Congres Dynamis Taxaties Nederland
Wim Wensing
6 NOVEMBER 2014
INHOUDSOPGAVE
• Introductie Amvest
• Woningmarkt en overheidsbeleid
• Recente marktontwikkelingen
• Case study 1: AmvestSAA-portefeuille
• Case study 2: Hartje Eindhoven
• Conclusies
2
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
INTRODUCTIE AMVEST (1)
DEVELOPMENT AND INVESTMENT MANAGEMENT
Berkel en Rodenrijs, Gouden Griffel- en Uilbuurt
Vleuterweide,
Doyenneperenlaan
Vleuterweide,
Moerasvaren
Amsterdam,
Havenmeester
Amsterdam,
Westerkaap
Amsterdam,
Terrazze
3
Den Haag,
Cornelis de Wittlaan
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
INTRODUCTIE AMVEST (2)
STRUCTUUR EN KERNCIJFERS
• Amvest is woningmarktspecialist
Shareholders
(founding partners AEGON and PfZW)
• Investment Management belegt voor institutionele
beleggers; omvang portefeuilles per eind 2014-Q2:
•
•
•
•
•
Amvest
Development
4
Investment
Management
Amvest Residential Core Fund
(ARC Fund): 5.700 woningen
Amvest Residential Dynamic Fund
(ARD Fund): 3.300 woningen
AmvestSAA (separate account A)
portefeuille: 6.600 woningen
Aantal kleinere fondsen (800 woningen)
Totaal: 17.000 woningen under
management
• Amvest Living & Care Fund: 5 kleinschalige
woonzorgcomplexen in exploitatie
• Link Investment Management en Development via
‘Right of First Refusal’
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
INTRODUCTIE AMVEST (3)
KERNCIJFERS WONINGPORTEFEUILLES – VERHUURDERSHEFFING 2014
AmvestSAA
> EUR 700
40%
ARD Fund
ARC Fund
< EUR 700
16%
< EUR 700
34%
< EUR 700
60%
> EUR 700
66%
> EUR 700
84%
*Percentages op basis van aantallen woningen
(op basis van theoretische huurinkomsten liggen de percentages < EUR 700 lager; voor het ARC Fund bijvoorbeeld 10%)
5
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (1)
ONTWIKKELING VAN DE WONINGVOORRAAD IN NEDERLAND
6
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (2)
Millions
VERWACHTE TOENAME VAN DE VRAAG NAAR VRIJE SECTOR HUURWONINGEN
1,4
Minimum
Maximum
+201%
1
+79%
0,6
0,2
2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029
• Model simulations for the demand for free-market rental homes.
• Base case: consumer preferences before the policy changes on the Dutch housing market
• Simulations based on differences in attitude of housing associations to use the potential additional rent
increase and economic expectations in the Netherlands.
• All simulations lead to an increase in the demand for free-market rental homes, varying between +79%
(+ 250,000 homes) en +201% (+ 650,000 woningen).
Sources: ABF Research, Finance Ideas and Amvest
7
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (3)
SAMENSTELLING VAN DE WONINGVOORRAAD IN NEDERLAND
Total
7.3 million (100%)
Rental homes
2.9 million (40%)
Owner-occupied
4.4 miljoen (60%)
Investors
0.7 millon (22%)
Housing associations
2.2 million (78%)
Regulated
2.1 million (94%)
Social
1.3 million (62%)
Free-market
128,000 (6%)
Free-market potential
0.8 miljoen (38%)
Institutional
125,000 (20%)
Regulated
57,000 (46%), of which
39,000 free-market potential
Bronnen: IVBN, Capital Value, ABF, WoON 2012, Amvest
8
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
Private
525,000 (80%)
Free-market
68,000 (54%)
Regulated
398,000 (76%)
Free-market
127,000 (24%)
WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (4)
BELEIDSMAATREGELEN HEBBEN IMPLICATIES VOOR DE VRAAGVERHOUDINGEN
Free-market
rental sector
4%
Regulated
rental sector
36%
Owner-occupied
60%
Government regulation has changed recently:
• Mortgages have to be paid off fully within 30 years (at
least on annuity basis) to apply for tax deductibility
• The maximal tax bracket for this fiscal facility will be
lowered from 52% to 38% (in 28 years; -0.5% annually)
• The LTV for new mortgages will be lowered from 106%
(2013) to 100% (2018; -1% annually)
• Nearly all social rental homes are assigned to
households with low income levels (< EUR 34,000)
• Landlord tax is introduced for homes with rents below the
free-market threshold (currently EUR 700)
• Additional income-dependent rent increase for
households living in a social rental home
(rental price < EUR 700)
• Circulaire: possibility for housing associations to sell their
properties.
 Increasing demand for free-market rental sector homes
Source: Government of the Netherlands
9
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (5)
MOMENTUM
6,0%
6%
Gross initial yield
• Gross initial yields have
5,7%
Net income return
increased due to a combination
of improved net income returns
and negative capital growth
figures
5,4%
Interest rate on government bonds
5,0%
4,9%
5%
4,6%
4,6%
4,5%
4,3%
4,3%
4,2%
4,1%
4,0%
4%
3,7%
3,6%
3,7%
• Spread between gross initial
yields and interest rates on
government bonds has
increased
3,7%
3,0%
3%
3,0%
2,0%
1,9%
2%
1%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Sources: IPD, DNB
10
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
2013
• Figures for gross initial yield
and net income return are
property only
WONINGMARKT EN OVERHEIDSBELEID (6)
MOMENTUM
• Kansen: window of opportunity
o Vraag: veel vraag naar vrije sector huurwoningen, onder andere vanwege gewijzigde regelgeving
vanuit de overheid
o Aanbod: corporaties hebben een groot aanbod huurwoningen die potentieel in de vrije sector
kunnen worden verhuurd
o Kapitaal: veel belangstelling woningbeleggingen vanuit institutionele beleggers, buitenland
• Belemmeringen:
o Regelgeving (winstdeling, toestemming overheid)
o Stroperigheid interne procedures
Alle partijen zullen stappen moeten samenwerken: hoe lang blijft het raam geopend?
11
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
CASE STUDY 1
AEGON-PORTEFEUILLE
• Verhuurdersheffing is geconstrueerd als % van de WOZ-waarde:
o 2013: 0,014%
o 2014: 0,381% (NB: x 27 ten opzichte van 2013)
o 2015: 0,449%
o 2016: 0,491%
o 2017: 0,536% (NB: x 38 ten opzichte van 2013)
• Impact verhuurdersheffing op de grootste fondsen onder management van Amvest:
Aantal woningen
Heffing
2013
2014
1.600
900 (-41%)
EUR 46.000
EUR 672.000 (x 15)
2013
2014
1.400
1.300 (-8%)
EUR 31.000
EUR 745.000 (x 24)
2013
2014
4.200
4.000 (-6%)
EUR 89.000
EUR 2.176.000 (x 24)
ARC Fund
ARD Fund
AmvestSAA
12
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
CASE STUDY 1
AMVESTSAA-PORTEFEUILLE
13
•
Voor 60% van de woningen in deze portefeuille werd
in 2014 verhuurdersheffing afgedragen
•
Verdeling complexen over de 4 hoofdregio’s
o Randstad – big four:
30% (€ 238 mln)
o Randstad – core remainder:
15% (€ 120 mln)
o Randstad – border:
33% (€ 260 mln)
o Remaining regions:
22% (€ 179 mln)
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
CASE STUDY 1
AMVESTSAA-PORTEFEUILLE
• Strategische doelen AMVEST SAA
Transformatie van de portefeuille naar vrije sector portefeuille
Stabiel dividendrendement op lange termijn
Politiek risico
o Verkoop van de voorraad sociale woningen
o Aankoop van woningen (bestaand bezit en nieuwbouw)
o Upgraden van sociale woningen in de portefeuille
• Aankoop van bezit van corporaties interessant voor AMVESTSAA?
o Vrije sector huurwoningen: ja!
o Potentieel vrije sector huurwoningen: ja!
o Sociaal bezit: nee!
Verhuurdersheffing is de motor voor de transformatie van deze woningportefeuille;
Niet-DAEB is interessant, DAEB is niet interessant
Regionale focus
14
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
CASE STUDY 2
HARTJE EINDHOVEN
15
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
CASE STUDY 2
HARTJE EINDHOVEN
• Gelegen aan de rand
van het centrum van
Eindhoven, naast het
PSV-stadion
• Samenwerking Amvest
en Laurentius
• 488 huurwoningen, 488
parkeerplaatsen en 4
commerciële ruimten.
• Voor 66 woningen is
verhuurdersheffing
afgedragen in 2014.
16
CONGRES DYNAMIS TAXATIES NEDERLAND – 6 NOVEMBER 2014
CONCLUSIES
•Nieuwe wetgeving schept duidelijke kaders: sociaal – vrije sector
•Uniek momentum,….uitkomst onzeker
•Beleggers hard geraakt
•Koopbereidheid hoog
• Vraag
• Kapitaal
•Wat doen de corporaties?
Stand van zaken AMVESTSAA………
17