РОССИЯ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ОФИСНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ИТОГИ 2019 Г.
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
2
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА
2018
2019
2020П
Общий объем предложения, млн м²
3,2
3,4
3,5
Класс А
Класс В
1,3
1,9
1,4
2,0
1,4
2,1
Новое строительство, тыс. м²
202
130
145
Чистое поглощение, тыс. м²
284
131
135
Уровень вакантных площадей, %
6,1
5,5
5,5
Класс А
Класс В
5,5
6,6
4,3
6,7
3,3
6,9
1 571
1 042
1 659
1 076
1 775
1 108
Средневзвешенная ставка аренды, руб./м²/месяц*
Класс А
Класс В
* Здесь и далее ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 г. достиг
отметки 3,4 млн м². За год предложение пополнилось на 18 бизнесцентров общей площадью 129 700 м² (GLA), две трети которых были введены в
эксплуатацию в IV квартале. Превалирующая часть прироста площадей (83%)
сформирована объектами класса B. Офисный девелопмент в прошедшем году
характеризовался преимущественно строительством спекулятивных объектов,
сформировавших 96% объема ввода (124 500 м²), тогда как в 2018 г. этот показатель был на минимальном уровне (11%, или 23 000 м²).
В 2019 г. на рынок вышли небольшие объекты — арендной площадью более
10 000 м² обладают только пять зданий. В числе крупнейших новых объектов —
Business Box (GLA 15 750 м²), МФК на Наличной ул., 44 (GLA 15 550 м²), Amber
Hall (GLA 15 070 м²).
В географическом распределении наибольшее количество новых офисных
площадей сконцентрировано в Приморском районе — 30 000 м², немногим
более половины данного объема формирует упомянутый выше Business Box.
В целом же структура предложения офисных площадей по районам к концу
года не претерпела значительных изменений, в лидерах остаются Московский,
Центральный, Приморский и Петроградский районы. С точки зрения текущего
строительства на первых местах — Московский и Приморский районы, где
сосредоточено 29% и 24% строящихся офисов соответственно.
Спекулятивное предложение
Неспекулятивное предложение
400
350
300
250
12
200
150
304
100
143
50
0
ТАБЛИЦА 1:
Ключевые объекты,
пополнившие рыночное
предложение в 2019 г.
ГРАФИК 2:
Распределение
качественных офисных
площадей классов A и B
по районам
3
43
171
118
28
29
206
121
183
5
151
144
33
179
116
125
112
23
2009
2009 2010
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2013 2014
2014 2015
2015 2016
2016 2017
2017 2018
2018 2019
2019 2020П
2020П
НАЗВАНИЕ
КЛАСС
АДРЕС
GLA, м²
Business Box
B
Лахтинский пр-т, д. 85а, к. 1—3
15 750
Amber Hall
B
Энергетиков пр-т, д. 4, к. 1
15 070
Дворец пушнины
B
Московский пр-т, д. 98
9 550
Депо
B
Митрофаньевское ш., д. 2, к. 9
6 090
Сенатор
A
Б. Морская ул., д. 30
4 750
Дом Карла
Задлера
B
8-я линия В.О., д. 25
4 500
Сенатор
A
Б. Морская ул., д. 20
2 370
Московский
Центральный
Приморский
Петроградский
Адмиралтейский
Василеостровский
Красногвардейский
Выборгский
Невский
Другие
Источники: таблица 1, график 1, 2: Colliers International
44
5
5
8
17
7
16
7
8
13
14
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
ГРАФИК 1:
Динамика прироста
офисных площадей
тыс. м2
3
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
4
СПРОС
Суммарный объем чистого офисного
ны — 24% и 15% соответственно.
поглощения за прошедшие 12 месяцев
В Петроградском районе, лидировавшем
составил 131 400 м². В отличие от
в распределении годом ранее, показа-
2018 г., когда основной вклад в годовой
тель сократился почти в два раза, что
объем
здания,
обусловлено дефицитом доступного
построенные под собственное использо-
поглощения
внесли
предложения: за год там не построи-
вание, в том числе МФК «Лахта Центр»,
лось ни одного офисного здания, а доля
показатель 2019 г. практически цели-
свободных площадей в районе — одна
ком состоит из площадей в действую-
из самых низких по городу (4%).
щих и новых спекулятивных БЦ. Такое
Продолжением тенденции предыдущих
смещение говорит об активизации деве-
лет в 2019 г. можно назвать заключение
лоперов в части завершения строитель-
предварительных
ства спекулятивных объектов, с одной
в офисных зданиях еще до момента
стороны, и об активизации арендаторов
ввода объектов в эксплуатацию. К приме-
на петербургском рынке — с другой.
ру, БЦ «Дом Карла Задлера» был цели-
В рейтинге распределения спроса по
ком арендован компанией «Практик» для
профилю арендаторов, в отличие от ито-
размещения общественного пространст-
гов 2017 и 2018 гг., два основных драй-
ва и коворкинга, а БЦ «Сенатор» на
вера поменялись местами — в 2019 г.
Б. Морской ул., 20, арендовала структура
на первое место с долей 34% вернулись
компании «Газпром». Средний уровень
структуры компании «Газпром» и другие
заполняемости выводимых объектов на
представители энергетического сектора
рынок в 2019 г. составлял 66%.
экономики. С их участием были заклю-
Самыми востребованными в течение
чены крупнейшие сделки аренды за год:
2019 г. были офисы размером 100–250
8 800 м² в БЦ «Энерго-2» и 7 230 м²
и 250–500 м², составившие 48% от
в строящемся БЦ «Новая Голландия».
общего числа сделок. Офисы таких
Компании профиля ИТиТ расположились
размеров
на втором месте, арендовав совокупно
представители сферы профессиональ-
не менее 39 000 м², что составило 29%
ных услуг и ИТиТ-индустрии.
годового объема сделок. Самые большие
офисы были востребованы у крупных
корпораций в связи с активным ростом
и расширением штата: Mail.ru арендовала 3 538 м² в МФК «У Красного моста»,
Tele2 — 4 181 м² в БЦ Primium, Yandex —
1 600 м² в БЦ «Невский, 68».
В распределении чистого поглощения
по районам Санкт-Петербурга на первом месте оказался Московский, где за
год объем занятых площадей увеличился на 35 000 м². Что касается структуры
закрытых сделок, то наибольший объем
арендованных площадей пришелся на
Центральный и Адмиралтейский райо-
чаще
договоров
других
аренды
арендовали
5
Энергетика, переработка ресурсов
ИТиТ
Профессиональные услуги
Строительство и девелопмент
100%
100%
7
16
10
6
80%
60%
14
13
9
9
5
5
10
15
32
29
40%
46
35
Ритейл
Логистика
14
20%
41
Другие
0%
2016
18
20
2017
2018
34
2019
Источник: Colliers International
УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
Количество доступных для аренды офи-
офисов в рамках своих бизнес-центров
сов на рынке остается небольшим — к
ряд собственников вынужденно прово-
концу 2019 г. незанятыми оставались
дит ротацию с заменой мелких аренда-
порядка 186 000 м², тогда как в 2018 г.
торов на более крупных.
показатель был на уровне 220 000 м². В
относительном выражении доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п.п.
и достигла 5,5%, что является рекордным минимумом за последние 13 лет. В
сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п.п., до 4,3%, что эквивалентно 58 300 м². В классе B, несмотря на больший прирост предложения,
доля свободных офисов практически
не изменилась, составив в декабре 6,7%
(127 900 м²) против 6,6% годом ранее.
Предложение
свободных
офисов
в
декабре 2019 г. было сосредоточено в
160 бизнес-центрах города, при этом
только в трети из них объем свободных
площадей превышал 1 000 м². В этой
связи сложным является вопрос поиска офисов размером свыше 1 000 м² с
характеристиками, отвечающими всем
требованиям крупных арендаторов (по
локации, планировке, инженерным и
функциональным
характеристикам
и
т.д.). Для предоставления действующим
арендаторам возможности расширения
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
ГРАФИК 3:
Распределение сделок по
профилю арендатора
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
6
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
результате
дефи-
1 659 руб./м²/мес. (вкл. OPEX, не вкл.
предложения
НДС). В объектах класса B средняя
ставки аренды второй год подряд де-
ставка выросла на 3,3%, поднявшись
монстрируют уверенный рост, в особен-
до уровня 1 076 руб./м²/мес.
ности в качественных объектах в лучших
Наибольший прирост средних ставок
локациях. Так, за прошедшие 12 меся-
аренды наблюдался в Адмиралтейском
цев средневзвешенная ставка в клас-
и Петроградском районах — на 10% в
се А увеличилась на 5,6%, достигнув
каждом (г/г).
15%
10%
6,7%
4,3%
5%
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
0%
I
II
III
IV
Класс В
20%
кв.
кв.
кв.
кв.
Класс А
25%
I
II
III
IV
ГРАФИК 4:
Уровень вакантности
по классам
сложившегося
качественного
кв.
кв.
кв.
кв.
цита
I
II
III
IV
В
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Источник: Colliers International
7
25%
20%
15%
2018
2019
10%
5%
ГРАФИК 6:
Динамика ставок
аренды по классам*
Класс А
руб./м²/год
>5
00
0
99
9
20
00
—4
99
9
10
00
—1
50
0—
99
9
25
0—
49
9
10
0—
24
9
<1
00
0%
м²
1 800
1,800
1 600
1,600
1 659
1 400
1,400
Класс В
1 200
1,200
1 076
1 000
1,000
800
800
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
кв.
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
600
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Чистое поглощение
Средний уровень вакантных
площадей
300
25%
Лахта Центр
ГРАФИК 7:
Средняя доля вакантных
площадей и чистое
поглощение на рынке
тыс. м2
* Ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
250
200
15%
150
10%
100
5%
50
0
Источники: график 5, 6, 7: Colliers International
20%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2017 2018 2019
0%
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
30%
ГРАФИК 5:
Распределение сделок
по размеру арендованной
площади (% по количеству)
ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
И КОВОРКИНГИ
Площадь
Количество проектов
док — «Ясная поляна» (около 3 000 м²),
ного сектора Санкт-Петербурга в пос-
Regus Sinop (1 680 м²), «Практик» на В.О.
ледние годы стали гибкие офисные
(1 200 м²) и другие. В первой половине
пространства и коворкинги. За про-
2020 г. запланировано открытие на Ап-
шедший год объем предложения в дан-
текарской наб. коворкинга PAGE пло-
ном сегменте увеличился на 4 420 м²:
щадью 4 000 м², который станет самым
были запущены проекты PAGE_BENUA,
большим в Петербурге. PAGE также яв-
«Практик» на В.О., ClockWork Time, Lidval
ляется первым проектом, построенным и
Space, «Коллеги», Prostor. Всего на ко-
управляемым девелопером, ГК «БестЪ».
нец 2019 г. в Санкт-Петербурге работали
Стоимость
29 гибких пространств общей площадью
го рабочего места по итогам 2019 г. в
23 000 м². В объеме рынка качествен-
среднем составила 12 330 руб./месяц,
ных офисов доля сегмента пока невели-
увеличившись за год на 8%. Нефикси-
ка — на уровне 0,7%.
рованное рабочее место стоило 8 660
Несетевые площадки превалируют ко-
руб./месяц (+5% г/г).
личеством над сетевыми — 17 против
Сегмент гибких офисов и коворкингов
12, однако уступают им по объему пло-
становится все более востребованным
щадей (10 490 м² против 12 530 м²).
в Петербурге не только у индивидуаль-
Крупнейшим игроком на петербургском
ных клиентов, но и у крупных компаний.
рынке является сеть «Практик», управ-
Прежде всего активный спрос формиру-
ляющая пятью проектами.
ют ИТиТ-компании и банковские структу-
В территориальном распределении ко-
ры, арендуя по 20 и более рабочих мест
воркингов и гибких офисов доминиру-
и/или кабинетов. Так, в крупных ковор-
ющая часть площадей сосредоточена в
кингах доля корпоративных клиентов
Центральном и Петроградском районах —
достигает уже 50—60%. С количествен-
35% и 22% соответственно. На третьем
ным и качественным ростом проектов на
месте с долей 19% — Выборгский рай-
рынке мы ожидаем, что корпоративные
он, где работает один из крупнейших в
клиенты продолжат наращивать присут-
городе проектов Grow Up площадью
ствие в структуре арендаторов гибких
3 500 м². В числе других крупных площа-
пространств.
аренды
фиксированно-
10 000
10
8 000
8
6 000
6
4 000
4
2 000
2
0
штук
ГРАФИК 8:
Динамика открытий
гибких пространств
Одним из растущих направлений офис-
м2
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
8
0
2016
2017
2018
2019
Источник: Colliers International
9
В 2020 г. ожидается завершение
На текущий момент рынок офисной
строительства 144 000 м² офисных
недвижимости Санкт-Петербурга на-
площадей, из которых спекулятив-
ходится в стадии дисбаланса спро-
ными являются 106 900 м². Полови-
са и предложения. Объем незанятых
на запланированных к вводу зданий
офисов минимален, ставки аренды
представляют собой объекты реконст-
уверенно растут, а темпы поглоще-
рукции, располагающиеся в Цент-
ния превышают темпы строительства
ральном и Адмиралтейском районах.
бизнес-центров. На этом фоне среди
На фоне ощутимого будущего прироста площадей в сегменте БЦ класса B
(85 000 м²), в течение 2020 г. вероятно незначительное увеличение доли
вакантности. В классе A мы ожидаем
сохранения тренда снижения доли вакансии: спекулятивный прирост площадей составит всего около 25 000 м²,
при этом ряд новых объектов может быть целиком арендован еще до
официального ввода в эксплуатацию.
инвесторов растет интерес к переформатированию/приспособлению
зданий под офисы или коворкинги,
а девелоперы объявляют о запуске
строительства новых офисных зданий. Например, в прошедшем году
был анонсирован старт строительства новых очередей следующих проектов: «Невская ратуша», Pulkovo Star,
«Технополис Пулково», Trinity Place,
бизнес-парк «Полюстрово», «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». Все-
В сегменте гибких пространств четы-
го, по нашим оценкам, в перспективе
ре крупных проекта запланированы к
ближайших трех лет рынок может по-
открытию в 2020 г.: PAGE на Аптекарс-
полниться совокупно на 540 000 м².
кой наб., RAUM — в БЦ «Луч», две
новые площадки компании «Практик» в разных районах города. Примечательно, что средняя площадь
новых проектов в этом году составит
3 320 м², тогда как в 2019 г. открывались проекты средним размером 740 м².
ТАБЛИЦА 2:
Основные бизнес-центры,
запланированные к вводу
в эксплуатацию в 2020
НАЗВАНИЕ
АДРЕС
GLA, м²
НАЗНАЧЕНИЕ
Морская
резиденция
Шкиперский проток, д. 12
29 600
Для собственных нужд
Атлас Сити
Коли Томчака ул., д. 9
21 900
Спекулятивный
Собрание-2
Цветочная ул., д. 25,
лит. Ц
15 420
Спекулятивный
Bronka
Space
Красного Текстильщика
ул., д. 10–12
8 900
Спекулятивный
Невский, 1
Невский пр-т, д. 1
6 130
Спекулятивный
Источник: Colliers International
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
10
11
Общее предложение, уровень вакантных площадей,
ставки аренды* и объем строящихся площадей
01 АДМИРАЛТЕЙСКИЙ
02 ВАСИЛЕОСТРОВСКИЙ
250 527 м2
8%
37 600 м2
1 020 руб./м2/месяц
03 ВЫБОРГСКИЙ
176 607 м2
2%
12 494 м2
1 210 руб./м2/месяц
04 КАЛИНИНСКИЙ
03
142 218 м2
1%
11 894 м2
1 443 руб./м2/месяц
10
04
09
02
05 КИРОВСКИЙ
53 363 м2
3%
—
1 043 руб./м2/месяц
06
13
06 КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ
226 845 м2
6%
28 000 м2
984 руб./м2/месяц
07 МОСКОВСКИЙ
01
08
566 082 м2
5%
100 415 м2
1 253 руб./м2/месяц
08 НЕВСКИЙ
12
05
151 736 м2
5%
12 300 м2
987 руб./м2/месяц
09 ПЕТРОГРАДСКИЙ
07
431 141 м2
4%
4 000 м2
1 493 руб./м2/месяц
10 ПРИМОРСКИЙ
482 924 м2
4%
85 918 м2
1 143 руб./м2/месяц
11 ПУШКИНСКИЙ
28 757 м2
2%
—
1 000 руб./м2/месяц
11
# НАЗВАНИЕ РАЙОНА
Объем существующих площадей
Доля свободных площадей
Объем строящихся площадей
Стредняя ставка аренды
12 ФРУНЗЕНСКИЙ
65 657 м2
4%
—
894 руб./м2/месяц
13 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ
529 740 м2
7%
34 451 м2
1 498 руб./м2/месяц
Источник: Colliers International
Январь 2020 г. | Санкт-Петербург
Аналитичеcкий отчет по офисной недвижимости | Colliers International
272 106 м2
10%
25 229 м2
1 328 руб./м2/месяц
* Представленные ставки аренды включают эксплуатационные расходы, не включают НДС.
КОНТАКТЫ
ДЕПАРТАМЕНТ ПРОДАЖИ
И АРЕНДЫ ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
ДЕПАРТАМЕНТ
ПРЕДСТАВЛЕНИЯ
ИНТЕРЕСОВ АРЕНДАТОРОВ
Кермен Мастиев
Региональный директор
+7 495 258 5151
kermen.mastiev@colliers.com
Франсуа Нонненмашер
Директор
+7 495 258 5151
francois.nonnenmacher@colliers.com
ДЕПАРТАМЕНТ УСЛУГ
ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
И ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ,
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ИССЛЕДОВАНИЯ
Дмитрий Кузнецов
Заместитель директора
+7 812 718 3618
dmitriy.kuznetsov@colliers.com
Вероника Лежнева
Директор
+7 495 258 5151
veronika.lezhneva@colliers.com
МАРКЕТИНГ И PR
Ольга Бакулина
Региональный директор
+7 495 258 5151
olga.bakulina@colliers.com
Анна Сабинина
Директор, Санкт-Петербург
+7 812 718 3618
anna.sabinina@colliers.com
Ольга Убушиева
Старший аналитик
+7 812 718 3618
olga.ubushieva@colliers.com
Copyright © 2020 Colliers International
Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или
предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета
основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких
гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для
оперативного редактирования информации. Colliers International не несет никакой ответственности за ущерб или
убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся в данном отчете.
191186 Санкт-Петербург
Волынский пер., д. 3 | БЦ «Сенатор»
Тел. +7 812 718 3618
www.colliers.ru
Research & Forecasting