| Asesoría Técnica Parlamentaria
Mayo 2022
Edificaciones en el área rural
Algunos aspectos relacionados con los procesos de regularización y
obtención de los permisos de edificación.
Autor
Resumen
Verónica de la Paz Mellado
Email: vdelapaz@bcn.cl
Tel.: (56) 32 226 3907
Se revisan las normas que regulan tanto los procesos de regularización
de edificaciones, como aquellos necesarios para el emplazamiento de
edificaciones destinadas a equipamiento, ambos en el área rural.
De la revisión de la normativa es posible señalar que:
 Se encuentra vigente por un año (hasta el 4 de febrero de 2023)
el procedimiento de regularización de edificaciones destinadas a
microempresas inofensivas o equipamiento social (Titulo II Ley
N° 20.898).
 El equipamiento de salud, educación, seguridad y culto en el
área rural y cuya carga de ocupación sea inferior a 1.000
personas se encuentran siempre admitidos en el área rural y
para la obtención del permiso de edificación deben contar con el
informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio
de Vivienda y Urbanismo. Los estándares de urbanización
exigibles serán los que establezca la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones (OGUC), que en su artículo 2.2.4
bis señala que será obligatoria la conexión con una vía pública,
la que debe disponer de un pavimento en tierra debidamente
estabilizado y compactado, con una solución para la evacuación
de aguas lluvia. Además se precisa que la conexión mencionada
conexión puede ser a través de una servidumbre de tránsito.
Finalmente la DDU 435 aclara que para los casos en comento no
se puede exigir que la propiedad enfrente un Bien Nacional de
Uso Público.
Comisión
Elaborado para la Comisión
de Vivienda, Urbanismo y
Bienes Nacionales de la
Cámara de Diputadas y
Diputados
Nº SUP: 134573
Sin perjuicio de lo planteado, y dado que no fue posible acceder a
los casos específicos que pudieran resultar problemáticos, es
posible que existan otras variables que limiten la aplicación de las
normas. Ante esto se sugiere, por tratarse de materias
reglamentarias, la consulta a la División de Desarrollo Urbano,
MINVU y/o la Contraloría General de la República.
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Asimismo sobe le problema planteado de la existencia de predios
rurales que carecen de adecuadas vías de acceso, se encuentra en
tramitación en el Senado el Boletín N° 12.268-01 que modifica el
Decreto Ley N° 3.516 de 1980, que establece normas sobre división
de predios rústicos, para garantizar el acceso a espacios públicos y
caminos Cora, que aborda algunos de los aspectos revisados.
Introducción
En el marco de las audiencias que desarrollo la Comisión de Vivienda, Urbanismo y Bienes Nacionales
de la Cámara de Diputadas y Diputados, fueron recibidos funcionarias municipales de la Municipalidad
de San Vicente de Tagua-Tagua quienes plantearon algunos problemas que han enfrentado en el
marco de la tramitación de proyectos que conforman la inversión pública desarrollada en su comuna.
Particularmente señalaron:
1. La regularización de edificaciones existentes de equipamiento municipal en el área rural.
2. Dificultades para obtener nuevos permisos de edificación para equipamiento en el área rural
cuando las vías que enfrentaban dichos propiedades no corresponden a un bien nacional de
uso público.
El objetivo de esta minuta es proporcionar información que permita abordar los problemas planteados
y precisar materias que pudieran requerir perfeccionamiento.
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Regularización de equipamiento en el área rural
Respecto de la regularización de equipamiento en el área rural, con fecha 4 de febrero de 2022,
mediante la Ley N° 21.415, se renovó la vigencia de la Ley N°20.898 que establece un procedimiento
simplificado para la regularización de viviendas de autoconstrucción, en materia de plazo de vigencia1.
Esta modificación compendio dos aspectos centrales:
a. Un artículo primero que modifica el plazo de vigencia de la norma de seis a siete años,
prorrogando su vigencia en un año, venciendo entonces el 4 de febrero de 2023.
b. Un artículo dos, que renueva la vigencia del Capítulo II de la Ley N° 20.898 referido a la
regularización de obre regularización de edificaciones destinadas a microempresas inofensivas
o equipamiento social. Este capítulo no fue incluido en el aumento de plazo de esta norma
aprobado por la Ley 21.1412 en el año 2019 por lo que no estuvo vigente entre esa fecha y la
actual modificación.
Respecto de las exigencias previstas en el proceso de regularización para empresas inofensivas y
equipamiento social, como norma de excepción la Ley N° 20.898, contempla como exigencia los
siguientes aspectos:
1. Haber sido construidas antes de la publicación de esta ley.
2. No estar emplazadas en áreas de riesgo o protección, en terrenos declarados de utilidad
pública o en bienes nacionales de uso público. Si la actividad se desarrolla en un pasaje, no
podrá afectarse el libre tránsito y circulación de los vecinos.
3. Tener una superficie edificada en el predio inferior o igual a 250 metros cuadrados, tratándose
de las microempresas inofensivas, y en el caso de los equipamientos sociales igual o inferior a
400 metros cuadrados.
4. No tener, a la fecha de ingreso de la solicitud de regularización, reclamaciones escritas
pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas ante la Dirección de Obras Municipales
o el juzgado de policía local respectivo.
5. Cumplir con las normas que se indican a continuación, para garantizar la habitabilidad,
seguridad y estabilidad, y con aquellas aplicables a las instalaciones interiores de electricidad,
agua potable, alcantarillado y gas.
La norma no precisa ninguna exigencia relacionada con la accesibilidad al predio en que se
emplaza el equipamiento que se encuentre en regularización.
Autorizaciones para equipamiento en el área rural
Sobre la obtención de permisos de edificación para nuevas edificaciones en el área rural, el artículo
55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) establece que:
1 Ley 21.415. Disponible en http://bcn.cl/3041o (Mayo 2022)
2 Ley 21.141. Disponible en http://bcn.cl/2m78p (Mayo 2022)
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“Artículo 55.- Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido
abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren
necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus
trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de
hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del
Estado.
Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las
subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos
núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana intercomunal.
Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar
alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un
balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas
sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos
para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de
Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización que deberá tener esa división predial,
conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Igualmente, las construcciones industriales, de infraestructura, de equipamiento, turismo, y
poblaciones, fuera de los límites urbanos, requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la
Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan. El mismo informe será exigible a las
obras de infraestructura de transporte, sanitaria y energética que ejecute el Estado” 3.
Por otra parte el artículo 116 inciso 3° de la LGUC señala que:
“Las construcciones destinadas a equipamiento de salud, educación, seguridad y culto, cuya carga de
ocupación sea inferior a 1.000 personas, se entenderán siempre admitidas cuando se emplacen en el
área rural y, en estos casos, para la obtención del permiso de edificación requerirán contar con el informe
previo favorable a que se refiere el inciso tercero del artículo 55 de esta ley, el que señalará, además de
las condiciones de urbanización, las normas urbanísticas aplicables a la edificación” 4.
Finalmente el artículo 134° de la LGUC establece que:
“La Ordenanza General establecerá los estándares mínimos de obras de urbanización exigibles fuera del
terreno propio, cuando se trate de proyectos desvinculados de la vialidad existente, para los efectos de
su adecuada inserción urbana, o su conectividad cuando se trate de proyectos en el área rural conforme
al artículo 55”.
A la luz de las normas señaladas es posible afirmar que, respecto del equipamiento en el área rural la
norma general establece que en el área rural no es posible abrir calles, subdividir, ni levantar
construcciones salvo aquellas excepciones que estrictamente contempla la norma. En tal sentido, esta
3 Ley General de Urbanismo y Construcciones. Disponible en http://bcn.cl/2f7k6 (Mayo 2022)
4 Ídem.
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ha señalado expresamente que el equipamiento de salud, educación, seguridad y culto en el área rural
y cuya carga de ocupación sea inferior a 1.000 personas se encuentran siempre admitidos y para la
obtención de los correspondientes permisos de edificación deben disponer del informe previo favorable
de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Respecto de las exigencias de
urbanización en tales casos, los estándares correspondientes serán aquellos establecidos en la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Con el objeto de precisar la aplicación de esta norma la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo ha emitidos tres circulares relacionadas:

DDU N° 3355 (Circular 75 de fecha 2 de marzo de 2017) que en relación al equipamiento en el
área rural se requiere la autorización de la Secretaria Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo y precisando que la sola edificación no genera la obligación de ejecutar obras de
urbanización salvo que estén previstas algunas de las siguientes circunstancias:
a. Cuando se trate de proyecto acogidos a la Ley N° 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria
cuyo predio se encuentre afecto a una declaración de utilidad pública.(actual Ley N°
21.442)
b. Cuando se trate de una cesión de utilidad pública establecida por los Planes
Reguladores Intercomunales o Metropolitanos en el área rural (Ley N° 20.791).
c. Cuando se trate de proyectos desvinculados de la vialidad existente y autorizados
conforme al artículo 55° de la LGUC. En estos casos, la OGUC tendrá la facultad de
establecer los estándares mínimos exigibles.
También se precisa que este mecanismo es solo aplicable al equipamiento de culto y no de
cultura establecido como categoría en la OGUC.

DDU N° 4176 (Circular 220 de fecha 12 de abril de 2019) que precisa el carácter excepcional y
restrictivo de este mecanismo y la exigencia de las autorizaciones señaladas para su
autorización. Además advierte que:
“…las autorizaciones para construcciones en el área rural deben realizarse para proyecto en particular y
ser evaluadas en su contexto territorial especifico. En tal sentido, deben entenderse como permisos
especiales requeridos para el desarrollo de ciertas actividades en el área rural, sin que, en ningún caso,
su otorgamiento cambie la condición o naturaleza rural del territorio…” 7

DDU N°4358 (Circular 228 de fecha 20 de mayo de 2020) que precisa que:
5 DDU N° 335, MINVU. Disponible en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU-335.pdf (Mayo
2022)
6 DDU 417, MINVU. Disponible en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU-417.pdf (Mayo
2022)
7 Ídem.
8 DDU 435 MINVU. Disponible en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU-435-modificadapor-DDU-447.pdf (Mayo 2022)
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“…la normativa no contempla que los informes favorables o las autorizaciones a que se refiere el artículo
55 de la LGUC, puedan exigir enfrentar un BNUP -como ocurre con el artículo 68 de la Ley que aplica
solo a los lotes resultantes de subdivisiones y loteos en áreas urbanas- o que la vía o conexión con la
misma, sea de una determinada categoría”
Particularmente para los casos señalados en el problema planteado, la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones, en su artículo 2.2.4 bis9 señala:
“Tratándose de proyectos aprobados en el área rural conforme al artículo 55 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones desvinculados de la vialidad existente, será obligatorio que éstos se
conecten con al menos una vía pública. En estos casos los estándares mínimos de las obras de
urbanización de la vía de conexión, dentro y/o fuera del predio, será pavimento en tierra debidamente
estabilizado y compactado, con una solución para la evacuación de aguas lluvia. La conexión
mencionada podrá ser una servidumbre de tránsito.
Estos proyectos deberán ejecutar las mitigaciones determinadas por el respectivo Informe de Mitigación
de Impacto Vial, en los casos que proceda, conforme al artículo 1.5.1 de esta Ordenanza”.
Como se observa, la Ordenanza establece para los casos señalados lo siguiente:




Conexión con una vía pública.
Estándar de urbanización: Pavimento en tierra, estabilizado y compactado con una solución de
aguas lluvias, tanto al interior como al exterior del predio.
Se contempla la posibilidad de que la conexión con la vía pública sea mediante una
servidumbre de paso.
En los casos que corresponde los proyectos deberán presentar Informe de Mitigación de
Impacto Vial.
Comentarios
Sobre la aplicación de la Ley N° 20.898 que establece un procedimiento simplificado para la
regularización de viviendas de autoconstrucción, cabe tener presente que esta norma corresponde a
un proceso de regularización y este procedimiento no permite la obtención de los permisos de
edificación para edificaciones nuevas que se estén proyectando
Respecto del problema que se suscita a propósito de la accesibilidad de algunos predios para el
desarrollo de proyectos de equipamiento, si bien el documento precisa la normativa vigente sobre la
materia en comento, para su elaboración no fue posible acceder a los casos específicos que motivan
la problemática por lo que es posible que pudieran existir particularidades específicas que no permiten
la aplicación de las normas. En tal caso, y por tratarse de materias reglamentarias es posible solicitar
tanto a la División de Desarrollo Urbano un pronunciamiento para clarificar el criterio de la norma,
como ante la Contraloría General de la República en caso de que se estimara que hay un criterio
contrario a lo establecido en las normas.
9 Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Disponible en http://bcn.cl/30el9 (Mayo 2022)
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Por otra parte, en el marco de la revisión del Boletín N° 12.268-01 (actualmente en segundo trámite
constitucional en el Senado en la Comisión de Obras Publicas) que modifica el Decreto Ley N° 3.516
de 1980, que establece normas sobre división de predios rústicos, para garantizar el acceso a
espacios públicos y caminos Cora (resultantes de la Reforma Agraria), se ha discutido la problemática
existente en el área rural respecto de la existencia de predios que carecen de un acceso a través de
un bien nacional de uso publico o mediante una servidumbre inscrita y lo hacen mediante caminos
existentes en otra condición como los caminos CORA (resultantes de la Reforma Agraria) u otras
categorías no regulares; o por medio de servidumbres que no se encuentran convenientemente
inscritas para acreditar tal situación10. Esto ha motivado que en dicha discusión el término utilizado
para referirse a las vías de acceso sea “espacio público” y que se proponga la obligatoriedad de la
inscripción de las servidumbres de paso en los Conservadores de Bienes Raíces para salvaguardar
problemas futuros, aunque no se aborda la situación de los predios existentes en tal condición.
Referencia



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
DDU
N°
335,
MINVU.
Disponible
en
https://www.minvu.gob.cl/wpcontent/uploads/2019/06/DDU-335.pdf
DDU 417, MINVU. Disponible en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU417.pdf
DDU 435 MINVU. Disponible en https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/06/DDU435-modificada-por-DDU-447.pdf
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Disponible en http://bcn.cl/30el9
Ley 21.415. Disponible en http://bcn.cl/3041o
Ley 21.141. Disponible en http://bcn.cl/2m78p
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Disponible en http://bcn.cl/2f7k6
Nota aclaratoria
Asesoría Técnica Parlamentaria, esta enfocada en apoyar preferentemente el trabajo de las Comisiones
Legislativas de ambas Cámaras, con especial atención al seguimiento de los proyectos de ley. Con lo cual se
pretende contribuir a la certeza legislativa y a disminuir la brecha de disponibilidad de información y análisis entre
Legislativo y Ejecutivo.
Creative Commons Atribución 3.0
(CC BY 3.0 CL)
10
Actualmente la servidumbre de paso no tiene la obligación de ser inscritas en el Conservador de Bienes
Raíces.
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