ARRENDAMIENTOS NIIF 16
Derogación de
NIC 17 CINIIF 4
Reemplaza
 NIC 17 Arrendamientos
 CINIIF 4 Determinación de si un Acuerdo contiene un Arrendamiento
 SIC-15 Arrendamientos Operativos - Incentivos
Contenido de la NIIF 16
Perspectiva del Expositor
 Antecedentes y Razones de IASB para publicar la norma
 Objetivo y Alcance; excepciones a la norma (Acuerdos por concesiones y exploración,
derechos de licencias y los activos bajo la NIC 38 y 41 )
 Identificación de un arrendamiento
 Contabilidad del arrendatario y contabilidad del arrendador
 Medición Inicial y Posterior
 Presentación de los arrendamientos en los estados financieros
 Plazo del arrendamiento
 Información a revelar
 Transición a la norma
 Definiciones básicas (Apéndice A de la Norma)
Antecedentes, Objetivos y Alcance
ANTECEDENTES Y RAZONES PARA SU PUBLICACION POR IASB
Antecedentes
2005, 2009, 2010.
2013 y 2016
Razones para su
publicación
Modelo Anterior
NIC 17
Critica al Modelo
Anterior
Proyecto conjunto IASB y FASB. Inician las discusiones,
documentos para discusión, 1ro y segundo borrador, hasta
su publicación en 2016 (10 años para su llegada.)




Norma esperada
La mayoría de Entidades alquilan activos.
Actividad importante para muchas Entidades
Es un medio de negocio para acceder a activos, de obtener
financiación
 Dos formas de contabilización diferente. Arrendamientos
Operativos y Arrendamientos Financieros.
 No requería que los arrendatarios reconocieran los activos
y pasivos que surgen de los arrendamientos operativos
Criticado por no satisfacer las necesidades de los usuarios de
los estados financieros, no proporcionaba una representación
fiel de las transacciones de arrendamiento.
¿Objetivo y Alcance de la NIIF 16?
Objetivos
Alcance
El Contrato
Esencia
económica
Establece los principios para el reconocimiento, medición,
presentación e información a revelar de los arrendamientos. El
objetivo es asegurar que los arrendatarios y arrendadores
proporcionen información relevante de forma que represente
fielmente esas transacciones.
Incluye todos los contratos que otorgan el derecho a utilizar un
activo por un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación,
excepto las concesiones, licencias de propiedad intelectual,
arrendamientos de activos biológicos y otros contenidos en la NIIF
párrafo 3.
Cuando se aplique esta Norma, una entidad considerará los
términos y condiciones de los contratos y todos los hechos y
circunstancias relevante. (Esencia económica) Modelo contable
único. Distinción entre un contrato de arrendamiento y un contrato
de servicios
Enfoque técnico NIIF 16
Resumen de la norma
Enfoque técnico en la aplicación de la NIIF 16
Trata la identificación de un contrato como su tratamiento contable en
los estados financieros de arrendatarios y arrendadores.
La nueva norma sustituye a la NIC 17 y las interpretaciones relacionadas
como la CI NIIF 4 y SIC 15
La NIIF 16 se basa en un modelo de control para la identicación de los
arrendamientos, distinguiendo entre arrendamientos de un activo
identificado y un contrato de servicios
Modelo Contable Único:
Desaparece la distinción entre arrendamientos financieros y operativos.
Todos los arrendamientos (de cualquier tipo de bien) seguirán un mismo
modelo. Reconocimiento de todos los alquileres en el balance
Arrendamientos de un activo
Contrato de servicios
Enfoque técnico en la aplicación de la NIIF 16 2/2
El modelo conllevará el reconocimiento, para cada bien arrendando, de un
activo (derecho de uso del bien) y de un pasivo (cuotas futuras a pagar)
No hay cambios en la contabilidad de los arrendatarios. Continuarán con
enfoque de la NIC 17 introducida en la NIIF 16 . Arrendamientos Financieros
y Arrendamientos Operativos
NIIF 16
La norma cambia la foto del balance, del estado de resultados y el
estado de flujos de efectivo; además de los ratios financieros.
Analicemos los cambios en la contabilidad de
los arrendatarios
Todas las sociedades que alquilan activos significativos para
utilizarlos en su negocio tendrán que reconocer más activos y
pasivos. Esto afectará a una gran variedad de sectores, desde
compañías aéreas que alquilan aviones hasta el sector minorista
que alquila locales como puntos de venta. Discutamos ejemplos en
Nicaragua.
Nueva definición, nueva contabilidad. Nace una nueva categoría de
Activos por Derecho de uso y un nuevo pasivo financiero.
Todos los arrendamientos en el balance:
1. El arrendatario reconoce un activo por derecho de uso (ADU) y un
pasivo por arrendamiento (¿MODIFICACION de un nuevo activo y
una nueva deuda?)
2. Se trata como compra financiada de un activo. Sin necesidad de
incurrir en desembolsos grandes de caja
Analicemos los cambios en la contabilidad de
los arrendatarios 2/2
La nueva definición de arrendamiento se convierte en la nueva
prueba dentro y fuera del estado financiero. Modelo único de
contabilidad de arrendamientos
Las Entidades con arrendamientos operativos, tendrán
aparentemente más activos, a la vez tendrán mayor
endeudamiento (más pasivos financieros)
Afectación de los Ratios. Impacto en los indicadores financieros. Índices de
apalancamiento, Razones de Deuda, Rotación de activos, índices de
rentabilidad
Reconocimiento anticipado del gasto total por el arrendamiento en el estado
de resultados (Gastos por intereses y Gastos por Depreciación)
Nueva Definición de Arrendamiento
Activo Identificado y plazo del
Arrendamiento
Definición de arrendamiento
Un contrato es, o contiene, un arrendamiento si estipula el derecho
a controlar el uso de un activo identificado durante un periodo de
tiempo a cambio de una contraprestación. Al inicio de un contrato,
una entidad evaluará si el contrato es, o contiene, un arrendamiento.
 Elimina el actual modelo dual de contabilidad de arrendamiento
operativo/financiero para arrendatarios
 Prueba de control dentro/fuera del balance para arrendatarios
 En su lugar, hay un único modelo de contabilidad en el balance,
similar a la contabilidad actual de los arrendamientos financieros
(Definición de
Arrendamiento)
El activo
identificado y el
control es la clave
Plazo del Arrendamiento
La NIIF 16 define el plazo del arrendamiento como el periodo donde el arrendatario
tiene el derecho de usar el activo subyacente, incluyendo las renovaciones cuando
exista una seguridad razonable de se ejercerá la opción de extender el
arrendamiento. El periodo de arrendamiento es el periodo no cancelable del
arrendamiento
La opción de extender el periodo debe ser incluida en el plazo del arrendamiento si
es razonablemente cierto que se ejercerá la misma. Los arrendatarios deberán reevaluar las opciones de renovación cuando ocurran eventos o cambios en las
circunstancias que están bajo su control.
13
Opción de Política Contable
Un arrendatario puede optar por no aplicar los
requerimientos para el reconocimiento del
Arrendamiento, dos excepciones:
Arrendamientos a corto
plazo
Se realizará por clase de activo
subyacente con el que se relaciona el
derecho de uso.
Como un gasto de forma lineal a lo largo del
plazo del arrendamiento, o según otra base
sistemática (Arrendamiento Operativo)
Arrendamientos en los que el activo
subyacente es de bajo valor
(Arrendamiento por Arrendamiento
Un arrendatario evaluará el
valor de un activo subyacente sobre la
base del valor del activo cuando es nuevo,
independientemente de la duración del
activo que está siendo arrendado
Valores absolutos
La opción sobre arrendamientos a corto plazo se elige para cada clase de activos
subyacentes, mientras que la opción sobre los arrendamientos de escaso valor puede ser
elegida para cada arrendamiento de forma individual.
Identificación si un contrato contiene un Arrendamiento. Activo Identificado
Al inicio Evaluar las
1 condiciones y términos
del contrato
2
¿Existe un activo
identificado
Establecer guías sobre la evaluación
de si un contrato es, o contiene, un
arrendamiento.
Un activo se identifica habitualmente por
estar explícitamente especificado en un
contrato
¿Tiene el cliente el derecho a
3 obtener sustancialmente todos los
beneficios económicos del uso del
activo a lo largo del periodo de
utilización?
¿Cómo y para qué
propósito
se usa el activo?
Decisión del uso del
activo por el periodo de
tiempo
(Si) se cumplen los pasos:
 El contrato es o contiene un Arrendamiento
 Derechos y obligaciones
 Nace un nuevo Activo por Derecho de Uso
Derecho y
Poder
Congruente
con la NIIF 10
Identificación de un arrendamiento ( párrafos (9 B 9 A B 33)
CONTRATO
ACTIVO
IDENTIFICADO
(B 13)
DERECHOS
BENEFICIOS
ECONOMICOS
CONTROL
ARRENDAMIENTO
PLAZO
DERECHO DE
USO DEL
ACTIVO
Ejemplo de Derecho de Uso
Supóngase que un arrendatario arrienda un camión por cuatro
años, por hasta un máximo de 160.000 millas a lo largo del plazo
del arrendamiento. Implícito en el derecho a usar el camión está
un volumen concreto de beneficios económicos o potencial de
servicio que se usa a lo largo del periodo en que el arrendatario
conduce el camión. Después de que el camión esté disponible
para el arrendatario, éste puede decidir cómo desea usarlo o
consumir los beneficios implícitos en su derecho de uso dentro
de los parámetros definidos en el contrato.
Reconocimiento y Medición
Reconocimiento y Medición Arrendamientos
(Párrafo 22, al Párrafo 36
Inicial
Al costo al comienzo del
Arrendamiento (balance)
Activo por
Derecho de Uso
Pasivo por
Arrendamiento a
Valor Presente por
derecho de uso
Reconocimiento Posterior (29 al 33)
Al Costo
Modelo de
Revaluación
Depreciación
Acumulada
=
-
Deterioro si
lo hubiese
Valor en Libros
Medición Inicial del Activo Identificado
Pasivo por
Arrendamiento
En la fecha de comienzo del arrendamiento, el
arrendatario reconoce un activo por derecho de uso al
costo, que comprende:
(a) El importe del pasivo por arrendamiento
reconocido;
(b) Cualquier pago por arrendamiento realizado antes o
a partir de la fecha de comienzo, menos cualquier
incentivo de arrendamiento;
(c) Cualquier costo directo inicial incurrido; y
(d) Una estimación de los costos a incurrir al
desmantelar y eliminar el activo y restaurar el lugar
basado en los términos y condiciones del
arrendamiento.
+
Costos Indirectos
Incurridos
(iniciales)
+
Costos Estimados por
desmantelamiento y
otros (NIC 37)
-
Incentivos por
arrendamientos
recibidos
=
Activo por
derecho de uso
Medición Posterior del Activo por Derecho de
Uso
Modelo del costo
MENOS:
DEPRECIACION
ACUMULADA
AJUSTE POR CUALQUIER
NUEVA MEDICION DEL
PASIVO POR
ARRENDAMIENTO
Depreciación
Modelo de
Acumulada
Si el arrendamiento transfiere la propiedad
del activo subyacente al arrendatario al fin
del plazo del arrendamiento o si el costo del
activo por derecho de uso refleja que el
arrendatario ejercerá una opción de compra,
el arrendatario depreciará el activo por
derecho de uso desde la fecha de comienzo
del mismo hasta el final de la vida útil del
activo subyacente
En otro caso, el arrendatario depreciará el
activo por derecho de uso desde la fecha de
comienzo hasta el final de la vida útil del
activo cuyo derecho de uso tiene o hasta el
final del plazo del arrendamiento, lo que
tenga lugar primero
Medición Inicial y Posterior del Pasivo
Financiero
Medición Inicial
Al Valor Presente
Pagos de
arrendamientos no
efectuados,
descontados a una tasa
de interés implícita
Medición Posterior
Comprende
 Pagos fijos (incluyendo los pagos en esencia fijos)
 Pagos por arrendamiento variables,
 Importes que espera pagar el arrendatario como garantías de
valor residual
 El precio de ejercicio de una opción de compra si el arrendatario
está razonablemente seguro de ejercer esa opción
 Incrementando el importe en libros para reflejar el interés sobre el
pasivo por arrendamiento.
 Reduciendo el importe en libros para reflejar los pagos por
arrendamiento realizados.
 Midiendo nuevamente el importe en libros para reflejar las nuevas
mediciones o modificaciones del arrendamiento especificadas
Reconocimiento Contabilidad de los arrendatarios
Activo por
derecho de
uso
Pasivo por los
pagos del
arrendamiento
Contabilización análoga a
otros Activos no
Financieros
Valor Presente de los
pagos no efectuados
a la fecha
Presentación
Separación del Principal e
Intereses (ESF y el EFE)
Revelaciones
Forma separada en los EEFF
Propiedades, Planta y
Equipo
Reconocimiento de la
depreciación por
derecho de uso
Reconocimiento de
Pasivos Financieros
Contabilización de
intereses
en el estado de resultados
Contabilidad del arrendador (NIC 17) Arrendamientos financieros o
Arrendamientos Operativos
Qué cambia en la contabilidad de los arrendatarios
Balance
Activo:
= “Derecho de uso” del activo
subyacente.
Pasivo:
= Obligación de efectuar
pagos por arrendamiento
Las sociedades con arrendamientos
operativos tendrán aparentemente
más activos, pero también estarán
más fuertemente endeudadas.
Cuenta de resultados
Gasto por arrendamiento:
Amortización.
+ intereses.
= Reconocimiento
anticipado
del gasto total por
arrendamiento.
El gasto total por arrendamiento se
reconocerá por anticipado incluso
cuando las rentas en efectivo son
constantes
Análisis de los cambios en los Estados Financieros
La nueva norma incrementará los activos y pasivos y modificará la presentación del
estado de resultados y estado de flujos de efectivo. Gasto de alquiler será
reemplazado por depreciación y gasto de interés en el estado de resultados (similar
a los actuales arrendamientos financieros). Esto resulta en un incremento del gasto
al inicio del periodo de arrendamiento, que para algunos pudiera implicar una
reducción de su utilidad neta en comparación con el modelo actual.
Los indicadores financieros y de rendimiento más comúnmente empleados, tales
como apalancamiento, índice corriente, retorno sobre activos, cobertura de
intereses, EBIT, resultado operativo, utilidad neta, utilidad por acción, y flujo de caja
operativo, se verán afectados. Sin embargo, algunos indicadores como utilidad
operativa, EBIT y EBITDA mejorarán (sin considerar otros cambios en la actividad de
negocio subyacente).
Ejemplos y Caso practico
Ejemplo Local Comercial
El Cliente contrata con una inmobiliaria (Proveedor) el uso del Local Comercial A por un periodo de cinco
años. El Local Comercial A es parte de una superficie de locales más grande con muchos locales
comerciales. Se concede al Cliente el derecho a usar el Local Comercial A. El Proveedor puede requerir que
el Cliente se reubique en otro local. En ese caso, se requiere que el Proveedor proporcione al Cliente un
local de calidad y especificaciones similares a las del Local Comercial A y pagar los costos de reubicación
del Cliente.
El Proveedor se beneficiaría económicamente de la reubicación del Cliente solo si un nuevo inquilino
decidiera ocupar una cantidad mayor de espacio comercial a un precio suficientemente favorable para
cubrir los costos de reubicación del Cliente y de otros inquilinos en el espacio de locales comerciales. Sin
embargo, aunque es posible que esas circunstancias surjan, al inicio del acuerdo del contrato, no es
probable que se vayan a dar. El contrato requiere que el Cliente use el Local Comercial A para operar su
marca comercial bien conocida para vender sus bienes durante las horas en que la gran superficie
comercial está abierta.
El Cliente toma todas las decisiones sobre el uso del local comercial durante el periodo de uso. Por
ejemplo, el Cliente decide sobre la combinación de bienes vendidos en el local, el precio de los bienes
vendidos y las cantidades de inventario mantenidas. El Cliente también controla el acceso físico al local a
lo largo de todo el periodo de uso de cinco años. El contrato requiere que el Cliente realice pagos fijos al
Proveedor, así como pagos variables que son un porcentaje de las ventas desde el Local Comercial A.
Ejemplo Local Comercial
El Proveedor proporciona servicios de seguridad y limpieza, así como servicios de publicidad, como parte del
contrato. El contrato contiene un arrendamiento del local comercial. El cliente tiene el derecho a usar el
Local Comercial A por cinco años. El Local Comercial A es un activo identificable. Está explícitamente
especificado en el contrato. El Proveedor tiene la capacidad práctica de sustituir el local comercial, pero
podría beneficiarse económicamente de la sustitución solo en circunstancias especificadas.
El derecho de sustitución del Proveedor no es sustantivo porque, al inicio del acuerdo del contrato, esas
circunstancias no es probable que surjan. El Cliente tiene el derecho a controlar el uso del Local Comercial A
a lo largo del periodo de cinco años de uso porque: (a) El Cliente tiene el derecho a obtener sustancialmente
todos los beneficios económicos del uso del Local Comercial A a lo largo del periodo de uso de cinco años. El
Cliente tiene el uso exclusivo del Local Comercial A a lo largo del periodo de uso. Aunque una parte de los
flujos de efectivos derivados de las ventas del Local Comercial A van del Cliente al Proveedor, esto
representa una contraprestación que paga el Cliente al Proveedor por el derecho a usar el local comercial.
Esto no impide que el Cliente tenga el derecho a obtener sustancialmente todos los beneficios económicos
del uso de Local Comercial A
Estudio de Caso
La Gerencia de una entidad decide firmar un contrato de
arrendamiento operativo de una oficina bajo las siguientes
condiciones:
 Plazo del contrato: 3 años,
 Tasa de interés anual del 7%,
 Cuotas anuales de $ 10,000
Pasos a seguir:
Paso 1: Determinar el valor presente de los pagos mínimos.
Paso 2: Elaboración de tabla de amortización del arrendamiento
Paso 3: Reconocimiento contable del Periodo No 1
Resolución del Caso
Tabla de valores presentes
Año
Factor de Descuento
Cuota
Valor Presente del
pago
1
2
3
1,070
1.145
1.225
10,000
10,000
10,000
30,000
9,346
8,734
8,163
26,243
Tabla de amortización del arrendamiento
Año
1
2
3
Totales
Saldo Inicial
Interés
Cuota
Saldo
26,243
18,080
9,346
1,837
1,226
654
3,717
-10,000
-10,000
-10,000
-30,000
18,080
9,346
Operaciones contables
Reconocimiento Inicial
Activo por derecho de uso
Pasivo financiero arrendamiento
26,243
26,243
Reconocimiento Posterior
8,748
Gastos por depreciación
8,748
Depreciación acumulada por arrendamiento
1,837
Gastos por Intereses por arrendamiento
1,837
Pasivo financiero por arrendamiento operativo
Gasto por Impuesto Diferido
175
175
Pasivo por impuesto Diferido
Presentación
Un arrendatario presentará en el estado de situación financiera o en las notas:
 Los activos por derecho de uso por separado de otros activos. Si un arrendatario no
presenta los activos por derecho de uso por separado en el estado de situación financiera,
el arrendatario:
 incluirá los activos por derecho de uso dentro de la misma partida de los estados
financieros que le hubiera correspondido a los activos subyacentes de haber sido de su
propiedad; y
 revelará qué partidas del estado de situación financiera incluyen esos activos de derechos
de uso.
 Los pasivos por arrendamiento por separado de los demás pasivos. Si el arrendatario no
presenta pasivos por arrendamiento de forma separada en el estado de situación
financiera, el arrendatario revelará qué partidas del estado de situación financiera
incluyen esos pasivo
Transición para aplicar la Norma
Fecha de Vigencia: 1ro de Enero de 2019, se requiere aplicación anticipada para las empresas
que también adoptan la NIIF 15 “Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos
con Clientes”.
La fecha de aplicación inicial: es el comienzo del periodo anual sobre el que se informa en que
la entidad aplique esta Norma por primera vez.
Opciones de políticas contables para aplicar la Norma: En el momento de la transición a la NIIF
16, las sociedades pueden elegir entre:
 Aplicar la nueva definición de arrendamiento a todos sus contratos.
 Aplicar una excepción práctica y utilizar la norma anterior en los contratos existentes que
sean, o contengan, arrendamientos.
Definición de un arrendamiento en la transición de la NIIF
16
Como una solución práctica, la norma no requiere que una entidad evalúe nuevamente si un
contrato es, o contiene, un arrendamiento en la fecha de aplicación inicial. En su lugar, permite
que la entidad:
(a) Aplique esta Norma a contratos que estaban anteriormente identificados como
arrendamientos
aplicando la NIC 17 Arrendamientos y la CINIIF 4” Determinación de si un Acuerdo contiene un
Arrendamiento”.
(b) No aplicará esta Norma a contratos que no fueron anteriormente identificados como que
contenían un arrendamiento aplicando las NIC 17 y CINIIF 4.
(c) Un arrendatario aplicará la alternativa de forma congruente a todos los arrendamientos en
los que sea arrendatario.
Contabilidad del Arrendatario en la fecha de transición de la NIIF 16
(a) De forma retroactiva a cada periodo sobre el que se informa anterior
presentado, aplicando la NIC 8. (Cambio en políticas contables)
(b) Retroactivamente con el efecto acumulado de la aplicación inicial de la Norma
reconocido en la fecha de aplicación inicial.
Si un arrendatario opta por aplicar esta Norma de acuerdo con los dos incisos
anteriores, no reexpresará la información comparativa. En su lugar el
arrendatario reconocerá el efecto acumulado de la aplicación inicial de esta
Norma como un ajuste al saldo de apertura de las ganancias acumuladas (u otro
componente de patrimonio según proceda) en la fecha de aplicación inicial.
Arrendamientos Operativos
Reconocimiento de un pasivo por arrendamiento en la fecha de aplicación inicial para los
arrendamientos anteriormente clasificados como un arrendamiento operativo utilizando la NIC 17.
El arrendatario medirá ese pasivo por arrendamiento al valor presente de los pagos por
arrendamiento restantes, descontados usando la tasa incremental por préstamos del arrendatario
en la fecha de aplicación inicial.
Reconocimiento de un activo derecho de uso en la fecha de aplicación inicial para los
arrendamientos anteriormente clasificados como un arrendamiento operativo utilizando la NIC 17. El
arrendatario optará, arrendamiento por arrendamiento, para medir el activo por derecho de uso:
 Por su importe en libros como si la Norma se hubiera aplicado desde la fecha de comienzo, pero descontado
usando la tasa incremental por préstamos del arrendatario en la fecha de aplicación inicial; o,
 Un importe igual al pasivo por arrendamiento, ajustado por el importe de cualquier pago por
arrendamientos anticipado o acumulado (devengado) relacionado con ese arrendamiento reconocido en el
estado de situación financiera inmediatamente antes de la fecha de aplicación inicial
Definiciones básicas
Activo por
derecho
de uso
Un activo que representa un derecho a que un arrendatario
use un activo subyacente (Activo sujeto a arrendamiento)
durante el plazo del arrendamiento.
Arrendador/
Arrendatario
Arrendador: Una entidad que proporciona el derecho a usar
un activo subyacente por un periodo de tiempo a cambio de
una contraprestación.
Arrendatario: Una entidad que obtiene el derecho a usar un
activo subyacente por un periodo de tiempo a cambio de una
contraprestación.
Arrendamiento
Un contrato, o parte de un contrato, que transmite el derecho
a usar un activo (el activo subyacente) por un periodo de
tiempo a cambio de una contraprestación.
Arrendamiento
A corto plazo
Un arrendamiento que, en la fecha de comienzo tiene un plazo de
arrendamiento de 12 meses o menos. Un arrendamiento que
contiene una opción de compra no es un arrendamiento a corto
plazo