TUJUAN,
KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN DARI
INVESTASI REAL ESTATE
DIII PENILAI
Tujuan Investasi Real Estat
1. To Preserve Capital (Melindungi Modal)

Melindungi dan kemungkinan peningkatan modal yang diinvestasik
an. (lindung nilai terhadap inflasi).

Membentuk tambahan ekuitas bagi pemilik: melalui pengurangan h
utang (hak anggungan/hipotek), dengan dijaminkan kembali atau di
jual

ekuitas pemilik dlm investasi dpt dinaikkan dg peningkatan pendap
atan operasional bersih (NOI).

Perbaikan (beterment) oleh penyewa cenderung meningkatkan nil
ai properti.
Tujuan Investasi Real Estat
2. To Earn Profit
• Investasi: melindungi modal dan menghasilkan laba
• keuntungan investor real esatate :
 Aliran pendapatan dari sewa, dapat menutupi biaya dan sisanya
sebagai imbal hasil dari sewa.
 Bila properti itu dijual, keuntungan karena kenaikan nilai properti
• Besarnya imbal hasil harus mempetimbangkan tingkat resiko. Tin
gkat risiko yang lebih besar terkait dg investasi pd real estat diba
nding investasi pd sekuritas pemerintah.
 Resiko terkait sewa/pendapatan, resiko likuiditas, pengembalian/
pemulihan atas investasi, resiko daya jual kembali.
Tujuan Investasi Real Estat
3. To Enjoy Tax Relief
•Semua pendapatan properti dpt dikurangkan dg semua biaya yang dik
eluarkan utk pengembangan/memperoleh pendapatan yang akan berp
engaruh pada pajak penghasilan (mengurangi kewajiban pajak pengha
silan - meningkatkan laba)
•Pengurangan : biaya – biaya operasi, depresiasi, dan pembayaran bu
nga. (perlindungan melalui pengurangan pendapatan kena pajak dari a
rus kas investasi).
Keuntungan (Adventage)
Investasi Pada Real Estate
 Terdapat berbagai macam alternatif Investasi: saham, obligasi, sertif
ikat tabungan (deposito), polis ansuransi jiwa, barang antik, emas, b
arang konsumsi, real eatate.
 Real estate: lahan terbuka (kosong), kapling-kapling kosong, lahan-l
ahan pertanian, properti industri, residensial, gedung apartemen, pr
oyek rekreasi, toko, mall, gedung perkantoran, lahan mineral, surat
berharga, kondominium.
Keuntungan (Adventage) Investasi
Pada Real Estate
1. Relatively High Yields (imbal hasil yang relatif tinggi)
•
Imbal hasil setelah pajak atas investasi di real estate sepanjang umur inve
stasi realtif tinggi.
•
i.
ii.
iii.
Bandingkan dengan:
imbal hasil tabungan berupa deposito (tergerus pajak),
deviden atas investasi berfluktuasi dan dikenai pajak,
imbal hasil obligasi berfluktuasi (walau mendapat bunga, pada saat
menjual ada diskon, bila tidak dikenai pajak tingkat kupon rendah).
•

Aksioma: high risk high return (terkait fluktuatif),
Kemampuan mengidentifikasi sub pasar real estate.

Misal investasi apartemen: dengan membandingkan atribut data lokasi, ju
mlah apartemen, ukuran, dekorasi, investor apartemen akan dapat menent
ukan:
harga sewa kompetitif,
memperkirakan pendapatan yang akan diterima dan profit


Keuntungan (Adventage) Investasi
Pada Real Estate
2. Leveraging Opportunities
•Down Payment kepemilikan properti 20-40% -> leverage yang lebih tinggi.
(Indonesia Loan to value/LTV sebesar 15%), bahkan ada yang tanpa down
payment.
•Pengaturan strategi portofolio investasi real estate guna memproleh daya
ungkit yang tinggi.
•Situasi investasi yang memiliki leverage tinggi: carry back morgage, peny
ewaan lahan, joint venture, sindikasi, jual dan sewa kembali (sale-leaseba
ck), wraparound mortgages, participation morgages
Keuntungan (Adventage) Investasi
Pada Real Estate
3. Income Tax Flexibility
•depreciation allowances atas kepemilikan real estate, yang akan mengurang
i pendapatan.
•Pengurangan dari biaya operasi lahan dan bangunan (pajak properti, premi a
nsuransi, perawatan dan pengelolaan) atas pendapatan kotor.
•hutang mengurangi pendapatan yang dikenai pajak
4. High Degree of Personal Control (Tingginya tingkat kendali
Pribadi).
•Pengendalian persyaratan pembeli
•Pengaturan harga sewa
•Pengaturan pendanaan ulang melalui akumulasi ekuitas.
•Keputusan kontrak, memutus kontrak , kepada siapa investasi akan dijual, de
ngan syarat yang memenuhi persyaratan tertentu.
Kerugian (Disadventage)
Investasi Pada Real Estate
• There are no perfect investments, tradeoff risk and return.
• Umumnya, investor yang menyukai obligasi pemerintah karena
aman dan likuid, harus merelakan imbal hasil yang tinggi pada i
nvestasi yang lain (real etate).
• Sebaliknya, investor real estate harus mengorbankan keamana
n dan likuiditas atas investasi real estate, memerlukan peran ko
ntrol pribadi yang lebih.
• Disadvantages: poor liquidity, large capital requirements, const
ant management, being a “landlord,” dan a relatively high degre
e of risk.
Kerugian (Disadventage)
Investasi Pada Real Estate
1. Relatively Poor Liquidity (Likuiditas yang buruk/relatif rendah).
•
mudah dibeli sulit dijual
• Sedikit ketidakpastian harga jual akhir
2. Memerlukan modal besar
• Membutuhkan dana yang relatif besar untuk akuisisi, pemeliharaan
, dan cadangan properti. (menambah kontribusi terhadap likuiditas
yang buruk).
• Butuh modal operasi yang memadahi pada kondisi krisis.
Kerugian (Disadventage)
Investasi Pada Real Estate
3. Necessity of Constant Management
•investasi real estat membutuhkan partisipasi lebih aktif dari investor.
Memantau kualitas pelayanan (kepuasan pelanggan/penyewa) perlu biaya pe
rawatan, perbaikan, suku cadang, penggantian perlu dilakukan/tidak).
•Dapat dialihkan ke property agent terkait pengelolaan atau kpd professional m
anagement service. (perlu memastikan kelayakan pembayaran jasa dan penda
patan yg tersedia).
4. Being a Landlord
Keterlibatan pribadi dengan dengan manajer profesional dan penyewa: muncu
l konflik, komplain.
5. Risk (Risiko)
•Perlu pengambilan keputusan yang tepat
•Risiko muncul karena keterlibatan agen maupun peristiwa diluar kendali (pajak
, suku bunga, inflasi, persyaratan pinjaman, kebijakan moneter)
Perkembangan dan Prospek
Bisnis Properti Indonesia
Bank Indonesia: Property Price Index
•Perkembangan Properti Komersial merupakan analisa properti komersial t
riwulanan yang bertujuan untuk mengetahui perkembangan dan sumber te
kanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator inflasi harga a
set.
•Survei Harga Properti Residensial merupakan survei triwulanan yang bert
ujuan untuk mengetahui sumber tekanan inflasi dari sisi permintaan dan m
emperoleh informasi mengenai perkembangan dan sumber tekanan harga
properti residensial sebagai salah satu indikator inflasi harga asset.
Pelaku Bisnis Properti
1. Peran bisnis properti dalam pembangunan Nasional
• Perkembangan sektor properti memberi efek pada perekonomian
• Sektor properti (lapangan usaha): konstruksi dan real estate
2. Pelaku usaha/bisnis Properti:
“ pihak yang secara langsung berperan dalam praktek penyelenggaraan
bisnis properti”
Merujuk pasal 7, UU No.7/2014 tentang perdagangan, dapat didefinisikan :
“ setiap orang perseorangan WNI atau badan usaha yang berbentuk badan
hukum atau bukan badan hukum yang didirikan atau berkedudukan dalam
wilayah hukum NKRI yang melakukan kegiatan usaha di bidang
perdagangan properti”.
Pelaku Bisnis Properti
Pelaku usaha/bisnis properti:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
•
•
•
•
•
•
•
•
Pengembang (developer)
Perusahaan Flipper properti
Passive income properti
Perusahaan operator properti (perawatan dan maintenance, pengelolaan)
Perusahaan broker properti
Perusahaan/balai lelang swasta
Pelaku usaha terkait:
Perusahaan jasa konstruksi (kontraktor)
Perusahaan jasa penilai
Lembaga jasa keuangan
Perusahaan perdagangan bahan bangunan
Perusahaan perdagangan perlengkapan rumah
Perusahaan jasa perizinan
Notaris/PPAT
Advokat
Pelaku Bisnis Properti
a. Pengembang (developer)
• Orang atau perusahaan ( CV, Firma, PT) yang bekerja mengembangka
n suatu kawasan permukiman menjadi perumahan yang layak huni dan
memiliki nilai ekonomis sehingga dapat dijual kepada masyarakat.
• Membangun/mengubah perumahan: lebih baik, dan nilai ekonomis yang
tinggi.
• Bekerjasama dengan kontraktor.
• Developer : besar (rumah diatas 800 juta), menengah: 300 – 800juta, ke
cil : < 300 juta.
• Asosiasi : Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh
Indonesia (APERSI): rumah masyarakat penghasilan rendah, Persatua
n Perusahaan Real estate Indonesia (REI): rumah masyarakat berpeng
hasilan Menengah atas
Pelaku Bisnis Properti
APERSI
REI
• Kesamaan visi : pengembangan
bidang usaha sejenis RS, RSS,
memperjuangan kepentingan para
pengembang menengah
• Kesamaan usaha, kegiatan dan
profesi bidang real estate.
• Berdiri 10 November 1998
Berdiri 11 Februari 1972
Peraturan terkait developer:
•Permendagri No.3/1987 ttg Penyediaan dan Pembarian Hak Atas Tana
h Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan
•UU No. 1/2011 ttg perumahan dan dan kawasan pemukinan.
•UU No. 20/ 2011 ttg rumah susun
Pelaku Bisnis Properti
b. Kontarktor
•“ Pihak yang mempunyai surat izin dan bersertifikat resmi, yang melakuka
n pekerjaan atas dasar kontrak kerja pembangunan.
•Bentuk kontrak: Kerja pembangunan rumah atau gedung, pembuatan jala
n raya atau jembatan, pembangunan instalasi listrik, kontraktor pembangu
nan jaringan air bersih, pembangunan taman.
•Klasifikasi kontraktor:
main contrac ( kontraktor utama): ahli, berpengetahuan dan pengalaman
dalam bidang pengerjaan konstruksi dan penanganan proyek,
subkontraktor domestik,
subkontraktor non struktur.
Pelaku Bisnis Properti
ii. Subkontraktor domestik:
Subkontraktor kerja atau Subkontraktor bahan dan buruh
Subkontraktor bahan
Subkontraktor buruh/pekerja
iii. Subkontraktor non struktur : subkontraktor yang dipekerjakan oleh
pengembang yang menjalankan pekerjaannya menurut keahliannya
masing-masing: mekanikal, elektrikal, fasilitas bangunan.
Pelaku Bisnis Properti
c. Broker properti/ perantara perdagangan properti dan Perusahaan
perantara perdagangan properti.
• Broker properti : orang memiliki keahlian khusus di bidang properti bese
rtifikat, atas nama pribadi atau perusahaan.
• Perusahaan perantara perdagangan properti: badan usaha yang menjal
ankan kegiatan sebagai perantara jual-beli, perantaara sewa-menyewa,
penelitian dan pengkajian, pemasaran serta konsultasi, penyebaran info
rmasi yang berkaitan denga properti berdasarkan perintah pemberi tuga
s berdasarkan perjanjian tertulis. (mandiri atau franchise)
Pelaku Bisnis Properti
• Peran: negosiator, kepentingan penjual dan pembeli.
• Ada waralaba broker properti: ERA, Century, RayWhite, LJ Hooker,
Coldwell Banker. Buka franchise : 150 juta s.d. 350 juta.
• Asosiasi: Asosiasi Real estate Broker Indonesia. AREBI
• Peraturan Menteri Perdagangan RI No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tent
ang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti. Mengatur diantar
anya: Imbal jasa/ komisi (Pasal 10) minimal 2% dari nilai transaksi
Terima Kasih~