ESTUDIO PROPIO DE “FORMACIÓN SUPERIOR EN
ADMINISTRACIÓN DE FINCAS”
Curso 2.022/23
Curso 2º – Segundo Cuatrimestre
Profesora. Pilar Morgado Freige
Marzo – Abril 2.023
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
ÍNDICE.
TEMA 1.- ASPECTOS GENERALES.
1.
CONCEPTO.
2.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL ORDENAMIENTO
JURÍDICO.
3.
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL:
3.1. Las Comunidades de propietarios con título constitutivo.
3.2. Las Comunidades de propietarios sin título constitutivo.
3.3. Los Complejos inmobiliarios privados.
4. EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
TEMA 2.- CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
1.
LA VOLUNTAD COMO FORMA DE CONSTITUCIÓN:
A)
Constitución por acto unilateral.
B)
Constitución de la propiedad horizontal en inmuebles ya
construidos.
C)
Constitución de la propiedad horizontal en edificios en
construcción o meramente proyectados.
D)
Constitución por voluntad de varias personas.
E)
Constitución en virtud de partición.
F)
Supuesto de inmueble vendido a tercero en bloque que éste
revende a su vez por pisos o apartamentos.
G)
Constitución de este régimen especial en parte de un inmueble
que se vende por apartamentos.
2.
LA DECISIÓN JUDICIAL COMO FUENTE DE CONSTITUCIÓN
DE ESTA PROPIEDAD:
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A) Constitución por división de la cosa común.
B) Supuesto de venta de un apartamento en un inmueble indiviso.
C) Supuesto de adjudicación en pago de un piso o apartamento.
3.
DIVISIÓN IMPUESTA POR LA LEY.
TEMA
3.
EXTINCIÓN
DE
LA
PROPIEDAD
POR
PROPIEDAD
POR
APARTAMENTOS.
1.
DE
LA
EXTINCIÓN
DE
LA
APARTAMENTOS.
2.
LA VOLUNTAD DE LAS PARTES COMO CAUSA DE
EXTINCIÓN.
3.
ABANDONO O RENUNCIA.
4.
CONCENTRACIÓN.
5.
DESTRUCCIÓN
DEL
INMUEBLE
COMO
CAUSA
DE
EXTINCIÓN:
A) Destrucción general.
B) Supuesto de destrucción parcial.
6.
LA DECLARACIÓN DE RUINA, SEGÚN LA LEY DEL SUELO,
COMO CAUSA DE EXTINCIÓN.
7.
EXPROPIACIÓN FORZOSA.
8.
LA DIVISIÓN COMO MODO DE EXTINCIÓN.
9.
LA SANCIÓN COMO CAUSA DE PÉRDIDA.
TEMA 4.- PARTES PRIVATIVAS Y ELEMENTOS COMUNES.
1.- PARTES PRIVATIVAS:
A) Del espacio delimitado.
B) El espacio debe ser susceptible de aprovechamiento independiente por
tener salida propia a un elemento común del edifico o a la vía pública.
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C)
De los “elementos arquitectónicos” y las “instalaciones de todas
clases”.
D)
De los anejos.
2.- ELEMENTOS COMUNES: DEL “ELEMENTO COMÚN” Y DE SUS
CARACTERÍSTICAS:
A)
Ámbito del concepto.
B)
Características.
C)
Enumeración legal.
D)
Presunción legal
E)
Naturaleza jurídica.
F)
Prelación de fuentes legales.
G)
Propiedad de los elementos comunes.
TEMA 5.- LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN.
A)
Actualidad del tema.
B)
Su trascendencia jurídica.
C)
La fijación de la cuota y el nacimiento de la propiedad horizontal.
D)
Expresión de la cuota.
E)
Locales a los que corresponde fijar la cuota.
F)
Posibilidad de fijar diversas cuotas de participación.
G)
Modos de fijar la cuota.
H)
Modificación de las cuotas.
TEMA 6.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS.
1. NOCIONES GENERALES.
2. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO SOBRE LAS PARTES
PRIVATIVAS.
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3. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO SOBRE LOS
ELEMENTOS Y PARTES COMUNES.
TEMA 7.- CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS A LOS
GASTOS.
1. NOCIÓN GENERAL
2. PREFERENCIA DEL CRÉDITO.
3. EL FONDO DE RESERVA.
4. RECLAMACIÓN DE CUOTAS.
TEMA 8.- LA ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS.
1. NOCIONES GENERALES.
2. LA JUNTA DE PROPIETARIOS:
2.1. Funciones.
2.2. Asistencia.
2.3. Reunión y convocatoria.
2. Acuerdos de la Junta de Propietarios y sus impugnaciones:
2.1. Adopción de acuerdos.
2.2. Impugnación de acuerdos.
2.3. Constancia de los acuerdos.
3. EL PRESIDENTE:
3.1. Nombramiento.
3.2. Constancia de los acuerdos.
4. VICEPRESIDENTE.
5. SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
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TEMA 1.- ASPECTOS GENERALES.
1. CONCEPTO.
Se puede definir como el derecho singular y exclusivo de propiedad que una
persona o un grupo de personas posee sobre un espacio suficientemente delimitado
y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos
e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de
sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y los anejos que expresamente
hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio
delimitado; así como aquellos elementos, pertenencias y servicios comunes que ha
de disfrutar en unión de los demás propietarios.
2. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL ORDENAMIENTO
JURÍDICO.
El Código Civil, en su redacción originaria, se ocupó en el artículo 396 del
supuesto en que “los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos
propietarios”, y daba normas para la contribución de los mismos a los gastos
necesarios. La insuficiencia de tal regulación era obvia, pues no atendía a los
múltiples problemas que el derecho de propiedad de un piso junto con el de otros
propietarios generaba al estar ubicados en un mismo inmueble.
Esta insuficiencia contrastaba con el desarrollo de la figura en la vida real
por múltiples causas. De ahí que el artículo 396 se reformase por la Ley de 26 de
octubre de 1939. A tenor de la misma, el objeto de su regulación eran los pisos de
un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento propio por “tener
salida propia a un elemento común de aquél (edificio) o la vía pública”, que
perteneciesen a distintos propietarios. Otorgaba a los mismos un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre un piso o parte de él, y una copropiedad sobre
elementos comunes del edificio “necesarios para su adecuado uso y disfrute”, que
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enumeraba a modo de ejemplo, y establecía que no eran susceptibles de división en
ningún caso y constituían anejos inseparables de la parte privativa. Se ordenaba la
contribución de los propietarios a los gastos de reparación y conservación de los
elementos comunes en proporción “al valor de su parte privativa”, regla que regiría
para la adopción por mayoría de los acuerdos. Se concedía a los propietarios,
derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) cuando cualquiera de ellos
quisiera venderlo, y se prohibía a cualquier propietario variar esencialmente el
destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los otros
interesados.
La Ley de 1939, aunque más completa que la regulación a la que sustituía,
no resolvió toda la problemática de la propiedad horizontal, lo que se hizo en la
práctica por obra de los llamados “estatutos”. Fue necesario su reforma, efectuada
por la Ley de 21 de julio de 1960, en la que, sin abandonar las líneas maestras de la
de 1939, profundizó más en el contenido de la propiedad privativa, regulando
(quizás más casuísticamente) todo lo relativo a las relaciones de vecindad y
acuerdos tomados por los comuneros, y creando órganos de dirección y
representación del conjunto de los propietarios, delimitando sus competencias. Es
importante destacar que la Ley de 1960 es una ley especial sobre la propiedad
horizontal, pasando a ser el artículo 396 del Código Civil, que se reformó, un
precepto general que recogía los rasgos esenciales de tal propiedad, para remitirse
en su regulación a aquélla. También es de subrayar que eliminó los derechos de
adquisición preferente de los propietarios, que no concordaban ni con la esencia de
la propiedad horizontal ni con la acentuación que se daba por el legislador a la
propiedad privativa del piso o local susceptible de aprovechamiento independiente.
Por último, hay que decir que la Ley de 1960 modificó la Ley Hipotecaria (art.8)
para remitir la inscripción registral no sólo del edificio, sino de cada uno de los pisos
o locales que lo conformaban.
La Ley de 1960, lo mismo que la anterior de 1939, no configuró como
persona jurídica al conjunto de los propietarios de los pisos o locales del edificio en
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ningún caso, aunque la normativa de 1960, en el desarrollo de esta propiedad se
acerque más a un modelo asociativo o societario (establecimiento de órganos;
delimitación de sus competencias; formalidades para tomar acuerdos; régimen de
impugnación de los mismos).
La Ley de 1960, aunque importante en su momento, se ha demostrado
insuficiente para su aplicación a las nuevas realidades inmobiliarias, tales como los
conjuntos residenciales, en los que el edificio, que era el substrato básico y único de
la citada Ley, pasa a ser un elemento de una entidad más amplia formada por otros
edificios, o las urbanizaciones privadas. Por ello, y para corregir las graves
dificultades que origina la morosidad de los propietarios en el pago de los llamados
“gastos de comunidad”, seguramente producida en gran medida por la exaltación de
la propiedad privada frente a lo comunitario que ha sido tónica dominante en la
legislación, por todo ello, la Ley de 1960 fue reformada por la Ley 8/1999, de 6 de
abril (en adelante, LPH).
La Ley citada no ha alterado en absoluto la estructuración de la propiedad
horizontal que proviene de la de 1939. Sigue distinguiéndose entre propiedad
privativa del piso o local dentro de un edificio y copropiedad sobre elementos
comunes, inherente a aquélla. Su carácter reformador se limita a aspectos muy
concretos de la Ley de 1960.
La propiedad horizontal se percibe en esta sintética exposición de su
evolución legislativa como una propiedad sujeta a múltiples obligaciones, como no
podía ser menos por la convivencia de muchas personas y la confluencia de diversas
actividades (negociales, profesionales, etc.) en un mismo edificio. Quizá pueda
decirse que aquella propiedad se va aproximando cada día más a fenómenos
asociativos o comunitarios.
Las últimas reformas de la LPH corresponden a la efectuada por la Ley
8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y al
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler.
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3. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
El artículo 396, párrafo 1º, reformado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dice
que “podrán ser objeto de propiedad los diferentes pisos o locales de edificio o las
partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública”. Esta característica es la
que determina la aptitud para el nacimiento de la propiedad separada del piso o local
respecto del edificio: posibilidad de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y,
en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Esta remisión del
párrafo último del artículo 396 lo es en la actualidad a la Ley 8/1999, de 6 de abril,
de Propiedad Horizontal, y subraya su carácter eminentemente imperativo.
La existencia de varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente en un mismo edificio plantea problemas de distinción con la
propiedad de éste cuando ambos derechos pertenecen a distintos propietarios. Tal
situación fáctica se regula por la Ley de Propiedad Horizontal en algunos extremos,
sin necesidad de haberse otorgado el llamado “título constitutivo” de la propiedad
horizontal. La aplicación íntegra de la Ley se producirá con el otorgamiento del
mismo.
Al ámbito de aplicación de la Ley se refiere el artículo 2 de la LPH:
“Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396
del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.
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Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta
Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas
de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en
esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando,
de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen,
en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados
elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o
económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo
dispongan sus estatutos”
3.1.- LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS CON TÍTULO
CONSTITUTIVO.
Este artículo no existía en el texto aprobado por el Informe de la Ponencia
del Congreso. Se introduce, junto con el artículo 1, por la Comisión de Justicia e
Interior, con Competencia Legislativa Plena, al tiempo que se traslada el contenido
de los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960 a una disposición adicional.
La redacción dada a este artículo 2 por la mencionada Comisión del
Congreso, y remitida al Senado, permanece inalterada, siendo exacta a la que figura
en la Ley.
El artículo1 señala que el objeto de la Ley es la regulación o el régimen
jurídico de la propiedad horizontal, y el artículo 2 especifica a qué supuestos se
aplica dicha regulación o régimen jurídico contenido en la Ley.
En primer lugar, la regulación de la Ley se aplica a las comunidades de
propietarios de pisos o locales de un edificio que cuentan con el título constitutivo
al que se refiere el artículo 5. Ese es el supuesto típico de plena aplicación de la Ley,
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en el que coincide la existencia de varios propietarios de pisos o locales de un
edificio respectivamente con la del título constitutivo de esta forma especial de
propiedad, es decir, de la propiedad horizontal. No es preciso que el mismo haya
sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Sin la mencionada comunidad de propietarios no es de aplicación la Ley,
aunque el propietario único del edificio haya otorgado el título constitutivo, con el
fin de enajenar ulteriormente los pisos y los locales. Nada impide al propietario de
un edificio, tanto si está acabado, como si está en construcción, como si está
meramente en proyecto, proceder al otorgamiento del título constitutivo de la
propiedad horizontal. Lo que ocurre es que dicho régimen no podrá aplicarse
mientras que no exista una comunidad de propietarios (más de un propietario)
titulares de los respectivos pisos o locales; tampoco podrá aplicarse mientras que el
edificio proyectado o en construcción no esté acabado, al no existir (total o
parcialmente) el objeto de la propiedad de cada uno de ellos.
En tales casos el valor del otorgamiento del título constitutivo por el único
propietario será el de permitir la enajenación de los pisos o locales (presentes o
futuros) y el de garantizar a los hipotéticos adquirentes el objeto y las características
del derecho que adquirirán; especialmente si el título se inscribe en el Registro de
la Propiedad.
Tampoco es de plena aplicación la Ley cuando existe título constitutivo y
una comunidad de propietarios, pero el edificio no ha sido acabado, de manera que
la base material del régimen, los pisos o locales, no existe total o parcialmente. A
esta situación se puede llegar por haber otorgado previamente el título el único
propietario del solar (con edificio proyectado) o del edificio en construcción,
habiendo procedido posteriormente a la enajenación total o parcial de los pisos o
locales (proyectados o en construcción); también por acuerdo unánime (art. 397CC)
de los copropietarios en proindiviso del solar o del edificio en construcción;
También del edificio destruido, previamente sometido al régimen de propiedad
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horizontal (arts.17 y 23LPH), o al régimen de una comunidad normal proindiviso
(arts. 392 y ss. CC). Dicho título será inscribible.
En consecuencia, la Ley no es de plena aplicación, ya que la inexistencia de
los pisos o locales o su inhabitabilidad impide que se puedan aplicar todas aquellas
reglas que, expresa o tácitamente, cuenten como supuesto de hecho con la existencia
y habitabilidad de aquellos. No obstante, el régimen sí que será aplicable de
inmediato en todas aquellas reglas cuya vigencia no dependa estrictamente de la
mencionada existencia y habitabilidad (disfrute) de los pisos y locales. Así lo viene
a reconocer expresamente el artículo 23,1º LPH. Se trata de una situación en la que
el régimen de propiedad horizontal estará parcialmente vigente. En términos
generales, y con las pertinentes adaptaciones, serán de aplicación los siguientes
preceptos de la LPH: artículos 3, 4, 5, 9, 13 a 20, 22 y 23,2º; disposición adicional.
3.2.- LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS SIN TÍTULO
CONSTITUTIVO.
El apartado b) de este artículo 2 LPH viene a reconocer, de acuerdo con la
doctrina dominante (asumida por los Tribunales y por la Dirección General de los
Registros y del Notariado), que el título constitutivo de la propiedad horizontal no
es en verdad constitutivo de la misma, de manera que la comunidad de propiedad
horizontal existe desde el momento en que sobre un edificio concurren varios
propietarios o locales de aquél respectivamente – esos son los requisitos
establecidos en el artículo 396, párrafo 1º “ab initio” CC-, y desde ese momento
queda sometida a la Ley, salvo en aquello en lo que sea indispensable para su
aplicación el otorgamiento del título constitutivo.
La aplicación a esas comunidades de propietarios por pisos de la Ley tiene
carácter imperativo, al igual que en los demás casos (disposición transitoria 1ª de la
Ley 49/ 1960 y disposición final única de la Ley 8/1999). El legislador ha querido
eliminar toda duda al respecto. De ahí la insistencia en que esas comunidades sin
título constitutivo “se regirán, en todo caso, por las disposiciones de la Ley”. No
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obstante, de acuerdo con el artículo 23.2º LPH los propietarios podrían constituirse
(“convertirse” mediante el otorgamiento del título correspondiente) “en propiedad
o copropiedad ordinarias”.
Además de esa puntualización sobre el carácter imperativo de la Ley en su
aplicación a esas comunidades de hecho (con la excepción señalada del artículo
23.2º LPH), el párrafo 2º del apartado b) especifica que dicha aplicación comprende
todas las normas relativas al “régimen jurídico de la propiedad “partes privativas y
elementos comunes” y a “los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros”.
Ello implica que, en efecto, con las adaptaciones pertinentes, son de aplicación a
estas comunidades sin título constitutivo todo el Capítulo II de la LPH (arts. 3 a 23)
y el artículo 396 CC (disposición adicional, apartado 1 LPH).
En lo que se refiere al título constitutivo, su otorgamiento puede ser exigido
por cualquiera de los propietarios. Hay que tener en cuenta que la primera Junta de
propietarios, no habiendo sido nombrado todavía Presidente, puede ser convocada
por los promotores de la reunión (art. 16.1 LPH). Hay que tener en cuenta también,
a todos los efectos (incluida la necesidad de acordar el otorgamiento del título
constitutivo), que, “cuando la mayoría (necesaria) no se pudiera lograr” en la Junta,
será el Juez quien pueda decidir a instancia de parte, según el artículo 17, último
párrafo LPH.
La inexistencia de título constitutivo impide el acceso al Registro de la
Propiedad (art. 8.4 y 5 LH) del régimen de propiedad horizontal, así como de los
pisos o locales sometidos al mismo, con las consiguientes consecuencias negativas
al respecto a la transmisión a terceros (arts. 32, 34 y 38 LH) y a la constitución de
hipotecas (arts. 107,11 LH y 218 RH).
La mayor dificultad en la aplicación del régimen de la propiedad recogido
en la LPH deriva en estos supuestos de la no determinación de las cuotas de
participación correspondientes a cada piso o local respectivamente. Semejante
carencia puede quedar subsanada por acuerdo unánime de los comuneros (de la
Junta). Mientras que tal acuerdo no exista y a falta de pronunciamiento judicial, a
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instancia de parte, será necesario acudir a la presunción de igualdad de las cuotas
prevista en el art. 392, párrafo 2º CC.
3.3.- LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS.
Al tiempo que la Comisión de Justicia e Interior, con Competencia
Legislativa Plena, introducía el art. 2 con su apartado c), convertía en nuevo
Capítulo III, dedicado al régimen de los complejos inmobiliarios privados –
integrado por el artículo 24 (nuevo también)-, lo que previamente, en el informe de
la Ponencia del Congreso, figuraba como una disposición adicional primera de la
LPH.
Con esta ampliación del ámbito de la LPH el legislador no viene sino hacer
eco de lo que la doctrina y la praxis venían propiciando: la aplicación por analogía
en la medida posible del régimen de propiedad horizontal a las urbanizaciones o
complejos inmobiliarios privados.
Pero, a diferencia de lo que ocurre con la propiedad por pisos o locales,
sometida con carácter imperativo a la LPH, en el caso de los complejos
inmobiliarios privados, la LPH es de aplicación dispositiva y supletoria, en los
términos del art. 24 LPH. Así se establece claramente en el apartado 4 de dicho
artículo. La Ley es pues aplicable a los complejos inmobiliarios privados
constituidos de acuerdo con el art. 24.2 a) o b) y supletoriamente a todos los demás,
tanto si los comuneros han establecido pactos “constitutivos” distintos como si no
han establecido pacto “constitutivo” alguno, como ocurre con las comunidades de
propiedad horizontal de hecho (art. 2 b) LPH).
4.-
EL
TÍTULO
CONSTITUTIVO
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL.
El título constitutivo es el que regula la comunidad de propietarios cuyo
derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio, y el que
determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (art.2, a).
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El significado del otorgamiento del título constitutivo gira en torno a tres
grandes efectos:
a) Matiza y completa la regulación contenida en la LPH, adecuándola a las
circunstancias concretas del edificio.
b) Abre paso a la vigencia de todas aquellas normas relacionadas con las
cuotas de participación.
c) Es esencial para el acceso del edificio en propiedad Horizontal y de los
pisos o locales al Registro de la Propiedad.
En cuanto a la naturaleza del título constitutivo, constituye un negocio
jurídico, puesto que es un acto derivado de la autonomía de la voluntad que
reglamenta para su autor o autores una relación o situación jurídica determinada. Es
además un negocio jurídico de carácter dispositivo, entendiendo por tales aquellos
actos que transmiten, gravan o extinguen un bien o derecho o, producen de modo
general, cualquier modificación jurídica.
La Ley detalla el contenido que ha de tener, especificando que en él se ha de
descubrir el inmueble en su conjunto, los servicios e instalaciones con que cuente,
y las diferentes propiedades separadas. También la cuota que a cada una de ellas le
corresponde. Añade por último el artículo 5, dedicado a la regulación del título
constitutivo, que “podrá contener, además, las reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley de orden al uso o destino del
edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un
estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro
de la Propiedad.
Los estatutos, en lo que no sean reproducción de los preceptos legales, son
producto de la autonomía de la voluntad, que tiene en esta materia un ámbito
limitado; sólo puede desarrollarse en lo que la LPH permita, dado su carácter
imperativo.
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La formulación de los estatutos no es requisito indispensable para que las
diferentes propiedades separadas del edificio puedan ser objeto de tráfico jurídico
(STS de 19 de febrero de 1971).
No exige la Ley que los Estatutos se otorguen en escritura pública, pero en
la práctica esto es lo que se hace para lograr su inscripción en el Registro de la
Propiedad con la consiguiente oponibilidad a terceros.
No dice el artículo 5 quién ha de realizarlos, pero de la propia naturaleza de
estos se deduce que puede ser obra del propietario del edificio cuando reúne en sus
manos la totalidad de las propiedades separadas ubicadas en el mismo. Si antes de
hacerlos ha enajenado alguna vivienda, aunque sea en documento privado, ha de
intervenir este propietario en la confección de los estatutos.
Tampoco señala el artículo 5 cuándo han de otorgarse los estatutos, por lo
que cabe que se hagan no sólo al concluirse el edificio, sino también cuando su
construcción esté comenzada, e incluso con pisos meramente proyectados. En esas
situaciones se permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de edificios en
régimen de propiedad horizontal.
Los estatutos inscritos son oponibles a terceros, siendo tales los adquirentes
de propiedades separadas o titulares de derechos reales o personales. Los
mecanismos para proceder a la inscripción del estatuto o de alguna cláusula
específica del mismo son:
A) Mediante la intervención notarial en todas y cada una de las fases que
componen la adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios.
B) Mediante el traslado del acta de la Junta al Registro de la Propiedad. Este
hecho podrá verificarse a saber: bien mediante testimonio notarial que dé fe del
Libro de actas; bien mediante elevación a escritura pública de la oportuna
certificación emitida por quien desempeñe el cargo de Secretario. La actuación del
Notario deberá limitarse a comprobar el nombramiento de la persona en cuestión
para el cargo de Secretario, presumiendo que sigue en el ejercicio del mismo en
tanto no conste su cese.
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Distintos de los estatutos son los REGLAMENTOS DE RÉGIMEN
INTERIOR, que son normas fijadas por el conjunto de los propietarios para regular
los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes. Estos reglamentos han de respetar los límites establecidos por la Ley y
los estatutos, y obligan a todo titular mientras no sean modificados en la forma
prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
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TEMA 2.-CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
Tres son, fundamentalmente, las causas por las que se puede constituir este
régimen especial, a saber: la voluntad, la ley y la decisión judicial.
1. LA VOLUNTAD COMO FORMA DE CONSTITUCIÓN.
La voluntad, sea de una persona física o de una persona jurídica, es el medio
más corriente de hacer surgir esta institución, pudiendo adoptar, en cuanto a su
manifestación, cualquiera de las formas que el Derecho reconoce, es decir, acto
unilateral o bilateral, Inter vivos o mortis causa, gratuito o oneroso; e incluso,
aparecer como la simple constitución de una sociedad encaminada a tal objeto. Será
indiferente que el edificio esté ya construido, en construcción o meramente
proyectado, porque en todos estos supuestos dicha voluntad podrá manifestarse.
A) Constitución por acto unilateral.
Este régimen puede surgir por la simple voluntad unilateral, cuando el
propietario o los copropietarios de un inmueble ya construido pretenden enajenarlo
por apartamentos, o cuando el constructor levanta el edificio con esta finalidad.
También podría surgir por acto de última voluntad cuando el testador otorga
un testamento-partición, previendo o constituyendo este régimen especial, o cuando
instituye heredero o legatario a una determinada persona en relación a un cierto piso
o apartamento.
Para el supuesto de que el testador deje una finca compuesta de varios pisos
o locales a dos o más herederos sin especificar una asignación concreta, surgirá
según ZANÓN, una propiedad proindiviso; y si efectúa asignaciones concretas, un
régimen de propiedad horizontal. Pero debe buscarse la intención del testador, que
ha de ser la de asignar a cada heredero un piso o local determinado.
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Adviértase, sin embargo, que como observa GUIDI, lo que no cabe es
constituirla por “causa de muerte” sin más, porque si no existe testamento y ha de
abrirse la sucesión abintestato, de ella no puede derivarse más que una copropiedad
ordinaria o proindiviso; y sólo los herederos acuerden ponerle término efectuando
la partición, podría surgir aquella forma especial de propiedad si es su voluntad.
Esta doctrina es aplicable a nuestro Derecho, aunque sería conveniente
destacar, que no se exigen unas formalidades especiales y previas, como el
acompañamiento de planos de la construcción o de la división, o la aprobación del
proyecto de éstas por un organismo oficial, como ocurre en algunas legislaciones
extranjeras.
Ahora bien, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecara
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística,
vino a establecer los requisitos y la documentación necesaria para la inscripción de
las Escrituras de Obra Nueva y División Horizontal:
Lo que sí, en cambio, resulta necesario, es que el apartamento esté
suficientemente delimitado y “sea susceptible de aprovechamiento independiente”,
por exigirlo el artículo 3 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Si no fuera así,
no podría estimarse existente, aunque las partes de copropiedad o comunidad, que
habría de regirse por las normas diesen tal denominación; se produciría de momento
un supuesto de copropiedad o comunidad, que habría de regirse por las normas
propias de ésta. Aunque cualquier comunero pudiere pedir la división de esta
comunidad al amparo del nuevo párrafo del artículo 401 del Código Civil, si las
características del edificio lo permitiesen.
Contemplando precisamente un supuesto de transmisión mortis causa de un
piso, la Resolución de la Dirección General de los Registros de 22 de noviembre de
1973 viene a indicar que, si el piso estaba ya inscrito en el Registro, no es preciso
cumplir previamente los requisitos del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal,
debiendo proceder por tanto, a la inscripción de la transmisión.
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
B) Constitución de la propiedad horizontal en inmuebles ya construidos.
Es uno de los más frecuentes en la actualidad, en especial tratándose de
inmuebles de cierta antigüedad, ya que sus propietarios, ante la escasa rentabilidad
que producen, prefieren ofrecerlos en venta, previa división en pisos o
apartamentos.
Pero ello no descarta, naturalmente, cualquier otra forma de transmisión de
tipo oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa.
Esta transmisión, por lo general, no está sujeta a limitación específica
alguna.
C) Constitución de la propiedad horizontal en edificios en construcción o
meramente proyectadas.
Preguntase la doctrina si es factible surja este régimen especial cuando los
edificios están todavía en construcción o simplemente proyectados.
BATLLE admite que puede nacer la propiedad por pisos inicialmente, o sea,
previamente a la construcción, bien porque un particular o entidad se comprometa
con los futuros propietarios a construir una casa en la que a éstos se adjudicará un
piso determinado, bien porque los que deseen los pisos se agrupen por su propia
iniciativa para edificar por su cuenta. En estos casos, bien con respecto al
constructor, bien entre los interesados, existe primero una mera relación contractual
que se desenvuelve en el derecho de obligaciones, hasta que realizada la
construcción y adjudicados los pisos o habitaciones se entre en el campo de los
derechos reales.
Por su parte, MARTÍN-GRANIZO separa el edificio en construcción y el
meramente proyectado. En el primer caso, se inclina por la posibilidad de que pueda
nacer el derecho de propiedad horizontal, siempre que hayan comenzado a venderse
sus pisos y locales y se hubiere otorgado el “título constitutivo”. Apoya su tesis en
el hecho legal de que pueda operarse la inscripción de estos edificios en el Registro
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Profa. Pilar Morgado Freige
de la Propiedad desde el momento en que su construcción se encuentre comenzada,
según se deduce de lo dispuesto en el art. 8, 4º,1 de la Ley Hipotecaria.
En el supuesto de edificio meramente proyectado, cree que dicha propiedad
y su régimen no pueden entenderse real y definitivamente constituidos hasta que
haya comenzado la construcción del edificio, porque ni siquiera puede tener acceso
al Registro. Admite, sin embargo que, en estos casos, siempre que se haya otorgado
el título constitutivo, puede entenderse constituida una de esas “situaciones jurídicas
internas” a las que la doctrina científica conoce con la denominación de
“expectativas de derecho”.
MONTERO-RÍOS distingue entre la agrupación de futuros propietarios para
la construcción, y la adquisición propiamente dicha de los pisos a construir. El
primer caso se produce cuando varias personas adquieren un solar y convienen con
un contratista la edificación de la casa, asignándose las viviendas en la forma que
acuerden. Las relaciones de los futuros propietarios con el contratista será la propia
de un arrendamiento de obra (artículos 1588 y siguientes del Código civil). Las de
los futuros propietarios entre sí, una mera relación contractual, hasta que realizada
la construcción y adjudicados los pisos o habitaciones, se entre en el campo de los
derechos reales.
En el segundo supuesto, de venta de Constitución del régimen de propiedad
horizontal pisos futuros, el promotor de la construcción enajena los pisos aún no
concluidos, e incluso sin empezar, percibiendo una parte del precio por adelantado
y comprometiéndose a entregarlo dentro de un plazo. El adquirente, a su vez, se
obliga a abonar el resto del precio en el momento de la entrega.
MONEDERO GIL critica la posición de MARTÍN GRANIZO “porque hay
que tener presente —dice— que una cosa es que se pueda otorgar escritura de
declaración de obra nueva encontrándose el edificio en construcción, y aprovechar
la misma para dejar constituido el régimen de propiedad horizontal, y otra muy
distinta que la propia y verdadera propiedad por pisos, por este solo hecho, haya
surgido a la vida del derecho”.
Concluye: 1º Que el titular único del edificio en construcción (o los distintos
titulares si pertenece proindiviso) al formalizar el título constitutivo del régimen de
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Profa. Pilar Morgado Freige
propiedad horizontal mediante la oportuna división horizontal, no deja constituida
por esta sola causa la relación jurídica de propiedad horizontal; 2º Que lo que el
constituyente ha otorgado al formalizar el título es un negocio jurídico unilateral y
dispositivo que integra el elemento social o humano de aquella relación jurídica;
negocio jurídico que es perfecto, no faltándole ningún requisito, aunque el edificio
se encuentre en construcción. Lo que ocurre es que tanto el negocio de constitución
del régimen de propiedad horizontal respecto del edificio en construcción, al igual
que sucede con el establecimiento, tiene la eficacia suspendida hasta el momento
que la Ley establece, en nuestro caso, que el edificio exista y pertenezcan sus pisos
o locales a diferentes personas.
Y estas conclusiones han de ser aplicadas igualmente si el edificio está
proyectado.
BONET CORREA cree que al amparo del artículo 1271 del Código civil
español, cuando se trata de adquirir un apartamento en el edificio todavía no
construido, nada obsta a que un particular o constructor anticipe su venta a la
edificación. Se tratará de lo que la doctrina llama “negocio anticipado”, que no ha
de entenderse como contrato perfecto a pesar de que el objeto no exista “in rerum
natura”.
M. de la CÁMARA contempla el supuesto de la fase de construcción del
inmueble, situación que denomina de “prehorizontalidad”, diciendo, en síntesis, que
las fuentes principales, perfectamente tipificadas, a través de las cuales surge en
nuestro tráfico jurídico esta situación, se reducen esencialmente a tres:
La primera de ellas tiene lugar cuando la persona, natural o jurídica, que
acomete la construcción del edificio se propone venderlo por departamentos.
La segunda tiene marcado carácter asociativo, siendo las personas a quienes
interesa ser copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, bien
para vivirlo, bien para explotarlo, las que actúan colectivamente y abordan
directamente la construcción del inmueble.
Por último, es frecuente también el impropiamente llamado cambio de suelo
por vuelo. Añade que, aunque la normativa de la Ley esté pensada para un edificio
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Profa. Pilar Morgado Freige
ya construido y en funcionamiento, de ahí no se sigue que, hasta donde lo permita
la situación del edificio en estado de construcción, éste no puede quedar sometido
al régimen de propiedad horizontal y le sean aplicables no todos, pero sí algunos de
los preceptos de la Ley.
El edificio en construcción e incluso el simplemente proyectado no es una
cosa totalmente futura sólo susceptible de constituir el objeto de relaciones
obligatorias, sino que es un objeto jurídico en formación. En la medida en que todos
los pisos o partes privativas están integrados dentro del edificio dentro del edificio,
y el derecho de los copropietarios no tiene como objeto el piso exclusivamente (que
en si no es concebible sino como parte del inmueble), sino que se refiere igualmente
a los elementos comunes, de los cuales el primero y principal es el solar, la
argumentación vale no sólo para el propietario del terreno, sino para todos los que
de un modo u otro entren en relación con él o para quienes adquieren el solar para
acometer en conjunto la construcción del edificio. Ahora bien, supuesto que la
propiedad horizontal está pensada en función de un edificio, no parece viable la
adscripción del solar al régimen de dicha institución mientras que el edificio no esté
perfectamente definido, de modo que pueda saberse “a priori” cuáles serán sus
características constructivas y, por tanto, los elementos comunes y las partes
privativas de que habrá de constar.
Desde el punto de vista legal, el criterio que se mantiene encuentra
justificación suficiente en el artículo 8, nº 4, de la Ley Hipotecaria. Parece obligado,
sin embargo, sostener que edificio definido equivale a edificio comenzado.
Para FUENTES LOJO, será preciso distinguir entre la constitución del
régimen de propiedad horizontal y el nacimiento de esta propiedad a favor de una
persona determinada. La primera cabe incluso sobre pisos meramente proyectados.
La segunda sólo cuando la construcción se lleve a cabo y surja el espacio
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente de que hablan el art.
396 del Código Civil y el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Mientras tanto
el contenido del derecho será meramente obligacional.
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Profa. Pilar Morgado Freige
D) Constitución por voluntad de varias personas.
Es frecuente que sean varias las personas que se reúnan para construir en
régimen de propiedad horizontal, fijando incluso el apartamento que a cada uno
habrá de corresponder en el plano levantado por el arquitecto.
El
supuesto
es
perfectamente
admisible
en
nuestra
legislación,
reconociéndose expresamente en la de viviendas de renta limitada, hoy derogada, al
permitir que puedan ser promotores de viviendas de protección oficial “los
particulares que, individualmente o agrupados, construyan viviendas para sí, para
cederlas en arrendamiento o para venderlas”.
Lo que se discute es la naturaleza jurídica de este consorcio entre los futuros
propietarios.
E) Constitución en virtud de partición.
Ningún obstáculo puede ofrecer el hecho de que los comuneros de un
inmueble, haya surgido esa comunidad por actos intervivos o de última voluntad, se
pongan de acuerdo para realizar la participación, atribuyéndose cada uno la
propiedad de un piso o apartamento, si éste reúne los caracteres de independencia y
comunicación con un elemento común como exige el art. 3 de la Ley de Propiedad
horizontal vigente. Pero adviértase:
1) Que por tratarse de un acto de enajenación, será preciso siempre el
consentimiento de todos los copropietarios.
2) Que en el supuesto de que en el mismo existan arrendatarios, gozarán
éstos, si la división no es por consecuencia de herencia o legado, del derecho de
tanteo o, en su caso, del retracto, regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
F) Supuesto de inmueble vendido a tercero en bloque, que éste revende a
su vez por pisos o apartamentos.
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Profa. Pilar Morgado Freige
Plantease en este caso el problema de si podría solicitarse la rescisión por
lesión en caso de que al efectuar la reventa se obtuviese por el vendedor un lucro
excesivo y desproporcionado a lo que él, a su vez, pagó.
Para BERNARD no es posible esa rescisión porque es normal y lícito que
un precio de detalle sea superior a uno de conjunto. El nuevo valor resultaría
precisamente de la división del inmueble en apartamentos.
En el mismo sentido AEBY, que agrega que otra sería la solución si las
partes hubieran tenido en el momento de la venta la voluntad de tomar como base
precio el valor del inmueble, calculado apartamento por apartamento.
Adviértase de todas formas:
1) Que, si la finca estuviere arrendada, tendrán los arrendatarios el derecho
de tanteo o el de retracto, y además el adquirente, si fuere por actos intervivos, no
podrá enajenar como fincas independientes los pisos que al tiempo de la adquisición
estuvieren arrendados, hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición,
salvo si hubiera venido a peor fortuna.
2) Que, tratándose de viviendas construidas al amparo de disposiciones
especiales, habrá que tener en cuenta sus normas específicas.
G) Constitución de este régimen especial en parte de un inmueble que se
vende por apartamentos.
Se da con alguna frecuencia el caso, sobre todo tratándose de fincas
construidas al amparo de la Ley de viviendas bonificables de 1944, en las que se
prohibía la división en pisos, en el que el propietario segrega las plantas bajas, cuya
renta es libre, vendiéndolas a terceros, continuando en cambio respecto a los pisos
la propiedad individual, e incluso una copropiedad entre todos los ocupantes.
Aparecen de esta forma, sobre una misma finca, dos figuras jurídicas
entremezcladas: la propiedad por apartamentos respecto a los bajos segregados en
relación con el resto del edificio, con sus respectivos coeficientes, y una
copropiedad sobre ésta última parte.
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Profa. Pilar Morgado Freige
Los problemas que se presenten habrán de resolverse teniendo en cuenta este
doble aspecto.
2. LA DECISIÓN JUDICIAL COMO FUENTE DE CONSTITUCIÓN
DE ESTA PROPIEDAD.
También por decisión del Juez o Tribunal cabría la constitución de este
régimen especial, sea porque a instancia de un copropietario indiviso se imponga la
división al amparo del último párrafo del artículo 400 del Código Civil, según el
añadido hecho por la Ley de Propiedad Horizontal vigente, sea porque habiéndose
vendido un piso simplemente de un inmueble, sin estar constituida esta propiedad,
pretenda el titular que se cumplan las formalidades legales al efecto.
Obsérvese, sin embargo, que este último supuesto es más bien de ratificación
de la propiedad ya constituida, porque ésta no necesita para su nacimiento ningún
requisito especial.
A) Constitución por división de la cosa común.
Se discutía en la legislación anterior si era factible la constitución de este
régimen de propiedad por división de la cosa común a instancia de un comunero
cuando los demás se opusieren a ello. En la doctrina, sin embargo, la tendencia
afirmativa se imponía, por simple aplicación de los artículos 400 y 401 del Código
Civil, contra la opinión de algún autor.
El Tribunal Supremo, en principio, había negado la posibilidad de la actio
communi dividundo basándose en que “sería cambiar la forma del condominio”.
Pero posteriormente admite, sin duda de ningún género, la posibilidad de
esta acción, razonando en la sentencia de 9 de julio de 1951 que “es indiscutible
que el destino propio y esencial de una cosa es servir de vivienda o alojamiento
para un negocio en la mayor amplitud de estos conceptos, y esto lo cumplen cada
piso o grupo de habitaciones que pueden disfrutarse por separado con
independencia de las demás del mismo inmueble y, por consiguiente, son
susceptibles de apropiación individual, y al dividirse así, y adjudicarse a distintas
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personas, se facilitará su aprovechamiento para el destino propio, sin que sea más
que una cosa accesoria para ese uso independiente, el que quede en común el
disfrute de la propiedad de los elementos, como cimientos, patios y escaleras, que
son indispensables para la subsistencia de cada una de esas propiedades
individuales y que por su naturaleza no pueden dividirse, pero que por su menor
importancia económica y sobre todo por su carácter accesorio o de medio para el
fin esencial de que se disfruten las viviendas, no pueden privar a la propiedad de
éstas de su carácter de singular, individual y divisible, y, por lo tanto, al dividir una
casa en esos departamentos para su adjudicación a cada uno de los copropietarios
del inmueble en conjunto, es salir de la indivisión, a los efectos del artículo 400,
aunque para algunos aspectos de índole económica y que son solamente
secundarios, pues no constituyen el fin de la casa, sino el medio para su disfrute y
sostenimiento, como reconoce el párrafo 1 del nuevo artículo 396 del Código Civil,
haya que reconocer en ellos una coparticipación de los dueños de las propiedades
individuales que constituyen una copropiedad adjunta a una propiedad singular,
como puede ocurrir en algunas conducciones de agua, medianería y
aprovechamientos parecidos, que tampoco alteran la condición de los
aprovechamientos principales”.
Pero he aquí algunos problemas:
1) Necesidad de que las características del inmueble permitan la
división.
Resalta la Ley lo que la jurisprudencia había ya destacado: que se trate de
un edificio “cuyas características” permitan la división.
Para determinar cuáles sean esas características no debe olvidarse nunca que
según el art. 396 del Código civil, el piso o apartamento, para ser tal, ha de ser
susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
común del edificio o vía pública.
Si el inmueble, pues, que se trate de dividir, puede originar esa
independencia, simplemente, o por obras sencillas, creemos que la acción de
división será posible. No importa, que sea exclusivamente en planos horizontales,
porque la propiedad por apartamentos también podrá surgir si la división se hace en
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Profa. Pilar Morgado Freige
sentido vertical. Piénsese, por ejemplo, en el supuesto de una casa que dé a dos
calles que estén en distinto nivel, de forma que lo que constituye el bajo respecto de
una, sea el piso primero o segundo en cuanto a la otra.
Estudiando con carácter general las excepciones subjetivas u objetivas que
impidan la división, la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 1968, se
refiere en cuanto a las primeras a lo que disponen los artículos 1051 y artículo 404
del Código Civil, y en lo que respecta a las objetivas a las comprendidas en los
artículos 401, párrafo 1, 404 y 1052, en relación con el 406 del mismo texto legal.
2) Circunstancias que pueden impedir o no la divisibilidad.
La jurisprudencia señala como circunstancias que pueden impedir la
divisibilidad:
1. La heterogeneidad de los elementos de que se compone el inmueble y de
las participaciones en que habrían de ser repartidos, como por ejemplo, dos cuotas
del 33,33 por 100, otra del 19,06 por 100 y otra del 14,28 por 100 (STS de 18 de
enero de 1968).
2. La construcción del inmueble y la forma en que se encuentren distribuidos
los diferentes locales y habitaciones que contiene (sentencia de 4 de diciembre de
1953).
3. El hecho de que no pueda dividirse en tantas partes como comuneros
(sentencia de 28 de noviembre de 1957). Supuesto éste que choca con la Ley de 21
de julio de 1960.
4. La circunstancia de que no puedan adjudicarse pisos o locales en pago
de sus participaciones a los propietarios minoritarios de la casa (sentencia de 5 de
octubre de 1961).
5. La estrechez del pasillo y el valor de la propia división, casi igual a la
de todo el inmueble (SAP Cáceres de 21 de junio de 1966).
6. La antigüedad del inmueble, su desproporción con las edificaciones
modernas que existen en sus proximidades, la desproporción del valor de los bajos
en relación al piso, y la falta de utilidad, por estar afectado el inmueble por un Plan
de urbanización (SAT Oviedo 14-7- 1971).
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
Por el contrario, no pueden impedir la divisibilidad, según la misma
jurisprudencia:
A) La hostilidad que medie entre los copropietarios, y los futuros problemas
que pudieran surgir por ello en la administración (sentencia de 16 de octubre de
1964).
B) El hecho de que no puedan formarse tantos apartamentos como
propietarios (sentencia de 16 de octubre de 1964, al casar la que denegó la
divisibilidad, confirmado, por tanto, la de Juzgado que fijó los lotes de dos cuartos
de vivienda y un local de negocio para cada propietario). Y en el mismo sentido la
sentencia de 21 de enero de 1959 de la Audiencia de Pamplona.
Aplicando, sin embargo, la legislación anterior a la vigente, el mismo Alto
Tribunal, en 15 de febrero de 1966, estimó como causa de indivisibilidad el hecho
de que hubieran de compensarse a los comuneros las diferencias entre las
adjudicaciones de cuotas.
C) El hecho de que existan servicios higiénicos y otras dependencias
comunes que lo impidan (SAP La Coruña de 6 de abril de 1959) o que la propiedad
horizontal suponga y comporte una cierta situación de comunidad sobre
determinados elementos, dado el carácter accesorio y limitado de éstos frente a lo
principal (SAP Barcelona de 22 de noviembre de 1966).
3) Imposibilidad de exigir la división si existe pacto al efecto.-Así ha de
deducirse de lo que dispone el artículo 400 del Código Civil, en el que se estima
válido “el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda
de 10 años”; plazo que “podrá prorrogarse por nueva convención”.
Adviértase, sin embargo, que la indivisión sólo podría pactarse por el tiempo
señalado, no siendo válido aquel que dependiese de la vida de uno de los comuneros
(sentencia de 17 de mayo de 1958).
4) Posibilidad de que un comunero pida la división y los demás
continúen en régimen de indivisión- Admite esta posibilidad ESCRIVÁ DE
ROMANÍ cuando dice que si cualquier comunero pide la división de la comunidad
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Profa. Pilar Morgado Freige
por el procedimiento del artículo 401, y los demás comuneros desean continuar en
régimen de indivisión, aunque haya de constituirse la propiedad horizontal de forma
plena sobre el edificio, no se ve inconveniente en que los restantes pisos o locales
se adjudiquen en régimen de indivisión.
5) División de la finca hecha por peritos nombrados a instancia de todos
los interesados. Proclama la obligatoriedad de la división hecha por unos peritos
nombrados por los interesados de mutuo acuerdo, la sentencia de 14 de octubre de
1961 de la Audiencia de Granada, fundándose en los principios generales de la
contratación.
6) ¿Puede la necesidad de la demolición de la finca ser un medio para
cesar en la comunidad? Estima que no, la sentencia del Tribunal Supremo de 21
de noviembre de 1960, por no preverse este supuesto en la ley como medio de cesar
en la comunidad.
7) ¿Cabría ejercitar la “actio communi dividundo” para hacer cesar la
comunidad existente sobre el piso determinado? Es obvio que si. Lo que ya no
resulta tan claro es si existiera en este supuesto la posibilidad de división del piso
entre los comuneros. En principio, estimamos que la indivisibilidad constituiría la
regla general, porque al fin y al cabo ya existe una propiedad independiente. Y así
lo ha venido a declarar la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1963.
La conclusión, sin embargo, podría ser otra si ese piso estuviera construido
de forma que fueren susceptibles algunas de sus partes de aprovechamiento
independiente, teniendo salida a un elemento común de la finca o a la vía pública.
8) Subsistencia de cargas y gravámenes. Como dice muy bien MARTÍN
GRANIZO, “las cargas y gravámenes que sobre el inmueble pesaren antes de la
división, tales como servidumbres, hipotecas, etcétera, continuarán subsistiendo
después de la conversión en propiedad horizontal, y de la misma forma conservarán
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Profa. Pilar Morgado Freige
su fuerza contra la comunidad”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 405
del Código Civil.
De ahí que, si existiere un usufructuario que en tal concepto ocupare uno de
los diferentes pisos o locales, será de aplicación lo preceptuado en el artículo 450
del Código Civil, y, por tanto, aquél condómino al que se hubiere adjudicado el
mismo, tendrá sobre él la nuda propiedad conservando el usufructuario. Y a su vez,
el condómino convertido en nudo propietario, podrá transmitir su derecho sobre
aquél usufructuario, no necesitando el consentimiento de los demás (art.3, apartado
último, de la Ley de Propiedad Horizontal).
9) Procedimiento para exigir la división.- Procedimiento ordinario.
10) Constitución formal del régimen de propiedad horizontal. Acordada
la división por pisos, con adjudicación del que corresponde a cada comunero, es
indudable que por este solo hecho la propiedad horizontal ha nacido a la vida
jurídica. Para que pueda, sin embargo, funcionar normalmente, será preciso la
constitución formal. Esta se producirá:
• Por la creación del título constitutivo propiamente dicho a que se refiere el
artículo 5 de la Ley, y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Por la celebración de la primera Junta de propietarios, donde se elija al
Presidente que represente a la comunidad, al Administrador y al Secretario, en su
caso; y se acuerde el Reglamento interino que contenga las normas de convivencia
y administración.
B) Supuesto de venta de un apartamento en un inmueble indiviso.
El hecho de la transmisión del apartamento de un edificio, con salida
independiente y propia de un elemento común de aquél o a la vía pública, origina la
propiedad separada (art. 396 CC), porque en nuestro Derecho la previa división en
plano horizontal y la inscripción en el Registro no son esenciales ni constitutivos.
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Profa. Pilar Morgado Freige
Es, sin embargo, conveniente destacar, la posibilidad de que el adquirente
pueda exigir judicialmente, o imponer, en su caso, al propietario o copropietarios
del resto de la edificación la constitución formal de ese régimen especial de
propiedad, fijando la cuota de participación y demás reglas de constitución y
ejercicio de su derecho propio del título constitutivo o de los estatutos.
La acción, en efecto sería de tipo meramente declarativo y su cuantía el valor
asignado al piso o apartamento.
C) Supuesto de adjudicación en pago de un piso o apartamento.
Pudiera ocurrir que un inmueble perteneciente pro-indiviso a varios
propietarios no estuviere dividido en pisos o apartamentos, aún cuando
perfectamente divisible por sus características, y sobre él recayese un embargo.
¿Podría el embargante limitar dicho embargo a uno de ellos? En principio,
no es posible, al no existir una verdadera propiedad separada, que sólo a instancia
de un comunero podría producirse.
No obstante, si ya el propietario o propietarios tuviesen prevista esa división,
aun cuando todavía los distintos pisos o apartamentos perteneciesen al mismo
dueño, entonces sería factible el embargo sobre uno de ellos y, en consecuencia, la
adjudicación a un tercero en subasta judicial.
3. DIVISIÓN IMPUESTA POR LA LEY.
Aun cuando ordinariamente hay que entender que la división de un inmueble
en apartamentos tiene por causa la voluntad del hombre, aunque se pueda exigir
judicialmente; cabe, excepcionalmente, que esa división surja de la propia Ley, sea
en virtud de usucapión o de expropiación forzosa que afecte a un apartamento del
edificio tan sólo, como en el caso, por ejemplo, de que el Estado tenga necesidad
específica de un local para la instalación de determinados servicios administrativos.
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
TEMA 3.- EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
1. DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD POR APARTAMENTOS
EN GENERAL.
Siendo la propiedad por apartamentos, al fin y al cabo, una forma de la
propiedad, hay que entender, en principio, y como norma general, que todos los
modos de extinción que a ella hacen referencia, sean voluntarios o involuntarios,
absolutos o relativos, le son aplicables.
Sin embargo, y precisamente por la naturaleza especial de esta institución,
algunos de esos medios extintivos ofrecen notas extintivas.
2. LA VOLUNTAD DE LAS PARTES COMO CAUSA DE
EXTINCIÓN.
Considera la doctrina como modos voluntarios de perder el dominio el
abandono y la enajenación.
Nos referimos en el presente, no precisamente a ellos, sino a la posibilidad
de que la propiedad por apartamentos se extinga por voluntad de los copropietarios
que prefieran convertirla en una propiedad ordinaria mediante la enajenación del
conjunto a uno sólo de ellos o a un tercero, simultánea o sucesivamente, o mediante
la conservación en copropiedad.
Es indudable que ello es perfectamente posible, siempre que todos, por
unanimidad, lo acuerden así, como acepta la doctrina.
También el art. 23 de la vigente Ley de Propiedad horizontal española
considera como causa de extinción “la conversión en propiedad o copropiedad
ordinarias”.
3. ABANDONO O RENUNCIA.
Entre los modos voluntarios de perder el dominio —incluso el inmueble—,
señala la doctrina el abandono, es decir, la renuncia hecha voluntariamente por el
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Profa. Pilar Morgado Freige
titular del mismo; renuncia que supone, por supuesto, aptitud en el sujeto como acto
de enajenación que es, y voluntad de perder el derecho.
Este modo de extinción ha de ser aplicable también al Derecho español por
el principio general del art. 4 del Código civil, en el que después de declararse que
todo propietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos
de conservación de la cosa o derecho común, añade que “sólo podrá eximirse de
esta obligación el que renuncia a la parte que le pertenece en el dominio”.
1) ¿Será necesario para su validez el cumplimiento de algún requisito
formal?
En nuestra legislación no es necesario el cumplimiento de estos requisitos
por estimarse a la renuncia como un acto unilateral y no formalista, y admitirse lo
mismo la renuncia expresa que la tácita. Basta por tanto, la desposesión de la cosa
unida a la intención de perder la propiedad. De ahí que la Dirección General de los
Registros, en resolución de 28 de abril de 1927, haya declarado que en el Derecho
hipotecario moderno la renuncia abdicativa aparece como una manifestación de
voluntad, unilateral en su forma e independiente en sus efectos de la causa, y que
no necesita ni siquiera ser comunicada a la parte beneficiada cuando el renunciante
levanta una traba impuesta al dominio, en atención a que por la natural expansión
de este derecho, el dueño adquiere el pleno ejercicio de la propiedad, que antes se
hallaba limitado por el derecho renunciado.
2) Posibilidad de inscripción de la renuncia en el registro de la propiedad.
El hecho de que no sea necesario el cumplimiento de ningún requisito formal
para la validez del abandono, no quiere decir que éste no pueda ser objeto de
inscripción en el Registro de la Propiedad. De lo preceptuado en el nº 2 del art. 2 de
la Ley Hipotecaria en cuanto hace referencia a los títulos por los que se extingan los
derechos de usufructo... “y otros cuales quiera reales”, hay que concluir que es
posible la inscripción del abandono de la propiedad, aunque para dicha inscripción
se necesite un título, de acuerdo con lo que dispone el art. 3 de esa Ley.
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Profa. Pilar Morgado Freige
3) Efectos del abandono respecto a terceros.
Es obvio que en tanto la inscripción del abandono no se produzca no podrá
surtir efectos respecto a terceros.
De ahí que el renunciante responda de todas las obligaciones y cargas a que
se haya comprometido.
4) Cargas y obligaciones pasadas.
La renuncia de la propiedad no libera al renunciante de las cargas y
obligaciones pasadas, que en todo caso le serán exigibles, afirma la doctrina.
Se discute si el abandono del bien inmueble supone que éste haya de ser
considerado como vacante y puede ser objeto de apropiación por el primer ocupante
o si ha de acrecer a los demás.
BATLLE cree que “una razón de equidad y la convicción común nos lleva
a la conclusión de que la renuncia en estos casos no se hace por puro deseo de
inhibición o abandono; no se trata de una auténtica “derelicto”, de una verdadera
renuncia abdicativa, sino más bien de un descargo, de una dejación de lo incomodo
que repercute en los otros sujetos de la pluralidad de uso y contribución, que
consecuentemente, junto a lo incómodo deben de recoger el beneficio. O sea, que si
no consta lo contrario, que será lo excepcional, se trata de renuncias traslativas, sin
efecto retroactivo de exoneración, salvo convenio, claro es”.
FUENTES LOJO, cree que si esa intención no aparece con toda claridad, no
cabe más que considerar el apartamento abandonado como susceptible de ocupación
por el primer ocupante, el cual frente al Estado tendrá un derecho de usucapión
simplemente, porque en principio, por lo dispuesto en la Ley de Patrimonio del
Estado de 15 de abril de 1964, pertenecen a éste.
5) Posibilidad del abandono o renuncia al uso de elementos comunes.
En principio la contestación ha de ser afirmativa. Pero ello no impedirá al
propietario renunciante contribuir en proporción a su cuota a los gastos que se
originen.
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Profa. Pilar Morgado Freige
4. CONCENTRACIÓN.
La reunión de la propiedad de cada uno de los pisos de un edificio en manos
de una sola persona dará lugar a la concentración, causa de extinción de la propiedad
por apartamentos.
Viene a admitir su posibilidad el apartado 2 del art. 23 de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal al considerar como modo de extinción la “conversión en
propiedad o copropiedad ordinaria” con carácter general.
Ahora bien, 1) ¿Será posible admitir la concentración de los distintos pisos
o apartamentos en una sola mano, sin que la extinción se produzca?
Estimamos que si, siempre que el adquirente de los distintos pisos
manifieste su intención expresa de mantener la individualización de cada uno. Se
advierte que el régimen de propiedad horizontal surge por el hecho de que exista un
espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y que sobre él
recaiga un derecho de propiedad singular.
El supuesto es de todas formas delicado por los inconvenientes prácticos que
en orden a los acuerdos a adoptar pueden surgir. Lo consideramos, de todas formas,
admisible, como estimamos también posible que una persona sea propietaria de
varios apartamentos en la misma finca.
Las inscripciones en el Registro de la Propiedad han de seguir vigentes, ya
que no cabe cancelarlas de oficio.
2) La concentración, ¿supondrá la extinción automática de las hipotecas y
demás derechos reales que se hubieran constituido sobre la finca?
Entendemos que no, en tanto en cuanto no se cancelen las respectivas
inscripciones en el Registro. Existen poderosas razones para mantener vigentes las
inscripciones en el Registro: En primer lugar, porque no aparece clara la voluntad
de cancelarlas y el Registrador no debe de obrar de oficio; en segundo término,
porque tampoco cuando el propietario del predio dominante adquiere el predio
sirviente, o viceversa, se extiende ningún asiento para extinguir la servidumbre; en
tercer lugar, porque se admite en la práctica la parcelación de grandes extensiones
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Profa. Pilar Morgado Freige
de terreno o la distribución en solares con servidumbres recíprocas de paso, agua,
electricidad, etcétera, aunque todavía no hay terceras personas interesadas, y, en fin,
porque el espíritu de la Ley comentada favorece la creación de Empresas
constructoras de viviendas o locales que hayan de ser enajenadas y pertenecer, en el
curso normal de los negocios, a personas distintas.
5.
DESTRUCCIÓN
DEL
INMUEBLE
COMO
CAUSA
DE
EXTINCIÓN.
A) La destrucción en general.
Discútase si la ruina o destrucción de un edificio puede ser causa de
extinción de la propiedad horizontal. Habrá que empezar por distinguir según sea la
causa de la destrucción, porque ésta puede tener su origen en la voluntad de los
propietarios, en virtud de expropiación forzosa por causa de utilidad pública; por
causas fortuitas (como inundación, terremotos, incendios, rayos, etcétera), por
vetustez, por hecho intencionado, o por culpa de cualquiera de los propietarios o de
un tercero.
a) Supuesto de destrucción total.— Varias son las teorías sustentadas sobre
el particular.
Un primer grupo (CAMBRÓN, POIRIER, etcétera) estima que no existirá
la obligación de reconstruir para los propietarios, si la destrucción es completa. Y
ésta es también la tendencia de las legislaciones extranjeras y la de la jurisprudencia.
Se estima que la desaparición del objeto pone fin a la propiedad horizontal.
Así AUBRY y RAU y DEMOLOMBE sostienen que siendo la vivienda lo principal
y las paredes y techos y suelo lo accesorio, estas partes comunes deben seguir a la
cosa principal, y no se puede constreñir a ningún propietario para que contribuya a
reconstruir lo accesorio.
LAURENT es de la misma opinión y declara que si un copropietario no
quiere reconstruir, tiene derecho a que se repartan o se vendan el suelo y los
materiales.
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Profa. Pilar Morgado Freige
Por su parte, De la VILLE dice que con la ruina de un solo piso no se pierde
el condominio y su propietario tiene el derecho de exigir a los demás la
reconstrucción de las paredes maestras y del techo, obligando al propietario
inmediatamente inferior la de bóvedas y viguería.
JERÓNIMO GONZÁLEZ agrega: o el edificio, a pesar de sus deterioros, no
amenaza ruina y al mismo tiempo que sostiene las viviendas, sirve de base a la
Comunidad establecida entre los distintos propietarios, en cuyo caso cualquiera de
ellos tendrá derecho para obligar a los copartícipes a contribuir a los gastos de
conservación y a dedicar las indemnizaciones o cantidades recibidas a la reposición
del edificio en su primitivo estado, con la salvedad final del art. 395 del Código
civil. O se halla en estado ruinoso y resulta inservible para el uso a que se destinaba;
en cuyo caso, la comunidad pro diviso se transformará en una copropiedad de tipo
ordinario: cada uno de los copartícipes podrá pedir que se divida la cosa común y
entran en juego los art. 401 y siguientes del mismo Código.
Y CAMBRÓN entiende que si la destrucción resulta de un hecho imputable
a uno solo de los propietarios, la reconstrucción total o parcial le incumbe; pero en
caso de destrucción por vetustez o caso fortuito, la única solución es reconocer a
cada uno de los propietarios el derecho de pedir la división o la venta del suelo y de
los materiales. Conclusión a la que también llegan JULLIOT, COLIN y
CAPITANT, DALLOZ, etcétera.
Otro grupo de autores (VELDEKENS ET DEMEUR; INGEVELD e
HILBERT) estiman que los comuneros están obligados a la reconstrucción
importando muy poco el grado de destrucción, y se basan para sostener esta tesis en
que los copropietarios están obligados a mantener, no un edificio determinado, sino
el régimen de propiedad horizontal. Sería contrario —dicen— al espíritu de la
institución que uno de los copropietarios pudiese, rechazando la reconstrucción,
privar a los demás del derecho a tener su departamento.
Para FUENTES LOJO, en caso de destrucción total del edificio no cabe
imponer la reconstrucción, por razones de índole económica, dado que se obligaría
a los propietarios a efectuar una inversión que no tienen por qué hacer.
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Otra conclusión se podría obtener si el edificio estuviese cubierto por un
seguro, o la destrucción fuese debida a culpa de uno de los copropietarios o de un
tercero con obligación de indemnizar, puesto que el valor de ese seguro o de esa
indemnización podría servir de base a la reconstrucción.
Variaría, sin embargo, el problema si existiese una convención sobre el
particular, puesto que en este caso no cabría discusión y los propietarios estarían
obligados a reconstruir de conformidad a lo pactado. Todo aquel que a pesar de ello
no quisiera hacerlo tendría que abandonar su porción.
b) Supuesto de destrucción parcial.
En principio la destrucción parcial, si no pasa de cierta cuantía, no se
considera por la doctrina como modo de extinción de la propiedad. De ahí que, entre
los tratadistas, BATLLE diga que “la ruina o destrucción parcial de un edificio
poseído por pisos no implica una terminación de la situación jurídica aludida,
porque cabe la posibilidad de la reparación como una medida conservativa; pero si
la ruina es de tal entidad que puede calificarse de total, se suscitan algunos
problemas importantes”.
Y MUCIUS SCAEVOLA agregaba que “si el valor de lo destruido
sobrepasaba el 50 por 100 del valor total actual se considere ruina o destrucción
total, y en caso contrario la pérdida será parcial, con obligación de reconstrucción”.
Lo único a discutir será, de una parte, la porción de finca que sea objeto de
la destrucción para originar la extinción de la propiedad por apartamentos, y de otra,
si en caso de seguro, puede obligarse a la reconstrucción.
La doctrina suele asimilar a una destrucción completa la destrucción que
suponga una pérdida de las tres cuartas partes del valor del edificio.
El problema consistirá en determinar ese valor. Entre los italianos se
establecen dos métodos posibles: la comparación entre el valor de la parte destruida
y el del edificio en el momento de la destrucción; y la comparación entre el valor
actual del edificio parcialmente destruido y el que haya tenido antes de la
destrucción. Pero habrá que estar al precio que suponga la reconstrucción.
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6. LA DECLARACIÓN DE RUINA SEGÚN LA LEY DEL SUELO,
COMO CAUSA DE EXTINCIÓN.
No contempla la Ley de Propiedad horizontal como causa de extinción de la
propiedad horizontal, la declaración de ruina decretada por el Ayuntamiento al
amparo de lo dispuesto en la Ley del Suelo. Declaración de ruina que puede tener
su base en los siguientes supuestos: a) Daño no reparable técnicamente por los
medios normales.
b) Coste de reparación superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o
plantas afectadas.
c) Circunstancias urbanísticas que aconsejaren la demolición del inmueble.
No cabe duda de que si la ruina se declara fundamental es en el caso del
apartado b), y se refiere a todo el edificio, sería de aplicación el artículo 23 de la
Ley de Propiedad horizontal.
En los otros dos supuestos, y refiriéndose siempre al edificio en su conjunto,
en especial en el apartado a), muy frecuente en la práctica, no hay razón alguna para
que no se produzca la extinción también. Resulta absurdo que un propietario tenga
que contribuir a la reparación por medios anormales para mantener una propiedad
que legalmente ha sido declarada ruinosa. Y también para mantener este régimen de
propiedad cuando las circunstancias urbanísticas aconsejan la demolición, si así se
declara en un expediente contradictorio. Si los titulares ocupantes han de proceder
al desalojo del inmueble para su demolición, no hay que esperar a que ésta se
produzca materialmente para dar por extinguida esta propiedad.
7. EXPROPIACIÓN FORZOSA.
Uno de los modos de extinción de la propiedad horizontal, no precisamente
voluntario, sino impuesto por la Ley, será el de la expropiación forzosa.
JULLIOT distingue entre la expropiación total y la parcial. En el primer
caso, la reconstrucción del edificio deviene imposible y la propiedad horizontal ha
de extinguirse. En el segundo, si la expropiación deja una parte de terreno
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susceptible de reedificación, ninguno de los propietarios podrá obligar a los demás
a una reconstrucción sobre el terreno disminuido o cuya configuración haya sido
modificada.
De cara a nuestra legislación, hemos de distinguir también entre una y otra
clase de expropiación. Tratándose de la total, la indemnización satisfecha por la
expropiación deberá ser repartida entre los distintos propietarios de los
apartamentos en proporción a la cuota de cada uno, extinguiéndose en consecuencia,
el régimen de propiedad horizontal.
En el mismo sentido MARTÍN-GRANIZO, que no considera asimilable la
expropiación forzosa a los supuestos de reconstrucción que se regulan en el art.23,
de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la expropiación fuese de carácter parcial, creemos que no se extinguirá
este régimen especial, y que el Estado u Organismo público expropiante se
convertirá en un copropietario más, con todas sus consecuencias, tanto en lo que
afecte a derechos como a obligaciones. Ello plantea una serie de problemas:
1) ¿Podría el Estado u Organismo público expropiante destinar el
apartamento expropiado a una finalidad contraria a lo establecido en los estatutos o
reglamentos?
FUENTES LOJO, junto con algún autor extranjero, cree que no, porque
también estas Entidades están obligadas a respetar lo establecido en los referidos
estatutos, no cabiendo, por tanto, a las mismas otra solución que expropiar
totalmente el inmueble, o renunciar a la intentada.
2) Supuesto de expropiación de un elemento común.
En este caso, la Entidad expropiante no se convertirá por el hecho de la
expropiación en copropietario del inmueble, sino que este elemento común habrá
de desgajarse del citado inmueble, y la indemnización satisfecha repartirse entre los
propietarios en proporción, no al uso que hagan de ese elemento, sino a la cuota
señalada.
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Profa. Pilar Morgado Freige
3) Que en caso de que la expropiación lleve consigo la demolición de la
finca, habrá de aplicarse la regla establecida en el art. 23 nº 1, respecto a la extinción
de la propiedad horizontal por destrucción del edificio.
4) Que cuando un municipio imponga una rectificación de calles o rasantes,
la indemnización a que dé lugar esta expropiación, se repartirá igualmente entre los
distintos propietarios en relación a la cuota.
5) En caso de expropiación parcial, ¿podrá imponerse la reconstrucción de
la parte derruida?
Plantease este problema a propósito del supuesto que MARTÍN-GRANIZO,
menciona que aprobado el expediente de expropiación, se proceda a la demolición
de uno o varios pisos y locales con sus correspondientes elementos comunes, dado
que no podrán ser reconstruidos en el mismo lugar en que se encontraban, al ser
ocupada la parte sobre la que se asentaba por la calle, plaza, jardín, etcétera, que
motivó la expropiación. Cree que esta situación sólo puede resolverse sobre la base
de construir nuevas plantas o introducir otras reformas esenciales en el edificio,
siempre que ello no haga que pueda resentirse la estructura o fábrica, para lo cual
será necesario el previo informe de los peritos. Que, si el informe fuera favorable,
los propietarios expropiados podrán optar por la reconstrucción o que se les entregue
la parte proporcional del justiprecio. Pero si el informe pericial es contrario a la
posibilidad de operar la construcción de nuevas plantas o de introducir en el
inmueble las reformas necesarias para verificar el reajuste impuesto por la
expropiación forzosa, no sería desacertado otorgar a los propietarios del edificio la
facultad de resolver en Junta dicho extremo.
Para FUENTES LOJO, no es dable hacer la aplicación analógica del nº 1 del
art. 23 de la Ley, porque nada sobre el particular dispone ésta. Subsistirá
simplemente un régimen de propiedad horizontal sobre las partes no expropiadas,
repartiéndose entre los copropietarios el producto de la expropiación, si ello es
posible; o se producirá la extinción de aquélla si no es esto factible.
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8. LA DIVISIÓN COMO MODO DE EXTINCIÓN.
Consecuente nuestra Ley de Propiedad Horizontal con la configuración de
esta institución en el sentido que existe sobre cada piso o apartamento un derecho
singular y exclusivo de propiedad y sobre los elementos comunes, una copropiedad
inseparable de aquélla, prohíbe en el art. 4 toda “acción de división para hacer cesar
la situación que regula”, y, por supuesto, en el párrafo 2 del art. 396 del Código
civil, la imposibilidad de la división de esas partes comunes.
Ello no obsta, naturalmente, a que puestos de acuerdo todos los propietarios
del inmueble, den por extinguido este régimen especial convirtiéndolo en una
copropiedad ordinaria, ya que esto lo autoriza el número segundo del artículo 23 de
la Ley.
9. LA SANCIÓN COMO CAUSA DE PÉRDIDA.
Se discute si puede imponerse a un copropietario como sanción por su
conducta reincidente en la infracción de normas estatutarias de la Comunidad, la
pérdida de su derecho de propiedad sobre el apartamento.
A primera vista parece que la tesis negativa no ha de ofrecer duda so pena
de barrenar los principios en que se basa el de propiedad del que una persona tan
sólo ha de verse privada por causa de utilidad pública o previa siempre la
correspondiente indemnización. Sin embargo, las más modernas tendencias
conciben ese derecho como encaminado a cumplir una finalidad social, pueden
servir de base a los partidarios de las posiciones extremas para defender la
posibilidad de que pueda privarse a un copropietario no sólo del uso de su propiedad
exclusiva, sino incluso de la propiedad misma, cuando por su actitud y voluntad
reincidente opuesta a sus obligaciones como tal copropietario respecto a los demás,
se haga acreedor a ello. Nos parece lógica esta postura si se considera la especial
naturaleza de la propiedad por apartamentos y se quieren evitar algunos de los
inconvenientes que se achacan a la misma, si bien quizás no con tanto rigor.
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Nuestro legislador ha preferido un sistema mixto en este particular,
estableciendo las siguientes conclusiones:
1ª. Que la infracción de las prohibiciones del art.7, no origina por sí sola la
imposición de multa o arresto alguno.
2ª. Que antes de actuar será preciso un previo apercibimiento al titular o, en
su caso, al ocupante, y que éste sea desatendido.
3ª Que tan sólo tratándose de un ocupante no propietario cabe obtener del
Juez el lanzamiento o resolución del contrato en su caso, estando legitimada la Junta
para obtenerlo si no lo hiciere el titular propietario en el plazo prudencial que se le
hubiere señalado.
4ª Que siendo ocupante el propio titular, tan sólo cabrá privarle del uso del
piso o local por un plazo no superior a tres años, aun cuando pueda repetirse tantas
veces como se produzca la infracción.
Y 5ª, por último, que, para obtener esa privación del uso, o aquel
lanzamiento, será preciso que sea el Juez el que lo recuerde en un juicio “ad hoc”,
con posibilidad, por tanto, de la correspondiente defensa por parte del titular
afectado.
Ello plantea el problema de la posible validez del pacto por el que se
acordase la privación del uso del apartamento al titular por un tiempo no superior a
tres años, e incluso la pérdida de la propiedad del mismo o de su enajenación
forzosa.
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Profa. Pilar Morgado Freige
TEMA 4.- ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES.
1. ELEMENTOS PRIVATIVOS.
A) Del espacio delimitado.
El art. 3 LPH, párrafo 1º, conforme a la nueva redacción dada por Ley
8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dice
así:
“En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil
corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no , que
estén comprendidos dentro de los límites y sirvan exclusivamente al propietario,
así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.
1) ¿Qué deberá entenderse por “espacio delimitado”?— Algún autor como
HIDALGO cree que “lo que quiere decir y dice la Ley es que el objeto sobre el que
recaiga la propiedad ha de estar perfectamente delimitado e independiente de los
pertenecientes a otros dueños, y susceptible de aprovechamiento en tal forma; no
dice ni podía decir que la delimitación haya de ser bajo unos límites que configuren,
separen e independicen una sola figura geométrica. De ahí que limitado éste lo
mismo cuando se trate de un solo cuarto, piso o local, que cuando, como anejos a
los mismos, se le atribuyan otras superficies delimitadas como independientes, por
muy distintas que se encuentren del objeto principal.
Tal es el caso de las dependencias accesorias al piso, como pueden ser las
terrazas, lavanderías, cuartos trasteros, patios, jardines, garajes, etcétera”.
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ZANÓN, por su parte, entiende que “solamente es objeto de la regulación
de la Ley de 21 de julio de 1960 la superposición de pisos o locales, o sea en el caso
de que estos se encuentren unos encima de otros en un plano horizontal.
Cae fuera de la órbita de la reglamentación de aquella ley la propiedad
vertical, en la que uno o más edificios se encuentren divididos en dos o más partes,
de tal forma que se hallen separados desde los fundamentos hasta el tejado por un
muro intermedio, formando dos o más entidades autónomas”.
Para FUENTES LOJO, el legislador, al hablar de “espacio delimitado”,
quiso referirse en principio a una porción del edificio, trátese de un piso o grupo de
pisos, un apartamento, o una simple habitación de éste, configúrese en sentido
horizontal o vertical, constituya una figura geométrica con salida independiente a la
vía pública o a un elemento común. Precisamente por ello el propio art. 3 agrega a
continuación lo de los anexos, “aunque se hallen situados fuera del espacio
delimitado”.
2) Concepto de piso o “apartamento”.— Define VENTURA-TRAVESET
el piso como “vivienda o habitación en su sentido más amplio” o como dice el Real
Decreto de 20 de julio de 1926 de casas baratas, “conjunto de habitaciones
necesarias para que una persona y su familia habiten en ella con completa
independencia”.
BATLLE, más exactamente, cree que “por piso o departamento, en el
sentido de la institución que tratamos, se entiende una habitación o conjunto de
habitaciones, en comunicación entre sí, que permanecen en un cierto aislamiento
con respecto a las demás que integran un edificio, constituyendo una unidad de
vivienda, o que viene a constituir una unidad económica en su utilización, con salida
al exterior del edificio, o a pasillos, galerías, escaleras u otros elementos comunes
del mismo”.
FUENTES LOJO cree que el legislador al referirse en el art. 396 del Código
civil a los “pisos” o “locales”, no quiso distinguir, como destinados a “vivienda” los
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primeros, y a “negocio” los segundos, sino al “espacio delimitado e independiente”
de que habla el art. 3 de la Ley.
Admítase, sin embargo, la posibilidad de que en un edificio existan
apartamentos que no formen con él una propiedad horizontal. Es el caso, por
ejemplo, de las casas que llamamos “a caballo”, a que se refiere la sentencia del
Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1943. E igualmente que no estén a la misma
altura las dependencias de esos apartamentos si se comunican entre sí o existe una
unidad funcional.
3) ¿Será necesario que el “apartamento” esté cerrado e independiente de
los demás?— Hacemos esta pregunta porque tenemos entendido que últimamente
se pretende constituir el régimen de propiedad horizontal sobre un mero espacio de
un local, delimitado no por paredes sino por simples líneas trazadas en el suelo del
mismo.
Es el caso de muchos bajos y sótanos que en las nuevas edificaciones se
dedican a garajes particulares, vendiéndose porciones de ellos para el aparcamiento
de vehículos.
Por la misma razón entendemos que no puede hablarse de “apartamento” en
el caso de un espacio delimitado sito en el terrado del inmueble o de éste en su
totalidad.
MANUEL DE LA CÁMARA cree, por el contrario, que “basta que la
delimitación del espacio sea suficientemente clara, y que pueda hacerse mediante el
expediente de trazar en el suelo las líneas sobre las que podrían elevarse las paredes
o elementos aislantes”. Pero que es precisa siempre la delimitación cúbica, en el
sentido de espacio construido.
4) Forma de efectuar la delimitación.— Entendemos que la delimitación
del “espacio” se logrará siguiendo las normas impuestas por el párrafo 1º del art. 5
de la Ley, es decir describiendo, en primer término, el inmueble en el que está
enclavado, a base de hacer constar los servicios o instalaciones con que cuente, y en
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especial las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de
su Reglamento, o sea: “la naturaleza, situación y linderos del inmueble y su medida
superficial, nombre y número, si constaren”, expresando respecto a aquella
naturaleza “si es rústica o urbana, y el nombre con que las de su clase sean conocidas
en la localidad”; en cuanto a la situación, “el término municipal y pueblo en que se
hallen, el nombre de la calle o sitio, si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes”; el
nombre del edificio, si fuere conocido por alguno propio, linderos por la izquierda,
derecha y fondo (según se entra), y cualquier circunstancia que sirva para distinguir
de otra la finca inscrita; y en lo que se refiere a la medida superficial, “con arreglo
al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que pueda también constar la
equivalencia a las medidas del país”. Y en segundo término, las del propio espacio,
piso o local, indicando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y anejos,
si los hubiere.
B) El espacio debe ser susceptible de aprovechamiento independiente por
tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.
Constituye este requisito el verdaderamente esencial para la constitución de
la propiedad puesto que, si ese aprovechamiento independiente no pudiera darse,
existiría una situación de condominio entre los distintos propietarios, pero no una
verdadera propiedad separada o por apartamentos.
Adviértase de todas formas, que la situación expresada no quiere decir que
el dominio sobre el apartamento deba ser absoluto, ya que ha de tener una serie de
limitaciones consecuencia de la naturaleza especial de la institución.
Ahora bien, el legislador al utilizar la frase “aprovechamiento
independiente” no se refiere exclusivamente a que el apartamento haya de ser
disfrutado por el propietario, con exclusión de los demás, aunque existan las
limitaciones referidas, sino al hecho de que no dependa ni sea accesorio de ningún
otro. De ahí que se exija “la salida a un elemento común del edificio o a la vía
pública” (art. 396 del Código civil). Pero he aquí algunas preguntas:
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1) ¿A qué clase de elemento común se refiere el precepto?
Entendemos que a cualquiera que merezca la consideración de tal, lo mismo
a un pasillo que a la escalera directamente, e incluso al portal de la casa, ya que no
hace aclaración alguna al respecto. Lo importante es que no pertenezca a otros
propietarios.
Tampoco es preciso que ese elemento común lo sea por naturaleza, ya que
también podría darse la salida por uno que lo fuere por razón de destino debido a la
voluntad de los propietarios como, por ejemplo, un garaje.
2) ¿Sería posible la salida por un elemento común de la casa contigua?
La pregunta es interesante, porque más de una vez se ha podido observar
cómo una persona es propietaria de un apartamento constituido por dependencias
de varios inmuebles comunicados entre sí por una abertura en la pared medianera,
practicada con el consentimiento de los distintos propietarios de éstos.
Creemos que en este caso también sería admisible esta especial forma de
propiedad. La duda podría surgir respecto a si se originaban en este supuesto dos
propiedades independientes, una por cada inmueble; o simplemente una propiedad
horizontal respecto a la finca por la que el apartamento tenga la salida o constituya
la parte más importante, y una servidumbre sobre la contigua.
3) ¿Podría tener una salida a la portería?
También tiene importancia el problema, porque hay quien opina que puede
venderse al portero, si no la habitación escueta donde está la portería como tal, si,
en cambio, las dependencias interiores que comuniquen con ella. Pero a nuestro
juicio no cabe sostener la tesis afirmativa porque faltaría otro requisito, el de que
“fuere susceptible de aprovechamiento independiente”.
4) ¿Cómo ha de ser esa “salida” al elemento común o a la vía pública?
Creemos que es diferente. Puede ser directa, o incluso utilizando una
escalera especial, externa o interna. “El acceso —agrega VENTURATRAVESET— no implica la necesidad de existencia de una puerta, sino tan sólo de
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un hueco que normalmente reúna condiciones para ser utilizado como salida y
entrada, incluso sería admisible la salida por un lado del piso o local que careciese
de tabiques, cosa que puede ocurrir, por ejemplo en algunos almacenes”.
5) ¿Será necesario que la salida exista desde el momento de la construcción
del edificio?
La contestación negativa ha de ser tajante, puesto que en otro caso sería
imposible en la mayoría de los casos la división en pisos. El propio artículo 401 del
Código civil exige como única condición para que un edificio pueda dividirse en
pisos o locales independientes, “que sus características lo permitan”, frase en la que
hay que comprender también la realización de obras al efecto. Bastará pues, que la
salida se cree al efectuarse la división o al formarse el apartamento.
C) De los “elementos arquitectónicos” y las “instalaciones de todas
clases”.
Amplitud del término “elementos arquitectónicos”. Consideramos que al
distinguir el legislador entre “los elementos arquitectónicos” y las “instalaciones”
del piso o local, habrá que entender entre los primeros todo lo que forma parte de la
estructura o de la construcción propiamente dicha del mismo modo, con exclusión
naturalmente, de aquellos, como las paredes o muros o las obras gruesas, que aunque
tengan aquélla condición, hayan de estimarse como comunes del inmueble.
Algún autor, como ALBERT, cree que “la Ley ha querido decir “elementos
ornamentales” en vez de arquitectónicos, porque los muros son también elementos
arquitectónicos y, en cambio, son comunes”.
Entre los elementos arquitectónicos cita el referido autor, “los forjados de
piso sin las vigas maestras, los tabiques, las puertas de paso a las distintas
dependencias, las puertas de entrada al piso o local, las ventajas de los patios de
luces, las puertas balconeras y ventanas de la fachada, los pavimentos, los
cielorrasos, la decoración y la pintura”.
D) De los anejos.
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Habrán de considerarse, en virtud de la extensión legal, como formando
también parte del apartamento “los anejos”, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado. Pero para ello será necesario:
a) Que hayan sido expresamente señalados en el título, sea el constitutivo u
otro posterior.
b) Que se trate de un verdadero “anejo”, lo que equivale a decir habitación
o dependencia accesoria de una parte principal, que en nuestro caso es el
apartamento, ya que también existen anejos —y aun así habrán de entenderse, si no
consta expresamente lo contrario en el título— de los elementos comunes.
En el campo jurisprudencial, se refiere a los anejos la sentencia de la
Audiencia Provincial de Bilbao de 13 de abril de 1971, que refiriéndose a si el
espacio resultante entre el último forjado del techo y el tablero de cubierta del
edificio con tabiquillos denominados conejeros y sin acceso directo por la rampa de
escalera, constituía un anejo de los pisos superiores o un elemento común, llega a
esta última conclusión, porque se trata de un sobrante necesario para salir a la
cubierta y atender a las reparaciones de ésta, no apareciendo para nada en el título
constitutivo ni en el de los actores como tal anejo de los pisos.
2. ELEMENTOS COMUNES: DEL “ELEMENTO COMÚN” Y DE
SUS CARACTERÍSTICAS.
A) Ámbito del concepto.
“En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil
corresponde a cada piso o local:
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación
al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán
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la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder
separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a
las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”. (Párrafo 2º del art.3
LPH, redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas
La Disposición Adicional Única de la Ley de 6 de abril de 1999, el artículo
396 del Código civil definía los “elementos comunes” como “aquéllos que son
necesarios para su adecuado uso y disfrute...”
Exclúyanse de este concepto los locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, y englóbense, en cambio, todas aquellas partes que, de un lado,
constituyen el esqueleto del edificio, al servirles de sustentación, y de otro, aquellos
que, ora por destino natural, ora por voluntad de los propietarios, sean destinados a
cumplir ese fin común. En el mismo sentido puede entenderse a BATLLE, cuando
dice “también, sin dificultad, se comprende que una cosa no necesaria sea común,
por ejemplo, muebles incorporados al destino del edificio, como espejos en el
zaguán, alfombras o esculturas en las escaleras”.
Es interesante, de todas formas, a efectos de determinación de las cosas
comunes, la distinción que hace AEBY entre aquellos elementos de naturaleza
inmobiliaria, como son las partes inherentes al inmueble (suelo, paredes, techo,
escaleras, puertas, etcétera) y los locales de uso común (corredores garajes,
porterías, etcétera); y los de tipo inmobiliario, como equipos del edificio (ascensor,
contadores, etcétera) y mobiliario (muebles para la portería y demás locales
comunes).
Todo ello indica que puede haber elementos comunes por naturaleza y
elementos comunes por destino.
También MANUEL DE LA CÁMARA, después de afirmar que el concepto
de elementos comunes se determina por oposición al de parte privativa, y de que se
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caracterizan por estar afectos al uso o utilidad de todos los copropietarios o de un
grupo de ellos, añade que la calificación de un elemento de un inmueble no depende
única y exclusivamente de la voluntad de los interesados y que el Tribunal Supremo
en la sentencia de 16 de mayo de 1965 señala una distinción entre elementos
comunes por naturaleza, inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno
de los espacios limitados susceptibles de aprovechamiento “ad exemplum” en el
artículo 396 del Código, y elementos comunes por destino “cuales son aquellos —
dice el Supremo— que en concepto de anejos se adscriben al servicio de todos o
algunos de los propietarios singulares”, entre los que se incluyen los sótanos.
Agrega también que la clasificación bipartida que apunta el Supremo es aceptable,
salvo la imprecisión técnica de llamar anejos a los que son elementos comunes por
destino, toda vez que anejo propiamente dicho, como resulta claramente del art. 3,
a) de la Ley, es una extensión o prolongación de la parte privativa, caracterizada por
su destino subordinado y por el hecho de no estar comprendido dentro del recinto
que constituye aquélla. Y que existen, en efecto, elementos que, por su propia índole
o por su integración dentro del inmueble, están objetivamente adscritos al uso
común, bien de todos los propietarios, bien a un grupo de ellos. Pero en cambio, hay
otros que son elementos comunes porque así lo dispone expresa o tácitamente el
título constitutivo, pero que de suyo podrían ser un anejo o constituir ellos mismos
una porción privativa. Son elementos comunes por naturaleza los enumerados por
el artículo 396 del Código civil, y de modo general, como reza el precepto, los
necesarios para el adecuado uso y funcionamiento del edificio.
Respecto de los elementos comunes por destino cabría tal vez subdistinguir
entre los que objetivamente sólo podría ser, de haberlo determinado así el título, un
anejo o, por el contrario, una parte privativa, porque dada su naturaleza y
configuración encajan dentro de ese concepto.
Respecto de estos elementos comunes por destino, su carácter de tales viene
determinado simplemente por el hecho de que el título constitutivo no los eleve a la
condición de partes privativas o departamentos procomunales.
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En el campo jurisprudencial cabe señalar: La sentencia del Tribunal
Supremo de 16 de mayo de 1965, anteriormente citada.
La de 6 de junio de 1969 de la Audiencia Provincial de Bilbao que mantiene
“que las circunstancias de hecho que concurren en el hueco o entrepiso discutido,
éste no puede tener la consideración jurídica de elemento común por naturaleza,
pues es indispensable para la subsistencia de las demás propiedades individuales
de la casa, y tampoco puede ser calificado el hueco o entrepiso en cuestión como
elemento común del inmueble por su destino, porque no está adscrito especialmente
al servicio de todos los demás propietarios singulares, ya que por su configuración
y comunicación única con la lonja del demandado, revela este destino al servicio de
éste”.
B) Características.
Del concepto antes expuesto deducimos las verdaderas características de
estos elementos:
1º. Que sirvan al uso y disfrute de los propietarios en conjunto, sin que éstos
constituyan sobre ellos una copropiedad ordinaria en el sentido tradicional, ya que
entendemos que lo que poseen es un derecho de propiedad, si bien limitado.
No será preciso que sean todos los propietarios los que tengan esa propiedad
ni, por tanto, que disfruten de ellos, puesto que puede estar limitado a un grupo
determinado como vino a declarar la sentencia de la Audiencia de La Coruña de 27
de junio de 1957; pero nunca a un solo particular. Ni tampoco que sea la
configuración natural los que caracterice, ya que también la voluntad puede
transformar lo que es común en privativo.
2º Que sean accesorios de la parte privativa, de la que son anejo inseparable,
como indica el artículo 396 del Código civil.
Y, además, trae como consecuencia la necesidad de su desafección previa si
se quiere transmitir separadamente como elemento privativo, como tuvo ocasión de
declarar la Resolución de la Dirección General de los Registros de 5 de mayo de
1970.
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C) Enumeración legal.
Cita el actual artículo 396 del Código civil, como elementos comunes los
siguientes: “...el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y
entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y
configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos,
patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren
de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones
para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de
aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención
de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio; así como
las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o
de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles”.
D) Presunción legal.
La enumeración que el legislador hace de las cosas comunes, sirve para
establecer una presunción legal a favor de este carácter, de forma que en tanto en
cuanto no se demuestre lo contrario por el que se oponga a ello, ha de admitirse tal
conclusión por los Juzgados y Tribunales.
E) Naturaleza jurídica.
Tanto la doctrina como la generalidad de las legislaciones creen que
mientras que respecto a cada piso o apartamento cada propietario tiene una
propiedad privativa y excluyente, sobre los elementos comunes lo que existe es una
copropiedad con los demás dueños de pisos o locales.
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Esta posición no puede aceptarse, ya que la propiedad que los distintos
propietarios tienen sobre los elementos comunes no es una copropiedad, sino una
verdadera propiedad que cada uno tiene sobre ellos, si bien limitada por el derecho
de los demás.
F) Prelación de fuentes legales.
Una vez publicada la vigente Ley de Propiedad Horizontal, es indudable que
el régimen jurídico de los elementos comunes se regirá, en primer término, por los
artículos que en dicha Ley se ocupan de la materia; en defecto de ellos, habrá que
estarse al título constitutivo o a los estatutos y, finalmente, en lo que se refiere a la
utilización de los servicios y cosas comunes, al reglamento interno que se haya
aprobado por mayoría.
Lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código civil que tratan de
la comunidad de bienes, sólo podrá tener una aplicación puramente subsidiaria.
G) Propiedad de los elementos comunes.
De lo dicho anteriormente, se deduce ya que cada uno de los propietarios del
edificio tiene sobre cada cosa o elemento común un derecho de propiedad limitado
por el derecho de los demás.
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TEMA 5.-LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN
Tratándose de una comunidad de tipo ordinario —viene a decir AEBY— la
cuota de participación de cada copropietario está determinada por la voluntad de las
partes o por la Ley; pero, en su defecto, las presume iguales. Y el Código civil
español recoge un principio análogo al estatuir en el párrafo 2º del artículo 393 que
“se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones
correspondientes a los partícipes de la comunidad”.
La especial naturaleza de la propiedad por apartamentos no permite hacer la
misma afirmación. De ahí la necesidad de delimitar la llamada “cuota de
participación”.
A) Actualidad del tema.
La actualidad de este tema viene impuesta por la circunstancia de que, a
pesar de lo que diga la ley, muy pocas veces tal cuota aparece fijada por el acuerdo
unánime de los distintos propietarios reunidos en la correspondiente Junta a tal
efecto convocada. Lo corriente es que sea señalada de antemano por el constructor
o por el propietario único del inmueble al efectuar la división de éste en pisos y
proceder a la constitución de dicha propiedad, valiéndose de ordinario, del mero
dictamen de un arquitecto que, por su condición de tal y su natural desconocimiento,
por regla general de las normas jurídicas, no siempre las tiene en cuenta en toda su
extensión.
Y lo más curioso es que, a pesar de ello, los interesados en la adquisición de
los apartamentos —aun tratándose de fincas de gran valor, en las que sería razonable
un estudio previo de la exactitud de esas cuotas por su trascendencia en orden a los
futuros derechos y obligaciones—, muy pocas veces, por no decir ninguna, se
discuten, aceptando las que se señalan sin comprobación. Es después de la
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adquisición, cuando de repercutir cargas y gastos se trata, en el momento en que se
observa que, en la mayoría de los casos, dichas cuotas no han fijado, atendiendo a
los distintos factores previstos en la ley, ora por simple comodidad del encargado
de hacer los cálculos, ora por el interés económico que en orden a una mejor venta
o al ahorro de futuros gastos supone para el constituyente, ora por un simple error.
De los datos obtenidos de la realidad, tanto solo el factor “superficie” es
tenido en cuenta, aunque en excepcionales ocasiones, si el supuesto concreto lo
merece y es muy claro, se concede cierta importancia al emplazamiento, y aún así
actuando sin un verdadero criterio puramente técnico, sino de equidad.
B) Su trascendencia práctica.
El hecho de que este especial régimen de propiedad haya surgido en España
en fecha relativamente reciente y como consecuencia, o de la escasez de viviendas
o del imperioso deseo de disfrutar del confort que las nuevas edificaciones presentan
merced a los indudables avances que en el orden arquitectónico y urbanístico se han
producido en los últimos años, ha sido la causa de la escasa importancia que se ha
dado al coeficiente o cuota señalado en las escrituras de división. Y de ahí también
que, prácticamente, hayan existido muy pocos pleitos sobre el particular, lo que no
quiere decir que, privadamente, en las Juntas de propietarios, no hayan empezado a
surgir las disensiones entre los titulares al advertirse las grandes diferencias que
existen entre los titulares de locales análogos, a la hora del reparto de cargas y
gastos.
Un examen de conjunto de todo lo que el régimen de propiedad horizontal
supone en cuanto a su regulación y funcionamiento, nos revela que, prácticamente,
son las cuotas de participación las que de una u otra forma, influyen decisivamente
en aquélla o en éste, lo que en definitiva, se traduce en una mayor compenetración
y entendimiento en las Juntas y en un mayor bienestar en las relaciones de vecindad
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de esa pequeña sociedad que constituye la comunidad de propietarios de una casa
dividida en apartamentos.
Esa influencia se manifiesta a través de una serie de aspectos, de los que
unos tienen una expresión directa en la propia ley, y otros se deducen de todo su
régimen jurídico, siendo incluso algunos de ellos de más trascendencia de cara al
futuro, que es precisamente el que más se olvida, tanto por el constructor como por
el comprador.
Entre esos aspectos podemos señalar:
1) El derecho que la ley llama “copropiedad” sobre los elementos,
pertenencias y servicios comunes.
• El reparto del suelo o solar, llegado el momento de la destrucción o pérdida
del inmueble y de la extinción de esta propiedad y su conversión en una de tipo
ordinario. O del numerario que por el se obtuviere, llegado el momento de su venta.
Factor que no hay que desdeñar, en especial en los edificios de cierta antigüedad,
recientemente vendidos por pisos, en los que aquel valor, por el punto céntrico de
la ciudad en que ordinariamente se encuentran, llega a superar al de la propia
edificación.
La distribución de la indemnización que puede obtener por la transmisión
del derecho al vuelo, si no se lo hubiere reservado el vendedor, y fuere factible.
• La división de lo que se obtenga por la venta de los metales en caso de
destrucción total, o de las partes que se mantengan en pie, si aquélla no fuere total,
pero excediere del 50 por 100 del valor de la finca al ocurrir el siniestro;
• La distribución de las indemnizaciones previstas en los seguros, o que fijen
por razón de expropiación de la finca o parte de ella;
• Las que resulten de la imposición de posibles medianerías o servidumbres.
• Las que tengan su origen en la venta de ciertos elementos comunes, cuando
se hubieren puesto de acuerdo en junta convocada al efecto la totalidad de los
propietarios.
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2) Las que surjan de las cargas hipotecarias, llegado el momento de su
división entre los pisos o apartamentos, con la obligación consiguiente de abonar
los intereses correspondientes. Factor al que no se le da la más mínima importancia,
por desconocer el sistema que se sigue en la práctica para llevar a cabo el reparto
por la Entidad bancaria, que atiende exclusivamente a la cuota señalada en la
escritura, sin preocuparse, como es natural, dado que lo que le interesa es que el
valor real del apartamento responda con creces del crédito a cubrir con la hipoteca,
que esa cuota se haya señalado de acuerdo con lo dispuesto en la ley.
3) La participación en las demás cargas y beneficios que afecten al inmueble
en su conjunto o a los elementos o servicios comunes.
4) La contribución, si no hubiere establecido especialmente otra cosa por
acuerdo unánime, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento de aquel
inmueble o esos elementos.
5) La intervención al objeto de adoptar acuerdos que afecten a la comunidad,
cuando deban llevarse a cabo por una mayoría, visto que en primera convocatoria
es precisa no sólo la numérica del total de propietarios, sino también que éstos, a su
vez, representen la mayoría de dichas cuotas; y en segunda convocatoria (cuando
aquella primera no pudiera obtenerse por falta de asistencia) la mayoría de asistentes
que representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes.
6) La posibilidad de acudir al juez de Primera Instancia en caso de acuerdos
gravemente perjudiciales para la mayoría, con el fin de que, por el procedimiento
previsto en el art.18 de la Ley, decida sobre la procedencia de la misma.
7) La discriminación individual de la contribución urbana.
C) La fijación de la cuota y el nacimiento de la propiedad horizontal.
Primeramente, hay que indicar que la fijación de las cuotas no constituye
algo de absoluta necesidad para que la propiedad horizontal como tal pueda nacer.
Y una prueba de ello lo da el propio artículo 5 de la Ley al prever que esa
cuota pueda ser fijada por acuerdo de todos los propietarios existentes.
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Lo que no hay duda es que esa determinación es vital para su debida
ordenación, ya que sin ella no podría prácticamente funcionar legalmente. Otra
razón más que revela la importancia de su estudio.
MANUEL DE LA CÁMARA se pregunta, ¿qué acontece si esta disposición
no se cumple o si el promotor vende los departamentos sin especificar en los
contratos la imputable al departamento vendido? Y contesta que a su juicio “en tanto
el promotor conserva la propiedad del edificio, porque no ha terminado la
construcción ni entregado las viviendas, puede aún señalar los coeficientes”; y que
“fijadas las cuotas por el promotor cuando aún es tiempo, los compradores no
pueden rechazarlas fundándose en el hecho de que no las conocían cuando
adquirieron, pues si los coeficientes se establecieron cumpliendo lo preceptuado por
el artículo 5 de la Ley, que establece las reglas que deben presidir la fijación de
aquéllas, no cabe aducir que su derecho se les ha reducido o menoscabado”.
Concluida la construcción y entregados los pisos es preciso que la
comunidad quede corporativamente organizada mediante la designación de sus
órganos de gobierno.
En el campo jurisprudencial cabe citar: La Resolución de la Dirección
General de los Registros de 22 de noviembre de 1972, en la que en un supuesto en
el que se planteaba el problema de si para inscribir uno de los pisos a nombre del
heredero universal del titular registral era necesario previamente y de acuerdo con
el art. 5,2º de la Ley de Propiedad horizontal, fijar la cuota de participación en los
elementos comunes, llega a la conclusión de que no es necesario, razonando que la
“ley de propiedad horizontal en la disposición transitoria 1ª ordena la adaptación de
los estatutos de aquellas comunidades constituidas con anterioridad a la entrada en
vigor de la nueva ley, a fin de que se puedan salvar las contradicciones que pudieran
existir con la nueva regulación legal”; pero que “cuestión diferente a la anterior es
la relativa a las vicisitudes que cada piso o propiedad individual puede sufrir, en
tanto se realice la indicada adaptación”, pues en ese caso, como ya declaró la
Resolución de 19 de julio de 1960, “y aunque el art. 5 de la Ley de Propiedad
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Horizontal exige otros requisitos y circunstancias, por lo que sería muy conveniente
que al otorgarse un acto relativo a una finca inscrita antes, se modificase su
descripción y se adaptara a las nuevas exigencias legales”.
D) Expresión de la cuota.
Tampoco en esto existe problema alguno, al exigir el apartado b) del artículo
3 de la Ley se refiera a “centésimas” del valor del inmueble.
Es conveniente, sin embargo, recordar que no basta con que a un
determinado apartamento se le fije una cuota centesimal, sino además, como es
lógico, que la suma de las señaladas para todos los del inmueble sea igual a cien.
De otra forma no existiría una verdadera proporcionalidad. No cabría, pretexto de
una falta en la individualización de los apartamentos, por la causa que fuese, dejar
determinadas cuotas centesimales en blanco para hacerlo posteriormente.
Ahora bien, ¿cabría concebir que, en un inmueble constituido por varias
plantas, se asignase en la escritura de división un determinado coeficiente en cuanto
a alguna de ellas, y otro en conjunto para todas las demás, reservándose el dueño de
este conjunto la posibilidad de distribuir entre los apartamentos de que se componen
la cuota de participación de cada uno?
El problema ha surgido en la práctica y ha sido resuelto en la Resolución de
la Dirección General de los Registros del 16 de septiembre de 1967, como
consecuencia de haberse negado el Registrador de la propiedad a efectuar la
correspondiente inscripción de aquella escritura. Se estudian, en efecto, en la
misma, las dos posiciones a seguir: la basada en el libre juego de la autonomía de la
voluntad, que autoriza al propietario a dividir el inmueble en cuantos pisos y locales
independientes estime oportuno; y la que entiende que debe describirse como finca
todo aquello que, según el art. 3 de la ley especial, constituya “espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente”
siempre que, además, tenga “salida a un elemento común o a la vía pública”.
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Razona dicha resolución que la primera de esas orientaciones no parece
pueda aceptarse de una manera total, por pugnar con el carácter eminentemente
imperativo de la Ley que regula la propiedad horizontal, y especialmente con lo
ordenado en su artículo 5º, así como el artículo 8 nº 4 de la Ley Hipotecaria; todo
ello sin desconocer que también la autonomía de la voluntad juega en esta materia
un importante papel, y que, en determinados casos, las necesidades e imposiciones
de la realidad, siempre que no contradigan preceptos legales, pueden tener el
adecuado reflejo en las escrituras que sirvan de título a este régimen de propiedad.
Y añade también que la segunda orientación tampoco puede aceptarse en
términos absolutos, ya que la necesidad de que la propiedad horizontal sea total
sobre un determinado edificio no implica que todo piso o local, incluso desvanes,
trasteros, sótanos y anejos de toda clase que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente y tengan salida a un elemento común o a la vía pública, deban
constituirse como propiedad separada con su respectiva cuota, aunque estuvieren
destinados al servicio de otros locales independientes o adscritos como elementos
comunes al servicio de todos los propietarios.
De ahí que concluya diciendo que “para determinar cuándo nos encontramos
ante un piso o local susceptible de inscribirse en forma independiente y como una
sola finca en el Registro de la Propiedad, habrá que acudir a la auténtica situación
real existente, sin poder someterse a criterios fijos que impedirían la necesaria
elasticidad de Notarios y Registradores que, con su buen criterio, deban adoptar en
esta materia, a fin de que, además de tener en cuenta la unidad física derivada de los
propios elementos arquitectónicos, que no cabe desconocer, se valoren todas las
circunstancias de cada caso, y se llegue a la concreción de todo lo que constituye el
elemento físico, para lo cual, si bien, en principio, la autonomía de las partes
interesadas puede ser soberana, siempre habrá que atenerse a aquellas
circunstancias, con el fin de que no resulten fincas anormales o poco acordes con la
realidad”.
Para FUENTES LOJO, esta solución le parece un tanto imprecisa, porque
no hay que olvidar nunca la forma en que la propiedad horizontal puede surgir a la
vida del derecho. Siendo este nacimiento el que debe servir de base a la inscripción.
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Lo que no obstará a que la división de la cuota que el vendedor se hubiere reservado
por el conjunto de plantas, no pueda dividirse sin contar con todos los demás
propietarios del inmueble, porque esta división afectará al título constitutivo,
requiriéndose para ello el acuerdo unánime de todos los titulares horizontales.
E) Locales a los que corresponde fijar cuota.
A nuestro juicio lo esencial para que a un local deba señalarse cuota es que
reúna las características de un verdadero apartamento, a saber:
Que como la Ley indica, se trate de un “espacio suficientemente delimitado
y susceptible de aprovechamiento independiente”. Ello supone a su vez:
1º Un “inmueble” donde el espacio delimitado se encuentre, pues de otra
forma no se concebiría.
2º Un espacio delimitado “que sea susceptible de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública”.
F) Posibilidad de fijar diversas cuotas de participación.
Hay quien opina que es posible la fijación de varias cuotas en relación a cada
apartamento, para atender, de esta forma, a una más fácil distribución de las cargas
y gastos de la comunidad. En este sentido parece inclinarse la Resolución de la
Dirección de Registros de 23 de julio de 1966 al decir que en su segundo
considerando que “la cuota de participación de los titulares de cada piso puede tener
diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del
edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean
idénticas dichas participaciones”.
Se basa tal tesis en el artículo 9. e) de la Ley, al ocuparse de la forma de
contribuir a dichos gastos y cargas permite llevar a cabo la distribución según “lo
especialmente establecido”, si no se prefiere hacerlo con arreglo a las cuotas de
participación fijadas en el título. Y en una razón de orden práctico, en el supuesto
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de fincas que nosotros damos en llamar “complejas”, por tener un mínimo de
elementos comunes, en las que es más cómodo constituir diversas cuotas, una para
la distribución de las cargas, otra para los gastos, e incluso alguna más para
especiales materias.
A pesar de todo ello, entendemos que la cuota de participación que hay que
señalar a cada piso debe ser siempre única. Tanto el párrafo 2º del apartado b) del
artículo 3, como el párrafo 2º del artículo 5º de la ley, hacen referencia a ella en
singular, y otro tanto ocurre con el artículo 8 nº 4 de la ley Hipotecaria.
Lo que art.9, e) LPH autoriza no es la fijación de varias cuotas, sino que
sobre la distribución de los gastos, cargas y demás no susceptibles de
individualización, pueda pactarse libremente por los titulares, si todos
unánimemente están de acuerdo. Al fin y al cabo, son ellos los dueños de la
comunidad, de la que pueden disponer a su antojo. Pero siempre partiendo de ciertas
normas imperativas, previstas de antemano, por si esa unanimidad no existiere. En
este sentido no cabe hablar, de distintas clases de cuotas, sino de distintas formas de
distribución de cargas y gastos, para lo que se puede seguir el sistema de reparto
que se desee, igualitario o según un determinado módulo o coeficiente.
Concepto que no es idéntico al de “cuota” de los artículos 3 y 5. Esta tiene
relación con el valor del inmueble. Aquellos otros sistemas, a la forma de contribuir,
y exclusivamente para los supuestos concretos para los que se haya pactado.
Lo que no quiere decir que no puedan tener constancia registral como si de
cualquiera otra cláusula estatutaria se tratare.
G) Modos de fijar la cuota.
El propio artículo 5º, nos indica el camino a seguir, ya que textualmente
declara que “en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponda
a cada piso o local, determinado por el propietario único del edificio al iniciar su
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venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por
resolución judicial”.
Empecemos por aclarar que la expresión empleada por el legislador de que
“en el mismo título” se fijará la cuota de participación, no es exacta, ya que la
propiedad horizontal puede nacer sin que previamente se hubiere señalado la cuota,
y que ésta cabe determinarla “a posteriori”, por acuerdo unánime de los propietarios
o por resolución judicial.
1) Fijación por el propietario único del edificio. Que el legislador se refiera
a esta primera fórmula en primer término nos parece claro, porque es lógico que al
procederse a la división de un inmueble por pisos o apartamentos, su propietario
único fije en el título constitutivo de la nueva forma de propiedad creada, la cuota
de participación que en los elementos comunes ha de corresponder a cada
adquirente. No hay duda, sin embargo, que al fijarse esta cuota puede sufrirse error,
o lo que es peor, mala intención, perjudicándose con ello a ciertos propietarios en
beneficio de otros más avispados o que han satisfecho un mayor precio.
Es por ello por lo que nunca podría esa fijación dejarse al arbitrio de dicho
propietario. La propia ley, inmediatamente después de sentar el principio, y con
carácter imperativo, cuida de precisar cuáles hayan de ser las bases que,
forzosamente, deban tenerse en cuenta.
Como principio general, hemos de afirmar que tan sólo cabrá acudir a la vía
judicial cuando concurran circunstancias excepcionales, ya que el propietario
adquirió libremente su apartamento y aceptó, por tanto, la cuota establecida.
Entre esas circunstancias cabe señalar:
1º El supuesto de que para la fijación de la cuota no se hayan tenido en cuenta
los factores que señala el párrafo 2 del artículo 5º de la ley, como la superficie útil,
su emplazamiento, su situación, y el uso que se presuma racionalmente que va
efectuarse de los servicios comunes.
El procedimiento para seguir sería el que correspondiese por razón de la
cuantía, según el valor de la finca, debiendo demandar a todos los demás
propietarios, ya que a todos afectaría la fijación de la nueva cuota.
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2º El hecho de que se tratase de inmuebles construidos al amparo de
disposiciones especiales, en los que la venta de cada apartamento no pueda exceder
de un precio máximo legal. La razón es bien sencilla. Si existe esa tasa, a base de
una determinada capitalización, la posibilidad de que el vendedor pueda señalar una
cuota arbitraria permitiría variar aquel precio. La única objeción que podría
oponerse a tal tesis habría que basarla en la teoría de los actos propios, por haber
aceptado tal cuota el oponente sin hacer reserva alguna.
En cuanto al problema que algún autor plantea sobre si pudiera fijarse la
cuota antes de iniciarse la construcción, no tenemos inconveniente en contestar en
sentido afirmativo, porque al proyectarse la división pueden preverse los datos que
la ley exige. Lo que no impediría modificarla si aquellos no fueren exactos.
2) Acuerdo de los propietarios existentes. Al no exigirse en nuestra
legislación la previa constitución formal de este régimen de propiedad para que surja
a la vida jurídica, evidente es que cuando en un inmueble se hubiesen ido vendiendo
los pisos o apartamentos, puede cualquier adquirente, aunque la venta de todos no
estuviere concluida, ponerse de acuerdo con los demás, o con el mismo propietario
que efectúa la división, para la fijación de la cuota que haya de corresponderle. La
Ley habla de “propietarios existentes”, sin especificar que sean precisamente
“todos” los de la finca.
Sería absurdo que hubiera de esperarse la venta de éste “todo” para poder
ejercitar los derechos que la Ley confiere.
El acuerdo ha de ser unánime, al afectar al título constitutivo. Si no pudiera
lograrse, deberá acudirse al juicio declarativo para su fijación.
3) Laudo o resolución judicial.— Estos dos sistemas serán de aplicación
subsidiaria para el caso de que no exista fijada la cuota o falte la unanimidad.
El juicio sería el declarativo que correspondiese por razón del valor del
inmueble, debiendo el Juez forzosamente tener en cuenta los datos de superficie,
emplazamiento, situación y uso a que se refiere el párrafo 2 del artículo 5.
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
H) Modificación de las cuotas.
Con lo dicho hasta este momento, la posibilidad de modificación de las
cuotas una vez establecidas resulta indudable. Pero para ello habrán de cumplirse
una serie de requisitos, que variarán según la causa a que obedezca.
1) Modificación por no haberse cumplido los datos que impone el párrafo
del artículo 5 de la Ley al fijar la cuota.
Si no fuera posible el acuerdo al respecto, que debe ser unánime, habrá de
acudirse a la vía judicial.
2) Modificación por voluntad de los propietarios.
Se necesitará acuerdo unánime, pudiendo deducirse de lo dispuesto en el
párrafo 2 del apartado b) del artículo 3 de la ley.
Recuérdese, sin embargo, que puede existir esta unanimidad y prosperar el
acuerdo de modificación, en el supuesto de que no se hubiere impugnado en el plazo
de tres meses de la notificación fehaciente, ni existiera oposición fehaciente a aquél.
3) Construcción de nuevos apartamentos.
No hay duda que habrá que acudir a la vía judicial, como consecuencia de
la construcción o la creación de nuevos apartamentos, si se pretendiese la
modificación, y no existiere acuerdo unánime sobre la cuota resultante.
El procedimiento para seguir sería el declarativo que correspondiese por el
valor del inmueble en su totalidad, no sólo el de los nuevos apartamentos.
Mención especial merece el supuesto que, por la trascendencia económica
que supone, de si es necesaria esa modificación de cuotas cuando habiéndose
reservado expresamente el constituyente de la propiedad horizontal una planta para
destinarla a garaje y aparcamiento de coches, asignándole naturalmente la cuota que
le corresponde, procede a la división del mismo en espacios justamente destinados
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
a tal fin y a venderlos a terceros. La solución del problema dependerá de la forma
en que esa división y venta se lleve a cabo.
4) División o agregación de apartamentos.
Constituye éste un claro motivo de modificación de cuotas.
5) Modificación en caso de que hubiesen variado los elementos tenidos en
cuenta para la fijación de la cuota.
En nuestra legislación consideramos posible la modificación, siempre que
se tradujese en una alteración de las circunstancias de superficie, emplazamiento,
situaciones y uso, a que hace referencia el párrafo 2 del artículo 5 de la Ley, u otra
que hayan previsto los propietarios y sea de carácter esencial.
6) Modificación por razón de innovaciones.
7) Modificación de cuotas señaladas antes de la vigencia de la Ley de
Propiedad horizontal.
Lo tajante de la transitoria 1ª de esta ley en cuanto rige, incluso, todas las
comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas
y el contenido de los estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo
establecido en ella, nos obliga a concluir que aquéllos deben ser adaptados a lo que
dispone el artículo 5 tanto en cuanto a la necesidad de fijar las cuotas en centésimas,
como en la posibilidad de modificarlas si no hubieren sido tenidas en cuenta los
factores que especifica.
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TEMA 6.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS.
1. NOCIONES GENERALES.
Como ya hemos visto, la nota característica de la Ley de Propiedad
Horizontal consiste en que se reconoce la propiedad exclusiva del propietario de
cada uno de los pisos, locales o apartamentos sobre las denominadas partes
privativas.
Conforme al artículo 3.a), resulta claro que corresponde al dueño de cada
piso: “El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no , que
estén comprendidos dentro de los límites y sirvan exclusivamente al propietario,
así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”. (Por ejemplo, el trastero
en azotea, el aparcamiento en sótano, etcétera).
De otro lado, según el párrafo b) del citado artículo 3, corresponde al dueño
de cada piso: “La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación
al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán
la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder
separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a
las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”. (Párrafo 2º del art.3
LPH, redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas.
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
En este sentido, la Dirección General de los Registros y el Notariado ha
manifestado que “el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la
inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte
privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y
servicios comunes del edificio (artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396
del Código Civil), no procediendo la enajenación de estos últimos sino juntamente
con la parte privativa de la que son anejo inseparable, de modo que los actos
dispositivos sobre el piso o local se extienden necesariamente a los dos elementos
que según se ha señalado integran el complejo derecho sobre el piso enajenado o
gravado” (RDGRN 13-6-1998) (RJ 1998/5231).
A pesar de esta inseparabilidad, a la hora de analizar los derechos y
obligaciones del propietario, vamos a distinguir entre las partes privativas y las
partes o elementos comunes.
2. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO SOBRE LOS
ELEMENTOS PRIVATIVOS.
El artículo 3 LPH configura el derecho de cada propietario sobre su piso o
local como un derecho singular y exclusivo, por lo que pudiera pensarse que puede
equipararse a la propiedad ordinaria. Tal conclusión, sin embargo, no sería exacta,
ya que el ejercicio de las facultades que integran ese derecho está sujeto a
limitaciones no usuales en el dominio ordinario.
En ello no se debe ver sino la aplicación de los principios que rigen la
propiedad ordinaria a un caso en el que más estrechas relaciones de vecindad entre
distintas propiedades postulan una mayor acentuación de las limitaciones de cada
uno en beneficio de los demás, y unos preceptos más detallados que las recojan.
Por otra parte, al llevar aneja esta propiedad privativa una copropiedad sobre
elementos y servicios comunes, la trama de derechos y obligaciones que se le
imponen a cada propietario sobre su piso o local se extiende también a aquellos.
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Profa. Pilar Morgado Freige
El derecho singular y exclusivo de propiedad que la Ley reconoce a cada
propietario sobre el espacio aéreo de su piso o local puede concretarse en las
siguientes manifestaciones (artículos 7 y 9 LPH):
1º El propietario puede realizar obras y modificaciones dentro de sus
elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario. En todo caso, debe dar cuenta de tales obras,
previamente, a quien represente a la comunidad (artículo 7, párrafo 1º, LPH).
2º Al propietario del piso o local o al ocupante del mismo (arrendatario,
usufructuario, etcétera) les está prohibido desarrollar en él actividades no permitidas
por los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas (artículo 7, párrafo 3º).
A este respecto, el Tribunal Supremo ha señalado (Sentencia de 16-7-1993
(RJ 1993/6155), que “la determinación de si una actividad es molesta, incómoda,
insalubre o peligrosa corresponde a los Tribunales en cada caso, sin que sea preciso
para la resolución contractual que tales circunstancias concurran conjuntamente, lo
que constituye una situación de hecho proveniente del uso de la cosa, que el
cumplimiento de formalidades administrativas para la instalación no puede paliar
en cuanto afecte al orden civil, siendo notoriamente incómodo lo que perturba
aquello que es corriente en las relaciones sociales”.
Si esta prohibición resulta infringida, el Presidente de la Comunidad, a
iniciativa propia o de cualquiera de los Propietarios u ocupantes, requerirá a quien
realice dichas actividades para que las mismas cesen inmediatamente,
apercibiéndole de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persiste en su conducta, la Ley señala que el Presidente, previa
autorización de la Junta de Propietarios (debidamente convocada al efecto), podrá
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Profa. Pilar Morgado Freige
entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto expresamente por el
artículo 7 LPH, se substanciará por las normas que regulan el juicio verbal.
Una vez presentada la demanda, que deberá ir acompañada de la acreditación
del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado
por la Junta de Propietarios, el Juez podrá acordar cautelarmente la cesación
inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. También podrá adoptar las medidas cautelares que fuesen necesarias
para asegurar la efectividad de su mandato de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local (artículo 7, párrafo 6º).
Si la sentencia es estimatoria, el párrafo 7º del artículo 7 preceptúa que
“podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la
indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso
de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años”.
Para fijar el período de privación se atenderá a la gravedad de la infracción
y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Además, si el infractor no fuese el
propietario, la sentencia “podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos (los del ocupante) relativos a la vivienda o local así como su inmediato
lanzamiento”.
Ésta es, sin duda, una de las principales novedades introducidas por la Ley
8/1999, por cuanto en la normativa anterior el plazo contemplado era de dos años.
En este sentido, conviene tener en cuenta las SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 8
de marzo de 1999.
3º Los propietarios de pisos y locales tienen la facultad de dividir
materialmente los mismos o sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes, y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuirlos por segregación de alguna parte. Facultad esta que regulaba
el derogado artículo 8, párrafo 1º y hoy reconoce el art. 10. 3, b) LPH.
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Profa. Pilar Morgado Freige
El problema que generan tales modificaciones de la estructura interna de las
partes privativas consiste fundamentalmente en que la cuota de participación (que
sirve para determinar la contribución a los gastos comunes) habrá de ser modificada.
Por lo tanto, si al piso ordinario le correspondía una cuota de participación
del 0,50, ésta habrá de distribuirse entre los dos pisos resultantes, atribuyéndole a
uno el 0,30 y al otro el 0,20.
Sin embargo, las necesidades del tráfico llevaron al título constitutivo de la
propiedad horizontal una cláusula, de uso generalizado, por la que se permitía al
propietario del local comercial su división, sin necesidad de acuerdo de la Junta y
la fijación unilateral de las cuotas de los locales resultantes, sin alterar por supuesto
la de los demás propietarios. Esta cláusula obedecía a la conveniencia de adecuar la
venta de las plantas bajas a los deseos del comprador, a quien no le interesaba para
su instalación sino determinados metros cuadrados.
En cuanto a la validez de tal cláusula, la jurisprudencia del Tribunal
Supremo se inclina por la nulidad de tales autorizaciones para obrar unilateralmente
(STS de 17 de septiembre de 1993 y las que cita) o por su validez siempre que se
hagan obras que no afecten a elementos comunes (SSTS de 19 de julio de 1993 y
22 de mayo de 1995).
Actualmente, el antiguo art. 8 ha sido suprimido y su contenido aparece
recogido por el art. 10, nº 3, letra b), redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que introduce una especialidad
en esta materia1.
1
“Requerirá autorización administrativa en todo caso:
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total
de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para
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Profa. Pilar Morgado Freige
4º La obligación fundamental del propietario radica en contribuir, con
arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios, y conservación del
inmueble, que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e) LPH). De
esta obligación nos ocuparemos más adelante.
5º La situación jurídica de propiedad horizontal es apta para el imperio de la
teoría de las relaciones de vecindad en razón de la convivencia forzosa que impone.
Por ello el artículo 9 LPH se ha ocupado de la cuestión. En este sentido, preceptúa
que el propietario debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones
cometidas y de los daños causados (artículo 9.1.g).
3. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO SOBRE LOS
ELEMENTOS O PARTES COMUNES.
El propietario del piso o local está facultado para el uso y goce de tales
elementos comunes de acuerdo con su naturaleza. Por lo tanto, no podrá utilizar el
ascensor como lugar de reunión, ni el pasillo como trastero, etcétera. Ahora bien,
este derecho de copropiedad no es absoluto, sino que se encuentra sujeto a una serie
mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos
a que alude el artículo 17. 6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría
de tres quintas partes del total de los propietarios, determinación de la indemnización
por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación,
así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso
de discrepancia de las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de
propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.
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de limitaciones y obligaciones específicas. De acuerdo con el artículo 9 LPH, cada
propietario debe:
1º Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos (artículo 9.1.a).
2º Conservar en buen estado su propio piso o local e instalaciones privativas,
en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes
deba responder (artículo 9.1.b).
3º Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
realización de las obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a
cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a
que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
4º Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores (artículo 9.1.d).
5º De acuerdo con el artículo 7, párrafo 2º, no podrá realizar alteración
alguna en el resto del inmueble, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes,
deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
1. NOCIONES GENERALES.
Como ya hemos visto, la nota característica de la Ley de Propiedad
Horizontal consiste en que se reconoce la propiedad exclusiva del propietario de
cada uno de los pisos, locales o apartamentos sobre las denominadas partes
privativas.
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Conforme al artículo 3.a), resulta claro que corresponde al dueño de cada
piso: “El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no , que
estén comprendidos dentro de los límites y sirvan exclusivamente al propietario,
así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”. (Por ejemplo, el trastero
en azotea, el aparcamiento en sótano, etcétera).
De otro lado, según el párrafo b) del citado artículo 3, corresponde al dueño
de cada piso: “La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación
al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota
servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán
la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder
separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a
las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”. (Párrafo 2º del art.3
LPH, redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas.
En este sentido, la Dirección General de los Registros y el Notariado ha
manifestado que “el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la
inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte
privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y
servicios comunes del edificio (artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396
del Código Civil), no procediendo la enajenación de estos últimos sino juntamente
con la parte privativa de la que son anejo inseparable, de modo que los actos
dispositivos sobre el piso o local se extienden necesariamente a los dos elementos
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que según se ha señalado integran el complejo derecho sobre el piso enajenado o
gravado” (RDGRN 13-6-1998) (RJ 1998/5231).
A pesar de esta inseparabilidad, a la hora de analizar los derechos y
obligaciones del propietario, vamos a distinguir entre las partes privativas y las
partes o elementos comunes.
2. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO SOBRE LOS
ELEMENTOS PRIVATIVOS.
El artículo 3 LPH configura el derecho de cada propietario sobre su piso o
local como un derecho singular y exclusivo, por lo que pudiera pensarse que puede
equipararse a la propiedad ordinaria. Tal conclusión, sin embargo, no sería exacta,
ya que el ejercicio de las facultades que integran ese derecho está sujeto a
limitaciones no usuales en el dominio ordinario.
En ello no se debe ver sino la aplicación de los principios que rigen la
propiedad ordinaria a un caso en el que más estrechas relaciones de vecindad entre
distintas propiedades postulan una mayor acentuación de las limitaciones de cada
uno en beneficio de los demás, y unos preceptos más detallados que las recojan.
Por otra parte, al llevar aneja esta propiedad privativa una copropiedad sobre
elementos y servicios comunes, la trama de derechos y obligaciones que se le
imponen a cada propietario sobre su piso o local se extiende también a aquellos.
El derecho singular y exclusivo de propiedad que la Ley reconoce a cada
propietario sobre el espacio aéreo de su piso o local puede concretarse en las
siguientes manifestaciones (artículos 7 y 9 LPH):
1º El propietario puede realizar obras y modificaciones dentro de sus
elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otro propietario. En todo caso, debe dar cuenta de tales obras,
previamente, a quien represente a la comunidad (artículo 7, párrafo 1º, LPH).
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2º Al propietario del piso o local o al ocupante del mismo (arrendatario,
usufructuario, etcétera) les está prohibido desarrollar en él actividades no permitidas
por los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas (artículo 7, párrafo 3º).
A este respecto, el Tribunal Supremo ha señalado (Sentencia de 16-7-1993
(RJ 1993/6155), que “la determinación de si una actividad es molesta, incómoda,
insalubre o peligrosa corresponde a los Tribunales en cada caso, sin que sea preciso
para la resolución contractual que tales circunstancias concurran conjuntamente, lo
que constituye una situación de hecho proveniente del uso de la cosa, que el
cumplimiento de formalidades administrativas para la instalación no puede paliar
en cuanto afecte al orden civil, siendo notoriamente incómodo lo que perturba
aquello que es corriente en las relaciones sociales”.
Si esta prohibición resulta infringida, el Presidente de la Comunidad, a
iniciativa propia o de cualquiera de los Propietarios u ocupantes, requerirá a quien
realice dichas actividades para que las mismas cesen inmediatamente,
apercibiéndole de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persiste en su conducta, la Ley señala que el Presidente, previa
autorización de la Junta de Propietarios (debidamente convocada al efecto), podrá
entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto expresamente por el
artículo 7 LPH, se substanciará por las normas que regulan el juicio verbal.
Una vez presentada la demanda, que deberá ir acompañada de la acreditación
del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado
por la Junta de Propietarios, el Juez podrá acordar cautelarmente la cesación
inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. También podrá adoptar las medidas cautelares que fuesen necesarias
para asegurar la efectividad de su mandato de cesación.
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La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local (artículo 7, párrafo 6º).
Si la sentencia es estimatoria, el párrafo 7º del artículo 7 preceptúa que
“podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la
indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso
de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años”.
Para fijar el período de privación se atenderá a la gravedad de la infracción
y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Además, si el infractor no fuese el
propietario, la sentencia “podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos (los del ocupante) relativos a la vivienda o local así como su inmediato
lanzamiento”.
Ésta es, sin duda, una de las principales novedades introducidas por la Ley
8/1999, por cuanto en la normativa anterior el plazo contemplado era de dos años.
En este sentido, conviene tener en cuenta las SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 8
de marzo de 1999.
3º Los propietarios de pisos y locales tienen la facultad de dividir
materialmente los mismos o sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes, y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuirlos por segregación de alguna parte. Facultad esta que regulaba
el derogado artículo 8, párrafo 1º y hoy reconoce el art. 10. 3, b) LPH.
El problema que generan tales modificaciones de la estructura interna de las
partes privativas consiste fundamentalmente en que la cuota de participación (que
sirve para determinar la contribución a los gastos comunes) habrá de ser modificada.
Por lo tanto, si al piso ordinario le correspondía una cuota de participación
del 0,50, ésta habrá de distribuirse entre los dos pisos resultantes, atribuyéndole a
uno el 0,30 y al otro el 0,20.
Sin embargo, las necesidades del tráfico pueden llevar al título constitutivo
de la propiedad horizontal una cláusula, de uso generalizado, por la que se permite
al propietario del local comercial su división, sin necesidad de acuerdo de la Junta
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y la fijación unilateral de las cuotas de los locales resultantes, sin alterar por
supuesto la de los demás propietarios. Esta cláusula obedece a la conveniencia de
adecuar la venta de las plantas bajas a los deseos del comprador, a quien no le
interesaba para su instalación sino determinados metros cuadrados.
En cuanto a la validez de tal cláusula, la jurisprudencia del Tribunal
Supremo se inclina por la nulidad de tales autorizaciones para obrar unilateralmente
(STS de 17 de septiembre de 1993 y las que cita) o por su validez siempre que se
hagan obras que no afecten a elementos comunes (SSTS de 19 de julio de 1993 y
22 de mayo de 1995).
Actualmente, el antiguo art. 8 ha sido suprimido y su contenido aparece
recogido por el art. 10, nº 3, letra b), redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que introduce una especialidad
en esta materia2.
2
“Requerirá autorización administrativa en todo caso:
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total
de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para
mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos
a que alude el artículo 17. 6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría
de tres quintas partes del total de los propietarios, determinación de la indemnización
por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación,
así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso
de discrepancia de las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de
propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.
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4º La obligación fundamental del propietario radica en contribuir, con
arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios, y conservación del
inmueble, que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e) LPH). De
esta obligación nos ocuparemos más adelante.
5º La situación jurídica de propiedad horizontal es apta para el imperio de la
teoría de las relaciones de vecindad debido a la convivencia forzosa que impone.
Por ello el artículo 9 LPH se ha ocupado de la cuestión. En este sentido, preceptúa
que el propietario debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones
cometidas y de los daños causados (artículo 9.1.g LPH).
3. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO SOBRE LOS
ELEMENTOS O PARTES COMUNES.
El propietario del piso o local está facultado para el uso y goce de tales
elementos comunes de acuerdo con su naturaleza. Por lo tanto, no podrá utilizar el
ascensor como lugar de reunión, ni el pasillo como trastero, etcétera. Ahora bien,
este derecho de copropiedad no es absoluto, sino que se encuentra sujeto a una serie
de limitaciones y obligaciones específicas. De acuerdo con el artículo 9 LPH, cada
propietario debe:
1º Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos (artículo 9.1.a).
2º Conservar en buen estado su propio piso o local e instalaciones privativas,
en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes
deba responder (artículo 9.1.b).
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3º Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
realización de las obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a
cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a
que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
4º Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores (artículo 9.1.d).
5º De acuerdo con el artículo 7, párrafo 2º, no podrá realizar alteración
alguna en el resto del inmueble, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes,
deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
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Profa. Pilar Morgado Freige
TEMA 7.-CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS A LOS
GASTOS.
1. NOCIÓN GENERAL.
Al igual que sucedía al tratar el tema de los derechos y obligaciones de los
propietarios, también aquí conviene distinguir entre los gastos privativos de cada
piso y los gastos comunes.
Así lo ha puesto de manifiesto la STS 20-3-1997 (RJ 1997/1986), según la
cual, “entre los múltiples problemas que plantea la propiedad horizontal se halla el
de la contribución a los gastos, que contempla el artículo 9.5º (actualmente, artículo
9.1.e)) y sanciona el artículo 20 (actualmente, artículo 21), de la Ley de Propiedad
Horizontal, como «obligatio propter rem».
Sin embargo, hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la
obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación y los gastos
particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la
comunidad, o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo
anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados
por la junta de propietarios, según prevé el artículo 13.2º (actualmente, artículo
14.b)), con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios,
si es gasto general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo
es”.
Respecto de los gastos generales, como ya dijimos, de acuerdo con el
apartado e) del artículo 9.1 LPH, la obligación principal del propietario consiste en
contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
La STS 20-2-1997 (RJ 1997/1007) manifiesta que “es algo indiscutible y
evidente que los copropietarios contribuyen, con arreglo a su participación, a los
gastos generales de la comunidad, verdadero supuesto de «obligatio propter rem»,
obligación en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario
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Profa. Pilar Morgado Freige
de la cosa; es deudor quien en cada momento es el propietario; la obligación se
constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa”.
De acuerdo con el último párrafo del artículo 9, se considerarán generales
los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes.
No obstante, cabe la posibilidad de que los estatutos eximan a determinados
propietarios (de los locales comerciales, generalmente) del pago de gastos de
servicios que no utilicen (ascensor, escalera, etcétera). Ello no significa la exención
también de tales pisos de los gastos de sustitución de las cosa común (ascensor,
escalera, etcétera) de que se trate (SSTS de 25 de junio de 1984 y 2 de octubre de
1986).
2. PREFERENCIA DEL CRÉDITO.
La obligación de contribuir a los gastos comunes ha sido objeto de una
regulación extensa por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración
y renovación urbanas, recogida en su artículo 9, letra e). Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad
en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del
art. 1923 del Código Civil y preceden para su satisfacción, a los citados en los
números 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para
el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga
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Profa. Pilar Morgado Freige
lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Art. 9, e) LPH, modificado
por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas).
La Dirección General de los Registros y el Notariado, en Resolución de 151-1997 (RJ 1997/281) ha manifestado que “la afección real establecida en el artículo
9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es un gravamen preferente; sobre ella no
pueden prevalecer ni los derechos reales, ni ningún otro derecho de crédito. Inscrito
el régimen de propiedad horizontal, consta ya suficientemente, aunque con cierta
indeterminación, la carga de tal afección real preferente, que forma parte del
contorno ordinario del ámbito de poder, en que consiste el dominio de cada piso.
Cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local, ha de entenderse por tanto, que
únicamente tendrá eficacia en cuanto no menoscabe la eficacia de la afección real
que por Ley es preferente.
No se trata de una mera preferencia crediticia, de la que gozaría el derecho
de la comunidad de propietarios sobre cualquier otro crédito concurrente y que
habría de hacerse valer por la vía de la tercería o, en su caso, de ejecución colectiva;
sino de una verdadera afección real del piso o local, en garantía del pago de las
cuotas por gastos comunes, que opera con alcance «erga omnes», esto es, cualquiera
que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él constituidas” (en este mismo
sentido, RDGRN 9-2-1987).
Además, hay que tener en cuenta que no existe previa fijación de un máximo
al que pueda ascender el importe de las cuotas por gastos comunes que queda
garantizado por tal afección real preferente.
En el instrumento público mediante el cual se transmita, por cualquier título,
la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago
de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado
de deudas de la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
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autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el
plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en
caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y
de los perjuicios causados por el retraso de la emisión”. (Art. 9, e) LPH, modificado
por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas).
3. FONDO DE RESERVA.
Los propietarios están obligados a la creación de un fondo común, cuyo
titular es la comunidad, al cual han de contribuir con arreglo a sus cuotas de
participación, para atender a obras de conservación y reparación de la finca, y, en
su caso, para obras de rehabilitación. Con cargo al fondo la comunidad podrá
suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien
concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones.
El art. 9, 1, f) redactado por Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022 obliga a
“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las
obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización
de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como
la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el
artículo diecisiete.2 de esta ley”.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en NINGÚN CASO PODRÁ
SER INFERIOR AL 10 POR CIENTO DE SU ÚLTIMO PRESUPUESTO
ORDINARIO.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales".
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Profa. Pilar Morgado Freige
4. RECLAMACIÓN DE CUOTAS.
Las obligaciones de contribución contempladas en los apartados e) y f) del
artículo 9 LPH han de cumplirse en tiempo y forma determinados por la Junta.
De lo contrario, el Presidente o el Administrador, previo acuerdo de la Junta,
podrá exigir judicialmente su cumplimiento a través del procedimiento establecido
en el artículo 21 LPH.
En este punto radica otra de las grandes novedades introducidas por la Ley
87/1999, facilitándose de esta forma las reclamaciones judiciales contra morosos.
RÉGIMEN ESPECIAL DE GASTOS DEL ART. 10.- La Ley 8/2013, de
26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha venido a dar
una nueva redacción al artículo 10 LPH, en el sentido siguiente:
“1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la
Junta de propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a
instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado
mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus
servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para
satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad
universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los
ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las
requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen
o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta
años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los
elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros
dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su
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Profa. Pilar Morgado Freige
comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de
las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda
de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las
citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas
a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las
mismas.
Cabe señalar que en cuanto al plazo para la realización de la instalación,
según la Disposición Adicional Tercera del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29
de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de
derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, el plazo finalizó
el día 4 de diciembre de 2017.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo
inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las
letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución
de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el art. 17.4, del texto refundido de la
Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que
resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de
actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación humana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar
otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación
de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de
alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando
tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un
ámbito de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
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2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las
actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo
siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o
agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución
de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietario que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de
la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones
que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales.
Hemos visto, por tanto, en qué medida los propietarios deben contribuir a
los gastos particulares y a los comunes, pero ¿qué sucede con los llamados “gastos
atípicos”? La LPH no habla en ningún momento de este tipo de gastos, de tal forma
que habrá que tener en cuenta la doctrina que, al respecto, ha sentado el Tribunal
Supremo.
De acuerdo con la STS 30-5-1997 (RJ 1997/4329) “el problema de fondo
que se plantea es si un gasto atípico en una comunidad de propiedad horizontal y
que se aprueba por mayoría en Junta de Propietarios, permite una distribución
atípica del pago del mismo, distinta a la que prevén los Estatutos y la Ley, cuya
distribución se apruebe por mayoría, ya que si se aprueba por unanimidad no se
plantea el problema al implicar una modificación de los estatutos”.
Es preciso insistir en el régimen jurídico de la propiedad horizontal, de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396, último párrafo del Código Civil y en el
artículo 5, penúltimo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal: en primer lugar,
el principio de autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos: la
aprobación y modificación de uno y otro se hace o por el promotor o por los
copropietarios por unanimidad; en segundo lugar, la normativa propia de la
propiedad horizontal: artículo 396 del Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal
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Profa. Pilar Morgado Freige
de 21 julio 1960 (con las modificaciones introducidas por la Ley 8/1999 y por la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas),
sin perjuicio de que ésta contiene ciertas normas imperativas que son inderogables
por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar, por las normas del Código Civil
sobre copropiedad (artículos 392 y ss.), propiedad en general (artículos 348 y ss.) y
toda su normativa (artículo 4.3). Junto a todo lo anterior, subordinado a ello, se halla
el Reglamento de régimen interior, que es una normativa de convivencia interna,
cuya función es regular los detalles de la convivencia y la adecuada organización y
utilización de los servicios y cosas comunes (artículo 6 de la Ley de Propiedad
Horizontal), respetando, en todo caso, tanto las normas legales como las estatutarias.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que en el título
constitutivo se fije la cuota de participación que corresponde a cada piso o local,
según la cual, añade el artículo 9.5.º (actualmente artículo 9.1.e)), contribuirá su
propietario, como verdadera obligación “propter rem”, a los gastos comunes o
“generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos,
cargas y responsabilidades”; se dispone, asimismo, en el artículo 17.7.º que para los
acuerdos —como la determinación del presupuesto (general, de publicidad o
cualquier otro)— es preciso el voto de la mayoría del total de propietarios que
representen la mayoría de las cuotas de participación, y el mismo artículo 17.6.º
exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas
contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.
En este sentido, la Sentencia de 3 marzo 1994 (RJ 1994\1643) reitera la
doctrina jurisprudencial que expresa que el plan de gastos sólo necesita aprobación
mayoritaria y la distribución de los gastos generales, si no se ajustan a lo prevenido
en los Estatutos, requieren acuerdo unánime.
A su vez la Sentencia de 20 marzo 1997 (RJ 1997\1986) advierte que “hay
que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los
mismos según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán
de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según
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lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse
el concepto de gastos acordados o aprobados por la Junta de propietarios, según
prevé el artículo 13.2º (actualmente, artículo 14.b)), con la distribución del importe
de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta
(según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo es”.
Es decir, que la Ley de Propiedad Horizontal contempla gastos particulares,
que corresponden a cada propietario y gastos generales, que son los comunes
(artículo 9.5º) que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios por
mayoría y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación
(artículos 5.2º y 9.5º) fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que sólo
pueden modificarse por unanimidad.
En conclusión, “la Ley de Propiedad Horizontal no contempla gastos
atípicos, ni permite distribución atípica de pago de gastos, a no ser que ésta se halle
prevista en el título constitutivo o en los Estatutos; y si no está prevista, es inevitable
la unanimidad”.
Por último, la jurisprudencia se ha mostrado favorable a la posibilidad de
que uno de los copropietarios realice, “por cuenta de la comunidad y en beneficio
de ésta, determinados pagos que eviten graves perjuicios a la comunidad”, pudiendo
ejercitar posteriormente la acción de reembolso del artículo 1158 CC (STS 15-91986. RJ 1986/4708).
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Profa. Pilar Morgado Freige
TEMA
8.-
ADMINISTRACIÓN
DE
LA
COMUNIDAD
DE
PROPIETARIOS.
1. NOCIONES GENERALES.
Como ya hemos visto, cada propietario ostenta un derecho de propiedad
exclusiva sobre su piso o local, mientras que son copropiedad de todos los elementos
comunes. Ello, unido a la estrecha relación entre sí (por razón de su vecindad y uso)
de las referidas propiedades, requiere una labor de actuación conjunta, de tal forma
que la Ley establece un régimen de administración y representación común.
Todo esto no puede llevarnos a olvidar que, como tales, a cada uno de los
distintos dueños les corresponden las facultades de administrar y disponer propias
de su dominio, con las limitaciones que supone hallarse englobados en un mismo
edificio.
Por otra parte, la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica,
si bien, para evitar su indefensión, la Ley de Propiedad Horizontal le reconoce
legitimación procesal, esto es, aptitud para comparecer en juicio, ya sea como
demandante, ya sea como demandada. En este sentido, la STS 30-5-1997 (RJ
1997/4329) ha declarado que "no hay que olvidar que las comunidades de bienes —
y tanto más la comunidad de propiedad horizontal— no tienen capacidad jurídica
(personalidad) pero sí capacidad procesal”.
El esquema legal de administración de la comunidad de propietarios es
bastante simple, ya que su funcionamiento no aconseja grandes complejidades.
Fundamentalmente, se organiza a base de la Junta de propietarios, que elige
un Presidente, y que puede elegir asimismo un secretario y un administrador, o
actuar como tales, también el Presidente. En cuanto a la existencia de
Vicepresidentes, ésta será facultativa (artículo 13 LPH).
Asimismo, la LPH permite que en los estatutos, o por acuerdo mayoritario
de la Junta de propietarios, se establezcan otros órganos de gobierno de la
comunidad, “cuando ello no menoscabe las funciones y responsabilidades frente a
terceros que esta Ley atribuye a los anteriores” (artículo 13.1LPH).
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PROPIEDAD HORIZONTAL 2022-23
Profa. Pilar Morgado Freige
Por último, conviene tener en cuenta el último apartado de este artículo 13,
según el cual cabe suprimir el anterior sistema y actuar como en la administración
de la comunidad ordinaria (artículo 398 CC.) cuando el número de propietarios de
viviendas o locales no exceda de cuatro y así lo prevean expresamente los estatutos.
El artículo 398 CC establece que para la administración de la cosa común
serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de cuotas. Si no se alcanza esta
mayoría o el acuerdo fuera gravemente perjudicial para algún interesado, el Juez, a
instancia de parte, proveerá lo que corresponda, incluso el nombramiento de un
Administrador.
2. JUNTA DE PROPIETARIOS.
Es la asamblea de propietarios, en la que reside la toma de las decisiones que
afecten a la vida de la comunidad.
2.1. Funciones
Las facultades de la Junta de propietarios aparecen claramente especificadas
en el artículo 14 LPH:
a) Nombrar y remover (cesar) al Presidente y/o Administrador o SecretarioAdministrador y, si lo hubiera, al Vicepresidente o Vicepresidentes, así como
resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la
actuación de aquéllos.
b) Aprobar, el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen
interior.
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e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio
común.
La STS 10-7-1995 (RJ 1995/5554), en relación con las facultades que
corresponden a la Junta de Propietarios, ha puesto de manifiesto que “se entroniza
por la Jurisprudencia (Sentencia de 28 octubre 1965 (RJ 1965/4701) la legitimación
“ad causam”, que se incluye en la esfera de poder de la Junta General de
Propietarios, diferenciándola de la legitimación “ad procesum”, que corresponde al
Presidente de la Comunidad, por mandato del artículo 12 (actualmente, artículo 13)
La legitimación «ad causam» requiere el previo acuerdo de autorización de la Junta,
en la que reside exclusivamente la facultad de la Comunidad, cual se establece en
el artículo 13.5º (actualmente, artículo 14.e)), al atribuir a la misma «conocimiento
y decisión de los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando
las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.
2.2. Asistencia
La regla general es que la asistencia a la Junta de propietarios es personal o
por representación legal o voluntaria (artículo 15.1 LPH).
Junto a esta norma general, nos encontramos con una serie de supuestos
particulares:
1º Si algún piso pertenece “proindiviso” a varios dueños, éstos nombrarán
un representante para asistir y votar en las juntas.
2º Si la vivienda o local se halla en usufructo, la asistencia corresponderá al
nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias
y de mejora.
3º Los dueños que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial de la
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Profa. Pilar Morgado Freige
suma adeudada, podrán participar en las deliberaciones, aunque pierden su derecho
a voto.
Esta circunstancia constará en el acta correspondiente, y su cuota no se
tendrá en cuenta para el cómputo de las mayorías.
2.3. Reunión y convocatoria
La Junta de propietarios debe reunirse, al menos, una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas (Junta ordinaria). Además, puede reunirse en las demás
ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las
cuotas de participación (Juntas extraordinarias) (artículo 16.1 LPH).
La convocatoria de las Juntas corresponde al Presidente y, en su defecto, a
los promotores de la reunión, indicando los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en
que se celebrará en primera o, en su caso, segunda convocatoria, practicándose las
citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén
al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, así como advertir de
la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2
(artículo 16.2 LPH).
No obstante, cualquier propietario podrá pedir que la Junta estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad. Para ello deberá
dirigir un escrito al Presidente, indicando los asuntos que pide sean tratados, para
que éste los incluya en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la primera convocatoria de la Junta no acuden mayoría de propietarios
que, a su vez, representen mayoría de cuotas de participación, se procederá a una
segunda convocatoria de la misma, sin sujeción a “quórum”.
En segunda convocatoria, la Junta se reunirá en el lugar, día y hora indicados
en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido
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media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme
a los requisitos antes mencionados, dentro de los ocho días naturales siguientes a la
junta no celebrada. En este último supuesto, las citaciones deberán cursarse con una
antelación mínima de tres días.
El artículo 16.3 preceptúa que la citación para la junta ordinaria anual se
hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con el
que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Además, la Junta puede reunirse válidamente sin la convocatoria del
Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
2.4. Acuerdos de la Junta de Propietarios y sus impugnaciones.
A) Adopción de acuerdos.
El artículo 17 de la Ley desarrolla minuciosamente el régimen de mayorías
para la adopción de acuerdos, teniendo en cuenta su naturaleza y contenido. Ha sido
redactado en su integridad por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas:
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de
febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios
de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de
sistemas comunes o privativos, de aprovechamientos de energías renovables, o bien
de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos
colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de
los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las
cuotas de participación.
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La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. Nos obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiere correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la
consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá
el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de
accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su
importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia
energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la
implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de
ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la
comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales
obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los
propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de
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Profa. Pilar Morgado Freige
participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas
las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la
cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente
no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas
obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida
para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación
de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley3.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no
tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento a supresión
de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad
mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes
establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras
no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar
3
Modificado por la Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022.
99
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innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no
exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su
cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el
disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación,
habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del
edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento
expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso
privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza
individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El
coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán
asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen
la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez
la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del
total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados
por la mayoría de asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos
en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte, deducida en el mes siguiente
a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de los veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
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8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda
repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la
modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten, sus
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de
la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este
artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán de cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad
de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad
a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial
turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se
establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
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modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no
tendrán efectos retroactivos"4.
B) Impugnación de acuerdos.
De acuerdo con la legislación procesal general, los acuerdos de la Junta de
propietarios podrán impugnarse en los siguientes supuestos (artículo 18 LPH):
1º. Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
2º. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3º. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La legitimación activa recae en los propietarios que hubiesen salvado su voto
en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido
privados de su voto. En cualquier caso, el propietario que decida impugnar un
acuerdo deberá estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, salvo
que se impugne un acuerdo de la Junta referente al establecimiento o alteración de
las cuotas de participación.
La acción de impugnación caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo
por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los
estatutos en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes,
dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9.
La impugnación de un acuerdo no implica la suspensión de la ejecución del
mismo, salvo que el Juez así lo disponga, cautelarmente, a solicitud del demandante
y una vez oída la comunidad de propietarios.
4
Introducido por Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.
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C) Constancia de los acuerdos.
De acuerdo con el artículo 19 LPH, “los acuerdos de la Junta de propietarios
se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en
la forma que reglamentariamente se disponga”. Así lo ha puesto de manifiesto la
STS 10-7-1995 (RJ 1995/5554), al declarar que “los acuerdos de la Junta de
Propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el Registrador de
la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga, cuya norma tiene
carácter imperativo y, por tanto, necesario y de obligado cumplimiento, como así ha
sido consagrado en las Sentencias de 10 mayo 1965 (RJ 1965/2521); 7 febrero y 27
abril 1976 (RJ 1976/1928); 11 diciembre 1982 (RJ 1982/7696); 23 junio 1983 (RJ
1983/3653) y 10 octubre 1985 (RJ 1985/4733)(motivo sexto)”.
En el apartado 2º de este artículo 19 se recogen las circunstancias que, al
menos, deberá expresar el acta de cada reunión de la Junta de propietarios:
a) Fecha y lugar de la celebración.
b) Autor de la convocatoria y, en su caso, propietarios que la hubiesen
promovido.
c) Carácter ordinario o extraordinario de la reunión, indicando si se celebra
en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
representación.
e) Orden del día de la reunión.
f) Acuerdos adoptados, indicando, cuando ello fuera relevante para la
validez del acuerdo, los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y
en contra de los mismos, así como las cuotas de participación que respectivamente
representen.
El acta debe cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario, bien al
concluir la reunión, bien en el plazo de diez días naturales. Una vez cerrado un
acuerdo, éste será ejecutivo, salvo que la Ley disponga expresamente lo contrario
(artículo 19.3 LPH).
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El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios, observando para
ello el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH.
También permite la Ley de la Propiedad Horizontal la subsanación de los
posibles defectos o errores del acta. Para ello es necesario que ésta exprese, de
manera inequívoca, la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a
favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga
y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario.
La subsanación debe llevarse a cabo antes de la siguiente reunión de la Junta
de propietarios, que deberá ratificar aquélla.
Concluye el artículo 19 LPH con una referencia a la custodia de los libros
de actas de la Junta de propietarios, custodia que encomienda al Secretario.
Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de
las reuniones.
3. PRESIDENTE.
3.1. Nombramiento.
El artículo 13.2 LPH dispone que el Presidente será nombrado, entre los
propietarios, mediante elección, o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o
sorteo:
"El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá
de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que
hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a
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nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial5.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad".
Este nombramiento es obligatorio (novedad de la Ley 8/1999), si bien el
propietario designado puede acudir al Juez, dentro del mes siguiente a su acceso al
cargo, para solicitarle su relevo, invocando las razones que le asistan. El Juez, a
través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva
designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Asimismo, podrá acudirse al Juez si la Junta, por cualquier causa, no pudiese
designar Presidente de la comunidad.
En la práctica, para evitar continuas discusiones anuales sobre la idoneidad
o disponibilidad de cualquiera de los propietarios para desempeñar tal cargo, no es
extraño que la Junta adopte un criterio de rotación anual, designándose en la junta
ordinaria anual de forma automática, atendiendo a la titularidad de los pisos (1º A,
1º B, y así sucesivamente).
El nombramiento será por plazo de un año (prorrogable), salvo disposición
contraria de los estatutos. Si la Junta de propietarios (extraordinaria) así lo decide,
el Presidente puede ser removido de su cargo antes de la expiración de su mandato.
El nombramiento del Presidente no requiere unanimidad de los propietarios,
pues ningún precepto de la ley lo exige. Así lo ha puesto de manifiesto el Tribunal
Supremo en la Sentencia de 31-12-1996 (RJ 1996/9603).
3.2. Funciones.
El Presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en
juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten (artículo 19.3 LPH).
5
Número 2 del artículo 13 redactado por la disposición final segunda de la Ley 42/2015, de 5 de octubre,
de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7
octubre 2015
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En este sentido, el Tribunal Supremo (STS 31-12-1996 (RJ 1996/9603) ha
puntualizado que “el presidente actúa como representante, que la doctrina y la
Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su
designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario
porque la representación no se la confieren los copropietarios” (STS 31-12- 1996
(RJ 1996/9603).
En la Sentencia de 9-12-1996 (RJ 1996/8946), en un proceso en el que se
aducía la falta de personalidad en el Procurador e insuficiencia del poder aportado,
el Tribunal Supremo consideró que “a la comunidad de propietarios en régimen
horizontal la representa en juicio y fuera de él su presidente; por ley, pues, es éste
quien debe otorgar los poderes a Procuradores y los poderes serán válidos aunque
la persona del presidente cambie con posterioridad. Como también serán válidas las
actuaciones procesales, aunque durante el proceso cambie el presidente, sin que ello
provoque crisis procesal subjetiva.
En cualquier caso, quien ha de representar a la comunidad en cada momento
ha de ser quien ostente la cualidad de presidente”.
Por otra parte, la STS de 22-11-1997 (RJ 1997/8097) ha manifestado que
“las facultades representativas del presidente también se extienden a la defensa de
intereses relacionados con elementos privativos, cuando los propietarios les
autorizan para ello, pues de esta manera se evitan procesos con innumerables
personas, a todos los cuales puede representar el presidente de la Comunidad.
“Sentencias de 29 mayo 1984 (RJ 1984/203), 30 octubre 1986 (RJ 1986/6021), 27
marzo y 14 julio 1989 (RJ 1989/2199 y RJ 1989/5617), 18 marzo, 15 julio y 2
octubre 1992 (RJ 1992/2203 y RJ 1992/7516), 22 octubre y 9 noviembre 1993 (RJ
1993/7758 y RJ 1993/9154), 3 de marzo de 1995 (RJ 1995/1777) y 10 mayo 1995
(RJ 1995/4226). Como puntualiza la Sentencia de 3 marzo 1995 (RJ 1995/1777),
los presidentes están investidos de mandato suficiente para la defensa en juicio y
fuera de él de los intereses complejos de toda la Comunidad, lo que se excluye si se
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da una oposición expresa y formal, que mermaría el alcance amplio del mandato
representativo presidencial”.
Asimismo, la STS 15-5-1995 (RJ 1995/4237), siguiendo una línea
jurisprudencial clásica, manifiesta que “a los Presidentes de las Comunidades de
Propietarios, ante la carencia de personalidad jurídica, inherente a estas
agrupaciones, les asiste la facultad de representar a la Comunidad en juicio y fuera
del mismo, tratándose de una representación orgánica, otorgada con carácter
especial por la Ley de la Propiedad Horizontal y que lleva implícita la de todos los
cotitulares del edificio, por lo que la voluntad del Presidente se proyecta al exterior
como voluntad de la Comunidad y, consecuentemente, de las plurales integrantes
de la misma (Sentencias de 25 septiembre 1989 y 19 noviembre 1993 (RJ
1993/9154); por lo que los Presidentes están perfectamente legitimados para
plantear reclamaciones por obras defectuosas tanto que afecten a los elementos
comunes como a los privativos, estando las deficiencias interrelacionadas,
conformando el debate y no delimitadas de forma bien precisa y menos referida a
vicios que sólo afectan a elementos privativos. Entenderlo de otra manera obligaría
a plantear tantos pleitos como particulares resultasen afectados, más el que habría
de promover la Comunidad por los daños exclusivamente de elementos comunales”.
Respecto del ejercicio y defensa judicial de los derechos de la comunidad de
propietarios, conviene tener en cuenta la doctrina que, al respecto, ha sentado el
Tribunal Supremo. Para el Alto Tribunal “cualquiera de los condueños puede
comparecer en juicio en asuntos relativos a los derechos de la comunidad, ya sea
para ejercitarlos, ya para defenderlos, siempre que lo haga en beneficio de todos, y
la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin que les
perjudique la contraria (STS 14-7-1998 (RJ 1998/6386) (en este mismo sentido,
SSTS 31 enero 1973 (RJ 1973/100), 14 marzo 1978 (RJ 1978/957), 7 febrero 1981
(RJ 1981/384), 3 julio 1981 (RJ 1981/3043), 15 junio 1982 (RJ 1982/3426), 6
febrero 1984 (RJ 1984/576), 30 noviembre 1988 (RJ 1988/8729)”.
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Asimismo, la STS 25-4-1992 (RJ 1992/3413) ha manifestado que “por la
yuxtaposición del derecho privativo de los condóminos con los de la comunidad,
todos los titulares, bien en forma aislada o conjunta, pueden ejercitar toda clase de
acciones tendentes a la efectividad de sus derechos propios o derivados de su
participación en el ente comunal y que éste haya adquirido para todos sus
integrantes, pues al hacerlo en beneficio de los demás cotitulares, la sentencia
favorable aprovecha a todos”.
Por lo tanto, cualquier propietario puede comparecer en juicio para defender
los derechos del conjunto de la comunidad, no quedando reservada dicha facultad
al Presidente de manera exclusiva.
El apartado 5º del artículo 19 dispone que el Presidente ejercerá las
funciones del Secretario y del Administrador, salvo que los estatutos, o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos
separadamente de la presidencia.
4. VICEPRESIDENTE.
La Ley 8/1999 prevé la existencia de uno o varios Vicepresidentes. Dispone
el artículo 13.4 que “la existencia de Vicepresidentes será facultativa”.
A la hora de proceder a su nombramiento, habrá de observarse el
procedimiento establecido para la designación del Presidente.
El Vicepresidente (o Vicepresidentes), sustituyen al Presidente en los casos
de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, y le asisten en el ejercicio de sus
funciones en los términos que fije la Junta de propietarios.
5. SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.
Dispone el artículo 13.6 LPH que “los cargos de Secretario y Administrador
podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente".
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador
podrá ser ejercido por cualquier propietario y, a diferencia del Presidente, también
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por aquellas personas físicas que reúnan la cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Asimismo, el cargo puede ser
desempeñado por personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento jurídico.
En este sentido, la STS 24-10-1987 (RJ 1987/7476) ha declarado que “el
cargo de Secretario Administrador puede recaer en el presidente o en persona
distinta elegida por los propietarios, sin que sea preciso su pertenencia a la
Comunidad”.
El nombramiento será por un año (prorrogable), salvo disposición contraria
de los estatutos de la comunidad, pudiendo ser removido por acuerdo de la Junta de
propietarios, al igual que sucedía con el Presidente.
El artículo 20 LPH contempla las funciones del Administrador, al que
corresponde:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer
a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
Presidente, o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos
y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición
de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
La mera enunciación de las funciones correspondientes al Administrador
evidencia que tal carga de tareas difícilmente puede ser asumida, de grado o
voluntariamente, por cualquiera de los propietarios. De ahí que la función de
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Administrador, al menos para las comunidades relativamente complejas y de una
cierta capacidad económica, se haya profesionalizado y sea desempeñada por unos
gestores cualificados: los Administradores de Fincas.
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