Kapitalanlagestrategie Erbbaurechte
1
Agenda
Refinco
1.
Summary
2.
Unternehmensvorstellung Refinco
3.
Erbbaurecht
4.
Erbbaurecht in Zahlen
5.
Erbbaurechtsvertrag
6.
Vorteile Erbbaurechtsgeber / Erbbaurechtsnehmer
7.
Managementleistungen bei Erbbaurechten
8.
Historische Kennzahlen
9.
Rendite
10. Anlagekriterien für ein Erbbaurechtsportfolio
11. Investitionsstruktur
12. Transaktionsstruktur
13. Kontakt
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Summary
Refinco
Aufbau eines Erbbaurechtsportfolios, ein langfristiges selektives Investment in der
Immobilienwirtschaft mit nachhaltigen Renditen bei maximaler Sicherheit, eine
nahezu risikolose Anlage.
✓ Eingesetztes Eigenkapital: 150 Mio. € / Portfolio bis zu 300 Mio. €
✓ Eine jährliche Ausschüttungsrendite von mindestens 3,00 %, die sich indexiert in
30 Jahren nach rd. 5,00 % entwickelt.
✓ Laufzeit der Erbbaurechtsverträge i.a.R. zwischen 30 bis 99 Jahre.
✓ Erstrangige zwangsversteigerungsfeste Grundbucheintragung der Erbbauzinsen.
✓ Hohe Übersicherung, Erbbauzinsen betragen i.a.R. max. 25 % der Gebäudemieten,
mindestens 400 % Puffer für Stress-Szenarien.
✓ Keine Vermietungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsrisiken.
✓ Ein durchschnittlicher jährlicher thesaurierender Wertzuwachs von rd. 13,00 % aus
der Baulandpreisentwicklung.
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Refinco
Refinco
Kurzportrait
Als kompetenter Investment Partner fokussiert sich die Refinco in Ihrem Kerngeschäft
auf die Entwicklung von nachhaltigen und renditestarken Anlageprodukten in der
gewerblichen Immobilienwirtschaft.
Hauseigene Marktforschungskapazitäten und ein erfahrenes Investment Team
sind der Erfolgsschlüssel für die Bewertung und Akquise von attraktiven Anlagen.
Weitreichende Expertise und innovative Herangehensweisen machen das Unternehmen
zu einer bundesweit führenden Investment Boutique und vertrauensvollen Partner
entlang der gesamten Wertschöpfungskette.
“Ein dynamischer Markt verlangt nach innovativen und
nachhaltigen immobilienwirtschaftlichen Konzepten.
Refinco vereint wichtige Marktexpertise mit zukunftsfähigen Produkten und schafft somit wertvolle Anlagemöglichkeiten für Investoren in der gewerblichen
Immobilienwirtschaft.“
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Désirée Heyer
Managing Director
Unternehmensgrundsätze
Refinco
Nachhaltigkeit & soziales Engagement
Fest verankert in der Refinco Unternehmensphilosophie ist der Gedanke des nachhaltigen Unternehmertums und sozialen Engagements. Dieser
verbindet gewinnoptimierte Vorgehensweisen mit umweltfreundlichen und energieeffizienten Innovationen. Die Refinco verfolgt marktaktuelle
Entwicklungen und innovative Konzepte und stützt sich in Ihrer Arbeit auf drei Unternehmensgrundsätze.
Bauen mit nachhaltigen Rohstoffen
Durch das Bauen mit nachhaltigen
Rohstoffen leistet die Refinco ihren
Beitrag zum Klimaschutz.
Einsatz erneuerbarer Energien
Der Einsatz erneuerbarer Energien
minimiert den Energiebedarf unserer
Gebäude in der gesamten Nutzungsphase.
Soziale und ethische Aspekte sind bedeutende Bestandteile der Unternehmensphilosophie.
5
Unterstützung sozialer Projekte
Wir unterstützen Kommunen bei der
Entwicklung von Einrichtungen für
Pflegebedürftige und Menschen mit
Handicap.
Refinco
Geschäftsfelder
Neben den klassischen immobilienwirtschaftlichen Segmenten ist die Refinco in Zusammenarbeit mit Kommunen, Gemeinden und institutionellen
Investoren in folgenden Bereichen spezialisiert.
Standort- und
Projektentwicklung
Zielmarkt- und
Zielkundenmanagement
Erbbaurechte
Standorte: Frankfurt a.M., sowie bundesweite Standorte + Luxemburg
Geschäftsführerin: Désirée Heyer
6
Inklusion und
Innovation
Finanzierungs-,
Investment- und
Fondsmanagement
Transaktions- und
Assetmanagement
Unternehmen in Zahlen
Refinco
Kennzahlen in der Übersicht
13
7
> 110
Niederlassungen
Mitarbeiter
Ein bundesweites Netzwerk wird durch
13 Niederlassungen im Bundesgebiet
bestärkt und ermöglicht kompetente
Präsenz in ganz Deutschland.
Ein stetig wachsendes Team bündelt
Kompetenzen rund um das
professionelle Investmentmanagement
und Projektentwicklung.
> 1 Mrd. €
Asset under Management
Nachhaltiges und individuelles
Management in Eigentümervertretung
sowie im Eigenbestand befindlicher
Real Asset Investments.
Kompetenzen
Refinco
8
•
Starkes Research Team spezialisiert in den Segmenten der gewerblichen Immobilienwirtschaft
•
Nachhaltiges Bauen mit regenerativen Energieträgern in Holzmodulbauweise
•
Refinco lässt Gebäude auf Nachhaltigkeit zertifizieren
•
Entwicklungspartner für Kommunen und Gemeinden neuer Quartiersentwicklungen
•
Konzeption und Akquisition von Erbbaurechten
•
Flächenakquisition kommunaler, privater und kirchlicher Grundstücke
•
Spezielle Investment- und Fondskonstruktionen
•
Refinco strukturiert individuelle Luxemburger Real Estate Umbrella Fondsprodukte
Kooperationen und Referenzen
Refinco
9
•
Refinco ist Mitglied bei der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
•
Team von spezialisierten Architekten und Ingenieuren im Bereich des nachhaltigen Bauens
•
Mitglied beim Deutschen Erbbaurechtsverband
•
Bundesweites Netzwerk zu Kommunen und Gemeinden
•
Refinco bildet die Landesdirektionen bei dem Bundesverband für die Immobilienwirtschaft
•
Konsortialführer internationaler Holzmodulproduzenten
•
Roll-out Entwicklungspartnerschaften der Segmente Hotel/Boarding, Ferienparks, Labore, Fitness
•
Gründungsmitglied im Inklusion Cluster Real Estate
•
Joint Venture Strukturen mit Wohlfahrtsverbänden und Inklusionsbetrieben
•
Kooperationspartner im Energieeffizienz-Netzwerk nachhaltiger Quartiersentwicklungen
•
Kooperationspartner der Organisation für Natur- und Artenschutz - WWF
ESG - Environmental Social Governance
Refinco
Das ESG-Umsetzungskonzept der Refinco ist:
Umwelt
•
•
10
Soziales
Investitionen mit umweltschonenden
und nachhaltigen Bausubstanzen
(z.B. Holzbauweise)
•
Erfassung und Optimierung von
Energie- und Wasserverbräuchen
bei Bestandsobjekten
•
Soziales Engagement und Initiativen
zur Förderung Inklusion
•
Beachtung von Chancengleichheit
und Vielfalt
•
Zertifizierungen bei Neubauprojekten
•
CO2-Kompensationen bei Flugreisen
Respektvoller und professioneller
Umgang mit Mitarbeitern, Investoren
und Geschäftspartnern
Unternehmensführung
•
Ethisches Handeln gemäß dem Code
of Conduct der Refinco
•
Handeln in Anlehnung an die Rules of
Conduct der Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS)
•
Zunehmende Ausrichtung der
Steuerungs- und Kontrollprozesse auf
ESG relevante Aspekte
Erbbaurecht
Refinco
Definition
Das Prinzip des Erbbaurechts liegt in einer Trennung der Eigentumsverhältnisse von
Boden und Gebäude für eine festgelegte Zeitdauer. Das Erbbaurecht stellt ein
grundstücksgleiches Recht „auf Zeit“ dar, bei dem der Erbbaurechtsgeber
(Grundstückseigentümer) dem Erbbaurechtsnehmer (Erbbauberechtigten) das Recht
erteilt, auf seinem Grundstück zu bauen.
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Erbbaurecht in Zahlen
Refinco
Internationale Märkte
Im Vergleich zum deutschen Markt ist das Erbbaurecht, in UK „Leasehold“ in den USA „Groundlease“, auf internationalen Märkten eine vergleichsweise weit
verbreitete Eigentumsstruktur.
Anteil von Immobilien im Erbbaurecht im Ländervergleich.
Deutschland
Großbritannien
40%
5%
Niederlande
85%
USA
39%
Singapur
Belgien
20%
12
80%
Erbbaurechtsvertrag
Refinco
Die nachstehenden Punkte zeigen die wesentlichen vertraglichen Bedingungen des deutschen Erbbaurechts auf.
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Gesetzliche Regelung:
Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Rangstelle:
Das Erbbaurecht wird zwingend an erster Rangstelle im Erbbaugrundbuch, welches ein Teil des Grundbuchs ist, eingetragen
(Sicherstellung der Finanzierbarkeit des Erbbaurechts).
Erbbauzinsen:
Die Erbbauzinsen werden zwangsversteigerungsfest als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen.
1/12 der jährlichen Erbbauzinsen sind monatlich im Voraus zu zahlen.
Indexierung:
Die Bezugsgröße für die Anpassung der Erbbauzinsen ist der Verbraucherpreisindex in Deutschland (veröffentlicht vom
statistischen Bundesamt).
Laufzeit:
Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages beträgt i.a.R. 30 bis 99 Jahre.
Heimfall:
Der Heimfall kommt nur bei schwerwiegender Vertragsverletzung zutragen. Er regelt, wann das Erbbaurecht an den
Grundstückseigentümer zurückfällt.
Nebenkosten:
Sämtliche Kosten der Gebäude sind vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.
Vorteile Erbbaurechtsgeber
Refinco
Mehrwerte für den Erbbaurechtsgeber sind insbesondere:
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•
Erhalt des Grundvermögens, Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers und partizipiert
von den weiteren Steigerungen der Baulandpreise, diese zum Vertragsende realisiert werden.
•
Optimale Sicherheit der langfristigen Einnahmen durch erstrangige zwangsversteigerungsfeste
Grundbucheintragung der Erbbauzinsen und Abtretung der Mieteinnahmen.
•
Hohe Übersicherung, Erbbauzinsen betragen i.a.R. max. 25 % der Gebäudemieten, demnach
mindestens 400 % Puffer für Stress-Szenarien.
•
Sehr langfristige und konservative Anlageform.
•
Keine Abnutzung, im Gegensatz zu Gebäuden unterliegen Grundstücke keiner Abnutzung und
müssen daher weder instandgehalten noch abgeschrieben werden.
•
Keine Vermietungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsrisiken.
•
Keine Renditeminderung durch nicht umlagefähige Nebenkosten.
•
Inflationsrisiken werden durch Indexierung der Erbbauzinsen abgebildet.
•
Vorkaufsrechtsrecht betreffend der Gebäude werden teilweise im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.
Vorteile Erbbaurechtsnehmer
Refinco
Mehrwerte für den Erbbaurechtsnehmer sind insbesondere:
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•
Liquiditätsvorteil, Finanzierung des Grundstückpreises entfällt, hierdurch lassen
sich bessere Konditionen auf der Fremdkapitalseite erzielen.
•
Höhere Rendite durch geringeren Eigenkapitaleinsatz, demnach der Leverage
durch das Fremdkapital wirkt.
•
Erbbauzins ist steuerlich absetzbar, demnach positive bilanzielle Effekte bei der
Objektgesellschaft erzielt werden.
•
Erbbaurechte und Gebäude sind vererbbar / veräußerbar.
•
Endet der Vertrag, wird der Erbbaurechtsnehmer entschädigt, hierzu sind im
Erbbaurechtsvertrag genaue Regelungen getroffen.
•
Zugang zu attraktiven Bauplätzen. Diese teilweise ausschließlich im Erbbaurecht
vergeben werden, insbesondere weil dies als Steuerungsinstrument der
gewünschten Bebauung dient.
Managementleistungen bei Erbbaurechten
Refinco
✓ Entwicklung der Investmentstrategie und Investoren Abstimmung
✓ Verhandlung, Strukturierung und Durchführung des Kaufvertrages
✓ Strukturierung der gewünschten Investitionsstruktur
✓ Aufbau und Strukturierung einer Finanzierungsstruktur
✓ Financial Engineering (Finanzen, Recht, Steuern)
✓ Cash-Flow-Modeling, Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Szenarien
Analysen auf Portfolioebene
✓ Identifizieren geeigneter Grundstücke / Erbbaurechte
✓ Markt- und Standortanalyse
✓ Analysieren, Prüfen und Bewerten von Angeboten
✓ Planen, Koordinieren und Kontrollieren erforderlicher Due Diligence
✓ Initiierung von Wertgutachten durch vereidigte Gutachter
✓ Abstimmung von (Des)Investmententscheidungen von
Erbbaurechten/Grundstücken
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✓ Organisation von Rechnungswesen und Liquiditätsmanagement auf
Grundstücks- und Portfolioebene
✓ Koordination und Überwachung der Erbpachtbuchhaltung einschließlich
des Zahlungsverkehrs/Mahnwesens
✓ Aktives Vertragscontrolling und Management der Erbbaurechte
✓ Monitoring und Sicherstellung der geplanten Portfolioperformance
✓ Regelmäßiges Reporting an das Investmentmanagement bzw. die
Investoren
Historische Kennzahlen
Refinco
Entwicklung der Baulandpreise (%)
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)
500
400
300
200
100
0
Die Preise für Baulandgrundstücke in Deutschland erhöhten sich im Zeitraum 1990 bis
2020 um 410 %, demnach ein durchschnittlicher jährlicher Wertzuwachs von 13,66 %.
Mindestens eine analoge Preisentwicklung werden von sämtlichen sachverständigen
Prognosen auch für die Zukunft gesehen, durch die begrenzten Grundstücksressourcen.
Bei der Renditeprognose der Erbbaurechtsverträge wird diese Wertentwicklung
berücksichtigt. Das Potential wird mit der Beendigung der Erbbaurechtsverträge realisiert.
60
50
40
30
20
10
0
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Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)
Entwicklung VPI Indexierung (%)
In den Erbbaurechtsverträgen wird eine Indexierung vereinbart. Der relevante
Verbraucherindex für Deutschland (VPI) hat sich im Zeitraum 1991 bis 2020 um 48,3 %
entwickelt, demnach eine durchschnittliche jährliche Erhöhung von 1,67 %. Diese
moderate Entwicklung wird diesseits auch für die Zukunft unterstellt.
Rendite
Refinco
Prognose Ausschüttungsrendite p.a.
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
Eine jährliche Ausschüttungsrendite von mindestens 3,00 % aus den Erbbaurechtsverträgen wird vereinbart.
Die analoge Entwicklung der Indexierung aus der Vergangenheit unterstellt, steigert diese
die Ausschüttungsrendite auf rd. 5,00 % p.a. in 30 Jahren.
2,00%
1,00%
0,00%
Insofern darf bei der Renditeprognose der Erbbaurechtsverträge diese Wertentwicklung
berücksichtigt werden, dieses Potential wird mit der Beendigung der Erbbaurechtsverträge
realisiert.
Folgende Parameter dürfen bei der Gesamtbetrachtung der Renditeprognosen unterstellt werden:
➢ Eine jährliche Ausschüttungsrendite von mindestens 3,00 %, die sich indexiert in 30 Jahren nach rd. 5,00 % entwickelt.
➢ Ein durchschnittlicher jährlicher thesaurierender Wertzuwachs von rd. 13,00 % aus der Baulandpreisentwicklung.
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Anlagekriterien für ein Erbbaurechtsportfolio
Refinco
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Strategie:
Aufbau eines Erbbaurechtsportfolios – der Fonds wird 100% Erbbaurechtsgeber.
Ankaufskriterien:
Bebaute Grundstücke, unbebaute Grundstücke, Grundstücke im Zustand der Bebauung.
Immobilienarten/ Nutzung der Grundstücke:
Wohnen/Quartiere, Büro, Retail, Hotel/Boarding, Wohnen, Logistik, Health Care
Qualität der Immobilien:
Bestand, Neubau inkl. Projektentwicklungen
Land / Region:
Deutschland / gesamtes Bundesgebiet
Laufzeit der Erbbaurechtsverträge:
30 bis 99 Jahre
Zielvolumen:
300 Mio.
Einzuwerbendes Eigenkapital
EK 150 Mio. € / FK 50 % vom Zielvolumen
Investitionsvolumen pro Anleger
Mindestens 5 Mio. €
Investitionsstruktur
Luxemburger Reserved Alternative Investment Fund (RAIF)
Investitionsperiode:
Maximal 4 Jahre bis zum Zielvolumen
Ausschüttungsrendite p.a.
Mindestens 3,00 %
Investitionsstruktur
Refinco
Investor 1
Investor 2
Investor 3
General Partner
Depositary
Auditor
Refinco Umbrella Fund Luxembourg RAIF SICAV (SCA)
Lizensierter AIFM
(Portfolio/ Risk Management, Valuation, Global Distributor)
Fundvehikel
Erbbaurecht 1
•…
20
Erbbaurecht 2
•…
Erbbaurecht 3
•…
Advisor
Refinco GmbH
Transaktionsstruktur
Refinco
Refinco akquiriert und managt für die Anleger Erbbaurechtsverträge als Direktinvestment in ein vorgegebenes Vehikel bzw. für eine angezeigte Struktur.
Die relevanten Managementleistungen die sich aus den Leistungsbildern des Investment-, Portfolio-, Asset- und Transaktionsmanagement herleiten, sind
der vorherigen Folie zu entnehmen, die Vergütung wird wie folgt vereinbart:
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➢ Managementleistungen Erbbaurechte p.a.:
➢ Transaktionsfee pro Erbbaurecht:
0,60 % vom Investitionsvolumen.
1,00 % vom Transaktionsvolumen.
➢ Investmentvehikel inkl. Verwahrstellenprüfung p.a.:
➢ Strukturierungskosten einmalig:
30 Bps. des Fondsvolumens
15 Bps. des Investitionsvolumens
Kontakt
Refinco
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Désirée Heyer
+ 49 163 6376996
D.Heyer@Refinco.de
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