Transaction Chapitre 5 : Les baux professionnels Ce sont des baux à usage exclusivement professionnel, la loi du 6 juillet 1989 a créé un statut embryonnaire , ce statut est d’ordre public c’est à titre il s’applique à tout le monde. Il s’applique à des locaux exclusivement professionnel, c’est-à-dire un local où le locataire va exercer sa profession dont les locataires en tirent leurs principaux revenus. Ce sont des baux pour les professions libérales. Ex : notaire, avocat, médecin ; sont exclues les professions à caractère industriel, commercial ou artisanal car pour ces professions ce sera un bail commercial. Quelques règles dans la loi du 6 juillet 1989 (baux à usage d’habitation et mixte), sinon il faut se reporter aux règles du code civil de 1804. Le contrat est un écrit d’une durée au moins égal à 6 ans. Au therme du contrat, si aucunes des deux parties donnent congé, le contrat est reconduit tacitement pour la durée initiale du bail signé. Chaque partie peut notifier son intérêt de ne pas renouveler le bail à l’expiration e celui-ci dans ce cas il doit respecter un préavis de 6 mois. Le locataire et selon les conditions, peut notifier à son bailleur son intention de quitter les lieux en respectant un préavis de 6 mois. (LAR, A.CJ).Les parties peuvent d’un commun accord adopter le statut des baux commerciaux = aucun intérêt car le locataire a que des avantages de protection. Chapitre 6 : La location meublée résidence principale La loi ALUR du 24 mars 2015 complétée par la loi Marcon du 6 août 2015 a doté la location meublé d’une réglementation spécifique, largement calquée sur celle applicable pour les locations nues, c’est-à-dire vide. Les locations meublées à titre de résidence principale oui, en revanche pour les locations meublées non résidence principale non. Chapitre 7 : La location saisonnière La location saisonnière est une location d’un logement meublé et équipé pour une clientèle de passage, pour les vacances allant de qlqs jours à qlqs semaines. Il n’y a pas de définition précisions par contre on va y voir des critères distinctifs. Le code du tourisme indique que les meublés de tourismes sont des villas, appartements, studios meublés à usage exclusif du locataires, offerts en location à une clientèle de passage qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine, au mois. Et qui ne va pas en faire son domicile principale. La location d’un logement saisonnier est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours. La location peut porter sur un week-end, sur une nuitée. Aucun minimum n’est fixé par la loi. La durée ne doit pas excéder la saison d’été et/ou la saison d’hiver. En outre, la location saisonnière est conclue pour une durée déterminée de date à date, elle n’est pas renouvelable. Section 1ère : Des labels et des classements spécifiques Le propriétaire peut louer son logement principal avec les règles du codes civils, il dispose d’une grande liberté. Je vais promouvoir ma location par l’attribution de labels, de classements. Attention : ils ne sont jamais obligatoires. Quand on loue en résidence secondaire on bénéficie d’avantages fiscaux (abattement 71% de mes revenus locatifs jusqu’à 176 200€ de revenus locatifs). L’attribution de label facilite l’obtention de subventions pour des travaux auprès des collectivités locales. - Les autorisations administratives : La loi ALUR a modifié les obligations admin pour mettre un logement en location saisonnière : Déclaration en mairie, lorsque vous mettez pour la 1ère fois un logement en loc saisonnière, en meublé de tourisme, classé ou non, vous devez au préalable en informer la mairie de la commune de situation du bien. Nous sommes dispensés de cette déclaration si vous louez votre résidence principale votre résidence principale. Dans les communes de + 200 000 habitants une autorisation préalable doit être délivré par la commune. C’est également le cas dans certaines communes + 50 000h lorsqu’il existe un grave déséquilibre entre l’offre et la demande. PB : Paris le développement des logements meublés de tourismes déstabilise le marché locatif. Cette déclaration est soumise au paiement d’un droit au m² selon l’arrondissement, la rue, l’étage, la superficie. Une contrainte pour la location de sa résidence principale : ne pas louer au-delà de 120jours par an, sinon l’autorisation peut (selon dépend du conseil municipale) être accordé moyennent une compensation financière. - Les meublés de tourismes classés : Cela permet d’informer mes locataires sur le niveau de confort et d’équipements, noté de 1 à 5. Ce n’est pas obligatoires. Il y a des normes réglementaires. Depuis 2012, un organisme accrédité qui après la visite de votre bien, propose un classement, sur 112 critères. C’est l’organisme : COFRAC (Comité Français d’Accréditation) qui va venir évaluer le logement que l’on souhaite mettre en meublé de tourisme avec un Label. Le propriétaire a 1 mois pour contester ce classement. - Les chambres d’hôtes : Ce sont des chambres meublées situées chez l’habitant, destinés à des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées. Capacité d’accueil qui ne peut pas excéder 5 chambres et 15 personnes. Les toilettes doivent être à l’intérieur des chambres + linge… Obligatoire d’offrir le petit déjeuner. Le classement apporte une garantie de qualité et cela évite les mauvaises surprises. - Les labels touristiques : Gîtes de France, en fonction de l’emplacement, il faut un environnement rural, calme, préservé, sans danger et loin de toute pop. Je peux être labéliser par la COFRAC. Ex : Gite de France, clévacances, accueil paysans, label tourisme et handicap L’agence immobilière prend des honos entre 20 et 30% du montant des locations versées des loyers. - Le contrat de location saisonnière : Les locations saisonnières échappent à la réglementation sur les baux d’habitation, notamment à la loi de 1989. Elles révèlent de la liberté contractuelle pour l’essentiel. A défaut, on applique le code civil, l’art 324-2 du code tourisme : indique qu’il faut indiquer le prix de la loc, qui comporte un descriptif. Il faut remettre au locataire, avant la conclusion du contrat de loc saisonnière en meublé, un descriptif du logement, de la situation dudit logement, des conditions de la loc, si label ou non, le descriptif doit contenir les caractéristiques du classement. Le logement doit faire l’objet de diagnostics, c’est-à-dire que le bailleur doit transmettre le dossier de diags technique (DDT). Le DPE n’est pas obligatoire si le logement est loué – de 4 mois / mois et un ERP, si construit avant 1949, il faut le plomb (CREP), si logement construit avant 1997, il faut l'amiante. Un écrit est obligatoire car la réservation va nécessité un acompte(la somme peut être remboursée c’est une avance sur le € le bailleur peut demander un acompte sur le €) soit des arrhes(la somme que l’on verse sont des dommages et intérêts c’est à dire que ce n’est pas remboursé, si le loc qui a versé des arrhes arrive et que le log est occupé le loc peut demander le double des arrhés qu’il a versé.), il faut une trace. Si rien n’est précisé sur le contrat, l’avance est réputée constituer des arrhés. Dans une agence immobilière : L’avance ne doit pas être supérieur à 25% du € et peut être demandée dans les 6mois avant le début de la location. Le paiement du solde s’effectue au plus tôt dans le mois qui précède le début de la location. - Le prix de la location : Il englobe les charges, la fixation du loyer en location saisonnière est libre (=loyer selon la saison). Si absence de précision, le loyer est réputé inclure le paiement des charges. Mais il est possible de faire payer les charges en sus du loyer. Un dépôt de garantie peut être demandé, il peut s’élever de 20 à 25% du montant du loyer. A la sortie il faut un etat des lieux et faire un inventaire. A l’entrée il faut demander une assurance contre le vol, l’incendie et les dégâts des eaux. A la différence du contrat de location principale, cette assurance n’est pas obligatoire mais conseillé. Le locataire peut transmettre son AAH de son domicile principale, si celle-ci comporte l’option « Villégiature ».