PERENCANAAN BISNIS
KOS-KOSAN MODERN
Di susun oleh : Liem Engkian
Latar Belakang
Surabaya sebagai kota terbesar kedua mempunyai jumlah penduduk lokal &
urban yang sangat banyak.
Banyak orang sebagai pekerja kantor, karyawan, mahasiswa, pelajar dan
pasutri masih membutuhkan tempat tinggal bagi diri mereka dengan
standart tempat yang aman, nyaman, bersih, sehat dan fasilitas modern.
Team kami berusaha melakukan riset & perencanaan untuk membuat
proposal bisnis kos-kosan Modern di Surabaya
Visi & Misi
Menyediakan tempat tinggal bersama yang layak huni dengan standart
tempat aman, nyaman, bersih, sehat dan fasilitas lengkap yang modern
Profil Usaha
Nama : Kosan Modern
Jenis : Kos-Kosan Campuran ber AC
Lokasi :
Tipe Kamar : Singgle, Double, Soho
Bentuk Badan Usaha / Perijinan Kos
Mengurus IMB/PBG
Sosialisasi / Perijinan RT/RW & Kelurahan setempat
Mengajukan Perijinan ke Dinas Perijinan Wilayah DPMPTSP
(Dinas Penanaman Modal & Pelayanan Terpadu Satu Pintu )
Menunggu di Survey
Menunggu Perijinan Keluar
Persyaratan Ijin Usaha :
•
Surat Permohonan
•
Identitas Pemohon (KTP/Akta Perusahaan )
•
Surat Persetujuaan tetangga sekitar
•
Fotokopi bukti kepemilikan tanah
•
Fotokopi ijin gangguan
•
Fotokopi IMB / PBG
•
Surat Pengantar dari Kepala Desa / Kelurahan
•
Surat Keterangan dari Kepala Desa / Kelurahan
Yang perlu diperhatikan sebelum membangun adalah klasifikasi bangunan
➢ Berapa KDB ( Koefisien Dasar Bangunan )
➢ Berapa KLB ( Koefisien Lantai Bangunan )
Produk Yang ditawarkan
Tipe Kamar : 1. Kamar Single ukuran 3,5 x 4 m
2. Kamar Double ukuran 4,5 x 5 m
3. Kamar Soho ukuran 4,5 x 5 m ketinggian dua lantai
Fasilitas kamar
: ✓ Ranjang
✓
✓
✓
✓
✓
✓
Keunggulan : ❖
❖
❖
❖
❖
❖
❖
❖
❖
Lemari Pakaian
Rak Buku
Meja Kerja & Kursi
Meja TV + TV
AC
Wifi dengan router sendiri
✓ Kamar mandi shower, Closet duduk, wastafel
Kamar Mandi dalam dengan fasilitas lengkap & Modern
Ranjang dengan kualitas yang baik
AC di setiap kamar
Wifi dengan router sendiri di setiap kamar
Listrik dengan token masing – masing
Tersedia kitchen dan tempat nongkrong bersama
Tersedia pelayanan kebersihan kamar
Tersedia pelayanan laundry
Tersedia mini shop untuk berbagai macam belanja kebutuhan
dan perlengkapan termasuk snack, roti, minuman, buah-buahan
❖ Tersedia mini café yang menjual food & beverage, breakfast and
dessert, coffee, milk tea, juice, dan salad
❖ Sudah tersedia kulkas, lemari locker bumbu, perlengkapan makan
(piring, mangkok, sendok, garpu), perlengkapan masak (panci,
wajan, teflon, blender), serta dilengkapi dengan microwave
untuk memanaskan makanan dan kompor serta rice cooker dan
air mineral
❖ Tersedia tempat parkir untuk sepeda, sepeda motor, dan mobil
❖ Keamanan 24 jam dan pagar tertutup, dilengkapi cctv
❖ Pintu dengan sistem akses kartu
Target Pasar
Menjangkau middle class dan kualitas penghuni yang well manner dan well educated,
pekerja kantor (pria atau wanita), karyawan, mahasiswa, pelajar, pasutri.
Strategi Usaha
❖ Lokasi strategis dekat kantor, sekolah, dan kampus
❖ Pelayanan yang aman, nyaman karena management untuk complaint siap, cepat, dan
tanggap
❖ Menetapkan harga dibawah harga pasar tetapi tetap untuk target pasar “middle class”
untuk menjaga kualitas penghuni
❖ Target full occupation agar tidak ada kamar yang kosong. Kamar yang kosong
membutuhkan perawatan yang ekstra agar kamar tidak lembab dan berjamur
❖ Adanya fasilitas Bersama yang dibutuhkan seperti wifi yang kencang, area terbuka
untuk komunal, ruang tamu dan tempat untuk nongkrong, kebersihan dan keamanan
❖ Bonus menarik saat mengajak teman, dan potongan harga
Promosi dan Pemasaran
❖ Promosi melalui penyebaran brosur di kampus dan kantor terdekat
❖ Channel promosi melalui media sosial seperti facebook, Instagram,
youtube, tiktok
❖ Agen pemasaran seperti olx, dll
Manajemen Anggaran Keuangan
Modal bisnis:
❖
❖
❖
❖
❖
❖
Kontraktor bangunan
: Rp. 500.000.000
Kontraktor interior
: Rp. 300.000.000
Perlengkapan
: Rp. 50. 000.000
Biaya promosi dan marketing : Rp. 30.000.000
Biaya operasional dan teknisi : Rp. 20.000.000
Total
: Rp. 900.000.000
Harga jual / perkiraan penjualan
❖ Kamar single : Rp. 1.600.000
❖ Kamar double : Rp. 1.800.000
❖ Kamar soho
: Rp. 2.300.000
Perkiraan BEP
❖
❖
❖
❖
Kamar single 15 kamar x Rp. 1.600.000
Kamar double 10 kamar x Rp. 1.800.000
Kamar soho 10 kamar x Rp. 2.300.000
Total
= Rp. 24.000.000
= Rp. 18.000.000
= Rp. 23.000.000
= Rp. 65.000.000 / bulan
Misal occupasi 90% = 35 kamar
Pengeluaran operasional:
❖
❖
❖
❖
Staf kebersihan 2 orang x Rp. 3.000.000
Staf kantor 2 orang x Rp. 3.000.000
Staf keamanan 2 orang x Rp. 3.000.000
Total
= Rp. 18.000.000
Biaya lain lain dan perlengkapan harian
= Rp. 5.000.000
Laba bersih
= Rp. 42.000.000
Laba bersih (x12 Bulan)
= Rp. 504.000.000 / tahun
Bisnis Tambahan
1. Jasa kebersihan kamar dan kamar mandi
Jasa kebersihan kamar dan kamar mandi Rp. 30.000 (1 minggu sekali)
Pendapatan : 35 kamar = 140 kali x Rp.30.000 = Rp. 4.200.000 / bulan
2. Jasa Laundry
Jasa laundry Rp.40.000 untuk 5Kg (sudah termasuk setrika, tambahan per kg Rp.5000)
Pendapatan : 35 kamar = 140 kali x Rp. 40.000 = Rp. 5.600.000 / bulan
Laba = Rp. 5.600.000 – Rp.1.600.000 (sabun) = Rp. 4.000.000 / bulan
Untuk cuci sprei + bed cover = Rp. 50.000 / set
Pendapatan: 2 minggu sekali = 70 kali x Rp. 50.000 = Rp. 3.500.000 / bulan
Laba = Rp. 3.500.000 – Rp.500.000 (sabun) = Rp.3.000.000 / bulan
3. Mini shop dan jastip
Pendapatan kira - kira: 1 hari laku 100 item
1 bulan = 3000 item x Rp.1.000 (keuntungan per item)= Rp. 3.000.000 / bulan
4. Café shop
Pendapatan kira – kira: 1 hari ada 20 orang beli satu paket isi kopi dan sandwich seharga Rp.
25.000 / paket.
Omzet 30 hari : 600 orang x Rp. 25.000 = Rp. 15.000.000
Bahan baku + karyawan : Rp. 8.000.000
Total laba bersih : Rp. 15.000.000 – Rp. 8.000.000 = Rp.7.000.000 / bulan
Total pendapatan sampingan:
Rp.4.200.000 + Rp.4.000.000 + Rp. 3.000.000 + Rp.3.000.000 + Rp. 7.000.000 =
Rp.21.200.000 x 12 bulan = Rp. 254,400.000 / tahun
Perkiraan BEP
Occupasi 90% Laba bersih : Rp.42.000.000
Bisnis tambahan
: Rp. 21.000.000
Total laba bersih
: Rp. 63.000.000 / bulan
Modal awal : Rp. 900.000.000 → jadi dalam 16 bulan mencapai BEP
Analisis SWOT
Kekuatan
Kelemahan
Ketersediaan modal
Mahalnya harga tanah
Fasilitas rumah kos
yang modern dan
lengkap
Tersedia wifi dengan
kecepatan tinggi
Peluang
Ancaman
Menjamurnya
tempat kos namun
tidak memiliki
fasilitas lengkap
Lahan yang tidak terlalu Kurangnya tempat
luas sehingga harus
kos yang tidak
dibuat bertingkat
menyediakan
fasilitas yang bagus
Listrik token dibayar
Tempat strategis
masing – masing
karena dekat
penghuni
kampus dan kantor
Banyaknya rumah
kos yang lebih
murah
Di area sekitar
banyak didirikan
rumah kos lain
Adanya komplain
dari tetangga
karena Kawasan
kos mulai ramai
Adanya fasilitas
bersama yang
lengkap dan nyaman
Lokasi strategis dan
akses jalan yang baik
dan lancar
Keamanan yang
terjamin 24 jam
Harga relatif
terjangkau untuk
middle class
Penutup Proposal
Bisnis Kosan masih memiliki prospek usaha yang menguntungkan terbilang tinggi,
terutama lokasi tengah kota, perkantoran, tempat usaha, universitas dan sekolah.
Surabaya memiliki banyak perantau yang memilih tinggal di kosan dari pada rumah
kontrak / membeli rumah karena harga sewa & harga beli rumah yang semakin tidak
terjangkau.
Kosan Modern memberi keaman,kenyamanan, dan fasilitas seperti hotel sesuai
dengan harapan & keinginan konsumen.
Terimakasih
Surabaya, 10 April 2023
Liem Engkian