Transaction Chapitre 4 : Les baux à usage d’habitation et professionnel Introduction : - Loi du 22 juin 1982, dite loi Quillot, Loi du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie Loi du 6 juillet 1989, dite la loi Mermaz Malandain Loi du 24 mars 2014 dite loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové) Loi du 6 août 2015, dite loi Macron L’arrêté du 10janvier 2017 sur l’affichage des annonces Loi Elan du 24 novembre 2018 (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique.) Section I – Les baux à usage d’habitation ou mixte I- Le champ d’application A- Les locaux concernés 1) Il doit s’agir d’un contrat du louage de choses 2) Et les locaux loués doivent être affectés à l’un des usages prévus par ce texte a- Habitation principale, local mixte ou local accessoire b- Conséquences de l’utilisation exclusivement professionnelle de locaux mixtes Il faut que les locaux loués soient à usage d’habitation ou mixte, sinon on est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Si on loue un meublé à usage habitation principale le logement est soumis à la loi du 6 juillet 1989. c- L’affectation peut concerner des locaux accessoires d- Les locaux meublés à titre de résidence principale B- Les locaux totalement exclus 1) Les logements foyers 2) Les logements de fonction Les fonctionnaires peuvent habiter à côté de leur poste de travail. 3) La location ne portant pas sur le local 4) Les locations saisonnières Location de courte durée maximum 90jours C- Les locaux partiellement exclus de la loi 1989 ou partiellement concernés 1) Logements HLM :Le dépôt de garantie est d’un mois et le bail est d’un mois qui se reconduit tacitement. II- La conclusion du contrat de location : parties, forme et contenu a- Les parties au contrat de location : 1) La cotitularité du bail Les époux mariés sont dune part cotitulaire du bail, les époux mariés sont également solidaire pour le paiement du loyer. Un bail qui porte sur le logement commun des deux époux mais qui a été signé que part l’un deux il est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Ils sont cotitulaire du bail même si le bail est antérieur au mariage. Valable uniquement pour un bail à usage d’habitation. Les époux sont solidaires quant à l’exécution du contrat de location, chacun des époux a le pouvoir peut seul signer des contrats pour l’entretien des ménages ou l’éducation du logement. Et la solidarité veut dire que chacun des époux peut être amener à payer la totalité de la dette. La solidarité est subordonnée à l’habitation des deux époux dans le local. 2) Les locataires tenus par un pacte civil de solidarité (pacs) Le pacs est conclu entre deux personnes majeures pour organisation leur vie commune. La cotitularité entre les partenaires a été modifié par la loi Macron en 2015, aujourd’hui il n’y a plus de cotitularité automatique entre les partenaires d’un pacs. Il faut pour qu’il y ait cotitularité, en faire la demande conjointe. Aujourd’hui en cas de décès de l’un des partenaires a le droit de rester dans le local suite à la loi Alur. Il existe une solidarité de plein droit entre les partenaires pour les dettes contractées par l’un des partenaires pour les besoins de la vie courante et le logement commun. 3) Le concubinage C’est une union de fait caractérisée par une vie commune qui présente une stabilité et continuité. La cotitularité des concubin n’est pas de droit, n’est pas automatique. Elle ne peut résulter que du contrat lui-même, chacun des concubins doivent être signataires. Si les deux ne signent , le concubin ne peut pas rester dans les lieux si le signataire part. Pour qu’ils soient solidaires, il faut qu’ils soient cotitulaire et qu’il y ait une clause de solidarité. 4) La colocation Ce sont des personnes qui n’ont pas de liens de filiation qui décident ensembles de louer une habitation. Ils vont signer un bail commun soumis à la loi 6 juillet 1989. La loi Alur a conféré un statut a par entière à la colocation. On veut faciliter la location sans lien de filiation. Cela vise un public jeune. La loi alur que le colocataire solidaire n’est plus tenu à la solidarité des loyers si à la date d’effet du congé un nouveau coloc figure au bail. En revanche, la personne qui part reste solidaire pendant 6 mois si il n’est pas remplacé. Et les garants de cette personne aussi sont solidaire pendant 6mois sauf remplacement du coloc parti. B - La signature et la date d’effet du contrat : 1) Un contrat écrit Il faut au therme de la loi un écrit et chaque partie peut l’exiger. On doit indiquer le montant de l’ancien loyer et la date du dernier paiement de l’ancien locataire. 2) Les documents à annexer au bail a- Notice d’information Résumé des droits du locataire et résumé des droits du bailleur. b- règlement de copropriété Résumé des obligations et droits. c- état des lieux Etat des lieux d’entrée, en l’absence d’état des lieux le locataire est présumé les recevoir propre et non dégradé. Donc chacune des parties peut demander qu’un commissaire de justice vienne faire un état des lieux d’entrée et les honoraires seront partagés. Pendant le 1er mpis de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’edl e initiale soit complété avec l’état des chauffages. Dans un délai de 10j, le locataire peut demander à faire un avenant au edl e, le bailleur peut refuser l’avenant. d- diagnostics immobiliers Les diagnostics sont importants, dpe, sa, elec, plomb, gaz, erp, amiante. = ddt : dossier de diagnostic technique. 3) La mutation des locaux Changement de bailleur, suite à une vente avec des locataires dans les lieux. 4) Les clauses réputées non écrites 5) La rémunération des intermédiaires 6) Le cautionnement a) Le cautionnement simple ou solidaire Le cautionnement simple dispose de deux bénéfices : le bénéfice de discussion(possibilité pour la caution de retarder son paiement, et d’obliger à l’agent immobilier de saisir un bien qui appartient aux locataires qui ne payent pas en donnant l’endroit), le bénéfice de division (permet de diviser la dette en autant que le nombre de caution). Le cautionnement solidaire ne dispose pas des deux bénéfices dont dispose le cautionnement simple. Les cautionnaires doivent rembourser la dette. b) Le cautionnement à durée limitée ou à durée illimitée Le cautionnement a durée limitée est définie dès la signature du bail. Et dès qu’elle prend fin, les cautionnaires ne sont plus engagée. Le cautionnement a durée limitée n’est pas définie, et les cautionnaires sont engagés pour une durée illimitée. Mais ils peuvent à tout moment revenir sur son engagement. La caution reste engagée pour le contrat en cours c’est-à-dire que si au bout de 2 ans ils ne souhaitent plus être cautionnaire ils vont être engagée pour l’année restante sur le contrat. Et ensuite, à partir du renouvellement du bail, les cautionnaires ne sont plus engagés. Alors que dans une durée limite, ils ne peuvent pas revenir sur leur engagement. Section 3 – Les obligations des parties : A- Les obligations du bailleur a) L’obligation de délivrance : par le bail le bailleur est obligé de délivrer la location b) Un logement décent : un logement qui ne fait apparaitre aucuns risques pour la sécurité physique et la santé (si c’est pas le cas, on peut demander la mise en conformité du logement, si y a un danger grave le loyer peut être baissé ou même suspendu), c’est possible de prévoir une clause de travaux par le locataire pour atteindre la conformité. c) Une obligation de garantie : le bailleur doit assurer aux locataires la jouissance paisible du logement. Le bailleur doit intervenir pour que les locataires puissent avoir une jouissance paisible d) Une obligation d’entretien : le bailleur est tenu d’entretenir les locaux pour l’usage prévu dans le contrat, et de faire des réparations autres que locatives e) Les prestations : est réputé non écrite une clause qui viendrait diminué, supprimé les obligations du bailleur f) La quittance : à chaque règlement le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance aux locataires qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versés, on peut l’envoyer par voie électronique en ayant obtenu l’accord exprès. En cas de paiement partiel le bailleur est tenu de délivré un reçu. B- Les obligations du locataire : a) La paiement du loyer : à la date décidé sur le contrat de location, le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande b) Les charges récupérables : somme payé par le bailleur qui seront remboursés par le locataire. Les provisions sur charges doivent faire l’objet du régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régul le bailleur doit communiquer aux locataires le décompte des charges. Durant 6 mois à compter de l’envoie du décompte de charge, le locataire peut venir vérifier les pièces justificatifs c) Le dépôt de garantie : le contrat de location peut prévoir le versement d’un dépôt de garantir. Aucun dépôt de garantie est possible lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. On restitue le dépôt de garantie dans un délais de deux mois à la date de sortie du locataire lorsque l’edl s’est différent de l’edl e. A l’inverse le délais est d’un mois. d) Un usage paisible des locaux loués : le locataire doit user paisiblement des lieux qui est inscrit sur le contrat de location La détention d’un animal familier : les chiens de 1ère catégorie peuvent être interdit. On peut interdire les animaux sauvages L’habitation bourgeoise : on ne peut interdire l’activité professionnelle, par contre la clause d’exclusivement bourgeoise interdit l’activité professionnelle. La domiciliation : il est possible de déclaré l’adresse de son local d’habitation comme étant le siège social de sa société tant que ce n’est pas interdit par un texte. L’activité politique ou syndicale : on ne peut pas interdire aux locataires d’exercer une activité politique ou d’une association e) L’entretien courant – les réparations locatives : le locataire a une obligation d’entretenir le logement et d’effectuer des menus réparations (décret du 26 aout 1987) f) Les dégradations et les pertes : Le locataire est responsable des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat sauf si les pertes et dégradations sont imprévisibles, irrésistibles, et extérieur g) L’incendie : le locataire vieille à l’entretien et au bon fonctionnement, il assure même le renouvellement des détecteurs de fumées. h) L’assurance : le locataire doit s’assurer contre les risques dont il encoure. Si le locataire ne fournis pas l’aah tous les ans, le bailleur peut mettre en place la clause résolutoire i) La transformation des locaux : sans l’accord écrit du bailleur, le locataire n’est pas autorisé à transformer les locaux loués. La loi 1989, prévoit ce qui se passe à la fin du contrat si le locataire a changé les locaux : - Soit on exige la remise en état au départ du locataire. - Soit le bailleur conserve les transformation effectuées sans que le locataire puisse exiger une indemnité relative aux frais engagés. - Ou soit en cours de contrat de loc si les transformations mettent en péril l’appart et sa jouissance, le bailleur peut exiger aux frais du locataire, la remise immédiate en l’état. j) Les travaux : si il y a des travaux d’amélioration, sur les parties privatives de l’immeuble, le locataire doit permettre l’accès au local loué. Cela concerne à la fois les travaux sur les parties privatives et les parties communes. En revanche, pour des travaux d’une durée supérieur à 21jours, le locataire peut demander une diminution du prix. Le locataire, si le jouissance devient impossible, peut demander la résiliation du contrat de location k) La visite des lieux : Jours ouvrables (lundi au samedi), pas plus de 2 heures par jour entre 11h et 12 et entre 17h et 18h C- La résolution du contrat Le contrat de location est dit synallagmatique car c’est un contrat qui lie deux parties avec des droits et obligations réciproques. A- La résolution judiciaire : On va devant le juge afin de demander de mettre fin au contrat. Le plus souvent ce sera les clauses résolutoires de plein droit qui va être mise en place. B- Les clauses résolutoires expresses Introduit dans le contrat et permet de détruire immédiatement un contrat car le location n’a pas respecter ces droits. La clauses de résolutoires express est valable pour 3 raisons : - Non souscription à une assurance Défaut de paiement du loyer et charges Non-paiement du dépôt de garantie ( -> Si le locataire ne pas chercher son LAR, on demande à un commissaire de justice de le mettre en demeure, dès ce moment-là, le début des 2 mois commence à compter du passage du commissaire de justice.) 1) La résiliation pour défaut d’assurance : Si le locataire n’a pas fourni l’aah, on le met en demeure et suite à cela il a 1 mois pour l’envoyer. Sinon le contrat est résolu devant le juge 2) La résiliation pour défaut de paiement : Si le locataire n’a pas payé le loyer et les charges, il a 2 mois pour réagir. Sinon, si ce n’est toujours pas le cas au bout de 2 mois, on peut saisir le juge. Si il n’a pas payé le dépôt de garantie, il a 2 mois. Le contrat est résolu mais nous devons aller en justice pour constater cela. (Le bail notarié à la même valeur que la décision de justice = le bail est immédiatement résolu sans passer par la justice pour faire constater). Le juge peut accorder un délai de paiement de charges et de loyer. Lorsque le magistrat accorde des délais cela revient à dire que la clause résolutoire express voit ces effets suspendus momentanément. Section 4 – La durée du bail A- Le bail initial : 1) Le bailleur personne physique : 3 ans 2) Le bailleur personne morale : 6 ans sauf lorsque la SCI est composée exclusivement de parents ou d’alliés au 4ème degrés inclus la durée du contrat est de 3 ans. Et 3 ans quand les bailleurs sont en indivision. Quand un évènement précis justifie que le bailleur personne physique doit reprendre le local pour une raison familiale, professionnelle, les parties peuvent conclure un bail inférieur à 3 ans mais au moins d’1an. Deux mois avant la date prévue par le contrat, le bailleur doit confirmer au locataire que l’évènement aura lieu. Si le bailleur ne le fait, le contrat se renouvelle pour 3ans. Si l’évènement s’annuelle, ou se reporte, on va repousser l’arrivé de l’évènement, on peut le repousser seulement 1seule fois. B- La reconduction tacite et le renouvellement : Si le bailleur ne donne pas congé dans les formes et les délais prévus, le contrat est automatiquement reconduit tacitement ou bien renouvelé. (Condition de renouvellement : le droit au renouvellement est subordonné à l’habitation de la location.) -En cas de reconduction tacite, le contrat est reconduit pour la durée initiale du bail signé. -En cas de renouvellement, il est au minimum de 3ans pour un bailleur physique ou 6 ans pour une personne morale, on ne peut jamais faire un renouvellement inférieur à la durée du bail initiale minimale. C - Le congé 1) Le congé par le bailleur : - Pour reprise pour habitation, - Congé pour vente = le locataire détient le droit de préemption, (dans le congé on doit indiquer le prix de vente) , - Pour une cause légitime et sérieux , ° Cela ce fait avec un avis de réception, un acte du commissaire de justice (exploit de commissaire), remise en main propre contre récépissé. Et doit être donné 6 mois avant la fin du bail. Pour les couples mariés, les deux doivent signer le congé délivré par le propriétaire, car sinon celui qui ne signe pas peut rester dans les lieux. Les + de 65ans et dont les ressources sont inférieurs à un plafond sont protégés, quand le proprio leur fait une proposition de logement, similaire, et dans le même quartier quasiment au même prix. 2) Le congé par le locataire : Le locataire peut poser son préavis de 3 mois à tout moment en LAR ou en remise en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai est réduit à 1 mois sous justificatif. Voir fiche gestion. Section 5 – Le droit du préemption en cas de congé pour vente : Le droit de préemption existe quand le bailleur désire vendre son logement vide. Le bailleur veut vendre sans un occupant. Dans ces conditions, le locataire a un droit de priorité. Ce droit de préemption existe uniquement si le logement est nu et non occupé. Si le bailleur souhaite vendre avec le locataire dedans, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption. A- Les aliénations soumises au droit de préemption : La vente est un acte à titre onéreux. L’art 15-II de la loi de 1989 accorde le droit de préemption en cas de congé pour vente du propriétaire. La loi ne prévoit que l’hypothèse de la vente. A ne pas confondre avec : L’art 10 de la loi de 31/12/75 accorde le droit de préemption à un logement en cas de 1ère division de l’immeuble en vue de sa mise en copropriété. Dation en paiement est le fait de régler sa dette par le transfère d’un bien ceci est un acte à titre onéreux mais il n’y a pas de droit de préemption. L’apport en société c’est le transfert de mon logement sur ma société. Ici pas de droit de préemption. B- Les ventes exclues : Il existe des ventes classiques, moyennant un prix qui sont exclues du champ d’application du droit de préemption du droit de préemption du locataire. Vente entre parents et alliés jusqu’au 3ème degré inclus pour ce motif le locataire ne dispose pas de droit de préemption. La personne qui a racheté à sa famille doit rester au moins 2ans dans le logement. C- La procédure : Je fais un congé pour vente 6 mois avant le therme du contrat de location. Ce congé doit à peine de nullité ( doit contenir impérativement) : - Prix et modalités de la vente, Reproduire intégralement les 5premiers alinéas de l’article 15-II de la loi 1989 ( à défaut congé nul), L’offre faite au locataire est valable 2mois, passé ce délais l’offre n’a plus d’effet. A la fin du contrat de loc le locataire devient un occupant déchu de tout titre d’occupation d’un local. Le locataire peut notifier au bailleur son intention d’acheter via un prêt : porter à 4 mois le délai de réalisation de la vente, sans prêt le délai de réalisation serait de 2 mois à compter de sa notification d’achat. Si le bailleur vend à un prix plus avantageux que l’offre de départ, il doit obligatoirement en informer son locataire, celui-ci à 1 mois pour répondre. Section 6 – La transmission et l’échange du bail A- La cession de bail et la sous-location : Un locataire ne peut pas céder son bail ni le sous-louer sans l’accord écrit du bailleur (y compris sur le prix du loyer). B- Le décès du locataire : Le contrat de location est transférer en cas de décès au conjoint survivant il est transférer aux descendant, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge SI ces derniers vivaient avec le locataire décédé depuis au moins 1 an à la date du décès. Si la personne demande le transfert du contrat de location, quand il y a des demandes multiples, c’est le magistrat qui décide à qui on va céder le contrat. - En cas d’arriérés de loyers : héritiers Le bénéficiaire du transfert ne peut pas être reconnu comme débiteur de l’arriéré des loeyrs du locataire décédé. C- L’abandon de domicile : Si le logement est supposé abandonné par le locataire, le bailleur va mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure est réalisée par un commissaire de justice, qui laisse un avis de passage. Suite à cela le locataire a 1 mois pour répondre. Si au bout d’1 mois, le commissaire de justice peut alors établir un état d’abandon du logement. Section 7 – La fixation et la révision du loyer : Complément cours de gestion.
