ESCUELA DE NEGOCIOS
CARRERA INGENIERÍA EN CONSTRUCCIÓN
ECONOMÍA Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS
ÍNDICE GENERAL
1.
INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................................3
2.
ESTUDIO DE MERCADO ..........................................................................................................................4
2.1
MERCADO PROVEEDOR..................................................................................................................4
ESTRATEGIA COMERCIAL ...........................................................................................................................4
FODA DEL PROYECTO .................................................................................................................................5
2.2
MERCADO COMPETIDOR ...............................................................................................................6
3.
CLIENTE OBJETIVO ..................................................................................................................................8
4.
PROPUESTA INMOBILIARIA ALBORADA .................................................................................................9
5.
ESTUDIO DE LA INDUSTRIA ..................................................................................................................11
6.
ESTIMACIÓN DE INGRESOS DEL PROYECTO .........................................................................................14
7.
PROPUESTA FLUJO DE CAJA .................................................................................................................14
8.
CALCULO VALOR ANUAL NETO (VNA) ..................................................................................................14
9.
CALCULO DE TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ..................................................................................14
10.
CONCLUSIONES ................................................................................................................................14
2
1. INTRODUCCIÓN
Una investigación que puede ser utilizada por diferentes ramas de la industria, que busca
garantizar tomar decisiones y entender el panorama comercial es el Estudio de Mercado.
En nuestro caso, hemos elegido la Empresa Inmobiliaria Alborada, presente por 33 años
en el mercado, con obras ejecutadas y en construcción en las principales comunas de la quinta
región. Es una empresa que, en general, se ha dedicado a la construcción de Edificios.
El proyecto seleccionado es mixto, cuenta con edificios y casas, nos enfocaremos en las
casas.
3
2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1
MERCADO PROVEEDOR
Proyecto: Condominio Vista Curauma
Ubicación: Curauma
Empresa: Inmobiliaria Alborada
Los potenciales clientes son 2 tipos:
•
Consumidor clase media: representado por familias clase media alta, que buscan un
sector para establecerse.
•
Consumidor Inversionista: representado por personas que compran viviendas como forma
de inversión, generalmente para arriendo.
El proyecto cuenta con 2 tipologías de viviendas, ambas del tipo Mediterránea aislada, el proyecto
ofrece venta en verde, la obra lleva un 15% avance.
Tipología
Casa 1
Casa 2
Características
3 dormitorios, 3 baños
3 dormitorios, 3 baños
ESTRATEGIA
Precio
COMERCIALProducto
Calidad en sus
Descuento por
terminaciones
Reserva
Estilo Mediterráneo
Pago del pie en
15 o 28 cuotas
Ubicado en un entorno 2 dividendos de
ideal:
cercano
a regalo o 1 año de
colegios, movilización, administración
20 min. De viña del
mar,etc.
Superficie
111,35m2
108,70m2
Valor
Desde 5.626UF
Desde 5.491UF
Distribución-PlazaPromoción
Punto de Venta
Punto principal: Plaza Estrategia digital: enfocado
online
en mi Bayer persona (target
al que quiero llegar inversores, familias jóvenes
con acceso a crediticio)
Punto secundario: Sala E mail marketing
de venta ubicado en
Curauma
con
una
maqueta e imágenes
Punto terciario: Clínicas
viña del mar, Reñaca,
Jardín del Mar, Clubes
deportivos
Página web en los primeros
motores de búsqueda de
Google.
Énfasis en botones call to
action tanto en web como
redes sociales: para poder
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tener la base de datos de
las personas, y luego enviar
el e-mail marketing
Tour virtuales, catálogos
interactivos, etc
FODA DEL PROYECTO
FORTALEZAS (INTERNAS)
• Viviendas Amplias.
• Excelente ubicación.
• Buen manejo de clientes con
profesionales altamente calificados
y propios con voluntad de servicio
con know how en proyectos
inmobiliarios
• Bajos costos de operación
OPORTUNIDADES (EXTERNAS)
• Gran cantidad de desempleo con
especialistas calificados potenciales
que podrían integrar la empresa
• Para aquellas personas que cuentan
con la capacidad crediticia para
invertir en una propiedad, este
escenario es favorable, puesto que,
al haber menos posibilidades de
compra, la demanda por arriendos
aumenta, lo que ayudaría a contar
con un mercado más saludable en
torno a la vacancia de las
propiedades.
•
•
DEBILIDADES (INTERNAS)
Alto Valor en relación a la condición país
actual.
La entrega según avance se estima para
2024.
AMENAZAS (EXTERNAS)
•
•
•
Proyectos en el mismo sector , más
pequeños, con un valor UF menor, otros
con similares características y entrega
inmediata.
Los bancos están siendo más exigentes al
momento de entregar crédito a los clientes
5
Conclusiones:
Si bien el panorama se ve un tanto complicado en tanto a:
•
•
Alto Valor en relación a la condición país actual.
Los bancos están siendo más exigentes al momento de entregar crédito a los clientes
Podemos tener una gran oportunidad en cuanto a:
•
2.2
Capital humano que tenemos en nuestra empresa en cuanto a conocimiento
inmobiliario, pueden llegar de mejor manera a nuestro público objetivo para poder
indicarles porqué invertir con nosotros.
MERCADO COMPETIDOR
Empresa: Inmobiliaria Aconcagua
Proyecto: Bosques de San Pablo
Tipo vivienda: Aislada, tipo A
Tipo venta: En verde
Tipología
Modelo Santa Emilia
Modelo San Pablo
Características
3 dormitorios, 3 baños
3 dormitorios, 3 baños
Superficie Municipal
85,63m2
69,20m2
Valor
Desde 4.365UF
Desde 3.860UF
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Empresa: Inmobiliaria Aconcagua
Proyecto: Hacienda Curauma - Condominio Algarrobo
Tipo vivienda: Aislada, tipo Mediterránea.
Tipo venta: Entrega Inmediata
Tipología
Modelo Santa Ema
Modelo San Javier
Características
4 dormitorios, 3 baños
3 dormitorios, 3 baños
Superficie Municipal
98,62m2
100,63m2
Valor
Desde 4.900UF
Desde 5.740UF
Superficie Municipal
56,81m2
68,38m2
73,92m2
Valor
Desde 3.117UF
Desde 3.901UF
Desde 3.956UF
Empresa: Enaco
Proyecto: Puerta del Sol
Tipo vivienda: Aisladas y Pareadas, tipo A.
Tipo venta: En verde
Fecha Entrega: 1 Semestre 2024
Tipología
Modelo A (Pareada)
Modelo B (Pareada)
Modelo C (Aislada)
Características
3 dormitorios, 2 baños
3 dormitorios, 2 baños
3 dormitorios, 2 baños
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ACONCAGUA
ACONCAGUA
ENACO
BOSQUES SAN PABLO
CONDOMINIO ALGARROBO
PUERTA DEL SOL
TIPOLOGIA 1
TIPOLOGIA 2
TIPOLOGIA 1
TIPOLOGIA 2
TIPOLOGIA 1
TIPOLOGIA 2
TIPOLOGIA 3
UBICACIÓN
NUMERO DE
DORMITORIOS
CURAUMA
CURAUMA
CURAUMA
CURAUMA
CURAUMA
CURAUMA
CURAUMA
3D+3B
3D+3B
4D+3B
3D+3B
3D+2B
3D+2B
3D+2B
SUPERFICIE
PRECIO UF DESDE
TIPO VENTA /
FECHA
ENTREGA
85,63
69,2
98,68
100,63
58,81
68,38
73,92
4.365
3.860
4.900
5.740
3.117
3.901
3.956
INMEDIATA
INMEDIATA
EN VERDE
EN VERDE
TRIMESTRE 1
2024
TRIMESTRE 1
2024
TRIMESTRE 1
2024
TIPO VIVIENDA
AISLADA
TIPO A
AISLADA
TIPO A
AISLADA
MEDITERRANEA
AISLADA
MEDITERRANEA
PAREADA
TIPO A
PAREADA
TIPO A
PAREADA
TIPO A
STANDARD
STANDARD
STANDARD
STANDARD
STANDARD
STANDARD
STANDARD
SI
SI
SI
SI
NO INDICA
NO INDICA
NO INDICA
TERMINACIONES
CONDOMINIO
ACCESO
CONTROLADO
3. CLIENTE OBJETIVO
El principal cliente al cual apunta el proyecto es de Clase media alta, con una remuneración de a
lo menos $4.000.000, ya que según los análisis que realiza el departamento de riesgo en cada
Banco para el préstamo hipotecario, el dividendo no debe superar el 25% del sueldo.
Si bien la empresa apunta a que el proyecto puede ser también una oportunidad de inversión, al
momento de arrendar la vivienda, el panorama no es muy diferente al punto anteriormente
mencionado, ya que el valor arriendo generalmente corresponde al valor dividendo o cercano a
él, de esta manera el posible arrendador requiere renta elevada.
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4. PROPUESTA INMOBILIARIA ALBORADA
La empresa propone este proyecto para familias que deseen pasar tiempo en medio de un
hermoso paisaje y aprovechar lo mejor de la naturaleza junto a toda la exclusividad de un barrio
residencial en la mejor ubicación de Curauma, que además suma una conectividad privilegiada
con Santiago y Viña del Mar. Además se suma el público objetivo del tipo inversor que no
necesariamente quiera vivir en este sector pero que identifica una oportunidad en cuanto al
balance entre precio y buen perfil de los potenciales arrendadores.
Condominio Vista Curauma cuenta con 2 modelos de casas diseñadas para quienes buscan un
nuevo estándar de vida en un consolidado barrio.
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Su eslogan de venta es:
• VIVE EN UN ENTORNO IDEAL
• NO PIERDAS TU OPORTUNIDAD DE INVERTIR
Condominio Vista Curauma está ubicado en un sector cercano a todo lo que tu familia necesita:
• Ciclovías
• Parques, Lagunas y entorno natural
• Universidad Católica
• Colegios
• Farmacias
• Estaciones de Servicio
• Supermercados
• Mall Outlet
• Servicio de Salud
Publicita y da importancia a las terminaciones:
•
•
•
•
•
Piso Fotolaminado.
Ventanas PVC cristal simple.
Cubierta de Granito.
Kit cocina: encimera horno y campana
Vanitorio en baños
Publicita y da importancia a equipamiento
•
•
Condominio con acceso controlado.
Plaza interior juegos infantiles
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5. ESTUDIO DE LA INDUSTRIA
Realizaremos un análisis PESTEL que es una matriz para poder analizar el macroentorno
considerando factores políticos, económicos, sociales, tecnológicos, ecológicos y legales que
pueden influir en el desarrollo del plan de negocios.
5.1
Politico:
Algo importante de acuerdo con el país donde se desarrolla el proyecto es el escenario
político, ya que incide directamente en el comportamiento económico del país, y por tanto de
manera directa en el proyecto.
Para esto analizaremos la situación país, considerando que Chile vive un complejo escenario
político social debido a los acontecimientos del 2019 a la fecha tales como: estallido social, covid
19, políticas públicas como subsidios de arriendo.
5.2
Económico:
En él podemos analizar factores económicos como : tasas de interés de los bancos, descenso
del PIB, aumento en el desempleo e inflación entre otros aspectos que nos afecta directamente
a nuestro proyecto, así como tambien a toda la industria inmobiliaria.
ANALISIS DEL PIB. El producto interior bruto de Chile en el tercer trimestre de 2022 ha caído un
-1,2% respecto al segundo trimestre de 2022.
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Fuente: Banco Central ( bcentral.cl)
IPC. Se ha observado un alza durante el segundo trimestre, pero una tendencia a la baja en los
meses de agosto, septiembre, octubre
Agosto 2022: 14,1
Septiembte 2022: 13,7
Octubre 2022:12,8
Fuente: Banco Central ( bcentral.cl)
Con respecto a este punto: La Asociación de Desarrolladoras Inmobiliarias pronosticó que las
ventas del sector caerán más de 40% este año, aunque ven condiciones para una lenta
recuperación en 2023.
SITUACION BANCARIA. En la banca privada, en tanto, advierten que el acceso a la vivienda
sufre dificultades estructurales, y requiere medidas de largo plazo.Si bien en los últimos diez años,
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la banca privada ha contribuido a financiar más de 2,4 millones de viviendas, las colocaciones de
crédito hipotecario han ido a la baja.
Además, por ejemplo, el ingreso mínimo para acceder al préstamo aumentó desde $1 millón 800
mil a $2 millones 100 mil pesos, aproximadamente. Además, la banca ha puesto monto mínimo
para el valor de una vivienda a financiar con crédito hipotecario en 2.000UF, dependiendo del
banco.
Este escenario, de hecho, ya comenzó a notarse en el mercado inmobiliario, donde las
proyecciones apuntan a que las ventas caerán desde 137 millones de UF hasta 80 millones en
2022. Un descenso total de 43%, que es más profundo en casas que en departamentos.
AUMENTO DE DESEMPLEO E INFLACION.
Por su parte, Daniel Serey, gerente de Estudios de TOCTOC, comenta que el mercado de renta
ha experimentado una reducción importante en la oferta de propiedades disponibles para ser
arrendadas, teniendo a nivel país, una caída en la oferta de departamentos y casas de 32% y
42% respectivamente, en comparación con igual periodo del año anterior. "La oferta de venta en
casas se ha mantenido estable, con un leve aumento de la oferta en un 4%", afirma.
5.3
Sociales:
Hoy en día se ve que las personas están priorizando ciertas características para definir a qué tipo
de vivienda quieren acceder como son: Precios, cercanías de locomoción, seguridad en el
entorno debido al contexto social del país.
5.4
Tecnológico:
Infraestructura en cuanto a las Tecnologías de la información a utilizar, patentes, accesos a la
información que se usan para la promoción de nuestro proyecto.
5.5
Ecológico:
Considerar cuáles son las políticas medioambientales que rigen nuestro sector, especialmente
en Curauma y los procesos de producción que abarca la construcción de nuestro proyecto.
5.6
Legales:
Estos factores tienen relación directa con la legislación del país donde se encuentra la empresa.
Analizaremos variables como legislación inmobiliaria, leyes tributarias, que nos permitirán orientar
la figura legal más adecuada para la empresa, generando beneficios económicos y así poder
generar una propuesta robustas en el plan de negocios
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6. ESTIMACIÓN DE INGRESOS DEL PROYECTO
7. PROPUESTA FLUJO DE CAJA
8. CALCULO VALOR ANUAL NETO (VNA)
9. CALCULO DE TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
10. CONCLUSIONES
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