¿Licencia de
Construcción ?
¿Su
ió
ces
nI
n
ta
te s
¿Indep
endiza
c
ión?
da ?
¿Prescripción
Adquisitiva?
¿Dec
l arat
o
Fábr r ia de
i ca?
¿ CÓMO FORMALIZO MI VIVIENDA?
Municipalidad Metropolitana
de Lima
La siguiente cartilla contiene conocimientos básicos de propiedad y te explica de
forrma sencilla los procedimientos necesarios para la formalización de tu
edificación.
1. ¿Qué son los Bienes?
Los bienes son cosas u objetos y se clasifican generalmente en:
Bienes Muebles
Bienes Inmuebles
Son aquellas cosas que si se pueden
trasladar de un lugar a otro
Ejemplo: Los animales, una pala, los
Vehículos , etc.
Son aquellas cosas que no se pueden
trasladar de un lugar a otro.
Ejemplo: una casa, chacra, terreno.
2. ¿Qué es la Posesión?
Se entiende por posesión el acto de tener un bien
o una cosa. Esta persona puede usar, disfrutar, disponer
el bien o cosa, sin que necesariamente sea el propietario.
Para bienes inmuebles (terrenos
y casas), un contrato que se
relaciona mucho con la posesión
es el contrato de alquiler o
arrendamiento.
3. ¿Qué es el Derecho de Propiedad?
Es el poder total frente a otras
personas sobre un bien , como
una vivienda, terreno o lote.
El “propietario” tiene el
derecho de disponer, usar o
disfrutar del bien, sin más
limitaciones que las que
imponga la ley.
¿Qué puedo hacer como propietario?
USAR DEL BIEN
DISFRUTAR DEL BIEN
DISPONER DEL BIEN
Como propietario tienes el derecho de utilizar el
bien para tus intereses, siempre que no violes
normas o derechos de otros propietarios. Por
Ejemplo: Puedes hacer una fiesta, siempre y
cuando no afectes a los vecinos con el vólumen.
Como propietario tienes el derecho de
aprovechar los beneficios que origine el bien. Por
ejemplo los frutos de un alquiler
Como propietario puedes decidir si quieres
vender, alquilar o regalar tu bien.
En un bien inmueble la transferencia de la propiedad surge del
propio contrato. Por ejemplo, cuando ambas partes firman un
contrato de compra-venta. Pero por seguridad de la nueva
propiedad, el contrato perfeccionado por Escritura Pública debe
inscribirse en Registros Públicos.
4. ¿Qué beneficios trae una propiedad
formalizada?
a. Seguridad Jurídica
Tener tu propiedad inscrita te protege de
terceros que con alguna argucia ilegal
pretendan adueñarse de tu propiedad.
b. Oportunidad al Crédito
Un título aumenta el valor de tu vivienda y puede ser utilizado
como garantía para un crédito en un banco o financiera
c. Incentivo a la Inversión
Al ser propietario, el poblador se preocupa por mejorar las
condiciones de su vivienda, de los servicios públicos y de su
vecindario.
d. Eliminación de conflictos
Resuelve problemas de límites entre vecinos y conflictos con otros asentamientos.
5. Formalización de la Propiedad inmueble
La formalización consiste en tener la propiedad en regla, , es decir, que
mediante diversos trámites legales cambies la situación informal de tu vivienda
a través de las diversas instituciones, según sea el caso:
La formalizacion de tu terreno, es decir la obtención del título de propiedad la
puedes conseguir de la siguiente manera:
A.- Si tu terreno se encuentra en un asentamiento humano, reconocido
antes del 31 de Diciembre del 2004, corresponde al Organismo de la
Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) su titulación.
B.- Si tu terreno corresponde a una urbanización en propiedad privada,
la titulación se realiza obteniendo la habilitación urbana (recepción
de obra) ante la municipalidad.
La formalizacion de tu edificación, la tramitas ante la Municipalidad, la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) y/o notarias.
Para lograr el objetivo de la formalización legal del bien , ya sea terreno
o edificación, se debe seguir los siguientes pasos:
TÍTULO DE
PROPIEDAD
LICENCIA DE
CONSTRUCCIÓN
DECLARATORIA
DE FÁBRICA
INSCRIPCIÓN EN
REGISTROS
PÚBLICOS
Es el documento que permite comprobar la
propiedad del terreno, el mismo que debe
ser inscrito en Registros Públicos
Es la autorización para construir una
vivienda, o ampliarla. Su trámite se realiza
en la Municipalidad.
Es una declaración del propietario, y
acreditada por el profesional, quien
asegura
haber llevado a cabo o
verificado la construcción de la vivienda
conforme
a
las
buenas
prácticas
constructivas declarando que es habitable
y segura.
Es el último paso y se lleva a cabo a partir
de la declaratoria de fábrica . Luego de
estar inscrita la edificación es posible
reconocer el valor de cambio de la
vivienda.
Una vivienda inscrita en Registros Públicos, te permite aumentar el
valor económico de la propiedad: convierte en valor comercial
los aires (techos), facilita la independización por pisos y permite el
acceso a créditos.
Según a la Ley N°27157, se puede regularizar las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con
la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en
su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.
Este trámite puede también comprender el saneamiento de
Titulación del terreno si no la tuviera.
¿Qué debo presentar para tramitar la Regularizacion de Declaratoria
de Fábrica?
●
●
●
●
●
Formulario Registral (FOR)
llenado y suscrito, en original y
dos copias.
Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios,
expedido por la
Municipalidad.
Plano de Arquitectura,
Ubicación y Localización, con
legalización notarial de
firmas .
Recibo de pago de derechos
registrales,
Informe Técnico del
verificador inscrito en SUNARP.
El
Certificado
de
Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios lo da tu
Municipio.
Si
la
Municipalidad
se
demora más del plazo
previsto (5 días hábiles),
se puede prescindir de
este documento y el
Verificador indica bajo
su responsabilidad los
parámetros
de
tu
edificación.
Si
has construido después de 1999, tienes que regularizar tu
licencia en la Municipalidad, y luego con la Licencia regularizada
puedes tramitar tu Declaratoria en Registros Públicos.
Un propietario que cuenta
con título de propiedad
registrado o que conste por
escritura pública y que no
requiera de saneamiento,
puede
tramitar
la
regularizacion, sin necesidad
de intervención notarial, con
la
intervención
de
un
ingeniero civil o arquitecto
colegiado,
debidamente
inscrito
como
verificador
responsable.
Un propietario que cuenta con título
de
propiedad
que
conste
en
documento de fecha cierta, resolución
administrativa o que requiera de
saneamiento
por
prescripción
adquisitiva de dominio, formación de
título supletorio o rectificación de área
o linderos, necesariamente debe
tramitar la regularizacion ante notario
público; salvo los procedimientos de
regularización que tramite la COFOPRI
en los procesos de formalización a su
cargo
6. Problemas comunes que se presentan en
la Formalización y Soluciones
Primer caso: INMATRICULACIÓN
Compraste tu casa hace más de 5 años y tienes una escritura de Compra -Venta ,
pero quien te vendió la casa no la había registrado , ni el terreno ni la edificación, en
la SUNARP. En Registros Públicos te dijeron que debías “inmatricular” la propiedad.
Te preguntas:
¿Qué debo hacer?
¿Qué es “inmatricular”?
●
Puedes regularizar la titularidad del terreno y la
La inmatriculación es la primera
edificación, simultaneamente.
inscripción de la propiedad ante ●
Debes presentar planos de tu vivienda y una
Registros Públicos. Por lo tanto si
memoria descriptiva (describiendo ubicación,
la propiedad esta inscrita a
áreas linderos y medidas). Un ingeniero
nombre de otra persona no
colegiado inscrito en SUNARP te puede orientar
procede la inmatriculación.
al respecto.
●
Acreditar la propiedad con el título (escritura
¿Dónde hago el trámite?
pública de compra-venta mayor de 5 años).
El tramite se hace en Registros
●
Informe de ingeniero verificador inscrito en
Públicos .
SUNARP.
Segundo caso: INDEPENDIZACIÓN
Cecilia y Pablo tienen inscrito su lote en Registros Públicos. Cada uno ha construido
en una parte del lote y vive allí desde hace mas de 12 años. ¿Qué pueden hacer
para que cada uno tenga su título y su vivienda inscrita?.
Yo también
Yo quiero la parte
¿pero que
de mi lote inscrita
hacemos?
a mi nombre
Cecilia y Pablo pueden tramitar la regularización de su edificación por
independización, acogiéndose a la ley N° 27157, por haber construido
antes de 1999.
¿Qué deben hacer?
Ante un notario, Cecilia y Pablo deben firmar un acta donde se registre la
regularización que van a realizar. Si ambos compartieran un área común
debe contar los porcentajes de participación de cada uno sobre esa área.
Ante Registros Públicos; Cecilia y Pablo deben presentar:
●
●
●
●
●
●
●
Formulario Registral (FOR).
Copia Literal de dominio o título de propiedad del inmueble.
Certificado de Parámetros Urbanos.
Plano de Localización y Ubicación donde se indican los límites del
terreno.
Plano de independización, con indicación de áreas, linderos de cada
sección de propiedad .
Planos de Arquitectura de cada vivienda.
Informe Tecnico del Verificador de la SUNARP.
Si Cecilia y Pablo hubieran compartido área común (como en una quinta) , o
se hubiera tratado de un edificio de departamentos, se tiene que presentar
además un Reglamento Interno, que es el documento donde se indican las
partes en las que se ha dividido, los bienes comunes, los derechos y
obligaciones de cada propietario, los porcentajes de participación de bienes
comunes, y todo lo relativo a la Junta de Propietarios. Este documento debe
estar firmado por Notario.
Tercer caso: TRACTO SUCESIVO
Tu has comprado una casa, y necesitas hipotecarla para un préstamo, la
casa ya esta inscrita pero no por la persona que te la vendió, sino por el
anterior propietario. Te han dicho que debes tramitar un Tracto Sucesivo.
¿Qué es un Tracto Sucesivo?
Son las sucesivas transferencias de propiedades con posterioridad a la
primera inscripción. Tu podrás inscribir tu propiedad, cuando los dos
anteriores propietarios inscriban su Compra-Venta y así se cumple el Tracto
Sucesivo
Este tramite se hace en Registros Públicos.
Yo tengo
título
inscrito y le
vendí mi casa
a Tania
Gonzalo
Yo le vendí
a Alejandro y
no inscribí la
propiedad a mi
nombre
en registros
públicos
tania
¿Ahora
que
hago?
alejandro
Cuarto caso: SUCESIÓN INTESTADA
Vives en la casa que tus padres te dejaron antes de morir SIN DOCUMENTO
ALGUNO. Tú quieres venderla, pero no puedes porque esta a nombre de tus
padres. ¿Qué puedes hacer?
Debes declarar la Sucesión Intestada (declaratoria de herederos).
¿Cuál es el trámite?
●
●
●
La declaración de Sucesión la tramitas
ante el notario o Juez de Paz,
presentando los documentos que
corroboran tu derecho de heredar .
Si es por vía Judicial debes inscribir el
resultado de la declaratoria en el
registro de Personas Naturales.Si es
por vía notarial, el notario inscribirá el
acta de la Sucesión en el Registro de
Personas Naturales.
Luego de esto ya podras inscribir la
casa a tu nombre, porque has sido
declarada heredera de los bienes y
podras tener un Título de Propiedad.
Quinto caso: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Carlos vive hace 10 años en una vivienda que no es de su propiedad, que la
encontro desocupada y nadie reclama la entrega de la casa. ¿Puede
solicitar sea declarado como propietario?
Carlos puede iniciar un procedimiento Notarial o Judicial de Prescripción
Adquisitiva de Dominio, que le permite adquirir la propiedad e inscribirla en
Registros Públicos.
¿Qué es una Prescripción Adquisitiva ?
Es lograr la formalización de la propiedad de un terreno o casa (bien inmueble) que
se tiene o posee “como propietario” de forma pacífica y pública por un periodo no
menor de 10 años.
¿Cuál es el tramite?
El procedimiento puede ser por vía notarial o judicial y es el siguiente:
1. Carlos, debe presentar una solicitud ante un notario o una
demanda ante un juez civil o de paz letrado, adjuntando
todos los documentos del predio : planos firmados por un
profesional y visados por la Municipalidad, memorias
descriptivas, certificados ,municipales de posesión, tributos,
informe del verificador, además de los documentos que
demuestren que ha vivido en el terreno por 10 años o más.
Asimismo deberá de presentar no menos de 3 testigos (mayores de 25 años) quienes
declararán que lo conocen y especificarán el tiempo que Carlos viene poseyendo la
vivienda
2. Carlos debe publicar un resumen de la solicitud o demanda con la orden del notario o
juez, según sea el caso, en el diario Oficial el Peruano y un diario local, con intervalo de 3
días hábiles entre cada aviso. Asimismo, en la vía notarial el solicitante.
3. En ambos casos la entidad correspondiente notificará a los interesados y vecinos y
colocará carteles en el inmueble en cuestión.
4. En la vía notarial transcurridos 25 días desde la última publicación, si no existe oposición,
el notario elevará a escritura pública la solicitud declarando adquirida la propiedad del
bien inmueble por prescripción adquisitiva. Pudiendo el solicitante, en este caso Carlos,
inscribir la escritura publica ante los Registros Públicos.
5. En la vía judicial se continuará con el desarrollo del proceso judicial hasta emitir la
sentencia correspondiente. En el caso que Carlos obtenga una sentencia favorable y
definitiva, que declare la prescripción adquisitiva del inmueble a su favor, este podrá
inscribir la sentencia en Registros Públicos, con lo cual se convierte en el nuevo
propietario del bien inmueble.
Si una tercera persona se opone a tu trámite notarial de prescripción
adquisitiva, el Notario dará por finalizado el trámite y te comunicará el
hecho. En este caso podrás iniciar la prescripción adquisitiva ante el poder
Judicial.
Glosario
Contrato de compra-venta.- Documento
que contiene acuerdo de voluntades de un
vendedor y un comprador y el precio
materia de la venta.
Certificado de Posesión.- Documento
otorgado por la autoridad competente que
acredita que la persona se encuentra
viviendo en un determinado predio
(vivienda).
Copia Literal.- Es la copia total o parcial del
texto de la partida o ficha registral original
que contiene los sellos de seguridad de los
Registros Públicos. Este documento puede
ser pedido por cualquier persona
Ficha Registral.- Documento de los Registros
Públicos en el que se describe el predio, los
linderos y se señala quien es su propietario.
Escritura Pública.- Documento público que
emite y registra un notario con la finalidad
de certificar la autenticidad y legalidad de
un contrato (documento privado o minuta).
Titulo Supletorio.- Es la institución jurídica que
permite al propietario que carece de título de
dominio escrito, ser acreditado en la posesión
mediante la debida inscripción en el Registro
Público de la Propiedad, justificando previamente
su posesión. Los procedimientos para ellos son los
mismos que una Prescripción Adquisitiva de
Dominio.
Saneamiento de Titulación.- Es el trámite destinado
a obtener la titulación o acreditación de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la
edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea
para su acceso al registro. Comprende los trámites
de declaración de prescripción adquisitiva
de dominio o de formación de títulos supletorios.
Verificador Responsable.- El arquitecto o ingeniero
civil colegiado, inscrito en el Índice de
Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, bajo
su responsabilidad profesional, organiza y tramita
el expediente de regularización, constata la
existencia y características de la edificación, el
cumplimiento de las normas y parámetros
urbanísticos y edificatorios, y confirma que los
planos
que
se
adjuntan
al
expediente
corresponden a la realidad física del terreno y la
edificación.
GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
SUBGERENCIA DE ADJUDICACIÓN Y SANEAMIENTO LEGAL DE TIERRAS
●
Para la elaboracíon de la presente cartilla se ha utilizado información y gráficos de:
Guia de Orientacion Legal , Programa de Voluntarios de las Naciones Unidas, PNUD, Lima
Perú 2009.
●
Información de la Pagina Web de SUNARP.
●
Reglamento de Ley N°27157 y Ley N°27333