Exp. N°: Edif-2023-11-0173
ELABORADO POR:
ING. GUILLERMO GARCIA SARRIA.
NIPEV-018.
SOLICITADO POR:
SR. HÉCTOR ALBERTO ARELLANO PÉREZ
PROPIETARIO:
SR. HÉCTOR ALBERTO ARELLANO PÉREZ
FECHA:
02 DE DICIEMBRE DEL 2023
FOTOGRAFÍA DEL BIEN:
Comarca San Antonio Sur, frente al costado Oeste de Casa España, camino a
las 4 Esquinas de Ticuantepe, Managua
1
Managua, 02 de Diciembre del 2023.
SEÑOR
HÉCTOR ALBERTO ARELLANO PÉREZ
SUS MANOS
Estimado señor Arellano:
Con mucho agrado me permito presentarle el resultado final de la inspección y valuación de Casa de
habitación, obras de infraestructuras y Terreno, de su propiedad, ubicada en la comarca San Antonio
Sur, exactamente frente al costado Oeste de Casa España, en la ciudad de Managua.
Del estudio valuativo se obtuvieron los siguientes resultados:
Valor de Mercado
: $ 94,229.30
Valor de Realización
: $ 84,806.37
Valor de Reposición
: $ 105,189.79
Valor de Reposición Neto
: $ 94,445.93
Estos valores podrán ser utilizados en cualquier tipo de transacción comercial o económica, ya que
están bastante acertados a la realidad que vive la economía del país.
Sin otro particular al respecto y esperando que esta información le sea de mucha utilidad, aprovecho
la ocasión para saludarle.
Atentamente,
Ing. Guillermo García Sarria.
Nipev-018.
Nota: Este avalúo es valido únicamente con la firma original y sello seco.
2
ÍNDICE.
Pagina
Portada…....................................................................
1
Carta…......................................................................
2
Índice…......................................................................
3
1.0
2.0
3.0
4.0
Información General...................................................
1.1
Solicitante.
1.2
Valuador.
1.3
Fecha de inspección.
1.4
Tipo de inmueble.
1.5
Régimen de la propiedad.
1.6
Datos Registrales y Datos de Escrituras.
1.7
Propietario del inmueble.
1.8
Objeto del avalúo.
1.9
Propósito del avalúo.
Características urbanas de la zona o entorno.......................
2.1
Clasificación de la zona alrededor del inmueble.
2.2
Tipo de construcción predominante y principales vecinos.
2.3
Índice de saturación en la zona.
2.4
Población y nivel socioeconómico.
2.5
Contaminación ambiental.
2.6
Uso de suelo.
2.7
Vías de acceso importantes en la zona.
2.8
Servicios públicos.
2.9
Equipamiento urbano.
5
6
Descripción del terreno.....................................................
8
3.1
Ubicación.
3.2
Colindancias.
3.3
Área total del terreno.
3.4
Apariencia y Morfología del terreno.
3.5
Características panorámicas.
3.6
Servidumbres y restricciones.
3.7
Consideraciones Adicionales.
3.8
Uso actual de la propiedad.
3.9
Generales del caso.
Metodología y procedimientos......................................................
10
4.1
Valor de Reposición
4.2
Valor de Reposición Actual
4.3
Valor de Mercado
4.4
Valor de Realización
4.5
Conceptos
3
5.0
Características constructivas......................................................
24
6.0
Obtención de Valores Valor de Mercado..........................
7.0
8.0
6.1
Detalle de comparativos para valor de mercado.
6.2
Tabla de homologación para valor de Mercado.
6.3
Detalle de comparativos para valor del terreno.
6.4
Tabla de homologación para valor del terreno.
25
Consolidado de valores......................................................
33
7.1
Valuación de edificio y obras de infraestructuras
7.2
Valuación de terreno.
7.3
Memoria de calculo para factor depreciación.
7.4
Resumen General.
7.5
Memoria de calculo para valor de Realización.
7.6
Análisis del Valor por Aplicación de Rentas.
7.7
Observaciones generales.
7.8
Certificación.
Anexos.......................................................................
37
•
•
•
•
Fotografías de la propiedad.
Macro localización
Plano arquitectónico.
Certificación SIBOIF.
4
1.0 INFORMACIÓN GENERAL:
1.1 Solicitante:
El presente avalúo se efectúo a petición de:
Banco Lafise Bancentro
1.2 Valuador:
La valuación fue realizada por: Ing. Guillermo García Sarria, Cedula N° 001-311055-0050F,
Nipev -018.
La Inspección fue realizada por:
1.3 Fecha de la inspección:
Ing. Guillermo García Sarria / Ing. José Cruz
20 de Noviembre del 2023
1.4 Inmueble que se valúa:
TIPO DE INMUEBLE
INMUEBLES URBANOS
INMUEBLES RURALES
Terreno
X
Casa de habitacion
Módulos comerciales
INMUEBLES ESPECIALES
Terreno
Beneficio
Vivienda
Centro Comercial
Galpón
Oficinas y Bodegas
1.5
Régimen de la propiedad:
TIPO DE RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD
X
Propiedad Privada Individual
Propiedad Privada en Condominio
Propiedad Publica
Propiedad Adjudicada
Datos Registrales
Datos de Escrituras
N° Catastral
No suministrado
Numero de escritura
Cuatrocientos sesenta (460)
Finca N°
229771
Notario autorizante
María Ximena González Oliú
Tomo N°
3304
Fecha de escritura
22 de Noviembre del 2010
Folio N°
118/119
Documento Legal
Desmembración, compraventa y crédito
Asiento N°
1°
Área del terreno
333.88
Mts2
473.58
Vrs2
1.6 Propietario del Inmueble:
El propietario es:
Sr. Héctor Alberto Arellano Pérez
Fui atendido por:
Sr. Héctor Alberto Arellano Pérez
1.7 Objeto del Avalúo:
El objeto del avalúo será la determinación de los valores de Mercado, valor de reposición nuevo,
valor Real actual y Valor de Realización.
1.8 Propósito del Avalúo:
El propósito del avalúo es para Posible Compra venta de la propiedad.
5
2.0 CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA O ENTORNO
2.1 Clasificación de la zona alrededor del inmueble.
Residencial, urbano.
2.2 Tipo de construcción predominante y principales vecinos.
Residencias de muy buena calidad, Universidad Católica (UNICA), Hospital Metropolitano Vivian Pellas,
Carretera a Masaya, WallMart, Plaza Once, Hotel Contempo, San Antonio Sur, Xochitlán, Portales de
Coimbra, entre otros
2.3 Índice de saturación en la zona.
El indice de saturación es alto.
2.4 Población y nivel socioeconómico.
La concentración poblacional es densa y predomina la Clase media.
2.5 Contaminación ambiental.
En las cercanías a la propiedad NO se observó ningún tipo de contaminación ambiental, por lo que NO
existen fábricas, industrias, ni basureros ilegales.
2.6 Uso de suelo.
Residencial.
2.7 Vías de acceso importantes en la zona.
La principal vía de acceso en la zona es la Carretera a Masaya.
6
2.8 Servicios públicos y Equipamiento urbano.
2.8.1
Servicios públicos.
ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE
SI
HIDRANTES
SI
ALCANTARILLADO PLUVIAL
SI
SERVICIO DE INTERNET
SI
ALCANTARILLADO SANITARIO
SI
SERVICIO DE RECOLECCIÓN DE BASURA
SI
ALUMBRADO PÚBLICO
SI
SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA
SI
CALLES
SI
TELEFONÍA CONVENCIONAL
SI
COBERTURA DE TELEFONÍA CELULAR
SI
TELEVISIÓN POR CABLE
SI
IGLESIA
SI
BOMBEROS
SI
ALCALDÍA
SI
RESTAURANTES
SI
ESTACIÓN DE POLICÍA
SI
HOSPITALES
SI
ESCUELAS
SI
HOTELES
SI
SUPERMERCADOS
SI
INSTITUCIONES FINANCIERAS
SI
PARQUES
SI
MERCADOS
SI
2.8.2 Equipamiento Urbano:
El sector posee acceso a los principales equipamientos urbanos de interés a la población, como es
supermercados, el Hospital Vivian Pellas, gasolineras, universidades, sucursales bancarias, colegios.
7
3.0 DESCRIPCIÓN DEL TERRENO:
3.1 Ubicación:
La propiedad se ubica en la comarca San Antonio Sur, exactamente frente al costado Oeste de Casa
España, en la ciudad de Managua.
Ubicación con GPS: N 12° 04’ 24.79’’; W 86° 13’ 49.40’’
3.2 Colindancias del terreno:
LINDEROS SEGÚN ESCRITURAS
Medidas
Norte Calle interna en medio, resto de la propiedad (Lote C)
Sur
Mts
Calle interna
Mts
Este Resto de la propiedad (Lote A)
Mts
Oeste Lote N°4
Mts
LINDEROS ACTUALES
Medidas
Norte Calle de acceso interna
16.86
Mts
Predio baldío
13.47
Mts
Este Casa de habitación
20.65
Mts
Oeste Casa de habitación
23.53
Mts
Sur
3.3
Área total del terreno:
Área según escrituras
333.878 Mts²
473.578 Vrs²
Área según levantamiento con cinta y laser
346.920 Mts²
492.077 Vrs²
0.000 Mts²
0.000 Vrs²
13.042 Mts²
18.499 Vrs²
Área según plano topográfico
Diferencia de áreas.
Nota Aclaratoria: para la valuación del área de terreno estamos tomando en cuenta el área de escrituras
existiendo diferencia con el área obtenida de nuestro levantamiento físico y directo al inmueble.
3.4 Apariencia y Morfología del terreno:
APARIENCIA Y
MORFOLOGÍA
TOPOGRAFÍA
Plana
FORMA
Polígono regular
CALLES
Pavimentadas
3.5 Características Panorámicas:
No existe ningún tipo de vista panorámica relevante.
3.6 Servidumbres o Restricciones:
Ninguna
8
3.7 Consideraciones Adicionales:
El sector se encuentra completamente desarrollado y consolidado tanto habitacional como residencial.
3.8 Uso actual de la propiedad:
Actualmente la propiedad está siendo ocupada habitacionalmente.
3.9 Generales del caso:
FECHA DE VISITA
PAÍS
20 de Noviembre del 2023
Nicaragua
DEPARTAMENTO
REPARTO, BARRIO O SECTOR
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
TIPO DE SOLICITUD Avalúo de casa de habitación y terreno.
Managua.
Comarca San Antonio Sur
MUNICIPIO
Managua.
DISTRITO
5
Frente al costado Oeste de Casa España
9
4.0 METODOLOGIA Y PROCEDIMIENTOS
4.1 Valor de Reposicion
A) Se realizara una inspección in situ a la propiedad en cuestión para garantizar que esta sea
jurídicamente permisible, técnicamente factible y económico viable.
B) Se realizará una medición completa tanto de la construcción como del terreno, para determinar el
área total que posee el bien (esta medición podrá apoyarse en planos topográficos y/o constructivos
suministrados por el cliente) (At=Área de terreno en V²; Ac=Área construida en M²).
Para determinar el costo del terreno empleamos un método comparativo que emplea criterios de
homologación, que toma como base las muestras de terrenos obtenidas del sondeo realizado.
Luego de seleccionar las muestras que sean más representativas (similares) al bien objeto de
valoración, procedemos a incluir la información obtenida de cada una de ellas en la tabla de
homologación de terrenos, donde se realiza la homologación (Igualación o comparación) de cada una de
las muestras versus el terreno objeto de análisis.
Factor de homologación Es la cifra numérica que establece el grado de igualdad y semejanza
expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del
mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
Los factores de homologación son los aspectos puntuales sobre los que existen diferencias
cuantificables entre el inmueble objeto de valuación y el conjunto de inmuebles comparables, en
nuestro caso cuantificamos los siguientes factores: área del terreno, construcción dentro del
terreno, vía de acceso, ubicación, acabados, desarrollo de la zona, estado actual, servicios públicos,
uso actual y equipamiento urbano.
• Área del terreno: Tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes
áreas, con el concepto de mayor área menos valor y menor área más valor del terreno.
• Construcción dentro del terreno: En este punto tomamos en cuenta la existencia de construcciones
comparando el bien valuado con los comparativo.
• Vía de acceso: Este factor dependerá de la ubicación y distancia con respecto a la calle principal del
sector.
• Ubicación: Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que
se ubica, considerando el numero de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
10
• Desarrollo de la zona: En este punto comparamos el desarrollo tanto habitacional como comercial
entre el bien valuado y los comparativos encontrados.
• Estado actual: Aquí comparamos el estado fisico actual del bien con respecto a los comparativos.
• Uso de la propiedad: En este punto comparamos el uso actual de la propiedad con los comparativos
encontrados.
• Servicios públicos: Este es el factor donde se toma en cuenta el acceso a los principales servicios
públicos como agua potable y energía eléctrica.
• Equipamiento urbano: Esto se refiere a la facilidad de obtener servicios de instituciones públicas
básicas del estado y servicios privados.
La regla a seguir en el proceso de calificación de los factores de homologación sería la siguiente:
• Si el sujeto tiene mejor condición que el comparable: factor > 1
• Si el sujeto tiene peor condición que el comparable: factor < 1
• Si el sujeto y el comparable tienen igual condición: factor = 1
C) Se determinará el valor total del terreno que ocupa la propiedad, multiplicando el área del terreno
(inciso b) por el valor del terreno asignado según el enfoque de mercado anteriormente mencionado
(inciso c). (VT = Valor total del terreno). La fórmula correspondiente es la siguiente: VT ($) = At (V²)
*Vut ($/V²).
D) Se determinarán las características principales del bien (tipo y calidad de los materiales de
construcción que la conforman, acabados arquitectónicos, servicios básicos, equipos instalados, etc.).
Así mismo se podrán separar o seccionar áreas de construcción de acuerdo a las diferentes
características constructivas que presente la propiedad.
E) De acuerdo a las características anteriormente mencionadas y basados en los costos actuales del
mercado nacional y este se hará mediante investigación de mercados de los distintos precios de
materiales de construcción que se distribuyen en el país, los cuales están siendo actualizados
periódicamente, con todo esto se determinara un costo unitario por metro cuadrado (M²) para cada
tipo de construcción o infraestructura existente en la propiedad (Vu=Valor unitario de la construcción
por M²).
11
La memoria de cálculo adoptada para obtener el costo por metro cuadrado de construcción de la
infraestructura incluye el cálculo de las distintas etapas y sub etapas constructivas que se requieren
para la construcción de una obra similar en tamaño y características constructivas a la valuada,
incluyendo gastos preliminares, costos directos, indirectos e impuestos.
F) Se determinará el valor total de construcción multiplicando el valor de construcción de cada
sección constructiva existente en la propiedad (inciso e) por su correspondiente área (inciso b). (VTC
= Valor total de construcción). La fórmula correspondiente es la siguiente:
VC ($) = [Ac(i) (M²)* Vu ($/M²)] + [AC(i+1) (M²)*Vuc(i+1) (S/M²)] + Ac(n) (M²) *Vuc(n) ($/M²)
Donde:
VTC=Valor total de construcción de la propiedad.
Ac(i) = Área de construcción de la primera sección constructiva de la propiedad.
Vuc(i) = Valor de construcción de la primera sección constructiva existentes en la propiedad.
N = Numero de secciones constructivas existentes en la propiedad.
Ac(n) = Área de construcción de la n-esima sección constructiva de la propiedad.
Vuc(n) = Valor de construcción de la n-esima sección constructiva de la propiedad.
G) Se calculará el valor de nuevo del bien, sumando el valor total del terreno (inciso c) más el valor
total de la construcción (inciso f). La fórmula correspondiente es la siguiente: Valor de Reposición de
Nuevo (VRN) ($) = VT ($) + VTC ($).
12
4.2 Valor de Reposicion Actual
A) Tomando en consideración la edad de la propiedad, estado físico en que se encuentra y el
mantenimiento aplicado a la misma, se determinara la depreciación del bien (esta no aplicara en caso
de ser un bien recién construido).
Esta será calculada utilizando el método Ross - Heidecke, el cual
es exclusivo para valoraciones de infraestructura. La depreciación del bien se toma directamente de
la tabla elaborada a partir de los principios de este método, basados en el porcentaje de vida
transcurrida con relación a la vida útil del bien y en el estado en el que se encuentra. (D =
Depreciación de la propiedad indicada en porcentaje).
Método de Depreciación de Ross-Heidecke.
B) Formula de Heidecke (edad y conservación).
Propone aplicar “la media aritmética” de los valores considerados por los dos métodos Lineal y de
Kuentzle, sobre bienes expuestos a desgastes más regulares durante su vida útil y considera la
aplicación de la siguiente fórmula matemática:
D = (VR – Vr) ½ (e / Vp + e2 / Vp2)
Se indica a este método como el más indicado cuando se trata de “estructuras sometidas a acciones
estáticas o dinámicas no muy violentas” Por lo que podrán considerarse dentro de este esquema de
cálculo los edificios que son objetos del presente.
C) Ross-Heidecke.
Introduce el concepto de estado de conservación como porcentaje a aplicar sobre las depreciaciones
calculadas por cualquiera de los métodos referidos, es decir que el “coeficiente de castigo por
estado” se aplica sobre el edificio ya depreciado por la edad.
Para ello establece nueve estados de conservación:
Estado 1: 1.0 Excelente.
Estado 2: 1.5 Muy bueno.
Estado 3: 2.0 Bueno.
Estado 4: 2.5 Normal.
Estado 5: 3.0 Regular
Estado 6: 3.5 Malo
Estado 7: 4.0 Muy malo
Estado 8: 4.5 Demolición
Estado 9: 5.0 Irrecuperable
13
D) Tabla de Ross-Heidecke.
Si se incluyera esta nueva depreciación (por el estado del bien) en una fórmula conjunta con la
depreciación calculada anteriormente (por la edad del objeto) resultaría:
D = (VR – Vr) [ x + (1-x) C]
Siendo:
C= coeficiente de estado
X = ½ (e / Vp + e2 / Vp2)
E) Fórmula de Ross (edad).
Propone una tabla de doble entrada, que opera en función del porcentaje de vida útil del inmueble que
se trate y su estado de conservación, aplicado sobre el bien ya depreciado. Se obtiene de esta manera
un coeficiente “K”
Resultando:
VA = VR – (VR– Vr) * K
Siendo:
VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual K = [x +(1-x) C] = obtenido de la tabla que se adjunta.
Tabla de Ross-Heidecke:
La primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien. El
valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
14
Ejemplo de uso:
Estamos valorando un edificio de 150 metros cuadrados ubicado en la ciudad de Managua, cuyo valor
de reposición por metro cuadrado son US$ 250.00, la edad de construcción son veinticinco años, por
sus características constructivas calculamos que su vida útil es de sesenta años, teniendo un valor
residual del 10%; mediante la visita al sitio determinamos que su estado de conservación es bueno
(estado 1) según el criterio del perito.
Con la información anterior calculamos el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil
del bien, siendo este el siguiente:
% Vida Transcurrida = (Edad del bien / vida útil) * 100
% Vida Transcurrida = (25 años / 60 años) * 100
% Vida Transcurrida = (0.4166) * 100 = 42.
Con el Porcentaje de vida obtenido (42) y el estado de conservación determinado como “Normal (2)”
buscamos en la tabla la celda que corresponde a ambos, siendo el valor de K = 31.6.
Luego el valor de K lo dividimos entre cien (100), obteniendo 0.316
Seguidamente
Resultando:
VA = VR – (VR– Vr) * K
VA = (150 * 250) – (150*250) - 0.10) * 0.316)
VA = 26835.00
Conceptos de la simbología de la memoria de calculo para factor depreciación:
Edad (año): es la edad que tiene el bien de construido.
V.U.E: Vida Útil Estimada.
V.U.R: Vida Útil Residual.
EXCT: Excelente
MB: Muy Bueno
B: Bueno
N: Normal
R: Regular
M: Malo
MM: Muy Malo
D: Demolición
I: Irrecuperable
15
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
(Para depreciacion de edificios)
Estado 1= Excelente.
Estado 3.5= Malo.
Estado 1.5= Muy Bueno.
Estado 4= Muy Malo.
Estado 2= Bueno.
Estado 4.5= Demolicion.
Estado 2.5= Normal.
Estado 5= Irrecuperable.
Estado 3= Regular.
Edad en %
de la
Estado de Conservacion
duracion
(Vida
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
0.00
0.000
0.032
2.52
8.09
18.10
33.20
52.60
75.20
100.00
1.00
0.505
0.537
3.01
8.55
18.51
33.54
52.84
75.32
100.00
2.00
1.020
1.052
3.51
9.03
18.94
33.89
53.09
75.45
100.00
3.00
1.545
1.577
4.03
9.51
19.37
34.23
53.34
75.58
100.00
4.00
2.080
2.111
4.55
10.00
19.80
34.59
53.59
75.71
100.00
5.00
2.625
2.656
5.08
10.50
20.25
39.95
53.84
75.85
100.00
Probable)
6.00
3.180
3.211
5.62
11.01
20.70
35.32
54.11
75.99
100.00
7.00
3.745
3.776
6.17
11.53
21.17
35.70
54.38
76.13
100.00
8.00
4.320
4.351
6.73
12.06
21.64
36.09
54.65
76.27
100.00
9.00
4.905
4.935
7.30
12.60
22.12
36.48
54.93
76.41
100.00
10.00
5.500
5.530
7.88
13.15
22.60
36.87
55.21
76.56
100.00
11.00
6.105
6.135
8.47
13.70
23.10
37.27
55.49
76.71
100.00
12.00
6.720
6.750
9.07
14.27
23.61
37.68
55.78
76.86
100.00
13.00
7.345
7.375
9.68
14.84
24.12
38.10
56.08
77.02
100.00
14.00
7.980
8.009
10.30
15.42
24.63
38.52
53.38
77.18
100.00
15.00
8.625
8.654
10.93
16.02
25.16
38.95
56.69
77.34
100.00
16.00
9.280
9.309
11.57
16.62
25.70
39.39
57.00
77.50
100.00
17.00
9.945
9.974
12.22
17.23
26.25
39.84
57.31
77.66
100.00
18.00
10.620
10.649
12.87
17.85
26.80
40.29
57.63
77.83
100.00
19.00
11.305
11.333
13.54
18.48
27.36
40.75
57.96
78.00
100.00
20.00
12.000
12.028
14.22
19.12
27.93
41.22
58.29
78.17
100.00
21.00
12.705
12.733
14.91
19.77
28.51
41.69
58.62
78.35
100.00
22.00
13.420
13.448
15.60
20.42
29.09
42.16
58.96
78.53
100.00
23.00
14.145
14.173
16.31
21.09
29.68
42.65
59.30
78.71
100.00
24.00
14.880
14.907
17.03
21.77
30.28
43.14
59.65
78.89
100.00
25.00
15.625
15.652
17.75
22.45
30.89
43.64
60.00
79.07
100.00
26.00
16.380
16.407
18.49
23.14
31.51
44.14
60.36
79.26
100.00
27.00
17.145
17.171
19.23
23.85
32.14
44.65
60.72
79.45
100.00
28.00
17.920
17.956
19.99
24.56
32.78
45.17
61.09
79.64
100.00
29.00
18.705
18.731
20.75
25.28
33.42
45.69
61.46
79.84
100.00
16
30.00
19.500
19.526
21.53
26.01
34.07
46.22
61.84
80.04
100.00
31.00
20.305
20.330
22.31
26.75
34.73
47.76
62.22
80.24
100.00
32.00
21.120
21.155
23.11
27.50
35.40
47.31
62.61
80.44
100.00
33.00
21.945
21.970
23.90
28.26
36.07
47.86
63.00
80.64
100.00
34.00
22.780
22.805
24.73
29.03
36.76
48.42
63.40
80.85
100.00
35.00
23.625
23.649
25.55
29.80
37.45
48.98
63.80
81.06
100.00
36.00
24.480
24.504
26.38
30.59
38.15
49.55
64.20
81.27
100.00
37.00
25.345
25.349
27.23
31.38
38.86
50.13
64.61
81.48
100.00
38.00
26.220
26.244
28.08
32.19
39.57
50.71
65.03
81.70
100.00
39.00
27.105
27.128
28.94
33.00
40.30
51.30
65.45
81.92
100.00
40.00
28.000
28.023
29.81
33.82
41.03
51.90
65.87
82.14
100.00
41.00
28.905
28.928
30.70
34.66
41.77
52.51
66.30
82.37
100.00
42.00
29.820
29.842
31.59
35.50
42.52
53.12
66.73
82.60
100.00
43.00
30.745
30.767
32.49
36.35
43.28
53.74
67.17
82.83
100.00
44.00
31.680
31.702
33.40
37.21
44.05
54.36
67.61
83.06
100.00
45.00
32.625
32.646
34.32
38.08
44.82
54.99
68.06
83.29
100.00
46.00
33.580
33.601
35.25
38.95
45.60
55.63
68.51
83.53
100.00
47.00
34.545
34.566
36.19
39.84
46.39
56.28
68.97
83.77
100.00
48.00
35.520
35.541
37.14
40.74
47.19
56.93
69.43
84.01
100.00
49.00
36.505
36.525
38.10
41.64
48.00
57.59
69.90
84.25
100.00
50.00
37.500
37.520
39.07
42.56
48.81
58.25
70.37
84.50
100.00
51.00
38.505
38.525
40.05
43.48
49.63
58.92
70.85
84.75
100.00
52.00
39.520
39.539
41.04
44.41
50.46
59.60
71.33
85.00
100.00
53.00
40.545
40.564
42.04
45.35
51.30
60.28
71.82
85.25
100.00
54.00
41.580
41.599
43.05
46.30
52.15
60.97
72.31
85.51
100.00
55.00
42.625
42.643
44.07
47.26
53.01
61.67
72.80
85.77
100.00
56.00
43.680
43.698
45.10
48.24
53.87
62.38
73.80
86.03
100.00
57.00
44.745
44.763
46.14
49.22
54.74
63.09
73.81
86.29
100.00
58.00
45.820
45.837
47.19
50.20
55.62
63.81
74.32
86.56
100.00
59.00
46.905
46.922
48.25
51.20
56.51
64.53
74.83
86.83
100.00
60.00
48.000
48.017
49.32
52.20
57.41
65.26
75.35
87.10
100.00
61.00
49.105
49.121
50.39
53.22
58.32
66.00
75.87
87.38
100.00
62.00
50.220
50.236
51.47
54.25
59.23
66.75
76.40
87.66
100.00
63.00
51.345
51.361
52.57
55.28
60.15
67.50
76.94
87.94
100.00
64.00
52.480
52.495
53.68
56.32
61.08
68.26
77.48
88.22
100.00
65.00
53.625
53.640
54.80
57.38
62.02
69.02
78.02
88.50
100.00
66.00
54.780
54.794
55.93
58.44
62.96
69.79
78.57
88.79
100.00
67.00
55.945
55.959
57.06
59.51
63.92
70.57
79.12
89.08
100.00
68.00
57.120
57.134
58.20
60.59
64.88
71.36
79.68
89.37
100.00
69.00
58.305
58.318
59.36
61.68
65.85
72.15
80.24
89.66
100.00
70.00
59.500
59.513
60.52
62.78
66.83
72.95
80.80
89.96
100.00
71.00
60.705
60.718
61.70
63.88
67.82
73.75
81.37
90.26
100.00
17
72.00
61.920
61.932
62.88
65.00
68.81
74.56
81.95
90.56
100.00
73.00
63.145
63.157
64.08
66.13
69.81
75.38
82.53
90.86
100.00
74.00
64.380
64.391
65.28
67.26
70.83
76.21
83.12
91.17
100.00
75.00
65.625
65.564
66.49
68.41
71.85
77.04
83.71
91.47
100.00
76.00
66.880
66.891
67.71
69.56
72.87
77.88
84.30
91.78
100.00
77.00
68.145
68.155
68.95
70.72
73.91
78.72
84.90
92.10
100.00
78.00
69.420
69.430
70.19
71.89
74.95
79.57
85.50
92.42
100.00
79.00
70.705
70.714
71.44
73.07
76.01
80.43
86.11
92.74
100.00
80.00
72.000
72.009
72.71
74.27
77.07
81.30
86.73
93.06
100.00
81.00
73.305
73.314
73.98
75.47
78.14
82.17
87.35
93.38
100.00
82.00
74.620
74.628
75.26
76.67
79.21
83.05
87.97
93.70
100.00
83.00
75.945
75.953
76.56
77.89
80.30
83.93
88.60
94.03
100.00
84.00
77.280
77.287
77.85
79.12
81.39
84.82
89.23
94.36
100.00
85.00
78.625
78.632
79.16
80.35
82.49
85.72
89.87
94.70
100.00
86.00
79.980
79.986
80.48
81.60
83.60
86.63
90.51
95.04
100.00
87.00
81.345
81.351
81.82
82.85
84.72
87.54
91.16
95.38
100.00
88.00
82.720
82.725
83.16
84.12
85.85
88.46
91.81
95.72
100.00
89.00
84.105
84.110
84.51
85.39
86.98
89.38
92.47
96.06
100.00
90.00
85.500
85.505
85.87
86.67
88.12
90.31
93.13
96.40
100.00
91.00
86.905
86.909
87.23
87.96
89.27
91.25
93.79
96.75
100.00
92.00
88.320
88.324
88.61
89.26
90.43
92.20
94.46
97.10
100.00
93.00
89.745
89.748
90.00
90.57
91.59
93.15
95.14
97.45
100.00
94.00
91.180
91.183
91.40
91.89
92.77
94.11
95.82
97.81
100.00
95.00
92.625
92.627
92.81
93.22
93.96
95.07
96.50
98.17
100.00
96.00
94.080
94.082
94.23
94.56
95.15
96.04
97.19
98.53
100.00
97.00
95.545
95.546
95.66
95.91
96.35
97.02
97.89
98.89
100.00
98.00
97.020
97.021
97.10
97.26
97.56
98.01
98.59
99.26
100.00
99.00
98.505
98.505
98.54
98.63
98.78
99.00
99.29
99.63
100.00
100.00
100.000
100.000
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
18
4.3 Valor de Mercado.
A) Se determinara el valor de mercado de la propiedad basándose en las siguientes condiciones:
B) Para la implementación de este método se hace necesario identificar plenamente propiedades que
sean comparables con el bien en valuación.
C) C) Entre los criterios utilizados para la escogencia de los comparables están; Área del terreno,
área construida, vía de acceso, acabados, desarrollo de la zona, estado de conservación, uso actual,
servicios públicos y equipamiento urbano.
Estos criterios representan aspectos puntuales sobre los que existen diferencias cuantificables entre
el inmueble objeto de valuación y el conjunto de inmuebles comparables.
D) A este proceso se aplicará coeficientes, cuando sea en beneficio a la propiedad en valuación se
aplicará arriba de uno (+1) y cuando detrimento se aplicará menor de uno (-1).
La regla a seguir en el proceso de calificación de los factores de homologación sería la siguiente:
• Si el sujeto tiene mejor condición que el comparable: factor > 1
• Si el sujeto tiene peor condición que el comparable: factor < 1
• Si el sujeto y el comparable tienen igual condición: factor = 1
Tabla de rangos de valores de los coeficientes a aplicar:
1.21 a 1.30 Excelentes condiciones
1.20 a 1.16 Mucho mejor
1.15 a 1.11 mejor
1.10 a 1.06 ligeramente mejor
1.01 a 1.05 levemente mejor
1 igual
0.99 a 0.95 levemente inferior
0.94 a 0.90 ligeramente inferior
0.89 a 0.85 inferior
0.84 a 0.80 muy inferior
0.79 a 0.70 malas condiciones
19
Una vez identificado al menos tres propiedades que se encuentren en venta, se comparan con el bien
valuado, el que podrá ser mejor o inferior de acuerdo a las condiciones que se mencionan en el primer
párrafo. En este punto del proceso de valuación se requiere de la experiencia del valuador para lograr
un valor promedio y razonable a las ventadas y desventajas que se presenta la propiedad.
• Área del terreno: Tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre el área de terreno del bien
valuado con los comparativos, con el concepto de mayor área menor valor y menor área más valor.
• Área construida: Es el área de los comparables obtenidos de acuerdo a su modelo con relación al
bien sujeto.
• Vía de acceso: Es el tipo de vía con que cuenta la propiedad valuada, ya sea de tierra, adoquinada,
pavimentada o concreto hidráulico en relación a los comparativos obtenidos.
• Ubicación: Este es un factor que dependerá de la posición de la propiedad en estudio dentro de la
manzana en que se ubica, considerando el numero de frentes y su relación con el mercado inmobiliario
respectivo.
• Acabados: Se refiere a cada uno de los tipos de materiales utilizados en el edificio valuado con
respecto al comparable.
• Desarrollo de la zona: Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el
inmueble que se está valuando y los comparables a analizar.
• Estado de conservación: Corresponde al estado fisico y estructural actual de la propiedad en
valuación con respecto a los comparables obtenidos.
• Uso actual: corresponde al uso actual del bien utilizado como comparable, este debe ser igual al uso
del bien sujeto a valorar
• Servicios públicos: Este es el factor donde se toma en cuenta el acceso a los principales servicios
como agua potable y energía eléctrica con respecto a los comparativos.
• Equipamiento urbano: Esto se refiere a la facilidad de obtener servicios de instituciones públicas
básicas del estado y servicios privados.
E) Después de aplicar los factores de homologación (10), estos se multiplican entre si, resultando el
factor de ajuste que este se multiplica con el costo por M² del comparativo para obtener el costo por
M² homologado de cada comparativo. Posteriormente se suman los costos homologados de los tres
comparativos y se dividen entre tres para obtener el Costo Promedio por M² Homologado.
20
F) El resultado de todo este proceso de homologación promedio de todas las propiedades será el valor
de mercado en el entorno que multiplicado por el área construida del bien valuado nos dará el valor
resultante.
G) En algunos casos que por ubicación y desarrollo de la zona, se hace difícil encontrar comparativos,
el Valor de Mercado lo haremos en base a costos, tomando como parámetros el tipo de construcción,
acabados, tipo de suelo, topografía, lejanías, servicios públicos, equipamientos urbanos, desarrollo de
la zona, entre otros y se justificara aclarando que no se encontraron fuentes de información
confiables (comparativos) que nos permitan establecer un valor de mercado por homologación o
tipología.
El valor de mercado va a depender de la economía del país al momento de la valuación, la dificultad de
venta del bien por su entorno, ubicación del bien, desarrollo o proyección de desarrollo de la zona.
21
4.4 Valor de Realizacion.
A) Se calculara el valor de realización, restándole al valor de mercado un porcentaje representativo
por gastos de tributos de venta, comisiones, etc., el cual estará a criterio del perito valuador y que
estará en un rango entre el 10 y 15% al Valor de Mercado (VR) = Valor de Mercado (VM) ($)-(10%
o 30%).
B) Los conceptos usados en el Valor de Realización son;
• Levantamientos topográficos: Va a estar en dependencia del tamaño de la propiedad.
• Gastos legales: son los gastos necesarios para la inscripción del bien a favor del nuevo dueño,
(gestoría, aprobaciones de plano, honorarios del abogado) el cual equivale aproximadamente al 1% del
valor de venta del bien.
• Inscripción en el registro de la propiedad; es lo que se paga al registro de la propiedad como tributo
estipulado que va a estar en dependencia del valor de la propiedad, siendo su porcentaje de pago ya
establecido del 1% en el registro de la propiedad.
• Impuesto por tramision de bienes; es lo que se paga al registro de la propiedad como tributo
estipulado que va a estar en dependencia del valor de la propiedad, en un rango entre el 1 al 7%.
Explicar cuando el porcentaje baja o cuando es el porcentaje es mayor, a continuación, detallamos
tablas nuevas alícuotas por tramision de bienes muebles e inmuebles sujeto a registro:
• Comisión de venta; Normalmente en el mercado actual se trabaja con un 3% de comisión del valor de
venta del bien.
• Criterio técnico del Valuador; esto obedece al comportamiento económico tomándose en cuenta,
riesgo país, situación socio política, oferta y demanda en la adquisición de compra y venta de bienes,
afectación del sector inmobiliario, quedando a criterio del valuador el porcentaje asignado.
Equivalente en Córdobas del Valor del
Bien en US$
De
Hasta
Porcentaje
aplicable
Hasta
50,000.00
1%
50,000.01
100,000.00
2%
100,000.01
200,000.00
3%
200,000.01
300,000.00
4%
300,000.01
400,000.00
5%
400,000.01
500,000.00
6%
500,000.01
A mas
7%
22
4.5 Conceptos.
4.5.1
Valor de Mercado.
Es el valor obtenido por un sondeo realizado en el sector con propiedades que encuentran en venta,
abocándonos a conocedores del lugar, vecinos del sector y empresas de Bienes y Raíces que nos
permitan establecer el valor de mercado de las propiedades en el sector.
4.5.2
Valor de Reposición.
De acuerdo a las características estructurales se le asigna un precio unitario por metro cuadrado de
cada rubro, este precio unitario es multiplicado por la cantidad de volumen de obra, obteniéndose así
el valor de reposición de cada rubro. La suma de todos los rubros nos dará el valor de reposición del
edificio u obras civiles.
4.5.3
Depreciación.
Es la pérdida del valor del edificio debido al uso, estado de mantenimiento. Etc. Esta depreciación es
un factor porcentual, el cual es estimado con base a los siguientes aspectos:
La edad de construcción de la obra civil.
Las características constructivas y estructurales.
Estado físico aparente o estado de deterioro que presenta la obra civil al momento de la inspección
para la valoración.
Es determinante la ubicación del bien especialmente cuando se encuentra cercano a las costas de los
océanos y a volcanes.
4.5.4
Valor Real Actual.
Para obtener el valor mencionado restamos al valor de reposición el valor de la depreciación
correspondiente y sumamos el valor que corresponda a remodelaciones si las hubiera que es el valor
presente de la edificación.
4.5.5
Valor de Realización.
Representa “EL VALOR MÍNIMO” negociable que puede tener un bien para efectos de compra-venta
lo que facilita una transacción rápida, en este valor se ha contemplado un porcentaje en concepto de
costo por venta del inmueble, el cual incluye: gastos en catastro, gastos legales, comisión de
intermediario o bien raíz, pagos de impuestos, etc.
23
5.0 Características Constructivas.
DESCRIPCIÓN / ÍTEM
N° 1
Ocupado por
Casa de habitación
N° plantas
Una
Porche recibidor, sala, comedor y cocina,
área de lava y plancha, dormitorio principal
Ambientes internos
con su baño y servicio sanitario, un
dormitorio secundario, baño y servicio
sanitario independiente
Paredes
Mampostería confinada de bloque
Estructura de paredes
Concreto armado y reforzado
Divisiones internas
Mampostería confinada de bloque y Gypsum doble forro
Cubierta del techo
Lámina troquelada
Estructura del techo
Perlines metálicos
Entrepiso
No tiene
Sistema eléctrico
Entubado y empotrado
Cielo raso
Gypsum
Puertas
Tableros de madera sólida (3), Fibran (5) y Aluminio con vidrio (4)
Ventanas
Aluminio con vidrio tipo francesas
Piso
Cerámica
Rodapie
Cerámica
Muebles de cocina
Gabinetes de madera en desayunador y superficie de mármol
Pantry
De concreto con enchape de cerámica y gabinetes de madera
Baños
Paredes enchapadas con ladrillo cerámica
Años de construída
Área construida
11
años aproximadamente
100.78 Mts²
DESCRIPCIÓN / ÍTEM
N° 2
Ocupado por
Terraza sin techar
Piso
Cerámica
Años de construída
11
Área construida
25.40 Mts²
años aproximadamente
DESCRIPCIÓN / ÍTEM
N° 3
Ocupado por
Patio embaldosado
Piso
Embaldosado
Años de construída
11
años aproximadamente
Área construida
36.54 Mts²
24
DESCRIPCIÓN / ÍTEM
N° 4
Ocupado por
Muros linderos Sur, Este y Oeste
Paredes
Bloque
Estructura de paredes
Concreto armado y reforzado
Longitud
57.65Mts lineales
Altura promedio
3.50Mts
Años de construída
Área construida
11
años aproximadamente
201.78 Mts²
25
6.0 OBTENCIÓN DE VALORES:
6.1 Detalle de comparativo N° 1 para valor de mercado:
DIRECCIÓN
DATOS GENERALES DE LA PROPIEDAD
VALOR DE
VENTA TOTAL
¡¡ Venta, casa esquinera en Carretera Masaya, Km 17 !! GG Residencial ubicado a solo 500
metros de carretera a Masaya, con buen acceso, está rodeado de residenciales como
Km 17 Carretera a
Masaya, Managua
Sierras Doradas y El Prado. Cerca del residencial tiene panaderías y ventas de verduras.
Ambientes: 3 habitaciones y 2 baños completos
$85,000.00
Ambientes amplios integrados de sala, comedor y cocina. Garaje interno de 2 vehículos.
Patio pequeño embaldosado. Bodega. Información adicional: Terreno: 320 Vrs2.
Construcción: 140 Mts2. Precio. $ 85,000, Precio negociable.
Link de Enlace
Electronico
https://m.encuentra24.com/nicaragua-es/bienes-raices-venta-de-propiedades-casas/venta-casaesquinera-en-carretera-masaya-km-17-gg/25116250?regionslug=managua-ciudad-managuacarretera-a-masaya&list=categoryregion&catslug=bienes-raices-venta-de-propiedades-casas
26
Detalle de comparativo N° 2 para valor de mercado:
DIRECCIÓN
DATOS GENERALES DE LA PROPIEDAD
VALOR DE
VENTA TOTAL
¡ Venta, casa moderna en residencial de Carretera Masaya Km 13 !!GG Casa de reciente
construcción, en residencial de Carretera Masaya del km 13, con bonitos acabados.
Cuenta con seguridad 24/7 a solo 1800 metros de Carretera Masaya . La casa tiene
Km 13 Carretera a
acabados bonitos. Precio: $ 69,000 / Negociable. Distribución: 3 habitaciones y 2 baños
Masaya, Managua
completos Ambientes integrados de sala, comedor y cocina con su isla. Terraza lateral y
$69,000.00
patio. Información adicional:
Terreno: 326 Vrs2
Construcción : 85 Mts2
Link de Enlace
Electronico
https://m.encuentra24.com/nicaragua-es/bienes-raices-venta-de-propiedades-casas/venta-casamoderna-en-residencial-de-carretera-masaya-km-13-gg/25013518?regionslug=managua-ciudadmanagua-carretera-a-masaya&list=categoryregion&catslug=bienes-raices-venta-de-propiedadescasas
27
Detalle de comparativo N° 3 para valor de mercado:
DIRECCIÓN
DATOS GENERALES DE LA PROPIEDAD
VALOR DE
VENTA TOTAL
VENTA DE CASA EN MONTECIELO Residencial Monte Cielo ofrece un estilo de vida en
equilibrio con la naturaleza y en un ambiente seguro para toda la familia. Esta ubicada en
el Km. 12.8, Carretera Masaya, 1km al este, con tres accesos desde la carretera y tiene
una ubicación privilegiada. Área de terreno: 229.64 mts2. Área construida: 93.54 mts2.
Montecielo, Km 12
Valor: U$ 93,000.00 dólares. Cuenta con lo siguiente: Habitación principal con Aire
Carretera a Masaya,
acondicionado y abanico, walking closet. Dos habitaciones con closet, con su baño
Managua
compartido. Sala, Comedor y cocina en ambientes separados y cómodos. Terraza techada
$93,000.00
amplia. Cuenta con una piscina pequeña. Área de lavado con instalaciones para lavadora y
secadora. Parqueo interno para 1 vehículo. Casa con muro perimetral y portón de acceso
de metal. Jardín frontal. El residencial cuenta con áreas infantiles, la casa está frente al
parque infantil. Seguridad 24/7. con garita de acceso.
Link de Enlace
Electronico
https://m.encuentra24.com/nicaragua-es/bienes-raices-venta-de-propiedadescasas/venta-de-casa-en-montecielo/25192319?regionslug=managua-ciudad-managuacarretera-a-masaya&list=categoryregion&catslug=bienes-raices-venta-de-propiedadescasas
28
6.2
Tabla para Valor de Mercado (Homologación)
Bien Valuado
Comparativo N° 1
Comparativo N° 2
Comparativo N° 3
Referencia
encuentra24.com
encuentra24.com
encuentra24.com
Nombre del Contacto
Gioconda Gadea
Gioconda Gadea
Elio Pérez Molina
Fotografías
Numero de teléfono
8645-5887
8645-5887
8662-8966
Fecha de publicación
26/11/2023
21/11/2023
2/12/2023
ID.: 25116250
ID.: 25013518
ID.: 25192319
ID de la publicación
Área del terreno
473.58 Vr²
Área construida
100.78 Mts²
Ubicación
Com. San Antonio Sur
320.00 Vr²
140.00 Mts²
Km 17 Carretera a Masaya,
326.00 Vr²
325.72 Vr²
85.00 Mts²
93.54 Mts²
Km 13 Carretera a Masaya,
Montecielo, Km 12 Carretera a
Masaya, Managua
Managua
Managua
Vía de acceso
Pavimentada
Pavimentada
Concreto hidráulico
Pavimentada
Acabados de la construccion
Buena calidad
Buena calidad
Buena calidad
Buena calidad
Desarrollo de la zona
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Estado actual del bien
Buen estado
Buen esatdo
Buen estado
Buen estado
Uso de la propiedad
Residencial
Residencial
Deshabitada
Deshabitada
Servicios públicos
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Equipamientos urbanos
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Valor de venta (US$)
$85,000.00
$69,000.00
$93,000.00
Valor Ajustado (US$)
$84,150.00
$68,310.00
$92,070.00
$601.07
$803.65
$984.28
Costo Unitario/M²
Factor
Coeficientes de Homologación
Comparativo N° 1
Comparativo N° 2
Comparativo N° 3
Área del terreno
0.95
0.96
0.96
Área construida
0.95
1.15
1.10
Ubicación
1.07
1.06
1.05
Vía de acceso
1.00
0.99
1.00
Acabados de la construcción
1.00
1.00
1.00
Desarrollo de la zona
1.00
1.00
1.00
Estado actual del bien
1.00
1.00
1.00
Uso de la propiedad
1.00
1.10
1.10
Servicios públicos
1.00
1.00
1.00
Equipamiento urbano
1.00
1.00
1.00
Factores de Ajuste
Costo por M² Homologado
Costo promedio por M² homologado
Valor ajustado por M²
Valor de mercado de la propiedad
0.97
1.27
1.22
580.44
1,024.16
1200.51
$935.04
$935.00
$94,229.30
Nota: Aplicamos factores de ajustes tomando en cuenta una rebaja o negociación con el cliente así como tambien tomamos en cuenta el tiempo
que tiene la propiedad de estar en venta, considerando así la demanda de la zona y si el valor de la propiedad en venta es factible.
29
6.3 Detalle de comparativo N° 1 para valor de terreno:
DIRECCIÓN
DATOS GENERALES DE LA PROPIEDAD
VALOR DE
VENTA TOTAL
En Venta Terreno Cerca de Hospital Metropolitano, Carretera, Masaya.
Características destacadas: • Terreno totalmente plano • Mide 731
Carretera a Masaya
Varas cuadradas. • Ubicado dentro de un exclusivo residencial de tan
solo 8 casas, lo que garantiza privacidad y seguridad. • Acceso a todos
$50,000.00
los servicios: Agua, Luz eléctrica, cable e Internet. • Documentación en
regla.
Link de Enlace
Electronico
https://m.encuentra24.com/nicaragua-es/bienes-raices-venta-de-propiedades-lotes-yterrenos/en-venta-terreno-cerca-de-hospital-metropolitano-carreteramasaya/25024052?regionslug=managua-ciudad-managua-carretera-amasaya&list=categoryregion&catslug=bienes-raices-venta-de-propiedades-lotes-yterrenos
30
Detalle de comparativo N° 2 para valor de terreno:
DIRECCIÓN
DATOS GENERALES DE LA PROPIEDAD
VALOR DE
VENTA TOTAL
Ubicación privilegiada: Este terreno se encuentra en una zona fresca y
arborizada, lo que lo convierte en un refugio tranquilo y apacible. La
naturaleza rodea este espacio, ofreciendo un ambiente sereno y
saludable. Acceso conveniente: A pesar de su ambiente natural, este
terreno está cerca de la carretera, lo que garantiza un acceso rápido y
Esquipulas
sencillo a las comodidades y servicios de la zona. Esta ubicación
estratégica permite un estilo de vida tranquilo sin renunciar a la
$70,000.00
comodidad de la vida moderna. Potencial ilimitado: Con 2000 varas
cuadradas de espacio, las posibilidades para construir tu hogar soñado
son infinitas. Diseña la casa que siempre has imaginado en medio de la
naturaleza, con amplios jardines, árboles frutales y un ambiente fresco
durante todo el año.
Link de Enlace
Electronico
https://m.encuentra24.com/nicaragua-es/bienes-raices-venta-de-propiedades-lotes-yterrenos/terreno-en-venta-esquipulas/25002340?regionslug=managua-ciudad-managuacarretera-a-masaya&list=categoryregion&catslug=bienes-raices-venta-de-propiedadeslotes-y-terrenos
31
Detalle de comparativo N° 3 para valor de terreno:
DIRECCIÓN
DATOS GENERALES DE LA PROPIEDAD
VALOR DE
VENTA TOTAL
Descripción: bonito lote terraceado, con una medida de 600 vrs2 a 50 mts de
Sector del Km 10.5 C.
calle principal pavimentada, calle interna de tierra, acceso a servicios básicos.
a Masaya
Ubicación privilegiada.
$30,000.00
Precio de venta: US$ 30,000.00
Link de enlace
electrónico
https://www.casas24.com/nicaragua-es/propiedades-comerciales-terrenos-yfincas/venta-de-lote-en-km-10-5-c-masaya/24912913?regionslug=managua-ciudadmanagua-carretera-a-masaya&list=categoryregion&catslug=propiedades-comercialesterrenos-y-fincas
32
6.4
Memoria de calculo para El Valor del terreno
Bien Valuado
Comparativo N° 1
Comparativo N° 2
Comparativo N° 3
encuentra24.com
encuentra24.com
casas24.com
Adminsa Inmobiliaria
Adminsa Inmobiliaria
Gabanic Asesoría Inmob
N° de teléfono
8950-9684
8950-9684
5719-6836
Fecha de publicación
24/10/2023
19/10/2023
2/10/2023
ID.: 25024052
ID.: 25002340
ID.: 24912913
Fotografías
Referencia
Contacto
ID de publicación
Área del terreno
Ubicación
Vias de acceso
Definicion de linderos
Topografia
Desarrollo de la zona
473.58 Vrs²
731.00 Vrs²
2,000.00 Vrs²
600.00 Vrs²
Sector del Km 10.5 C. a
Com. San Antonio Sur
Carretera a Masaya
Esquipulas
Pavimentada
Adoquinada
Tierra
Tierra
Muros propios
Loseta prefabricada
No tiene
Cerco de púa
Plana
Plana
Plana
Plana
Masaya
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Servicios publicos
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Equipamiento urbano
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Accesibilidad alta
Valor de venta (US$)
$50,000.00
$70,000.00
$30,000.00
Valor ajustado (US$)
$49,500.00
$69,300.00
$29,700.00
$34.65
$49.50
Costo Unitario/V²
$67.72
Coeficientes de Homologación
Comparativo N° 1
Comparativo N° 3
1.10
1.11
1.08
Ubicación
0.95
1.02
1.00
Vías de acceso
1.05
1.09
1.09
Definición de linderos
1.02
1.05
1.05
Topografia
1.00
1.00
1.00
Desarrollo de la zona
1.00
1.00
1.00
Servicios públicos
1.00
1.00
1.00
Equipamiento urbano
1.00
1.00
1.00
Factores de Ajuste
1.1192
1.2958
1.2361
Costo por V² Homologado
75.79
44.90
61.18
Factor
Área del terreno
Costo promedio por V² homologado
Valor ajustado por V²
Valor de Mercado del terreno
$60.62
$60.00
$28,414.65
Nota: Aplicamos factores de ajustes tomando en cuenta una rebaja o negociación con el cliente así como también tomamos en cuenta el tiempo
que tiene la propiedad de estar en venta, considerando así la demanda de la zona y si el valor de la propiedad en venta es factible.
33
7.0 Consolidado de Valores.
7.1
Valuación de Infraestructura:
Descripción
N°
U/M
Área
Costo
Valor de
unitar.
Reposición
Valor de
Dep %
Valor Dep.
Reposición
Actual.
1 Casa de habitación
M²
100.78
550.56
$ 55,485.44
12%
6,658.25
$ 48,827.18
2 Terraza sin techar
M²
25.40
40.00
$ 1,016.00
25%
254.00
$ 762.00
3 Patio embaldosado
M²
36.54
25.00
$ 913.50
25%
228.38
$ 685.13
4 Muros linderos Sur, Este y Oeste
M²
201.78
90.00
$ 18,160.20
17%
3,087.23
$ 15,072.97
Und
1.00
1,200.00
$ 1,200.00
43%
516.00
$ 684.00
Torre metálica de 5mts de altura y (1) Un
5
tanque plástico de 750lts
Sub Total Infraestructuras
7.2
$ 76,775.14
Valuación del Terreno:
Área del
Descripción
N°
terreno
(Mts²)
1
$ 66,031.28
Área según levantamiento con cinta y laser
333.88
Área del
terreno (Vrs²)
473.58
Costo/V²
Valor de Reposición
Actual
$ 60.00
$ 28,414.65
Total
7.3
N°
$ 28,414.65
Memoria de calculo para factor depreciación
Descripción
Edad
(año)
V.U.E
Estado Factor
Valor de
Valor
Valor
Fisico
K
Reposición
Residual
Deprec.
% Dep
% Dep
Ajustado
1 Casa de habitación
11
60
2.0
12.87
$ 55,485.44
$ 5,548.54
$ 6,658.25
11.58%
12%
2 Terraza sin techar
11
30
2.0
27.23
$ 1,016.00
$ 101.60
$ 254.00
24.51%
25%
3 Patio embaldosado
11
30
2.0
27.23
$ 913.50
$ 91.35
$ 228.38
24.51%
25%
4 Muros linderos Sur, Este y Oeste
11
40
2.0
19.23
$ 18,160.20
$ 1,816.02
$ 3,087.23
17.31%
17%
11
20
2.5
47.26
$ 1,200.00
$ 120.00
$ 516.00
42.53%
43%
5
Torre metálica de 5mts de altura y
(1) Un tanque plástico de 750lts
34
7.4 Resumen General:
Descripción
Valuación de edificios y obras de
infraestructuras
Valuación del terreno
TOTAL
Valor de Mercado
US$
Valor de Realización
Valor de
Valor de
Reposición
Reposición Actual
$ 65,814.65
$ 59,233.18
$ 76,775.14
$ 66,031.28
$ 28,414.65
$ 25,573.19
$ 28,414.65
$ 28,414.65
$ 84,806.37
$ 105,189.79
$ 94,445.93
$ 94,229.30
7.5 Memoria de Calculo para Valor Realización:
Concepto
Porcentaje
Valor de mercado
Costo US$
$ 94,229.30
Pago de Levantamiento topográfico
0.5%
$471.15
Gastos Legales
2.5%
$2,355.73
Inscripción en el registro de propiedad
1%
$942.29
Impuestos por tramision de bienes
2%
$1,884.59
Honorarios por abogado
1%
$942.29
Comisión de venta
1%
$942.29
Criterios técnicos del valuador
2%
$1,884.59
% Porcentaje Por Realización
10%
$9,422.93
Valor de Realización
$84,806.37
35
7.6 Memoria de Calculo para Valor de Reposición:
1
Memoria de Calculo para Valor de Reposición
Casa de habitación
N°
ETAPA
Área construida
ACTIVIDAD
100.78 Mts²
Unidad de
Medida
Área
Costo
Unitario
Costo Total
COSTOS DIRECTOS
010
Preliminares
M²
100.78
$3.50
$352.73
020
Trazo y nivelación
M²
100.78
$4.00
$403.12
030
Paredes
M²
167.29
$165.00
$27,603.64
040
Cubierta del techo
M²
100.78
$50.00
$5,039.00
050
Estructura del techo
M²
100.78
$60.00
$6,046.80
060
Sistema eléctrico
Glb
1.00
$1,850.00
$1,850.00
070
Cielo raso
M²
100.78
$28.00
$2,821.84
080
Puertas de Madera sólida
Und
3.00
$185.00
$555.00
Puertas de Fibran
Und
5.00
$120.00
$600.00
Puertas de Aluminio con vidrio
Und
4.00
$220.00
$880.00
090
Ventanas
M²
8.57
$165.00
$1,413.44
100
Piso
M²
100.78
$42.00
$4,232.76
110
Sistema hidrosanitario
Und
2.00
$480.00
$960.00
120
Pintura
M²
334.59
$6.00
$2,007.54
130
Desalojo y limpieza final
Glb
4.00
$180.00
$720.00
COSTO TOTAL
$55,485.87
COSTO POR METRO CUADRADO
$550.56
Nota: Estos costos incluyen costos indirectos, administración, utilidades y pago de impuestos.
36
7.7 Observaciones Generales:
El edificio se encuentra en buenas condiciones físicas y estructurales, tanto sus paredes internas como
externas no poseen ningún tipo de fisuras ni agrietamientos, se observó que recibe un adecuado
mantenimiento que requieren estos inmuebles.
Para su construcción se utilizaron materiales nacionales y algunos importados, así mismo se cumplió con
cada una de las normas de construcción y diseño estructural vigentes en el país, por lo que posee una
construcción antisísmica
Para la valuación del terreno estamos tomando en cuenta el área de escrituras.
Como característica principal de la propiedad es ubicarse a pocas cuadras de la principal vía de acceso a
la ciudad de Managua como es Carretera a Masaya, rodeada por una gran variedad de urbanizaciones,
residenciales, condominios, centros comerciales, establecimientos de larga trayectoria, entre los que
sobresalen Plaza Once, Wallmart, Price Mart, Restaurante Xin Tian Di, la Unica, entre otros
7.8 CERTIFICACIÓN
La valuación practicada a esta propiedad tiene una vigencia de un (1) año contado a partir de la presente
fecha.
El presente avalúo fue practicado a mi leal saber y entender y está basado en informaciones recabadas
y detalladas, quedando a la disposición de cualquier autoridad o institución para su demostración y
sustentación.
Ing. Guillermo García Sarria.
Nipev-018.
37
ANEXOS
38
8.1 Fotografías de la propiedad:
Entrada a lotificacion
Vista frontal de la propiedad
Calle de acceso y vista a la propiedad
Vista frontal de la propiedad
Parqueo
Lindero Este
39
Recibidor
Sala
Sala
Cocina y comedor
Cocina y comedor
Cocina
40
Área de lavado
Dormitorio principal
Dormitorio principal
Baño y S.S. de Dormitorio principal
Dormitorio secundario
Baño con servicio sanitario
41
Terraza
Patio y Area de lavado
Tendedero
Patio lateral
Patio interno
Tanque plástico con torre metálica
42
8.2 Mapa de Macrolocalizacion:
Prop:
Sr. Héctor Alberto Arellano Pérez
Ubic. : Frente al Costado Oeste de Casa España
Municipio
Coordenadas
Managua.
Departamento
N 12° 04’ 24.79’’; W 86° 13’ 49.40’’
Managua.
Fecha:
nov-23
43
86°00'
85°00'
84°00'
83°00'
15°
PUERTO CABEZAS
14°
14°
13°
13°
SANTA ROSA
DEL PEÑON
12°
12°
MANAGUA
11°
11°
87°00'
86°00'
85°00'
84°00'
83°00'
LA INGENIERIA
AL SERVICIO DE
LA VALUACION Y
LA CONSTRUCCION
Ing. Guillermo García Sarria
Area del terreno
segun escrituras:
333.88mts2
473.58vrs2
Predio Baldío
IMETRAL
13.47
ER
MURO P
AL
ERIMETR
MURO P
6.24
PATIO INTERNO
10.33
Casa de
habitacion
0.75
4.00
1.20
6.90
COCINA
TERRAZA
1.20
LAVA y
PLANCHA
S.S.
EMBALDOSADO
6.35
1.70
EMBALDOSADO
0.75
EMBALDOSADO
20.65
1.25
DESAYUNADOR
7.15
COMEDOR
DORMITORIO
PRINCIPAL
17.29
2.25
0.60
SALA
3.90
Casa de
habitacion
0.60
DORMITORIO
SECUNDARIO
4.10
S.S.
PARQUEO
PORCHE
1.50
2.00
4.00
5.10
3.00
2.00
2.50
16.86
Calle de acceso
LA INGENIERIA
AL SERVICIO DE
LA VALUACION Y
LA CONSTRUCCION
Ing. Guillermo García Sarria
PROPIETARIO
LEVANTO Y CALCULO
SR. HECTOR ARELLANO PÉREZ
ING. GUILLERMO GARCIA SARRIA
UBICACION
OBJETO
COM. SAN ANTONIO SUR, MANAGUA
AVALUO DE INMUEBLE
LOCALIZACION
FECHA
FRENTE AL COSTADO OESTE DE
CASA ESPAÑA
NOVIEMBRE DEL 2023
Superintendencia de Bancos y de
Otras lnstituciones Financieras
Registro de Peritos Valuadores
(REPEV)
t,
Certificado de lnscripcion
En cumplimiento del articulo 9 de la Norma sobre Peritos Valuadores que presten servicios
la
persona natural siguiente:
a las lnstituciones del Sistema Financiero, el suscrito Superintendente certifica que
lngeniero Civil
Guillermo Jos6 Garcia Sarria con C.l. No. 001-3'1 1055-0050F. Direcci6n: Reparto
Serrano de Transnica 2 cuadras al Norte, Plaza Consuelo [t/6dulo # 6, Managua,
Nicaragua. Tel6fonos: (505) 2278-5575, (505) 8884-8384. Correo electr6nico:
garciajuillermoSS@yahoo.com.
Ha sido inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) con el
nlmero
NIPEV
018
En las siguientes espectalidades de valuaci6n
lnmuebles Urbanos, lnmuebles Rurales, lnmuebles Especiales, ltlaquinarias y Equipos
lndustriales y Vehiculos.
El lngeniero Guillermo Jos6 Garcia Sarria, queda sujeto al estricto cumplimiento de la
referida Norma y a las sanciones previstas en caso de su no observancia.
Observaci6n: Conforme Circular DS-l8-2675-11-2020ILAME del 4 de noviembre de 2020,
este certificado tendr6 una vigencia del 07 de septiembre de 2022 hasta el 31 de enero de
2025.
DE\C/4
Managua, 26 de mavo de 2023
Lic. Lu
IM
E
ntendente de Bancos
y de Otras lnstituciones Financieras
Su
05) 2298 2I00 c
(505)7826 2900 m
!Z .or--o , iib.,iillor). r
www.siboil.gob.ni
I
Km T.arretEra Sur, l\4anagua, Ni(ara
Apartn.lo Posta 788