城市規劃對 地價的影響 世邦魏理仕有限公司 二零零四年三月十六日 1 內容 香港城市規劃簡介 更改規劃用途 規劃許可申請的主要原因 城市規劃對地價的影響 –個 案 研 究 • 分區計劃大綱圖的演變 (觀 塘 區) • • • • 香港城市規劃簡介 城市規劃是一項引導和管制土地發展及 用途的工作 目 的: – 促 進 社 區 的 生、安 全、便 利 及 一 般 福 利 – 為 市 民 締 造 一 個 組 織 更 完 善、效 率 更 高 和 更 稱 心 的 居 住 和 工 作 環 境。 3 香港城市規劃簡介 (續) 城 市 規 劃 條 例 (香 港 法 例 第 131 章) –擬 備 和 核 准香 港 各 地 區 的 布 局設 計 及 適 宜在該等地區內建立的建築物類型的圖 則 –擬 備 和 核 准須 有 許 可 發 展 地 區的 圖 則 和 訂定條文 4 香港城市規劃簡介 (續) 城市規劃委員會 –根 據 城 市 規劃 條 例 第 2 條 成 立 的法 定組織 –擬 備 行 政 長官 所 指 示 的 香 港 某些 地 區的分區計劃大綱圖及發展審批地 區圖 – 根 據 條 例 第 16 及 17 條 的 規 定,考 慮 和覆核規劃許可申請 5 香港城市規劃簡介 (續) 城規會的結構 6 香港城市規劃簡介 (續) 分區計劃大綱圖 -觀塘 7 二零零零年十月五日 香港城市規劃簡介 (續) 分 區 計 劃 大 綱 圖 - 註釋 –說 明 圖 中 各個 地 帶 經 常 准 許 的用 途 或 發 展 (第 一 欄 用 途) –須 向 城 市 規劃 委 員 會 申 請 許 可的 用 途 或 發 展 (第 二 欄 用 途) 8 9 10 香港城市規劃簡介 (續) 更改規劃用途的機制 – 16 條 文 : 就 圖 則 而 申 請 許 可 • ………. 對 批 給 該 等 許 可 的 申 請 須 向 規劃委員會提出 – 17 條 文 : 覆 核 的 權 利 –建 議 修 改 分 區 計劃 大 綱 圖 11 更改規劃用途 • 爭取物業最高價值用途 • 發掘土地發展最大潛力 • 假如: • 現有用途的價值 < 替代用途的土地價值 更改土地用途 12 規劃許可申請的主要原因 例子: 觀塘工業區 • 工業結構轉型 – 自 80 年 代 開 始,工 業 轉 型 服 務 行 業 – 勞 工 密 集 型 工 業,多 遷 移 至 內 地 或 其 他地方 –香港的工業生產佔本地經濟的總生 產額的比率逐步下降 13 規劃許可申請的主要原因 (續) 工業結構轉型 –保留品質控制和高技術工序 –傳統工業大廈需求下跌 工業用地 14 工貿/住宅/商業用地 規劃許可申請的主要原因 (續) 15 用途 售價 (港元/平方呎) 樓面地價 (港元/平方呎) 寫字樓 住 宅 工 業 3,500 - 6,000 3,000 - 4,000 800 - 1,500 1,500 - 3,000 1,000 - 2,000 100 - 300 城市規劃對地價的影響 n 16 個案研究 (一) – 工業用地市場價偏低 政府土地出售紀錄(自 1998)――工業用地 城市規劃對地價的影響 (續) 17 城市規劃對地價的影響 (續) n 18 個案研究 (一) – 工業用地市場價偏低 其他類似工業地盤 的交易 城市規劃對地價的影響 (續) n 個案研究 (一) – 工業用地VS商業用地 新鴻基地產發展有限公司 (新鴻基)正在觀塘區發 展大型的商業項目創紀之 城 新鴻基計劃分階段發展該 項目 第一及第二期包括商場裙 樓和兩座辦公室大廈 n n n 19 城市規劃對地價的影響 (續) n 個案研究 (一) – 工業用地VS商業用地 在1999/2000年度 ,新鴻基購入在觀 塘道的工業地 ---協光工業大廈 ---王氏港建大廈 n 擴大項目的範圍 20 城市規劃對地價的影響 (續) 王氏港建大廈 這地區的商辦特色因 創紀之城項目而大為 增加 售價高於現樓價值和 工業用地價值 反 映 了 期 待 價 值(由 工業轉為商辦用途和 合併現有地盤的增加 價值 n n n 21 新鴻基擁有的地盤 城市規劃對地價的影響 (續) n 22 個案研究 (一) –有商業用地潛力地價高很多 城市規劃對地價的影響 • 個案研究 (二) (續) – 契約修改補地價 /批租地價個案 觀塘偉業街223-231號 23 分區計劃大綱圖的 演 變 (觀 塘 區) • 原本觀塘 規劃圖以 [工業] 為主 協光工業大廈 王氏港建大廈 24 分區計劃大綱圖的 演 變 (觀 塘 區) (續) • • 25 新規劃圖以 [ 商貿] 為主 二零零一年 十月十九日刊憲 ~ 發問 ~ 26 城市規劃對 地價的影響 (完 ) 27