Uploaded by Mateusz Stefanek

Zastaw i hipoteka

advertisement
Zastaw i hipoteka
PODSTAWY PRAWA CYWILNEGO
Mgr. Agnieszka Kwiecień-Madej
ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI
• 353 par 1 KC – prawo wierzyciela do żądania od dłużnika
świadczenia, obowiązek dłużnika do jego spełnienia,
• Odpowiedzialność osobista za dług – całym majątkiem dłużnika,
• Zabezpieczenia osobiste i rzeczowe długu,
• Zabezpieczenia osobiste – obok dłużnika „głównego”,
odpowiedzialność osobistą całym majątkiem ponosi dłużnik
„dodatkowy” – osoba trzecia np. poręczenie, weksel własny in
blanco, przystąpienie do długu, przelew wierzytelności na
zabezpieczenie,
• Zabezpieczenia rzeczowe – odpowiedzialność określoną rzeczą
właściciela tej rzeczy, bez względu na to czy jest dłużnikiem
głównym czy osobą trzecią np. zastaw, hipoteka, prawo
zatrzymania, przewłaszczenie na zabezpieczenie, zastrzeżenie
własności rzeczy sprzedanej .
Istota zastawu i hipoteki
• Wierzyciel może zaspokoić się z oznaczonej
(obciążonej) rzeczy, bez względu na to czyją
stała się własnością z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.
ZASTAW
• „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności
można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel będzie mógł dochodzić
zaspokojenia z rzeczy bez względu na to czyją
stała się własnością i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy (…)” –
art. 306 par. 1 KC
• Zabezpiecza wierzytelności pieniężne i
niepieniężne np. zastępcze roszczenie
odszkodowawcze z tytułu niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązania.
POWSTANIE ZASTAWU
• Art. 307 par. 1 KC – umowa między właścicielem a
wierzycielem oraz (z zastrzeżeniem wyjątków)
wydanie rzeczy wierzycielowi lub osobie trzeciej
• Właściciel rzeczy – zastawca,
• Wierzyciel – zastawnik,
• Forma pisemna z datą pewną (rygor ad eventum)
– dla skuteczności zastawu wobec wierzycieli
zastawcy – art. 307 par.3 KC
• Umowa musi określać przedmiot zastawu oraz
zabezpieczoną wierzytelność
ZASTAW REJESTROWY
• Art. 308 KC oraz ustawa z dnia 6 grudnia 1996r. o
zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów,
• Może być ustanowiony dla zabezpieczenia
wierzytelności m.in.:
– Skarbu Państwa i innej osoby prawnej, jednostki
samorządu terytorialnego, związku tych jednostek,
innej gminnej, powiatowej lub wojewódzkiej osoby
prawnej, banku krajowego, banku zagranicznego,
osoby prawnej, której celem określonym w ustawie
jest udzielania pożyczek i kredytów – art. 1 ust.1
ZastRejU
POWSTANIE ZASTAWU
REJESTROWEGO
• Umowa między osobą uprawnioną do
rozporządzania przedmiotem zastawu a
wierzycielem oraz wpis do rejestru zastawów,
• Umowa powinna być pod rygorem
nieważności sporządzona na piśmie,
• Rzeczy obciążone zastawem rejestrowym
mogą być pozostawione w posiadaniu
zastawcy albo osoby trzeciej.
ZASTAW USTAWOWY
• Ex lege,
• Zastaw na rzeczach najemcy wniesionych do
przedmiotu najmu – art. 670 KC,
• Zastaw na cudzym zwierzęciu – art. 432 par 1
KC,
• Odpowiednie stosowanie przepisów o
umownym zastawie na rzeczach ruchomych
PRZEDMIOT ZASTAWU
• Rzeczy ruchome – przeważnie oznaczone co do
tożsamości,
• Prawa – jeśli są zbywalne art. 327 KC,
• W przypadku zastawu rejestrowego – rzeczy
ruchome, z wyjątkiem statków morskich
wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa
majątkowe jeśli są zbywalne – art. 7 ust. 1
Zast.Rej.U.
• Obciążenie rzeczy zastawem rozciąga się na jej
części składowe (art. 47 KC) a w braku odmiennej
umowy również na przynależności ( art. 52 KC)
AKCESORYJNY CHARAKTER ZASTAWU
• Zastaw nie może istnieć bez wierzytelności, którą
zabezpiecza – z wyjątkiem zabezpieczenia
wierzytelności przyszłej lub warunkowej,
jednakże nawet wówczas zaspokojenie z
przedmiotu zastawu może nastąpić dopiero po
skonkretyzowaniu się wierzytelności.
• Przeniesienie wierzytelności obciążonej zastawem
= przeniesienie zastawu,
• Przeniesienie wierzytelności z wyłączeniem
zastawu = wygaśnięcie zastawu,
• Nie można przenieść zastawu bez wierzytelności
TREŚĆ PRAWA ZASTAWU
• art. 306 par.1 KC
• Istota zabezpieczenia – łącznie występujące
przywileje:
– Wierzycielowi nie szkodzi zmiana właściciela,
– Może zaspokoić się z obciążonej rzeczy z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
właściciela rzeczy
Art. 311 KC – możliwość rozporządzania przez właściciela
swoim prawem, bez uszczerbku dla wierzyciela,
nieważność zastrzeżenia, że zastawca nie dokona zbycia
lub obciążenia rzeczy objętej zastawem.  odmiennie w
zastawie rejestrowym – art. 14 ust. 1 ZastRejU.
ZOBOWIĄZANIA STRON STOSUNKU
ZASTAWU
• Prawo skuteczne erga omnes,
• Zobowiązania wzajemne między zastawcą a zastawnikiem związane
z posiadaniem rzeczy:
– Treść zobowiązań regulują właściwe przepisy prawa art. 318-321 KC
oraz 11 ust 1 ZastRejU., mogą być umownie modyfikowane, bez
naruszania istoty tych zobowiązań,
– Obowiązek zastawnika czuwania na zachowaniem rzeczy stosownie do
przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem – art. 318 zd. 1 KC,
– Zwrot rzeczy po wygaśnięciu zastawu – art. 318 zd. 2 KC,
– Rozliczanie pożytków i złożenie rachunku po wygaśnięciu zastawu –
art. 319 KC,
– Rozliczenie nakładów poczynionych przez zastawnika – art. 320 KC,
– Utrata lub uszkodzenie rzeczy – art. 321 KC
TRYB ZASPOKAJANIA
• Zastaw zwykły – według przepisów o sądowym
postępowaniu egzekucyjnym – art. 312 KC,
– Tytułem wykonawczym – jest wyrok zaopatrzony w
klauzulę wykonalności – ze wskazaniem ograniczenia
rzeczowego odpowiedzialności zastawcy,
• Zastaw rejestrowy – przepisy o postępowaniu
egzekucyjnym, jednakże w wypadkach wskazanych w
ustawie umowa zastawnicza może przewidywać
zaspokojenie wierzyciela przez przejęcie przez niego
na własność przedmiotu zastawu. – art. 22 ust. 1
ZastRejU., albo w drodze sprzedaży w przetargu
publicznym – art. 24 ZastRejU, albo zaspokojenie z
dochodu jaki przynosi rzecz – art. 27 ZastRejU.
WYGAŚNIĘCIE PRAWA ZASTAWU
• Zrzeczenie się przez zastawnika,
• Konfuzja,
– Wyjątkowo na mocy przepisu szczególnego nie wygasa pomimo
nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeśli
wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby
trzeciej lub na jej rzecz zajęta – art. 325 par. 2 KC,
• Wygasa w razie wygaśnięcia wierzytelności
• Zastaw rejestrowy wygasa w razie przeniesienia wierzytelności
zabezpieczonej zastawem rejestrowym na podmiot nieuprawiony
do zabezpieczenia wierzytelności zabezpieczonej zastawem
rejestrowym – art. 17 ust 2 ZastRejU.
• Wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru na wniosek
zastawnika,
ZASTAW NA PRAWACH
• Dotyczy praw zbywalnych – art. 327 KC,
• Odpowiednio stosuje się przepisy o zastawie
na rzeczach ruchomych – art. 328 KC,
• Umowa o ustanowieniu zastawu na prawach
powinna być zawarta na piśmie z datą pewną
– chociażby umowa o przeniesieniu prawa nie
wymagała takiej formy – art. 329 KC,
HIPOTEKA
• Ograniczone prawo rzeczowe o charakterze zabezpieczającym,
prawo akcesoryjne w stosunku do zabezpieczanej
wierzytelności
• Przedmiot- nieruchomość oraz wybrane prawa majątkowe (w
przeciwieństwie do zastawu, który obciąża rzeczy ruchome oraz
zbywalne prawa majątkowe)
• Zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne (np. pożyczki,
kredyty bankowe itd.)
• Może zabezpieczać:
 oznaczoną wierzytelność wynikającą w określonego stosunku
prawnego, w tym wierzytelność przyszłą,
 kilka wierzytelności przysługujące temu samemu wierzycielowi,
 kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom w
służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia,
• Regulacja: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Treść hipoteki
• Istota – możliwość zaspokojenia wierzyciela z obciążonej
nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością oraz
z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
nieruchomości
• w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z określonego
stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na
mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z
nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z
pierwszeństwem wobec wierzycieli osobistych właściciela
nieruchomości (art. 65 ust. 1 KWU)
• Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do posiadania i korzystania z
nieruchomości. Właściciel aż do czasu egzekucji zachowuje
wszelkie uprawnienia składające się na treść prawa własności.
Niedopuszczalne jest postanowienie, przez które właściciel
zobowiązałby się względem wierzyciela hipotecznego, że nie
dokona zbycia ani obciążenia nieruchomości przed
wygaśnięciem hipoteki (art. 72 KWU)
Powstanie hipoteki - konstytutywny wpis do
księgi wieczystej
•
•
•
•
•
•
•
Hipoteka umowna:
Umowa (zasadnicze źródło hipoteki), zawierana pomiędzy wierzycielem a
właścicielem nieruchomości, jednakże wystarczy gdy właściciel nieruchomości złoży
oświadczenie w formie aktu notarialnego, a wierzyciel hipoteczny złoży tylko
dorozumiane oświadczenie woli (nie uczestnicząc w akcie)
W umowie musi znaleźć się:
oznaczenie zabezpieczonej wierzytelności ze wskazaniem jej wysokości oraz
stosunku, z którego wynika,
w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności
tego samego
wierzyciela – wskazać stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności
w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności przysługujących różnym
podmiotom – zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz
przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą (umowę zawiera tzw. administrator
hipoteki)
Podstawa wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej – notarialne oświadczenie
właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki
Odrębny tryb w razie ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika banku –
podstawą wpisu są dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu, nadto
wymagane jest złożenie oświadczenia woli właściciela nieruchomości o
ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej (ad
solemnitatem) –>> (art. 95 Prawo bankowe)
Powstanie hipoteki - konstytutywny
wpis do księgi wieczystej
Hipoteka przymusowa:
• Wpisywana jest bez woli właściciela obciążonej nieruchomości,
służy zasadniczo zabezpieczeniu egzekucji wierzytelności
• Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem
wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu
egzekucyjnym (np. akty notarialne, w których dłużnicy poddają
się egzekucji na podstawie art. 777 KPC) może na podstawie tego
tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach
dłużnika (art. 109 ust. 1 KWU)
• Inne podstawy: postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
postanowienie
prokuratora,
decyzja
administracyjna,
zarządzenie zabezpieczenia według przepisów o postępowaniu
egzekucyjny w administracji
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Przedmiot hipoteki
nieruchomości (prawo własności nieruchomości) - głównie
hipoteka łączna: obciążenie kilku nieruchomości dla zabezpieczenia oznaczonej
wierzytelności (hipoteka łączna powstaje z mocy prawa w razie podziału
nieruchomości obciążonej jak również w wyniku ustanowienia umownej
hipoteki łącznej)
wierzyciel może według swojego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w
części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich
łącznie, może również dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne
nieruchomości (art. 76 ust. 2 KWU) – solidarna odpowiedzialność dłużników
udział we współwłasności (również we wspólności takich praw jak
użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki obciążającej idealny udział we
współwłasności w częściach ułamkowych, niedozwolone jest obciążenie
udziału we współwłasności łącznej
użytkowanie wieczyste:
Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste wraz z ze
znajdującymi się na użytkowanym gruncie budynkami stanowiącymi odrębną
własność
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
wierzytelność zabezpieczona hipoteką
• Wierzytelności zabezpieczone hipoteką:
 Istniejące i przyszłe wierzytelności pieniężne np.
pieniężne roszczenie odszkodowawcze w tytułu
niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania, roszczenie o zwrot nakładów itp.
 Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej
sumy pieniężnej
• Zaspokojenie wierzytelności hipotecznej
 według przepisów o sądowym postępowaniu
egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest
prowadzona egzekucja przez administracyjny organ
egzekucyjny (art. 75 KWU)
 konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego (tj.
tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę
wykonalności np. zasądzający wyrok sądowy)
 w toku egzekucji następuje: zajęcie nieruchomości,
licytacja i przysądzenie własności oraz podział sumy
uzyskanej z egzekucji
Wygaśnięcie hipoteki następuje w wyniku:
• zrzeczenia się prawa
• konfuzji
• wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (chyba, że
z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości
kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu) - art. 94
KWU
• upływu 10 lat od wykreślenia hipoteki bez ważnej podstawy
prawnej (art. 95 KWU)
• złożenia przez właściciela zabezpieczonej kwoty do depozytu
sądowego wraz ze zrzeczeniem się uprawnienia do jej
odebrania w przypadku gdy zabezpieczona wierzytelność jest
już wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo
zaspokojenie go napotyka trudne do przezwyciężenia trudności
(art. 99 ust. 1 KWU)
•
•
•
•
•
•
•
•
kazus
Janina zwarła ze spółką pod firmą Kaktus sp. z o.o. umowę o dzieło, na
podstawie, której Janina miała wykonać projekt wnętrza siedziby spółki. Z
tytułu wykonania prac Janina miała otrzymać od spółki 60 000 zł. Strony
ustaliły, że wierzytelność spółki z tytułu umowy o dzieło wobec Janiny zostanie
zabezpieczona hipoteką do kwoty 150000 zł na nieruchomości Janiny, a
wierzytelność Janiny wobec spółki w tytułu powyższej umowy zostanie
zabezpieczona hipoteką do kwoty 40 000 euro na nieruchomości należącej do
spółki Kaktus sp. z o.o. Janina zgłosiła zastrzeżenia podnosząc, że suma hipoteki
tj. 150 000 zł jest za wysoka w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności.
Pytania:
1) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności
Janiny?
2) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności
spółki pod firmą Kaktus sp. z o.o.?
3) Czy możliwe jest ustanowienie hipotek dla zabezpieczenia wierzytelności
stron wynikających z jednej i tej samej umowy wzajemnej?
4) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie wyrażonej w innej walucie
niż waluta wierzytelności?
5) Jakie czynności strony powinny podjąć w celu skutecznego ustanowienia
hipoteki?
6) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie przewyższającej wartość
zabezpieczonej wierzytelności?
kazus
• Spółka Dom sp. z o.o. zawarła ze spółką Osiedle sp. z o.o. przedwstępną
umowę sprzedaży 5 lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul.
Pięknej 10 we Wrocławiu. Strony ustaliły, że w dniu zawarcia umowy
spółka pod firmą: Dom sp. z o.o. wpłaci spółce pod firmą: Osiedle sp. z
o.o. kwotę 1 mln zł jako zaliczkę na poczet ceny ww. lokali mieszkalnych.
Jako zabezpieczenie zwrotu zaliczki, strony ustaliły hipotekę w kwocie 1
mln zł na nieruchomości należącej do spółki pod firmą: Osiedle sp. z o.o.
Do zawarcia umowy przyrzeczonej, z przyczyn niezależnych od spółki
Osiedle, nie doszło. W związku z tym, Osiedle sp. z o.o. zwróciła zaliczkę i
wezwała spółkę Dom do podjęcia czynności mających na celu wykreślenie
hipoteki. Spółka Dom wysłała więc do Osiedla listem poleconym
oświadczenie, w którym potwierdziła, że zaliczka uiszczona na podstawie
umowy została w całości zwrócona.
• Pytania:
• 1) Czy złożone oświadczenie jest wystarczające do wykreślenia hipoteki z
księgi wieczystej?
• 2) Jakie instrumenty prawne przysługiwały by spółce Osiedle gdyby
spółka Dom odmówiła podjęcia niezbędnych kroków do wykreślenia
hipoteki?
Download