PRÁCTICA CIVIL Y MERCANTIL
TEMA 1
CONTRATACIÓN POR MENORES Y POR PARTE DE PERSONAS CON
CAPACIDAD MODIFICADA
Caso 1: contratación por un señor con enfermedad mental vulnerable y el medico
aprovecha de esta situación y compro la finca por un precio menor y no le pagó todo.
Porque él NO ESTABA INCAPACITADA.
Hoy en día, con la regulación actual puede ocurrir que una persona que con esa situación:
enfermedad, discapacidad, medidas de apoyo…etc., y, sin embargo, no se haya tomado
esas medidas de apoyo y este libremente circulando por ahí y en un momento dado firme
un contrato o acto dispositivo y venda una finca por un precio inferior del mercado y no
se le paga todo, por lo tanto, habrá que afrontarlo con la ley actual.
Según la sentencia:
Si el señor no estaba incapacitado, y la capacidad se presume vale la venta que el celebro
al medico que le trataba la tuberculosis, ¿es valida? ¿O hay algo que se pueda hacer?
Primero todo el contrato debe cumplir tres requisitos (objeto, causa y consentimiento)
- Requisitos de contrato: causa, objeto y consentimiento—hay que ver si el contrato
los reúne:
o Objeto (finca)
o Causa(compraventa)
o Consentimiento (para apreciar el consentimiento): el consentimiento
puede ser viciado por dolor, error, violencia, intimidación;
 Juicio de capacidad ante el Notario, si el Notario detecta algo
incorrecto pues debería de manifestarlo esa incapacidad. Los
Notarios tienen la oportunidad de detectar casos, o hacer
entrevistas con la persona…etc.), la presunción del notario admite
una prueba en contrario ya que es una presunción iuris tamtun, es
decir, se puede desvirtuar esa presunción, pero tiene valor.
 Historial medico
 Informes médicos
- Art. 249 CC: a partir de ahora, es ayudarle a hacerlo mejor posible con medidas
de apoyo. Las personas que presten apoyo tienen que actuar atendiendo la
voluntad, deseos y preferencias de quien lo requiera. ; en casos exepcionales: con
poder representativo ¿?;
- Es así en España porque firmo la convención de NY con la ONU: art. 12 igual
reconocimiento como persona ante la ley; Que sus deseos y preferencias pueden
ser preferente que sus intereses.
-
Art. 1263 CC: los menores no emancipados pueden firmar contratos, que las leyes
les permitan realizarlo por si mismo o con sus representantes. Antes ese art decía
que no se podían, pero existen algo de excepciones, pero ahora, todo el mundo
puede celebrar contratos PERO hay unas medidas de apoya para que ese contrato
puede celebrarlo todo el mundo. “Los menores de edad no emancipados podrán
celebrar aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o
-
con asistencia de sus representantes y los relativos a bienes y servicios de la vida
corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales”
Cuando una persona necesita medidas de apoyo pero no se ha nombrado esas
medidas de apoyo: habrá que demostrar la existencia o no de los requisitos de
contratos:
REQUISITOS DE CONTRATO: en este caso hay que ver el consentimiento;
habrá que demostrar primero que:
o Demostrar que la persona no estaba en condición de celebro en el
momento
o Tiene que ser una prueba irreputable
o La carga de probar eso es de la persona que quiera demostrar que alguien
no estaba en condición de celebrarlo.
El TS se entiende que:
 Capacidad se presume
 Hay que apreciar la capacidad al momento que celebró el contrato
 El juicio del notario sobre capacidad es relevante
 El tribunal puede contradecirlo si hay una prueba evidente
contrario
 La carga de la prueba corresponde a quien sostiene dicha
incapacidad
En este caso que hemos visto, del los años 40, la prueba era evidente y que se
podía reputar esa prueba, y el Tribunal puede contradecir la prueba ante el Notario,
y la madre era la única heredera de este señor y era quien tenían la carga de
mostrarlo pero en aquel momento no había una legislación como actual por lo cual
que hay que atenderlo los deseo, preferentes y voluntad de la persona incapaz,
todo ese cambio legislativo hay que ver como va a afectar la jurisdicción de TS
sobre los casos en los que hay una falta de capacidad natural sin medida de apoyo
y que hasta ahora se enfocaban ya que no se podría ir por las vías previstas porque
no estaba incapaz; en el caso de una persona incapaz pero sin medidas de
apoyo pues puede ir a por vía de anular el contrato por falta de requisitos, es
decir, habrá que afrontar si ese contrato firmado cumple los requisitos.
-
Art. 1304: si a la hora de contraer, una persona es menor de edad pues tienes
derecho a exigirle a restituir la cosa o el dinero, pero si el menor se ha gastado
pues nada, tu consume las consecuencias. Así que, los menores y los incapaces en
la terminología anterior con persona discapacidad o parezca discapacidad estaban
un poco igualdad de situación, es decir, ese contrato es ANULABLE, que si el
dinero había desaparecido pues no tenia porque devolvérselo.; Sin embargo, la
sentencia hasta 1975 fue novedosa porque, aunque era un incapacitado natural es
aplicable el 1304 por vía de falta de requisitos de contrato. Plantea un problema:
¿si el señor haya gastado el dinero, el medico conociera que el señor es
incapacitado? La única manera de aplicar ese 1304 al caso de incapaz natural, que
el medico conocía la situación del señor, pero no sabia si tenia medidas de apoyo,
pues vamos al art. 1304.2 CC (contratos realizados por personas sin establecido
judicialmente ninguna medida, falta requisitos esenciales de contrato. Hoy en dia,
con la nueva legislación, el medico tiene mas probabilidad oportunidades en este
caso, pero aun asi el contrato es anulable y la necesidad de devolver el dinero.
-
-
¿Si el señor si hubiera sido declarado incapaz y nombrado un tutor pero que sea
todo él quien firma el contrato?
1301CC: La acción de nulidad solo puede ser ejercitar la madre 4 años desde que
se celebró el contrato o él para pedirla la anulación del contrato.
1302.3: el señor Colomer junto con su madre (procurador) puede poner una
demanda pedir la nulidad del contrato ante el Juez o también puede ser anulable
por sus herederos si una vez pasado esos 4 años, la madre puede pedirlo y también
por las personas que están correspondidos como personas de apoyo que seria su
madre. Así que la anulación solo procederá cuando la otra parte contratante fuera
conocedor de esa medida de apoyo en el momento de la contratación, es decir, si
el medico conociera que la madre es la procuradora.
2049 CC: deseos, voluntad y preferencias
Art. 287 CC: una serie de actos que, en principio, aunque se nombre un procurador
representativo tampoco podrá vender la finca sino será necesaria pedir una
autorización judicial (el art. 166 es mucho mas limitado) en los siguientes casos:
o Actos de transcendencia persona o familiar: contraer matrimonio,
adopción (es más difícil), reconocimiento de un hijo (reconocimiento de
filiación),
o Enajenar o gravas bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o
industriales, bienes o derechos de especial significado personal o
familiar…etc.
o Disponer a titulo gratuito de bienes o dchos de la persona con medidas de
apoyo, salvo los que tengan escasa relevancia económica y carezcan de
especial significado personal o familiar
CASO 2: PARA EL CASO DE LOS MENORES
- Art. 166: se establece una serie de actos donde los padres pueden pedir una
autorización.
¿Si el procurador representativo o el padre de los menores los lleva a cabo sin pedirse
autorización judicial?
La sanción del ordenamiento en este caso, tradicionalmente, respecto al contrato, en el
manual de Diez Picazo “nulidad radical por falta de consentimiento, por falta de la
autorización judicial, no valdrá como requisito de contrato—nulidad absoluta y radical
(la ventaja por ser nulidad absoluta y radical es que no hay plazo y no prescribe) pero el
problema es que esa venta no…?.
TS: en ocasiones el TS también aplicó el Art. 1259 CC: permitía antes de que se declare
nulo radicalmente salvar ese problema pidiendo la autorización a posteriori desde la fecha
que se hizo y luego el juez puede no concederla, pero la evolución de TS llegando a la
sentencia de 10/2018 y dice que no considera idóneo aplicar el 1259 porque el menor es
la persona que se puede dejar sin efecto el contrato pero la otra no. y así 1259 opta la
opción de anulabilidad por el procurador o padre entonces, los terceros no pueden revocar
el contrato. el menor tiene 4 años hasta que alcance a mayor edad puede impugnar la
venta que hizo el procurador/padres, sin embargo, después de la reforma, ese plazo se
empieza a contar desde la fecha de contrato.
1291.1: hay actos ordinarios que puede hacerlo el procurador representativo, que son
rescindibles, pero siempre que el procurador haya sufrido lesión en mas de la cuarta parte
del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquellos
ACTOS REFERENTES AL DERECHO DE LA PERSONALIDAD: en principio son
actos personalísimos en que estuvieran los padres, las actos que pueden realizar los padres
y de los actos , actos que pueden realizar los partes y del procurador representativo, son
actos personalísimos que no se pueden realizarlo por otra persona, pero muchas veces
suele ser llevado acompañado por firma de contrato. Art. 162 CC: que el hijo se acuerda
con su madurez puede ejercitarlo por si mismo.
En el caso de un derecho de personalidad sobre salir en la televisión y la propia imagen
es un derecho personalísimo pues esto se puede variar según la edad de los hijos por
ejemplo a partir de 16 años ellos pueden decidir sobre el ejercicio del derecho de
personalidad pero cuando se firma un contrato el tema de aspecto económico y
obligaciones, pues la obligación si corresponde a los padres. Eso hace al Art. 3 LO 1/82
relativo al honor de imagen y la intimidad:
1. El consentimiento de los menores e incapaces deberá presentarse por ellos mismos si sus
condiciones de madurez lo permiten, de acuerdo con la legislación civil.
2. En los restantes casos, el consentimiento habrá de otorgarse mediante escrito por su
representante legal, quien estará obligado a poner en conocimiento previo del Ministerio Fiscal
el consentimiento proyectado. Si en el plazo de ocho días el Ministerio Fiscal se opusiere,
resolverá el juez.
EL EJERCICIO POR LOS MENORES SOBRE EL DERECHO DE PERSONALIDAD PUEDE
SER LIMITADO POR SUS INTERESES, Y ESO VA A SER VALORADO POR SUS PADRES
O INTERVENIDO POR EL M.F
Art. 4 LO 1/1996 protección de menor: que el menor es el que puede prestar el
consentimiento de intromisión de imagen, la publicidad…etc.
Art. 2 LO 1/1982: cualquier intromisión sobre su imagen, su honor…etc., se puede
revocar el consentimiento, pero tiene que indemnizarlo con daños y perjuicios.
Los actos de la representación tanto de la persona discapacidad o menor de edad que
puedan ostentar su representación esta muy limitados porque les corresponde a los
menores, aunque si atendemos también otros aspectos del Art. 162 que donde explican
que si no tiene la madurez suficiente se corresponde a los responsables parentales en
intervenir en estos casos de sus deberes de cuidado y asistencia.
Art. 3 LO 1/82: si no tiene la madurez suficiente se prestará por su representante, por sus
padres, por su representante legal con patria potestad.
Muchas veces la presunción de madurez y de capacidad depende de la importancia del
contrato, de cantidad del dinero.
CASO 2: un menor de edad futbolista menor de edad había sido pinchado por una
tecnología a un centro especial de internado.
PRECONTRATO es NULO (TS): Dentro de esa nulidad establece distintos motivos:
-
Establece trabajo por menor de edad firmado para cuando sea mayor de edad
Contrato que afecta y lesión a derecho de imagen y según el art. 1962 que estaría
excluido la potestad paterna y el hijo tendría haber prestado su consentimiento
- Art. 166 para los padres: aunque no este previsto en el contrato, considera que
tendría que haber tenido una autorización del juez.
Declara nulidad a este contrato
EVALUACION CONTINUA: la suma de todos los profesores
4/10: una prueba de las cosas que hemos hecho en clase
20/09
TEMA 2
CONTRATO DE HIPOTECA Y CONTRATACION CON CONSUMIDORES Y
USUARIOS
En ese tipo de contratación hay distinguir entre: condiciones generales y las condiciones
particulares del contrato
- Condiciones particulares del contrato: el precio
- Condiciones generales: una serie de condiciones previstas en dicho contrato que
prevé supuestos que puede ocurrir o no. no define el objetivo principal del contrato
normalmente.
Que la legislación de consumidores y usuarios que no protegen frente a las condiciones
particulares o esenciales del contrato. Las condiciones particulares tienen defendidas por
el mercado. Y lo que preocupa la ley de consumidores y usuarios: es las condiciones
generales y en especial la falta de transparencia, así esas condiciones generales al ser
redactado unilateralmente por el empresario puedan resultar abusivas, es decir, a veces
son transparente pero el resultado abusivo (que refiere al equilibrio entre las obligaciones
y derechos entre las partes). Esas clausulas abusivas definido en el TRLCU como en la
directiva 93/13 UE: serán aquellas clausuras que, en contra de la exigencia de buena fe,
que provoca una desequilibro de obligaciones y derechos de las partes.
Directiva 93/13:
Artículo 3
1. Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si,
pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre
los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
Art. 4.2
2. La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del
contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan
de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara
y comprensible.
En la materia hipotecaria en algunos casos se discutía si era una clausura general o
particular que definía la esencia del contrato, como por ejemplo la clausura del suelo que
la clausura suelo por una parte reunían los requisitos de las condiciones generales. Y en
el contrato de préstamo son por requisitos de las condiciones particulares.
Requisito de condición general: en la ley de condiciones generales de contratación general
- art 1 son condiciones generales de la contratación las clausuras predispuestas al
contrato sean impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría
material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera
otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas
a una pluralidad de contratos.
- art. 2 adherente puede ser un profesional. Se aplica a todo el mundo esta ley de
condiciones generales.
- Esta ley de condiciones generales busca la transparencia, por un lado, es lógico
que desde que surgió la contratación en masa de servicio de suministro, de
adhesión, por la parte de necesidad y por otro lado como son contratos y lo único
que puede hacer es decir si o no a su contenido. El contrato se basa en confianza
y ahí surge la necesidad de legislación protectora de consumidores y usuarios. La
contratación tradicional en su 1258 ley de la mora y de orden publico: el contrato
se consistía con buena fe, pues la gente cuando contrata solo se fija en precios. la
buena fe es esencial de la contratación, hay que confiar en las partes, esa confianza
es importante porque ahí la contratación consiste en SI o NO, entonces surge la
necesidad de legislaciones que protejan a los consumidores porque la ley de
condiciones generales consiste en cuando una condición general se incorpora en
su contrato. hay muchas veces el contrato es verbal
- legible (haya conocimiento, sea razonable), transparente
- una vez se ha incorporado, pues se le va aplicar un estándar reforzado control
sobre si es abusiva o no.
- consumidor: Directiva 93/13 UE: pueden ser ampliado por distindos estados
forman parte de la UE y es un poco mas restringido que la ley de consumidores y
usuarios aprobados en España
- consumidor: toda persona física con un propósito ajeno a la actvidad Directiva
93/33 art. 2.b)
- consumidor: ley 4/2022, de protección de los consumidores y usuarios frente
a situaciones de vulnerabilidad social y económica. Art. 3: personas juridica
cuando sin animo de lucro, ajeno de la actividad
CONSUMIDOR: en directiva es mas restringido, pero en la ley española es mas amplio.
La ley de consumidores y usuarios protegen reforzadamente a consumidor y la ley de
condiciones generales abarcan a todos los contratantes en contratos de adhesión.
---SENTENCIA
Cuando hace 20 años firmamos una hipoteca, el panorama legislativo era muy distinto,
que eran condiciones lo mas normales del mundo y nadie cuestionaba de ello. Hoy en día,
ya no solo son ni legislativamente permitidos y no están permitido este tipo de cláusula,
porque realmente era unas condiciones abusivas, entonces, esas clausuras suelo: que se
aplica solo en préstamo hipotecario con interés variable, pero si es interés fijo en los 20
años serán el mismo interés.
El interés variable tiene un índice.
Clausura de gastos: es que todos los gastos o impuestos de la hipoteca se tendrá por
cuenta Estatal.
Clausura de Intereses moratorios: son aquellos que se pagan cuando, en una
obligación pecuniaria entre dos partes, la parte deudora deja de pagar o se retrasa en el
pago de la misma. Se trata de una especie de indemnización al acreedor por los
perjuicios que el retraso en el pago del que ha incurrido en mora le haya podido causar.
Clausura de Vencimiento anticipado: es el mas brutal. Significa y era muy habitual que
por una sola cuota de impago, el banco pueda declarar el impago (por una sola vez) y
declarar vencimiento. En la practica, “nunca” el banco hacia eso
SENTENCIA TJUE 14 DE MARZO DE 2013
SENTENCIA: CASO AZIZ: en 17 de mayo de 2007, el señor Aziz (marroquí viviendo
en España desde 93) firmo una escritura hipotecaria. En 2007 es famoso crac de burbujas
inmobiliaria, desprecia mucho el valor de inmuebles. Ese señor en el cual las condiciones,
especialmente con la IVA, que era muy alta. Ese señor impago solo 1 mes, y el banco
declara el vencimiento anticipado de la hipoteca por impago. Un año mas tarde, en marzo
de 2009, el banco inicia el procedimiento de ejecución judicial pues ese Señor no
compareció.
- ¿EN ESA SITUACION ERA CONFORMA A LA PROTECCIO DE LA UE?
- PRECISAR EL CONCEPTO DE CLAUSURA ABUSIVA EN RELACION
CON EL VENCIMIENTO ANTICIPADO, FIJACION DE INTERES DE
DEMORA, PACTO DE LIQUIDEZ
- El TJUE concluye que el sistema procesal español por lo cual no se puede oponer
la abusividad de una clausura y ni en una ordinaria se podía parar la ejecución que
eso no ira conforme a la protección de consumidores y usuarios. Concluye que el
art. 3.1 de la Directiva recomienda en el caso de vencimiento anticipado, en el
1124 permite en caso de reciproca permite a la victima elegir si pedir la resolución
por incumplimiento o indemnización.
En cuando al vencimiento anticipado es una excepción, 1129, contrario a la ley de
consumidores y usuarios porque se hace por un motivo leve sin modular la
cantidad de impago del préstamo. Hay un remedio para remediar
- ¿Que es lo que seria aplicable en una obligación dineraria si no hubiera pacto? El
interés legal, art. 1108
SENTENCIA TS 9/5/2013 ¡leerla!
La nulidad de clausura suelo:
- La clausura del suelo, que no es transparente y es nula por ese motivo
- Que ayuda a definir el interés y esta al menos parcialmente a definirlo.
- Art. 4 de Directiva 93/13:
- Préstamo usurario
- General de ley de contratación: esa transparencia la tiene, pero la protección de
consumidores y usuario exige un segundo control de transparencia reforzada.
DOBLE CONTROL DE TRANSPARENCIA.
- NULIDAD: significa que nunca ha existido; no se aplica en esta sentencia; el TS
- En posteriores sentencias: esto evolución y también interviene el TJUE
- TS: Hasta el año 2016, sigue sin aplicar la retroactividad, pero se remite en esta
sentencia. TJUE: en una sentencia de 2016, limita los efectos de la nulidad
- Prohíbe el arrendamiento con personas físicas incluya una clausura suelo
- Ley 5/2019: art.25: el interés demora será el interes remuneratorio + 3 puntos
El caso aziz es super importante:
-
El vencimieno anticipado debe ser modurable en una gravedad incumplimiento y
esa moduracion debe ser en funcion de duración y de cuantia.
Si en esa clausura no dispone el vencimiento anticipado,
La causa del préstamo y de hipoteca esta íntimamente relacionado.
Puede sustituirse esa clausra dado si declara nula la hiotecaen su conjunto
considera uqe si puede sustituir excepcionalmente pero aun no es la idea. 692 LEC
es igual que la ley 5/2019: art. 24 sobre el vencimiento anticipado
GASTOS DE LA HIPOTECA: Son de cuenta de premista--- NULA, parte del
impuesto corresponde al prestamista. Y la consecuencia de esta nulidad: la
hipoteca, los gastos se reparte, la mayor parte al prestatario
27/09/22
TEMA 3: RESOLUCION EN LOS CONTRATOS
El incumplimiento por ambas partes no es la norma general, pero el que quiere cumplir
es importante que haga prueba de ese deseo o intención de cumplir de la parte, es decir,
demostrarlo. Ese contrato obliga a las partes contratantes, en las obligaciones
reciprocas. El art. 1124 CC: esa facultad de resolver no es tan libre; sino un
incumplimiento suficiente para esa resolución (ej.: una voluntad clara que no va a
cumplir nunca).
SENTENCIA TS 4 DE MARZO DE 2010: RESOLUCION DE LA CV DE INMUEBKES INSTADA
POR EL VENDEDOR
En el día 30/01/2001, una madre y 3 hijos firman un contrato de pagos y señas y arras.
(art. 1454 CC: unas arras penitenciarias, que permite a desligar del contrato bien
perdiendo el dinero que ha dado o devolviendo el dinero por duplicado. Aquí no era
unas arras penitenciales sino un contrato con arras a cuenta del precio, penales
confirmatorios solo exigir el cumplimiento de contrato. Y en el contrato que firman tiene
1 mes para firmar y presentar ante notario, pero el comprado no aparece el día fijado
ante el Notario y no paga pues no compra (15 millones):
Previamente a la formalización del contrato de compraventa es habitual firmar un contrato de arras entre
las partes, para asegurar la realización de la compraventa. En él se harán constar los términos del contrato
de compraventa, como la descripción del inmueble, el precio de la venta o la fecha de la firma de escritura
pública notarial. Las arras consisten en la entrega de una suma de dinero a cuenta del precio total pactado.
Existen diferentes modalidades de arras, con consecuencias jurídicas muy distintas. Por ello es importante
diferenciarlas y expresar de forma clara en el contrato qué tipo de arras estamos suscribiendo, puesto que
de lo contrario la interpretación de las mismas puede dar lugar a conflictos entre las partes.
Podemos diferenciar tres tipos de arras, penitenciales, confirmatorias y penales, pero nos centraremos en las
arras confirmatorias y arras penitenciales por ser estas dos las más comunes en la práctica:


Arras penitenciales: son aquellas que permiten el desistimiento del contrato por
cualquiera de las partes, sin necesidad de alegar causa. En caso de que el desistimiento se
realice por parte del comprador, éste perderá las arras entregadas al vendedor. Por el
contrario, si el que desiste del contrato de compraventa es el vendedor, este deberá
devolver las arras dobladas, es decir, deberá entregar al comprador, el doble del importe
recibido. Las arras penitenciales son las únicas que quedan expresamente reguladas en el
Código Civil, concretamente encontramos su referencia en el art. 1.454.
Arras confirmatorias: son aquellas que consisten en un pago anticipado a cuenta del
precio final de compra, como garantía de cumplimiento. Estas se rigen por las normas
generales de las obligaciones recíprocas, por lo que, en caso de incumplimiento de alguna
de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su
defecto, solicitar la rescisión del contrato con la correspondiente indemnización por daños
y perjuicios, en concordancia con el art. 1.124 del Código Civil.
En caso de querer pactar unas arras penitenciales, se tendrá que hacer constar expresamente a fin de evitar
posibles conflictos de interpretación.
La diferencia esencial entre las arras penitenciales y las confirmatorias consiste en el hecho de que las
penitenciales permiten el desistimiento del contrato, mientras que, si firmamos unas arras confirmatorias,
la otra parte nos podrá exigir el cumplimiento del mismo.
En ambos casos, el importe de las arras podrá ser convenido libremente entre las partes. En la práctica,
habitualmente se suele fijar en una cantidad alrededor del 10% del precio total de la venta.
Y 6 mese mas tardes ofrecen 35 millores y firman una escritura en 15/11/2001, hay un
par de prorrogas, pues el primer comprado con el precio de 15 millores pero con el paso
del tiempo el precio va subiendo pues envía un requerimiento a todo e incluso al
comprador 2 con buena fe, de que tiene un contrato firmado en enero pero sin ido al
Notario.
El 2 comprador se asesora un abogado, entonces, los vendedores presentan una
demando al primer comprador, que resuelve el contrato de CV, que en ese momento se
entiende que es un contrato vigente y piden retener por el incumplimiento de pago de
15 millones y el 1 comprador presenta una reconvención al señor que le ha demandado,
y dice que lo que quiere es comprarlo y pagarlo con el precio de 15 millones.
Y 10 años mas tarde, cuando se bajado el precio del terreno, y entonces, el TS es cierto
el comprador incumple su obligación de ir al Notario en enero, pero el contrato estaba
en vigor porque usted no haber hecho el requerimiento de 15 millones - 1504 CC, y sin
hacer el requerimiento de 1504, el comprador puede pagar después siempre y cuando
sin haber hecho el requerimiento o resolución de contrato. y el 1504 solo se aplica para
el vendedor (importante para el tema inmobiliario)
El TS entiende que hay un incumplimiento de ambas partes, pues no se concede la
resolución de contrato al vendedor. Y entonces se vuelve al principio.
Por lo tanto, el incumplimiento de comprador NO supone una resolución automática de
contrato, sino instarla por el art. 1504, es decir, un requerimiento notarial y no se puede
ahorrar. El tema de inmuebles hay que ir por un requerimiento notarial y otras cosas
pueden mandar un burofax.
Art. 1504 CC: Es decir, que el comprador podrá pagar por la compra de un bien inmueble
después de haber finalizado el tiempo establecido, siempre y cuando no haya habido un
requerimiento judicial o un requerimiento notarial
SENTENCIA 21 DE FEBRERO DE 2016: incumplimiento por una parte
Esta sentencia se extiende el procedimiento del art. 1504 al comprador, que el
comprador también puede resolver a través del 1504 sino porque había con pacto
contractual que seguiría ese procedimiento. Es un caso en que cuando ha comprado el
piso durante el periodo de burbujas donde los pisos valen mucho ej. 2 millones, y cuando
acaba la construcción del piso y cuando se entrega el piso, el precio del piso ha bajado
a 1 millones. Y por ese motivo se desestimo la demanda de resolución de contrato
porque lo mandó por burofax ya que se comunica ante notario.
Para poder exigir el incumplimiento hay que haber cumplido o dispuesto a cumplir y
cuanto a la resolución de inmuebles. Si es el comprador que pude esa resolución porque
se cree que el vendedor incumple (ej.: falta una habitación), pues se va por la vía del art.
1124 CC—INEXISTENCIA DE CONDICION RESOLUTORIA EXPRESA
-
PRESTACIÓN DEFECTUOSA VS NO PRESTACIÓN
o Prestación defectuosa: se alega en el momento de la recepción si falta
algo para que ellos lo subsanen y si no lo alega en el momento de la
recepción, se acude: saneamiento 1484 y ss
 Visible: son aquellos defectos o desperfectos que pueden ser
apreciados con la recepción de obra
 No visible: son aquellos defectos o desperfectos que no se
detectan a simple vista y que solo se descubre al vivir en ella. El
régimen de analogía de los artículos 1484 y ss.; hay un plazo de
caducidad de 6 meses para el planteamiento de acción por vicios
ocultos, es un plazo puede ser muy adecuado o inadecuado para
el inmueble; entonces, al principio según el art. 1484 tiene que
estar ocultos los vicios y defectos. Y si no están visibles, pues hay
posibilidad de ejercitar esas acciones que son 2:
 Acción resolutoria/redhibitoria: que le permite solicitar la
rescisión del contrato de CV.
 Acción estimatoria/quanti minolis: para lograr una
restitución parcial o rebaja del precio, conservando la cosa.
1490 CC “las acciones que emanan de lo dispuesto en los 5 artículos
precedentes se extinguirán a los 6 meses, contados desde la entrega
de la cosa vendida”
1488 CC “si la cosa vendida tenia algún vicio oculto al tiempo de la
venta, y se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá
éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor
que la cosa tenía al tiempo de perderse.
si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños
e intereses”
1490: pasado el plazo de caducidad “las acciones que emanan de lo
dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis
meses, contados desde la entrega de la cosa vendida”
 Doctrina de ALIUD PRO ALIO “una cosa por otra”: esta doctrina no
es la única vía, sino que se puede hacer por medio de error. Son
doctrinas que pretenden salvar esa limitación de plazo de 1490 (6
meses) y se pide la resolución por el incumplimiento…; es para
problemas gordos; Esta doctrina concurren cuando en una
relación obligacional, se lleva a cabo una prestación diferente a la
debida que impide el cumplimiento efectivo de la contratación,
es decir, en una CV convenida, se da una cosa diversa a la
convenida; se aplica a casos graves, vicios ocultos pidiendo una
resolución pero también a casos mas leves que pueden exigir una
reducción de precios. Y el plazo de prescripción ha rebajado de 15
a 5 años.
TIENE QUE RECAER EL ERROR EN LA SUSTANCIA DE LA COSA—una
situación de error;
Resolución del contrato o cumplimiento de la obligación. En
ambos casos tiene derecho a ser indemnizado.
o No prestación:
 Incumplimiento no definitivo (mora): hay un retraso, pero aun se
puede cumplir, un satisface a todos, el contrato ha alcanzado.;
 Incumplimiento definitivo: cuando desde ese momento se sabe
que no será posible el cumplimiento. Hay una serie de supuestos:
 Deudor no quiere cumplir, aunque se puede cumplir.
 Termino es esencial,
 Imposibilidad sobrevenida, las obligaciones de dar, de
hacer. Ej.: destruye la cosa y no la puedes dar.
El 1124 en caso de incumplimiento, solo cuando el termino sea
esencial, sea imposible cumplir o ese cumplimiento tan retrasado
se puede entender que ya ha frustrado el contrato firmado pues
en este caso podrás pedir una resolución, e decir, no es
automática.
*Es importante distinguir siempre en el contrato si tiene previsto
una clausura resolutoria en el caso de incumplimiento, ya que, si
haya una clausura especificada resolución, ya no vas a tener que
convencer al juez, porque en el contrato lo ha previsto.
Art. 1182 CC “Quedará extinguida la obligación que consista en
entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o
destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste
constituido en mora”, si tu has quedado en entregar una cosa y la
cosa se pierde después de firmar el contrato, en ese caso tu ya ni
estas obligado a entregarlo. Pero el problema es ¿si el comprador
esta obligado a pagar el precio? El peligro lo tiene el comprador
desde que firma la CV, si es por un caso fortuito, pues se haya
trasladado el riesgo. Pero es posible que añada por el vendedor
que durante el periodo de compraventa no se traslada ese riesgo
al comprador. Pero por la tradición histórica es que se traslada al
comprador.
Art. 1452 CC se da conclusión que después de firmar el contrato,
se traslada el riesgo al comprador.
SENTENCIA 12 DE JULIO DE 2018
Es un caso especial, de retraso y timo en la apariencia, porque es una compra de una
cosa muy importante. El precio de 21 millones y después de crack 29 se aumenta a 40
millones.
Aquí hay una inmobiliaria Vegas de Guadaira de Sevilla y se compra una parcela en 12
de julio de 2007, y entonces el precio son de 22 millones y se pacta que hay una
suspensión de 2 años y el plan se presenta al ayuntamiento para que se conceda la
licencia de obra. Entonces, ese plazo vencía el 12 de julio de 2009. Y la inmobiliaria había
presentado el proyecto dos días después de la compra y días antes del vencimiento de
plazo presentó la inscripción, pero la inscripción no fue aprobada hasta el 15 de agosto.
Art. 24 ley hipotecaria “se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos
que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la
inscripción misma”.
El TS tras decir que no hay una condición suspensiva sino resolutoria, indica el art. 24
dice que lo importante es haber presentado la parcelación, se retrotrae a la fecha de
presentación, por lo cual, se entiende que se ha cumplido dentro del plazo. Y considera
que ese retraso carece de transcendencia para anular el negocio. La jurisprudencia:
cuando son viviendas sobre planos muchos se han producido retrasos salvo que haya
una clausura sino lo normal es que no va a dar lugar a la resolución. En supuestos de
pisos bajo plano, la jurisprudencia ha sido muy casuísticos, que a veces ha dado lugar a
la resolución y algunas veces no. En fin, lo importante es que según la jurisprudencia es
una condición resolutoria expresa y si hay una condición resolutoria en el contrato por
lo cual el comprador podrá exigir la resolución del contrato (si eso venia así en el
contrato firmado) y en segundo lugar en algunos casos, ha aplicado la disposición
adicional primera apartado 4 de Ley de Ordenación de la Edificación “ Si la construcción
no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente
podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas
a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o
conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del
contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la
construcción y entrega de la vivienda.”
El TS distingue si hay condición resolutoria, y si no lo hay, habrá que ver cuando ha sido
el retraso, responsabilidad remotor de retraso (en el sentido de no considerar fuerza
mayor, factum príncipe, caso fortuito, problemas de naturaleza…etc.—debe haber
pactado un plazo amplio y no excusa de retraso porque eso es trasladar el riesgo al
comprador), si había requerido o no la resolución, si ha incumplido el plazo o no…etc.
EJ.:
-
SENTENCIA 24 DE JUNIO DE 2016: la no obtención de licencia, aunque acabado
la construcción de obra, ese retraso es del ayuntamiento pues equivalía a un
incumplimiento
-
SENTENCIA 17 DE FEBREO DE 2016: un retraso de 7 meses de promotor
entregando el piso
SENTENCIA 30 DE DICIEMBRE DE 2015: mero retraso de cumplimiento
SENTENCIA 26 DE JUNIO DE 2015:
PARA QUE LE CONCENDIA RESOLUCION POR RETRASO: construyeron una doctriva que
se llamaba “la voluntad deliberadamente rebelde de incumplimiento”, esa teoría
consistía en demostrar que ese incumplimiento era querido o meterte en la cabeza del
cumplidor. Pero ahora poco a poco se ha ido objetivizando, se ha sustituido por el
incumplimiento haya frustrado la expectativa que hay en el contrato, es decir, se ha
objetivizado frente al subjetivación que había antes.
DESISTIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES EN CASOS ESPECÍFICOS: en determinados casos
se permite a las partes desestimar el contrato sin que ellos suponga un incumplimiento
cuando firmas una compraventa, el legislador asume que se puede producir un cambio
de circunstancia, pues:
- ARRENDAMIENTO URBANOS:
o Vivienda: hasta 2013 un señor firmó el contrato y tenia que cumplirlo.
ART. 11 LAU PERMITE DISISTIR EL ARRENDATARIO “El arrendatario podrá
desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al
menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una
antelación minima de 30 dias. Las partes podrán pactar en el contrato
que, para el caso de desistimiento, de”
o Local de negocio: hay una sentencia de ordenamiento, sentencia 23 de
julio: el desistimiento unilateral del local de negocio no esta permitido.
Ahí se plantea un problema que en las actividades comerciales, necesita
un tiempo para que prospere, pero si no tiene éxito pues quiere salir del
contrato para evitar pagar gastos, pues en local de negocio no esta
permitido sino la cesión art. 32 LAU “Cuando en la finca arrendada se
ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad
de contar con el consentimiento del arrendador”(Es un derecho
renunciable, así que el 99% en el contrato renuncia ese derecho). En caso
de sentencia, en tercer año de contrato solo puede elegir comprar el local
por una opción de compra o prorrogar 17 años más por un precio mas
alto. Y entonces, el farmacéutico intenta desistir del contrato y presenta
una demanda- el juez le condena. Aquí la jurisprudencia es importante
distinguir el local de negocio que no cabe desistimiento, salvo que haya
clausula y si no hay clausura pues es depende de la postura del
propietario pues el juez puede moderarlo.
- CONTRATO DE OBRA
- CONTRATO DE MANDADO
CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS
En realidad, que el juez pueda decir que no cumpla el contrato con reglas pactadas. Se
aplica de manera restrictiva. Que requiere relación con causas. Es decir, si ocurren unas
circunstancias que altera esa base de negocio, que son cosas extraordinarias. Permite la
revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha
roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o
muy gravoso su cumplimiento. Se trata de un mecanismo de restablecimiento del
equilibrio de las prestaciones. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y
totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta
absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. Tambien se la
conoce como la teoría de la alteración de la base del negocio.
1. Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida.
2. Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede
servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales.
3. Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente.
4. Que su admisión requiere como premisas fundamentales:
a. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el
contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
b. Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de
las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por
aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
c. Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente
imprevisibles.
5. Que la cláusula no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino
únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de
las prestaciones
También tiene declarado la jurisprudencia que la cláusula es únicamente aplicable a los
contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida y que sólo opera en los
casos de una alteración extraordinaria o una desproporción, fuera de todo cálculo, entre
las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como
consecuencia de la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Finalmente, los Tribunales han rechazado la aplicación de la cláusula cuando se ha hecho una
abstracta e imprecisa alegación de ella.
SENTENCIA 30 DE JUNIO DE 2014: han pretendido aplicar esta doctrina. Ha bajado la
renta de los hoteles, han
04/20/22
INVENTARIO SOCIEDAD DE GANANCIALES
Esta casada y cual es su régimen matrimonial
Régimen gananciales es el régimen mas normal en Castilla y hay derechos forales en
régimen por falta de pacto, es régimen de separación. Pero en CC, es la ganancial. En
ese caso, antes de herencia, para saber cuales son los bienes, hay que ir a la sociedad de
gananciales, pero ha sido disuelta por el fallecido, pero no liquida. Si esta casada en
gananciales puede haber 3 tipos de: privativos de cónyuges (antes de matrimonio o
recibido por donación de su familia y no son comunes), bienes adquiridos durante el
matrimonia por su trabajo, sus rentas…etc.,), una comunidad sobre el conjunto de
bienes. En separación de bienes: pero compras su vivienda conjuntamente. Pero si estas
en gananciales, cuando dividir las cosas pues cada uno se recibe su mitad. Hay bienes
divisibles e indivisibles (se queda uno y se compensa a parta la otra mitad.). si tiene
derecho al resultado de la mistad de los bienes concretos.
GANANCIALES: no podemos hacer la herencia de don Andres sin liquidado su sociedad
ganancial. ¿bienes gananciales o bienes privativos?
1346 CC: bienes privativos
1347 CC: bienes gananciales
1361 CC: Una presuncion de ganancialidad ; SE ENTIENDE QUE LOS BIENES
SONGANANCIALES ; la presuncion de que el dinero era gananciales pero no abarca a lo
que se compro durante el matrimonio PERO si que se presumen que tiene carácter
gananciales; la presuncion es de los bienes y no de las deudas (habra que demostrarlo
contra con objeto de anteder la carga de matriminio y propio de ganaciales).
1358 CC
Cuando conforme a este Código los bienes sean privativos o gananciales, con independencia de la
procedencia del caudal con que la adquisicion se realice, habrá de reembolsarse el valor satisfecho a costa,
respectivamente, del caudal común o del propio, mediante el reintegro de su importe actualizado al
tiempo de la liquidación.
1355 y 1323 (transmisión de bienes y derechos entre conyuges mediante toda clase de contratos)
Ajuar: ropas de la casas que utiliza la familia, integra al conyuge superviviente. Se excluye aquellos obejtos,
joyas de extraordinario valor. Ese extraordinario valor según el TS hay que atender la posición económico
de la familia que de forma, a lo mejor en una casa de clase media un cuadro es de extraordinario valor
pero para un millonario a lo mejor es lo mas barato. Ese concetp de extraorinari valor se aplica de una
manera adaptada al caso de la familia.
Hay 3 patrimoniso distintos: marido, mujer y común
-
Se liquida las gananciales: para los dos, pero se ha gastado en la finca que solo
de él
Incluye el crédito como un bien gananciales
La liquidación: lo importante es que el resulto es equivalente. Cada uno recibe su mitad.
ACTIVO-PASIVO= relictum (lo que ha quedado)
CALCULAR LA LEGITIMA: lo de cada uno depende mucho del testamento
A-P= RELICTUM + DONATUM
TODAS DONACIONES SON COMPUTABLES, Y VAN A CALCULAR LA LEGITIMA, entonces,
la legitima de cada uno
Accion de complemento, de reducción disposiciones inoficiosas, y de reducción de
donaciones : podrían ejercitar alguna de estas acciones si uno de ellos han recido menos
de lo que debían
Las herencias hay diferentes maneras de afrontar las deudas: tres tipos
Colación: cuanto el causante…. Se esta dando a cuenta de herencia; ese heredero ya ha
recibido una parte de los beines a cuenta de su parte.
La colación es una obligación jurídica regulada en el artículo 1035 del Código
Civil. La misma consiste básicamente en la obligación que tiene un
heredero forzoso de aportar el valor de los bienes que haya recibido del
causante en vida a la masa hereditaria.
1035 CC: El heredero forzoso que concurra, con otros que también lo sean, a una sucesión
deberá traer a la masa hereditaria los bienes o valores que hubiese recibido del causante
de la herencia, en vida de éste, por dote, donación u otro título lucrativo, para computarlo
en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición.
Computación: estas calculando la legitima
Colación: si es una operación de la partición.
654: