ArchitettoDIRETTIVA 2013/55/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO del 20 novembre 2013
recante modifica della direttiva 2005/36/CE relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali.
«Articolo 46 Formazione di architetto  2. L’architettura deve essere l’elemento principale della formazione.
Questo insegnamento deve mantenere un equilibrio tra gli aspetti teorici e pratici della formazione in
architettura e deve garantire almeno l’acquisizione delle seguenti conoscenze, abilità e competenze:
 capacità di realizzare progetti architettonici che soddisfino le esigenze estetiche e tecniche;
 Bisogno: percezione di una mancanza e conoscenza dei mezzi per procurarsi ciò di cui si è privi;
 Desiderio: tensione empirica o trascendentale verso il soddisfacimento di un bisogno
 Esigenza : il modo con cui l’uomo aspira a soddisfare i bisogni individuati (con riferimento
all’abitare, esigenze di confort, usabilità, territorialità, orientamento, estetiche, etc.)
 adeguata conoscenza della storia e delle teorie dell’architettura nonché delle arti, tecnologie e scienze
umane a essa attinenti;
 conoscenza delle belle arti
 adeguata conoscenza in materia di urbanistica, pianificazione e tecniche applicate nel processo di
pianificazione;
 capacità di cogliere i rapporti tra uomo e opere architettoniche e tra opere architettoniche e il loro
ambiente, nonché la capacità di cogliere la necessità di adeguare tra loro opere architettoniche e spazi,
in funzione dei bisogni e della misura dell’uomo (analisi della domanda)
 capacità di capire l’importanza della professione e delle funzioni dell’architetto nella società, in
particolare elaborando progetti che tengano conto dei fattori sociali.
L'economia è innanzitutto una scienza sociale, perché studia le attività di produzione, di consumo e di
scambio compiute dagli individui nella loro vita sociale
 conoscenza dei metodi d’indagine e di preparazione del progetto di costruzione
 conoscenza dei problemi di concezione strutturale, di costruzione e di ingegneria civile connessi con
la progettazione degli edifici;
 conoscenza adeguata dei problemi fisici edelle tecnologie nonché della funzione degli edifici, in modo
da renderli internamente confortevoli e proteggerli dai fattori climatici, nel contesto dello sviluppo
sostenibile;
 capacità
tecnica
che
consenta
di
progettare edifici che rispondano alle esigenze degli utenti, nei limiti imposti dal fattore costo e dai
regolamenti
in
materia
di
costruzione;
Capacità di saper governare uno scenario complesso (conoscenze complementari specialistiche).
Capacità di mediare tra le richieste della committenza - rispetto di tempi e dei finanziamenti,
frequentemente sottostimati – e dell’impresa – margini di profitto – spesso a scapito della qualità
 conoscenza adeguata delle industrie, organizzazioni, regolamentazioni e procedure necessarie per
realizzare progetti di edifici e per l’integrazione dei piani nella pianificazione generale.
 In Italia, l’industria delle costruzioni rappresenta una filiera economica importante, sia per il
contributo al PIL sia per il numero di occupati.
 L’Industria delle costruzioni comprende la totalità dei soggetti che operano nell’edilizia: imprese
di costruzioni, produttori di materiali edili, fornitori, consulenti, professionisti, etc.
Imprenditore Chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o
dello scambio i beni o di servizi (art. 2082 del Codice Civile).
ISTAT(:PROFESSIONI INTELLETTUALI, SCIENTIFICHE,E DI ELEVATASPECIALIZZAZIONE) Comprende tutte quelle
professioni per le quali è richiesto un livello elevato di conoscenza –in genere acquisito attraverso il
completamento di un percorso di istruzione di tipo universitario o postuniversitario- e di esperienza in ambito
scientifico,
umanistico
o
artistico.
2.2.2-Architetti, urbanisti e specialisti del recupero e della conservazione del territorio
Le professioni comprese in questa classe conducono ricerche ovvero applicano le conoscenze esistenti in
materia di pianificazione, conservazione e recupero urbano e territoriale, di design, di progettazione, di
realizzazione, di manutenzione di costruzioni civili, siti industriali e beni di consumo. Sovrintendono e dirigono
tali attività. L'esercizio delle professioni di Architetto, di Pianificatore territoriale, di Paesaggista e di
Conservatore dei beni architettonici ed ambientali è regolato dalle leggi dello Stato.
La
Categoria
è
suddivisa
nelle
seguenti
Unità
professionali:
2.2.2.1.1Architetti
2.2.2.1.2 - Pianificatori, paesaggisti e specialisti del recupero e della conservazione del territorio
2.2.2.1.1Architetti
Le professioni comprese in questa unità conducono ricerche ovvero applicano le conoscenze esistenti in
materia di design, pianificazione, conservazione e restauro, progettazione, costruzione e manutenzione di
opere civili e di siti industriali. Ne disegnano e progettano la forma, gli interni e i loro arredamenti; disegnano
mezzi di trasporto e altri beni prodotti su scala industriale curandone gli aspetti funzionali, simbolici ed
estetici; conducono ricerche sulle caratteristiche tecnologiche di particolari materiali e processi; definiscono
e progettano standard e procedure per garantire la funzionalità e la sicurezza delle strutture. Sovrintendono
e
dirigono
tali
attività.
2.2.2.1.2 - Pianificatori, paesaggisti e specialisti del recupero e della conservazione del territorio
Le professioni comprese in questa unità conducono ricerche ovvero applicano le conoscenze esistenti in
materia di pianificazione, conservazione e recupero urbanistico e territoriale. Sovrintendono e dirigono tali
attività
Principi di economia.
ECONOMIA: etimologia
Il termine era utilizzato prevalentemente nel senso stretto di amministrazione dei beni di famiglia e quindi la
gestione delle risorse del patrimonio familiare per garantire il benessere dei suoi componenti. Con la nascita
degli stati nazionali l’economia estende il prorpio oggetto di studio all’amministrazione pubblica dello stato,
delle organizzazioni e all’analisi del sistema economico.
 Economia come scienza: nacque come disciplina autonoma nel 18 sec. La si può collocare nel 1754
a napoli con la cattedra di commecio e e meccanica del professor Antonio Genovesi, oppure nel
1776 con la pubbblicazione dell’opera di Adam smith “The wealth of Nations”.
Definizioni classiche “Economia” come scienza delle scelte -Robbins L. : «L’economia è la scienza che studia
il comportamento umano come una relazione fra scopi e mezzi scarsi applicabili ad usi alternativi». Le
condizioni dell‟esistenza umana sono caratterizzate da una molteplicità di scopi di differente importanza e da
unacontemporanea scarsità di mezzi e di tempo per perseguire tali scopi. Se il tempo ed i mezzi per conseguire
gli scopi sonolimitati e sono suscettibili di applicazioni alternative e gli scopi possono essere distinti in ordine
di importanza, allora la condotta umana assume necessariamente la forma di una scelta. Il giudizio economico
deve pertanto definire se un‟azione umana rappresenta la scelta migliore per il raggiungimento del fine per
il quale l‟azione stessa si è compiuta.
“L’economia è lo studio della scelta incondizioni di scarsità”
 Scarsità e scelte individuali : -Scarsità di capacità di spesa -Scarsità di tempo. A causa
della scarsità bisogna effettuare delle scelte (es. scegliere di comprare o fare qualcosa è
necessariamente scegliere di non comprare o di non fare qualcos'altro.
E’ Difficile raggiungerecontemporaneamente tutti gli obiettivi :
-Problema: scarsità di risorse
-Scelta
Macroeconomia e Microeconomia
2 punti di vista dai qualipossono essere osservati i fenomeni economici:
- Uno generale: Macroeconomia
- -Uno individuale: Microeconomia
 Macroeconomia: studia la domanda e l’offerta aggregata e la loro interazione.
 Domanda aggregata: spesa totale realizzata nell’economia da parte di consumatori, stato e imprese
 Offerta aggregata: intera produzione di beni e servizi
Equilibrio tra domanda e offerta aggregata
 Se la domanda è maggiore dell‟offerta si ha inflazione (aumento del livello generale dei prezzi dei
beni e dei servizi in un determinato periodo di tempo con diminuzione del potere d‟acquisto della
moneta)
 Se la domanda è minore dell‟offerta si ha recessione (fase del ciclo economico identificata da una
riduzione del livello (o, più raramente, del tasso di crescita) dell‟attività economica aggregata,
misurata tipicamente dal PIL – Prodotto Interno Lordo -, in almeno due trimestri consecutivi
PIL-PRODOTTO INTERNO LORDO : Grandezza fondamentale della Macroeconomia. E’ «il valore totale
di tutti i beni e servizi finali prodotti in un paese in un dato periodo di tempo»
•
•
•
•
•
valore: i beni e i servizi che entrano nel PIL sono valutati a prezzi di mercato (correnti), cioè ai prezzi a
cui vengono effettivamente venduti;
tutti: meno quelli prodotti e venduti illegalmente e meno quelli prodotti e consumati all‟interno delle
famiglie
finali: la farina è un bene finale se venduta come farina; un bene intermedio se venduta al panettiere
per fare il pane. In questo caso il valore della farina è incorporato nel valore del pane
prodotti: il PIL misura il valore dei beni e servizi prodotti in un anno, non le transazioni di un anno
in un paese: il PIL misura ciò che è prodotto in Italia, non ciò che è prodotto da italiani.
Il PIL tiene conto solamente delle attività che danno luogo a transazioni in denaro, e trascura tutte quelle a
titolo gratuito. Non misura il miglioramento della qualità della vita.
Il tasso di disoccupazione: viene rilevato dagli istituti di statistica dei vari paesi attraverso un rilevamento
casuale tra le famiglie su base trimestrale. Sono considerati disoccupati gli individui che hanno cercato
attivamente un lavoro negli ultimi 3 mesi. Il numero stimato di lavoratori disoccupati viene diviso per la forza
lavoro totale (anch‟essa stimata poiché è data dal numero degli occupati (dato noto) e il numero dei
disoccupati (stimati con il rilevamento).
Il risultato è il tasso di disoccupazione: U= Disoccupati/ FL
Tra le tante scuole economiche, la scuola keynesiana, è ritornata attuale: Keynes più grandi economisti del
XX secolo. Affermò che il livello di produzione di una nazione, il suo reddito (cioè il PIL) e di conseguenza
l’occupazione, sono determinati dalla domanda. Egli rivolge la sua dottrina economica principalmente al
fenomeno della disoccupazione. Per ridurla al minimo è necessario promuovere l’incremento dei consumi e
degli investimenti. Se per raggiungere l‟entità degli investimenti necessari all‟equilibrio del sistema non sono
sufficienti le risorse disponibili, deve intervenire lo Stato con un programma di lavori pubblici (altamente
produttivi) con finanziamenti alle imprese di alta reputazione e con l‟immissione di nuovo denaro in
circolazione.
o L‟investimento stimola un aumento della produzione
o L‟aumento della produzione aumenta l‟occupazione operaia
o
o
o
o
L‟occupazione operaia aumenta la domanda di beni di consumo
L‟aumento dei consumi stimola l‟imprenditore ad accrescere la produzione
L‟aumento della produzione aumenta nuovamente l‟occupazione
L‟aumento della produzione aumenta nuovamente l‟occupazione
 Microeconomia: Studia le scelte razionali degli individui.
I protagonisti: -Individui-Agenti economici-Consumatori e Imprese-Istituzioni
I Bisogni: “Il presupposto dell’economia è il bisogno”. Il comportamento umano è condizionato dalla
insoddisfazione e quindi da una molteplicità di esigenze le quali, costituisono i bisogni umani.
> Bisogni primari
> Bisogni di sicurezza
> Bisogni sociali
> Bisogni di stima
> Bisogni di autorealizzazione
Categorie di bisogni
Poiché il bisogno trae origine da un fattore limitativo, cioè dalla scarsità dei mezzi atti a soddisfarlo, non può
essere considerato un bisogno uno stato di insoddisfazione che può essere soddisfatto istantaneamente al
suo presentarsi (bisogni naturali: respirare e del pensare). Ci sono invece dei bisogni che per essere soddisfatti
devono ricorrere a mezzi esterni
Bene è un mezzo di qualsiasi natura capace di soddisfare un bisogno. Distinguiamo:
-Beni non economici: disponibili in natura in quantità illimitata e sono liberamente fruibili da tutti.
Beni economici: “disponibili in quantità limitata ed ottenibili solo con uno sforzo o ad un certo prezzo.” Per
essere definito tale deve avere 3 requisiti:
-Utilità (ovvero quell‟attitudine a soddisfare un bisogno)
-Accessibilità o fruibilità (possibilità di procurarselo )
-Scarsità o quantità limitata.
In funzione poi alle loro caratteristiche li classifichiamo in: -Durevoli soddisfano i bisogni per un periodo di
tempo piuttosto lungo, anche se subiscono un invecchiamento (una casa, un‟automobile). -Non durevoli
soddisfano bisogni immediati: gli alimenti, i combustibili, ecc. -Diretti o di consumo: soddisfano direttamente
un certo bisogno: il panino. -Indiretti o strumentali: quelli che devono subire trasformazioni prima di diventare
beni di consumo: la farina.
Utilità economica: Il grado di utilità di un bene varia da persona a persona, ma anche per uno stesso
individuo, secondo la sua età, le sue abitudini e le circostanze in cui si trova. Nell‟ipotesi che il bene economico
possa essere suddiviso in dosi, l‟utilità si dice:
a) dosale, quando è attribuita a ciascuna singola dose di bene;
b) iniziale, quando è relativa alla prima dose;
c) totale: se è pari alla somma delle utilità di tutte le dosi del bene economico. E’ il grado di soddisfazione
complessiva. L'utilità totale U è in funzione della quantità di consumo del bene X, quindi tanto maggiore sono
le quantità consumate del bene X (variabile indipendente) tanto più alta è l'utilità totale U (variabile
dipendente) del consumatore.
Utilità marginaleQuando un bene è scarso, rispetto al fabbisogno umano, il bisogno è molto forte e l'uomo
è disposto a pagare di più per avere un'unità di consumo del bene. L'utilità marginale U della prima unità del
bene è sempre molto alta. L‟ utilità marginale è uno dei principali fattori che determinano il prezzo di mercato.
L'utilità marginale è l'incremento di utilità conseguita a seguito di una piccola variazione nella quantità
consumata di un bene. L‟utilità diminuisce con l‟aumentare della quantità disponibile di un bene. Legge
dell’utilità decrescente: Dosi successive dello stesso bene hanno per lo stesso individuo utilità sempre
minore.
Bisogno
Bene
I beni economici possono distinguersi in:
• Beni diretti o di consumo (generi alimentari, etc,)
• Beni indiretti o strumentali (cemento, etc.)
• Beni indipendenti (acqua)
• Beni producibili (fabbricato, mobile, vestito, etc.)
Bene Economico
• Beni mobili o immobili
• Beni irriproducibili (beni culturali, patrimonio storico)
• Servizi
La produzione e i fattori produttivi
La produzione è un‟attività volta alla creazione di utilità attraverso la trasformazione fisica, spaziale e
temporale delle risorse in beni economici che dispiegano maggiore utilità. Produrre non significa creare ma
trasformare
I FATTORI PRODUTTIVI ED IL LORO PREZZO D’USO
Si definiscono fattori della produzione i beni e i servizi che concorrono al processo produttivo e che in esso
vengono trasformati (le risorse).
• Terra – risorse naturali
• Lavoro
• Capitali
• Organizzazione
Per l‟uso di ciascun fattore della produzione si deve corrispondere un prezzo
PrezzoAll‟atto dello scambio tra un bene ed una quantità di moneta si verifica un prezzo.Attribuire un valore
ad un bene significa quindi prevederne il più probabile prezzo.Se quindi il prezzo è un dato storico che si
constata, il valore è un dato ipotetico che si prevede.
•Terra: vengono definiti con questo termine tutte le risorse fornite dalla natura:
-terreno destinato all‟agricoltura
-terreno destinato alla costruzione di edifici
-risorse naturali
Prezzo d‟uso : si dice RENDITA il prezzo d’uso del fattore produttivo naturale terra e compete al proprietario.
•Lavoro: energia fisica e mentale profusa dall‟individuo per la produzione di beni e servizi.
Prezzo d‟uso: la remunerazione dell‟ attività umana impegnata nel processo produttivo è rappresentata da
SALARI e STIPENDI.
•Capitale: è il valore dei mezzi di produzione, cioè delle macchine e delle materie prime che si utilizzano. E’
anche tutto il denaro che si impegna per produrre qualcosa, compreso quello che si spende per pagare i
lavoratori.Si distingue in capitale fisso e capitale circolante.
-Il capitale fisso consente d'essere usato più volte in più cicli produttivi
-Il capitale circolante è, invece, utilizzato in un unico ciclo produttivo
Prezzo d‟uso:Il prezzo d‟uso del fattore produttivo capitale è detto INTERESSE e compete al capitalista.Il
prezzo d‟uso, riferito all‟unità di tempo dell‟unità di capitale indifferenziato (la moneta) si dice saggio di
interesse.
• Capitale umano: utilizzato per la prima volta dall‟economista statunitense Theodore Schultz,1979. Capitale
umano: insieme delle facoltà e delle risorse umane, in particolare conoscenza, istruzione, informazione,
capacità tecniche, che danno luogo alla capacità umana di svolgere attività di trasformazione e di creazione.

L'organizzazione è il fattore produttivo più difficile da definire per la sua caratteristica
immateriale.Per organizzazione si intende la combinazione efficiente dei fattori produttivi
(capitale e lavoro) per massimizzare la produzione o il profitto d'impresa. Spetta
all'imprenditore il compito di definirel'organizzazione dei fattori produttivi
Prezzo d‟uso: All‟imprenditore, coordinatore dei fattori produttivi, compete il PROFITTO, inteso come
remunerazione capacità imprenditoriali
ImprenditoreChi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione
o dello scambio di beni o di servizi (art. 2082 del Codice Civile). Innova i metodi, i processi, i prodotti, creando
opportunità di crescita economica e di sviluppo dei consumi.Ccoordina e controlla i fattori della produzione
(lavoro salariato, capitale, tecnologia), che non sono necessariamente di sua proprietà esclusiva o anche
solo prevalente, e si assume i rischi economici e giuridici inerenti all'esercizio di tali funzioni.
Joseph Schumpeter (1883-1950) La funzione imprenditoriale rappresenta la variabile chiave dello
sviluppo economico.
L’impresa
Organizzazione di un’attività economica esercitata con carattere
professionale al fine della produzione di beni o per la prestazione di servizi destinabili alla
vendita.
Trasforma i fattori della produzione (input) in benie servizi (output)
Le imprese possono essere unilocalizzate, costituite cioè da una sola unità locale (che
pertanto coincide con la sede dell’impresa) o plurilocalizzate. Possono essere organizzate:



Imprese individuali: proprietà di 1 solo individuo
Società di persone: proprietà di 2 o più individui
Società per azioni: la proprietà è divisa tra coloro che comprano le quote (azioni)
La Start Up Innovativa (sul word estimo 3 ci sono le informazioni da leggere)
Con l’introduzione del decreto-legge 179/2012, l’Italia si è dotata di una normativa organica
volta a favorire la nascita e la crescita di nuove imprese ad alto valore tecnologico. Obiettivo
è sostenere lo sviluppo di un ecosistema imprenditoriale orientato all’innovazione, capace di
creare nuova occupazione e di attrarre capitale umano e finanziario dal mondo. Le imprese
dotate dei requisiti di startup innovativa possono contare su un molte agevolazioni, quali
semplificazioni ed esenzioni regolamentari, incentivi fiscali, facilitazioni nell’accesso al credito
e al capitale di rischio, e nuovi programmi di finanziamento
L’impresa sociale (Codice del III Settore, Decreto legislativo 3 luglio 2017 n.117) è un’organizzazione privata
che esercita in via stabile e principale un’attività economica di utilità sociale. In generale si tratta di
un’organizzazione: •privata; •
senza scopo di lucro; •che esercita una attività economica (produzione o
scambio di beni e di servizi) di utilità sociale;• con finalità di interesse generale.
Quali attività può svolgere un'Impresa Sociale?  può svolgere solo le attività di interesse generale previste dalla legge:
•attività di educazione, istruzione e formazione professionale;
•interventi e servizi finalizzati alla salvaguardia e al miglioramento delle condizioni dell’ambiente e all’utilizzazione
accorta e razionale delle risorse naturali, con esclusione dell’attività, esercitata abitualmente, di raccolta e riciclaggio
dei rifiuti urbani, speciali e pericolosi;
•interventi di tutela e valorizzazione del patrimonio culturale e del paesaggio;
•ricerca scientifica di particolare interesse sociale;
•organizzazione e gestione di attività culturali, artistiche o ricreative di interesse sociale, incluse attività, anche
editoriali, di promozione e diffusione della cultura e della pratica del volontariato e delle attività di interesse generale
di cui al presente articolo;
•organizzazione e gestione di attività turistiche di interesse sociale, culturale o religioso;
•servizi strumentali alle imprese sociali o ad altri enti del Terzo settore;
•cooperazione allo sviluppo;
•alloggio sociale e ogni altra attività di carattere residenziale temporaneo diretta a soddisfare bisogni sociali, sanitari,
culturali, formativi o lavorativi;
•accoglienza umanitaria ed integrazione sociale dei migranti;
•agricoltura sociale;
•riqualificazione di beni pubblici inutilizzati o di beni confiscati alla criminalità organizzata.
Come si costituisce un'Impresa Sociale? L’Impresa Sociale è costituita con atto pubblico. Gli atti costitutivi devono
esplicitare il carattere sociale dell’impresa definendo l’oggettosociale e l’assenza di finalità di lucro nel rispetto del
decreto legislativo 112/2017.
Caratteristiche di un impresa sociale? La qualifica di Impresa Sociale può essere acquisita da enti privati e società
che esercitano in via stabile e principale un’attività d’impresa di interesse generale, senza scopo di lucro e per finalità
civiche, solidaristiche e di utilità sociale, ed è regolamentata dal decreto legislativo 112/2017. All’Impresa Sociale è
ammessa la possibilità di ripartire gli utili e gli avanzi di gestione, seppure in forma limitata. Le Cooperative Sociali e i
loro consorzi acquisiscono di diritto la qualifica di Impresa Sociale. Gli Enti Religiosi civilmente riconosciuti possono
adottare la qualifica di Impresa Sociale solo se esercitano le attività d’impresa d’interesse generale definite dal
decreto legislativo 112/2017 e le definiscono con un regolamento in forma di atto pubblico o scrittura privata
autenticata finalizzato a recepire le disposizioni del decreto legislativo.
Organi principali? • assemblea dei soci: riunisce tutti i soci dell’impresa;
• consiglio di amministrazione: è eletto dall’assemblea dei soci e amministra l’impresa;
• presidente: rappresenta legalmente l’impresa;
• collegio sindacale: è l’organo di vigilanza sull’amministrazione dell’impresa.
Il mercato e le sue formeUn mercato è un luogo fisico dove haluogo la compravendita di beni. Nel
linguaggio economico ci si riferisce all’insieme di coloro che commerciano: acquirenti e compratori. Mercato
 si intende proprio l’insieme delle contrattazioni che si svolgono tra chi compra – cioè domanda un bene o
un servizio- e chi invece lo vende, cioè lo offre. È l’ambito nel quale avvengono:
• le contrattazioni tra gli operatori economici
•gli scambi
• la formazione dei prezzi. Il prezzo è la quantità di moneta che viene corrisposta per un certo bene o una
certa prestazione. Tale quantità è anche detta prezzo monetario e si riferisce a transazioni effettivamente
avvenute
-forme di mercato sono il modo in cui si produce e si vende, da loro dipende la formazione del prezzo, l’offerta
e la domanda di beni e servizi. Le più tipiche:
 Concorrenza perfetta  Forma di mercato ideale. Caratteristiche:




POLVERIZZAZIONE DEL MERCATO: molti piccoli acquirenti e produttori, incapaci di influire sul
prezzo di mercato
OMOGENEITÀ DI PRODOTTO: le imprese producono prodotti identici
ASSENZA DI BARRIERE: non vi sono limiti istituzionali o economici all’entrata o all’uscita dal
mercato. Le imprese possono liberamente entrare ed uscire dal mercato, cioè iniziare
un’attività quando c’è possibilità di profitto o chiuderla quando non è più conveniente
PERFETTA INFORMAZIONE: tutti sanno quello che fanno gli altri
Esempio: mercato agricolo
“Numero delle imprese: numerossisime – caratteri del prodotto: omogeneo – prezzo: unico”
 Monopolio  si ha quando la produzione e la vendita di uno o più beni sul mercato è riservata ad una
sola impresa, la quale è così in grado di dominare il mercato rispetto a quel bene o a quei beni. Il prezzo
sarà determnato dal monopolista.
“Numero delle imprese: una– caratteri del prodotto: unico – prezzo: unico”
 Oligopolio Definisce una situazione di mercato in cui il numero delle imprese (in genere grandi
imprese), che producono grandi quantità di beni, è limitato e quindi possono essere investiti grossi
capitali per l’innovazione tecnologia, mentre i compratori sono molti. E’ il mercato delle banche,
assicurazioni, auto, compagnie telefoniche, imprese farmaceutiche.
“Numero delle imprese: poche– caratteri del prodotto: omogeneo o differenziato– prezzo: unico o
differenziato”
 Concorrenza monopolistica o imperfetta  Forma di mercato in cui le imprese operano in concorrenza,
ma con la possibilità di differenziare il prodotto e determinare il prezzo di vendita. E’ il mercato dei
prodotti alimentari, abbigliamento, detersivi ristoranti, pizzerie e altri beni di largo consumo.
• vi sono molte imprese di ogni dimensione
• libertà di entrata e di uscita
• il prodotto è differenziato: simile ma diverso grazie al marchio o alla localizzazione dell’esercizio
• Ruolo centrale svolto dalla pubblicità
“Numero delle imprese: nunerosissime– caratteri del prodotto:differenziato– prezzo: differenziato”
Concorrenza sleale Forma di concorrenza tra imprenditori sanzionata dagli art. 2598-2601 c.c. considerati
atti di concorrenza sleale: a) quelli volti a creare confusione con i prodotti o l’attività di quest’ultimo; b) quelli
consistenti nella diffusione di notizie e apprezzamenti sui prodotti o l’attività del concorrente idonei a
determinarne il discredito; c) quelli consistenti nell’appropriazione dei pregi altrui.
Domamda e offerta Forze che fanno funzionare l’econimia del metcato. Domanda e Offerta sono come
due lame di una forbice: per analizzare il mercato c’è bisogno di entrambe.I termini offerta e domanda si
riferiscono al comportamento delle persone, a come interagiscono tra di loro all’interno dei mercati. I
compratori determinano la domanda e i venditori determinano l’offerta.
DomandaLa quantità domandata è la quantità di un determinato bene che i compratori vogliono e
possono acquistare. Che relazione c’è tra il prezzo e la quantità domandata?
La tabella di domanda vengono raccolti i dati che illustrano la relazione tra il prezzo di un bene e la quantità
domandata.
La curva di domanda è un grafico che illustra la relazione tra il prezzo di un bene e la quantità domandata.Esiste
una relazione inversa tra il prezzo e la quantità domandata. La curva è generalmente decrescente perché
maggiore è il prezzo, minore è la quantità domandata.
I fattori che influenzano la domanda (spostano la curva) 
• Reddito Ciò che un individuo o una impresa guadagna in un determinato periodo. Un incremento del
reddito produce lo stesso effetto sulla domanda della maggior parte dei beni - detti beni normali
-Bene normale: bene che i consumatori domandano di più all'aumentare del loro reddito.
-Bene inferiore: bene che i consumatori domandano di meno all'aumentare del loro reddito.
Un incremento del reddito aumenterà la domanda di un bene normale e ridurrà la domanda di un bene
inferiore
• Ricchezza  Valore complessivo di tutto ciò che un individuo o un'impresa possiede in un preciso momento,
meno il valore complessivo dei debiti contratti.
Un incremento della ricchezza (come il reddito) aumenterà la domanda di un bene normale e diminuirà la
domanda di un bene inferiore.
• Prezzo dei beni collegati
• Bene complementare
• Popolazione
• Aspettative sui prezzi
• Gusti  Se si verifica un mutamento del gusto favorevole a un bene, aumenta la domanda. Un mutamento
sfavorevole provoca la diminuzione della domada. (SUI PDF ESEMPIO SIGARETTE)
OffertaLa quantità offerta è la quantità di un bene che i venditori vogliono e possono vendere. La legge
dell’offerta stabilisce che la quantità offerta di un dato bene aumenta all’aumentare del prezzo. Un
produttore ha interesse a vendere il proprio prodotto se il prezzo è superiore al costo di produzione.
All’aumentare del prezzo i produttori aumentano la quantità prodotta e posta in vendita.
la curva di offerta è la rappresentazione grafica della funzione di offerta; essa è generalmente crescente
perché quanto maggiore è il prezzo, tanto maggiore è la quantità offerta.
Fattori che influenzano l’offerta (spostano la curva):
 Prezzo dei fattori produttivi: Una diminuzione del prezzo di un fattore produttivo causa un aumento
dell’offerta, spostando la curva verso destra. Un aumento del prezzo di un fattore produttivo causa una
diminuzione dell’offerta, spostando la curva verso sinistra.
 Prezzo dei beni collegati
 Tecnologia: Si verifica un'innovazione tecnologica nella produzione ogniqualvolta un'impresa è in grado
di realizzare un dato livello di produzione con un metodo nuovo e più economico rispetto al passato. Ogni
progresso tecnologico che consente un risparmio sui costi aumenterà l’offerta del bene.
 Numero delle imprese
 Aspettative sui prezzi futuri
 Variazioni meteorologiche e altri fenomeni naturali
Domanda e offerta insieme: quando la curva di domanda e la curva dell’odderta si trovano in condizione di
eguaglianza di ha il prezzo di equilibrio.
La funzione di produzione descrive la tecnologia di un’impresa. Indica la quantità massima di prodotto che
un’impresa può realizzare in un dato peridodo. L’impresa che cerca di ottenere la maggiore quantità di
prodotto dati gli input opera in maniera tecnicmente efficiente.
P=f(K;L)
P= massimo prodotto - K=capitale - L=lavoro. (Una funzione di produzione indica come
varia P al variare di K e L).
Distinguiamo breve e lungo periodo:


Il breve periodo è un intervallo di tempo nel quale un fattore della produzione varia mentre tutti gli
altri rimangono fissi
P = f (Kfisso;L)
Il lungo periodo è, invece, un intervallo di tempo in cui tutti i fattori della produzione variano
P = f (K;L)
 La produttività  è la relazione tra il prodotto ottenuto ed i fattori della produzione impiegati per
produrlo.
La relazione può essere stabilita con qualsiasi fattore della produzione ed anche con tutti i fattori
contemporaneamente.
• Parleremo allora di produttività totale
• La produttività marginale (o rendimento marginale) di un fattore della produzione è l’incremento del prodotto
ottenibile attraverso l’incremento di una dose del fattore
• La produttività media di un fattore della produzione è invece il rapporto tra il prodotto complessivo ottenuto
e la quantità di fattore impiegato
Per ogni processo produttivo vale la legge delle produttività decrescenti secondo la quale all’incremento della
quantità prodotta corrisponderà un maggior incremento del costo di produzione.( Es. grattacielo. Più alto più caro:
una costruzione più ata non è sempre conveniente. Altezza ideale 50-80m poi i prezzi al mq riprende a salire). La
variazione di produzione all’incremento dei fattori produttivi non avviene sempre nella stessa misura:
•
•
•
la produzione cresce in misura proporzionale (rapporto di scala costante);
la produzione cresce in misura meno che proporzionale (rapporto di scala decrescente o diseconomia di scala);
la produzione cresce in misura più che proporzionale (rapporto di scala crescente o economie di scala)
Costo di produzione -somma delle spese che l’imprenditore sostiene per trasformare le risorse iniziali (i
fattori di produzione) nei beni finali di maggiore utilità (prodotti). Di stinguiamo costi fissi e costri variabili
o I costi fissi cf (o Costi di Struttura) sono tutti quei costi che non variano al variare delle quantità prodotte sono
anche detti COSTANTI o COSTI DI STRUTTURA poiché una volta che li hai determinati, quelli sono e quelli restano
(nel breve-medio termine). Sono i costi che l’impresa sostiene una tantum. Sono quei costi sostenuti ad esempio
per:
-cf1- acquisire la disponibilità degli immobili necessari allo svolgimento delle attività amministrative e
direttamente produttive;
-cf2- acquisire macchinari e attrezzature direttamente utilizzate per la produzione
-cf3-remunerare sia il personale dirigente, amministrativo e tecnico, sia quelle maestranze direttamente
impiegate nel processo produttivo ma che per la loro competenza e esperienza l’impresa ha interesse a
mantenere,
indipendentemente
dalle
oscillazioni
del
volume
produttivo.
-cf4- i costi sostenuti per lo studio, la progettazione, l’organizzazione e la messa a regime della processo di
produzione.
“NON VARIANO RISPETTO A CIO’ CHE SI PRODUCE” (sul grafico è una retta parallela all’assex – x=quantità prodotte
y= costi)
o I COSTI VARIABILI Costi che variano al variare della quantità PRODOTTA
Se si produce zero unità del prodotto, i costi variabili saranno zero, e si sostengono solo i costi fissi. Costi
sostenuti per:
-cv1- remunerare tecnici e maestranze direttamente impiegate per realizzare quel volume di prodotto
-cv2- acquisire i materiali e i beni incorporati nel prodotto finale.
-cv3- pagare l’energia consumata per il funzionamento delle macchine e assicurare l’agibilità degli immobili
direttamente connessi alla produzione
“SONO QUELLI DIRETTAMENTE PROPORZIONALI AL NUMERO DI UNITA PRODOTTE”
Alla legge di variazione del costo totale (CT) in funzione della quantità di prodotto (q) sono connessi i costi
medi e i costi medi marginali:
-Costi variabili medi: sono i costi variabili riferiti ad ogni unità prodotta CVM= CV/q
- Costi fissi medi: sono i costi fissi riferiti ad ogni unità prodotta CFM = CF/q
- Costi totali medi: somma dei costi fissi medi e dei costi variabili medi CTM= CT/q
- Il costo marginale (Cm) rappresenta l’incremento del costo totale che consegue ad una unità addizionale di
prodotto:
Cm = Δ Ct/Δq
E’ il costo addizionale che un’impresa deve sostenere quando produce una unità addizionale di prodotto.
costo totale ΔCt - quantità incrementale di prodotto Δq.
La produttività in edilizia l’industria edilizia è uno dei settori economici a produzione complessa. Il
settore dell’edilizia è uno dei più arretrati, maggiore sprechi e minore produttività. Come aaumentare la
produttività?  innovazione. La capacità innovativa è ormai ritenuta una delle priorità strategiche per lo
sviluppo ed il benessere di un Paese, uno dei principali fattori per la competitività. L’innovazione è ritenuta
l’unica via attraverso la quale:
• aumentare la produttività,
• favorire le imprese competitive,
• sostenere la sfida della globalizzazione,
• continuare a vivere nel rispetto dei limiti ambientali e demografici
Edilizia off-site  prevede che gan parte dei componenti siano prodotti in fabbrica e poi trasportati sul
posto. Le attività effettuate off-site vengono realizzate con processi tipici del processo industriale moderno,
tesi a minimizzare gli sprechi. L’edilizia off-site è attenta alla standardizzazione, all’analisi dei costi e delle
performance nell’intero ciclo di vita dell’edificio.
 Linnovazione energetica nel settore edilizio (slide leggere estimo 4)
 La teoria della rendita e la rendita urbana
Produzione insediativa attività volta alla trasformazione del territorio in spazio idoneo alla localizzazione
degli insediamenti umani. Avviene attraverso trasformazioni fisiche, temporali e spaziali del territorio.
-Fattori della produzion insediative: Suolo-Opere urbanizzate-Edifici. Per ciascuno di tali fattori è
necessario sostenere un prezzo.
 Il prezzo del suolo è la rendita. ”Provento derivante dalla proprietà di un bene”
 rendita fondiaria, quella derivata dalla proprietà terriera;  forma classica di rendita. È il reddito
percepito dal proprietario del terreno in conseguenza del fatto che egli è proprietario di un bene.
-Definita differenziale la rendita relativa a terreni che si «differenziano» da risorse analoghe a causa
delle specifiche caratteristiche di fertilità e produttività, come anche dalla diversa ubicazione rispetto ai
mercati di vendita dei prodotti agricoli. (slide prof 65-69 LEGGI)
Rendita fondiaria urbana ”E’ il reddito che deriva dalla proprietà del terreno in relazione non al suo uso
agricolo, ma all'uso edilizio urbano”. misura, in termini economici, il differenziale tra i valori di un’area
urbanizzata ed un’area agricola. È la risultante di 2 componenti:
-una parte fisiologica, che dipende dall’ubicazione del bene in rapporto alla città ed è la RENDITA
POSIZIONALE che ne misura la sua centralità
-un’altra parte è conseguenza delle scelte del piano urbanistico ed è la RENDITA ASSOLUTA “dipende
dalla generica capacità di un’area a partecipare alla vita di una comunità, indipendentemente dalla sua
localizzazione in seno all’aggregato urbano”. Questa capacità deriva da molti fattori ta i quali: -l’esistenza
di opere di urbanizzazione – la prossimità di altri suoli urbanizzati – le previsioni del PUC
 rendita catastale, reddito imponibile di terreni e fabbricati accertato in base al catasto;
 Rendita di posizione, guadagno aggiuntivo che si ricava da un bene che ha una posizione di particolare
vantaggio rispetto al mercato
 Il prezzo delle opere di urbanizzazione e degli edifici è il costo di realizzazione
 Evoluzione storica dell’Estimo
• Origine del termine dal greco timè stima (prezzo) e dal dal latino aestimare, probabilmente derivato
di aes „rame, bronzo, denaro, cose preziose.
Neolitico: il giorno in cui l’uomo diventò sociale, entrando in rapporto con i suoi simili per scambiare con
loro i prodotti del suo lavoro, cominciarono ad essere necessarie valutazioni ed estimazioni.
Egitto: Secondo Erodoto, l’imperatore Sesostri aveva fatto suddividere il territorio agricolo del paese
nelle varie proprietà, allo scopo di concedere la riduzione del tributo sulla terra nel caso di erosioni
provocate dalle inondazioni. Ciò significa che già duemila anni circa prima di Cristo, la terra era soggetta
ad una imposta fondiaria, come confermato anche dal Papiro Geometrico di Rhind. La catastazione delle
terre operata dagli egizi sin dagli inizi del II millennio a.C., dimostrata dalla scoperta del papiro
geometrico di Rhind rinvenuto presso Tebe (noto anche come papiro di Ahmes, dal nome dello scrittore
che lo compose nel 1650 a.C., forse da un originale deteriorato di circa 200 anni prima). Consente
ragionevolmente di ipotizzare che l’imposizione fiscale, di cui il catasto costituisce uno strumento
essenziale, richiedeva per forza di cose la formulazione di giudizi di stima del valore dei beni economici.
L’iscrizione di Rosetta riporta che la tariffa catastale era fissata in natura. Per ogni unità di superficie
occorreva corrispondere una data quantità di prodotto differente, a seconda della classificazione del
terreno:
• terre arative
• vigneti
• terre improduttive
• colture arboree
229. Qualora un Architetto costruisca una casa per qualcuno e non la costruisca debitamente e la casa
cada ed uccida il proprietario, allora egli sarà messo a morte.
230. Se ha causato la morte del figlio del proprietario, il figlio di questo costruttore sarà messo a
morte.
231. Qualora uccida uno schiavo del proprietario, allora darà in pagamento un suo schiavo per lo
schiavo del proprietario della casa.
232. Qualora rovini dei beni, risarcirà per tutto ciò che fu rovinato, e se non costruì debitamente la
casa ed essa cadde, la ricostruirà daccapo di tasca propria.
282 Articoli su materie di contenzioso. (CODICE DI HAMMURABI)
Aristotele 384-322 a.c. Tutti i beni economici, ovvero i beni utili, disponibili in quantità limitata e atti a
soddisfare un bisogno, hanno un certo valore:
- il valore d’uso è rappresentato dall‟importanza che ciascun individuo attribuisce ad un bene in
considerazione dell‟intensità del bisogno che il bene stesso soddisfa. È un valore soggettivo in quanto è
funzione della utilità che può fornire ad una determinata persona ed in quanto tale è difficilmente
misurabile
-il valore di scambio è dato dal rapporto con cui un bene si scambia con altri beni e, dove vige la
moneta, esso è dato dalla quantità di moneta che si scambia con un dato bene. È oggettivo e misurabile
Vitruvio architetto e ingegnere I sec a.c. Si sa da Vitruvio che ad Efeso, l‟architetto impegnato nella
realizzazione di un’opera pubblica, era obbligato a predisporre un‟accurata stima sul valore di costo
dell’opera: ogni eventuale eccedenza superiore al 25% dell‟importo stimato rimaneva infatti a suo
carico.
Di sicuro i romani effettuavano espropriazioni per causa di pubblica utilità.L‟indennità consisteva nel
justia pretia. Solo in alcuni casi, piuttosto che l‟indennizzo, si procedeva ad una permuta tra il bene
occupato ed un altro edificio pubblico del quale era possibile godere in perpetuo. Si tratta
dell‟applicazione del valore di surrogazione. Il primo trattato di agricoltura (De re rustica) di Marco
Porcio Catone, scritto tra il 164 e il 154 a.C. è indirizzato al ricco proprietario che vive in città e affida la
gestione della villa di campagna (l'azienda agricola) a un fattore, di condizione servile, riservandosi di
ispezionarla personalmente di tanto in tanto. -accessibilità al fondo - presenza di vie di comunicazione vicinanza di centri abitati - adeguate condizioni climatiche e ambientali
Caratteristiche intrinseche
caratteristiche estrinseche
I CATASTI e teorie estimativa (slide prof estimo 5 leggi)
“L’estimo è quella parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e
metodologici che regolano e, quindi, consentono la motivata oggettiva e generalmete valida
formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economci, espresso in moneta”
 I Principi dell’Estimo
1.Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima nοn esiste l'unicità del concetto di
valore ma una pluralità di valori dipendenti da altrettanti scopi ai quali possono corrispondere
altrettanti giudizi di stima. Diverse caratteristiche dei beni= diversi aspetti economici. Due criteri di
stima:
-Valore di mercato, Vm”La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di essere oggetto di scambio
determina l’esistenza di un valore di mercato.”
E’ inteso come rapporto di equivalenza fra una quantità di moneta ed un bene economico in funzione
della domanda e dell’offerta del bene stesso Se si deve determinare il più probabile prezzo che si
verificherà in uno scambio, si dovrà guardare l‟aspetto economico al quale corrisponde il valore di
mercato VM ed il criterio di stima consisterà nell’analisi della domanda D e dell’offerta O di beni
analoghi o nella attualizzazione della redditività netta.
Vm = f (D,O)
Scopo: Stime cauzionali e per aste ρubbliche; divisioni ereditarie; stime per compravendite, per riparto
delle quote dei beni comuni; stima della sanzione pecuniaria per opere abusive; valutazioni fiscali; ecc.
Caratteristica da considerare: scambio del bene
-Valore di costo, Vk. La caratteristica della producibilità determina la possibilità di prevedere la
produzione di un bene economico e, di formulare un giudizio di stima del valore di costo di produzione,
inteso come somma dei prezzi dei singoli fattori produttivi. Qualora occorre determinare il più probabile
costo di produzione di un bene, si dovrà riguardare pertanto l'aspetto economico al quale corrisponde il
più probabile valore di costo Vc ed il criterio di stima consisterà nella somma dei prezzi dei singoli fattori
F
concorrenti
alla
produzione
del
bene
Vc=∑Fp
Scopo: Determinazione preventiva dei costi; verifica consuntiva della congruità dei costi storici;
redazione di bilanci aziendali; previsioni dei costi di urbanizzazione nelle relazioni economiche
integrative
degli
strumenti
urbanistici;
particolari
stime
dei
danni;
ecc.
Caratteristica da considerare: possibilità di produrre oriprodurre un bene
Altri
criteri
di
stima:
-Valore di trasformazione Vt Dalla caratteristica della utilità indiretta, tipica dei beni strumentali,
consegue la possibilità di prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione in relazione al valore di
mercato del prodotto. Allorquando si deve formulare il giudizio di stima del più probabile prezzo di uno
dei fattori della produzione nell'ambito di un processo produttivo generale, si dovrà riguardare l'aspetto
economico al quale corrisponde il più probabile valore di trasformazione Vt Il criterio di stima consiste
nel calcolo della differenza tra il valore di mercato del bene finale ed i costi necessari alla trasformazione.
Vt=(Vm–Cp)
Scopo: giudizi di convenienza sulla trasformazione di un bene economico; stime particolari di bilanci;
stime di beni di particolari pregi artistici o ambientali, di edifici non suscettivi di ulteriori utilizzazioni
per vetustà o obsolescenza; ecc.
Caratteristica da considerare: capacità del bene a produrne un altro
-Valore complementare Vc Dalla caratteristica della complementarità tra beni economici consegue la
possibilità di prevedere il prezzo di un bene in relazione al rapporto di complementarità produttiva
esistente tra il bene oggetto di stima ed altri beni Allorquando occorre determinare il prezzo di un bene,
disaggregandolo da altri con i quali può formare un complesso di beni tra di loro complementari, si dovrà
riguardare, pertanto, l'aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore complementare.
Il criterio di stima consisterà nella differenza tra il valore di mercato dell’intero complesso di beni tra loro
complementari ed il valore che rimane al complesso medesimo dopo la separazione del bene in oggetto.
Va = V (a + m) – Vm
Esempio: esproprio di un suolo:Per stimare il valore della parte espropriata A dovrò operare la differenza
tra il Valore di mercato dell’area nel suo insieme (a+m) ed il valore dell’area che rimane al proprietario
M:
Va=V(a+m)-Vm
Scopo: Stime per espropriazioni parziali, per asservimenti, per limitazioni autoritative, per danni, per la
determinazione dei contributi di miglioria; stime di apporti per concentrazioni industriali; stime
dell'avviamento industriale o commerciale; ecc.
Caratteristica da considerare: complementarietà di un bene con un altro
-Valore di surrogazione Vs Dalla caratteristica della surrogabilità (sostituibilità) tra beni economici,
consegue la possibilità di prevedere il prezzo, di mercato ο di costo, di un bene economico surrogabile
con quello oggetto di stima. Qualora occorre stimare il valore di un bene non direttamente apprezzato
dal mercato ma surrogabile con altro di prezzo noto, si dovrà riguardare pertanto l'aspetto economico
al quale corrisponde il più probabile valore di surrogazione Il criteriο di stima consisterà nella
determinazione del valore di mercato o di costo del bene surrogabile con quello oggetto di stima
Vs=Vms
Scopo: Stime di beni in condizioni di monopolio bilaterale; stime di aziende con profitti negativi; stime
di edifici o di impianti industriali.
Caratteristica da considerare: sostituibilità del bene con un altro
2. La previsione è il carattere immanente del giudizio di stimaValutare significa sostanzialmente
esprimere giudizi di equivalenza tra beni economici. Questa equivalenza può essere di tipo storico, ossia
relativa a circostanze e scopi verificatisi in passato (constatazione) e di tipo ipotetico se riferita a
circostanze o motivi attualmente in essere e che potranno verificarsi in futuro (previsione).Si può
definire il valore di un bene economico come previsione della relazione tra il grado di utilità del bene
stesso
e
di
una
determinata
quantità
di
moneta.
Il prezzo può definirsi come constatazione di tale relazione tra i due gradi di utilità. Se quindi il prezzo è
un dato storico che si constata, il valore è un dato ipotetico che si prevede.
 Principio della permanenza delle condizioni
La previsione estimativa è basata su questo principio per il quale si ammette che ogni operazione di
stima - diretta o indiretta - si svolge in base:
• alle condizioni note al momento di riferimento
•in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente
note
• Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti
Le conseguenze dell’adozione di tale principio (invarianza della realtà):
• di tipo teorico: – si assume una realtà economica sostanzialmente statica
• di tipo pratico: – non si tiene conto delle discontinuità tipiche del mercato (mutamento del numero
degli operatori, dei gusti, etc.)
• Dinamismo della società e turbolenza dei mercati
Stima ex anteLa stima ex ante (prospettiva) riguarda le previsioni di valore svolte al presente rispetto
allo stesso presente o al futuro
Stima ex postLa stima ex post (retrospettiva) è svolta al presente, ma è rivolta a epoche precedenti
al momento della stima.
3. Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima Il giudizio di stima è formulato in termini di prezzo.
I prezzi rappresentano la quantità di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione; si
riferiscono a transazioni effettivamente avvenute (dati storici) La stima è sempre una previsione relativa
al valore di una transazione futura. La stima è possibile grazie alla comparazione dei prezzi, fondamento
dellastima.
4. Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazioneLa metodologia
estimativa trova come unico fondamento logico della valutazione la comparazione tra il bene oggetto
di stima e altri beni di prezzo noto con caratteristiche simili prese a confronto.In base alle circostanze,
la scelta dei beni di comparazione dipende da:
 caratteristiche tecniche ed economiche possedute dal bene oggetto di stima;
 condizioni operative di rilevazione (disponibilità di dati);
 tempo e mezzi a disposizione del rilevatore;
 grado di approfondimento della stima
Metodologia estimativainsieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di
stima.I procedimenti di stima, che dall’unico metodo conseguono, possono essere distinti in:
diretti(sintetici)utilizzabile se è possibile disporre di dati relativi a beni analoghi, ovvero se è
possibile la formazione della scala di prezzi noti. Due operazioni fondamentali:
1)raccolta di dati storici relativi a beni immobili analoghi;
2) formulazione del giudizio di stima del bene.
a)Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti di beni approssimativamente analoghi a quello
oggetto di stima
P 1 > P 2 >P 3 > P n > P n+1
Procedimento operativo:
Inserimento del bene da stimare nel «gradino» della scala che presenta con il bene maggiori analogie
(atto di sintesi dell’estimatore) risultando:
Vn = Pn
b) Possibilità di formazione di una distribuzione normale dei dati (oggettivazione del risultato)
-La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di tipo gaussiano o binomiale
-il valore medio coincide con il dato che si presenta nella distribuzione con maggior frequenza
(maggioreprobabilità).
Procedimento operativo
Determinazione della media aritmetica dei prezzi noti
Vm = (P1 + P2 + P3……. Pn)/n
c) Possibilità di formazione di una distribuzione dei dati diversa da quella normale o gaussiana.In
assenza di una distribuzione gaussiana dei prezzi noti (dovuta ad una non completa analogia fisica ed
economica tra i beni) è possibile oggettivizzare il risultato determinando non la media aritmetica dei
prezzi ma il prezzo medio.
Procedimento operativo: determinazione del prezzo unitario medio
Vm = P1A + P2B + P3C + P4D/A +B + C + D
indiretti(analitici) Quando non è possibile formare la scala di prezzi noti il giudizio di stima va
formulato attraverso il procedimento indiretto o analitico.
Valore
 Valore di mercato
 Valore di costo
Procedimento
Capitalizzazione dei redditi
Computo Metrico Estimativo
5. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve formularsi sulla base
della teoria dell’ordinarietà “Il giudizio di stima per essere generalmente valido deve formularsi in
base al principio dell‟ordinarietà.” Da tale principio consegue l’oggettività del giudizio di stima:
permanendo le condizioni, se il prezzo medio è anche quello più frequente, si può affermare che uno ed
uno solo sarà il valore prevedibile per un bene economico analogo nel medesimo mercato. Il principio si
basa sul fatto che le caratteristiche economiche degli individui si distribuiscono nella stessa forma in cui
si distribuiscono i loro caratteri fisici.I fenomeni naturali come ad esempio l’ altezza degli individui, hanno
una distribuzione di frequenza normale (gaussiana). In questa distribuzione il valore più frequente – la
moda – e il valore medio coincidono. La curva è simmetrica attorno a una linea verticale che rappresenta
la frequenza massima nei dati
.
Fasi del giudizio di stima
Sequenza logica delle operazioni da condurre nella formulazione del giudizio di stima – fasi:
1. conoscenza del bene
2. definizione dello scopo o ragion pratica della stima
3.individuazione del criterio o aspetto economico
4.scelta ed applicazione del procedimento di stima
5. aggiunte e/o detrazioni al valore capitale del bene e determinazione del valore di mercato incognito
IL VALORE DI COSTO
 Il costo di produzione nell’attività edilizia
Processo ediliziosequenza di fasi che portano dalla rilevazione di un bisogno alla sua soluzione i termini
di edilizia. (Norma UNI 7867). Le fasi sono: -PROGETTAZIONE- COSTRUZIONE-GESTIONE. Gli operatori
sono: -UTENTI – COMMITTENTI – PROGETTISTI – INDUSTRIA EDILIZIA – MAESTRANZE.
Nel processo di produzione edilizia il concetto di costo assume aspetti differenti in funzione dei diversi
soggetti che intervengono nel processo stesso:
• Committenti: promotori/investitori: committente pubblico o privato(persone fisiche, società, enti
pubblici e privati)
• Fornitori di servizi: progettista – (direttore lavori, coordinatore ecc)
• Appaltatore: imprese di costruzioni, general contractor (l’appaltatore generale: persona fisica o una
società giuridica, che viene individuata dal committente finale per ottimizzare tutti i processi di
costruzione)
• Subappaltatori: imprese specializzate che lavorano per l’appaltatore
• Fornitori di materiali e tecnologie
Progettisti• trasformano le esigenze espresse dall’utenza in spazi e oggetti edilizi, mediante lo
sviluppo di un’idea progettuale
• sovrintendono all’esecuzione del progetto nelle varie fasi e successivamente, alla conservazione
dell’oggetto edilizio (project manager)
• svolgono l’attività:
-come singoli o in forma associata
-in forma autonoma o come dipendenti
-in gruppi interdisciplinari (urbanisti, impiantisti, strutturisti, architetti, ingegneri, geologi …)
«Il valore di costo di produzione di un bene si compone della somma delle spese che un
imprenditore ordinario deve sostenere per produrlo »
l’imprenditorequello che ha un grado di capacità e attitudini coincidenti con il grado che con maggiore
frequenza si verifica tra gli operatori dello stesso mercato.
il concetto di costo assume aspetti differenti in funzione dei soggetti che intervengono nel processo
stesso:
-promotore ------ costo di produzioneCp = Ca + Ci + Cc + St + On + I + Im + Up
 Ca = costo dell’areacosto sostenuto all’inizio del processo di trasformazione. È il prezzo pagato dal
promotore al proprietario dell’area.INCIDE SUL COSTO DI COSTRUZIONE
 Ci = costi di idoneizzazioneriferiti ai costi preliminari e nevcessari all’idoneizzazione del sito. Si
articolano:
o Costi di demolizione dei manufatti esistenti
o Costi di bonifica del suolo
È possibile affermare che il costo copmplessivo di una bonifica dipende principalmente:


dalla quantità di materiale da trattare
dal comparto interessato al fenomeno di inquinamento (terreno saturo- insaturo, falde acque
superficiali)
 dalla natura e concentrazione dei contaminati da rimuovere
 Cc = costo di costruzione  Spese tecniche e generali
Spese tecniche
-Indagini preliminari (sondaggi, prove, etc.)
-Progettazione (progetto fattibilità tecnico economica, definitiva, esecutiva)
-Direzione Lavori
-Collaudi: variano proporzionalmente alla tipologia e all’importo dell’opera, perché calcolate, su base
tabellare in percentuale sul Costo di Costruzione
Spese generaliSpese di gestione dell’azienda “promotore” (sede, consumi, segreteria,
amministrazione, consulenze, etc.).Ammontano circa al 10-15% del Cc
 St = spese tecniche e generali
 On = oneri concessori (permessi a costruire) stimati in funzione del carico urbanistico prodotto dalla
trasformazione secondo specifiche indicazioni del Comune
Legge 10 del 1977; norme per edificabilità dei suoli: Art1- Trasformazione urbanistica del territorio e
concessione a edificare. Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio
comunale partecipa agli oneri ad essa relatici e l’esecuzione delle opere è subordinata a concessione da
parte del sindaco.
Art3- Contributo per il rilascio della concessione.--> Comporta la corresponsione di un contributo
commisurato all’incidenza delle spese di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.
Testo unico edilizia D.P.R. 380/2001 Capo II Permesso di costruire
10 (L). Interventi subordinati a permesso di costruire
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso
dal precedente
11 (L). Caratteristiche del permesso di costruire
1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
2. Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. È
irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell’art. 16.
16 (L). Contributo per il rilascio del permesso di costruire
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato
all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.
2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all’atto del
rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata. A scomputo
totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le
opere di urbanizzazione.
3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio, è corrisposta
in corso d’opera.
4. L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del
consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in
relazione:
a) all’ampiezza ed all’andamento demografico dei comuni;
b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;
c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili
Le opere di urbanizzazione rendono il territorio idoneo all’insediamento di persone e di attività
economiche.
Definizioni:
 giuridica: opere di urbanizzazione primaria e secondaria (slide 7 vedi quali sono pag 33)
 morfologica: opere a rete e opere puntuali
 funzionale: infrastrutture tecnologiche e attrezzature sociali
Il contributo commisurato al costo di costruzione è dovuto ai Comuni in una entità tra il 5 al 20% del
costo fissato per l’edilizia agevolata. Tale quota varia in funzione delle caratteristiche e delle tipologie
delle costruzioni, della loro destinazione ed ubicazione. La regione determina le entità e le modalità
del costo di costruzione ogni 5 anni ; il comune lo aggiorna annualmente.
 I = interessi sul capitale finanziario Gli interessi sul capitale investito sono stimati in funzione
dell’esposizione debitoria del promotore; rispecchiano il costo del capitale Tale voce di costo è
solitamente calcolata come 3-6% sulla totalità dei costi sostenuti
 Im = imposte
Up= Utile dell’imprenditore promotoreremunerazione della sua capacità imprenditoriale e del
rischio assunto nell’investimento.
Può essere stimato come aliquota
– i ricavi
– il costo di produzione
-promotore/gestore ------ costo globale rappresentato, oltre che dal prezzo di acquisto, da tutte
le spese che occorre sostenere per la sua utilizzazione, nel corso della sua vita utile. La stima del costo
globale è finalizzata ad assistere i decisori nelle scelte relative all’opportunità di investire nel processo
edilizio considerando le fasi di ideazione, costruzione, gestione dell’edificio. Nella sua formulazione più
estesa comprende anche il valore residuo, positivo o negativo, che il bene possiede al termine della
vita utile. LCCA (life cycle cost analysis) metodo din valutazione che consente di determinare il costo
globlale di un prodotto, considerando il suo ciclo di vita.
-costruttore ------ costo di costruzione«La determinazione del costo di costruzione va considerata
come una fase progettuale, ossia come un fattore del processo che interagisce con gli altri, e non come
un vincolo fissato preventivamente»
Gli elementi progettuali che incidono sulla formazione del costo di costruzione sono collegati principalmente alle
seguenti categorie:
 variabili geometriche relative alla forma planimetrica e al volume dell‟edificio
 variabili funzionali collegate alle differenti connotazioni “stilistiche” e caratteri “estetici”
 caratteristiche dei materiali adottati
 modalità costruttive
Esempi
Pianta: rappresenta la scelta progettuale che ha maggiore influenza sui costi: La regolarità della pianta condiziona lo
sviluppo del perimetro e delle mura perimetrali (25-30% sul costo)
Altezza: influenza sui costi unitari di costruzione (aumenta con l‟aumentare del numero di piani)
Dimensione dell’edificio: in linea generale, con l‟aumentare delle dimensioni dell‟edificio i costi unitari diminuiscono
(alcune voci di costo rimangono fisse)
 La stima del valore di costo
La stima del valore di costo di costuzione o ricostruzione di una qualsiasi opera architettonica o urbanistica, può essere
effettuata mediante procedimenti:
• Sintetiti o diretti
• Analitici o indiretti, misti o intermedi
La scelta del procedimento dipende dal “rango” del piano o progetto, cioè dal grado di approssimazione:
 Nei casi di stime sommarie, come nei piani , è possibile ricorrere ad un approccio diretto(stima sintetica)
 Nei casi di stime con gradi minimi di aleatorietà, progetti esecutivi approccio indiretto(stima analitica)
• Elaborati componenti di progetto di fattibilità tecnica ed economica
a) Relazione generale
b) Relazione tecnica
c) Studio preliminare ambientale
d) studi specialistici effettuati per giungere ad un‟adeguata
conoscenza del contesto in cui è inserita l‟opera….
e) Planimetria generale ed elaborati grafici [...];
f) Calcolo sommario della spesa e quadro economico di progetto effettuato applicando alle quantità
caratteriatiche degli stessi, i corriapondenti prezzi parametrici dedotti dai costi standardizzati determinati
dall’osservatorio.
g) Cronoprogramma delle fasi attuative
h) Capitolato speciale prestazionale
i) Piano particellare
 PROGETTO DEFINITIVO- individua compiutamente i lavori da realizzare --contiene tutti gli elementi necessari ai
fini del rilascio delle prescritte autorizzazioni e approvazioni --la quantificazione definitiva del limite di spesa per
la realizzazione e del relativo cronoprogramma, attraverso l‟utilizzo, ove esistenti, dei prezzari predisposti dalle
regioni e dalle province autonome territorialmente competenti, di concerto con le articolazioni territoriali del
Ministero delle infrastrutture e dei trasporti
• Elaborati componenti il progetto definitivo
a) relazione generale;
b) relazioni tecniche e relazioni specialistiche;
c) rilievi planoaltimetrici e studio dettagliato di inserimento urbanistico;
d) elaborati grafici;
e) studio di impatto ambientale ove previsto dalle vigenti normative ovvero studio di fattibilità ambientale;
f) calcoli delle strutture e degli impianti secondo quanto specificato all'articolo 28, comma 2, lettere h) ed i);
g) disciplinare descrittivo e prestazionale degli elementi tecnici;
h) censimento e progetto di risoluzione delle interferenze;
i) piano particellare di esproprio;
l) elenco dei prezzi unitari ed eventuali analisi;
m) computo metrico estimativo;
n) aggiornamento del documento contenente le prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di
sicurezza;
o) quadro economico con l'indicazione dei costi della sicurezza
 PROGETTO ESECUTIVO-costituisce la ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni --definisce compiutamente ed in
ogni particolare architettonico, strutturale ed impiantistico l'intervento da realizzare.- - é redatto nel pieno rispetto
del progetto definitivo nonché delle prescrizioni dettate nei titoli abilitativi o in sede di accertamento di conformità
urbanistica, o di conferenza di servizi o di pronuncia di compatibilità ambientale, ove previste.
 Elaborati componenti progetto esecutivo
a) relazione generale;
b) relazioni specialistiche;
c) elaborati grafici comprensivi anche di quelli delle strutture, degli impianti e di ripristino e miglioramento
ambientale;
d) calcoli esecutivi delle strutture e degli impianti;
e) piano di manutenzione dell'opera e delle sue parti;
f) piano di sicurezza e di coordinamento di cui all'articolo 100 del decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81, e
quadro di incidenza della manodopera;
g) computo metrico estimativo e quadro economico;
h) cronoprogramma;
i) elenco dei prezzi unitari e eventuali analisi;
l) schema di contratto e capitolato speciale di appalto;
m) piano particellare di esproprio.
 LA STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO
Fornisce la previsione del più probabile costo di costruzione di un bene. Tale previsione si fonda sulla
comparazione del bene da realizzare con il costo di beni simili già realizzati. La comparazione avviene con
riferimento ai costi unitari sostenuti alla realizzazione, di beni analoghi e reperiti attraverso diverse fonti. Il
procedimento si basa sul confronto dell’opera da realizzare, il cui costo è incognito con opere simili realizzate (i
costi sono noti). La stima sintetica si fonda sulla possibilità di determinare un adeguato numero di costi tecnici
di costruzione di edifici analoghi per caratteristiche tipologiche, tecnologiche, strutturali e distributive, ai quali
fare riferimento al fine di determinare il costo di costruzione dell‟edificio oggetto della stima.
-Parametri tecnici:
Urbanizzazioni primarie: -Strade: ml, mq -Parcheggi, verde attrezzato: mq -Reti tecnologiche: ml -Illuminazione:
n. punti luce
Urbanizzazioni Secondarie: €/ab.insediato
Edilizia a destinazione ordinaria: mq superfici lorda/utile, mc, volume, n.vani
Edilizia a destinazione Speciale -Posto auto; posto letto; posto spettatore
• il costo al mc vuoto per pieno: si determina valutando il volume dell‟edificio dal livello inferiore alla linea di
gronda e dividendo il costo di costruzione per i metri cubi risultanti.
• il costo al mq di superficie realizzata: si ottiene dividendo il costo di costruzione per i mq di superficie lorda dei
diversi piani dell‟edificio, intendendosi per superficie lorda quella comprendente i muri perimetrali esterni, i
divisori e le partizioni verticali interne. Il parametro è valido per edifici con altezze interne e caratteristiche
tipologiche simili.
• posto letto, posto alunno, ...: parametri vari riferibili all‟utilizzo dell‟edificio, più che alle grandezze fisiche che
lo rappresentano. Sono usati generalmente per edifici commerciali, scuole, ospedali ecc.
-Norme di misurazione
A) Misurazione in Linea d’Asse
Normalmente si applica a superfici di natura irregolare. In questo caso la superficie è determinata dal prodotto
fra lo sviluppo della linea d‟asse per il suo spessore.
B) Misurazione per Detrazione
In questo caso la superficie è determinata calcolando un‟area e portando in detrazione eventuali aree non
interessate dalla lavorazione. Si utilizza molto spesso per il calcolo dell‟incidenza dei costi delle tompagnature
esterne. In questo caso si procede alla determinazione della parte come cieca (numero positivo) salvo a portare
in detrazione (numeri negativi) i vuoti.
C) Misurazione Vuoto per Pieno (applicata a superfici)
In questo caso la superficie è determinata calcolando l‟area presa in considerazione. Non si considereranno le
eventuali aperture con una dimensione inferiore ad 1 mq. Quindi si definisce calcolata “vuoto per pieno” una
tompagnatura con un vuoto di dimensione inferiore a quella precedentemente descritta e misurata come se
fosse una parete cieca.
-le fonti per il reperimento dei dati
-Fonti dirette:
 Imprese di costruzione
 Stazioni appaltanti
 Committenti privati
-Costi a consuntivo: per la realizzazione di opere simili a quella oggetto di stima
-Computi metrici estimativi di opere da realizzare o in fase di realizzazione
-Bandi di gara d’appalto lavori
- operatori del mercato delle costruzioni afferenti all’area di interesse
-fonti indirette
 Osservatorio Costi standardizzati MIT
 ISTAT
 Camera di Commercio
 Associazione Costruttori (ANCE)
 Riviste Specializzate (Consulente Immobiliare)
Il costo delle opere di urbanizzazione fonti ufficiali:-Prezziario delle tipologie edilizie e prezziario urbanizzazione
infrastrutture ambientale , DEI – prezziari opere edili e listini prezzi – bollettini ingegneri e architetti – listini comunali –
listini delle camere di commercio – listini provinciali – listini regionali….
Procedimento di stima 1.Scelta del campione di beni di costo noto analoghi al bene oggetto di stima –“scala di prezzi noti
“
2.Individuazione del parametro unitario (€/mq, €/mc, €/vano, etc.)
3.Eventuale livellamento cronologico
4.Confronto e stima: scelta del costo unitario - inserimento del bene da stimare nel gradino della scala che presenta
maggiori analogie.
Il livellamento cronologico dei costiL‟ISTAT elabora mensilmente l’indice dei costi di costruzione di un
fabbricato residenziale
 misura la variazione nel tempo dei costi riferiti ad una specifica tipologia di manufatto e, in
particolare, dei costi diretti per la realizzazione dell‟opera (senza costi del suolo, progettazione e
margine di profitto dell‟impresaedilizia)
Ca=Cs(Ia/Is)
Ca=costoattuale
Cs=costostorico
Ia=indiceattuale
Is = indice storico
Prezziari tipologici listini riportanrtri costi tecnici di costruzione complessivi e per unità di comparazione distinti
per tipologie edilizie e/o categorie di opere.
Prezziario del collegio degli ingegneri e architetti di Milano consente di formare stime sommarie del più
probabile valore di costo tecnico di costruzione con sufficiente attendibilità. I valori vanno considerati indicativi e
possono influire sul costo di costruzione.
-ESEMPIO OPERATIVO preventivo sommario realizzazione di un edificio residenziale in zona periferica ad alta
intensità Fase 1. Scelta del campione di beni di costo noto analoghi al bene oggetto di stima -“scala di prezzi noti”
L‟individuazione dell‟edificio più simile deve avvenire sulla base di un‟attenta analisi non solo delle tipologie, ma
anche delle caratteristiche tecnologiche e costruttive.
•Reperisco alcuni dati riferiti a beni analoghi a quello oggetto di stima
 il costo della produzione insediativa
Il costo della produzione insediativa è rappresentato dalla sommatoria dei costi dei diversi fattori produttivi, quali:
•lo spazio fisico, ovvero la terra (intesa come natura, con tutte le risorse che da essa ne derivano), ovvero il suolo
(inteso come superficie sopra o sotto cui poter costruire);
•le opere urbanizzative, ovvero le attrezzature necessarie a conferire all‟insediamento l‟idoneità tecnica e sociale
alle diverse funzioni previste dalla piano
•le opere edilizie
 Il costo di produzione della città
• Il tema dei costi di produzione della città va scomposto in due distinte tematiche:
• quella relativa ai costi urbanizzativi inerenti la realizzazione/trasformazione di tutte le opere indispensabili alla
qualificazione dell‟ambito urbano, nelle diverse accezioni di ambito residenziale, produttivo o di servizio, a fruibilità
limitata al nucleo insediativo elementare
• quella relativa ai costi dei servizi pubblici generali e delle attrezzature a fruibilità estesa all‟intera area
comunale/metropolitana (parchi urbani, grandi impianti sportivi, culturali, trasportistica, etc.).
-Chi sostiene i costi di produzione delle citta:
a) I costi delle opere a fruibilità limitata, richiamano la problematica della compartecipazione dei privati ai costi
urbanizzativi  legge 1150/1942: art.28: (successivamente modificato dall‟art.8 della Legge 765/1967) introduce il
Piano di Lottizzazione Convenzionata, la cui approvazione è soggetta alla stipula di convenzione, con la quale i lottizzanti,
proprietari
delle
aree
o
comunque
aventi
diritto,
assumono
l‟impegno
:
- di cedere gratuitamente al comune le aree destinate ad opere di urbanizzazione;
- di assumere a proprio carico gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria, e gli oneri conseguenti alla
produzione di quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione
- la quota è determinata in proporzione all'entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni
• Legge 10/1977: Norme per la edificabilità dei suoli
- art. 1 : Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare
-art.3: la concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato all‟incidenza delle spese di
urbanizzazione nonché al costo di costruzione
- art.5: determinazione degli oneri di urbanizzazione
Viene introdotto il concetto di costo parametrico: con l‟istituzione degli oneri concessori le Regioni erano tenute a
predeterminare gli oneri di urbanizzazione sulla base dei costi medi unitari delle opere di urbanizzazione. Si trattava, in
sostanza, di costi “minimi” che da allora, sono rimasti più o meno invariati per molto tempo, nonostante le Regioni
fossero tenute agli aggiornamenti
b) le opere a fruibilità superiore, finanziabili attraverso il sistema impositivo, rimandano alla più vasta problematica
della fiscalità urbana. (cap. 9: Estimo ed economia territoriale)
o Valore di costo nella legislazione
1) Legge 1150/1942 art.30 (modificato dalla legge 765/67): previsione massima delle spese“ a corredo dei Piani
Regolatori Generali e dei Piani Particolareggiata è richiesta una relazione di previsione di massima delle spese
occorrenti per l‟acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie per l‟attuazione del piano”
2) Legge 1150/42 art.28 ; Lottizzazione convenzionata si rende necessario anche ai fini di una corretta redazione
di un PLC la stima dei costi di urbanizzazione in quanto viene imposta l‟assunzione, da parte dei proprietari che
lottizzano, degli oneri di urbanizzaione primaria e di quota parte degli oneri di urbanizzazione secondaria
-legge merloni sui lavori pubblici 109/94
-Osservatorio dei lavori pubblici, articolato in sezioni regionali, organizzato mediante procedure informatiche in
coordinamento con altre istituzioni, quali l‟ISTAT, l‟ANCI, le camere di commercio, etc.
Tra i diversi compiti spettanti all‟Osservatorio vi è quello di provvedere alla raccolta ed alla elaborazione dei dati
informativi concernenti i lavori pubblici su tutto il territorio nazionale ed in particolare di quelli concernenti i costi e gli
scostamenti rispetto a quelli preventivati, unitamente alla determinazione annuale dei costi standardizzati per tipo di
lavoro in relazione a specifiche aree territoriali.
- la stessa legge conferma l’esigenza di individuare le risorse necessarie alla realizzazione di opere pubbliche di opere
pubbliche, rendendo OBBLIGATORIO il programma triennale dei lavori pubblici, che costituisce: “momento attuativo di
studi
di
fattibilità,
identificazione
e
quantificazione
dei
bisogni
della
amministrazione”.
- Il D.M. del 21 giugno 2000, che detta le modalità e gli schemi tipo per la sua redazione, prevede, tra gli altri adempimenti,
la stima del costo complessivo per ciascun intervento, la relativa copertura finanziaria, nonché la stima dei tempi; il
programma è redatto, dagli enti locali, in conformità agli strumenti urbanistici. Il programma triennale deve indicare per
tipologia e in relazione alle specifiche categorie degli interventi:








Le loro finalità
I risultati attesi
Le priorità
Le localizzazioni
Le problematiche di ordine ambientale paesistico ed urbanistico-territoriale
Le relazioni con piani di assetto territoriale o di settore
Le risorse disponibili
La stima dei costi e dei tempi di attuazione
Gli Schemi-tipo per la redazione del programma triennale
Gli schemi-tipo per i lavori pubblici sono costituiti dalle seguenti schede:
A: quadro delle risorse necessarie alla realizzazione dei lavori previsti dal programma, articolate per annualità e
fonte di finanziamento;
B: elenco delle opere pubbliche incompiute;
c: elenco degli immobili disponibili, compresi quelli resi disponibili per insussistenza
dell’interesse pubblico al completamento di un’opera pubblica incompiuta
D: elenco dei lavori del programma con indicazione degli elementi essenziali per la loro individuazione
E: lavori che compongono l’elenco annuale con indicazione degli elementi essenziali per la loro individuazione
F: elenco dei lavori presenti nel precedente elenco annuale e non riproposti nell’aggiornamento della
programma per motivi diversi dell’avviamento della procedura di affidamento o per i quali si è rinunciato
all’attuazzione.
Lo studio di fattibilità si compone di una relazione illustrativa contenente:
-le caratteristiche funzionali, tecniche, gestionali, economico-finanziarie dei lavori da realizzare;
-l’ analisi delle possibili alternative rispetto alla soluzione realizzativa individuata;
-l’ analisi dello stato di fatto, nelle sue eventuali componenti architettoniche, geologiche, socio-economiche,
amministrative;
-la descrizione, ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della compatibilità
paesaggistica dell‟intervento, dei requisiti dell’opera da progettare, delle caratteristiche e dei collegamenti con
il contesto nel quale l‟intervento si inserisce, con particolare riferimento alla verifica dei vincoli ambientali,
storici, archeologici, paesaggistici interferenti sulle aree o sugli immobili interessati dall‟intervento, nonché
l‟individuazione delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientalee i valori culturali e paesaggistici.
•
I Programmi complessi
L‟esigenza di avviare azioni tese alla riqualificazione della città attraverso il necessario coinvolgimento del
soggetto privato trova ampio riscontro nei Programmi Complessi (anni „90) Vengono introdotte nuove e più
complesse modalità di intervento, che, in base all‘integrazione di operatori diversi, di risorse pubbliche e
private, di diverse tipologie di intervento, consentono di attivare la riqualificazione urbana, edilizia ed
ambientale della città e del territorio, nel rispetto degli strumenti urbanistici generali o, là dove necessario,
anche in variante ad essi.
• Programmi integrati
• Programmi di recupero urbano
• Programmi di riqualificazione urbana decreto 21/12/94 . Particolare rilievo assume la rappresentazione
del programma in termini economici sintetici (art.15), ovvere comparazione delle convenienze econimiche
che realizzano il soggetto pubblico e privato considerando:
1. L’entità del finanziamento, mediante risorse private, di interventi pubblici valutati su base
parametrica –convenienza pubblica
2. Valore degli immobili realizzati al netto dei costi di realizzazione, vlutati su base parametrica –
convenienza privata
Per effettuare tale raffronto vengono indicate due distinte procedure:
- il raffronto istantaneo costi-ricavi che non tiene conto della variabile temporale; la differenza tra la
sommatoria dei ricavi e la sommatoria dei costi conduce al valore netto dell‟investimento che, al fine della
verifica delle convenienze, deve risultare positivo;
- la redazione di flussi di cassa, in cui ricavi e costi sono ripartiti durante un arco temporale definito; la
differenza tra ricavi e costi attualizzati ad un adeguato saggio di sconto, conduce al valore attuale netto
dell’investimento.
La rappresentazione del programma in termini economici sintetici (art. 15, DM 21/12/1994) consiste in una
relazione che contenga la comparazione delle convenienze economiche che rispettivamente realizzano il
soggetto pubblico e privato a seguito dell‟attuazione del programma, considerando:
a) l‟entità del finanziamento, mediante risorse private, di interventi pubblici valutati su base parametrica –
convenienzapubblica
b) valore degli immobili realizzati al netto dei costi di realizzazione, valutati su base parametrica –
convenienzaprivata
c) Il valore degli immobili oggetto di cessione o concessione a favore del soggetto privato valutati a prezzo di
mercato
• PRUSST
LUR CAMPANIA (LEGGE 16/2004)
Elaborati del progetto del PUA (di iniziativa pubblica):
-relazione illustrativa delle opere pubbliche o di pubblica utilità, comprensiva delle relative previsioni finanziarie di
massima e delle corrispondenti fonti di spesa
-prohrammi integrti di riqualificazione urbanistica, edilizai e amnientale
-progetto urbanistico ed architettonico
-normativa gestionale
-piano di fattibilità finanziaria
• COSTO DI COSTRUZIONE  Cc= Ctk + Sg + Uc
-Ctk= costo tecnico di costruzione somma dei costi diretti di cantiere, somma dei seguenti fattori produttivi:
Ctk= M + Mat + Nt
M= manodopera
Mat= materiali
Nt= noli e trasporti
-Sg= spese tecniche e generali (onorari e spese tecniche ammontano al 10/15% del Cc)
-Uc= utile dell’imprenditore costruttore (10% di Ctk)
• Il valore di costo: la stima analitica (cap 7, paragrafo 7.11)



Nella redazione dei progetti definitivi e esecutivi approccio indiretto cioè stima analitica: Computo metrico estimativo
(CME). Il CME del progetto esecutivo costituisce l’integrazione e l’aggiornamento del computo metrico estimativo
redatto in sede di progetto definitivo; redatto applicando alle quantità delle lavorazoni dedotte dagli elaborati grafici
del progetto esecutivo i prezzi dell’elenco prezzi.
-Progetto esecutivo ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni e definisce in ogni particolare architettonico,
strutturale e impiantistico l’intervento da realizzare.
Ex legge Merloni n. 109/1994
Codice Appalti (D.LGS. 163/2006)
Nuovo Codice Appalti (aprile 2016)
-CME è la combinazione di due parti: - Il COMPUTO METRICO (quantità)- che si combina con – la PARTE
ESTIMATIVA (prezzi unitari).
La stima del più probabile valore di costo ottenuto per via analitica rappresentato dalla formula
Qi Quantità di ciascuna lavorazione
-Pi Prezzo unitario di ciascuna lavorazione
Il costo totalesomma dei prodotti delle quantità (Q) per i rispettivi prezzi unitari (Pu) di ciascuna lavorazione (i).
Nella stima analitica o indiretta la valutazione è ottenuta scomponendo il bene da valutare in molteplici voci di
lavorazioni
dettagliate:
a
ciascuna
di
questa
voce
è
abbinato
un
costo
unitario.
Il CME si elabora attraverso le seguenti fasi:
1. Classificazione delle lavorazioni classificazione secondo:
o Funzioni: classi di unità tecnologiche basate su prestazioni e funzioni (norma UNI 8290)
oppure
o Categorie di lavoro: classi per materiali e lavorazioni basate sull’organizzazione del cantiere edile
2. Misurazione o Computo Metrico delle lavorazioni scomposizione del manufatto da realizazre in parti
elementari onde calcolare le quantità occorrenti alla realizzazione dei singoli elementi.
o LA MISURAZIONE  Ciascuna lavorazine va misurata. Le modalità con cui si procede sono
normatee sono oggetto di accordo tra le parti. Non tutte le lavorazioni sono suscettibili di essere misurate
per cui vengono considerate unitariamente. In questo caso si dice che l’opera si valuta a corpo.
NORME DI MISURAZIONE A) Misurazione in Linea d’Asse: Normalmente si applica a superfici di natura irregolare.
In questo caso la superficie è determinata dal prodotto fra lo sviluppo della linea d’asse per il suo spessore.
B) Misurazione per Detrazione: In questo caso la superficie è determinata calcolando un’area e portando in
detrazione eventuali aree non interessate dalla lavorazione. Si utilizza molto spesso per il calcolo dell’incidenza dei
costi delle tompagnature esterne. In questo caso si procede alla determinazione della parte come cieca (numero
positivo)
salvo
a
portare
in
detrazione
(numeri
negativi)
i
vuoti.
C) Misurazione Vuoto per Pieno (applicata a superfici): In questo caso la superficie è determinata calcolando l’area
presa in considerazione. Non si considereranno le eventuali aperture con una dimensione inferiore ad 1 mq .
Quindi si definisce calcolata “vuoto per pieno” una tompagnatura con un vuoto di dimensione inferiore a quella
precedentemente descritta e misurata come se fosse una parete cieca.
•
Il risultato della classofocazione è la redazione di un elenco di articoli che rappresentano le parti assunte a
misurazione. Gli articoli sono costituiti da 3 parti:
Descrizione: definire con precisione l’oggetto della misurazione cui articolo si riferisce la descrizione delle opere
compiuta contenuta nel CME è ripresa dal capitolato di appalto (documento compreso nel progetto esecutivo). In
tale documento sono contenute le modalità tecniche con cui l’appaltatore deve realizzare l’opera. Il CAPITOLATO
SPECIALE D’APPALTO riprende di norma le voci delle opere complete contenute nei capitolati generali di
riferimento.
DEFINIZONE DI “APPALTO”
L’art. 1655 del Codice civile definisce l’ appalto come “Il contratto con il quale una parte (appaltatore) assume, con
organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio
(committente, appaltante) verso un corrispettivo in denaro“.Gli appalti sono quindi contratti a titolo oneroso,
stipulati per iscritto tra una stazione appaltante o un ente aggiudicatore, e uno o più operatori economici, aventi
per oggetto l’esecuzione di lavori, la fornitura di prodotti, la prestazione di servizi.
• Quantità: risultato delle operazioni aritmetiche eseguite sulle dimensioni degli elementi
• Unità di misura
3. Stima dei Prezzi Unitari delle lavorazioni stima o determinazione dei prezzi unitari Può essere effettuata:
-per via sintetica: listini e prezziari
-per via analitica o ricostruttiva: analisi dei prezzi
l’insieme delle lavorazioni associate al rispettivo prezzo unitario costituisce l’elenco dei prezzi unitari(elaborato del
progetto esecutivo)
 Il prezzo unitario per via sintetica viene desunto da: -prezziari o listini forniscono prezzi medi con riferimento a
condizioni esecutive ordinarie
- Aggiornamento
Il settore delle costruzioni, dai primi mesi del 2021 è stato investito da una grave crisi determinata da diversi
fattori In tale contesto di mercato, si sono inserite contemporaneamente politiche di investimento volte a
rilanciare la ripresa economica PNRR.Il Prezzario dei Lavori Pubblici della Regione Campania è composto da:
a)Elenco prezzi delle Lavorazioni suddivise per Tipologie con le relative definizioni e prezzi, per la
quantificazione definitiva dell’opera da realizzare, come base di riferimento per l’elaborazione dei capitolati,
per la definizione degli importi a base di appalto nonché per le valutazioni in ordine all’anomalia delle offerte;
b)Analisi dei prezzi delle lavorazioni
C) avvertenze generali propedeutiche al corretto utilizzo del Prezziario
composto
da
15817
voci
Complessivamente il prezzario 2022 è
suddivise
in
12
Tipologie di lavorazioni.
l Prezzario si applica a tutte le
“opere”
da
eseguirsi
sul
territorio
della
Regione
Campania
e
si
riferisce
alla
realizzazione
di
“lavori”
con
normali
difficoltà
operative.
Principio dell’ordinarietà
Nella colonna “Incidenza Mano d’Opera”, è riportato il valore della percentuale di incidenza del costo della
manodopera della specifica lavorazione determinato in sede di elaborazione della relativa Analisi sulla base
della seguente formula:
INCMO = Σ MO/TL
dove: MO = Manodopera -INCMO = Incidenza percentuale della manodopera -ΣMO = Costo totale della
manodopera (sommatoria del costo orario della manodopera moltiplicato per le relative quantità, al netto
delle Spese Generali e dell’Utile d’Impresa)
-TL = Totale Lavorazione, ossia il costo totale dell’Opera Compiuta (comprensivo delle Spese Generali e
dell’Utile di Impresa)
Nella colonna “Incidenza Sicurezza”, è riportato il valore dell’aliquota di incidenza degli “Oneri” della
Sicurezza Aziendale sulla percentuale delle Spese Generali. (slide 9 foto pag 33-39)
Gli aumenti - ANCE
-Per le attività di restauro è previsto un aumento del 31 per cento rispetto allo scorso anno.
-Per l’acquisto dell’acciaio è stato fissato un prezzo di oltre il 25 per cento rispetto al 2021.
-Per le opere di muratura l’incremento è superiore al 13 per cento.
-Per le strutture in legno le imprese dovranno applicare un più 22 per cento.
Quando si rende necessaria la via analitica? (o analisi dei prezzi unitari)?
• Quando di verificano condizioni particolari (Prezziari incompleti o obsoleti ecc..)
• Quando si tratta di lavorazioni, tecnologie o materiali innovativi per cui il prezzo unitario non è
facilemte reperibile nei prezziari
• Nei casi di interventi di restaturo
I fattori che determinano il costo totale di ogni lavorazione all’interno di un cantiere sono diversi:
 la manodopera necessaria per eseguire il lavoro, che comprende il numero di operai e le ore lavorative.
 i materiali occorrenti, in cui occorre includere il prezzo d’acquisto, il trasporto in cantiere, lo scarico,
l’accatastamento e lo sfrido (una percentuale in eccesso considerando il materiale di scarto prodotto dalla
lavorazione)
 il noleggio dei mezzi necessari per eseguire l’opera.
 le spese generali 13%-17% del costo della lavorazione): -Spese di gestione aziendale – Imposte e tasse –
Interessi passivi, ritardi pagamenti – Personale tecnico di cantiere – Spese di impianto e gestione
 Utile dell’impresa che corrisponde al 10% del Ctk + Sg
Determinazione del prezzo unitario (SLIDE 9 PAG 57 ESEMPIO)
Occorre ricostruire il prezzo unitario mediante l’analisi dei prezzi unitari dei fattori necessari alla produzione
di un’unità di lavorazione.
a) si scompone la lavorazione nei singoli fattori produttivi (fattori elementari)
- Manodopera (operaio specializzato,qualificato, et.) Prezzi elementari di costo della mano d'opera edile
comprendente la retribuzione, i contributi e gli oneri gravanti sulla stessa.
1) Operaio specializzato (carpentiere, muratore, pontatore, ferraiolo, escavatorista, gruista, fabbro di
cantiere, falegname di cantiere, elettricista di cantiere, meccanico di cantiere, meccanico conducente)
2) Operaio qualificato (apprendista muratore, aiutocarpentiere)
3) Operaio comune (badilante. terrazziere, aiuto-pontatore)
4) Operaio manovale (aiuto ferraiolo, manovale oltre 20 anni, da18 a 20 anni, garzone da 16 a 18 anni,
garzone da 14 a 16 anni)
5) Custode e guardiano diurno e notturno, magazziniere, carrettiere.
- Materiali (inerti, leganti, etc.) Prezzi elementari di costo dei materiali, comprendenti il prezzo di
acquisto, il trasporto in cantiere, lo scarico, l'accatastamento, il ricovero in magazzino e lo sfrido.
1) Inerti (sabbia viva, vagliata, fina, ghiaia grossa, ghiaia e ghiaietto per calcestruzzi, pietrame, scapoli di
cava, pietrisco, pietrischetto, pozzolana, granulato pomice, scorie, vermiculite).
2) Leganti (calce dolce viva in zolle, calce idrata in polvere, calce forte, calce idraulica, agglomerante
cementizio, cemento normale, cemento alta resistenza, cemento bianco, cemento refrattario, gesso
fabbrica, gesso da forma).
3) Laterizi (mattoni pieni e semipieni, forati, tavelle, tavelloni; laterizi per solaio con soletta in calcestruzzo o
mista; tegole piane e curve, tegoloni di colmo e cuffie di aereazione, tubi e canne in cotto a sezione circolare
od ovale ad elementi unici, composti o confluenti)
- Noli e Trasporti (macchinari, ponteggi,etc.) Prezzi di costo dei noleggi e dei trasporti, comprendenti per i
noleggi le spese di carico e scarico, trasporto a e da cantiere all'inizio ed al termine del noleggio, il normale
deperimento ed ammortamento;
• per i trasporti le spese di mano d'opera per il conducente, le spese vive (carburante e lubrificante), il
normale deperimento e l'ammortamento:
• per i macchinari le spese di mano d'opera per il funzionamento degli stessi, le spese vive per il loro
funzionamento, il normale deperimento e l'ammortamento.
b) si applicano alle quantità i rispettiviprezzi unitari o prezzi elementari (costi variabili)
Ctk = M + Mat + Nt
c) si aggiunge la quota delle spese generali e dell’utile di impresa (costo fisso)
Cc = Ctk + Sg + Uc
Computo metrico e Superbonus 110%
il Superbonus, introdotto dal Decreto Rilancio nel 2020, incentiva con una detrazione del 110% gli interventi
di efficientamento energetico e messa in sicurezza del patrimonio edilizio, dando la possibilità di optare per
cessione del credito o sconto in fattura al posto della detrazione. Il Decreto del MiSE del 6 agosto 2020 tra
gli adempimenti necessari ha previsto per gli interventi che accedono al Superbonus la verifica di congruità
dei costi, da parte dei tecnici che asseverano il rispetto dei requisiti. I tecnici sono tenuti a verificare che i
costi, per gli interventi trainanti e trainati e per tutti quelli che richiedono la redazione dell’asseverazione,
siano congrui rispetto ai valori indicati e devono allegare un computo metrico che certifichi il rispetto dei
costi massimi per tipologia di intervento secondo i prezziari regionali o DEI.
•
Il valore di costo esperienze applicative
Dal progetto esecutico agli elaborati estimativi
Il problema è completare il progetto esecutivo.
• A partire dagli elaborati grafici – definizione della forma - e dalla descrizione di capitolato – definizione
del processo – è necessario integrare il progetto con i seguenti documenti:
1.Elenco dei prezzi unitari (EPU) Le fasi necessarie ad individuare il prezzo unitario di ciascuna
lavorazione – elenco dei prezzi unitari – sono le seguenti
A. individuare le lavorazioni necessarie alla realizzazione della copertura Dagli elaborati grafici e dal
capitolato si individuano le lavorazioni che compongono la copertura:
1. La messa in opera delle travi principali in lamellare
2. La posa dei travetti di seconda orditura
3. La stesura del tavolato ligneo
4. La posa in opera della barriera al vapore
5. La stesura dell’isolante termoacustico
6. La posa in opera di listelli incrociati
7. La stesura della guaina impermeabilizzazione
8. La messa in opera delle scandole in legno di larice
9. La posa in opera di grondaie
10. La realizzazione dei pluviali
B. definire le unità di misura connessa a ciascuna lavorazione ed individuare il prezzo unitario di ciascuna
lavorazionetramite il prezziario è possibile individuare le lavorazioni previste che saranno
contrassegnate da:
• Un numero progressivo
• Un codice
• Una descrizione sintetica
• Una specifica unità di misura
• Un prezzo unitario
2. Computo metrico estimativo (CME)
(slide 10 pag21-28 esmpio)
 Cronoprograma dei lavori l cronoprogramma serve a pianificare l'attività di realizzazione del
progetto dando una consequenzialità e una tempistica a ogni singola fase, tenendo conto
dell'avanzamento dei lavori, delle tempistiche, dei soggetti coinvolti nella realizzazione e delle spese
necessarie.
 Codice Appalti: art.45: il progetto esecutivo è corredato dal cronoprogramma costituito da un
diagramma che rappresenta graficamente tutte le fasi attuative dell’intervento
Il costo delle attrezzature di interesse collettivo
•Le grandi attrezzature urbane (gli attrattori)
-poli fieristici
-parchi urbani
-contenitori per cultura e tempo libero
•Le infrastrutture per lo sviluppo
-stazioni metropolitane e ferroviarie
-parchi scientifico/tecnologici, etc.
Progettazione BIM e analisi dei costi
La tecnologia BIM (Building Information Modeling) consente di gestire tutte le informazioni relative alla
progettazione e alla realizzazione di un edificio. L’utilizzo di un formato aperto per lo scambio dati, come lo
standard IFC (Industry Foundation Class), permette di utilizzare lo stesso file per condividere tutte le
informazioni di un edificio fra i vari soggetti (architetti, ingegneri, progettisti dell’isolamento, manutentori,
ecc.) coinvolti nel ciclo di vita dell’edificio stesso e fra differenti piattaforme software. Grazie al BIM è quindi
possibile velocizzare e ottimizzare tutta la fase di progettazione di un edificio anche per quanto riguarda
l’aspetto economico. Si pensi, ad esempio, all’opportunità offerta di monitorare l’impegno economico di
un’opera edile durante tutta la fase di progettazione, in cui possono essere coinvolti diversi ù soggetti ed è
quindi richiesto un continuo scambio di informazioni. Oppure alla possibilità di valutare in modo rapido i costi
legati a soluzioni progettuali e costruttive differenti. Il BIM permette di migliorare il processo di stima dei
costi in quanto le informazioni su volumi, aree, ecc. vengono estrapolate direttamente dal modello
architettonico 3D con conseguente riduzione di errori, dovuti principalmente all’utilizzo di formule e/o a
dimenticanze, e aumento della precisione nel rilevamento delle quote.
I casi del centro di Maddalena, del Mose di Venezia, della Salerno - Reggio Calabria, ecc. dimostrano in modo
eclatante quanto spesso vengano mal gestiti alcuni importanti progetti pubblici. Eppure esiste ormai da oltre
mezzo secolo una “disciplina”, relativa alla capacità di gestire bene i progetti: il “Project Management”. Il
Project Management si presenta quale tematica trasversale che, giocando diversi ruoli, coinvolge più indirizzi
disciplinari: fra questi l’Ingegneria, l’Architettura, l’Economia edilizia, la Progettazione architettonica. I
professionisti della gestione progetti sono universalmente noti come Project Manager o, in italiano,
Responsabili
di
Progetto
Il
RUP:
Responsabile
Unico
di
procedimento
Non solo quindi un mero tecnico ma un gestore che deve rispondere del progetto in tutte le sue fasi, dalla
progettazione vera e propria alla realizzazione, dal collaudo dell’opera alla consegna all'utente finale, che di
solito è il cittadino che quell'opera ha finanziato con le proprie tasse. Rendendosi sempre più necessaria la
presenza del ruolo professionale del Project Manager, anche come supporto esterno consulenziale al RUP, in
un numero sempre maggiore di Bandi o Avvisi Pubblici o privati viene richiesta ai fornitori la presenza di Project
Manager professionisti. Ma chi può a pieno diritto dirsi Project Manager professionista?
Il ruolo di RUP è ormai consolidato, nella normativa e nella prassi: tuttavia, il nuovo codice dei contratti
pubblici, il D.Lgs 50/2016, ha introdotto importanti innovazioni, che coinvolgono necessariamente anche
l’azione e le responsabilità dei responsabili unici del procedimento. In particolare, il nuovo codice assegna una
maggiore importanza a tale figura rispetto al passato nelle fasi iniziali di selezione e definizione dei progetti,
introducendo tra l’altro l’obbligo di predisporre il Progetto di fattibilità tecnica ed economica
• IL MERCATO IMMOBILIARE non possiede in misura completa i requisiti che connotano i
mercati perfettamente concorrenziali: atomicità, omogeneità,
disomogeneo. Si articola in sottomercati di diverse tipologie di
concorrenza perfetta, mentre altri sono riconducibili a
Monopolio: beni ubicati in particolari zone con
trasparenza, mobilità. E’un mercato
beni, alcuni dei quali approssimano la
forme di concorrenza imperfetta.
affacci su particolari amenità.
Concorrenza monopolistica: caratterizza in modo particolare il mercato dell’usato. Il prodotto immobiliare
offerto è differenziato.
 I beni del mercato immobiliare
• Terreni agricoli• Terreni edificabili• Abitazioni• Garage e posti auto• Uffici• Negozi• Alberghi
• Capannoni• Edifici rurali
 I soggetti del mercato immobiliare
 Offerta• Promotori immobiliari• Imprese di costruzione• Famiglie proprietarie• Società
proprietarie• Stato
 Domanda• Famiglie (per uso, per investimento)• Imprese• Investitori• Stato
 I fattori che influenzano il mercato immobiliare•Demografia•Lo sviluppo socioeconomico
(circostanze economiche generali)•La pianificazione urbanistica•Incentivi legislativi•Specifiche
norme di settore
La domanda di abitazioni (gli immobili ad uso residenziale costituiscono la quota più importante del mercato
immobiliare) dipende da diversi fattori: • numero delle famiglie•reddito disponibile•tassi di interesse sui
mutui ipotecari•rendimento degli investimenti alternativi al mattone• presenza di politiche fiscali favorevoli
omeno.
L’offerta è data sostanzialmente dalla numerosità delle case già esistenti sommata alla disponibilità di suolo
edificabile. Limiti all’edificabilità del suolo rappresentano dunque un vincolo di offerta, ma anche una garanzia
per la qualità degli insediamenti.
In genere la dinamica temporale dei prezzi è influenzata da fattori macroeconimici (i fondamentali, cioè
popolazione reddito..), mentre i differenziali territoriali dipendono da fattori microeconomici( segmentazione
del mercato, per cui le case differiscono per la tipologia edilizia e del contesto). Il mercato immobiliare ha un
andamento
ciclico
(fasi
aumento
pressi
e
fasi
diminuzione
prezzi)
Il ciclo espansivo del mercato residenziale è iniziato sostanzialmente dal 1998. I prezzi delle abitazioni hanno
iniziato a crescere da quel momento e con particolare accentuazione tra il 2000 ed il 2004. Due fattori
fondamentali:
1. L’ elevato tasso di risparmio delle famiglie che nel decennio degli anni ottanta è stato sempre superiore al
20% (uno dei tassi di risparmio più alti in assoluto tra i paesi OCSE) attestandosi, alla fine degli anni ’90, a poco
sopra il 12%. In ogni caso alla fine degli anni ’90 le famiglie italiane hanno accumulato un significativo stock di
risparmio.
2. In secondo luogo tra il 1997 e almeno fino al 2004, si assiste ad un vero e proprio crollo dei tassi di interesse
(il
prezzo
che
si
paga
per
l’uso
del
capitale
monetario)
•I tassi scendono infatti repentinamente da oltre il 10% dell’inizio del 1997, al 4,9% di fine 1999 e poi ancora
fino al 4,17% di inizio 2004. Questo quadro favorevole ha portato ad una formidabile crescita della domanda
di abitazioni tra il 1997 ed il 2006 (+80%). La crescita è stata accompagnata da un sostanziale incremento dei
prezzi delle abitazioni dal 1999 e fino al 2007, con circa il 73% della crescita concentrata negli anni 2000 2004.
Tra
i
fattori
determinanti
per
la
ripresa
negli
ultimi
anni:
1.la complessiva congiuntura economica inizia a dare segnali, seppure non esaltanti, di ripresa che si riflettono,
in
particolare,
sui
diversi
indicatori
che
misurano
la
fiducia
delle
famiglie;
2. i tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato. Anche la presenza
di numerose agevolazioni fiscali connesse alla ristrutturazione di un immobile può aver influito positivamente
sulle decisioni all’acquisto.
o SEGMENTAZIONE MERCATO IMMOBILIARE- è il processo di identificazione dello specifico
sottomercato di riferimento per la stima. È la prima fase della valutazione e la sua individuazione è
necessaria ai fini della stima
Nell’ analisi estimativa diventa fondamentale individuare immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche
al bene oggetto di stima. Il segmento di mercato si può paragonare ad una tesserina del puzzle “mercato immobiliare”
che si colloca in quel punto ben preciso. Solo un’attenta analisi del segmento di mercato porta ad una stima corretta.
1- Le caratteristiche posizionalo estrinseche
La caratteristica posizionale è quella che determina maggiormente il diverso apprezzamento del mercato. Da essa
consegue il fenomeno della rendita edilizia e cioè del diverso apprezzamento delle aree centrali rispetto a quelle
periferiche. La caratteristica posizionale deve però distinguersi in:
 qualificazione infrastrutturale una caratteristica posizionale che garantisce la facile accessibilità al centro
delle attività terziarie o al posto di lavoro: -prossimità centro urbano- accessibilità ai servizi pubblici –
accessibilità al trasporto pubblico- presenza di servizi commerciali di base
 qualificazione ambientale tutte quelle carattteristiche capaci di sollecitare un più elevato prezzo insediativo:
- salubrità della zona – contesto sociale – assenza rumori – densità edilizio
2-Le caratteristiche posizionali intrinsecherappresentano le qualità peculiari possedute dal bene immobile: panoramicità o visualitàsi tiene conto delle seguenti indicazioni:
- elevata: presenza di vedute e di affacci da due o più ambienti su siti di particolare valore paesaggistico o altro
- buona: presenza, per la preminenza degli ambienti, di vedute ordinarie per la zona e senza particolari caratteristiche
di pregio;
- assente: assenza di particolari o specifiche vedute.
-Luminositàsi tiene conto delle seguenti indicazioni che consentono di definire la luminosità:
- buona: se non c’è necessità di ricorrere all’illuminazione artificiale, negli ambienti principali, durante le ore diurne;
- media: se si deve ricorrere all’illuminazione artificiale non oltre il 50% delle ore diurne;
- scarsa: se si deve fare uso dell’illuminazione artificiale per la maggior parte della giornata.
– orientamento
- soleggiamento
– ventilazione – salubrità dei vani
-Per la determinazione della categoria del gruppo A si considereranno le seguenti caratteristiche intrinseche :
1. Grado di finimento e stato di conservazione e manutenzione. 2. Caratteristiche estetiche ed igieniche.
3. Esposizione prevalente. 4. Dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti normali. 5. Importanza e sviluppo dei
servizi interni. 6. Esistenza di servizi comuni.
-Per la determinazione della categoria del gruppo C e precisamente C/1, C/2 , C/3 e C/6 si considereranno le seguenti
caratteristiche intrinseche :1. Situazione stradale.2. Ubicazione.3. Sviluppo su strada.4. Ampiezza.5. Epoca di
costruzione.6. Qualità delle strutture.7. Stato di conservazione e manutenzione.8. Richiesta sul mercato dei fitti.
3-Le caratteristiche tecnologiche -Oggetto dell’analisi:– Fabbricato– Unità immobiliare
1. Dimensioni o taglio si identificano le seguenti classi di superfici:
• Piccolo: fino a 45mq
• Medio piccolo: da 45 a 70mq
• Medio: da 70 a 120 mq
• Medio grande: da 102 a 150mq
• Grande: oltre 150mq
2. Livello delle finitureTra gli elementi di un’unità immobiliare per i quali occorre esprimere un giudizio sui materiali
e sulle modalità di posa in opera, vengono individuati:
• pavimentazioneQUALITA' DELLA PAVIMENTAZIONE:
-ottima (marmo,parquet e similari)
-normale (marmette, maiolicati, moquette e similari)
-economica (marmette e maiolicati di tipo econom.)
• rivestimenti servizi bagni e cucinaQUALITA' RIVESTIMENTI SERVIZI (bagni e cucina):
-ottima (piastrelle di materiale pregiato, cotto marmi e similari)
-normale (piastrelle di materiale ordinario, tinteggiature e similari
-economica (piastrelle di 2^ scelta, intonaci e similari )
• rivestimenti, pareti e soffitti serramenti ed infissi QUALITA' RIVESTIMENTI:
-ottimo (parati di pregio, legno e similari)
-normale (parati ordinari, pitture e similari)
-economica (pitture di tipo economico e similari)
QUALITA’ DEI SERRAMENTI: ottima – normale – economica
Si ritiene di standardizzare la “qualità delle finiture”, formulando per le stesse il giudizio di
- Ottima: materiali di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera.
- Normale: materiali ordinari e di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera.
- Economica: materiali scadenti e con presenza d’imperfezioni nella posa in opera.
3. Stato di conservazionel’unità immobiliare può trovarsi in condizioni ottime, normali o scadenti, degradate Per la
determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri della unità
immobiliare:- pavimenti- pareti e soffitte- infissi- impianto elettrico- impianto idrico e servizi igienico sanitari
- impianto di riscaldamento
4. Presenza di ascensore
5. Dotazioni di servizi
6. Impianti Giudizio sulla presenza degli impianti dell’abitazione e sulla loro tipologia definendo:
- elevata: la dotazione in cui i suddetti impianti risultino di tecnologia superiore e comprenda impianti avanzati di tipo
non essenziale (videocitofono, condizionamento, riscaldamento autonomo, ascensore interno, allarme
antintrusione);
- normale: la dotazione che comprenda almeno l’impianto idrico-sanitario, elettrico, gas, e di riscaldamento;
- carente: per la mancanza di uno o più dei suddetti impianti essenziali (idrico-sanitario, elettrico, gas, e di
riscaldamento);
AFFACCIO
Per la determinazione della qualità degli affacci posseduti dall’unità immobiliare si tiene conto delle seguenti
indicazioni che consentono di definire l’affaccio di:
- pregio: presenza di affacci da due o più ambienti principali, su siti di particolare pregio ambientale, storico, artistico,
archeologico o paesaggistico;
- ottimo: presenza di affacci da un ambiente principale su siti di particolare pregio ambientale, storico, artistico o
paesaggistico ovvero con preminenza di affacci su siti di ottimo livello ma non di particolare pregio ambientale,
storico, artistico o paesaggistico.
- buono: presenza di affacci su buon livello ambientale ;
- normale: presenza di affacci ordinari per la zona e senza particolari caratteristiche;
- scadente: affacci su strade o siti ambientali di non particolare ambientazione o non motivanti, (cortili, strade
anguste, vicoli di poca luminosità ecc);
- degradato: presenza di affacci particolarmente degradati, nella maggioranza degli ambienti principali (presenza di
fonti d’inquinamento, discariche, fabbricati fatiscenti, etc.).
4- Le caratteristiche produttivecorrelate alla reddività del fabbricato stesso: -esenzioni fiscalidetrabilutà/deducibilità delle spese di manutenzione-limiti alla locazione-vincolli conseguenti alla locazione-presenza
di diritti di terzi-condizioni manutentive delle parti comuni-tipo di impianti di riscaldamento econsumi energetici-
eventuale vincolo storico ambientale o altro.
• Il valore di mercato dei fabbricati urbani
L’estimo urbano ha come oggetto prevalente i fabbricati ed i loro fattori produttivi(aree urbane-opere edilizie
opere urbanizzate). L’aspetto economico che si deve riguardare nella casistica estimativa urbana è il più probabile
valore di merato dei fabbricati. Il valore di mercato ” valore che il bene sa stimare riuscirebbe a realizzare
nell’ipotesi che fosse compravenduto.” La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di esere oggetto di scambio
determina l’esistenza di un valore di mercato inteso come l’equivalenza fra quantità di moneta e un bene
economico. IL VALORE DI MERCATO è FUNZIONE DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA.
Vm=f (D,O)
Scopi:-Stime cauzionali e per aste ρubbliche;-divisioni ereditarie;-stime per compravendite,- stima della sanzione
pecuniaria per opere abusive; - valutazioni fiscali; ecc.
I procedimenti di stima sono:
• Diretti o sintetici – comparativi
• Indiretti o analitici – capitalizzazione dei redditi
o Valore di mercato, di locazione, di rendimento
• Nell’analisi dei singoli segmenti del mercato immobiliare possiamo trovare indicazioni circa:
– il valore di mercato dell’immobile
– i canoni di locazione lordi degli immobili
– il tasso di rendimento lordo dispiegato dal capitale.  tasso di rendimento: espresso come rapporto tra reddito
netto prodotto dall'immobile e il suo prezzo d'acquisto consente agli investitori di confrontare diversi immobili
attraverso la stima del tasso di ritorno dell'investimento fatto con l'acquisto della proprietà.
Come si calcola i tasso di rendimento
a) Calcolare il reddito lordo annuo dell'immobile su cui si è investito
Quando un immobiliarista acquista un fabbricato, di solito ne ricava del denaro essenzialmente affittandolo a degli
inquilini. Per esempio, supponiamo di aver appena acquistato un appartamento che vorremmo dare in affitto ad
un canone di €750/mese. A questo canone, ci aspetteremmo di incassare € 750 × 12 = €9.000 all'anno di reddito
lordo prodotto dalla proprietà.
b) Sottrarre dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà
Ogni immobile implica dei costi operativi.
•costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell'immobile.
Tali costi vanno sottratti dal reddito lordo calcolato prima. Così si determina il reddito netto del fabbricato.
Esempio:Supponiamo che dopo aver stimato l’immobile da affitare, abbiamo calcolato che dovremmo
sostenere ogni anno : • €900 di costi per la gestione dell’immobile
• €450 di manutenzioni
• €710 di tasse
• €650 di assicurazione.
9.000 - 900 - 450 - 710 - 650 = €6.290, il reddito netto della nostra proprietà
Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo originario
prezzo o costo.
Supponiamo di aver acquistato l'immobile a
€100.000.
- €9.000(reddito lordo)
-€ 900 (costi di gestione)
-€ 450 (costi di manutenzione)
-€ 710 (tasse)
-€ 650 (assicurazione
=€6.290 (reddito netto) / €100.000 (prezzo d'acquisto) = 0,062 = tasso di rendimento 6,2%
-Le fonti per il reperimento dati possono essere:
•di tipo diretto,  forniscono prezzi ed indicazioni sulle dinamiche dello specifico mercato:
-Offerte di vendita
-Perizie giudiziarie (divisioni ereditarie, espropi)
-Inserzioni sulla stampa
-Agenzie immobiliari foniti prezzi d’offerta del mercato residenziale, degli uffici, del commerciale. Le
informazioni fornite sono dettagliate, spesso le offerte sono correlate in planimetria.
-Il contratto di compravendita La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile (artt. dal
1537 al 1541)- il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, nonché essere trascritto
negli appositi Registri immobiliari (a titolo di pubblicità)
- la determinazione del prezzo nelle vendite immobiliari può essere:
- “a misura”: viene indicata l’unità di misura (euro/mq)
- “a corpo” (“a forfait”): non vi è alcun riferimento all’unità di misura, bensì, una descrizione
dell’immobile nel suo complesso
•di tipo indiretto, ovvero fonti che generalmente forniscono quotazioni (non prezzi) elaborano stime
sulla base delle indicazioni rilevate dal mercato fornendo quotazioni medie, minime e massime:
-Osservatori immobiliari (AGENZIA DELLE ENTRATE) fornisce le quotazioni per i settori:
 Residenza con riferimento a diverse tipologie
 Box auto
 Immobili commerciali
 Uffici
 Immobili industriali
-Studi di società specializzate
-Banche dati di natura commerciale (tecnocasa)
-Periodici specializzati (consulente immobiliare) -Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle
compravendite per zone: centrali, semicentrali e periferiche per i capoluoghi di provincia e per i maggiori
centri. – Fornisce i valori di locazione. – Fornisce i valori dell’incidenza area
-Microzona catastale porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria che presenta omogeneità
nei caratteri di posizione urbanistici storico ambientali, socio-economici, dotazione di servizi e infrastrutture
urbane. È individuata da uno o più fogli contugui o parte di essi, facenti parte della mappa catastale ed
appartenenti allo stesso comune.
-La valutazione della proprietà e i principi di diritto
 La proprietà
Beni economici sono anche beni giuridici le cose che possono formare oggetto di diritti (art. 810 del
Codice Civile)
• utili
• accessibili
• limitati
la stima del valore dei beni economici deve confrontarsi con i principi di base del Diritto
Giudizi di valore
- Estimo convenzionale: divisioni ereditarie, espropriazioni per pubblica utilità, successioni ereditarie, servitù
prediali ecc.
- Categorie specifiche di beni: estimo agrario, industriale, ambientale, territoriale, urbano, etc.
conoscenza delle norme che regolano gli aspetti tecnici e amministrativi dei beni e la conoscenza del Diritto.
Oggetto
dell’Estimo
Urbano:
fabbricati
e
loro
fattori
produttivi
“Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi [….], gli edifici e le altre costruzioni, anche
se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al
suolo” (art.812, CC) .L’aspetto economico che con maggior frequenza si deve riguardare nella casistica
estimativa urbana è il più probabile valore di mercato di fabbricati, aree edificabili, diritti, etc
 La proprietà immobiliareDal punto di vista giuridico rientra nella categoria dei diritti reali
- Diritto reale “per eccellenza” che conferisce al titolare il diritto di godere e di disporre delle cose in modo
pieno
ed
esclusivo
(art.
832
del
Codice
Civile)
- Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà se non per causa di pubblico interesse,
legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità» (art. 834 Codice Civile)
Costituzione 1948, Art.42- La proprietà è pubblica o privata.
IL VALORE DI MERCATO rapporto di equivalenza intercorrente tra un bene economico e la moneta, in
funzione delle caratteristiche della domanda e dell’offerta del bene stesso. SCOPI:- Stime cauzionali e per aste
pubbliche – divisioni ereditarie – stime per compravendite – stima della sanzione pecuniaria per opere abusive
Sequenza logica delle operazioni da condurre nella formulazione del giudizio di stima- fasi:
1.
Conoscenza del bene
2.
Definizione dello scopo o ragion pratica della stima
3.
Individuazione del criterio o apsetto economico
4.
Scelta ed applicazione del procedimento di stima
5.
Aggiunte e/o detrazioni al valore capitale del bene e determinazione del valore di mercato incognito
Nel caso di un bene immobiliare, ciò significa avere una conoscenza completa dal punto di vista:
-Tecnico: individuazione delle caratteristiche estrinseche, intrinseche, tecnologiche e produttive del bene
-Economico: segmento di mercato in cui è knserito il bene, prezzi di compravendita di beni simili, redditi
derivanti dalla proprietà di beni simili
-Giuridico-urbanistico: dirirri di proprietà, vincoli, ipotetiche regolarità urbanistiche…
 Importanza della documentazione amministrativa e giuridica esempio: fabbricato
 atto di provenienzaè il documento che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da
parte del venditore
 accerta che chi vende l’immobile abbia effettivamente diritto a trasferire la proprietà, perché lì è indicato
come ne è venuto in possesso
 identificativi catastaliIl catasto è il registro nel quale si elencano e descrivono i beni immobili, con
l'indicazione del luogo e del confine, con il nome dei loro possessori e le relative rendite, sulle quali debbano
calcolarsi tasse e imposte.
 situazione urbanistica il livello di pianificazione urbanistica vigente ed eventualmente lo stato di
approvazione dello strumento urbanistico
 la destinazione d’uso prevista per la zona o la sottozona del territorio comunale
 le specifiche prescrizioni urbanistiche dei piani attuativi
 eventuali vincoli insistenti sul fabbricato, sull’area di sedime o di pertinenza
 il permesso a costruire e gli eventuali condoni effettuati in caso di difformità

Importanza della documentazione amministrativa e giuridica esempio: suolo.
E’ quella particolare componente del valore dei beni immobili da cui dipende il dispiegarsi della rendita
urbana che, nelle sue diverse forme, ha da sempre, condizionato lo sviluppo delle città
 distinzione tra terreno agricolo e terreno edificabile
 identificativi catastali particella catastale:leunità di misura per misurale le paticlle sono: -ettaro
10.000mq – area 100mq – centiara:1mq
 situazione urbanistica la distinzione tra terreno agricolo e edificabile è funzione della destinazione
urbanistica assegnatagli. Tale qualificazione deriva dal Certificato di Destinazione Urbanistica (art.30 del DPR
380/2001, art.30) ovvero l’atto amministrativo che certifica, in base allo strumento urbanistico vigente ed
alle relative norme di attuazione:
 la destinazione urbanistica relativa al terreno (edificabile, zona di rispetto, agricolo, etc.),
 i parametri urbanistici, tra cui l’indice di edificabilità
 la presenza di vincoli di varia natura (vincolo paesaggistico, vincolo idrogeologico, etc.)
 Procedimenti diretti di stima del valore di mercato
Procedimenti diretti o sintetici
Condizione applicativa:  Esistenza di un mercato attivo – disponibilità prezzi di beni analoghi
Struttura logica del procedimento:  analisi del mercato immobiliare
• individuazione di beni quanto più simili a quello di stima
• individuazione del parametro di riferimento
• elaborazioni aritmetiche o statistiche impiegando un opportuno procedimento
La misura della consistenza
Nell’attività estimativa un elemento di notevole importanza è la determinazione della superficie
commerciale di un immobile. La letteratura tecnica e le prassi convergono nell’impiegare il metro quadro
commerciale secondo le indicazioni di riferimenti condivisi. La Norma UNI 10750, approvata nel 1998,
stabilisce le modalità per il computo della superficie commerciale di un immobile ad uso residenziale,
commerciale, direzionale, industriale e turistico. Per il computo della superficie commerciale, sia che si
tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale
(direzionale,
industriale
e
turistico)
si
deve
considerare:
 la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri
interni e perimetrali effettuata con i seguenti criteri:
 • 100% delle superfici calpestabili;
 • 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne;  • 100% delle superfici occupate
in pianta da pareti perimetrali non condivise;  • 50% delle superfici occupate in pianta da pareti
perimetrali condivise
 le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini • 25% dei balconi e
terrazze scoperte;  • 35% dei balconi e terrazze coperte (si intendono coperte superfici chiuse su tre
lati);  • 35% dei patii, cavedi e porticati;  • 60% delle verande;  • 15% dei giardini di appartamenti e
casette
a
schiera;

•
10%
dei
giardini
di
ville
e
villini
 le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.)
 75% dei garage;  75% dei box e posti auto coperti;  75% delle cantine  30% dei box e posti auto
scoperti;
VANOspazio chiuso da muri, dal pavimento al soffitto, generalmente illuminato da luce diretta, avente
una superficie libera normale ed avente destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare
a cui appartiene.
VANI PRINCIPALICamere, cucina, salone, ecc.
VANI ACCESSORI(adibiti al servizio o al disimpegno dei vani principali) Bagni, dispensa, ripostiglio,
veranda, ingresso, corridoio, ecc.
VANI COMPLEMENTARI(PERTINENZE): PUR NON ESSENDO STRETTAMENTE NECESSARI ALL’UTILIZZO
DEI VANI PRINCIPALI, NE INTEGRANO LA FUNZIONE: Cantina, soffitta, box, ecc
.
Esempio di stima 1: procedimento monoparametrico
L’appartamento oggetto di stima è ubicato in una zona centrale della città di Napoli e presenta le
seguenti caratteristiche:
 Superficie utile interna: 140 mq
 Superficie scoperta (balconi): 30 mq
 Finiture ed impianti tecnologici interni: di medio livello con riscaldamento autonomo
 Stato di conservazione: buono
 Numero servizi: 2
 Livello di piano: secondo (su cinque complessivi)
 Assenza di posto auto
 Presenza di ascensore
Il campione estimativo dei beni di confronto è stato rilevato sulla base di indagini effettuate presso studi
notarili ed agenzie immobiliari. Sono stati presi solo gli immobili che presentano un elevato grado di
similarità con quello oggetto di stima, con le caratteristiche immobiliari ritenute maggiormente rilevanti
ai fini della valutazione. Pertanto il campione di indagine risulta il seguente:
Ne consegue il prezzo medio: Vm= ( P1A+ P2B+ P3C+ P4D)/ (A+B+C+D).
La superficie commerciale va intesa come somma aritmetica della superficie utile interna e di quella
scoperta
il
valore
(moltiplicata
di
mercato
per
dell’immobile
il
è
coefficiente
pertanto
ricavabile
0.25)
dalla
seguente
relazione:
-(slide 12 pag 37- 45 esempio 2)
IL CATASTO ( gestito dagli uffici provinciali dell’agenzia del territorio col dlgs n 300/1999 ed operativo
dal 2001 dipendente dall’agenzia dell’entrate)
 Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili censiti nel territorio nazionale.
 Costituisce la base per le imposizioni fiscali sugli immobili
È costituito di un complesso di documenti (oggi sempre più in formato elettronico) in cui si registrano le
informazioni relative a:
- localizzazione geografica, estensione e consistenza;
- destinazione d'uso del bene;
- capacità di reddito;
- possessori e titolari di altri diritti reali.
Il catasto italiano SI DIVIDE IN:
 Nuovo catasto terreni (NCT)
 Catasto fabbricati (CF)
 Catasto terreniè l'inventario di tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali a loro servizio, i terreni incolti,
le strade pubbliche e le acque esenti da estimo che, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione
cartografica completa di tutto il territorio nazionale. Esso è:
•Geometrico:
basato
sul
rilievo
topografico
•Particellare:
l’unità
di
riferimento
è
la
particella
catastale
•Non
probatorio:
non
fornisce
la
prova
giuridica
della
proprietà
Per conoscere con certezza il proprietario, si fa riferimento alla Conservatoria (Ufficio del Registro) La
proprietà è attestabile attraverso la consultazione degli atti notarili depositati presso l’ufficio del registro. È
possibile effettuare: - visure - consultare gli atti di compravendita - Verificare l’esistenza di diritti reali sugli
immobili (mutui, usufrutto, ipoteche …)
Operazioni estimative
-Qualificazioneconsiste nel distinguere, in ciascun Comune, le qualità di coltura presenti (seminativo,
seminativo irriguo, prato, prato irriguo, giardino, orto, vigneto, frutteto, ecc.). All'origine della formazione del
catasto terreni l'Amministrazione catastale predispose un quadro generale di qualificazione comprendente
30
qualità
di
coltura,
che
successivamente
venne
ampliato
-Classificazioneconsiste nella suddivisione in classi di produttività di ciascuna qualità di coltura. Di norma si
hanno 5 classi, con una differenza di capacità produttiva (espressa in termini di reddito) del 20% tra una classe
e
l’altra.
La
1°
classe
è
quella
dotata
del
maggiore
reddito
-Classamentoconsiste
nell'attribuzione
a
ciascuna
particella
di
qualità
e
classe
- determinazione delle tariffe d'estimo(Reddito dominicale e reddito agrario) Le tariffe d’estimo esprimono
“il reddito dominicale o il reddito agrario per ogni qualità e classe, per ettaro di superficie, in moneta legale,
con riferimento all’epoca censuaria”. Sono strumentali alla stima del Reddito Imponibile, ovvero la base
imponibile fiscale. Nel Catasto Terreni, il Reddito imponibile si compone di due parti:
•Il Reddito Dominicale: il reddito ordinario attribuibile al proprietario del fondo
•Il Reddito Agrario: è il reddito attribuibile all’imprenditore agricolo (colui che gestisce l’attività)
Per attuare queste operazioni, il territorio nazionale venne suddiviso in zone economico-agrarie e queste in
circoli censuari. In ogni circolo si individuò un comune tipo (o comune di studio), entro il quale vennero scelte
alcune aziende di studio. Nelle aziende di studio vennero condotte le indagini per la determinazione degli
estimi
-La Mappa catastaleLa mappa viene formata per ciascun Comune. I comuni più grandi sono suddivisi in
sezioni. In ciascun Comune (o sezione) la mappa è suddivisa in fogli, in scala 1:2.000 (1:1.000 per i centri
abitati). Ciascun foglio comprende il rilievo di un certo numero di particelle, ciascuna delle quali è
contraddistinta da un numero (una lettera per chiese, cimiteri, piazze, ecc.). Sotto il profilo grafico, la linea
continua delimita le particelle di terreno, i fabbricati, le strade e i corsi d’acqua. La linea tratteggiata indica
principalmente le strade private e i fossi. Per ogni particella il CT conserva le seguenti informazioni:
• identificazione del bene (comune, foglio, mappale) ;
•superficie, espressa in ettari (10.000 mq), are (100 mq) e centiare (1 mq) ;
•qualità e classe (produttività) di coltura ;
•redditi (dominicale ed agrario) ;
•nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali.
La visura del catasto terreni può essere effettuata in due modi:
- per possessore (denominazione);
- per particella (Comune, foglio, mapp.)
-La stima dei suoli agricoliè volta ad individuare il suo più probabile valore di mercato, vale a dire il più
probabile prezzo ottenibile in una libera e normale trattativa di compravendita.
-Le cooperative di comunitàSono delle società cooperative il cui scopo è costituito dalla produzione di
vantaggi, ovvero beni o servizi, a favore una determinata comunità territoriale: gli esempi più recenti riportano
di progetti su forestazione, agricoltura e zootecnia biologica, cura del verde e del territorio, turismo agreste,
agriturismo, turismo scolastico e turismo di comunità, albergo diffuso, etc. Vedi Campania, Legge regionale 2
marzo 2020, n. 1, Disposizioni in materia di cooperative di comunità.
“fondo rustico”una porzione di terreno destinata a attività agro-silvo-patorali comprensiva di suolo nudo e
di tutti gli investimenti fondiari che su di essa insistono. Quest’ultimo corrispondono a tutti i capitali
stabilmente investiti sul suolo e che non possono essere rimossi dal fondo senza che perdano la loro natura
economica (fabbricati rulai, impianti irrigui fissi, boschi ecc)
Nella stima di un fondo agricolo secondo il criterio del valore di mercato occorre procedere alla previsione
della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto
in vendita. Indispensabile è quindi la conoscenza del mercato. occorre verificare: -che esistano fondi simili di
recente oggetto di compravendita; - che di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita (recenti e
realmente pagati)
Per fondi simili si intendono immobili aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Non essitendo
fondi uguali si tratterrà di giudicare i fondi presi per confronto hanno caratteristiche paragonabili equivalenti
a quelle del fondo oggetto di stima.
 Fasi di svolgimento di una stima sintetica
• Introduzione riportante le finalità della stima, le parti in causa, l’aspetto economico individuato, il
procedimento che si intende seguire, le indagini svolte, le fonti dei dati acquisiti, ecc
• Descrizione del fondo nelle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
• Ricerca e analisi dei prezzi recenti e realmente pagati per fondi simili che, per essere identificati come tali,
dovranno essere succintamente descritti.
• Determinazione del valore ordinario sulla base del parametro di confronto.
• Determinazione del valore reale apportando le eventuali aggiunte o detrazioni dal valore ordinario.
Nell’accingersi alla stima di un terreno agricolo, si procederà dapprima alla sua identificazione mediante:
•la posizione,
•la dimensione,
•la forma,
•i confini,
•i dati catastali,
•la presenza di piantagioni e/o fabbricati, ecc.
Dapprima vengono analizzate le caratteristiche estrinseche, come le condizioni climatiche, la presenza nelle
vicinanze di importanti vie di comunicazione, gli aspetti economici e sociali del territorio in cui ricade il
fondo, ecc. Si passa poi ad esaminare le caratteristiche intrinseche del fondo, cioè l’esposizione, la giacitura,
la fertilità l’altitudine, la presenza di acqua, esistenza di elettrodotti o servitù varie.
 Estimo generale (cap.5)
-la tematica esporiativa il diritto ad edificare è sempre connaturato alla proprietà. Nel diritto romano, la
propietà era considerata “piena ed assoluta”. La prima limitazione è avvenuta con il codice Napoleonico che
prevedeva la possibilità della espropiazione. Lo statuto albetino del 1848 all’art 29 fissava in “una giusta
indennità conformemente alle leggi” il compenso per l’espropriazione (passaggio dalla società agricola alla
società industriale).
ITER NORMATIVO DELLA TEMATICA ESPROPRIATIVA
•LEGGE N.2359 DEL 25/6/1865
art.39- nel caso di occupazione totale l’indennità dovuta all’espropriato deve consistere nel giusto prezzo
che, a giudizio dei periti, l’immobile avrebbe avuto in una libera contrattazione di compravendita (valore di
mercato)
art. 40- nel caso di espropriazione parziale, l’indennità consisterà nella differenza tra il giusto prezzo che
avrebbe avuto l’immobile prima dell’occupazione, ed il giusto prezzo che potrà avere la parte residua dopo
l’occupazione (valore complementare)
• LEGGE N.2829 DEL 15/1/1885 (legge per Napoli)
art.13 – L’indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore
venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio, purché essi abbiano la data certa corrispondente al
rispettivo anno di locazione. In difetto di tali fitti accertati, l’indennità sarà fissata sull’imponibile netto agli
effetti delle imposte sui terreni e sui fabbricati
• Costituzione 1948
Art.42- La proprietà è pubblica o privataI beni economici appartengono allo Stato, ad Enti o a privati. La
proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i
limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può
essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale.
• LEGGE N. 865 DEL 1971 Legge per la Casa
art.16- per le aree esterne ai centri edificati, l’indennità di espropriazione è commisurata al valore agricolo
medio determinato, nell’ambito delle singole regioni agrarie, dalla Commissione provinciale residente preso
l’U.T.E., tenendo conto del tipo di coltura in atto. Nelle aree interne ai centri edificati, l’indennità è
commisurata al valore agricolo medio della coltura più redditizia tra quelle che, nella regione agraria in cui
ricade l’area da espropriare, coprono una superficie superiore al 5% di quella coltivata dalla regione agraria
stessa. Tale valore è moltiplicato per un coefficiente: da 2 a 5 se l’area ricade nel territorio di comuni fino a
100 mila abitanti; da 4 a 10 se l’area ricade nel territorio di comuni con popolazione superiore ai 100 mila
abitanti. Per le aree edificate o urbanizzate, l’indennizzo è dato dal valore dell’area, definito come sopra, e
dal valore delle opere di urbanizzazione e delle costruzioni, tenuto conto del loro stato di conservazione.
-Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”
D.P.R. 327 dell’8 giugno 2001
Le diverse tipologie di indennizzo (cfr.art.37-40):
1. Area edificabile  Ie = (Vm +10Rdr)/2 x S (- 40%)
2. Area legittimamente edificata  Ie = Vm del bene
3. Area non edificabile  Ie = VAM x S
* La riduzione del 40% non trova applicazione qualora sia stato concluso l’accordo bonario
La stima dell’indennità pre-sentenza 2011 Il Valore Agricolo Medio è stabilito annualmente dalla
Commissione Provinciale Espropri che emette apposite tabelle con prezzi diversificati in base alla regione
agraria di appartenenza e alla coltura effettivamente praticata sul fondo.
• Sentenza Corte Cost n. 181 del 2011
INDENNITA’AREE NON EDIFICABILI Sancisce in modo definitivo, l’illegittimità costituzionale alcuni commi
dell’art. 40 del Testo Unico sugli espropri (Dpr. 327/2001) e di quelli dell’art. 16 della L. 865/71. Una
sentenza di portata storica per più motivi. Mentre finora i terreni non edificabili destinati a essere
espropriati per opere di pubblica utilità venivano indennizzati in base al VAM, Valore Agricolo Medio, ben
inferiore al valore di mercato, d’ora innanzi dovranno essere pagati dall’ente espropriatore in base al valore
di mercato.
La sentenza afferma che «ancorché non possa escludersi che valore di mercato e valore agricolomedio (Vam)
siano talvolta, in concreto, coincidenti, non v’è dubbio che assai spesso il primo valore risulti (anche
notevolmente) superiore al secondo, in quanto l’appetibilità di un terreno sul mercato non dipende solo dalla
sua edificabilità, ma da molteplici altri fattori, primi fra tutti la sua posizione e le concrete possibilità di suo
sfruttamento per fini diversi dalla coltivazione».
Stima delle aree fabbricabiliPer area edificabile (o fabbricabile) si intende una porzione di terreno atta alla
costruzione di un fabbricato civile o industriale. L'attitudine all'edificazione deriva da due ordini di fattori:
- i vincoli di pianificazione urbanistica;
- il mercato locale dei fabbricati.
Fattori che concorrono alla formazione del prezzo:
Fattori Estrinseci
- Condizioni del mercato locale (D e O di aree edificabili) e grado di sviluppo edilizio
- Appetibilità della zona
- Caratteristiche ubicazionali dell’immobile
- Vincoli
Fattori Intrinseci
- Indice di edificabilità dell’area
- Rapporto tra area lorda e area netta
- Estensione dell’area
- Tipologia di accesso (su strada principale, etc.)
- Servitu’è il diritto reale che presuppone l'esistenza di due fondi e ''consiste nel peso imposto sopra un
fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario" (art. 1027
cod.civ.). La servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare
su un fondo altrui per accedere al proprio. La servitù di elettrodotto è normata sia dal codice civile che dal
T.U. sulle acque e gli impianti elettrici dove è stabilito l’obbligo, in capo ad ogni proprietario, di concedere il
passaggio per i propri fondi alle condutture elettriche, aeree o sotterranee, a chi esegua tali opere o a chi ne
abbia ottenuto l’autorizzazione dall’autorità competente.
Nella costruzione di un manufatto edilizio il terreno/suolo è una componente rilevante per diversi aspetti
Caratteristiche del mercato delle aree edificabili
- struttura generale simile a quella degli altri mercati, ma è più segmentato
- aree non omogenee
- prezzi non noti
- domanda ed offerta molto rarefatte
-mercato segmentato per destinazione, localizzazione e dimensione
•Sentenza Corte Cost. n. 348 del 2007
INDENNITA’ AREE EDIFICABILI• Dichiara l’illeggimità costituzionale dell’art. 5-bis in quanto in contrasto sia
con gli artt. 24, 42 e 102 della Costituzione che con l’art. 1 del primo protocollo della Convenzione Europea
per la salvaguardia dei diritti dell’uomo (la sopravvenuta incompatibilità dell’art. 5-bis riguarderebbe i profili
evidenziati dalla Corte europea, ovvero la «contrarietà ai principi del giusto processo» e l’«incongruità della
misura indennitaria, nel rispetto che è dovuto al diritto di proprietà».)
EFFETTI
DELLA
SENTENZAArt.
2
comma
89
L.
244/2007
(finanziaria
2008)
1. L'indennità di espropriazione di un'area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene.
Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta
del
25%.
2. Nei casi in cui è stato concluso l'accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non
imputabile all'espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un'indennità provvisoria che, attualizzata,
risulta inferiore agli otto decimi in quella determinata in via definitiva, l'indennità è aumentata del 10 per
cento.
La stima sintetica•La stima sintetica del valore di mercato delle aree edificabili può operarsi attraverso la
diretta comparazione con prezzi di mercato recenti di aree di analoghe caratteristiche (“scala dei prezzi noti”)
Mandato: "accertare se il suolo oggetto di causa è agricolo o edificatorio e determinare il valore venale….“ Il
criterio di stima, e cioè l’aspetto economico da riguardare, è quello corrispondente al più probabile valore di
mercato
Individuazione e descrizione del terreno
Oggetto della presente relazione è un fondo sito in Quarto, località …..di proprietà della Immobiliare …. s.r.l.,
così censito al N.C.T.:
Dati catastali
-foglio …, particella n….. e …… di complessivi mq.24.897
Caratteristiche
- localizzazione: zona urbana
- giacitura: pianeggiante
- conformazione: regolare
- accessibilità: buona, sia dal Corso ….. che dalla nuova strada in realizzazione
Confini
-Il fondo confina a sud con il suddetto Corso …., a nord con la ferrovia Circumflegrea e ad ovest con un
insediamento scolastico.
Accertamento della natura del terreno
La suscettività edificatoria: il certificato storico di destinazione urbanistica
•Precedentemente all'entrata in vigore del P.R.G. il fondo ricadeva in zona intensiva con indice di
fabbricazione pari a 3mc/mq
•con il PRG approvato nel ….. il fondo ricade:
-in parte, in zona Fb : "aree ed attrezzature per spazi pubblici", con un indice di fabbricabilità territoriale pari
a 0,50mc/mq ed un rapporto di copertura di mq.0,10 ed altezza massima di m.4
-in parte in zona Fg: "aree per il parcheggio pubblico"
-in parte zona Ha: con vincolo di inedificabilità.
- in parte in zona Hc: "aree soggette a vincolo di inedificabilità per verde di rispetto e per rispetto stradale"
Determinazione del valore venale del terreno
1.Analisi di mercato
2.Determinazione del prezzo unitario di riferimento
3.Formulazione del giudizio di stima
Per la determinazione del valore venale del terreno al momento della data di esproprio, il metodo di stima
che adopererò sarà ovviamente l’unico riconosciuto dalla moderna dottrina e cioè quello comparativo. Esso
sarà formulato attraverso il procedimento diretto o sintetico sulla base di prezzi riscontrabili in operazioni
analoghe espressi in un unico dato elementare (euro/mq).
Il procedimento diretto è risolvibile attraverso la formazione preventiva di una scala di prezzi noti e cioè
attraverso i dati elementari omogenei di unico tipo dei quali può determinarsi il valore.
- Formazione della scala dei prezzi noti
 Il Catasto dei fabbricati è l'inventario di tutte le costruzioni urbane (1939) e rurali (dal 1994) presenti
sul territorio nazionale. L’ Unità base di riferimento del Catasto dei fabbricati è l’unità immobiliare urbana
(UIU) Riferimenti normativi fondamentali • l.n. 1249/1939: istitutiva del NCEU e dell'accertamento
generale dei fabbricati; • l.n. 662/96: revisione generale del catasto fabbricati e delega alle Province ed ai
Comuni.
L’unità immobiliare urbana (UIU) è una porzione di fabbricato, un intero fabbricato o un insieme di fabbricati
in
grado
di
produrre
un
reddito
indipendente.
 UIU corrispondenti a porzioni di fabbricato sono: gli appartamenti, i negozi o le autorimesse che, pur non
occupando
un
fabbricato
intero,
possono
produrre
un
reddito
proprio.
 Esempi di UIU rappresentate da interi fabbricati sono: ville, villini, scuole e alberghi.
- UIU costituite da un insieme di fabbricati, infine, sono ad esempio le industrie e gli ospedali.
Le fasi di formazione del catasto dei fabbricati:
1.FormazioneOPERAZIONI PRELIMINARI
- Accertamento è un sopralluogo che serve per: -individuare l’UIU -verificare l’esattezza dei dati
toponomastici e gli indicativi dichiarati -verificare la corrispondenza geometrica tra lo stato di fatto e quanto
disegnato nella scheda planimetrica -attribuire all’UIU i dati catastali che le competono;- appurare la
destinazione delle parti che la compongono; - analizzarne le pertinenze esclusive o comuni. Queste due
ultime operazioni costituiscono il calcolo della consistenza dell’UIU
- Rilevamento comprende tutte le operazioni di misura necessarie per disegnare una corretta planimetria
dell’edificio e per determinarne l’esatta posizione sulla mappa.
OPERAZIONI ESTIMATIVE
- Qualificazione consiste nel distinguere le UIU in funzione della destinazione ordinaria e permanente che
esse hanno e di ripartirle in categorie. L’accertamento delle categorie esistenti si fa con accurata
perlustrazione del territorio e attraverso notizie provenienti da varie fonti: commissione censuaria
comunale, pubblicazioni, statistiche. Le categorie sono raggruppate in gruppi, ad ognuno dei quali
corrisponde una lettera.
Categorie catastali
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorileUnità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con
caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo
residenziale.
A/2 Abitazioni di tipo civileUnità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive,
tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo
residenziale.
A/3 Abitazioni di tipo economico Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di
economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli
indispensabili.
A/4 Abitazioni di tipo popolareUnità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e
di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolareUnità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche
costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla
presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio
con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte
IMMOBILI A DESTINAZIONE Speciale
GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di
destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di
destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.
Di nuova istituzione è il gruppo F, che comprende edifici che non sono UIU, in quanto senza reddito e non
censibili nei gruppi precedenti; le categorie appartenenti a questo gruppo sono:
F/1 - Area urbana
F/2 – Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate)
F/3 – Unità in corso di costruzione
F/4 – Unità in corso di definizione
F/5 – Lastrici solari
- Classificzioneconsiste nella distinzione delle UIU a seconda della capacità di reddito. Le UIU vengono
divise in classi di redditività in funzione della loro capacità produttiva (tra una classe e l’altra ci deve essere
uno scarto del 20%) Come per le particelle tipo, anche qui si adottano delle UIU tipo per determinare i
quadri delle categorie e delle classi, cioè per avere un termine reale di identificazione di ciò che rappresenta
materialmente una determinata categoria e classe. Non è prevista classificazione per i gruppi D, E e F
- ClassamentoL’operazione di classamento attribuisce ad ogni UIU la rispettiva categoria e classe, in
funzione del confronto con l’UIU tipo di riferimento e con i quadri delle categorie e delle classi della zona
censuaria a cui appartiene l’UIU classata.
La ClasseÈ un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione di:
• livello delle rifiniture
•dotazione dei servizi
• ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del
mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale. La prima classe individua gli immobili a
reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.
- Determinazione delle tariffe d’estimoLa rendita catastaleÈ il valore fiscale attribuito ad un immobile in
base alle tariffe d’estimo. Si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell’immobile. Le tariffe
d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell’Agenzia
del Territorio (ex uffici catastali) che le determinano. Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le
rendite catastali possono “essere rivalutate”, ossia aumentate di una determinata percentuale,
incrementando così la base per l'applicazione delle imposte. Dal 1997 le rendite catastali sono state
rivalutate del 5%. Per gli immobili dei gruppi A, B e C, dopo il classamento in base a categorie e classi, si è
proceduto ad attribuire la tariffa d’estimo sulla base della stima del reddito imponibile catastale RI e cioè:
RI = RL - ( Q + Sa + Sf + I )
RL = reddito lordo (canoni)
Q = quote di reintegrazione e di manutenzione
Sa = spese di assicurazione
Sf = sfitti
I = inesigibilità
Per gli immobili compresi nei gruppi D ed E, si procede a stima diretta
Dal reddito imponibile alla rendita catastale
Il calcolo della rendita catastale di un’unità immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario ritraibile, si
ottiene come segue:
Rendita = Tariffa d’estimo x consistenza
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per un coefficiente:
- Abitazioni: valore = rendita × 100
- Uffici (A/10): valore = rendita × 50
- Negozi (C/1): valore = rendita × 34
COME SI DETERMINA IL VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti
coefficienti:
-110 per la prima casa;
-120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
-60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
Per l’identificazione di un’UIU occorrerà conoscere:
- zona censuaria
- numero del foglio di mappa
-numero della particella su cui è costruito il fabbricato (mappale)
-numero del subalterno, che è l’elemento identificativo vero e proprio dell’UIU
Per il valore occorrerà conoscere:
- tariffa d’estimo
- consistenza
Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone censuarie comprendenti UIU il più
possibile uniformi per caratteristiche ambientali, tipologiche e di epoca di costruzione.
2.Pubblicazione
3. Attivazione
4. Conservazione
 Il procedimento analitico di stima del valore di mercato dei fabbricati urbani o
per capitalizzazione dei redditi
E‟ un procedimento di tipo indiretto e si utilizza quando:
•risulta impossibile formare una scala di prezzi noti di beni simili
•si ha una ridotta trasparenza del mercato
Tale procedimento fonda la sua ratio nel ritenere che il valore di mercato di un bene sia essenzialmente
funzione dei redditi che esso è normalmente in grado di dispiegare.
Presupposti:
1) di tipo economico: un bene vale quanto rende
2) di tipo finanziario: l‟accumulazione iniziale di redditi consente di trasformare il valore di un reddito in un
capitale attuale
Elementi di matematica finanziariaNell‟applicazione dei procedimenti estimativi può verificarsi la
circostanza di dover comparare dati posizionati in momenti temporali differenti. Al fine di poter rendere
confrontabili i dati occorre utilizzare alcuni strumenti della matematica finanziaria:
“Non si possono sommare, sottrarre e confrontare somme di denaro posizionate in periodi temporali diversi,
se prima non vengono rese uniformi al momento della stima”
Alcune Definizioni:
•Reddito: flusso netto di ricchezza che un individuo ottiene svolgendo un‟attività economica in un
determinato periodo di tempo ed è espresso da un bilancio, ovvero dalla differenza:
Reddito netto = Ricavo lordo (beni prodotti) – Spese
•Rendita: quantità di moneta che si ripropone a scadenze fisse
•Risparmio: la somma di denaro (parte del reddito) che una famiglia o un'impresa sottraggono al consumo
immediato, per soddisfare dei bisogni futuri.
•Capitale: il “fondo” di beni che comprende sia il capitale inteso come fattore di produzione, ossia i beni
volti a produrre nuova ricchezza reale, sia i beni capaci di assicurare un reddito a chi li possiede.
-INTERESSEè il prezzo che si paga per l’uso del capitale monetario: - è il prezzo percepito da chi presta denaro:
il creditore -è il costo pagato da chi lo riceve in prestito: il debitore. La somma prestata di definisce capitale. La
somma algebrica del capitale monetario e dell’interersse è definita montante.
La unità di misura è il tasso o saggio di interesse: r
Il tasso può essere espresso in termini:
•unitari r = 0,04
•in termini percentuali r = 4%
Il tasso di interesse è direttamente proporzionale al rischio.
Per determinare l‟interesse prodotto alla fine di un anno dal capitale C si moltiplica il capitale espresso in euro
per il saggio unitario: I = C0 r
Da tale espressione è possibile ricavare sia il valore del capitale:
C0 = I/r capitalizzazione- che il saggio di interesse: r = I/C0
Interesse sempliceQuando gli interessi maturati da un capitale non maturano a loro volta altri interessi; esso è
impiegato per periodi di tempo uguali o inferiori ad 1 anno.
I = interesse maturato: I = C0 r n
C0 = capitale iniziale
r = saggio unitario di interesse
n = numero di mesi o giorni per cui si usufruisce del capitale
Es.: 70 giorni n = 70/365 - 5 mesi = 5/12
Montanteè la somma del capitale C0 e dei relativi interessi I maturati in un certo periodo di tempo : M = Co + I
Il montante unitario (q) è la somma del capitale unitario (riferito a 1 euro) e degli interessi maturati in un anno
Alla fine del primo anno si avrà pertanto:
M = C0 + I = C0 + C0 r n = C0 (1 + r x n)
Per C0 = 1, cioè considerando il capitale di 1 euro, il
Montante unitario, detto anche binomio di interesse sarà:
M=1+r=q
Esempio: il montante di un euro al saggio del 6% per un anno sarà q = 1 + 0,06 = 1,06
In regime di interesse semplice il Montante del capitale Co (M=C+I+) è dato da: M=C+Crn=C (1+rn).
n=frazione dell’anno considerata.
Interesse compostoQuando gli interessi maturati da un capitale C0 maturano a loro volta altri interessi; si usa
quando si considera un periodo di tempo superiore ad 1 anno. Quanto genera il capitale C0 ? La formula
generale è: M = C0 q^n
•Dopo 1 anno: M1 = C1 = C0 + C0r = C0(1+r) = C0q
•Dopo 2 anni: M2 = C2 = C1 + C1 r =C1 (1+r)
M2 = C2 = C0(1+r)(1+r) =
M2 = C2 = C0(1+r)2
La relazione esponenziale di variabile n consente di stimare il valore attuale, ovvero disponibile all‟attualità, di
un capitale M disponibile tra n anni attraverso lo sconto all’attualità di M - C0= M/(1+r) = M/qn
Capitali nel tempo“Non si possono sommare, sottrarre e confrontare somme di denaro posizionate in periodi
temporali diversi, se prima non vengono rese uniformi al momento della stima” E‟ necessario individuare gli
strumenti che consentono di portare tutti i valori allo stesso momento (anticipazione o posticipazione)
•Un valore spostato nel futuro si trasforma in montante attraverso il coefficiente di posticipazione
•spostato nel passato si trasforma in valore scontato attraverso il coefficiente di anticipazione
Annualità asono prestazioni finanziarie periodiche positive (redditi) o negative (spese), che si verificano ad
intervalli annuali. Le annualità possono essere:
•posticipate: se avvengono a fine anno
•anticipate: se avvengono all‟inizio dell‟anno
•limitate: se riferite ad un numero limitato di anni
•illimitate: se riferite ad un numero illimitato di anni
•costanti: se si ripetono con lo stesso ammontare
•variabili: se si ripetono con importi diversi
•Il principio economico dell‟anticipazioneUn acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo
superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre
-la capitalizzazione del reddito si basa sull’ipotesi che il valore dei beni immobiliari dipende da ciò che essi
possono rendere. È possibile esprimere un giudizio di previsione su questi redditi futuri. Il procedimento analitico
pone il Vm pari al rapporto tra il reddito e il saggio di capitalizzazione.
La capitalizzazione è un'operazione che si configura come una sommatoria di:
 redditi futuri scontati all'attualità
 equivale all'accumulazione iniziale A0 di n annualità a costanti e posticipate.
Il reddito deve essere: - netto (cioè privo di spese)
- futuro (la stima deve riguardare il futuro) - costante (continuativo medio) - ordinario (più frequente)
Dal mercato locativo è possibile rilevare la redditività lorda presente, in coerenza con il principio della permanenza
delle condizioni ed attraverso l‟analisi del trend di variazione dei prezzi dei fabbricati stessi, pur tenendo presente
che i dati offerti dal mercato sono soltanto indicativi.
Dal reddito lordo annuo RL ordinario, e cioè indipendente da circostanze particolari e, quindi, più frequente, il
reddito netto Rn è determinabile attraverso l‟analisi di tutte le spese di gestione a carico del proprietario.
Rn = RL – S
Spese di gestioneTali spese espresse in percentuale di RL sono:
a. Spese di manutenzioneLa manutenzione ordinaria è l‟intervento continuo necessario per garantire la
funzionalità dell‟immobile e per evitarne il degrado, sostituendo le parti e gli elementi logorati dall‟uso.
Testo unico edilizia: D.P.R. 380/2001,come modificato dal D.Lgs. 301/2002, Titolo I - Disposizioni generali, Capo I,
Attività edilizia
Art.3a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza
gli impianti tecnologici esistenti
-La manutenzione straordinaria è invece ogni intervento eseguito per prolungare la durata dell‟edificio o di sue
determinate
parti.
Testo unico edilizia- Art.3b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per
rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico
sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso;
-Il rinnovo è infine un investimento aggiuntivo di ristrutturazione e di riqualificazione, tendente ad aumentare il
valore e la redditività dell‟immobile, diminuendone l‟obsolescenza tecnologica funzionale.
Testo unico edilizia. Art.3 c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a
conservare l‟organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel
rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell‟organismo stesso, ne consentano destinazioni d‟uso
con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi
costitutivi dell‟edificio, l‟inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell‟uso,
l‟eliminazione degli elementi estranei all‟organismo edilizio.
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme
sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali
interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell‟edificio, l‟eliminazione, la
modifica
e
l‟inserimento
di
nuovi
elementi
ed
impianti.
Nell‟ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione
e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie
per l‟adeguamento alla normativa antisismica
Deducibilità SINGOLI UNITA‟ IMMOBILIARI: le agevolazioni fiscali spettano ai lavori elencati alle lettere b), c) e d)
dell‟articolo 3 del Dpr 380/2001, TUE). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di
manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione
edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro
pertinenze
SOLO SUI CONDOMINI o parti comuni: quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell‟articolo 3 del Dpr 380/2001
(manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento, conservativo, ristrutturazione
edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici, residenziali.
 I costi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono costi d’esercizio che possono avere un significato
differente a seconda di chi li sostiene:
 le persone fisiche possono essere oggetto di agevolazione fiscale sotto forma di detrazione fiscale sulle
ristrutturazioni del 36% (con il decreto sviluppo 2012 salito al 50%) del 41% o del 55% se interventi per il
risparmio energetico.
 Nel caso delle società tali costi possono essere capitalizzati sul valore degli immobile e concorrere ai fini della
determinazione del reddito imponibile tramite la quota di ammortamento annua oppure interamente spesati
nell‟esercizio.
 Per edifici di antico impianto (circa 40 anni) una spesa annua è mediamente variabile dallo 0,50 al 2 % del
costo di costruzione rivalutato.
 Per l‟edilizia abitativa di recente produzione può proporsi una percentuale variabile dal 2 % al 4 % di RL a
seconda della maggiore o minore qualificazione e della posizione, centrale o periferica, dell‟edificio
b. Spese per i serviziTali spese sono frequentemente a carico del locatore e, pertanto, è necessario analizzare se
la consuetudine locativa le attribuisce al proprietario, eccezionalmente o meno. Tali spese riflettono: la custodia e
il portierato, la pulizia, l‟illuminazione, la manutenzione e l‟esercizio dell‟ascensore, ecc. Possono incidere dal 2
al 5%; se a carico del conduttore si considera la percentuale minima dello 0,50%
c. Detrazioni per sfitti ed inesigibilitàL‟alea di improduttività dei fabbricati deve essere recepita nella
determinazione del saggio di attualizzazione della redditività, rappresentando infatti un rischio economico dei
redditi. Particolari alee di improduttività devono però essere considerate nella previsione del reddito netto
ordinario
come
detrazioni
al
reddito
lordo.
 Tali alee sono rappresentate dalla inesigibilità derivante dalla morosità o insolvibilità del locatario.
 Ulteriori alee di improduttività devono considerarsi anche in relazione ad eventuali discontinuità locative.
In definitiva, può proporsi un‟aliquota di RL per alee di improduttività del 4 % per le abitazioni economico popolari
e dell‟1 ÷ 2 % per le abitazioni più evolute, per gli uffici pubblici e privati, per gli alberghi, scuole, case di cura,
autorimesse,
ecc.
d. Spese per assicurazioniL‟assicurazione del fabbricato, che garantisce la redditività dei rischi tecnici,
rappresenta una spesa non superiore in genere allo 0,5 % di RL Il 95% delle abitazioni italiane non è assicurato
contro le calamità naturali. La protezione offerta dall‟assicurazione terremoto è specifica per gli eventi sismici. Si
tratta di una copertura che tutela con un risarcimento del danno contro eventi incontrollabili come le calamità
sismiche e sostiene con un aiuto economico immediato il danneggiato, che non dovrà preoccuparsi delle spese di
sgombero e demolizione finale come delle spese di prima necessità, come quelle relative ad un alloggio alternativo.
La polizza antisismica consente inoltre di avere un indennizzo per le successive spese di riparazione e ricostruzione
della casa, ma anche di beneficiare di un capitale in caso di lesioni fisiche gravi del sottoscrivente o dei suoi
famigliari.
e. Spese per ammortamentoIl capitale immobiliare urbano è percepito come un bene economico di durata
indefinita. Si intende per spesa di ammortamento quella aliquota che si deve accumulare anno per anno onde
ottenere alla fine del ciclo utile del fabbricato il capitale corrispondente alla sua nuova produzione. Per fabbricati
obsoleti dal punto di vista tecnologico e funzionale, tale aliquota non supera l‟ 1 % di RL.
f. Spese di amministrazioneTali oneri, irrilevanti per localizzazioni periferiche, per posizioni insediative
privilegiate e settorialmente più evolute raggiungono anche il 3 % di RL
g. Spese per imposteSono gli oneri fiscali che maggiormente incidono tra le spese sul reddito lordo, variando a
seconda del regime fiscale in vigore e delle differenti aliquote fissate dagli enti territoriali
Nello specifico, possiamo distinguere cinque categorie di imposte gravanti sugli immobili:
1- imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene
(IRPEF, IRES);
2- imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU)
3- imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI);
4- imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale);
5- imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni);
• imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione)
Dai diversi manuali estimativi emerge che non vi è un‟univoca quantificazione dell‟incidenza delle spese ed inoltre
vanno considerati i cambiamenti intercorsi sia del regime tributario che delle innovazioni tecnologiche ed
impiantistiche. Attualmente può indicativamente ritenersi che le diverse voci di spesa incidono sul reddito lordo
del 14-40%
-Il saggio di capitalizzazioneè misura del rapporto esistente tra la redditività che l‟immobile può dispiegare in un
determinato periodo di tempo ed il valore capitale dell‟immobile stesso (valore di mercato dell‟immobile
considerato in condizioni di ordinarietà). La sua determinazione può svolgersi sia con procedimento sintetico che
analitico. Il procedimento sintetico si basa sulla rilevazione dei prezzi di compravendita e dei redditi registrati nel
mercato immobiliare per tipologie di investimento assimilabili a quella in esame.
-La determinazione del saggio di capitalizzazione per via indiretta Poiché frequentemente il saggio non è un dato
direttamente reperibile dal mercato, si pone la necessità di determinarlo in via analitica, analizzando cioè le diverse
e coesistenti circostanze che lo influenzano. E‟ possibile ipotizzare che il saggio dell‟investimento immobiliare
urbano varia tra il 2% ed il 6% (Del Giudice riporta dal 3% al 7%) Partendo dal saggio medio del 4% è possibile
operare le detrazioni e le aggiunte che derivano dalle specifiche influenze ascendenti e discendenti riscontrate
(Der Giudice saggio medio 5%)
 Determinazione del saggio di capitalizzazioneA questo punto si passerà a determinare il saggio di
capitalizzazione r. Questo saggio varia dal 2 al 6 %, e pertanto prenderemo in considerazione un saggio medio pari
al 4% a cui successivamente andremo ad aggiungere la sommatoria della differenza delle influenze ascendenti Ai
e discendenti Di.
INFLUENZE ASCENDENTI Ai = (A16) = 0.05%
INFLUENZE DISCENDENTI Di = (D3 + D14 + D15 +D17 + D18) = 0,05% + 0,15% + 0,05% + 0,30% + 0,05% + 0,05%=
0,65%
r = 4 % + 0,05% -0,65% = 3.4%
Vm = Rn/r = 5.031/0.034 = 147.970 euro ~148.000 euro
Il più probabile valore di mercato dell‟unità immobiliare oggetto di stima secondo il procedimento analitico è di
148.000 euro
148.000 euro / 145,19 mq= 1.019 euro/mq
ConclusioneIl più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima secondo il procedimento sintetico è pari
a 1.123 euro/mq Tale valore è stato verificato anche con il procedimento analitico che ha condotto a stimare un
valore di mercato di 1.019 euro/mq
•
Il
procedimento
di
stima
per
valori
tipici
(cap.
7,
pag.139)
La prima metodologia di stima in ambito nazionale che riconosce l‟importanza della qualità nella formazione del
valore degli immobili residenziali attraverso l‟individuazione di un certo numero di componenti immobiliari
apprezzate dalla domanda, è stata proposta nel 1968 da Carlo Forte con il cosiddetto procedimento per valori tipici.
Il procedimento per valori tipici consente solatanto la verifica del valore di mercato di fabbricati residenziali
ottenuto con altro procedimento, non essendo sufficiente per la sua approssimazione. Può trovare applicazione
nella ricerca del valore di mercato di beni immobiliari complessi per i quali si apossibile una valutazione separata
dei vari elementi che li compongono. Si procede alla scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la
successiva stima di ciascun componente singolarmente considerato. Il procedimento per valori tipici si basa
sull‟esame delle caratteristiche che determinano il prezzo di mercato delle abitazioni.
Le caratteristiche di un immobile che in varia misura influenzano il prezzo sono :
 Caratteristiche posizionali estrinseche
 Caratteristiche posizionali intrinseche
 Caratteristiche intrinseche o tecnologiche
 Caratteristiche produttive
Procedimento-operativo
 Individuato il massimo prezzo di mercato (euro/mq) e per la medesima epoca di riferimento che si è verificato
per un certo tipo di bene, si ipotizza che per esso si riscontri la combinazione ottimale di tutte le caratteristiche
generalmente apprezzate dal mercato e che determinano il prezzo stesso.
 E‟ possibile attribuire ad ognuna delle caratteristiche una specifica incidenza massima e minima sul prezzo di
mercato.
 Si procede quindi all‟analisi delle diverse incidenze sulla base delle indicazioni di mercato.
 Si confrontano quindi le specifiche caratteristiche del bene oggetto di stima con le caratteristiche di grado
ottimo relative al bene assunto come riferimento e di prezzo massimo.
 Se attribuisce alla somma dei coefficienti ∑Ki il valore unitario per il bene di maggior prezzo, ne risulta il
seguente valore unitario per il bene oggetto di stima:
Vm = Vma · Ki
dove Ki < 1
• Vm il valore cercato
• Vma il prezzo unitario dell„ unità più pregiata (massimo prezzo);
• Ki la sommatoria dei coefficienti attraverso cui si possono esprimere le caratteristiche del bene oggetto di
stima
 Il valore di trasformazione
Nella teoria estimativa, il valore di trasformazione è un aspetto economico derivato dalla combinazione del
prezzo di mercato e del costo di produzione ll valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree
edificabili e per gli immobili destinati a trasformazione
La stima dei fabbricati da ristrutturareCon il termine fabbricato da ristrutturare si intende un fabbricato che
presenti le seguenti caratteristiche:
•inutilizzabile o scarsamente utilizzabile nelle condizioni attuali
•suscettibile di una normale e conveniente trasformazione
•la trasformazione è tecnicamente possibile e giuridicamente attuabile
Le fasi:
 definizione del progetto di ristrutturazione
 stima del valore del fabbricato ristrutturato
 stima del costo di ristrutturazione
 valore del fabbricato da ristrutturare
Il criterio del valore di trasformazione si applica nei giudizi di convenienza economica. Se ad esempio devo
ristrutturare un fabbricato:
-Vm è il valore del fabbricato trasformato
-K il costo di costruzione
-n il tempo (espresso in numero di anni) intercorrente tra l’epoca della stima e l’inizio della produttività del
fabbricato ricostruito
- r il saggio di capitalizzazione q = 1+r
Si avrà convenienza allorquando si verifica la seguente diseguaglianza :
Il valore di trasformazione può inoltre costituire il criterio per la stima dei fabbricati non
ultimati
Esempio 1: stima dei lavori di ristrutturazione di un’unità immobiliare di piccole dimensioni mediante computo
metrico estimativo. Il progetto prevede il recupero estetico funzionale di un mini appartamento avente una
superficie utile di circa 60 mq. Le opere da realizzare sono riconducibili ad un intervento di manutenzione
straordinaria che può essere eseguito con Denuncia Inizio Attività, ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001 n° 380, art. ù
22 e 23 - L.R.C. 28 novembre 2001 n° 19, art. 2 e s.m.i. La D.I.A. è un documento che serve per chiedere i permessi
utili per svolgere determinati interventi edilizi. È stata sostituita dalla Scia dopo la riforma Madia del 2016
-Cos’è la Denuncia di Inizio Attività è una pratica amministrativa che, nel mondo dell'edilizia, rappresenta oggi
uno degli strumenti urbanistici più rilevanti, complementare alla S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività),
di recente introduzione. Tale pratica è l'evoluzione della legge n.47/85 che, all'art.26 "opere interne", obbligava
chiunque intendesse compiere opere interne a fabbricati che non fossero in difformità degli strumenti urbanistici
vigenti una "relazione a firma di un professionista abilitato (es. un Ingegnere, un Architetto o un Geometra iscritto
al relativo albo professionale) [...] che asseveri le opere da compiersi [...]". Procedura semplificata per realizzare
lavori edili che rientrano nelle categorie: Manutenzione straordinaria, Restauro e Risanamento conservativo. Serve
l'assistenza di un professionista abilitato. I lavori possono iniziare 20 giorni dopo la presentazione della domanda.
Prima dell'inizio dei lavori (se necessario) occorre ottemperare a tutto ciò che riguarda: calcoli strutturali,
prevenzioni incendio, sicurezza sui cantieri, contenimento energetico, sicurezza impianti.
La DIA edilizia e il modello unicoNel 2014 è stata introdotta la possibilità di presentare la DIA edilizia con un
modello unico. Con un solo documento si poteva richiedere l'inizio di più lavori. Tale procedura, conosciuta come
"Super DIA", consentiva di includere anche alcune opere soggette al Permesso di costruire. Così, ad esempio, con
la stessa dichiarazione si poteva ristrutturare un edificio e apportare modifiche al suo interno. Tuttavia, dal 2016,
la DIA è una procedura disapplicata. Oggi, al suo posto, si utilizza la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
La SCIA è infatti una procedura più rapida e ha sostituito la DIA sia in campo edilizio sia per l'apertura di una nuova
attività commerciale o artigianale.
Caso operativo: stima dei lavori di ristrutturazione di un’unità immobiliare di piccole dimensioni mediante
computo metrico estimativo Il progetto prevede il recupero estetico funzionale di un mini appartamento avente
una superficie utile di circa 60 mq. Le opere da realizzare sono riconducibili ad un intervento di manutenzione
straordinaria che può essere eseguito con Denuncia Inizio Attività, ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001 n° 380, art. 22
e 23 - L.R.C. 28 novembre 2001 n° 19, art. 2 e s.m.i. Il progetto prevede per l’appartamentino un nuovo assetto
distributivo degli ambienti, anche con la realizzazione in un ambiente di un soppalco per la creazione di uno
spazio destinato a studio e letto di emergenza per eventuali ospiti. Grazie alla notevole altezza
dell’appartamento, pari a mt 5,50, quelle derivate al di sopra ed al di sotto del soppalco rientrano in quelle
ammissibili
Le opere da realizzare possono essere inquadrate nelle seguenti attività:
 demolizione e/o rimozione completa dei tramezzi, pavimenti, rivestimenti, apparecchi igienico sanitari, infissi
interni ed esterni;
 consolidamento di un vano di passaggio nella muratura portante mediante realizzazione di piattabanda e
cerchiatura con elementi in acciaio;
 ampliamento di un vano di passaggio nella muratura portante mediante piattabanda e cerchiatura con
elementi in acciaio;
 realizzazione nella muratura portante di un vano “finestra” tra due ambienti interni mediante realizzazione di
piattabanda e cerchiatura con elementi in acciaio;
 realizzazione di soppalco, tramezzi, intonaco, impianto idraulico di carico e scarico, impianto di riscaldamento,
impianto elettrico;
 predisposizione di impianto di climatizzazione;
 fornitura e posa in opera di infissi interni ed esterni;
 posa in opera di pavimenti, battiscopa, rivestimenti;
 fornitura e posa in opera di controsoffitto in cartongesso;
 tinteggiatura di pareti e soffitti.
-l procedimento analitico di stima delle aree edificabili (capitolo7,par.7.7)Si elabora considerando l’area urbana
come un bene di produzione dal quale, con l’applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si
ottiene il prodotto edilizio.
Se si esprime con:
- Va il valore dell’area
-Ktr il costo di trasformazione
- Vmp il valore del fabbricato prodotto si può porre:
Va = Vmp -Ktr = Vt
Altro procedimento sintetico
Considerando che generalmente le indicazioni del mercato esprimono i prezzi in euro/mq, e’ da rilevare che la
domanda del fattore produttivo costituito dallo spazio urbano riflette la posizione e la quantità di volumi
edificabili. Pertanto è possibile pervenire alla determinazione del valore Va dell'area attrezzata come aliquota
percentuale α del valore di mercato del fabbricato Vm, attraverso la relazione:
Va = α x Vm per α<1
Il prodotto αVm recepisce infatti sia l'apprezzamento posizionale che le quantità di volumi edificabili sul suolo
oggetto di stima. Dalle indicazioni del mercato risultano valori di α variabili da 0,10 a 0,35- 0,40 Vm, crescenti
comunque all'aumentare di Vm. Nel procedimento sintetico il valore dell’area è stimato come quota % del valore
di mercato dell’edificazione
 La perequazione urbanistica «distribuzione o attribuzione di “qualcosa” a soggetti diversi in base a
criteri di equità». “Presegue l’equa distribuzione dei diritti edificatori dalla pianificazione urbanistica e degli oneri
derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali”
il contesto in cui ha avuto origine
• Forte attenzione allo sviluppo sostenibile e alla qualità dell’ambiente naturale e costruito
• Inadeguatezza della procedura “tradizionale” di attuazione del piano urbanistico basata sull’apposizione del
vincolo preordinato all’esproprio e sulla successiva acquisizione forzosa degli immobili -aree e/o
manufattidestinati ad opere pubbliche
• Ridotta disponibilità di risorse finanziarie pubbliche e, viceversa, elevato valore di mercato degli immobili
urbani
• Riconoscimento della natura “complessa” delle trasformazioni urbane e della necessità di un approccio
“integrato”
La “perequazione urbanistica” è stata proposta dall’INU (1995) quale soluzione alla illegittimità del piano comunale
che
discrimina
ingiustamente
talune
proprietà
rispetto
ad
altre
e
quindi
•impone su taluni suoli vincoli di inedificabilità in attesa dell’espropriazione per pubblica utilità
•apre alla edificazione privata e valorizzazione fondiaria di altri suoli analoghi ai precedenti per condizioni
urbanistiche e giuridiche
Nei primi anni novanta, l’Istituto Nazionale di Urbanistica avvia una serie di sperimentazioni aventi ad oggetto la
perequazione urbanistica, ispirandosi ad alcune realtà straniere che già da tempo la applicano, seppur in
modalità differenti (USA; Spagna; Francia. Parallelamente, alcune amministrazioni comunali, soprattutto del
centro-nord , iniziano ad elaborare piani regolatori ispirati a regole perequative, fino a quando tale pratica non
viene poi incorporata anche nella legislazione urbanistica regionale (prima tra tutte la Regione Emilia Romagna).
Pertanto, attraverso le regole perequative, viene individuato un sistematico procedimento tecnico progettuale in
grado di promuovere da parte del privato la cessione consensuale, non onerosa, delle aree da destinare alla
produzione dei beni pubblici, obbligatori.
-l’iniquità del piano urbanistico tradizionalmente il piano urbanistico, in ottemperanza alla legge 1150,
operando attraverso la zonizzazione, indididua le zone territoriali omogenee in cui realizzare le diverse
destinazioni d’uso e le attrezature del tipo F ; l’iniquità di tale operazione consiste nell’avvantaggiare alcuni
proprietari di suoli, penalizzando alti.
Con la perequazione è possibile rendere i proprietari dei suoli sottoposti a trasformazione, indifferenti alle
destinazioni d’uso sancite dal piano, perseguendo un duplice obiettivo:
a) da parte della amministrazione comunale, l’acquisizione, non onerosa, delle aree da destinare ad usi pubblici
a) da parte del soggetto privato, proprietario delle aree, il vantaggio, in alternativa all’esproprio, di vedersi
riconosciuto un indice di edificabilità sull’intera superficie territoriale omogenea - e quindi, in maniera
indifferente - rispetto alle destinazioni d’uso previste. L’obiettivo del “pari trattamento” dellacproprietàc
fondiaria, sotto il profilo tecnico, richiede:
•l’analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche urbanistiche (localizzazione, prossimità, geologia,
morfologia, …) e giuridiche (vincoli derivanti da norme di legge)
•l’aggregazione dei suoli simili in classi omogenee
•l’attribuzione delle capacità edificatorie (attraverso gli indici di edificabilità territoriale) alle classi
La fase successiva del metodo perequativo classico contempla:
- l’aggregazione dei suoli nei comparti urbanistici
- la formazione del consorzio dei proprietari (se necessario)
-la predisposizione del piano urbanistico attuativo (PUA)
-la realizzazione del PUA (o del progetto convenzionato) con esecuzione delle opere pubbliche da parte dei
privati e cessione al Comune delle aree per i servizi
 La valutazione nella perequazione
Programmazione complessa
I programmi di riqualificazione urbana (DM 21/12/94). Particolare rilievo assume la rappresentazione del
programma in termini economici sintetici (art.15), ovvero la comparazione delle convenienze economiche che
rispettivamente realizzano il soggetto pubblico e privato. Per effettuare la comparazione economica delle diverse
proposte, le amministrazioni comunali sono state chiamate a rendere noti i costi parametrici unitari con
l’indicazione delle unità di misura di riferimento, per le principali categorie di opere comprese negli interventi
pubblici e privati.
La valutazione delle convenienze
Per effettuare il raffronto delle convenienze vengono indicate due distinte procedure:
-il raffronto istantaneo costi-ricavi che non tiene conto della variabile temporale; la differenza tra la sommatoria
dei ricavi e la sommatoria dei costi conduce al valore netto dell’investimento che, al fine della verifica delle
convenienze, deve risultare positivo;
- la redazione di flussi di cassa, in cui ricavi e costi sono ripartiti durante un arco temporale definito; la differenza
tra ricavi e costi attualizzati ad un adeguato saggio di sconto, conduce al valore attuale netto dell’investimento.
Con la perequazione viene riconosciuto un indice di edificabilità a tutta la superficie territoriale omogenea, in
ragione delle condizioni di fatto e di diritto dei suoli, e lo si concentra su una parte dell’area, detta “superficie
integrata” in cui il privato, o il consorzio di privati, esprime l’indice di edificabilità che gli è stato riconosciuto,
realizzando anche gli standard e le strade. L’altra parte dell’area, detta “superficie compensativa”, ceduta
gratuitamente all’amministrazione comunale, può essere utilizzata per realizzare i beni pubblici di cui si registra il
fabbisogno (edilizia residenziale pubblica, attrezzature sanitarie, per l’istruzione, parchi urbani e territoriali, etc.).
Non c’è dubbio che, rispetto a questo meccanismo che tende a rendere indifferenti i proprietari alle destinazioni
d’uso del suolo, la verifica preventiva delle convenienze – sia di tipo pubblico che di tipo privato – diventa un
momento cruciale. La valutazione economico-finanziaria assume particolare rilevanza in quanto l'approfondimento
dei costi di formazione dello spazio urbanizzato viene correlato ai benefici conseguenti alle opportunità rese
praticabili da decisioni di uso del suolo assunte dall'Amministrazione Comunale, con lo scopo di attestare,
preventivamente, la validità delle regole urbanistiche, sia dal punto di vista dell'economia del soggetto pubblico,
che di quello privato. Per quanto riguarda la stima dei costi produzione dei beni pubblici previsti dal piano, questa
va elaborata considerando anche il costo d’acquisizione dei suoli, prevedendosi di conseguenza, il ricorso a regole
espropriative. Si intende in tal modo evidenziare l’interesse pubblico connesso all’adozione del procedimento
perequativo in quanto, dall’elaborazione, si deduce il minor onere nella produzione dei beni pubblici che le regole
perequative generano. I costi dei beni pubblici previsti dal Prg possono sintetizzarsi nelle voci seguenti:
a.
costi
di
acquisizione
del
suolo,
con
riferimento
ai
valori
di
esproprio;
b. costi di realizzazione delle operepubbliche, con stima dedotta da costi parametrici
Una volta effettuata la stima del costo di produzione delle opere pubbliche previste dal piano, si pone
inevitabilmente la questione del reperimento delle risorse necessarie alla loro realizzazione. I due canali
finanziari di cui generalmente l’amministrazione comunale può disporre a tal fine sono rappresentati dai proventi
derivanti:
 imposta comunale sugli immobili
 concessioni onerose.
Ma sia per la situazione evasiva rispetto alle rendite catastali (ancora diffusamente sottostimate), sia per la forbice
che ormai si è venuta a creare nel tempo tra quelli che sono i reali costi delle attrezzature collettive e gli oneri da
essi derivanti, queste entrate non sempre sono sufficienti a coprire i costi stimati
-La
verifica
di
convenienza
da
parte
del
soggetto
privato
Il Comune, attraverso l’attività pianificatoria, ha la facoltà di modificare l’assetto del proprio territorio e, attraverso
le destinazioni d’uso del suolo che stabilisce in relazione ai bisogni della collettività, ha la responsabilità di
modificare, in termini differenziali, il regime dei valori di mercato dei suoli urbani e, quindi, di produrre plusvalore.
Tale plusvalore o “rendita fondiaria” rappresenta il beneficio che i proprietari dei suoli trasformabili ricevono
gratuitamente dalla collettività, a fronte dei costi che questa sostiene.
Con la perequazione è possibile renere i proprietari dei suoli sottoposti a trasformazione, indifferenti alle
destinazioni d’uso sancite nel piano, al fine di ricondurre alla collettività i benefici al dispegarsi della rendita.
Poiché gli indicatori d’uso previsti dal piano si traducono in valore di scambio, cioè nel prezzo di mercato del
prodotto vendibile, questi devono garantire al proprietario/imprenditore un margine di profitto tale da rendere
conveniente la cessione dei suoli volti a soddisfare fabbisogno pregresso di socializzazione di suolo, o volti a
soddisfare fabbisogni di attrezzature urbane di interesse comunale (superficie compensativa).
Se tale
convenienza si verifica, la differenza tra i costi della produzione edilizia ed i ricavi da essa deducibile (rendita) viene
ripartita, equamente, sulla superficie territoriale omogenea del distretto, a prescindere dalla suddivisione
proprietaria, premiando quindi in eguale misura, tanto le superfici destinate ad usi pubblici -la superficie
compensativa - quanto le superfici destinate ad usi privati- la superficie integrata-.
-Metodologia estimativaLa cessione consensuale di suoli, per effetto di regole perequative, determina la
necessità di verificare la validità degli indicatori urbanistici assunti nel PRG. Dal punto di vista estimativo, è
necessario quindi definire il criterio di stima delle grandezze economiche che intervengono nella attuazione delle
unità di suolo. Dovendosi pervenire ad un giudizio di convenienza economica, è possibile costruire un bilancio per
il soggetto privato, proprietario/imprenditore, fondato sulla comparazione tra quanto egli può ricavare da un
procedimento espropriativo e quanto può ricavare dalla cessione, nel mercato, delle superfici di pavimento
prodotte con applicazione di regole perequative. Pertanto il criterio di stima adoperato sarà quello del valore di
trasformazione. E’ possibile, quindi, procedere alla verifica della seguente condizione:
Vt > Va , dove
VT = Rt – (Ct + P)/Superficie territoriale omogenea(sto)
Va = Vi= (Vm + 10 Rd )/2
- Vt, il valore del suolo a seguito della trasformazione;
-Rt il ricavo totale derivante dal prezzo di mercato dei metri quadrati vendibili prodotti con la trasformazione;
-Ct il costo di produzione della trasformazione, comprendente il costo di costruzione degli edifici privati ed il
costo delle opere di urbanizzazione (standard e strade);
- P il profitto normale di impresa;
-Sc complessiva (STO) la superficie complessiva (riferita all’intera unità di suolo del distretto).
Si indica, in vece, con Va, il valore di esproprio del suolo nel suo stato attuale, derivante dalla applicazione dell’art.5
bis della legge 8 agosto 1992, n°.359. E’ possibile pervenire alla verifica della suddetta condizione, operando quindi
un bilancio per il proprietario/imprenditore, a partire dagli indicatori urbanistici previsti dal piano, in cui vengono
confrontati costi e ricavi.
-sentenza della corte costituzionale n. 348/2007
Dichiara l’illeggimità costituzionale dell’art. 5-bis in quanto in contrasto sia con gli artt. 24, 42 e 102 della
Costituzione che con l’art. 1 del primo protocollo della Convenzione Europea per la salvaguardia dei diritti
dell’uomo (la sopravvenuta incompatibilità dell’art. 5-bis riguarderebbe i profili evidenziati dalla Corte europea,
ovvero la «contrarietà ai principi del giusto processo» e l’«incongruità della misura indennitaria, nel rispetto che è
dovuto al diritto di proprietà».) (poi i sono i prg leggi slide 16)
 La valutazione di un investimento immobiliare
Una decisione di investimento riguarda l’impiego di risorse economiche nel presente in vista di vantaggi futuri I
vantaggi perseguiti dall’investitore possono notevolmente differire fra i vari soggetti pubblici e privati, e così
anche gli strumenti di analisi e di valutazione
Nel settore privato la decisione dell’investimento è riservata all’imprenditore, cui spetta il reperimento dei mezzi
finanziari per realizzare l’investimento.
Valutazione: analisi ricavi-costi
 l’analisi dei flussi di cassa netti;
 lo sconto ed il calcolo del valore attuale netto di tali flussi
 il calcolo di una serie di indici di rendimento, quali il tasso di rendimento interno.
Nel settore pubblico la decisione di investimento è riservata all’ente finanziatore, che decide di impegnare o
meno risorse pubbliche. L’amministrazione che ha competenze per l’erogazione del finanziamento richiede la
valutazione del progetto proposto e ne indica le linee guida. Il finanziamento di un’opera da parte di un ente
pubblico o con la partecipazione di esso coinvolge generalmente molti soggetti:
• Amministratori degli enti locali;
• Consulenti della pubblica amministrazione;
• Responsabili delle aziende che richiedono il finanziamento;
• Funzionari del governo.
• Istituti di credito.
La decisione di investimento sarà basata su indicatori di efficienza economica del progetto calcolati sulla base
all’analisi beneficicosti
«Gli immobili, al pari degli strumenti finanziari, rappresentano beni di investimento Come qualsiasi altro progetto
di investimento, l’acquisizione o la realizzazione di un immobile comporta una serie di uscite monetarie iniziali che
successivamente genereranno delle entrate di cassa flussi di cassa I flussi di cassa futuri sono spesso incerti sia per
manifestazione temporale sia per entità e a quest’incertezza, ossia alla variabilità dei possibili risultati, è associato
il concetto di rischio.
Fattori
di
rischio
(operazioni
di
sviluppo
immobiliare)
 Rischio amministrativo: Incertezza sulla tempistica e sulle
caratteristiche del bene realizzabile
 Rischio ambientale: Incertezza associato ai costi e alle tempistiche connessi alle eventuali bonifiche
 Rischio tecnico-costruttivo: Incertezza sui costi e sulla tempistica per la realizzazione dell’immobile
 Rischio mercato: Non trovare utilizzatore/investitore o non ottenere livelli di canone/prezzi attesi nei tempi
stimati
Al fine di verificare la bontà dell’investimento, il developer o il promotore (il soggetto che intraprende l’iniziativa
immobiliare) deve perciò valutare attentamente la natura e l’entità di tutti questi rischi.Le decisioni di investimento
da parte di un operatore privato in uno specifico progetto immobiliare, e quindi la sua fattibilità dipendono dai
risultati delle previsioni economico finanziarie e dalle attese di redditività connesse all’investimento stesso. La
tecnica più frequentemente utilizzata per elaborare valutazioni economiche preventive è l’Analisi Costi-Ricavi -ACRbasata sui flussi di cassa attualizzati (discounted cash-flow analysis). Analisi finanziaria. Il criterio su cui si fonda la
stima della redditività nell’analisi dei flussi di cassa (cash flows) è basato sull’attualizzazione, cioè sulla
determinazione di un valore attuale dei flussi (ricavi meno costi). Nell’ACR i flussi monetari sono rappresentati dalla
differenza, in ogni periodo temporale, tra i ricavi dovuti alle vendite ed i costi di realizzazione.
Questo incremento di ricchezza, valutato al momento iniziale, che l’operatore realizza grazie all’investimento, si
definisce Valore Attuale Netto – V.A.N.- ed è il primo indicatore della redditività dell’operazione e rappresenta la
sommatoria attualizzata dei flussi di cassa.
La redditività di un intervento è da ritenersi accettabile quando il VAN è positivo, cioè quando i ricavi attualizzati
sono superiori ai costi. Tale indicatore non è però sufficiente nel determinare la soglia di accettabilità di un
intervento.
- Tasso di Rendimento Interno – TIR non è altro che il tasso di interesse (o di sconto) determinato dal
rendimento del capitale investito. Il TIR è quel tasso che annulla il VAN, ovvero quel tasso che rende equivalenti i
flussi positivi e negativi di un intervento. Da un punto di vista pratico il TIR si ottiene per tentativi, procedendo al
ricalcolo del VAN con i saggi i via via crescenti, fino ad ottenere un valore del VAN prossimo allo zero.
Per valutare la fattibilità di un progetto occorre quindi valutare una serie di variabili quali:
 I tempi per i flussi di cassa (durata dell’intervento) La scelta della durata dipende dal tipo di intervento e
dalla quantità di volume/superficie realizzato. Nel caso di immobili destinati alla vendita il tempo può variare da
pochi anni (modesta dimensione) fino anche a 10 anni per interventi complessi e realizzati in lotti successivi. Gli
investimenti destinati alla locazione richiedono invece un orizzonte temporale più esteso (da 10-15 anni fino a
20-25 anni). Oltre alla durata occorre definire il periodo unitario di analisi uguale per tutta la durata in base a cui
si costruiscono i flussi di cassa. (annuale, semestrale…)
 I costi legati alla realizzazione e gestione dell’investimento• Il costo dell’area (o del suolo più il fabbricato
dismesso ) è una delle componenti più significative
• Gli oneri di urbanizzazione
• Il costo di costruzione: procedimento sintetico
• Le spese tecniche e generali : progettazione e direzione lavori
• Le spese di commercializzazione
• Gli oneri finanziari e le tasse
 i ricavi attesi dall’investimento (prezzi di vendita) Occorre determinare il più probabile prezzo di mercato
delle superfici vendibili .
Procedimento di stima sintetico:
-fonti dirette • Contratti di compravendita
• Perizie giudiziarie
• Stime delle Commissioni provinciali L.10/77
• Stime accettate (divisioni ereditarie)
• Inserzioni sulla stampa
• Annunci su siti internet
-fonti indirette• Consulente Immobiliare: quotazioni semestrali (pubblicazione)
• Gabetti: Gabetti Agency (pubblicazione)
• Nomisma:Osservatorio sul mercato immobiliare (pubblicazione)
• Fiaip: Osservatorio immobiliare (www.fiaip.it)
• Scenari Immobiliari, Censis: Monitor Immobiliare (pubblicazione)
• Cresme (pubblicazione)
• Tecnocasa (pubblicazioni e siti locali)
• Ilsole24ore (pubblicazione)
• Camere di Commercio (varie)
• Ministero delle Finanze: Osservatorio dei valori immobiliari (Agenzia delle Entrate)
 il saggio di sconto impiegato per valutare il valore attuale del flusso di ricavi nettiIl saggio di sconto da utilizzare
è pari al rendimento netto di un investimento a rischio nullo di pari durata temporale. La soglia di accettabilità si
ottiene aggiungendo al tasso di sconto alcuni punti percentuali come premio al rischio. Ad influenzare il valore del
saggio di attualizzazione è il rischio dell’investimento: a saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a
saggi elevati investimenti a rischio elevato.
Design: significato” è una parola che trova molti campi di applicazione.
 design industriale vs artigianato (separazione tra la fase di progettazione – design – e la produzione –
tipicamente industriale)
 design correlato all’estetica del prodotto (design = stile)
International Council of Societies of Industrial Design (1961): il design industriale è l’azione di un designer che
mira a coordinare, integrare e sviluppare tutti i fattori che influenzano la forma di un prodotto
Il DESIGN è un processo di innovazione che implica la progettazione di un prodotto con forte
valore estetico.
Il
design
può
trovare
molti
campi
di
applicazione
con
modi
diversi:
-Casa: arredamento sia d’interno che di esterno. In questo caso il design contribuisce a migliorare la qualità della
vita di tutti i giorni, allineandosi con i gusti e le preferenze individuali.
-Pianificazione urbanistica: molte aree saranno ristrutturate per contrastare il degrado urbanistico, privilegiando
un design che fornisca (specie nelle zone centrali delle grandi città) un maggiore equilibrio tra edifici, aree verdi e
monumenti.
-Veicoli: data la connotazione dell’automobile oggigiorno non più come semplice mezzo di trasporto, bensì come
status symbol, il design può contribuire a fornire un senso di personalizzazione e differenziazione.
-Food design: il design comincia a influenzare tutte le azioni della vita quotidiana. Persino i pasti sembrano aver
acquisito un forte valore simbolico ed estetico, facendo aumentare la popolarità della cosiddetta “architettura del
gusto”.
-IL BUSINESS PLAN, o Piano d’Impresa, è un documento di grande importanza per comprendere, attraverso
una valutazione ex-ante, la fattibilità o meno di un’attività E’ il modo più corretto per porsi di fronte ad una
nuova iniziativa in quanto:
1) consente di effettuare una verifica a priori della fattibilità
• commerciale
• economica
• finanziaria
dell’idea “imprenditoriale” accertando, con un processo razionale, la validità dell’idea ancor prima di avviarla per
evitare quindi i rischi connessi alle scelte dettate solo dalle intuizioni e dall’entusiasmo
2) costituisce un prezioso strumento di programmazione e controllo della gestione.
• La sua redazione richiede infatti uno sforzo di proiezione (3-5 anni) nell’ambiente e nel mercato di riferimento
della futura attività, consentendo:
- la predeterminazione degli obiettivi commerciali, economici e finanziari
- la scelta delle strategie da adottare per il loro conseguimento.
La struttura di massima di un buon Business Plan:
1. PRESENTAZIONE SINTETICA
2. PIANO DI MARKETING
3. PIANO DI VENDITA
4. PIANO DI PRODUZIONE
5. PIANO DEI COSTI GENERALI
6. PIANO DELLE IMMOBILIZZAZIONI
7. FABBISOGNO FINANZIARIO
8. FLUSSI DI CASSA
9. CONTO ECONOMICO E STATO PATRIMONIALE
10.CONCLUSIONI
Il Business Plan deve comunque contenere almeno le seguenti componenti fondamentali:
1. il progetto di organizzazione aziendale
2.la ricerca di mercato e il piano di marketing
3. il piano economico e finanziarioServe a “tradurre” il proprio progetto in termini monetari.
- Questa parte rappresenta la verifica della fattibilità economica e finanziaria dell’idea imprenditoriale poiché ha
lo scopo di:
a)quantificare gli investimenti necessari per l’avvio dell’attività e le relative fonti di finanziamento che si ritiene di
poter attivare;
b)valutare la redditività della futura attività; predeterminare l’eventuale fabbisogno finanziario da coprire con
l’indebitamento bancario o con altre fonti.
• Serve a valutare la fattibilità economica e finanziaria dell’idea imprenditoriale.
In particolare esso serve a: 1.definire il piano degli investimenti necessari per avviare l’attività
2.elaborare un piano delle fonti di finanziamento
3.consentire una valutazione della redditività del business attraverso la programmazione dei ricavi e dei costi dei
primi anni di attività (conti economici preventivi)
4. stimare la situazione patrimoniale dell’impresa (attività e passività) con riferimento ai primi anni di
attività (stati patrimoniali preventivi);
5. programmare i flussi finanziari dell’impresa dai quali deriva la previsione dei fabbisogni di liquidità,
e il loro grado di copertura da parte delle fonti iniziali di finanziamento e degli incassi derivanti dalle
vendite e, di conseguenza, l’eventuale fabbisogno finanziario residuo da coprire con l’indebitamento
(budget dei flussi di cassa);
3.1. Il piano degli investimentiE’ l’elenco degli investimenti “fissi”, cosiddetti “strumentali (acquisto immobili
e/o loro ristrutturazione, avviamento, impianti, macchinari, attrezzature, autoveicoli, mobili, macchine ufficio,
software, licenze commerciali, brevetti, spese di costituzione della società ecc.) necessari per avviare l’attività
oggetto dell’idea imprenditoriale, con l’indicazione del loro costo (al netto dell’IVA se si intende chiedere un
finanziamento agevolato sugli stessi, perché l’IVA non è mai finanziabile)
3.2. Il piano delle fonti di finanziamentoLa realizzazione di qualunque piano di investimenti richiede la ricerca
della necessaria copertura finanziaria. Fonti di finanziamento
- capitale proprio (capitale sociale nelle società) o mezzi propri, o “capitale di rischio”;
- contributi a fondo perduto, assimilabili al capitale proprio in quanto non soggetti a restituzione (“fondo
perduto”);
- indebitamento, o mezzi di terzi o fonti esterne.
Vi può essere anche una fonte “intermedia” tra il capitale proprio e l’indebitamento, rappresentata da eventuali
prestiti da parte dell’imprenditore o dei soci stessi (o di familiari ed amici) a favore della costituenda impresa,
che si riscontra spesso nella fase di avvio dell’attività nelle aziende di piccole dimensioni
3.3. Il conto economico preventivoConsente la misurazione del risultato economico atteso (utile o perdita) cioè
della redditività dell’attività, che scaturisce dal confronto, in ciascun esercizio (anno) dei ricavi (obiettivo) e dei
costi (previsti) della gestione aziendale.
 = Rt - Ct
Reddito = Ricavo totale – costo totale
ossia
Reddito = (prezzo x quantità venduta) – costo totale
• I ricavi aziendali rappresentano il corrispettivo delle vendite fissate come obiettivo per ciascun esercizio,
indipendentemente dalla data prevista per il loro incasso.
• I costi rappresentano il valore delle risorse da impiegare in ciascun esercizio, prescindendo dalla data prevista
per il loro pagamento.
Nell’indicare i costi nei conti economici preventivi del Business Plan, è opportuno distinguerli nelle categorie dei
“costi fissi” e dei “costi variabili”
•I ricavi da indicare nel conto economico relativo a ciascuno dei primi anni futuri di vita dell’attività scaturiscono
dal piano di marketing (analisi di settore e ricerca di mercato)
•Il piano di vendita è infatti funzione dei prezzi stabiliti, delle fasce di mercato individuate, delle politiche
promozionali; esso fissa i quantitativi di vendita anno per anno
Analisi costi/benefici
Valutazione di progetti pubblici
L’analisi costi-benefici (ACB) si riferisce all'insieme delle tecniche per la valutazione di progetti basate sulla
comparazione di tutti i costi e i benefici che sono direttamente o indirettamente connessi ai progetti stessi
• L’ACB è oggi uno strumento obbligatorio per l’accesso ai Fondi Strutturali Europei, i quali permettono il co
finanziamento di programmi e progetti di grandi dimensioni che presentano determinate caratteristiche di
sostenibilità economico-sociale
• In ogni caso si adopera nella valutazione di progetti pubblici e grandi opere
Il progetto di fattibilità tecnico-economica:
a) individua, tra più soluzioni possibili, quella che esprime il rapporto migliore tra costi e benefici per la
collettività in relazione alle specifiche esigenze da soddisfare e alle prestazioni da fornire;
b) contiene i necessari richiami all’eventuale uso di metodi e strumenti di gestione informativa digitale delle
costruzioni;
c) sviluppa, nel rispetto del quadro delle necessità, tutte le indagini e gli studi necessari per la definizione degli
aspetti di cui al comma 1;
d) individua, con le relative stime economiche, le caratteristiche dimensionali, tipologiche, funzionali e
tecnologiche dei lavori da realizzare, compresa la scelta in merito alla possibile suddivisione in lotti funzionali;
e) consente, ove necessario, l’avvio della procedura espropriativa;
f) contiene tutti gli elementi necessari per il rilascio delle autorizzazioni e approvazioni prescritte;
g) contiene il piano preliminare di manutenzione dell’opera e delle sue parti
l’analisi costi-benefici è considerata dalla legislazione attuale, al primcipale metodologia per la valutazipone degli
investimenti pubblici
1) INTRODUZIONEL’Analisi Costi Benefici -ACB- è un metodo per valutare, in modo sistematico ed ordinato, gli
effetti finanziari e/o economici derivanti dalla realizzazione di progetti di investimento. Con l’ACB si
confrontano beni e servizi ottenibili da un progetto di investimento per tutta la sua durata (benefici) con beni
e servizi che occorre utilizzare per la realizzazione e l’esercizio del progetto stesso (costi).
 Le originiL’ACB trova la sua genesi nell’”economia del benessere” e le sue prime applicazioni si hanno negli
USA intorno agli anni ’30, In Italia le prime applicazioni si hanno fin dagli anni ’60, Anni ’80: FIO e NUVAL
L’economia del benessere fornisce un quadro teorico utile per permettere all’operatore pubblico di scegliere
quali progetti realizzare: costruire una strada, finanziare il trasporto pubblico, sanità….. Confrontando la funzione
del benessere sociale precedente e successiva alla realizzazione di un particolare progetto, il politico può stabilire
se il benessere aumenterà o meno e, in caso affermativo, il progetto potrà essere realizzato. L’economia del
benessere è la principale teoria che ispira l’analisi delle politiche pubbliche,Sostiene che il mercato non sempre è
efficace (fallimenti del mercato) e che in quei casi le istituzioni devono integrare o sostituirsi al mercato
Fallimenti del mercatosituazione in cui il mercato produce inefficienze allocative
1- Monopolio naturale (monopolio strutture es. Telecom)
2 – Informazione imperfetta (es. effetti collaterali medicine)
3 – Esternalità (costi scaricati sulla collettività es. inquinamento)
4 – Tragedia dei beni comuni (sfruttamento incontrollato di risorse pubbliche quali riserve di pesca)
5 – Concorrenza distruttiva (eccessiva concorrenza – riduzione profitti e salari – riduzione del benessere della
collettività)
2) GLI APPROCCIesistono approcci diversi in funzione del punto di vista con il quale si analizza il
piano/progetto, i principali sono:
a. analisi finanziaria: costi-ricavi  L’approccio è quello di carattere privatistico-imprenditoriale (criteri di
efficienza finanziaria). L’obbiettivo è la massimizzazione del profitto ( differenza ricavi-cisti). Il riferimento è ai
prezzi di mercato.
La valutazione consiste nel confrontare, per ognuna delle alternative che si pongono:- i costi occorenti alla
realizzazione dell’opera – i rientri finanziari che l’esercizio dell’opera produrrà durante la sua vita utile.
b. analisi economicaL’approccio è quello di carattere pubblico. L’obiettivo è la massimizzazione del benessere
sociale (criteri di efficienza economica) Il riferimento è ai prezzi ombra
La valutazione, effettuata dal punto di vista della collettività, consiste nel confronto tra:
-i costi di investimento a carico della collettività
-i benefici (diretti ed indiretti) di cui la collettività potrà godere dopo la realizzazione dell’opera
•Inoltre, mentre nell’analisi finanziaria tra le voci di costo si considerano anche le tasse, le imposte (IVA, IRPEF,
etc.), gli interessi sui capitali, etc., nell’analisi economica, queste voci non vengono considerate;
•in altri termini, occorre depurare i costi economici dei “trasferimenti” con opportuni fattori di conversione.
-I punti di vista differenti:
•l’operatore privato è interessato a massimizzare il profitto, cioè la differenza tra ricavi e costi;
•l’operatore pubblico può veder coperti anche soltanto una quota parte dei costi sopportati, essendo la sua
azione attenta anche a criteri di equità redistributiva tra i diversi gruppi sociali e maggiormente rivolta ad
indagare su come sia possibile minimizzare i costi netti;
•l’operatore privato si riferisce ad un orizzonte temporale di breve periodo (in genere 5 anni); l’operatore
pubblico fa riferimento ad un orizzonte temporale di lungo periodo (20/40 anni);
•l’operatore privato prende in considerazione soltanto gli utenti diretti (produttori e fornitori di fattori
produttivi);
•l’operatore pubblico considera tutti gli utenti (diretti ed indiretti, potenziali e futuri), cioè i cittadini;
•l’operatore privato confronta i profitti che conseguono da un investimento con quelli di altri investimenti
alternativi che potrebbero risultare più vantaggiosi;
•l’operatore pubblico non utilizza esclusivamente criteri di ordine economico per scegliere il tipo di intervento da
realizzare, ma è piuttosto interessato all’incremento del benessere sociale.
 Nella valutazione di possibili opzioni alternative di intervento, è possibile individuare quel progetto che rende
massima
la
variazione
w
di
benessere
sociale
rispetto
allo
status-quo.
 Lo strumento adoperato per determinare le funzioni di utilità individuale si fonda sul concetto di disponibilità a
pagare, mediante la costruzione di curve di domanda relative ai beni e servizi prodotti ed erogati dal progetto di
intervento.
 Infatti, un certo intervento va a modificare lo status-quo, fornendo una quantità aggiuntiva di beni e/o servizi;
ciò significa che esso può migliorare il benessere garantendo a ciascun individuo una maggiore utilità
“In economia il valore di un bene è dato da ciò che un individuo è disposto a pagare per quel bene”
Tutti i beni economici, ovvero i beni utili, disponibili in quantità limitata e atti a soddisfare un bisogno, hanno un
certo valore. Tra i diversi valori vanno considerati innanzitutto:
- il valore d’uso
-il valore di scambio
3) LA METODOLOGIA OPERATIVAa) identificazione delle alternative progettuali (analisi della domanda)Se il
progetto prevede un’unica alternativa, va sempre considerata l’alternativa del “senza” progetto
b) stima dei costi -costi di realizzazione del progetto
-costi di esercizio
I costi vanno stimati per tutti gli anni di vita economica del progetto, al termine dei quali vi può essere un valore
residuo
c) stima dei beneficiI benefici prodotti dalla realizzazione di un progetto possono essere di diverso tipo:
-benefici diretti
-benefici indiretti
Monetizzazione benfici
WTP: “disponibilità a pagare” una certa quantità di denaro per ottenere un determinato beneficio o per evitare
un costo
a) quando i beni in questione possono essere scambiati all’interno di un mercato esistente, allora si utilizzano i
prezzi di mercato;
b) quando questi mercati esistono ma sono inefficienti, si utilizzano i prezzi di mercato “aggiustati” per qualche
valore per risolvere queste distorsioni;
c) quando i beni in questione non possono essere scambiati all’interno di un mercato (non-market goods) si
utilizzano le cosiddette nonmarket valuation techniques
d) confrontoPer rendere confrontabili costi e benefici occorre renderli omogenei, ovvero occorre riportarli ad
un unico momento temporale, generalmente il momento iniziale di avvio del progetto (tempo zero)
L’attualizzazione si ottiene mediante un fattore detto saggio di attualizzazione r. La scelta di r dipende dal punto
di vista da cui si esamina il progetto
•Nel caso di investimenti privati il tasso è quello di mercato
•Nel caso di investimenti pubblici si adotta il tasso fissato dalla Pubblica Amministrazione
ATTUALIZZAZIONE
Il valore che si assegna ad r è molto importante poiché:
• influenza, in modo anche determinante, il confronto fra scenari alternativi;
• permette di giudicare una ipotesi di intervento conveniente o non conveniente rispetto allo scenario di non
intervento.
Il valore da assegnare a r costituisce una scelta politica che deve essere fatta dallo Stato in una visione generale
degli interessi della collettività. La Commissione Europea, nel “Regolamento di Esecuzione (UE) 2015/207”, del
20 gennaio 2015, ha stabilito un tasso di attualizzazione sociale del 3%.
Secondo quanto riportato nelle Linee Guida per la valutazione degli Investimenti in opere pubbliche nei settori di
competenza del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti : “ La scelta di un tasso diverso dovrà essere valutata con
ponderatezza e attenzione a livello centrale”.
Una volta resi omogenei Benefici e Costi, esistono diversi criteri di scelta:
-Valore attuale netto VAN 
(Un progetto, per essere economicamente conveniente,
deve avere un VAN positivo, mentre tra due o più progetti alternativi è preferibile quello con un VAN maggiore)
Indica quanto vale una somma di flussi futuri se si prende in considerazione il valore finanziario del tempo,
considerando che:
•Un € oggi vale più di un € domani;
•Un € sicuro vale più di un € rischioso.
Il Valore Attuale Netto calcola il valore attuale (di oggi, per intenderci) di una serie di flussi di cassa (entrate – uscite)
generati in periodi futuri (che si presumono della stessa ampiezza, quali ad esempio, semestri o anni) attraverso
l'utilizzo di un tasso di sconto (o meglio di un tasso di attualizzazione).ll Valore Attuale Netto rappresenta pertanto
la ricchezza incrementale generata da un investimento, espressa come se essa fosse immediatamente disponibile.
E’ “netto” in quanto tiene in considerazione gli esborsi necessari per attuare il piano di investimento, e non solo i
flussi in entrata generati dall’investimento stesso. Il VAN si calcola come la somma algebrica di tutti i flussi di cassa
attualizzati generati dal progetto di investimento considerato.
Il Valore Attuale Netto: modalità di calcolo
1. Si prevedono i flussi di cassa futuri generati dal progetto di investimento per ciascun anno di esistenza del
progetto stesso.
2. Si determina il tasso di attualizzazione.
3. Si scontano a tale tasso i flussi futuri, anno per anno.
4. Si sommano tutti i flussi attualizzati (ottenendo così il Valore Attuale dell’investimento).
5. Si sommano algebricamente il Valore Attuale dei flussi futuri e l’investimento iniziale (cioè il flusso negativo in
uscita che rappresenta l’esborso effettuato per attuare il piano di investimento), ottenendo così il Valore Attuale
Netto.
-Tasso interno di rendimento TIR• Il Saggio di Rendimento Interno è quel valore del saggio che rende nullo il
VAN e che quindi rende uguali i valori attualizzati dei costi e dei benefici di un progetto.
Un progetto sarà accettabile se il TRI non risulterà inferiore al saggio di riferimento
predeterminato; tra progetti alternativi, verrà preferito il progetto con il TRI più alto
-rappoto benefici/costi B/C
all’unità, il progetto è conveniente.
Qualora il rapporto indicato risulta superiore o uguale
ORIZZONTE TEMPORALE•Qual è l’orizzonte temporale da prendere in considerazione per la valutazione del
progetto? Quando l’ACB si applica a progetti di investimento in genere si applica un orizzonte temporale dettato
dalla vita economica dell’investimento. Per esempio, per infrastrutture quali strade, ponti, porti, in genere si
considera come «vita economica» un periodo tra i 30 e i 50 anni (anche se alcune infrastrutture possono durare
anche di più) • Alcune politiche, soprattutto in ambito ambientale, possono avere effetti nel lunghissimo periodo.
Per esempio il cambiamento climatico richiede interventi i cui effetti ricadranno sulle generazioni future.