José Eduardo Rus Ledezma
Derechos
Reales
La Posesión - Interdicto - La Propiedad - Modos de adquirir la Propiedad
La Copropiedad - La propiedad Horozontal - La Propiedad Intelectual - La Expropiación
Acciones en defenza del Derecho de Propiedad - Perdida del Derecho de Propiedad
La Propiedad del Subsuelo y el Sobresuelo - La Usucapión - El Usufructo - Uso y
Habitación - La Servidumbre - Clases de Servidumbre - La Hipoteca - La Pignoración
Publicidad y Registro de los Derechos Reales - Registro de Derechos Reales en
Bolivia - Sistemas Regístrales - la Pujblicidad Registral
Tercera Edición
Actualizada y Aumentada
MAS FLUJOGRAMAS
J. Eduardo Rus Ledezma
digo de
UNIDAD 4
ulo 601,
LA PROPIEDAD
Se concibe la “Propiedad” como el poder de derecho o poder
tenencia
jurídico que se otorga al propietario12, para que mediante este poder jurídico
mediante
realice sus propios intereses.
De ese modo,
dicto de
la Constitución Política del Estado Plurinacional
de Bolivia, aprobada en enero del 2009, en su artículo 56, inciso I) dice:
“Toda
iera que
persona
tiene
derecho
a
la
propiedad
privada,
individual
o
colectivamente, siempre que cumpla una función social”.
)s, fuere
Bando la
Bpojado”.
en virtud
I cual ha
restituya
El Código Civil vigente en su artículo 105 dice: “La propiedad es un
♦
poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una cosa, y debe
ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y
con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico”.
Por su parte, Morales Guillén menciona a Planiol y Ripert, quienes
jdiciai o
acotaron valiosas ideas respecto a la propiedad, al decir: “La propiedad es el
sistema más satisfactorio para organizar la distribución de la riqueza material,
ida en la
:omienzo
jrante la
en las necesidades cuya vida económica está organizada sobre la base
familiar, y en las cuales la simple familia u hogar, constituye la unidad normal
de la actividad económica".
nidad de
Por otro lado, Ossorio menciona que: “La propiedad es la facultad
legítima de gozar y disponer de una cosa con exclusión del arbitrio13 ajeno, y
12 Propietario: Entiéndase como el titular del derecho de propiedad, o el dueño de bienes
inmuebles o muebles.
91
Derechos Reales
de reclamar su devolución cuando se encuentra indebidamente en poder de
otro”. Asimismo, la legislación argentina en su artículo 2506, asegura que: “La
propiedad es el derecho real en virtud del cual una cosa se halla sometida a
la voluntad y acción de una persona”.
En el Derecho Romano, planteamientos que se convierten válidos
por la perfección de sus ideas, aseveraron que la “propiedad” consistía en la
suma de los siguientes derecho?;
Usar la cosa.
Percibir los frutos.
Abusar la cosa.
Enajenar la cosa.
Disponer la cosa.
Reivindicar la cosa.
Además, asegura que el propietario posee:
El derecho de servirse de la cosa (Usus).
El derecho a percibir sus frutos (Fructus).
-
El derecho a disponer de la cosa (Abusus).
Messineo, jurista Italiano, afirma en sus tratados sobre Derecho Civil,
que la propiedad es: “La estabilidad o consolidación de la posesión exclusiva
de los bienes”. Además, dice que es el poder de derecho, transformado en
poder jurídico.
La propiedad es el equivalente jurídico del concepto
económico del capital.
!* Arbitrio: Conocido como la facultad que
tiene el juez, por la índole de su investidura, de
interpretar las normas jurídicas para la resolución de los casos sometidos a su decisión.
92
J Eduardo Rus Ledezma
De igual forma, hace referencia al Código Civil Italiano vigente,
acerca de la propiedad: “Gozar y disponer de la cosa, de un modo pleno y
exclusivo, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones
establecidas por el ordenamiento jurídico". Asimismo, la propiedad como
derecho que le corresponde a todo sujeto, se dispone en el documento
redactado el 10 de diciembre de 1948, que alberga la Declaración Universal
de los Derechos Humanos, en el que se dispone que Mtoda persona tiene
derecho a la propiedad”.
De ese modo, se concluye que “Propiedad" es:
“El derecho de usar, gozar y disponer de un bien de acuerdo a los
requerimientos de uno, siempre y cuando éstos no sean incompatibles con el
bienestar social o bienestar de la colectividad”.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
A. IMPERIO ROMANO
Los orígenes de la propiedad son tan antiguos como la misma
humanidad, pero en Roma es donde se fue forjando la idea básica de la
propiedad, la cual se desarrolla en varias etapas o períodos:
Período Arcaico: En este período, la familia o GENS era la que tenía la
titularidad sobre un primitivo derecho sobre el suelo, teniendo al frente
de ella al “Pater Familias”, quien tenía la potestad, la plenitud de sus
derechos civiles; por lo que se puede apreciar que hubo una propiedad
colectiva pero privada y no pública. Además, se afirma que propiedad
individual es más un “poder” que una propiedad, en el moderno sentido
del término.
93
Derechos Reales
Período clásico: Se señala la denominada “Propiedad Quiritaria”14 o
plena propiedad romana, donde los únicos que la ejercían eran los
ciudadanos romanos. Por otro lado nace la llamada “Propiedad
Provincial o Peregrina”, el Pretor15 considera que existían propiedades
que no se hallaban bajo la propiedad quiritaria y debían ser protegidas,
las condiciones de la protección son fijadas por el magistrado, gracias a
él las relaciones de hecho producen consecuencias jurídicas cada vez
más importantes. Asimismo, la posesión se considera como una relación
de hecho, pero adaptada a las necesidades, la práctica y asimilada unas
veces a la posesión material y otras al derecho de poseer.
Bajo Imperio: Se aprecia que la única propiedad existente es la
reconocida por el Derecho Civil Romano, o también “Corpus luris”,
elaborado por los bizantinos. Respecto a la posesión, adquiere su mayor
evolución, al señalarse que la posesión por excelencia es el “Possesio
Civilis” o posesión del propietario o del que cree serlo, en virtud, de un
justo título de adquisición, para lo cual debía demostrar buena fe, justo
título y duración.
B. EDAD MEDIA
Después de la caída del Imperio Romano, la autoridad de los grandes
propietarios se convierte en más de hecho que de derecho, la crisis del
Estado transforma al gran propietario en un “dueño todopoderoso” y hace de
Quiritario: Es aquel ciudadano de la primitiva Roma, que gozaba de innumerables
privilegios.
Pretor: En el Derecho Romano se llamó así a los funcionarios judiciales investidos de la
"iurisdicto". En el año 242 ú.C. la pretura o ejercicio que iban desempeñado estos funcionarios,
se dividió en dos: Pretor urbano y pretor peregrino. El primero ejercía su jurisdicción en la
ciudad de Roma. El segundo ejercía su jurisdicción en las cuestiones entre romanos y
extranjeros o entre extranjeros únicamente.
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J. Eduardo Rus Ledezma
su propiedad una dominación. El número de pequeños propietarios libres
disminuye, ya que quedan sujetos a la “Ley Potens” o bien a solicitar la
protección de un establecimiento eclesiástico.
Un carácter esencial de la época es la confusión entre los vínculos
personales y los vínculos reales. Las relaciones jurídicas son relaciones de
fuerza: “Tener” una cosa no significa ser propietario, es muy difícil hablar de
propiedad y propietario, es mejor poner en relieve el hecho de que sobre una
misma tierra se superponen distintos derechos reales. Además, la aparición
de los señoríos marca la aparición de una especie de “Jefes Rurales” que
gozan de casi total autonomía, llevando a confundir soberanía y propiedad.
Los “Potens” convierten los tributos del poder público en el objeto de
la propiedad privada, adquieren derechos señoriales que son un signo de su
poder, la propiedad se convierte en objeto de su soberanía.
El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vínculos de
hombre a hombre creados por la ceremonia del vasallaje. El vasallo debe ser
fiel a su señor y éste debe prestarle el “Auxilium” o “Consejo”; así es como el
régimen de los feudos interesa más al Derecho Privado que al Público. Se
convierte en un régimen concreto de propiedad que subsistirá hasta 1789 año
en que la Revolución Francesa pondría fin radicalmente al Feudalismo; fue la
Revolución, que a través de varias leyes, suprimió los títulos nobiliarios, las
deudas contraídas con los nobles y ios juicios nacidos por delitos cometidos
contra ellos.
95
Derechos Reales
C. EDAD MODERNA
La revolución burguesa determina cambios en el sistema de poder,
pero sigue siendo ostentado por aquel que posee el dominio: La cualidad de
ciudadano va unida, ya en los primeros textos constitucionales, al pago de
impuestos por la tierra. La propiedad genera a su vez oposiciones para el
acceso a determinadas carreras orientadas a la defensa del derecho de
propiedad: Registradores de la Propiedad, Notarios, Jueces y Fiscales,
estudiadas con avidez por los hijos de los terratenientes, como puede
comprobarse examinando las estadísticas de la época y los nombres de
muchas estirpes jurídicas. No en vano el Código Civil norteamericano dedica
más del setenta y cinco por ciento de sus artículos a la propiedad y los
modos de obtenerla.
D. EDAD CONTEMPORÁNEA
Durante el siglo XIX, como se señaló anteriormente, surgió la tesis de
la propiedad como función social, la noción que rompería con el carácter
“sagrado e imprescriptible” que pretendió darle el Liberalismo a la propiedad.
Como base de esta noción se puede indicar la crítica al carácter
individualista de la propiedad, según la concepción de Vori Ihering: “La
propiedad no podía ser un castillo inaccesible, dejando al arbitrio de la
incomprensión, el capricho, la terquedad y el más frívolo y desaforado
egoísmo del individuo”; se dice que la propiedad debía servir como un
elemento para el desarrollo integral de la sociedad.
Por otro lado, la
creciente intervención del Estado en la economía, se reflejaría con mayor
énfasis después de las guerras mundiales; siendo así, que desde esta época,
la propiedad debe estar a la vez al servicio del bien común, es decir, a partir
96
J. Eduardo Rus Ledezma
de este momento el Derecho sirve como freno a las facultades del
propietario.
CARACTERÍSTICAS:
Ripert, en su Tratado sobre Derecho Civil, habla sobre los Derechos
Reales e indica que la PROPIEDAD presenta tres características esenciales:
llimitación: El propietario puede en principio ejercer los poderes más
amplios sobre la cosa que es objeto de derecho, pudiendo extraer de
ella toda la utilidad económica que contiene. Además, estos poderes se
refieren a su aptitud para realizar todos los actos susceptibles de:
o
Restringir,
o
Descomponer,
o
Destruir su derecho.
Las prerrogativas o privilegios del propietario son completadas aquí en tanto
se refieren al derecho mismo, y no a la cosa que es objeto de derecho.
Exclusividad: El derecho de propiedad es exclusivo en el sentido de
que sólo el propietario se beneficia con la totalidad de las prerrogativas
inherentes a aquel. Un derecho de propiedad no podrá pertenecer en su
totalidad a dos titulares.
Perpetuidad: En el sentido que no le es asignada duración alguna: Dura
tanto como su objeto. En otro sentido, según el cual su existencia es
independiente de su ejercicio, no puede perderse por el no uso.
97
Derechos Reales
Propiedad Condicional:
Las modalidades de la
obligación son
numerosas, sólo puede citarse a la condición como modalidad usual de
los derechos reales.
ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD O PRERROGATIVAS
Los elementos de la Propiedad, según Ossorio quien se apoya en el
Derecho Romano, afirma que los elementos de la propiedad son:
Usar la cosa, o “ius utendi”.
Percibir los frutos, o “ius fruendi”.
Abusar y disponer de la cosa, o “ius abutendi”.
Derecho a poseer, o “ius possidendi”.
De ese modo, la legislación nacional que toma como base el Derecho
Italiano, afirma en el artículo 105 del Código Civil vigente que la propiedad es
un poder jurídico que:
Permite:
Por tanto, se afirma que la propiedad en una concepción moderna, se
compone de los siguientes elementos:
Derecho de usar.
Derecho de gozar.
Derecho de disponer del bien.
Derecho de poseer.
98
J. Eduardo Rus Ledezma
Se aprecia las grandes similitudes existentes entre la legislación
nacional, y los planteamientos del Derecho Romano.
FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
La propiedad es el derecho real más completo y pleno que se puede
tener sobre una cosa, pero no es absoluto, tiene una función social que lo
legitima y lo dignifica; lo cual se indica en el Código Civil vigente, en su
artículo 106: “La propiedad debe cumplir una función social1', concordante con
el artículo 56 de la actual Constitución Política del Estado
Morales Guillén, citando a Messineo, dice: “La función social supone
que la propiedad cumple también una finalidad social”; además, obliga al
propietario a ejercer su derecho en interés de todos, o al menos, sin que
pueda ir contra el interés general. Además, la propiedad siempre se halla
subordinada al bien común y al interés social, esa es la razón fundamental de
su funcionamiento.
DIFERENCIA CONCEPTUAL ENTRE DOMINIO Y PROPIEDAD
Desde la época romana, los términos “Dominio" y “Propiedad” .son
usados como sinónimos. Vélez Sarsfield opina que las palabras dominio y
propiedad son usadas como sinónimos, ya que este criterio se extrae de la
jurisprudencia española. Por su parte, el Código Civil Chileno vigente
asegura en el artículo 582 que el “Dominio”, llamado también “Propiedad", es
el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella
arbitrariamente.
Por otro lado, Hugo Galindo Decker, autor nacional, asevera que la
propiedad, a diferencia del dominio, es una significación más evolucionada
99
Derechos Reales
acorde con los avances de la ciencia, y los factores espirituales de la
humanización del Derecho, así se confronta al dominio considerado como un
instituto cerrado, único y estático; y la propiedad como una configuración
plural, abierta y dinámica; y se dice que “de la rigidez del dominio se está
pasando a la plasticidad de la propiedad”. Entonces se afirma que la
“Propiedad” es la expresión moderna y avanzada del “Dominio”.
Sin embargo, es preciso realizar una diferenciación conceptual entre
ambos términos, para así tener una idea más clara.
DOMINIO
PROPIEDAD
- Hace referencia a la titularidad
- Indica toda relación de pertenencia
sobre un objeto corporal.
o titularidad.
- Va conectado con una cuestión
jurídica.
-
Se
-
reserva
para
las
cosas
muebles e inmuebles.
propiedad sobre las cosas.
sentido técnico, para designar el
amplia,
ya
significación
que
las
cosas
los
derechos
- Es un concepto económico jurídico,
Derechos Reales.
a
cosas
de
apreciación pecuniaria.
derechos, plena o limitada, pero
corporales.
comprende
susceptibles
que
referida
más
cosas.
corporales; se refiere a cosas y
siempre
100
una
- Se la emplea para referirse a todos
- Asimismo, dominio se utiliza en
sobre
Toma
también los derechos, no sólo las
- Considerado como el derecho de
señorío
- Se refiere a una cuestión jurídica.
se
refiere
a
todos
los
J. Eduardo Rus Ledezma
PÉRDIDA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Significa la cesación de la actividad jurídica entre la persona y la cosa,
puede darse por un acto de la voluntad del titular o por causas totalmente
ajenas a ella. De ese modo, la pérdida puede darse en los siguientes casos:
1.
Desde el punto de vista del objeto:
a)
Destrucción material: Cuando el bien sobre el que se ejerce el
derecho desaparece, ya sea por efectos naturales o por obra de
la persona.
b)
Destrucción jurídica: Cuando la cosa queda fuera del comercio
de las personas.
2.
Desde el punto de vista del sujeto:
a)
La cesación voluntaría: Refleja la intención de dejar la relación
persona - cosa, y se da en las formas de enajenación y de
abandono.
b)
La cesación involuntaria: Se produce por extravío, robo o
sustracción, además por la expropiación.
101
Derechos Reales
UNIDAD 4
LA PROPIEDAD
ESQUEMA
LA PROPIEDAD
“El poder de derecho que se otorga al propietario,
para que realice mediante este poder jurídico sus
propios intereses”.
DEFINICIONES:
\\
*
>
>
Constitución Política del Estado.
>
Messineo.
>
Morales Guillén.
>
Ossorio.
>
Derecho Romano:
Código Civil vigente.
Usar.
Gozar.
Disponer.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Imperio Romano
Edad Media
Edad Moderna
CARACTERÍSTICAS: son
llimitación.
Exclusividad.
Perpetuidad.
Propiedad condicional.
102
Período Contemporáneo
J. Eduardo Rus Eedezma
ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD:
>
>
r>
Derecho de usar.
Derecho de gozar.
Derecho de disponer del bien.
Derecho de poseer.
FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD:
Debe cumplir siempre una función social.
DIFERENCIA ENTRE: Aunque parecen sinónimos no tienen el mismo
PÉRDIDA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
----------------► Desde el punto de vista del objeto:
i
Destrucción material.
Destrucción jurídica.
----------------►
Desde el punto de vista del sujeto:
i
•
•
La cesión voluntaria.
La cesión involuntaria.
10
'
UNIDAD 4
|_A PROPIEDAD
LA PROPIEDAD
Derechos Reales
UNIDAD 4
LA PROPIEDAD
Planteamiento Central: La Propiedad es el derecho de usar, gozar y
disponer de un bien de acuerdo a los requerimientos de uno, siempre que no
sean incompatibles con el bienestar social o bienestar de la colectividad. La
propiedad se origina desde los tiempos más remotos, se puede decir que allí
donde existe la humanidad está la propiedad, de ese modo, se evidencia
cómo ha ido evolucionando en las etapas que comprenden los avances de la
humanidad.
Posee características que hacen de este instituto uno de los más
especiales dentro del grupo de los derechos reales, siendo: llimitación,
perpetuidad, exclusividad y propiedad condicional. Por otro lado, se observan
cuatro elementos que componen la propiedad: El derecho de usar, el derecho
de gozar, el derecho de disponer y el derecho de poseer. Todo lo señalado,
remite a la función esencial que debe desempeñar la propiedad, que es
“cumplir una función social”.
Asimismo, se considera prudente presentar las diferencias existentes
entre dominio y propiedad; por una parte, el dominio se reserva para cosas
muebles e inmuebles, mientras que la propiedad comprende no sólo las
cosas, sino también los derechos.
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
•
¿Qué es la
propiedad?
106
•
“propiedad” como el poder de derecho que se
otorga al propietario, para que realice mediante
este poder jurídico sus propios intereses.
Además, la propiedad es el derecho de usar, gozar
y disponer de un bien de acuerdo a los
requerimientos de uno, siempre que no sean
incompatibles con el bienestar social o bienestar
de la colectividad.
J. Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
- Constitución
Política del
Estado
- Código Civil
vigente: Artículo
105
- Morales Guillen
- Ossorio
- Derecho
Romano.
- Messineo.
Evolución histórica
de la propiedad
Planteamientos de apoyo
- Código Civil vigente boliviano, artículo 105: “La
propiedad es un poder jurídico que permite usar,
gozar y disponer de una cosa, y debe ejercerse en
forma compatible con el interés colectivo, dentro de
-los límites y con las obligaciones que establece el
ordenamiento jurídico”.
- Morales Guillén: Se refiere a los planteamientos de
Planiol y Ripert, quienes manifiestan que la
propiedad es el sistema más satisfactorio para
organizar la distribución de la riqueza material, en
las necesidades cuya vida económica está organizada
sobre la base familiar, y en las cuales la simple
familia u hogar, constituyen la unidad normal de la
actividad económica”.
- Ossorio: La propiedad es la facultad legítima de
gozar y disponer de una cosa con exclusión del
arbitrio ajeno, y de reclamar su devolución cuando se
encuentra indebidamente en poder de otro.
- Derecho Romano: La propiedad consiste en la suma
de derechos, los cuales son el derecho de usar, el
derecho de percibir los frutos, el derecho de enajenar
la cosa, derecho de abusar de la cosa, derecho de
disponer de la cosa y el derecho de reivindicar la
cosa.
- Messineo: La estabilidad o consolidación de la
posesión exclusiva de los bienes.
Imperio Romano: Se va forjando la idea básica de la
propiedad. Se divide en varias etapas o períodos:
- Período Arcaico: en este período la familia o GENS
era la que tenía la titularidad sobre un primitivo
derecho sobre el suelo, teniendo al trente de ella al
“Pater Familias” , quien tenia la potestad, la plenitud
de sus derechos civiles.
- Período Clásico: Se señala la denominada
“Propiedad Quintaría’' o plena propiedad romana,
donde los únicos que la ejercían eran los ciudadanos
romanos. Por otro lado nace la llamada "Propiedad
Provincial o Pereerina". el Pretor considera que
107
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
existían propiedades que no se hallaban bajo la
propiedad quiritaria y debían ser protegidas, las
condiciones de la protección son fijadas por el
magistrado, gracias a éste las relaciones de hecho
producen consecuencias jurídicas cada vez más
importantes.
- Baio Imperio: Se aorecia que la única propiedad
existente es la reconocida por el derecho civil
romano, o también “Corpus luris”.
- Edad Media: Después de la caída del Imperio, la
autoridad de los grandes propietarios se convierte en
más de hecho que de derecho, la crisis del Estado
convierte al gran propietario en un “dueño
todopoderoso" y hace de su propiedad una
dominación. El número de pequeños propietarios
libres disminuye, ya que quedan sujetos a la “Ley
Potens" o bien a solicitar la protección de un
establecimiento eclesiástico. ,
- Edad Moderna: La revolución burguesa determina
cambios en el sistema de poder, pero sigue siendo
ostentado por aquel que posee el dominio: La
cualidad de ciudadano va unida, ya en los primeros
textos constitucionales, al pago de impuestos por la
tierra. La propiedad genera a su vez oposiciones para
el acceso a determinadas carreras orientadas a la
defensa del derecho de propiedad: Registradores de
la Propiedad, Notarios, Jueces y Fiscales, estudiadas
con avidez por los hijos de los terratenientes, como
puede comprobarse examinando las estadísticas de la
época y los nombres de muchas estirpes jurídicas. No
en vano el Código Civil norteamericano dedica más
del setenta y cinco por ciento de sus artículos a la
propiedad y los modos de obtenerla.
- Edad contemporánea: Gracias a la Revolución
Francesa, durante el siglo XIX, surge la tesis de la
propiedad como función social, la noción que
rompería con el carácter “sagrado e imprescriptible"
que pretendió darle el Liberalismo a la propiedad.
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J. Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
-
Características de
la propiedad
(limitación: El propietario puede en principio
ejercer los poderes más amplios sobre la cosa que
es objeto de derecho, pudiendo extraer de ella toda
.. la utilidad económica que contiene.
Exclusividad: El derecho de propiedad es
exclusivo en el sentido de que sólo el propietario
se beneficia con la totalidad de las prerrogativas
inherentes a aquel.
- Perpetuidad: En el sentido que no le es asignada
duración alguna: Dura tanto como su objeto.
- Propiedad condicional: Sólo puede citarse a la
condición como modalidad usual de los derechos
reales.
Elementos de la
propiedad
Según el Código Civil vigente, en su artículo 105,
asegura que los elementos de la propiedad son:
Derecho de usar.
Derecho de gozar.
Derecho de disponer del bien.
Derecho de poseer.
Función social de la
propiedad
La función social de la propiedad, según Messineo y
el artículo 106 del Código Civil vigente, es la
siguiente:
“La función social supone que la propiedad
cumple también una finalidad social": además,
obliga al propietario a ejercer su derecho en interés
de todos, o al menos, sin que pueda ir contra el
interés general.
-
Diferencia entre
Dominio y
Propiedad
Dominio: Se refiere a la titularidad sobre un
objeto corporal, que va conectado con una cuestión
jurídica. Se reserva para las cosas muebles e
inmuebles. Es considerado como el derecho de
propiedad sobre las cosas. Asimismo, dominio se
utiliza en sentido técnico, para designar el señorío
sobre las cosas corporales: se reitere a cosas y
derechos, plena o limitada, pero siempre referida a
cosas corporales.
109
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
-
Pérdida del
derecho de
propiedad
lio
Propiedad: Se refiere a una cuestión jurídica, la
cual toma una significación más amplia, ya que
comprende también los derechos, no sólo las
cosas. Se la emplea para referirse a todos los
derechos susceptibles de apreciación pecuniaria. Y
además, es un concepto económico jurídico, que se
refiere a todos los Derechos Reales.
Significa la cesación de la actividad jurídica entre la
persona y la cosa, puede darse por un acto de la
voluntad del titular o por causas totalmente ajenas a
ella.
- Desde el punto de vista del objeto: Se presenta la
destrucción material y la destrucción jurídica.
- Desde el punto de vista del sujeto: Se tiene la
cesación voluntaria y la cesación involuntaria.
J. Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 4
LA PROPIEDAD
•
PROPIEDAD: Capitant sostiene que la propiedad es el derecho de usar,
gozar y disponer de una cosa en forma exclusiva y absoluta, con las
restricciones establecidas en la ley. Asimismo, Ossorio sostiene que la
propiedad es la facultad legítima de gozar y disponer de una cosa con
exclusión de atributo ajeno y de reclamar su devolución cuando se
encuentra indebidamente en poder de otro. El Código Civil vigente en su
artículo 105 dice: “La propiedad es un poder jurídico que permite usar,
gozar y disponer de una cosa, y debe ejercerse en forma compatible con
el interés colectivo dentro de los límites y con las obligaciones que
establece el ordenamiento jurídico”. Por último, Cabanellas afirma que la
propiedad es el derecho de gozar de la cosa, es decir, de hacer de ella el
uso que mejor le parezca al propietario, quien percibe todos los beneficios
y frutos que produzca la cosa.
•
PROPIETARIO: Se afirma que es el titular del derecho de propiedad, vale
decir, es dueño de los bienes inmuebles; cabe agregar que es dueño de la
superficie, de lo que está debajo de ella y del espacio aéreo, ai menos
hasta la altura de la edificación (Cabanellas). Ossorio afirma que el
propietario es la persona física o jurídica que tiene derecho de dominio
sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Por último,
Capitant sostiene que es el titular de un derecho de propiedad.
•
IUS UTENDI, FRUENDI Y ABUTENDI: Es una locución latina, que
significa derecho de usar, gozar, y de consumir; o sea. derecho del
propietario de una cosa, de utilizarla, de percibir sus frutos y disponer de
ella sin limitación (Ossorio).
Derechos Reales
•
DOMINIO: Ossorio manifiesta que es el poder que uno tiene de usar y
disponer libremente de lo suyo; además, de ser el derecho real en virtud
del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de
una persona; por lo que se dice que el “dominio” se refiere a la titularidad
sobre un objeto corporal, va conectado con una cuestión jurídica y se
reserva para las cosas muebles e inmuebles; por otro lado, se lo
considera como el derecho de propiedad sobre las cosas. Por último, se
utiliza este término en sentido técnico, para designar el señorío sobre las
cosas corporales, se refiere a cosas y derechos. Al respecto, Cabanellas
manifiesta que dominio es considerado de manera plena como sinónimo
de propiedad; lo cual también resalta en el Código Civil vigente.
•
USAR: Ossorio afirma que usar es servirse de una cosa, emplearla,
utilizarla, disfrutarla de acuerdo a sus posibilidades y las de quien la usa,
sea su dueño o no lo sea, y hágalo con derecho o sin él. En tanto,
Cabanellas asegura que “usar” es servirse de una cosa, emplearla,
utilizarla, disfrutarla de acuerdo con las posibilidades de éste y las del
usuario, sea su dueño o no, hágalo con derecho o sin él.
•
GOZAR: Cabanellas afirma que “gozar" es poseer una cosa y disfrutar de
ella, es decir percibir todos los frutos y luego utilizarlos como mejor le
parezca al propietario.
•
DISPONER: Ossorio dice que “disponer” es aquella acción de mandar,
determinar, ordenar lo que debe hacerse; o sea, que el propietario puede
hacer lo que mejor le parezca con su bien y con su derecho propietario.
•
FUNCIÓN SOCIAL: Se manifiesta que es la actividad desplegada a favor
de sus componentes por un grupo organizado de la sociedad, además, de
ser un aspecto beneficioso para la comunidad humana que presenta una
institución, organismo o colectividad, que debe darse a ellos al servicio del
bien general (Cabanellas).
112
I-------------------- ——.................. -
■
Eduardo Rus Ledezma
FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDADTcabafiel|as"asegüra~qLj^"desde
una perspectiva moderna la fundón social de la propiedad, aspira una
coordinación permanente de todas las manifestaciones del dominio, con
capacidad para repercutir en el abastecimiento general o en prestaciones
de otro carácter, pero que redunden en el beneficio de la colectividad, y en
especial de aquellos que carecen de medios económicos.
•
CESACIÓN: Para Ossorio la “cesación” es el fin, la interrupción; en este
caso, dentro de las formas en las que se pierde el derecho propietario, se
puede apreciar la existencia de dos tipos de cesación, por un lado, la
casación voluntaria, o sea, la que refleja la intención no violenta de dejar
la propiedad. Por otro lado, la cesación involuntaria, es aquella que contra
la voluntad del propietario se da, por ejemplo, el robo o la expropiación.
•
DESTRUCCIÓN: Ossorio señala que es aquel efecto de aniquilar,
inutilizar o tal vez deteriorar. Desde la perspectiva de Cabanellas. la
destrucción dentro del Derecho Civil, es una de las formas por las que se
extingue el derecho de propiedad. Asimismo, se puede apreciar que
existen dos formas de destrucción, que contribuyen en la extinción del
derecho propietario: La destrucción material que asegura el bien sobre el
que se ejercita el derecho propietario desaparece, ya sea por efectos
naturales o por obra de la persona. Por otro lado, la destrucción jurídica
cuando la cosa queda fuera del comercio de las personas.
Derechos Reales
--------------- --
UNIDAD 4
LA PROPIEDAD
PREGUNTAS
FALSO
VERDADERO
RESPUESTA
CORRECTA
La propiedad es conocida como
el poder de derecho, para que
así realice mediante este su
poder jurídico sus propios
intereses.
F
V
Verdadero
F
V
Falso
F
V
Falso
F
V
Falso
El
propietario
derechos:
posee
dos
Usar.
Gozar.
La propiedad presenta cuatro
características:
llimitación.
Exclusividad
Perpetuidad.
Normatividad.
La propiedad debe cumplir a
veces una función social.
«
Se dice que propiedad es la
expresión moderna y avanzada
del dominio.
F
V
Verdadero
1. Desde la concepción del Derecho Romano, la propiedad es la suma
de derechos, / Cuáles son?
R. Los derechos son:
Usar la cosa.
Percibir los frutos.
Abusar la cosa.
114
| ---- --------
___ ____
J- Eduardo Rus LeJezma
Enajenar la cosa.
Disponer la cosa.
Reivindicar la cosa.
¿Cuál es el planteamiento que presenta Messineo respecto a la
Propiedad?
i
R. Es La estabilidad o consolidación de la posesión exclusiva de los bienes".
Además, dice que es el poder de derecho, transformado en poder jurídico, la
propiedad es el equivalente jurídico del concepto económico del capital.
3- ¿Qué dice el Código Civil vigente en su artículo 105 sobre la
propiedad?
R. Ese cuerpo legal en dicho artículo dice:
“La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una
cosa, y debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de
los límites y con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico"
4. Mencione los principales períodos e Imperios que a través de la
historia marcaron la evolución de la Propiedad.
R. Se puede mencionar al:
•
•
Imperio Romano como el gestor de este instituto, ya que, marcan total
relevancia los 3 períodos que lo comprenden. El período arcaico, e!
período clásico y el bajo imperio.
Edad Media: Al constituirse en una época tan conflictiva, basada en los
prejuicios, se presentan confusiones entre los vínculos personales y los
vínculos reales, porque: “Tener” una cosa no significa ser propietario, es
muy difícil hablar de propiedad y propietario, es mejor poner en relieve el
hecho de que sobre una misma tierra se superponen distintos derechos
reales.
Derechos Reales
•
Edad Moderna: Determina cambios en el sistema de poder, pero sigue
siendo ostentado por aquel que posee el dominio: La cualidad de
ciudadano va unida, ya en los primeros textos constitucionales, al pago de
impuestos por la tierra. La propiedad genera a su vez oposiciones para el
acceso a determinadas carreras orientadas a la defensa del derecho de
propiedad. Asimismo, el Código Civil norteamericano dedica más del
setenta y cinco por ciento de sus artículos a la propiedad y los modos de
•
obtenerla.
Edad contemporánea: es Durante el siglo XIX, como se señaló
anteriormente, surgió la tesis de la propiedad como función social, la
noción que rompería con el carácter “sagrado e imprescriptible" que
pretendió darle el Liberalismo a la propiedad.
5. /Cuáles son los elementos que componen la Propiedad según la
legislación nacional?
R. En el artículo 105 del Código Civil vigente, se presentan tres elementos
que constituyen el verdadero concepto de la propiedad:
•
Derecho de usar la cosa.
•
Derecho de gozar de la cosa.
•
Derecho de disponer de la cosa.
6. Haga una diferenciación conceptual entre dominio y propiedad
R. El “Dominio” se reserva para las cosas muebles e inmuebles, además, se
lo utiliza en un sentido técnico para designar el señorío sobre las cosas
corporales. A diferencia de la “Propiedad”, no se reserva únicamente a las
cosas, sino también abarca los derechos, presenta un sentido económico
jurídico, porque se refiere a los Derechos Reales.
1. Desde el punto de vista del sujeto, ¿ Cómo se pierde la propiedad?
R. Existen dos formas de perder la propiedad: Cesación voluntaria e
involuntaria.
116
J. Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 5
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Por medio de distintos modos o formas de adquirir16 la propiedad, se
puede empezar a ser propietario. Adquirir la propiedad es atribuirle a una
persona derecho sobre un objeto determinado, es decir, que ingrese en su
patrimonio. Galindo Decker afirma que es la forma jurídica mediante la cual
se realiza el título17, es el complemento del título que corresponde a la forma
prevista por la ley para legitimar a una persona como propietario o aceptar su
derecho sobre un bien determinado mueble o inmueble. Por tanto, se advierte
que debe considerarse que la propiedad “se adquiere SÓLO POR UN
MODO, nunca por DOS o MÁS. Veamos la siguiente fórmula:
UN MODO
DOS O MAS
MODOS
NO
m
LOS MODOS DE ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y DERIVATIVA
La Adquisición Originaria es cuando el adquiriente no recibe
derechos de ninguna otra persona, es decir, se presenta objetos sin dominio
anterior; no puede descubrirse una sucesión jurídica, o sea una derivación
16 Adquirir: Entiéndase como el acrecentamiento del patrimonio de una persona física o
jurídica.
17 Título: Es el efecto jurídico, además de ser el fundamento del derecho de propiedad asegura,
afianza y consolida el derecho. (Galindo Decker, 1996, Pág. 31)
117
Derechos Reales
del dominio adquirido, porque no existe una voluntad anterior o precedente
que lo transfiera. (Galindo Decker, 1996, Pág. 48).
Las características más comunes de esta adquisición son:
1.
El adquiriente no está unido a los vicios o condiciones anteriores
relacionadas con el bien adquirido, está libre de tal sometimiento,
inclusive no le afectan las modalidades.
2.
La adquisición originaria es menos común que la derivativa.
La Adquisición Derivativa se aplica el principio según el cual nadie
pide transmitir más derechos que los que tiene, siendo así que el dominio que
pertenecía al titular anterior se transmite al adquiriente, quien posteriormente
puede transmitir su derecho a un tercero. A su vez, la adquisición derivativa
puede ser traslativa y constitutiva.
Traslativa: Tiene lugar cuando se adquiere el mismo derecho que tenia
el anterior titular, el cual lo pierde.
Constitutiva: Se produce cuando de un derecho preexistente se crea
otro de contenido más débil, que reduce el derecho principal.
Entonces, la diferencia entre ambos modos radica en un interés práctico,
ya que la adquisición originaria está exenta de toda carga, mientras que en la
derivativa, el adquiriente está unido a las cargas que afectan la cosa.
Por su parte, los Hermanos Mazeud citados en el libro Resúmenes de
Mazeud, reconocen la existencia de otros dos tipos: “los modos voluntarios
e involuntarios", en los primeros la propiedad se trasmite por la voluntad del
118
J. Eduardo Rus Ledezma
propietario como sucede en el contrato, en cambio, en los segundos la
transmisión está fuera del alcance de la voluntad del propietario.
También se afirma que la adquisición se verifica “Ínter vivos” y
“mortis causa”. Inter vivos cuando el derecho se transfiere en vida de sus
autores. Mortis causa cuando el derecho se transmite al fallecimiento del
causante.
El Código Civil vigente en su artículo 110 manifiesta que la propiedad se
adquiere por:
Grupo:
Modos de adquirir la
Se refiere a:
propiedad:
Aquellos que nacen
ORIGINARIOS
DERIVATIVOS
-
Ocupación.
Accesión.
persona del titular.
-
Usucapión.
Aquellos en que el
derecho
propietario
-
Por efecto
contratos.
pasa de una persona
-
Sucesión
-
causa.
Posesión de buena fe.
directamente
en
la
a otra.
de
los
mortis
MODOS DE ADQUISICIÓN ORIGINARIOS
1. La Ocupación: Según Cabanellas es el modo originario de adquirir la
propiedad mediante la aprehensión o apoderamiento de una cosa que
carece de dueño, por no haberlo tenido nunca, por haber hecho abandono
de la misma su último propietario o por haber fallecido. Partiendo de esta
concepción, se afirma la existencia de una diversa gama de clases de
ocupación referidas a:
Derechos Reales
.
Ocupación de msas animadas. Dentro de este grupo de hallan la caza
y pesca, las cuales se legislan por el Código Civil vigente, articulo 141.
Por otro lado, el enjambre de abejas se rige por el artículo 142 del
Código Civil vigente. Por último, el artículo 143 del mismo cuerpo legal
se refiere a la migración de palomas, conejos o peces
.
Ocupación de cosas inanimadas: Las cosas sin vida que pueden llegar a
ser ocupadas son: Los muebles de nadie18 señalado en el artículo 140
del Código Civil vigente; por otro lado, están las cosas encontradas,
prescritas en el artículo 144 del mismo cuerpo legal. Pertenecen a este
grupo las cosas perdidas o abandonadas en ferrocarriles y otros, de
las cuales habla el artículo 145 del Código Civil vigente; por último, los
tesoros también componen esta clasificación, los que se están
legislados en el artículo 146 del cuerpo legal mencionado.
2. La Accesión: Según Galindo Decker, este término en sentido general es
el acrecentamiento de una cosa mueble, o inmueble debido a la
incorporación de otra. La primera es la cosa principal, la segunda es la
cosa accesoria. La legislación nacional la cita en el artículo 127 del
Código
Civil
vigente,
afirmando
que:
“todas
las
construcciones,
plantaciones u obras hechas sobre o bajó el suelo pertenecen al
propietario de éste”.
La accesión moral, aquella en que forman parte de la propiedad los
accesorios de la cosa principal, que permanentemente afectan a un fin
económico o de ornato19, y están comprendidos en el título de dominio.
u Cosas de nadie: Entiéndase como las cosas que nunca estuvieron bajo el dominio del
hombre.
19 Omato: Adorno, arreglo o atavío.
120
_______ ______________________
./.
Eduardo Rus Leúezma
La accesión discreta, se presentan en el evento de hacer suyos o
tomar los frutos el dueño de las cosas que los genera, comprendidos en
el domino de la cosa principal por su destino natural.
La accesión natural tiene lugar espontáneamente por obra de la
naturaleza.
La accesión de mueble a mueble se manifiesta en el
Código Civil
vigente, en el artículo 147; por su parte, la especificación20 es citada en
el artículo 148 del mismo cuerpo legal.
La accesión de Mueble a Inmueble: Es denominada artificial o
industrial, porque se produce a través de obras humanas expresadas en
edificaciones, plantaciones u obras. Al respecto, el Código Civil vigente
manifiesta que este tipo de accesión puede darse de cuatro maneras:
■
Obras hechas sobre o bajo el suelo, artículo 127.
■
Obras hechas en suelo propio con material ajeno, el artículo 128
habla al respecto.
■
Obras hechas por un tercero con materiales propios, artículo 129.
■
Obras hechas por un tercero con materiales ajenos, esto se
manifiesta en el artículo 130 de dicho cuerpo legal.
La accesión de inmueble a inmueble: Se trata principalmente, de la
expresión cabal de la accesión inmobiliaria, habida cuenta que, en ella
hay propiedad por la propiedad misma, en ningún momento participa el
hombre, es obra exclusiva de la madre naturaleza. En este grupo, se
encuentran el Aluvión21 y la Avulsión22 como formas de accesión natural,
dentro de los modos originarios de adquirir la propiedad.
20 Especificación: Es la creación o producción de una cosa nueva mediante el empleo de cosa
ajena sin el consentimiento del propietario. (Galindo Decker, 1996, Pag. 74).
21 Aluvión: el articulo }31 del Codigo Civil vigente, lo define como el aumento que se forma
paulatina e imperceptiblemente, en las orillas de un no. torrente o arroyo, asi como en el
Derechos Reales
3. La usucapión: Según Morales Guillén es la prescripción adquisitiva del
régimen anterior, o modo de adquirir la propiedad de una cosa por la
posesión de la misma durante un tiempo prolongado. Según los
Hermanos Mazeud es la adquisición por el poseedor de una cosa, del
derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por el efecto
de la posesión prolongada. El Código Civil vigente habla al respecto en su
artículo 134.
MODOS DE ADQUISICIÓN DERIVATIVOS
Considerando, que la mayor parte de los modos de adquirir la propiedad
son a través de la adquisición derivativa, es pertinente la siguiente
clasificación:
1. Sucesión Mortis Causa: Según Cabanellas es la transmisión de los
derechos y obligaciones de quien muere a alguna persona capaz, y con
derecho y voluntad de ejercer aquellos y cumplir éstas. Se aprecian estos
modos de adquisición derivativos:
a
Según el momento en que se opera la adquisición, dentro de este
grupo se encuentran la "Sucesión inter vivos" y la “Sucesión mortis
causa”.
terreno que deja el agua corriente cuando se retira de una de las riberas hacia la otra;
pertenece al dueño del fundo beneficiado, sin que el del fundo situado a la margen opuesto
pueda hacer reclamación alguna.
Avulsión: Se manifiesta según el articulo 132 del mismo cuerpo legal, si un río, quebrada o
torrente arranca en forma violenta y repentina una porción identificable de un fundo contiguo
a su curso y la transporto hacia el fundo inferior o el de lo orilla opuesta, el propietario del
fundo al que se une la porción adquiere su propiedad.
122
__________________________________ J- Eduardo Rus Ledezma
b.
Según la amplitud del patrimonio adquirido, so puede verificar que
éste se da a “1 ítulo universal” y a “Título particular", el primero
únicamente en la sucesión por causa de muerte, en cambio, el
segundo se presenta en la sucesión entre vivos.
c.
Según el interés
que se haya tenido en mira, se establece la
existencia de dos títulos, uno a título oneroso y otro a título gratuito;
cuando se habla de título oneroso, se dice que éste es posible
cuando existe equivalencia económica,
una igualdad de
índole
patrimonial entre la prestación de una parte y contraprestación de la
otra, el ejemplo más claro es la compra - venta. Por su parte, el título
gratuito no significa sacrificio económico del adquiriente.
d.
Según la persona que adquiere la propiedad, se reconoce dos tipos
de personas, las personas colectivas mencionadas en el artículo 52 del
Código Civil vigente, reconociendo al Estado, la Iglesia, los municipios,
las
universidades y demás entidades
públicas
como
personas
colectivas. En tanto, las personas individuales son reconocidas en el
artículo 1 del cuerpo legal citado.
2. La posesión de buena fe, El artículo 152 del Código Civil vigente dispone
que el poseedor de buena fe de un bien inmueble corporal, adquiere su
propiedad desde el momento de la posesión. Los Hermanos Mazeud
aseguran que se es poseedor de buena fe cuando se cree ser propietario,
implica la existencia de un título en virtud del cual el poseedor haya creído
convertirse en propietario.
Apreciemos las clasificaciones que sostienen algunos autores:
Derechos Reales
Mnnos DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
RIPERT
OSSORIO
Ocupación
Ocupación
Convención o contrato
Especificación
Usucapión
Accesión
Accesión
Tradición
Adjudicación
Percepción de los frutos
Testamento
Sucesión
La ley
Prescripción
La tradición.(sin aplicación alguna)
En tanto, Cabanellas menciona que los “modos de adquirir la propiedad
constituyen las causas legales que determinan el dominio, y los hechos
judaicos a los cuales la ley reconoce eficacia para que surja el dominio en un
sujeto.
Para Messineo los “modos de adquirir la propiedad" se presentan en la
siguiente clasificación:
Modos de adquirir la
propiedad inmueble
ORIGINARIOS
Modos de adquirir la propiedad mueble
Unión
Accesión
Usucapión
Ocupación
ORIGINARIOS
Contrato
Legado
DERIVATIVOS
-
Hallazgo de cosas
pérdidas
Posesión de buena fe
Contrato
Sucesión
DERIVATIVOS
Legado
Sucesión
Otros
Otros
124
J. Eduardo Rus Ledezma
3. Otros modos de adquirir ia propiedad
Entre vivos: Cuando se produce la transmisión de propiedad entre las
personas vivientes.
Por causa de muerte: Cuando un propietario muere, se produce la
transmisión de su patrirhonio por dos vías:
o
Sucesión testamentaria,
o
Sucesión legal.
A título universal: Cuando el derecho recae sobre la universalidad,
sucede sólo por causa de muerte del causante.
A título particular: Cuando se transmiten sólo bienes especiales y
señalados, es el caso de la donación o del legado.
A título oneroso: se adquiere la propiedad de un bien, dando como
pago o contraprestación dinero.
A título gratuito: Cuando, obedeciendo a un propósito, de generosidad
o liberalidad, una persona se obliga a dar a favor de otra, una
prestación, un bien u otro objeto, sin pedir nada a cambio.
Derechos Reales
UNIDAD 5
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
ESQUEMA
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:
~
La manéra en la que se puede empezar a ser
propietario.
MODOS ORIGINARIOS:
Adquiriente no recibe derechos de ninguna otra
persona.
MODOS DERIVATIVOS:
Se aplica el principio según el cual nadie puede
transmitir más derechos que los que tiene.
Traslativa
Constitutiva
LA ADQUISICIÓN tiene lugar a:
Título particular.
Título universal.
CÓDIGO CIVIL VIGENTE, ARTÍCULO 110, seis modos de adquirir la
propiedad:
Ocupación.
Accesión.
Usucapión.
Por efecto de los contratos.
Sucesión mortis causa.
Posesión de buena fe.
126
J Eduardo Rus Ledezma
RIPERT menciona que son ocho ios modos de adquirir la propiedad:
Ocupación.
Convención o contrato.
-
Usucapión.
-
Accesión.
-
Adjudicación.
-
Testamento.
La ley.
La tradición.
OSSORIO dice:
Ocupación.
Especificación.
Accesión.
Tradición.
Percepción de los frutos.
Sucesión.
Prescripción.
CABANELLAS asevera que los modos de adquirir la propiedad son:
Causas legales, que determinan el dominio, y los hechos jurídicos a los
cuales la ley reconoce eficacia.
127
Derechos Reales
MESSINEO:
▼
1. Modos de adquirir la propiedad inmueble
Originarios:
Accesión.
Usucapión.
Derivativos:
Contrato.
Legado.
Sucesión.
Otros.
2. Modos de adquirir la propiedad mueble
Originarios:
Unión.
Ocupación.
Hallazgo de cosas perdidas.
Posesión de buena fe.
Derivativos:
Contrato.
Legado.
Sucesión.
Otros.
3. Otros modos de adquirir la propiedad:
Entre vivos.
Por causa de muerte.
Título universal.
Título oneroso.
Título particular.
Título gratuito.
128
UNIDAD 5
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
DOS DE
J Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 5
MODOS DE ADQURIR LA PROPIEDAD
Planteamiento Central: Los “modos o formas de adquirir la
propiedad” se refieren a la manera en la que se puede empezar a ser
propietario. Adquirir la propiedad es atribuirle a una persona derecho sobre
un objeto determinado, es decir, que ingrese en su patrimonio. Teniendo
clara esta noción, se asegura que existen dos grandes grupos que se remiten
a la manera en que se adquiere la propiedad, por una lado se observa el
grupo denominado como “Originarios”, son aquellos que nacen directamente
en la persona del titular; por otro lado, los “Derivativos”, que manifiestan que
el derecho propietario pasa de una persona a otra. Varias concepciones de
tratadistas internacionales muestran similitudes al momento de estudiar los
modos de adquirir la propiedad, pero cabe resaltar que la legislación nacional
expone la existencia de seis modos, expresados en el artículo 110 del Código
Civil vigente.
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
•
¿Qué son los Modos
de Adquirir la
Propiedad?
Son la manera o maneras a través de las cuales se
puede llegar a ser propietario.
• Por otro lado, adquirir la propiedad es atribuirle a
una persona el derecho sobre un objeto determinado,
ingresando así a su patrimonio.
I3l
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Adquisición
Originaria
y
Adquisición
Derivativa
Planteamientos de apoyo
Adquisición Originaria: Es aquella que nace
directamente en la persona del titular.
Adquisición Derivativa: El derecho propietario pasa de
una persona a otra. Puede ser de dos tipos:
✓ Traslativa: Tiene lugar cuando se adquiere el
mismo derecho que tenía el anterior titular, el cual
lo pierde.
✓ Constitutiva: Se produce cuando de un derecho
preexistente se crea otro de contenido más débil,
que reduce el derecho principal.
Legislación Nacional
Código Civil
vigente, artículo 110
Código Civil vigente, artículo 110, manifiesta que los
modos de adquirir la propiedad son seis:
Ocupación.
Accesión.
Usucapión.
Por efecto de los contratos.
Sucesión mortis causa.
Posesión de buena fe.
Ripert, acerca de los
modos de adquirir
la propiedad dice:
Modos de adquirir la propiedad: son ocho.
Ocupación.
Convención o contrato.
Usucapión.
Accesión.
Adjudicación.
Testamento.
La ley.
La tradición.
Ossorio, dice que los
modos de adquirir
la propiedad son
siete:
Modos de adquirir la propiedad: específicamente
plantea que son siete:
Ocupación.
Especificación.
Accesión.
Tradición.
Percepción de los frutos.
Sucesión.
Prescripción.
132
J. Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
Cabanellas se
refiere a los modos
de adquirir la
propiedad como:
Modos de adquirir la propiedad: “Constituyen las
causas legales que determinan el dominio, y los hechos
jurídicos a los cuales la ley reconoce eficacia para que
surja el domino en un sujeto”.
Messineo plantea
que los modos de
adquirir son parte
de dos grupos:
Propiedad inmueble
y propiedad mueble.
Modos de adquirir la propiedad:
Propiedad inmueble:
- Los Originarios son: Accesión y usucapión.
- Los Derivativos encontramos: El contrato, el legado,
la sucesión.
Propiedad mueble:
- Los Originarios se aprecia: La unión, la ocupación,
hallazgo de cosas perdidas y la posesión de buena fe.
- Los Derivativos se encuentran: El contrato, el legado
y la sucesión.
133
Derechos Reales
UNIDAD 5
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
•
MODO: Es la forma variable de las cosas y de los seres, compatible con
la subsistencia de la naturaleza (Ossorio). En tanto, Cabanellas cita a
Makeldey, quien sostiene que el modo es: Toda disposición onerosa por
medio de la cual quien quiere mejorar a otro, limita su promesa exigiendo
de él una prestación, y obligándole a cambio de lo que recibe.
•
ADQUIRIR: Ossorio señala que “adquirir” es obtener la propiedad de una
cosa que antes pertenecía a otro, o que no tenía dueño. Asimismo,
Capitant manifiesta que es la transmisión voluntaria o legal de la
propiedad de una cosa o derecho, considerada desde el punto de vista de
la persona que se torna propietaria de la cosa o titular del derecho.
•
MODOS DE ADQUIRIR: Los modos de adquirir la propiedad son aquellos
que ayudan a la persona a ser propietaria, siendo la forma jurídica
mediante la cual se realiza el título de propiedad. Ossorio sostiene la
existencia de los siguientes modos: . Ocupación, apropiación,
especificación, accesión, tradición, percepción de los frutos, sucesión y
prescripción. A su vez, Cabanellas afirma que constituyen las causas
legales que determinan el dominio, o los hechos jurídicos a los cuales la
ley reconoce eficacia para que surja el dominio en un sujeto.
•
ADQUISICIÓN ORIGINARIA: En palabras de Ossorio es la caracterizada
por la sola voluntad o por un acto universal del adquiriente; se halla
integrada por la ocupación y la accesión.-Asimismo, Cabanellas asegura
que es la resultante de acto unilateral o de la sola voluntad del
adquiriente.
134
J. Eduardo Rus Ledezma
•
ADQUISICIÓN DERIVATIVA: Es la que procede de otro en virtud de un
título, requiere la dualidad personal del transmitente; presenta los
siguientes requisitos: Capacidad de las partes, plena en el transmitente, a
no ser por título oneroso en que las cualidades vienen a ser recíprocas en
la consideración conjunta del negocio jurídico, el transmitente ha de tener
derecho para transmitir, por facultad propia, legítimo poder o
representación del titular (Cabanellas).
•
OCUPACIÓN: Capitant señala que es el modo de adquisición de la
propiedad, resultante de la toma de posesión de una cosa sin dueño, con
la intención de apropiársela. Se aprecia que es el apoderamiento o toma
de posesión de algo, es probablemente el modo originario más antiguo de
adquirir el dominio de una cosa cuando carece de dueño, o sobre la cual
nadie formula una pretensión (Ossorio).
• ACCESIÓN: Ossorio señala que la “accesión”, además de denominarse
como el efecto de acceder, de consentir en lo que el otro solicita y quiere,
jurídicamente se refiere al modo de adquirir el dominio, según el cual el
propietario de una cosa hace suyo no sólo lo que ella produce, sino
también lo que se le une o incorpora por obra de la naturaleza o por mano
del hombre, o por ambos modos a la vez. Se conoce como “accesión”
también aquel modo de adquisición de la propiedad, que resulta de la
incorporación natural de una cosa a otra más importante (Capitant). De
igual manera, este autor presenta una clasificación: Accesión artificial,
inmobiliaria, mueble, natural.
•
MODOS DE ADQUISICIÓN DERIVATIVOS:
Capitant presenta los
siguientes:
a.
A título gratuito: Adquisición de un bien trasmitido por el
enajenante con la intención de gratificar al adquiriente.
b.
A título oneroso: Adquisición de un bien mediante el pago de
un precio, cambio por otro bien o cumplimiento de otra
prestación de valor equivalente al del bien adquirido.
135
Derechos Reales
c.
A título
singular:
Adquisición
de
uno o varios bienes,
individualmente determinados por los interesados.
d.
A título universal: Adquisición del conjunto o de una cuota
parte del patrimonio de una persona.
e.
Entre vivos: Adquisición de bienes efectuada en vida misma del
enajenante.
f.
Legal: La que sé produce por la sola autoridad de la ley, sin
necesidad del consentimiento del anterior propietario.
g.
Por causa de muerte: Adquisición de un bien o de un conjunto
de bienes en el momento y por efecto de la muerte del anterior
propietario.
•
POSESIÓN DE BUENA FE: Se es poseedor de buena fe cuando se cree
ser propietario, lo que implica la existencia de un título en virtud del cual el
poseedor haya creído convertirse en propietario. Además, Ossorio afirma
que es la que ostenta el que está, por ignorancia o error de hecho,
persuadido de su legitimidad.
•
ALUVIÓN: Ossorio manifiesta que son los acrecentamientos que los
predios confinantes con las riberas reciben de los ríos, por efecto
paulatino e insensible del arrastre de tierras que produce la corriente de
las aguas.
•
AVULSIÓN: Reconocida como el hecho de que un río o arroyo arranque
por la fuerza súbita de la corriente, tierra, arena o plantas, o cualquier otra
cosa de adherencia natural, y la arrastre para unirla por adjudicación a un
campo inferior o fundo situado en la ribera opuesta.
136
J. Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 5
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
PREGUNTAS
FALSO
VERDADERO
RESPUESTA
CORRECTA
Se dice que los “Modos de
adquirir la propiedad" son
conocidos como las formas en
las que se puede llegar a ser
propietario.
F
V
Verdadero
La propiedad se adquiere por
más de un modo, puede ser por
dos o por tres modos.
F
V
Falso
En la adquisición originaria, el
adquiriente
siempre
recibe
derechos de otras personas.
F
V
Falso
Dentro
de
la
adquisición
originaria se encuentran:
La adquisición traslativa.
La adquisición constitutiva.
F
V
Falso
Los modos de adquisición
derivativa son:
Sucesión mortis causa.
Posesión de buena fe.
F
V
Verdadero
1. /Cuáles son las características de los modos omínanos de adquirirJa
propiedad?
R. Son las siguientes características:
137
Derechos Reales
1.
El adquiriente no está unido a los vicios o condiciones anteriores
relacionadas con el bien adquirido, está libre de tal sometimiento,
inclusive no le afectan las modalidades.
2.
La adquisición originaria es menos común que la derivativa.
2. /Qué es la adquisición derivativa?
R. La adquisición derivativa es aquella que se aplica el principio según el cual
nadie pide transmitir más derechos que los que tiene; así, que el dominio que
pertenecía al titular anterior se transmite al adquiriente, quien posteriormente
puede transmitir su derecho a un tercero.
3. Los hermanos Mazeud reconocen otros modos de adquirir la
propiedad, /.cuáles son éstos?
R. Estos autores presentan la siguiente clasificación: Los modos voluntarios
e involuntarios. En los modos voluntarios, la propiedad se transmite por la
voluntad del propietario como sucede en el contrato, a diferencia de los
modos involuntarios en que la transmisión está fuera del alcance de la
propiedad de la voluntad del propietario.
4. /Cuáles son los modos originarios de adquirir la propiedad?
Descríbalos uno a uno.
R. Se presentan tres modos que son:
La ocupación: Modo originario de adquirir la propiedad mediante la
aprehensión o apoderamiento de una cosa que carece de dueño, por no
haberlo tenido nunca, por haber hecho abandono de la misma su último
propietario o por haber fallecido.
La accesión: Es el acrecentamiento de cosa mueble o inmueble debido
a la incorporación de otra; la primera es la cosa principal, y la segunda
es la cosa accesoria.
138
J. Eduardo Rus Ledezma
La usucapión: Modo de adquirir la propiedad de una cosa por su
posesión misma durante un tiempo prolongado.
5. Dentro de los modos derivativos de adquirir la propiedad, se
encuentra la posesión de buena fe. / Qué dice el Código Civil vigente al
respecto?
R. El Código Civil vigente en su articulo 152, dispone que el poseedor de
buena fe, de un bien inmueble corporal adquiere la propiedad del mismo,
desde el momento de la posesión.
6. Señále la clasificación que Messineo presenta respecto a los modos
de adquirir la propiedad tanto mueble como inmueble.
R. Messineo presenta una clasificación en la que diferencia claramente los
modos de adquirir la propiedad mueble e inmueble:
Modos de adquirir la propiedad
Modos de adquirir la propiedad
inmueble
mueble
Originarios:
Accesión.
Usucapión.
Originarios:
Unión.
Ocupación.
Hallazgo de cosas pérdidas.
Derivativos:
Contrato.
Legado.
Sucesión.
Posesión de buena fe.
Derivativos:
Contrato.
Legado.
Sucesión.
139
J Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 6
LA COPROPIEDAD
Se afirma que “La Copropiedad” es una comunidad de propiedad
por cuotas, en la que sus participantes se denominan comuneros. Es un
derecho patrimonial perteneciente en lo pro-indiviso (Ossorio: Se dice de un
bien o derecho que no está dividido). Se afirma que los “copropietarios” no
tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de
propiedad sobre todas las partes de la cosa en cierta proporción alícuota23.
A su vez, la Enciclopedia Jurídica OMEBA señala: “El condominio o
copropiedad es el derecho real de propiedad, por el cual varias personas
reunidas ejercen la plenitud de la propiedad sobre la cosa mueble o
inmueble, siendo cada uno de ellos titular de derecho sobre una cosa
indivisa”.
El Código Civil vigente, en su artículo 158 menciona que: “Cuando
la propiedad corresponde en común a varias personas, se aplican las reglas
de la presente sección, a menos que se disponga otra cosa por la ley o por el
título constitutivo”.
Según Ossorio, también es conocido como Derecho Real de
Propiedad,
o “Condominio”, que pertenece a varias personas, sobre una
cosa mueble o inmueble. Es el régimen jurídico que brinda las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificación, y la reglamentación de uso
y destino, para su aprovechamiento conjunto o simultáneo.
23 Alícuota: Parte contenida exactamente cierto numero de veces en un todo.
I4l
Derechos Reales
Además, la Copropiedad o Condominio posee una naturaleza
jurídica, ya que cada uno de los condominos24 puede ejercer ciertos derechos
sobre la cosa, pero a su vez, posee ciertas obligaciones.
LOS CONDOMINOS O COPROPIETARIOS
Bien sabido es que los condominos son cada uno de los condueños en
común de una propiedad mueble o inmueble, quienes poseen una serie de
derechos que son mencionados por Cabanellas:
a.
Disponer cada uno de ellos de su porción respectiva en beneficio de
quien estimen conveniente.
b.
Enajenarla a un extraño o a cualquiera de los condominos.
c.
Poder solicitar la división del condominio en cualquier momento.
d.
Servirse de las cosas comunes según su naturaleza, sin perjuicio de
los otros dueños y sin impedirles a ello derecho similar.
24
e.
Obligar a los copartícipes a contribuir a los gastos.
f.
Hipotecar o ceder su parte.
Condominos: Cada uno de los condueños en común de una propiedad mueble o inmueble.
142
J. Eduardo Rus Ledezma
g.
Ejercer las facultades de tanteo y retracto cuando alguno de los
condominos enajene su parte a un extraño.
Asimismo, los condóminos como ostentan ciertos derechos, también
deben cumplir ciertas obligaciones, las cuales son características de quien
posee la copropiedad. Estas son:
En caso de venta de su parte, conceder a los condueños del derecho
de preferencia que pueden ejercer dentro de cierto plazo.
Satisfacer proporcionalmente todos
los gastos
de reparación
y
conservación de la propiedad común.
No impedir a los condueños que ejerzan sus derechos.
No alterar la cosa común sin consentimiento de los demás condueños.
Aceptar los acuerdos de la mayoría relativos a la administración de la
cosa.
No ejercer la acción de la división si se ha pactado permanecer en
condominio hasta una duración de 10 años.
ORIGEN DE LA COPROPIEDAD
Según Messineo, la Copropiedad se origina por las siguientes causas:
1.
Dos o más sujetos adquieran conjuntamente, por actos entre vivos una
cosa, convirtiéndose en copropietarios.
2.
Puede ocurrir que dos o más personas adquieren una cosa mortis
causa, por efecto del legado.
3.
Puede ocurrir que el propietario de una cosa ceda una parte abstracta
(cuota) de la misma a un tercero.
4.
La copropiedad puede nacer de la ley.
5.
Puede nacer de compensación que conduzca a la usucapión.
I43
Derechos Reales
LAS CUOTAS
Las “Cuotas” son partes determinadas y fijas que corresponde dar o
recibir a cada uno de los interesados en un negocio, empréstito, herencia.
También se denomina como la fracción indivisa que corresponde a cada
partícipe en un condominio. Se menciona en el artículo 159 del Código Civil
vigente, que: “las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salva
prueba en contrario’.
Además, el artículo 161, respecto a la disposición de la cuota, señala:
“cada propietario puede disponer de su cuota”, así también, se dice que el
condueño o condomino, respecto de su cuota, es un propietario individual.
De ese modo, la descomposición ideal de los poderes sobre una
cosa es también conocida como "cuotas”. Asimismo, puede ocurrir que los
copropietarios decidan que las cuotas sean desiguales, y esta desigualdad en
las cuotas vendrá dada por el título adquisitivo o por las aportaciones
realizadas por los copropietarios al iniciarse la copropiedad. La importancia
de la cuota determina en qué parte se van a distribuir las cargas de cada
propietario, y también de qué forma van a participar de los beneficios que
derivan de la situación de copropiedad.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Los principios fundamentales que rigen la Copropiedad son:
1.
Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como
material, que sólo es válido si se lleva a cabo con el conocimiento
unánime de todos los copropietarios.
2.
Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se
llevarán a cabo por la mayoría de las personas y de intereses.
144
J Eduardo Rus Ledezma
ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD
Según la Enciclopedia OMEBA, se deben presentar los siguientes
elementos para que exista la Copropiedad o Condominio:
1.
Pluralidad de sujetos, los titulares del dominio deben ser varios y no
tratarse de una sola persona.
2.
Unidad de objeto, significa que todos los condominos o copropietarios
ejercen en conjunto el dominio sobre los mismos bienes, aunque sean
varios, sin estar determinada la parte material que le corresponda a cada
uno de ellos.
3.
Ninguno de los condominios o copropiedades debe tener una parte
materialmente determinada en el objeto, no pudiéndose atribuir en
consecuencia un derecho exclusivo sobre ninguna porción de la cosa.
4.
El condominio o copropiedad cae estrictamente sobre cosas.
SISTEMAS DE COPROPIEDAD
Se pueden apreciar los siguientes sistemas más comunes de
copropiedad:
Copropiedades voluntarias y forzosas: Nadie está obligado a
permanecer en la indivisión.
Copropiedades
temporales
y
permanentes:
Toda
copropiedad
ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria.
Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas Aquellas formas
especiales que han merecido una organización del legislador.
I45
Derechos Reales
Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o
universalidad:
Generalmente
recae
sobre
un
bien
o
bienes
determinados.
Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte:
Copropiedad que se crea por actos entre vivos puede tener como fuente
un contrato. También puede originarse por causa de muerte.
Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico: Los
que reconocen como causa un hecho jurídico: son los que se originan
por:
o
Ocupación,
o Accesión,
o
Prescripción.
CLASIFICACIÓN DE LA COPROPIEDAD
Según Borda, la Copropiedad se puede clasificar de la siguiente manera:
1.
De acuerdo al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos
comunes:
a. Simples.
b. Compuestos.
2.
En atención a la distribución de las áreas privativas y comunes del
condominio:
a. Horizontal.
b. Vertical.
c. Mixto:
146
J. Eduardo Rus Ledezma
Desde la concepción de Borda, el “Condominio o Copropiedad" es
una especie dentro de la comunidad25 o comunión de bienes; se afirma que
para que exista un “Condominio”, la propiedad debe recaer sobre una cosa,
de lo contrario no es “Condominio”.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS COPROPIETARIOS
Messineo menciona que los copropietarios o los condominos poseen los
siguientes derechos:
a)
Todo individuo copropietario tiene el derecho de servirse de la cosa
común y de efectuar modificaciones que importen un mejor goce de ella
sin alterar su destino, ni impedir a los otros participantes hacer uso de
ella según su derecho.
b)
Las obligaciones del copropietario consisten en la contribución a los
gastos de conservación, y de goce de la cosa y a los eventuales gastos
que se acuerden con la mayoría.
CLASES DE COPROPIEDAD
La Copropiedad, al ser tratada por Messineo, comprende las siguientes
clases:
Copropiedad común u ordinaria: Se presenta cuando varias personas
son copropietarias de un bien que permanece indiviso, hasta que
cualquiera de ellas pida su división y partición. Su característica principal
reside en que esta comunidad es temporal.
25 Comunidad: Cuando varias personas tienen idénticos derechos sobre un conjunto de bienes.
Además, de la existencia de una confluencia armónica, una compatibilidad, de tal manera que
los distintos titulares puedan ejercer los derechos en forma no excluyente (Borda).
147
Derechos Reales
Copropiedad con indivisión forzosa o coactiva: Derecho que tienen
varias personas sobre un mismo bien, cuya característica fundamental
es su indivisión perpetua. Eso significa que los copropietarios no pueden
demandar la división del bien.
CARACTERES DE LA COPROPIEDAD
Este instituto, conocido como “Copropiedad”, tiene ciertas características
que lo diferencian de los otros Derechos Reales existentes.
1.
Las cuotas se presumen iguales, salvo prueba en contrario.
2.
Los derechos y deberes son proporcionales a sus cuotas.
3.
Cada propietario puede disponer de su cuota a cualquier título o ceder
su ejercicio.
4.
Pierde su calidad de copropietario en caso de venta, renuncia o
expropiación.
5.
Los derechos y obligaciones de los copropietarios se dividen, según
correspondan al propietario individual o a la mayoría.
6.
Debe armonizarse el interés individual con el interés de la mayoría.
REQUISITOS DE LA COPROPIEDAD
La Copropiedad, al tratarse del ejercicio simultáneo del derecho de
propiedad de varias personas, presenta tres requisitos fundamentales
planteados por Morales Guillén:
1.
Pluralidad de personas.
2.
Unidad de cosa o derecho.
3.
Relación jurídica de propiedad entre varias personas sobre un objeto
caracterizado por la proindivisión, integridad o solidaridad del derecho.
148
J Eduardo Rus Ledezma
SISTEMAS DE COPROPIEDAD
La Copropiedad posee dos sistemas el sistema de la comunidad romana,
y el sistema de la comunidad germánica.
La Comunidad Romana presenta las siguientes características:
Cada uno de los copropietarios tiene atribuida una cuota de participación
en derecho compartido.
Los
copropietarios
tienen
libertad
para
adoptar
los
acuerdos
convenientes para regular esa situación de copropiedad.
La copropiedad se concibe como una situación transitoria.
Respecto a la cuota de participación, cada uno de los copropietarios
puede, sin consentimiento de los demás, realizar los actos de
disposición que considere oportunos, desligándose incluso de la
situación de copropiedad.
Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común, no
existe más vínculo que la titularidad compartida del derecho de
propiedad.
Por otro lado, la Comunidad Germánica presenta las siguientes
características:
No existen cuotas, por lo que no es posible el ejercicio de la división por
los copropietarios.
Los copropietarios están unidos por un vínculo personal de carácter
familiar que es anterior a la situación de copropiedad, de modo que la
copropiedad está subordinada al vínculo que los une.
149
Derechos Reales
Se considera una situación permanente y de gran estabilidad porque los
bienes que comparten son el sustrato patrimonial atribuido al grupo
familiar.
Como no existen cuotas, no existe la posibilidad de que cada propietario
pueda enajenar o vender su posición en la comunidad.
El sistema más usual en Bolivia es el romano, ya que varias de las
características se toman en cuenta.
Por otro lado, es conveniente revisar un cuadro que presente las
diferencias entre Comunidad y Copropiedad.
COMUNIDAD
COPROPIEDAD 0 CONDOMINIO
- No persigue un fin de lucro.
- Persigue un fin de lucro.
- Cada propietario puede enajenar o
- Se compone solamente de las
gravar su parte, o fracción de ella,
personas que han intervenido en la
*
sin consentimiento de los demás,
constitución
entrando como consiguiente otro
nadie puede enajenar su parte.
contractual,
así
que
miembro de la comunidad.
RELACIONES EMERGENTES DEL CONDOMINIO O COPROPIEDAD
El condominio o copropiedad, según la Enciclopedia Jurídica OMEBA,
plantea dos clases de relaciones que son:
1.
Las de todos los copropietarios y cada uno de ellos sobre los objetos.
2.
Las que se originan sobre los condominos como consecuencia de la
comunidad.
150
J. Eduardo Rus Ledezma
Lamentablemente surge un problema con el segundo tipo de relación,
ya que el primero está claramente establecido dentro de la órbita de los
derechos reales. En cambio, el segundo se trata esencialmente de las
relaciones que establecen las personas entre sí, que se desenvuelven en una
sociedad, y entablan relaciones las unas con las otras, por lo cual parece
pertinente realizar una diferenciación entre los términos “Condominio o
Copropiedad” y “Sociedad”.
SOCIEDAD
CONDOMINIO 0 COPROPIEDAD
- Origen: Puede fundarse en un
- Origen: Siempre deriva de un
contrato, pero admite otras causas
contrato.
- Su funcionamiento: Es DINÁMICO,
tales
como
la
sucesión,
el
testamento, o tal vez la ley.
- Su funcionamiento: Es PASIVO,
ya que ninguno de los condominos
puede, sin el consentimiento de los
demás, ejercer actos de disposición
porque se constituye para una
actividad y obtener beneficio de
material o jurídica sobre el objeto, o
- La transmisibilidad: En cambio,
sobre una parte determinada de él.
- Derecho de abandono: Permite a
este
los copropietarios liberarse de las
obligaciones
emergentes
del
determinada sociedad.
Terminación:
Concluye
condominio.
La
transmisibilidad:
expiración del término, o por las
copropietario
puede
ceder
Cada
los
dicha actuación.
- Derecho de abandono: No está
permitido a los socios.
derecho
es
negado
a
los
socios, que forman parte de una
por
causales previstas en el contrato o
en la ley.
intereses que tiene dentro de la
cosa, y su calidad de propietario, sin
necesidad de contar con
el
consentimiento de los demás.
Terminación:
El
condominio
concluye cuando cualquiera de los
condominos lo exija, salvo que
existiera indivisión forzosa.
151
Derechos Reales
UNIDAD 6
LA COPROPIEDAD
ESQUEMA
DEFINICIONES:
>
>
>
>
i
Messineo.
Enciclopedia OMEBA.
Código Civil vigente, artículo 158.
Ossorio.
CONDOMINOS O COPROPIETARIOS:
Son cada uno de los condueños en común de una propiedad mueble o
inmueble.
ORIGEN DE LA COPROPIEDAD:
Se origina principalmente por:
■
■
■
■
■
Actos entre vivos.
Actos mortis causa.
Por cuotas.
De la ley.
Por usucapión.
LAS CUOTAS
► Son partes determinadas y fijas que corresponde dar
o recibir a cada uno de los interesados.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
V
-
152
_
*
Presenta dos principios fundamentales:
iodo acto de dominio es válido si alberga la unanimidad.
Los actos de administración se llevan a cabo sólo con el
consentimiento de la mayoría.
J. Eduardo Rus Ledezma
ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD
i
Posee los siguientes elementos:
□
□
□
□
Pluralidad de sujetos.
Unidad de objeto.
Ninguno de los condominos o copropietarios debe tener una parte
materialmente determinada en el objeto.
El condominio o copropiedad cae estrictamente sobre cosas.
SISTEMAS DE COPROPIEDAD
Se observa los siguientes sistemas:
-
Copropiedades voluntarias y forzosas.
Copropiedades temporales y permanentes.
Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.
Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o
universalidad.
Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte.
Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico.
CLASES DE COPROPIEDAD. Se tiene:
- Copropiedad común u ordinaria.
- Copropiedad con indivisión forzosa o coactiva.
REQUISITOS DE LA COPROPIEDAD. Son los siguientes:
-
Pluralidad de personas.
Unidad de cosa o derecho.
Relación jurídica de propiedad entre varias personas sobre un objeto
caracterizado por la proindivisión.
SISTEMAS DE COPROPIEDAD. Se aprecia:
Sistema romano.
153
COPROPIEDAD
UNIDAD 6
COPROPIEDAD
Derechos Reales
UNIDAD 6
LA COPROPIEDAD
Planteamiento Central: El condominio o copropiedad es el
derecho real de propiedad, por el cual varias personas reunidas ejercen la
plenitud de la propiedad sobre la cosa mueble o inmueble, siendo cada uno
de ellos titular de derecho sobre una cosa indivisa; dichas personas reciben
el denominativo de condominos o copropietarios, quienes ejercen ciertos
derechos y obligaciones sobre la cosa que tienen en su poder. Por otro lado,
la copropiedad se origina por cinco causas claramente delimitadas; Por actos
entre vivos, por mortis causa, por la ley, por cuotas o partes abstractas y por
compensación que lleva a la usucapión. Además, para que se dé la
copropiedad deben seguirse una serie de requisitos, y a su vez considerarse
los principios y las características fundamentales de la copropiedad.
Por su parte, deben considerarse las clases de copropiedad que
existen: Común o indiviso, y por indivisión forzosa o coactiva. Por último,
cabe resaltar que la propiedad se rige por dos sistemas de comunidad; La
comunidad romana y la comunidad germánica; el sistema o comunidad
romana es usado en el Sistema Judicial de Bolivia.
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
- La Copropiedad, “Es una comunidad de propiedad
¿Qué es la
Copropiedad?
156
por cuotas, lo que sus participantes se denominan
comuneros. Además, cuando una cosa o un derecho
patrimonial pertenece pro-indiviso”.
- La Enciclopedia Jurídica OMEBA señala; “El
condominio o copropiedad es el derecho real de
propiedad, por el cual varias personas reunidas
ejercen la plenitud de la propiedad sobre la cosa
mueble o inmueble, siendo cada uno de ellos titular de
derecho sobre una cosa indivisa”.
- Ossorio señala que la copropiedad es: “Conocida
como ‘Condominio', que pertenece a varias personas,
sobre una cosa mueble o inmueble”.
J. Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
Legislación nacional,
Código Civil vigente
hace referencia a la
Copropiedad en el
artículo 158.
Los Condominos o
Copropietarios
poseen ciertos
derechos y deben
cumplir con algunas
obligaciones.
Planteamientos de apoyo
Artículo 158: “Cuando la propiedad corresponde en
común a varias personas, se aplican las reglas de la
presente sección, a menos que se disponga otra cosa
por la ley o por el título constitutivo”.
- Los condominos: Son cada uno de los condueños en
común de una propiedad mueble o inmueble.
- Sus derechos:
- Disponer cada uno de ellos de su porción
respectiva en beneficio de quien estimaren
conveniente.
- Enajenarla a un extraño a o cualquiera de los
condominos.
- Poder solicitar la división del condominio en
cualquier momento.
- Servirse de las cosas comunes según su
naturaleza, sin perjuicio de los otros dueños y sin
impedirles a ellos derecho similar.
- Obligar a los copartícipes a contribuir a los
gastos.
- Hipotecar o ceder su parte.
- Ejercer las facultades de tanteo y retracto cuando
alguno de los condominos enajene su parte a un
extraño.
Sus obligaciones: En caso de venta de su parte,
conceder a los condueños derechos de preferencia que
pueden ejercer dentro de cierto plazo.
- Satisfacer proporcionalmente todos los gastos de
reparación y conservación de la propiedad
común.
- No impedir a los condueños que ejerzan sus
derechos.
- No alterar la cosa común sin consentimiento de
los demás condueños.
- Aceptar los acuerdos de la mayoría relativos a la
administración de la cosa.
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
Origen de la
copropiedad
Se origina por:
- Dos o más sujetos adquieren conjuntamente, por
actos entre vivos una cosa, convirtiéndose en
copropietarios.
- Puede ocurrir que dos o más personas adquieren
una cosa mortis causa, por efecto del legado.
- Puede ocurrir que el propietario de una cosa ceda
una parte abstracta (cuota) de la misma a un
tercero.
- La copropiedad puede nacer de la ley.
- Puede nacer de compensación que conduzca a la
usucapión.
Las cuotas
Principios, elementos
principales y
caracteres de la
Copropiedad
- Las “Cuotas” son partes determinadas y fijas que
corresponde dar o recibir a cada uno de los
interesados en un negocio, empréstito, herencia.
También, se denomina como la fracción indivisa que
corresponde a cada partícipe en un condominio. Se
menciona en el artículo 159 del Código Civil vigente
que: “Las cuotas de los copropietarios se presumen
iguales, salva prueba en contrario”.
Principios son:
□ Todo acto de dominio, es decir, de disposición
tanto jurídica como material, sólo es válido si se
lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos
los copropietarios.
□ Los actos de administración de la cosa objeto de
copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de
las personas y de intereses.
Elementos, según la Enciclopedia OMEBA, son:
□ Pluralidad de suietos. Los titulares del dominio
deben ser varios y no tratarse de una sola persona.
□ Unidad de obieto significa que todos los
condominos o copropietarios ejercen en conjunto el
dominio sobre los mismos bienes, aunque sean
varios, sin estar determinada la parte material que
158
J. Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
le corresponda a cada uno de ellos.
□ Ninguno de los condominos o copropietarios debe
tener una parte materialmente determinada en el
obieto. no pudiéndose atribuir en consecuencia un
derecho exclusivo sobre ninguna porción de la
cosa.
□ El condominio o copropiedad cae estrictamente
sobre cosas.
Caracteres de la copropiedad. Tenemos:
□ Las cuotas se presumen iguales, salvo prueba en
contrario.
□ Los derechos y deberes son proporcionales a sus
cuotas.
□ De su cuota, cada propietario puede disponer a
cualquier título o ceder su ejercicio.
□ Pierde su calidad de copropietario en caso de venta,
renuncia o expropiación.
□ Los derechos y obligaciones de los copropietarios
se dividen, según correspondan al propietario
individual o a la mayoría.
□ Debe armonizarse el interés individual con interés
de la mayoría.
Según Messineo existen las siguientes clases de
Copropiedad:
□
Clases de
Copropiedad
□
Copropiedad común u ordinaria: Se presenta
cuando varias personas son copropietarias de un
bien que permanece indiviso, hasta que
cualquiera de ellas pida su división y partición.
Su característica principal reside en que esta
comunidad es temporal.
Copropiedad con indivisión forzosa o coactiva:
Derecho que tienen varias personas sobre un
mismo bien, cuya característica fundamental es
su indivisión perpetua. Eso significa que los
copropietarios no pueden demandar la división
del bien.
159
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
Los requisitos, según Morales Guillén, son:
□ Pluralidad de personas.
□ Unidad de cosa o derecho.
□ Relación jurídica de propiedad entre varias
personas sobre un objeto caracterizado por la
proindivisión, integridad o solidaridad del derecho.
Sistemas de copropiedad son:
La Comunidad Romana:
Requisitos y sistemas
de Copropiedad
- Cada uno de los copropietarios tiene atribuida una
cuota de participación en derecho compartido.
- Los copropietarios tienen libertad para adoptar los
acuerdos convenientes para regular esa situación de
copropiedad.
- La copropiedad se concibe como una situación
transitoria.
- Respecto a la cuota de participación, cada uno de
los copropietarios puede, sin consentimiento de los
demás, realizar los actos de disposición que
considere oportunos, desligándose incluso de la
situación de copropiedad.
- Entre los copropietarios entre sí y en relación con
la cosa común no existe más vínculo que la
titularidad compartida del derecho de propiedad.
La Comunidad Germánica:
□ No existen cuotas, por lo que no es posible el
ejercicio de la división por los copropietarios.
□ Los copropietarios están unidos por un vínculo
personal de carácter familiar que es anterior a la
situación de copropiedad, de modo que la
copropiedad está subordinada al vínculo que los
une.
□ Se considera una situación permanente y de gran
estabilidad porque los bienes que comparten son el
sustrato patrimonial atribuido al grupo familiar.
□ Como no existen cuotas, no existe la posibilidad de
que cada propietario pueda enajenar o vender su
posición en la comunidad.
160
J. Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 6
LA COPROPIEDAD
•
COPROPIEDAD: Cabanellas afirma que la “copropiedad" es el dominio
de una cosa tenida en común por varias personas, su estatuto jurídico se
delinea a tratar el condominio, ya que es su sinónimo más usual. A su vez,
Ossorio emplea los términos copropiedad y condominio como sinónimos.
•
CONDOMINIO: Según Ossorio es el derecho real de propiedad, que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble; el condominio tiene como actores principales a los
condominos, quienes pueden enajenar su parte indivisa, y sus acreedores
pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los
comuneros. A su vez, Cabanellas sostiene que el “condominio se refiere
al dominio en común y comunidad de bienes, ya que normalmente
corresponden a una persona todas las facultades del dominio; pero ocurre
en ocasiones que éste está atribuido a varias personas en común y al no
poder dividirse, pertenece pro indiviso a varios, sin que ninguno pueda
aducir su derecho a toda la cosa. Por último, Capitán! señala que el
“condominio” es el derecho de propiedad existente a favor de varias
personas sobre un bien mueble o inmueble, bajo la forma de “cuotas /
partes” o “partes
ideales”,
es
decir,
fracciones.
Permite a
cada
•copropietario usar de la cosa bajo condición de respetar los derechos
concurrentes de los otros, gozar de ella, y en principio disponer del bien
libremente, en la medida de la cuotaparte.
•
CUOTAPARTE: Capitant sostiene que la 'cuotaparte es la parte de una
cosa o masa indivisa, indicada con una fracción. Ossorio dice: Es la parte
ideal en que se divide una cosa, derecho o conjunto.
161
Derechos Reales
•
CUOTA: Según Ossorio es la parte determinada y fija que corresponde
dar o recibir a cada uno de los interesados en un negocio, empréstito o
herencia.
En tanto,
para Cabanellas:
Es la parte determinada y
establecida de antemano.
•
PARTE INDIVISA O ALÍCUOTA: Se refiere a cualquiera de las que
se refieren por igual a un todo: la mitad, un tercio, un cuarto. Ofrece
importancia jurídica en las sucesiones y en la división de los condominios.
(Ossorio). Por su parte, Cabanellas sostiene que la "parte alícuota se
refiere a cada una de las que miden exactamente al todo; en el derecho,
no tiene importancia en tales supuestos que el todo sea exactamente
divisible, ya que existe el remido de la evaluación o la enajenación y la
subdivisión del precio, el cual se estima divisible siempre.
•
CONDÓMINO: Según Ossorio es cada uno de los dueños en común y
pro indiviso de una cosa mueble o inmueble, se emplea como sinónimo de
condueño. Poseen ciertos derechos y obligaciones. Entre algunos de los
derechos que tienen están: Disponer de su porción respectiva en beneficio
de quien estimen conveniente, enajenarla a un extraño o a cualquiera de
los condominos, poder solicitar la división del condominio en cualquier
momento, servirse de las cosas comunes según su naturaleza, obligar a
los copartícipes a contribuir a los gastos. Cuando se revisan las
obligaciones, se puede comprobar la existencia de las siguientes:
Satisfacer proporcionalmente todos los gastos de reparación y
conservación de la propiedad común, no impedir a los condueños que
ejerzan su derecho, no alterar la cosa común sin consentimiento de los
demás condueños.
•
CONDOMINIO FORZOSO: Según Capitant es una variante del
condominio, caracterizada por el hecho de que en lugar de ser temporario,
como ocurre por lo común, está destinado a prolongarse indefinidamente,
de suerte que los copropietarios no puedan demandar la partición de la
cosa que es objeto de él. A su vez, Ossorio admite que este tipo de
162
J. Eduardo Rus Ledezma
condominio se presenta en el caso de cosas afectadas, como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios, sin que a ninguno de ellos le sea posible exigir la
división.
•
COMUNIDAD: Tiene sus orígenes en la voz latina “comunis”, es una
palabra usada en algunas regiones para designar al conjunto de los
copropietarios de una casa dividida en pisos, con referencia a las partes
del inmueble que les son comunes (Capitant). Además, se dice que
persigue un fin de lucro, ya que cada' propietario puede enajenar o gravar
su parte, o fracción de ella, sin consentimiento de los demás, entrando
como consiguiente otro miembro de la comunidad.
• SOCIEDAD: Para Ossorio, dentro de un concepto civil, es el contrato por
el cual dos o más personas se obligan mutuamente con una prestación de
dar o de hacer, con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en dinero,
la que dividirán entre ellos en la proporción de sus respectivos aportes o
de lo que hubieren pactado. Asimismo, Capitant dice que la “sociedad es
aquel contrato por el cual dos o más personas convienen en poner una
cosa en común, con el objeto de realizar beneficios y repartirlos entre sí.
Derechos Reales
UNIDAD 6
LA COPROPIEDAD
RESPUESTA
CORRECTA
PREGUNTAS
FALSO
VERDADERO
La copropiedad no es una
comunidad por cuotas, donde no
se comprueba la existencia de
ningún participante.
F
V
Se conoce como “Condómino" a
aquel condueño en común de
una propiedad mueble o
inmueble.
F
V
Verdadero
Las cuotas son partes
determinadas, pero no fijas, que
ninguno de los interesados de un
negocio recibe. Esto lo
manifiesta el artículo 160 del
Código Civil vigente
F
V
Falso
Se presentan cuatro elementos
que conforman la copropiedad:
- Pluralidad de sujetos.
- Unidad de objeto.
- Cada copropietario no debe
tener una parte limitada del
objeto.
- El condominio cae
estnctamente sobre objetos.
F
V
Verdadero
Existen dos clases de
copropiedad:
Copropiedad común u ordinaria.
Copropiedad con indivisión
forzosa o coactiva
F
V
Verdadero.
Falso
1. /.Qué dice la legislación nacional acerca de la Copropiedad?
164
I
J. Eduardo Rus Ledezrna
R. El Código Civil vigente en su artículo 158 dice que! “Cuando la propiedad
corresponde en común a varias personas, se aplican las reglas de la
presente sección, o sea, la sección de la copropiedad, a menos que se
disponga otra cosa por la ley o por el título constitutivo”.
2. /Por qué la Copropiedad posee una naturaleza jurídica?
R. Posee naturaleza jurídica, porque cada uno de los condominos puede
ejercer ciertos derechos sobre la cosa, pero con ciertas obligaciones.
3. / Cuáles son las obligaciones que deben cumplir los condominos?
R. Las obligaciones que deben cumplir son las siguientes:
En caso de venta de su parte, conceder a los condueños del derecho de
preferencia que pueden ejercer dentro de cierto plazo.
Satisfacer proporcionalmente todos los gastos de
reparación
y
conservación de la propiedad común.
No impedir a los condueños que ejerzan sus derechos.
No alterar la cosa común sin consentimiento de los- demás condueños.
Aceptar los acuerdos de la mayoría relativos a la administración de la
cosa.
No ejercer la acción de la división si se ha pactado permanecer en
condominio hasta una duración de 10 años.
4. ; Qué son las cuotas v qué dice el Código Civil vigente al respecto?
R. Las “Cuotas” son partes determinadas y fijas que corresponde dar o recibir
a cada uno de los interesados en un negocio, empréstito, herencia. También,
se denomina como la fracción indivisa que corresponde a cada participe en
un condominio. Se menciona en el articulo 159 del Código Civil vigente, que.
“las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salva prueba en
contrario”.
165
Derechos Reales
5. /Cuáles son los requisitos para que se dé la Copropiedad?
R. Se debe cumplir con los siguientes requisitos:
•
Pluralidad de personas.
•
•
Unidad de cosa o derecho.
Relación jurídica de propiedad entre varias personas sobre un objeto
caracterizado por la proindivisión, integridad o solidaridad del derecho.
6. Mencione los sistemas de Copropiedad existentes.
R. Los Sistemas de Copropiedad que existen son:
La comunidad romana: Tiene las siguientes características: Cada uno
de los copropietarios tiene atribuida una cuota de participación en
derecho compartido., además, los copropietarios tienen libertad para
adoptar los acuerdos convenientes para regular esa situación de
copropiedad. Por su parte, la copropiedad se concibe como una
situación transitoria. Con respecto a la cuota de participación, cada uno
de los copropietarios puede sin consentimiento de los demás, realizar
los actos de disposición que considere oportuno, desligándose incluso
de la situación de copropiedad.
La comunidad germánica: Presenta lo siguiente: No existen cuotas,
por lo que no es posible el ejercicio de la división por los copropietarios.
Respecto a los copropietarios, éstos están unidos por un vínculo
personal de carácter familiar que es anterior a la situación de
copropiedad, de modo que la copropiedad está subordinada al vínculo
que los une. Además, se considera una situación permanente y de gran
estabilidad porque los bienes que comparten son el sustrato patrimonial
atribuido al grupo familiar.
166
J. Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 7
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ANTECEDENTES
Según algunos autores, esta forma de habitar un edificio nació en
épocas tempranas, en la antigua Grecia y Egipto caracterizada por ser un
modo algo rudimentario de vivienda. Asimismo, Gran Bretaña pone en
práctica esta clase de derecho real, aunque de manera imprecisa.
Por otro lado, se puede comprobar que algunas legislaciones no
aceptaron la idea, por ejemplo Vélez Sarsfield, legislador argentino, quien,
augurando posibles malos entendidos con los copropietarios, aseguró que
iria contra los intereses individuales.
Así es, cómo la propiedad horizontal se fue incrementando a medida
que el tiempo pasaba, debido a una serie de causas que traían consigo
consecuencias tal vez irremediables para las grandes ciudades, no debe
olvidarse que las dos Grandes Guerras Mundiales trajeron una serie de
efectos negativos para las grandes ciudades, ya que la mayoría de la gente
optó por emigrar de un lugar a otro, lo que condujo a muchos buscar
viviendas de bajo costo, y ocupar espacios relativamente pequeños.
Por otro lado, se puede distinguir que otra causa para el nacimiento
de la propiedad horizontal es el crecimiento demográfico, característica del
mundo contemporáneo. Además, se debe tomar en cuenta que los altos
costos de vida obligan a las personas a buscar lugares económicos en los
167
Derechos Reales
que puedan habitar. Por último, se debe distinguir el elevado costo que se
asigna a los terrenos, lo cual va en desmedro de la economía, especialmente
en sociedades en vías de desarrollo.
CONCEPTO
Se presentan varios conceptos, así Cabanellas manifiesta que la
“Propiedad Horizontal”: Es el derecho común en parte y privado en otra,
resultante de corresponder una misma cosa a distintos propietarios, dueños
exclusivos cada uno de ellos de un piso, departamento u otra vivienda
independiente”.
Hernán Racciati indica que
la “Propiedad Horizontal es la
denominada propiedad por pisos o departamentos por ser la que más se
adecúa al objeto, sobre el cual se manifiesta esta forma de dominio”.
En tanto, que Messineo asegura que la propiedad horizontal es
conocida como el condominio urbano, el cual debería llamarse propiedad
vertical, ya que los pisos están superpuestos, teniendo siempre en común el
suelo. Asimismo, Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Sociales
y Políticas plantea que es: La división entre distintos propietarios de los varios
pisos de un edificio, o de los diferentes departamentos de un edificio de una
sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública,
directamente o por pasaje común. Además, acota diciendo que cada
propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento, copropietario del
terreno y de todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para
mantener la seguridad.
J. Eduardo Rus Ledeznta
La Legislación Nacional dice en el artículo 184 del Código Civil
vigente: los diversos pisos y compartimientos de un edificio pueden
pertenecer a distintos propietarios siempre que la construcción se haya hecho
de cemento armado u otro material similar incombustible, y se hayan
observado las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por la ley
especial”
También cabe resaltar la existencia de la “Ley de Propiedad
Horizontal de 1949”, dictada durante la presidencia del Dr. Mamerto
Urriolagoitia el 30 de diciembre de 1949. Se debe considerar, que tanto en el
Código como en la Ley se explica los diversos pisos y los departamentos de
un edificio de propiedad horizontal, los cuales podrán dividirse y pertenecer a
distintos propietarios, siendo cada uno de ellos, dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario en los bienes de uso común. (Santiesteban,
2005, Pág. 80).
Siguiendo con el análisis conceptual, es preciso transcribir lo
manifestado por Raúl Romero Sandoval: “La propiedad horizontal es un
sistema de derechos reales, es decir, un conjunto de copropiedades
individuales, que traduce situación jurídica de los diferentes interesados con
relación al inmueble contemplado en su totalidad”.
Por último,
Santiesteban,
quien
cabe
resaltar
asume
la
lo
expresado
siguiente
por
concepción:
Jorge
Guzmán
“La
propiedad
horizontal, es una sociedad sui generis, mediante la que varias personas
resultan ser individualmente propietarios de un piso o un departamento, sobre
un edificio construido, manteniendo un derecho de dominio independiente en
lo que a cada uno le corresponda, y un derecho de co propiedad forzosa y
coactiva en los bienes comunes”.
169
Derechos Reales
De ese modo, se puede llegar a la conclusión de que la “Propiedad
Horizontal” es la sociedad en la cual varios copropietarios asumen
responsabilidades y ejercen sus derechos, sobre una propiedad que es
común, pero propia a la vez.
C=í>
c=C>
DERECHOS
RESPONSABILIDADES
NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se han formulado varias teorías para comprender la naturaleza jurídica
de la propiedad horizontal:
Condominio con indivisión forzosa sobre el inmueble edificado:
Considera que hay un condominio, siendo los propietarios dueños del
todo, pero individualmente tienen el uso y goce con exclusividad de su
unidad funcional.
Dominio integrado con condominio de indivisión forzosa: Por un
lado, hay un dominio exclusivo que recae sobre las partes propias, por
otro lado, hay un condominio de indivisión forzosa, ya que se aplica a
cosas accesorias indispensables para ejercer el derecho sobre las cosas
propias..
Es una sociedad: Los condominos forman una sociedad.
170
J. Eduardo Rus Ledezma
Es
una
servidumbre:
Es
una
concepción
errónea,
porque
la
servidumbre requiere un fundo sirviente y otro dominante, cosa que no
se da en la “Propiedad Horizontal”.
Es un derecho real autónomo: Tiene características propias, es
independiente del dominio -y del condominio, e independiente de ambos
conjuntamente.
REQUISITOS
PARA
ADQUIRIR
DERECHO
REAL
DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
El derecho real de propiedad horizontal puede adquirirse por:
Tradición.
Sucesión.
Prescripción.
OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El objeto principal de la Propiedad Horizontal es el “edificio” sobre el
cual recae dicha propiedad, ya que en el edificio existen partes propias de
cada uno de los propietarios, y partes comunes a todos ellos, por lo que es
necesario diferenciar las partes individuales y las partes comunes que se
presentan.
a)
Partes
propias
o
individuales:
Son
las
que
pertenecen
exclusivamente al propietario, quien puede ejercer sus derechos en forma
libre y amplía, pero siempre que los ejerza en armonía con los derechos de
los otros. Así lo expresa el artículo 185 del Código Civil vigente, cuando dice
171
Derechos Reales
que “Cada propietario de piso o compartimiento, podrá ejercer su derecho
realizando libremente los actos jurídicos y materiales permitidos por la ley a
todo propietario, y compatibles con este tipo de copropiedad, y con el
derecho de los propietarios de otros pisos y compartimientos”. Borda
presenta una lista de partes propias:
Techos y pisos.
Tabiques divisorios de las habitaciones.
Puertas.
Balcones.
Ventanas.
Cañerías de distribución.
Derivaciones particulares de las instalaciones de gas, calefacción,
electricidad.
b) Partes comunes: El artículo 187 del Código Civil vigente indica que
son objeto de propiedad común en sus numerales 1), 2) y 3), el suelo sobre el
Cual se levanta el edificio, los cimientos, muros exteriores y soportales,
techos, patios, escaleras, puertas de entrada, vestíbulos, pasillos; además,
de los locales de portería, lavandería, calefacción central. También se
encuentran en este grupo las obras e instalaciones que sirven para el uso y
goce común tales como: Ascensores, acueductos, plantas de agua, gas,
calefacción, energía eléctrica. Todas estas partes comunes mencionadas,
pueden ser usadas por el co-propietario, siempre que estén relacionadas con
el destino para el que hayan sido construidas, sin perjudicar ni dañar a los
otros co-propietarios.
172
J. Eduardo Rus l.edezma
DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS
Considerando lo mencionado por la Dra. Martha Villazón, se aprecia que
los derechos de los copropietarios son los siguientes:'
1.
Realizar las mejoras necesarias dentro de los límites de su piso.
2.
Hacer subdivisiones en su piso.
3.
Libre disposición de su propiedad individual.
4.
Proponer innovaciones y mejoras de las partes comunes, conforme a
reglamente interno.
Del mismo modo, el artículo 188 del Código Civil vigente, se refiere a
los derechos de los copropietarios, cuando manifiesta que el derecho de cada
copropietario
sobre
las
partes señaladas
en
el
artículo
anterior es
proporcional al valor del piso o compartimiento que le pertenece, salvo
disposición contraria del título. Además, cada copropietario puede usar las
partes comunes conforme a su destino.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
Como se pudo apreciar antes, todos los copropietarios poseen una
serie de derechos, pero siempre se presentan ciertas limitaciones, las cuales
como consecuencia traen obligaciones específicas que deben cumplir los
copropietarios.
Entre estas obligaciones se encuentran:
1.
Respetar y cuidar las instalaciones y partes comunes.
2.
Mantener en buen estado su piso o local.
173
Derechos Reales
3.
Permitir las servidumbres necesarias.
4.
Contribuir a los gastos comunes en forma proporcional a su parte.
5.
Observar en el uso del inmueble el cuidado debido.
6.
Mantener relaciones de respeto con ios demás.
7.
La no utilización de un servicio no lo libera de las obligaciones
correspondientes.
José María Pino Téllez manifiesta que las obligaciones recaen tanto
sobre las partes comunes como en las partes propias; indicando que las
obligaciones en las partes comunes se apoyan en los artículos 188 y 191 del
Código Civil vigente, los cuales expresan que los copropietarios deben
cumplir
con
los
gastos
de
conservación,
reparación,
mejoramiento,
modificaciones e innovaciones del edificio. Por otro lado, cuando se habla de
las obligaciones sobre las partes propias, se debe tomar en cuenta las de
conservar y reparar el piso o departamento a su costo personal, cumplir con
el pago referido a impuestos, consumo de energía, y además las obligaciones
en las cargas o gravámenes sobre el piso.
i
REGLAMENTO Y ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El artículo 194 del Código Civil vigente establece que al constituirse
la copropiedad debe procederse a la redacción y constitución de un
"Reglamento”, el cual establece las normas generales sobre el uso de las
cosas comunes, los derechos y las obligaciones de los copropietarios;
además, se tiene que considerar el tipo de administración de dicha
propiedad.
Una vez redactado y aprobado el reglamento, éste será elevado a
escritura pública e inscrita en Derechos Reales, de ese modo adquirirá fuerza
174
J. Eduardo Rus Ledezma
obligatoria con referencia a terceros que ingresen en el Sistema a cualquier
título. Asimismo, el reglamento podrá ser modificado por resolución de la
asamblea de copropietarios por 2/3 de votos que represente el valor del
edificio. Igualmente podrá dejárselo sin efecto o reemplazarlo por otro. (José
María Pino, 2004, Pág. 104).
Teniendo en cuenta que la propiedad horizontal es un instituto del
derecho real, se constituye en la base que guía los lineamientos, que debe
basarse en una serie de normas legales, estatutos y reglamentos. A
continuación se hará un punteo de los aspectos que debe contener un
“Reglamento de propiedad horizontal y administración de condominio”, esto a
manera de ejemplo:
Capítulo I abarca los basamentos jurídicos, la denominación, el
domicilio de la propiedad, la duración, los objetivos, la participación y el
ámbito de aplicación.
Capítulo II referido principalmente al edificio, que comprende su
ubicación, la división del condominio, el destino, la documentación.
Capítulo III se refiere principalmente a los derechos, las obligaciones y
las prohibiciones de los copropietarios.
Capítulo IV hace mención al horario, al registro, y la segundad y el
orden del condominio.
Capítulo V expresamente se refiere a la Copropiedad, considerando la
propiedad
exclusiva,
las
modificaciones,
la
propiedad
común,
la
irrenunciabilidad, la indivisibilidad, la responsabilidad, el uso de la cosa
común, y las medianeras.
Capítulo VI se refiere a la distribución de gastos y cargas comunes, las
cargas
comunes
ordinarias,
cargas
comunes
extraordinarias,
la
I 75
Derechos Reales
obligatoriedad de las cargas, el plazo para el pago de las cargas, la
mora y las garantías.
Capítulo Vil se refiere a la “Administración”, en que se establece el tipo
de administración, la asamblea general de los copropietarios, la
convocatoria, la presidencia, el lugar de las sesiones, el quorum, los
votos, las resoluciones, la asamblea general ordinaria, las actas, la
nulidad.
Capítulo VIII muestra la conformación de la Junta de Administración, la
duración, las atribuciones, los fondos, el destino de los fondos, las
funciones de los miembros de la Junta Administrativa.
Capítulo IX habla de los libros y registros.
Capítulo X trata de la transferencia de departamentos, refiriéndose a la
certificación, a la admisión y los bienes comunes.
Capítulo XI presenta las disposiciones finales; este apartado hace
referencia a la responsabilidad de terceros, exclusión, cambio de
domicilio, impuestos, de los conflictos entre vecinos, obligatoriedad, la
preferencia y las normas supletorias.
En cuanto a la “Administración”, se debe nombrar un administrador
quien es el representante, una persona capaz que sea copropietario o
tercero; puede ser una persona física o jurídica, que dura en sus funciones un
año, pudiendo ser reelegida, también revocársele el mandato por causales
justificadas.
El
artículo
195 del
Código
Civil
vigente
se
refiere
al
nombramiento y revocación del administrador. A su vez, el artículo 196 de
este cuerpo legal
refiere las atribuciones que deben otorgársele al
administrador:
1.
Cumplir y hacer cumplir el reglamento.
2.
Ejecutar los acuerdos de la asamblea.
176
J. Eduardo Rus Ledezma
3.
Regular el uso de los bienes y zonas comunes.
4.
Hacer los gastos de conservación y reparación.
5.
Tiene la representación de los condominos.
6.
Rendir cuentas.
7.
Cobrar su sueldo y demás derechos legales.
8.
Responder por sus actos.
9.
Ejercer como un eficiente administrador y conciliador.
10. Cobrar los gastos comunes. (Martha Villazón, 2003, Pág. 55).
El
Consorcio de Copropietarios es el
grupo formado por los
propietarios de las unidades funcionales, se considera que es una persona
jurídica distinta de cada uno de sus miembros y que tiene patrimonio propio.
Entre los derechos del consorcio se aprecia:
Se puede accionar contra los copropietarios que violen el reglamento o
hagan algo ilegal.
Se acciona contra personal de limpieza o mantenimiento o cualquier
tercero que dañe las partes comunes.
Se acciona contra el constructor del edificio, en caso de que existan
vicios ocultos.
Contra el administrador, para que rinda cuentas en caso de que haya
culpa o dolo.
El derecho que tiene el consorcio, como persona jurídica, a contestar
todas las acciones reactivas a él.
La Asamblea es el órgano más importante del consorcio y está
compuesto por todos los copropietarios, aprueba y modifica e! reglamento,
también, nombra, da instrucciones o despide al administrador. Para que las
decisiones de la asamblea sean válidas se necesita:
177
Derechos Reales
Convocatoria: Notificar a todos los copropietarios.
Quorum: Cantidad de copropietarios que deben estar presentes.
Mayorías: Se cuentan sobre la totalidad de copropietarios.
CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se pueden distinguir las siguientes causas:
Destrucción total o parcial del edificio: Debido a la gama de
fenómenos climáticos y ambientales que azotan de sobremanera al
mundo actual, algunas poblaciones se hallan amenazadas; aquellos
ponen en riesgo la estabilidad de los edificios, y si por algún motivo se
destruyera el edificio o tres cuartas partes de él, cualquiera de los
copropietarios podrá solicitar la división y la venta del suelo y los
materiales en subasta pública, según lo estipula el artículo 193 del
Código
Civil
vigente.
En
cambio,
si
se
produjeran
pequeñas
destrucciones, por medio de las contribuciones de todos los comuneros,
se realizarán las correspondientes reparaciones que irán en proporción a
su derecho. Otra opción al suscitarse dicho problema, será recurrir a las
empresas aseguradoras, ya que según la Ley del 30 de diciembre de
1949, en su artículo 19 establece que todos los edificios deberán estar
asegurados contra incendios, y la indemnización que pagará el seguro,
se destinará a su reconstrucción. Por último, el copropietario que no
quiera participar en la reconstrucción del edificio, está obligado a ceder
de manera forzosa a los otros copropietarios sus derechos, aún sobre lo
que es objeto de su propiedad exclusiva, el precio de la cesión se
establecerá a base de estimación pericial.
178
J. Eduardo Rus Ledezma
Vetustez comprobada: Se necesita la mayoría que represente más de
la mitad del valor del edificio.
Confusión: Cuando una persona adquiere todas las unidades y
desafecta el edificio.
Venta o abandono de la unidad: Termina parcialmente para cada
propietario cuando vende su unidad.
HIPOTECA Y ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD
La “Hipoteca” es un derecho real de garantía, mediante el que se
concede un préstamo con la garantía de un inmueble, el cual debe ser
claramente determinado y registrado en la Oficina Registradora de Derechos
Reales.
El “Estado de Prehorizontalídad , según el artículo 198 del Código
Civil vigente,: “Puede constituirse hipoteca sobre los diversos pisos o
compartimientos de un edificio en construcción o ya proyectado bajo el
régimen de propiedad horizontal, y la inscripción que se haga del terreno
sobre el cual se levanta o se levantará el edificio, gravará la cuota parte de
cada futuro copropietario, y se extenderá a su piso o compartimiento
respectivo, a medida que estos se vayan concluyendo, proporcionalmente a
su valor y sin necesidad de nueva inscripción’. De ese modo, se cataloga
este instituto como la posibilidad que el futuro propietario de un piso o
departamento pueda contraer obligaciones con garantía de su piso futuro.
Asimismo, es el estado de un inmueble en el que se está construyendo un
edificio con la intención de someterlo al régimen de Propiedad Horizontal,
para luego vender las unidades.
179
Derechos Reales
REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Estos requisitos están establecidos en el artículo 199 del Código Civil
vigente, el cual manifiesta que la inscripción de cualquier derecho real bajo el
régimen de propiedad horizontal, se hará con los requisitos y formalidades
señaladas en el Título VI del Libro V del Código Civil vigente, debiendo
acompañarse un plano del edificio con indicación del piso o compartimiento,
el que se archivará y guardará en la Oficina del Registro de los Derechos
Reales. La inscripción contendrá:
La ubicación y colindancias del edificio, proyectado bajo el régimen de
propiedad horizontal.
El número y la ubicación que corresponda en el plazo mencionado el
piso o pisos, y el compartimiento o compartimientos cuya inscripción se
pide.
180
------------------------ ------------ ------------------- —
Eduardo Rus Ledezma
______________________
UNIDAD 7
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ESQUEMA
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La “Propiedad Horizontal” es la sociedad en la cual varios cofm^h^rios
asumen responsabilidades y ejercen sus derechos, sobre una propiedad
que es común, pero propia a la vez
Antecedentes Históricos: Grecia, Roma, España, Gran Bretaña.
Concepciones de diferentes autores:
o Cabanellas.
o Ossorio.
o Messineo.
o Borda ----- ► Utiliza diferentes teorías para explicar el tema.
o Legislación Nacional:
i
•
■
■
■
■
Artículo 181 - 200 Código Civil vigente.
Ley de “Propiedad Horizontal” del 30 de diciembre de 1949.
Raúl Romero Sandoval.
Jorge Guzmán Santiesteban.
Martha Villazón.
OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Es el EDIFICIO sobre el cual recaen partes: COMUNES y PROPIAS.
Derechos Reales__________ _______ ________________ ____
PARTES COMUNES-----►
Están legisladas en el artículo 187 del Código
Civil vigente.
Todas estas partes comunes mencionadas, pueden ser usadas por los co­
propietarios, siempre que
estén relacionadas con el destino para el que
hayan sido construidas, sin perjudicar ni dañar a los otros co-propietarios.
PARTES PROPIAS
----- ►
Legisladas por el artículo 185 del Código
Civil vigente.
Son las que pertenecen exclusivamente al propietario, quien puede ejercer
sus derechos en forma libre y amplía, pero siempre que los ejerza en
armonía con los derechos de los otros.
DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS
Artículo 188 del Código Civil vigente.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
Artículos 188 y 191 del Código Civil vigente.
REGLAMENTO
ADMINISTRACIÓN
Debe
establecer
las
normas
generales sobre el uso de las cosas
comunes, los derechos y las
obligaciones de los copropietarios.
Artículo 194 del Código Civil
vigente.
Debe nombrarse un administrador, el
cual dura en sus funciones un año,
pudiendo ser reelegido, también
revocársele el mandato por causales
justificadas. Artículos 195 y 196 del
Código Civil vigente.
HIPOTECA Y ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD
Derecho real de garantía,
mediante el que se concede un
préstamo con la garantía de un
inmueble, el cual debe ser
claramente determinado.
182
Se cataloga a este instituto como la
posibilidad que el futuro propietario de
un piso o departamento pueda
contraer obligaciones con garantía de
su piso futuro. Artículo 198 del Código
Civil vigente.
UNIDAD 7
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD
HORIZONTAL
--------------- —.
___________
J- Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 7
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Planteamiento Central: Esta forma de hábitat se fue desarrollando
desde tiempos muy remotos, e incrementándose a medida que fue pasando
el tiempo, especialmente en la época actual debido al alto índice de
crecimiento demográfico. Por tanto, se manifiesta que la concepción más
adecuada se refiere a la sociedad en la cual varios copropietarios asumen
responsabilidades y ejercen sus derechos, sobre una propiedad que es
común, pero propia a la vez. Asimismo, autores como Cabanellas, Ossorio,
Messineo, Racciati y Borda sostuvieron diferentes posturas al respecto; en
tanto que la legislación nacional, Código Civil vigente, se refiere a ella a partir
del artículo 181 hasta el 200; la “Ley de Propiedad Horizontal” formulada el
30 de diciembre de 1949.
Por otro lado, se aprecia una serie de derechos y obligaciones que
deben cumplir los copropietarios; también, es preciso tomar en cuenta el
reglamento que regirá la dinámica de la propiedad de varios dueños, además
de la administración de la sociedad.
Por último, se debe tomar en cuenta la existencia de la
“Prehorizontalidad” como la posibilidad de que el futuro propietario de un piso
o departamento pueda contraer obligaciones con garantía de su piso futuro;
además, se debe considerar el reglamento que presenta el Código Civil
vigente en su artículo 199, el cual brinda pautas sobre el Registro de la
Propiedad Horizontal.
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
¿Qué es la
Propiedad
Horizontal?
La “Propiedad Horizontal” es la sociedad en la cual varios
copropietarios asumen responsabilidades y ejercen sus
derechos, sobre una propiedad que es común, pero propia a
la vez.
185
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
Antecedentes y
planteamientos de
autores sobre la
Propiedad
Horizontal
- Antecedentes: Según algunos autores, se dice que esta
forma de habitar un edificio nació en épocas tempranas,
en. la antigua Grecia y Egipto caracterizada por ser un
modo algo rudimentario. Asimismo, Gran Bretaña pone
en práctica esta clase de derecho real, aunque aún se lo va
usando de manera imprecisa. Por otro lado, se puede
comprobar que algunas legislaciones no aceptaron la
idea, como por ejemplo Vélez Sarsfield, legislador
argentino, quien augurando posibles malos entendidos
con los copropietarios, aseguró que ésta iría contra los
intereses individuales.
- Cabanellas: Derecho'común en parte y privativo en otra,
resultante de corresponder una misma casa a distintos
propietarios, dueños exclusivos cada uno de ellos de un
piso, departamento u otra vivienda independiente.
- Hernán Racciati: Denominada propiedad por pisos o
departamentos, por ser la que más se adecúa al objeto
sobre el cual se manifiesta esta forma de dominio.
- Ossorio: La división entre distintos propietarios de los
varios pisos de un edifica
> de los departamentos de un
edificio de una sola pin
Te sean independientes y que
tengan salida a la vía p »ca, directamente o por pasaje
común.
- IMessineo: Es conocida como el condominio urbano, que
debería llamarse propiedad vertical, ya que los pisos están
superpuestos teniendo siempre en común el suelo.
- Borda: Para explicar la concepción que emplea respecto
a la propiedad horizontal, recurre a varias teorías de
naturaleza juridica.
o Derecho de superficies,
o Servidumbre,
o Teoría de la copropiedad,
o Teoría de la sociedad o de las personas jurídicas.
186
J. Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
Legislación
Nacional
- Artículo 184 del Código Civil vigente: “Los diversos
pisos y compartimientos de un edificio pueden pertenecer
a distintos propietarios siempre que la construcción se
haya hecho de cemento armado u otro material similar
incombustible, y se hayan observado las reglas técnicas y
demás requisitos establecidos por la ley especial”.
- Ley de la Propiedad Horizontal, 30 de diciembre de
1949.
- Raúl Romero Sandoval: “La propiedad horizontal es un
sistema de derechos reales, es decir, un conjunto de
copropiedades individuales, que traduce situación jurídica
de los diferentes interesados con relación al inmueble
contemplado en su totalidad”.
- Jorge Guzmán Santiesteban: “La propiedad horizontal,
es una sociedad sui generis, mediante la que varias
personas resultan ser individualmente propietarios de un
piso o un departamento, sobre un edificio construido,
manteniendo un derecho de dominio independiente en lo
que a cada uno le corresponda, y un derecho de co
propiedad forzosa y coactiva en los bienes comunes”.
Objeto de la
Propiedad
Horizontal
Objeto de la Propiedad Horizontal: Es el EDIFICIO.
Partes propias o individuales: Son las que pertenecen
exclusivamente al propietario, quien puede ejercer sus
derechos en forma libre y amplía, pero siempre que los
ejerza en armonía con los derechos de los otros. Así, lo
expresa el artículo 185 del Código Civil vigente.
Partes comunes: El artículo 187 del Código Civil vigente
indica que son objeto de propiedad común en sus numerales
1), 2) y 3), el suelo sobre el cual se levanta el edificio, los
cimientos, muros exteriores y soportales, techos, patios,
escaleras, puertas de entrada, vestíbulos, pasillos: además,
de los locales de portería, lavandería, calefacción central.
También, se encuentran en este grupo las obras e
instalaciones que sirvan para el uso y goce común tales
como: Ascensores acueductos, plantas de agua, gas,
calefacción, energía eléctrica.
187
Derechos Reales
Planteamiento
Secundario
Derechos y
Obligaciones de
los Copropietarios
Planteamientos de apoyo
Derechos de los copropietarios: Considerando lo
mencionado por la Dra. Martha Villazón, se aprecia que los
derechos de los copropietarios son los siguientes:
- Realizar las mejoras necesarias dentro de los límites de
su piso.
- Hacer subdivisiones en su piso.
- Libre disposición de su propiedad individual.
- Proponer innovaciones y mejoras de las partes
comunes, conforme a reglamente interno.
Obligaciones de los copropietarios: Como se pudo
apreciar en el punto anterior, todos los copropietarios
poseen una serie de derechos, pero siempre se presentan
ciertas limitaciones, las cuales como consecuencia traen
obligaciones específicas que deben cumplir los
copropietarios. Entre estas obligaciones se encuentran:
-
Reglamento y
Administración de
la Propiedad
Horizontal
188
Respetar y cuidar las instalaciones y partes comunes.
Mantener en buen estado su piso o local.
Permitir las servidumbres necesarias.
Contribuir a los gastos comunes en forma proporcional
a su parte.
Observar en el uso del inmueble el cuidado debido.
Mantener relaciones de respeto con los demás.
La no utilización de un servicio, no lo libera de las
obligaciones correspondien tes.
Reglamento: El artículo 194 del Código ('ivil vigente
establece la construcción, redacción y constitución de un
reglamento, el cual debe establecer las normas generales
sobre el uso de las cosas comunes, los derechos y las
obligaciones de los copropietarios: además, se debe tomar
en cuenta el tipo de administración de dicha propiedad.
Administración: En cuanto a la ”Administración se debe
nombrar un administrador, el cual dura en sus funciones un
año, pudiendo ser reelegido, también revocársele el mandato
por causales justificadas. El artículo 195 se refiere al
nombramiento y revocación del administrador.
./ Eduardo Rus Ledezma
Planteamiento
Secundario
Planteamientos de apoyo
Destrucción total
o parcial del
edificio
Debido a la gama de fenómenos climáticos y ambientales
que azotan de sobremanera ai mundo actual, algunas
poblaciones se hallan amenazadas, que ponen en riesgo la
estabilidad de los edificios, lo cual establece que si por
algún motivo se destruyera el edificio, o tres cuartas partes
de él, cualquiera de los copropietarios podrá solicitar la
división y la venta del suelo y los materiales en subasta
pública, según lo estipula el artículo 193 del Código Civil
vigente. En cambio, si se produjeran pequeñas
destrucciones, por medio de las contribuciones de todos los
comuneros, se realizarán las correspondientes reparaciones
que irán en proporción a su derecho.
- “Hipoteca" corno un derecho real de garantía, mediante el
que se concede un préstamo con la garantía de un inmueble,
el cual debe ser claramente determinado y registrado en la
Oficina Registradora de Derechos Reales.
Hipoteca y Estado
de
Prehorizontalidad
- “Estado de Prehorizontalidad" el artículo 198 del
Código Civil vigente manifiesta: “ Puede constituirse
hipoteca sobre los diversos pisos o compartimientos de un
edificio en construcción o ya proyectado bajo el régimen de
propiedad horizontal, y la inscripción que se haga del
terreno sobre el cual se levanta o se levantará el edificio,
gravará la cuota parte de cada futuro copropietario, y se
extenderá a su piso o compartimiento respectivo, a medida
que estos se vayan concluyendo, proporcionalmente a su
valor y sin necesidad de nueva inscripción". De ese modo,
se cataloga a este instituto como la posibilidad que el futuro
propietario de un piso o departamento pueda contraer
obligaciones con garantía de su piso futuro.
189
Derechos Reales
UNIDAD 7
PROPIEDAD HORIZONTAL
•
PROPIEDAD HORIZONTAL: Para Cabanellas es el derecho común en
parte y privativo en otra, resultante de corresponder una misma casa a
distintos propietarios, dueños exclusivos cada uno de ellos de un piso,
departamento u otra vivienda independiente. Asimismo, Ossorio plantea que
es: La división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio, o
de los departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la via pública, directamente o por pasaje
común. Además, cada propietario es dueño exclusivo de su piso o
departamento, copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común
del edificio, o indispensables para mantener la seguridad.
•
PARTES PROPIAS: Son las que pertenecen exclusivamente al propietario,
quien puede ejercer sus derechos en forma libre y amplia, pero siempre que
los ejerza en armonía con los derechos de los otros. Así, lo expresa el artículo
185 del Código Civil vigente, cuando dice que “cada propietario de piso o
compartimiento, podrá ejercer su derecho realizando libremente los actos
jurídicos y materiales permitidos por la ley a todo propietario, y compatibles
con este tipo de copropiedad, y con el derecho de los propietarios de otros
pisos y compartimientos’. Borda presenta una lista de partes propias:
•
■
■
■
■
■
■
•
Techos y pisos.
Tabiques divisorios de las habitaciones.
Puertas.
Balcones.
Ventanas.
Cañerías de distribución.
Derivaciones particulares de las instalaciones de gas, calefacción,
electricidad.
PARTE COMUNES: El artículo 187 del Código Civil vigente indica que son
objeto de propiedad común en sus numerales 1), 2) y 3), el suelo sobre el cual
se levanta el edificio, los cimientos, muros exteriores y soportales, techos,
patios, escaleras, puertas de entrada, vestíbulos, pasillos; además, de los
190
J. Eduardo Rus Ledezma
locales de portería, lavandería, calefacción central. También, se encuentran
en este grupo las obras e instalaciones que sirvan para el uso y goce común
tales como: Ascensores acueductos, plantas de agua, gas, calefacción,
energía eléctrica. Todas estas partes comunes pueden ser usadas por los co­
propietarios, siempre que estén relacionadas con el destino para el que hayan
sido construidas, sin perjudicar ni dañar a los otros co-propietarios.
•
REGLAMENTO: Capitant afirma que deriva del término regla, es la variedad
de acto legislativo, emanado por una autoridad pública; tiene por objeto
legislar sobre materias no previstas en la ley, o desarrollar las normas
sentadas en una ley con el fin de facilitar su aplicación. Por su parte,
Cabanellas asume que es la instrucción escrita para el régimen de gobierno
de una institución o empresa; también es la disposición complementaria o
supletoria de una ley, dictada aquella por el Poder Ejecutivo, sin intervención
del legislativo y con ordenamiento de detalle, más expuesto a variaciones con
el transcurso del tiempo.
•
PREHORIZONTALIDAD: Según Ossorio es una institución del derecho
inmobiliario, conformada por un conjunto de normas dirigidas a asegurar los
derechos de los adquirientes de inmuebles del régimen de propiedad
horizontal. El régimen de Prehorizontalidad requiere que todo propietario de
edificio construido o en construcción, o de un terreno destinado a la
construcción en él de un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a
título oneroso por el régimen de propiedad horizontal.
•
HIPOTECA: Ossorio menciona que la “hipoteca" se refiere al derecho real
que se constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con ellos la
efectividad de un crédito en dinero a favor de otra persona. Asegura que el
inmueble gravado es de propiedad del deudor, pero también, una persona que
no es deudora, puede constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para
responder de la deuda de otra persona. Asimismo, Cabanellas menciona que
la “Hipoteca” es aquel contrato, en virtud del cual una persona, el deudor
hipotecario, grava una finca o ciertos bienes propios o ajenos a favor de otra,
el acreedor hipotecario para que éste, en caso de no poder o no querer aquél
cumplir la obligación asegurada, una vez que sea exigióle, proceda para
hacerse pago del principal y demás gastos, a la pública enajenación de la
cosa que constituye la garantía.
191
Derechos Reales
UNIDAD 7
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
RESPUESTA
CORRECTA
PREGUNTAS
FALSO
VERDADERO
Según el artículo 184 del Código
Civil vigente,
la
propiedad
horizontal se refiere a “los
diversos pisos y compartimientos
de un edificio que
pueden
pertenecer a distintos propietarios
siempre que la construcción se
haya hecho de cemento armado u
otro
material
similar
incombustible,
y
se
hayan
observado las reglas técnicas y
demás requisitos establecidos por
la ley especial"
F
V
El objeto principal de la propiedad
horizontal es el lote de terreno,
donde existen partes comunes a
todos los propietarios y partes
propias a cada uno de ellos.
F
V
Falso
El estado de Prehorizontalidad
es: La posibilidad que el futuro
propietario
de
un
piso o
departamento pueda contraer
obligaciones con garantía de su
piso futuro.
F
V
Verdadero
La Ley de Propiedad Horizontal
1949 fue dictada durante la
presidencia del Dr. Mamerto
Urriolagoitia, el 30 de diciembre
de 1949.
F
V
Verdadero
Las parte propias o individuales
son aquellas que pertenecen a
todos los propietarios, y éstos
pueden ejercer sus derechos en
forma conjunta.
F
V
Falso
192
Verdadero
J. Eduardo Rus Ledezma
L..¿P°r quéJa propiedad horizontal se ha ido incrementando a medida
que pasa el tiempo?
R. Debido a una serie de causas que se desataron a nivel mundial, que
trajeron consigo consecuencias tal vez irremediables para las grandes
ciudades se incremento la propiedad horizontal. No debe olvidarse que las
dos Grandes Guerras Mundiales trajeron una serie de efectos negativos para
las grandes ciudades, ya que la mayoría de la gente optó por emigrar de un
lugar a otro, lo que condujo a muchos a buscar viviendas de bajo costo, y
ocupar espacios relativamente pequeños. Por otro lado, se puede distinguir,
que otra causa para el nacimiento de la propiedad horizontal es el
crecimiento demográfico, característica del mundo contemporáneo. Además,
se debe tomar en cuenta que los altos costos de vida, obligan a las personas
a buscar lugares económicos en los que puedan habitar.
2. Realice una diferenciación entre partes comunes y partes propias o
individuales
R. Se tiene las siguientes diferencias:
Partes comunes: El artículo 187 del Código Civil vigente indica que son
objeto de propiedad común en sus numerales 1), 2) y 3), el suelo sobre
el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros exteriores y
soportales, techos, patios, escaleras, puertas de entrada, vestíbulos,
pasillos; además, de los locales de portería, lavandería, calefacción
central. También, se encuentran en este grupo las obras e instalaciones
que sirvan para el uso y goce común tales como: Ascensores
acueductos, plantas de agua, gas, calefacción, energía eléctrica.
Partes propias o individuales: Son las que pertenecen exclusivamente
al propietario, quien puede ejercer sus derechos en forma libre y amplía,
pero siempre que los ejerza en armonía con los derechos de los otros.
Así, los expresa el artículo 185 del Código Civil vigente, cuando dice que
193
wSSSSJ
Derechos Reales
“cada propietario de piso o compartimiento, podrá ejercer su derecho
realizando libremente los actos jurídicos y materiales permitidos por la
ley a todo propietario, y compatibles con este tipo de copropiedad, y con
el derecho de los propietarios de otros pisos y compartimientos”.
3. /Cuáles son las obligaciones de los copropietarios?
R. Las obligaciones que posee cada copropietario son:
Respetar y cuidar las instalaciones y partes comunes.
Mantener en buen estado su piso o local.
Permitir las servidumbres necesarias.
Contribuir a los gastos comunes en forma proporcional a su parte.
Observar en el uso del inmueble el cuidado debido.
Mantener relaciones de respeto con los demás.
La
no
utilización
de
un
servicio,
no lo libera
de las obligaciones
correspondientes.
4. Mencione lo referente al Reglamento y a la Administración según el
Código Civil vigente.
R.
El artículo 194 del Código Civil vigente establece la construcción,
redacción y constitución de un “reglamento”, el cual debe establecer las
normas generales sobre el uso de las cosas comunes, los derechos y las
obligaciones de los copropietarios; además, se considerará el tipo de
administración de dicha propiedad. Respecto a la “administración”, se
nombra un administrador, el cual dura en sus funciones un año, pudiendo ser
reelegido, también revocársele el mandato por causales justificadas. El
artículo 195 se refiere al nombramiento y revocación del administrador.
194
J Eduardo Rus Ledezma
UNIDAD 9
LA EXPROPIACIÓN
0QDD®©3d,Có)@ ©@00(3
PREGUNTAS
FALSO
VERDADERO
RESPUESTA
CORRECTA
Se dice que la Expropiación es:
el modo de perder la propiedad
privada de un bien, por no
cumplir una función social o
cuando es requerida por el
interés colectivo.
F
V
Verdadero
Existen
tres
sujetos
conforman este instituto:
El expropiado.
El expropiante.
El expropietario.
F
V
Falso
La expropiación recae sobre:
Bienes y cosas.
F
V
Verdadero
Se menciona la existencia de
tres tipos de expropiación:
Forzosa.
Ilegal.
Inversa.
F
V
Verdadero
El
expropiante
es
particular
que
indemnización justa.
F
V
Falso
que
aquel
recibe
ofÉHoi
0) (o
1. Brinde una definición de “Expropiación”. (La de aquel autor con quien
se identifique más).
R. Ossorio menciona que la “Expropiación” es el desposeimiento o
privación de la propiedad, por causa de utilidad pública o interés
preferente a cambio de una indemnización previa y justa.
243
Derechos Reales
2. Según el Código Civil vigente ¿En qué casos procede la
expropiación?
R. Se dice que sólo procede con un pago de justa indemnización, en los
siguientes casos:
Por causa de utilidad pública.
Cuando la propiedad no cumple con una función social.
3. Se menciona la existencia de cuatro teorías que sustentan el
nacimiento de la expropiación. / Cuáles son?
R. Son las siguientes:
La que considera una limitación jurídica de la propiedad.
La que estima derivación del dominio eminente del Estado.
Teoría de extinción del dominio público.
La que juzga la expropiación como institución necesaria a los
fines del Estado.
4. ¿Cuáles son las exigencias para que se dé la Expropiación?
R. Se presentan las siguientes exigencias:
-
-
Declaración de utilidad pública de la obra.
Declaración de que su ejecución exige indispensablemente el todo o
parte del inmueble que se pretende expropiar.
Justiprecio de lo que se haya enajenar o ceder.
Pago del precio que representa la indemnización.
jL.En Boiivia se debe seguir un trámite para que se dé la Expropiaciónmencione cuáles son los pasos que se debe seguir.
R. Son los siguientes:
244
J. Eduardo Rus Ledezma
*
Qtí3en de la norma: Tiene su origen en una ley dictada por el Órgano
Legislativo o un Decreto Supremo.
*
^Tleratoriade gran necesidad v utilidad pública: Se aplica el Decreto
Supremo del 4 de abril de 1879, elevado a rango de ley el 30 de
diciembre de 1884, dando al propietario el plazo de diez días para
responder y hacer valer sus observaciones.
•
Resolución sobre monto indemnizatorio: Vencido el plazo concedido al
propietario, se dicta resolución determinando el monto indemnizable, en
la misma declaración
indemnizatorio.
•
debe
incluirse
la
resolución
del
monto
Transferencia y pago: Si no existen observaciones y hay acuerdo entre
las partes, se procede a la transferencia del bien al ente estatal, la
escritura se otorga en la Notaría de Hacienda, la cual depende de la
Prefectura.
6. / Cuál es la diferencia entre confiscación y expropiación?
R. Las diferencias:
Expropiación
Confiscación
-
Es una sanción penal.
-
Sanción o medida administrativa.
-
No implica obligación de
-
Implica obligación de indemnizar.
indemnizar.
-
Presenta un carácter definitivo.
-
No es definitiva.
7. ; Qué artículo del Código Civil vigente habla de la expropiación?
R. El artículo que menciona cuándo procede la expropiación y la utilidad
pública que tiene es el 108 del Código Civil vigente.
245