Markedsrapport – Desember 2013

Markedsrapport NRP Finans AS Haakon VIIs gate 1 Postboks 1358 Vika 0113 Oslo Telefon: +47 22 00 81 81 Telefaks: +47 22 00 81 91 E-post: nrp@nrp.as Hjemmeside: www.nrp.as 2131138 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no Desember 2013 The NRP Group of companies Project & Corporate Finance Asset Management NRP Finans AS NRP Asset Management ASA Project arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset Management Corporate Management Services NRP Business Management AS Corporate management, accounting, tax and consulting Aker Eiendomsdrift AS Real estate management NRP Finans AS Andreas T. Hagen Anne Elisabeth Næstvold Christian Ness Erlend Torsen Fredrik Holter Knut Ekjord Morten Berg Ragnvald Risan Thor Andreas Mjør E-post a.hagen@nrp.as a.nastvold@nrp.as c.ness@nrp.as erlend.torsen@nrp.as fredrik.holter@nrp.as k.ekjord@nrp.as m.berg@nrp.as r.risan@nrp.as tm@nrp.as Kontor 23 11 78 38 22 04 81 67 22 00 81 80 22 01 79 61 22 04 81 53 23 11 78 39 23 11 78 37 22 00 81 82 22 04 81 68 Mobil 94 15 61 98 99 27 99 28 92 26 68 42 91 72 33 83 92 29 34 14 92 65 90 01 41 42 01 01 90 16 11 17 93 48 01 04 NRP Business Management AS Alina Hategan Anita Næsheim Ann Helen Marthinussen Anne Aspelin Arild Kvalsvik Birgitte Linge Dalen Brita Randem Elfrid Lislevatn Grete Aasheim Anstice Grethe Pedersen Heidi Hanson Linda Cathrin Hansen Maria Terese Olsen Nina Ekhaugen Ole Joachim Jonstang Stine Haugen Vibeke Vilhelmsen E-post alina@nrp.as anita.nesheim@nrp.as a.h.marthinussen@nrp.as anne.aspelin@nrp.as arild.kvalsvik@nrp.as bld@nrp.as brita.randem@nrp.as el@nrp.as grete.aasheim.anstice@nrp.as gp@nrp.as hkh@nrp.as linda@nrp.as maria.olsen@nrp.as nina.ekhaugen@nrp.as oj@nrp.as stine.haugen@nrp.as vv@nrp.as Kontor 23 11 71 03 22 00 81 83 23 11 71 04 23 11 78 49 23 11 78 35 23 11 78 44 23 11 71 07 23 11 78 45 22 04 81 52 22 04 81 54 23 11 78 46 23 11 71 08 23 11 38 37 22 04 81 62 23 11 71 06 22 01 79 65 22 01 79 64 Mobil 93 00 80 50 97 50 07 20 97 70 15 70 93 05 23 52 92 46 99 80 99 62 90 52 99 22 72 01 99 01 91 83 47 36 82 61 95 70 25 84 95 76 72 53 98 80 45 35 41 66 69 66 90 58 57 55 92 05 75 45 91 13 90 18 91 68 45 00 NRP Holding AS Elin Bentsen Hilde Knudsen Wenche Solbakken Johansen E-post elin@nrp.as hilde.knudsen@nrp.as w.s.johansen@nrp.as Kontor 23 11 78 34 22 01 79 60 23 11 78 42 Mobil 92 61 84 58 93 41 06 10 93 25 53 19 Markedsrapport – Desember 2013 Side 3 Innholdsfortegnelse: Side 1. Innledning ........................................................................................................................................... 5 2. Solgte prosjekter ................................................................................................................................. 10 3. Shipping .............................................................................................................................................. 3.1 Shipping market comments by James Leake, Managing Director of Arrow Research ...................... 3.2 Nøkkeltall shippingportefølje ........................................................................................................ 3.3 Oversikt shippingprosjekter .......................................................................................................... 3.4 Shipping prosjekter Arca Shipping Dis ................................................................................................................................... BB Troll ................................................................................................................................................... Beta DIS .................................................................................................................................................. Bulk Avanti DIS ....................................................................................................................................... Bulk Transloading DIS ............................................................................................................................ Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................. Eastern Reefer II DIS .............................................................................................................................. E-Tanker DIS ........................................................................................................................................... Feedermate DIS...................................................................................................................................... Gram LPG DIS ......................................................................................................................................... Inter Carib II DIS ..................................................................................................................................... Kuo DIS ................................................................................................................................................... Neptune Seismic DIS .............................................................................................................................. Spero DIS ................................................................................................................................................ Stril Offshore DIS .................................................................................................................................... TDSC Opportunity AS ............................................................................................................................. UACC Bergshav Tanker DIS .................................................................................................................... UACC Ross Tanker DIS ............................................................................................................................ 12 13 19 21 Eiendom ............................................................................................................................................. 4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS ........................................................ 4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje ..................................................................................................... 4.3 Oversikt eiendomsprosjekter ........................................................................................................ 4.4 Eiendomsprosjekter Alingsås Lager og Handel DIS................................................................................................................. Berger Kombibygg AS ............................................................................................................................ Berger Terminal DIS ............................................................................................................................... Borås Logistikk DIS ................................................................................................................................. Brønnøysund Kontorbygg AS................................................................................................................. Dagligvarelogistikk AS............................................................................................................................ El Logistikk AS ........................................................................................................................................ E-Logistikk DIS........................................................................................................................................ Etterstad Utvikling DIS ........................................................................................................................... Finlogistikk DIS....................................................................................................................................... Gasolin Eiendom DIS ............................................................................................................................. Gasolin Handelseiendom DIS ................................................................................................................ Grenland House DIS............................................................................................................................... Gøteborg Kombi DIS .............................................................................................................................. Gøteborg Logistikk DIS .......................................................................................................................... Holmsbu Invest KS ................................................................................................................................. Hovfaret 4 DIS ....................................................................................................................................... 40 41 53 55 4. 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 5. Side 4 Kongholm Invest KS ............................................................................................................................... Lørenskog Kombibygg DIS ..................................................................................................................... Majorstuen Kontorbygg Dis................................................................................................................... Martodden Utbygging KS ...................................................................................................................... Moa Handelseiendom DIS ..................................................................................................................... Nydalen Kontorbygg AS ......................................................................................................................... Nye Alfasetveien DIS ............................................................................................................................. Nye Bergen Lagerbygg KS ...................................................................................................................... Nye Berghagan Næringseiendom AS..................................................................................................... Nässjö Logistikkbygg AS ......................................................................................................................... Pottemakerveien Kombibygg AS ........................................................................................................... Prime Logistikk DIS ................................................................................................................................ Ringeriksveien 2012 DIS ........................................................................................................................ Stadion Utbygging KS ............................................................................................................................ Statens Hus Lillehammer KS .................................................................................................................. Sydsvenskan Lager & Handel AS............................................................................................................ Sørenga Utvikling KS .............................................................................................................................. Tangen Havnelager AS ........................................................................................................................... Teknikstaden Utvikling AS ..................................................................................................................... TFGS Kombi AS ...................................................................................................................................... Torggata 16 DIS ..................................................................................................................................... 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 Forklaring av begreper og nøkkeltall ................................................................................................... 94 Ness, Risan & Partners AS og selskaper kontrollert av Ness, Risan & Partners AS ("NRP-Gruppen") har en restriktiv policy i forhold til å eie finansielle instrumenter. NRP-Gruppen kan delta som hovedmann i selskapsstrukturer hvor NRP Finans tilrettelegger prosjektet, og det tillates å investere i åpne fond forvaltet av NRP Asset Management, eller i statssertifikater som ledd i enkelte konsernselskapers likviditetsforvaltning. For øvrig eies kun finansielle instrumenter med tilknytning til virksomheten. Ansatte i NRP-Gruppen og deres nærstående vil fra tid til annen kunne eie andeler i prosjekter som NRP Finans har tilrettelagt og/eller de fond og selskaper som NRP Asset Management har forvaltningsavtaler med. En oversikt over eierandelene til ansatte i NRP-Gruppen kan fås ved henvendelse til Ness, Risan & Partners ved Compliance Officer. Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 5 1. Innledning Det er gledelig å igjen kunne presentere ny markedsrapport fra NRP Finans AS. Som vanlig vil vi innledningsvis si noe om de markedene vi opererer i, og hvordan utviklingen har vært for våre porteføljer innen eiendom og shipping/offshore. Videre er alle prosjektene analysert og nye verdivurderinger utarbeidet. Vi vil også benytte anledningen til å si noen ord om NRP Gruppen generelt. Alle selskapene i gruppen viser god vekst og god inntjening. NRP Finans vil i 2013 øke omsetningen med rundt 50 %. I NRP Asset Management ASA har kapitaltilgangen til obligasjonsfondet, NRP Credit Fund, vært god gjennom hele 2013 og tegningen til NRP Eiendom 2012 har også vist positiv utvikling. Både NRP Business Management og Aker Eiendomsdrift har god vekst i inntjening. Aker har nå mer enn NOK 400 mill. i leieinntekter i den porteføljen de forvalter. Vi valgte i sommer å selge NRP Securities til Carnegie. Vi mistet da dyktige medarbeidere og corporate kapasitet. Vi er imidlertid i full gang med å ansette nye corporate medarbeidere i NRP Finans og første mann er ansatt og vil starte i begynnelsen av 2014. NRP ser lyst på 2014 og de muligheter og utfordringer som fremtiden bringer. Verdensøkonomien og Norge: Verdensøkonomien er i bedring, men står overfor utfordringer i tiden fremover som kan begrense veksten. OECDs halvårlige rapport «OECD Economic Outlook» rapporterte i november 2013 mer moderate vekstprognoser for verdensøkonomien, enn det prognosene fra mai 2013 indikerte. Det samme synet formidles i Det internasjonale pengefondet (IMF) sin rapport over verdensøkonomien fra oktober 2013. Det er generell enighet om at en av utfordringene som har mest direkte påvirkning på videre vekst i verdensøkonomien er knyttet til pengepolitiske beslutninger i USA. USA har ført en ekspansiv pengepolitikk den senere tid, men har varslet nedtrapping av sine støttekjøp og stimulans av økonomien. OECD-rapporten fra november peker på at verdenshandelen stagnerer, hvilket har blitt synlig gjennom moderat investering, og kredittrestriksjoner. Summen har bidratt til at arbeidsledigheten i verden, og særlig i Europa har forblitt på høye nivåer. I Eurosonen er veksten fortsatt lav. Dette har medvirket til å holde inflasjonen lav som igjen har bidratt til styrking av euroen. For mange av landene i eurosonen er en høy eurokurs lite gunstig, og reduserer effekten av tiltak som lønnskutt og effektivisering som ble iverksatt for å komme ut av finanskrisen. Den norske kronen er en av valutaene som har svekket seg betydelig det siste året mot euroen. Vekstprognosene for OECD landene er nærmest uforandret siden forrige markedsrapport. Derimot er vekst-takten for fremvoksende økonomier kraftig redusert. Alle BRIICS landene er ventet å få en lavere vekst enn ved forrige prognose. OECD-rapporten fra november antyder en vekst på 3,6 % for verdensøkonomien i 2014, mot en prognose i mai på 4,0 %. Den amerikanske økonomien er ventet å vokse med 2,9 %, mens det i euro-sonen er ventet marginal vekst på 1,0 %. OSEBX har i løpet av høsten nådd «all time high», og det er en generell oppfatning om at børsen skal videre opp. Mulig boligpris-boble har fått mye spalteplass den siste tiden, men det strides om hvor kraftig en eventuell korreksjon på boligprisene vil bli. Mange tror på en utflating av boligprisene i stedet for et fall i prisene. Det internasjonale pengefondet (IMF) uttalte i høst i sin rapport om utvikling i verdensøkonomien at den norske økonomien er sterk. Veksten er drevet av faktorer som privat forbruk, lave renter og investeringer. IMF advarer imidlertid om at vekst i oljesektoren kan skape press i andre deler av økonomien. Samtidig er andre deler av industrien under stadig press grunnet høye kostnader og dårlig konkurranseevne. Kronen har imidlertid svekket seg kraftig det siste året. Dette bidrar til å korrigere kostnadsnivået, og bedrer konkurranseevnen for eksportnæringen. Styringsrenten i Norge er på historisk lavt nivå og er p.t. 1,5 % p.a. Til tross for lav styringsrente har renten på utlån til privatkunder fra bankene økt, noe som skyldes lav konkurranse mellom bankene, som igjen skylder på økt kapitalkrav. Bankene har hatt en restriktiv holdning til utlån til næringseiendom, men NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 har i det siste vist økende interesse for å gi lån. Som følge av dette har konkurransen mellom bankene tilspisset seg, hvilket har gitt noe lavere marginer på finansiering for næringseiendom. Bankene er særlig positive til såkalte «Club-deals», syndikering med få aktører. Markedet for direkteinvesteringer: Siden forrige markedsrapport har NRP Finans tilrettelagt 5 nye enkeltprosjekter. Innen eiendom har vi gjort tre prosjekter til en total verdi av NOK 1 618 775 000. I sommer etablerte NRP Finans Nydalen Kontorbygg AS, som kjøpte en kontoreiendom sentralt beliggende i Nydalen (Oslo). Eiendommen huser Statsbygg / Justis – og beredskapsdepartementet på 11 års kontrakt. Prosjektprisen på Nydalen Kontorbygg AS var NOK 901 775 000. NRP Finans har fokus på logistikk-eiendommer, som har erfart økende interesse den senere tid blant annet grunnet økning i netthandel. I høst tilrettela NRP Finans kjøpet av Ellos sitt hovedkvarter og distribusjonssenter i Borås utenfor Gøteborg, for SEK 537 000 000. Både banker og investorer viste stor interesse for prosjektet. Eiendommen er i sin helhet utleid til Ellos AB i henholdsvis 17 år på lagerdelen og 19 år på kontordelen. Kristiansund Handelseiendom AS ble etablert på senhøsten, og er et kjøpesenter med COOP som hoved-leietaker beliggende sentralt ved innfartsåren til Kristiansund fra flyplassen. Ett eiendomsprosjekt er avviklet, Buskerud Handelseiendom DIS. Eiendomsprosjektene NRP Finans har syndikert i 2013 har fått god mottakelse og er blitt tegnet raskt. I prosjekter der det kreves ny-utleie, har det vært greit å finne nye leietakere. For eksempel er Essendropsgate 3 (Majorstuen Kontorbygg DIS), som ble etablert rett før jul 2012 nå fullt utleid. Transaksjonsmarkedet innen eiendom i Norge har hatt en positiv utvikling i 2013. Aktiviteten har likevel vært noe roligere enn i 2012, som var preget av noen store transaksjoner. Det er et håp om å nå et transaksjonsvolum på NOK 40 mrd for 2013, mot NOK 50 mrd i 2012. Finansieringsmarkedet er i bedring, men bankene er fortsatt selektive. Obligasjonsmarkedet er hovedsakelig forbeholdt større aktører. Bankmarginene har den senere tid trukket noe ned, og det virker som om det er mer aktiv konkurranse mellom bankene for å tiltrekke seg lånekunder. NRP Finans AS Side 6 Til tross for svært lav rente og fallende bankmarginer, er det ikke observert store yield-fall. Yielden har holdt seg relativt stabil, men er noe stigende blant mer risikable prosjekter. Gode eiendommer prises fortsatt høyt, grunnet lav ledighet og følgelig høy leieinntekt. For eiendommer med høyere risiko i form av korte kontrakter, dårlig beliggenhet og lav standard, har yielden økt. Konkurransen for gode eiendommer er høy, selv om livselskaper og fond for tiden er netto selgere av næringseiendom. Særlig for eiendommer med sentral beliggenhet og/eller lange leiekontrakter til god motpart er konkurransen stor. Interessen fra egenkapitalsiden er også god, og enkelte av våre prosjekter fulltegnes allerede i presyndikeringsfasen. En mer detaljert analyse av eiendomsmarkedet i Norge og Sverige fra Newsec, finnes på side 41 i markedsrapporten. Vi registrerer at aktiviteten og interessen innen shipping har tatt seg opp. Konkurransen om objektene er hard og krevende, spesielt innen tørrlast og container skip hvor vi konkurrer med aktører som tar få og korte forbehold og som har finansieringen på plass. Vi har som nevnt gjort to nye prosjekter, ett innen container og ett innen reefer segmentet. Felles for de to prosjektene er at skipene ble kjøpt på nivåer som ligger under historisk paritet. Arca Shipping DIS kjøpte et 1994 bygget handy-size containership til en pris tilsvarende USD 3,800,000. Etter overtagelsen går skipet inn på et 5-års bareboat certeparti. Bareboatcertepartiet har en ”profitsplit” klausul som sikrer eierselskapet 60 % av inntjening over ”break even”, samt 70 % av salgsprisen over pre-definerte nivåer. I dette prosjektet har man ingen fremmedkapitalfinansiering. Disponent i prosjektet er Atlantica Shipping AS. Prisen som ble betalt for containerskipet reflekterer den lave inntjeningen innen segmentet det opererer i, dog ser vi tegn til at skipsverdiene og ratene er i ferd med å øke. Det andre prosjektet var Eastern Reefer II sitt kjøp av MV Dinok, et 239,000 cbft stort kjøleskip bygget i Japan i 1989, hvor skipet samtidig er sluttet på 3,5 års bareboat certeparti til selger med en kjøpsforpliktelse ved utløpet av certepartiet. I tillegg har vi gjennomført en transaksjon innen subsea/konstruksjon skip med et amerikansk «private equity» fond, i samarbeid med et norsk rederi til en verdi i overkant av USD 110 millioner. I Side 7 samarbeid med det amerikanske «private equity» fondet søker vi flere tilsvarende investeringer innen OSV segmentet. To shipping-prosjekter er avviklet i løpet av andre halvår 2013. Den ene solgte sine aktiva og er følgelig blitt avviklet. TDS Containerships V DIS klarte ikke å få på plass en restrukturering i samarbeid med pantelånsgiver, og grunnet mangel på likviditet begjærte selskapet oppbud. Vi har i de siste markedsoppsummeringene skrevet om utfordringer knyttet til pantelånsfinansiering innen shipping. Ved siste korsvei så vi sågar en tendens til forbedring. Vi står riktignok fremdeles ovenfor en utfordrende situasjon med hensyn til fremskaffelse av pantelån, men vi har den senere tid opplevd en noe mer imøtekommende holdning fra enkelte banker. Basert på observasjoner i markedet kan det også tyde på at marginene er forbi toppen og trender nedover. Vi mener dagens inngangsnivåer i shipping er interessante da nedsiderisikoen er begrenset. Dessuten mener vi oppsiden er betydelig gitt at veksten i verdensøkonomien og internasjonal handel normaliserer seg. Utviklingen innen de ulike konvensjonelle shipping segmentene har i 2013 vært to-delt. Inntjeningen er fremdeles svak innenfor noen segmenter, dog kan det se ut som om skipsverdiene generelt er forbi bunnen og er ferd med å trekke oppover. Flåteutnyttelsen på aggregert nivå for all tonnasjetype er i 2013 estimert til 83,7 %, tilsvarende som for 2012. Med hensyn til volumer som fraktes er det innen tørrlast ventet en oppgang på ca. 6 % året sett under ett sammenlignet med 2012. Netto flåtevekst totalt sett er ventet å havne rundt 7-8 % på årsbasis. Flåteveksten er relativt jevnt fordelt på forskjellige størrelser av skip. Hittil i år har Supramax skip seilt inn mer pr. dag i spot markedet enn en Panamax skip, noe som også var tilfellet for både Capesize og Panamax i fjor. På ettersommeren fikk spesielt Capesize, men også Panamax et stort løft i ratenivået. Dette har medført en liten bølge av Capesize kontrahering de siste månedene. Vi registrerer også at prisene i annenhåndsmarkedet har økt de siste månedene, noe som kan indikere at vi har passert bunnen hva angår annenhåndspriser. Innen Containersegmentet er det i 2013 ventet en netto flåtevekst på ca. 7 % p.a. Flåteveksten er hovedsakelig innen de store skipene. For de mindre Markedsrapport – Desember 2013 skipene, dvs. skip under 3,000 TEU, er det ventet nedgang i flåten. Med hensyn til volumer som fraktes er det ventet en vekst på ca. 6 %. p.a. For de større skipene har inntjeningen stabilisert seg på et historisk lavt nivå, mens inntjeningen for de mindre skipene kan synes å ha passert bunnen. Innen de mindre segmentene er ordreboken mindre og flåten eldre. Vi ser de samme tendensene innen tank som i de øvrige konvensjonelle segmentene, de mindre skipene kommer bedre ut enn større både hva angår inntjening og det faktum at flåteveksten er mer begrenset. Flåten totalt sett er ventet å øke med drøyt 1,5 % i 2013. Inntjeningsmessig er stortank på lave nivåer, mens ratene for produktskip har tatt seg opp. Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip, dvs. AHTS og PSV har vært lav, men har tatt seg noe opp i 2013 sammenlignet med 2012, mens skipsprisene er stabile. Oljeprisen er fremdeles høy og aktivitetsnivået likedan, det synes også som om markedet evner å absorbere de mange PSV og konstruksjonsskip nybyggene som leveres. Utsiktene fremover er positive blant annet som følge av planlagt leteaktivitet i nordområdene og Brasil. Usikkerheten relatert til offshoresegmentet er først og fremst knyttet til utviklingen i oljeprisen. Et nytt moment som har blitt adressert, er potensielle ringvirkninger av utvinningen av skiferolje og -gass. IAE har blant annet offentliggjort en rapport som spår at dette kan endre oljemarkedet like mye som etterspørselsøkningen fra Kina de 15 siste årene. Oljeetterspørselen er ventet å øke med 8 % p.a. til 96,7 millioner fat per dag fra 2012 til 2018, en vekst som vil bli møtt med større produksjon fra land som ikke er medlem av OPEC. Til tross for bedring innen shipping, er det flere prosjekter som står overfor utfordringer i tiden fremover. Likevel føler vi at shippingporteføljen er i bedring til tross for marginal negativ utvikling verdimessig i andre halvår. Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje samt å identifisere egnede prosjekter både innen shipping, offshore og eiendom. Omsetning av andeler: Vi jobber kontinuerlig med å skape interesse for våre prosjekter i annenhåndsmarkedet. Vi har omsatt andeler for ca. NOK 190 millioner i underliggende NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 verdier så langt i år, noe som tilsvarer en nedgang sammenlignet med samme periode i fjor. Likviditeten i de enkelte prosjektene varierer betydelig. Omsetningen i shipping-prosjektene har økt, men eiendom er fortsatt størst. Det har hersket stor usikkerhet knyttet til verdier og også til motpartenes soliditet innen shipping. Dette kombinert med usikkerhet knyttet til utviklingen i verdensøkonomien bidrar til at en del investorer inntar en reservert holdning. Vi vil dog understreke at det finnes gode muligheter innen shipping. NRP jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre aktivaklassen attraktiv for flere. Ta kontakt med Thor Mjør eller Erlend Torsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler. Avkastning: I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av andeler vil normalt siste omsetningsverdi være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke har vært omsatt andeler nylig, vil prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere som varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om shipping- eller eiendomsprosjekter. Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/mindre-verdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret. I all hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på nettoleie for 2014. I noen tilfeller har vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden. Prising av shipping-prosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parameterne. Parametere av betydning er for eksempel skipets verdi, estimert restverdi ved utløp av certeparti, motpartens soliditet, det underliggende markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen samt gjenværende lengde på skipets certeparti/ beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de nevnte parameterne gjør dette til en krevende øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er NRP Finans AS Side 8 verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den begrensede mengden transaksjoner i dagens shipping-marked. Shippingporteføljen har svekket seg siden juni 2013. Det er optimisme i markedet, men det er likevel noen av prosjektene som står overfor utfordringer. Skipsverdiene generelt har styrket seg sammenlignet med forrige markedsrapport, og trenden er oppadgående innen de mindre segmentene bl.a. MR, container feeder skip og Handy-/Supramax. Enkelte store rederier opplever fremdeles utfordringer på inntektssiden, noe som gjør at en del banker har mer fokus på å betjene eksisterende kunder fremfor nye engasjementer. Det er imidlertid mulig å gjøre prosjekter, interessen fra egenkapitalen er til stede noe vi fikk bekreftet ved tegningen av to shippingprosjekter høsten 2013. Vi er av den oppfatning at timingen for å gå inn i nye prosjekter er god da man i dagens marked kjøper tonnasje til nivåer under historisk paritet. De fleste befraktere betaler hyre som avtalt, mens vi i enkelte prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder. I 2013 har shippingporteføljen gitt en nedgang på 3,5 %. Den årlige avkastningen for shippingporteføljen siden slutten av 2000 og frem til i dag ligger på 13,5 % p.a. Tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer. For eiendomsporteføljen fortsetter den positive utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av egenkapitalen med 12,7 % i 2013. Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 24,4 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Porteføljeavkastningen totalt er opp med 8,8 % i 2013. Avkastningen for NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 18,7 % p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastningen for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Avkastning Shippingporteføljen: Eiendomsporteføljen: Totalporteføljen 2013 2001-01.12.2013 -3,5 % 13,5 % 12,7 % 24,4 % 8,8 % 18,7 % Markedsrapport – Desember 2013 Side 9 Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter solgt: Buskerud Handelseiendom DIS Atlantic Seismic DIS Perrine DIS 1800 Etablert Solgt Avkastning (IRR) 2010 2007 2007 2013 2013 2013 11 % 31 % -36 % Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 200101.12.2013 har NRPs portefølje utviklet seg som følger: Utvikling NPRs portefølje vs Oslo Benchmark 1600 Vektet NRP portefølje (1328) 1400 1200 1000 800 600 OSEBX (284) 400 200 0 jan 2001 jan 2002 jan 2003 jan 2004 jan 2005 jan 2006 jan 2007 jan 2008 jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 des 2013 * I grafen har vi benyttet OSEBX verdier per 01.12.2013. På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Samtidig vil vi benytte anledningen til å ønske alle våre kunder og forretningsforbindelser en riktig god jul. Oslo 10. desember 2013 Med vennlig hilsen NRP Finans AS Christian Ness Ragnvald Risan NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 10 2. Solgte prosjekter 2002 2006 fortsetter Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt Maud Reefer KS Multipurpose 2000 KS Etablert 2001 2000 IRR siden oppstart 30 % p.a. 28 % p.a. Eiendom: Prosjekt Skarvenesveien 3 KS Etablert 2002 IRR siden oppstart 42 % p.a. Shipping: Prosjekt Tofelino Shipping KS Kapitan Rudnev Shipping Ltd Northeast Chemical Carrier KS Etablert 2000 2002 2001 IRR siden oppstart 23 % p.a. 14 % p.a. 34 % p.a. Etablert 2003 2000 2003 IRR siden oppstart 123 % p.a. 36 % p.a. 84 % p.a. 2003 2004 Eiendom: Prosjekt Fornebuveien 38-44 KS Karihaugen Kombibygg KS Nye Skarvenesveien 3 KS Shipping: Prosjekt China Bulker KS China Cape DIS Containership Invest KS European Container DIS European Container II DIS Finn RoRo KS Indian Tanker KS Kapitan Korotaev Shipping Ltd. Mesa Invest DIS Nye Northeast Chemical Carrier KS Olympia DIS Rem Balder DIS Rem Fortress DIS Rem Forza DIS Rem Fosna Rem Odin DIS Rem Provider DIS Rem Songa DIS Ross Container DIS Scandinavian RoRo KS Sir Matt Reefer DIS TDS Containership II KS Etablert 2003 2004 2004 2004 2005 2003 2003 2003 2006 2003 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006 2004 2002 2005 2005 IRR siden oppstart 75 % p.a. 27 % p.a. 76 % p.a. 47 % p.a. 25 % p.a. 99 % p.a. 115 % p.a. 35 % p.a. 11 % p.a. 35 % p.a. 58 % p.a. 77 % p.a.* 77 % p.a.* 68 % p.a.* 86 % p.a.* 70 % p.a.* 130 % p.a.* 69 % p.a.* 29 % p.a. 64 % p.a. 46 % p.a. 34 % p.a. Eiendom: Prosjekt Banebakken 38 AS Helsingborg Kjøpesenter AS Kombibygg Invest I AS Lillsjøvegen Invest AS Preståsen Park KS Pueblo Amistad DIS Etablert 2006 2002 2006 2005 2002 2005 IRR siden oppstart 128 % p.a. 34 % p.a. 38 % p.a. 60 % p.a. 25 % p.a. 22 % p.a. Shipping: Prosjekt Asian Tanker DIS BOP 15 DIS Dynasty DIS Eagle Shipping DIS Ivory Ace DIS Rem Norway DIS Southern Chemical Tanker DIS Etablert 2004 2005 2004 2005 2006 2006 2003 IRR siden oppstart 44 % p.a. 69 % p.a. 56 % p.a. 40 % p.a. 93 % p.a. 152 % p.a. 36 % p.a. Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt Chem VI DIS Inter Carib DIS Med Cruise DIS TDS III DIS Etablert 2007 2006 2005 2006 IRR siden oppstart -35 % p.a. 36 % p.a. 23 % p.a. 31 % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling 2007 Shipping: Prosjekt North Reefer KS Etablert 2002 IRR siden oppstart 60 % p.a. Eiendom: Prosjekt Alfasetveien 11 Eiendom KS Datavegen 27 AS Hotvedtveien 6 KS Valløveien 3 KS Selga Kombinasjonsbygg AS Etablert 2003 2003 2002 2003 2004 IRR siden oppstart 59 % p.a. 42 % p.a. 44 % p.a. 106 % p.a. 65 % p.a. Shipping: Prosjekt Eastern Chemical Carrier KS Gram Chemical Carrier DIS Korean Chemical Carrier KS Lake Eva DIS Lake Maya DIS Sir Matt Reefer KS Etablert 2000 2004 2001 2004 2004 2004 IRR siden oppstart 125 % p.a. 275 % p.a. 87 % p.a. 18 % p.a. 18 % p.a. 1001 % p.a. 2005 2006 Eiendom: Prosjekt Akersgaten 16 Invest KS Berghagan Næringseiendom KS Entreprenørbygg Invest KS Finnestadveien 44 ANS Hvamveien 1 KS Kyrre Grepps gt. 19 KS Moss Holmestrand Nærsenter KS Nye Alfasetveien 11 KS Nygaard Brygge Invest KS Scandigade 8 AS NRP Finans AS Etablert 2001 2004 2004 2004 2004 2001 2003 2005 2003 2005 IRR siden oppstart 7 % p.a. 181 % p.a. 87 % p.a. 98 % p.a. 87 % p.a. 25 % p.a. 60 % p.a. 106 % p.a. 27 % p.a. 191 % p.a. 2008 Markedsrapport – Desember 2013 Side 11 2011 2009 Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Shipping: Prosjekt American Bulker KS Eastern Chemical Tankers III KS Indian Chemical Tanker DIS Peg Chemical Carrier DIS Etablert 2001 2001 2007 2006 IRR siden oppstart 44 % p.a. 65 % p.a. 6 % p.a. 20 % p.a. Misligholdt/konkurs prosjekt Chem Lily DIS Handy Container DIS MPP Container DIS Swetank DIS Swetank III DIS Swetank IV DIS 2007 2008 2007 2005 2006 2007 -100 % -100 % -99 % -79 % -98 % -77 % p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 2010 Eiendom: Prosjekt Ringeriksveien KS Vestfold Kombibygg DIS Shipping: Prosjekt China Ropax DIS Indian Bulker DIS Pacific Bulker DIS Ross Container II DIS Misligholdt/konkurs prosjekt Indian Chemical Tanker II DIS * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Etablert 2001 2006 IRR siden oppstart 30 % p.a. p.a. 7% Eiendom: Prosjekt Alingsås Handel AS Hallsberg Logistikk DIS Nye Nordahl Brunsgate 10 KS Etablert 2006 2008 2003 IRR siden oppstart 16 % p.a. 16 % p.a. 46 % p.a. Shipping: Prosjekt Arendal Offshore DIS Longa DIS Inter Carib III DIS United Cape DIS Etablert 2008 2007 2007 2007 IRR siden oppstart 24 % p.a. 21 % p.a. -27 % p.a.* -38 % p.a.* Eiendom: Prosjekt Haugenstua Butikksenter AS Etablert 2006 IRR siden oppstart 2 % p.a. Shipping: Misligholdte/konkurs prosjekt Oceanlink Reefer DIS TDS Containerships IV DIS Etablert 2007 2007 IRR siden oppstart -100 % p.a* -100 % p.a* Eiendom: Prosjekt Buskerud Handelseiendom DIS Etablert 2010 IRR siden oppstart 11 % p.a Shipping: Prosjekt M-Tanker DIS Atlantic Seismic DIS Perrine DIS Etablert 2005 2007 2007 IRR siden oppstart -12 % p.a* 31 % p.a -36 % p.a* Misligholdte/konkurs prosjekt Oceanlink Reefer II DIS TDS Containerships V DIS Etablert 2007 2012 IRR siden oppstart -68 % p.a* -100 % p.a* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital 2012 * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Etablert 2004 2007 2008 2006 IRR siden oppstart 34 % p.a. -37 % p.a.* -50 % p.a.* 21 % p.a. 2008 -50 % p.a.* 2013 * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 3. Shipping NRP Finans AS Side 12 Side 13 Markedsrapport – Desember 2013 3.1 Shipping market comments by James Leake, Managing Director of Arrow Research General introduction If trends in ship finance are a barometer of the health of the shipping market, then 2013 appears to be a turning point. The point where optimism gives way to exuberance, however, is a very fine line. The return of money to the shipping markets could again create future problems if the majority of these funds are destined to inflate the orderbook. On closer inspection, much of the funding seems instead to be directed at refinancing existing deals, providing short-term ‘liquidity’ for cash-strapped owners and shipyards, or for acquisitions of existing assets and companies. Of that destined towards new orders, the offshore segment remains a major attraction. With banks offering less leverage, and with newbuilding prices now increasing, the same amount of investment capital is not stretching as far. Add into the mix Basle III requirements to set aside yet more capital for loans in riskier sectors such as shipping, and that non-performing loans made nearer the top of the market are progressively eating into that capital with the opportunity cost that little capital is left to finance what might be more favourable projects today, fears of a damaging return to excessive supply growth are overblown. If anything, the few players which are in a powerful position to make big plays in this market are the ones that are being courted by the banks. Deals such as those made by the likes of Scorpio and Frontline are being concluded on such a scale that they have essentially blocked-out the remaining capacity at desirable yards for the foreseeable future to build the next generation of efficient ships. The prices for anyone else to invest have now been inflated and the delivery dates pushed back. There has been no incentive for restraint in investment in this new breed of vessel which will have some of the lowest financing and running costs of any vessels in the fleet. On the contrary; the larger the investment, the greater the shockwave to the competitive landscape and the bigger the payoff. The accepted wisdom that the tanker and dry markets remain over-tonnaged has been challenged in recent months where both the VLCC and Capesize market have witnessed considerable improvement. The concern has been that vessels will return to ‘normal’ steaming speeds when markets improve, but that the resulting increase in effective supply then kills that recovery. Voyage calculations and market evidence have demonstrated that VLCC and Capesize earnings have to exceed around $30,000/day before speeds increase, a relatively healthy rate unless assets were purchased near the top of the cycle. Speed increases have been relatively modest of the order of not much more than half-a-knot on aggregate. As well as deploying slow steaming to control the bottom line, liner companies have used another weapon in their arsenal to control the top line – the deployment of GRIs (general rate increases). This strategy has recently caught the attention of the European Commission, however, who may decide to restrict this practice and by so doing probably speed the inevitable consolidation of this sector. World Economy The global economy is expected to enjoy better prospects in 2014, according to the most recent World Economic Outlook published in October 2013 by The International Monetary Fund. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Despite unresolved concerns about the US deficit, a near paralysis between a Republican-led House of Representatives and Democratic Senate and President which led to the closure of most federal departments for a few weeks in October 2013, the US economy continues to improve with jobless falling and GDP growth expected accelerate in 2014. Access to cheaper energy is transforming the competitiveness of US manufacturing. After two years of contraction, the Eurozone economies are also expected to grow in 2014. Looking east, where most global growth is now centred, the outlook for the Chinese economy remains robust and, after two lacklustre years and a recent sharp weakening of the rupee, the Indian economy is expected to post stronger growth in 2014. Central to assumptions of increased growth for industrial raw materials and energy in the emerging economies of India and China are the trends of per capita consumption of these key ingredients of industrialisation and urbanisation, plus the increasing environmental and social strains that are being experienced by these economies to be self-sufficient in the supply of these raw materials. Thus far, Chinese consumption trends of steel and electricity have followed the pattern set by Japan and South Korean several decades previously. It is interesting to note that so far, Chinese consumption of crude oil per capita has not taken off in the same way that it did a decade ago for steel and electricity. Another key observation is that Indian consumption of all these key ingredients of development has yet to ‘take off’, and that India will likely be more reliant on imports than China was in her take-off phase as China’s growth strategies would not be acceptable in a democracy. NRP Finans AS Side 14 The Third Plenary Session of the 18th Central Committee of the Communist Party of China held in early November in Beijing underlined some key insights into what the new leadership intends to achieve over the coming decade. One crucial development is the suggestion that the ‘hukou’ system is likely to be reformed. At present this limits the permanence of rural to urban migration as this prevents the families of migrant workers also making the move to cities. If entire families migrate to the cities, rural-urban migration would accelerate and so further underpin the growth in per capita consumption of raw materials. Tanker Since the start of 2011, VLCC earnings have only been above operational expenses for as little as around 15% of index days, and typically performing worse than her smaller Suezmax and Aframax cousins. Taken purely on the basis of timecharter averages, according to the Baltic Exchange VLCCs during the first 11 months of 2013 have performed worse than in 2012 at negative $3764/day compared to negative $122/day for the same period last year. This was during a year in which there were some hopes that the demand from increases in Chinese refinery capacity was going to outpace the decline in US import demand on a tonne mile basis. These expansions have been a little slower in coming than expected, but now appear to be one of the main reasons behind recent market improvements, with the 200k b/d Sinopec Pengzhou refinery commissioned in October 2013 and another 70k b/d expansion of the Petrochina Urumchi refinery imminent. All this is coming at a period when Saudi crude consumption by power plants is falling by around 400k b/d as demand for air-conditioning wanes, increasing export availability. The recent renewed strength on VLCCs could continue to be supported for now by a further 500k of Chinese refinery capacity expected to come on line over the next few months. To put the recent recovery in the VLCC market in Side 15 perspective, it represents over 40% of the totally accrued daily revenue above opex since the start of 2011. For product tankers over the past few years, the story has been a complete contrast, with MR product tankers for example earning more than operational expenses for almost the entire period. Average earnings for MR product tankers as quoted by the Baltic Exchange for the first 11 months of 2013 stood at $12,639/day, up one-third on the same period last year. Earnings have been less impressive since the summer, averaging around $8,500/day but could benefit over the coming months as the new Chinese refineries boost the availability of competitively priced product exports – a growing share of these exports are likely to be shipped on LR1 or LR2 product carriers. The fundamentals for the transportation of crude oil do appear to be starting to improve. In addition to the 500k b/d of new refinery capacity schedule for imminent commissioning in China, there is a further 820k b/d of capacity expected to be added during 2014, plus around 420k b/d in India. China also is in the process of filling the second phase of her strategic petroleum reserve which will require over 100 million additional barrels. Whilst currently approved projects are progressing, a temporary ban was placed upon new projects proposed by CNPC and Sinopec for their failure to adhere to environmental standards. The recent explosion of a Sinopec pipeline in Qingdao may also lead to tighter controls going forward. Markedsrapport – Desember 2013 reduce the availability of Middle Eastern crude to the growing Pacific and Indian Ocean markets meaning that growth instead has to be met by an expansion in Atlantic supplies – boosting tonne miles. The continued decline in US crude imports – driven by reduced oil demand and increased US and Canadian crude output - has been the major negative factor in this market. A positive consequence of this, however, is that each relatively short haul barrel of Atlantic crude oil that the US no longer requires is instead transported long haul to Asia. Delays in taking a decision over Keystone XL to deliver heavier crudes from Canadian oilsands to blend with the growing supplies of light sweet domestic crude oil from shale formations means that sophisticated US Gulf refineries are forced to blend with imported Saudi heavy crude instead. North America is not the only growing source of Atlantic crude that could potentially be shipped east. Expansions in offshore West African plus the return of other African supplies could boost output by between 700k b/d and 1m b/d over the next two years, China has committed to purchasing Brazilian offshore crude plus the ‘restart’ of 450k b/d Kashagan in March 2014. VLCC deliveries in 2014 are expected to be the lowest since 2006 at 22 units, or the capacity to transport around 700k b/d. In a worst case scenario of the US importing 1m b/d less crude in 2014, this plus fleet growth would offset in volume terms the benefit of the expansion of Chinese and Indian refineries, though in tonne mile terms there would still be net demand growth as more crude would be moving long haul from west to east. Products trade will continue to be driven by both the mismatch between the demand for refined products and the domestic output of refineries plus the exploitation of arbitrage between the prices of refined products in the global market, often a function of differing refinery margins. Refinery expansions in the Middle East such as the recently commissioned Satorp Jubail 400k b/d refinery The new sophisticated refineries of China, India and the Middle East enjoy high margins. Indian refineries are producing way above nameplate capacity, and may even export more high quality products as falling oil product subsidies could hit domestic products demand. Chinese refinery investment is broadly keeping pace with domestic demand, yet China both imports and exports products. The acceleration of Middle Eastern products demand ahead of refinery throughputs and now ahead of nameplate capacity means that most of NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 these new supplies will feed domestic demand and curtail crude exports. The United States is also competitive from the investment in upgrading refineries to take the heaviest crude plus the advent of cheap and plentiful domestic feedstock. US refined product imports are falling now that products produced in landlocked refineries exploiting cheap shale oil are being transported to US East Coast refineries, with gasoline exports from Europe now being shipped further to South America and Africa. Margins remain strained at European and now Australian refineries, resulting in yet further closures and increased product imports. South America and Africa suffer from a physical shortage of refinery capacity, and poor margins mean that even the capacity they do have is often out of action and outcompeted on price by imported products. The gap between refinery throughput and domestic consumption continues to widen, a gap that will not narrow for some time as South American and African refinery projects are further delayed. Whilst accelerated fleet growth of around 10% in the product tanker sector is expected in 2014, expansion in both the volume and distance of products trade is expected to deliver modest improvements in rates. Most of the new tonnage entering the market is very different from the rest of the trading fleet, when fundamentals do become stressed the low financing and running costs of the new units will put pressure on the older vessels. Dry Capesize have gone from being the laggard in 2012 to becoming the leader in 2013. The worst-performing NRP Finans AS Side 16 size category in the first 11 months of 2012 at $7,594/day, Capesize earnings during the same period in 2013 have increased over 70% at $13,159/day. Other sectors by contrast have only shown modest improvements. Panamax bulkcarriers have performed around one-sixth better at just over $9,000/day for the year to end-November. Supramax and Handysize so far have improved by only around 3%, though have the distinction of having performed at a few thousand dollars per day above opex for most of the duration. Since September, all vessel classes are beginning to share in the escalation of Capesize rates as expanding iron ore trade pulls Capes away from the coal trades and with it boosts the prospects of the smaller vessel sizes. The slowdown in dry bulk contracting through 2011 and 2012 means that despite the acceleration of contracting that has been seen so far in 2013, there is a window of around 18 months where fleet growth is going to be considerably lower what it was for the preceding few years. The new contracts placed at the beginning of 2013 were still able to secure late 2014 delivery, but as the year has worn on the delivery dates for contracts placed in the last few months is drifting into later 2015 and now 2016. There is a risk that a newbuilding order placed today may now miss the improved markets that are predicted for the next couple of years. An acceleration of iron ore trade is the main reason for the improved Capesize market, plus indirectly for the improving prospects in the smaller sectors. Since the days of overextension around the financial crisis where escalating construction costs for new mining capacity was justified on the basis of perpetual growth and supercycle commodity prices, global mining companies have strived to rebuild shareholder value and appear more conservative about expansion projects. In iron ore, the major miners have enjoyed sustained high prices and have until now been restrained in commissioning new mining capacity – with perhaps the exception of newcomer FMG. Chinese steel demand Side 17 growth has continued unabated, so low-grade and high-cost reserves of iron ore have had to be exploited within China. The drought of new international iron ore projects is now coming to an end with at least 200 million tonnes of additional annual capacity being added over a 12 month period. The delivered cost of most of these new supplies into the Chinese market are at least half the breakeven cost of the most expensive two-thirds of Chinese iron ore mining capacity. There is no doubt that this has become a ‘supply-driven’ market, even in the worst case scenario of a decline in steel consumption in China in 2014 these new supplies of iron ore will be what sells before the long tail of marginal Chinese domestic ores. The addition of around 30Mt of annualised capacity in Q3 2013 was sufficient in the context of modest fleet growth to see Capesize rebound to $40,000/day. Iron ore may be by far the biggest driver of trade growth over the next two years, but it is not the only one. Investment in coal-fired power stations in China and India, plus also a renewed interest in coal in countries such as Japan, South Korea and Germany following the Fukushima tragedy underline potential trade growth prospects for thermal coal. Thermal coal prices at present though are depressed, and miners around the world from China through Australia to the United States are struggling to make profits. China has been the major driver of growth in this sector, but her import requirement is a delicate balance between huge production and consumption figures, and the arbitrage between domestic and imported coal. Whilst Chinese coal imports will probably continue to expand, especially since around a third of her mining operations are loss-making, investment in power and rail infrastructure will offset some of that potential. India has the greatest demand prospects. With power consumption around one-fifth that of China, a growing middle class and an overall population soon to overtake China’s, coal is an essential part of India’s medium-term development strategy. The construction of new coal-fired power plants has been impressive, and the current fleet is underutilised due to Markedsrapport – Desember 2013 inadequate power transmission networks and pricing structures for coal and electricity that have frustrated the market mechanism. Domestic mining has failed to deliver growth, and both Indian power companies and the state mining company Coal India Limited have invested overseas in new coal supplies. India will likely become the second largest coal importer in 2014. US grain and oilseed sales this season have hit record levels, and this is now being followed by record weekly export volumes just short of 4Mt being recorded in mid-November. There remains 52Mt of committed sales of grains and oilseeds to ship. It is likely that US agricultural exports are likely to be sustained at strong levels until the South American Plate Season picks up the baton next year. A poor Chinese wheat harvest is likely to result in imports of 8Mt this crop year, supporting long haul trade. Better fundamentals in the dry cargo sector are expected to persist until at least the second half of 2015, by which time the surge in iron ore supply will have displaced much of the marginal ore currently being produced in China leaving less trade upside, and fleet growth will most likely be reaccelerating. Whilst this might cause an end to the Capesize renaissance, the fortunes for smaller bulkcarriers are likely to be more resilient. Containers The major liner companies continue to compete for market share on the major deepsea routes of Far East United States and Far East - Europe, deploying progressively larger vessels on these routes in an attempt to achieve lower dollar per box costs than their competitors. Though some liner companies are achieving this with some success, utilisation rates are generally falling. Profitability remains a quarterly struggle, with the most successful players only achieving this through a combination of investments in efficiency and the coordinated deployment of GRIs (general rate increases). This practice had now caught NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 the eye of the competition authorities of the EU, which could speed the eventual end point of competition in this sector - consolidation or bankruptcy of the liner companies. Another factor speeding a conclusion of natural selection in this space is the relatively large number of newbuildings expected in the sector. The rationale of the dollar per box arms race makes sense in the isolation of the main deepsea routes plus the few others that can accommodate the largest vessels all the while there are ships to outcompete, but at some point these routes will become saturated with the largest vessels operating at the slowest possible speeds at the lowest possible utilisation rates. Trade on these traditional routes is barely growing; the only real growth will likely be on the intra-Asia trades. Then the music stops. In the meantime, on other routes predominantly serviced by smaller containerships and where there is real trade growth, the charter markets are destabilised by the cascade effect of smaller vessels released from time charters as they are displaced from and no longer required on the deepsea routes. NRP Finans AS Side 18 Whilst in the longer term there will likely be better prospects for feeders servicing the deepsea hubs and the vessels deployed on the routes where there is real growth, these prospects cannot be realised until there is nothing left to ‘cascade’ and the major liner companies finally draw blood in the consolidation of the deepsea trades. Maybe the combination of another round of fleet expansion and EU interference will speed this process along. This report has been prepared by Arrow Shipbroking Group or its affiliates (“Arrow") and is addressed to Arrow customers only and is for distribution only under such circumstances as may be permitted by applicable law. This information has no regard to specific investment objectives, financial situation or particular needs of any specific recipient. It is published solely for informational purposes and this information is not, and should not be construed as, an offer or solicitation to sell or buy any product, investment, security or any other financial instrument. Arrow does not make any representation or warranty, express or implied, as to the accuracy, completeness or correctness of the information contained herein, nor is it intended to be a complete statement or summary of the securities, markets or developments referred to in the report. Neither Arrow, nor any of its directors, employees or agents, accepts any liability for any loss or damage, howsoever caused, arising from any reliance on any information or views contained in this report. While this report, and any opinions expressed in it, have been derived from sources believed to be reliable and in good faith they are not to be relied upon as authoritative or taken in substitution for the exercise of your own commercial judgment. Any opinions expressed in this report are subject to change without notice and may differ from opinions expressed by other areas of the Arrow Shipbroking Group. Arrow is under no obligation to update or keep current the information contained herein. This report may not be reproduced or redistributed, in whole or in part, without the written permission of Arrow and Arrow accepts no liability whatsoever for the action of third parties in the respect. This information is the intellectual property of Arrow. Arrow and the Arrow logo are trademarks of the Arrow Shipbroking Group. All rights reserved. Markedsrapport – Desember 2013 Side 19 3.2. Key figures shipping portfolio 1 800 NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark 1 600 1 400 1 200 1 000 NRP Shipping Index (516) 800 600 OSEBX (284) 400 200 0 Jan 2001 Jan 2002 Jan 2003 Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 Jan 2011 Jan 2012 Jan 2013 Dec 2013 80 % Årlig avkastning OSEBX vs NRP Shipping portefølje 65 % 63 % 60 % 54 % 47 % 52 % 52 % 48 % 47 % 41 % 39 % 40 % 32 % 34 % 20 % 28 % 18 % 11 % 22 % 15 % 4% 0% -4 % -20 % -12 % -14 % -31 % -40 % -16 % -36 % -60 % -55 % -54 % -80 % 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 NRP Shipping portfolio 25 2010 2011 2012 2013 OSEBX Shipping portfolio projects 40 21 20 30 15 10 13 8 20 8 5 0 14 13 4 3 4 0 0 0 10 3 2 0 -2 -5 -2 -2 -4 -5 -7 -10 -15 -4 -3 -5 -11 -13 -20 -17 -20 2001 2002 2003 2004 Projects established (left axis) 2005 2006 2007 Projects sold (left axis) -10 -30 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Projects in portfolio end of year (right axis) NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 800 Side 20 Accumulated equity raised to NRPs shipping and offshore projects from 2000 up to today. Accumulated equity raised to NRP shipping & offshore projects 700 600 mUSD 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Current value NRP Shipping & Offshore portfolio - segments 3,9 % 3,2 % 12,3 % Bulk 1,6 % 16,4 % 2012 2013 The diagram shows the distribution of the different segments in NRPs current portfolio. Chemical Container 17,8 % Gas Offshore Product 0,1 % Reefer RoRo 44,8 % Arranged NRP Shipping & Offshore projects - segments Paid-in equity - USD millions 42 18 18 Bulk Chemical 138 Container 36 Cruise Ferry 74 166 Gas Offshore Product Reefer 38 212 NRP Finans AS 136 RoRo Tank The diagram shows a segment breakdown of arranged NRP Shipping and offshore projects from 2000 up to today. Markedsrapport – Desember 2013 Side 21 3.3 Shipping projects overview Projects Shipping Arca DIS* BB Troll DIS Beta DIS Bulk Avanti DIS* Bulk Transloading DIS** Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS E-Tanker DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Inter Carib II DIS KUO DIS Neptune Seismic DIS Spero DIS* Stril Offshore DIS TDSC Opportunity AS UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS Estimated value per 1% USD 40 000 NOK 30 000 NOK 380 000 120 000 N.A 6 000 JPY 4 100' 25 000 EUR 26 000 890 25 000 125 000 185 000 60 500 NOK 2 750 000 57 000 140 000 121 000 Established 2013 2010 2006 2013 2007 2007 2007 2006 2004 2007 2006 2012 2007 2013 2007 2010 2010 2010 IRR since established p.a. N.A -57 % 27 % N.A N.A 21 % 21 % -4 % 42 % -99 % 11 % 42 % 5% N/A 2% -33 % 9% 9% Return 2013*** N.A -94 % 60 % N.A N.A 103 % 38 % 4% 22 % -99 % 43 % 57 % -3 % N/A 0% -12 % 57 % 17 % * The project was established in 2013 and has thus not existed long enough to calculate IRR **The project has been suspended ***Return is equivalent to change in value in 2013 (not annualized) NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 22 Arca Shipping DIS - container asset play project Contact: Andreas T. Hagen (a.hagen@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 40 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 3 650 000 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P: 3 745 000 4 445 000 5 145 000 IRR estimated share price: 16,4 % 20,9 % 25,1 % IRR total capital: 19,4 % 24,1 % 28,3 % * The residual value is net after profit split - 70% to the owning company and 30% to the BBcharterer, an SPC, Timber Shipping Inc., guaranteed by Conbulk Shipping S.A. In the base case scenario the gross sales price is USD 5 000 000, high case USD 6 000 000 and low case 4 000 000. The IRR of the high case and the low case does not reflect increased/decreased earnings. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Atlantica Shipping AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P:** Expiry of C/P: Charterer: USD 2,800,000 USD 3,650,000 USD 0 15.12.2013 15.12.2018 SPC, Timber Shipping Inc. guaranteed by Conbulk Shipping S.A, Greece Base case assumptions: Average net BB-rate year 1-3: Net TC-rate year 1:* Net TC-rate year 2:* Net TC-rate year 3:* Profit split hurdle rate year 1: (net BB-rate + opex) *Estimated TC-rates. The drydocking cost will be repaid before profit split. ** Commencement of C/P is on the date of the vessel exits DD/SS in China. USD 1,024 / day USD 7,125 / day USD 8,075 / day USD 10,450 / day USD 6,580 / day Estimated Cashflow 2013 16 200 0 0 4 726 11 474 0 2014 393 470 234 326 74 040 115 094 586 742 0 2015 378 680 249 420 239 659 117 396 750 363 0 Net project cashflow 11 474 586 742 750 363 0 500 000 500 000 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt MV Arca 1,641 TEU geared container vessel (Hanjin 1600) Bureau Veritas 21,480 dwt/7,007 mt 167,98 m/27,25 m/9,22 m 19 knots on 49 TS Fuel (laden) Hanjin HI Co. Ltd - Busan, South Korea 1 994 Liberia B&W 6S60MC 16,681 BHP @ 105 RPM 108 Nov 2013 / Mar 2014 1,199 TEU homogeneous, 7holds, 8 hatches, 2 cranes with safe working load of 40 tonnes, Ice class equipped Arca is a shallow draft handysize container vessel, also know as Bangkokmax container vessel. Financing (31.12.2013) Estimated Cashflow Operating revenue Profit split Repayment docking Administration expenses Net operating cashflow Net financial items Estimated dividend Vessel's name: Type: Class: Dwt/Ldwt: LOA/ Beam/Draught: Speed & Cons: Yard: Built: Flag: Main engine: Reefer plugs: Next DD/SS: Other information: Mortgage debt Total Balance 0 0 Annual Inst. 0 0 Interest 0,00 % * Balloon 0 0 *Currently no debt on the vessel. Additional information 2013 111 474 3 608 149 3 719 623 2014 198 216 3 984 748 4 182 964 2015 448 579 4 445 000 4 893 579 0 0 0 0 0 0 The Vessel is fixed on a 5 year BB-charterparty with a profit sharing agreement to an SPC, Timber Shipping Inc., guaranteed by Conbulk S.A of Greece. All earnings exceeding a pre-agreed hurdle rate consisting of the BB-rate and operational expenses to be split 60/40 between the owning company and the charterer. Sales proceeds exceeding investors initial equity of USD 3,650,000 to be split 70/30 between the owning company and Conbulk. Upon delivery, the vessel will undergo drydocking and special survey, the cost is capped at USD 1,000,000 and is to be split 50/50 between Arca Shipping DIS and Conbulk. The DD/SS expense to be fully redeemed before any profit splits from trading and sale will occur. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 23 BB-Troll DIS - offshore asset play project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK): 30 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 38 000 000 0 Residual value sensitivity on IRR :* BASE CASE Residual value 2014: IRR estimated share price: IRR total capital: *Not calculated as the project only has optional value. Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Buksèr og Berging AS Buksèr og Berging AS Purchase price vessel: Paid in capital: Paid in reserve capital: Tech. and commercial management fee 2013: Assumed Opex 2013 per day: Current Employment: Delivery: NOK 199 000 000 NOK 30 000 000 NOK 8 000 000 NOK 916 260 NOK 71 510 The Vessel trades in the spot market september 2010 Base case assumptions: TC-rate 12.10.2013 - 22.10.2013: GBP 10 000 / day NOK 225 000 / day NOK 180 000 / day NOK 180 000 / day NOK 109 013 / day TC-rate24.10.2013 - 05.11.2013: TC-rate Jan. 2014 - March. 2014:* TC-rate April 2014 - Sept. 2014:* Assumed break even rate incl. docking/survey 2013: *Estimated TC-rates Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of Vessel Net project cashflow Estimated dividend M/V BB Troll AHTS - VS 473 design DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5) 73,8 m 16,0 m Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK Apr 2000 2,881 t Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP 165 t 2 x 430 kVA V 3ph 60 hz 2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz NOR November 2014 Vessel name: Type/design: Class: LOA: Breadth: Yard: Delivery: Dwt: Main engine: Bollard pull: Aux. engines: Main generator: Flag: Next Special Survey: Financing (31.12.2013) 2013 32 140 357 26 101 079 6 800 000 1 240 832 -2 001 554 12 594 9 520 049 0 -9 507 455 0 -11 509 009 2014 72 240 000 27 143 300 4 000 000 1 270 322 39 826 378 58 825 7 723 433 191 424 868 -199 089 476 175 000 000 15 736 902 0 15 840 244 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Total Balance 212 019 641 212 019 641 Inst. 13 0 0 Interest 5,00 % Balloon 14 191 424 868 191 424 868 Mortgage financing at establishment of the project equivalent to NOK 190 000 000, the interest rate is floating. An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up Q1 2011 in order to finance upgrading to DP-II, and a loan of NOK 4 500 000 was drawn up Q2 2013. The terms of the mortgage agreement were re-negotiated in December 2012. Two instalments were deferred, thus the first instalment will be made in March 2014. Two instalments as well as two interest payments have been added to the balloon. Cash sweep on all available cash exceeding NOK 10 mill as of December 7th 2013. The minimum working capital requirement of NOK 10 mill was waived until December 30th 2013. Final maturity on the mortgage is one year earlier, 7th Sept. 2014. Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the first 18 months, thereafter no less than 120%. The minimum value covenant is waived until 30th December 2013. An overdraft facility of NOK 4,500,000 was drawn April 2013. Additional information Working capital Vessel* Total assets 2013 20 923 115 180 955 006 201 878 120 2014 0 175 000 000 175 000 000 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 212 019 641 212 019 641 0 0 The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the spot market. A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2014. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 6,6%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 24 Beta DIS - offshore asset play project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 380 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 19 500 000 33 000 000 Residual value sensitivity on IRR : Residual value end 2015: IRR estimated share price: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 15 000 000 16,0 % 0,8 % 20 000 000 22,0 % 7,8 % 25 000 000 27,7 % 14,2 % Corporate details The Vessel Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Buksèr og Berging AS Buksèr og Berging AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: Expiry of C/P: NOK 47 000 000 NOK 19 500 000 NOK 0 29. September 2006 31.12.2014 Gross TC-rate: NOK 92 000 /day Assumed operating expenses 2013: Approx. NOK 60 000 / day The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2014 from Buksèr og Berging AS to Kystverket. Beta Shipping AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day. NOK 89 630 goes to Beta Shipping, and NOK 2 870 goes to Buksèr og Berging AS. Estimated Cashflow Operating revenue* Operating expenses Dry docking & other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Vessel name: Type: Dwt: LOA: Breadth: Yard/Built: Class: Flag: Deck cargo Speed: Main engine: M/V Beta Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) 1 217 mt 67,8m 14,5m H.Surken West Germany/ 1982 DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 NOR 720 sqm 15,5 knots 4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP Next intermediate survey: Nxt DD/SS: February 2014 February 2016 Financing (31.12.2013) 2013 32 906 833 21 627 980 0 1 312 159 9 966 694 135 149 135 149 0 10 101 843 2014 30 884 706 21 942 240 3 000 000 1 338 402 4 604 064 95 247 95 247 0 4 699 311 2015 39 055 734 22 381 084 0 1 365 170 15 309 480 113 125 113 125 20 000 000 35 422 605 Mortgage debt 1 Investor loan Total Balance Annual Inst. 13 0 0 0 0 0 0 Interest * Balloon 0 0 * The mortgage loan as well as the investor loan has been repaid in full. Estimated dividend 12 000 000 4 500 000 47 816 318 * Off-hire due to docking February 2014 reduces income in 2014. Hire for 2 months, equal to NOK 5 688 314, received in 2016 is added to the hire in 2015. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Additional information 2013 31.12.2013 12 194 402 29 704 285 41 898 687 2014 31.12.2014 12 393 713 25 262 624 37 656 336 2015 31.12.2015 0 20 000 000 20 000 000 Outstanding debt 0 0 Total outstanding debt 0 0 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 21.3%. NRP Finans AS 0 0 The TC-hire is invoiced in arrears with 30 days maturity. The Vessel is being utilized as a stand-by emergency vessel by Kystverket. The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2014 from Buksèr og Berging AS to Kystverket. Beta Shipping AS has fixed the vessel on timecharter to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day. Kystverket has an option to extend the charter for 2015. We have assumed the option will be declared. Markedsrapport – Desember 2013 Side 25 Bulk Avanti DIS - dry bulk asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 120 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 9 250 000 0 Residual value sensitivity on IRR : Residual value end C/P 2016: IRR estimated share price*: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 18 000 000 9,6 % 5,9 % 22 000 000 20,0 % 13,0 % 26 000 000 29,1 % 19,5 % Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: Technical Management: Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: NRP Business Management AS Eastern Bulk Carrier Fleet Ship Management Inc. USD 17 000 000 USD 9 250 000 USD 0 Current employment: Commencement of CP: Expiry of CP*: Timecharter rate 2014**: Estimated operational expenses 2013: Timecharter to Grieg Star Bulk AS 11.04.2013 11.04.2015 USD 12 000 USD 5 000 *The charterer, Grieg Star Bulk, has declared their option to renew the charterparty for 12 months from April 2014 to April 2015. The third year we have assumed an average rate of USD 13,000 per day. Cranes: Next intermediate survey: Next DD/SS: **The TC rate is USD 9,750 until April 10th 2014, and then USD 12,000 until April 10th 2015. Less commission of 3,75%. Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt MV Bulk Avanti Supramax Bulk Carrier NKK / 9303089 56,042 mt 8,500 189,99 m / 32,26 m / 12,55 m 14,5 kts / 31,0 ts Mitsui S.B. Japan, Tamano Shipyard 2006 Panama MAN B&W, 12,880 KM @ 127 rpm Fore & aft hatches, hydr. Operated, 5 holds / 5 hatches 70,810 cubic m. 4 cranes with safe working load of 30,5 tonnes Fitted with grabs July 2014 July 2016 Financing (31.12.2013) 2013 2 524 315 1 312 500 63 750 1 148 065 14 366 355 993 0 -341 627 2014 4 117 320 1 861 500 86 700 2 169 120 37 278 495 000 562 500 -1 020 222 2015 4 680 000 1 898 730 88 434 2 692 836 54 409 448 594 1 125 000 -1 519 185 806 438 1 148 898 1 173 651 0 0 0 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Vessel's name: Type: Class / IMO number: Dwt: Ldwt: LOA/ Beam: Speed/cons: Yard: Built: Flag: Main engine: Holds / hatches: Grain capacity: Mortgage debt* Total Balance Annual Inst. 13 9 000 000 0 9 000 000 0 Interest 5,50 % Balloon 6 750 000 6 750 000 * The mortgage loan has the following instalment plan; Year 1: Quarterly instalments of USD 0 Year 2-3: Quarterly instalments of USD 281,250 Maturity - 5 years from drawdown - balloon of USD 4,500,000 The mortgage has the following terms/covenants: Interest of 5,5% incl. margin. Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage at all times. Minimum free liquidity of USD 600,000. The mortgage has floating interest. Additional information 2013 1 516 702 18 140 233 19 656 935 2014 2 665 601 19 491 218 22 156 818 2015 3 839 252 21 091 908 24 931 160 9 000 000 9 000 000 8 437 500 8 437 500 7 312 500 7 312 500 The project is considered an asset play project. The charterer has declared their option to renew the charter party for 12 months from April 2014 to April 2015. The TC rate in the optional period is USD 12,000/day less commission. The valuation of the project has been based on a three year scenario as in the information memorandum. A residual value of USD 22,000,000 has been used in order to calculate the IRR in the project. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 26 Bulk Transloading DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 23 200 000 4 300 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value en-bloc end C/P 2022: IRR estimated share price: IRR total capital: Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Atlantica Shipping AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 115 000 000 USD 23 200 000 USD 0 Sept.2007 Sept.2022 Base case assumptions BB hire En-bloc: 01.01.2013-31.12.2014 01.01.15-sept 2022 USD 25 300/ day USD 19 300/ day Charterer: M/V Trans Bay/Trans Emirates Bulk Transloader 68,857/68,857 37,550/37,550 Daewoo 1996 / 1993 1996 / 1999 DnV Marshall Islands Vessel name: Type: Dwt: GRT: Yard: Built: Converted: Class: Flag: Last DD: Both vessels were drydocked in 2011/2012. Trans Emirates intermediate docking October 2013 Star Transloaders Ltd, guaranteed by Star Universal Marine Ltd., Cyprus, and ETA Star Holdings Ltd., Dubai Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue* Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items sale of vessels Net project cashflow Estimated Dividend Financing (31.12.2013) 2013 3 000 000 220 816 2 779 184 33 760 1 578 397 2 300 000 -3 844 637 2014 6 000 000 225 232 5 774 768 43 386 1 429 546 2 400 000 -3 786 160 2015 7 044 500 229 737 6 814 763 69 844 856 488 2 400 000 -3 186 643 -1 065 453 1 988 608 3 628 120 0 0 0 Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance 10 243 125 8 329 375 11 530 000 30 102 500 Inst. 13 759 375 1 040 625 0 1 800 000 Interest 9,92 % * 5,50 % * 0,00 % ** * Annual instalment going forward is USD 600 000 per quarter. Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october 2014. 50% of the swap was terminated in Q312 due to instructions from the mortgage lender. The mortgage lender currently has a cash sweep on the project * Assumed that the charterer manages to pay USD 3 000 000 in BB hire in 2013 and USD 6 000 000 in BB hire in 2014. ** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing. Estimated Balance (31.12) Additional information Working capital Vessels* Total assets 2013 2 410 056 77 047 707 79 457 762 2014 4 398 663 69 873 169 74 271 833 2015 8 026 783 62 157 894 70 184 677 Outstanding debt fixed Outstanding debt floating Sellers credit Total outstanding debt 10 243 125 8 329 375 11 530 000 30 102 500 506 250 15 666 250 11 530 000 27 702 500 506 250 13 266 250 11 530 000 25 302 500 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7.4%. NRP Finans AS Balloon 0 0 11 530 000 11 530 000 The charterer has financial difficulties, and is paying reduced BB hire. Markedsrapport – Desember 2013 Side 27 Eastern Reefer DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 1% Estimated share price (USD): Estimated share price USD: 6 000 Key figures: 100 % 5 500 000 9 425 000 Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P: IRR estimated share price: See additional information 22,5 % Corporate details The Vessels NRP Business Management AS Johs. Hansens Rederi AS Corporate management: Commercial management: Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Delivery: Expiry of C/P: USD 32 000 000 USD 5 500 000 USD 2 225 000 8. December 2006 See Additional information Base case assumptions: BB rate en bloc net per day 2013: BB rate en bloc net per day 2014: BB rate en bloc net per day 2015: Charterer: Built M/V Jacha M/V Mabah Type: Flag: Dwt 3 970 5 249 1985 1995 Cargo cap (cbft) 154 739 235 128 Reefer Marshall Island 6 389 2 678 2 580 Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd. Estimated Cashflow Financing (31.12.2013) 2013 2 471 880 180 509 2 291 371 5 125 98 438 1 500 000 -1 593 312 108 472 2014 977 571 184 120 793 451 3 812 37 688 1 050 000 -1 083 876 23 358 2015 259 290 92 060 167 230 1 368 5 625 300 000 -304 257 500 000 Net project cashflow 806 530 -267 067 362 973 Estimated dividend 400 000 0 826 598 Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Vessel Name Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total Balance 450 000 900 000 1 350 000 Annual Inst. 13 900 000 600 000 1 500 000 Interest 4,25 % * 3,75 % ** Balloon 0 0 0 * The mortgage has floating interest rate. Assumed interest rate is 4,25% incl margin. Annual instalments of USD 900 000 ** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the extension of M/V Mabah. Simultaneously USD 2 400 000 was deducted on tranche 1. Estimated interest rate is 3,75% incl. margin and annual instalments of USD 600 000. Additional information Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets 2013 730 691 7 941 001 8 671 692 2014 463 625 3 092 801 3 556 426 2015 0 500 000 500 000 Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 1 350 000 1 350 000 300 000 300 000 0 0 There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows: M/V Mabah: M/V Jacha: Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000 Call option 8. February 2014: USD 23 358 The project is considered as a financial lease. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9,2% NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 28 Eastern Reefer II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 (All figures in 1000 JPY)* Estimated share price (JPY): 1% Estimated share price (JPY): 410 000 Key figures: 100 % Paid in equity (JPY): Accumulated dividend (JPY): 438 000 465 000 Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE 1 000 000 18,0 % 7,9 % Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: * An asasumed exchange rate of 100 USD/JPY has been used. Corporate details The Vessels Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Lorentzen Skibs Management AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P M/V Pohah No.2: Expiry of C/P M/V Pohah No.2: Commencement of C/P M/V Jochoh: Expiry of C/P M/V Jochoh: Commencement of C/P M/V Dinok: Expiry of C/P M/V Dinok: JPY 1 805 000 JPY 382 000 JPY 240 000 27. March 2007 27. March 2017 27. October 2008 27. March 2017 15. October 2013 15.April 2017 Base case assumptions: BB rate net per day year M/V Pohah No 2.: BB rate net per day year M/V Jochoh: BB rate net per day year M/V Dinok: 1996 N.K Kobe, 8UEC37LA M/V Pohah No. 2 M/V Dinok Reefer Reefer 235,039 cbft 238,964 cbft 5,134 5,163 113,4m /16,6m 120,7m/16,6m Kyokuyo Shipyard Corp, Japan 2000 1989 N.K. KR Akasaka, 8UEC37LA Akasaka, 6UEC37LA NOK Co. Ltd., Panama Khana Enterprises Co. Ltd., Japan and Oswego Ltd., Korea Estimated Cashflow Estimated dividend M/V Jochoh Reefer 235,050 cbft 5.537 113,3m/16,6m JPY 401,5 JPY 355 USD 1 775 Charterer: Guarantor: Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale (purchase) of vessels Net project cashflow Vessel name: Type: Cargo Cap: Dwt: LOA/ Beam: Yard (all vessels): Built: Class/flag: Main engine: Financing (31.12.2013) 2013 289 790 18 055 271 735 0 27 930 -14 576 -13 354 -206 000 52 381 2014 340 910 18 416 322 494 0 41 627 183 496 -225 123 97 371 2015 281 743 10 338 271 404 0 31 472 145 028 -176 500 0 94 905 50 000 107 500 110 000 Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Participant loan Total Balance Annual Inst. 13 436 500 58 500 115 380 76 924 92 700 0 150 000 0 794 580 135 424 Interest 2,78 % * 2,00 % ** 0,00 % 15,00 % *** Balloon 163 500 0 92 700 49 999 306 199 *Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000. 80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.78% incl. margin. **Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924. The loan is not fixed, assumed interest of 2,25% incl. margin for the remaining period. The Margin is assumed increased from Q214. *** The participant loan was established to finance the purchase of M/V Dinok. It has an annual interest of 15%, and is repaid quarterly with USD 71 429 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Outstanding debt 1. Prior Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Participant loan Total outstanding debt Additional information 2013 47 629 1 146 246 1 193 875 2014 37 500 974 595 1 012 095 2015 22 405 788 581 810 985 436 500 115 380 92 700 150 000 794 580 358 500 38 456 92 700 121 428 611 084 280 500 0 92 700 92 857 466 057 All JPY figuers in 1000 JPY. An assumed exchange rate of 100 USD/JPY has been used for all calculations. The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017). The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 37 million at the end of the Bareboat Charter (2017). The chartere has an obligation to purchase the M/V Dinok for USD 500 000 at the end of the Bareboat Charter (2017). The project is considered as a financial lease. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.2%. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 29 E-Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 24 950 Key figures: 100 % Paid in equity incl. Participant loan (USD): Accumulated dividend (USD): 4 150 000 860 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Vessel Value* 6 100 000 Working capital 3 445 000 Debt 8 550 000 Net Asset Value** 995 000 * Vessel value is based on CP free value less 10%. **Including paricipant loan 7 600 000 3 445 000 8 550 000 2 495 000 9 100 000 3 445 000 8 550 000 3 995 000 Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Klaveness Marine Holding AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P:* * +/- 45 days USD 20 000 000 USD 4 150 000 USD 3 700 000 06.apr.06 06.apr.14 Base case assumptions BB rate net per day: Charterer: USD 6 500 Eships Nayan Ltd. guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C. UAE Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment sellers credit Net financial items Sale of vessel Net project cashflow M/T Eships Nahyan Product/Chemical tanker 8 657 18,8m 118,14m B&W 6S35MC, 4200KW@170RPM Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005 Gibraltar Bureau Veritas 14 knots IMO II/III Sep. 2013/Sep. 2015 Vessel name: Type: Dwt: Breadth: LOA: Engine Yard/Built: Flag: Class: Speed: IMO class: Next DD/SS: Financing (31.12.2013) 2013 Mortgage debt 1 Sellers Credit Total Balance 7 700 000 850 000 8 550 000 Annual Inst.13 1 000 000 0 1 000 000 Interest 5,77 % * 0,00 % ** Balloon 2014 7 200 000 850 000 8 050 000 * The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 000. 92% of the mortgage has fixed interest at 6,24% incl. margin until expiry. An interest rate of 3,05% incl. margin has been assumed for the remaining part of the mortgage. ** Loan from participants is USD 1 000 000. Estimated dividend Estimated Balance (01.12.13) Additional information Working capital Vessel Total assets 2013 3 445 000 7 600 000 11 045 000 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt Net asset value pre dividend 7 700 000 850 000 8 550 000 #REF! The Charterer has a purchase option at USD 12 million at the end of the Charter (6 April 2014). The value of the vessel is to be established by two independent shipbrokers, and any profit in excess of USD 12 mill. is to be split 40/60 between Owner and Charterer. Broker valuation received August 2013 estimated the ship value to be USD 8 250 000 - 8 500 000. 13 113 756 NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 30 Feedermate DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (EUR): 1% Estimated share price (EUR):* 26 000 Key figures: 100 % Paid in equity (EUR): Accumulated dividend (EUR): 2 000 000 4 150 000 Residual value sensitivity on IRR : Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 5 000 000 16,2 % 6,7 % 7 000 000 31,6 % 13,1 % 9 000 000 43,1 % 18,5 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS P.D. Gram AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: EUR 16 275 000 EUR 2 000 000 EUR 3 000 000 27. February 2005 27. February 2017 Base case assumptions: BB rate net per day: 27.02.2005-27.02.2010 27.02.2010-27.02.2017 EUR 5 610 EUR 5 346 Charter: Charterer: 12 year B/B K-Line Financing (31.12.2013) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend 2013 1 951 290 167 632 1 783 658 6 783 175 444 1 350 000 -1 518 660 2014 1 951 290 91 425 1 859 865 7 194 249 433 1 350 000 -1 592 239 2015 1 951 290 93 253 1 858 037 6 500 206 900 1 350 000 -1 550 400 264 998 267 627 307 637 0 550 000 375 000 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel* Total assets Outstanding mortgage debt Total outstanding debt Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Total 2013 642 298 12 831 762 13 474 060 2014 359 925 11 948 259 12 308 183 2015 292 562 11 948 259 12 240 820 6 860 000 6 860 000 5 510 000 5 510 000 4 160 000 4 160 000 Balance Annual Inst. 13 4 360 000 1 350 000 2 500 000 0 6 860 000 1 350 000 Interest 2,75 % * 2,75 % * Balloon 2017 310 000 2 500 000 2 810 000 * Assumed interest rate from 2014 an onwards is 4.0% incl.margin.Interest rate is not fixed. Mortgage debt 2 runs as a bullet. The mortgage was refinanced in Q413. Additional information * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8,0% NRP Finans AS M/V Main Highway Car Carrier, 950 Cars 3 374 tons 1998 Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany Lloyds Register / Cyprus 950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters Vessel name: Type: Dwt: Built: Yard: Class/flag: Cargo Capacity: Markedsrapport – Desember 2013 Side 31 Gram LPG DIS - LPG asset play project Contact: Andreas T. Hagen (a.hagen@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD):* 890 Key figures: 100 % Paid in equity incl. participant loan (USD): Accumulated dividend (USD): 20 300 000 0 Residual value sensitivity : Vessel value* Net debt Net Asset value Remaining uncalled capital LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 9 400 000 13 311 000 -3 911 000 7 218 250 13 400 000 13 311 000 89 000 7 218 250 17 400 000 13 311 000 4 089 000 7 218 250 *Valuation in base case has been done on the basis of 80% of todays assumed C/P free value of vessels, less net debt (Net asset value). Corporate details Corporate management: Technical management Serenity: Technical management Aura: Commercial management: The Vessels NRP Business Management AS Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd. Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd. P.D. Gram & Co Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: USD 29 300 000 USD 20 300 000 USD 7 218 250 Opex per month: Aura/Gas Serenity - USD 148 600 Current employment: Monthly TC Rate MV Aura until November 15th 2013*: USD 207,500 Monthly TC Rate MV Gas Serenity until March 2014*: USD 207,500 *Less commission of 2% to Grieg Shipbrokers and 1,25% to Gram Following MV Aura`s redelivery from TC, she will trade in the spot market until new charterparty can be secured. Estimated Cashflow M/V Aura / M/V Gas Serenity Liquified Gas Carrier, Type 2PG 2,653 mt 96m 14.4m Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008 CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS Marshall Island 13 knots 8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China 3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China 2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating 1 Feb. 2015 Aura - March 2016 Gas Serenity Vessel name: Type: Dwt: LOA: Breadth: Yard/Built: Class: Flag: Speed: Main engine: Aux engine: Cargo tanks: Tank segregations: Last/Next DD: Financing (31.12.2013) 2013 Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Mortgage debt Total Balance 14 186 000 14 186 000 Annual Inst. 13 1 500 000 1 500 000 Interest 4,75 % * Balloon 2015 11 748 500 11 748 500 * Interest rate floating. The final expiry date on the mortgage has been re-negotiated from April 30th 2013 to July 31st 2015. Included in the ammendment is the ability to reduce uncalled capital by up to 50% of extraordinary instalments paid, however uncalled capital must exceed USD 6,500,000 at all times. Est.dividend/paid in capital Estimated Balance (01.12.2013) Working capital* Vessels Total assets Additional information 2013 875 000 13 400 000 14 275 000 Outstanding debt 1. Prior 14 186 000 Total outstanding debt 14 186 000 Net asset value pre dividend #REF! 12 483 954 * The working capital is uncertain due to the complexity of the short term liabilities MV Aura is fixed on timecharter to I-Shipcom until November 2013. MV Gas Serenity is fixed on timecharter to I-Shipcom until March 2014. MV Gas Serenity was in dock for two weeks in September. In april 2013 USD 700,000 was called upon from the participants to fund short term working capital requirements. An additional USD 700,000 was paid in June, and 1,000,000 was paid in October. Further capital calls should be expected unless the market improves. 13 113 756 USD 562 000 of the paid in capital is structured as a participant loan. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 32 Inter Carib II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price USD:* 25 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 3 065 000 2 740 000 Residual value sensitivity on IRR : Residual value end C/P 2018: IRR estimated share price: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 1 250 000 15,6 % 13,6 % 1 800 000 19,7 % 16,8 % 2 200 000 22,3 % 18,9 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: Commercial management: NRP Business Management AS Arne Blystad AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 13 828 000 USD 3 065 000 USD 2 500 000 17. November 2006 31. April 2018 Base case assumptions: BB rate MV Mostein 1.01.13-30.09.14* BB rate MV Mostein 1.10.14-30.03.18* *Less 1% commission to AS Sobona Charterer M/V Mostein: USD 2 600/day USD 3 000/day Thompson Shipping Inc., Cayman Islands Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Net project cashflow Estimated dividend M/V Mostein Self Discharging Bulk Carrier 4 775 mt 2 740 mt 89,9 m /13,0 m Damean Shipyard, Holland 1996 LR / Antigua & Bermuda 4SA 6 cyl MAK 1800 kw 11 knots Vessel name: Type: Dwt: GRT: LOA/ Beam: Yard: Built: Class/flag: Main engine: Speed: Financing (31.12.2013) 2013 949 000 90 093 858 907 3 592 170 692 432 500 -599 601 2014 985 800 90 994 894 806 4 560 86 933 432 500 -514 873 2015 1 095 000 93 733 1 001 267 3 785 62 064 432 500 -490 779 259 306 379 933 510 489 0 600 000 520 000 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Total Balance Annual Inst. 13 1 620 000 432 500 1 620 000 432 500 Interest 8,76 % * Balloon 0 0 * An extraordinary debt repayment of USD 1,951,250 was made in connection with the sale of MV Titran in Q211. The mortgage is floating from 28.11.2013. Estimated interest incl. margin is 5,75%. Margin from 01.07.2013 is 4,25%. Additional information 2013 349 483 4 386 418 4 735 901 2014 129 415 3 906 437 4 035 853 2015 119 904 3 376 754 3 496 658 Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the charter for USD 2 200 000. Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt 1 620 000 1 620 000 1 187 500 1 187 500 755 000 755 000 Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.13-31.12.14 if the sales proceeds is in excess of USD 4.500,000. Upon a sale the BB-charterparty will be terminated. Any sales proceeds excess of USD 4,500,000 to be split 50/50 between owners and charterers during the sales option period. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 10.10% NRP Finans AS Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at the end of the charter for USD 1 250 000. Markedsrapport – Desember 2013 Side 33 KUO DIS - container asset play project Contact: Andreas T. Hagen (a.hagen@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 125 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 8 800 000 600 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value en-bloc end C/P *: 14 000 000 17 500 000 21 000 000 IRR estimated share price**: 8,6 % 22,2 % 35,6 % IRR total capital: 7,2 % 16,9 % 26,4 % *The residual en-bloc value is net after profit split 50/50 between the owning company and the charterer, Conbulk Shipping S.A. In the base case scenario the gross sales price en-bloc is USD 30 000 000, high case USD 37 000 000 and low case USD 23 000 000.The IRR of the high and low case does not reflect increased/decreased earnings. **The calculated IRR is basis 3 years project duration. Corporate details The Vessels Corporate Management: Commercial Management: Purchase price vessels en-bloc: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: Charterer: NRP Business Management AS Atlantica Shippping AS USD 14 000 000 USD 8 800 000 nil 28.09.2012 28.09.2017 SPCs guaranteed by Conbulk S.A Greece and Auster Finance Inc., Marshall Islands BB - Hire en-bloc: Net BB rate 28.09.12 - 28.09.14: Net BB-rate 28.09.14 - 28.03.15: Net BB-rate 29.03.15 - 28.09.15: Net BB-rate 29.09.15 - 28.03.16: Net BB-rate 29.03.16 - 28.09.16: USD 4,219 / day USD 4,603 / day USD 4,274 / day USD 3,945 / day USD 3,616 / day Profit split hurdle rate avg. per vessel: These are shallow draft handysize container vessels, also know as Bangkokmax contianer vessels. Financing (31.12.2013) Estimated Cashflow Operating revenue Profit Split BB Instalment Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of Vessels en-bloc* Net project cashflow 2013 1 539 935 0 0 205 000 1 334 935 2 265 386 901 0 -384 636 2014 1 574 975 1 337 032 1 000 000 210 125 3 701 882 3 622 390 000 0 -386 378 950 299 3 315 504 2015 1 170 008 876 819 1 000 000 161 534 2 885 293 7 079 284 375 6 000 000 -6 277 296 17 500 000 14 107 997 Estimated dividend *Net after profit sharing 1 100 000 2 050 000 2 350 000 Estimated Balance (31.12) Outstanding debt Total outstanding debt MV KUO Fu / KUO Tai / KUO Hung / KUO Lung Gearless Container Vessles 1,367 TEU (1,120 TEU at 14 tons homogeneous) 200 18,595 5,955 168,8m / 27,3 m / 8,42 m 18,9 / 17,0 / 18,2 / 18,2 knots CSBC Shipyard, Kaohsiung, Taiwan 1995, 1995, 1997, 1998 Panama Bureau Veritas Man B&W, 13,580 kW a 127 rpm 4 holds, 8 hatches, 4 tiers on deck USD 6 554 / day Estimated Cashflow Working capital Vessel Total assets Vessel names: Type: TEU: Reefer capacity: Dwt: Ldwt: LOA/ Beam/Draft: Speed: Yard: Built: Flag: Class: Main engine: Other: Mortgage debt Total Balance 6 000 000 6 000 000 Annual Inst. 13 0 0 Interest 6,50 % Balloon 5 500 000 5 500 000 The interest rate on the mortgage is not fixed and is adjusted according to the forward curve. The interest rate on the mortgage is comprised of Libor + 5,75% margin. No instalments on the mortgage the first two years, thereafter semiannual instalments of USD 500,000. The mortgage has final maturity 3 years from drawdown. We have assumed a sale of the vessels in 2015 and repayment of the mortgage at maturity. Additional BB hire equal to instalments received when instalments are due. - Minimum Value Clause of 125% of the outstanding facility. - 3 year financing despite 5 year BBCP. Additional information 2013 255 117 15 736 927 15 992 044 2014 2 120 621 16 860 447 18 981 068 2015 0 17 500 000 17 500 000 All four vessels are fixed on 5-year bareboat charters with a profit sharing agreement to SPCs guaranteed by Conbulk S.A of Greece. All earnings exceeding the pre-agreed operational expenses and BB hire (incl.BB installments) to be split 50/50 between the partnership, KUO DIS, and the Charterers (Conbulk). 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 0 0 The profit sharing agreement also applies in the event of a sale. Any sales revenue exceeding USD 19,000,000 shall be split 50/50 between KUO DIS and Conbulk. The partnerships share of a total gross residual value of USD 30,000,000 after 3 years has been applied in calculating the base case IRR of the project. Should the value of the Vessels fall below USD 14,000,000, KUO DIS has the right to, but no obligation to sell the Vessels. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 34 Neptune Seismic DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD) 1% Estimated share price (USD): 185 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 17 400 000 2 000 000 Residual value sensitivity : Vessel value* Net debt Net Asset value LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 16 800 000 2 300 000 14 500 000 20 800 000 2 300 000 18 500 000 24 800 000 2 300 000 22 500 000 *Valuation in base case has been done on the basis of 80% of todays assumed C/P free value of vessel, less net debt (Net asset value). The Vessel Corporate details NRP Business Management AS Neptune Offshore AS Neptune Offshore AS Corporate management: Technical management: Commercial management: Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: USD 32 800 000 USD 17 400 000 USD 3 150 000 CGG Veritas Charterer: USD 42 300 /day USD 17 500/ day TC rate: Opex:* *Opex includes seismic crew commercial and management fee Accomodation: Last DD: Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking and other Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment Participant loan Net financial items Net project cashflow Sale of vessel Estimated dividend Financing (31.12.2013) 2013 15 439 500 6 535 143 0 70 000 8 834 358 10 025 189 800 3 400 000 1 000 000 -4 579 775 2014 13 007 250 6 616 832 0 71 750 6 318 668 17 166 113 100 3 400 000 0 -3 495 934 4 254 583 0 0 2 822 734 25 000 000 30 472 734 Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding mortgage debt Total outstanding debt Net asset value pre dividend NRP Finans AS M/V Neptune Naiad High end 2D/Low end 3D Seismic vessel NIS Lloyds Register, Ice C 2002 2008 Huang Pu Shipbuilding Irving Shipbuilding, Canada 61.0m 14.2m 1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm 43 persons September 2012 Vessel name: Type: Flag: Class: Built: Rebuilt: Yard: Rebuilt: Length: Breadth: Main engine: Mortgage debt 1 Participant Loan Total Balance 4 750 000 0 4 750 000 Inst. 13 3 400 000 1 000 000 4 400 000 Interest 2,60 % * 0,00 % ** Balloon 3 050 000 0 3 050 000 *The loan has quarterly instalments of USD 850 000 from 2013 and onwards. an extraordinary repayment of USD 2 000 000 was made in Q2012. ** The participant loan was repaid end Q2 2013. Additional information 2013 4 000 000 25 000 000 29 000 000 2014 8 522 734 25 000 000 33 522 734 4 750 000 4 750 000 #REF! 3 050 000 3 050 000 All seismic equipment onboard is owned by the company. The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until 21. March 2014 +45 days and with a 6 month extention option. The option must be decleared two month in advance. All options is assumed declared in the estimated cashflow. Markedsrapport – Desember 2013 Side 35 Spero DIS - container asset play project Contact: Andreas T. Hagen (a.hagen@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 60 500 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 4 900 000 150 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Net Residual value end C/P*: 9 143 500 10 543 500 11 943 500 IRR estimated share price**: 15,6 % 23,0 % 29,7 % IRR total capital: 11,6 % 16,9 % 21,8 % *The residual value is net after profit split - 70% to the owning company and 30% to Conbulk. The gross sales price for calculating the IRR is USD 12,000,000, high case USD 14,000,000 and low case USD 10,000,000. The IRR of the high and low case does not reflect increased/decreased earnings. **The calculated IRR is basis 3 years project duration. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Atlantica Shipping AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: Charterer: USD 7 145 000 USD 4 900 000 nil 24.05.2013 24.05.2017 SPC, Marquess Marine Ltd., guaranteed by Conbulk Shipping S.A Greece Net BB rate year 1-3: Net TC-rate 24. Oct - 31. Dec: Net TC-rate 2014:* Net TC-rate 2015-2016:* Profit split hurdle rate year 1: (net BB-rate + opex) USD 1 958 / day USD 7 285 / day USD 7 493 /day USD 10 588 / day USD 7 208 / day Vessel's name: Type: Class: Dwt: Ldwt: LOA/ Beam /Draught: Speed: Yard: Built: Flag: Main engine: Homogeneous intake: Reefer plugs: Next intermediate: (no DD required) Next DD/SS: Other information: MV Spero B-170, 1,730 TEU geared container vessel Bureau Veritas 22,968 7,852 184,7 m / 25,3 m / 9,85 m 19,5 knots @ 54,5 t of fuel per day Stocz. Szczecin, Poland 2002 Marshall Islands Sulzer, 18,110 kW @ 113 rpm 1,110 TEU 200 Feb. 2015 2017 4 holds, 9 hatches, DWT to TEU ratio of 13,28 3 cranes with working load of 45 tonnes *Estimated TC-rates. Up to USD 500/day of trading profit is retained for future docking in case the vessel is not sold before next docking (in 2017). Estimated Cashflow Financing (31.12.2013) Estimated Cashflow Operating revenue Proft Split Administration expenses Net operating cashflow Interest expenses Net financial items 2013 431 739 0 86 250 345 489 114 177 -114 177 2014 714 670 0 117 300 597 370 189 000 -189 000 2015 714 670 534 568 119 646 1 129 592 189 000 -189 000 Net project cashflow 231 312 408 370 940 592 Mortgage debt 1 Total Balance 3 000 000 3 000 000 Annual Inst. 13 0 0 Interest 6,30 % Bullet 3 000 000 3 000 000 The mortgage has final maturity 3 years from drawdown. Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage. Minimum free liquidity of USD 450,000. Bullet structure. Estimated dividend* 150 000 440 000 1 100 000 * Estimated divident is higher than net project cash flow due to the estimated DD/SS retention amount which will serve as minumum cash balance in the company. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information 31.12.2013 586 489 7 902 158 8 488 647 31.12.2014 554 859 8 814 159 9 369 019 31.12.2015 395 451 9 912 671 10 308 122 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 The Vessel is fixed on a 4-year bb-charterparty with a profit sharing agreement to an SPC, Marquess Marine Ltd., guaranteed by Conbulk S.A of Greece. All earning exceeding a pre-agreed hurdle rate consisting of the BB-rate and operational expenses, to be split 60/40 between the owning company and the charterer. 70/30 profit split between the owning company and the charterer of sales proceeds exceeding USD 7,145,000. A gross sales price of USD 12,000,000 has been used for calculating the base case IRR of the project. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 36 Stril Offshore DIS - asset play offshore project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (NOK) 1% Estimated share price (NOK):* 2 750 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 250 000 000 0 Residual value sensitivity on IRR : Residual value en bloc 2015: IRR estimated share price: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 650 000 000 18,7 % 9,9 % 700 000 000 25,7 % 13,5 % 750 000 000 32,3 % 17,0 % * The share price includes a 5% deduction on the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: Technical management: Commercial management: NRP Business Management AS Simon Møkster Shipping AS Simon Møkster Shipping AS Purchase price vessels: Paid in capital: Uncalled capital: NOK 700 000 000 NOK 250 000 000 NOK 125 000 000 Base case assumptions: Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014-2015:* Assumed operating expenses per vessel:** NOK 187 500/day NOK 86 000/day * Less 1% comission. Assumed 350 on hire days per year. Both vessels are currently in the spot market. **Including technical/commercial management fee of NOK 3 600 000/year. Estimated Cashflow Estimated Cashflow Operating revenue Operating expenses Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Estimated dividend LOA: Breadth: Yard: Delivery: Dwt: Accommodation: Main engine: Bollard pull: Main generator: Aux. engines: Dynamic position: Flag: Financing (31.12.2013) 2013 144 060 000 63 037 836 2 900 000 731 941 77 390 223 362 537 19 674 010 35 071 946 -54 383 419 2014 131 250 000 64 068 678 8 000 000 746 579 58 434 743 1 111 786 17 920 413 35 071 946 -51 880 573 23 006 805 6 554 170 2015 131 250 000 64 068 678 13 700 000 761 511 52 719 811 1 134 275 16 166 816 332 104 297 -347 136 838 700 000 000 405 582 973 0 0 442 919 408 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Debt to Møkster Total Balance 367 176 243 0 367 176 243 Annual Inst. 13 35 071 946 9 500 000 44 571 946 Interest 5,00 % * 0,00 % Balloon 2015 305 862 044 0 305 862 044 * The interest rate is floating, and assumed interest rate is 5,00% incl. margin and guarantee fee. Additional information Working capital Vessels* Total assets 2013 31.12.2013 30 782 265 708 167 694 738 949 959 2014 31.12.2014 37 336 435 704 336 865 741 673 300 2015 31.12.2015 48 214 583 700 000 000 748 214 583 Outstanding debt 1. Prior Loan from Møkster Total outstanding debt 367 176 243 0 367 176 243 332 104 297 0 332 104 297 305 862 044 0 305 862 044 *Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9,5%. NRP Finans AS Stril Commander / Stril Challenger Havyard 842 DNV +1A1, ICE-E, Winterized bacic (Challenger only), Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC, COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN 74.5m 17.2m Havyard AS Jan 09 and June 09 Approx. 3,000 ton 30 persons in 15 cabins BHP 16,320 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm 200 tons 2 x Morelli shaft generator (3 000 kW) 2 x Caterpillar C-18 (601 kW) DP2 (Kongsberg) NOR Vessel name: Type: Class: A residual value of NOK 700 000 000 has been assumed end 2015 en bloc. Current broker estimate on charterfree value of the Vessels is NOK 775 000 000 en bloc. Markedsrapport – Desember 2013 Side 37 TDSC Opportunity AS - container asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 57 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 16 580 000 0 Residual value sensitivity : Vessel Value Working capital Debt Net Asset Value LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 4 500 000 700 000 1 000 000 4 200 000 6 000 000 700 000 1 000 000 5 700 000 7 500 000 700 000 1 000 000 7 200 000 Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: Technical management: NRP Business Management AS Thor Dahl Management AS Jahre Wallem AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P*: USD 14 250 000 USD 16 580 000 USD 0 21.11.2012 10.02.2014 Net TC-rate 20.08.2013-01.04.2014:* Assumed net TC-rate 01.04.2014-31.12.2014:* Operational expenses 2014** Cash break even: USD 6 978 / day USD 8 288 / day USD 6,700 / day USD 7,274 / day *The charterparty was extended with effect from August 2013, lasting until minimum 10th of February and maximum 10th of April 2014. Less 3,75% commission. ***Estimated operational expenses including management fee. Estimated Cashflow Vessel's name: Type: TEU: Reefer capacity: Dwt: Ldwt: Grt: LOA: Beam: Speed/Cons: Yard: Built: Class/flag: Main engine: Cranes: Next DD/SS: MV Thorstream Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170 1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous) 200 23,000 7,852 16,803 184,7 m 25,3 m 20 knots/54 mt Stoczina Szczecinska, Poland 1 998 Germanischer Lloyd/Cyprus Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw 4 x 30 tons single cranes sep. 14 Financing (31.12.2013) 2013 Balance 0 1 000 000 1 000 000 Annual Inst. 13 0 0 0 Interest 0,00 % 15,00 % Balloon 0 0 0 Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Mortgage debt Participant loan Total Net project cashflow The participant loan will be repaid once the company has sufficient funds to serve its commitments. No dividends will be paid prior to the participant loan being repaid in full. A participant loan was provided in Q3 2012 to finance the advanced Dry Docking of the Vessel. As the loan was not fully subscribed by all participants, a rate of 15% p.a. will be paid. The interest will be paid quarterly in arrears. The Vessel serves as security for the loan. Estimated dividend Estimated Balance (01.12.2013) Additional information Working capital Vessel Total assets 2013 700 000 6 000 000 6 700 000 Outstanding debt Total outstanding debt 1 000 000 1 000 000 The project is considered an asset play container project. Thorstream is on a charterparty to Pacific International Lines Pte., Singapore. Due to weak earnings, a share issue of USD 1,000,000 was required in april 2013 in order to fund working capital requirements. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 38 UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 140 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 14 540 000 4 060 000 Residual value sensitivity on IRR : Residual value end C/P: IRR estimated share price: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 25 500 000 9,9 % 6,6 % 30 000 000 16,4 % 9,6 % 34 000 000 21,3 % 12,0 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Bergshav Tankers AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 42 750 000 USD 14 540 000 USD 1 000 000 10.01.2011 10.01.2018 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-7: Charterer: USD 13 500 United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. Estimated Cashflow Dwt: LOA/ Beam: Speed: Yard: Built: Class/flag: Main engine: Next DD/SS: MT UACC Eagle LR 1 Product Tanker +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 73,427t 228.6m /32.3m 14.9 knots New Times Shipyard, China 2 009 Marshall Island MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 11,300kW @ 105 rpm Sept. 2014 Financing (31.12.2013) Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Other* Net project cashflow 2013 4 927 500 104 040 4 823 460 18 984 1 136 886 2 000 000 -3 117 902 1 240 000 2 945 558 2014 4 927 500 106 121 4 821 379 22 404 1 252 573 2 000 000 -3 230 169 2015 4 927 500 108 243 4 819 257 21 728 1 122 173 2 000 000 -3 100 444 1 591 210 1 718 813 Estimated dividend *Net effect of legal settlement 2 360 000 1 700 000 1 680 000 Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Balance Annual Inst. 13 16 818 750 1 500 000 1 881 250 500 000 4 275 000 0 22 975 000 2 000 000 Interest 5,77 % * 4,50 % * 0,00 % Balloon 10 700 000 0 4 275 000 14 975 000 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from 4.April 2011 Due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, an extraordinary repayment of USD 3,000,000 was made in Q3 2012. Additional information Working capital Vessel* Total assets 2013 1 070 267 38 055 986 39 126 254 2014 961 478 36 253 149 37 214 627 2015 1 000 290 34 316 304 35 316 594 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 18 700 000 4 275 000 22 975 000 16 700 000 4 275 000 20 975 000 14 700 000 4 275 000 18 975 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7,3% NRP Finans AS Vessel's name: Type: Class: The charterer has a purchase option in January 2016 at USD 37 750 000 and in January 2018 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller in January 2018 at USD 25 500 000. UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of stockholders equity to at all times exceed 30% of total assets.Minimum tangible Net Worth USD 100 million. USD 3,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2012 due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, the amount was used to repay the mortgage. The two legal processes in which the company was involved, has been concluded with a positive outcome for UACC Bergshav DIS.The net effect of the settlement was approximately USD 1 200 000 in favour of the owning company. Markedsrapport – Desember 2013 Side 39 UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: 01.12.2013 Estimated share price (USD): 1% Estimated share price (USD):* 121 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): 11 540 000 2 300 000 Residual value sensitivity on IRR : Residual value end C/P: IRR estimated share price: IRR total capital: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE 25 500 000 11,2 % 5,4 % 30 000 000 19,2 % 8,3 % 34 000 000 24,9 % 10,7 % * The Share price includes a 5% deduction on the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate Management: Commercial Management: NRP Business Management AS Lorentzens Skibs Management AS Purchase price vessel: Paid in capital: Uncalled capital: Commencement of C/P: Expiry of C/P: USD 42 750 000 USD 11 540 000 USD 4 000 000 30.12.2010 30.12.2017 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-7: Charterer: USD 13 500 United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E. Estimated Cashflow Vessel's name: Type: Class: Dwt: LOA/ Beam: Speed: Yard: Built: Class/flag: Main engine: Next DD/SS MT UACC Falcon LR 1 Product Tanker +A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM, CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP 73,427t 228.6m /32.3m 14.9 knots New Times Shipyard, China 2009 Marshall Island MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C, 11,300kW @ 105 rpm October 2014 Financing (31.12.2013) Balance Annual Inst. 13 16 443 750 1 500 000 5 481 250 500 000 4 275 000 0 26 200 000 2 000 000 Interest 5,77 % * 4,50 % ** 0,00 % Balloon 2017 10 443 750 3 481 250 4 275 000 18 200 000 Estimated Cashflow Operating revenue Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items 2013 4 927 500 104 040 4 823 460 25 733 1 277 248 2 000 000 -3 251 515 2014 4 927 500 106 121 4 821 379 31 335 1 396 910 2 000 000 -3 365 575 2015 4 927 500 108 243 4 819 257 24 425 1 266 510 2 000 000 -3 242 085 Net project cashflow 1 571 945 1 455 804 1 577 172 * The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million. 75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015 towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from 1.April 2011. Upon expiry of the SWAP the mortgage is fluctuating with the forward curve. 0 2 800 000 1 500 000 ** The portion of the mortgage has floating interest rate fluctuating with the forward curve. Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Mortgage debt 1 Mortgage debt 2 Sellers Credit Total Additional information Working capital Vessel* Total assets 2013 2 570 762 38 126 621 40 697 383 2014 1 226 567 36 327 413 37 553 980 2015 1 303 738 34 381 390 35 685 129 Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt 21 925 000 4 275 000 26 200 000 19 925 000 4 275 000 24 200 000 17 925 000 4 275 000 22 200 000 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8,0% The charterer has a purchase option December 2015 at USD 37 750 000 and a purchase option December 2017 at USD 34 000 000. The owning company has a put option towards the seller December 2017 at USD 25 500 000. UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the charterer: Ratio of stockholders equity to at all times exceed 30% of total assets Minimum tangible Net Worth USD 100 million. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 4. Eiendom NRP Finans AS Side 40 Side 41 Markedsrapport – Desember 2013 4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS Kontor- og logistikkeiendom 1.0 Norge Den økonomiske situasjonen her hjemme er fortsatt god, men veksten har avtatt noe det siste året og vært lavere enn tidligere anslått. BNP for Fastlands Norge økte med 0,2 % fra første til andre kvartal i år. I følge Reuters var det ventet en vekst på 0,7 %. Fra 3. kvartal 2012 til 2. kvartal 2013 økte Fastlands-Norge med 1,2 %, regnet som årlig rate, klart lavere enn trendveksten på 2,5 %. Det private forbruket har utviklet seg svakt, og husholdningenes sparing har økt ytterligere. Igangsettingen av boliger har avtatt noe. Mange norske foretak påvirkes av den svake utviklingen hos våre største handelspartnere og et høyt norsk kostnadsnivå. Samtidig bidrar den høye oljeprisen og fortsatt god vekst i både norske og globale oljeinvesteringer til at aktiviteten i næringer som leverer varer og tjenester til oljesektoren er god. Produktivitetsveksten i norsk økonomi har vært lav de siste årene. Moderat investeringsaktivitet i bedriftene i kombinasjon med god tilgang på arbeidskraft, har trolig bidratt til lavere vekst i produktiviteten. Det siste året har sysselsettingen fortsatt å stige og ledigheten vært stabil, samtidig som veksten i produksjonen har avtatt. Produktiviteten har vært uendret de siste tre kvartalene. Samlet vurderes kapasitetsutnyttingen i norsk økonomi å være litt lavere enn tidligere antatt, men trolig fortsatt nær et normalt nivå. De siste månedene har boligprisveksten avtatt, og i enkelte måneder har prisene falt. Sterk prisvekst i årene etter finanskrisen har ført til at boligprisene har kommet opp på et høyt nivå. Avdempingen i boligprisene kan ha sammenheng med at bolig-prisene er høye, litt lavere vekst i husholdningenes inntekter og at veksten i norsk økonomi har avtatt. I tillegg har utlånsrentene økt litt det siste året. Husholdningenes gjeld og renteutgifter som andel av disponibel inntekt har steget videre. Det tar tid før endringer i boligprisene får fullt gjennomslag i husholdningenes gjeldsopptak. Veksten i kreditt til husholdningene vil derfor kunne holde seg oppe en tid fremover, og gjeldsbelastningen vil kunne øke videre. Konsumprisveksten har vært klart høyere enn anslått av Norges Bank. Prisene på importerte konsumvarer har økt kraftig de siste månedene. Det kan henge sammen med litt høyere priser på disse varene målt i utenlandsk valuta, men det kan også skyldes en svakere krone og justerte driftsmarginer i bedriftene. Prisveksten på norskproduserte varer og tjenester har også tiltatt. Svak produktivitetsvekst kan ha slått ut i kostnadsveksten, men også for denne gruppen kan prisoppgangen skyldes økte driftsmarginer. Tolvmånedersveksten i KPI var 3,2 % i august. Konsumprisene justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPIJAE) steg med 2,5 %. Underliggende inflasjon anslås å være mellom 2 og 2,5 %. For året anslår Newsec inflasjonen til 2,4 %, en kraftig økning i forhold til fjoråret på 1,01 % og således gledelig for alle eiendomsbesittere som skal KPI-regulere leiene. For de ulike segmentene ser vi til dels store forskjeller; Logistikk: Fortsatt vanskelig å få finansiering, men en bedring det siste året. Stabile leienivåer, det forventes fallende yielder. Økt interesse fra investorer for logistikk med kortere kontrakter Hotell: Fortsatt høy RevPAR i de større byene (Bergen og Stavanger). Mange nye rom under bygging i alle større byer. Positiv prognose for Gardermoen etter årevis med trøbbel. Hotell utenfor sentrum vil slite fremover. Handel: Økt interesse fra investorer, men frykt for E-shopping. Konsolidering i bransjen (Fight for posisjoner). Privat forbruk utvikler seg litt svakere, reallønn stiger og levekostnadene holdes nede. Kontor: Ledigheten ventes å falle i løpet av de neste to årene, få nybygg i 2014 og 2015. Leieprisene har økt raskt og forventes å øke ytterligere. Økt interesse fra investorer for sentrale strategiske kontoreiendommer. Fortsatt høye, men fallende bankmarginer – bankenes innlånskostnader har falt kraftig det siste året. Høy yieldspread, men vil trolig komme noe inn grunnet økt etterspørsel etter de nest beste eiendommene. 1.1 Kontormarkedet i Oslo 1.1.a Leiemarkedet Leieprisene i Oslo forsetter å stige. Snittleieprisen for Oslo steg 8 % fra Q1 13 til Q2 13 og er nå 1 940 NOK/m2, iht. tall fra Eiendomsverdi Næring. Dette etter en vekst på 6 % i Q1, dvs. formidable 14% leieprisvekst hittil i år. Måler vi Q2 mot snittet for 2012 er det også 14% vekst. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Utvalget for statistikken er robust, antall kontrakter i underlaget er 214 (232 i snitt siste fire kvartal) og 233 060 m² (178 387). Utvalget er nok noe skjevfordelt mot de høyere prissegmentene, f.eks. så utgjør antall kontrakter i Vika – Aker Brygge 13 % (8,25 %), Indre by sentrum 36 % (33 %), Indre by 8 % (8 %) og Skøyen 7 % (6,5 %). 12-mnd veksten er på 12,81 % (Q2 13 mot Q2 12). Sammenligner vi de fire siste kvartaler med de fire foregående (fire kvartalers rullerende vekst) som i større grad hensyntar kvartalsvise fluktuasjoner får vi en vekst på 5,16 %. Den klare tendensen er likevel sterk leieprisvekst og vi forventer at denne veksten fortsetter, dog med betydelig lavere veksttakt. Ved nøyere studier av statistikken er nok det underbyggende argumentet for leieprisveksten at det er signert vesentlig flere kontrakter i den øvre del av intervallet (11 flere kontrakter fra 2 000-2 500 + NOK/m²) og vesentlige færre i den nedre delen (ni færre kontrakter fra 750-1 500 NOK/m2). Dette kan muligens underbygges av at leietakere i større grad krever høyere standard på objektene og at kostnadene for å rehabilitere og bygge kontorlokaler har steget markant de siste årene. Der gårdeiere før regnet 7-8 000 NOK/m² for å rehabilitere kontorlokaler til moderne standard hører vi nå om normtall på 11-12 000 NOK/m². En 50 % vekst i kostnader er ikke forenelig med «kun» 14 % vekst i leieprisene. For A-kategori (topp 15 %) steg leieprisene 5 % til 3 130 NOK/m², etter 8 % vekst i Q1. Fire kvartalers veksten var på 4,7 %. Leieprisene i CBD er nå 3 070 NOK/m2, opp hele 16 % fra forrige kvartal, på ca. like mange signerte kontrakter. En overvekt av svært gode kontrakter er med på å dra opp snittet. Firekvartalersveksten er kun opp 0,19 %. Vi ser at leieprisene i CBD svinger svært mye, spesielt et svakt 3. kvartal i 2012 trekker ned. Korrigert for dette er veksten nærmere 4 % og lavere enn den generelle veksten i Oslo. NRP Finans AS Side 42 På A-kategori er nå leieprisen hele 4 240 NOK/m2, opp 15 % fra forrige kvartal. Det rullerende snittet er på ca. 4,2 %. Leieprisene i Indre by Sentrum er opp 5 % fra forrige kvartal, til 1 880 NOK/m2. Firekvartalers-veksten er på 10 %. Indre by sentrum er den største bidragsyteren til statistikken for Oslo med over 35 % av utvalget, dvs. at veksten på 8 % for Oslo holdes tilbake av dette segmentet, men det underbygger også at veksten her i stor grad skjedde i fjor. Også A-kategori har en svakere utvikling enn snittet, med 1 % fall. Firekvartalers-veksten er på 5,58 %. Leieprisene på Skøyen er opp 5 % i kvartalet til 2 060 NOK/m2, men på få signerte kontrakter. Firekvartalersveksten er kun opp 1,65 %. Det viser at veksten i leiepriser på Skøyen i stor grad skjedde i fjor. I A-kategori falt prisene med 9 % til 2 500 NOK/m2, firekvartalersveksten er -0,56 %. Det forsterker bildet om at det ikke har vært en leieprisvekst på Skøyen etter den massive veksten som skjedde i 2012. God aktivitet på Lysaker og leiekontrakter i nye eller totalrenoverte lokaler har hatt en svært positiv effekt på leieprisene dette kvartalet. Leieprisene er opp hele 23 % fra forrige kvartal, til 1 940 NOK/m2. Firekvartalersveksten er på 3,5 %. Vi tror det likevel er litt for tidlig å friskmelde markedet helt og vi forventer at dette faller noe tilbake ned mot snittet det siste året på 1 600 NOK/m2. Nå har de generelle prisene i Oslo steget såpass markant hittil i år at Lysaker har blitt et svært konkurransedyktig alternativ, ikke bare til Skøyen men de fleste andre segmenter i Oslo. Vi tror nå i større grad på positivt leieprispress også på mellomlang sikt, ikke bare på lang sikt. Ledigheten er fortsatt høy og konkurranse mellom tilbyderne vil ikke underbygge prispress, men vi tror økt etterspørsel vil kunne redusere ledigheten betydelig de neste kvartalene, noe som gir grobunn for prisvekst utover neste år og fremover. Leieprisene i Nydalen faller 3 % dette kvartalet, ned til 1 590 NOK/m². Fire kvartalers veksten er på 6,12 %, noe over snittet for Oslo. Leieprisene på Bryn Helsfyr, Oslo Ytre Øst/Vest og Syd er svakt ned med 2 % til 1 360 NOK/m². Firekvartalersveksten er kun 3,31 % og godt under trend for Oslo. Akategori er ned 6 %, det har vært få kontrakter på nybygg de siste kvartalene. Side 43 1.1.b Ledighet Vår ledighetstelling medio september viser nå ca. 7,9 % ledighet og ca. 790 000 m² ledige kontorlokaler i Stor Oslo. Ledighetsprognosen vår viser en fallende ledighetskurve fremover. Lite byggeaktivitet i 2014 og 2015 kombinert med boligkonvertering og normal arealabsorpsjon vil trolig presse ned ledigheten. Kun 65 600 m² vil bygges i 2014, et betydelig fall fra de ca. 486 000 m² som ble og blir bygget i 2012/2013. For 2015 har vi nå oversikt over ca. 117 000 m² sikre kontorbygg. Vi har videre en prognose på ytterligere 50 000 m², men det begynner å bli kort tid for å få på plass disse nå, trolig vil det da også i 2015 ferdigstilles mindre enn 150 000 m². Vi har nedjustert prognosen noe, ledigheten har vært vanskeligere å få bukt med enn vi tidligere har lagt til grunn, da en del store objekter fortsatt tynger markedet. Vi opererer nå med en prognose på ca. 7 % ledighet rundt medio 2014, i motsetning til ultimo 2013 som vi tidligere har lagt til grunn. Prisveksten i sentrum har blitt drevet av lite tilbud og stor etterspørsel, noe som også har ført til ringvirkninger for Skøyen. Vi tror at videre fall i ledigheten vil gi grobunn for ytterligere leieprisvekst på Lysaker og Bryn Helsfyr, som begge fremstår som konkurransedyktige alternativer for leietakere per i dag. Men fortsatt vil disse segmentene slite med høy ledighet på kort sikt, med sterk konkurranse mellom tilbyderne og et selektivt marked. Markedsrapport – Desember 2013 Ledigheten i Indre By Sentrum er noe opp fra forrige kvartal, vi anslår nå en ledighet på ca. 6 % innenfor ring 1, mot 5,9 % forrige kvartal. Ledigheten på Skøyen er marginalt opp fra forrige kvartal og ligger nå rundt 8,9 %, opp fra 8,6 %. I praksis er dette små endringer i areal, ca. 2 000 m2 økning. På Lysaker ser vi nå lyset i enden av tunellen. Lundin signerte en kjempekontrakt på 13 400 m2 like før sommeren i Strandveien 4 – 8. Dette fører arealledigheten igjen under 100 000 m2, det er nå ca. 95 000 m2 ledige kontorlokaler i området. Det tilsvarer en ledighet på ca. 15,8 %, ned fra 16,8 %. Netto er ledigheten ned ca. 5 000 m². I Nydalen stiger nå ledigheten igjen, etter at det falt samtlige kvartaler i 2012. Vi anslår nå en ledighet på ca. 9,6 %, opp fra 8,1 %. Økningen skjer primært på grunn av ett objekt. I Gullhaugveien 10 – 12 (NPRO) blir det ledig ca. 3 300 m² etter TV2, som har reforhandlet og redusert sine arealer. Ledigheten på Bryn Helsfyr er noe opp dette kvartalet, vi anslår nå ca. 10,9 % opp fra 10,4 %. I praksis er det lite endringer i inneværende kvartal. En nykommer er Grenseveien 90, som får 2 000 m² ledig etter NAV, da de samlokaliserer i Økernveien 90 til Nordisk Areal. Newsec definerer ledighet basert på lokaler ledige i dag og det som vil stå ledig for innflytting i løpet av 1 år. For CBD er ledigheten stadig fallende. Det er nå kun ca. 23 000 m2 til leie i Vika – Aker Brygge området, mot ca. 27 000 i Q1 og ca. 30 500 i Q4 i fjor. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 1.2 Logistikkmarkedet 1.2.a Generelt Side 44 IKEA flytter sitt hentelager for kjøkken fra Knud Bryns vei 5 på Alna til Aspelin Ramms nye storbygg i Sven Oftedals vei 10 på Brobekk, der de skal leie 8 700 m². Leieprisene er på ca. 1 050 NOK/m² på en lang kontrakt. Ventilasjonsgrossisten Ventistål overtar kontraktsforpliktelsen til Albert E. Olsen i Knud Bryns vei 5. Albert E. Olsen, et landsdekkende industrivarehus, blir i eiendommen på samme areal, men overtar lokalet som IKEA fraflytter. Knud Bryns vei 5 er totalt på ca. 10 500 m2. Mesterbakeren flytter til Alf Bjerckes vei 22 C, som er på ca. 6 500 m², mens Jungheinrich Norge AS (trucker) skal leie om lag 6 500 m² i nybygget Alf Bjerckes vei 30. Videre flytter Grove Knutsen AS (stiger, transportutstyr og brannvern) fra Strømsveien 323 B til et nybygg på Berger i Skedsmo kommune. Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt tilgjengelig i vår database. Det har vært rolig innen logistikksektoren i år, både hva angår leiemarkedet og transaksjonsmarkedet, spesielt sistnevnte. Logistikkmarkedet har siste året opplevd utfordringer på finansieringssiden, men Newsec ser nå forbedringer i form av tiltakende aktivitet og omsetting av kortere kontrakter. Markedet er dog fortsatt ikke friskmeldt og utfordringene på finansieringssiden har ført til prispress og økende yielder. Vi ser store forskjeller ift. beliggenhet, men totalt sett er dette det segmentet som har opplevd størst verdifall det siste året. Newsec tror 2014 blir et bedre år for logistikksektoren, da flere leieavtaler står for tur, samt bedrede finansieringsmuligheter for syndikataktørene. 1.2b Leiemarkedet Det har vært flere store flyttinger i lager- og logistikkmarkedet den seneste tiden. Skanlog, en uavhengig tilbyder av tredjeparts logistikktjenester, flytter inn i Ulvenveien 111 hos Ulven/Fabritius. Skanlog tar over lagerlokalene etter DHL på 38 000 m2 på en «tiåring» med virkning fra nyttår. Selskapet holder i dag til i Trollåsveien 14. Skanlog kjøpte sommeren 2012 opp VSD Logistics AS og VSD Logistics AB, en av de ledende aktørene innenfor det norske og svenske markedet for vin og sprit. NRP Finans AS Dagligvaregrossisten K. Ekrheim AS flytter fra Østre Aker vei 24b til Bamas nye anlegg sommeren 2014. Bamas store grossistanlegg på Økern blir historie og omdannes til et leilighetsprosjekt. 1.2.c Transaksjoner Som i 2012, har det også vært veldig rolig på transaksjonsmarkedet i logistikksektoren i 2013. Så langt i år har det kun har vært transaksjoner av logistikkeiendom for ca. 1,5 MRD, noe som er knapt en tredjedel av det totale volumet i fjor. Inkludert i dette er også oppkjøpet til Oslo Pensjonsforsikring med samarbeidspartnere som kjøpte syv logistikkeiendommer i Trondheims-regionen for MNOK 928. OPF tar en eierandel på 80 %. Utover dette har vi så langt talt 6 transaksjoner på over 50 MNOK i 2013. For hele 2012 utgjorde andelen 4 % av det totale omsetningsvolumet på NOK 51 mrd. Historisk sett har segmentet ligget mellom 10-20 % av omsetningen. Hittil i år ligger andelen på ca. 3 %. Syndikeringsselskapene, som historisk har vært sterkt representert i segmentet og deres utfordringer på finansieringssiden, preger som nevnt markedet noe. Videre kan det virke som det er en oppfatning av at det har vært en mangel på attraktive prosjekter for syndikeringsaktørene. Vi fremholder vårt yield-estimat for prime logistikkeiendommer på 6,75 %. Side 45 1.3 Transaksjonsmarkedet 1.3.a Generelt Vi ser at eiendomsinvestorene stadig har sterke preferanser i sine søk etter investeringsmuligheter, både når det kommer til eiendommens beliggenhet og utviklingsmuligheter. Trenden med økt selektivitet blant investorene og dermed høye krav til kvalitet ser ut til å fortsette – de beste eiendommene i Oslo sentrum krever skarpe yieldnivå for å skifte eiere. Vi opplever fortsatt at det er et stort etterspørselsoverskudd etter denne type eiendom. Som en motsats til de mest attraktive sentrumseiendommene, opplever vi at investorene som kjøper eldre eiendommer eller eiendommer med sekundær beliggenhet fortsatt krever økt avkastningskrav. Etterspørselsoverskuddet på sentrums eiendommene fører også til at flere aktører i større grad søker sentrumseiendom med utviklings-muligheter og risikoelementer, enten det er leietakertilpasninger eller mer omfattende utvikling, fordi de rene «cashflow»investeringene nå prises skarpere enn tidligere. Selv om vi fortsatt opplever relativt høy yieldspread, forventer vi at denne reduseres noe som følge av økt etterspørsel (og økende prispress) også på sekundæreiendommer. Bankenes økende lånevillighet forventes også å kunne bidra til økende etterspørsel etter sekundæreiendommer med noe mer risiko (f.eks. ledighet eller rehabiliteringsbehov), som igjen vil kunne føre til en lavere yieldspread mellom prime- og sekundæreiendom. Generelt er det vårt inntrykk at flere transaksjoner den siste tiden – kanskje særlig i innspurten før sommerferien – ble søkt gjennomført «off-market». Potensielle selgere av eiendom ønsker gjerne relativt lav oppmerksomhet rundt transaksjonsprosessen, og den noe krevende situasjonen rundt tilgang på lån/vilkår har trolig også ført til at noen selgere opplever større kontroll og trygghet for salgsprosessen ved å kunne velge/prioritere sine potensielle kjøpere for å gjennomføre direkteforhandlinger. Videre tror vi at denne tendensen også kan ha bidratt til noe av det presset på prime yield vi har sett den siste tiden, mens vår vurdering nå er at stadig flere aktører er mer bevisst på ikke å betale overpris – selv ved kjøp av såkalt «prime» eiendom. Kjøperes behov for et transparent marked, kombinert med økt lånevillighet og dermed forventninger om økt konkurranse på Markedsrapport – Desember 2013 finansiering fremover vil etter vår vurdering kunne bidra til et noe mer åpent marked for eiendomstransaksjoner. Av gjennomførte transaksjoner er det verdt å merke seg at det nå er omsatt eiendommer i Nydalen for 3 mrd i 2013, gjennom fem transaksjoner der Storebrand har vært blant de største selgerne. Gjerdrumsvei 10B og Nydalsveien 28 ble solgt fra Storebrand til Avantor i en transaksjon med antatt totalverdi på 450-510 MNOK. Videre solgte Storebrand også Gullhaug Torg 4 til et syndikat satt opp av NRP. Transaksjonsverdien er her 900 MNOK hvorav 300 millioner kroner relateres til oppgradering av eiendommen. Storebrands siste salg i Nydalen var Gullhaugveien 1-3 som Kim Erlas City Finansiering overtok for 350 MNOK. Nydalen Allé 33 ble solgt for 718 MNOK fra Avantor til Statnett. Statnett hadde opsjon på å kjøpe eiendommen og overtar nå det største energiklasse A passivhuset som er bygget i Norge. AF Gruppen har sammen med blant andre OBOS Nye Hjem, Trond Mohn og Aspelin Ramm AS kjøpt Sandakerveien 100 m.fl. fra GE Healthcare AS for 360 MNOK. Eiendommen på 26,3 dekar ligger nært til Storo Senter og fremstår som et attraktivt område for boligutvikling. Det er interessant å observere at Trond Mohn også investerer i Oslo. Fridtjof Nansens plass 7 ble rett før sommeren solgt fra familien Bergesen til Nordea Liv, priset til en direkteavkastning ned mot 5 %. Verdt å merke seg er det at gjenværende leietid er 4 år og at vi ser en betydelig oppside i dagens leienivå på 2300 kroner kvadratmeteren. Blant transaksjoner som er gjennomført utenfor Osloområdet er blant annet Ragde Eiendoms kjøp av en handelsportefølje i Moss (Carlbergveien 4, 6A og B, m.fl.) fra Aberdeen Eiendom Holding II. Totalt areal for porteføljen er 15 400 kvm. Vi ser fortsatt høy interesse fra syndikatene, men i lys av at vi fortsatt opplever eiendomsinvestorene som selektive og med økte krav til risikojustert avkastning, er det økt fokus på «club deals» og mer målrettede investeringer på vegne av utvalgte profesjonelle aktører. Det er en tendens i markedet at bankene krever noe lavere marginer på sine utlån, noe som gir grobunn for fortsatt høy aktivitet – spesielt blant de rene finansielle aktørene. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Noe av årsaken til færre investorer kan være Finanstilsynets strengere krav til prospektplikt ved tegning til flere investorer. Uavhengig av dette er det i praksis lettere å syndikere til færre, men kapitalsterke investorer. Vi ser videre tegn på at syndikatene er blitt flinkere til å sette opp små syndikater der investorene har komplementær kompetanse. Spesielt i utviklingsprosjekter er dette en forutsetning for å lykkes med prosjektgjennomføringen. De viktigste markedstrendene kan oppsummeres som følger; 1. Etterspørselsoverskudd i Oslo sentrum 2. Økt avkastningskrav for eiendom med sekundær beliggenhet 3. Bankenes utlånsmarginer er på vei ned 1.3.b Transaksjonsvolum Etter en relativt rolig start på året tok aktiviteten seg betydelig opp inn mot sommeren. Denne trenden har fortsatt i høst. Vi har per 15. september registrert 24 milliarder og vet om 3-4 milliarder i DD. Ikke overraskende er livselskapene netto selgere i år som i fjor. Blant annet har Storebrand vektet seg mye ned. Vi forventer at denne trenden fortsetter ut året. KLP er foreløpig undervektet og vekter seg som eneste livselskap opp i næringseiendom. Eiendomsselskapene har vært aktive som netto kjøpere. Vi forventer etter hvert større nedsalg fra fondsaktører som har vedtektsfestet et nedsalg. Fordelingen i omsetning viser at andelen kontor utgjør 47 % hittil i år. Store kontorvolumer på nær 3 milliarder er omsatt i Nydalen alene. Lager og logistikk eiendom har vært lite omsatt de siste årene. Vi ser at handel NRP Finans AS Side 46 utgjør et stort volum i år som i fjor. I år er det den nye konstellasjonen med Thon/Reitan som har markert seg med kjøp av sentre fra Storebrand. I tillegg har Sektor økt antallet eide sentre. Lager Bolig 6 % 3% Tomt 14 % Hotell 3% Kontor 47 % Handel 27 % 1.3.c Transaksjoner Siden mai har langrentene steget ca. 50 basispunkter. Dette er mye og legger naturlig nok et press oppover på prime yield. Det som taler mot en økning i real avkastningskravet er en uventet sterk prisstigning og tendenser og utsikter til fallende bankmarginer. Newsec har verdivurdert med utgangspunkt i en prime yield på 5,0% for inneværende kvartal. Prime yield settes basert på faktiske observerte transaksjoner hvor markedsleie og kontraktsleie er lik. Det er dog fortsatt en høy yieldspread i markedet, og vi opplever at avkastningskravet på perifere eiendommer med korte kontrakter ikke er fallende. Side 47 1.3.d Verdiutvikling Grafen under er en indeks basert på Newsec’s verdivurderinger fra 2008 og frem til i dag. Grafen viser utviklingen i verdi fra kvartal til kvartal og inneholder ikke løpende avkastning. Vi ser at Markedsrapport – Desember 2013 verdiutviklingen i Oslo har vært solid og drevet av leieprisvekst samt yieldnedgang på sentrale kontoreiendommer. Vi har valgt å sette ned prime-yield i Oslo til 5,0 % etter flere representative transaksjoner. I den forbindelse har vi også skrevet opp verdiene i CDB de to siste kvartalene. Fallet i Stavanger skyldes et høyt antall vurderinger på Forus og vi har ikke grunnlag for å sende sentrale Stavanger-eiendommer ned i verdi. 1.3.d Veiledende yieldnivåer Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende yieldnivåer for verdivurderingen for Q3 2013. Hver eiendom vil imidlertid undergå individuelle vurderinger med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 2.0 Sverige Aktiviteten i den svenske økonomien svekket seg i andre kvartal og BNP falt svakt fra forrige kvartal, samtidig som veksten i EU-området steg noe. En kombinasjon av sterk svensk krone og lav global etterspørsel tynget netto utenrikshandel. Utviklingen i den innenlandske økonomien var litt bedre, der husholdningenes konsum og bruttoinvesteringer i fast realkapital økte. Andre kvartal falt Sveriges BNP med 0,2 % sesongjustert og sammenlignet med forrige kvartal. Utenrikshandel andre kvartal var preget av en svak global økonomi og en sterk valutakurs. Redusert handelsvolum var et kjennetegn på at den svenske eksporten ikke holdt tritt med verdenshandelen etter finanskrisen. De siste måneders forbedrede ordreinngang fra eksportmarkedet, samt betydelig mer optimistiske eksportsjefer gir imidlertid håp for fremtiden. Produksjonen i næringslivet var svak andre kvartal og falt for både varer og tjenesteleverandører i forhold til forrige kvartal. Dette til tross for at antall arbeidstimer i næringslivet steg, noe som førte til en kraftig nedgang i produktiviteten. Det er dog et noe delt bilde av situasjonen i svensk økonomi i øyeblikket, der fremtidsrettede økonomiske indikatorer maler et mye lysere bilde av fremtidig utvikling. Veksttakten i husholdningenes konsum steg svakt andre kvartal. Den nominelle inntektsveksten var litt lavere enn i de siste kvartalene, men det lave inflasjonspresset bidro likevel til at kjøpekraften fortsatt hadde relativt god utvikling. En sparerate på historisk høye nivåer indikerer dog at husholdningene fortsatt holdt begge bena på bakken og prioriterte sparing. Investeringsaktiviteten har vært lav det siste året. Andre kvartal endret ikke bildet nevneverdig, da bruttoinvesteringene i sesongjusterte tall økte marginalt fra et NRP Finans AS Side 48 svakt første kvartal. På den positive siden var boliginvesteringene, som steg igjen etter en lengre periode med nedgang. Arbeidsmarkedet bedret seg andre kvartal sammenlignet med første, til tross for de siste kvartalenes svake BNPvekst. Sysselsettingen økte noe, mens ledigheten viste tegn til bedring. En mulig forklaring er at tjenesteytende næringer og offentlig sektor ikke har blitt påvirket av den svake økonomiske situasjonen i samme grad som vareproduksjonen. Risikoen for å bli arbeidsledig økte imidlertid samtidig som jobbsjansene falt. Det kan indikere at forbedringen er i ferd med å stoppe opp. 2.1 Kontormarkedet i Stockholm 2.1.a Stockholms kontormarked I tillegg til CBD og resterende områder i indre by består Stockholms kommersielle kontormarkedet av en rekke store kontorområder i de nærliggende forstedene. I hovedsak er kontorporteføljene lokalisert i kommunene Upplands Väsby, Jarfalla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Danderyd, Stockholm og Nacka. Kista Frösunda Solna Station Solna Business Park Sundbybergs Centrum Solna Strand Alvik Marievik Globen Hammarby Sjöstad Nacka Strand Innerstadens kontorsmarknad Newsec anslår det totale kontorarealet i Stor-Stockholm til ca. 12,0 millioner m². Stockholm CBD er ansett å være det mest attraktive kontorområdet med ca. 1,9 millioner m². Stockholm indre by, unntatt CBD, utgjør ca. 4,3 millioner m². De viktigste kontorområdene i StorStockholm finner man i kommunene Stockholm, Solna, Sundbyberg, Nacka, Sollentuna, Järfälla, Danderyd og Upplands Väsby. Eiendomsbesittere som økte sin andel innen kontor i Stockholm i 2012, var blant de AFA Estate, Axfast, Side 49 Balder, Humlegarden, Folksam, KLP, Klövern, Lundberg, Norrporten, SveaReal og Carlyle Group. Netto selgere var blant annet Degi International, DNB, GE Real Estate, Handelsbanken Liv, Jernhusen Länsförsäkringar, Niam og Vasakronan. I 2012 ble det ferdigstilt ca. 130 000 m² kontor, hvorav nesten alt er utleid. Pågående kontorprosjekter som forventes ferdigstilt i 2013 er ca. 170 000 m². Kjente nybyggplaner summerer seg til nesten 2,7 millioner m². En stor del av disse planene har byggestart flere år fram i tid og andelen nybyggprosjekt under kommende år forventes å være begrenset. Bare et fåtall nye byggeprosjekter initiert på spekulasjon er under bygging i dag. Av prosjekt som pågår er Skanska Lystgården i Stadshagen, NCC Torsplan i Hagastaden og Fabege Scandinavian Office Building i Arenastaden. Skanskas prosjekt er nesten fullt utleid, NCC har leid ut nesten 85 % av kontorlokalene og Fabege har med to år igjen til ferdigstillelse ennå ikke annonsert noen leie. Sveavägen 44 er forventet å bli fullført innen utgangen av 2013/2014, og pr dags dato er ca. 70 % av kontorlokalene utleid. Siste kjente utleie var til spilleselskapet King og var fire etasjer over ca. 4000 m2. Fra tidligere var det allerede inngått kontrakter med Klarna Arbetsgivarverket og RaySearch. 2.1.b Leiemarkedet Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg i Stockholm CBD holdt seg stabilt i tredje kvartal og utgjorde SEK 4 500 / m². Newsec anslår at markedsleie vil forbli stabil for resten av 2013. Dette skyldes psykologiske effekter hovedsakelig forårsaket av generell økonomisk uro og frykt om oppsigelse av kontorlokaler i forbindelse med at flere store selskaper forlater submarkedet (delmarknaden) i nær fremtid. Markedsrapport – Desember 2013 Et sterkt kontormarked i CBD med høye husleier og lav ledighet, kombinert med lite nybygg, har vært positivt for sentrumsnære områder og presset opp kontorleieinntektene. I indre by utenfor CBD har markedsleiene økt med 400 kr / m² siden bunnen i 2009 og er nå på 2700 SEK / m². Ved Slussen og Götgatan, og i deler av Östermalm, er fortsatt markedsleien noe høyere enn for resterende del av indre by. Markedsleiene rundt Norrtull/Norra Station, Gärdet / Värtahamnen og ved Stadshagen i vestlige Kungsholmen er fortsatt lavere. Den høyeste leien utenfor indre byen er markeder rett utenfor indre by som Marievik og Hammarby Sjøstad, men også i Solna Business Park og Arenastaden. Leieprisene i disse markedene for moderne kontorlokaler er i overkant av 2 000 SEK/m². Nybygg i gode indre forsteder er betydelig høyere rundt 23002400 SEK/m². Markedsleie i Kista var uendret i kvartalet og utgjorde 1800 SEK/m². 2.1.c Ledighet Aktiviteten i kontormarkedet hva angår leie er nå lavere enn før som et resultat av en langvarig periode med uro i verdens finansmarkeder og en svakere økonomi. Fortsatt er dog attraktive lokaler i innerstaden generelt, og i CBD i særdeleshet, en mangelvare. På mindre attraktive delmarkeder og for kontorlokaler i utdaterte eiendommer blir det i dag i større grad gitt leierabatter ved reforhandling og til og med flyttebidrag ved omlokalisering. Newsecs målinger viser kun marginale endringer i ledigheten i tredje kvartal 2013. I Solna/ Sundbyberg falt ledigheten med 0,5% til 15,0 %. På de andre delmarkeder var ledigheten uforandret for kvartalet. Ledigheten i CBD forventes å holde seg stabilt på rundt 4 % til rundt slutten av 2014/2015 da Swedbank forlater NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Gallerian, Försäkringskassan flyttet fra Uggleborg 12 og Diligentia ferdigstilt renoveringen av Träsket 17. I Stockholm indre by falt ledigheten til 6,5 % i begynnelsen av 2013 og det har vært det siden. I Närförort var ledigheten stabil i løpet av tredje kvartal. I Marievik er fortsatt ledigheten lav, og området fremstår som en sterkt med en ledighetsrate på ca. 3 %. I Alvik steg ledigheten i andre kvartal og er litt over 12 %. Området med høyest ledighet er Nacka Strand, hvor ledigheten er over 30 %. I Hammarby Sjöstad falt ledigheten i andre kvartal, og er nå nesten 16 %. Fra høsten 2013 til våren 2016, vil Swedbank, Nordea, SEB og Försäkringskassan enten sterkt redusere arealene de leier i Stockholm CBD eller forlate distriktet helt og etablere seg i indre forsteder istedenfor. Dette betyr at totalt ca. 160.000 m2 kontorlokaler blir ledig, som representerer nesten 10 % av kontorarealene i CBD. 2.2 Kontormarkedet i Gøteborg 2.2.a Gøteborgs kontormarked Det kommersielle kontormarkedet i Göteborg-regionen består av ca. 4,6 millioner kvm, dette inkluderer også nærliggende kommuner som Mölndal og Partille. Kontorområdene for Gøteborg er klassifisert i henhold til kartet ovenfor. Områdene innenfor CBD huser totalt ca. 840 000 m² med kontor og inkluderer Lilla Bommen, Inom Vallgraven, en del av Gullbergsvass , Norstaden og Avenyn. I dette området er etterspørselen etter lokaler størst, men tilbudet også minst i form av effektive og moderne lokaler. Den indre delen av byen består av et stort geografisk område delt inn i flere områder. Kontorporteføljen er NRP Finans AS Side 50 også her rundt 840 000 m². Garda er det mest renommerte kontorområde i indre by, fulgt av Gullbergsvass og Ullevi-Heden. De mest moderne kontorene er i Norra Älvstranden på nordsiden av elven Göta, samt Ullevi-Heden pga NCCs nye Ullevi Ofice Arean og Rättscentrum. I løpet av de neste tre årene tror Newsec ca. 120. 000 m² nye kontorlokaler vil tilkomme markedet i Göteborg, og det er i områdene Almedal/Krokslätt (ca 43.000 m²) sammen med Heden / Ullevi (ca 28.000 m²) som de fleste arealene kommer. I CBD er det forventet 12 000 m². På Norra Älvstranden 8500 m² kontorlokaler i og med Semcons nye hovedkvarter. 2.2.b Leiemarkedet Leieprisene i Göteborg CBD har økt noe i forhold til forrige kvartal og markedsleien er ca. 2250 kr/m². Toppleien i CBD anslås til 2 700 SEK/m². Også i innerstaden har markedsleien økt og er på ca. 2000 kr/m² med toppnoteringer like under CBD. Leieprisene i øvrige delmarkeder er uendret bortsett fra Norra Älvstranden. Markedsleien på Norra Älvstranden er nå ca. 1650 kr / m², toppleier er registrert på 2200 SEK/m². I Mölndal ligger markedsleien på 1350 SEK/m² og toppleien på 1.800 SEK/m². Markedsleien er forventet å stige i takt med utleie av de pågående prosjektene i området. Newsec mener at leiemarkedet vil holde seg stabilt i Göteborg, da etterspørselen ventes å holde seg god i kombinasjon med relativt lav nybygging. 2.2.c Ledighet Utleie i Göteborg har gått relativt bra til tross for uroen som råder i markedet og det faktum at Gøteborg har en stor industrisektor som er avhengig av eksport. Tjenestebaserte selskap som styrker sin tilstedeværelse i Gøteborg er en forklaring på bra utleiemarked. Knapphet på ledige kontorlokaler større enn 1000 m² i Side 51 CBD gjør at fler søker nye lokaler utenfor CBD. Eksempler på dette er NCCs to nye byggeprosjekter på Ullevi og Skanskas Grøna Skrapa i Gårda. Markedsrapport – Desember 2013 vesentlig bedre enn det totale kommersielle markedet som ga en avkastning på 5,5 %. Intelligent Logistik i 2013 igjen rangert Sveriges fremste logistikksteder. Den geografiske og demografiske situasjon, dvs. nærhet til forbrukerne og markedet, er de mest tungtveiende kriteriene sammen med infrastruktur. Avstanden til det demografiske tyngdepunktet gir også den korteste distribusjonskanal til forbrukerne og handel. Ledigheten i Göteborg CBD økte marginalt i kvartalet og er nå på 4,0 %. Det største ledige kontorlokalet i CBD er ca 6000 til 7000 m² i Skanskas eksisterende bygning. Kontorokalet ble tomt da Skanska flyttet til sitt eget prosjekt "Grøna Skrapan" i Gårda. På Norra Älvstranden har ledigheten falt og er nå på om lag 8,5 %. Ledigheten i østlige Gøteborg er uendret på 8,5 %. På de andre delmarkedene er ledigheten uendret i tredje kvartal og den samlede ledigheten for Gøteborgs kontormarked har gått ned fra 7,7 % til 7,6 %. Newsec forventer at etterspørselen for sentrale kontorlokaler vil forbli stabil i fjerde kvartal og at ledigheten vil fortsette å være lav og deretter øke litt tidlig i 2014. 2.3 Logistikkmarkedet Sverige Svenske logistikkeiendommer gav best avkastning innen segmentet i Europa i fjor, for andre år på rad i følge IPD Pan-European Logistics rapport. Totalavkastningen på 7,9 % var betydelig høyere enn gjennomsnittet i Europa, hvor den totale avkastningen var 4,3 %. De siste tre årene har svenske logistikkeiendommer gitt en snittavkastning på 10,1 % pr. år, noe som er langt høyere enn nummer to på listen Storbritannia, der siste tre års totale avkastning er 7,7 % pr. år. Sverige er det eneste landet i Europa hvor logistikkeiendomsverdiene har steget hvert år de siste tre årene. I det europeiske markedet var logistikkbyggenes gjennomsnittsavkastning i fjor på 7,1 %, noe som er Sveriges befolkningsmessige midtpunkt ligger et sted mellom byene Örebro og Norrköping. Herfra nås den største andelen av befolkningen med den korteste avstanden ift. distribusjon. Dette gjør at den 2/3 delen av Sverige som ligger nord for Gävle, samt sørlige Sverige, blir langt fra det demografiske tyngdepunkt for å få høyest poengsum i form av nærhet til hele det svenske markedet. Derfor dominerer midtre del av Sverige listen. Listen er basert på den faktiske etablering av logistikkanlegg i form av sentrallager og anlegg av tredjeparts logistikk for distribusjon av forbruksvarer primært til Sverige, men også øvrige deler av Norden. 2.3.c Logistikkmarkedet i Stockholm Stockholm har et stort befolkningsgrunnlag og en demografisk god beliggenhet. Videre er det meget god infrastruktur med containerhavn og kombiterminal i Södertälje. Det er begrenset med plass for etableringen av logistikk, men dette vil endre seg når logistikkparken i Stockholm Syd åpner. Når Norviks planlagte containerhavn er fullført og havneområdet åpnes for logistikketableringer vil regionens betydning som logistikkdestinasjon øke. Arlandaregionen har de siste årene hatt en rekke store logistikketableringer i Rosersbergsvägen og Arlandastad. En viktig faktor for regionen er nærhet til Sveriges viktigste konsumentmarked og største fraktflylass. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Roserbergs kombiterminal og samarbeidet i Arlanda Logistic Network styrker regionens posisjon som nåtidens mest ekspansive i Mälardalen. Newsec tror leien i logistikkmarkedet vil få en tilnærmet flat utvikling framover. Leien følger historisk primært inflasjonen, som er forventet å falle de nærmeste årene før den tiltar igjen. I tillegg hemmes Stockholm som logistikklokasjon av dårlig framkommelighet og mangel på godt regionalt samarbeid. Yieldene forventes å ligge flat rundt 6,5 % de neste tre årene for kategori A, mens kategori B er noe høyere med 7,5 %. I Intelligent Logistik sin rangering av Sveriges fremste logistikklokasjoner for 2013 er Stockholm Syd (Södertälje, Nykvarn, Botkyrka, Haninge, Nynäsh.) på en 11. plass, mens Arlanda-regionen (Sigtuna, U Väsby, Enköping, Håbo, Bro, Knivsta) er på en 5. plass. 2.3.b Logistikkmarkedet i Gøteborg Gøteborg regnes som Sveriges beste logistikkdestinasjon. Avgjørende for posisjonen er at Gøteborg har den største import-/eksporthavnen med havgående direktelinjer, og ca. 25 togspor for godstransport til Sverige og Norge. Gøteborg havn er Skandinavias største og en naturlig ”hub” for skandinaviske varer. Havnen har større containertrafikk alle svenske havner til sammen, med 60 % av Sveriges containertrafikk. Dessuten passerer 25 % av landets utenrikshandel gjennom havnen i Gøteborg. Videre har Gøteborg nærhet til Oslo-området og et utbredt samarbeid med Norge. Det er kort avstand fra importhavn til lager, noe som gir lave logistikkostnader, miljøfokus og velfungerende transportinfrastruktur. Göteborg får toppkarakter innen infrastruktur, tilgang til logistikkkompetanse og teamarbeid. Newsec ser ikke tegn til at logistikkyieldene skal endres vesentlig de neste årene fra dagens nivå på 6,5 % I Intelligent Logistics rangeringen av Sveriges fremste logistikklokasjoner i 2012 er Gøteborg-området (Business Region Göteborg +Borås) rangert som nummer én på listen. NRP Finans AS Side 52 2.3.c Logistikkmarkedet i Malmø Øresundsregionen, hovedsakelig området fra Malmö til Helsingborg er en av Sveriges fremste logistikklokasjoner med stort befolkningsgrunnlag. Det er svært god infrastruktur og god tilgang til logistikkområder i Norra Hamnen. Videre er det et ledende område for bilimport. DSVs nye bygg på 50.000 i Landskrona blir årets største nye logistikkbygg. En styrke for logistikkmarkedet i Malmö og Helsingborg er at begge har havn. Malmö har i tillegg et samarbeid med havnen i København. Helsingborgregionen har meget god infrastruktur, med den nest største containerhavn i Sverige og godt plasserte kombiterminaler. Videre har regionen stort befolkningsgrunnlag. Newsec forventer en nedgang i leieprisveksten fra 1,9 % til 1,2 % i regionen, med uforandrede yielder rundt 7 %. Sammenlignes Malmö og Helsingborg, er Malmö et større marked med mer diversifisert næringsliv. Byen har gått fra å være en industriby til en by med mer fokus på den private sektor. Malmö er derfor generelt mer interessant for investorer i alle eiendomssegmentene, mens Helsingborg er mest interessant hva angår industri/logistikk- og handel segmentet. I Intelligent Logistik sin rangering av Sveriges fremste logistikklokasjoner i 2013, er det to regioner i Skåne på topp ti-listen, Malmøregionen (Malmö, Landskrona, Lund) og Helsingborgs-regionen. 2.4 Transaksjonsmarkedet Det har vært høy aktivitet på transaksjonsmarkedet i andre halvår. Akkumulert pr. oktober har Newsec talt transaksjoner på ca. 72 mrd. SEK fordelt på 155 transaksjoner. Stockholm utgjør ca. 40 %, som er noe under siste 5 års gjennomsnitt. I forhold til samme periode i fjor var transaksjonsvolumet på 71 mrd. SEK. De fem største transaksjoner i løpet av 2013 utgjør 25 % av volumet. Svenske institusjoner og eiendomsselskap fortsetter å dominere markedet, men utenlandske investorer fortsatt utgjør en liten del. Kungsleden står bak den største transaksjonen på 5,5 mrd SEK. Markedsrapport – Desember 2013 Side 53 4.2 Nøkkeltall eiendomsporteføljen NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark 1 400 NRP Eiendom Index (1 272) 1 200 1 000 800 600 OSEBX (284) 400 200 0 jan 2001 jan 2002 jan 2003 jan 2004 jan 2005 jan 2006 jan 2007 jan 2008 jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 des 2013 Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje 80 % 70 % 60 % 72 % 48 % 41 % 39 % 40 % 73 % 65 % 33 % 30 % 24 % 20 % 12 % 19 % 11 % 13 % 23 % 18 % 11 % 22 % 15 % 9% 13 % 0% -20 % -12 % -14 % -31 % -40 % -38 % -54 % -60 % -80 % 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 NRP Eiendomsportefølje 2010 2011 2012 2013 Avkastning OSEBX Utvikling i antall eiendomsprosjekter 14 15 10 10 5 50 40 10 8 4 5 4 30 6 4 6 5 4 3 20 10 0 0 0 0 -2 -2 -2 -5 -1 -1 -10 2002 2003 2004 Prosjekter etablert (venstre akse) -10 -3 -5 2001 -1 2005 -5 -9 2006 -9 2007 Prosjekter solgt (venstre akse) -20 -30 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse) NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 10 000 Side 54 NRPs eiendomsportefølje har i dag en kostpris på 8,9 mrd. NOK. Verdi av NRP Eiendomsportefølje 9 000 8 000 7 000 mNOK 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Diagrammet viser sammensetningen av dagens NRP eiendomsportefølje målt i % av NOK. Segmentfordeling NRP Eiendomsportefølje 11,8 % Lager 1,4 % Kontor 12,1 % 50,0 % Handel Hotell 24,7 % Bolig Tilrettelagte NRP eiendomsprosjekter Verdi i millioner NOK 304 527 Lager 2 183 Kontor Handel 1 644 8 219 122 Hotell Bolig 1 664 Fond Industri 5 147 NRP Finans AS NLP Diagrammet viser tilrettelagte eiendomsprosjekter i millioner NOK fra 2000 og frem til i dag. Totalt har NRP tilrettelagt eiendomsprosjekter til en verdi av NOK 19,8 mrd. inkludert NLP og fond. Markedsrapport – Desember 2013 Side 55 4.3 Oversikt over eiendomsprosjekter Prosjekter eiendom Alingsås Lager og Handel AS Berger Kombibygg AS* Berger Terminal DIS Borås Logistikk DIS Brønnøysund Kontorbygg AS** Dagligvarelogistikk AS E-Logistikk AS* El Logistikk DIS Etterstad Utvikling DIS Finlogistikk DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Grenland House DIS Gøteborg Kombibygg DIS Gøteborg Logistikk DIS Holmsbu Invest KS Hovfaret 4 DIS Kongholm Invest AS Lørenskog Kombibygg DIS Majorstuen Kontorbygg DIS Martodden Utbygging AS Moa Handelseiendom DIS Nessjö Logistikkbygg AS Nydalen Kontorbygg AS Nye Alfasetveien DIS Nye Bergen Lagerbygg AS Nye Berghagan Næringseiendom AS Pottemakerveien Kombibygg AS Prime Logistikk DIS Ringeriksveien 2012 DIS Stadion Utbygging AS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombibygg AS** Torggata 16 DIS IRR fra Avkastning Andelspris per 1% Etablert etablering p.a 2013*** SEK 208 000 2008 5% -35 % 448 000 2013 N.A N.A 649 000 2012 12 % 12 % SEK 1 318 000 2012 14 % 14 % N.A 2005 N.A N.A 1 129 000 2006 14 % 16 % SEK 2 076 000 2013 N.A N.A SEK 2 177 000 2011 12 % 8% 381 000 2008 4% -6 % EUR 130 000 2011 9% -1 % 140 000 2009 17 % 17 % 2 517 000 2010 15 % 9% 852 000 2011 19 % 22 % SEK 310 000 2009 21 % 7% SEK 1 365 000 2011 12 % 10 % 202 000 2005 -11 % -31 % 244 400 2012 -20 % -20 % 41 000 2005 -15 % 58 % 156 000 2007 -4 % 27 % 1 168 000 2012 13 % 13 % 420 000 2006 3% 12 % 254 000 2011 5% 9% SEK 413 000 2005 -5 % -20 % 1 994 000 2013 N.A N.A EUR 91 000 2009 24 % 12 % 244 000 2006 8% 11 % 341 000 2005 -2 % 59 % 147 000 2006 -1 % 2% DKK 1 688 000 2012 11 % 14 % 165 000 2012 30 % 25 % 440 000 2006 4% 3% 76 600 2006 -4 % 224 % SEK 358 000 2006 7% 39 % 6 200 000 2007 18 % 24 % EUR 13 600 2006 6% -8 % SEK 907 000 2007 10 % 21 % N.A 2007 N.A N.A 356 000 2011 11 % -5 % *Prosjektet har ikke eksistert lenge nok til å beregne IRR **Prosjektet er suspendert ***Avkastning tilsvarer %-vis stigning i 2013 (ikke annualisert) NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 56 Alingsås Lager og Handel DIS Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 208 069 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 20 330 000 6 630 000 Snittleie/kvm.: 432 Sensitivitet 9,25 % 9,00 % 8,75 % Estimert eiendomsverdi** 67 603 100 Estimert pris/kvm (snitt) 2 658 Estimert andelspris 1% * 189 671 IRR estimert andelspris*** 14,1 % Yield ved prosjektslutt (2017) 7,1 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 69 442 894 2 731 208 069 12,8 % 6,9 % 71 387 820 2 807 227 518 11,6 % 6,7 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: SEK 68 380 000 SEK 20 330 000 SEK 0 19. mai 2008 10 987 652 80-100% av KPI Estimert utbetaling 2013 10 987 652 4 400 000 6 587 652 33 010 2 812 556 750 000 -3 529 547 3 058 105 3 380 000 2014 10 987 652 4 350 390 6 637 262 21 633 2 842 088 750 000 -3 570 455 3 066 807 2 060 000 2015 9 051 071 4 437 398 4 613 673 2 031 2 833 525 750 000 -3 581 494 1 032 179 125 000 800 000 2 900 000 3 000 000 Estimert balanse (31.12) Varighet leieavtale: Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 38 000 000 9 062 500 47 062 500 Avdrag 13 0 750 000 750 000 Rente 6,58 % * 3,60 % ** Ballong 2017 38 000 000 6 062 500 44 062 500 * Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58% inkl. margin. ** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt justert med forwardkurven. Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Sum gjeld 2013 1 466 649 69 442 894 70 909 543 38 000 000 9 062 500 47 062 500 2014 -426 544 69 442 894 69 016 350 38 000 000 8 312 500 46 312 500 2015 -2 519 365 69 442 894 66 923 529 38 000 000 7 562 500 45 562 500 VEK etter utbytte og skatt 23 847 043 22 703 850 21 361 029 NRP Finans AS Lager og handel Alingsås, Sverige 25 432 1946/1966/1981/1984 85 % SteelTech AB, Svenska N'ergy AB, JHS Konsult AB Jysk AB og Överskottsbolaget AB Varierer Finansiering (31.12.13) Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Oppgradering og leierabatter Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Det er ca 4 100 kvm ledig i bygget, men store deler av dette er kjeller som er vanskelig å leie ut. Det er ikke antatt at det leies ut ytterligere areal. Överskuddsbolaget har sagt opp sin leiekontrakt fra 30.04.2014. Dette tilsvarer ca SEK 2 000 000 millioner i årsleie. Markedsrapport – Desember 2013 Side 57 Berger Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 448 442 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 43 600 000 0 Snittleie/kvm.: 790 Sensitivitet 7,00 % 6,75 % 6,50 % Estimert eiendomsverdi** 106 175 102 Estimert pris/kvm (snitt) 10 450 Estimert andelspris 1% * 411 639 IRR estimert andelspris*** 12,3 % Yield ved prosjektslutt (2023) 5,9 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 109 855 384 10 813 448 442 11,3 % 5,7 % 113 818 764 11 203 488 076 10,4 % 5,5 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 109 884 409 43 600 000 5. mars 2013 8 027 282 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Netto finans Netto kontantstrøm Betalbar skatt Estimert utbetaling 2013 5 228 143 356 911 4 871 232 41 055 2 211 514 -2 170 459 2 700 773 0 2014 8 027 282 548 001 7 479 282 95 751 3 315 000 -3 219 249 4 260 033 58 333 2015 8 227 964 561 701 7 666 264 56 607 3 485 000 -3 428 393 4 237 871 167 194 0 7 200 000 4 200 000 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt Lager og Logistikk Berger, Skedsmo 10 160 2012 100 % WJ Business Partner AS Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon 11. april 2023 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 34 000 000 34 000 000 68 000 000 Avdrag 13 0 0 0 Rente 5,00 % * 4,75 % ** Ballong 34 000 000 20 200 000 54 200 000 * Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 15.07.201 på 5,00% inkl. margin. **Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med forwardkurven. Avdragsstruktur: 2018: NOK 1 050 000 2019 - 2023: NOK 3 000 000 Annen informasjon 2013 3 286 906 118 500 000 121 786 906 68 000 000 68 000 000 2014 288 606 118 500 000 118 788 606 68 000 000 68 000 000 2015 159 282 118 500 000 118 659 282 68 000 000 68 000 000 53 786 906 50 788 606 50 659 282 Leien WJ Business Partner betaler er antatt å være under markedsleie. Restverdien ved utløp av gjeldende leiekontrakt er gjort med basis i markedsleie, dvs NOK 118 500 000, noe som er NOK 9 500 000 høyere enn kjøpesum. Leietaker har opsjon på forlengelse i 4 perioder, hvert 5. år på samme vilkår. Det betales eiendomsskatt i Skedsmo kommune, denne kostnaden er antatt å være NOK 125 000. Dersom kostnaden blir høyere enn budsjettert vil kjøperselskapet bli kompensert med differansen multiplisert med 15. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 58 Berger Terminal DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 648 786 Nøkkeltall 100 % 59 600 000 1 500 000 Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 656 Snittleie/kvm.(etter rabatter): Sensitivitet 6,00 % 5,75 % Estimert eiendomsverdi** 174 198 807 180 972 116 Estimert pris/kvm (snitt) 10 029 10 419 Estimert andelspris 1% * 581 053 648 786 IRR estimert andelspris*** 18,6 % 16,9 % Yield ved prosjektslutt (2017)**** 6,8 % 6,6 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt ****Yielden er med basis i leie med rabatter og restverdi NOK 215 000 000 188 334 409 10 843 722 409 15,3 % 6,3 % Yield 2014 6,25 % Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 175 000 000 59 600 000 November 2012 11 403 204 Fast 2,5% årlig Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Netto finans Netto kontantstrøm Betalbar skatt Estimert utbetaling VEK etter utbytte og skatt Terminal, Logistikk og Kontor Berger, Skedsmo 17 370 72 000 2001/2004/2006 100 % DHL Express AS Eier kun ansvarlig for egen administrasjon og forsikring Varierende, men i hovedsak til 24.10.2017 155 Finansiering (31.12.13) 2013 11 073 439 458 000 10 615 439 72 471 5 766 000 -5 693 529 4 921 910 0 2014 11 403 204 478 512 10 924 692 118 579 5 838 000 -5 719 421 5 205 271 0 2015 10 598 452 490 475 10 107 977 118 102 6 138 000 -6 019 898 4 088 079 0 1 500 000 5 000 000 4 100 000 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Tomteareal: Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Antall porter: Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 60 000 000 60 000 000 120 000 000 Avdrag 13 0 0 0 Rente 5,03 % * 4,58 % ** Ballong 60 000 000 60 000 000 120 000 000 *Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Det er inngått en renteswap til 11.05.2017 på 5,03% inkl. margin. **Lånet løper avdragsfritt i 5 år. Lånet har rente som flyter med forwardkurven. Annen informasjon 2013 4 192 964 180 000 000 184 192 964 120 000 000 120 000 000 2014 4 398 235 190 000 000 194 398 235 120 000 000 120 000 000 2015 4 386 314 200 000 000 204 386 314 120 000 000 120 000 000 64 192 964 74 398 235 84 386 314 Leieforholdet består av 3 ulike kontrakter med ulik løpetid: 60% av inntektene løper til 23.10.2017 21% av inntektene løper til 30.11.2014 19% av inntektene løper til 14.08.2016 Det foreligger 2 ganger 5 års opsjoner for forlengelse til predefinerte vilkår. Alle 3 kontraktene løper med en tilleggsleie de første 10 år som trekkes fra leien de påfølgende 5 år (opsjon 1). Kontrakt med varighet til 30.11.2014 gjelder kontorbygget, og opsjon er ikke erklært av leietaker. Restverdien ved utløp av gjeldende leiekontrakter er gjort på basis av markedsleie uten rabatter, tilsvarende NOK 215 000 000. Grunnet dagens lave leienivå er eiendommen yieldet på et lavere nivå enn hva vi anser som normalt yield nivå for denne type eiendom. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 59 Borås Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 1 318 174 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (SEK): Akkumulert utbytte (SEK): 126 500 000 20 400 000 Snittleie/kvm.: 462 Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 311 101 154 Estimert pris/kvm (snitt) 5 682 Estimert andelspris 1% * 1 215 485 IRR estimert andelspris*** 12,2 % Yield ved prosjektslutt (2019) 8,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 321 370 098 5 870 1 318 174 11,3 % 8,1 % 332 372 537 6 071 1 428 198 10,5 % 7,9 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 321 500 000 126 500 000 20. april 2012 25 274 902 90% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Logistikk Borås, Sverige 54 749 2009 100 % DHL Sweden AB garantert av DHL Nordic AB Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg, forsikring og egen administrasjon 31. Desember 2019 Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Betalbar skatt 2013 25 274 902 1 249 292 24 025 610 378 125 8 158 000 3 000 000 -10 779 875 13 245 735 250 000 2014 25 274 902 1 258 825 24 016 077 266 929 8 121 750 3 000 000 -10 854 821 13 161 256 1 100 000 2015 25 729 850 1 284 001 24 445 849 284 776 8 070 500 3 000 000 -10 785 724 13 660 125 1 672 475 Estimert utbetaling 20 400 000 12 100 000 12 250 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 163 000 000 28 250 000 191 250 000 Avdrag 13 0 3 000 000 3 000 000 Rente 4,35 % * 3,50 % ** Ballong 163 000 000 11 750 000 174 750 000 *Transje 1 løper avdragsfritt med bundet rente tilsvarende 4,35% inkl. margin til 12.06.2017. **Transje 2 har kvartalsvise avdrag på SEK 750 000. Renten på transje 2 flyter iht. forwardkurven (3 mnd STIBOR er lagt til grunn). Begge lån har 5 års løpetid, og er antatt refinansiert til samme vilkår. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld 2013 4 540 667 321 370 098 325 910 765 191 250 000 191 250 000 2014 4 501 923 321 370 098 325 872 021 188 250 000 188 250 000 2015 4 239 573 321 370 098 325 609 671 185 250 000 185 250 000 VEK etter utbytte og skatt 134 660 765 137 622 021 140 359 671 Eiendommen er et logistikkbygg i Borås, 30 minutter utenfor Gøteborg. Bygget ble oppført i 2009 og utvidet i 2011. Leiekontrakten med DHL løper til 31.12.2019. Leietaker har anledning til å si opp avtalen 31.12.2014 med to-års notis, dvs. fom. 31.12.2016 mot en "penalty" tilsvarende ca. SEK 46 mill. Eiendommen er designet for å møte DHL sine behov, men bygget kan enkelt deles opp til å betjene 3 leietagere. Eiendommen har et totalt areal på 54 749 kvm, hvorav 1 255 kvm er kontor, 39 777 kvm er lager og de resterende 13 717 kvm mezzanine. Terminalen har 29 lasteramper og 3 lasteporter. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 60 Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: Opprinnelig innbetalt deltakerlån: Utestående deltakerlån: Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 30 300 000 11 946 000 14 000 000 14 000 000 3 038 000 Snittleie/kvm.: 1 221 Sensitivitet Yield 2014 Estimert eiendomsverdi** Estimert pris/kvm. Estimert andelspris 1% * IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2020)**** * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Justert for latent skatt *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Byggtech AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Garanti fra aksjonær: Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: 180 000 000 30 300 000 20 000 000 14 000 000 13. desember 2005 16 219 228 Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Kontorbygg Brønnøysund sentrum 13 890 kvm 1979, 1984, 1994 og 2000 100 % Brønnøysundregistrene / (Staten v/Justisdepartementet) (94%) Brønnøy Blikk AS (0,6%) Justering av leie:* 55%-100% * Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og 80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Fra og med 2015 justeres leien årlig med 80% av KPI Leieavtaler: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1 og 2) Renter deltakerlån Avdrag pantelån (transje 1 og 2) Netto finans Kontantstrøm før skatt Skattekostnad og prosjektkostnader* 2013 16 350 906 2 415 060 13 935 846 86 038 6 468 745 980 000 5 500 000 -12 862 707 1 073 139 1 760 000 2014 16 219 228 2 543 000 13 676 228 83 932 6 104 043 980 000 5 500 000 -12 500 110 1 176 117 1 263 000 2015 17 114 008 2 606 575 14 507 433 79 837 5 585 356 980 000 6 000 000 -12 485 519 2 021 914 1 944 367 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Deltakerlån Total Brønnøysundregisterne: Bygg Gros AS: Brønnøy Blikk AS: Hovedstol 78 950 000 27 925 000 14 000 000 120 875 000 Avdrag 13 2 700 000 2 800 000 0 5 500 000 Rente 6,32 % * 4,50 % ** 7,00 % 31.12.2020 31.03.2013 Løpende Ballong 2020 40 250 000 25 125 000 14 000 000 79 375 000 *Transje 1 har bundet rente til 6,32% inkl. margin ut 2014. **Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven. NOK 65 mill er bundet til 5,67% med forward start fra 15.12.15 til 15.12.20 med årlige avdrag på NOK 6 mill. resten vil ligge flytende. Estimert utbetaling* 0 0 600 000 * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1 og 2) Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Annen informasjon 2013 291 589 128 160 049 128 451 638 106 875 000 14 000 000 120 875 000 2014 204 706 128 160 049 128 364 755 101 375 000 14 000 000 115 375 000 2015 -317 747 128 160 049 127 842 302 95 375 000 14 000 000 109 375 000 7 576 638 12 989 755 18 467 302 Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas. Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti overtas (NOK 20 000 000). Selskapet har kjøpt en bolig ved siden av eiendommen som leies ut på korttidsleie. Det er inngått en forlengelse av dagens leiekontrakt med Brønnøysundregisterne. Forlengelsen går fra 01.01.15 til 31.12.20 med en årlig leie på NOK 17 000 000. Brønnøysundregisterne utreder fortsatt et nybyggsalternativ som innebærer enten flytting til nytt bygg på ny lokasjon eller rehabilitering/nybygg på dagens lokasjon. Markedsrapport – Desember 2013 Side 61 Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 1 129 434 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: Opprinnelig innbetalt deltakerlån: Utestående deltakerlån: Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 47 100 000 16 238 324 15 000 000 9 379 521 8 655 750 661 1 679 Snittleie/kvm. (kombibygg): Snittleie/kvm. (kontor): Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi *** 324 168 216 Estimert pris/kvm (snitt) 9 944 Estimert andelspris 1% * 1 021 859 IRR estimert andelspris** 9,7 % Yield ved prosjektslutt (2017) 8,6 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter skatt *** Justert for latent skatt 334 925 741 10 274 1 129 434 8,9 % 8,3 % 346 451 660 10 628 1 244 694 8,1 % 8,0 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: NRP Business Management AS 321 500 000 47 100 000 15 000 000 31. mars 2006 26 784 164 Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor) Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1 - 4) Renter deltakerlån Avdrag pantelån (transje 1 - 4) Avdrag deltakerlån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling* Type eiendommer: Beliggenhet: Areal (kvm): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: 3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg Sandnes, Stavanger og Lier 28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor 1972-2006 100 % Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017) Kiwi Minidrift AS (31.12.2017) Leietager har fullt ansvar for alt indre og ytre vedlikehold (bareboat) Finansiering (31.12.13) 2013 26 169 188 767 622 25 401 566 44 172 13 914 603 227 590 8 100 000 2 000 000 -24 198 022 1 203 544 1 137 584 2014 26 784 164 786 813 25 997 351 44 544 13 084 464 177 590 8 200 000 3 500 000 -24 917 510 1 079 841 1 042 445 2015 27 413 592 806 483 26 607 109 46 504 12 545 308 121 039 8 500 000 4 000 000 -25 119 843 1 487 266 1 587 870 0 0 0 * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da skatten flyttes over på eierne. Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Deltakerlån Total Hovedstol 107 287 500 42 915 000 42 915 000 16 597 500 9 379 521 219 094 521 Avdrag 13 4 050 000 1 620 000 1 620 000 810 000 2 000 000 10 100 000 Rente 6,93 % 6,08 % 6,43 % 4,35 % 2,00 % * * * * Ballong 2017 90 437 500 42 105 000 38 725 000 4 747 500 0 176 015 000 *Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag som følger; 2013: 8 100 000 2014 :8 200 000 2015: 8 500 000 2016: 8 500 000 Transje 1 har fast rente på 6,93% inkl. margin til 2017. Transje 2 har fast rente på 6,08% inkl. margin til 2014. Transje 3 har fast rente på 6,43% inkl. margin til 2016. Transje 4 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven. Deltakerlånet belastes med den til enhver tid gjeldende skjermingsrente. Marginen er pt. 235 bp. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendommer Sum eiendeler Pantelån (transje 1 - 4) Deltakerlån Sum gjeld 2013 -2 080 769 334 925 741 332 844 972 209 715 000 9 379 521 219 094 521 2014 -2 043 373 334 925 741 332 882 368 201 515 000 5 879 521 207 394 521 2015 -2 143 976 334 925 741 332 781 765 193 015 000 1 879 521 194 894 521 Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen står som garantist for leiekontraktene med Asko. VEK etter utbytte og skatt 113 750 451 125 487 847 137 887 244 Leietaker har opsjon til å gjentatt forlenge leieforholdet med 10 år av gangen. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for leiekontrakten. Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 62 El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Dato for analyse: 01.12.2013 Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 2 177 941 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 206 550 000 47 000 000 Snittleie/kvm.: 490 Sensitivitet 7,10 % 6,85 % 6,60 % Estimert eiendomsverdi** 610 759 490 Estimert pris/kvm (snitt) 6 401 Estimert andelspris 1% * 1 959 946 IRR estimert andelspris*** 12,3 % Yield ved prosjektslutt (2023) 8,9 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 632 558 947 6 629 2 177 941 11,1 % 8,6 % 656 009 877 6 875 2 412 450 10,1 % 8,3 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom før latent skatt: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: SEK 637 205 567 SEK 206 550 000 Juni 2011 46 778 924 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Lager og Kontor Jönköping, Sverige 95 417 1997, 2002, 2007 100 % El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt forsikring og egen administrasjon 22.06.2023 Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad 2013 46 477 130 1 170 070 45 307 060 162 876 19 294 595 4 220 000 -23 351 719 21 955 341 4 098 018 2014 46 723 924 1 178 212 45 545 712 154 841 19 212 950 4 220 000 -23 278 109 22 267 603 5 151 911 2015 47 658 402 1 203 493 46 454 910 154 726 19 138 280 4 220 000 -23 203 554 23 251 356 3 368 336 Estimert utbetaling 19 500 000 17 000 000 20 200 000 Estimert balanse (31.12) Hovedstol 190 000 000 106 000 000 100 000 000 16 505 000 412 505 000 Avdrag 13 0 0 0 4 220 000 4 220 000 Rente 4,90 % 4,90 % 4,23 % 2,85 % Ballong 190 000 000 106 000 000 76 415 000 0 372 415 000 Transje 1 og 2 har bundet rente på 4,90% inkl. margin til 30.06.2016. Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016. Transje 4 har flytende rente justert med forward kurven. Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til null, og deretter på de andre transjene. Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-4) Sum gjeld 2013 2 044 108 632 558 947 634 603 055 412 505 000 412 505 000 2014 2 159 801 632 558 947 634 718 747 408 285 000 408 285 000 2015 1 842 821 632 558 947 634 401 767 404 065 000 404 065 000 VEK etter utbytte og skatt 222 098 055 226 433 747 230 336 767 NRP Finans AS Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Total Gårdeier må foreta investering for leietaker, EL-Giganten Logistikk AS, estimert til SEK 3 000 000 i 2013/2014. Investeringen er hensyntatt i analysen. Markedsrapport – Desember 2013 Side 63 E-Logistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 2 076 963 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 207 000 000 0 Snittleie/kvm.: 485 Sensitivitet 8,00 % 7,75 % 7,50 % Estimert eiendomsverdi** 518 409 094 Estimert pris/kvm (snitt) 5 539 Estimert andelspris 1% * 1 910 344 IRR estimert andelspris*** 12,4 % Yield ved prosjektslutt (2031) 11,8 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 535 071 000 5 717 2 076 963 11,6 % 11,4 % 552 843 700 5 907 2 254 690 10,8 % 11,0 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: Ness, Risan & Partners AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom før latent skatt: Innbetalt kapital: Pantelån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: SEK 560 000 000 SEK 207 000 000 SEK 330 000 000 01.11.2013 45 364 750 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Logistikk (75%), Kontor (25%) Viared, sør for Borås, Sverige 93 585 Varierer. Ca. 1990 100 % Ellos AB Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon 2031 Finansiering (31.12.13) 2013 7 560 792 162 500 7 398 292 24 888 2 172 500 0 -2 147 612 5 250 680 0 2014 45 364 750 933 000 44 431 750 320 792 12 859 500 6 000 000 -18 538 708 25 893 042 3 945 489 2015 46 272 045 951 660 45 320 385 320 776 11 779 500 12 000 000 -23 458 724 21 861 661 7 221 469 0 24 400 000 14 500 000 Estimert balanse (31.13) Avdrag 13 Rente Ballong Hovedstol Pantelån transje 1 270 000 000 0 3,96 % * 155 000 000 Pantelån transje 2 60 000 000 0 3,08 % ** 1 000 000 Total 270 000 000 0 155 000 000 *Lånet løper i 5,5 år fra etablering. Transje 1 har bundet rente på 3,78% inkl. margin fra 01.07.2014 01.11.2018. **Transje 2 har flytende rente forutsatt justert med forward-kurven. Årlige avdrag er SEK 12 000 000, estimert redusert til SEK 10 000 000 f.o.m. 2019. Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld 2013 5 250 680 535 071 000 540 321 680 330 000 000 330 000 000 2014 2 798 233 535 071 000 537 869 233 324 000 000 324 000 000 2015 2 938 425 535 071 000 538 009 425 312 000 000 312 000 000 VEK etter utbytte og skatt 210 321 680 213 869 233 226 009 425 Gårdeier er forpliktet til å investere i eiendommen, gitt at de har fått beskjed om dette innen 31.04.2015. Investeringen kan skje i flere trinn og for et beløp oppad begrenset til totalt SEK 40 000 000 og vil gi mellom 8,5 og 11,0 % leieøkning. Størrelsen på utbyttene vil avhenge av omfanget på investeringskostnadene. Vektet leieperiode er 17,5 år, hvorav 17 år på lagerarealene og 19 år på kontorarealene med 5+5 års opsjoner til samme vilkår. Opsjonene må erklæres senest 36 måneder før utløp av kontrakt. Leietaker har gitt en bankgaranti på 2 års leie. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 64 Etterstad Utvikling DIS Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 381 293 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 29 500 000 0 Snittleie/kvm (utleid areal).: 1 145 Sensitivitet Yield 2014 8,25 % 8,00 % 7,75 % Estimert eiendomsverdi** 100 099 682 102 863 842 105 806 335 Estimert pris/kvm (snitt) 11 118 11 426 11 752 Estimert andelspris 1% * 353 651 381 293 410 718 IRR estimert andelspris*** 16,6 % 15,5 % 14,5 % Yield ved prosjektslutt (2015)**** 6,3 % 6,3 % 6,3 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt. Inkl. NOK 10 mill i tomteverdi/utviklingspotensial. *** Etter skatt ***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensialet er satt til NOK 10 mill. Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Forventet leieinntekt 2014: Justering leie: 98 500 000 29 500 000 28. Februar 2008 9 276 650 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Handel/Kontor/Lager/Utvikling Etterstad, Oslo 9 003 1960 og 1997 ca. 90% Rema 1000 AS, Lighthouse Company, Varoma og ca. 15 mindre leietakere Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skatt & leietakertilpassning Salg av eiendom Estimert utbetaling Finansiering (31.12.13) 2013 7 968 026 1 682 939 6 285 087 86 697 4 291 000 0 -4 204 303 2 080 784 1 250 000 2014 9 235 400 1 430 002 7 805 398 164 150 4 331 000 375 000 -4 541 850 3 263 548 486 420 0 0 2015 9 600 000 1 465 752 8 134 248 243 813 4 368 563 65 625 000 -69 749 749 -61 615 501 926 217 110 000 000 0 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 16 000 000 50 000 000 66 000 000 Avdrag 13 0 0 0 Rente 4,10 % 7,27 % Ballong 2015 13 625 000 50 000 000 63 625 000 Transje 1 og 2 har fått innvilget avdragsfrihet fom. november 2012 tom. november 2014. Renten på transje 1 er justert basert på forwardkurven. Transje 2 har bundet rente tilsvarende 7,27% inkl. margin. Annen informasjon 2013 1 251 767 102 863 842 104 115 608 66 000 000 66 000 000 2014 4 028 895 102 863 842 106 892 736 65 625 000 65 625 000 2015 0 102 863 842 102 863 842 65 625 000 65 625 000 38 115 608 41 267 736 37 238 842 Utviklingspotensial på ca. 2 500 - 5 000 kvm. Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, der et utviklingspotensiale på 2 500 kvm er priset inn i restverdien. Planen er å utvikle et nærsenter med bolig og forretninger. Man har innledet dialog med plan- og bygningsmyndighetene. Rammesøknad er oversendt plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. 20% av arealene står ledig pt. Verdsettelsen er basert på en leieinntekt i 2014 som tilsvarer ca. 10% ledighet, da ekstra-avtaler med Canon og Rema 1000 er inngått fra 2014. Det jobbes kontinuerlig med å tiltrekke nye leietakere. Markedsrapport – Desember 2013 Side 65 Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (EUR): * 129 580 Nøkkeltall 100 % 11 862 850 1 900 000 Innbetalt kapital (EUR): Akkumulert utbytte: 57 Snittleie/kvm. (EUR): Sensitivitet 7,25 % 7,00 % 6,75 % 26 280 146 Estimert eiendomsverdi** (EUR) 745 Estimert pris/kvm (snitt) (EUR) Estimert andelspris 1% * (EUR) 120 758 IRR estimert andelspris*** 11,0 % 10,1 % Yield ved prosjektslutt (2031) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 27 162 345 770 129 580 10,3 % 9,8 % 28 109 892 797 139 055 9,7 % 9,4 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AS Kostpris eiendommen (EUR): Innbetalt kapital (EUR): Oppstartsdato: Årlig leie 2014 (EUR): Justering leie: 25 700 000 11 862 850 01.04.11 2 014 400 100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0% Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Varmtlager, kaldtlager og kontor Hyvinkäa, Helsinki, Finland 35 254 167 401 2002,2006,2008,2011 100 % Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB Forsikring og egen administrasjon 31.12.31 Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Tomt (kvm): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad/utbygging 2013 2 014 400 87 000 1 927 400 8 651 466 048 300 000 -757 397 1 170 003 0 2014 2 014 400 88 740 1 925 660 4 336 457 849 356 250 -809 763 1 115 897 0 2015 2 053 991 90 515 1 963 476 4 141 458 312 393 750 -847 921 1 115 556 0 Estimert utbetaling 1 550 000 900 000 500 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Total Hovedstol 7 300 000 2 500 000 5 000 000 14 800 000 Avdrag 13 0 300 000 0 300 000 Rente 5,40 % * 2,65 % * 4,33 % * Ballong 6 075 000 0 0 6 075 000 * Transje 1-3 løper i 7 år har følgende kvartalsvise avdragsstruktur: År 1: EUR 275 000 År 2: EUR 300 000 År 3: EUR 356 250 År 4: EUR 393 750 År 5: EUR 475 000 År 6: EUR 500 000 År 7: Forfall Lånet er forventet refinansiert til samme vilkår med årlige avdrag på ca. 3% av restlån. Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18. Transje 2 løper flytende og renten er justert med forwardkurven. Transje 3 er rentesikret på 4,338% inkl. margin til 29.03.18. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-3) Sum gjeld 2013 -51 798 27 162 345 27 110 547 14 800 000 14 800 000 2014 -52 401 27 162 345 27 109 944 14 443 750 14 443 750 2015 346 655 27 162 345 27 508 999 14 050 000 14 050 000 VEK etter utbytte og skatt 12 310 547 12 666 194 13 458 999 Eiendommen fremstår i god stand, og hele eiendommen er utleid til Ahlsell Oy. Leiekontrakten utløper 31.12.2031. Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av 5 år etter utløp leiekontrakt. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 66 Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 140 246 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 9 100 000 2 400 000 Snittleie/kvm.: 4 099 Sensitivitet 7,00 % 6,75 % 6,50 % Estimert eiendomsverdi** 42 024 241 Estimert pris/kvm (snitt) 52 530 Estimert andelspris 1% * 125 783 IRR estimert andelspris*** 10,1 % Yield ved prosjektslutt (2029) 10,5 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 43 470 573 54 338 140 246 9,4 % 10,2 % 45 028 161 56 285 155 822 8,7 % 9,8 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 39 417 500 9 100 000 9. desember 2009 3 278 932 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: 2 Bensinstasjoner Lillesand & Vinterbro, Norge 800 2009 100 % Reitan Convenience Norway AS (69%) Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%) Eier kun ansvarlig for egen administrasjon Desember 2029 Leieavtale: Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) 2013 3 201 144 235 902 2 965 242 17 895 1 764 428 900 000 -2 646 532 318 710 0 2014 3 278 932 241 634 3 037 297 14 527 1 764 805 1 000 000 -2 750 278 287 020 0 2015 3 360 905 247 675 3 113 230 13 654 1 765 555 1 000 000 -2 751 901 361 329 0 600 000 500 000 250 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 10 500 000 18 900 000 29 400 000 Avdrag 13 900 000 0 900 000 Rente 4,17 % * 6,87 % ** Ballong 0 11 800 000 11 800 000 *Lånet har følgende årlige avdragsstruktur: Avdrag år 2010: NOK 0 Avdrag år 2011: NOK 400 000 Avdrag år 2012: NOK 800 000 Avdrag år 2013: NOK 900 000 Avdrag år 2014-2021: NOK 1 000 000 Avdrag år 2022-2025: NOK 1 100 000 Avdrag år 2026-2027: NOK 1 200 000 Avdrag år 2028-2029: NOK 1 400 000 **NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,87% inkl. margin. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld 2013 151 065 43 470 573 43 621 637 29 400 000 29 400 000 2014 -61 916 43 470 573 43 408 657 28 400 000 28 400 000 2015 49 413 43 470 573 43 519 986 27 400 000 27 400 000 VEK etter utbytte og skatt 14 221 637 15 008 657 16 119 986 NRP Finans AS Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp 2030 til uforandrede vilkår. Kontrakten vil imidlertid ikke lenger være "bare house" og eierselskapet vil følgelig ha vedlikeholdsansvar. Markedsrapport – Desember 2013 Side 67 Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 2 516 581 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 173 000 000 15 000 000 Snittleie/kvm.: 4 586 Sensitivitet 8,00 % 7,75 % 7,50 % Estimert eiendomsverdi** 728 726 621 Estimert pris/kvm (snitt) 44 576 Estimert andelspris 1% * 2 286 930 IRR estimert andelspris*** 12,4 % Yield ved prosjektslutt (2022) 10,2 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 751 691 766 45 981 2 516 581 11,4 % 9,9 % 776 187 920 47 479 2 761 543 10,5 % 9,6 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 800 000 000 173 000 000 6. September 2010 74 967 724 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Handel 59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge 16 348 Varierende 100 % Reitan Convenience Norway AS, Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat, YX-Betjent mfl. Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon 31. Desember 2022 Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad/ ekstraord. 2013 73 189 226 13 392 526 59 796 700 684 414 27 012 529 31 543 531 -57 871 646 1 925 054 6 800 000 2014 74 967 724 13 727 339 61 240 385 423 706 26 034 115 15 000 000 -40 610 409 20 629 976 8 200 000 2015 76 841 917 14 070 523 62 771 395 413 113 25 918 517 15 000 000 -40 505 405 22 265 990 8 200 000 Estimert utbetaling 27 000 000 13 500 000 14 500 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Total Hovedstol 200 000 000 81 000 000 100 000 000 129 020 454 510 020 454 Avdrag 13 0 10 000 000 0 21 543 531 31 543 531 Rente 5,79 % 5,18 % 5,62 % 3,74 % * ** *** **** Ballong 200 000 000 3 000 000 100 000 000 55 020 454 358 020 454 *Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,79% inkl. margin fom. mars 2011. ** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010 . *** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010. ** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur; 2012 - 2013: 10 000 000 2014 - 2015: 15 000 000 2016 - 2017: 17 000 000 2018: 18 000 000 Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-5) Sum gjeld 2013 6 362 049 751 691 766 758 053 814 510 020 454 510 020 454 2014 5 292 025 751 691 766 756 983 791 495 020 454 495 020 454 2015 4 858 015 751 691 766 756 549 781 480 020 454 480 020 454 VEK etter utbytte og skatt 248 033 360 261 963 337 276 529 327 Leiekontraktene med Reitan Convenience Norway AS , Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022. Leiekontraktene til de øvrige leietakerne varierer, og løper ut fra 2013-2032. Disse øvrige leiekontraktene står for ca 4% av leien. Av totalt 59 stasjoner, er 49 av stasjonene 7-Eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn. Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 68 Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 852 308 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 66 800 000 7 900 000 Snittleie/kvm.: 1 158 Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 218 533 740 Estimert pris/kvm (snitt) 14 372 Estimert andelspris 1% * 780 941 IRR estimert andelspris*** 10,7 % Yield ved prosjektslutt (2024) 8,8 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt 225 670 465 14 841 852 308 10,0 % 8,5 % 233 316 955 15 344 928 773 9,3 % 8,2 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Hjertnes Eiendom AS Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 220 000 000 66 800 000 22. desember 2011 17 608 451 96% av leien justeres med 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal ink. parkering (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietager: Leieavtale: Kontor Sandefjord, Norge 15 206 2009 100 % Agility Group AS Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon 1. Desember 2024 Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Betalbar skatt Estimert utbetaling Finansiering (31.12.13) 2013 17 221 702 895 953 16 325 749 179 230 6 884 000 5 550 000 -12 254 770 4 070 979 0 2014 17 608 451 917 725 16 690 726 105 134 6 634 063 4 500 000 -11 028 928 5 661 798 664 350 2015 18 015 623 940 668 17 074 955 127 877 6 501 813 4 500 000 -10 873 935 6 201 020 1 512 810 6 800 000 5 800 000 4 800 000 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 91 950 000 50 000 000 141 950 000 Avdrag 13 5 550 000 0 5 550 000 Rente 4,00 % * 6,10 % ** Ballong 32 450 000 60 000 000 92 450 000 * Transje 1 har redusert kvartalsvise avdrag fra NOK 1 650 000 til NOK 1 125 000 f.o.m 30.06.2013. Transje 1 løper med flytende rente justert med forward kurve. ** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl. margin inntil 02.01.2014. Deretter er denne transjen samt ytterligere NOK 10 mill. bundet i 8 år til rente 5,43% inkl. margin. Annen informasjon 2013 14 557 225 670 465 225 685 022 141 950 000 141 950 000 2014 212 005 225 670 465 225 882 470 137 450 000 137 450 000 2015 100 215 225 670 465 225 770 680 132 950 000 132 950 000 83 735 022 88 432 470 92 820 680 Eiendommen ligger på Fokserød ved avkjøringen til Torp Flyplass i Sandefjord kommune. Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med enkle grep kan benyttes av flere leietagere. Eiendommen har utviklingspotensial. Markedsrapport – Desember 2013 Side 69 Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 310 365 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 24 800 000 15 950 000 Snittleie/kvm. (2014): 845 Sensitivitet 7,25 % 7,00 % 6,75 % Estimert eiendomsverdi** 90 804 172 Estimert pris/kvm (snitt) 10 575 Estimert andelspris 1% */**** 279 730 IRR estimert andelspris*** 12,8 % Yield ved prosjektslutt (2028) 9,7 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i AB ****Hensyntatt utbygning 93 867 684 10 931 310 365 11,8 % 9,4 % 97 158 124 11 315 343 269 10,9 % 9,1 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Overtakelse av eiendom Årlig leie 2014: Justering leie: SEK 70 000 000 SEK 24 800 000 10. september 2009 7 254 140 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Lager, produksjon av næringsmidler Torslanda, Gøteborg, Sverige 8 587 2006 100 % Almondy AB "Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon 30.september 2030 Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån 1, 2 og 3 Avdrag pantelån 1, 2 og 3 Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad/Utbygning 2013 7 254 140 561 450 6 692 690 12 045 2 369 038 1 675 000 -4 031 992 2 660 698 3 700 000 2014 7 254 140 567 118 6 687 022 8 432 2 479 097 1 825 000 -4 295 665 2 391 357 0 2015 7 399 223 578 460 6 820 762 8 264 2 485 481 1 825 000 -4 302 217 2 518 545 280 000 Estimert utbetaling* 1 900 000 2 400 000 2 400 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Total Hovedstol 28 250 000 31 500 000 2 950 000 62 700 000 Avdrag 13 1 625 000 0 50 000 1 675 000 Rente 3,40 % 4,34 % 3,05 % Ballong 2028 3 875 000 31 500 000 0 35 375 000 Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som er estimert basert på forwardkurven. Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til 10.11.2016 Transje 3 ble trukket opp ifm. utbygging som fant sted i Q2 2013. Årlige avdrag er SEK 200 000. *Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen, mens DISet ikke er et skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i dette. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån Pantelån 2 Sum gjeld 2013 20 934 93 867 684 93 888 618 31 200 000 31 500 000 62 700 000 2014 12 291 93 867 684 93 879 975 29 375 000 31 500 000 60 875 000 2015 -149 164 93 867 684 93 718 520 27 550 000 31 500 000 59 050 000 VEK etter utbytte og skatt 31 188 618 33 004 975 34 668 520 Leiekontrakten ble i 2013 forlenget i 2 år til 30.09.2030. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 70 Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK): * 1 364 491 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 114 500 000 11 500 000 Snittleie/kvm.: 1 402 Sensitivitet 6,75 % 6,65 % 6,25 % Estimert eiendomsverdi** 394 816 848 Estimert pris/kvm (snitt) 19 692 Estimert andelspris 1% * 1 308 226 IRR estimert andelspris*** 11,8 % Yield ved prosjektslutt (2024) 8,2 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 400 443 374 19 972 1 364 491 11,4 % 8,1 % 424 749 965 21 185 1 607 557 9,9 % 7,7 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom før latent skatt: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie etter investering: Justering leie: SEK 310 158 458 SEK 114 500 000 Juni 2011 28 111 160 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Logistikkterminal Gøteborg, Sverige 20 050 2009 100 % DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg, forsikring og egen administrasjon 31.03.24 Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Betalbar skatt/Utbygging Estimert inn-/utbetaling Finansiering (31.12.13) 2013 22 086 259 946 409 21 139 850 385 082 8 623 800 2 000 000 -10 238 718 10 901 132 0 2014 25 620 560 954 098 24 666 462 484 194 9 835 156 2 316 875 -11 667 837 12 998 625 82 000 000 2015 28 552 884 974 800 27 578 084 206 586 10 190 011 2 520 000 -12 503 424 15 074 659 0 0 -1 500 000 15 000 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Total Hovedstol 140 000 000 50 000 000 5 500 000 0 195 500 000 Avdrag 13 0 0 2 000 000 0 2 000 000 Rente 4,61 % 3,97 % 2,72 % 2,97 % * ** *** **** Ballong 140 000 000 35 500 000 0 47 003 125 222 503 125 Pantelånene har kvartaltsvise avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt. *Transje 1 har bundet renten til 14.7.16 med rente 4,606% inkl. margin. **Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin. ***Transje 3 har flytende rente som justeres med forward kurven. ****I forbindelse med utbygging vil det trekkes opp et lån på SEK 52 000 000, dette er innenfor maksimalt lånetilsagn fra pantelånegiver. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld 2013 14 605 604 400 443 374 415 048 977 195 500 000 195 500 000 2014 -895 772 390 984 316 390 088 544 245 183 125 245 183 125 2015 -821 112 390 984 316 390 163 204 242 663 125 242 663 125 VEK etter utbytte og skatt 219 548 977 144 905 419 147 500 079 NRP Finans AS Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon) Leietaker har erklært opsjonen på utbygging av terminalen. Investeringen er estimert til SEK 66 000 000, og leien på investeringen er 7,14% yield. Leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse. Videre ønsker DHL å bygge ut pakketerminalen på eiendommen. Totalinvesteringen er beregnet til SEK 15 000 000, og leien på investeringen er 8,75%. Denne utbyggingen vil man søke å få finansiert sammen med opsjonen DHL har utøvet. Markedsrapport – Desember 2013 Side 71 Holmsbu Invest KS Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 201 907 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 49 100 000 8 600 000 Snittleie/kvm.: 407 Sensitivitet Yield 2014 9,00 % 8,00 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 75 872 425 86 379 687 67 442 156 86 375 000 86 375 000 86 375 000 Eiendomsverdi 2015** 7 023 Estimert pris/kvm. 5 483 6 168 Estimert andelspris 1% * 117 604 201 907 303 663 IRR estimert andelspris*** 54,9 % 35,0 % 24,9 % Yield ved prosjektslutt (2015)*** 8,1 % 8,1 % 8,1 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert eiendomsverdi) *** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i 2015 hensyntatt profit splitt til driftsleder. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: NRP Business Management AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: 122 000 000 49 100 000 0 Stiftelsesdato: Forventet årlig leie 2014: Justering av leie: 19. oktober 2005 6 500 000 Fast justering t.o.m. 2014 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån (transje 1-4) Netto finans Oppgradering Netto kontantstrøm Salg av eiendom Estimert utbetaling Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.):* Byggeår: Utleiegrad: Leietager: Leieavtale: Hotell Holmsbu på Hurum 12 300 2002/2003 100 % Holmsbu Spa & Resort AS Løper til 31.12.2014 Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon * 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som ikke er eiet, men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr. år. Finansiering (31.12.13) 2013 5 000 000 420 000 4 580 000 27 494 3 469 168 500 000 -3 941 673 64 200 574 127 2014 6 500 000 430 206 6 069 794 41 818 3 374 865 2 250 000 -5 583 047 0 486 747 -1 200 000 0 2015 7 000 000 446 473 6 553 527 45 761 3 198 914 54 925 000 -58 078 153 0 -51 524 626 86 375 000 37 699 334 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Total Hovedstol 26 975 000 15 062 500 13 487 500 1 650 000 57 175 000 Avdrag 13 1 900 000 -2 900 000 950 000 550 000 500 000 Rente 7,04 % 4,85 % 4,85 % 7,05 % * * * ** Ballong 2015 24 000 000 15 850 000 12 000 000 825 000 52 675 000 Annen informasjon Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-4) Selgerkreditt Sum gjeld 2013 2 362 213 75 872 425 78 234 638 57 175 000 0 57 175 000 2014 2 848 960 75 872 425 78 721 385 54 925 000 0 54 925 000 2015 4 526 428 75 872 425 80 398 853 52 675 000 0 52 675 000 VEK etter utbytte 21 059 638 23 796 385 27 723 853 Det var avtalt progressiv leie inntil 2014. Eierselskapet har som en følge av underskudd i driftsselskapet i 2012 akseptert leiereduksjon for 2013 fra NOK 6,000,000 til NOK 5,000,000 som er budsjettert å øke til NOK 6,500,000 i 2014. I tilfelle driftsselskapet går med overskudd skal det betales tilleggsleie tilsvarende 50% av overskudd før skatt. Selskapet har søkt og fått innvilget avdragsutsettelse for Q1 2014. Grunnet likviditetsproblemer i driftsselskapet er resterende andel uinnkalt kapital kalt inn, NOK 1,200,000. Det er sterk konkurranse i SPA markedet ved at flere nye hoteller er etablert de siste årene. Dette har påvirket inntekten til Holmsbu SPA hotell. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 72 Hovfaret 4 DIS Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 244 400 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Deltakerlån: Akkumulert utbytte: 30 000 000 0 0 Snittleie/kvm.: 1 798 Sensitivitet 8,00 % 7,75 % 7,50 % Estimert eiendomsverdi** 80 843 628 Estimert pris/kvm (snitt) 15 122 Estimert andelspris 1% * 218 900 IRR estimert andelspris*** 34,6 % Yield ved prosjektslutt (2016) 10,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 83 393 628 15 599 244 400 31,8 % 10,1 % 86 113 628 16 108 271 600 29,3 % 9,8 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom før latent skatt: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Estimert yield-leie: Justering leie: 85 000 000 30 000 000 4. desember 2012 7 691 141 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.13) 2013 4 553 312 870 000 3 683 312 133 949 2 887 500 -2 753 551 929 761 4 431 000 2014 7 041 972 891 141 6 150 831 95 564 3 190 000 -3 094 436 3 056 395 11 050 000 2015 9 108 078 913 420 8 194 658 90 415 3 190 000 -3 099 585 5 095 073 1 650 000 Estimert utbetaling 0 * Estimert oppgradering 2013/2014 på NOK 15 000 000 0 0 Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad/oppgradering* Kontor Skøyen, Oslo 5 346 1925/1944 80 % Zalaris AS, Norco Interiør, Agria Dyreforsikring, 2Clean AS, Dibs AS, Sitma AS, Panorama Design AS mfl. Eier ansvarlig for vedlikehold, vaktmester, forsikring og egen administrasjon Varierende Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 55 000 000 0 55 000 000 Avdrag 13 0 0 0 Rente 5,25 % * 0,00 % Ballong 55 000 000 0 55 000 000 * Lånet løper avdragsfritt i 4 år og har flytende rente. Renten er justert med forwardkurven. Annen informasjon Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS 2013 295 672 104 811 965 105 107 637 55 000 000 55 000 000 2014 302 066 104 811 965 105 114 031 55 000 000 55 000 000 2015 3 747 140 104 811 965 108 559 105 55 000 000 55 000 000 50 107 637 50 114 031 53 559 105 Eiendommen er et kontorbygg beliggende på Skøyen i Oslo. Eiendommen har oppgraderingsbehov, og oppussingen av bygget er påbegynt. Eiendommen er verdsatt basert på en forventet bruttoleie for 2014 på NOK 7 700 000, der vi antar at NOK 5 500 000 av totale leietakertilpasnings-kostnader på NOK 15 000 000 er gjennomført og gjenspeilet i leien. Fullt utleid etter leietakertilpasning er leieinntektene antatt å være på NOK 9 500 000 Markedsrapport – Desember 2013 Side 73 Kongholm Invest KS Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 41 297 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: Opprinnelig innbetalt deltakerlån: Utestående deltakerlån: Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 15 650 000 4 200 000 4000000 0 4 570 410 Snittleie/kvm kontor.: Snittleie/kvm leiligheter 1 269 2 763 Sensitivitet 7,25 % 7,00 % 6,75 % Estimert eiendomsverdi** 61 947 230 Estimert pris/kvm. 16 612 Estimert andelspris 1% * 19 173 IRR estimert andelspris 42,3 % Yield ved prosjektslutt (2015) 7,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Justert for latent skatt 64 159 631 17 206 41 297 21,6 % 7,2 % 66 535 914 17 843 65 060 14,3 % 6,9 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: NRP Business Management AS Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering av leie: 83 500 000 15 550 000 2 500 000 15. September 2005 6 549 374 100 % Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån (transje 1-4) Netto finans Salg av eiendom Netto kontantstrøm Oppgradering eiendom Estimert utbetaling Type eiendommer: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietager: Leieavtale: 1 næringseksjon og 1 boligblokk/ appartementshotell (42 leiligheter) Holmestrand / Kongsberg 2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA) 2005 og 1999 90 % Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f. Korttidsleie på boligene, Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020 Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene Finansiering (31.12.13) 2013 6 394 000 2 008 000 4 386 000 82 293 3 902 901 1 666 500 -5 487 108 2014 6 549 374 2 058 200 4 491 174 44 095 3 767 683 2 222 000 -5 945 588 -1 101 108 -1 454 414 2015 6 713 109 2 109 655 4 603 454 9 150 2 894 904 59 223 500 -62 109 254 64 159 631 6 653 831 0 0 6 210 237 1. Pri. transje 1 1. Pri. transje 2 1. Pri. transje 3 1. Pri. transje 4 Total Hovedstol 29 859 000 13 793 250 13 793 250 4 000 000 61 445 500 Avdrag 13 717 000 474 750 474 750 0 1 666 500 Rente 7,15 % 4,45 % 6,33 % 4,50 % * ** *** **** Ballong 2015 28 186 000 12 685 500 12 685 500 4 000 000 57 557 000 * Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med en swap på 6,4% inkl. margin til 2015. **Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven. ***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med en 10 års swap til 6,08% p.a. inkl. margin. **** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er justert med forwardkurven. Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendommer Sum eiendeler Pantelån (transje 1-4) Sum gjeld VEK etter utbytte Annen informasjon 2013 1 010 821 64 159 631 65 170 452 61 445 500 61 445 500 2014 -443 594 64 159 631 63 716 038 59 223 500 59 223 500 2015 162 797 64 159 631 64 322 429 57 557 000 57 557 000 3 724 952 4 492 538 6 765 429 Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og kontor/næringslokaler i Holmestrand. Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle leieforhold inngått direkte. Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 74 Lørenskog Kombibygg DIS Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 155 743 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 19 800 000 0 Snittleie/kvm.: 799 Sensitivitet 8,25 % 8,00 % 7,75 % Estimert eiendomsverdi** 51 982 034 Estimert pris/kvm (snitt) 5 807 Estimert andelspris 1% * 140 264 IRR estimert andelspris*** 14,2 % Yield ved prosjektslutt (2016) 9,2 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 53 529 958 5 980 155 743 12,9 % 8,9 % 55 177 748 6 164 172 221 11,8 % 8,6 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: NOK 57 447 510 NOK 19 800 000 1. september 2007 7 152 599 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Lager/kontor Lørenskog 8 951 1987/1993/1997 100 % Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS, Anticimex AS, Heidenreich AS og flere mindre leietakere Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift, forsikring og egen administrasjon Varierer Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad / tilpasninger Utbytte Finansiering (31.12.13) 2013 6 982 914 2 548 313 4 434 601 41 775 2 750 788 1 606 668 -4 315 682 118 919 707 500 2014 7 152 599 2 612 021 4 540 578 76 744 2 678 713 1 606 668 -4 208 637 331 940 0 2015 7 331 414 2 677 321 4 654 092 94 796 2 643 055 1 606 668 -4 154 927 499 166 0 0 0 0 Estimert balanse (31.12) Hovedstol 8 016 660 28 400 000 1 275 000 37 691 660 Avdrag 13 1 456 668 0 150 000 1 606 668 Rente 4,50 % * 8,03 % ** 4,35 % *** Ballong 2016 3 646 656 28 400 000 825 000 32 871 656 * Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1 har kvartalsmessige avdrag på NOK 364 167. ** Transje to har bundet renten på 8,03% inkl. margin til 16.10.2017. Transje 2 har ingen avdrag. *** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tilleggslån i prosjektet. Dette lånet har kvartalsvise avdrag tilsvarende NOK 37 500. Lånet har flytende rente. Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-3) Sum gjeld 2013 492 669 53 529 958 54 022 627 37 691 660 37 691 660 2014 824 609 53 529 958 54 354 567 36 084 992 36 084 992 2015 1 323 775 53 529 958 54 853 733 34 478 324 34 478 324 VEK etter utbytte og skatt 16 330 967 18 269 575 20 375 409 NRP Finans AS Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Total En av de mindre leietakerne Norsk Filmtrykk AS vil legge ned virksomheten og tømme sine lokaler i løpet av 2013. Kontrakten utløper 31.12.2016. Markedsrapport – Desember 2013 Side 75 Majorstuen Kontorbygg DIS Kontakt: Erlend Torsen (erlend.torsen@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 1 168 219 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Akkumulert utbytte: 104 800 000 20 000 000 0 Snittleie/kvm.: 2107 Sensitivitet 6,75 % 6,50 % 6,25 % Estimert eiendomsverdi** 313 397 778 Estimert pris/kvm (snitt) 28 219 Estimert andelspris 1% * 1 053 228 IRR estimert andelspris*** 16,0 % Yield ved prosjektslutt (2018) 7,5 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 324 896 923 29 254 1 168 219 14,0 % 7,2 % 337 316 000 30 372 1 292 410 12,2 % 7,0 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Furuholmen Eiendom AS Kostpris eiendomer: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Nettoleie for yield (se annen informasjon): Justering leie: 309 000 000 104 800 000 20 000 000 01.01.13 23 036 000 21 700 000 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Kontor Majorstuen, Oslo 11 106 1996 98 % Nordea, NHO, Atferdssenteret, Capus Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske innstallasjoner forsikring og egen administrasjon Varierer, i snitt 3,5 år Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) 2013 18 374 212 6 431 000 11 943 212 129 160 9 975 000 0 -9 845 840 2 097 372 0 2014 23 036 000 3 859 000 19 177 000 194 740 9 891 875 7 000 000 -16 697 135 2 479 865 0 2015 24 407 300 2 030 000 22 377 300 289 890 10 062 500 7 000 000 -16 772 610 5 604 690 1 800 000 0 1 000 000 1 000 000 Estimert balanse (31.12) Pantelån transje 1 Total Hovedstol 210 000 000 210 000 000 Avdrag 13 0 0 Rente 4,75 % * Ballong 182 000 000 182 000 000 * Transje 1 løper i fem år og er avdragsfritt i ett år og nedbetales med NOK 1 750 000 per kvartal deretter. Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån Sum gjeld 2013 2 097 372 316 125 000 318 222 372 210 000 000 210 000 000 2014 3 577 237 330 375 000 333 952 237 203 000 000 203 000 000 2015 6 381 927 344 625 000 351 006 927 196 000 000 196 000 000 VEK etter utbytte og skatt 108 222 372 130 952 237 155 006 927 Det er forutsatt en restverdi for eiendommen på NOK 366 mill. i 2018. Eiendommer er fullt utleid fra og med feb/mars 2014. Eiendommen er yieldet på årsleie fra og meg feb/mar 2014 og med 1,7 mill i årlige eierkostnader. Det investeres i oppgraderinger i fellesområder og kantine i 2013 og 2014 hvor ca. NOK 4,5 mill dekkes av eier. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 76 Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: 420 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital Akkumulert utbytte: 35 000 000 0 0 Sensitivitet LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Salgspris per kvm (bolig)* 41 400 Estimert andelspris 1% 420 000 IRR estimert andelspris** 23 % IRR estimert andelspris etter skatt *** 14 % * Inkl. garasje. for blokk leilighetene ** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017 *** Etter skatt er basert på kjøp til estimertandelspris, eller at mottatte skattemessige underskudd er benyttet av eier i sin helhet. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Prosjektleder: NRP Forretningsførsel AS Backe Prosjekt AS Sum budsjettert salgsinntekter: Sum budsjettert prosjektkost: Budsjettert byggherremargin: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: 539 200 000 486 000 000 11,0 % 35 000 000 0 10. november 2006 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Budsjetterte boliger ferdigstillt 2014 31.12.2011 30.06.2010 33 2015 31.12.2012 30.06.2010 34 Budsjetterte inntekter Budsjetterte utgifter Kontantstrøm før tomtelån 93 422 916 73 445 799 19 977 116 101 498 490 77 940 072 23 558 418 98 042 913 73 445 799 24 597 113 0 10 000 000 15 000 000 Estimert Balanse (31.12) Prosjektert antall leiligheter; Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse (estimat): Bolig under oppføring Hamar Ca. 17 000 kvm bolig Ca.180 63 000 2011-2017 Salgstakt og finansiering 2013 31.12.2010 30.06.2010 34 Estimert inn/utbetaling Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Det er 13 usolgte boliger på de prosjektene som er under bygging/ferdigstilt Det legges opp til å utbetale et utbytte i 2014 forutsatt at de byggetrinnene som er igangsatt er utsolgt. Videre forutsetter et utbytte bankenes akset og at man har tilfredstillende EK i forhånd til nye byggetrinn som legges ut. En utbytteutbetaling er således usikker. Byggetrinnene er finansiert med 100% byggelån og tomtenene er finansiert med 50% tomtelån. Annen informasjon Selskapet har solgt 50% av del 1 av rekkehusprosjektet til Beias Gruppen / Norbolig. Rekkehusprosjektet består av 23 enheter hvorav 20 er solgt. Første del ble overleveret 2 kvartal 2013. Trinn 1 og 2 på leilighetsprosjektet er under bygging - totalt 44 leiligheter hvorav 34 er solgt. Boligmarkedet hart vært rolig i høst, men vi har til tross for det ikke endret opprinnelig fremdriftsplan Nærmere info om prosjektet finnes på www.nordviken.com NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 77 Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 253 610 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 26 700 000 4 450 000 Snittleie/kvm.: 1 205 Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 106 463 806 Estimert pris/kvm (snitt) 15 086 Estimert andelspris 1% * 219 231 IRR estimert andelspris*** 12,2 % Yield ved prosjektslutt (2023) 9,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 109 901 709 15 573 253 610 11,0 % 9,1 % 113 585 177 16 095 290 445 9,9 % 8,8 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 114 000 000 26 700 000 23. feb 2011 8 501 641 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Handel Moa Handelsområde, Ålesund 7 057 2008 100 % Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS, Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018, Kvik Juni 2015 Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad 2013 8 299 952 451 261 7 848 691 66 164 5 098 260 1 600 000 -6 632 096 1 216 595 0 2014 8 501 641 461 383 8 040 258 48 873 5 105 685 1 800 000 -6 856 812 1 183 446 0 2015 8 714 182 472 917 8 241 265 54 973 5 171 535 1 800 000 -6 916 562 1 324 703 0 Estimert utbetaling 1 550 000 900 000 1 350 000 Pantelån transje 1: Pantelån transje 2: Total Hovedstol 31 800 000 53 400 000 85 200 000 Avdrag 13 1 600 000 0 1 600 000 Rente 4,30 % 6,89 % Ballong 2 600 000 53 400 000 56 000 000 Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur: Avdrag 2013: 1 600 000 Avdrag 2014: 1 800 000 Avdrag 2015: 1 800 000 Avdrag 2016: 2 600 000 Avdrag 2017-2023: 23 000 000 Transje 2 har bundet renten på 6,89% inkl. margin tom. 15. april 2021 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt Annen informasjon 2013 -145 315 109 901 709 109 756 395 85 200 000 85 200 000 2014 138 132 109 901 709 110 039 841 83 400 000 83 400 000 2015 112 835 109 901 709 110 014 544 81 600 000 81 600 000 24 556 395 26 639 841 28 414 544 Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger: Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår. Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår. Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår. Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår. Grunnet sterk omsetningsvekst vil Modena flytte ut ila. andre halvår 2013. Kontrakten løper tom. juni 2018. Modena har startet en prosess med å fremleie lokalene, prosessen følges tett av selskapets styre for å sikre en mest mulig optimal langsiktig leietakersituasjon. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 78 Nydalen Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Erlend Torsen (erlend.torsen@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 1 993 696 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 171 775 000 0 Snittleie kontor per kvm: 1 775 Sensitivitet 6,50 % 6,25 % 6,00 % Estimert Eiendomsverdi 621 585 243 Estimert Totalverdi** 891 256 837 Estimert pris/kvm (snitt) 24 024 Estimert andelspris 1% * 1 782 357 IRR estimert andelspris*** 10,6 % Yield ved prosjektslutt (2022) 8,7 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skattpå 15% *** Etter skatt 646 448 653 912 390 736 24 985 1 993 696 9,7 % 8,4 % 673 384 013 935 285 792 26 027 2 222 646 8,9 % 8,1 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Avantor Drift AS Kostpris eiendomer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Nettoleie for yield: Justering leie: Verdsettelse av kapitalleieelement: 930 000 000 171 775 000 1. september 2013 78 887 075 40 403 041 100% av KPI 315 000 000 Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad Estimert utbetaling Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Kontor Nydalen, Oslo 25 873 2000 100 % Statsbygg ved Justis & Beredskapsdepartementet Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, tekniske installasjoner forsikring og egen administrasjon 21. august 2024 Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) 2013 37 831 623 1 450 000 36 381 623 250 908 18 133 200 9 787 500 -27 669 792 8 711 831 0 2014 78 887 327 2 024 300 76 863 027 603 631 35 518 095 30 375 000 -65 289 464 11 573 563 268 353 2015 80 859 510 2 074 908 78 784 603 548 483 35 029 511 30 875 000 -65 356 028 13 428 575 5 138 583 0 15 000 000 15 000 000 Estimert balanse (31.12) Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 505 750 000 216 750 000 722 500 000 Avdrag 14 21 262 500 9 112 500 30 375 000 Rente 5,34 % * 4,10 % * 0 *Transje 1 har bundet renten til 3,24% pluss margin til 4.9.23. Transje 2 løper med flytende rente. Lånestrukturen er tilspasset slik at 70% av lånet til enhver tid er bundet. Lånene har en opptrappende kvartalsmessig avdragsstruktur som begynner på NOK 30 mill årlig og stiger til NOK 41 mill årlig. Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom og kapitalleie Sum eiendeler Pantelån bundet Pantelån flytende Sum gjeld 2013 15 611 831 912 390 736 928 002 567 505 750 000 216 750 000 722 500 000 2014 11 917 041 887 390 736 899 307 776 484 487 500 207 637 500 692 125 000 2015 5 207 033 862 390 736 867 597 768 462 875 000 198 375 000 661 250 000 VEK etter utbytte og skatt 205 502 567 207 182 776 206 347 768 Deler av leien er ansett som en kapitalleie i forbindelse med investeringer i bygget. Denne er ikke tillagt noen restverdi. Kapitalleien er verdsatt til ca. 6,1% rente før skatt. Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 7 år til samme vilkår (kun grunnleien), hvor kontrakten i opsjonsperioden løper med 24 måneders oppsigelsesmulighet for leietaker. Det er lagt inn 15% fratrekk for latent skatt for både eiendommen og kapitalleien. NRP Finans AS Ballong 234 675 000 100 575 000 335 250 000 Markedsrapport – Desember 2013 Side 79 Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris(EUR): * 90 881 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): Akkumulert utbytte (EUR): 4 858 000 2 600 000 Snittleie/kvm.: EUR 122 Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 20 043 257 Estimert pris/kvm (snitt) 1 448 Estimert andelspris 1% * 84 395 IRR estimert andelspris*** 12,4 % Yield ved prosjektslutt (2017) 8,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Før skatt (skatt føres over på deltaker) 20 691 836 1 495 90 881 11,6 % 8,2 % 21 386 743 1 545 97 830 10,8 % 7,9 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Overtakelsesdato: Årlig leie 2014(EUR): Justering leie: EUR 18 187 158 EUR 4 858 000 31.mars 2009 1 685 955 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Lager og Kontor Alnabru, Oslo 13 841 1980 100 % Elektroskandia AS Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon 31. desember 2017 Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Estimert utbetaling Est skattekostnad for deltakere Finansiering (31.12.13) 2013 1 645 958 115 742 1 530 216 4 338 501 600 600 000 -1 097 262 432 954 2014 1 685 955 118 555 1 567 400 4 506 476 520 625 000 -1 097 014 470 386 2015 1 728 104 121 518 1 606 585 4 778 476 779 675 000 -1 147 001 459 585 400 000 151 822 450 000 174 799 450 000 191 051 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 5 775 000 5 775 000 11 550 000 Avdrag 13 300 000 300 000 600 000 Rente 5,51 % * 2,85 % ** Ballong 2017 4 425 000 4 425 000 8 850 000 Transje 1 og 2 har følgende samlede kvartalsvise avdragsprofil: Avdrag 1-4: Avdrag 5-8: Avdrag 9-12: Avdrag 13-20: Avdrag 21-24: Avdrag 25-34: EUR 87 500 EUR 100 000 EUR 125 000 EUR 150 000 EUR 162 500 EUR 175 000 *Transje 1 har bundet rente på 5,51% inkl. margin til 31.12.2017. **Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-3) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt Annen informasjon 2013 61 428 20 691 836 20 753 265 11 550 000 11 550 000 2014 81 814 20 691 836 20 773 651 10 925 000 10 925 000 2015 91 399 20 691 836 20 783 235 10 250 000 10 250 000 9 203 265 9 848 651 10 533 235 Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser. Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 80 Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 243 530 Nøkkeltall 100 % 14 062 500 5 000 000 0 Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Akkumulert utbytte: 591 Snittleie/kvm.: Sensitivitet 8,25 % 8,00 % 7,75 % 85 381 908 Estimert eiendomsverdi** 6 056 Estimert pris/kvm (snitt) 218 700 Estimert andelspris 1% * 13,8 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2016) 9,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 87 864 871 6 232 243 530 12,6 % 9,1 % 90 508 025 6 420 269 962 11,5 % 8,8 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Falcon AS 87 500 000 14 062 500 5 000 000 13. desember 2006 8 333 124 100% av KPI Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014 før rabatter: Justering leie: Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Lager/ kontor Bergen 14 098 1978/1989/1991/1993 100 % Hole Glass AS, Selvbetjeningslageret AS Autoglass AS og to mindre leietakere Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring og egen administrasjon Varierer, snitt kontraktslengde ca. 9 år Leieavtale: Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Estimert utbetaling 2013 7 649 144 1 024 162 6 624 982 26 471 4 430 572 2 611 112 -7 015 213 -390 231 2014 8 022 141 1 049 766 6 972 375 23 581 4 306 034 2 986 112 -7 268 565 -296 190 2015 8 879 888 1 076 010 7 803 878 24 074 4 217 318 4 661 112 -8 854 356 -1 050 478 0 0 0 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Total Hovedstol 50 000 000 10 472 218 3 425 000 63 897 218 Avdrag 13 0 111 112 2 500 000 2 611 112 Rente 7,45 % * 4,45 % * 4,45 % * Ballong 2016 50 000 000 3 638 882 0 53 638 882 * Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 7,45% inkl. margin til 21.12.16. Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige avdrag: 2013: NOK 111 112 2014: NOK 1 611 112 2015-16: NOK 2 611 112 Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet har følgende årlige avdrag: 2014: NOK 1 375 000 2015: NOK 2 050 000 Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-3) Sum gjeld 2013 31.12.2013 827 024 87 864 871 88 691 895 63 897 218 63 897 218 2014 31.12.2014 530 834 87 864 871 88 395 705 60 911 106 60 911 106 2015 31.12.2015 -519 644 87 864 871 87 345 227 56 249 994 56 249 994 VEK etter utbytte 24 794 677 27 484 599 31 095 233 NRP Finans AS Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde. Det er gitt leierabatter frem til oktober 2014 for Hole Glass AS. Romnes Bergen AS har benyttet opsjon og forlenget leie til 01.05.2019. Ny leie for Romnes Bergen AS er 660 000 fra 1/5-14. Prosjektet er yieldet på 2014 leie før leierabatter. Markedsrapport – Desember 2013 Side 81 Nye Berghagan Næringseiendom AS Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris:* 340 981 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 44 325 000 5 000 000 Snittleie/kvm: 961 Sensitivitet 8,00 % 7,75 % 7,50 % Estimert eiendomsverdi** 132 006 521 Estimert pris/kvm 6 948 300 807 Estimert andelspris 1% * 15,3 % IRR estimert andelspris*** Yield ved prosjektslutt (2021) 9,8 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 136 023 962 7 159 340 981 13,8 % 9,5 % 140 309 232 7 385 383 834 12,6 % 9,2 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: 140 000 000 Innbetalt kapital: 44 250 000 Uinnkalt kapital: 0 Stiftelsesdato: 4. juli 2006 Årlig leie 2013*: 13 000 000 Årlig leie 2014*: 14 600 000 * Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i bygget. Det er i kalkylen forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis frem til ultimo 2014. Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-6) Avdrag pantelån (transje 1-6) Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad / oppgradering Estimert utbetaling 2013 13 000 000 3 383 300 9 616 700 201 372 6 463 725 3 000 000 -9 262 353 354 347 0 3 000 000 Kontor og lager / verkstedlokaler Langhus / Ski 19 000 1978 80 % Atlas Copco står for ca 60% av leien, med kontrakt til 31.12.2020. Totalt er det ca. 30 leietagere på eiendommen. Finansiering (31.12.13) 2014 14 600 000 3 529 718 11 070 282 157 291 6 295 725 3 650 000 -9 788 434 1 281 848 0 0 2015 15 000 000 3 865 461 11 134 539 181 388 6 025 700 3 528 000 -9 372 312 1 762 227 200 000 6 000 000 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-6) Sum gjeld Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm): Byggeår: Utleiegrad: Leietager / leieavtale: Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Pantelån transje 5 Pantelån transje 6 Total Hovedstol 20 000 000 2 900 000 12 000 000 25 000 000 25 000 000 25 000 000 109 900 000 Avdrag 13 0 3 000 000 0 0 0 0 3 000 000 Rente 4,35 % 4,35 % 7,56 % 7,48 % 4,35 % 6,02 % Ballong 2021 0 0 11 136 000 23 176 000 23 176 000 23 176 000 80 664 000 Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 3 har bundet rente på 7,56% inkl. margin frem til 15.04.2017. Transje 4 har bundet rente på 7,48% inkl. margin til 15.04.15. Transje 5 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 6 har bundet renten på 6,02% inkl. margin til 17.01.22. Annen informasjon 2013 4 624 550 136 023 962 140 648 512 109 900 000 109 900 000 2014 5 906 398 136 023 962 141 930 360 106 250 000 106 250 000 2015 1 468 626 136 023 962 137 492 587 102 722 000 102 722 000 30 748 512 35 680 360 34 770 587 Det ble i forbindelse med forlengelsen av kontrakten med Atlas Copco gjort betydelig investeringer og oppgraderinger i byggene. Omlag 20% av arealene står ledige pt. I kalkylen er det forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis frem til ultimo 2014. Eiendommen er priset på antatt 2014 leie. Det er et utbyggningspotensial på eiendommen; ca. 7 000 m2 høytlager. VEK etter utbytte NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 82 Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris SEK 1% Estimert andelspris (SEK): * 413 447 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån: Akkumulert utbytte: Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 62 000 000 6 664 706 1 818 411 Snittleie/kvm utleid areal.: 291 Sensitivitet 8,25 % 8,00 % 7,75 % Estimert eiendomsverdi** 137 156 272 Estimert pris/kvm (snitt) 2 047 Estimert andelspris 1% * 372 333 IRR estimert andelspris*** 11,9 % Yield ved prosjektslutt (2016) 8,8 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i Sverige og Norge **** Ikke hensyntatt ledige arealer 141 267 662 2 108 413 447 10,9 % 8,5 % 145 644 302 2 174 457 213 10,0 % 8,3 % Yield 2014**** Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån): Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Vektet justering av leie: 190 000 000 62 000 000 0 2. mai 2006 17 527 800 ca. 90% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekost/hyresrabatt/tilpasn. Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Lager/Logistikk Nässjö i Sverige 67 000 1941-2001 ca. 90% Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding, utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon Vektet ca. Q4 2014 Varighet leieavtale: Finansiering (31.12.13) 2013 18 439 728 6 010 150 12 429 578 153 426 4 127 203 4 234 047 -8 207 824 4 221 754 3 432 248 2014 17 527 800 5 856 759 11 671 041 142 045 4 678 742 5 331 900 -9 868 598 1 802 443 3 141 945 2015 17 878 356 6 033 633 11 844 723 142 122 4 913 679 5 331 900 -10 103 457 1 741 266 1 422 119 0 0 0 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 65 255 025 40 050 000 105 305 025 Avdrag 13 4 234 047 0 4 234 047 Rente 4,50 % * 4,50 % ** Ballong 2017 43 927 425 40 050 000 83 977 425 * Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Fra 2. halvår 2013 er årlige avdrag SEK 5 331 900. ** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten avdrag. Låneavtalen med SEB ble fornyet 30.06.2013 og løper til 30.09.2014. Estimert utbetaling Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Annen informasjon 2013 4 544 497 141 267 662 145 812 158 105 305 025 105 305 025 2014 6 413 510 141 267 662 147 681 172 99 973 125 99 973 125 2015 9 603 475 141 267 662 150 871 136 91 975 275 91 975 275 40 507 133 47 708 047 58 895 861 Det jobbes med utleie til nye leietakere, og med forlengelse av avtaler med eksisterende leietakere. Det er inngått ny leieavtale med Nässjö Kommune. Det kan på sikt være mulig å leie ut mer areal til kommunen. Det er gitt hyresrabatter for 2013. Det er foretatt leietakertilpasning på SEK 3 000 000 i 2013. Høglands Logistikk AB har flyttet ut og mesteparten av arealet er tatt av Rusta AB. Markedsrapport – Desember 2013 Side 83 Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 147 006 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: Opprinnelig innbetalt deltakerlån: Utestående deltakerlån: Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 15 685 000 5 000 000 5 963 436 Snittleie/kvm.: 961 Sensitivitet 8,50 % 8,25 % 8,00 % Estimert eiendomsverdi** 99 567 242 Estimert pris/kvm (snitt) 9 618 Estimert andelspris 1% * 117 317 IRR estimert andelspris*** 17,8 % Yield ved prosjektslutt (2016) 9,5 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 102 536 140 9 905 147 006 14,7 % 9,2 % 105 690 595 10 210 178 551 12,4 % 9,0 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris selskap/eiendommer: Innbetalt kapital: Deltakerlån: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 119 000 000 15 685 000 0 13.12.2006 9 946 660 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad / oppgradering Estimert utbetaling VEK etter utbytte og skatt Varighet leieavtale: Lager/Kontor Groruddalen, Oslo 10 352 1973-1992 100 % Wittusen & Jensen AS Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde 21.12.2016 Finansiering (31.12.13) 2013 9 710 690 676 676 9 034 014 34 636 5 991 725 2 600 000 -8 557 089 476 925 750 686 2014 9 946 660 693 593 9 253 067 27 415 5 874 275 3 000 000 -8 846 860 406 207 849 980 2015 10 195 326 710 933 9 484 394 21 483 5 807 325 3 800 000 -9 585 842 -101 448 938 477 0 0 0 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 70 000 000 18 400 000 88 400 000 Avdrag 13 0 2 600 000 2 600 000 Rente 7,30 % * 4,35 % ** Ballong 2016 70 000 000 7 000 000 77 000 000 * Transje 1 har bundet rente til 7,30% inkl. margin til 2016 og løper uten avdrag. ** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet har kvartalsvise avdrag som følger: Avdrag 1-6: Avdragsfritt Avdrag 7-8: NOK 400 000 Avdrag 9-12: NOK 500 000 Avdrag 13-16: NOK 525 000 Avdrag 17-20: NOK 550 000 Avdrag 21-24: NOK 600 000 Avdrag 25-28: NOK 650 000 Avdrag 29-32: NOK 750 000 Avdrag 33-36: NOK 950 000 Avdrag 37-40: NOK 1 150 000 Annen informasjon 2013 -22 460 102 536 140 102 513 680 88 400 000 88 400 000 2014 -466 233 102 536 140 102 069 908 85 400 000 85 400 000 2015 -1 506 158 102 536 140 101 029 982 81 600 000 81 600 000 14 113 680 16 669 908 19 429 982 Samtlige av eiendommens arealer er utleid til Wittusen & Jensen AS frem til 21.12.2016. Leietaker har igjen fremleiet 1 805 m2 lager til Environpac AS, og 2523 m2 til Accelerator AS. Fremleieavtalene løper til 20.12.2016. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 84 Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (DKK): * 1 688 274 Nøkkeltall (DKK) 100 % Innbetalt kapital (DKK): Akkumulert utbytte (DKK): 158 318 000 17 600 000 Snittleie/kvm.: 372 Sensitivitet 7,75 % 7,50 % 7,25 % Estimert eiendomsverdi** 335 394 755 Estimert pris/kvm (snitt) 4 538 Estimert andelspris 1% * 1 586 046 IRR estimert andelspris*** 11,7 % Yield ved prosjektslutt (2027) 9,9 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 345 617 515 4 676 1 688 274 11,1 % 9,6 % 356 545 294 4 824 1 797 552 10,6 % 9,3 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AS Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Oppstart leiekontrakt: Årlig leie 2014: Justering leie: DKK 350 000 000 DKK 158 318 000 8.2.12 27 466 560 100% av KPI, minimum 2,0% Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Type eiendommer: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Lager og Kontor Kolding og København, Danmark 73 912 2000-2008 100 % Prime Cargo AS Eier ansvarlig for egen administrasjon 07.02.2027 Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad* 2013 26 928 000 1 052 500 25 875 500 299 150 3 535 739 10 359 059 -13 595 648 12 279 852 2 452 014 2014 27 466 560 1 057 763 26 408 798 238 863 3 400 180 10 073 912 -13 235 230 13 173 568 2 460 543 2015 28 015 891 1 078 918 26 936 973 232 413 3 531 069 10 125 388 -13 424 044 13 512 930 2 558 253 Estimert utbetaling 17 600 000 11 000 000 11 300 000 Avdrag 13 Rente Ballong Hovedstol Pantelån transje 1 65 815 524 10 130 476 1,34 % * 0 Pantelån transje 2 80 000 000 0 3,19 % ** 5 381 699 Selgerkreditt 4 400 000 0 3,00 % *** 0 Kontantdepot 26 400 000 0 0,00 % **** 26 400 000 Total 176 615 524 10 130 476 31 781 699 * Transje 1 og 2 nedbetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på ca. DKK 10 00 000 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter transje 2. Forutsatt forward rente er 3 MND CIBOR. ** Transje 2 har bundet rente på 3,19% inkl. margin til 31.12.19 med start 01.01.2013 . *** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som betales ved forfall 01.02.2022. *Grunnet oppsettet vil det i oppstartsåret komme noe mer betalbar skatt i datterselskapet, mens det vil komme fradrag for eierne i DIS selskapet. Beregnet skattekostnad er konsolidert skattekostnad. **** Kontantdepoet løper rente-og avdragsfritt frem til utløp av kontrakt. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Selgerkreditt Kontantdepot Sum gjeld 2013 4 062 365 345 617 515 349 679 881 145 815 524 4 400 000 26 400 000 176 615 524 2014 3 775 390 345 617 515 349 392 905 135 741 612 4 400 000 26 400 000 166 541 612 2015 3 430 067 345 617 515 349 047 582 125 616 224 4 400 000 26 400 000 156 416 224 VEK etter utbytte og skatt 173 064 356 182 851 293 192 631 358 NRP Finans AS Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime Cargo gruppen. Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og leietager. Etter 15 år løper leiekontrakten med 3 års oppsigelse. Leiekontrakten kan dermed fra begge parter tidligst sies opp etter 12 år med 3 års varsel (totalt 15 år). Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca 90% av leieinntektene kommer fra byggene i Kolding. Markedsrapport – Desember 2013 Side 85 Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 164 812 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 14 500 000 3 200 000 1 022 Snittleie/kvm.: Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % 76 002 839 Estimert eiendomsverdi** 11 767 Estimert pris/kvm (snitt) 139 615 Estimert andelspris 1% * 18,7 % IRR estimert andelspris*** 10,8 % Yield ved prosjektslutt (2027) * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 78 522 602 12 157 164 812 16,5 % 10,4 % 81 222 349 12 575 191 810 14,8 % 10,1 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Forretningsførsel: Forvaltning: Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 14 500 000 16. mars 2012 6 600 020 100% av KPI Lager, Kontor og Industri Vøyenenga, Bærum 6 459 43 000 kvm 100 % Veidekke Entreprenør AS (barehouse), Ramirent Mølla Kompetansesenter AS mfl. Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping, forsikring og egen administrasjon Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026, Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017 Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Tomt: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.2013) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Renter selgerkreditt Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad/oppgradering 2013 6 757 560 498 478 6 259 082 75 836 2 873 676 440 000 1 760 000 -4 997 840 1 261 242 0 2014 6 600 020 510 591 6 089 429 75 682 2 853 094 440 000 1 760 000 -4 977 412 1 112 017 0 2015 6 765 021 523 356 6 241 665 69 537 3 027 462 440 000 1 760 000 -5 157 925 1 083 739 0 Estimert utbetaling 2 500 000 1 400 000 1 500 000 Pantelån transje 1 Panelån transje 2 Selgerkreditt Total Hovedstol 27 680 000 27 680 000 8 000 000 63 360 000 Avdrag 13 880 000 880 000 0 1 760 000 Rente 5,59 % * 4,55 % ** 5,50 % *** Ballong 0 32 920 000 8 000 000 40 920 000 * Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur: År 1 - 15: 1 760 000. Transje 1 har inngått en renteswap på 3,29% eks. margin inntil 15.04 2020. **Transje 2 har rente som flyter med forward kurven. ***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i 10 år med fast rente på 5,5%. Estimert balanse (31.12) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Selgerkreditt Sum gjeld 2013 2 289 299 78 522 602 80 811 901 55 360 000 8 000 000 63 360 000 2014 2 001 316 78 522 602 80 523 918 53 600 000 8 000 000 61 600 000 2015 1 585 055 78 522 602 80 107 657 51 840 000 8 000 000 59 840 000 VEK etter utbytte og skatt 17 451 901 18 923 918 20 267 657 Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og industrilokaler. Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene til ut 2026. Mølla Kompetansesenter AS står for de resterende 40% til 2017. Mølla Kompetansesenter AS har sagt opp en leiekontrakt vedr. 330 kvm kontorlokale i Ringeriksveien 193B. Det betales en kompensasjon på NOK 500.000 + mva. Oppsigelsestiden løper til 31.03.2014. Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har opsjon på å kjøpe området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000, mens Ringeriksveien har opsjon på å selge det samme området til Veidekke for samme pris om 5 år. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 86 Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 440 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital Akkumulert utbytte: Trinn 2 Trinn 1 Trinn 2 37 000 000 0 0 Trinn 3 Sensitivitet LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Salgspris per kvm (bolig) 44 000 Estimert andelspris 1% 440 000 IRR estimert andelspris før skatt** 23,9 % IRR estimert andelspris etter skatt*** 14,7 % ** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2018. *** Etter skatt er basert på ny kjøper, eller at mottatte skattemessige underskudd er benyttet av eier i sin helhet. Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Prosjektleder: Ness, Risan & Partners AS Backe Prosjekt AS Ca. NOK 603 millioner Ca. NOK 532 millioner 13,2 % 37 000 000 0 0 23. november 2006 Sum budsjettert salgsinntekter: Sum budsjettert prosjektkost: Budsjettert byggherremargin: Innbetalt kapital: Gjenstående EK innbetalinger (transje 2): Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Budsjetterte boliger ferdigstillt Budsjetterte inntekter Budsjetterte utgifter Kontantstrøm før tomtelån Estimert inn/utbetaling* Estimert Balanse (31.12) Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse(estimert): Bolig under oppføring Fredrikstad Ca. 13 500 kvm bolig Ca. 1 500 kvm næring Ca. 160 19 000 2011-2018 Salgstakt og finansiering 2013 24 2014 29 2015 34 85 100 000 65 600 000 19 500 000 102 800 000 79 200 000 23 600 000 120 500 000 92 900 000 27 600 000 0 10 000 000 13 000 000 Det er 3 usolgte ferdigstilte boliger i prosjektet og 6 usolgte boliger under oppføring. Videre ønsker man å igangsette byggetrinn 3 (12 boliger) med et krav til forhåndsalgt på 50%. Et eventuelt utbytte i 2014 er avhengig av at alle boliger er solgt samt en aksept fra banken på at det kan utbetales utbytte. Byggetrinnene er finansiert med 100% byggelån og tomtenene er finansiert med 50% tomtelån. Annen informasjon Byggtrinn 1 er overlevert (24 leiligheter) og det gjenstår 3 usolgte leiligheter. Byggtrinn 2 er under bygging med overlevering 1. kvartal 2014. Det er 6 usolgte boliger (av 29) i trinn 2. Byggetrinn 3 på 13 leiligheter er nylig lagt ut i markedet hvorav 1 er solgt. Prosjektutvikling på byggetrinn 4 pågår, men dette trinnet vil ikke bli lagt ut i markedet før trinn 3 har nådd sitt krav til forhåndssalg (50%) NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 87 Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 76 598 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Akkumulert utbytte: Opprinnelig innbetalt deltakerlån: Utestående deltakerlån: Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån: 16 200 000 4 400 000 5 300 000 8 000 000 3 281 165 6 010 069 Snittleie/kvm.: 1 120 Sensitivitet 11,00 % 10,50 % 10,00 % Estimert eiendomsverdi** 81 253 585 Estimert pris/kvm (snitt) 7 624 Estimert andelspris 1% * 38 675 IRR estimert andelspris*** 43,5 % Yield ved prosjektslutt (2016) 9,6 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 85 045 952 7 980 76 598 33,2 % 9,2 % 89 217 556 8 372 118 314 27,0 % 8,7 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: Justering leie: 116 000 000 16 200 000 4 400 000 2. mai 2006 10 740 823 75-100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale (Statsbygg): Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-3) Renter deltakerlån Avdrag pantelån (transje 1-3) Netto finans Salg av eiendom Netto kontantstrøm Estimert utbetaling Est. skattekost for deltakerne Kontor/ forretning Lillehammer 10 657 1966 og 1978, oppgradert i 1997/98 ca. 90% Statsbygg (ca. 70%), Rema 1000 Norge AS, GK Norge AS Telenor ASA, Torshov Bilrekvisita AS Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon 1. Oktober 2015 Finansiering (31.12.13) 2013 10 447 066 1 289 732 9 157 334 53 069 4 092 345 88 345 3 000 000 -7 127 621 2014 10 740 823 1 321 072 9 419 751 77 731 3 932 582 88 345 3 000 000 -6 943 196 2 029 713 0 793 252 2 476 555 0 937 486 2015 9 000 000 1 354 099 7 645 901 95 245 3 786 307 88 345 3 000 000 -6 779 407 0 866 493 0 504 754 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Deltakerlån Total Hovedstol 52 080 000 8 320 000 14 000 000 3 533 791 77 933 791 Avdrag 13 2 100 000 900 000 0 0 3 000 000 Rente 6,75 % * 4,25 % ** 7,29 % *** 2,50 % Ballong 2016 45 780 000 5 620 000 14 000 000 3 533 791 68 933 791 * Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur: Avdrag 2012 -2015: NOK 1,050,000. Transje 1 har bundet rente på 6,75% inkl. margin til 02.06.2015. ** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur: Avdrag 2012 -2015: NOK 450 000. Transje 2 har flytende rente justret med forward kurven. *** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 7,29% inkl. margin til 02.06.2015. Lånet er antatt reforhandlet til like vilkår. Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-3) Deltakerlån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt Annen informasjon 2013 381 951 84 000 000 84 381 951 74 400 000 3 533 791 77 933 791 2014 1 926 251 84 000 000 85 926 251 71 400 000 3 533 791 74 933 791 2015 1 860 489 84 000 000 85 860 489 68 400 000 3 533 791 71 933 791 6 448 160 10 992 460 13 926 698 Bygget ligger i Storgata på Lillehammer. Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas. Statsbygg har ikke forlenget kontrakten og skal flytte ut av bygget. Kontrakten løper til 01.10.2015. Det jobbes aktivt med å finne nye brukere til eiendommen. Parallellt med dette utredes alternativ bruk av eiendomsmassen/eiendommen. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 88 Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK)*: 358 448 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån: Akkumulert utbytte inkl renter deltakerlån(SEK): 36 007 234 15 488 978 Snittleie/kvm. (SEK): 812 Sensitivitet 8,25 % 8,00 % 7,75 % Estimert eiendomsverdi** 116 494 489 Estimert pris/kvm (snitt) 8 378 Estimert andelspris 1% (SEK) * 323 778 IRR estimert andelspris*** 11,3 % Yield ved prosjektslutt (2017) 8,4 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt i AB og AS 119 961 485 8 627 358 448 10,5 % 8,2 % 123 652 158 8 893 395 355 9,8 % 7,9 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommene Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendommer (SEK): 132 861 000 Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån: 36 100 000 Deltakerlån (SEK): Opprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK Stiftelsesdato: 17. November 2006 Årlig leie 2014 inkl. leierabatt: 11 285 708 Justering leie: 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad og hyresrabatt 2013 10 697 758 1 415 601 9 282 157 56 064 3 849 132 2 751 296 -6 544 364 2 737 793 1 105 000 Type eiendommer: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Lager og Handel Höganäs og Borås i Sverige 13 905 1929,1970,2003,2004 100 % iittala AB ( 23%), Auto 7H AB (43%), Goodbrand Scand. AB (25%) og tre mindre leietakere Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin. Iittalla AB: 31.12.2017 Auto 7H AB: 28.02.2018 Goodbrand Scandinavia AB: 31.12.2017 Finansiering (31.12.13) 2014 10 697 758 1 443 913 9 253 845 46 810 3 835 315 2 751 296 -6 539 801 2 714 044 686 000 2015 10 911 713 1 472 791 9 438 922 67 168 3 772 959 2 751 296 -6 457 087 2 981 835 714 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 43 379 936 42 799 506 86 179 442 Avdrag 13 1 375 648 1 375 648 2 751 296 Rente 4,66 % 4,06 % Ballong 2017 37 877 344 37 296 914 75 174 258 Transje 1 og 2 har årlige avdrag på SEK 1 375 648. Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 07.12.2014. Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven. Estimert utbetaling* 750 000 1 200 000 1 600 000 * Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne. Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt NRP Finans AS Annen informasjon 2013 -1 078 493 119 961 485 118 882 992 86 179 442 86 179 442 2014 -250 449 119 961 485 119 711 036 83 428 146 83 428 146 2015 417 386 119 961 485 120 378 871 80 676 850 80 676 850 32 703 550 36 282 890 39 702 021 Lageret som tidligere huset iittala er fraflyttet og ny leietager er Goodbrand Scandinavia AB i fem år, med rabatter de første tre år som følger: 2013: SEK 750 000 2014: SEK 550 000 2015: SEK 350 000 Kontrakten med Iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2017. I tillegg påløper leierabatter på til sammen 471 800 fra 2013-2016 for andre leietakere. Prosjektet er yieldet på 2014 leie før leierabatter. Markedsrapport – Desember 2013 Side 89 Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo Kontakt: Erlend Torsen (erlend.torsen@nrp.as) Morten Berg (m.berg@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 1% Estimert andelspris Estimert andelspris: 6 200 000 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital Akkumulert utbytte inkl betalt skatt i komplementar: 330 000 000 300 000 000 50 000 000 Sensitivitet BASE CASE Estimert andelspris 1% IRR estimert andelspris IRR estimert andelspris etter skatt* * Inkluderer kun skatt som påløper fra og med analysedato. 6 200 000 16,5 % 11,5 % Eiendommen Selskapsinformasjon Forretningsførsel: Prosjektleder: NRP Business Management AS Sørenga Utvikling AS 4,9 mrd 330 000 000 0 300 000 000 8. november 2007 Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert): Innbetalt kapital: Forventetde gjenstående EK innbetalinger: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Estimert fremdrift Budsjetterte kvm ferdigstillt Type eiendom: Beliggenhet: Prosjektert bygget kvm: Prosjektert antall leiligheter: Tomt (kvm): Prosjektert ferdigstillelse(estimert): Bolig og næring under oppføring Sørenga, Oslo Ca. 62 000 kvm bolig Ca. 5 000 kvm næring Ca. 800 35 000 2011-2016 Finansiering 2013 18 608 2014 0 2015 14 035 Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med EK. Fire første byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Totalt er det 7/8 byggetrinn. Estimert inn/utbetaling* 50 000 000 57 000 000 100 000 000 * Estimert utbetaling i 2014 skal dekke skatteregningen for 2013. Det er knyttet usikkerhet til når utbetalinger i prosjektet vil komme. Balanse ( NOK 1 000) Sum eiendeler Sum gjeld Sum EK Annen informasjon 31.12.2010 573 144 275 764 297 380 31.12.2011 1 373 659 923 880 449 778 31.12.2012 1 314 674 748 582 566 091 6 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 86% er solgt, dvs 535 av 621 leiligheter er solgt. Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca to år. Næringsareal og parkeringsannlegg er antatt realisert ultimo 2017. Se forøvrig prosjektets hjemmeside: www.sorenga.no NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 90 Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (EUR):* 13 627 Nøkkeltall 100 % Innbetalt kapital (EUR): Akkumulert utbytte (EUR): 1 875 307 1 156 160 Snittleie/kvm. (NOK/EUR): 955/119 Sensitivitet 8,25 % 8,00 % 7,75 % Estimert eiendomsverdi** 8 184 851 Estimert pris/kvm (EUR) 1 200 Estimert andelspris 1% (EUR)* 11 134 IRR estimert andelspris*** 16,4 % Yield ved prosjektslutt (2021)**** 11,0 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt *** Etter skatt **** Restverdi redusert til EUR 7 500 000 8 434 161 1 237 13 627 12,2 % 11,0 % 8 699 556 1 276 16 281 8,8 % 11,0 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris aksjer: (NOK/EUR) Innbetalt kapital: (NOK/EUR) Stiftelsesdato: Årlig leie 2014: (EUR) Justering leie: 82 250 030/10 072 150 15 200 000/1 875 307 12. desember 2006 810 565 80% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Leieavtale: Industri/ Lager Drammen 6 820 1986/1991/2001/2003 100 % Midsona Norge AS garantert av FMC Biopolymer AS Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter, utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon 30. juni 2021 Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR) Finansiering (31.12.13) (EUR) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-4) Avdrag pantelån (transje 1-4) Netto finans Netto kontantstrøm Betalbar skatt/oppgradering 2013 795 108 77 701 717 407 4 625 421 316 144 780 -561 471 155 936 190 041 2014 810 565 79 255 731 310 2 669 414 447 144 780 -556 558 174 751 74 703 2015 826 776 80 840 745 936 2 636 416 962 144 780 -559 106 186 830 71 972 Estimert utbetaling 152 885 100 000 120 000 Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Pantelån transje 4 Total Hovedstol 1 860 037 1 860 037 2 056 476 1 520 404 7 296 954 Avdrag 13 36 832 36 832 0 71 116 144 780 Rente 6,46 % 6,57 % 6,30 % 2,91 % * * * * Ballong 2021 1 583 797 1 583 797 2 056 476 987 034 6 211 104 * Lånene har følgende rentesikringer: Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 6,46% inkludert margin. Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 6,57% inkludert margin. Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 6,30% inkludert margin, og deretter 6,45% inkludert margin til 2020. Transje 4: Rente flyter med forwardkurven. Totale kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 36 195 Estimert balanse (31.12) (EUR) Annen informasjon Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld 2013 90 789 8 434 161 8 524 950 7 296 954 7 296 954 2014 90 837 8 434 161 8 524 998 7 152 174 7 152 174 2015 85 695 8 434 161 8 519 856 7 007 394 7 007 394 VEK etter utbytte og skatt 1 227 996 1 372 824 1 512 462 NRP Finans AS FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er inngått ny leiekontrakt med Midsona Norge AS på en noe lavere leie, men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste leieperioden. Midsona Norge AS har opsjon på å forlenge leieforholdet i 10 år til markedspris. Restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500 000. Taktekking er gjennomført høst 2013. Markedsrapport – Desember 2013 Side 91 Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: (SEK)* 906 699 Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 98 500 000 76 937 059 Snittleie/kvm.: 343 Sensitivitet Yield 2013 11,00 % 10,00 % 9,00 % Estimert eiendomsverdi** 158 027 818 172 892 600 191 060 667 Estimert pris/kvm (snitt) 1 092 1 195 1 320 Estimert andelspris 1% * 758 051 906 699 1 088 379 IRR estimert andelspris*** 23,7 % 19,7 % 16,4 % Yield ved prosjektslutt (2016) 11,0 % 10,1 % 9,1 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis. *** Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Overtakelse eiendom: Årlig leie 2014: Justering leie: SEK 293 400 000 SEK 98 500 000 2. April 2007 41 274 000 Snitt ca. 90% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietakere: Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) Finansiering (31.12.12) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter samt avdrag inn Renter påntelån Netto avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad 2013 41 274 000 23 692 000 17 582 000 3 661 376 5 709 495 2 640 000 -4 688 119 12 893 881 1 784 000 2014 41 274 000 23 705 600 17 568 400 3 541 987 4 307 480 2 640 000 -3 405 493 14 162 907 1 800 000 2015 41 601 720 24 179 712 17 422 008 3 421 402 3 114 765 2 640 000 -2 333 363 15 088 645 2 164 591 Estimert utbetaling 11 647 059 10 882 353 13 294 118 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt Industri, lager og kontor Karlskoga, Sverige 144 718 Varierer 83 % Ca. 70 leietakere hvor de tre største er BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres, eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon. Varierer Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 26 230 000 89 000 000 115 230 000 Avdrag 13 2 640 000 0 2 640 000 Rente 2,35 % * 5,74 % ** Ballong 15 670 000 89 000 000 104 670 000 *Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven. ** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og løper avdragsfritt. Annen informasjon 2013 1 497 383 172 892 600 174 389 983 112 590 000 112 590 000 2014 2 977 937 172 892 600 175 870 537 109 950 000 109 950 000 2015 2 607 873 172 892 600 175 500 473 107 310 000 107 310 000 61 799 983 65 920 537 68 190 473 Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og Selskapet har en fordring på ca. SEK 23 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 5-6% årlig rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i analysen verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i dette selskapet. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 92 TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Knut Ekjord (knut.ekjord@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris (SEK):* Nøkkeltall (SEK) 100 % Innbetalt kapital: Akkumulert utbytte: 91 058 789 16 396 000 Snittleie/kvm.: 506 Sensitivitet Yield 2014* Estimert eiendomsverdi*** Estimert pris/kvm (snitt) Estimert andelspris 1% ** IRR estimert andelspris**** Yield ved prosjektslutt (2025) * Prosjektet er yieldet på 2014 leie eks hyresrabatter. **Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger ***Etter latent skatt ****Etter skatt Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Wilfast Forvaltning AB Kostpris eiendommer: Innbetalt kapital: Stiftelsesdato: Årlig leie 2014 eks. garantier og rabatter: Justering leie: SEK 337 400 000 SEK 91 058 789 11. mai 2007 22 716 117 100% av KPI Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI) 2013 22 137 053 2 580 000 19 557 053 84 018 10 807 188 5 300 000 -16 023 169 3 533 883 2 016 268 2014 18 095 390 2 124 800 15 970 590 59 427 9 780 438 5 300 000 -15 021 010 949 580 4 056 382 2015 22 716 117 1 650 360 21 065 757 64 653 9 134 313 5 300 000 -14 369 660 6 696 097 1 833 333 Estimert utbetaling/innbetaling* 671 765 0 0 Estimert balanse (31.12) VEK etter utbytte og skatt Lager/industri Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige 44 882 Varierer 100% (inkl. garantileie) Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB LEAX AB til 31.12.2020 Daros Piston Rings AB til 2021 Prestando AB til 2025 Finansiering (31.12.13) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån og selgerkreditt Avdrag pantelån og selgerkreditt Netto finans Netto kontantstrøm Skatt og leierabatter Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån Sum gjeld Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Varighet leieavtale: Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Pantelån transje 3 Total Hovedstol 180 000 000 33 500 000 8 050 000 221 550 000 Avdrag 13 0 5 000 000 300 000 5 300 000 Rente 5,42 % * 2,10 % * 3,25 % * Ballong 173 300 000 0 50 000 173 350 000 * Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata etter lånets størrelse): År 1: SEK 10 000 000 År 2-3: SEK 7 500 000 År 4 og utover SEK 5 000 000 Transje 1 er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin. Transje 2 og 3 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK 4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg. Annen informasjon 2013 3 107 023 249 185 545 252 292 568 221 550 000 221 550 000 2014 220 249 185 545 249 185 766 216 250 000 216 250 000 2015 4 862 985 249 185 545 254 048 530 210 950 000 210 950 000 30 742 568 32 935 766 43 098 530 Arkivator AB har gått konkurs men nytt selskap, Leax Arkivator AB som kjøpte innmaten i Arkivator AB har tegnet en ny leiekontrakt på SEK 7 mill. i årsleie med rabatter de første 3 årene. Leiekontrakten løper i 7 år. Handelsbanken har varlset at de mener selskapet er i brudd hva gjelder min. verdi klausul og i den anledning har Savilles verdivurdert eiendommene til en totalverdi på SEK 275 mill. Kombinert med dette pågår forhandlinger om salg av Stenungsundeiendommen for at selskapet kan betale ned deler av gjelden til Handelsbanken. Man forventer en avklaring både hva gjelder salg og finansiering i løpet av desember 2013. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 Side 93 Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt Kontakt: Christian Ness (c.ness@nrp.as) Dato for analyse: 01.12.2013 Estimert andelspris 1% Estimert andelspris: * 355 518 Nøkkeltall 100 % 32 850 000 2 400 000 6 500 000 1 160 Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Akkumulert utbytte: Snittleie/kvm.: Sensitivitet 7,50 % 7,25 % 7,00 % Estimert eiendomsverdi** 132 715 136 Estimert pris/kvm (snitt) 12 608 Estimert andelspris 1% * 313 465 IRR estimert andelspris*** 10,8 % Yield ved prosjektslutt (2021) 8,3 % * Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger. ** Etter latent skatt *** Etter skatt 136 920 445 13 008 355 518 9,7 % 8,1 % 141 426 134 13 436 400 575 8,8 % 7,8 % Yield 2014 Selskapsinformasjon Eiendommen Forretningsførsel: Forvaltning: NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Kostpris eiendom: Innbetalt kapital: Uinnkalt kapital: Stiftelsesdato: Yield leie: Justering leie: 137 000 000 32 850 000 2 400 000 25. mars 2011 12 206 309 100% av KPI Type eiendom: Beliggenhet: Areal (kvm.): Byggeår: Utleiegrad: Leietagere: Servering, helse, handel, kontor, underholdning og trening Oslo Sentrum, Norge 10 526 1925 Tilnærmet fullt utleid Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS, Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS mfl. Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring og egen administrasjon Varierende Leieavtale: Varighet leieavtale: Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Leieinntekter Eierkostnader Netto drift Rente inntekter Renter påntelån (transje 1-2) Avdrag pantelån Netto finans Netto kontantstrøm Skattekostnad/Oppgradering Estimert utbetaling Finansiering (31.12.13) 2013 12 037 782 1 995 000 10 042 782 138 350 5 974 725 2 650 000 -8 486 375 1 556 407 2 150 000 2014 11 806 309 2 043 479 9 762 831 93 309 5 909 463 2 650 000 -8 466 153 1 296 677 1 050 000 2015 12 101 467 2 094 565 10 006 901 112 141 5 932 638 2 650 000 -8 470 496 1 536 405 0 2 400 000 0 0 Estimert balanse (31.12) Arbeidskapital Eiendom Sum eiendeler Pantelån (transje 1-2) Sum gjeld VEK etter utbytte og skatt Pantelån transje 1 Pantelån transje 2 Total Hovedstol 60 350 000 40 675 000 101 025 000 Avdrag 13 1 855 000 795 000 2 650 000 Rente 6,80 % 4,30 % Ballong 43 787 500 40 675 000 84 462 500 Fom. 15.07.2013 tom. 15.07.2021 er det inngått en renteswap-avtale på 60% av lånet (transje 1) til 6,80% inkl. margin. Lånefasiliteten har følgende avdragsstruktur: År 1: 0 År 2: NOK 1 325 000 År 3: NOK 2 650 000 År 4 : NOK 2 650 000 År 5: NOK 2 650 000 År 6: NOK 2 650 000 År 7: NOK 2 252 500 År 8: NOK 2 120 000 År 9: NOK 2 120 000 År 10: NOK 2 120 000 Annen informasjon 2013 619 574 136 920 445 137 540 019 101 025 000 101 025 000 2014 866 251 136 920 445 137 786 696 98 375 000 98 375 000 2015 2 402 656 136 920 445 139 323 101 95 725 000 95 725 000 36 515 019 39 411 696 43 598 101 Bygget har 6 større leietakere, og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende leieperiode er omlag 5 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid. Bygget gjennomgår løpende oppgradering. En større ombygging av handelsarealene planlegges i 2014, og leien er derfor midlertidig justert noe ned. NRP Finans AS Markedsrapport – Desember 2013 5. Side 94 Forklaring av begreper og nøkkeltall: Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter: Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger Internrente (IRR) tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av Felles avkastningsmål for både shipping og selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og innbetalt egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne avkastning et prosjekt gir. IRR tilsvarer den prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget eiendom i Norge med 4% avskrivningssats. avkastningskrav. Verdijustert egenkapital Nettoleie Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte: Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld. fratrukket eiers årlige driftskostnader. Eiers driftskostnader Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller kun ansvar for egne administrasjonskostnader og huseierforsikring. I mer standard kontrakter er eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader. Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere fellesutgifter på ledig arealer. Fellesutgifter Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm, vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt leietagers kostnader. Yield Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med kjøpspris på eiendom. Markedsverdi eiendom Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av investeringens risiko og tilbud og etterspørsel. NRP Finans AS Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter: IRR Se definisjon ovenfor. Bareboat charter Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko. Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun ansvar for egne administrasjonskostnader. Befrakter Leietager av skipet. Time Charter Frakten avtales som leie for skip med mannskap. Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger) hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks. under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring, reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers, havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing. The NRP Group of companies Project & Corporate Finance Asset Management NRP Finans AS NRP Asset Management ASA Project arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset Management Corporate Management Services NRP Business Management AS Corporate management, accounting, tax and consulting Aker Eiendomsdrift AS Real estate management NRP Finans AS Andreas T. Hagen Anne Elisabeth Næstvold Christian Ness Erlend Torsen Fredrik Holter Knut Ekjord Morten Berg Ragnvald Risan Thor Andreas Mjør E-post a.hagen@nrp.as a.nastvold@nrp.as c.ness@nrp.as erlend.torsen@nrp.as fredrik.holter@nrp.as k.ekjord@nrp.as m.berg@nrp.as r.risan@nrp.as tm@nrp.as Kontor 23 11 78 38 22 04 81 67 22 00 81 80 22 01 79 61 22 04 81 53 23 11 78 39 23 11 78 37 22 00 81 82 22 04 81 68 Mobil 94 15 61 98 99 27 99 28 92 26 68 42 91 72 33 83 92 29 34 14 92 65 90 01 41 42 01 01 90 16 11 17 93 48 01 04 NRP Business Management AS Alina Hategan Anita Næsheim Ann Helen Marthinussen Anne Aspelin Arild Kvalsvik Birgitte Linge Dalen Brita Randem Elfrid Lislevatn Grete Aasheim Anstice Grethe Pedersen Heidi Hanson Linda Cathrin Hansen Maria Terese Olsen Nina Ekhaugen Ole Joachim Jonstang Stine Haugen Vibeke Vilhelmsen E-post alina@nrp.as anita.nesheim@nrp.as a.h.marthinussen@nrp.as anne.aspelin@nrp.as arild.kvalsvik@nrp.as bld@nrp.as brita.randem@nrp.as el@nrp.as grete.aasheim.anstice@nrp.as gp@nrp.as hkh@nrp.as linda@nrp.as maria.olsen@nrp.as nina.ekhaugen@nrp.as oj@nrp.as stine.haugen@nrp.as vv@nrp.as Kontor 23 11 71 03 22 00 81 83 23 11 71 04 23 11 78 49 23 11 78 35 23 11 78 44 23 11 71 07 23 11 78 45 22 04 81 52 22 04 81 54 23 11 78 46 23 11 71 08 23 11 38 37 22 04 81 62 23 11 71 06 22 01 79 65 22 01 79 64 Mobil 93 00 80 50 97 50 07 20 97 70 15 70 93 05 23 52 92 46 99 80 99 62 90 52 99 22 72 01 99 01 91 83 47 36 82 61 95 70 25 84 95 76 72 53 98 80 45 35 41 66 69 66 90 58 57 55 92 05 75 45 91 13 90 18 91 68 45 00 NRP Holding AS Elin Bentsen Hilde Knudsen Wenche Solbakken Johansen E-post elin@nrp.as hilde.knudsen@nrp.as w.s.johansen@nrp.as Kontor 23 11 78 34 22 01 79 60 23 11 78 42 Mobil 92 61 84 58 93 41 06 10 93 25 53 19 Markedsrapport NRP Finans AS Haakon VIIs gate 1 Postboks 1358 Vika 0113 Oslo Telefon: +47 22 00 81 81 Telefaks: +47 22 00 81 91 E-post: nrp@nrp.as Hjemmeside: www.nrp.as 2131138 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no Desember 2013

Markedsrapport – Desember 2013

Related documents

Products

Support

Markedsrapport – Desember 2013

Related documents

Add this document to collection(s)

Add this document to saved

Suggest us how to improve StudyLib