ARCHITETTO
DIRETTIVA 2013/55/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO del 20 novembre
2013
«Articolo 46 - Formazione di architetto
Co.2 L’architettura deve essere
•
•
L’elemento principale della formazione.
Questo insegnamento deve
o mantenere un equilibrio tra gli aspetti teorici e pratici della formazione in architettura
o garantire almeno l’acquisizione delle seguenti conoscenze, abilità e competenze:
 capacità di realizzare progetti architettonici che soddisfino le esigenze estetiche e
tecniche;
 adeguata conoscenza della storia e delle teorie dell’architettura nonché delle arti,
tecnologie e scienze umane a essa attinenti;
 conoscenza delle belle arti in quanto fattori che possono influire sulla qualità della
concezione architettonica;


adeguata conoscenza in materia di urbanistica, pianificazione e tecniche applicate
nel processo di pianificazione;
capacità di cogliere i rapporti tra
• uomo e opere architettoniche
• opere architettoniche e il loro ambiente

capacità di cogliere la necessità di adeguare tra loro opere architettoniche e spazi
• in funzione dei bisogni e della misura dell’uomo (analisi della domanda)

capacità di capire l’importanza della professione e delle funzioni dell’architetto nella
società, in particolare elaborando progetti che tengano conto dei fattori sociali


conoscenza dei metodi d’indagine e di preparazione del progetto di costruzione
conoscenza dei problemi di concezione strutturale, di costruzione e di ingegneria
civile connessi con la progettazione degli edifici;
conoscenza adeguata dei problemi fisici e delle tecnologie nonché della funzione
degli edifici, in modo da renderli internamente confortevoli e proteggerli dai
fattori climatici, nel contesto dello sviluppo sostenibile;



capacità tecnica che consenta di progettare edifici che rispondano alle esigenze degli
utenti, nei limiti imposti dal fattore costo e dai regolamenti in materia di costruzione;
• Capacità di saper governare uno scenario complesso (conoscenze complementari
specialistiche).
• Capacità di mediare tra le richieste della committenza - rispetto di tempi e dei
finanziamenti, frequentemente sottostimati - e dell’impresa – margini di profitto
– spesso a scapito della qualità
conoscenza adeguata delle industrie, organizzazioni, regolamentazioni e procedure
necessarie per realizzare progetti di edifici e per l’integrazione dei piani nella
pianificazione generale.
•
•
In Italia, l’industria delle costruzioni rappresenta una filiera economica
importante, sia per il contributo al PIL sia per il numero di occupati.
L’Industria delle costruzioni comprende la totalità dei soggetti che operano
nell’edilizia:
o imprese di costruzioni
o produttori di materiali edili
o fornitori
o consulenti
o professionisti
L'economia è una scienza sociale
o studia le attività di produzione, di consumo e di scambio compiute dagli individui nella
loro vita sociale.
BISOGNO
 percezione di una mancanza
 conoscenza dei mezzi per procurarsi ciò di cui si è privi;
DESIDERIO
 tensione empirica o trascendentale verso il soddisfacimento di un bisogno
ESIGENZA
 il modo con cui l’uomo aspira a soddisfare i bisogni individuati
o con riferimento all’abitare, esigenze di confort, usabilità, territorialità, orientamento,
estetiche, etc.
IMPRENDITORE
 Chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o
dello scambio di beni o di servizi (art. 2082 del Codice Civile)
ISTAT:
PROFESSIONI
INTELLETTUALI,
SCIENTIFICHE
E
DI
ELEVATA
SPECIALIZZAZIONE
• Comprende tutte quelle professioni per le quali è richiesto un livello elevato di conoscenza
o in genere acquisito attraverso il completamento di un percorso di istruzione di tipo
universitario o post-universitario- e di esperienza in ambito scientifico, umanistico o
artistico
• La Categoria è suddivisa nelle seguenti Unità professionali:
o 2.2.2.1.1 - Architetti
o 2.2.2.1.2 - Pianificatori, paesaggisti e specialisti del recupero e della conservazione
del territorio
2.2.2.1.1 - ARCHITETTI
•
Le professioni comprese in questa unità conducono ricerche/applicano le conoscenze esistenti
in materia di
o design, pianificazione, conservazione e restauro
o progettazione, costruzione e manutenzione di opere civili e di siti industriali.
 Ne disegnano e progettano la forma, gli interni e i loro arredamenti;
o disegnano mezzi di trasporto e altri beni prodotti su scala industriale curandone gli aspetti
funzionali, simbolici ed estetici;
o conducono ricerche sulle caratteristiche tecnologiche di particolari materiali e processi;
o definiscono e progettano standard e procedure per garantire la funzionalità e la sicurezza
delle strutture
 Sovrintendono e dirigono tali attività.
2.2.2.1.2 - ARCHITETTI,
URBANISTI E SPECIALISTI DEL RECUPERO E DELLA
CONSERVAZIONE DEL TERRITORIO
•
Le professioni comprese in questa classe conducono ricerche/applicano le conoscenze
esistenti in materia di:
o pianificazione, conservazione e recupero urbano e territoriale
o di design, di progettazione, di realizzazione
o di manutenzione di costruzioni civili, siti industriali e beni di consumo
 Sovrintendono e dirigono tali attività
ECONOMIA:
οῖκος (casa) e νομος (nomos)
 Il termine era utilizzato prevalentemente nel senso stretto di amministrazione dei beni di
famiglia
o e quindi la gestione delle risorse e del patrimonio familiare per garantire il benessere dei
suoi componenti.
↓
• Con la nascita degli Stati Nazionali
o l'economia estende il proprio oggetto di studio all'amministrazione pubblica dello stato,
delle organizzazioni e all'analisi del sistema economico
•
L’economia come disciplina autonoma nacque nel XVIII secolo
o 1754 Napoli → istituzione cattedra di Commercio e meccanica del professor Antonio
Genovesi
o 1776 → pubblicazione dell’opera di Adam Smith «The Wealth of Nations»
ANTONIO GENOVESI
 economista e filosofo (Salerno 1713- Napoli 1769)
 L’idea di economia è legata ai concetti di pubblica felicità e incivilimento:
o «È legge dell’universo che non si può far la nostra felicità senza far quella degli altri».
 la felicità esiste solo se è pubblica, poiché la ricchezza cercata contro gli altri produce
malessere per tutti.
→ Economia civile:
• il mercato è visto come espressione delle leggi che regolano la società
o che non possono prescindere dalla considerazione delle virtù civili e del Bene comune.
DEFINIZIONI CLASSICHE
 “Economia” come scienza delle scelte
 «L’economia è la scienza che studia il comportamento umano come una relazione fra scopi e
mezzi scarsi applicabili ad usi alternativi»
o
•
Robbins L., Essay on the Nature and Significance of Economic Science, Macmillan, London,
1945
↓
Le condizioni dell’esistenza umana sono caratterizzate da
o una molteplicità di scopi di differente importanza
o una contemporanea scarsità di mezzi e di tempo per perseguire tali scopi.
 Se il tempo ed i mezzi per conseguire gli scopi sono limitati e sono suscettibili di
applicazioni alternative e gli scopi possono essere distinti in ordine di importanza
• allora la condotta umana assume necessariamente la forma di una scelta
 Il giudizio economico deve pertanto definire se un’azione umana rappresenta la scelta
migliore per il raggiungimento del fine per il quale l’azione stessa si è compiuta
 L’economia è lo studio della scelta in condizioni di scarsità
o Scarsità e scelte individuali
 Scarsità di capacità di spesa
 Scarsità di tempo
• A causa della scarsità, è necessario effettuare delle scelte
o Scarsità e scelte della società
 La nostra società può avere diversi obiettivi: buone scuole, sicurezza, infrastrutture,
ecc.
Tipicamente è difficile raggiungere contemporaneamente tutti gli obiettivi
• Problema → scarsità di risorse
• Scelta
Le famiglie e gli individui, le imprese e le amministrazioni pubbliche
 devono risolvere il problema di come allocare le risorse scarse a loro disposizione
o L'economia studia il modo in cui questi problemi vengono risolti.
 La scienza economica è una Scienza Sociale
MACROECONOMIA E MICROECONOMIA
Due sono i punti di vista dai quali possono essere osservati i fenomeni economici:
• Uno generale, ossia riguardante la collettività – Macroeconomia
• Uno individuale che concerne i singoli soggetti economici – Microeconomia
MACROECONOMIA
→ studia la domanda e l’offerta aggregata e la loro interazione
o Domanda aggregata → spesa totale realizzata nell’economia da parte di consumatori
(anche stranieri), stato e imprese
o Offerta aggregata → intera produzione di beni e servizi
EQUILIBRIO TRA DOMANDA E OFFERTA AGGREGATA
•
Se la domanda è maggiore dell’offerta
o si ha inflazione → aumento del livello generale dei prezzi dei beni e dei servizi in un
determinato periodo di tempo
 con diminuzione del potere d’acquisto della moneta
•
Se la domanda è minore dell’offerta
o si ha recessione → fase del ciclo economico identificata da una riduzione del livello
dell’attività economica aggregata (intera produzione di beni e servizi)
 misurata tipicamente dal PIL – Prodotto Interno Lordo
 in almeno due trimestri consecutivi
→ alla crescita dei prezzi di solito consegue
• un aumento dei costi di produzione
• oppure una maggiore domanda
L’espressione ciclo economico indica il susseguirsi di fasi alterne di
• espansione e di contrazione dell’attività economica di un paese, quale appare da indici
quantitativi globali
IL PRODOTTO INTERNO LORDO - PIL
•
•
•
•
•
La grandezza fondamentale della Macroeconomia è il Prodotto Interno Lordo – PIL
Esso è il valore totale di
o tutti i beni e servizi finali
o prodotti in un paese
o in un dato periodo di tempo
i vari termini che entrano in questa definizione:
o valore : i beni e i servizi che entrano nel PIL
 sono valutati a prezzi di mercato (correnti)
 cioè ai prezzi a cui vengono effettivamente venduti;
o tutti: meno quelli prodotti e venduti illegalmente e meno quelli prodotti e consumati
all’interno delle famiglie
o finali:
 la farina è un bene finale se venduta come farina;
 un bene intermedio se venduta al panettiere per fare il pane.
• In questo caso il valore della farina è incorporato nel valore del pane
misura il valore dei beni e servizi prodotti in un anno
o non le transazioni di un anno;
 così le auto nuove che vengono vendute e acquistate fanno parte del PIL in quanto
prodotte nell’anno
 mentre la compravendita di auto usate non è registrata nel PIL;
misura ciò che è prodotto in Italia, non ciò che è prodotto da italiani
o include ciò che è prodotto da soggetti esteri in Italia ed esclude ciò che è prodotto da
soggetti italiani all’estero
IL TASSO DI DISOCCUPAZIONE
•
•
Sono considerati disoccupati gli individui che hanno cercato attivamente un lavoro negli
ultimi tre mesi
Il numero stimato di lavoratori disoccupati viene diviso per la forza lavoro totale (anch’essa
stimata poiché è data dal numero degli occupati (dato noto) e il numero dei disoccupati
(stimati con il rilevamento).
o Il risultato è il tasso di disoccupazione
SCUOLE ECONOMICHE
John Maynard Keynes
 Economista britannico, considerato uno dei più grandi economisti del XX secolo
 (Cambridge 5 giugno 1883 – Tilton, 21 aprile1946)
 affermò che il livello di produzione di una nazione, il suo reddito (cioè il PIL) e di
conseguenza l’occupazione
o sono determinati dalla domanda
 La sua teoria economica ruppe con la tradizione liberista del laissez-faire
o cioè con l’idea che lo Stato non debba occuparsi di economia e lasciar fare al libero
mercato
 Egli rivolge la sua dottrina economica principalmente al fenomeno della disoccupazione.
o Per ridurla al minimo è necessario promuovere l’incremento dei consumi e degli
investimenti.
o Se per raggiungere l’entità degli investimenti necessari all’equilibrio del sistema
→ non sono sufficienti le risorse disponibili deve intervenire lo Stato con
 un programma di lavori pubblici (altamente produttivi)
 finanziamenti alle imprese di alta reputazione
 l’immissione di nuovo denaro in circolazione
 L’investimento stimola un aumento della produzione
o aumento della produzione → aumenta l’occupazione operaia
o occupazione operaia → aumenta la domanda di beni di consumo
o aumento dei consumi → stimola l’imprenditore ad accrescere la produzione
o aumento della produzione → aumenta nuovamente l’occupazione
o aumento dell’occupazione → aumenta nuovamente il consumo
 quindi il reddito nazionale, il PIL
LA MICROECONOMIA
•
•
Studia le scelte razionali degli individui in condizioni di scarsità → ed elabora le condizioni
che portano all’allocazione efficiente delle risorse
I protagonisti sono:
o Individui
o Agenti economici
o Consumatori e Imprese
o Istituzioni
I BISOGNI
→ Il presupposto dell’economia è il bisogno
• il bisogno trae origine da un fattore limitativo
o cioè dalla scarsità dei mezzi atti a soddisfarlo
• quindi non può essere considerato un bisogno uno stato di insoddisfazione che può essere
soddisfatto istantaneamente al suo presentarsi (bisogni naturali: respirare e del pensare)
↓
•
Ci sono invece dei bisogni che per essere soddisfatti devono ricorrere a mezzi esterni
•
Beni non economici
o Alcuni beni sono disponibili in natura in quantità illimitata e sono liberamente fruibili da
tutti
BENI ECONOMICI
•
•
Altri beni sono invece disponibili in quantità
limitata ed ottenibili solo con uno sforzo o ad un
certo prezzo
Un bene per dirsi economico deve possedere tre
requisiti:
o Utilità → ovvero quell’attitudine a soddisfare
un bisogno
↓
o L’utilità totale è il grado di soddisfazione complessiva che deriva dal consumo di un
certo bene
 è in funzione della quantità di consumo del bene X, quindi tanto maggiore sono le
quantità consumate del bene X (variabile indipendente) tanto più alta è l'utilità
totale U (variabile dipendente) del consumatore
o L’utilità marginale → quando un bene è scarso il bisogno è molto forte e l'uomo è
disposto a pagare di più per avere un'unità di consumo del bene.
 L'utilità marginale U della prima unità del bene è sempre molto alta.
 L’utilità marginale è uno dei principali fattori che determinano il prezzo di mercato
di un bene o servizi
 È un fenomeno economico legato all'utilità e al valore dei beni economici

È l'incremento di utilità conseguita a seguito di una piccola variazione nella quantità
consumata di un bene.
 Il consumo di un'ulteriore unità di un bene apporta un incremento dell'utilità
totale del consumatore in proporzione inferiore rispetto alla precedente.
 L’utilità diminuisce con l’aumentare della quantità disponibile di un bene
 Legge dell’utilità decrescente: Dosi successive dello stesso bene hanno per lo
stesso individuo utilità sempre minore
o Quanto più l'utilità marginale è elevata, tanto più il bene ha maggiore valore
economico ( prezzo )
•
•
Accessibilità o fruibilità → possibilità di procurarselo
Scarsità o quantità limitata
I BISOGNI, L’UTILITÀ E I BENI ECONOMICI
Bisogno → Bene → Bene Economico
I beni economici possono distinguersi in:
o Beni diretti o di consumo
o Beni indiretti o strumentali (cemento, etc.)
o Beni indipendenti (acqua)
o Beni complementari (zucchero e caffè)
LA PRODUZIONE
o
o
o
o
Beni producibili (fabbricato, mobile, etc.)
Beni mobili o immobili
Beni irriproducibili (beni culturali)
Servizi
La produzione è un’attività volta alla creazione di utilità
→ attraverso la trasformazione fisica, spaziale e temporale delle risorse in beni economici che
dispiegano maggiore utilità
I FATTORI PRODUTTIVI ED IL LORO PREZZO D’USO
Si definiscono fattori della produzione i beni e i servizi che concorrono al processo produttivo e che
in esso vengono trasformati (le risorse).
• Terra – risorse naturali
• Lavoro
• Capitali
• Organizzazione
IL PREZZO
↓
→ Per l’uso di ciascun fattore della produzione si deve corrispondere un prezzo
o All’atto dello scambio tra un bene ed una quantità di moneta si verifica un prezzo
o Attribuire un valore ad un bene significa quindi prevederne il più probabile prezzo.
 Ogni attribuzione di valore è quindi precedente ad un prezzo che potrà verificarsi ed è
preceduta dai prezzi che nel passato si sono verificati.
o Se quindi il prezzo è un dato storico che si constata
 il valore è un dato ipotetico che si prevede
TERRA
→ tutte le risorse fornite dalla natura
o terreno destinato all’agricoltura
o terreno destinato alla costruzione di edifici
o risorse naturali (combustibili, minerali), acqua, alberi, animali, atmosfera, luce solare, etc.
→ Prezzo d’uso: si dice RENDITA il prezzo d’uso del fattore produttivo naturale terra
o compete al proprietario
LAVORO
→ energia fisica e mentale profusa dall’individuo per la produzione di beni e servizi.
→ Prezzo d’uso: la remunerazione dell’attività umana impegnata nel processo produttivo è
rappresentata da SALARI e STIPENDI
CAPITALE
→ è il valore dei mezzi di produzione
o cioè delle macchine e delle materie prime che si utilizzano.
→ è anche tutto il denaro che si impegna per produrre qualcosa, compreso quello che si spende per
pagare i lavoratori
→ Il capitale si distingue in capitale fisso e capitale circolante
o Il capitale fisso consente d'essere usato più volte in più cicli produttivi (es. macchinari,
edifici, terreni, strumenti di lavoro, ecc. )
o Il capitale circolante è utilizzato in un unico ciclo produttivo ( es. denaro, energia, materie
prime, ecc )
 Capitale umano: insieme delle facoltà e delle risorse umane, in particolare conoscenza,
istruzione, informazione, capacità tecniche, che danno luogo alla capacità umana di svolgere
attività di trasformazione e di creazione.
→ Prezzo d’uso del fattore produttivo capitale è detto INTERESSE
L'ORGANIZZAZIONE
→ caratteristica immateriale.
→ si intende la combinazione efficiente dei fattori produttivi (capitale e lavoro) per massimizzare
la produzione o il profitto d'impresa.
o Spetta all'imprenditore il compito di definire l'organizzazione dei fattori produttivi
→ Prezzo d’uso: All’imprenditore, coordinatore dei fattori produttivi, compete il PROFITTO,
inteso come remunerazione delle capacità imprenditoriali
IMPRENDITORE
o Chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o
dello scambio di beni o di servizi (art. 2082 del Codice Civile)
o L'imprenditore innova i metodi, i processi, i prodotti, creando opportunità di crescita economica
e di sviluppo dei consumi.
o Egli coordina e controlla i fattori della produzione (lavoro salariato, capitale, tecnologia)
• si assume i rischi economici e giuridici inerenti all'esercizio di tali funzioni
L’IMPRESA
 È l’organizzazione di un’attività economica il cui scopo è quello di produrre beni e servizi.
→ Trasforma i fattori della produzione (input) in beni e servizi (output)



imprese individuali: sono proprietà di un singolo individuo;
società di persone: sono proprietà di due o più individui;
società per azioni: la proprietà è suddivisa fra coloro che comprano quote del capitale (le azioni).
• Ogni azione dà diritto:
o ad un voto per il CDA che a sua volta assume i dirigenti;
o una quota del profitto della società.
IL MERCATO E LE SUE FORME (CAP. 1, PAR.1.7)
o Nel linguaggio economico con il termine mercato ci si riferisce all’insieme di acquirenti e
compratori.
 Con il termine mercato si intende l’insieme delle contrattazioni che si svolgono tra
• chi compra – cioè domanda un bene o un servizio
• chi invece lo vende, cioè lo offre
 In economia il mercato è l’ambito nel quale avvengono:
o le contrattazioni tra gli operatori economici
o gli scambi
o la formazione dei prezzi.
 Il prezzo è la quantità di moneta che viene corrisposta per un certo bene o una certa
prestazione.
• Tale quantità è anche detta prezzo monetario e si riferisce a transazioni
effettivamente avvenute
Le forme di mercato sono il modo in cui si produce e si vende
 da loro dipende la formazione del prezzo, l’offerta e la domanda di beni e servizi.
Le più tipiche:
o
o
o
o
Concorrenza perfetta
Monopolio
Oligopolio
Concorrenza monopolistica o imperfetta
CONCORRENZA PERFETTA
È una forma di mercato ideale, riscontrabile nella realtà solo in alcuni casi (produttori e consumatori
non possono influenzare i prezzi)
Caratteristiche
 Polverizzazione del mercato: molti piccoli acquirenti e produttori, incapaci di influire sul prezzo
di mercato
 Omogeneità di prodotto: le imprese producono prodotti identici
 Assenza di barriere: non vi sono limiti istituzionali o economici all’entrata o all’uscita dal
mercato. Le imprese possono liberamente entrare ed uscire dal mercato, cioè iniziare un’attività
quando c’è possibilità di profitto o chiuderla quando non è più conveniente
 Perfetta informazione: tutti sanno quello che fanno gli altri
MONOPOLIO
Si ha monopolio (che può essere pubblico o privato) quando la produzione e la vendita di uno o
più beni sul mercato è riservato ad una sola impresa
o la quale è così in grado di dominare il mercato rispetto a quel bene o a quei beni.
→ In questo caso il prezzo sarà determinato dal monopolista e non dall’incontro tra domanda ed
offerta
•
OLIGOPOLIO
•
•
Definisce una situazione di mercato in cui il numero delle imprese (in genere grandi imprese),
che producono grandi quantità di beni, è limitato
→ quindi possono essere investiti grossi capitali per l’innovazione tecnologia
 mentre i compratori sono molti.
È il mercato delle banche, assicurazioni, auto, compagnie telefoniche, imprese farmaceutiche.
CONCORRENZA MONOPOLISTICA O IMPERFETTA
 È una forma di mercato in cui le imprese operano in concorrenza, ma con la possibilità di
differenziare il prodotto e determinare il prezzo di vendita.
• È il mercato dei prodotti alimentari, abbigliamento, detersivi ristoranti, pizzerie e altri beni di
largo consumo
o vi sono molte imprese di ogni dimensione
o libertà di entrata e di uscita
o il prodotto è differenziato: simile ma diverso grazie al marchio o alla localizzazione
dell’esercizio
 Ruolo centrale svolto dalla pubblicità
CONCORRENZA SLEALE
 utilizzazione diretta o indiretta da parte di un imprenditore di mezzi o tecniche non conformi ai
«principi della correttezza professionale» e idonei a danneggiare l’azienda di un concorrente.
Sono espressamente considerati atti di concorrenza sleale:
 quelli volti a creare – per mezzo dell’imitazione dei segni distintivi legittimamente utilizzati da
un concorrente – confusione con i prodotti o l’attività di quest’ultimo;
 quelli consistenti nella diffusione di notizie e apprezzamenti sui prodotti o l’attività del
concorrente idonei a determinarne il discredito;
 quelli consistenti nell’appropriazione dei pregi altrui
LA DOMANDA E L’OFFERTA
o Sono le forze che fanno funzionare le economie di mercato
 Analizzate attraverso un modello economico ma in un mercato perfettamente
concorrenziale
I compratori determinano la domanda e i venditori determinano l’offerta
DOMANDA
La curva di domanda è generalmente decrescente perché quanto maggiore è il prezzo, tanto minore
è la quantità domandata
I fattori che influenzano la domanda (spostano la curva)
• Reddito
• Prezzo dei beni collegati
• Popolazione
• Ricchezza
• Bene complementare
• Aspettative sui prezzi
REDDITO
 Ciò che un individuo o una impresa guadagna in un determinato periodo
 Un incremento del reddito produce lo stesso incremento sulla domanda della maggior parte
dei beni normali (abitazioni, automobili, iscrizioni in palestra, ecc.)
o Bene normale: bene che i consumatori domandano di più all'aumentare del loro reddito
o Bene inferiore: bene che i consumatori domandano di meno all'aumentare del loro reddito.

↓
Un incremento del reddito aumenterà > la domanda di un bene normale e ridurrà < la
domanda di un bene inferiore
RICCHEZZA
 Valore complessivo di tutto ciò che un individuo o un'impresa possiede in un preciso momento,
meno il valore complessivo dei debiti contratti
 Un incremento della ricchezza (come il reddito)
o aumenterà > la domanda (spostando la curva verso destra) di un bene normale
o diminuirà < la domanda (spostando la curva verso sinistra) di un bene inferiore
OFFERTA
La quantità offerta è la quantità di un bene che i venditori vogliono e possono vendere.
 La quantità offerta di un dato bene aumenta all’aumentare del prezzo
o Un produttore ha interesse a vendere il proprio prodotto se il prezzo è superiore al costo di
produzione
 All’aumentare del prezzo i produttori aumentano la quantità prodotta e messe in
vendita
 la curva di offerta è generalmente crescente perché quanto maggiore è il prezzo, tanto
maggiore è la quantità offerta
I Fattori che influenzano l’offerta (spostano la curva dell’offerta)
 Prezzo dei fattori produttivi
 Numero delle imprese
 Prezzo dei beni collegati
 Aspettative sui prezzi futuri
 Tecnologia
 Variazioni meteorologiche - fenomeni naturali
PREZZO DEI FATTORI PRODUTTIVI
o Una diminuzione < del prezzo di un fattore produttivo causa un aumento > dell’offerta
spostando la curva verso destra.
o Un aumento > del prezzo di un fattore produttivo causa una diminuzione < dell’offerta,
spostando la curva verso sinistra
TECNOLOGIA

Si verifica un'innovazione tecnologica nella produzione ogniqualvolta un'impresa è in grado di
realizzare un dato livello di produzione con un metodo nuovo e più economico rispetto al
passato
→ Ogni progresso tecnologico che consente un risparmio sui costi aumenterà l’offerta del
bene, spostando la curva verso destra
LA FUNZIONE DI PRODUZIONE
•
Il modo in cui gli le risorse (input) possono essere combinate per realizzare i prodotti rappresenta
la tecnologia dell’azienda
•
La funzione di produzione descrive la tecnologia di un’impresa.
o indica la quantità massima di prodotto che un’impresa può realizzare in un dato periodo
 (capitale K e lavoro L)
L’impresa che cerca di ottenere la maggiore quantità di prodotto dati gli input opera in maniera
tecnicamente efficiente
•
→ importante distinguere tra breve e lungo periodo
o Il breve periodo è un intervallo di tempo nel quale un fattore della produzione varia mentre
tutti gli altri rimangono fissi
o Il lungo periodo è un intervallo di tempo in cui tutti i fattori della produzione variano
LA PRODUTTIVITÀ
L’imprenditore tra le molteplici combinazioni dei diversi fattori deve scegliere quella che garantisce
la maggiore produttività
→ ovvero l'attitudine a conseguire un risultato con il minor costo
•
Per ogni processo produttivo vale la legge delle produttività decrescenti secondo la quale
 all’incremento > della quantità prodotta corrisponderà un maggior incremento > del costo
di produzione (Es. grattacielo)
↓
La variazione della produzione all’incremento dei fattori produttivi
• si chiama il rapporto di scala e si possono verificare tre possibilità:
 rapporto di scala costante
→ la produzione cresce in misura proporzionale
 rapporto di scala decrescente o diseconomia di scala
→ la produzione cresce in misura meno che proporzionale
 rapporto di scala crescente o economie di scala
→ la produzione cresce in misura più che proporzionale
COSTO DI PRODUZIONE
→ Il costo di produzione è rappresentato dalla somma delle spese che l’imprenditore sostiene per
trasformare le risorse iniziali (i fattori di produzione) nei beni finali di maggiore utilità (prodotti)
o L’entità delle spese sostenute varia fortemente in funzione del volume effettivamente
prodotto
→ vengono distinti due tipi di costi: i costi fissi e i costi variabili
I COSTI FISSI O COSTI DI STRUTTURA
 non variano al variare delle quantità prodotte sono anche detti COSTANTI
o una volta che li hai determinati, quelli sono e quelli restano (nel breve-medio termine)
o sono indipendenti dal volume della produzione
 i costi sono sostenuti ad esempio per:
 cf1- acquisire la disponibilità degli immobili necessari allo svolgimento delle attività
amministrative e direttamente produttive
 cf2- acquisire macchinari e attrezzature direttamente utilizzate per la produzione;
 cf3-remunerare sia il personale dirigente, amministrativo e tecnico, sia quelle maestranze
direttamente impiegate nel processo produttivo ma che per la loro competenza e esperienza
l’impresa ha interesse a mantenere, indipendentemente dalle oscillazioni del volume
produttivo.
 cf4- i costi sostenuti per lo studio, la progettazione, l’organizzazione e la messa a regime
del processo di produzione
COSTI VARIABILI
 Costi che variano al variare della quantità PRODOTTA
→ Se si produce zero unità del prodotto, i costi variabili saranno zero, e si sostengono solo i
costi fissi.
→ che aumentando le quantità che vengono prodotte, i costi variabili iniziano a crescere
 Sono i costi direttamente proporzionali al volume della produzione realizzata.
 Si tratta dei costi sostenuti per:
 cv1- remunerare tecnici e maestranze direttamente impiegate per realizzare quel volume
di prodotto
 cv2- acquisire i materiali e i beni incorporati nel prodotto finale
 cv3- pagare l’energia consumata per il funzionamento delle macchine e assicurare l’agibilità
degli immobili direttamente connessi alla produzione
IL COSTO TOTALE DI PRODUZIONE
È il costo complessivo sostenuto dall’impresa,
somma del costo fisso e del costo variabile.
COSTI MEDI DI PRODUZIONE
Alla legge di variazione del costo totale (CT) in
funzione della quantità di prodotto (q) sono
connessi i costi medi e i costi medi marginali:
 Costi variabili medi: sono i costi variabili
riferiti ad ogni unità prodotta
→ CVM= CV/q
 Costi fissi medi: sono i costi fissi riferiti ad
ogni unità prodotta
→ CFM = CF/q
 Costi totali medi: somma dei costi fissi medi e dei costi variabili medi
→ CTM= CT/q
COSTO MARGINALE DI PRODUZIONE
o Il costo marginale (Cm) rappresenta l’incremento del costo totale che consegue ad una unità
addizionale di prodotto
o Analiticamente è dato dal rapporto algebrico tra l’incremento del costo totale ΔCt e la quantità
incrementale di prodotto Δq.
→ Cm = Δ Ct/Δq
o È il costo addizionale che un’impresa deve sostenere quando produce una unità addizionale di
prodotto
LA PRODUTTIVITÀ IN EDILIZIA
 L'industria edilizia è uno dei settori economici a produzione complessa che meno si presta
all'indagine produttivistica con i metodi abituali impiegati per la misura della produttività
•
Si tratta di un’attività site-specific, di prodotti unici, poco ripetibili
 l’ottimizzazione dei processi produttivi avvenuta in altri settori non è possibile o produce
risultati di scarsa qualità
La valutazione della produttività è fondamentale quando si voglia stabilire se un certo programma
edilizio attuato con un determinato procedimento costruttivo sia economicamente conveniente e
tecnologicamente efficiente
 La rigenerazione del patrimonio immobiliare necessita di maggiore efficienza e costi più bassi,
quindi di nuovi processi produttivi
↓
Aumentare la produttività edilizia con l’innovazione
LA TEORIA DELLA RENDITA E LA RENDITA URBANA
L’ARCHITETTO E LA PRODUZIONE INSEDIATIVA
o Ogni processo produttivo avviene attraverso la combinazione di alcuni fattori la cui
integrazione dà origine al bene prodotto
↓
o anche nel processo insediativo le possibilità di combinare i fattori sono molteplici
• ma è ridotto il numero di quelle che consentono di conseguire gli obiettivi fissati con il
massimo beneficio ed il minor dispendio di risorse

l’Architetto deve anche coordinare i termini economici della produzione insediativa
La produzione insediativa è quella attività volta alla trasformazione del territorio in spazio idoneo
alla localizzazione degli insediamenti umani.
 Il complesso di infrastrutture, di attrezzature collettive e di edifici necessari per le localizzazioni
umane e produttive, e cioè l’area urbanizzata
 rappresenta quindi il risultato finale della produzione insediativa
I FATTORI DELLA PRODUZIONE INSEDIATIVA
o Suolo
o Opere urbanizzative
o Edifici
 Per ciascuno di tali fattori è necessario sostenere un prezzo.
o Il prezzo del suolo è la rendita
o Il prezzo delle opere di urbanizzazione e degli edifici è il costo di realizzazione
IL SUOLO E LA RENDITA
 Rendita: Provento derivante dalla proprietà di un bene
→ rendita fondiaria, quella derivata dalla proprietà terriera;
→ rendita catastale, reddito imponibile di terreni e fabbricati accertato in base al catasto;
→ Rendita di posizione, guadagno aggiuntivo che si ricava da un bene che ha una posizione di
particolare vantaggio rispetto al mercato
 La rendita fondiaria è la forma classica della rendita.
 È il reddito percepito dal proprietario del terreno in conseguenza del fatto che egli è proprietario
di un bene destinabile alla coltivazione o al pascolo.
o Viene definita rendita differenziale quella relativa a terreni che si «differenziano» da
risorse analoghe a causa delle specifiche caratteristiche di fertilità e produttività, come
anche dalla diversa ubicazione rispetto ai mercati di vendita dei prodotti agricoli
•
Con il crescere del fabbisogno l’offerta di terra fertile comincia ad esaurirsi e la terra di qualità
inferiore comincia ad essere coltivata.
o Per il terreno «marginale» (cioè posto a coltivazione per ultimo) occorre sostenere dei costi
unitari di produzione (costi marginali)
 che, in confronto con gli analoghi costi relativi ai terreni messi inizialmente a
coltivazione, sono tanto più elevati quanto più differenti risultano le caratteristiche di
fertilità del terreno «marginale»
↓
Ne consegue che in presenza di un unico prezzo di vendita delle merci agricole (che tende di norma
a coincidere con il costo marginale di produzione) i proprietari delle terre più fertili possono
beneficiare di una rendita «differenziale» dovuta ai minori costi di produzione
Rendita differenziale «posizionale» → (oltre alla fertilità incide anche la posizione)
• se indaghiamo sui motivi per cui la rendita del terreno aumenta avvicinandoci al centro della
città, troveremo che si tratta della minor fatica, della maggior convenienza e della riduzione della
perdita di tempo per motivi di lavoro
 i valori dei terreni urbani sono il risultato indiretto del progresso generale della società e che
essenzialmente si compongono di valori di situazione (derivante da investimenti pubblici)
→ correlazione tra tipologie edilizie ed i valori delle aree urbane:
 minor prezzo del terreno, acquisto di maggiore quantità;
 maggior prezzo del terreno, edificio alto
LA RENDITA FONDIARIA URBANA
o È il reddito che deriva dalla proprietà del terreno in relazione non al suo uso agricolo, ma
all'uso edilizio urbano.
o Misura il differenziale tra i valori di un’area urbanizzata ed un’area agricola
Essa è la risultante di due componenti:
 RENDITA POSIZIONALE
o che dipende dall’ubicazione del bene in rapporto alla città
o ne misura la sua centralità;
 RENDITA ASSOLUTA
o è conseguenza delle scelte del piano urbanistico
o presenza di opere di urbanizzazione
o la prossimità di altri suoli urbanizzati
LA TEORIA ESTIMATIVA
Evoluzione storica delle definizioni
1887: Fettarappa
 “materia che insegna a determinare il valore del terreno”- ottica esclusivamente fondiaria
1907: Bordiga
 comprende «nell’arte delle stime quell’insieme di nozioni che si propone l’indagine dei metodi
per la determinazione del valore dei beni»
1925: Marenghi
 “l’estimo ha per oggetto fondamentale di studio i processi di valutazione dei beni economici per
i quali il mercato non offre il prezzo sotto forma esplicita”
1939: Serpieri
 Valutare un bene economico significa attribuirgli un valore, espresso di regola in unità di
moneta, rispondente ai fini della stima:
o ossia significa determinare quale quantità di moneta può ritenersi per gli scopi della stima,
equivalente al bene da stimare
1936: Brizi
 “L’estimo è essenzialmente metodologia, cioè esso segue ed applica schemi in determinati limiti
di possibilità e di approssimazione, al fine di stabilire metodi adatti alla valutazione dei beni
economici …”
1947: Famularo
 “L’estimo è quella disciplina che insegna a esprimere motivati giudizi sul valore dei beni
economici. Questi giudizi si esprimono, generalmente, indicando la quantità di moneta reputata
equivalente al valore dei beni stessi, perché nell’attuale economia monetaria, la misura di ogni
valore viene espressa in moneta”
1955: Medici
 “Il carattere fondamentale dell’estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma
di moneta che si può attribuire, per soddisfare determinate esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene
economico oggetto di stima; si tratta quindi di insegnare ad esprimere giudizi di valore”
1957: Di Cocco:
 «L’estimo è l’insieme dei principi e delle norme che disciplinano la formulazione di un giudizio
di valore, che deve essere oggettivo, condizionato a particolari situazioni concrete e purtuttavia
generalmente valido»
1959: Malacarne
 “L’estimo può essere considerato come quel ramo della scienza che studia i metodi atti a
prevedere le misure delle grandezze economiche: lo studio dei metodi di stima è lo scopo
dell’estimo, il giudizio di stima è il mezzo mediante il quale si prevede la misura delle grandezze
economiche”
1961: Lo Bianco
 “L’estimo è la dottrina che insegna a formulare giudizi di valore e a saperli motivare”
1974: Forte
 “l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano e, quindi, consentono la motivata,
oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni
economici, espresso in moneta”
I 5 PRINCIPI DELL’ESTIMO (cap. 3.1)





Il valore di un bene economico → dipende dallo scopo della stima.
La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima.
Il prezzo → è il fondamento del giudizio di stima
Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazione.
Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve formularsi
sulla base della teoria dell’ordinarietà.
I° PRINCIPIO: IL VALORE DIPENDE DALLO SCOPO DELLA STIMA
•
Concetto di una pluralità di valori
o dipendenti da altrettanti scopi
 ai quali possono corrispondere altrettanti giudizi di stima
↓
Dalle diverse caratteristiche dei beni economici conseguono differenti aspetti economici dello
stesso bene
Nella pratica dell’estimo immobiliare troviamo due criteri di stima:
 Valore di mercato → Vm
 Valore di costo → Vk
↓
A questi sono riconducibili gli altri criteri di stima:
o Valore di trasformazione → Vt
o Valore complementare → Vc
o Valore di surrogazione → Vs
Aspetto economico
Bene di consumo
Bene producibile
Bene strumentale
Bene complementare
Bene surrogabile
Valore – Criteri di stima
Valore di mercato
Valore di costo
Valore di trasformazione
Valore complementare
Valore di surrogazione
→
→
→
→
→
BENE DI CONSUMO –VALORE DI MERCATO

È inteso come rapporto di equivalenza fra una quantità di moneta ed un bene economico
o in funzione della domanda e dell’offerta del bene stesso

Se si deve determinare il più probabile prezzo che si verificherà in uno scambio, si dovrà
guardare → l’aspetto economico al quale corrisponde il valore di mercato VM

↓
il criterio di stima consisterà:
o nell’analisi della domanda D e dell’offerta O di beni analoghi
o oppure nella attualizzazione della redditività netta
BENE PRODUCIBILE –VALORE DI COSTO


La caratteristica della producibilità determina la possibilità di prevedere la produzione di un
bene economico
→ e, quindi, di formulare un giudizio di stima del valore di costo di produzione
• inteso come somma dei prezzi dei singoli fattori produttivi
Qualora occorra determinare il più probabile costo di produzione di un bene, si dovrà
riguardare pertanto l'aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore di costo Vc
o il criterio di stima consisterà nella somma dei prezzi dei singoli fattori F che concorrono
alla produzione del bene
BENE STRUMENTALE – IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
 I beni strumentali hanno la caratteristica della utilità indiretta
o consegue la possibilità di prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in relazione
al valore di mercato del prodotto
 Quando si deve formulare il giudizio di stima del più probabile prezzo di uno dei fattori della
produzione nell'ambito di un processo produttivo generale
o si dovrà riguardare l'aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore di
trasformazione

↓
Il criterio di stima consiste nel calcolo della differenza tra il
• valore di mercato del bene finale
• i costi necessari alla trasformazione
BENE COMPLEMENTARE - IL VALORE COMPLEMENTARE
•
Caratteristica della complementarità tra beni economici
o Da ciò consegue la possibilità di prevedere il prezzo di un bene in relazione al rapporto di
complementarità produttiva
 che esiste tra il bene oggetto di stima ed altri beni
 Quando occorre determinare il prezzo di un bene, disaggregandolo da altri con i quali può
formare un complesso di beni tra di loro complementari
o si dovrà riguardare l'aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore
complementare

↓
Il criterio di stima consisterà nella differenza tra il
• valore di mercato dell’intero complesso di beni tra loro complementari
• il valore che rimane al complesso medesimo dopo la separazione del bene in oggetto
 Caso di esproprio di un suolo
o Per stimare il valore della parte espropriata A dovrò operare la differenza tra il
 Valore di mercato dell’area nel suo insieme (a+m)
 il valore dell’area che rimane al proprietario
• M: Va = V(a + m) - Vm
BENE SURROGABILE - IL VALORE DI SURROGAZIONE
•
•
Caratteristica della sostituibilità tra beni economici
→ consegue la possibilità di prevedere il prezzo, di mercato ο di costo, di un bene economico
surrogabile con quello oggetto di stima.
Quando occorre stimare il valore di un bene non direttamente apprezzato dal mercato ma
surrogabile con altro di prezzo noto:
 si dovrà riguardare l'aspetto economico del più probabile valore di surrogazione
 Il criteriο di stima consisterà nella determinazione del valore di mercato o di costo del bene
surrogabile con quello oggetto di stima
IN SINTESI
 Valore di mercato Vm = f (D, Ο)
o Scopo: Stime cauzionali e per aste pubbliche; divisioni ereditarie; stime per compravendite,
per riparto delle quote dei beni comuni; stima della sanzione pecuniaria per opere abusive;
valutazioni fiscali; ecc.
o Caratteristica da considerare: scambio del bene
 Valore di costo Vc = ΣFp
o Scopo: Determinazione preventiva dei costi; verifica consuntiva della congruità dei costi
storici; redazione di bilanci aziendali; previsioni dei costi di urbanizzazione nelle relazioni
economiche integrative degli strumenti urbanistici; particolari stime dei danni; ecc.
o Caratteristica da considerare: possibilità di produrre o riprodurre un bene
 Valore di trαsformazione Vt = (Vm - Cp)
o Scopo: giudizi di convenienza sulla trasformazione di un bene economico; stime particolari
di bilanci; stime di beni di particolari pregi artistici o ambientali, di edifici non suscettivi di
ulteriori utilizzazioni per vetustà o obsolescenza; ecc.
o Caratteristica da considerare: capacità del bene a produrne un altro
 Valore complementare Va= V(a + m)– Vm
o Scopo: Stime per espropriazioni parziali, per asservimenti, per limitazioni autoritative, per
danni, per la determinazione dei contributi di miglioria; stime di apporti per concentrazioni
industriali; stime dell'avviamento industriale o commerciale; ecc.
o Caratteristica da considerare: complementarità di un bene con un altro
 Valore di surrogazione Vs =Vms (Vcs)
o Scopo: Stime di beni in condizioni di monopolio bilaterale; stime di aziende con profitti
negativi; stime di edifici o di impianti industriali.
o Caratteristica da considerare: sostituibilità del bene con un altro
II° PRINCIPIO: LA PREVISIONE È IL CARATTERE IMMANENTE DEL GIUDIZIO
DI STIMA
→ Valutare significa esprimere giudizi di equivalenza tra beni economici. Questa equivalenza può
essere di tipo:
o storico, ossia relativa a circostanze e scopi verificatisi in passato (constatazione)
o tipo ipotetico se riferita a circostanze o motivi attualmente in essere e che potranno verificarsi
in futuro (previsione)
Si definisce il valore di un bene economico come previsione della relazione tra
 il grado di utilità del bene stesso
 una determinata quantità di moneta.
Il prezzo può definirsi come constatazione di tale relazione tra i due gradi di utilità.
→ Se quindi il prezzo è un dato storico che si constata, il valore è un dato ipotetico che si prevede.
Principio della permanenza delle condizioni
→ La previsione estimativa è basata su questo principio per il quale si ammette che ogni operazione
di stima - diretta o indiretta - si svolge in base:
o alle condizioni note al momento di riferimento
o in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo
permanente note
o Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti
Le conseguenze dell’adozione di tale principio (invarianza della realtà):
 di tipo teorico
o si assume una realtà economica sostanzialmente statica
 di tipo pratico:
o non si tiene conto delle discontinuità tipiche del mercato (mutamento del numero degli
operatori, dei gusti, etc.)
o Dinamismo della società e turbolenza dei mercati
Stima ex ante (prospettiva) → riguarda le previsioni di valore svolte al presente rispetto allo stesso
presente o al futuro
Stima ex post (retrospettiva) → è svolta al presente, ma è rivolta a epoche precedenti al momento
della stima.
III° PRINCIPIO: IL PREZZO È IL FONDAMENTO DEL GIUDIZIO DI STIMA
Il giudizio di stima è formulato in termini di prezzo.
→ I prezzi rappresentano la quantità di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione;
si riferiscono a transazioni effettivamente avvenute (dati storici)
→ La stima è sempre una previsione relativa al valore di una transazione futura.
o è possibile grazie alla comparazione dei prezzi, fondamento della stima.
IV° PRINCIPIO: IL METODO ESTIMATIVO È UNICO
 essendo basato esclusivamente sulla comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni
di prezzo noto con caratteristiche simili prese a confronto
In base alle circostanze, la scelta dei beni di comparazione dipende da:
 caratteristiche tecniche ed economiche possedute dal bene oggetto di stima;
 condizioni operative di rilevazione (disponibilità di dati);
 tempo e mezzi a disposizione del rilevatore;
 grado di approfondimento della stima
I procedimenti di stima, che dall’unico metodo conseguono, possono essere distinti in:
• diretti o sintetici
• indiretti o analitici
V° PRINCIPIO: IL GIUDIZIO DI STIMA DEVE ESSERE OGGETTIVO E
GENERALMENTE VALIDO, OVVERO BASATO SULLA TEORIA DELL’ORDINARIETÀ.
Il giudizio di stima (oggettivo) per essere valido deve formularsi in riferimento a quelle circostanze
che con maggior frequenza si riscontrano nel particolare mercato
→ ovvero deve formularsi in base al principio dell’ordinarietà.
↓
Da tale principio consegue l’oggettività del giudizio di stima:
• se il prezzo medio è anche quello più frequente, si può affermare che uno ed uno solo sarà il
valore prevedibile per un bene economico analogo nel medesimo mercato.
 Se i valori rilevati si distribuiscono secondo una distribuzione normale, allora il campione è
rappresentativo del mercato di cui il bene oggetto di stima è parte.
 Se la distribuzione ha un andamento che approssima una distribuzione normale, il più probabile
valore di stima, ovvero il più frequente, è uguale alla media dei valori rilevati
FASI
DEL
GIUDIZIO
DI
STIMA
1 - conoscenza del bene
2 - definizione dello scopo o
ragion pratica della stima
3 - individuazione del criterio o
aspetto economico
4 - scelta ed applicazione del
procedimento di stima
5 - aggiunte e/o detrazioni al
valore capitale del bene e
determinazione del valore di
mercato incognito
LA METODOLOGIA ESTIMATIVA (CAP.4)
Rappresenta l’insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di
stima.
La base della metodologia estimativa è rappresentata dalla comparazione tra
→ circostanze storiche già verificatesi
→ circostanze attuali (unicità del metodo).

I procedimenti di stima possono essere distinti in:
– procedimenti «diretti» o sintetici
– procedimenti «indiretti» o analitici
PROCEDIMENTI DIRETTI
 è utilizzabile se è possibile disporre di dati relativi a beni analoghi, ovvero se è possibile la
formazione della scala di prezzi noti
Due operazioni fondamentali:
 raccolta di dati storici relativi a beni immobili analoghi;
 formulazione del giudizio di stima del bene.
↓
È stesso l’indagine preventiva che si riesce a fare (la raccolta dei dati) che indica l’operazione
estimativa da elaborare.
o Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti di beni approssimativamente analoghi a
quello oggetto di stima (P 1 > P 2 >P 3 > P n > P n+1)
 Procedimento operativo: Inserimento del bene da stimare nel «gradino» della scala che
presenta con il bene maggiori analogie (atto di sintesi dell’estimatore) risultando: Vn = Pn
o Possibilità di formazione di una distribuzione normale dei dati (oggettivazione del risultato)
→ La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di tipo gaussiano
→ il valore medio coincide con il dato che si presenta nella distribuzione con maggior
frequenza (maggiore probabilità).
 Procedimento operativo: Determinazione della media
aritmetica dei prezzi noti
o Possibilità di formazione di una distribuzione dei dati diversa da quella normale o gaussiana
→ In assenza di una distribuzione gaussiana dei prezzi noti (dovuta ad una non completa
analogia fisica ed economica tra i beni) è possibile oggettivizzare il risultato determinando
non la media aritmetica dei prezzi ma il prezzo medio.
 Procedimento operativo: determinazione del prezzo unitario
medio
PROCEDIMENTI ANALITICI O INDIRETTI
Quando non è possibile formare la scala di prezzi noti il giudizio di stima va formulato attraverso il
procedimento indiretto o analitico.
Valore
Procedimento
Valore di mercato
→
Capitalizzazione dei redditi
Valore di costo
→ Computo Metrico Estimativo
PRODUZIONE INSEDIATIVA
I FATTORI
→ Suolo
→ Opere urbanizzative
→ Edifici
IL COSTO DELLA PRODUZIONE INSEDIATIVA
o è rappresentato dalla sommatoria dei costi dei diversi fattori produttivi
→ quella relativa ai costi urbanizzativi inerenti alla realizzazione/trasformazione di tutte le opere
indispensabili alla qualificazione dell’ambito urbano, nelle diverse accezioni di ambito
residenziale, produttivo o di servizio, a fruibilità limitata al nucleo insediativo elementare
→ quella relativa ai costi dei servizi pubblici generali e delle attrezzature a fruibilità estesa
all’intera area comunale/metropolitana (parchi urbani, grandi impianti sportivi, culturali,
trasportistica, etc.).
LA COMPARTECIPAZIONE DEI PRIVATI
Legge 1150/1942 - art.28: (successivamente modificato dall‟art.8 della Legge 765/1967)
 introduce il Piano di Lottizzazione Convenzionata, la cui approvazione è soggetta alla stipula
di convenzione, con la quale i lottizzanti, proprietari delle aree o comunque aventi diritto,
assumono l’impegno :
o di cedere gratuitamente al comune le aree destinate ad opere di urbanizzazione;
o di assumere a proprio carico gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria, e
gli oneri conseguenti alla produzione di quota parte delle opere di urbanizzazione
secondaria relative alla lottizzazione
o la quota è determinata in proporzione all'entità e alle caratteristiche degli insediamenti
delle lottizzazioni
↓
La stipula della convenzione deve prevedere congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli
obblighi derivanti dalla convenzione.
Ciò pone la necessità della:
 stima del costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
 determinazione della quota proporzionale all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti
della lottizzazione
Legge 10/1977: Norme per la edificabilità dei suoli
 art. 1 : Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare
 art.3: la concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza
delle spese di urbanizzazione nonché al costo di costruzione
 art.5: determinazione degli oneri di urbanizzazione
↓
Viene introdotto il concetto di costo parametrico: con l’istituzione degli oneri concessori le Regioni
erano tenute a predeterminare gli oneri di urbanizzazione sulla base dei costi medi unitari delle opere
di urbanizzazione.
 Si trattava di costi “minimi” che da allora sono rimasti più o meno invariati per molto tempo
IL VALORE DI COSTO NELLA LEGISLAZIONE
Legge 1150/42, art.30 (modificato dalla legge 765/67): Previsione di massima delle spese
• a corredo dei Piani Regolatori Generali e dei Piani Particolareggiata è richiesta una relazione di
previsione di massima delle spese occorrenti per l’acquisizione delle aree e per le sistemazioni
generali necessarie per l’attuazione del piano
Legge 1150/42, art.28: Lottizzazione convenzionata
 è necessario anche ai fini di una corretta redazione di un PLC la stima dei costi di
urbanizzazione in quanto viene imposta l’assunzione, da parte dei proprietari che lottizzano,
degli oneri di urbanizzazione primaria e di quota parte degli oneri di urbanizzazione
secondaria
A partire dagli anni ’90 la dimensione economica assume un ruolo centrale, sia a livello
programmatorio che a livello pianificatorio
↓
Legge Merloni sui lavori pubblici: legge 109/94:
→ Osservatorio dei lavori pubblici, articolato in sezioni regionali, organizzato mediante
procedure informatiche in coordinamento con altre istituzioni, quali l’ISTAT, l’ANCI, le camere
di commercio, etc.
o Tra i diversi compiti spettanti all’Osservatorio vi è quello di provvedere alla raccolta ed
alla elaborazione dei dati informativi dei lavori pubblici su tutto il territorio nazionale ed
in particolare di quelli concernenti i costi e gli scostamenti rispetto a quelli preventivati, e
alla determinazione annuale dei costi standardizzati per tipo di lavoro in relazione a
specifiche aree territoriali
→ La stessa legge conferma l’esigenza di individuare le risorse necessarie alla realizzazione di
opere pubbliche:
o rendendo obbligatorio il PROGRAMMA TRIENNALE DEI LAVORI PUBBLICI
D.M. del 21 giugno 2000 prevede:
• la stima del costo complessivo per ciascun intervento
• la relativa copertura finanziaria
• la stima dei tempi
Il programma triennale deve indicare, per tipologia e in relazione alle specifiche categorie degli
interventi:
 le loro finalità;
 le relazioni con piani di assetto territoriale o
 i risultati attesi;
di settore;
 le priorità;
 il grado di soddisfacimento della domanda;
 le localizzazioni;
 le risorse disponibili;
 problematiche ambientali, paesistico ed  la stima dei costi e dei tempi di attuazione
urbanistico-territoriale;
GLI SCHEMI-TIPO PER LA REDAZIONE DEL PROGRAMMA TRIENNALE
Gli schemi-tipo per i lavori pubblici sono costituiti dalle seguenti schede:
→ A: quadro delle risorse necessarie alla realizzazione dei lavori previsti dal programma,
articolate per annualità e fonte di finanziamento;
→ B: elenco delle opere pubbliche incompiute;
→ C: elenco degli immobili disponibili
→ D: elenco dei lavori del programma con indicazione degli elementi essenziali per la loro
individuazione;
→ E: lavori che compongono l’elenco annuale, con indicazione degli elementi essenziali per la
loro individuazione;
→ F: elenco dei lavori presenti nel precedente elenco annuale e non riproposti
nell’aggiornamento del programma per motivi diversi dall’avviamento della procedura di
affidamento, o per i quali si è rinunciato all’attuazione.
Lo studio di fattibilità si compone di una relazione illustrativa contenente:
 le caratteristiche funzionali, tecniche, gestionali, economico-finanziarie dei lavori da
realizzare;
 l’ analisi delle possibili alternative rispetto alla soluzione realizzativa individuata;
 l’ analisi dello stato di fatto, nelle sue eventuali componenti architettoniche, geologiche,
socioeconomiche, amministrative;
 ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della compatibilità
paesaggistica dell’intervento, la descrizione di:
o requisiti dell’opera da progettare
o caratteristiche e dei collegamenti con il contesto nel quale l’intervento si inserisce, con
particolare riferimento alla verifica dei vincoli ambientali, storici, archeologici,
paesaggistici interferenti sulle aree o sugli immobili interessati dall’intervento
o l’individuazione delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale e i valori
culturali e paesaggistici.
I PROGRAMMI COMPLESSI
L’esigenza di avviare azioni tese alla riqualificazione della città attraverso il necessario
coinvolgimento del soggetto privato trova ampio riscontro nei Programmi Complessi (anni ’90)
 Vengono introdotte nuove modalità di intervento, che, in base all‘integrazione di operatori
diversi, di risorse pubbliche e private, di diverse tipologie di intervento
o consentono di attivare la riqualificazione urbana, edilizia ed ambientale della città e
del territorio, nel rispetto degli strumenti urbanistici generali o, là dove necessario,
anche in variante ad essi.
 Programmi integrati
 Programmi di recupero urbano - riqualificazione urbana
PROGRAMMI DI RIQUALIFICAZIONE URBANA (Decreto del 21.12.94, Ministero dei Lavori Pubblici)
→ Particolare rilievo assume la rappresentazione del programma in termini economici sintetici
(art.15), ovvero la comparazione delle convenienze economiche che rispettivamente
realizzano il soggetto pubblico e privato considerando:
 l’entità del finanziamento, mediante risorse private, di interventi pubblici valutati su base
parametrica - convenienza pubblica
 valore degli immobili realizzati al netto dei costi di realizzazione, valutati su base
parametrica – convenienza privata
 Costi parametrici → Osservatorio
↓
Per effettuare tale raffronto vengono indicate due distinte procedure:
 il raffronto istantaneo costi-ricavi
o non tiene conto della variabile temporale;
o la differenza tra la sommatoria dei ricavi e la sommatoria dei costi conduce al valore
netto dell’investimento che, al fine della verifica delle convenienze, deve risultare
positivo;
 la redazione di flussi di cassa
o in cui ricavi e costi sono ripartiti durante un arco temporale definito;
o la differenza tra ricavi e costi attualizzati ad un adeguato saggio di sconto conduce al
valore attuale netto dell’investimento.
La rappresentazione del programma in termini economici sintetici (art. 15, DM 21/12/1994)
 consiste in una relazione che contenga la comparazione delle convenienze economiche che
rispettivamente realizzano il soggetto pubblico e privato a seguito dell‟attuazione del
programma, considerando:
• l’entità del finanziamento, mediante risorse private, di interventi pubblici valutati su
base parametrica - convenienza pubblica
• valore degli immobili realizzati al netto dei costi di realizzazione, valutati su base
parametrica – convenienza privata
• Il valore degli immobili oggetto di cessione o concessione a favore del soggetto privato
valutati a prezzo di mercato
LUR Campania (Legge n.16/2004)
Elaborati di progetto del PUA (di iniziativa pubblica):
o relazione illustrativa delle opere pubbliche o di pubblica utilità, comprensiva delle relativem
previsioni finanziarie di massima e delle corrispondenti fonti di spesa
→ Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale
 Progetto urbanistico ed architettonico
 Normativa gestionale
 Piano di fattibilità finanziaria
IL VALORE DI COSTO (CAP.7)
7.9.1 IL COSTO DI PRODUZIONE NELL’ATTIVITÀ EDILIZIA
LE FASI DEL PROCESSO EDILIZIO
 Pianificazione e programmazione: Studi di fattibilità, analisi di convenienza
 Appalto servizi: Progettazione
o Progetto di fattibilità tecnico economica
o Progetto Definitivo
o Progetto esecutivo
 Appalto lavori: Direzione lavori, Esecuzione lavori
 Collaudo
 Gestione e Manutenzione
 Dismissione
Nel processo di produzione edilizia → il concetto di costo assume aspetti differenti in funzione dei
diversi soggetti che intervengono nel processo stesso:
• Committenti: promotori/investitori: committente pubblico o privato (persone fisiche,
società, enti pubblici e privati)
• Fornitori di servizi: progettista – direttore lavori, coordinatore ecc
• Appaltatore: imprese di costruzioni, general contractor (l’appaltatore generale: persona
fisica o una società giuridica, che viene individuata dal committente finale per ottimizzare
tutti i processi di costruzione)
• Subappaltatori: imprese specializzate che lavorano per l’appaltatore
• Fornitori di materiali e tecnologie
IL COSTO DI PRODUZIONE NELL’ATTIVITÀ EDILIZIA
«Il valore di costo di produzione di un bene si compone della somma delle spese che un imprenditore
ordinario deve sostenere per produrlo »
•
L’imprenditore (o consumatore) ordinario è quello che ha un grado di capacità ed attitudini
economiche coincidenti con il grado che con maggiore frequenza si verifica tra gli operatori dello
stesso mercato
→ il concetto di costo assume aspetti differenti in funzione dei soggetti che intervengono nel
processo stesso
Promotore
→
Costo di produzione
Costruttore
→
Costo di costruzione
Promotore/gestore →
Costo globale
IL COSTO GLOBALE
Il costo globale di un bene durevole è rappresentato da
 il prezzo di acquisto
 tutte le spese che occorre sostenere per la sua utilizzazione, nel corso della sua vita utile.
↓
La stima del costo globale è finalizzata ad assistere i decisori nelle scelte relative all’opportunità di
investire nel processo edilizio considerando le fasi di
 Ideazione
 Costruzione
 gestione dell’edificio.
Nella sua formulazione più estesa comprende anche il valore residuo, positivo o negativo, che il bene
possiede al termine della vita utile.
Costo globale
1. Costo di produzione
• Costo di costruzione
 Spese tecniche e generali
 Oneri concessori
• Costo di progettazione
• Costo di area
• Costo di idoneizzazione
• Costi finanziari
• Costi di promozione immobiliare
2. Costi di gestione
• Costi energetici
• Costi amministrativi
Costi di
• Costi di pulizia
esercizio
• Costi di sicurezza
3. Costi di manutenzione
• Ordinaria
• Straordinaria
4. Costi finali o valore residuo
COSTO DI PRODUZIONE
Cp = Ca + Ci + Cc + St + On + I + Im + Up
• Ca = costo dell’area
• Ci = costi di idoneizzazione
• Cc = costo di costruzione
o St = spese tecniche e generali
o On = oneri concessori (permessi a costruire)
• I = interessi sul capitale finanziario
• Im = imposte
• Up= Utile dell’imprenditore promotore
COSTO DI PRODUZIONE
IL COSTO DELL’AREA
 È un costo sostenuto all’inizio del processo di trasformazione
 È un prezzo pagato dal promotore al proprietario dell’area
Incide considerevolmente sul costo di costruzione
I COSTI DI IDONEIZZAZIONE
Sono riferiti ai lavori preliminari e necessari all’idoneizzazione del sito.
• costi di demolizione dei manufatti esistenti vengono stimati con riferimento all’entità e
tipologia dei manufatti da demolire; euro/mc da demolire
• costi di bonifica del suolo
COSTO DI COSTRUZIONE
«La determinazione del costo di costruzione va considerata come una fase progettuale, ossia come
un fattore del processo che interagisce con gli altri, e non come un vincolo fissato preventivamente»

SPESE TECNICHE E GENERALI
→ Spese tecniche
 Indagini preliminari (sondaggi, prove, etc.)
 Progettazione (progetto fattibilità tecnico economica, definitiva, esecutiva)
 Direzione Lavori
 Collaudi
↓
o variano proporzionalmente alla tipologia e all’importo dell’opera, perché calcolate, su
base tabellare in percentuale sul Costo di Costruzione
→ Spese generali
o Spese di gestione dell’azienda promotore (sede, consumi, segreteria, amministrazione,
consulenze, etc.)
o Ammontano circa al 10-15% del Cc

GLI ONERI CONCESSORI
Legge 10 del 1977 : Norme per la edificabilità dei suoli
Art. 1 – Trasformazione urbanistica del territorio e concessione a edificare
 Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale
partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da
parte del sindaco
Art. 3 – Contributo per il rilascio della concessione
 La concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza delle
spese di urbanizzazione nonché al costo di costruzione
 Vengono stimati in funzione del carico urbanistico prodotto dalla trasformazione secondo
specifiche indicazioni del Comune.
Testo unico edilizia D.P.R. 380/2001 Capo II
Permesso di costruire
10 (L). Interventi subordinati a permesso di costruire
 gli interventi di nuova costruzione;
 gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
 gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente
11 (L). Caratteristiche del permesso di costruire
 Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per
richiederlo.
 Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. È
irrevocabile ed è oneroso
16 (L). Contributo per il rilascio del permesso di costruire
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato
all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.
↓
→ La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all’atto
del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata.
o A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi
a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione.
→ La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio, è
corrisposta in corso d’opera.
→ L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita in base alle tabelle
parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:
o all’ampiezza ed all’andamento demografico dei comuni;
o alle caratteristiche geografiche dei comuni;
o alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
o ai limiti e rapporti minimi inderogabili
Le opere di urbanizzazione rendono il territorio idoneo all’insediamento di persone e di attività
economiche.
 Il contributo commisurato al costo di costruzione è dovuto ai Comuni in una entità tra il 5 al 20
per cento del costo fissato per l’edilizia agevolata.
o Tale quota varia in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della loro
destinazione ed ubicazione
La Regione determina, ogni cinque anni, l’entità e le modalità di applicazione del costo di
costruzione, mentre i Comuni li aggiornano annualmente in ragione della variazione degli indici
nazionali dei prezzi al consumo accertata dall’Istat.
INTERESSI
Gli interessi sul capitale investito
o sono stimati in funzione dell’esposizione debitoria del promotore;
o rispecchiano il costo del capitale
→ Tale voce di costo è solitamente calcolata come 3-6% sulla totalità dei costi sostenuti
UTILE DELL’IMPRENDITORE PROMOTORE
Rappresenta la remunerazione della sua capacità imprenditoriale e del rischio assunto
nell’investimento.
 Può essere stimato come aliquota
o i ricavi
o il costo di produzione
COSTO DI COSTRUZIONE
Gli elementi progettuali che incidono sulla formazione del costo di costruzione sono collegati
principalmente alle seguenti categorie:
 variabili geometriche relative alla forma planimetrica e al volume dell’edificio
 variabili funzionali collegate alle differenti connotazioni “stilistiche” e caratteri “estetici”
 caratteristiche dei materiali adottati
 modalità costruttive
LA STIMA DEL VALORE DI COSTO
La stima del valore di costo di costruzione o di ricostruzione di una qualsiasi opera edile,
architettonica o urbanistica, può essere effettuata mediante procedimenti:
• sintetici o diretti
• analitici o indiretti
• misti o intermedi
La scelta del procedimento estimativo dipende dal grado di approssimazione.
→ Nei casi di stime sommarie, con gradi di maggiore aleatorietà, come nei piani, è possibile
ricorrere ad approccio diretto, ovvero alla stima sintetica.
→ Nei casi di stime con gradi minimi di aleatorietà, come nei progetti esecutivi, si rende
necessario l’approccio indiretto ovvero la stima analitica.
CODICE DEGLI APPALTI - PARTE
PROGRAMMAZIONE E PROGETTAZIONE
I
-
TITOLO
III
–
PIANIFICAZIONE
Art. 23 - Livelli della progettazione per gli appalti, per le concessioni di lavori nonché per i servizi
La progettazione in materia di lavori pubblici si articola, secondo tre livelli di successivi
approfondimenti tecnici, in:
 Progetto di fattibilità tecnica ed economica
 Progetto definitivo
 Progetto esecutivo
PROGETTO DI FATTIBILITÀ
Elaborati componenti di progetto di fattibilità tecnica ed economica
• Relazione generale
• Relazione tecnica
• Studio preliminare ambientale
• Studi specialistici effettuati per giungere ad un adeguata conoscenza del contesto in cui è
inserita l’opera
• Planimetria generale ed elaborati grafici [...];
• Cronoprogramma delle fasi attuative
• Capitolato speciale prestazionale
• Piano particellare
• Calcolo sommario della spesa e quadro economico di progetto
↓
Il calcolo sommario della spesa è effettuato applicando alle quantità caratteristiche i corrispondenti
prezzi parametrici dedotti dai costi standardizzati
In assenza di costi standardizzati
 Si applicano parametri desunti da interventi similari realizzati, ovvero redigendo un
computo metrico estimativo di massima
PROGETTO DEFINITIVO
 individua i lavori da realizzare
 contiene tutti gli elementi necessari per il rilascio delle autorizzazioni e approvazioni
 la quantificazione definitiva del limite di spesa per la realizzazione e del relativo
cronoprogramma, attraverso l’utilizzo dei prezzari regionali o provinciali
Elaborati componenti il progetto definitivo
• relazione generale; relazioni tecniche e relazioni specialistiche;
• rilievi planoaltimetrici e studio dettagliato di inserimento urbanistico;
• elaborati grafici;
• studio di impatto ambientale - studio di fattibilità ambientale;
• calcoli delle strutture e degli impianti
• piano particellare di esproprio;
• elenco dei prezzi unitari ed eventuali analisi;
• computo metrico estimativo;
• quadro economico con l'indicazione dei costi della sicurezza
PROGETTO ESECUTIVO
 costituisce la ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni
 definisce compiutamente ed in ogni particolare architettonico, strutturale ed impiantistico
l'intervento da realizzare.
 è redatto nel pieno rispetto del progetto definitivo nonché delle altre varie prescrizioni
Elaborati componenti il progetto esecutivo
• relazione generale; relazioni specialistiche;
• elaborati grafici comprensivi anche di quelli delle strutture, degli impianti e di ripristino e
miglioramento ambientale;
• calcoli esecutivi delle strutture e degli impianti;
• piano di manutenzione dell'opera e delle sue parti;
• piano di sicurezza e di coordinamento e quadro di incidenza della manodopera;
• computo metrico estimativo e quadro economico;
• cronoprogramma;
• elenco dei prezzi unitari e eventuali analisi;
• schema di contratto e capitolato speciale di appalto;
• piano particellare di esproprio.
LA STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO
Fornisce la previsione del più probabile costo di costruzione di un bene.
→ Tale previsione si fonda sulla comparazione del bene da realizzare con il costo di beni simili
già realizzati
→ Previsioni sommarie
La comparazione avviene con riferimento a costi unitari sostenuti per la realizzazione, in tempi
quanto più possibili vicini, di beni analoghi e reperiti attraverso diverse fonti.
 Il procedimento si basa sul confronto dell’opera da realizzare, il cui costo è incognito con
opere simili realizzate (i cui costi sono noti)
La stima sintetica si fonda sulla possibilità di determinare un adeguato numero di costi tecnici di
costruzione di edifici analoghi per caratteristiche tipologiche, tecnologiche, strutturali e distributive
 ai quali fare riferimento al fine di determinare il costo di costruzione dell’edificio oggetto della
stima
 il costo al mc vuoto per pieno: si determina valutando il volume dell’edificio dal livello inferiore
alla linea di gronda e dividendo il costo di costruzione per i metri cubi risultanti.
 il costo al mq di superficie realizzata: si ottiene dividendo il costo di costruzione per i mq di
superficie lorda dei diversi piani dell’edificio, intendendosi per superficie lorda quella
comprendente i muri perimetrali esterni, i divisori e le partizioni verticali interne. Il parametro è
valido per edifici con altezze interne e caratteristiche tipologiche simili.
 posto letto, posto alunno, ...: parametri vari riferibili all’utilizzo dell’edificio, più che alle
grandezze fisiche che lo rappresentano. Sono usati generalmente per edifici commerciali, scuole,
ospedali ecc.
Le fonti per il reperimento dei dati
Fonti dirette → imprese di costruzione - stazioni appaltanti - committenti privati
Fonti indirette → Osservatorio Costi standardizzati MIT – ISTAT - Camere di Commercio […]
PROCEDIMENTO DI STIMA
1. Scelta del campione di beni di costo noto analoghi al bene oggetto di stima -“scala di prezzi
noti”
2. Individuazione del parametro unitario (€/mq, €/mc, €/vano, etc.)
3. Eventuale livellamento cronologico
4. Confronto e stima: scelta del costo unitario - inserimento del bene da stimare nel gradino
della scala che presenta maggiori analogie.
IL LIVELLAMENTO CRONOLOGICO DEI COSTI
L‟ISTAT elabora mensilmente l’indice dei costi di costruzione di un fabbricato residenziale
→ misura la variazione nel tempo dei costi riferiti ad un manufatto e, in particolare, dei costi diretti
per la realizzazione dell’opera (senza costi del suolo, progettazione e margine di profitto
dell’impresa edilizia)
Ca = Cs (Ia/Is)
• Ca = costo attuale
• Cs = costo storico
• Ia = indice attuale
• Is = indice storico
PREZZIARI TIPOLOGICI
Sono listini riportanti i costi tecnici di costruzione complessivi e per unità di comparazione distinti
per tipologie edilizie e/o categorie di opere.
Di particolare interesse operativo è il prezziario annualmente pubblicato a cura del Collegio degli
ingegneri e architetti di Milano:
 Consente di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo tecnico di costruzione
con sufficiente attendibilità.
o costi complessivi e parametrici
o principali caratteri geometrici e tecnologici
o percentuali di incidenza dei costi per le principali categorie di opere
Esempio operativo:
Preventivo sommario della realizzazione di un edificio residenziale in zona periferica ad alta densità.
→ Fase 1. Scelta del campione di beni di costo noto analoghi al bene oggetto di stima - “scala di
prezzi noti”
o L’individuazione dell’edificio più simile deve avvenire sulla base di un’attenta analisi non
solo delle tipologie, ma anche delle caratteristiche tecnologiche e costruttive.
 Reperisco alcuni dati riferiti a beni analoghi a quello oggetto di stima
→ Fase 2. La stima
o I casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quello oggetto di stima, riportano valori
convergenti.
 La stima sommaria del più probabile valore di costo potrà essere effettuata con
riferimento ai tre casi tramite la media dei valori ottenuti.
IL COSTO DI COSTRUZIONE
Cc = Ctk + Sg + Uc
 Ctk = costo tecnico di costruzione
 Sg = spese tecniche e generali (onorari e spese tecniche ammontano circa al 10/15% del Cc)
 Uc = utile dell’imprenditore costruttore (10% di Ctk)
IL COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE
È la somma dei costi diretti di cantiere, ovvero dalla somma dei seguenti fattori produttivi:
Ctk = M + Mat + NT
→ M = manodopera
→ Mat = materiali
→ NT = noli e trasporti
IL VALORE DI COSTO: LA STIMA ANALITICA (CAP.7, PARAGRAFO 7.11)
Nella redazione dei progetti definitivi ed esecutivi, si rende necessario l’approccio indiretto ovvero
la stima analitica:
• il COMPUTO METRICO ESTIMATIVO (CME)
↓
Il computo metrico estimativo del progetto esecutivo costituisce l'integrazione e l’aggiornamento
del computo metrico estimativo redatto in sede di progetto definitivo.
 Il CME viene redatto applicando alle quantità delle lavorazioni, dedotte dagli elaborati
grafici del progetto esecutivo, i prezzi dell'elenco prezzi.
o Progetto esecutivo → Costituisce la “ingegnerizzazione” di tutte le lavorazioni e, pertanto,
definisce compiutamente ed in ogni particolare architettonico, strutturale ed impiantistico
l’intervento da realizzare
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO C.M.E.
È la combinazione di due parti:
• il Computo Metrico (quantità)
• la parte estimativa (prezzi unitari)
La stima del più probabile valore di costo ottenuto per via analitica
 Il costo totale consiste nella somma dei prodotti delle quantità
(Q) per i rispettivi prezzi unitari (Pu) di ciascuna lavorazione (i)
Nella stima analitica o indiretta la valutazione è ottenuta → scomponendo il bene da valutare in
molteplici voci di lavorazioni dettagliate (a ciascuna di questa voce è abbinato un costo unitario)
Il CME si elabora attraverso le seguenti fasi:
1. Classificazione delle lavorazioni
2. Misurazione o Computo Metrico delle lavorazioni
3. Stima dei Prezzi Unitari delle lavorazioni
1. CLASSIFICAZIONE DELLE LAVORAZIONI
La classificazione secondo:
→ Funzioni: Classi di unità tecnologiche basate su prestazioni e funzioni (Norma UNI 8290)
→ Categorie di lavoro: Classi per materiali e lavorazioni
2. MISURAZIONE O COMPUTO METRICO
Scomposizione del manufatto da realizzare in parti elementari per calcolare le quantità occorrenti
alla realizzazione dei singoli elementi.
↓
Ciascuna lavorazione va misurata
 Le modalità con cui si procede alla misurazione delle lavorazioni sono normate e sono
oggetto di accordo tra le parti
 Non tutte le lavorazioni sono suscettibili di essere misurate per cui vengono considerate
unitariamente. In questo caso si si dice che l’opera si valuta a corpo
→ Il risultato della classificazione è la redazione di un elenco di articoli che rappresentano le parti
assunte a misurazione.
o Gli articoli sono costituiti da tre parti:
 descrizione: deve definire con precisione l’oggetto della misurazione cui l’articolo si
riferisce;
• La descrizione delle opere compiute contenuta nel CME è ripresa dal capitolato di
appalto (documento compreso nel progetto esecutivo)
o In tale documento, sono contenute per esteso le modalità tecniche con cui
l’appaltatore deve realizzare l’opera.
o Il capitolato speciale d’appalto riprende di norma le voci delle opere
complete contenute nei capitolati generali di riferimento.
 quantità: esprime il risultato delle operazioni aritmetiche eseguite sulle dimensioni
degli elementi;
 unità di misura
DEFINIZIONE DI APPALTO
L’art. 1655 del Codice civile definisce l’ appalto come:
 Il contratto con il quale una parte (appaltatore) assume, con organizzazione dei mezzi
necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio
(committente, appaltante) verso un corrispettivo in denaro
↓
o Gli appalti sono quindi contratti a titolo oneroso
 stipulati tra una stazione appaltante e uno o più operatori economici
 aventi per oggetto l’esecuzione di lavori, la fornitura di prodotti, la prestazione di
servizi.
3. STIMA DEI PREZZI UNITARI
La stima o determinazione dei prezzi unitari può essere effettuata:
 per via sintetica: listini e prezziari
 per via analitica o ricostruttiva : analisi dei prezzi
L’insieme delle lavorazioni associate al rispettivo prezzo unitario costituisce l’elenco dei prezzi
unitari (è un elaborato del progetto esecutivo)
Il prezzo unitario per via sintetica viene desunto da:
o prezziari o listini → I prezziari forniscono prezzi medi con riferimento a condizioni
esecutive ordinarie
o Aggiornamento
Nella colonna “INCIDENZA MANO D’OPERA”, è riportato il valore della percentuale di incidenza del
costo della manodopera della specifica lavorazione determinato in sede di elaborazione della relativa
Analisi sulla base della seguente formula:
→ Costo totale della manodopera (sommatoria del costo orario della manodopera moltiplicato
per le relative quantità, al netto delle Spese Generali e dell’Utile d’Impresa)
INCMO Incidenza percentuale della manodopera = Σ MO/TL
• ΣMO = Costo totale della manodopera (sommatoria del costo orario della manodopera
moltiplicato per le relative quantità, al netto delle Spese Generali e dell’Utile d’Impresa)
• TL = Totale Lavorazione, ossia il costo totale dell’Opera Compiuta (comprensivo delle Spese
Generali e dell’Utile di Impresa)
Nella colonna “INCIDENZA SICUREZZA”, è riportato il valore dell’aliquota di incidenza degli
“Oneri” della Sicurezza Aziendale sulla percentuale delle Spese Generali.
I fattori che determinano il costo totale di ogni lavorazione all’interno di un cantiere sono diversi:
o la manodopera necessaria per eseguire il lavoro, che comprende il numero di operai e le ore
lavorative.
o i materiali occorrenti, in cui occorre includere il prezzo d’acquisto, il trasporto in cantiere, lo
scarico, l’accatastamento e lo sfrido (una percentuale in eccesso considerando il materiale di
scarto prodotto dalla lavorazione)
o il noleggio dei mezzi necessari per eseguire l’opera.
o le spese generali, definite in sede di offerta e normalmente calcolate come percentuale del costo
della lavorazione nella misura del 13%-17%.
o Utile dell’impresa che corrisponde al 10% del costo della lavorazione.
DAL PROGETTO ESECUTIVO AGLI ELABORATI ESTIMATIVI
Il problema è completare il progetto esecutivo.
 A partire dagli elaborati grafici (definizione della forma) e dalla descrizione di capitolato
(definizione del processo) è necessario integrare il progetto con i seguenti documenti:
o Elenco dei prezzi unitari (EPU)
o Computo metrico estimativo (CME)
L’ELENCO DEI PREZZI UNITARI
Le fasi necessarie ad individuare il prezzo unitario di ciascuna lavorazione:
• individuare le lavorazioni necessarie alla realizzazione
o Dagli elaborati grafici e dal capitolato si individuano le lavorazioni
• definire le unità di misura connessa a ciascuna lavorazione ed individuare il prezzo
unitario di ciascuna lavorazione
Tramite il prezziario è possibile individuare le lavorazioni previste, che saranno contrassegnate da:
 un numero progressivo
 un codice
 una descrizione sintetica
 una specifica unità di misura
 un prezzo unitario
 Nel caso il prezzo di una lavorazione non sia reperibile per via sintetica (nei prezziari) è
necessario procedere per via analitica
•
ovvero ricostruire il prezzo unitario mediante l'analisi dei prezzi unitari dei fattori
necessari alla produzione di un’unità di lavorazione
Per misurare ciascuna lavorazione gli elementi che devono essere considerati sono:
 L'unità di misura
 Le parti uguali: le lavorazioni che si ripetono nelle identiche dimensioni;
 La lunghezza, larghezza e altezza
 Le dimensioni totali
CRONOPROGRAMMA DEI LAVORI
Codice Appalti: art.45:
 il progetto esecutivo è corredato dal
cronoprogramma costituito da un
diagramma
che
rappresenta
graficamente tutte le fasi attuative
dell’intervento
 il
cronoprogramma
serve
a
pianificare
l'attività
di
realizzazione del progetto dando
una tempistica a ogni singola fase,
tenendo conto dell'avanzamento dei
lavori, delle tempistiche, dei soggetti
coinvolti nella realizzazione e delle
spese necessarie.
INCREMENTI DI COSTO
Il costo base di realizzazione tecnica può essere maggiorato:
 quando gli interventi sono realizzati in Comuni situati:
o in zona sismica; ad altitudine > 500 m. s.l.m.;
o su un'isola o sulla costiera sorrentino-amalfitana;
o localizzati in zona climatica E o F;
 quando esistono particolari difficoltà di attrezzature di cantiere o accessibilità
 migliore qualità energetica dell’alloggio, abbattimento barriere architettoniche …
Gli oneri complementari comprendono:
• spese tecniche e generali;
• redazione piani di sicurezza;
• prospezioni geognostiche ed eventuali indagini archeologiche;
• acquisizione aree e realizzazioni di urbanizzazioni;
• oneri accessori per allacci.
IL MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare è un mercato disomogeneo
→ non possiede i requisiti che connotano i mercati perfettamente concorrenziali: atomicità,
omogeneità, trasparenza, mobilità.
Si articola in sottomercati di diverse tipologie di beni:
 alcuni dei quali approssimano la concorrenza perfetta
 mentre altri sono riconducibili a forme di concorrenza imperfetta.
→ Monopolio: beni ubicati in particolari zone con affacci su particolari amenità
→ Concorrenza monopolistica: caratterizza in modo particolare il mercato dell’usato. Il prodotto
immobiliare offerto è differenziato
I beni del mercato immobiliare:
• Terreni agricoli - Terreni edificabili
• Abitazioni - Garage e posti auto
• Uffici – Negozi - Alberghi
• Capannoni - Edifici rurali
I soggetti del mercato immobiliare
Domanda
 Famiglie (per uso, per investimento)
 Imprese
 Investitori
 Stato
Offerta
 Promotori immobiliari
 Imprese di costruzione
 Famiglie proprietarie
 Società proprietarie
 Stato
I fattori che influenzano il mercato immobiliare
 Demografia
 Lo sviluppo socioeconomico (circostanze economiche generali)
 La pianificazione urbanistica
 Incentivi legislativi
 Specifiche norme di settore
La domanda di abitazioni dipende da diversi fattori:
o numero delle famiglie
o reddito disponibile
o tassi di interesse sui mutui ipotecari
o rendimento degli investimenti alternativi al mattone
o presenza di politiche fiscali favorevoli o meno […]
L’offerta è data dalla
• numerosità delle case già esistenti sommata alla
• disponibilità di suolo edificabile.
→ Limiti all’edificabilità del suolo rappresentano un vincolo di offerta
In genere la dinamica temporale dei prezzi è influenzata da fattori
 Macroeconomici, i cosiddetti “fondamentali”, cioè
o Popolazione
o Reddito
o Credito
 Microeconomici, la cosiddetta “segmentazione del mercato”
o per cui le case differiscono per tipologia edilizia e del contesto
↓
La segmentazione del mercato immobiliare
 non è un mercato omogeneo: è necessario individuare il particolare sottomercato in cui ricade
l’immobile da stimare.
o La SEGMENTAZIONE è il processo di identificazione dello specifico sottomercato di
riferimento per la stima
 è quindi la prima fase della valutazione e la sua individuazione è necessaria ai fini
della stima.
LOCALIZZAZIONE
Indica la posizione dell'unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei
livelli della rendita fondiaria
urbana
extra urbana
• Provincia
• Quartiere
 Centrale
o Agricola
• Comune
• via./Piazza.

Semicentrale
o Industriale
• Frazione
• Civico n.
 Periferica
o Artigianale
• Località
• CAP
o Residenziale
DISPONIBILITÀ
Condizioni di disponibilità → Il parametro indica gli aspetti economici che possono influenzare la
formazione del prezzo
Stato Immobile
Titolarità del terreno
 libero/ occupato proprietario
 proprietà
 locato
 convenzione
TIPOLOGIA IMMOBILIARE
riguarda le classificazioni degli immobili
Fabbricato (indipendente – in condominio)
o Nuovo
 Immobile di nuova o recente
realizzazione, mai utilizzato.
o Ristrutturato
 Immobile che ha subito sensibili
interventi di manutenzione ordinaria,
straordinaria o ristrutturazione che
hanno comportato il completo
rifacimento degli impianti, il rinnovo
delle finiture e dei serramenti, tale da
essere equiparato agli immobili nuovi.
o Seminuovo
 Immobile realizzato da non più di 10
anni, già utilizzato ma in ottimo stato di
manutenzione
o Usato
 Tutti gli immobili realizzati da oltre 10
anni e normalmente utilizzati.
o Rudere
 Fabbricato in pessime condizioni di
manutenzione, spesso privo di impianti
o con impianti non a norma, non
abitabile e per il quale occorre
prevedere sensibili interventi edilizi
necessari a ripristinarne l'uso e la
funzionalità
TIPOLOGIA IMMOBILIARE
riguarda le classificazioni degli immobili
Terreno (destinazione)
• residenziale
• direzionale – terziaria
• commerciale
• turistico – ricettivo
• industriale – artigianale
• attività sportiva
• agricola
TIPOLOGIA COSTRUTTIVA
Materiale di fabbricazione principale:
 Muratura
 Cemento armato ordinario
 Cemento armato prefabbricato
 Acciaio
 Legno
 Misto
TIPOLOGIA EDILIZIA
Caratteri morfologici e funzionali dell'edificio:
→ Fabbricato storico
→ Fabbricato singolo
→ fabbricato in linea
→ fabbricato rurale
→ fabbricato a schiera
→ fabbricato bifamiliare
→ fabbricato tipico
Nell’ analisi estimativa diventa fondamentale individuare immobili simili per caratteristiche
intrinseche ed estrinseche al bene oggetto di stima.
 Solo un’attenta analisi del segmento di mercato porta ad una stima corretta.
LE CARATTERISTICHE POSIZIONALI ESTRINSECHE
o La caratteristica posizionale è quella che determina maggiormente il diverso apprezzamento
del mercato.
→ Da essa consegue la rendita edilizia e cioè del diverso apprezzamento delle aree centrali
rispetto a quelle periferiche.
→ La caratteristica posizionale deve però distinguersi in
 qualificazione infrastrutturale
• caratteristica posizionale che garantisce la facile accessibilità alle attività
o Prossimità al centro urbano
o Accessibilità ai servizi pubblici
o Accessibilità al trasporto pubblico
o Presenza di servizi commerciali di base
 qualificazione ambientale
• caratteristiche capaci di sollecitare un più elevato prezzo insediativo
o Salubrità della zona
o Contesto sociale
o Assenza di rumori
o Densità edilizia
LE CARATTERISTICHE POSIZIONALI INTRINSECHE
COEFFICIENTE DI PIANO
→ Panoramicità o visualità
o Orientamento
o Soleggiamento
o Luminosità
o Ventilazione
o Salubrità dei vani
COEFFICIENTE DI ORIENTAMENTO
Valuta gli aspetti positivi e negativi derivanti dai singoli locali
dell'alloggio rispetto ai punti cardinali, al fine di considerare la
maggiore o minore luminosità, l'eventuale presenza di sole ecc.
COEFFICIENTE DI AFFACCIO.
Definisce i benefici di cui gode un alloggio in
rapporto alla vista o al prospetto, su aree
esterne o interne all'edificio.
Altre CARATTERISTICHE INTRINSECHE GRUPPO A
→ Grado di finimento e stato di conservazione →
e manutenzione.
→ Caratteristiche estetiche ed igieniche.
→
→ Esposizione prevalente.
→
Dimensioni dei vani in rapporto a quelli
ritenuti normali.
Importanza e sviluppo dei servizi interni.
Esistenza di servizi comuni.
CARATTERISTICHE INTRINSECHE GRUPPI C 1-2-3-6 :
 Situazione stradale.
 Ubicazione.
 Sviluppo su strada.
 Ampiezza.




Epoca di costruzione.
Qualità delle strutture.
Stato di conservazione e manutenzione.
Richiesta sul mercato dei fitti.
PANORAMICITÀ
Per la determinazione della panoramicità dell’unità immobiliare si tiene conto delle seguenti
indicazioni:
o elevata: presenza di vedute e di affacci da due o più ambienti su siti di particolare valore
paesaggistico o altro
o buona: presenza, per la preminenza degli ambienti, di vedute ordinarie per la zona e senza
particolari caratteristiche di pregio;
o assente: assenza di particolari o specifiche vedute.
LUMINOSITÀ
Indicazioni che consentono di definire la luminosità:
 buona: se non c’è necessità di ricorrere all’illuminazione artificiale, negli ambienti principali,
durante le ore diurne;
 media: se si deve ricorrere all’illuminazione artificiale non oltre il 50% delle ore diurne;
 scarsa: se si deve fare uso dell’illuminazione artificiale per la maggior parte della giornata.
LE CARATTERISTICHE TECNOLOGICHE

Dimensioni o taglio





Livello delle finiture
Stato di conservazione
Presenza di ascensore
Dotazioni di servizi
Impianti
TAGLIO
Per la individuazione del taglio di un appartamento si identificano le seguenti classi di superfici:
o Piccolo: fino a mq. 45
o Medio piccolo: da mq. 45 a mq. 70
o Medio : da mq. 70 a mq. 120
o Medio grande: da mq. 120 a mq.150
o Grande: oltre mq. 150
QUALITÀ DELLE FINITURE
Tra gli elementi di un’unità immobiliare per i quali occorre esprimere un giudizio sui materiali e sulle
modalità di posa in opera, vengono individuati:
 Pavimentazione
 rivestimenti servizi bagni
 rivestimenti servizi cucina
 rivestimenti, pareti e soffitti serramenti ed infissi
↓
Si ritiene di standardizzare la “qualità delle finiture” , formulando per le stesse il giudizio di
• Ottima: materiali di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera.
• Normale: materiali ordinari e di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera.
• Economica: materiali scadenti e con presenza d’imperfezioni nella posa in opera.
PAVIMENTAZIONE



RIVESTIMENTI
CUCINA
BAGNI
E
RIVESTIMENTI
SERVIZI
SERRAMENTI E
INFISSI
ottima
(marmo,
parquet e similari)
o ottima (piastrelle di  ottimo (parati di •
normale (marmette,
materiale pregiato, cotto
pregio, legno e •
maiolicati, moquette
marmi)
similari)
•
similari)
o normale (piastrelle di  normale
(parati
economica
materiale
ordinario,
ordinari, pitture e
(marmette,
tinteggiature e similari
similari)
maiolicati di tipo o economica (piastrelle di  economica (pitture
econom.)
seconda scelta, intonaci e
di tipo economico e
similari )
similari)
Ottima
Normale
Economica
DOTAZIONE IMPIANTI
Giudizio sulla presenza degli impianti dell’abitazione e sulla loro tipologia definendo:
 elevata: la dotazione in cui i suddetti impianti risultino di tecnologia superiore e comprenda
impianti avanzati di tipo non essenziale (videocitofono, condizionamento, riscaldamento
autonomo, ascensore interno, allarme antintrusione);
 normale: la dotazione che comprenda almeno l’impianto idrico-sanitario, elettrico, gas, e di
riscaldamento;
 carente: per la mancanza di uno o più dei suddetti impianti essenziali (idrico-sanitario, elettrico,
gas, e di riscaldamento);
AFFACCIO
Per la determinazione della qualità degli affacci posseduti dall’unità immobiliare si tiene conto delle
seguenti indicazioni che consentono di definire l’affaccio di:
→ pregio: presenza di affacci da due o più ambienti principali, su siti di particolare pregio
ambientale, storico, artistico, archeologico o paesaggistico;
→ ottimo: presenza di affacci da un ambiente principale su siti di particolare pregio ambientale,
storico, artistico o paesaggistico ovvero con preminenza di affacci su siti di ottimo livello ma
non di particolare pregio ambientale, storico, artistico o paesaggistico.
→ buono: presenza di affacci su buon livello ambientale ;
→ normale: presenza di affacci ordinari per la zona e senza particolari caratteristiche;
→ scadente: affacci su strade o siti ambientali di non particolare ambientazione o non motivanti,
(cortili, strade anguste, vicoli di poca luminosità ecc);
→ degradato: presenza di affacci particolarmente degradati, nella maggioranza degli ambienti
principali (presenza di fonti d’inquinamento, discariche, fabbricati fatiscenti, etc.).
STATO CONSERVATIVO
Con riguardo allo stato di conservazione, l’unità immobiliare può trovarsi in condizioni ottime,
normali o scadenti, degradate. Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si
tiene conto dei seguenti elementi propri della unità immobiliare :
• pavimenti
• impianto elettrico
• pareti e soffitte
• impianto idrico e servizi igienico sanitari
• infissi
• impianto di riscaldamento
LE CARATTERISTICHE PRODUTTIVE
Sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso
 Esenzioni fiscali
 Presenza di diritti di terzi
 Detraibilità/deducibilità delle spese di  Condizioni manutentive delle parti comuni
manutenzione
 Tipo di impianti di riscaldamento e
 Limiti alla locazione
consumi energetici
 Vincoli conseguenti alla locazione
 eventuale vincolo storico ambientale o altro
IL VALORE DI MERCATO DEI FABBRICATI URBANI
L’ Estimo urbano ha come oggetto prevalente i fabbricati ed i loro fattori produttivi
 cioè le aree urbane, le opere edilizie e le opere urbanizzative che garantiscono l’idoneità
insediativa.
L’aspetto economico che con maggior frequenza si deve riguardare nella casistica estimativa urbana
è quindi il più probabile valore di mercato dei fabbricati
IL VALORE DI MERCATO
è il valore che il bene da stimare riuscirebbe a realizzare nell’ipotesi che fosse compravenduto.
 La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di essere oggetto di scambio determina l’esistenza
di un valore di mercato
 inteso come l’equivalenza fra una quantità di moneta ed un bene economico
 Il valore di mercato è funzione della domanda e dell’offerta
 Vm = f (D,O)
I procedimenti di stima:
→ Diretti o Sintetico – comparativi
→ Indiretti o Analitici – capitalizzazione dei redditi
VALORE DI MERCATO, DI LOCAZIONE, DI RENDIMENTO
Nell’analisi dei singoli segmenti del mercato immobiliare possiamo trovare indicazioni circa:
 il valore di mercato dell’immobile
 i canoni di locazione lordi degli immobili
 il tasso di rendimento lordo dispiegato dal capitale.
TASSO DI RENDIMENTO
→ espresso come rapporto tra reddito netto prodotto dall'immobile e il suo prezzo d'acquisto
o consente agli investitori di confrontare diversi immobili attraverso la stima del tasso di
ritorno dell'investimento fatto con l'acquisto della proprietà.
Come si calcola il tasso di rendimento:
↓
1. Calcolare il reddito lordo annuo dell'immobile su cui si è investito
 supponiamo di aver appena acquistato un appartamento che vorremmo dare in affitto ad un
canone di €750/mese.
o A questo canone, ci aspetteremmo di incassare € 750 × 12 = €9.000 all'anno di reddito
lordo prodotto dalla proprietà.
2. Sottrarre dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà – reddito netto
 Ogni immobile implica dei costi operativi.
o costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell'immobile
o Tali costi vanno sottratti dal reddito lordo calcolato prima. Così si determina il reddito
netto del fabbricato.
3. Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo originario
prezzo o costo.
 Supponiamo di aver acquistato l'immobile a €100.000.
 €9.000(reddito lordo)
 € 900 (costi di gestione)
 € 450 (costi di manutenzione)
 € 710 (tasse)
 € 650 (assicurazione)
 € 6.290 (reddito netto) / €100.000 (prezzo d'acquisto) = 0,062 = tasso di
rendimento 6,2%
LE FONTI PER IL REPERIMENTO DATI
Le fonti per la stima del più probabile valore di mercato di un immobile possono essere:
• di tipo diretto, ovvero fonti che forniscono generalmente i prezzi di offerta
• di tipo indiretto, ovvero fonti che generalmente forniscono quotazioni (non prezzi)
IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile (artt. dal 1537 al 1541)
 il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, nonché essere trascritto negli
appositi Registri immobiliari (a titolo di pubblicità)
 la determinazione del prezzo nelle vendite immobiliari può essere:
o “a misura”: viene indicata l’unità di misura (euro/mq)
o “a corpo” (“a forfait”): non vi è alcun riferimento all’unità di misura, bensì, una
descrizione dell’immobile nel suo complesso
MICROZONA CATASTALE
Porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria che presenta omogeneità nei caratteri di
posizione, urbanistici, storico- ambientali, socio-economici, nonché nella dotazioni di servizi e
infrastrutture urbane.
 È individuata da uno o più fogli contigui, o parte di essi, facenti parte della mappa catastale
ed appartenenti allo stesso comune.
PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO
IL PROCEDIMENTO SINTETICO
OGGETTO DELL’ESTIMO URBANO: FABBRICATI E LORO FATTORI PRODUTTIVI
L’aspetto economico che con maggior frequenza si deve riguardare nella casistica estimativa urbana
→ è il più probabile valore di mercato di fabbricati, aree edificabili, diritti, etc
LA PROPRIETÀ IMMOBILIARE
Dal punto di vista giuridico rientra nella categoria dei diritti reali
 (art. 832 del C.C.) Diritto reale “per eccellenza” che conferisce al titolare il diritto di godere e di
disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo
 (art. 834 C.C.) Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà se non per
causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità»
 (Costituzione 1948, Art.42) - La proprietà è pubblica o privata
VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato si intende il rapporto di equivalenza intercorrente tra
o un bene economico e la moneta
 in funzione delle caratteristiche della domanda e dell’offerta del bene stesso.
Sequenza logica delle operazioni da condurre nella formulazione del giudizio di stima – fasi:
1. conoscenza del bene
2. definizione dello scopo o ragion pratica della stima
3. individuazione del criterio o aspetto economico
4. scelta ed applicazione del procedimento di stima
5. aggiunte e/o detrazioni al valore capitale del bene e determinazione del valore di mercato
incognito
Nel caso di un bene immobiliare, ciò significa avere una conoscenza completa dal punto di vista:
→ Tecnico: individuazione delle caratteristiche estrinseche, intrinseche, tecnologiche e produttive
del bene
→ Economico: segmento di mercato in cui è inserito il bene, prezzi di compravendita di beni
simili, redditi derivanti dalla proprietà di beni simili
→ Giuridico-urbanistico: diritti di proprietà, vincoli, ipoteche, regolarità urbanistiche., etc.
o analisi dei rapporti giuridico-economici tra soggetti implicati e bene da stimare: in quel
momento ed in quel mercato
IMPORTANZA DELLA DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E GIURIDICA
Esempio: fabbricato
 atto di provenienza
 atto giuridico che attesta la titolarità del diritto sull’immobile
 è il documento che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da parte
del venditore
 accerta che chi vende l’immobile abbia effettivamente diritto a trasferire la proprietà,
perché lì è indicato come ne è venuto in possesso
 identificativi catastali
 Il catasto è il registro nel quale si elencano e descrivono i beni immobili, con:

 l'indicazione del luogo e del confine
 il nome dei loro possessori
 le relative rendite, sulle quali debbano calcolarsi tasse e imposte.
situazione urbanistica
 il livello di pianificazione urbanistica vigente ed eventualmente lo stato di approvazione
dello strumento urbanistico
 la destinazione d’uso prevista per la zona o la sottozona del territorio comunale
 le specifiche prescrizioni urbanistiche dei piani attuativi
 eventuali vincoli insistenti sul fabbricato, sull’area di sedime o di pertinenza
 il permesso a costruire e gli eventuali condoni effettuati in caso di difformità
Esempio: suolo
 È quella particolare componente del valore dei beni immobili da cui dipende il dispiegarsi della
rendita urbana
 distinzione tra terreno agricolo e terreno edificabile
identificativi catastali – Particella catastale
o Unità di misura utilizzate per misurare le particelle sono:
• ettaro: 10.000 mq;
• ara: 100 mq;
• centiara: 1 mq
 situazione urbanistica
o La fondamentale distinzione tra terreno agricolo e terreno edificabile è funzione della
destinazione urbanistica assegnatagli.
↓
(art.30 del DPR 380/2001, art.30)
Tale qualificazione deriva dal Certificato di Destinazione Urbanistica
→ ovvero l’atto amministrativo che certifica, in base allo strumento urbanistico vigente ed alle
relative norme di attuazione:
o la destinazione urbanistica relativa al terreno (edificabile, zona di rispetto, agricolo, etc.),
o i parametri urbanistici, tra cui l’indice di edificabilità
o la presenza di vincoli di varia natura (vincolo paesaggistico, vincolo idrogeologico, etc.)

PROCEDIMENTI DIRETTI
DI STIMA DEL VALORE DI
MERCATO
PROCEDIMENTI DIRETTI O SINTETICI
Condizione applicativa:
o Esistenza di un mercato
attivo – disponibilità prezzi
di beni analoghi
Struttura logica del procedimento
 analisi
del
mercato
immobiliare
 individuazione
di
beni
quanto più simili a quello di
stima
• individuazione
del
parametro di riferimento
• elaborazioni aritmetiche
o statistiche impiegando
un
opportuno
procedimento
LA MISURA DELLA CONSISTENZA
 determinazione della superficie commerciale di un immobile
 impiegare il metro quadro commerciale secondo le indicazioni di riferimenti condivisi
Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso
residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e
turistico) si deve considerare:
o la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
o le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
o le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,
box, ecc.).
→ la somma delle superfici interne comprensive delle superfici occupate dai muri interni e
perimetrali, effettuata con i criteri seguenti:
o 100% delle superfici calpestabili;
o 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne;
o 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non condivise;
o 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise
→ la somma delle quote percentuali di superfici esterne comprensive delle superfici occupate da
recinzioni, vialetti esclusivi, etc., effettuata con i criteri seguenti:
o 25% dei balconi e terrazze scoperte;
o 35% dei balconi e terrazze coperte (si intendono coperte superfici chiuse su tre lati);
o 35% dei patii, cavedi e porticati;
o 60% delle verande;
o 15% dei giardini di appartamenti e casette a schiera;
o 10% dei giardini di ville e villini.
→ la somma delle quote percentuali di altre superfici (cantine, posti auto coperti e scoperti, box,
ecc.) effettuata con i criteri seguenti:
o 75% dei garage;
o 75% dei box e posti auto coperti;
o 75% delle cantine
o 30% dei box e posti auto scoperti;
VANO
 spazio chiuso da muri, dal pavimento al soffitto
 generalmente illuminato da luce diretta
 avente destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare a cui appartiene.
↓
Vani principali:
 Camere, cucina, salone, ecc.
Vani accessori: (adibiti al servizio o al disimpegno dei vani principali)
 Bagni, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, ecc.
Vani complementari (pertinenze)
 pur non essendo strettamente necessari all’utilizzo dei vani principali, ne integrano la funzione
(cantina, soffitta, box, ecc.)
Superfici Principali
Descrizione
Annotazioni
Incidenza
Superficie utile netta calpestabile
100%
Muri divisori interni
100%
Muri perimetrali di proprietà esclusiva
Fino allo spessore max 50 cm
100%
Muri perimetrali in comunione
Fino allo spessore max 25 cm
50%
Mansarde
Altezza media minima mt 2.40
75%
Sottotetti non abitabili
Altezza media min. mt 1.50-2.40
35%
Soppalchi abitabili
Altezza media minima mt 2.40
80%
Soppalchi non abitabili
15%
Verande con finiture analoghe ai vani principali
80%
Verande senza finiture analoghe ai vani princip.
60%
Taverne e locali seminterrati abitabili collegati ai vani principali
60%
Superfici di Ornamento
Descrizione
Balconi e Lastrici solari
Terrazzi e Logge
Terrazzi di attici (a livello)
Portici e Patii
Corti e Cortili
Giardini - aree di pert. ville
Annotazioni
Incidenza
25%
Applicabile fino a 25 mq; l'eccedenza calcolata al 10%
35%
40%
35%
Applicabile fino a 25 mq; l'eccedenza calcolata al 2%
10%
10%
Giardini - aree di pert. app. Applicabile fino a 25 mq; l'eccedenza calcolata al 5%
15%
Per le superfici non comunicanti con i vani principali si deve considerare il 50% dell'incidenza
Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione
Annotazioni
Incidenza
Cantine, Soffitte, e Locali accessori (non collegati ai Altezza mi nima di mt 1.50 20%
vani principali)
Locali accessori (collegati ai va ni principali)
Altezza minima di mt 2.40
35%
Locali tecnici
Altezza minima di mt 1.50
15%
Box (in autorimessa collettiva)
45%
Dimensioni
tipo
posto
auto:
Box (non collegato ai vani principali)
50%
mt 250 x 5.00 = 12.50 mq
Box (collegato ai vani principali)
60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva)
35%
Posti auto scoperti
20%
Nota: Generalmente il posto auto o box auto viene valutato a parte, come aggiunta rispetto all'unità
immobiliare, e non accorpandolo alla superficie commerciale
PROCEDIMENTI OPERATIVI.
→ Formare una scala di prezzi noti di beni analoghi a quello oggetto di stima
→ Formare una distribuzione normale o gaussiana dei dati – oggettivizzazione del risultato
o Media aritmetica dei prezzi noti
→ Formare una distribuzione dei dati diversa da quella normale o gaussiana dei dati
o determinare il prezzo unitario medio.
ESEMPIO DI STIMA 1: PROCEDIMENTO MONO-PARAMETRICO
L’appartamento oggetto di stima è ubicato in una zona centrale della città di Napoli e presenta le
seguenti caratteristiche:
 Superficie utile interna: 140 mq
 Superficie scoperta (balconi): 30 mq
 Finiture ed impianti tecnologici interni: di medio livello con riscaldamento autonomo
 Stato di conservazione: buono
 Numero servizi: 2
 Livello di piano: secondo (su cinque complessivi)
 Assenza di posto auto
 Presenza di ascensore
→ Il campione estimativo dei beni di confronto è stato rilevato sulla base di indagini effettuate
presso studi notarili ed agenzie immobiliari.
o Sono stati presi solo gli immobili che presentano un elevato grado di similarità con quello
oggetto di stima, con le caratteristiche immobiliari ritenute maggiormente rilevanti ai fini
della valutazione.
↓
Pertanto, il campione di indagine risulta il seguente:
Unità immobiliare di Superficie
utile Superficie scoperta Prezzo di
confronto
interna (mq)
(mq)
compravendita
A
122
20
€ 575.000
B
116
10
€ 490.000
C
170
38
€ 675.000
D
118
16
€ 505.000
E
111
27
€ 525.000
Ne consegue che il prezzo medio unitario può essere determinato come segue:
Il prezzo medio → la superficie commerciale va intesa come somma aritmetica della:
 superficie utile interna
 superficie scoperta moltiplicata per il coefficiente 0, 25 (Π incidenza 25%)
€ 575.000 + € 490.000 + € 675.000 + € 505.000 + € 525.000
[122+(0,25x 20)]+[116 +(0,25 x10)]+[170+(0,25 x38)]+[118+(0,25 x 16)] + [111 +(0,25 x 27)]
Il valore di mercato dell’immobile è pertanto ricavabile dalla seguente relazione:
Vm = pi x s x Π = 4.150 €/mq x mq [140 + (0,25 x 30)] = € 612.125,00
ESEMPIO DI STIMA
1. Identificazione e descrizione dell’immobile 3. Formulazione di stima per valori tipici
oggetto di analisi
3.1. Individuazione
e
analisi
delle
1.1. Caratteristiche generali
caratteristiche del bene
1.2. Caratteristiche posizionali estrinseche
3.2. Determinazione del valore di mercato
1.3. Caratteristiche posizionali intrinseche
del bene in oggetto di stima
1.4. Unità immobiliare
4. Procedimento analitico di stima
1.5. Computo
metrico
superficie
4.1. Determinazione del reddito lordo
commerciale
4.2. Determinazione delle spese di gestione
2. Procedimento sintetico di stima
4.3. Determinazione del reddito netto
4.4. Determinazione
del
saggio
di
2.1. Fonti indirette
capitalizzazione
2.2. Fonti dirette
2.3. Determinazione del valore unitario
5. Conclusione
2.4. Formulazione del giudizio di stima
IL CATASTO
Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili censiti nel territorio nazionale.
→ Costituisce la base per le imposizioni fiscali sugli immobili
→ È costituito di un complesso di documenti (oggi sempre più in formato elettronico) in cui si
registrano le informazioni relative a:
o localizzazione geografica, estensione e consistenza;
o destinazione d'uso del bene;
o capacità di reddito;
o possessori e titolari di altri diritti reali.
LE FINALITÀ DEL CATASTO
 l’accertamento della proprietà immobiliare con la gestione delle sue mutazioni
 la perequazione fiscale da attuare attraverso la determinazione per ciascuna particella di
specifiche rendite che ne rappresentino le principali caratteristiche
 Individua gli immobili nelle compravendite, nelle operazioni ipotecarie e nell’elaborazione
degli strumenti urbanistici
IL CATASTO NELLA LEGGE FONDAMENTALE
L’articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale:
 catasto geometrico particellare
 il Catasto basa l’identificazione dei beni immobili su mappe fondate sul
topografico volto alla determinazione di ciascuna particella:
 una porzione continua di terreno situata in un solo Comune
 appartenente ad un unico possessore
rilievo
 assoggettata ad un’unica specie di coltura (qualità)
 con uniforme grado di produttività (classe)
 fondato sulla misura e sulla stima
 non probatorio
 il catasto non certifica i diritti reali sugli immobili (es. la proprietà)
L’ARTICOLAZIONE DEL CATASTO
Il Catasto è articolato in due sezioni complementari
 Nuovo Catasto Terreni (NCT)
 Catasto Fabbricati (CF)
 Il Catasto è oggi gestito dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (ex Uffici Tecnici
Erariali), ente pubblico istituito col Dlgs n. 300/1999 ed operativo dal 2001, dipendente dal
dall’Agenzia delle Entrate
CATASTO TERRENI
Il Catasto Terreni è l'inventario di tutti i
o suoli agricoli
o i fabbricati rurali a loro servizio
o i terreni incolti
o le strade pubbliche
→ che, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione cartografica completa di tutto il
territorio nazionale.
Esso è:
• Geometrico: basato sul rilievo topografico
• Particellare: l’unità di riferimento è la particella catastale
• Non probatorio: non fornisce la prova giuridica della proprietà
o Per conoscere con certezza il proprietario, si fa riferimento all’Ufficio del Registro dove
è possibile effettuare visure, consultare gli atti di compravendita, verificare l’esistenza di
diritti reali sugli immobili (mutui, usufrutto, ipoteche …)
 Quadro di unione: rappresenta l'intero territorio comunale
o in scala 1:25.000
o è suddiviso in zone numerate progressivamente che rappresentano i fogli di mappa;
 Fogli di mappa:
o rappresentano in scala maggiore (normalmente 1:2.000) le zone numerate del quadro
d'unione
o Vi si individuano le particelle (dette anche mappali) che sono delimitate nei loro confini
e numerate progressivamente;
 Allegati ai fogli di mappa: sono estratti dei fogli principali
o rappresentati in scala maggiore (1:1.000 o 1:500) quando la porzione di territorio risulta
molto frazionata.
o Vengono contraddistinti con il numero del foglio dal quale sono estratti e con una lettera
maiuscola (per esempio allegato B del foglio 15).
OPERAZIONI ESTIMATIVE – CATASTO TERRENI



Qualificazione;
Classificazione;
Classamento;
Operazioni estimative:
 determinazione delle tariffe d'estimo
o Reddito dominicale
o Reddito agrario
↓
Per attuare queste operazioni, il territorio nazionale venne suddiviso in zone economico-agrarie e
queste in circoli censuari.
QUALIFICAZIONE
 Consiste nel distinguere, in ciascun Comune, le qualità di coltura presenti (seminativo,
seminativo irriguo, prato, prato irriguo, giardino, orto, vigneto, frutteto, ecc.)
 All'origine della formazione del catasto
terreni
l'Amministrazione
catastale
predispose un quadro generale di
qualificazione comprendente 30 qualità di
coltura, che successivamente venne
ampliato.
CLASSIFICAZIONE:
 consiste nella suddivisione in classi di
produttività di ciascuna qualità di coltura, in
base a varie condizioni:
o Topografiche
o Agronomiche
o Climatiche
o Economiche
o la natura, la struttura, la giacitura e la fertilità dei terreni
 Di norma si hanno 5 classi, con una differenza di capacità produttiva (espressa in termini di
reddito) del 20% tra una classe e l’altra.
o La 1° classe è quella dotata del maggiore reddito.
CLASSAMENTO:
 consiste nell'attribuzione a ciascuna particella di qualità e classe (esempio: seminativo di I
classe) che le compete confrontandole con la particella tipo
o di fatto è una “stima sintetica per valori tipici”
o ovviamente i criteri che valgono sono l’ordinarietà e di permanenza delle
condizioni.
IL CONCETTO DI ORDINARIETÀ
Il concetto di ordinarietà indica che il classamento non si riferisce alle condizioni del momento
 ma a quelle che le particelle presenterebbero se fossero coltivate con i metodi più diffusi nel
territorio
o in tal modo i terreni risulteranno valutati e tassati in base alle loro intrinseche capacità
produttive, senza tener conto
• né della eccezionale diligenza e capacità degli imprenditori più dotati
• né della straordinaria trascuratezza di quelli meno capaci e intraprendenti
DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE: (R.D./HA, R.A./HA)
I redditi catastali dei terreni (Reddito Dominicale, Reddito Agrario) sono redditi ordinari (medinormali) calcolati dal catasto per ogni particella (l.n. 976/39) come segue:
 Individuazione delle aziende tipo (ordinarie) in ogni comune tipo
 Compilazione del bilancio di ogni azienda tipo per la determinazione dei redditi (RD, RA)
 Ripartizione del RD e del RA aziendale alle particelle dell’azienda tipo (ordinaria) al fine di
ricavarne i valori unitari
Reddito Dominicale: reddito percepito dal possessore del fondo.
Reddito Agrario: reddito percepito dal conduttore del fondo.
Valore catastale = R.D. (corretto x 1,25) x 75
REDDITO DOMINICALE (RD)
Misura il reddito del proprietario del fondo. Si determina in due fasi
RPL = PLV - (Qa+Sv+Sa+St+I)
→
RD = RPL-Qf
dove:
RPL = reddito padronale lordo;
St = stipendi per amministrazione e
PLV = produzione lorda vendibile;
sorveglianza.
Qa = quote di ammortamento, manutenzione e I = interesse sul capitale d’esercizio (I1=8%;
assicurazione del capitale agrario;
I2=8%).
Sv = spese varie (sementi, concimi ecc.);
Qf = quote di ammortamento, manutenzione e
Sa = salari per la manodopera;
assicurazione del capitale fondiario;
REDDITO AGRARIO (RA)
Misura i redditi derivanti dal capitale di esercizio e dalla remunerazione del lavoro direttivo:
RA = I1+I2+Di
dove:
I1 = interessi sul capitale di scorta;
I2 = interessi sul capitale di anticipazione;
Di = compenso per il solo lavoro direttivo.
LA DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE NEL CATASTO TERRENI
Le caratteristiche economiche sono strumentali alla stima del Reddito Imponibile, ovvero la base
imponibile fiscale
→ Nel Catasto Terreni, il Reddito Imponibile si compone di due parti:
o Il Reddito Dominicale che è il reddito attribuibile alla proprietà,
o Il Reddito Agrario che è il reddito attribuibile all’imprenditore agricolo
DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE D'ESTIMO
Le tariffe d’estimo esprimono
 “il reddito dominicale o il reddito agrario per ogni qualità e classe, per ettaro di superficie,
in moneta legale, con riferimento all’epoca censuaria”
o Sono strumentali alla stima del Reddito Imponibile, ovvero la base imponibile fiscale.
Nel Catasto Terreni, il Reddito imponibile si compone di due parti:
→ Il Reddito Dominicale: il reddito ordinario attribuibile al proprietario del fondo
o Reddito che il fondo produce anche se non viene coltivato
→ Il Reddito Agrario: è il reddito attribuibile all’imprenditore agricolo (colui che gestisce
l’attività)
o Rendita reale che il fondo dà a chi lo coltiva
 Il proprietario gestisce anche il fondo dovrà dichiarare al fisco entrambe i redditi
LA MAPPA CATASTALE
 La mappa viene formata per ciascun Comune. I comuni più grandi sono suddivisi in sezioni.
 In ciascun Comune (o sezione) la mappa è suddivisa in fogli, in scala 1:2.000(1:1.000 per i
centri abitati)
o Ciascun foglio comprende il rilievo di un certo numero di particelle
 ciascuna delle quali è contraddistinta da un numero (una lettera per chiese, cimiteri,
piazze, ecc.)
•
•
la linea continua delimita le particelle di terreno, i fabbricati, le strade e i corsi
d’acqua.
La linea tratteggiata indica principalmente le strade private e i fossi.
La visura del catasto terreni può essere effettuata in due modi:
• per possessore (denominazione);
• per particella (Comune, foglio, mapp.).
PARTICELLA CATASTALE
 la particella catastale è una porzione continua e uniforme di terreno o un fabbricato
 che siano situati in un medesimo comune
 appartenenti allo stesso possessore
 e siano della medesima qualità e classe o abbiano la stessa destinazione economica
 per la particella costituita da terreno coltivabile, si fa riferimento alla qualità e classe
 per le particelle costituite da fabbricati o aree non coltivate (aie, spiazzi, laghi, stagni da
pesca, concimaie) si fa riferimento alla destinazione economica
Per ogni particella il CT conserva le seguenti informazioni:
 identificazione del bene (comune, foglio, mappale) ;
 superficie, espressa in ettari (10.000 mq), are (100 mq) e centiare (1 mq) ;
 qualità e classe (produttività) di coltura ;
 redditi (dominicale e agrario) ;
 nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali.
LA STIMA DEI SUOLI AGRICOLI
La stima di un suolo agricolo è volta ad individuare il suo più probabile valore di mercato
→ vale a dire il più probabile prezzo ottenibile in una libera e normale trattativa di compravendita.
o Indispensabile è quindi la conoscenza del mercato, quindi occorre verificare:
 che esistano fondi simili di recente oggetto di compravendita;
 che di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita (recenti e realmente pagati)
FASI DI SVOLGIMENTO DI UNA STIMA SINTETICA
1. Introduzione riportante le finalità della stima, le parti in causa, l’aspetto economico individuato,
il procedimento che si intende seguire, le indagini svolte, le fonti dei dati acquisiti, ecc
2. Descrizione del fondo nelle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
3. Ricerca e analisi dei prezzi recenti e realmente pagati per fondi simili che, per essere identificati
come tali, dovranno essere succintamente descritti.
4. Determinazione del valore ordinario sulla base del parametro di confronto.
5. Determinazione del valore reale apportando le eventuali aggiunte o detrazioni dal valore
ordinario.
Nell’accingersi alla stima di un terreno agricolo, si procederà dapprima alla sua identificazione
mediante:
 la posizione,
 i confini, la forma
 presenza di piantagioni
 la dimensione
 i dati catastali
 presenza di fabbricati
Vengono analizzate le
→ caratteristiche estrinseche
o come le condizioni climatiche
o a presenza nelle vicinanze di importanti vie di comunicazione
o gli aspetti economici e sociali del territorio in cui ricade il fondo, ecc.
→ Si passa poi ad esaminare le caratteristiche intrinseche del fondo
o l’esposizione, la giacitura, la fertilità, l’altitudine
o la presenza di acqua, esistenza di elettrodotti o servitù varie.
OPERAZIONI DI STIMA
hanno 2 fondamentali finalità:
 attribuire a ogni particella la qualità e la classe che le compete (classamento)
•
consiste nel rilievo e nella definizione di un quadro delle qualità di coltura presenti
•
sulla base di un quadro generale comprendente 30 qualità di coltura, preparato e stabilito
dalla Direzione Generale del Catasto
 calcolare le rendite da applicare a ogni qualità e classe (tariffe d’estimo)
I FABBRICATI RURALI COME PARTICELLE
 essi formano particelle a sé stanti
 prive di ogni reddito imponibile catastale
o in quanto si è presupposto che il reddito del fabbricato sia ottenuto per mezzo del terreno
ESEMPIO
Oggetto e scopo della stima
Io sottoscritto Arch. […], con studio in […], via[…],
iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di […]
ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di […],
ho ricevuto incarico dalla proprietà, sig […] di valutare
beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel
dettaglio, al fine di potere dare corso alla esecuzione della
successione di morte del sig […], con la formazione delle
relative quote di proprietà da ripartire tra gli eredi.
Descrizione dell’immobile - Caratteristiche generali
della zona e descrizione del terreno
In data […] il sottoscritto effettuava il sopralluogo
all’immobile in esame al fine di potere dare corso alla
consulenza tecnico-estimativa richiesta. Durante il
sopralluogo è stata eseguita una ricognizione del terreno
in esame e sono stati effettuati rilevamenti fotografici
allegati. Il terreno, di natura agricola, oggetto della
presente consulenza estimativa è ubicato in agro di […],
contrada […], a poca distanza (circa […] metri) dalla […].
La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione
ordinaria è quella di “seminativi”. A poche centinaia di
metri dal terreno in esame vi è un agglomerato
caratterizzato da edilizia abusiva […]. Detto terreno ha
forma regolare, pressoché rettangolare, con giacitura in
lieve pendio secondo il lato di maggiore lunghezza. Il lato
nord, corrispondente al lato più lungo, confina per tutta la
sua estensione con la strada denominata […] e dalla quale
vi si accede […] (confini).
Individuazione catastale
L’appezzamento di terreno oggetto di valutazione risulta
identificato al Catasto Terreni del Comune di […]. al
foglio […] con la particella […].
Destinazione urbanistica e norme di PRG
Come rilevabile dal certificato di destinazione urbanistica
n. […], prot.n. […] del […], rilasciato dal Comune di […],
il terreno ricade in zona “E” (agricola) del P.R.G.
comunale, approvato con delibera […]
Provenienza dell’immobile
Il terreno fu acquistato dal sig […] con atto di
compravendita del […] Notaio […] Rep. […], dal Sig
[…]. Dalla lettura dell’atto non emergono vincoli o servitù
attive o passive gravanti sul terreno. Il prezzo indicato in
atti è di […] (oggi, convertito in euro: […]). In relazione
alla data, ormai remota dell’acquisto, il prezzo dichiarato
nell’atto in esame non è utile, anche previo
aggiornamento, ai fini della presente stima. Peraltro, il
fabbricato è stato ristrutturato dopo l’acquisto.
Valutazione dell’immobile - Scelta del criterio di stima
- Raccolta dei dati - Determinazione del valore
unitario di mercato del terreno
In relazione alle indagini di mercato effettuate,
considerate le caratteristiche intrinseche proprie del
terreno in esame, tutte notevolmente migliori rispetto ai
terreni assunti a riferimento per la stima con particolare
riguardo a:
 vicinanza al centro urbano del Comune di […]
 vicinanza alla Strada […]
 confine del lato più lungo dell’appezzamento di
terreno fronteggiante la strada carrabile di
collegamento “[…]”,
 presenza di un manufatto murario (ancorché
stimato a parte), oggi non più costruibile in
relazione alla normativa urbanistica-edilizia del
Comune;
si ritiene di potere attribuire allo stesso un valore di €/Ha
Dall’ispezione della banca dati informatizzata, per la
suddetta particella si rilevano i seguenti dati censuari:
 qualità: seminativo, classe 3;
 superficie: are 86,30;
 Reddito Dominicale, […]- Reddito Agrario […]
La particella risulta intestata alla ditta: […]. nato a
[…] il […] – proprietà per 1000/1000”. Nella mappa
catastale il manufatto murario insistente sul terreno è
riportato a tratteggio.
Valutazione del terreno
Per quanto sopra detto si procede alla determinazione del
più probabile valore di mercato all’attualità.
Sulla base dei dati e delle considerazioni sopra esposte si
ha
V terreno = €/Ha ….x ….. Ha = € …….
IL CATASTO DEI FABBRICATI
Il catasto dei fabbricati è l'inventario di tutte le costruzioni urbane (1939) e rurali (dal 1994) presenti
sul territorio nazionale.
→ L’unità base di riferimento del Catasto dei fabbricati è l’unità immobiliare urbana (UIU)
o è una porzione di fabbricato, un intero fabbricato o un insieme di fabbricati in grado di
produrre un reddito indipendente
 UIU corrispondenti a porzioni di fabbricato sono gli appartamenti, i negozi o le
autorimesse che, pur non occupando un fabbricato intero, possono produrre un reddito
proprio.
 UIU rappresentate da interi fabbricati sono: ville, villini, scuole e alberghi.
 UIU costituite da un insieme di fabbricati, infine, sono ad esempio le industrie e gli
ospedali.
Le fasi di formazione del catasto dei fabbricati:
1. Formazione
2. Pubblicazione
FORMAZIONE
Operazioni preliminari
 Accertamento
 Rilevamento
3. Attivazione
Operazioni estimative
• Qualificazione (categorie)
• Classificazione (classi)
4. Conservazione
•
•
Classamento
Determinazione tariffe
d’estimo (rendita e tariffe)
Operazioni preliminari
L’accertamento è un sopralluogo che serve per:
 individuare l’UIU
 verificare l’esattezza dei dati toponomastici e gli indicativi dichiarati
 verificare la corrispondenza geometrica tra lo stato di fatto e quanto disegnato nella scheda
planimetrica
 attribuire all’UIU i dati catastali che le competono;
 appurare la destinazione delle parti che la compongono;
 analizzarne le pertinenze esclusive o comuni.
Queste due ultime operazioni costituiscono il calcolo della consistenza dell’UIU
Il rilevamento comprende tutte le operazioni di misura necessarie per disegnare una corretta
planimetria dell’edificio e per determinarne l’esatta posizione sulla mappa.
 L’unità di misura utilizzate per misurare le unità immobiliari urbane sono:
 vano utile
 mc
 mq utile
 I vani sono così valutati:
o vani principali (camera, soggiorno, cucina, . . .): conteggiati per intero;
o vani accessori a servizio diretto (bagno, ripostiglio, ingresso, corridoio): conteggiati per 1/3;
o vani accessori a servizio complementare (soffitte, cantine, …): conteggiati per 1/4
Operazioni estimative
Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone censuarie comprendenti UIU
il più possibile uniformi per caratteristiche ambientali, tipologiche e di epoca di costruzione
La qualificazione: i gruppi di immobili
 Quest’operazione consiste nel distinguere le unità immobiliari urbane UIU in funzione della
destinazione ordinaria e permanente che esse hanno e di ripartirle in categorie.
o L’accertamento delle categorie esistenti si fa con ispezione del territorio e attraverso notizie
provenienti da varie fonti: commissione censuaria comunale, pubblicazioni, statistiche.
o Le categorie sono raggruppate in gruppi, ad ognuno dei quali corrisponde una lettera
Categorie catastali
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA / Gruppo A-B-C
GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o
storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
A/1 - Abitazioni di tipo signorile.
 Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio
 con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei
fabbricati di tipo residenziale.
A/2 - Abitazioni di tipo civile.
 Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di
rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
A/3 - Abitazioni di tipo economico.
 Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia
o sia per i materiali impiegati che per la rifinitura
o con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
A/4 - Abitazioni di tipo popolare.
 Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di
modesto livello.
 Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare.
 Unità immobiliari appartenenti a caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello.
 Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
A/8 - Abitazioni in ville.
 Immobili caratterizzati dalla presenza di parco e/o giardino
 edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio
 caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti; ricoveri; orfanotrofi; ospizi;
conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (no scopo di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza
fine di lucro)
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie,
accademie che non hanno sede in edifici della
categoria A/9
B/7 Cappelle e oratori non destinati all’esercizio
pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza
fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
(senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte
IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
GRUPPO D
D/1 Opifici
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
esigenze di un’attività commerciale e non
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e
suscettibili di destinazione diversa senza
spettacoli e simili (con fine di lucro)
radicali trasformazioni.
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con
fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
fine di lucro)
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse
alle attività agricole
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi
(con fine di lucro)
D/7 Fabbricati destinati ad un’attività industriale e
non suscettibili di destinazione diversa senza
radicali trasformazioni
IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri,
marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze
pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro
dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico
l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei
culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i
colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi
nelle categorie precedenti del gruppo E.
CATEGORIE FITTIZIE
Di nuova istituzione è il GRUPPO F, che comprende edifici che non sono unità immobiliari urbane
UIU, in quanto senza reddito e non censibili nei gruppi precedenti,
F/1 Area urbana
F/3 – Unità in corso di costruzione
F/2 Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non F/4 – Unità in corso di definizione
F/5 – Lastrici solari
utilizzate)
Formazione delle categorie
Il classamento catastale deve avvenire in base alle
 caratteristiche strutturali dell’immobile

uso appropriato dell’unità immobiliare
Per la determinazione della categoria del gruppo A si considereranno le caratteristiche intrinseche:
o
o
o
Grado di finimento e stato di conservazione e o
manutenzione.
Caratteristiche estetiche ed igieniche.
o
Esposizione prevalente
o
Dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti
normali.
Importanza e sviluppo dei servizi interni.
Esistenza di servizi comuni.
Per la determinazione della categoria del gruppo C e precisamente C/1 , C/2 , C/3 e C/6 si
considereranno le seguenti caratteristiche intrinseche :
o
o
o
o
Situazione stradale.
Ubicazione.
Sviluppo su strada.
Ampiezza
o
o
o
o
Epoca di costruzione.
Qualità delle strutture.
Stato di conservazione e manutenzione.
Richiesta sul mercato dei fitti.
Formazione delle classi
Per la determinazione della classe del gruppo A si considereranno le seguenti caratteristiche
estrinseche ( e, secondariamente, le condizioni intrinseche non considerate nella determinazione della
categoria che abbiano influenza sul reddito):
 Genere della località.
 Ubicazione
 Collegamento con i servizi
pubblici di trasporto.
 Esposizione prevalente.
 Epoca della costruzione.

 Qualità delle strutture.

 Stato di conservazione e 

manutenzione.
 Grado di finimento.
Ampiezza media dei vani.
Richiesta sul mercato dei fitti.
Impianti.
Consistenza catastale.
CARATTERISTICHE PER LE CATEGORIE PIÙ SIGNIFICATIVE
Categoria A classe 4 – Abitazione tipo popolare
↓
Caratteristiche delle particelle edilizie: (da considerarsi in linea secondaria)


Fabbricati a due o più piani con prospetti 
semplici.

Piani di altezza da 2,70 - 3,00 m
Finestre piuttosto piccole.
Scale scomode ad una o due rampe con gradini
in pietra
Vani scarsamente disimpegnati, soffittati in o
modo semplice, pareti tinteggiate a calce,
pavimenti in comuni piastrelle di cemento.
Serramenti ordinari.
o
Accessori al servizio diretto piuttosto scarsi o
(disimpegni, corridoi, ripostigli, dispense)
Gabinetto senza pretese igieniche e piuttosto
piccolo sovente ricavato nelle cucine o su
ballatoi.
Impianti a vista di luce, acqua e gas.
Consistenza da ritenersi normale per la categoria
vani 4,00 – 5,00.
Caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari: (base per la determinazione della categoria)
o
o
o
Categoria A classe 5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
↓
Caratteristiche delle particelle edilizie: (da considerarsi in linea secondaria)
►
►
►
Fabbricati di solito a 1, 2 o 3 piani max
Prospetti grezzi e rustici.
Altezza dei piani da 2,30 a 2,70 metri.
►
Scale strette e scomode, di solito ad una sola
rampa con gradini di pietra ed alzate elevate.
Finestre strette e basse.
◊
Vani piccoli, non disimpegnati, bassi d’aria (2,20 ◊
- 2,60 metri)
Solai in legno soffittati o soffittati
sommariamente.
◊
Gabinetto rustico molte volte in uso comune e
quasi sempre piccolissimo e ricavato nelle cucine
o nello spessore dei muri
Impianti a vista di luce, acqua e gas.
►
Caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari: (base per la determinazione della categoria)
◊
◊
◊
◊
Pavimenti in mattoni o battuto di cemento.
◊
Serramenti ordinari in legno.
Mancanza quasi completa di accessori (corridoi,
ripostigli, dispense)
Sono da considerarsi in detta categoria anche le
unità di altezza superiore ai metri 2,60 ma che
hanno finiture di infimo ordine e di grado
inferiore a quelle elencate.
LA CLASSIFICAZIONE
La classificazione consiste nella distinzione delle UIU a seconda della capacità di reddito
 Le UIU vengono divise in classi di redditività in funzione della loro capacità produttiva (tra
una classe e l’altra ci deve essere uno scarto del 20%)
 Come per le particelle tipo, anche qui si adottano delle UIU tipo per determinare i quadri
delle categorie e delle classi
 Non è prevista classificazione per i gruppi D, E e F.
IL CLASSAMENTO
L’operazione attribuisce ad ogni UIU la rispettiva categoria e classe
 in funzione del confronto con l’UIU tipo di riferimento e con i quadri delle categorie e delle
classi della zona censuaria a cui appartiene l’UIU classata.
LA RENDITA CATASTALE
È il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d’estimo.
► Si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell’immobile
o Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli
uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (ex uffici catastali) che
 le determinano per tener conto dell'andamento del costo della vita,
 le rendite catastali possono “essere rivalutate”, ossia aumentate di una determinata
percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte.
• Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.
→ Per gli immobili dei gruppi A, B e C, dopo il classamento in base a categorie e classi, si è
proceduto ad attribuire la tariffa d’estimo sulla base della stima del reddito imponibile catastale
RI e cioè:
RI = RL - ( Q + Sa + Sf + I )
→ RL = reddito lordo (canoni)
→ Sa = spese di assicurazione
→ Q = quote di reintegrazione e di
→ Sf = sfitti
manutenzione
→ I = inesigibilità
→ Per gli immobili compresi nei gruppi D ed E, si procede a stima diretta
Il reddito imponibile catastale RI è
• al netto delle spese di manutenzione, riparazione ed eventuali perdite
• e al lordo dell’imposta sui fabbricati, relative sovraimposte e dei contributi di ogni specie
DAL REDDITO IMPONIBILE ALLA RENDITA CATASTALE
Il calcolo della rendita catastale di un’unità immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario,
Rendita = Tariffa d’estimo x consistenza
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente:
 Abitazioni : valore = rendita  Uffici (A/10) : valore =  Negozi (C/1) : valore =
rendita × 50
× 100
rendita × 34
COME SI DETERMINA IL VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Il valore catastale viene determinato moltiplicando
seguenti coefficienti:
• 110 per la prima casa;
•
• 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi A,
B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
•
la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i
60 per le categorie A/10 (uffici e studi
privati) e D;
40,8 per le categorie C/1 (negozi) ed E.
Per l’identificazione di un’UIU occorrerà conoscere:
o zona censuaria
o numero del foglio di mappa
o numero della particella su cui è costruito il fabbricato (mappale)
o numero del subalterno, che è l’elemento identificativo vero e proprio dell’UIU
Per il valore occorrerà conoscere:
o tariffa d’estimo
o consistenza
Criteri direttivi:
 Le informazioni rilevate non devono essere utilizzate per la determinazione della base
imponibile dei tributi né per finalità fiscali;
 A ciascuna unità immobiliare deve essere attribuita una rendita catastale aggiornata e un valore
patrimoniale aggiornato in base ai valori di mercato;
•
Il valore patrimoniale e la rendita catastale devono essere adeguati periodicamente in
base all’andamento del mercato immobiliare;
 Per le unità immobiliari d’interesse storico o artistico, sono previste riduzioni del valore
patrimoniale medio ordinario.
•
si tiene conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione e alle complessità di
gestione a livello legislativo.
•
Questo non andrà ad incidere sulla determinazione della base imponibile delle imposte.
LE PROCEDURE DI AGGIORNAMENTO
Mentre la “formazione” del catasto è stata curata dallo Stato
→ L’aggiornamento del catasto è demandato all’azione dei proprietari degli immobili
o attraverso i tecnici liberi professionisti abilitati alla predisposizione degli atti di
aggiornamento catastale (prevalentemente geometri, ingegneri, architetti, dottori
agronomi e forestali, periti edili, periti agrari e agrotecnici).
 La procedura PREGEO per il Catasto Terreni
 La procedura DOCFA per il Catasto Edilizio Urbano (DOcumenti Catasto FAbbricati)
LA TEMATICA ESPROPRIATIVA
Il diritto ad edificare è sempre stato connaturato alla proprietà.
→ Lo Statuto Albertino del 1848 all’art.29 fissava in “una giusta indennità conformemente alle
leggi” il compenso per l’espropriazione (passaggio dalla società agricola alla società industriale)
ITER NORMATIVO DELLA TEMATICA ESPROPRIATIVA
LEGGE N.2359 DEL 25/6/1865
 art.39- nel caso di occupazione totale l’indennità dovuta all’espropriato deve consistere nel
o giusto prezzo che, a giudizio dei periti, l’immobile avrebbe avuto in una libera
contrattazione di compravendita (valore di mercato)
 art. 40- nel caso di espropriazione parziale, l’indennità consisterà nella differenza tra
o il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile prima dell’occupazione
o ed il giusto prezzo che potrà avere la parte residua dopo l’occupazione (valore
complementare)
LEGGE N.2829 DEL 15/1/1885 (legge per Napoli)
 art.13 – L’indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata
o sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio
o In difetto di tali fitti accertati, l’indennità sarà fissata sull’imponibile netto agli effetti delle
imposte sui terreni e sui fabbricati.
LEGGE N. 865 DEL 1971 Legge per la Casa
 art.16o per le aree esterne ai centri edificati, l’indennità di espropriazione è commisurata al
 valore agricolo medio determinato, nell’ambito delle singole regioni agrarie, dalla
Commissione provinciale, tenendo conto del tipo di coltura in atto.
o per aree interne ai centri edificati, l’indennità è commisurata al
 valore agricolo medio della coltura più redditizia tra quelle che, nella regione agraria
in cui ricade l’area da espropriare, coprono una superficie superiore al 5% di quella
coltivata dalla regione agraria stessa. Tale valore è moltiplicato per un coefficiente:
• da 2 a 5 se l’area ricade nel territorio di comuni fino a 100 mila abitanti;
• da 4 a 10 se l’area ricade nel territorio di comuni con popolazione superiore ai 100
mila abitanti.
o per le aree edificate o urbanizzate, l’indennizzo è dato dal
 valore dell’area e dal valore delle opere di urbanizzazione e delle costruzioni, tenuto
conto del loro stato di conservazione.
TESTO UNICO
DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI
ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ” D.P.R. 327 DELL’8 GIUGNO 2001
IN
MATERIA
DI
Le diverse tipologie di indennizzo (cfr.art.37-40):
Area edificabile
Area legittimamente edificata
Ie = (Vm +10Rdr)/2 x S (-40%)
Ie = Vm del bene
→ La riduzione del 40% si applica quando Area non edificabile
l’accordo non è stato concluso bonariamente
Ie = VAM x S
LA STIMA DELL’INDENNITÀ PRE-SENTENZA 2011
Il Valore Agricolo Medio è stabilito annualmente dalla Commissione Provinciale Espropri che
emette apposite tabelle con prezzi diversificati in base alla regione agraria di appartenenza e alla
coltura effettivamente praticata sul fondo.
Sono previsti diversi criteri di stima dell’indennità di espropriazione, per:
 aree edificabili
 aree non edificabili coltivate
 aree edificate
 aree non edificabili non coltivate
I criteri si differenziano in relazione al livello dell’iter espropriativo a cui si riferiscono:
 indennità provvisoria
 corrispettivo di cessione volontaria
 indennità definitiva
ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ - EVOLUZIONE DEI CRITERI DI INDENNIZZO
Normativa
Legge Fondamentale n. 2359/1865
Legge di Napoli n. 2892/1885
Legge n. 865/1971 Legge n. 10/1977
Sentenza c.c. n. 5/80
Legge Tampone n. 385/80
Sentenza c.c. n. 223/83
Sentenza c.c. n. 5401/84
Legge Finanziaria n. 359/92 art. 5 bis
Sentenza c.c. n. 283/93
D.P.R. 327/2001
Sentenza Corte Cost. n.348 del 2007
Sentenza Corte Cost n. 181 del 2011
Valore di mercato
Semisomma tra valore di mercato e fitti coacervati
Valore Agricolo Medio e maggiorazioni
Illegittimità VAM (aree edificabili)
Riproposizione criteri censurati
Definitiva censura VAM (aree edificabili)
Valore agricolo medio (aree agricole) e
Valore di mercato (aree edificabili)
Semisomma tra valore di mercato e coacervo R.D.
(aree edificabili)
VAM + maggiorazioni (aree agricole)
Semisomma tra valore di mercato e coacervo R.D.
(aree edificabili) e VAM + maggiorazioni (aree agricole)
Valore venale aree edificabili
Valore di mercato aree non edificabili
FASI DEL PROCEDIMENTO ESPROPRIATIVO




Criterio
Vincolo preordinato all’esproprio (art.9)
Dichiarazione per pubblica utilità (artt. 12, 13, 14)
Determinazione dell’indennità
•
Offerta iniziale
•
Indennità provvisoria (art. 20)
•
Corrispettivo di cessione volontaria (art.20)
•
Indennità definitiva (art. 21)
Immissione in possesso dell’immobile
ASPETTI PROCEDURALI
APPOSIZIONE DEL VINCOLO PREORDINATO ALL’ESPROPRIO:
 Il vincolo urbanistico (espropriativo) è il presupposto all’inizio del procedimento di
espropriazione
•
il procedimento espropriativo presuppone la sua coerenza con le previsioni del Piano
Urbanistico Generale
 Il potere espropriativo è legittimamente esercitato solo se l’opera sulla quale esso è preordinato
è prevista da uno strumento urbanistico (o da atto equivalente)
 L’apposizione del vincolo all’esproprio avviene quando diventa efficace l’approvazione del
Piano urbanistico Generale (o sua variante)
 dura 5 anni
→ Se un’amministrazione intende realizzare un’opera pubblica o di pubblica utilità non prevista
nel Piano Urbanistico Generale
o il vincolo preordinato all’esproprio può essere disposto, in alternativa, con l’approvazione,
da parte dell’Autorità Espropriante, del progetto definitivo d’opera mediante:
 piano particolareggiato
 accordo di programma
 conferenza di servizi
 rilascio di concessione ecc.
CONFERENZA DI SERVIZI
 È una semplificazione di procedimento amministrativo
•
ha lo scopo di facilitare l'acquisizione da parte della P.A. di autorizzazioni, atti, licenze,
permessi e nulla-osta
 mediante convocazione di apposite riunioni collegiali (enti locali, enti statali,
istituzioni, associazioni, ecc.) finalizzate all'emissione di un provvedimento
amministrativo
 La semplificazione avviene grazie al coordinamento della pluralità degli interessi coinvolti, al
fine di aggregarli
 Le determinazioni della conferenza di servizi hanno lo scopo di velocizzare la conclusione di
un procedimento amministrativo (ad esclusione di concessioni edilizie, permessi di costruire)
DICHIARAZIONE DI PUBBLICA UTILITÀ
 Rappresenta il presupposto per la legittima emanazione del decreto di esproprio
 Consiste nell’ACCERTAMENTO che una determinata opera presenta finalità d’interesse
pubblico in virtù delle quali l’espropriazione può dirsi legittima
 Vero e proprio provvedimento basato su valutazioni tecniche e di merito.
Gli atti che dispongono la dichiarazione di pubblica utilità sono di tre tipi:
1. l’approvazione del progetto definitivo della realizzanda opera pubblica
2. l’approvazione di un piano attuativo di terzo livello (piano particolareggiato, piano di
lottizzazione, recupero, ricostruzione ecc.);
3. la definizione di una conferenza di servizi o di un accordo di programma ovvero il rilascio di
concessioni, qualora la normativa attribuisca a tali atti il significato di “dichiarazione di
pubblica utilità”
→ La dichiarazione ha effetto di AUTORIZZAZIONE per l’autorità espropriante
DETERMINAZIONE DELL’INDENNITÀ:
1. Offerta iniziale
2. Indennità provvisoria
3. Corrispettivo di cessione volontaria
4. Indennità definitiva
DETERMINAZIONE INDENNITÀ PROVVISORIA (art.20)
 L’autorità espropriante, valutate le osservazioni, accerta il valore dell’area e determina
l’indennità provvisoria (avvalendosi di enti locali, UTE, CP)
o L’indennità è notificata ai proprietari e ai beneficiari
o Il proprietario, entro 30 giorni, può comunicare all’autorità competente l’ACCETTAZIONE
(non revocabile)
↓
quindi si passa al calcolo del corrispettivo di cessione volontaria
→ Se il proprietario NON ACCETTA (anche con il silenzio) vale la regola del silenzio=dissenso
o si avvia la procedura di determinazione dell’indennità definitiva
o L’A.E. ordina il deposito dell’indennità presso la Cassa Depositi e Prestiti e procede
al decreto di esproprio
DECRETO DI ESPROPRIO (art.23)
→ Il decreto di esproprio è l’atto, emesso dall’autorità competente (Stato, Regione, Provincia,
Comune), che dispone il passaggio di proprietà (o del diritto oggetto di esproprio) dal
proprietario al beneficiario e ne esegue l’immissione in possesso
→ Può essere emanato qualora:
o l’opera sia prevista nello strumento urbanistico
o vi sia stata dichiarazione di utilità
o sia stata determinata l’indennità
DETERMINAZIONE INDENNITÀ DEFINITIVA
 L’autorità espropriante A.E. invita il proprietario, entro 20 giorni, a comunicare se intende
avvalersi di tre tecnici
•
Se il proprietario non risponde, l’autorità espropriante chiede la determinazione
dell’indennità alla Commissione Espropri (con 90 giorni di tempo)
•
se il proprietario accetta l’indennità definitiva, l’autorità espropriante autorizza il
pagamento
 se non accetta, entro 30 giorni A.E. ordina il deposito della maggior somma presso
la Cassa Depositi e Prestiti
 Il proprietario ha facoltà di opporsi in appello, ricorrendo a una stima giudiziaria
IMMISSIONE IN POSSESSO
 è il passaggio dal proprietario all’espropriante e può avvenire a seguito di due modalità di
transazione:
•
attraverso la cessione volontaria (compravendita bonaria)
•
oppure con il decreto di esproprio
CRITERI GENERALI DI VALUTAZIONE
Le indennità di espropriazione si distinguono in:
 PRINCIPALI: indennità spettante al proprietario a compenso dell’immobile espropriato
 ACCESSORIE: indennità spettanti al conduttore del fondo a compenso della perdita di
reddito di lavoro e d’impresa
•
proprietario diretto coltivatore (DC) o imprenditore agricolo professionale (IAP)
•
oppure affittuario, mezzadro o compartecipante
VALUTAZIONE DELL’INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI
Soggetto
Proprietario
Indennità di espropriazione
Indennità aggiuntiva
► Valore venale
VAM
► Vv*1,1 (se l’i. provvisoria è <
agli 8/10 della definitiva)
► (in caso di I.R.E.S.: 0,75 Vv 0,75 * 1,1 Vv)
Affittuario o compartecipante
/
VAM
(prima della Sentenza della Corte Costituzionale n°349/2007)
→ Indennità secondo il procedimento della semisomma:
o Il valore stimato con questa formula era troppo inferiore al valore venale 30-40%
o 10 rdn = 10 redditi/anno
𝑉𝑉𝑉𝑉 + 10 𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅
𝐼𝐼 =
∗ 0,6
2
ART. 89 DELLA LEGGE FINANZIARIA 2008 N° 244 DEL 24 DICEMBRE 2007
 L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore
venale del bene.
o Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale
(I.R.E.S.), l’indennità è ridotta del venticinque per cento.
o Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione e quando è stata offerta un’indennità
provvisoria che, attualizzata risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via
definitiva, l’indennità è aumentata del dieci per cento
Indennità aggiuntive in caso di utilizzo agricolo
Art. 37, comma 9 T.U.:
• Qualora l'area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto
anche una indennità pari al valore agricolo medio (VAM) corrispondente al tipo di coltura
effettivamente praticato.
o La stessa indennità (VAM) spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che,
per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo
direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.
VALUTAZIONE DELL’INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE DELLE AREE EDIFICATE
Costruzione
LEGITTIMAMENTE EDIFICATA
ILLEGITTIMAMENTE EDIFICATA
Indennità di espropriazione
Valore venale della costruzione (compresa l’area)
Valore venale della sola area di sedime
→ In presenza di una costruzione LEGITTIMAMENTE EDIFICATA (in zona agricola o urbana),
l’indennità è determinata nella misura del valore venale (art. 38, comma 1 T.U.)
→ Se la costruzione (o parte di essa) è stata realizzata in ASSENZA DI CONCESSIONE EDILIZIA o di
autorizzazione paesistica (ovvero in difformità), l’indennità è calcolata tenendo conto (art. 38,
comma 2 T.U.) della sola area di sedime o della sola parte costruita legittimamente
VALUTAZIONE
DELL’INDENNITÀ
DI
ESPROPRIAZIONE
EDIFICABILI COLTIVATE – NON COLTIVATE
Soggetto
Proprietario
Affittuario o compartecipante
Indennità di espropriazione
► Valore Agricolo - tenuto conto
dell’esercizio dell’azienda
agricola
/
DELLE
AREE
NON
Indennità aggiuntiva
VAM
VAM
Prima della sentenza n. 181/2011 della Corte Costituzionale:
► norma di valutare l’indennità provvisoria e per la cessione volontaria con i VAM
Dopo con la sentenza del 2011
 Per colmare il vuoto legislativo, la deliberazione della Corte dei Conti n. 29 del 21 marzo 2012
ha stabilito che l’indennità di esproprio delle aree non edificabili, anche in caso di cessione
volontaria, deve essere determinata sulla base di:
•
VALORE AGRICOLO EFFETTIVO, nel caso di aree coltivate
•
VALORE VENALE, nel caso di aree non coltivate
↓
Soggetto
Indennità di espropriazione
Indennità aggiuntiva
Proprietario
► Valore Venale
/
Affittuario o compartecipante
/
/
Sentenza Corte Cost n. 181 del 2011 - INDENNITA’AREE NON EDIFICABILI
Sancisce in modo definitivo, l’illegittimità costituzionale alcuni commi dell’art. 40 del Testo Unico
sugli espropri (Dpr. 327/2001) e di quelli dell’art. 16 della L. 865/71.
 Prima i terreni non edificabili destinati a essere espropriati per opere di pubblica utilità
venivano indennizzati in base al VAM, Valore Agricolo Medio
o ben inferiore al valore di mercato
 Adesso dovranno essere pagati dall’ente espropriatore in base al valore di mercato
o l’appetibilità di un terreno sul mercato non dipende solo dalla sua edificabilità, ma da
molteplici altri fattori
 la sua posizione
 le possibilità di suo sfruttamento per fini diversi dalla coltivazione
STIMA DELLE AREE FABBRICABILI
Fattori che concorrono alla formazione del prezzo:
→ Fattori Estrinseci
 Condizioni del mercato locale (D e O di aree edificabili) e grado di sviluppo edilizio
 Appetibilità della zona
 Caratteristiche ubicazionali dell’immobile
 Vincoli
→ Fattori Intrinseci
 Indice di edificabilità dell’area
 Rapporto tra area lorda e area netta
 Estensione dell’area
 Tipologia di accesso (su strada principale, etc.)
 Servitù
 La servitù prediale (praedium = fondo) è il diritto reale che presuppone l'esistenza di
due fondi e ''consiste nel peso imposto sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro
fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario"



La servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un
fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio.
La servitù di elettrodotto è stabilito l’obbligo, in capo ad ogni proprietario, di
concedere il passaggio per i propri fondi alle condutture elettriche, aeree o
sotterranee, a chi esegua tali opere o a chi ne abbia ottenuto l’autorizzazione
dall’autorità competente.
La stima sintetica del valore di mercato delle aree edificabili può operarsi attraverso la diretta
comparazione con prezzi di mercato recenti di aree di analoghe caratteristiche (“scala dei
prezzi noti”)
IL PROCEDIMENTO ANALITICO
DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI
FABBRICATI URBANI O PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
Procedimento di tipo indiretto e si utilizza quando:
→ risulta impossibile formare una scala di prezzi noti di beni simili
→ si ha una ridotta trasparenza del mercato
Tale procedimento fonda la sua ratio nel ritenere che il valore di mercato di un bene sia
essenzialmente funzione dei redditi che esso è normalmente in grado di dispiegare.
Presupposti:
► di tipo economico: un bene vale quanto rende
► di tipo finanziario: l’accumulazione iniziale di redditi consente di trasformare il valore di un
reddito in un capitale attuale
ELEMENTI DI MATEMATICA FINANZIARIA
Comparare dati posizionati in momenti temporali differenti.
 Non si possono sommare, sottrarre e confrontare somme di denaro posizionate in periodi
temporali diversi, se prima non vengono rese uniformi al momento della stima”
REDDITO: flusso netto di ricchezza che un individuo ottiene svolgendo un‟attività economica in un
determinato periodo di tempo ed è espresso da un bilancio, ovvero dalla differenza:
 Reddito netto = Ricavo lordo (beni prodotti) – Spese
RENDITA: quantità di moneta che si ripropone a scadenze fisse
RISPARMIO: parte del reddito che si sottrae al consumo immediato, per soddisfare dei bisogni futuri.
CAPITALE: il “fondo” di beni che comprende sia il capitale inteso come fattore di produzione, ossia
i beni volti a produrre nuova ricchezza reale, sia i beni capaci di assicurare un reddito a chi li possiede.
INTERESSE
o È il prezzo che si paga per l’uso del capitale monetario:
 è il prezzo (compenso) percepito da chi presta denaro : il CREDITORE
 è il costo pagato da chi lo riceve in prestito: il DEBITORE
o La somma prestata si definisce «capitale»
o La somma algebrica del capitale monetario (C) e dell’interesse (I) è definita «montante»
→ La unità di misura è il tasso o saggio di interesse: r
 Il tasso può essere espresso in termini unitari (r=0,04) e in termini percentuali (r=4%)
 è direttamente proporzionale al rischio.
→ Per determinare l’interesse prodotto alla fine di un anno dal capitale C si moltiplica il capitale
espresso in euro per il saggio unitario: I=C0*r
 valore del capitale: C0 = I/r capitalizzazione
 saggio di interesse: r = I/C0
INTERESSE SEMPLICE
► Quando gli interessi maturati da un capitale non maturano a loro volta altri interessi;
► esso è impiegato per periodi di tempo uguali o inferiori ad 1 anno. I=C0*r*n
o I = interesse maturato
o C0 = capitale iniziale
o r = saggio unitario di interesse
o n = numero di mesi o giorni per cui si usufruisce del capitale
INTERESSE COMPOSTO
► Quando gli interessi maturati da un capitale C0 maturano a loro volta altri interessi;
► si usa quando si considera un periodo di tempo superiore > ad 1 anno.
MONTANTE
Il M è la somma del capitale C0 e dei relativi interessi I maturati in un certo periodo di tempo
M = Co + I
 Il montante unitario (q) è la somma del capitale unitario (riferito a 1 euro) e degli interessi
maturati in un anno I = C0 r n
o Alla fine del primo anno si avrà pertanto: M = C0 + I = C0 + C0 r n = C0 (1 + r x n)
↓
Per C0 = 1, cioè considerando il capitale di 1 euro, il Montante unitario, detto anche binomio di
interesse sarà: M = 1 + r = q
→ Esempio: il montante di un euro al saggio del 6% per un anno sarà 1,06
CAPITALI NEL TEMPO
“Non si possono sommare, sottrarre e confrontare somme di denaro posizionate in periodi temporali
diversi, se prima non vengono rese uniformi al momento della stima”
 È necessario individuare gli strumenti che consentono di portare tutti i valori allo stesso momento
(anticipazione o posticipazione)
o Un valore spostato nel futuro si trasforma in montante attraverso il coefficiente di
posticipazione
o spostato nel passato si trasforma in valore scontato attraverso il coefficiente di
anticipazione
ANNUALITÀ a
Le annualità sono prestazioni finanziarie periodiche che si verificano ad intervalli annuali
→ positive (redditi)
→ negative (spese)
Le annualità possono essere:
 posticipate: se avvengono a fine anno
 illimitate: numero illimitato di anni
 anticipate: se avvengono all’inizio dell’anno  costanti: si ripetono con lo stesso ammontare
 limitate: riferite ad un numero limitato di anni  variabili: se si ripetono con importi diversi
ANNUALITÀ COSTANTI, POSTICIPATE, LIMITATE
Sono valori che si ripetono costantemente alla fine di ogni anno per un determinato numero di anni
► La somma di una serie di a riferite alla fine del periodo in cui si sviluppano si definisce
accumulazione finale
► La somma delle n annualità riferite all’anno zero si definisce accumulazione iniziale
Se si sostituisce al capitale C0 ed al suo prezzo d’uso annuo P un immobile di valore Vm ed il suo
reddito netto Rn (inteso come annualità illimitata) futuro, ordinario, medio e continuativo
→ la formula della capitalizzazione si specializza nell’espressione del valore di capitalizzazione
adottata in Estimo: Vm = Rn/r
LA CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO


Si basa sull’ipotesi che il valore dei beni immobiliari dipende da ciò che essi possono
rendere. È possibile quindi esprimere un giudizio di previsione su questi redditi futuri.
Il procedimento analitico pone il Vm pari al rapporto tra il reddito ed il saggio di
capitalizzazione
La capitalizzazione è un'operazione che si configura come una sommatoria di:
 redditi futuri scontati all'attualità
 equivale all'accumulazione iniziale A0 di n annualità a costanti e posticipate.
LA STIMA ANALITICA O INDIRETTA DEL VALORE DI MERCATO DI UN BENE
→ si ottiene attualizzando i redditi netti , futuri e ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità
indicato dal mercato
o Vm = valore di mercato
o Rn = reddito netto
o r = saggio di capitalizzazione
Vm = Rn/r → il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all’attualità
Il reddito deve essere :
◊ netto (cioè privo di spese)
◊ futuro (la stima deve riguardare il futuro)
◊ costante (continuativo medio)
◊ ordinario (più frequente)
Dal mercato locativo è possibile rilevare la redditività lorda presente
→ in coerenza con il principio della permanenza delle condizioni
→ attraverso l’analisi del trend di variazione dei prezzi dei fabbricati stessi,
o pur tenendo presente che i dati offerti dal mercato sono soltanto indicativi.
Il reddito netto Rn è determinabile attraverso l’analisi di tutte le S spese di gestione a carico del
proprietario → Rn = RL – S
 reddito lordo annuo RL ordinario
SPESE DI GESTIONE
Tali spese espresse in percentuale di RL sono:
 Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
2-4%
 Spese per i servizi 2-5%
 Detrazioni per sfitti ed inesigibilità 1-4%




Spese per assicurazioni. 0,5%
Spese per ammortamento 1%
Spese di amministrazione 0-3%
Spese per imposte ??
SPESE DI MANUTENZIONE
→ La manutenzione ordinaria è l’intervento continuo necessario per garantire la funzionalità
dell’immobile e per evitarne il degrado, sostituendo le parti e gli elementi logorati dall’uso.
o gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle
finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti
→ La manutenzione straordinaria è ogni intervento eseguito per prolungare la durata dell’edificio
o di sue determinate parti.
o le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli
edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che
non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino
modifiche delle destinazioni di uso;
o Il rinnovo è infine un investimento aggiuntivo di ristrutturazione e di riqualificazione,
tendente ad aumentare il valore e la redditività dell’immobile, diminuendone
l’obsolescenza tecnologica funzionale.
→ Interventi di restauro e di risanamento conservativo
o gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità
mediante un insieme sistematico di opere che ne consentano destinazioni d’uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono:
 il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio,
 l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso
 l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio
→ Interventi di ristrutturazione edilizia
o gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono:
 il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio,
 l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
 demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente
I costi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono costi d’esercizio che possono avere un
significato differente a seconda di chi li sostiene:
► le persone fisiche possono essere oggetto di agevolazione fiscale sotto forma di detrazione
fiscale sulle ristrutturazioni del 36% (con il decreto sviluppo 2012 salito al 50%) del 41% o del
55% se interventi per il risparmio energetico.
► Nel caso delle società i costi possono essere capitalizzati sul valore degli immobili e concorrere
ai fini della determinazione del reddito imponibile tramite la quota di ammortamento annua
oppure interamente spesati nell’esercizio.
SPESE PER I SERVIZI
Le spese sono frequentemente a carico del locatore Tali spese riflettono:
◊ la custodia e il portierato
◊ la pulizia, l’illuminazione,
◊ la manutenzione e l’esercizio dell’ascensore, ecc.
→ Possono incidere dal 2 al 5%;
DETRAZIONI PER SFITTI ED INESIGIBILITÀ
Il rischio di improduttività rappresenta un rischio economico dei redditi.
Particolari alee di improduttività devono però essere considerate nella previsione del reddito netto
ordinario come detrazioni al reddito lordo.
 Vari rischi: morosità o insolvibilità del locatario – discontinuità locative
 aliquota di reddito lordo RL per rischi di improduttività
•
del 4 % per le abitazioni economico-popolari
•
dell’1 ÷ 2 % per le abitazioni più evolute, per gli uffici pubblici e privati, per gli
alberghi, scuole, case di cura, autorimesse, ecc.
SPESE PER ASSICURAZIONI
L’assicurazione del fabbricato, che garantisce la redditività dei rischi tecnici, rappresenta una spesa
non superiore in genere allo 0,5 % di RL .
SPESE PER AMMORTAMENTO.
Il capitale immobiliare urbano è percepito come un bene economico di durata indefinita.
• spesa di ammortamento l’aliquota che si deve accumulare annualmente per ottenere alla fine
del ciclo utile del fabbricato il capitale corrispondente alla sua nuova produzione.
• Per fabbricati obsoleti dal punto di vista tecnologico e funzionale l’aliquota non supera l’1%
SPESE DI AMMINISTRAZIONE.
Tali oneri, irrilevanti per localizzazioni periferiche, per posizioni insediative privilegiate e
settorialmente più evolute raggiungono anche il 3 % di RL.
SPESE PER IMPOSTE.
Sono gli oneri fiscali che maggiormente incidono tra le spese sul reddito lordo, variando a seconda
del regime fiscale in vigore e delle differenti aliquote fissate dagli enti territoriali
Nello specifico, possiamo distinguere varie categorie di imposte gravanti sugli immobili:
1. imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal
possesso del bene (IRPEF, IRES);
2. imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU);
3. imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI);
4. imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale);
5. imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni);
6. imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).
Attualmente può ritenersi che le diverse voci di spesa incidano sul reddito lordo del 14-40%
Detrazioni da apportare al Reddito Lordo
Spese di manutenzione
Spese di ammortamento
Spese di assicurazione
Spese di amministrazione
Spese per servizi
Alee di improduttività
Spese per imposte
Totale
MIN
2%
0
0
0
2%
0
10%
14%
MED
3%
0,5%
0,5%
2%
3%
3%
15%
27%
MAX
4%
0,5%
0,5%
3%
5%
5%
22%
40%
IL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
Il saggio di capitalizzazione è misura del rapporto esistente tra
► la redditività che l’immobile può dispiegare in un determinato periodo di tempo
► ed il valore capitale dell’immobile stesso (valore di mercato dell’immobile).
↓
La sua determinazione può svolgersi sia con procedimento sintetico che analitico:
LA DETERMINAZIONE DEL SAGGIO PER VIA SINTETICA - DIRETTA
•
Il procedimento sintetico si basa sulla rilevazione dei prezzi di compravendita e dei redditi
registrati nel mercato immobiliare per tipologie di investimento assimilabili a quella in esame.
Si procede a confrontare i redditi con i valori di mercato secondo la formula:
𝑅𝑅1 + 𝑅𝑅2 + 𝑅𝑅3 + ⋯ + 𝑅𝑅𝑅𝑅
Σ Rni
𝑅𝑅 =
𝑅𝑅 =
𝑉𝑉1 + 𝑉𝑉2 + 𝑉𝑉3 + ⋯ + 𝑉𝑉𝑉𝑉
Σ Vi
Non essendo frequente la possibilità di determinare, attraverso l’indagine diretta del mercato, il
saggio di capitalizzazione di Rn, occorre procedere ad un’analisi delle circostanze che lo influenzano
LA DETERMINAZIONE DEL SAGGIO PER VIA INDIRETTA - ANALITICO
Poiché frequentemente il saggio non è un dato direttamente reperibile dal mercato, si pone la necessità
di determinarlo in via analitica
→ analizzando le diverse e coesistenti circostanze che lo influenzano.
o È possibile ipotizzare che il saggio dell’investimento immobiliare urbano varia tra il 2% ed
il 6% (Del Giudice riporta dal 3% al 7%)
o Partendo dal saggio medio del 4% è possibile operare detrazioni e aggiunte che derivano da
influenze ascendenti e discendenti riscontrate (Del Giudice saggio medio 5%)
Influenze ascendenti - Incrementi
A1 Interventi di manutenzione ordinaria e
A2
A3
A4
A5
A6
A7
straordinaria a scadenza non immediata,
non determinabili nella stima dei redditi
futuri. Precario grado di finimento, stato
di inefficienza dei servizi, soluzioni
tecnologiche superate e situazioni
strutturali e statiche non sicure.
rischi di ingestibilità conseguenti al tipo
settoriale dell'insediamento, virgola, di
ipotetica determinazione nella stima dei
redditi futuri.
Probabilità di perequazioni fiscali con
conseguenti maggiori Oneri fiscali
ipotizzabili, prossimità di scadenza del
regime di esenzione temporanea.
Previsione di probabili espropri
Previsione di peggioramenti ambientali
per effetto di presumibili nuove
costruzioni latistanti, per future
localizzazioni industriali infime, …)
%
0,10
Influenze discendenti - Decrementi
particolari
che
D1 Destinazioni
D2
0,10
D3
0,05
0,05
D4
D5
0,10
D6
Esistenza di rischi tecnici dei capitali 0,10
non assicurabili
Notevole età dell’edificio
0,10
%
conferiscono maggiore sicurezza di
locazione (ad esempio scuole, alberghi,
edifici per lo spettacolo o industriali,
negozi e botteghe)
0,10
Utilizzazioni particolari che non
richiedono
eccessivi
oneri
di
manutenzione e per le quali le
incertezze connesse alle quote per
spese di manutenzione, che si traggono
da redditi lordi, sono minime (garage,
0,05
depositi studi)
previsione realizzazioni infrastrutturali
o di attrezzature sociali (strade, fogni,
scuole, mercati) capaci di conferire nel
futuro una migliore qualificazione
0,05
ambientale.
Propensione al risparmio
0,05
Costi di produzione in aumento
0,05
Tendenza al ribasso del saggio di
profitto
nel
settore
produttivo
0,05
dell’industria edilizia
A8
A9
A10
A11
A12
A13
A14
A15
A16
A17
A18
Esistenza di esenzioni o agevolazioni
sull’imposta di registro
Difficoltà di locazione con conseguenti
rischi di sfitto non determinabili nella
stima dei redditi futuri. Questa
circostanza, derivante l'«abbondanza»
di capitali, porta ad un minore
apprezzamento dell'immobile e quindi
ad un aumento del saggio.
Particolari redditività superordinarie, di
durata non esattamente prevedibile,
assunte, nonostante la extraordinarietà,
come entità da capitalizzare
Esistenza, per breve tempo ulteriore, di
esenzioni fiscali
Ubicazioni periferiche o in quartieri
popolari. La produzione edilizia potrà
rivolgersi prevalentemente ad aree
periferiche, essendo i centri urbani già
da tempo saturi: si genera quindi
concorrenzialità,
sul
mercato,
risultandone, per il prevedibile aumento
della offerta, o diminuzioni dei prezzi di
mercato
o
rallentamento
delle
operazioni di compravendita. Il mercato
locativo rimarrà invece sempre vivace,
essendo sollecitato dalla massa di
inurbati e dall’espansione demografica
Particolari negative caratteristiche
intrinseche (situazioni ambientali poco
igieniche,
scarsa
luminosità,
prospicienza su spazi interni, mancanze
di idoneità insediativa) che hanno
maggiori riflessi negativi sul prezzo di
mercato che non sul prezzo d’uso.
Ubicazione dell’immobile da stimare in
piccoli centri (mercato meno vivace).
Quota poco elevata dal piano strada (in
edifici forniti di ascensori). Il saggio
tende ad aumentare dall’ultimo piano
sino al primo dei piani destinati ad
abitazione.
Tendenza alla litigiosità condominiale
provocata da particolari ambienti sociali
o dall’eccessivo frazionamento.
Dimensioni subordinarie degli spazi
scoperti (terrazze o balconi) di
dimensioni minori di 1/5 ÷ 1/6 delle
superfici utili coperte)
Possibilità di dilazioni del prezzo in
tempo notevolmente lungo per la
concessione di mutui bancari.
0,05
D7
Particolari pregi architettonici o
artistici dell’edificio o della singola
0,10
unità. Evoluto grado di finimento.
D8
Dimensioni maggiori in relazione ai
moduli ordinari (per le superfici utili
S»80⁓140mq, le botteghe S»18⁓25mq)
Altezza straordinaria ambienti (per le
abitazioni h»3,3 m, per le botteghe
h»3,60 m, per gli uffici h»3,00 m).
Soluzioni compositive unifamiliari.
Spazi ed accessori disponibili (ville con
giardini, parchi, case di villeggiatura)
Politica, urbanistica o circostanze
economiche locali agenti nel senso
limitativo dell'espansione e della
produzione
edilizia.
A
queste
situazioni consegue un aumento del
prezzo di mercato non proporzionale
all'aumento del prezzo d'uso.
Esistenza, o presumibili permanenze
per l’unità immobiliare oggetto di
stima di eventuali regimi vincolistici
delle locazioni. In questa circostanza,
per la conseguente contingente scarsa
redditività, dovranno capitalizzarsi i
redditi «vincolati» (senza procedere
alle «aggiunte» al valore capitale) ad
un saggio minore a compenso dei
benefici futuri prevedibili, sia pure in
un’epoca
non
determinabile,
conseguenti allo sblocco delle
locazioni.
Previsioni di migliorie infrastrutturali o
ambientali nella zona.
Suscettività economica e legale di
trasformazioni future, anche se in
epoche non esattamente prevedibili
(spazi destinabili ad altre edificazioni,
lastrici sopraelevabili…).
Ubicazioni centrali o in zone o località
dotate
di
particolare
idoneità
insediativa.
Destinazione o destinabilità ad usi
commerciali
(negozi,
botteghe,
ammezzati per studi professionali…)
per unità immobiliari site in zone
urbane centrali. La produzione di unità
immobiliari di questo tipo, e quindi la
loro offerta sul mercato, sarà sempre
inferiore a quella delle unità
residenziali: oltre che per effetti
collegabili alla «rarità» dei capitali, la
domanda di beni siffatti prevarrà quindi
sempre sull’offerta con conseguente
«commerciabilità» più sicura.
D9
0,10
D10
0,10 D11
0,15
D12
0,40
D13
0,20
D14
0,10
D15
0,10
0,05
0,05
0,10
D16
0,15
0,05
0,25
0,05
0,15
0,05
0,15
0,30
0,30
D17
D18
Totale
2,00
Disponibilità di spazi circostanti,
pubblici o privati, utilizzabili per
parcheggi. Vicinanza ad attrezzature
collettive necessarie alla vita (scuole,
mercati, chiese, stazioni ferroviarie
relativamente agli edifici industriali,
0,05
ecc.). Facilità di collegamenti.
Tendenza prevedibile alla svalutazione
della moneta
0,05
Totale
2,00
Esempio
Per una unità di abitazione di antico impianto e localizzata in un centro storico di una grande città il
saggio risulterà:
→ r = 4,00 + (A1 + A3 + A7 + A13) – (D5 +D8 +D9 +D11 +D14 +D15 +D18)
o r = 4,00 + 0,45 – 0,80 = 3,7%
Per una villa unifamiliare di recente costruzione in località di villeggiatura si ottiene il seguente
saggio:
→ r = 4,00 + A3 – (D5 + D7 +D10 +D14 +D15 +D17 +D18) =
o r = 4,00 + 0,05 – 0,95 = 3%
Esempio di stima:
immobile a Cesa lez.12 - PROCEDIMENTO ANALITICO DI STIMA
 Determinazione del reddito lordo
•
Per stimare il più probabile valore di mercato del bene con il procedimento della stima
indiretta (o analitica) si procederà a partire dalla determinazione del reddito lordo
 Valore di locazione medio = = 3,8 euro / mq (OMI)
 Reddito lordo mensile = 3,8 euro / mq x 145,19 mq = 551.722 euro
 Reddito lordo annuale = 551.772 euro x 12 = 6.620 euro
 Determinazione delle spese di gestione
•
Per ottenere il reddito netto Rn, bisogna sottrarre al reddito lordo RL le spese s di gestione,
che sono pari al 24,5 % del reddito lordo e fanno riferimento alle spese di:
 Manutenzione: 2%  Inesigibilità 0%
 Ammortamento 0%  Imposte 18 %
 Servizi: 2 %
 Assicurazioni 0%  Amministraz. 2%
 Totale 24 %
 Determinazione del reddito netto
•
Rn = RL – s = 6.620 euro – 24 % = 5.031 euro
 Determinazione del saggio di capitalizzazione
•
A questo punto si passerà a determinare il saggio di capitalizzazione r
•
Questo saggio varia dal 2 al 6 %, e pertanto prenderemo in considerazione un saggio medio
pari al 4% → a cui successivamente andremo ad aggiungere la sommatoria della differenza
delle influenze ascendenti Ai e discendenti Di
Influenze ascendenti Ai = (A16) = 0.05%
Influenze discendenti Di = (D3 + D14 + D15 +D17 + D18) = 0,65%
r = 4 % + 0,05% -0,65% = 3.4% → Vm = Rn/r = 5.031/0.034 = 147.970 euro ~148.000 euro
► Il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto di stima secondo il
procedimento analitico è di 148.000 euro → 148.000 euro / 145,19 mq= 1.019 euro/mq
Conclusione
Il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima
→ secondo il procedimento sintetico è pari a 1.123 euro/mq.
→ Tale valore è stato verificato anche con il procedimento analitico che ha condotto a stimare
un valore di mercato di 1.019 euro/mq
IL PROCEDIMENTO DI STIMA PER VALORI TIPICI
La prima metodologia di stima che riconosce l’importanza della qualità nella formazione del valore
degli immobili residenziali
 attraverso l’individuazione di componenti immobiliari apprezzate dalla domanda, è stata
proposta nel 1968 da Carlo Forte con il cosiddetto procedimento per valori tipici
 Il procedimento per valori tipici consente soltanto la verifica del valore di mercato di fabbricati
residenziali ottenuto con altro procedimento, non essendo sufficiente per la sua approssimazione
 Può trovare applicazione nella ricerca del valore di mercato di beni immobili complessi per i
quali sia possibile una valutazione separata dei vari elementi che li compongono.
↓
► Si procede alla scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la successiva stima di
ciascun componente singolarmente considerato.
Il procedimento per valori tipici si basa sull’esame delle caratteristiche che determinano il prezzo
di mercato delle abitazioni. Le caratteristiche di un immobile che influenzano il prezzo sono :
 Caratteristiche posizionali estrinseche
 Caratteristiche intrinseche o tecnologiche
 Caratteristiche posizionali intrinseche
 Caratteristiche produttive
PROCEDIMENTO OPERATIVO
 Individuato il massimo prezzo di mercato (euro/mq) e per la medesima epoca di riferimento
che si è verificato per un certo tipo di bene
o si ipotizza che per esso si riscontri la combinazione ottimale di tutte le caratteristiche
generalmente apprezzate dal mercato e che determinano il prezzo stesso.
 È possibile attribuire ad ognuna delle caratteristiche una specifica incidenza massima e minima
sul prezzo di mercato.
 Si procede quindi all’analisi delle diverse incidenze sulla base delle indicazioni di mercato.
 Si confrontano quindi le specifiche caratteristiche del bene oggetto di stima con le
caratteristiche di grado ottimo relative al bene assunto come riferimento e di prezzo massimo.
Se attribuisce alla somma dei coefficienti ∑Ki il valore unitario per il bene di maggior prezzo, ne
risulta il seguente valore unitario per il bene oggetto di stima: Vm = Vma · Ki dove ∑Ki < 1
► Vm il valore cercato
► Vma il prezzo unitario dell’unità più pregiata (massimo prezzo);
► ∑Ki sommatoria dei coefficienti attraverso cui si possono esprimere le caratteristiche del bene
Caratteristiche
Posizionali estrinseche
Posizionali intrinseche
Tecnologiche
Produttive
K max
K max
0,35
0,25
0,30
0,10
∑ K max= 1,00
K min
0,05
0,05
0,10
0,05
∑ K min= 0,25
scarto
0,30
0,20
0,20
0,05
La stima si effettua per comparazione fra il bene di riferimento e il bene oggetto di stima.
 Si confrontano le caratteristiche dell’uno e dell’altro bene:
 Al bene di riferimento si attribuiscono 100 punti percentuali;
 Al bene oggetto di stima si attribuiscono i punti percentuali che esso merita in relazione al
bene di riferimento
o Ki è la somma dei punti percentuali attribuiti al bene oggetto di stima in relazione al bene
immobile di riferimento
Esempio di stima 2: immobile a Cesa
→ Individuato il massimo prezzo di mercato (euro/mq) che si è verificato per un certo tipo di bene,
si ipotizza che per esso si riscontri la combinazione ottimale di tutte le caratteristiche
generalmente apprezzate dal mercato e che determinano il prezzo stesso.
→ È possibile attribuire ad ognuna delle caratteristiche una specifica incidenza massima e minima
sul prezzo di mercato
CARATTERISTICHE
POSIZIONALI ESTRINSECHE
Accessibilità e parcheggi
Servizi sociali
Ubicazione
Qualità ambientale
Prospetto
Totale
POSIZIONALI INTRINSECHE
Orientamento
Soleggiamento
Luminosità
Totale
TECNOLOGICHE - QUALITATIVE
Finiture
Impianti
Materiali
Panoramicità
Totale
PRODUTTIVE
Imposizioni fiscali
Oneri di manutenzione
Totale
TOTALE
PESO MAX (Ki)
PESO BENE (Ki)
7
7
7
7
7
35
6
7
7
5
4
29
8
8
9
25
4
6
8
18
8
8
7
7
30
7
8
6
4
25
5
5
10
100
4
4
8
80
Confronto caratteristiche
Vm = Vma x ΣKi con Ki <1
Vma = 1.350 euro / mq ΣKi = 80/100
Vm = 1350 x (80 / 100) = 1.080 euro/mq
Vm = 1.080 euro / mq x 145,19 mq= 156.805 euro.
IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Nella teoria estimativa, il valore di trasformazione è un aspetto economico derivato dalla
combinazione del prezzo di mercato e del costo di produzione
 ll valore di trasformazione è impiegato per la stima di
o aree edificabili
o immobili destinati a trasformazione
Il Valore di Trasformazione
 I beni strumentali hanno la caratteristica della utilità indiretta
o consegue la possibilità di prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in
relazione al valore di mercato del prodotto
 Quando si deve formulare il giudizio di stima del più probabile prezzo di uno dei fattori della
produzione nell'ambito di un processo produttivo generale
o si dovrà riguardare l'aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore di
trasformazione
 Il criterio di stima consiste nel calcolo della differenza tra il
• valore di mercato del bene finale
• i costi necessari alla trasformazione
o Vt= Vm-Cp
LA STIMA DEI FABBRICATI DA RISTRUTTURARE
Con il termine fabbricato da ristrutturare si intende un fabbricato con le seguenti caratteristiche:
 inutilizzabile o scarsamente utilizzabile nelle condizioni attuali
 suscettibile di una normale e conveniente trasformazione
 la trasformazione è tecnicamente possibile e giuridicamente attuabile
Le fasi:
→ definizione del progetto di ristrutturazione
→ stima del valore del fabbricato ristrutturato
→ stima del costo di ristrutturazione
→ valore del fabbricato da ristrutturare
Il criterio del valore di trasformazione si applica nei giudizi di convenienza economica.
Se ad esempio devo ristrutturare un fabbricato:
• Vm è il valore del fabbricato trasformato
• K il costo di costruzione
• n il tempo (espresso in numero di anni) intercorrente tra l’epoca della stima e l’inizio della
produttività del fabbricato ricostruito
• r il saggio di capitalizzazione q = 1+r
Si avrà convenienza allorquando si verifica la seguente diseguaglianza :
𝑉𝑉𝑚𝑚1 − 𝐾𝐾
> 𝑉𝑉𝑎𝑎
𝑉𝑉𝑉𝑉 =
𝑞𝑞 𝑛𝑛
Il valore di trasformazione può inoltre costituire il criterio per la stima dei fabbricati non ultimati
Esempio: stima dei lavori di ristrutturazione di un’unità immobiliare di piccole dimensioni mediante
computo metrico estimativo
► Il progetto prevede il recupero estetico funzionale di un mini appartamento avente una
superficie utile di circa 60 mq.
► Le opere da realizzare sono riconducibili ad un intervento di manutenzione straordinaria che
può essere eseguito con Denuncia Inizio Attività
o La D.I.A. è un documento che serve per chiedere i permessi utili per svolgere
determinati interventi edilizi. È stata sostituita dalla Scia dopo la riforma Madia del 2016
↓
Cos’è la Denuncia di Inizio Attività
La Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) è una pratica amministrativa che, rappresenta oggi uno degli
strumenti urbanistici più rilevanti, complementare alla S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio
Attività), di recente introduzione.
• Tale pratica è l'evoluzione della legge n.47/85 che, all'art. sulle "opere interne", obbligava
chiunque intendesse compiere opere interne a fabbricati che non fossero in difformità degli
strumenti urbanistici vigenti una "relazione a firma di un professionista abilitato [...] che
asseveri le opere da compiersi [...]".
o Procedura semplificata per realizzare lavori edili che rientrano nelle categorie:
Manutenzione straordinaria, Restauro e Risanamento conservativo.
o I lavori possono iniziare 20 giorni dopo la presentazione della domanda. Prima dell'inizio
dei lavori (se necessario) occorre ottemperare a tutto ciò che riguarda: calcoli strutturali,
prevenzioni incendio, sicurezza sui cantieri, contenimento energetico, sicurezza impianti.
La DIA edilizia e il modello unico
Nel 2014 è stata introdotta la possibilità di presentare la DIA edilizia con un modello unico.
► Con un solo documento si poteva richiedere l'inizio di più lavori. Tale procedura, conosciuta
come "Super DIA", consentiva di includere anche alcune opere soggette al Permesso di
costruire. Così con la stessa dichiarazione si poteva ristrutturare un edificio e apportare
modifiche al suo interno.
► Tuttavia, dal 2016, la DIA è una procedura disapplicata. Oggi, al suo posto, si utilizza la
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
o La SCIA è una procedura più rapida e ha sostituito la DIA sia in campo edilizio sia
per l'apertura di una nuova attività commerciale o artigianale.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
→ È una comunicazione che va presentata al Comune di competenza prima di eseguire interventi
edilizi su un immobile.
→ È stata introdotta dal Dl n. 78/2010 in sostituzione della DIA (Dichiarazione di Inizio Attività)
SCIA edilizia: per quali lavori
Nel dettaglio, gli interventi che necessitano della Scia sono i seguenti:
• interventi di manutenzione straordinaria che riguardano le parti strutturali dell'edificio,
• interventi di restauro e di risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali
dell'edificio,
• interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli che portano a un organismo edilizio in
tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva
degli edifici o dei prospetti; da quelli che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone
omogenee A, comportano mutamenti della destinazione d'uso e da quelli che comportano
modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
Altri interventi realizzabili mediante Scia
La Scia rende realizzabili anche altri interventi, ovverosia le varianti a permessi di costruire che
 non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie
 non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia
 non alterano la sagoma dell'edificio eventualmente sottoposto a vincolo
 non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
SCIA onerosa
In alcuni casi, la Scia può essere utilizzata per realizzare determinati interventi in alternativa al
permesso di costruire. Si parla di SCIA onerosa e tale possibilità riguarda:
• gli interventi di ristrutturazione edilizia che portano a un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli
edifici o dei prospetti; che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A,
comportano mutamenti della destinazione d'uso o che comportano modificazioni della sagoma
di immobili sottoposti a vincoli,
• gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica che sono disciplinati
da piani attuativi comunque denominati (compresi gli accordi negoziali che hanno valore di
piano attuativo), nei quali sono contenute delle precise disposizioni plano-volumetriche,
tipologiche, formali e costruttive che, in sede di approvazione o ricognizione, siano stati
dichiarati espressamente dal competente organo comunale,
•
•
gli interventi di nuova costruzione fatti in diretta esecuzione di strumenti urbanistici
generali che recano disposizioni plano-volumetriche ben precise,
gli altri interventi eventualmente individuati con legge regionale.
Come presentare la SCIA
La Scia va presentata, con
 un preavviso di trenta giorni rispetto alla data di effettivo inizio lavori, dal proprietario
dell'immobile o da chi abbia titolo per farlo
 accompagnando la segnalazione con una relazione dettagliata a firma di un
progettista abilitato e con gli opportuni elaborati progettuali.
o I lavori possono essere iniziati immediatamente, anche se l'amministrazione comunale
ha 60 giorni di tempo per verificare che la segnalazione sia regolare.
↓
Attraverso l'invio dei documenti indicati viene asseverata la conformità delle opere che si intende
realizzare agli strumenti urbanistici approvati e il rispetto delle norme di sicurezza e igienicosanitarie.
Infine, la Scia va corredata dall'indicazione dell'impresa cui si intende affidare i lavori.
Quanto dura la SCIA
→ Il termine massimo di efficacia della segnalazione è pari a tre anni
o per la parte di intervento eventualmente non ultimata, è necessaria una nuova segnalazione.
Assenza delle condizioni stabilite
► Se il dirigente o il responsabile dell'ufficio comunale competente riscontra che manchino una o
più delle condizioni stabilite per l'intervento è tenuto a ordinare motivatamente all'interessato
di non effettuarlo e, eventualmente, a informare l'autorità giudiziaria e il consiglio dell'ordine
di appartenenza, se vi è stata una falsa attestazione da parte del professionista abilitato.
► la Scia può essere ripresentata con le modifiche e le integrazioni necessarie.
Scia tardiva e Scia in sanatoria
• Può accadere che i lavori vengano iniziati senza effettuare la preventiva segnalazione di inizio
lavori al Comune.
• In questi casi, è sufficiente presentare una Scia tardiva, che prevede l'obbligo di comunicare al
Comune che i lavori sono già iniziati e il pagamento di una sanzione
• Può inoltre accadere che chi ha iniziato i lavori li finisca completamente, senza sapere che
avrebbe dovuto presentare la Scia al Comune. In questi casi il responsabile dell'abuso, o
l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento
risulti
conforme alla
disciplina
urbanistica
ed
edilizia
vigente sia
al
momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
CASO OPERATIVO: STIMA DEI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE DI UN’UNITÀ IMMOBILIARE
→ di piccole dimensioni mediante computo metrico estimativo
→ Il progetto prevede il recupero estetico funzionale di un mini appartamento avente una
superficie utile di circa 60 mq.
► Le opere da realizzare sono riconducibili ad un intervento di manutenzione straordinaria che può
essere eseguito con SCIA
► Il progetto prevede per l’appartamentino un nuovo assetto distributivo degli ambienti, anche con
la realizzazione in un ambiente di un soppalco per la creazione di uno spazio destinato a studio
e letto di emergenza per eventuali ospiti. Grazie alla notevole altezza dell’appartamento, pari a
mt 5,50, quelle derivate al di sopra ed al di sotto del soppalco rientrano in quelle ammissibili.
Le opere da realizzare possono essere inquadrate nelle seguenti attività:
o demolizione e/o rimozione completa dei tramezzi, pavimenti, rivestimenti, apparecchi igienico
sanitari, infissi interni ed esterni;
o consolidamento di un vano di passaggio nella muratura portante mediante realizzazione di
piattabanda e cerchiatura con elementi in acciaio;
o ampliamento di un vano di passaggio nella muratura portante mediante piattabanda e
cerchiatura con elementi in acciaio;
o realizzazione nella muratura portante di un vano “finestra” tra due ambienti interni mediante
realizzazione di piattabanda e cerchiatura con elementi in acciaio;
o realizzazione di soppalco, tramezzi, intonaco, impianto idraulico di carico e scarico, impianto
di riscaldamento, impianto elettrico;
o predisposizione di impianto di climatizzazione;
o fornitura e posa in opera di infissi interni ed esterni;
o posa in opera di pavimenti, battiscopa, rivestimenti;
o fornitura e posa in opera di controsoffitto in cartongesso;
o tinteggiatura di pareti e soffitti.
IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Scopo della stima
→ Prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene
strumentale) in relazione al valore di mercato del bene prodotto
Aspetto economico del bene → Il Valore di trasformazione
Criterio della stima
→ Vt =(Vmp - Ktr)/qn
IL PROCEDIMENTO ANALITICO DI STIMA DELLE AREE EDIFICABILI
Si elabora considerando l’area urbana come un bene di produzione dal quale, con l’applicazione di
un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio.
Se si esprime con:
→ Va il valore dell’area
→ Vmp il valore del fabbricato prodotto
→ Ktr il costo di trasformazione
o Va = Vmp -Ktr = Vt
Questa relazione esprime il criterio del valore di trasformazione di un bene economico.
► il valore di mercato di un’area edificabile coincide con il valore di trasformazione.
In termini analitici
𝑽𝑽𝑽𝑽 − (𝑲𝑲𝑲𝑲 + 𝑲𝑲𝑲𝑲 + 𝑷𝑷)
𝑽𝑽𝑽𝑽 =
(𝟏𝟏 + 𝒓𝒓)𝒏𝒏
Ku = costo di urbanizzazione
Kc = costo di costruzione comprensivo degli utili dell’imprenditore costruttore
P = profitto dell’imprenditore produttore (variabile tra lo 0,10 e lo 0,30 del Vm )
r = saggio di sconto all’attualità (q = 1 + r)
n = durata della trasformazione
Esempio 1: STIMA
DEL VALORE DI MERCATO DI UN’AREA URBANA EDIFICABILE ATTRAVERSO IL
VALORE DI TRASFORMAZIONE
Trattasi di un suolo edificabile localizzato in un piccolo comune in zona semicentrale, per il quale è
previsto un indice di edificabilità fondiaria di 2,4 mc/mq
 Superficie lotto = 7.650 mq
 Ief = 2,40 mc/mq
 Volumetria edificabile = 18.360 mc




→
→
→
→
→
h 3,30 mt
Superficie lorda = 18.360/3,30 = 5.560 mq
Vm medio 1.700 euro/mq
Vm = 1.700 €/mq x 5.560 mq = 9.452.000€
𝑽𝑽𝑽𝑽 𝑲𝑲𝑲𝑲 + 𝑲𝑲𝑲𝑲 + 𝑲𝑲𝑲𝑲 + 𝑲𝑲𝑲𝑲 + 𝑷𝑷
+
𝑞𝑞 𝑛𝑛
𝑞𝑞 𝑛𝑛
Kc = Costo di costruzione 280 €/mc x 18.360 = 5.141.000 €
Ku = oneri concessori 15 €/mc x 18.360 mc = 275.000 €
Ks = oneri aggiuntivi 2% di Vm = 189.000 € (oneri aggiuntivi)
Kp = oneri per la progettazione e direzione lavori 5% di Kc = 257.000 €
P = profitto 23% di Vc = 2.173.000 €
𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽 =
•
•
•
Saggio di attualizzazione relativo al Vm : 5% (2 anni)
Saggio di attualizzazione relativo ai K = 6% (un anno)
Va = 9.452.000€/(1/1,025) – (5.141.000€+275.000€ +189.000€+
+257.000 €+ 2.173.000€) /(1/1,06)
Va =8.573.000 – 7.580.000 € = 993.000 €
Valore unitario dell’area = (993.000 €/7.650mq) = 130 €/mq
ALTRO PROCEDIMENTO SINTETICO
la domanda del fattore produttivo costituito dallo spazio urbano riflette la posizione e la quantità di
volumi edificabili
→ Pertanto, è possibile pervenire alla determinazione del valore Va dell'area attrezzata come
aliquota percentuale α del valore di mercato del fabbricato Vm, attraverso la relazione:
o Va = α x Vm per α<1
↓
Il prodotto αVm recepisce infatti sia l'apprezzamento posizionale che le quantità di volumi edificabili
sul suolo oggetto di stima.
o valori di α variabili da 0,10 a 0,35- 0,40 Vm, crescenti comunque all'aumentare di Vm.
o Nel procedimento sintetico il valore dell’area è stimato come quota % del valore di
mercato dell’edificazione
LA PEREQUAZIONE URBANISTICA
Dal latino “peraequatio” (per-aequare), che vuol dire: «rendere uguale una cosa tra più persone»
► «distribuzione o attribuzione di “qualcosa” a soggetti diversi in base a criteri di equità»
Uno degli effetti principali della pianificazione urbanistica sia quello di conformare la proprietà
immobiliare
→ di decidere attraverso valutazioni discrezionali quale destinazione attribuire ad un’area e
anche quale capacità edificatoria assegnarle.
→ Tali scelte influiscono profondamente sul valore di un terreno: alcune zone saranno destinate
a nuova attività edilizia privata, mentre per altre si disporrà la realizzazione di infrastrutture
pubbliche, di strade, piazze o parchi, con conseguente incremento del valore delle prime, ma
non certo delle seconde.
→ Le scelte pianificatorie sono il frutto di analisi di mera opportunità: si parla di intrinseca
discriminatorietà della pianificazione urbanistica.
o Si è cercato di individuare dei correttivi a tale sistema e uno di questi è rappresentato
dalla tecnica della perequazione.
Perequazione: un metodo di pianificazione che si caratterizza per il tentativo di attuazione di una
equa distribuzione dei diritti e degli oneri generati dalle scelte di piano:
si effettua una separazione tra:
► la potenzialità edificatoria
o entità immateriale ma economicamente apprezzabile, che gli strumenti urbanistici
assegnano a ciascun terreno
► la concreta realizzabilità di una trasformazione urbanistico-edilizia nell’ambito della
medesima area.
↓
A ciascun proprietario viene riconosciuta, in astratto, una quota della edificabilità complessivamente
realizzabile in una determinata area
• indipendentemente dalla circostanza che il suo terreno risulti poi concretamente destinato a
nuova edificazione o, viceversa, a standard o infrastrutture pubbliche.
o In questa ultima ipotesi, il cittadino, non potendo di fatto “spendere” i suoi diritti edificatori
sull’area di cui è proprietario (in quanto, ad esempio, destinata dal PRG a verde pubblico):
 si vedrà indicato dall’Amministrazione comunale un diverso terreno (di proprietà
pubblica o privata) sul quale poter edificare
 oppure potrà vendere a terzi i diritti edificatori, previa cessione della propria area
all’Amministrazione.
• obiettivo di rendere la posizione del cittadino del tutto indifferente rispetto alle scelte di piano.
→ L’Amministrazione nel recuperare le aree necessarie per la realizzazione di standard urbanistici
ed infrastrutture di interesse collettivo
o non fa ricorso all’esproprio ma utilizza la cessione gratuita da parte dei privati sulla base
delle convenzioni con essi stipulate.
o Ciascun privato, nel momento in cui riceve la propria potenzialità edificatoria, è obbligato a
concedere gratuitamente al Comune parte del proprio terreno, al fine di permettervi la
realizzazione di opere di interesse pubblico
Con le regole perequative, viene individuato un procedimento che promuove da parte del privato la
cessione consensuale, non onerosa, delle aree da destinare alla produzione dei beni pubblici e le
attrezzature del tipo F (usi di interesse generale);
Con la perequazione è possibile rendere i proprietari dei suoli
sottoposti a trasformazione, indifferenti alle destinazioni d’uso
sancite dal piano, perseguendo un duplice obiettivo:
→ da
parte
della
amministrazione
comunale,
l’acquisizione, non onerosa, delle aree da destinare ad usi
pubblici
→ da parte del soggetto privato, proprietario delle aree, il
vantaggio, in alternativa all’esproprio, di vedersi
riconosciuto un indice di edificabilità sull’intera
superficie territoriale omogenea - e quindi, in maniera
indifferente - rispetto alle destinazioni d’uso previste.
L’obiettivo del “pari trattamento” della proprietà fondiaria, sotto il profilo tecnico, richiede:
 l’analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche urbanistiche (localizzazione,
prossimità, geologia, morfologia, …) e giuridiche (vincoli derivanti da norme di legge)
 l’aggregazione dei suoli simili in classi omogenee
 l’attribuzione delle capacità edificatorie (tramite gli indici di edificabilità territoriale) alle classi.
La fase successiva del metodo perequativo classico contempla:
• l’aggregazione dei suoli nei comparti urbanistici
• la formazione del consorzio dei proprietari (se necessario)
• la predisposizione del piano urbanistico attuativo (PUA)
• la realizzazione del PUA (o del progetto convenzionato) con esecuzione delle opere pubbliche
da parte dei privati e cessione al Comune delle aree per i servizi
Con la perequazione viene riconosciuto un indice di edificabilità a tutta la superficie territoriale
omogenea,
► lo si concentra su una parte dell’area, detta “superficie integrata” in cui il privato, o il
consorzio di privati, esprime l’indice di edificabilità che gli è stato riconosciuto, realizzando
anche gli standard e le strade.
► L’altra parte dell’area, detta “superficie compensativa”, ceduta gratuitamente
all’amministrazione comunale, può essere utilizzata per realizzare i beni pubblici di cui si
registra il fabbisogno (edilizia residenziale pubblica, attrezzature sanitarie, per l’istruzione,
parchi urbani e territoriali, etc.).
Nuova suddivisione conseguente al piano
perequativo: edificazione indifferente alla
suddivisione proprietaria
• questo meccanismo tende a rendere
indifferenti i proprietari alle destinazioni
d’uso del suolo
la verifica preventiva delle convenienze
diventa un momento cruciale.
o i costi di formazione dello spazio
urbanizzato vengono correlati ai benefici
conseguenti alle decisioni di uso del suolo
o con lo scopo di attestare in anticipo la
validità delle regole urbanistiche, sia dal
punto di vista dell'economia del soggetto
pubblico, che di quello privato.
Per la stima dei costi produzione dei beni
pubblici previsti dal piano, questa va elaborata
considerando
→ il costo d’acquisizione dei suoli, se si ricorre a regole espropriative
→ costi di realizzazione delle opere pubbliche, con stima dedotta da costi parametrici
Una volta effettuata la stima del costo di produzione delle opere pubbliche previste dal piano, si
pone la questione del reperimento delle risorse per la realizzazione. I due canali finanziari di cui
l’amministrazione comunale può disporre a tal fine sono dai proventi derivanti:
 imposta comunale sugli immobili
 concessioni onerose.
La verifica di convenienza da parte del soggetto privato
La perequazione cerca di risolvere
◊ il costo di acquisizione dei suoli da parte dell’amministrazione
◊ e la distribuzione del "plusvalore" generato dalle scelte del piano, ai privati.

tale meccanismo deve basarsi su una verifica di convenienza, da parte del soggetto privato,
proprietario/imprenditore, a cedere gratuitamente i suoli, poiché gli indicatori d'uso previsti
dal piano si traducono in valore di scambio
• questi devono garantire al proprietario/imprenditore un margine di profitto tale da
rendere conveniente la cessione dei suoli
METODOLOGIA ESTIMATIVA
il criterio estimativo che consente di formulare un giudizio di convenienza economica è il valore di
trasformazione; in base ad esso è possibile costruire un bilancio fondato sulla comparazione tra:
→ quanto egli può ricavare da un procedimento espropriativo
→ quanto può ricavare dalla cessione, nel mercato, delle superfici lorde con regole perequative.
o deve verificarsi che il valore dell'area trasformata sia maggiore del valore dell'area
nel suo stato attuale, ovvero la seguente condizione:
Vt > Va
dove
Vt = Rt - (Ct + P)/St
Va=Vi
► Vt, il valore del suolo a seguito della trasformazione;
► Va, il valore dell’area nello stato attuale
► Rt il ricavo totale derivante dal prezzo di mercato dei metri quadrati vendibili prodotti con la
trasformazione;
► Ct il costo tot. di produzione della trasformazione, comprendente il costo di costruzione degli
edifici privati ed il costo delle opere di urbanizzazione (standard e strade);
► P il profitto normale di impresa;
► St l'intera superficie territoriale omogenea
 Sc complessiva (STO) la superficie complessiva (riferita all’intera unità di suolo del
distretto).
► Vi il valore derivante dall'indennità di esproprio ad esso relativa, calcolato secondo quanto
previsto dal TU in materia di espropriazione per pubblica utilità
Il valore dell'area trasformata è pertanto dato dalla differenza tra
 i ricavi totali, dedotti dai valori di mercato delle superfici lorde di pavimento immesse sul
mercato e frutto dell'indice di edificabilità riconosciuto dal piano
 ed il costo totale, ovvero il costo di produzione, comprensivo dei costi di costruzione del
manufatto edilizio, delle spese generali, ma anche del costo di realizzazione delle opere di
urbanizzazione (strade e standard);
→ tale differenza viene divisa per l'intera superficie territoriale, deducendone il valore di
mercato per ogni singolo metro quadrato.
LA VALUTAZIONE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Una decisione di investimento riguarda l’impiego di risorse economiche nel presente in vista di
vantaggi futuri
→ Nel settore privato la decisione dell’investimento è riservata all’imprenditore, cui spetta il
reperimento dei mezzi finanziari per realizzare l’investimento.
Valutazione: analisi ricavi-costi
► l’analisi dei flussi di cassa netti;
► lo sconto ed il calcolo del valore attuale netto di tali flussi
► il calcolo di una serie di indici di rendimento, quali il tasso di rendimento interno.
→ Nel settore pubblico la decisione di investimento è riservata all’ente finanziatore, che decide
di impegnare o meno risorse pubbliche.
o si richiede la valutazione del progetto proposto. La decisione di investimento sarà basata su
indicatori di efficienza economica del progetto calcolati sulla base all’analisi benefici-costi
•
Il finanziamento di un’opera da parte di un ente pubblico o con la partecipazione di esso
coinvolge generalmente molti soggetti:
 Amministratori degli enti locali;
 Consulenti della pubblica amministrazione;
 Responsabili delle aziende che richiedono il finanziamento;
 Funzionari del governo.
 Istituti di credito.
FATTORI DI RISCHIO (OPERAZIONI DI SVILUPPO IMMOBILIARE)
► Rischio amministrativo: Incertezza sulla tempistica e sulle caratteristiche del bene realizzabile
► Rischio ambientale: Incertezza associato ai costi e alle tempistiche connessi alle eventuali
bonifiche
► Rischio tecnico-costruttivo: Incertezza sui costi e sulla tempistica per la realizzazione
dell’immobile
► Rischio mercato: Non trovare utilizzatore/investitore o non ottenere livelli di canone/prezzi attesi
nei tempi stimati
↓
Al fine di verificare la bontà dell’investimento, il developer o il promotore (il soggetto che intraprende
l’iniziativa immobiliare) deve perciò valutare attentamente la natura e l’entità di tutti questi rischi.
 Le decisioni di investimento e fattibilità da parte di un operatore privato in un progetto,
o dipendono dai risultati delle previsioni economico finanziarie e dalle attese di redditività
connesse all’investimento stesso.
La tecnica più frequentemente utilizzata per elaborare valutazioni economiche preventive è
l’Analisi Costi-Ricavi -ACR- basata sui flussi di cassa attualizzati (discounted cash-flow analysis).
ANALISI FINANZIARIA COSTI-RICAVI DEI FLUSSI DI CASSA
Il criterio su cui si fonda la stima della redditività nell’analisi dei flussi di cassa (cash flows) è basato
sull’attualizzazione → cioè sulla determinazione di un valore attuale dei flussi (ricavi meno costi).
→ Nell’ACR i flussi monetari sono rappresentati dalla differenza, in ogni periodo temporale,
tra i ricavi dovuti alle vendite ed i costi di realizzazione.
Questo incremento di ricchezza, valutato al momento iniziale, che l’operatore realizza grazie
all’investimento, si definisce Valore Attuale Netto – V.A.N.
→ è il primo indicatore della redditività dell’operazione ed è la sommatoria attualizzata dei flussi
di cassa.
La redditività di un intervento è da ritenersi accettabile quando il VAN è positivo, cioè quando i
ricavi attualizzati sono superiori ai costi.
Tale indicatore non è però sufficiente nel determinare la soglia di accettabilità di un intervento.
Il Tasso di Rendimento Interno – TIR
• tiene conto del livello di capitale investito
• è il tasso di interesse (o di sconto) determinato dal rendimento del capitale investito.
Il TIR è quel tasso che annulla il VAN, ovvero quel tasso che rende equivalenti i flussi positivi e
negativi di un intervento.
Da un punto di vista pratico il TIR si ottiene per tentativi,
► procedendo al ricalcolo del VAN con i saggi i via via crescenti, fino ad ottenere un valore del
VAN prossimo allo zero.
Per valutare la fattibilità di un progetto occorre quindi valutare una serie di variabili quali:
 I tempi per i flussi di cassa (durata dell’intervento)
 I costi legati alla realizzazione e gestione dell’investimento (terreno; costo di costruzione;
spese tecniche; OO.UU., spese di commercializzazione; oneri finanziari; tasse)
 i ricavi attesi dall’investimento (prezzi di vendita)
 il saggio di sconto impiegato per valutare il valore attuale del flusso di ricavi netti
LA DURATA DELL’INTERVENTO: I TEMPI
La scelta della durata dipende dal tipo di intervento e dalla quantità di volume/superficie realizzato.
→ Nel caso di immobili destinati alla vendita il tempo può variare da pochi anni (modesta
dimensione) fino anche a 10 anni per interventi complessi e realizzati in lotti successivi.
→ Gli investimenti destinati alla locazione richiedono invece un orizzonte temporale più esteso
(da 10-15 anni fino a 20-25 anni).
Oltre alla durata occorre definire il periodo unitario di analisi uguale per tutta la durata in base a cui
si costruiscono i flussi di cassa. (annuale, semestrale…)
I COSTI LEGATI ALLA REALIZZAZIONE E GESTIONE DELL’INVESTIMENTO
 Il costo dell’area (o del suolo più il fabbricato dismesso ) è una delle componenti più
significative
 Gli oneri di urbanizzazione
 Il costo di costruzione: procedimento sintetico
 Le spese tecniche e generali : progettazione e direzione lavori
 Le spese di commercializzazione
 Gli oneri finanziari e le tasse
I RICAVI ATTESI DALL’INVESTIMENTO (PREZZI DI VENDITA)
Occorre determinare il più probabile prezzo di mercato delle superfici vendibili .
→ Procedimento di stima sintetico: fonti dirette ed indirette
Le fonti d’informazione sui valori immobiliari: fonti indirette
 Consulente Immobiliare: quotazioni semestrali  Cresme (pubblicazione)
(pubblicazione)
 Tecnocasa (pubblicazioni e siti locali)
 Gabetti: Gabetti Agency (pubblicazione)
 Ilsole24ore (pubblicazione)
 Nomisma:
Osservatorio
sul
mercato  Camere di Commercio (varie)
 Ministero delle Finanze: Osservatorio dei
immobiliare (pubblicazione)
 Fiaip: Osservatorio immobiliare (www.fiaip.it)
valori immobiliari (Agenzia delle Entrate)
 Scenari
Immobiliari,
Censis:
Monitor
Immobiliare (pubblicazione)
Le fonti d’informazione sui valori immobiliari: le fonti dirette
 Contratti di compravendita
 Stime accettate (divisioni ereditarie)
 Perizie giudiziarie
 Inserzioni sulla stampa
 Stime delle Commissioni provinciali L.10/77
 Annunci su siti internet
IL SAGGIO DI SCONTO IMPIEGATO PER VALUTARE IL VALORE ATTUALE DEL FLUSSO DI
RICAVI NETTI
Il saggio di sconto da utilizzare è pari al rendimento netto di un investimento a rischio nullo di pari
durata temporale.
 La soglia di accettabilità si ottiene aggiungendo al tasso di sconto alcuni punti percentuali
come premio al rischio.
 Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione è il rischio dell’investimento: a saggi
bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato.
IL QUADRO DEI COSTI
LA STIMA DEI RICAVI
A partire dallo schema dei costi e dei ricavi è
possibile sviluppare il flusso di cassa durante il
periodo di sviluppo dell’operazione immobiliare
allo scopo di esplicitare le entrate e le uscite
I SALDI NETTI
L’esito dei flussi di cassa (ricavi meno costi) è
la stima dei saldi netti dell’operazione di
sviluppo
L’ATTUALIZZAZIONE ED IL VAN
A partire dai saldi netti si procede alla stima dei saldi attualizzati attraverso il saggio di
attualizzazione (1/1+r)n
Coefficiente di attualizzazione I°
anno: 1/(1+0,11)¹ = 1/1.11= 0,90
Saldo netto attualizzato al I° anno= 25.232.334 x 0,90
IL BUSINESS PLAN
Il Business Plan, o Piano d’Impresa, è un documento per comprendere, attraverso una valutazione
ex-ante, la fattibilità o meno di un’attività
È il modo più corretto per porsi di fronte ad una nuova iniziativa in quanto:
→ consente di effettuare una verifica a priori della fattibilità
o commerciale
o economica
o finanziaria
 dell’idea “imprenditoriale” accertando, con un processo razionale, la validità dell’idea
ancor prima di avviarla per evitare quindi i rischi connessi alle scelte dettate solo dalle
intuizioni e dall’entusiasmo
→ costituisce un prezioso strumento di programmazione e controllo della gestione.
o La sua redazione richiede infatti uno sforzo di proiezione (3-5 anni) nell’ambiente e nel
mercato di riferimento della futura attività, consentendo:
 la predeterminazione degli obiettivi commerciali, economici e finanziari
 la scelta delle strategie da adottare per il loro conseguimento.
La struttura di massima di un buon Business Plan:
1. presentazione sintetica
6. piano delle immobilizzazioni
2. piano di marketing
7. fabbisogno finanziario
3. piano di vendita
8. flussi di cassa
4. piano di produzione
9. conto economico e stato patrimoniale
5. piano dei costi generali
10. conclusioni
deve comunque contenere almeno le seguenti componenti fondamentali:
 il progetto di organizzazione aziendale
 la ricerca di mercato e il piano di marketing
 il piano economico e finanziario
IL PIANO ECONOMICO E FINANZIARIO
Serve a “tradurre” il proprio progetto in termini monetari. Questa parte rappresenta la verifica della
fattibilità economica e finanziaria dell’idea imprenditoriale poiché ha lo scopo di:
► quantificare gli investimenti necessari per l’avvio dell’attività e le relative fonti di
finanziamento che si ritiene di poter attivare;
► valutare la redditività della futura attività; predeterminare l’eventuale fabbisogno
finanziario da coprire con l’indebitamento bancario o con altre fonti.
→ Serve a valutare la fattibilità economica e finanziaria dell’idea imprenditoriale.
In particolare, esso serve a:
 definire il piano degli investimenti necessari per avviare l’attività
 elaborare un piano delle fonti di finanziamento
 consentire una valutazione della redditività del business attraverso la programmazione dei
ricavi e dei costi dei primi anni di attività (conti economici preventivi)
 stimare la situazione patrimoniale dell’impresa (attività e passività) con riferimento ai
primi anni di attività (stati patrimoniali preventivi);
 programmare i flussi finanziari dell’impresa dai quali deriva la previsione dei fabbisogni
di liquidità, e il loro grado di copertura da parte delle fonti iniziali di finanziamento e degli
incassi derivanti dalle vendite e, di conseguenza, l’eventuale fabbisogno finanziario
residuo da coprire con l’indebitamento (budget dei flussi di cassa);
1- IL PIANO DEGLI INVESTIMENTI
È l’elenco degli investimenti “fissi” necessari per avviare l’attività oggetto dell’idea imprenditoriale,
con l’indicazione del loro costo
→ acquisto immobili e/o loro ristrutturazione, avviamento, impianti, macchinari, attrezzature,
autoveicoli, mobili, macchine ufficio, software, licenze commerciali, brevetti, spese di
costituzione della società ecc.
Spese di investimento
1° anno 2° anno 3° anno Totale
Acquisto e/o ristrutturazione dell'immobile o affitto
Studi di fattibilità, progettazione direzione lavori
Mobili e arredo
Acquisto macchine per ufficio (PC, etc.)
Acquisto software
Progettazione e realizzazione sito
internet
Quote assicurative
2- IL PIANO DELLE FONTI DI FINANZIAMENTO
La realizzazione di qualunque piano di investimenti richiede la ricerca della necessaria copertura
finanziaria. Fonti di finanziamento:
► capitale proprio (capitale sociale nelle società) o mezzi propri, o “capitale di rischio”;
► contributi a fondo perduto, assimilabili al capitale proprio in quanto non soggetti a restituzione
(“fondo perduto”);
► indebitamento, o mezzi di terzi o fonti esterne.
► a eventuali prestiti da parte dell’imprenditore o dei soci stessi (o di familiari ed amici) a favore
della costituenda impresa, che si riscontra spesso nella fase di avvio dell’attività nelle aziende
di piccole dimensioni
Tipo di fonte
1° anno 2° anno 3° anno Totale
Capitale proprio o mezzi propri o capitale di rischio
Prestito soci
Credito commerciale (debiti verso fornitori)
Finanziamenti agevolati (Legge…)
Finanziamenti bancari
Utili esercizi precedenti
Altre fonti di finanziamento
3- IL CONTO ECONOMICO PREVENTIVO
Consente la misurazione del risultato economico atteso (utile o perdita) cioè della redditività
dell’attività, che scaturisce dal confronto, in ciascun esercizio (anno) dei ricavi (obiettivo) e dei costi
(previsti) della gestione aziendale.
∏= Rt - Ct
Reddito = Ricavo totale – costo totale, ossia,
Reddito = (prezzo x quantità venduta) – costo totale
 I ricavi aziendali rappresentano il corrispettivo delle vendite fissate come obiettivo per
ciascun esercizio, indipendentemente dalla data prevista per il loro incasso.
 I costi rappresentano il valore delle risorse da impiegare in ciascun esercizio, prescindendo
dalla data prevista per il loro pagamento.
Nell’indicare i costi nei conti economici preventivi del Business Plan, è opportuno distinguerli nelle
categorie dei “costi fissi” e dei “costi variabili”
→ I ricavi da indicare nel conto economico relativo a ciascuno dei primi anni futuri di vita
dell’attività scaturiscono dal piano di marketing (analisi di settore e ricerca di mercato)
→ Il piano di vendita è infatti funzione dei prezzi stabiliti, delle fasce di mercato individuate,
delle politiche promozionali; esso fissa i quantitativi di vendita anno per anno
ANALISI COSTI/BENEFICI - VALUTAZIONE DI PROGETTI PUBBLICI
L’analisi costi-benefici (ACB) si riferisce all'insieme delle tecniche per la valutazione di progetti
basate sulla comparazione di tutti i costi e i benefici che sono direttamente o indirettamente connessi
ai progetti stessi
•
In ogni caso si adopera nella valutazione di progetti pubblici e grandi opere
Il progetto di fattibilità tecnico-economica:
► individua, tra più soluzioni possibili, quella che esprime il rapporto migliore tra costi e benefici
per la collettività in relazione alle esigenze da soddisfare e alle prestazioni da fornire;
► sviluppa, nel rispetto del quadro delle necessità, tutte le indagini e gli studi necessari per la
definizione degli aspetti di cui al comma 1;
► individua, con le relative stime economiche, le caratteristiche dimensionali, tipologiche,
funzionali e tecnologiche dei lavori da realizzare, compresa la scelta in merito alla possibile
suddivisione in lotti funzionali;
► consente, ove necessario, l’avvio della procedura espropriativa;
► contiene tutti gli elementi necessari per il rilascio delle autorizzazioni e approvazioni prescritte;
► contiene il piano preliminare di manutenzione dell’opera e delle sue parti.
ANALISI:
1. introduzione
2. gli approcci
3. la metodologia operativa
INTRODUZIONE
L’Analisi Costi Benefici -ACB- è un metodo per valutare gli effetti finanziari e/o economici
derivanti dalla realizzazione di progetti di investimento. Si confrontano:
→ beni e servizi ottenibili da un progetto di investimento per tutta la sua durata (benefici)
→ con beni e servizi che occorre utilizzare per la realizzazione e l’esercizio del progetto (costi)
GLI APPROCCI
Nell’ambito dell’ACB esistono approcci diversi in funzione del punto di vista con il quale si analizza
il piano/progetto, i principali sono:
► analisi finanziaria
► analisi economica
L’Analisi Finanziaria: Costi-Ricavi
• L’approccio è quello di carattere privatistico-imprenditoriale (criteri di efficienza finanziaria)
• L’obiettivo è la massimizzazione del profitto (differenza ricavi costi)
• Il riferimento è ai prezzi di mercato
• La valutazione consiste nel confrontare, per tutte le alternative (anche quella del non intervento):
o i costi occorrenti alla realizzazione dell’opera [si considerano anche le tasse, le
imposte (IVA, IRPEF, etc.), gli interessi sui capitali, etc.*
o i rientri finanziari che l’esercizio dell’opera produrrà durante la sua vita utile
L’analisi economica
• L’approccio è quello di carattere pubblico
• L’obiettivo è la massimizzazione del benessere sociale (criteri di efficienza economica)
• Il riferimento è ai prezzi ombra
• La valutazione, effettuata dal punto di vista della collettività, consiste nel confronto tra:
o i costi di investimento a carico della collettività (nell’analisi economica, le voci di
costo non vengono considerate)
o i benefici (diretti ed indiretti) di cui la collettività potrà godere dopo la realizzazione
LA METODOLOGIA OPERATIVA DELL’ACB
Orizzonte temporale
Qual è l’orizzonte temporale da prendere in considerazione per la valutazione del progetto?
► Quando l’ACB si applica a progetti di investimento in genere si applica un orizzonte temporale
dettato dalla vita economica dell’investimento.
o Per esempio, per infrastrutture quali strade, ponti, porti, in genere si considera come «vita
economica» un periodo tra i 30 e i 50 anni (anche se alcune infrastrutture possono durare
anche di più)
→ identificazione delle alternative progettuali (analisi della domanda)
o Se il progetto prevede un’unica alternativa, va sempre considerata l’alternativa del “senza”
progetto
→ stima dei costi
o costi di realizzazione del progetto
o costi di esercizio
 I costi vanno stimati per tutti gli anni di vita economica del progetto, al termine dei quali
vi può essere un valore residuo
→ stima dei benefici
o I benefici prodotti dalla realizzazione di un progetto possono essere di diverso tipo:
 benefici diretti
 benefici indiretti
→ confronto
o Per rendere confrontabili costi e benefici occorre renderli omogenei, ovvero occorre
riportarli ad un unico momento temporale, generalmente il momento iniziale di avvio del
progetto (tempo zero)
o L’attualizzazione si ottiene mediante un fattore detto saggio di attualizzazione r
↓
La scelta di r dipende dal punto di vista da cui si esamina il progetto
 Nel caso di investimenti privati il tasso è quello di mercato
 Nel caso di investimenti pubblici si adotta il tasso fissato dalla Pubblica Amministrazione
ATTUALIZZAZIONE
Il valore che si assegna ad r è molto importante poiché:
 influenza, in modo anche determinante, il confronto fra scenari alternativi;
 permette di giudicare una ipotesi di intervento conveniente o non conveniente rispetto allo
scenario di non intervento.
Il valore da assegnare a r costituisce una scelta politica che deve essere fatta dallo Stato in una visione
generale degli interessi della collettività.
La Commissione Europea, nel “Regolamento di Esecuzione (UE) 2015/207”, del 20 gennaio 2015,
ha stabilito un tasso di attualizzazione sociale del 3%.
Una volta resi omogenei Benefici e Costi, esistono diversi criteri di scelta:
• Valore Attuale Netto VAN
• Tasso Interno di Rendimento TIR
• Rapporto Benefici/Costi B/C
IL VALORE ATTUALE NETTO - VAN
Un progetto, per essere economicamente conveniente, deve avere un VAN
positivo, mentre tra due o più progetti alternativi è preferibile quello con
un VAN maggiore
Il Valore Attuale (VA) indica quanto vale una somma di flussi futuri se si prende in considerazione
il valore finanziario del tempo, considerando che:
 Un € oggi vale più di un € domani;
 Un € sicuro vale più di un € rischioso.
Il Valore Attuale Netto calcola il valore attuale (di oggi, per intenderci) di una serie di flussi di cassa
(entrate – uscite) generati in periodi futuri (che si presumono della stessa ampiezza, quali ad
esempio, semestri o anni) attraverso l'utilizzo di un tasso di sconto (o meglio di un tasso di
attualizzazione)
ll Valore Attuale Netto rappresenta la ricchezza incrementale generata da un investimento.
► È “netto” in quanto tiene in considerazione gli esborsi necessari per attuare il piano di
investimento, e non solo i flussi in entrata generati dall’investimento stesso.
► Il VAN si calcola come la somma algebrica di tutti i flussi di cassa attualizzati generati dal
progetto di investimento considerato.
modalità di calcolo
1. Si prevedono i flussi di cassa futuri generati dal progetto di investimento per ciascun anno di
esistenza del progetto stesso.
2. Si determina il tasso di attualizzazione.
3. Si scontano a tale tasso i flussi futuri, anno per anno.
4. Si sommano tutti i flussi attualizzati (ottenendo così il Valore Attuale dell’investimento).
5. Si sommano algebricamente:
a. il Valore Attuale dei flussi futuri
b. l’investimento iniziale (cioè il flusso negativo in uscita che rappresenta l’esborso
effettuato per attuare il piano di investimento)
→ ottenendo così il Valore Attuale Netto.
→ Qualora il rapporto Costi » Benefici risulta superiore o uguale all’unità, il progetto
è conveniente
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO - TIR
 Il Saggio di Rendimento Interno è quel valore del saggio che rende nullo il VAN e che
quindi rende uguali i valori attualizzati dei costi e dei benefici di un progetto.
Un progetto sarà accettabile se il TRI non risulterà inferiore al saggio di riferimento predeterminato;
tra progetti alternativi, verrà preferito il progetto con il TRI più alto.
LO SVILUPPO SOSTENIBILE
Obiettivo di ogni progetto
La progettazione ha come fine fondamentale la realizzazione di un intervento di qualità e
tecnicamente valido, nel rispetto del miglior rapporto fra i benefici e i costi globali di costruzione,
manutenzione e gestione.
La progettazione è informata a principi di sostenibilità ambientale nel rispetto, tra l'altro, della
minimizzazione dell'impegno di risorse materiali non rinnovabili e di massimo riutilizzo delle
risorse naturali