ﻣﻠﺧص ﺷﺎﻣل ﻟﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري واﺳﺗراﺗﯾﺟﯾﺎت اﻟﺑﺣث وﺗﻘدﯾم اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ
ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ واﻟﻣﻌﻠوﻣﺎت اﻟﻣﺗﺎﺣﺔ
1.ﺗﺻﻧﯾف اﻟﻌﻘﺎرات واﻟﺗوظﯾف ﻓﻲ اﻟﺳوق
•
اﺳﺗُﺑدل ﻧظﺎم NAICSﺑﻧظﺎم اﻟﺗﺻﻧﯾف اﻟﺻﻧﺎﻋﻲ اﻟﻘﯾﺎﺳﻲ ﻓﻲ أواﺧر اﻟﺗﺳﻌﯾﻧﯾﺎت ،وھو ﯾُﺳﺗﺧدم ﻟﺗﺟﻣﯾﻊ ﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﺗوظﯾف ﺣﺳب
اﻟﺻﻧﺎﻋﺔ.
•
ﯾﺗم ﺗﺻﻧﯾف ﻣﺗﺎﺟر اﻟﺗﺟزﺋﺔ ﺿﻣن اﻟرﻣوز 44و ،45ﺑﯾﻧﻣﺎ ﺗُﺻﻧﱠف ﻣﺗﺎﺟر اﻷﺛﺎث واﻟﻣﻔروﺷﺎت اﻟﻣﻧزﻟﯾﺔ ﺗﺣت اﻟرﻣز 442.
•
ﺗﺗوﻓر ﺑﯾﺎﻧﺎت ﺳوق اﻟﻌﻣل ﻓﻲ ﻣﻛﺗب اﻹﺣﺻﺎء اﻷﻣرﯾﻛﻲ وﺗﻘدم ﻧظرة ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻣﺎﻟﺔ ﺣﺳب اﻟﻣﻧطﻘﺔ واﻟﺻﻧﺎﻋﺔ.
•
ﻻ ﺗﺷﻣل ﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﺗوظﯾف اﻟﻌﺳﻛرﯾﯾن ﻓﻲ اﻟﺧدﻣﺔ اﻟﻔﻌﻠﯾﺔ أو اﻟﻣﻘﯾﻣﯾن ﻓﻲ دور رﻋﺎﯾﺔ اﻟﻣﺳﻧﯾن ،وﯾﺗم اﻻﻋﺗﻣﺎد ﻋﻠﻰ اﻻﺳﺗﺑﯾﺎﻧﺎت
اﻷﺳرﯾﺔ ﻟﺟﻣﻊ اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت.
2.ﺗﺣﻠﯾل ﺗﺻﺎرﯾﺢ اﻟﺑﻧﺎء وﺗﻘﯾﯾم اﻟﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﻣﺳﺗﻘﺑﻠﯾﺔ
•
ﺗوﻓر اﻟوﻛﺎﻻت اﻟﺣﻛوﻣﯾﺔ ووزارة اﻟﺗﺟﺎرة اﻷﻣرﯾﻛﯾﺔ ﺑﯾﺎﻧﺎت ﺷﮭرﯾﺔ وﺳﻧوﯾﺔ ﻋن ﺗﺻﺎرﯾﺢ اﻟﺑﻧﺎء ،ﺑﻣﺎ ﻓﻲ ذﻟك ﻋدد اﻟوﺣدات
اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﻣﺻرح ﺑﮭﺎ وﺣﺟﻣﮭﺎ.
•
ﺗﻣﺛل اﻷراﺿﻲ ﻏﯾر اﻟﻣطورة ذات اﻟﺗراﺧﯾص اﻟﺻﺣﯾﺣﺔ ﻣﻧﺎﻓﺳﺔ ﻣﺳﺗﻘﺑﻠﯾﺔ ﻟﻠﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺟدﯾدة.
•
ﺗﻌد ﺗﺻﺎرﯾﺢ اﻟﺑﻧﺎء ﻏﯾر اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ أﻗل دﻗﺔ ﻋﻧد ﺗﺣﻠﯾل اﻟﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ واﻟﺻﻧﺎﻋﯾﺔ ،ﺣﯾث ﻻ ﺗوﻓر ﻣﻌﻠوﻣﺎت ﻋن ﻧوع اﻟﺗطوﯾر
أو اﻟﺟدول اﻟزﻣﻧﻲ ﻟﺗﻧﻔﯾذه.
•
ﯾﻣﻛن ﺷراء ﺑﯾﺎﻧﺎت ﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﺑﻧﺎء اﻟﻣﺳﺗﻘﺑﻠﯾﺔ ﻣن ﺷرﻛﺎت ﻣﺗﺧﺻﺻﺔ ﻣﺛل REISو F.W. Dodge Companyو Torto
Wheaton Research.
3.اﻟﺗﻧﺎﻓﺳﯾﺔ ﺑﯾن اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻘﺎﺋﻣﺔ واﻟﺟدﯾدة
•
ﺗؤﺛر اﻟﮭﻧدﺳﺔ اﻟﻣﻌﻣﺎرﯾﺔ ،واﻟﺗﺻﻣﯾم ،وﺗﻧﺳﯾﻖ اﻟﻣﺳﺎﺣﺎت اﻟﺧﺎرﺟﯾﺔ ﻋﻠﻰ ﺟﺎذﺑﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرات ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن اﻟﻣﺣﺗﻣﻠﯾن.
•
دورا ﻓﻲ ﺗﺣدﯾد ﻗدرﺗﮭﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ ﻣﻊ
ﻓﻲ اﻟﻣﺑﺎﻧﻲ اﻟﻣﻛﺗﺑﯾﺔ ،ﺗﻠﻌب ﻋواﻣل ﻣﺛل اﻟﺗﺻﻣﯾم اﻟداﺧﻠﻲ ،أﻧظﻣﺔ اﻟﻣﺻﺎﻋد ،واﻷﻣﺎن ً
اﻟﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﺟدﯾدة.
•
ﻓﻲ ﻣراﻛز اﻟﺗﺳوق ،ﺗؤﺛر رؤﯾﺔ اﻟواﺟﮭﺔ ﻣن اﻟﺷﺎرع ،وﺳﮭوﻟﺔ اﻟوﺻول ،وﺗﺧطﯾط ﻣواﻗف اﻟﺳﯾﺎرات ﻋﻠﻰ ﻧﺟﺎح اﻟﻣﺷروع.
•
اﻟﺗﺣﻠﯾل اﻟﻣﯾداﻧﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎرات اﻟﻘدﯾﻣﺔ ﺿروري ،ﺣﯾث ﻗد ﻻ ﺗﺣﺗوي ﺑﻌض اﻟﻌﻘﺎرات ﻋﻠﻰ وﺣدات ﺷﺎﻏرة ﻟﻠﻌرض ،أو ﻗد ﻻ ﺗﺗوﻓر
ﻣﺧططﺎت واﺿﺣﺔ.
4.أھﻣﯾﺔ ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق واﻟﻣﻘﺎﺑﻼت ﻣﻊ ﻣدﯾري اﻟﻌﻘﺎرات
•
ﯾﻌد ﻓﮭم اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن اﻟﺣﺎﻟﯾﯾن ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺎر ﺟز ًءا أﺳﺎﺳﯾًﺎ ﻣن ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق.
•
ﯾﻣﻛن اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ ﺑﯾﺎﻧﺎت ﺣول اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ ﻣن ﺧﻼل ﻣﻘﺎﺑﻠﺔ ﻣدﯾري اﻟﻌﻘﺎرات أو وﻛﻼء اﻟﺗﺄﺟﯾر ،ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ اﻷﺳواق
اﻟﺗﻲ ﺗﻔﺗﻘر إﻟﻰ ﺑﯾﺎﻧﺎت ﻣﻧﺷورة.
•
ﺗﻌد اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت ﺣول ﻣﻌدﻻت اﻹﺷﻐﺎل ،اﻹﯾﺟﺎرات ،وﻓﺗرات اﻧﺗﮭﺎء ﻋﻘود اﻹﯾﺟﺎر ﻣن اﻟﻣﻌﻠوﻣﺎت اﻟﺣﺳﺎﺳﺔ اﻟﺗﻲ ﻗد ﻻ ﺗﻛون ﻣﺗﺎﺣﺔ
ﺑﺳﮭوﻟﺔ.
•
ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺣﺎﻻت ،ﯾﻠﺟﺄ اﻟﻣﺣﻠﻠون إﻟﻰ اﻟﺗﻧﻛر ﻛﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن ﻣﺣﺗﻣﻠﯾن ﻟﺟﻣﻊ ﻣﻌﻠوﻣﺎت ﻣﺑﺎﺷرة ﻋن اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ.
اﺳﺗراﺗﯾﺟﯾﺎت ﺗﻘدﯾم اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت وﺗﺣﻠﯾﻠﮭﺎ ﻓﻲ ﺗﻘﺎرﯾر اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري
5.ﺗﻘدﯾم اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ ﻣن ﺧﻼل اﻟﺟداول واﻟﺧراﺋط اﻟﺗوﺿﯾﺣﯾﺔ
•
ﺗﺳﺎﻋد اﻟﺟداول اﻟﺗوﺿﯾﺣﯾﺔ ﻓﻲ ﺗﺳﮭﯾل ﻓﮭم اﻟدراﺳﺎت اﻟﺳوﻗﯾﺔ ﻣن ﺧﻼل ﺗﻠﺧﯾص ﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ.
•
ﯾﺟب أن ﺗﺗﺿﻣن ھذه اﻟﺟداول:
•
o
ﻣوﻗﻊ اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ.
o
ﻋدد اﻟوﺣدات اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ أو اﻟﻣﺳﺎﺣﺎت اﻟﻣﻛﺗﺑﯾﺔ اﻟﻣﺗﺎﺣﺔ.
o
ﻣﻌدﻻت اﻹﯾﺟﺎر اﻟﺣﺎﻟﯾﺔ.
o
ﻣﻌدﻻت اﻟﺷواﻏر واﻟﺧدﻣﺎت اﻟﻣﺗﺎﺣﺔ ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن.
o
ﺗرﻛﯾﺑﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن اﻟﺣﺎﻟﯾﺔ وﻣدى ﺟﺎذﺑﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎر ﻟﻠﺳوق اﻟﻣﺳﺗﮭدف.
ﯾﺟب رﺑط ھذه اﻟﺟداول ﺑﺧراﺋط ﺗوﺿﺢ ﻣواﻗﻊ اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ.
6.اﺳﺗﺧدام اﻟﺗﻛﻧوﻟوﺟﯾﺎ واﻟﺗﺻوﯾر اﻟرﻗﻣﻲ
•
ﯾُﺳﺗﺧدم اﻟﺗﺻوﯾر اﻟرﻗﻣﻲ ﻹدراج ﺻور اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ واﻟﻣﻧﺎطﻖ اﻟﻣﺣﯾطﺔ ﺑﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﺗﻘﺎرﯾر اﻟﺳوﻗﯾﺔ.
•
إذا ﻛﺎن اﻟﻣﺷروع ﻻ ﯾزال ﻗﯾد اﻟﺗﺧطﯾط ،ﯾﻣﻛن اﺳﺗﺧدام ﻋروض ﺛﻼﺛﯾﺔ اﻷﺑﻌﺎد ) (3D Renderingsﻟﻣﻘﺎرﻧﺗﮫ ﺑﺎﻟﻣﻧﺎﻓﺳﯾن
اﻟﺣﺎﻟﯾﯾن.
•
اﻟﺗﺻوﯾر اﻟﺟوي واﻟﺧراﺋط اﻟرﻗﻣﯾﺔ ﻣﺛل Google Mapsﺗُﺳﺎﻋد ﻓﻲ ﺗﺣﻠﯾل اﻟﻣوﻗﻊ واﻟﻣﺳﺎﻓﺎت ﺑﯾن اﻟﻌﻘﺎرات.
ﻣﺻﺎدر اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ واﻟﻣﻌﻠوﻣﺎت اﻹﺣﺻﺎﺋﯾﺔ
7.ﻣﺻﺎدر اﻟﻣﻌﻠوﻣﺎت واﻟﺗﻘﺎرﯾر اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
•
ﺗﺷﻣل اﻟﻣﺻﺎدر اﻟﺣﻛوﻣﯾﺔ واﻟوﻛﺎﻻت اﻟﺗﻧظﯾﻣﯾﺔ ﺗﻘﺎرﯾر ﺣول اﻟﻌﻣﺎﻟﺔ ،ﺗﺻﺎرﯾﺢ اﻟﺑﻧﺎء ،واﻷﻧﺷطﺔ اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ.
•
ﺗوﻓر ﺷرﻛﺎت اﻟوﺳﺎطﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣﺛل Cushman & Wakefieldو CBREو Colliersو Marcus & Millichap
ﺗﻘﺎرﯾر ﺷﺎﻣﻠﺔ ﺣول أداء اﻷﺳواق اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
•
ﯾﻣﻛن ﺷراء ﺑﯾﺎﻧﺎت ﻣﻔﺻﻠﺔ ﻣن ﺷرﻛﺎت ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق ﻣﺛل Costarو ReisوTorto Wheaton Research.
8.ﺗﺣذﯾرات وﺗﺣﻠﯾل إﺿﺎﻓﻲ
•
ﯾﺟب ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺣﻠﻠﯾن اﻟﻌﻘﺎرﯾﯾن أن ﯾﻛوﻧوا ﻋﻠﻰ دراﯾﺔ ﺑﺄن ﻗواﻧﯾن اﻹﺳﻛﺎن اﻟﻌﺎدل ﺗﺣد ﻣن ﻣﻘدار اﻟﻣﻌﻠوﻣﺎت اﻟﺗﻲ ﯾﻣﻛن ﻣﺷﺎرﻛﺗﮭﺎ
ﺣول ﺧﺻﺎﺋص اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن.
•
ﻗد ﺗﺧﺗﻠف اﻟﺑﻠدﯾﺎت ﻓﻲ ﺗﺻﻧﯾف اﻟﻣﺟﻣﻌﺎت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ ،ﺣﯾث ﯾﻣﻛن ﺗﺻﻧﯾف اﻟﻣﺟﻣﻌﺎت اﻟﻛﺑﯾرة ﻛوﺣدات ﺳﻛﻧﯾﺔ ﻓردﯾﺔ ،ﻣﻣﺎ ﯾؤﺛر
ﻋﻠﻰ اﻟﺿراﺋب وﻟواﺋﺢ اﻟﺑﻧﺎء.
اﻟﺗﺣﻠﯾل اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ وأھﻣﯾﺔ اﻟﺑﺣث اﻟﻣﯾداﻧﻲ
9.أھﻣﯾﺔ اﻟﺑﺣث اﻟﻣﯾداﻧﻲ ﻓﻲ ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري
•
رﻏم ﺗوﻓر اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻹﺣﺻﺎﺋﯾﺔ ،ﻻ ﯾﻣﻛن اﻻﻋﺗﻣﺎد ﻋﻠﯾﮭﺎ وﺣدھﺎ ﻟﺗﻘﯾﯾم اﻷﺳواق اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
•
ﯾﺗطﻠب ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺟﻣﻊ ﺑﯾن اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟرﻗﻣﯾﺔ واﻟﻣﻼﺣظﺎت اﻟﻣﯾداﻧﯾﺔ.
•
ﯾُﺳﺎﻋد اﻟﺑﺣث اﻟﻣﯾداﻧﻲ ﻓﻲ ﺗﻘﯾﯾم ﺟودة اﻟﺑﻧﺎء ،واﻟﺗﺻﻣﯾم ،وﻣدى ﺟﺎذﺑﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرات ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن واﻟﻣﺳﺗﺛﻣرﯾن.
10.اﻟﺗوﺻﯾﺎت اﻟﻧﮭﺎﺋﯾﺔ ﻻﺳﺗراﺗﯾﺟﯾﺔ اﻟﺑﺣث اﻟﻌﻘﺎري
.1اﻟﺟﻣﻊ ﺑﯾن ﻣﺻﺎدر اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﺣﻛوﻣﯾﺔ واﻟﺗﻘﺎرﯾر اﻟﺧﺎﺻﺔ ﻟﻠﺣﺻول ﻋﻠﻰ رؤﯾﺔ أﻛﺛر دﻗﺔ ﺣول اﻟﺳوق.
.2إﺟراء ﻣﻘﺎﺑﻼت ﻣﻊ ﻣدﯾري اﻟﻌﻘﺎرات ﻟﻠﺣﺻول ﻋﻠﻰ ﻣﻌﻠوﻣﺎت ﻏﯾر ﻣﺗﺎﺣﺔ ﻓﻲ اﻟﺗﻘﺎرﯾر اﻟرﺳﻣﯾﺔ.
.3اﺳﺗﺧدام اﻟﺗﻛﻧوﻟوﺟﯾﺎ واﻟﺗﺻوﯾر اﻟرﻗﻣﻲ ﻟﺗﻌزﯾز دﻗﺔ ﺗﻘﺎرﯾر اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري.
.4اﻟﺗﺣﻠﯾل اﻟﻣﺳﺗﻣر ﻟﻣﻌدﻻت اﻟﺑﻧﺎء اﻟﺟدﯾدة وﺗﺄﺛﯾرھﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﻌرض اﻟﻌﻘﺎري ﻓﻲ اﻟﻣﺳﺗﻘﺑل.
.5ﻋدم اﻻﻋﺗﻣﺎد ﻓﻘط ﻋﻠﻰ اﻹﺣﺻﺎﺋﯾﺎت ،ﺑل دﻋﻣﮭﺎ ﺑﻣﻼﺣظﺎت ﻣﯾداﻧﯾﺔ ﻣﺑﺎﺷرة ﻟﺿﻣﺎن اﻟﺗﺣﻠﯾل اﻟدﻗﯾﻖ.
ﻣﻠﺧص ﺧﺗﺎﻣﻲ:
•
ﺗﻌد اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻹﺣﺻﺎﺋﯾﺔ ،ﺗﺻﺎرﯾﺢ اﻟﺑﻧﺎء ،وﺗﻘﺎرﯾر اﻟوﺳﺎطﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣﺻﺎدر ﺣﯾوﯾﺔ ﻟﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري ،ﻟﻛﻧﮭﺎ ﺗﺣﺗﺎج إﻟﻰ
دﻋﻣﮭﺎ ﺑﺎﻟﺑﺣث اﻟﻣﯾداﻧﻲ.
•
ﺗﺳﺎﻋد اﻟﺟداول ،اﻟﺧراﺋط ،واﻟﺗﺻوﯾر اﻟرﻗﻣﻲ ﻓﻲ ﺗﻘدﯾم ﻧﺗﺎﺋﺞ ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق ﺑطرﯾﻘﺔ واﺿﺣﺔ.
•
ﯾﺟب ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺣﻠﻠﯾن ﻓﮭم ﺗﺄﺛﯾر ﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﺑﻧﺎء اﻟﻣﺳﺗﻘﺑﻠﯾﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ اﻟﺳوﻗﯾﺔ ﻟﺗﻘدﯾم ﺗﻘﯾﯾم دﻗﯾﻖ ﻟﻠﻣﺧﺎطر واﻟﻔرص.
•
اﻟﻧﺟﺎح ﻓﻲ ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎري ﯾﻌﺗﻣد ﻋﻠﻰ ﻣزﯾﺞ ﻣن ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت ،اﻟﺑﺣث اﻟﻣﯾداﻧﻲ ،وﻓﮭم ﺳﻠوك اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن
واﻟﻣﺳﺗﺛﻣرﯾن اﻟﻣﺣﺗﻣﻠﯾن.
