned. Korrigert for dette er veksten
nærmere 4 % og lavere enn den generelle veksten i Oslo.
NRP Finans AS
Side 42
På A-kategori er nå leieprisen hele 4 240 NOK/m2, opp
15 % fra forrige kvartal. Det rullerende snittet er på ca.
4,2 %.
Leieprisene i Indre by Sentrum er opp 5 % fra forrige
kvartal, til 1 880 NOK/m2. Firekvartalers-veksten er på 10
%. Indre by sentrum er den største bidragsyteren til
statistikken for Oslo med over 35 % av utvalget, dvs. at
veksten på 8 % for Oslo holdes tilbake av dette
segmentet, men det underbygger også at veksten her i
stor grad skjedde i fjor. Også A-kategori har en svakere
utvikling enn snittet, med 1 % fall. Firekvartalers-veksten
er på 5,58 %.
Leieprisene på Skøyen er opp 5 % i kvartalet til 2 060
NOK/m2, men på få signerte kontrakter. Firekvartalersveksten er kun opp 1,65 %. Det viser at
veksten i leiepriser på Skøyen i stor grad skjedde i fjor. I
A-kategori falt prisene med 9 % til 2 500 NOK/m2,
firekvartalersveksten er -0,56 %. Det forsterker bildet om
at det ikke har vært en leieprisvekst på Skøyen etter den
massive veksten som skjedde i 2012.
God aktivitet på Lysaker og leiekontrakter i nye eller
totalrenoverte lokaler har hatt en svært positiv effekt på
leieprisene dette kvartalet. Leieprisene er opp hele 23 %
fra forrige kvartal, til 1 940 NOK/m2. Firekvartalersveksten er på 3,5 %.
Vi tror det likevel er litt for tidlig å friskmelde markedet
helt og vi forventer at dette faller noe tilbake ned mot
snittet det siste året på 1 600 NOK/m2. Nå har de
generelle prisene i Oslo steget såpass markant hittil i år
at Lysaker har blitt et svært konkurransedyktig
alternativ, ikke bare til Skøyen men de fleste andre
segmenter i Oslo. Vi tror nå i større grad på positivt
leieprispress også på mellomlang sikt, ikke bare på lang
sikt. Ledigheten er fortsatt høy og konkurranse mellom
tilbyderne vil ikke underbygge prispress, men vi tror økt
etterspørsel vil kunne redusere ledigheten betydelig de
neste kvartalene, noe som gir grobunn for prisvekst
utover neste år og fremover.
Leieprisene i Nydalen faller 3 % dette kvartalet, ned til
1 590 NOK/m². Fire kvartalers veksten er på 6,12 %, noe
over snittet for Oslo.
Leieprisene på Bryn Helsfyr, Oslo Ytre Øst/Vest og Syd
er svakt ned med 2 % til 1 360 NOK/m². Firekvartalersveksten er kun 3,31 % og godt under trend for Oslo. Akategori er ned 6 %, det har vært få kontrakter på
nybygg de siste kvartalene.
Side 43
1.1.b Ledighet
Vår ledighetstelling medio september viser nå ca. 7,9 %
ledighet og ca. 790 000 m² ledige kontorlokaler i Stor
Oslo. Ledighetsprognosen vår viser en fallende
ledighetskurve fremover. Lite byggeaktivitet i 2014 og
2015 kombinert med boligkonvertering og normal
arealabsorpsjon vil trolig presse ned ledigheten. Kun
65 600 m² vil bygges i 2014, et betydelig fall fra de ca.
486 000 m² som ble og blir bygget i 2012/2013. For 2015
har vi nå oversikt over ca. 117 000 m² sikre kontorbygg.
Vi har videre en prognose på ytterligere 50 000 m², men
det begynner å bli kort tid for å få på plass disse nå,
trolig vil det da også i 2015 ferdigstilles mindre enn
150 000 m².
Vi har nedjustert prognosen noe, ledigheten har vært
vanskeligere å få bukt med enn vi tidligere har lagt til
grunn, da en del store objekter fortsatt tynger markedet.
Vi opererer nå med en prognose på ca. 7 % ledighet
rundt medio 2014, i motsetning til ultimo 2013 som vi
tidligere har lagt til grunn.
Prisveksten i sentrum har blitt drevet av lite tilbud og
stor etterspørsel, noe som også har ført til ringvirkninger
for Skøyen. Vi tror at videre fall i ledigheten vil gi
grobunn for ytterligere leieprisvekst på Lysaker og Bryn
Helsfyr, som begge fremstår som konkurransedyktige
alternativer for leietakere per i dag. Men fortsatt vil
disse segmentene slite med høy ledighet på kort sikt,
med sterk konkurranse mellom tilbyderne og et selektivt
marked.
Markedsrapport – Desember 2013
Ledigheten i Indre By Sentrum er noe opp fra forrige
kvartal, vi anslår nå en ledighet på ca. 6 % innenfor ring
1, mot 5,9 % forrige kvartal.
Ledigheten på Skøyen er marginalt opp fra forrige
kvartal og ligger nå rundt 8,9 %, opp fra 8,6 %. I praksis
er dette små endringer i areal, ca. 2 000 m2 økning.
På Lysaker ser vi nå lyset i enden av tunellen. Lundin
signerte en kjempekontrakt på 13 400 m2 like før
sommeren i Strandveien 4 – 8. Dette fører
arealledigheten igjen under 100 000 m2, det er nå ca.
95 000 m2 ledige kontorlokaler i området. Det tilsvarer
en ledighet på ca. 15,8 %, ned fra 16,8 %. Netto er
ledigheten ned ca. 5 000 m².
I Nydalen stiger nå ledigheten igjen, etter at det falt
samtlige kvartaler i 2012. Vi anslår nå en ledighet på ca.
9,6 %, opp fra 8,1 %. Økningen skjer primært på grunn av
ett objekt. I Gullhaugveien 10 – 12 (NPRO) blir det ledig
ca. 3 300 m² etter TV2, som har reforhandlet og redusert
sine arealer.
Ledigheten på Bryn Helsfyr er noe opp dette kvartalet, vi
anslår nå ca. 10,9 % opp fra 10,4 %. I praksis er det lite
endringer i inneværende kvartal. En nykommer er
Grenseveien 90, som får 2 000 m² ledig etter NAV, da de
samlokaliserer i Økernveien 90 til Nordisk Areal.
Newsec definerer ledighet basert på lokaler ledige i dag og det
som vil stå ledig for innflytting i løpet av 1 år.
For CBD er ledigheten stadig fallende. Det er nå kun ca.
23 000 m2 til leie i Vika – Aker Brygge området, mot ca.
27 000 i Q1 og ca. 30 500 i Q4 i fjor.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
1.2 Logistikkmarkedet
1.2.a Generelt
Side 44
IKEA flytter sitt hentelager for kjøkken fra Knud Bryns vei
5 på Alna til Aspelin Ramms nye storbygg i Sven Oftedals
vei 10 på Brobekk, der de skal leie 8 700 m². Leieprisene
er på ca. 1 050 NOK/m² på en lang kontrakt.
Ventilasjonsgrossisten Ventistål overtar kontraktsforpliktelsen til Albert E. Olsen i Knud Bryns vei 5. Albert
E. Olsen, et landsdekkende industrivarehus, blir i
eiendommen på samme areal, men overtar lokalet som
IKEA fraflytter. Knud Bryns vei 5 er totalt på ca. 10 500
m2. Mesterbakeren flytter til Alf Bjerckes vei 22 C, som
er på ca. 6 500 m², mens Jungheinrich Norge AS (trucker)
skal leie om lag 6 500 m² i nybygget Alf Bjerckes vei 30.
Videre flytter Grove Knutsen AS (stiger, transportutstyr
og brannvern) fra Strømsveien 323 B til et nybygg på
Berger i Skedsmo kommune.
Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante
leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt
tilgjengelig i vår database.
Det har vært rolig innen logistikksektoren i år, både hva
angår leiemarkedet og transaksjonsmarkedet, spesielt
sistnevnte. Logistikkmarkedet har siste året opplevd
utfordringer på finansieringssiden, men Newsec ser nå
forbedringer i form av tiltakende aktivitet og omsetting
av kortere kontrakter.
Markedet er dog fortsatt ikke friskmeldt og
utfordringene på finansieringssiden har ført til prispress
og økende yielder.
Vi ser store forskjeller ift. beliggenhet, men totalt sett er
dette det segmentet som har opplevd størst verdifall det
siste året. Newsec tror 2014 blir et bedre år for logistikksektoren, da flere leieavtaler står for tur, samt bedrede
finansieringsmuligheter for syndikataktørene.
1.2b Leiemarkedet
Det har vært flere store flyttinger i lager- og
logistikkmarkedet den seneste tiden.
Skanlog, en uavhengig tilbyder av tredjeparts
logistikktjenester, flytter inn i Ulvenveien 111 hos
Ulven/Fabritius. Skanlog tar over lagerlokalene etter DHL
på 38 000 m2 på en «tiåring» med virkning fra nyttår.
Selskapet holder i dag til i Trollåsveien 14. Skanlog kjøpte
sommeren 2012 opp VSD Logistics AS og VSD Logistics
AB, en av de ledende aktørene innenfor det norske og
svenske markedet for vin og sprit.
NRP Finans AS
Dagligvaregrossisten K. Ekrheim AS flytter fra Østre Aker
vei 24b til Bamas nye anlegg sommeren 2014. Bamas
store grossistanlegg på Økern blir historie og omdannes
til et leilighetsprosjekt.
1.2.c Transaksjoner
Som i 2012, har det også vært veldig rolig på
transaksjonsmarkedet i logistikksektoren i 2013.
Så langt i år har det kun har vært transaksjoner av
logistikkeiendom for ca. 1,5 MRD, noe som er knapt en
tredjedel av det totale volumet i fjor.
Inkludert i dette er også oppkjøpet til Oslo Pensjonsforsikring med samarbeidspartnere som kjøpte syv
logistikkeiendommer i Trondheims-regionen for MNOK
928. OPF tar en eierandel på 80 %. Utover dette har vi så
langt talt 6 transaksjoner på over 50 MNOK i 2013.
For hele 2012 utgjorde andelen 4 % av det totale
omsetningsvolumet på NOK 51 mrd. Historisk sett har
segmentet ligget mellom 10-20 % av omsetningen. Hittil
i år ligger andelen på ca. 3 %.
Syndikeringsselskapene, som historisk har vært sterkt
representert i segmentet og deres utfordringer på
finansieringssiden, preger som nevnt markedet noe.
Videre kan det virke som det er en oppfatning av at det
har vært en mangel på attraktive prosjekter for
syndikeringsaktørene.
Vi fremholder vårt yield-estimat for prime logistikkeiendommer på 6,75 %.
Side 45
1.3 Transaksjonsmarkedet
1.3.a Generelt
Vi ser at eiendomsinvestorene stadig har sterke
preferanser i sine søk etter investeringsmuligheter, både
når det kommer til eiendommens beliggenhet og
utviklingsmuligheter. Trenden med økt selektivitet blant
investorene og dermed høye krav til kvalitet ser ut til å
fortsette – de beste eiendommene i Oslo sentrum krever
skarpe yieldnivå for å skifte eiere. Vi opplever fortsatt at
det er et stort etterspørselsoverskudd etter denne type
eiendom.
Som en motsats til de mest attraktive sentrumseiendommene, opplever vi at investorene som kjøper eldre
eiendommer eller eiendommer med sekundær
beliggenhet fortsatt krever økt avkastningskrav.
Etterspørselsoverskuddet på sentrums eiendommene
fører også til at flere aktører i større grad søker
sentrumseiendom med utviklings-muligheter og
risikoelementer, enten det er leietakertilpasninger eller
mer omfattende utvikling, fordi de rene «cashflow»investeringene nå prises skarpere enn tidligere.
Selv om vi fortsatt opplever relativt høy yieldspread,
forventer vi at denne reduseres noe som følge av økt
etterspørsel (og økende prispress) også på
sekundæreiendommer. Bankenes økende lånevillighet
forventes også å kunne bidra til økende etterspørsel
etter sekundæreiendommer med noe mer risiko (f.eks.
ledighet eller rehabiliteringsbehov), som igjen vil kunne
føre til en lavere yieldspread mellom prime- og
sekundæreiendom.
Generelt er det vårt inntrykk at flere transaksjoner den
siste tiden – kanskje særlig i innspurten før
sommerferien – ble søkt gjennomført «off-market».
Potensielle selgere av eiendom ønsker gjerne relativt lav
oppmerksomhet rundt transaksjonsprosessen, og den
noe krevende situasjonen rundt tilgang på lån/vilkår har
trolig også ført til at noen selgere opplever større
kontroll og trygghet for salgsprosessen ved å kunne
velge/prioritere sine potensielle kjøpere for å
gjennomføre direkteforhandlinger.
Videre tror vi at denne tendensen også kan ha bidratt til
noe av det presset på prime yield vi har sett den siste
tiden, mens vår vurdering nå er at stadig flere aktører er
mer bevisst på ikke å betale overpris – selv ved kjøp av
såkalt «prime» eiendom. Kjøperes behov for et
transparent marked, kombinert med økt lånevillighet og
dermed forventninger om økt konkurranse på
Markedsrapport – Desember 2013
finansiering fremover vil etter vår vurdering kunne bidra
til et noe mer åpent marked for eiendomstransaksjoner.
Av gjennomførte transaksjoner er det verdt å merke seg
at det nå er omsatt eiendommer i Nydalen for 3 mrd i
2013, gjennom fem transaksjoner der Storebrand har
vært blant de største selgerne.
Gjerdrumsvei 10B og Nydalsveien 28 ble solgt fra
Storebrand til Avantor i en transaksjon med antatt
totalverdi på 450-510 MNOK. Videre solgte Storebrand
også Gullhaug Torg 4 til et syndikat satt opp av NRP.
Transaksjonsverdien er her 900 MNOK hvorav 300
millioner kroner relateres til oppgradering av
eiendommen. Storebrands siste salg i Nydalen var
Gullhaugveien 1-3 som Kim Erlas City Finansiering
overtok for 350 MNOK.
Nydalen Allé 33 ble solgt for 718 MNOK fra Avantor til
Statnett. Statnett hadde opsjon på å kjøpe eiendommen
og overtar nå det største energiklasse A passivhuset som
er bygget i Norge.
AF Gruppen har sammen med blant andre OBOS Nye
Hjem, Trond Mohn og Aspelin Ramm AS kjøpt
Sandakerveien 100 m.fl. fra GE Healthcare AS for
360 MNOK. Eiendommen på 26,3 dekar ligger nært til
Storo Senter og fremstår som et attraktivt område for
boligutvikling. Det er interessant å observere at Trond
Mohn også investerer i Oslo.
Fridtjof Nansens plass 7 ble rett før sommeren solgt fra
familien Bergesen til Nordea Liv, priset til en direkteavkastning ned mot 5 %. Verdt å merke seg er det at
gjenværende leietid er 4 år og at vi ser en betydelig
oppside i dagens leienivå på 2300 kroner
kvadratmeteren.
Blant transaksjoner som er gjennomført utenfor Osloområdet er blant annet Ragde Eiendoms kjøp av en
handelsportefølje i Moss (Carlbergveien 4, 6A og B, m.fl.)
fra Aberdeen Eiendom Holding II. Totalt areal for
porteføljen er 15 400 kvm.
Vi ser fortsatt høy interesse fra syndikatene, men i lys av
at vi fortsatt opplever eiendomsinvestorene som
selektive og med økte krav til risikojustert avkastning, er
det økt fokus på «club deals» og mer målrettede
investeringer på vegne av utvalgte profesjonelle aktører.
Det er en tendens i markedet at bankene krever noe
lavere marginer på sine utlån, noe som gir grobunn for
fortsatt høy aktivitet – spesielt blant de rene finansielle
aktørene.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Noe av årsaken til færre investorer kan være
Finanstilsynets strengere krav til prospektplikt ved
tegning til flere investorer. Uavhengig av dette er det i
praksis lettere å syndikere til færre, men kapitalsterke
investorer. Vi ser videre tegn på at syndikatene er blitt
flinkere til å sette opp små syndikater der investorene
har komplementær kompetanse. Spesielt i utviklingsprosjekter er dette en forutsetning for å lykkes med
prosjektgjennomføringen.
De viktigste markedstrendene kan oppsummeres som
følger;
1. Etterspørselsoverskudd i Oslo sentrum
2. Økt avkastningskrav for eiendom med sekundær
beliggenhet
3. Bankenes utlånsmarginer er på vei ned
1.3.b Transaksjonsvolum
Etter en relativt rolig start på året tok aktiviteten seg
betydelig opp inn mot sommeren. Denne trenden har
fortsatt i høst. Vi har per 15. september registrert 24
milliarder og vet om 3-4 milliarder i DD.
Ikke overraskende er livselskapene netto selgere i år som
i fjor. Blant annet har Storebrand vektet seg mye ned. Vi
forventer at denne trenden fortsetter ut året. KLP er
foreløpig undervektet og vekter seg som eneste
livselskap opp i næringseiendom.
Eiendomsselskapene har vært aktive som netto kjøpere.
Vi forventer etter hvert større nedsalg fra fondsaktører
som har vedtektsfestet et nedsalg.
Fordelingen i omsetning viser at andelen kontor utgjør
47 % hittil i år. Store kontorvolumer på nær 3 milliarder
er omsatt i Nydalen alene. Lager og logistikk eiendom
har vært lite omsatt de siste årene. Vi ser at handel
NRP Finans AS
Side 46
utgjør et stort volum i år
som i fjor. I år er det den
nye konstellasjonen med
Thon/Reitan som har
markert seg med kjøp av
sentre fra Storebrand. I
tillegg har Sektor økt
antallet eide sentre.
Lager
Bolig 6 %
3%
Tomt
14 %
Hotell
3%
Kontor
47 %
Handel
27 %
1.3.c Transaksjoner
Siden mai har langrentene
steget ca. 50 basispunkter. Dette er mye og legger
naturlig nok et press oppover på prime yield. Det som
taler mot en økning i real avkastningskravet er en
uventet sterk prisstigning og tendenser og utsikter til
fallende bankmarginer. Newsec har verdivurdert med
utgangspunkt i en prime yield på 5,0% for inneværende
kvartal. Prime yield settes basert på faktiske observerte
transaksjoner hvor markedsleie og kontraktsleie er lik.
Det er dog fortsatt en høy yieldspread i markedet, og vi
opplever at avkastningskravet på perifere eiendommer
med korte kontrakter ikke er fallende.
Side 47
1.3.d Verdiutvikling
Grafen under er en indeks basert på Newsec’s
verdivurderinger fra 2008 og frem til i dag.
Grafen viser utviklingen i verdi fra kvartal til kvartal og
inneholder ikke løpende avkastning. Vi ser at
Markedsrapport – Desember 2013
verdiutviklingen i Oslo har vært solid og drevet av
leieprisvekst samt yieldnedgang på sentrale kontoreiendommer. Vi har valgt å sette ned prime-yield i Oslo
til 5,0 % etter flere representative transaksjoner. I den
forbindelse har vi også skrevet opp verdiene i CDB de to
siste kvartalene. Fallet i Stavanger skyldes et høyt antall
vurderinger på Forus og vi har ikke grunnlag for å sende
sentrale Stavanger-eiendommer ned i verdi.
1.3.d Veiledende yieldnivåer
Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende
yieldnivåer for verdivurderingen for Q3 2013. Hver
eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger
med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og
kvalitet.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
2.0 Sverige
Aktiviteten i den svenske økonomien svekket seg i andre
kvartal og BNP falt svakt fra forrige kvartal, samtidig som
veksten i EU-området steg noe. En kombinasjon av sterk
svensk krone og lav global etterspørsel tynget netto
utenrikshandel. Utviklingen i den innenlandske
økonomien var litt bedre, der husholdningenes konsum
og bruttoinvesteringer i fast realkapital økte. Andre
kvartal falt Sveriges BNP med 0,2 % sesongjustert og
sammenlignet med forrige kvartal.
Utenrikshandel andre kvartal var preget av en svak
global økonomi og en sterk valutakurs. Redusert
handelsvolum var et kjennetegn på at den svenske
eksporten ikke holdt tritt med verdenshandelen etter
finanskrisen.
De siste måneders forbedrede ordreinngang fra
eksportmarkedet, samt betydelig mer optimistiske
eksportsjefer gir imidlertid håp for fremtiden.
Produksjonen i næringslivet var svak andre kvartal og
falt for både varer og tjenesteleverandører i forhold til
forrige kvartal. Dette til tross for at antall arbeidstimer i
næringslivet steg, noe som førte til en kraftig nedgang i
produktiviteten. Det er dog et noe delt bilde av
situasjonen i svensk økonomi i øyeblikket, der
fremtidsrettede økonomiske indikatorer maler et mye
lysere bilde av fremtidig utvikling.
Veksttakten i husholdningenes konsum steg svakt andre
kvartal. Den nominelle inntektsveksten var litt lavere
enn i de siste kvartalene, men det lave inflasjonspresset
bidro likevel til at kjøpekraften fortsatt hadde relativt
god utvikling. En sparerate på historisk høye nivåer
indikerer dog at husholdningene fortsatt holdt begge
bena på bakken og prioriterte sparing.
Investeringsaktiviteten har vært lav det siste året. Andre
kvartal endret ikke bildet nevneverdig, da bruttoinvesteringene i sesongjusterte tall økte marginalt fra et
NRP Finans AS
Side 48
svakt første kvartal. På den positive siden var
boliginvesteringene, som steg igjen etter en lengre
periode med nedgang.
Arbeidsmarkedet bedret seg andre kvartal sammenlignet
med første, til tross for de siste kvartalenes svake BNPvekst. Sysselsettingen økte noe, mens ledigheten viste
tegn til bedring. En mulig forklaring er at tjenesteytende
næringer og offentlig sektor ikke har blitt påvirket av den
svake økonomiske situasjonen i samme grad som
vareproduksjonen. Risikoen for å bli arbeidsledig økte
imidlertid samtidig som jobbsjansene falt. Det kan
indikere at forbedringen er i ferd med å stoppe opp.
2.1 Kontormarkedet i Stockholm
2.1.a Stockholms kontormarked
I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består
Stockholms kommersielle kontormarkedet av en rekke
store kontorområder i de nærliggende forstedene. I
hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene
Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna,
Danderyd, Stockholm og Nacka.
Kista
Frösunda
Solna Station
Solna Business Park
Sundbybergs Centrum
Solna Strand
Alvik
Marievik
Globen
Hammarby Sjöstad
Nacka Strand
Innerstadens
kontorsmarknad
Newsec anslår det totale kontorarealet i Stor-Stockholm
til ca. 12,0 millioner m². Stockholm CBD er ansett å være
det mest attraktive kontorområdet med ca. 1,9 millioner
m². Stockholm indre by, unntatt CBD, utgjør ca. 4,3
millioner m². De viktigste kontorområdene i StorStockholm finner man i kommunene Stockholm, Solna,
Sundbyberg, Nacka, Sollentuna, Järfälla, Danderyd og
Upplands Väsby.
Eiendomsbesittere som økte sin andel innen kontor i
Stockholm i 2012, var blant de AFA Estate, Axfast,
Side 49
Balder, Humlegarden, Folksam, KLP, Klövern, Lundberg,
Norrporten, SveaReal og Carlyle Group. Netto selgere
var blant annet Degi International, DNB, GE Real Estate,
Handelsbanken Liv, Jernhusen Länsförsäkringar, Niam og
Vasakronan.
I 2012 ble det ferdigstilt ca. 130 000 m² kontor, hvorav
nesten alt er utleid. Pågående kontorprosjekter som
forventes ferdigstilt i 2013 er ca. 170 000 m². Kjente
nybyggplaner summerer seg til nesten 2,7 millioner m².
En stor del av disse planene har byggestart flere år fram i
tid og andelen nybyggprosjekt under kommende år
forventes å være begrenset.
Bare et fåtall nye byggeprosjekter initiert på spekulasjon
er under bygging i dag. Av prosjekt som pågår er Skanska
Lystgården i Stadshagen, NCC Torsplan i Hagastaden og
Fabege Scandinavian Office Building i Arenastaden.
Skanskas prosjekt er nesten fullt utleid, NCC har leid ut
nesten 85 % av kontorlokalene og Fabege har med to år
igjen til ferdigstillelse ennå ikke annonsert noen leie.
Sveavägen 44 er forventet å bli fullført innen utgangen
av 2013/2014, og pr dags dato er ca. 70 % av
kontorlokalene utleid. Siste kjente utleie var til
spilleselskapet King og var fire etasjer over ca. 4000 m2.
Fra tidligere var det allerede inngått kontrakter med
Klarna Arbetsgivarverket og RaySearch.
2.1.b Leiemarkedet
Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg i
Stockholm CBD holdt seg stabilt i tredje kvartal og
utgjorde SEK 4 500 / m². Newsec anslår at markedsleie
vil forbli stabil for resten av 2013. Dette skyldes
psykologiske effekter hovedsakelig forårsaket av generell
økonomisk uro og frykt om oppsigelse av kontorlokaler i
forbindelse med at flere store selskaper forlater
submarkedet (delmarknaden) i nær fremtid.
Markedsrapport – Desember 2013
Et sterkt kontormarked i CBD med høye husleier og lav
ledighet, kombinert med lite nybygg, har vært positivt
for sentrumsnære områder og presset opp kontorleieinntektene. I indre by utenfor CBD har markedsleiene
økt med 400 kr / m² siden bunnen i 2009 og er nå på
2700 SEK / m². Ved Slussen og Götgatan, og i deler av
Östermalm, er fortsatt markedsleien noe høyere enn for
resterende del av indre by. Markedsleiene rundt
Norrtull/Norra Station, Gärdet / Värtahamnen og ved
Stadshagen i vestlige Kungsholmen er fortsatt lavere.
Den høyeste leien utenfor indre byen er markeder rett
utenfor indre by som Marievik og Hammarby Sjøstad,
men også i Solna Business Park og Arenastaden.
Leieprisene i disse markedene for moderne
kontorlokaler er i overkant av 2 000 SEK/m². Nybygg i
gode indre forsteder er betydelig høyere rundt 23002400 SEK/m².
Markedsleie i Kista var uendret i kvartalet og utgjorde
1800 SEK/m².
2.1.c Ledighet
Aktiviteten i kontormarkedet hva angår leie er nå lavere
enn før som et resultat av en langvarig periode med uro i
verdens finansmarkeder og en svakere økonomi.
Fortsatt er dog attraktive lokaler i innerstaden generelt,
og i CBD i særdeleshet, en mangelvare. På mindre
attraktive delmarkeder og for kontorlokaler i utdaterte
eiendommer blir det i dag i større grad gitt leierabatter
ved reforhandling og til og med flyttebidrag ved
omlokalisering.
Newsecs målinger viser kun marginale endringer i
ledigheten i tredje kvartal 2013. I Solna/ Sundbyberg falt
ledigheten med 0,5% til 15,0 %. På de andre
delmarkeder var ledigheten uforandret for kvartalet.
Ledigheten i CBD forventes å holde seg stabilt på rundt
4 % til rundt slutten av 2014/2015 da Swedbank forlater
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Gallerian, Försäkringskassan flyttet fra Uggleborg 12 og
Diligentia ferdigstilt renoveringen av Träsket 17. I
Stockholm indre by falt ledigheten til 6,5 % i
begynnelsen av 2013 og det har vært det siden.
I Närförort var ledigheten stabil i løpet av tredje kvartal. I
Marievik er fortsatt ledigheten lav, og området fremstår
som en sterkt med en ledighetsrate på ca. 3 %. I Alvik
steg ledigheten i andre kvartal og er litt over 12 %.
Området med høyest ledighet er Nacka Strand, hvor
ledigheten er over 30 %. I Hammarby Sjöstad falt
ledigheten i andre kvartal, og er nå nesten 16 %.
Fra høsten 2013 til våren 2016, vil Swedbank, Nordea,
SEB og Försäkringskassan enten sterkt redusere arealene
de leier i Stockholm CBD eller forlate distriktet helt og
etablere seg i indre forsteder istedenfor. Dette betyr at
totalt ca. 160.000 m2 kontorlokaler blir ledig, som
representerer nesten 10 % av kontorarealene i CBD.
2.2 Kontormarkedet i Gøteborg
2.2.a Gøteborgs kontormarked
Det kommersielle kontormarkedet i Göteborg-regionen
består av ca. 4,6 millioner kvm, dette inkluderer også
nærliggende kommuner som Mölndal og Partille.
Kontorområdene for Gøteborg er klassifisert i henhold til
kartet ovenfor. Områdene innenfor CBD huser totalt ca.
840 000 m² med kontor og inkluderer Lilla Bommen,
Inom Vallgraven, en del av Gullbergsvass , Norstaden og
Avenyn. I dette området er etterspørselen etter lokaler
størst, men tilbudet også minst i form av effektive og
moderne lokaler.
Den indre delen av byen består av et stort geografisk
område delt inn i flere områder. Kontorporteføljen er
NRP Finans AS
Side 50
også her rundt 840 000 m². Garda er det mest
renommerte kontorområde i indre by, fulgt av
Gullbergsvass og Ullevi-Heden.
De mest moderne kontorene er i Norra Älvstranden på
nordsiden av elven Göta, samt Ullevi-Heden pga NCCs
nye Ullevi Ofice Arean og Rättscentrum.
I løpet av de neste tre årene tror Newsec ca. 120. 000 m²
nye kontorlokaler vil tilkomme markedet i Göteborg, og
det er i områdene Almedal/Krokslätt (ca 43.000 m²)
sammen med Heden / Ullevi (ca 28.000 m²) som de
fleste arealene kommer. I CBD er det forventet 12 000
m². På Norra Älvstranden 8500 m² kontorlokaler i og
med Semcons nye hovedkvarter.
2.2.b Leiemarkedet
Leieprisene i Göteborg CBD har økt noe i forhold til
forrige kvartal og markedsleien er ca. 2250 kr/m².
Toppleien i CBD anslås til 2 700 SEK/m². Også i
innerstaden har markedsleien økt og er på ca. 2000
kr/m² med toppnoteringer like under CBD. Leieprisene i
øvrige delmarkeder er uendret bortsett fra Norra
Älvstranden. Markedsleien på Norra Älvstranden er nå
ca. 1650 kr / m², toppleier er registrert på 2200 SEK/m².
I Mölndal ligger markedsleien på 1350 SEK/m² og
toppleien på 1.800 SEK/m². Markedsleien er forventet å
stige i takt med utleie av de pågående prosjektene i
området. Newsec mener at leiemarkedet vil holde seg
stabilt i Göteborg, da etterspørselen ventes å holde seg
god i kombinasjon med relativt lav nybygging.
2.2.c Ledighet
Utleie i Göteborg har gått relativt bra til tross for uroen
som råder i markedet og det faktum at Gøteborg har en
stor industrisektor som er avhengig av eksport.
Tjenestebaserte selskap som styrker sin tilstedeværelse i
Gøteborg er en forklaring på bra utleiemarked.
Knapphet på ledige kontorlokaler større enn 1000 m² i
Side 51
CBD gjør at fler søker nye lokaler utenfor CBD.
Eksempler på dette er NCCs to nye byggeprosjekter på
Ullevi og Skanskas Grøna Skrapa i Gårda.
Markedsrapport – Desember 2013
vesentlig bedre enn det totale kommersielle markedet
som ga en avkastning på 5,5 %.
Intelligent Logistik i 2013 igjen rangert Sveriges fremste
logistikksteder.
Den geografiske og demografiske situasjon, dvs. nærhet
til forbrukerne og markedet, er de mest tungtveiende
kriteriene sammen med infrastruktur. Avstanden til det
demografiske tyngdepunktet gir også den korteste
distribusjonskanal til forbrukerne og handel.
Ledigheten i Göteborg CBD økte marginalt i kvartalet og
er nå på 4,0 %. Det største ledige kontorlokalet i CBD er
ca 6000 til 7000 m² i Skanskas eksisterende bygning.
Kontorokalet ble tomt da Skanska flyttet til sitt eget
prosjekt "Grøna Skrapan" i Gårda.
På Norra Älvstranden har ledigheten falt og er nå på om
lag 8,5 %. Ledigheten i østlige Gøteborg er uendret på
8,5 %.
På de andre delmarkedene er ledigheten uendret i tredje
kvartal og den samlede ledigheten for Gøteborgs
kontormarked har gått ned fra 7,7 % til 7,6 %.
Newsec forventer at etterspørselen for sentrale
kontorlokaler vil forbli stabil i fjerde kvartal og at
ledigheten vil fortsette å være lav og deretter øke litt
tidlig i 2014.
2.3 Logistikkmarkedet Sverige
Svenske logistikkeiendommer gav best avkastning innen
segmentet i Europa i fjor, for andre år på rad i følge IPD
Pan-European Logistics rapport.
Totalavkastningen på 7,9 % var betydelig høyere enn
gjennomsnittet i Europa, hvor den totale avkastningen
var 4,3 %. De siste tre årene har svenske logistikkeiendommer gitt en snittavkastning på 10,1 % pr. år, noe
som er langt høyere enn nummer to på listen
Storbritannia, der siste tre års totale avkastning er 7,7 %
pr. år.
Sverige er det eneste landet i Europa hvor logistikkeiendomsverdiene har steget hvert år de siste tre årene.
I det europeiske markedet var logistikkbyggenes
gjennomsnittsavkastning i fjor på 7,1 %, noe som er
Sveriges befolkningsmessige midtpunkt
ligger et sted mellom byene Örebro og
Norrköping. Herfra nås den største
andelen av befolkningen med den
korteste avstanden ift. distribusjon.
Dette gjør at den 2/3 delen av
Sverige som ligger nord for Gävle,
samt sørlige Sverige, blir langt
fra det demografiske
tyngdepunkt for å få høyest
poengsum i form av nærhet
til hele det svenske
markedet. Derfor
dominerer midtre del av
Sverige listen. Listen er
basert på den faktiske
etablering av logistikkanlegg i form av
sentrallager og anlegg
av tredjeparts logistikk
for distribusjon av
forbruksvarer primært til
Sverige, men også øvrige
deler av Norden.
2.3.c Logistikkmarkedet i Stockholm
Stockholm har et stort befolkningsgrunnlag og en
demografisk god beliggenhet. Videre er det meget god
infrastruktur med containerhavn og kombiterminal i
Södertälje. Det er begrenset med plass for etableringen
av logistikk, men dette vil endre seg når logistikkparken i
Stockholm Syd åpner. Når Norviks planlagte
containerhavn er fullført og havneområdet åpnes for
logistikketableringer vil regionens betydning som
logistikkdestinasjon øke.
Arlandaregionen har de siste årene hatt en rekke store
logistikketableringer i Rosersbergsvägen og Arlandastad.
En viktig faktor for regionen er nærhet til Sveriges
viktigste konsumentmarked og største fraktflylass.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Roserbergs kombiterminal og samarbeidet i Arlanda
Logistic Network styrker regionens posisjon som
nåtidens mest ekspansive i Mälardalen.
Newsec tror leien i logistikkmarkedet vil få en tilnærmet
flat utvikling framover. Leien følger historisk primært
inflasjonen, som er forventet å falle de nærmeste årene
før den tiltar igjen. I tillegg hemmes Stockholm som
logistikklokasjon av dårlig framkommelighet og mangel
på godt regionalt samarbeid.
Yieldene forventes å ligge flat rundt 6,5 % de neste tre
årene for kategori A, mens kategori B er noe høyere med
7,5 %.
I Intelligent Logistik sin rangering av Sveriges fremste
logistikklokasjoner for 2013 er Stockholm Syd
(Södertälje, Nykvarn, Botkyrka, Haninge, Nynäsh.) på en
11. plass, mens Arlanda-regionen (Sigtuna, U Väsby,
Enköping, Håbo, Bro, Knivsta) er på en 5. plass.
2.3.b Logistikkmarkedet i Gøteborg
Gøteborg regnes som Sveriges beste logistikkdestinasjon. Avgjørende for posisjonen er at Gøteborg har
den største import-/eksporthavnen med havgående
direktelinjer, og ca. 25 togspor for godstransport til
Sverige og Norge.
Gøteborg havn er Skandinavias største og en naturlig
”hub” for skandinaviske varer. Havnen har større
containertrafikk alle svenske havner til sammen, med
60 % av Sveriges containertrafikk. Dessuten passerer
25 % av landets utenrikshandel gjennom havnen i
Gøteborg.
Videre har Gøteborg nærhet til Oslo-området og et
utbredt samarbeid med Norge. Det er kort avstand fra
importhavn til lager, noe som gir lave logistikkostnader,
miljøfokus og velfungerende transportinfrastruktur.
Göteborg får toppkarakter innen infrastruktur, tilgang til
logistikkkompetanse og teamarbeid.
Newsec ser ikke tegn til at logistikkyieldene skal endres
vesentlig de neste årene fra dagens nivå på 6,5 %
I Intelligent Logistics rangeringen av Sveriges fremste
logistikklokasjoner i 2012 er Gøteborg-området
(Business Region Göteborg +Borås) rangert som nummer
én på listen.
NRP Finans AS
Side 52
2.3.c Logistikkmarkedet i Malmø
Øresundsregionen, hovedsakelig området fra Malmö til
Helsingborg er en av Sveriges fremste logistikklokasjoner
med stort befolkningsgrunnlag.
Det er svært god infrastruktur og god tilgang til
logistikkområder i Norra Hamnen. Videre er det et
ledende område for bilimport. DSVs nye bygg på 50.000 i
Landskrona blir årets største nye logistikkbygg.
En styrke for logistikkmarkedet i Malmö og Helsingborg
er at begge har havn. Malmö har i tillegg et samarbeid
med havnen i København.
Helsingborgregionen har meget god infrastruktur, med
den nest største containerhavn i Sverige og godt
plasserte kombiterminaler. Videre har regionen stort
befolkningsgrunnlag.
Newsec forventer en nedgang i leieprisveksten fra 1,9 %
til 1,2 % i regionen, med uforandrede yielder rundt 7 %.
Sammenlignes Malmö og Helsingborg, er Malmö et
større marked med mer diversifisert næringsliv. Byen
har gått fra å være en industriby til en by med mer fokus
på den private sektor. Malmö er derfor generelt mer
interessant for investorer i alle eiendomssegmentene,
mens Helsingborg er mest interessant hva angår
industri/logistikk- og handel segmentet.
I Intelligent Logistik sin rangering av Sveriges fremste
logistikklokasjoner i 2013, er det to regioner i Skåne på
topp ti-listen, Malmøregionen (Malmö, Landskrona,
Lund) og Helsingborgs-regionen.
2.4 Transaksjonsmarkedet
Det har vært høy aktivitet på transaksjonsmarkedet i
andre halvår. Akkumulert pr. oktober har Newsec talt
transaksjoner på ca. 72 mrd. SEK fordelt på 155
transaksjoner. Stockholm utgjør ca. 40 %, som er noe
under siste 5 års gjennomsnitt. I forhold til samme
periode i fjor var transaksjonsvolumet på 71 mrd. SEK.
De fem største transaksjoner i løpet av 2013 utgjør 25 %
av volumet.
Svenske institusjoner og eiendomsselskap fortsetter å
dominere markedet, men utenlandske investorer
fortsatt utgjør en liten del.
Kungsleden står bak den største transaksjonen på
5,5 mrd SEK.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 53
4.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen
NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark
1 400
NRP Eiendom Index
(1 272)
1 200
1 000
800
600
OSEBX
(284)
400
200
0
jan 2001
jan 2002
jan 2003
jan 2004
jan 2005
jan 2006
jan 2007
jan 2008
jan 2009
jan 2010
jan 2011
jan 2012
jan 2013 des 2013
Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje
80 %
70 %
60 %
72 %
48 %
41 %
39 %
40 %
73 %
65 %
33 %
30 %
24 %
20 %
12 %
19 %
11 %
13 %
23 %
18 %
11 %
22 %
15 %
9%
13 %
0%
-20 %
-12 %
-14 %
-31 %
-40 %
-38 %
-54 %
-60 %
-80 %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
NRP Eiendomsportefølje
2010
2011
2012
2013
Avkastning OSEBX
Utvikling i antall eiendomsprosjekter
14
15
10
10
5
50
40
10
8
4
5
4
30
6
4
6
5
4
3
20
10
0
0
0
0
-2
-2
-2
-5
-1
-1
-10
2002
2003
2004
Prosjekter etablert (venstre akse)
-10
-3
-5
2001
-1
2005
-5
-9
2006
-9
2007
Prosjekter solgt (venstre akse)
-20
-30
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse)
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
10 000
Side 54
NRPs eiendomsportefølje
har i dag en kostpris på 8,9
mrd. NOK.
Verdi av NRP Eiendomsportefølje
9 000
8 000
7 000
mNOK
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Diagrammet viser
sammensetningen av dagens
NRP eiendomsportefølje målt
i % av NOK.
Segmentfordeling NRP Eiendomsportefølje
11,8 %
Lager
1,4 %
Kontor
12,1 %
50,0 %
Handel
Hotell
24,7 %
Bolig
Tilrettelagte NRP eiendomsprosjekter
Verdi i millioner NOK
304
527
Lager
2 183
Kontor
Handel
1 644
8 219
122
Hotell
Bolig
1 664
Fond
Industri
5 147
NRP Finans AS
NLP
Diagrammet viser
tilrettelagte eiendomsprosjekter i millioner NOK
fra 2000 og frem til i dag.
Totalt har NRP tilrettelagt
eiendomsprosjekter til en
verdi av NOK 19,8 mrd.
inkludert NLP og fond.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 55
4.3 Oversikt over eiendomsprosjekter
Prosjekter eiendom
Alingsås Lager og Handel AS
Berger Kombibygg AS*
Berger Terminal DIS
Borås Logistikk DIS
Brønnøysund Kontorbygg AS**
Dagligvarelogistikk AS
E-Logistikk AS*
El Logistikk DIS
Etterstad Utvikling DIS
Finlogistikk DIS
Gasolin Eiendom DIS
Gasolin Handelseiendom DIS
Grenland House DIS
Gøteborg Kombibygg DIS
Gøteborg Logistikk DIS
Holmsbu Invest KS
Hovfaret 4 DIS
Kongholm Invest AS
Lørenskog Kombibygg DIS
Majorstuen Kontorbygg DIS
Martodden Utbygging AS
Moa Handelseiendom DIS
Nessjö Logistikkbygg AS
Nydalen Kontorbygg AS
Nye Alfasetveien DIS
Nye Bergen Lagerbygg AS
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Pottemakerveien Kombibygg AS
Prime Logistikk DIS
Ringeriksveien 2012 DIS
Stadion Utbygging AS
Statens Hus Lillehammer KS
Sydsvenskan
Sørenga Utvikling KS
Tangen Havnelager AS
Teknikstaden Utvikling AS
TFGS Kombibygg AS**
Torggata 16 DIS
IRR fra Avkastning
Andelspris per 1% Etablert
etablering p.a
2013***
SEK 208 000
2008
5%
-35 %
448 000
2013
N.A
N.A
649 000
2012
12 %
12 %
SEK 1 318 000
2012
14 %
14 %
N.A
2005
N.A
N.A
1 129 000
2006
14 %
16 %
SEK 2 076 000
2013
N.A
N.A
SEK 2 177 000
2011
12 %
8%
381 000
2008
4%
-6 %
EUR 130 000
2011
9%
-1 %
140 000
2009
17 %
17 %
2 517 000
2010
15 %
9%
852 000
2011
19 %
22 %
SEK 310 000
2009
21 %
7%
SEK 1 365 000
2011
12 %
10 %
202 000
2005
-11 %
-31 %
244 400
2012
-20 %
-20 %
41 000
2005
-15 %
58 %
156 000
2007
-4 %
27 %
1 168 000
2012
13 %
13 %
420 000
2006
3%
12 %
254 000
2011
5%
9%
SEK 413 000
2005
-5 %
-20 %
1 994 000
2013
N.A
N.A
EUR 91 000
2009
24 %
12 %
244 000
2006
8%
11 %
341 000
2005
-2 %
59 %
147 000
2006
-1 %
2%
DKK 1 688 000
2012
11 %
14 %
165 000
2012
30 %
25 %
440 000
2006
4%
3%
76 600
2006
-4 %
224 %
SEK 358 000
2006
7%
39 %
6 200 000
2007
18 %
24 %
EUR 13 600
2006
6%
-8 %
SEK 907 000
2007
10 %
21 %
N.A
2007
N.A
N.A
356 000
2011
11 %
-5 %
*Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne IRR
**Prosjektet er suspendert
***Avkastning tilsvarer %-vis stigning i 2013 (ikke annualisert)
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 56
Alingsås Lager og Handel DIS
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
208 069
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
20 330 000
6 630 000
Snittleie/kvm.:
432
Sensitivitet
9,25 %
9,00 %
8,75 %
Estimert eiendomsverdi**
67 603 100
Estimert pris/kvm (snitt)
2 658
Estimert andelspris 1% *
189 671
IRR estimert andelspris***
14,1 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
7,1 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
69 442 894
2 731
208 069
12,8 %
6,9 %
71 387 820
2 807
227 518
11,6 %
6,7 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 68 380 000
SEK 20 330 000
SEK 0
19. mai 2008
10 987 652
80-100% av KPI
Estimert utbetaling
2013
10 987 652
4 400 000
6 587 652
33 010
2 812 556
750 000
-3 529 547
3 058 105
3 380 000
2014
10 987 652
4 350 390
6 637 262
21 633
2 842 088
750 000
-3 570 455
3 066 807
2 060 000
2015
9 051 071
4 437 398
4 613 673
2 031
2 833 525
750 000
-3 581 494
1 032 179
125 000
800 000
2 900 000
3 000 000
Estimert balanse (31.12)
Varighet leieavtale:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
38 000 000
9 062 500
47 062 500
Avdrag 13
0
750 000
750 000
Rente
6,58 % *
3,60 % **
Ballong 2017
38 000 000
6 062 500
44 062 500
* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58% inkl. margin.
** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt justert med
forwardkurven.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Sum gjeld
2013
1 466 649
69 442 894
70 909 543
38 000 000
9 062 500
47 062 500
2014
-426 544
69 442 894
69 016 350
38 000 000
8 312 500
46 312 500
2015
-2 519 365
69 442 894
66 923 529
38 000 000
7 562 500
45 562 500
VEK etter utbytte og skatt
23 847 043
22 703 850
21 361 029
NRP Finans AS
Lager og handel
Alingsås, Sverige
25 432
1946/1966/1981/1984
85 %
SteelTech AB, Svenska N'ergy AB, JHS Konsult AB
Jysk AB og Överskottsbolaget AB
Varierer
Finansiering (31.12.13)
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Oppgradering og leierabatter
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Det er ca 4 100 kvm ledig i bygget, men store deler av dette er kjeller som er vanskelig å leie ut. Det
er ikke antatt at det leies ut ytterligere areal.
Överskuddsbolaget har sagt opp sin leiekontrakt fra 30.04.2014. Dette tilsvarer ca SEK 2 000 000
millioner i årsleie.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 57
Berger Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
448 442
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
43 600 000
0
Snittleie/kvm.:
790
Sensitivitet
7,00 %
6,75 %
6,50 %
Estimert eiendomsverdi**
106 175 102
Estimert pris/kvm (snitt)
10 450
Estimert andelspris 1% *
411 639
IRR estimert andelspris***
12,3 %
Yield ved prosjektslutt (2023)
5,9 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
109 855 384
10 813
448 442
11,3 %
5,7 %
113 818 764
11 203
488 076
10,4 %
5,5 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
109 884 409
43 600 000
5. mars 2013
8 027 282
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
2013
5 228 143
356 911
4 871 232
41 055
2 211 514
-2 170 459
2 700 773
0
2014
8 027 282
548 001
7 479 282
95 751
3 315 000
-3 219 249
4 260 033
58 333
2015
8 227 964
561 701
7 666 264
56 607
3 485 000
-3 428 393
4 237 871
167 194
0
7 200 000
4 200 000
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
Lager og Logistikk
Berger, Skedsmo
10 160
2012
100 %
WJ Business Partner AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske installasjoner,
forsikring og egen administrasjon
11. april 2023
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
34 000 000
34 000 000
68 000 000
Avdrag 13
0
0
0
Rente
5,00 % *
4,75 % **
Ballong
34 000 000
20 200 000
54 200 000
* Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 15.07.201 på 5,00% inkl. margin.
**Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med forwardkurven.
Avdragsstruktur:
2018: NOK 1 050 000
2019 - 2023: NOK 3 000 000
Annen informasjon
2013
3 286 906
118 500 000
121 786 906
68 000 000
68 000 000
2014
288 606
118 500 000
118 788 606
68 000 000
68 000 000
2015
159 282
118 500 000
118 659 282
68 000 000
68 000 000
53 786 906
50 788 606
50 659 282
Leien WJ Business Partner betaler er antatt å være under markedsleie. Restverdien ved utløp av
gjeldende leiekontrakt er gjort med basis i markedsleie, dvs NOK 118 500 000, noe som er NOK 9
500 000 høyere enn kjøpesum.
Leietaker har opsjon på forlengelse i 4 perioder, hvert 5. år på samme vilkår. Det betales
eiendomsskatt i Skedsmo kommune, denne kostnaden er antatt å være NOK 125 000. Dersom
kostnaden blir høyere enn budsjettert vil kjøperselskapet bli kompensert med differansen
multiplisert med 15.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 58
Berger Terminal DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
648 786
Nøkkeltall
100 %
59 600 000
1 500 000
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
656
Snittleie/kvm.(etter rabatter):
Sensitivitet
6,00 %
5,75 %
Estimert eiendomsverdi**
174 198 807
180 972 116
Estimert pris/kvm (snitt)
10 029
10 419
Estimert andelspris 1% *
581 053
648 786
IRR estimert andelspris***
18,6 %
16,9 %
Yield ved prosjektslutt (2017)****
6,8 %
6,6 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
****Yielden er med basis i leie med rabatter og restverdi NOK 215 000 000
188 334 409
10 843
722 409
15,3 %
6,3 %
Yield 2014
6,25 %
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
175 000 000
59 600 000
November 2012
11 403 204
Fast 2,5% årlig
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
VEK etter utbytte og skatt
Terminal, Logistikk og Kontor
Berger, Skedsmo
17 370
72 000
2001/2004/2006
100 %
DHL Express AS
Eier kun ansvarlig for egen administrasjon og forsikring
Varierende, men i hovedsak til 24.10.2017
155
Finansiering (31.12.13)
2013
11 073 439
458 000
10 615 439
72 471
5 766 000
-5 693 529
4 921 910
0
2014
11 403 204
478 512
10 924 692
118 579
5 838 000
-5 719 421
5 205 271
0
2015
10 598 452
490 475
10 107 977
118 102
6 138 000
-6 019 898
4 088 079
0
1 500 000
5 000 000
4 100 000
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Tomteareal:
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Antall porter:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
60 000 000
60 000 000
120 000 000
Avdrag 13
0
0
0
Rente
5,03 % *
4,58 % **
Ballong
60 000 000
60 000 000
120 000 000
*Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 11.05.2017 på 5,03% inkl. margin.
**Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med forwardkurven.
Annen informasjon
2013
4 192 964
180 000 000
184 192 964
120 000 000
120 000 000
2014
4 398 235
190 000 000
194 398 235
120 000 000
120 000 000
2015
4 386 314
200 000 000
204 386 314
120 000 000
120 000 000
64 192 964
74 398 235
84 386 314
Leieforholdet består av 3 ulike kontrakter med ulik løpetid:
60% av inntektene løper til 23.10.2017
21% av inntektene løper til 30.11.2014
19% av inntektene løper til 14.08.2016
Det foreligger 2 ganger 5 års opsjoner for forlengelse til predefinerte vilkår. Alle 3 kontraktene løper
med en tilleggsleie de første 10 år som trekkes fra leien de påfølgende 5 år (opsjon 1). Kontrakt
med varighet til 30.11.2014 gjelder kontorbygget, og opsjon er ikke erklært av leietaker.
Restverdien ved utløp av gjeldende leiekontrakter er gjort på basis av markedsleie uten rabatter,
tilsvarende NOK 215 000 000. Grunnet dagens lave leienivå er eiendommen yieldet på et lavere
nivå enn hva vi anser som normalt yield nivå for denne type eiendom.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 59
Borås Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
1 318 174
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (SEK):
Akkumulert utbytte (SEK):
126 500 000
20 400 000
Snittleie/kvm.:
462
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi**
311 101 154
Estimert pris/kvm (snitt)
5 682
Estimert andelspris 1% *
1 215 485
IRR estimert andelspris***
12,2 %
Yield ved prosjektslutt (2019)
8,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
321 370 098
5 870
1 318 174
11,3 %
8,1 %
332 372 537
6 071
1 428 198
10,5 %
7,9 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
321 500 000
126 500 000
20. april 2012
25 274 902
90% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Logistikk
Borås, Sverige
54 749
2009
100 %
DHL Sweden AB garantert av DHL Nordic AB
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg,
forsikring og egen administrasjon
31. Desember 2019
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
2013
25 274 902
1 249 292
24 025 610
378 125
8 158 000
3 000 000
-10 779 875
13 245 735
250 000
2014
25 274 902
1 258 825
24 016 077
266 929
8 121 750
3 000 000
-10 854 821
13 161 256
1 100 000
2015
25 729 850
1 284 001
24 445 849
284 776
8 070 500
3 000 000
-10 785 724
13 660 125
1 672 475
Estimert utbetaling
20 400 000
12 100 000
12 250 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
163 000 000
28 250 000
191 250 000
Avdrag 13
0
3 000 000
3 000 000
Rente
4,35 % *
3,50 % **
Ballong
163 000 000
11 750 000
174 750 000
*Transje 1 løper avdragsfritt med bundet rente tilsvarende 4,35% inkl. margin til 12.06.2017.
**Transje 2 har kvartalsvise avdrag på SEK 750 000. Renten på transje 2 flyter iht. forwardkurven
(3 mnd STIBOR er lagt til grunn).
Begge lån har 5 års løpetid, og er antatt refinansiert til samme vilkår.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
2013
4 540 667
321 370 098
325 910 765
191 250 000
191 250 000
2014
4 501 923
321 370 098
325 872 021
188 250 000
188 250 000
2015
4 239 573
321 370 098
325 609 671
185 250 000
185 250 000
VEK etter utbytte og skatt
134 660 765
137 622 021
140 359 671
Eiendommen er et logistikkbygg i Borås, 30 minutter utenfor Gøteborg. Bygget ble oppført i 2009
og utvidet i 2011. Leiekontrakten med DHL løper til 31.12.2019. Leietaker har anledning til å si opp
avtalen 31.12.2014 med to-års notis, dvs. fom. 31.12.2016 mot en "penalty" tilsvarende ca. SEK 46
mill.
Eiendommen er designet for å møte DHL sine behov, men bygget kan enkelt deles opp til å betjene
3 leietagere. Eiendommen har et totalt areal på 54 749 kvm, hvorav 1 255 kvm er kontor, 39 777
kvm er lager og de resterende 13 717 kvm mezzanine. Terminalen har 29 lasteramper og 3
lasteporter.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 60
Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
Utestående deltakerlån:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
30 300 000
11 946 000
14 000 000
14 000 000
3 038 000
Snittleie/kvm.:
1 221
Sensitivitet
Yield 2014
Estimert eiendomsverdi**
Estimert pris/kvm.
Estimert andelspris 1% *
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2020)****
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Justert for latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Byggtech AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Garanti fra aksjonær:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
180 000 000
30 300 000
20 000 000
14 000 000
13. desember 2005
16 219 228
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Kontorbygg
Brønnøysund sentrum
13 890 kvm
1979, 1984, 1994 og 2000
100 %
Brønnøysundregistrene /
(Staten v/Justisdepartementet) (94%)
Brønnøy Blikk AS (0,6%)
Justering av leie:*
55%-100%
* Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 80% av endringen i KPI
over siste 2 års periode. Fra og med 2015 justeres leien årlig med 80% av KPI
Leieavtaler:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 og 2)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån (transje 1 og 2)
Netto finans
Kontantstrøm før skatt
Skattekostnad og prosjektkostnader*
2013
16 350 906
2 415 060
13 935 846
86 038
6 468 745
980 000
5 500 000
-12 862 707
1 073 139
1 760 000
2014
16 219 228
2 543 000
13 676 228
83 932
6 104 043
980 000
5 500 000
-12 500 110
1 176 117
1 263 000
2015
17 114 008
2 606 575
14 507 433
79 837
5 585 356
980 000
6 000 000
-12 485 519
2 021 914
1 944 367
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Deltakerlån
Total
Brønnøysundregisterne:
Bygg Gros AS:
Brønnøy Blikk AS:
Hovedstol
78 950 000
27 925 000
14 000 000
120 875 000
Avdrag 13
2 700 000
2 800 000
0
5 500 000
Rente
6,32 % *
4,50 % **
7,00 %
31.12.2020
31.03.2013
Løpende
Ballong 2020
40 250 000
25 125 000
14 000 000
79 375 000
*Transje 1 har bundet rente til 6,32% inkl. margin ut 2014.
**Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven.
NOK 65 mill er bundet til 5,67% med forward start fra 15.12.15 til 15.12.20 med årlige avdrag
på NOK 6 mill. resten vil ligge flytende.
Estimert utbetaling*
0
0
600 000
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli
høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne.
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1 og 2)
Deltakerlån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Annen informasjon
2013
291 589
128 160 049
128 451 638
106 875 000
14 000 000
120 875 000
2014
204 706
128 160 049
128 364 755
101 375 000
14 000 000
115 375 000
2015
-317 747
128 160 049
127 842 302
95 375 000
14 000 000
109 375 000
7 576 638
12 989 755
18 467 302
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas.
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti overtas (NOK 20 000
000).
Selskapet har kjøpt en bolig ved siden av eiendommen som leies ut på korttidsleie.
Det er inngått en forlengelse av dagens leiekontrakt med Brønnøysundregisterne.
Forlengelsen går fra 01.01.15 til 31.12.20 med en årlig leie på NOK 17 000 000.
Brønnøysundregisterne utreder fortsatt et nybyggsalternativ som innebærer enten flytting til
nytt bygg på ny lokasjon eller rehabilitering/nybygg på dagens lokasjon.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 61
Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
1 129 434
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
Utestående deltakerlån:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
47 100 000
16 238 324
15 000 000
9 379 521
8 655 750
661
1 679
Snittleie/kvm. (kombibygg):
Snittleie/kvm. (kontor):
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi ***
324 168 216
Estimert pris/kvm (snitt)
9 944
Estimert andelspris 1% *
1 021 859
IRR estimert andelspris**
9,7 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
8,6 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter skatt
*** Justert for latent skatt
334 925 741
10 274
1 129 434
8,9 %
8,3 %
346 451 660
10 628
1 244 694
8,1 %
8,0 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
NRP Business Management AS
321 500 000
47 100 000
15 000 000
31. mars 2006
26 784 164
Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor)
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 - 4)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån (transje 1 - 4)
Avdrag deltakerlån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling*
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg
Sandnes, Stavanger og Lier
28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor
1972-2006
100 %
Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017)
Kiwi Minidrift AS (31.12.2017)
Leietager har fullt ansvar for alt indre
og ytre vedlikehold (bareboat)
Finansiering (31.12.13)
2013
26 169 188
767 622
25 401 566
44 172
13 914 603
227 590
8 100 000
2 000 000
-24 198 022
1 203 544
1 137 584
2014
26 784 164
786 813
25 997 351
44 544
13 084 464
177 590
8 200 000
3 500 000
-24 917 510
1 079 841
1 042 445
2015
27 413 592
806 483
26 607 109
46 504
12 545 308
121 039
8 500 000
4 000 000
-25 119 843
1 487 266
1 587 870
0
0
0
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere
enn estimert da skatten flyttes over på eierne.
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Deltakerlån
Total
Hovedstol
107 287 500
42 915 000
42 915 000
16 597 500
9 379 521
219 094 521
Avdrag 13
4 050 000
1 620 000
1 620 000
810 000
2 000 000
10 100 000
Rente
6,93 %
6,08 %
6,43 %
4,35 %
2,00 %
*
*
*
*
Ballong 2017
90 437 500
42 105 000
38 725 000
4 747 500
0
176 015 000
*Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag som følger;
2013: 8 100 000
2014 :8 200 000
2015: 8 500 000
2016: 8 500 000
Transje 1 har fast rente på 6,93% inkl. margin til 2017.
Transje 2 har fast rente på 6,08% inkl. margin til 2014.
Transje 3 har fast rente på 6,43% inkl. margin til 2016.
Transje 4 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven.
Deltakerlånet belastes med den til enhver tid gjeldende skjermingsrente.
Marginen er pt. 235 bp.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendommer
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1 - 4)
Deltakerlån
Sum gjeld
2013
-2 080 769
334 925 741
332 844 972
209 715 000
9 379 521
219 094 521
2014
-2 043 373
334 925 741
332 882 368
201 515 000
5 879 521
207 394 521
2015
-2 143 976
334 925 741
332 781 765
193 015 000
1 879 521
194 894 521
Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen står som garantist for
leiekontraktene med Asko.
VEK etter utbytte og skatt
113 750 451
125 487 847
137 887 244
Leietaker har opsjon til å gjentatt forlenge leieforholdet med 10 år av gangen.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas.
Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi Minidrift AS, hvor Pett
Kjede og Servicekontor AS står som garantist for leiekontrakten.
Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 62
El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2013
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
2 177 941
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
206 550 000
47 000 000
Snittleie/kvm.:
490
Sensitivitet
7,10 %
6,85 %
6,60 %
Estimert eiendomsverdi**
610 759 490
Estimert pris/kvm (snitt)
6 401
Estimert andelspris 1% *
1 959 946
IRR estimert andelspris***
12,3 %
Yield ved prosjektslutt (2023)
8,9 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
632 558 947
6 629
2 177 941
11,1 %
8,6 %
656 009 877
6 875
2 412 450
10,1 %
8,3 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom før latent skatt:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 637 205 567
SEK 206 550 000
Juni 2011
46 778 924
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager og Kontor
Jönköping, Sverige
95 417
1997, 2002, 2007
100 %
El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt
forsikring og egen administrasjon
22.06.2023
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
2013
46 477 130
1 170 070
45 307 060
162 876
19 294 595
4 220 000
-23 351 719
21 955 341
4 098 018
2014
46 723 924
1 178 212
45 545 712
154 841
19 212 950
4 220 000
-23 278 109
22 267 603
5 151 911
2015
47 658 402
1 203 493
46 454 910
154 726
19 138 280
4 220 000
-23 203 554
23 251 356
3 368 336
Estimert utbetaling
19 500 000
17 000 000
20 200 000
Estimert balanse (31.12)
Hovedstol
190 000 000
106 000 000
100 000 000
16 505 000
412 505 000
Avdrag 13
0
0
0
4 220 000
4 220 000
Rente
4,90 %
4,90 %
4,23 %
2,85 %
Ballong
190 000 000
106 000 000
76 415 000
0
372 415 000
Transje 1 og 2 har bundet rente på 4,90% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 4 har flytende rente justert med forward kurven.
Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til null, og deretter på de
andre transjene.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-4)
Sum gjeld
2013
2 044 108
632 558 947
634 603 055
412 505 000
412 505 000
2014
2 159 801
632 558 947
634 718 747
408 285 000
408 285 000
2015
1 842 821
632 558 947
634 401 767
404 065 000
404 065 000
VEK etter utbytte og skatt
222 098 055
226 433 747
230 336 767
NRP Finans AS
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Gårdeier må foreta investering for leietaker, EL-Giganten Logistikk AS, estimert til SEK 3 000 000 i
2013/2014. Investeringen er hensyntatt i analysen.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 63
E-Logistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
2 076 963
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
207 000 000
0
Snittleie/kvm.:
485
Sensitivitet
8,00 %
7,75 %
7,50 %
Estimert eiendomsverdi**
518 409 094
Estimert pris/kvm (snitt)
5 539
Estimert andelspris 1% *
1 910 344
IRR estimert andelspris***
12,4 %
Yield ved prosjektslutt (2031)
11,8 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
535 071 000
5 717
2 076 963
11,6 %
11,4 %
552 843 700
5 907
2 254 690
10,8 %
11,0 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Ness, Risan & Partners AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom før latent skatt:
Innbetalt kapital:
Pantelån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 560 000 000
SEK 207 000 000
SEK 330 000 000
01.11.2013
45 364 750
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Logistikk (75%), Kontor (25%)
Viared, sør for Borås, Sverige
93 585
Varierer. Ca. 1990
100 %
Ellos AB
Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon
2031
Finansiering (31.12.13)
2013
7 560 792
162 500
7 398 292
24 888
2 172 500
0
-2 147 612
5 250 680
0
2014
45 364 750
933 000
44 431 750
320 792
12 859 500
6 000 000
-18 538 708
25 893 042
3 945 489
2015
46 272 045
951 660
45 320 385
320 776
11 779 500
12 000 000
-23 458 724
21 861 661
7 221 469
0
24 400 000
14 500 000
Estimert balanse (31.13)
Avdrag 13
Rente
Ballong
Hovedstol
Pantelån transje 1
270 000 000
0
3,96 % *
155 000 000
Pantelån transje 2
60 000 000
0
3,08 % **
1 000 000
Total
270 000 000
0
155 000 000
*Lånet løper i 5,5 år fra etablering. Transje 1 har bundet rente på 3,78% inkl. margin fra 01.07.2014 01.11.2018.
**Transje 2 har flytende rente forutsatt justert med forward-kurven.
Årlige avdrag er SEK 12 000 000, estimert redusert til SEK 10 000 000 f.o.m. 2019.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
2013
5 250 680
535 071 000
540 321 680
330 000 000
330 000 000
2014
2 798 233
535 071 000
537 869 233
324 000 000
324 000 000
2015
2 938 425
535 071 000
538 009 425
312 000 000
312 000 000
VEK etter utbytte og skatt
210 321 680
213 869 233
226 009 425
Gårdeier er forpliktet til å investere i eiendommen, gitt at de har fått beskjed om dette innen 31.04.2015.
Investeringen kan skje i flere trinn og for et beløp oppad begrenset til totalt SEK 40 000 000 og vil gi
mellom 8,5 og 11,0 % leieøkning. Størrelsen på utbyttene vil avhenge av omfanget på
investeringskostnadene.
Vektet leieperiode er 17,5 år, hvorav 17 år på lagerarealene og 19 år på kontorarealene med 5+5 års
opsjoner til samme vilkår. Opsjonene må erklæres senest 36 måneder før utløp av kontrakt.
Leietaker har gitt en bankgaranti på 2 års leie.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 64
Etterstad Utvikling DIS
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
381 293
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
29 500 000
0
Snittleie/kvm (utleid areal).:
1 145
Sensitivitet
Yield 2014
8,25 %
8,00 %
7,75 %
Estimert eiendomsverdi**
100 099 682
102 863 842
105 806 335
Estimert pris/kvm (snitt)
11 118
11 426
11 752
Estimert andelspris 1% *
353 651
381 293
410 718
IRR estimert andelspris***
16,6 %
15,5 %
14,5 %
Yield ved prosjektslutt (2015)****
6,3 %
6,3 %
6,3 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt. Inkl. NOK 10 mill i tomteverdi/utviklingspotensial.
*** Etter skatt
***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre sensitivitetene og internrentene,
hvor utviklingspotensialet er satt til NOK 10 mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Forventet leieinntekt 2014:
Justering leie:
98 500 000
29 500 000
28. Februar 2008
9 276 650
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Handel/Kontor/Lager/Utvikling
Etterstad, Oslo
9 003
1960 og 1997
ca. 90%
Rema 1000 AS, Lighthouse Company, Varoma
og ca. 15 mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
forsikring og egen administrasjon
Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skatt & leietakertilpassning
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
Finansiering (31.12.13)
2013
7 968 026
1 682 939
6 285 087
86 697
4 291 000
0
-4 204 303
2 080 784
1 250 000
2014
9 235 400
1 430 002
7 805 398
164 150
4 331 000
375 000
-4 541 850
3 263 548
486 420
0
0
2015
9 600 000
1 465 752
8 134 248
243 813
4 368 563
65 625 000
-69 749 749
-61 615 501
926 217
110 000 000
0
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
16 000 000
50 000 000
66 000 000
Avdrag 13
0
0
0
Rente
4,10 %
7,27 %
Ballong 2015
13 625 000
50 000 000
63 625 000
Transje 1 og 2 har fått innvilget avdragsfrihet fom. november 2012 tom. november 2014.
Renten på transje 1 er justert basert på forwardkurven.
Transje 2 har bundet rente tilsvarende 7,27% inkl. margin.
Annen informasjon
2013
1 251 767
102 863 842
104 115 608
66 000 000
66 000 000
2014
4 028 895
102 863 842
106 892 736
65 625 000
65 625 000
2015
0
102 863 842
102 863 842
65 625 000
65 625 000
38 115 608
41 267 736
37 238 842
Utviklingspotensial på ca. 2 500 - 5 000 kvm. Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i
prosjektkalkylen, der et utviklingspotensiale på 2 500 kvm er priset inn i restverdien. Planen er å
utvikle et nærsenter med bolig og forretninger. Man har innledet dialog med plan- og
bygningsmyndighetene. Rammesøknad er oversendt plan- og bygningsetaten i Oslo kommune.
20% av arealene står ledig pt. Verdsettelsen er basert på en leieinntekt i 2014 som tilsvarer ca. 10%
ledighet, da ekstra-avtaler med Canon og Rema 1000 er inngått fra 2014. Det jobbes kontinuerlig
med å tiltrekke nye leietakere.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 65
Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR): *
129 580
Nøkkeltall
100 %
11 862 850
1 900 000
Innbetalt kapital (EUR):
Akkumulert utbytte:
57
Snittleie/kvm. (EUR):
Sensitivitet
7,25 %
7,00 %
6,75 %
26 280 146
Estimert eiendomsverdi** (EUR)
745
Estimert pris/kvm (snitt) (EUR)
Estimert andelspris 1% * (EUR)
120 758
IRR estimert andelspris***
11,0 %
10,1 %
Yield ved prosjektslutt (2031)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
27 162 345
770
129 580
10,3 %
9,8 %
28 109 892
797
139 055
9,7 %
9,4 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AS
Kostpris eiendommen (EUR):
Innbetalt kapital (EUR):
Oppstartsdato:
Årlig leie 2014 (EUR):
Justering leie:
25 700 000
11 862 850
01.04.11
2 014 400
100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0%
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Varmtlager, kaldtlager og kontor
Hyvinkäa, Helsinki, Finland
35 254
167 401
2002,2006,2008,2011
100 %
Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB
Forsikring og egen administrasjon
31.12.31
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Tomt (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-3)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/utbygging
2013
2 014 400
87 000
1 927 400
8 651
466 048
300 000
-757 397
1 170 003
0
2014
2 014 400
88 740
1 925 660
4 336
457 849
356 250
-809 763
1 115 897
0
2015
2 053 991
90 515
1 963 476
4 141
458 312
393 750
-847 921
1 115 556
0
Estimert utbetaling
1 550 000
900 000
500 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
7 300 000
2 500 000
5 000 000
14 800 000
Avdrag 13
0
300 000
0
300 000
Rente
5,40 % *
2,65 % *
4,33 % *
Ballong
6 075 000
0
0
6 075 000
* Transje 1-3 løper i 7 år har følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
År 1: EUR 275 000
År 2: EUR 300 000
År 3: EUR 356 250
År 4: EUR 393 750
År 5: EUR 475 000
År 6: EUR 500 000
År 7: Forfall
Lånet er forventet refinansiert til samme vilkår med årlige avdrag på ca. 3% av restlån.
Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18.
Transje 2 løper flytende og renten er justert med forwardkurven.
Transje 3 er rentesikret på 4,338% inkl. margin til 29.03.18.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-3)
Sum gjeld
2013
-51 798
27 162 345
27 110 547
14 800 000
14 800 000
2014
-52 401
27 162 345
27 109 944
14 443 750
14 443 750
2015
346 655
27 162 345
27 508 999
14 050 000
14 050 000
VEK etter utbytte og skatt
12 310 547
12 666 194
13 458 999
Eiendommen fremstår i god stand, og hele eiendommen er utleid til Ahlsell Oy.
Leiekontrakten utløper 31.12.2031. Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i
ytterligere 2 perioder av 5 år etter utløp leiekontrakt.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 66
Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
140 246
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
9 100 000
2 400 000
Snittleie/kvm.:
4 099
Sensitivitet
7,00 %
6,75 %
6,50 %
Estimert eiendomsverdi**
42 024 241
Estimert pris/kvm (snitt)
52 530
Estimert andelspris 1% *
125 783
IRR estimert andelspris***
10,1 %
Yield ved prosjektslutt (2029)
10,5 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
43 470 573
54 338
140 246
9,4 %
10,2 %
45 028 161
56 285
155 822
8,7 %
9,8 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
39 417 500
9 100 000
9. desember 2009
3 278 932
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
2 Bensinstasjoner
Lillesand & Vinterbro, Norge
800
2009
100 %
Reitan Convenience Norway AS (69%)
Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%)
Eier kun ansvarlig for egen administrasjon
Desember 2029
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
2013
3 201 144
235 902
2 965 242
17 895
1 764 428
900 000
-2 646 532
318 710
0
2014
3 278 932
241 634
3 037 297
14 527
1 764 805
1 000 000
-2 750 278
287 020
0
2015
3 360 905
247 675
3 113 230
13 654
1 765 555
1 000 000
-2 751 901
361 329
0
600 000
500 000
250 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
10 500 000
18 900 000
29 400 000
Avdrag 13
900 000
0
900 000
Rente
4,17 % *
6,87 % **
Ballong
0
11 800 000
11 800 000
*Lånet har følgende årlige avdragsstruktur:
Avdrag år 2010: NOK 0
Avdrag år 2011: NOK 400 000
Avdrag år 2012: NOK 800 000
Avdrag år 2013: NOK 900 000
Avdrag år 2014-2021: NOK 1 000 000
Avdrag år 2022-2025: NOK 1 100 000
Avdrag år 2026-2027: NOK 1 200 000
Avdrag år 2028-2029: NOK 1 400 000
**NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,87% inkl. margin.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
2013
151 065
43 470 573
43 621 637
29 400 000
29 400 000
2014
-61 916
43 470 573
43 408 657
28 400 000
28 400 000
2015
49 413
43 470 573
43 519 986
27 400 000
27 400 000
VEK etter utbytte og skatt
14 221 637
15 008 657
16 119 986
NRP Finans AS
Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp 2030 til uforandrede vilkår.
Kontrakten vil imidlertid ikke lenger være "bare house" og eierselskapet vil følgelig ha
vedlikeholdsansvar.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 67
Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
2 516 581
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
173 000 000
15 000 000
Snittleie/kvm.:
4 586
Sensitivitet
8,00 %
7,75 %
7,50 %
Estimert eiendomsverdi**
728 726 621
Estimert pris/kvm (snitt)
44 576
Estimert andelspris 1% *
2 286 930
IRR estimert andelspris***
12,4 %
Yield ved prosjektslutt (2022)
10,2 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
751 691 766
45 981
2 516 581
11,4 %
9,9 %
776 187 920
47 479
2 761 543
10,5 %
9,6 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
800 000 000
173 000 000
6. September 2010
74 967 724
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Handel
59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge
16 348
Varierende
100 %
Reitan Convenience Norway AS,
Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat, YX-Betjent mfl.
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
forsikring og egen administrasjon
31. Desember 2022
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/ ekstraord.
2013
73 189 226
13 392 526
59 796 700
684 414
27 012 529
31 543 531
-57 871 646
1 925 054
6 800 000
2014
74 967 724
13 727 339
61 240 385
423 706
26 034 115
15 000 000
-40 610 409
20 629 976
8 200 000
2015
76 841 917
14 070 523
62 771 395
413 113
25 918 517
15 000 000
-40 505 405
22 265 990
8 200 000
Estimert utbetaling
27 000 000
13 500 000
14 500 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
200 000 000
81 000 000
100 000 000
129 020 454
510 020 454
Avdrag 13
0
10 000 000
0
21 543 531
31 543 531
Rente
5,79 %
5,18 %
5,62 %
3,74 %
*
**
***
****
Ballong
200 000 000
3 000 000
100 000 000
55 020 454
358 020 454
*Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,79% inkl. margin fom. mars 2011.
** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010 .
*** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010.
** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven
Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur;
2012 - 2013: 10 000 000
2014 - 2015: 15 000 000
2016 - 2017: 17 000 000
2018: 18 000 000
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-5)
Sum gjeld
2013
6 362 049
751 691 766
758 053 814
510 020 454
510 020 454
2014
5 292 025
751 691 766
756 983 791
495 020 454
495 020 454
2015
4 858 015
751 691 766
756 549 781
480 020 454
480 020 454
VEK etter utbytte og skatt
248 033 360
261 963 337
276 529 327
Leiekontraktene med Reitan Convenience Norway AS , Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X
Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022. Leiekontraktene til de øvrige leietakerne
varierer, og løper ut fra 2013-2032. Disse øvrige leiekontraktene står for ca 4% av leien.
Av totalt 59 stasjoner, er 49 av stasjonene 7-Eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner
er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X bensinstasjoner. 18 av
eiendommene er på festet grunn. Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom.
Bygningene eies av Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 68
Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
852 308
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
66 800 000
7 900 000
Snittleie/kvm.:
1 158
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi**
218 533 740
Estimert pris/kvm (snitt)
14 372
Estimert andelspris 1% *
780 941
IRR estimert andelspris***
10,7 %
Yield ved prosjektslutt (2024)
8,8 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
225 670 465
14 841
852 308
10,0 %
8,5 %
233 316 955
15 344
928 773
9,3 %
8,2 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Hjertnes Eiendom AS
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
220 000 000
66 800 000
22. desember 2011
17 608 451
96% av leien justeres med 100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal ink. parkering (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
Kontor
Sandefjord, Norge
15 206
2009
100 %
Agility Group AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon
1. Desember 2024
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt
Estimert utbetaling
Finansiering (31.12.13)
2013
17 221 702
895 953
16 325 749
179 230
6 884 000
5 550 000
-12 254 770
4 070 979
0
2014
17 608 451
917 725
16 690 726
105 134
6 634 063
4 500 000
-11 028 928
5 661 798
664 350
2015
18 015 623
940 668
17 074 955
127 877
6 501 813
4 500 000
-10 873 935
6 201 020
1 512 810
6 800 000
5 800 000
4 800 000
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
91 950 000
50 000 000
141 950 000
Avdrag 13
5 550 000
0
5 550 000
Rente
4,00 % *
6,10 % **
Ballong
32 450 000
60 000 000
92 450 000
* Transje 1 har redusert kvartalsvise avdrag fra NOK 1 650 000 til NOK 1 125 000 f.o.m 30.06.2013.
Transje 1 løper med flytende rente justert med forward kurve.
** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl. margin inntil 02.01.2014.
Deretter er denne transjen samt ytterligere NOK 10 mill. bundet i 8 år til rente 5,43% inkl. margin.
Annen informasjon
2013
14 557
225 670 465
225 685 022
141 950 000
141 950 000
2014
212 005
225 670 465
225 882 470
137 450 000
137 450 000
2015
100 215
225 670 465
225 770 680
132 950 000
132 950 000
83 735 022
88 432 470
92 820 680
Eiendommen ligger på Fokserød ved avkjøringen til Torp Flyplass i Sandefjord kommune.
Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med enkle grep kan benyttes av flere leietagere.
Eiendommen har utviklingspotensial.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 69
Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
310 365
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
24 800 000
15 950 000
Snittleie/kvm. (2014):
845
Sensitivitet
7,25 %
7,00 %
6,75 %
Estimert eiendomsverdi**
90 804 172
Estimert pris/kvm (snitt)
10 575
Estimert andelspris 1% */****
279 730
IRR estimert andelspris***
12,8 %
Yield ved prosjektslutt (2028)
9,7 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt i AB
****Hensyntatt utbygning
93 867 684
10 931
310 365
11,8 %
9,4 %
97 158 124
11 315
343 269
10,9 %
9,1 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Overtakelse av eiendom
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 70 000 000
SEK 24 800 000
10. september 2009
7 254 140
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Lager, produksjon av næringsmidler
Torslanda, Gøteborg, Sverige
8 587
2006
100 %
Almondy AB
"Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon
30.september 2030
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån 1, 2 og 3
Avdrag pantelån 1, 2 og 3
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/Utbygning
2013
7 254 140
561 450
6 692 690
12 045
2 369 038
1 675 000
-4 031 992
2 660 698
3 700 000
2014
7 254 140
567 118
6 687 022
8 432
2 479 097
1 825 000
-4 295 665
2 391 357
0
2015
7 399 223
578 460
6 820 762
8 264
2 485 481
1 825 000
-4 302 217
2 518 545
280 000
Estimert utbetaling*
1 900 000
2 400 000
2 400 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
28 250 000
31 500 000
2 950 000
62 700 000
Avdrag 13
1 625 000
0
50 000
1 675 000
Rente
3,40 %
4,34 %
3,05 %
Ballong 2028
3 875 000
31 500 000
0
35 375 000
Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som er estimert basert på
forwardkurven.
Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til 10.11.2016
Transje 3 ble trukket opp ifm. utbygging som fant sted i Q2 2013. Årlige avdrag er
SEK 200 000.
*Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen, mens DISet ikke er et
skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i dette.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Pantelån 2
Sum gjeld
2013
20 934
93 867 684
93 888 618
31 200 000
31 500 000
62 700 000
2014
12 291
93 867 684
93 879 975
29 375 000
31 500 000
60 875 000
2015
-149 164
93 867 684
93 718 520
27 550 000
31 500 000
59 050 000
VEK etter utbytte og skatt
31 188 618
33 004 975
34 668 520
Leiekontrakten ble i 2013 forlenget i 2 år til 30.09.2030.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 70
Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
1 364 491
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
114 500 000
11 500 000
Snittleie/kvm.:
1 402
Sensitivitet
6,75 %
6,65 %
6,25 %
Estimert eiendomsverdi**
394 816 848
Estimert pris/kvm (snitt)
19 692
Estimert andelspris 1% *
1 308 226
IRR estimert andelspris***
11,8 %
Yield ved prosjektslutt (2024)
8,2 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
400 443 374
19 972
1 364 491
11,4 %
8,1 %
424 749 965
21 185
1 607 557
9,9 %
7,7 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom før latent skatt:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie etter investering:
Justering leie:
SEK 310 158 458
SEK 114 500 000
Juni 2011
28 111 160
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Logistikkterminal
Gøteborg, Sverige
20 050
2009
100 %
DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg,
forsikring og egen administrasjon
31.03.24
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-3)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt/Utbygging
Estimert inn-/utbetaling
Finansiering (31.12.13)
2013
22 086 259
946 409
21 139 850
385 082
8 623 800
2 000 000
-10 238 718
10 901 132
0
2014
25 620 560
954 098
24 666 462
484 194
9 835 156
2 316 875
-11 667 837
12 998 625
82 000 000
2015
28 552 884
974 800
27 578 084
206 586
10 190 011
2 520 000
-12 503 424
15 074 659
0
0
-1 500 000
15 000 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
140 000 000
50 000 000
5 500 000
0
195 500 000
Avdrag 13
0
0
2 000 000
0
2 000 000
Rente
4,61 %
3,97 %
2,72 %
2,97 %
*
**
***
****
Ballong
140 000 000
35 500 000
0
47 003 125
222 503 125
Pantelånene har kvartaltsvise avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra transje 3 først, deretter
fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt.
*Transje 1 har bundet renten til 14.7.16 med rente 4,606% inkl. margin.
**Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin.
***Transje 3 har flytende rente som justeres med forward kurven.
****I forbindelse med utbygging vil det trekkes opp et lån på SEK 52 000 000, dette er innenfor
maksimalt lånetilsagn fra pantelånegiver.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
2013
14 605 604
400 443 374
415 048 977
195 500 000
195 500 000
2014
-895 772
390 984 316
390 088 544
245 183 125
245 183 125
2015
-821 112
390 984 316
390 163 204
242 663 125
242 663 125
VEK etter utbytte og skatt
219 548 977
144 905 419
147 500 079
NRP Finans AS
Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å betale en "penalty" på
ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon)
Leietaker har erklært opsjonen på utbygging av terminalen. Investeringen er estimert til SEK 66 000
000, og leien på investeringen er 7,14% yield. Leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse.
Videre ønsker DHL å bygge ut pakketerminalen på eiendommen. Totalinvesteringen er beregnet til
SEK 15 000 000, og leien på investeringen er 8,75%. Denne utbyggingen vil man søke å få finansiert
sammen med opsjonen DHL har utøvet.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 71
Holmsbu Invest KS
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
201 907
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
49 100 000
8 600 000
Snittleie/kvm.:
407
Sensitivitet
Yield 2014
9,00 %
8,00 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi**
75 872 425
86 379 687
67 442 156
86 375 000
86 375 000
86 375 000
Eiendomsverdi 2015**
7 023
Estimert pris/kvm.
5 483
6 168
Estimert andelspris 1% *
117 604
201 907
303 663
IRR estimert andelspris***
54,9 %
35,0 %
24,9 %
Yield ved prosjektslutt (2015)***
8,1 %
8,1 %
8,1 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert eiendomsverdi)
*** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i 2015 hensyntatt profit
splitt til driftsleder.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
122 000 000
49 100 000
0
Stiftelsesdato:
Forventet årlig leie 2014:
Justering av leie:
19. oktober 2005
6 500 000
Fast justering t.o.m. 2014
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag pantelån (transje 1-4)
Netto finans
Oppgradering
Netto kontantstrøm
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):*
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
Hotell
Holmsbu på Hurum
12 300
2002/2003
100 %
Holmsbu Spa & Resort AS
Løper til 31.12.2014
Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon
* 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som ikke er eiet, men hvor
selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr. år.
Finansiering (31.12.13)
2013
5 000 000
420 000
4 580 000
27 494
3 469 168
500 000
-3 941 673
64 200
574 127
2014
6 500 000
430 206
6 069 794
41 818
3 374 865
2 250 000
-5 583 047
0
486 747
-1 200 000
0
2015
7 000 000
446 473
6 553 527
45 761
3 198 914
54 925 000
-58 078 153
0
-51 524 626
86 375 000
37 699 334
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
26 975 000
15 062 500
13 487 500
1 650 000
57 175 000
Avdrag 13
1 900 000
-2 900 000
950 000
550 000
500 000
Rente
7,04 %
4,85 %
4,85 %
7,05 %
*
*
*
**
Ballong 2015
24 000 000
15 850 000
12 000 000
825 000
52 675 000
Annen informasjon
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-4)
Selgerkreditt
Sum gjeld
2013
2 362 213
75 872 425
78 234 638
57 175 000
0
57 175 000
2014
2 848 960
75 872 425
78 721 385
54 925 000
0
54 925 000
2015
4 526 428
75 872 425
80 398 853
52 675 000
0
52 675 000
VEK etter utbytte
21 059 638
23 796 385
27 723 853
Det var avtalt progressiv leie inntil 2014. Eierselskapet har som en følge av underskudd i
driftsselskapet i 2012 akseptert leiereduksjon for 2013 fra NOK 6,000,000 til NOK 5,000,000 som
er budsjettert å øke til NOK 6,500,000 i 2014. I tilfelle driftsselskapet går med overskudd skal det
betales tilleggsleie tilsvarende 50% av overskudd før skatt.
Selskapet har søkt og fått innvilget avdragsutsettelse for Q1 2014.
Grunnet likviditetsproblemer i driftsselskapet er resterende andel uinnkalt kapital kalt inn, NOK
1,200,000. Det er sterk konkurranse i SPA markedet ved at flere nye hoteller er etablert de siste
årene. Dette har påvirket inntekten til Holmsbu SPA hotell.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 72
Hovfaret 4 DIS
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
244 400
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Akkumulert utbytte:
30 000 000
0
0
Snittleie/kvm.:
1 798
Sensitivitet
8,00 %
7,75 %
7,50 %
Estimert eiendomsverdi**
80 843 628
Estimert pris/kvm (snitt)
15 122
Estimert andelspris 1% *
218 900
IRR estimert andelspris***
34,6 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
10,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
83 393 628
15 599
244 400
31,8 %
10,1 %
86 113 628
16 108
271 600
29,3 %
9,8 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom før latent skatt:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Estimert yield-leie:
Justering leie:
85 000 000
30 000 000
4. desember 2012
7 691 141
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.13)
2013
4 553 312
870 000
3 683 312
133 949
2 887 500
-2 753 551
929 761
4 431 000
2014
7 041 972
891 141
6 150 831
95 564
3 190 000
-3 094 436
3 056 395
11 050 000
2015
9 108 078
913 420
8 194 658
90 415
3 190 000
-3 099 585
5 095 073
1 650 000
Estimert utbetaling
0
* Estimert oppgradering 2013/2014 på NOK 15 000 000
0
0
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/oppgradering*
Kontor
Skøyen, Oslo
5 346
1925/1944
80 %
Zalaris AS, Norco Interiør, Agria Dyreforsikring, 2Clean AS,
Dibs AS, Sitma AS, Panorama Design AS mfl.
Eier ansvarlig for vedlikehold, vaktmester,
forsikring og egen administrasjon
Varierende
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
55 000 000
0
55 000 000
Avdrag 13
0
0
0
Rente
5,25 % *
0,00 %
Ballong
55 000 000
0
55 000 000
* Lånet løper avdragsfritt i 4 år og har flytende rente. Renten er justert med forwardkurven.
Annen informasjon
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
2013
295 672
104 811 965
105 107 637
55 000 000
55 000 000
2014
302 066
104 811 965
105 114 031
55 000 000
55 000 000
2015
3 747 140
104 811 965
108 559 105
55 000 000
55 000 000
50 107 637
50 114 031
53 559 105
Eiendommen er et kontorbygg beliggende på Skøyen i Oslo. Eiendommen har oppgraderingsbehov,
og oppussingen av bygget er påbegynt. Eiendommen er verdsatt basert på en forventet bruttoleie
for 2014 på NOK 7 700 000, der vi antar at NOK 5 500 000 av totale leietakertilpasnings-kostnader
på NOK 15 000 000 er gjennomført og gjenspeilet i leien. Fullt utleid etter leietakertilpasning er
leieinntektene antatt å være på NOK 9 500 000
Markedsrapport – Desember 2013
Side 73
Kongholm Invest KS
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
41 297
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
Utestående deltakerlån:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
15 650 000
4 200 000
4000000
0
4 570 410
Snittleie/kvm kontor.:
Snittleie/kvm leiligheter
1 269
2 763
Sensitivitet
7,25 %
7,00 %
6,75 %
Estimert eiendomsverdi**
61 947 230
Estimert pris/kvm.
16 612
Estimert andelspris 1% *
19 173
IRR estimert andelspris
42,3 %
Yield ved prosjektslutt (2015)
7,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Justert for latent skatt
64 159 631
17 206
41 297
21,6 %
7,2 %
66 535 914
17 843
65 060
14,3 %
6,9 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
NRP Business Management AS
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering av leie:
83 500 000
15 550 000
2 500 000
15. September 2005
6 549 374
100 %
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag pantelån (transje 1-4)
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
Oppgradering eiendom
Estimert utbetaling
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
1 næringseksjon og 1 boligblokk/
appartementshotell (42 leiligheter)
Holmestrand / Kongsberg
2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA)
2005 og 1999
90 %
Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f.
Korttidsleie på boligene,
Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020
Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene
Finansiering (31.12.13)
2013
6 394 000
2 008 000
4 386 000
82 293
3 902 901
1 666 500
-5 487 108
2014
6 549 374
2 058 200
4 491 174
44 095
3 767 683
2 222 000
-5 945 588
-1 101 108
-1 454 414
2015
6 713 109
2 109 655
4 603 454
9 150
2 894 904
59 223 500
-62 109 254
64 159 631
6 653 831
0
0
6 210 237
1. Pri. transje 1
1. Pri. transje 2
1. Pri. transje 3
1. Pri. transje 4
Total
Hovedstol
29 859 000
13 793 250
13 793 250
4 000 000
61 445 500
Avdrag 13
717 000
474 750
474 750
0
1 666 500
Rente
7,15 %
4,45 %
6,33 %
4,50 %
*
**
***
****
Ballong 2015
28 186 000
12 685 500
12 685 500
4 000 000
57 557 000
* Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en swap på 6,4% inkl. margin til
2015.
**Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende rente. Renteestimater er justert
basert på forwardkurven.
***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med en 10 års swap til 6,08% p.a.
inkl. margin.
**** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med pantelån sommeren 07 og nå
ligger med flytende rente som er justert med forwardkurven.
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendommer
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-4)
Sum gjeld
VEK etter utbytte
Annen informasjon
2013
1 010 821
64 159 631
65 170 452
61 445 500
61 445 500
2014
-443 594
64 159 631
63 716 038
59 223 500
59 223 500
2015
162 797
64 159 631
64 322 429
57 557 000
57 557 000
3 724 952
4 492 538
6 765 429
Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og kontor/næringslokaler i Holmestrand.
Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle leieforhold inngått direkte.
Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 74
Lørenskog Kombibygg DIS
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
155 743
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
19 800 000
0
Snittleie/kvm.:
799
Sensitivitet
8,25 %
8,00 %
7,75 %
Estimert eiendomsverdi**
51 982 034
Estimert pris/kvm (snitt)
5 807
Estimert andelspris 1% *
140 264
IRR estimert andelspris***
14,2 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
9,2 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
53 529 958
5 980
155 743
12,9 %
8,9 %
55 177 748
6 164
172 221
11,8 %
8,6 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
NOK 57 447 510
NOK 19 800 000
1. september 2007
7 152 599
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Lager/kontor
Lørenskog
8 951
1987/1993/1997
100 %
Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS,
Anticimex AS, Heidenreich AS og flere mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift,
forsikring og egen administrasjon
Varierer
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-3)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad / tilpasninger
Utbytte
Finansiering (31.12.13)
2013
6 982 914
2 548 313
4 434 601
41 775
2 750 788
1 606 668
-4 315 682
118 919
707 500
2014
7 152 599
2 612 021
4 540 578
76 744
2 678 713
1 606 668
-4 208 637
331 940
0
2015
7 331 414
2 677 321
4 654 092
94 796
2 643 055
1 606 668
-4 154 927
499 166
0
0
0
0
Estimert balanse (31.12)
Hovedstol
8 016 660
28 400 000
1 275 000
37 691 660
Avdrag 13
1 456 668
0
150 000
1 606 668
Rente
4,50 % *
8,03 % **
4,35 % ***
Ballong 2016
3 646 656
28 400 000
825 000
32 871 656
* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 har kvartalsmessige
avdrag på NOK 364 167.
** Transje to har bundet renten på 8,03% inkl. margin til 16.10.2017. Transje 2 har ingen avdrag.
*** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tilleggslån i prosjektet. Dette lånet har kvartalsvise avdrag
tilsvarende NOK 37 500. Lånet har flytende rente.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-3)
Sum gjeld
2013
492 669
53 529 958
54 022 627
37 691 660
37 691 660
2014
824 609
53 529 958
54 354 567
36 084 992
36 084 992
2015
1 323 775
53 529 958
54 853 733
34 478 324
34 478 324
VEK etter utbytte og skatt
16 330 967
18 269 575
20 375 409
NRP Finans AS
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
En av de mindre leietakerne Norsk Filmtrykk AS vil legge ned virksomheten og tømme sine lokaler i
løpet av 2013. Kontrakten utløper 31.12.2016.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 75
Majorstuen Kontorbygg DIS
Kontakt: Erlend Torsen ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
1 168 219
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
104 800 000
20 000 000
0
Snittleie/kvm.:
2107
Sensitivitet
6,75 %
6,50 %
6,25 %
Estimert eiendomsverdi**
313 397 778
Estimert pris/kvm (snitt)
28 219
Estimert andelspris 1% *
1 053 228
IRR estimert andelspris***
16,0 %
Yield ved prosjektslutt (2018)
7,5 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
324 896 923
29 254
1 168 219
14,0 %
7,2 %
337 316 000
30 372
1 292 410
12,2 %
7,0 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Furuholmen Eiendom AS
Kostpris eiendomer:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Nettoleie for yield (se annen informasjon):
Justering leie:
309 000 000
104 800 000
20 000 000
01.01.13
23 036 000
21 700 000
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Kontor
Majorstuen, Oslo
11 106
1996
98 %
Nordea, NHO, Atferdssenteret, Capus
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske innstallasjoner
forsikring og egen administrasjon
Varierer, i snitt 3,5 år
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
2013
18 374 212
6 431 000
11 943 212
129 160
9 975 000
0
-9 845 840
2 097 372
0
2014
23 036 000
3 859 000
19 177 000
194 740
9 891 875
7 000 000
-16 697 135
2 479 865
0
2015
24 407 300
2 030 000
22 377 300
289 890
10 062 500
7 000 000
-16 772 610
5 604 690
1 800 000
0
1 000 000
1 000 000
Estimert balanse (31.12)
Pantelån transje 1
Total
Hovedstol
210 000 000
210 000 000
Avdrag 13
0
0
Rente
4,75 % *
Ballong
182 000 000
182 000 000
* Transje 1 løper i fem år og er avdragsfritt i ett år og nedbetales med NOK 1 750 000 per kvartal
deretter.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
2013
2 097 372
316 125 000
318 222 372
210 000 000
210 000 000
2014
3 577 237
330 375 000
333 952 237
203 000 000
203 000 000
2015
6 381 927
344 625 000
351 006 927
196 000 000
196 000 000
VEK etter utbytte og skatt
108 222 372
130 952 237
155 006 927
Det er forutsatt en restverdi for eiendommen på NOK 366 mill. i 2018.
Eiendommer er fullt utleid fra og med feb/mars 2014.
Eiendommen er yieldet på årsleie fra og meg feb/mar 2014 og med 1,7 mill i årlige eierkostnader.
Det investeres i oppgraderinger i fellesområder og kantine i 2013 og 2014 hvor ca. NOK 4,5 mill
dekkes av eier.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 76
Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar
Kontakt: Morten Berg (m.be[email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:
420 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Akkumulert utbytte:
35 000 000
0
0
Sensitivitet
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Salgspris per kvm (bolig)*
41 400
Estimert andelspris 1%
420 000
IRR estimert andelspris**
23 %
IRR estimert andelspris etter skatt ***
14 %
* Inkl. garasje. for blokk leilighetene
** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017
*** Etter skatt er basert på kjøp til estimertandelspris, eller at mottatte skattemessige underskudd
er benyttet av eier i sin helhet.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
NRP Forretningsførsel AS
Backe Prosjekt AS
Sum budsjettert salgsinntekter:
Sum budsjettert prosjektkost:
Budsjettert byggherremargin:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
539 200 000
486 000 000
11,0 %
35 000 000
0
10. november 2006
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Budsjetterte boliger ferdigstillt
2014
31.12.2011
30.06.2010
33
2015
31.12.2012
30.06.2010
34
Budsjetterte inntekter
Budsjetterte utgifter
Kontantstrøm før tomtelån
93 422 916
73 445 799
19 977 116
101 498 490
77 940 072
23 558 418
98 042 913
73 445 799
24 597 113
0
10 000 000
15 000 000
Estimert Balanse (31.12)
Prosjektert antall leiligheter;
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse (estimat):
Bolig under oppføring
Hamar
Ca. 17 000 kvm bolig
Ca.180
63 000
2011-2017
Salgstakt og finansiering
2013
31.12.2010
30.06.2010
34
Estimert inn/utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
Det er 13 usolgte boliger på de prosjektene som er under bygging/ferdigstilt Det legges opp til å
utbetale et utbytte i 2014 forutsatt at de byggetrinnene som er igangsatt er utsolgt. Videre
forutsetter et utbytte bankenes akset og at man har tilfredstillende EK i forhånd til nye byggetrinn
som legges ut. En utbytteutbetaling er således usikker. Byggetrinnene er finansiert med 100%
byggelån og tomtenene er finansiert med 50% tomtelån.
Annen informasjon
Selskapet har solgt 50% av del 1 av rekkehusprosjektet til Beias Gruppen / Norbolig.
Rekkehusprosjektet består av 23 enheter hvorav 20 er solgt. Første del ble overleveret 2 kvartal
2013. Trinn 1 og 2 på leilighetsprosjektet er under bygging - totalt 44 leiligheter hvorav 34 er
solgt. Boligmarkedet hart vært rolig i høst, men vi har til tross for det ikke endret opprinnelig
fremdriftsplan
Nærmere info om prosjektet finnes på www.nordviken.com
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 77
Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
253 610
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
26 700 000
4 450 000
Snittleie/kvm.:
1 205
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi**
106 463 806
Estimert pris/kvm (snitt)
15 086
Estimert andelspris 1% *
219 231
IRR estimert andelspris***
12,2 %
Yield ved prosjektslutt (2023)
9,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
109 901 709
15 573
253 610
11,0 %
9,1 %
113 585 177
16 095
290 445
9,9 %
8,8 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
114 000 000
26 700 000
23. feb 2011
8 501 641
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Handel
Moa Handelsområde, Ålesund
7 057
2008
100 %
Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS,
Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
og egen administrasjon
Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018,
Kvik Juni 2015
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
2013
8 299 952
451 261
7 848 691
66 164
5 098 260
1 600 000
-6 632 096
1 216 595
0
2014
8 501 641
461 383
8 040 258
48 873
5 105 685
1 800 000
-6 856 812
1 183 446
0
2015
8 714 182
472 917
8 241 265
54 973
5 171 535
1 800 000
-6 916 562
1 324 703
0
Estimert utbetaling
1 550 000
900 000
1 350 000
Pantelån transje 1:
Pantelån transje 2:
Total
Hovedstol
31 800 000
53 400 000
85 200 000
Avdrag 13
1 600 000
0
1 600 000
Rente
4,30 %
6,89 %
Ballong
2 600 000
53 400 000
56 000 000
Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur:
Avdrag 2013: 1 600 000
Avdrag 2014: 1 800 000
Avdrag 2015: 1 800 000
Avdrag 2016: 2 600 000
Avdrag 2017-2023: 23 000 000
Transje 2 har bundet renten på 6,89% inkl. margin tom. 15. april 2021
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
Annen informasjon
2013
-145 315
109 901 709
109 756 395
85 200 000
85 200 000
2014
138 132
109 901 709
110 039 841
83 400 000
83 400 000
2015
112 835
109 901 709
110 014 544
81 600 000
81 600 000
24 556 395
26 639 841
28 414 544
Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger:
Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår.
Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Grunnet sterk omsetningsvekst vil Modena flytte ut ila. andre halvår 2013. Kontrakten løper tom.
juni 2018. Modena har startet en prosess med å fremleie lokalene, prosessen følges tett av
selskapets styre for å sikre en mest mulig optimal langsiktig leietakersituasjon.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 78
Nydalen Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Erlend Torsen ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
1 993 696
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
171 775 000
0
Snittleie kontor per kvm:
1 775
Sensitivitet
6,50 %
6,25 %
6,00 %
Estimert Eiendomsverdi
621 585 243
Estimert Totalverdi**
891 256 837
Estimert pris/kvm (snitt)
24 024
Estimert andelspris 1% *
1 782 357
IRR estimert andelspris***
10,6 %
Yield ved prosjektslutt (2022)
8,7 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skattpå 15%
*** Etter skatt
646 448 653
912 390 736
24 985
1 993 696
9,7 %
8,4 %
673 384 013
935 285 792
26 027
2 222 646
8,9 %
8,1 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Avantor Drift AS
Kostpris eiendomer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Nettoleie for yield:
Justering leie:
Verdsettelse av kapitalleieelement:
930 000 000
171 775 000
1. september 2013
78 887 075
40 403 041
100% av KPI
315 000 000
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Kontor
Nydalen, Oslo
25 873
2000
100 %
Statsbygg ved Justis & Beredskapsdepartementet
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske installasjoner
forsikring og egen administrasjon
21. august 2024
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
2013
37 831 623
1 450 000
36 381 623
250 908
18 133 200
9 787 500
-27 669 792
8 711 831
0
2014
78 887 327
2 024 300
76 863 027
603 631
35 518 095
30 375 000
-65 289 464
11 573 563
268 353
2015
80 859 510
2 074 908
78 784 603
548 483
35 029 511
30 875 000
-65 356 028
13 428 575
5 138 583
0
15 000 000
15 000 000
Estimert balanse (31.12)
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
505 750 000
216 750 000
722 500 000
Avdrag 14
21 262 500
9 112 500
30 375 000
Rente
5,34 % *
4,10 % *
0
*Transje 1 har bundet renten til 3,24% pluss margin til 4.9.23. Transje 2 løper med flytende rente.
Lånestrukturen er tilspasset slik at 70% av lånet til enhver tid er bundet.
Lånene har en opptrappende kvartalsmessig avdragsstruktur som begynner på NOK 30 mill årlig og
stiger til NOK 41 mill årlig.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom og kapitalleie
Sum eiendeler
Pantelån bundet
Pantelån flytende
Sum gjeld
2013
15 611 831
912 390 736
928 002 567
505 750 000
216 750 000
722 500 000
2014
11 917 041
887 390 736
899 307 776
484 487 500
207 637 500
692 125 000
2015
5 207 033
862 390 736
867 597 768
462 875 000
198 375 000
661 250 000
VEK etter utbytte og skatt
205 502 567
207 182 776
206 347 768
Deler av leien er ansett som en kapitalleie i forbindelse med investeringer i bygget. Denne er ikke
tillagt noen restverdi.
Kapitalleien er verdsatt til ca. 6,1% rente før skatt.
Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 7 år til samme vilkår (kun grunnleien), hvor
kontrakten i opsjonsperioden løper med 24 måneders oppsigelsesmulighet for leietaker.
Det er lagt inn 15% fratrekk for latent skatt for både eiendommen og kapitalleien.
NRP Finans AS
Ballong
234 675 000
100 575 000
335 250 000
Markedsrapport – Desember 2013
Side 79
Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris(EUR): *
90 881
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
Akkumulert utbytte (EUR):
4 858 000
2 600 000
Snittleie/kvm.:
EUR 122
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi**
20 043 257
Estimert pris/kvm (snitt)
1 448
Estimert andelspris 1% *
84 395
IRR estimert andelspris***
12,4 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
8,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Før skatt (skatt føres over på deltaker)
20 691 836
1 495
90 881
11,6 %
8,2 %
21 386 743
1 545
97 830
10,8 %
7,9 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Overtakelsesdato:
Årlig leie 2014(EUR):
Justering leie:
EUR 18 187 158
EUR 4 858 000
31.mars 2009
1 685 955
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager og Kontor
Alnabru, Oslo
13 841
1980
100 %
Elektroskandia AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
forsikring og egen administrasjon
31. desember 2017
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
Est skattekostnad for deltakere
Finansiering (31.12.13)
2013
1 645 958
115 742
1 530 216
4 338
501 600
600 000
-1 097 262
432 954
2014
1 685 955
118 555
1 567 400
4 506
476 520
625 000
-1 097 014
470 386
2015
1 728 104
121 518
1 606 585
4 778
476 779
675 000
-1 147 001
459 585
400 000
151 822
450 000
174 799
450 000
191 051
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
5 775 000
5 775 000
11 550 000
Avdrag 13
300 000
300 000
600 000
Rente
5,51 % *
2,85 % **
Ballong 2017
4 425 000
4 425 000
8 850 000
Transje 1 og 2 har følgende samlede kvartalsvise avdragsprofil:
Avdrag 1-4:
Avdrag 5-8:
Avdrag 9-12:
Avdrag 13-20:
Avdrag 21-24:
Avdrag 25-34:
EUR 87 500
EUR 100 000
EUR 125 000
EUR 150 000
EUR 162 500
EUR 175 000
*Transje 1 har bundet rente på 5,51% inkl. margin til 31.12.2017.
**Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-3)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
Annen informasjon
2013
61 428
20 691 836
20 753 265
11 550 000
11 550 000
2014
81 814
20 691 836
20 773 651
10 925 000
10 925 000
2015
91 399
20 691 836
20 783 235
10 250 000
10 250 000
9 203 265
9 848 651
10 533 235
Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser.
Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 80
Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
243 530
Nøkkeltall
100 %
14 062 500
5 000 000
0
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
591
Snittleie/kvm.:
Sensitivitet
8,25 %
8,00 %
7,75 %
85 381 908
Estimert eiendomsverdi**
6 056
Estimert pris/kvm (snitt)
218 700
Estimert andelspris 1% *
13,8 %
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2016)
9,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
87 864 871
6 232
243 530
12,6 %
9,1 %
90 508 025
6 420
269 962
11,5 %
8,8 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Falcon AS
87 500 000
14 062 500
5 000 000
13. desember 2006
8 333 124
100% av KPI
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014 før rabatter:
Justering leie:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Lager/ kontor
Bergen
14 098
1978/1989/1991/1993
100 %
Hole Glass AS, Selvbetjeningslageret AS
Autoglass AS og to mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter,
forsikring og egen administrasjon
Varierer, snitt kontraktslengde ca. 9 år
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-3)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
2013
7 649 144
1 024 162
6 624 982
26 471
4 430 572
2 611 112
-7 015 213
-390 231
2014
8 022 141
1 049 766
6 972 375
23 581
4 306 034
2 986 112
-7 268 565
-296 190
2015
8 879 888
1 076 010
7 803 878
24 074
4 217 318
4 661 112
-8 854 356
-1 050 478
0
0
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
50 000 000
10 472 218
3 425 000
63 897 218
Avdrag 13
0
111 112
2 500 000
2 611 112
Rente
7,45 % *
4,45 % *
4,45 % *
Ballong 2016
50 000 000
3 638 882
0
53 638 882
* Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 7,45% inkl. margin til 21.12.16.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige
avdrag:
2013:
NOK 111 112
2014:
NOK 1 611 112
2015-16: NOK 2 611 112
Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige
avdrag:
2014:
NOK 1 375 000
2015:
NOK 2 050 000
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-3)
Sum gjeld
2013
31.12.2013
827 024
87 864 871
88 691 895
63 897 218
63 897 218
2014
31.12.2014
530 834
87 864 871
88 395 705
60 911 106
60 911 106
2015
31.12.2015
-519 644
87 864 871
87 345 227
56 249 994
56 249 994
VEK etter utbytte
24 794 677
27 484 599
31 095 233
NRP Finans AS
Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde.
Det er gitt leierabatter frem til oktober 2014 for Hole Glass AS. Romnes Bergen AS har benyttet
opsjon og forlenget leie til 01.05.2019. Ny leie for Romnes Bergen AS er 660 000 fra 1/5-14.
Prosjektet er yieldet på 2014 leie før leierabatter.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 81
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
340 981
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
44 325 000
5 000 000
Snittleie/kvm:
961
Sensitivitet
8,00 %
7,75 %
7,50 %
Estimert eiendomsverdi**
132 006 521
Estimert pris/kvm
6 948
300 807
Estimert andelspris 1% *
15,3 %
IRR estimert andelspris***
Yield ved prosjektslutt (2021)
9,8 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
136 023 962
7 159
340 981
13,8 %
9,5 %
140 309 232
7 385
383 834
12,6 %
9,2 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
140 000 000
Innbetalt kapital:
44 250 000
Uinnkalt kapital:
0
Stiftelsesdato:
4. juli 2006
Årlig leie 2013*:
13 000 000
Årlig leie 2014*:
14 600 000
* Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i bygget. Det er i kalkylen
forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis frem til ultimo 2014.
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-6)
Avdrag pantelån (transje 1-6)
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad / oppgradering
Estimert utbetaling
2013
13 000 000
3 383 300
9 616 700
201 372
6 463 725
3 000 000
-9 262 353
354 347
0
3 000 000
Kontor og lager / verkstedlokaler
Langhus / Ski
19 000
1978
80 %
Atlas Copco står for ca 60% av leien,
med kontrakt til 31.12.2020.
Totalt er det ca. 30 leietagere på eiendommen.
Finansiering (31.12.13)
2014
14 600 000
3 529 718
11 070 282
157 291
6 295 725
3 650 000
-9 788 434
1 281 848
0
0
2015
15 000 000
3 865 461
11 134 539
181 388
6 025 700
3 528 000
-9 372 312
1 762 227
200 000
6 000 000
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-6)
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager / leieavtale:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Pantelån transje 5
Pantelån transje 6
Total
Hovedstol
20 000 000
2 900 000
12 000 000
25 000 000
25 000 000
25 000 000
109 900 000
Avdrag 13
0
3 000 000
0
0
0
0
3 000 000
Rente
4,35 %
4,35 %
7,56 %
7,48 %
4,35 %
6,02 %
Ballong 2021
0
0
11 136 000
23 176 000
23 176 000
23 176 000
80 664 000
Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Transje 3 har bundet rente på 7,56% inkl. margin frem til 15.04.2017.
Transje 4 har bundet rente på 7,48% inkl. margin til 15.04.15.
Transje 5 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Transje 6 har bundet renten på 6,02% inkl. margin til 17.01.22.
Annen informasjon
2013
4 624 550
136 023 962
140 648 512
109 900 000
109 900 000
2014
5 906 398
136 023 962
141 930 360
106 250 000
106 250 000
2015
1 468 626
136 023 962
137 492 587
102 722 000
102 722 000
30 748 512
35 680 360
34 770 587
Det ble i forbindelse med forlengelsen av kontrakten med Atlas Copco gjort betydelig investeringer
og oppgraderinger i byggene.
Omlag 20% av arealene står ledige pt. I kalkylen er det forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås
gradvis frem til ultimo 2014. Eiendommen er priset på antatt 2014 leie.
Det er et utbyggningspotensial på eiendommen; ca. 7 000 m2 høytlager.
VEK etter utbytte
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 82
Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris SEK
1%
Estimert andelspris (SEK): *
413 447
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån:
Akkumulert utbytte:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
62 000 000
6 664 706
1 818 411
Snittleie/kvm utleid areal.:
291
Sensitivitet
8,25 %
8,00 %
7,75 %
Estimert eiendomsverdi**
137 156 272
Estimert pris/kvm (snitt)
2 047
Estimert andelspris 1% *
372 333
IRR estimert andelspris***
11,9 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
8,8 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt i Sverige og Norge
**** Ikke hensyntatt ledige arealer
141 267 662
2 108
413 447
10,9 %
8,5 %
145 644 302
2 174
457 213
10,0 %
8,3 %
Yield 2014****
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån):
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Vektet justering av leie:
190 000 000
62 000 000
0
2. mai 2006
17 527 800
ca. 90% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekost/hyresrabatt/tilpasn.
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Lager/Logistikk
Nässjö i Sverige
67 000
1941-2001
ca. 90%
Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding,
utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon
Vektet ca. Q4 2014
Varighet leieavtale:
Finansiering (31.12.13)
2013
18 439 728
6 010 150
12 429 578
153 426
4 127 203
4 234 047
-8 207 824
4 221 754
3 432 248
2014
17 527 800
5 856 759
11 671 041
142 045
4 678 742
5 331 900
-9 868 598
1 802 443
3 141 945
2015
17 878 356
6 033 633
11 844 723
142 122
4 913 679
5 331 900
-10 103 457
1 741 266
1 422 119
0
0
0
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
65 255 025
40 050 000
105 305 025
Avdrag 13
4 234 047
0
4 234 047
Rente
4,50 % *
4,50 % **
Ballong 2017
43 927 425
40 050 000
83 977 425
* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Fra 2. halvår 2013 er årlige avdrag SEK 5 331 900.
** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten avdrag.
Låneavtalen med SEB ble fornyet 30.06.2013 og løper til 30.09.2014.
Estimert utbetaling
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Annen informasjon
2013
4 544 497
141 267 662
145 812 158
105 305 025
105 305 025
2014
6 413 510
141 267 662
147 681 172
99 973 125
99 973 125
2015
9 603 475
141 267 662
150 871 136
91 975 275
91 975 275
40 507 133
47 708 047
58 895 861
Det jobbes med utleie til nye leietakere, og med forlengelse av avtaler med eksisterende leietakere.
Det er inngått ny leieavtale med Nässjö Kommune. Det kan på sikt være mulig å leie ut mer areal til
kommunen. Det er gitt hyresrabatter for 2013.
Det er foretatt leietakertilpasning på SEK 3 000 000 i 2013. Høglands Logistikk AB har flyttet ut og
mesteparten av arealet er tatt av Rusta AB.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 83
Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
147 006
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
Utestående deltakerlån:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
15 685 000
5 000 000
5 963 436
Snittleie/kvm.:
961
Sensitivitet
8,50 %
8,25 %
8,00 %
Estimert eiendomsverdi**
99 567 242
Estimert pris/kvm (snitt)
9 618
Estimert andelspris 1% *
117 317
IRR estimert andelspris***
17,8 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
9,5 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
102 536 140
9 905
147 006
14,7 %
9,2 %
105 690 595
10 210
178 551
12,4 %
9,0 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris selskap/eiendommer:
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
119 000 000
15 685 000
0
13.12.2006
9 946 660
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad / oppgradering
Estimert utbetaling
VEK etter utbytte og skatt
Varighet leieavtale:
Lager/Kontor
Groruddalen, Oslo
10 352
1973-1992
100 %
Wittusen & Jensen AS
Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av
tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde
21.12.2016
Finansiering (31.12.13)
2013
9 710 690
676 676
9 034 014
34 636
5 991 725
2 600 000
-8 557 089
476 925
750 686
2014
9 946 660
693 593
9 253 067
27 415
5 874 275
3 000 000
-8 846 860
406 207
849 980
2015
10 195 326
710 933
9 484 394
21 483
5 807 325
3 800 000
-9 585 842
-101 448
938 477
0
0
0
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
70 000 000
18 400 000
88 400 000
Avdrag 13
0
2 600 000
2 600 000
Rente
7,30 % *
4,35 % **
Ballong 2016
70 000 000
7 000 000
77 000 000
* Transje 1 har bundet rente til 7,30% inkl. margin til 2016 og løper uten avdrag.
** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet har kvartalsvise avdrag
som følger:
Avdrag 1-6:
Avdragsfritt
Avdrag 7-8:
NOK 400 000
Avdrag 9-12: NOK 500 000
Avdrag 13-16: NOK 525 000
Avdrag 17-20: NOK 550 000
Avdrag 21-24: NOK 600 000
Avdrag 25-28: NOK 650 000
Avdrag 29-32: NOK 750 000
Avdrag 33-36: NOK 950 000
Avdrag 37-40: NOK 1 150 000
Annen informasjon
2013
-22 460
102 536 140
102 513 680
88 400 000
88 400 000
2014
-466 233
102 536 140
102 069 908
85 400 000
85 400 000
2015
-1 506 158
102 536 140
101 029 982
81 600 000
81 600 000
14 113 680
16 669 908
19 429 982
Samtlige av eiendommens arealer er utleid til Wittusen & Jensen AS frem til 21.12.2016. Leietaker
har igjen fremleiet 1 805 m2 lager til Environpac AS, og 2523 m2 til Accelerator AS.
Fremleieavtalene løper til 20.12.2016.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 84
Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (DKK): *
1 688 274
Nøkkeltall (DKK)
100 %
Innbetalt kapital (DKK):
Akkumulert utbytte (DKK):
158 318 000
17 600 000
Snittleie/kvm.:
372
Sensitivitet
7,75 %
7,50 %
7,25 %
Estimert eiendomsverdi**
335 394 755
Estimert pris/kvm (snitt)
4 538
Estimert andelspris 1% *
1 586 046
IRR estimert andelspris***
11,7 %
Yield ved prosjektslutt (2027)
9,9 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
345 617 515
4 676
1 688 274
11,1 %
9,6 %
356 545 294
4 824
1 797 552
10,6 %
9,3 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AS
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Oppstart leiekontrakt:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
DKK 350 000 000
DKK 158 318 000
8.2.12
27 466 560
100% av KPI, minimum 2,0%
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Lager og Kontor
Kolding og København, Danmark
73 912
2000-2008
100 %
Prime Cargo AS
Eier ansvarlig for egen administrasjon
07.02.2027
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad*
2013
26 928 000
1 052 500
25 875 500
299 150
3 535 739
10 359 059
-13 595 648
12 279 852
2 452 014
2014
27 466 560
1 057 763
26 408 798
238 863
3 400 180
10 073 912
-13 235 230
13 173 568
2 460 543
2015
28 015 891
1 078 918
26 936 973
232 413
3 531 069
10 125 388
-13 424 044
13 512 930
2 558 253
Estimert utbetaling
17 600 000
11 000 000
11 300 000
Avdrag 13
Rente
Ballong
Hovedstol
Pantelån transje 1
65 815 524
10 130 476
1,34 % *
0
Pantelån transje 2
80 000 000
0
3,19 % **
5 381 699
Selgerkreditt
4 400 000
0
3,00 % ***
0
Kontantdepot
26 400 000
0
0,00 % ****
26 400 000
Total
176 615 524
10 130 476
31 781 699
* Transje 1 og 2 nedbetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på ca.
DKK 10 00 000 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter transje 2. Forutsatt forward
rente er 3 MND CIBOR.
** Transje 2 har bundet rente på 3,19% inkl. margin til 31.12.19 med start 01.01.2013 .
*** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som betales ved forfall 01.02.2022.
*Grunnet oppsettet vil det i oppstartsåret komme noe mer betalbar skatt i datterselskapet, mens
det vil komme fradrag for eierne i DIS selskapet. Beregnet skattekostnad er konsolidert
skattekostnad.
**** Kontantdepoet løper rente-og avdragsfritt frem til utløp av kontrakt.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Selgerkreditt
Kontantdepot
Sum gjeld
2013
4 062 365
345 617 515
349 679 881
145 815 524
4 400 000
26 400 000
176 615 524
2014
3 775 390
345 617 515
349 392 905
135 741 612
4 400 000
26 400 000
166 541 612
2015
3 430 067
345 617 515
349 047 582
125 616 224
4 400 000
26 400 000
156 416 224
VEK etter utbytte og skatt
173 064 356
182 851 293
192 631 358
NRP Finans AS
Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime Cargo gruppen.
Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og leietager. Etter 15 år løper
leiekontrakten med 3 års oppsigelse. Leiekontrakten kan dermed fra begge parter tidligst sies opp
etter 12 år med 3 års varsel (totalt 15 år).
Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca 90% av leieinntektene
kommer fra byggene i Kolding.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 85
Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
164 812
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
14 500 000
3 200 000
1 022
Snittleie/kvm.:
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
76 002 839
Estimert eiendomsverdi**
11 767
Estimert pris/kvm (snitt)
139 615
Estimert andelspris 1% *
18,7 %
IRR estimert andelspris***
10,8 %
Yield ved prosjektslutt (2027)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
78 522 602
12 157
164 812
16,5 %
10,4 %
81 222 349
12 575
191 810
14,8 %
10,1 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
14 500 000
16. mars 2012
6 600 020
100% av KPI
Lager, Kontor og Industri
Vøyenenga, Bærum
6 459
43 000 kvm
100 %
Veidekke Entreprenør AS (barehouse), Ramirent
Mølla Kompetansesenter AS mfl.
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping,
forsikring og egen administrasjon
Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026,
Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Tomt:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Finansiering (31.12.2013)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Renter selgerkreditt
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/oppgradering
2013
6 757 560
498 478
6 259 082
75 836
2 873 676
440 000
1 760 000
-4 997 840
1 261 242
0
2014
6 600 020
510 591
6 089 429
75 682
2 853 094
440 000
1 760 000
-4 977 412
1 112 017
0
2015
6 765 021
523 356
6 241 665
69 537
3 027 462
440 000
1 760 000
-5 157 925
1 083 739
0
Estimert utbetaling
2 500 000
1 400 000
1 500 000
Pantelån transje 1
Panelån transje 2
Selgerkreditt
Total
Hovedstol
27 680 000
27 680 000
8 000 000
63 360 000
Avdrag 13
880 000
880 000
0
1 760 000
Rente
5,59 % *
4,55 % **
5,50 % ***
Ballong
0
32 920 000
8 000 000
40 920 000
* Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur:
År 1 - 15: 1 760 000.
Transje 1 har inngått en renteswap på 3,29% eks. margin inntil 15.04 2020.
**Transje 2 har rente som flyter med forward kurven.
***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i
10 år med fast rente på 5,5%.
Estimert balanse (31.12)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Selgerkreditt
Sum gjeld
2013
2 289 299
78 522 602
80 811 901
55 360 000
8 000 000
63 360 000
2014
2 001 316
78 522 602
80 523 918
53 600 000
8 000 000
61 600 000
2015
1 585 055
78 522 602
80 107 657
51 840 000
8 000 000
59 840 000
VEK etter utbytte og skatt
17 451 901
18 923 918
20 267 657
Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og industrilokaler.
Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene til ut 2026. Mølla Kompetansesenter AS
står for de resterende 40% til 2017. Mølla Kompetansesenter AS har sagt opp en leiekontrakt vedr.
330 kvm kontorlokale i Ringeriksveien 193B. Det betales en kompensasjon på NOK 500.000 + mva.
Oppsigelsestiden løper til 31.03.2014.
Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har opsjon på å kjøpe
området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000, mens Ringeriksveien har opsjon på å
selge det samme området til Veidekke for samme pris om 5 år.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 86
Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
440 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Akkumulert utbytte:
Trinn 2
Trinn 1
Trinn 2
37 000 000
0
0
Trinn 3
Sensitivitet
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Salgspris per kvm (bolig)
44 000
Estimert andelspris 1%
440 000
IRR estimert andelspris før skatt**
23,9 %
IRR estimert andelspris etter skatt***
14,7 %
** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2018.
*** Etter skatt er basert på ny kjøper, eller at mottatte skattemessige underskudd er benyttet av
eier i sin helhet.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
Ness, Risan & Partners AS
Backe Prosjekt AS
Ca. NOK 603 millioner
Ca. NOK 532 millioner
13,2 %
37 000 000
0
0
23. november 2006
Sum budsjettert salgsinntekter:
Sum budsjettert prosjektkost:
Budsjettert byggherremargin:
Innbetalt kapital:
Gjenstående EK innbetalinger (transje 2):
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Budsjetterte inntekter
Budsjetterte utgifter
Kontantstrøm før tomtelån
Estimert inn/utbetaling*
Estimert Balanse (31.12)
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Bolig under oppføring
Fredrikstad
Ca. 13 500 kvm bolig
Ca. 1 500 kvm næring
Ca. 160
19 000
2011-2018
Salgstakt og finansiering
2013
24
2014
29
2015
34
85 100 000
65 600 000
19 500 000
102 800 000
79 200 000
23 600 000
120 500 000
92 900 000
27 600 000
0
10 000 000
13 000 000
Det er 3 usolgte ferdigstilte boliger i prosjektet og 6 usolgte boliger under oppføring. Videre ønsker
man å igangsette byggetrinn 3 (12 boliger) med et krav til forhåndsalgt på 50%. Et eventuelt
utbytte i 2014 er avhengig av at alle boliger er solgt samt en aksept fra banken på at det kan
utbetales utbytte. Byggetrinnene er finansiert med 100% byggelån og tomtenene er finansiert med
50% tomtelån.
Annen informasjon
Byggtrinn 1 er overlevert (24 leiligheter) og det gjenstår 3 usolgte leiligheter. Byggtrinn 2 er under
bygging med overlevering 1. kvartal 2014. Det er 6 usolgte boliger (av 29) i trinn 2. Byggetrinn 3 på
13 leiligheter er nylig lagt ut i markedet hvorav 1 er solgt. Prosjektutvikling på byggetrinn 4 pågår,
men dette trinnet vil ikke bli lagt ut i markedet før trinn 3 har nådd sitt krav til forhåndssalg (50%)
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 87
Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
76 598
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
Utestående deltakerlån:
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
16 200 000
4 400 000
5 300 000
8 000 000
3 281 165
6 010 069
Snittleie/kvm.:
1 120
Sensitivitet
11,00 %
10,50 %
10,00 %
Estimert eiendomsverdi**
81 253 585
Estimert pris/kvm (snitt)
7 624
Estimert andelspris 1% *
38 675
IRR estimert andelspris***
43,5 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
9,6 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
85 045 952
7 980
76 598
33,2 %
9,2 %
89 217 556
8 372
118 314
27,0 %
8,7 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
116 000 000
16 200 000
4 400 000
2. mai 2006
10 740 823
75-100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale (Statsbygg):
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-3)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån (transje 1-3)
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling
Est. skattekost for deltakerne
Kontor/ forretning
Lillehammer
10 657
1966 og 1978, oppgradert i 1997/98
ca. 90%
Statsbygg (ca. 70%), Rema 1000 Norge AS, GK Norge AS
Telenor ASA, Torshov Bilrekvisita AS
Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold,
forsikring og egen administrasjon
1. Oktober 2015
Finansiering (31.12.13)
2013
10 447 066
1 289 732
9 157 334
53 069
4 092 345
88 345
3 000 000
-7 127 621
2014
10 740 823
1 321 072
9 419 751
77 731
3 932 582
88 345
3 000 000
-6 943 196
2 029 713
0
793 252
2 476 555
0
937 486
2015
9 000 000
1 354 099
7 645 901
95 245
3 786 307
88 345
3 000 000
-6 779 407
0
866 493
0
504 754
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Deltakerlån
Total
Hovedstol
52 080 000
8 320 000
14 000 000
3 533 791
77 933 791
Avdrag 13
2 100 000
900 000
0
0
3 000 000
Rente
6,75 % *
4,25 % **
7,29 % ***
2,50 %
Ballong 2016
45 780 000
5 620 000
14 000 000
3 533 791
68 933 791
* Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur:
Avdrag 2012 -2015: NOK 1,050,000. Transje 1 har bundet rente på 6,75% inkl. margin til
02.06.2015.
** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur:
Avdrag 2012 -2015: NOK 450 000. Transje 2 har flytende rente justret med forward kurven.
*** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 7,29% inkl. margin til 02.06.2015.
Lånet er antatt reforhandlet til like vilkår.
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-3)
Deltakerlån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
Annen informasjon
2013
381 951
84 000 000
84 381 951
74 400 000
3 533 791
77 933 791
2014
1 926 251
84 000 000
85 926 251
71 400 000
3 533 791
74 933 791
2015
1 860 489
84 000 000
85 860 489
68 400 000
3 533 791
71 933 791
6 448 160
10 992 460
13 926 698
Bygget ligger i Storgata på Lillehammer. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av
deltakerlån overtas.
Statsbygg har ikke forlenget kontrakten og skal flytte ut av bygget. Kontrakten løper til 01.10.2015.
Det jobbes aktivt med å finne nye brukere til eiendommen. Parallellt med dette utredes alternativ
bruk av eiendomsmassen/eiendommen.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 88
Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK)*:
358 448
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån:
Akkumulert utbytte inkl renter deltakerlån(SEK):
36 007 234
15 488 978
Snittleie/kvm. (SEK):
812
Sensitivitet
8,25 %
8,00 %
7,75 %
Estimert eiendomsverdi**
116 494 489
Estimert pris/kvm (snitt)
8 378
Estimert andelspris 1% (SEK) *
323 778
IRR estimert andelspris***
11,3 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
8,4 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt i AB og AS
119 961 485
8 627
358 448
10,5 %
8,2 %
123 652 158
8 893
395 355
9,8 %
7,9 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendommer (SEK):
132 861 000
Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån:
36 100 000
Deltakerlån (SEK):
Opprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK
Stiftelsesdato:
17. November 2006
Årlig leie 2014 inkl. leierabatt:
11 285 708
Justering leie:
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad og hyresrabatt
2013
10 697 758
1 415 601
9 282 157
56 064
3 849 132
2 751 296
-6 544 364
2 737 793
1 105 000
Type eiendommer:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Lager og Handel
Höganäs og Borås i Sverige
13 905
1929,1970,2003,2004
100 %
iittala AB ( 23%), Auto 7H AB (43%),
Goodbrand Scand. AB (25%) og tre mindre leietakere
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin.
Iittalla AB: 31.12.2017
Auto 7H AB: 28.02.2018
Goodbrand Scandinavia AB: 31.12.2017
Finansiering (31.12.13)
2014
10 697 758
1 443 913
9 253 845
46 810
3 835 315
2 751 296
-6 539 801
2 714 044
686 000
2015
10 911 713
1 472 791
9 438 922
67 168
3 772 959
2 751 296
-6 457 087
2 981 835
714 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
43 379 936
42 799 506
86 179 442
Avdrag 13
1 375 648
1 375 648
2 751 296
Rente
4,66 %
4,06 %
Ballong 2017
37 877 344
37 296 914
75 174 258
Transje 1 og 2 har årlige avdrag på SEK 1 375 648.
Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 07.12.2014.
Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven.
Estimert utbetaling*
750 000
1 200 000
1 600 000
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli
høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne.
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
NRP Finans AS
Annen informasjon
2013
-1 078 493
119 961 485
118 882 992
86 179 442
86 179 442
2014
-250 449
119 961 485
119 711 036
83 428 146
83 428 146
2015
417 386
119 961 485
120 378 871
80 676 850
80 676 850
32 703 550
36 282 890
39 702 021
Lageret som tidligere huset iittala er fraflyttet og ny leietager er Goodbrand Scandinavia AB i fem
år, med rabatter de første tre år som følger:
2013: SEK 750 000
2014: SEK 550 000
2015: SEK 350 000
Kontrakten med Iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2017.
I tillegg påløper leierabatter på til sammen 471 800 fra 2013-2016 for andre leietakere. Prosjektet
er yieldet på 2014 leie før leierabatter.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 89
Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo
Kontakt: Erlend Torsen ([email protected]) Morten Berg ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
1%
Estimert andelspris
Estimert andelspris:
6 200 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital
Akkumulert utbytte inkl betalt skatt i komplementar:
330 000 000
300 000 000
50 000 000
Sensitivitet
BASE CASE
Estimert andelspris 1%
IRR estimert andelspris
IRR estimert andelspris etter skatt*
* Inkluderer kun skatt som påløper fra og med analysedato.
6 200 000
16,5 %
11,5 %
Eiendommen
Selskapsinformasjon
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
NRP Business Management AS
Sørenga Utvikling AS
4,9 mrd
330 000 000
0
300 000 000
8. november 2007
Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert):
Innbetalt kapital:
Forventetde gjenstående EK innbetalinger:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Estimert fremdrift
Budsjetterte kvm ferdigstillt
Type eiendom:
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
Prosjektert antall leiligheter:
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Bolig og næring under oppføring
Sørenga, Oslo
Ca. 62 000 kvm bolig
Ca. 5 000 kvm næring
Ca. 800
35 000
2011-2016
Finansiering
2013
18 608
2014
0
2015
14 035
Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med EK. Fire første
byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Totalt er det 7/8 byggetrinn.
Estimert inn/utbetaling*
50 000 000
57 000 000
100 000 000
* Estimert utbetaling i 2014 skal dekke skatteregningen for 2013. Det er knyttet usikkerhet til når
utbetalinger i prosjektet vil komme.
Balanse ( NOK 1 000)
Sum eiendeler
Sum gjeld
Sum EK
Annen informasjon
31.12.2010
573 144
275 764
297 380
31.12.2011
1 373 659
923 880
449 778
31.12.2012
1 314 674
748 582
566 091
6 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 86% er solgt, dvs 535 av 621 leiligheter er solgt. Prosjektet
ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca to år.
Næringsareal og parkeringsannlegg er antatt realisert ultimo 2017.
Se forøvrig prosjektets hjemmeside: www.sorenga.no
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 90
Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR):*
13 627
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
Akkumulert utbytte (EUR):
1 875 307
1 156 160
Snittleie/kvm. (NOK/EUR):
955/119
Sensitivitet
8,25 %
8,00 %
7,75 %
Estimert eiendomsverdi**
8 184 851
Estimert pris/kvm (EUR)
1 200
Estimert andelspris 1% (EUR)*
11 134
IRR estimert andelspris***
16,4 %
Yield ved prosjektslutt (2021)****
11,0 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
**** Restverdi redusert til EUR 7 500 000
8 434 161
1 237
13 627
12,2 %
11,0 %
8 699 556
1 276
16 281
8,8 %
11,0 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris aksjer: (NOK/EUR)
Innbetalt kapital: (NOK/EUR)
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014: (EUR)
Justering leie:
82 250 030/10 072 150
15 200 000/1 875 307
12. desember 2006
810 565
80% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Leieavtale:
Industri/ Lager
Drammen
6 820
1986/1991/2001/2003
100 %
Midsona Norge AS garantert av FMC Biopolymer AS
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter,
utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon
30. juni 2021
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR)
Finansiering (31.12.13) (EUR)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-4)
Avdrag pantelån (transje 1-4)
Netto finans
Netto kontantstrøm
Betalbar skatt/oppgradering
2013
795 108
77 701
717 407
4 625
421 316
144 780
-561 471
155 936
190 041
2014
810 565
79 255
731 310
2 669
414 447
144 780
-556 558
174 751
74 703
2015
826 776
80 840
745 936
2 636
416 962
144 780
-559 106
186 830
71 972
Estimert utbetaling
152 885
100 000
120 000
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Pantelån transje 4
Total
Hovedstol
1 860 037
1 860 037
2 056 476
1 520 404
7 296 954
Avdrag 13
36 832
36 832
0
71 116
144 780
Rente
6,46 %
6,57 %
6,30 %
2,91 %
*
*
*
*
Ballong 2021
1 583 797
1 583 797
2 056 476
987 034
6 211 104
* Lånene har følgende rentesikringer:
Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 6,46% inkludert margin.
Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 6,57% inkludert margin.
Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 6,30% inkludert margin, og deretter 6,45%
inkludert margin til 2020.
Transje 4: Rente flyter med forwardkurven.
Totale kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 36 195
Estimert balanse (31.12) (EUR)
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
2013
90 789
8 434 161
8 524 950
7 296 954
7 296 954
2014
90 837
8 434 161
8 524 998
7 152 174
7 152 174
2015
85 695
8 434 161
8 519 856
7 007 394
7 007 394
VEK etter utbytte og skatt
1 227 996
1 372 824
1 512 462
NRP Finans AS
FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er inngått ny leiekontrakt
med Midsona Norge AS på en noe lavere leie, men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer
leieforholdet ut den faste leieperioden. Midsona Norge AS har opsjon på å forlenge leieforholdet i
10 år til markedspris. Restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500 000.
Taktekking er gjennomført høst 2013.
Markedsrapport – Desember 2013
Side 91
Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: (SEK)*
906 699
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
98 500 000
76 937 059
Snittleie/kvm.:
343
Sensitivitet
Yield 2013
11,00 %
10,00 %
9,00 %
Estimert eiendomsverdi**
158 027 818
172 892 600
191 060 667
Estimert pris/kvm (snitt)
1 092
1 195
1 320
Estimert andelspris 1% *
758 051
906 699
1 088 379
IRR estimert andelspris***
23,7 %
19,7 %
16,4 %
Yield ved prosjektslutt (2016)
11,0 %
10,1 %
9,1 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er lagt til andelsverdien
med SEK 30 000 000 på 100% basis.
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Overtakelse eiendom:
Årlig leie 2014:
Justering leie:
SEK 293 400 000
SEK 98 500 000
2. April 2007
41 274 000
Snitt ca. 90% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietakere:
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Finansiering (31.12.12)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter samt avdrag inn
Renter påntelån
Netto avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
2013
41 274 000
23 692 000
17 582 000
3 661 376
5 709 495
2 640 000
-4 688 119
12 893 881
1 784 000
2014
41 274 000
23 705 600
17 568 400
3 541 987
4 307 480
2 640 000
-3 405 493
14 162 907
1 800 000
2015
41 601 720
24 179 712
17 422 008
3 421 402
3 114 765
2 640 000
-2 333 363
15 088 645
2 164 591
Estimert utbetaling
11 647 059
10 882 353
13 294 118
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
Industri, lager og kontor
Karlskoga, Sverige
144 718
Varierer
83 %
Ca. 70 leietakere hvor de tre største er
BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB
Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og
vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres,
eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon.
Varierer
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
26 230 000
89 000 000
115 230 000
Avdrag 13
2 640 000
0
2 640 000
Rente
2,35 % *
5,74 % **
Ballong
15 670 000
89 000 000
104 670 000
*Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven.
** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og løper avdragsfritt.
Annen informasjon
2013
1 497 383
172 892 600
174 389 983
112 590 000
112 590 000
2014
2 977 937
172 892 600
175 870 537
109 950 000
109 950 000
2015
2 607 873
172 892 600
175 500 473
107 310 000
107 310 000
61 799 983
65 920 537
68 190 473
Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier kontoreiendommer i Karlsskoga
sammen med selskaper i Saab gruppen. Det ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette
selskapet, hvor Saab selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og Selskapet har en fordring på ca.
SEK 23 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 5-6% årlig rente . Eierposten
og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere
forventet kontantstrøm i Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke
inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i dette selskapet.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 92
TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK):*
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
91 058 789
16 396 000
Snittleie/kvm.:
506
Sensitivitet
Yield 2014*
Estimert eiendomsverdi***
Estimert pris/kvm (snitt)
Estimert andelspris 1% **
IRR estimert andelspris****
Yield ved prosjektslutt (2025)
* Prosjektet er yieldet på 2014 leie eks hyresrabatter.
**Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
***Etter latent skatt
****Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Wilfast Forvaltning AB
Kostpris eiendommer:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2014 eks. garantier og rabatter:
Justering leie:
SEK 337 400 000
SEK 91 058 789
11. mai 2007
22 716 117
100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
2013
22 137 053
2 580 000
19 557 053
84 018
10 807 188
5 300 000
-16 023 169
3 533 883
2 016 268
2014
18 095 390
2 124 800
15 970 590
59 427
9 780 438
5 300 000
-15 021 010
949 580
4 056 382
2015
22 716 117
1 650 360
21 065 757
64 653
9 134 313
5 300 000
-14 369 660
6 696 097
1 833 333
Estimert utbetaling/innbetaling*
671 765
0
0
Estimert balanse (31.12)
VEK etter utbytte og skatt
Lager/industri
Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige
44 882
Varierer
100% (inkl. garantileie)
Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB
LEAX AB til 31.12.2020
Daros Piston Rings AB til 2021
Prestando AB til 2025
Finansiering (31.12.13)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån og selgerkreditt
Avdrag pantelån og selgerkreditt
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skatt og leierabatter
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån
Sum gjeld
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Varighet leieavtale:
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Pantelån transje 3
Total
Hovedstol
180 000 000
33 500 000
8 050 000
221 550 000
Avdrag 13
0
5 000 000
300 000
5 300 000
Rente
5,42 % *
2,10 % *
3,25 % *
Ballong
173 300 000
0
50 000
173 350 000
* Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata etter lånets størrelse):
År 1:
SEK 10 000 000
År 2-3:
SEK 7 500 000
År 4 og utover SEK 5 000 000
Transje 1 er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin. Transje 2 og 3 har flytende rente som er
justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i
Trelleborg.
Annen informasjon
2013
3 107 023
249 185 545
252 292 568
221 550 000
221 550 000
2014
220
249 185 545
249 185 766
216 250 000
216 250 000
2015
4 862 985
249 185 545
254 048 530
210 950 000
210 950 000
30 742 568
32 935 766
43 098 530
Arkivator AB har gått konkurs men nytt selskap, Leax Arkivator AB som kjøpte innmaten i Arkivator
AB har tegnet en ny leiekontrakt på SEK 7 mill. i årsleie med rabatter de første 3 årene.
Leiekontrakten løper i 7 år.
Handelsbanken har varlset at de mener selskapet er i brudd hva gjelder min. verdi klausul og i den
anledning har Savilles verdivurdert eiendommene til en totalverdi på SEK 275 mill. Kombinert med
dette pågår forhandlinger om salg av Stenungsundeiendommen for at selskapet kan betale ned
deler av gjelden til Handelsbanken.
Man forventer en avklaring både hva gjelder salg og finansiering i løpet av desember 2013.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
Side 93
Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
Dato for analyse:
01.12.2013
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
355 518
Nøkkeltall
100 %
32 850 000
2 400 000
6 500 000
1 160
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Snittleie/kvm.:
Sensitivitet
7,50 %
7,25 %
7,00 %
Estimert eiendomsverdi**
132 715 136
Estimert pris/kvm (snitt)
12 608
Estimert andelspris 1% *
313 465
IRR estimert andelspris***
10,8 %
Yield ved prosjektslutt (2021)
8,3 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
136 920 445
13 008
355 518
9,7 %
8,1 %
141 426 134
13 436
400 575
8,8 %
7,8 %
Yield 2014
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
NRP Business Management AS
Aker Eiendomsdrift AS
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Yield leie:
Justering leie:
137 000 000
32 850 000
2 400 000
25. mars 2011
12 206 309
100% av KPI
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm.):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietagere:
Servering, helse, handel, kontor, underholdning og trening
Oslo Sentrum, Norge
10 526
1925
Tilnærmet fullt utleid
Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS,
Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS mfl.
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
forsikring og egen administrasjon
Varierende
Leieavtale:
Varighet leieavtale:
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/Oppgradering
Estimert utbetaling
Finansiering (31.12.13)
2013
12 037 782
1 995 000
10 042 782
138 350
5 974 725
2 650 000
-8 486 375
1 556 407
2 150 000
2014
11 806 309
2 043 479
9 762 831
93 309
5 909 463
2 650 000
-8 466 153
1 296 677
1 050 000
2015
12 101 467
2 094 565
10 006 901
112 141
5 932 638
2 650 000
-8 470 496
1 536 405
0
2 400 000
0
0
Estimert balanse (31.12)
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantelån (transje 1-2)
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
60 350 000
40 675 000
101 025 000
Avdrag 13
1 855 000
795 000
2 650 000
Rente
6,80 %
4,30 %
Ballong
43 787 500
40 675 000
84 462 500
Fom. 15.07.2013 tom. 15.07.2021 er det inngått en renteswap-avtale på 60% av lånet (transje 1) til
6,80% inkl. margin. Lånefasiliteten har følgende avdragsstruktur:
År 1: 0
År 2: NOK 1 325 000
År 3: NOK 2 650 000
År 4 : NOK 2 650 000
År 5: NOK 2 650 000
År 6: NOK 2 650 000
År 7: NOK 2 252 500
År 8: NOK 2 120 000
År 9: NOK 2 120 000
År 10: NOK 2 120 000
Annen informasjon
2013
619 574
136 920 445
137 540 019
101 025 000
101 025 000
2014
866 251
136 920 445
137 786 696
98 375 000
98 375 000
2015
2 402 656
136 920 445
139 323 101
95 725 000
95 725 000
36 515 019
39 411 696
43 598 101
Bygget har 6 større leietakere, og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende leieperiode er
omlag 5 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid.
Bygget gjennomgår løpende oppgradering. En større ombygging av handelsarealene planlegges i
2014, og leien er derfor midlertidig justert noe ned.
NRP Finans AS
Markedsrapport – Desember 2013
5.
Side 94
Forklaring av begreper og nøkkeltall:
Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter:
Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for
å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger
Internrente (IRR)
tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av
Felles avkastningsmål for både shipping og
selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en
eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på
prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og
innbetalt egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte
skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne
avkastning et prosjekt gir. IRR tilsvarer den
prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i
diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må
Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for
således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget
eiendom i Norge med 4% avskrivningssats.
avkastningskrav.
Verdijustert egenkapital
Nettoleie
Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte:
Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter
Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld.
fratrukket eiers årlige driftskostnader.
Eiers driftskostnader
Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I
kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller
kun ansvar for egne administrasjonskostnader og
huseierforsikring. I mer standard kontrakter er
eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og vinduer.
Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader.
Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere
fellesutgifter på ledig arealer.
Fellesutgifter
Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm,
vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske
installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt
leietagers kostnader.
Yield
Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte
avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto
leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med
kjøpspris på eiendom.
Markedsverdi eiendom
Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert
på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av
investeringens risiko og tilbud og etterspørsel.
NRP Finans AS
Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter:
IRR
Se definisjon ovenfor.
Bareboat charter
Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko.
Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun
ansvar for egne administrasjonskostnader.
Befrakter
Leietager av skipet.
Time Charter
Frakten avtales som leie for skip med mannskap.
Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger)
hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i
perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks.
under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste
driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring,
reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren
betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers,
havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing.
The NRP Group of companies
Project &
Corporate Finance
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Asset
Management ASA
Project arrangement & Syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Asset
Management
Corporate
Management Services
NRP Business
Management AS
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Aker
Eiendomsdrift AS
Real estate
management
NRP Finans AS
Andreas T. Hagen
Anne Elisabeth Næstvold
Christian Ness
Erlend Torsen
Fredrik Holter
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Thor Andreas Mjør
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 78 38
22 04 81 67
22 00 81 80
22 01 79 61
22 04 81 53
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
22 04 81 68
Mobil
94 15 61 98
99 27 99 28
92 26 68 42
91 72 33 83
92 29 34 14
92 65 90 01
41 42 01 01
90 16 11 17
93 48 01 04
NRP Business Management AS
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Arild Kvalsvik
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Elfrid Lislevatn
Grete Aasheim Anstice
Grethe Pedersen
Heidi Hanson
Linda Cathrin Hansen
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Ole Joachim Jonstang
Stine Haugen
Vibeke Vilhelmsen
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]p.as
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 35
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 78 45
22 04 81 52
22 04 81 54
23 11 78 46
23 11 71 08
23 11 38 37
22 04 81 62
23 11 71 06
22 01 79 65
22 01 79 64
Mobil
93 00 80 50
97 50 07 20
97 70 15 70
93 05 23 52
92 46 99 80
99 62 90 52
99 22 72 01
99 01 91 83
47 36 82 61
95 70 25 84
95 76 72 53
98 80 45 35
41 66 69 66
90 58 57 55
92 05 75 45
91 13 90 18
91 68 45 00
NRP Holding AS
Elin Bentsen
Hilde Knudsen
Wenche Solbakken Johansen
E-post
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Kontor
23 11 78 34
22 01 79 60
23 11 78 42
Mobil
92 61 84 58
93 41 06 10
93 25 53 19
Markedsrapport
NRP Finans AS
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
2131138 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
Desember 2013
Download
Related flashcards

Credit

13 cards

Banks of Russia

30 cards

Payment systems

59 cards

Finance ministries

62 cards

Create Flashcards