城市規劃對
地價的影響
世邦魏理仕有限公司
二零零四年三月十六日
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內容
香港城市規劃簡介
更改規劃用途
規劃許可申請的主要原因
城市規劃對地價的影響
–個 案 研 究
• 分區計劃大綱圖的演變
(觀 塘 區)
•
•
•
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香港城市規劃簡介
城市規劃是一項引導和管制土地發展及
用途的工作
目 的:
– 促 進 社 區 的 生、安 全、便 利 及 一 般 福
利
– 為 市 民 締 造 一 個 組 織 更 完 善、效 率
更 高 和 更 稱 心 的 居 住 和 工 作 環 境。
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香港城市規劃簡介 (續)
城 市 規 劃 條 例 (香 港 法 例 第 131 章)
–擬 備 和 核 准香 港 各 地 區 的 布 局設 計 及 適
宜在該等地區內建立的建築物類型的圖
則
–擬 備 和 核 准須 有 許 可 發 展 地 區的 圖 則 和
訂定條文
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香港城市規劃簡介 (續)
城市規劃委員會
–根 據 城 市 規劃 條 例 第 2 條 成 立 的法
定組織
–擬 備 行 政 長官 所 指 示 的 香 港 某些 地
區的分區計劃大綱圖及發展審批地
區圖
– 根 據 條 例 第 16 及 17 條 的 規 定，考 慮
和覆核規劃許可申請
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香港城市規劃簡介 (續)
城規會的結構
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香港城市規劃簡介 (續)
分區計劃大綱圖 -觀塘
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二零零零年十月五日
香港城市規劃簡介 (續)
分 區 計 劃 大 綱 圖 - 註釋
–說 明 圖 中 各個 地 帶 經 常 准 許 的用 途
或 發 展 (第 一 欄 用 途)
–須 向 城 市 規劃 委 員 會 申 請 許 可的 用
途 或 發 展 (第 二 欄 用 途)
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香港城市規劃簡介 (續)
更改規劃用途的機制
– 16 條 文 : 就 圖 則 而 申 請 許 可
• ………. 對 批 給 該 等 許 可 的 申 請 須 向
規劃委員會提出
– 17 條 文 : 覆 核 的 權 利
–建 議 修 改 分 區 計劃 大 綱 圖
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更改規劃用途
• 爭取物業最高價值用途
• 發掘土地發展最大潛力
• 假如:
• 現有用途的價值 < 替代用途的土地價值
更改土地用途
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規劃許可申請的主要原因
例子: 觀塘工業區
• 工業結構轉型
– 自 80 年 代 開 始，工 業 轉 型 服 務 行 業
– 勞 工 密 集 型 工 業，多 遷 移 至 內 地 或 其
他地方
–香港的工業生產佔本地經濟的總生
產額的比率逐步下降
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規劃許可申請的主要原因
(續)
工業結構轉型
–保留品質控制和高技術工序
–傳統工業大廈需求下跌
工業用地
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工貿/住宅/商業用地
規劃許可申請的主要原因
(續)
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用途
售價
(港元/平方呎)
樓面地價
(港元/平方呎)
寫字樓
住 宅
工 業
3,500 - 6,000
3,000 - 4,000
800 - 1,500
1,500 - 3,000
1,000 - 2,000
100 - 300
城市規劃對地價的影響
n
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個案研究 (一) – 工業用地市場價偏低
政府土地出售紀錄（自
1998）――工業用地
城市規劃對地價的影響
(續)
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城市規劃對地價的影響
(續)
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個案研究 (一) – 工業用地市場價偏低
其他類似工業地盤
的交易
城市規劃對地價的影響
(續)
n
個案研究 (一) – 工業用地VS商業用地
新鴻基地產發展有限公司
（新鴻基）正在觀塘區發
展大型的商業項目創紀之
城
新鴻基計劃分階段發展該
項目
第一及第二期包括商場裙
樓和兩座辦公室大廈
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城市規劃對地價的影響
(續)
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個案研究 (一) – 工業用地VS商業用地
在1999/2000年度
，新鴻基購入在觀
塘道的工業地
---協光工業大廈
---王氏港建大廈
n
擴大項目的範圍
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城市規劃對地價的影響
(續)
王氏港建大廈
這地區的商辦特色因
創紀之城項目而大為
增加
售價高於現樓價值和
工業用地價值
反 映 了 期 待 價 值（由
工業轉為商辦用途和
合併現有地盤的增加
價值
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新鴻基擁有的地盤
城市規劃對地價的影響
(續)
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個案研究 (一) –有商業用地潛力地價高很多
城市規劃對地價的影響
• 個案研究 (二)
(續)
– 契約修改補地價 /批租地價個案
觀塘偉業街223-231號
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分區計劃大綱圖的
演 變 (觀 塘 區)
•
原本觀塘
規劃圖以
[工業] 為主
協光工業大廈
王氏港建大廈
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分區計劃大綱圖的
演 變 (觀 塘 區) (續)
•
•
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新規劃圖以
[ 商貿] 為主
二零零一年
十月十九日刊憲
~ 發問 ~
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城市規劃對
地價的影響
(完 )
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