Wordt wonen in Utrecht een
voorrecht?
Thijmen de Vries
Daan van Doremalen
Begeleider: C. Ledes
Datum: 3 februari 2023
Samenvatting
Er is in Nederland een groeiend woningtekort, vooral in de provincies Utrecht, Flevoland en steden in
de Randstad. Het woningtekort is gestegen door de afname in het aantal opgeleverde woningen en
de toenemende groei van het aantal huishoudens. Volgens prognoses zal het woningtekort tot eind
2020 oplopen tot 200.000 woningen en daarna afkoelen tot 175.000 woningen. Prijzen op de
Nederlandse woningmarkt stijgen sterk, met hardere stijgingen in steden zoals Amsterdam en
Utrecht. Het inwoneraantal van Utrecht zal naar verwachting in 2040 meer dan 455.000 zijn en de
druk op de woningmarkt is groot, met vooral een tekort aan middensegment woningen. De
woningbouwbehoefte in Utrecht is 104.000 woningen waarvan 60.000 in Utrecht stad.
De oorzaken van het woningtekort in Nederland en Utrecht zijn divers. Een van redenen van het
woningtekort is de toename van het aantal huishoudens door echtscheidingen en dat er minder
mensen gaan trouwen dan dat er scheiden. Ook een reden waarom de vraag naar woningen sterk is
toegenomen is het toegenomen aantal immigranten en vluchtelingen die naar Nederland komen.
Andere factoren die bijdragen aan het woningtekort zijn de stijgende huizenprijzen doordat de
inflatie is toegenomen. Door de inflatie vragen mensen meer voor hun huizen maar omdat de lonen
van mensen niet even sterk toenemen betekent dat dat er minder huizen verkocht kunnen worden.
Andere redenen dat de woningennood ontstaan is omdat de infrastructuur in de Randstad beter
ontwikkeld is dan in andere delen in Nederland zoals Zeeland. Dit heeft dan als gevolg dat mensen
zich liever gaan vestigen in de Randstad en daardoor de vraag naar woningen sterk toeneemt.
Ook is de karige hoeveelheid beschikbare bouwgrond in de Randstad een grote reden dat het
woningtekort is ontstaan, omdat er heel weinig plek is om nieuwe huizen te bouwen.
Om dit probleem op te lossen zijn er verschillende mogelijkheden. Een voor de hand liggende
oplossing is het bouwen van meer woningen, maar dit is niet zonder haken en ogen. De Rijksoverheid
kan een rol spelen door gemeenten te ondersteunen en partijen te faciliteren bij de bouw van
woningen. Het stimuleren van de bouwsector door opleiding en innovatie is ook een mogelijke
oplossing. Tot slot is het bouwen van tijdelijke woningen ook besproken als mogelijke oplossing.
2
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Inhoudsopgave
Samenvatting........................................................................................................................................... 2
Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 3
Inleiding ................................................................................................................................................... 4
Aanleiding ................................................................................................................................................ 5
Onderzoeksvraag, deelvragen en hypothese .......................................................................................... 6
Onderzoeksvraag ................................................................................................................................. 6
Deelvragen .......................................................................................................................................... 6
Hypothese ........................................................................................................................................... 6
Methodologie .......................................................................................................................................... 7
Deelvraag 1 .......................................................................................................................................... 7
Deelvraag 2 .......................................................................................................................................... 7
Deelvraag 3 .......................................................................................................................................... 7
Resultaten ............................................................................................................................................... 8
Deelvraag 1 .......................................................................................................................................... 8
Deelvraag 2 ........................................................................................................................................ 10
Deelvraag 3 ........................................................................................................................................ 15
Conclusie en discussie ........................................................................................................................... 17
Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 18
Bijlagen .................................................................................................................................................. 20
Planning ............................................................................................................................................. 20
Logboek ............................................................................................................................................. 21
3
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Inleiding
Een ramp, hoe had dit ooit kunnen gebeuren. Zo dachten mensen over de economische crisis die alle
Nederlanders meemaakte in 2008, de kredietcrisis. Sinds de crisis voorbij is gaat het met de
Nederlandse economie stukken beter. Mensen investeren weer massaal en er is meer vertrouwen in
de overheid en in bedrijven. Door deze verbetering ligt de rente sinds een paar jaar al redelijk laag,
de rente is namelijk van 4.5% naar een magere 2% gedaald. Door deze ontwikkeling is het in veel
gevallen makkelijker geworden om een huis te kopen door het gebruik van een hypothecaire lening.
Je eerste indruk zou vast zijn ‘Geweldig! Ik heb nu de kans om mijn droomhuis te kopen en ik
verkoop mijn oude huis gelijk.’ Hoewel dit voor mensen met een goede carrière natuurlijk een
aangename ontwikkeling is geweest, is het voor een bepaalde groep mensen de hel op aarde, de
starters. Door de lage rente op hypothecaire leningen is het vele malen makkelijker om huizen te
kopen. Dit heeft als gevolg dat mensen bereid zijn grotere bedragen over de toonbank te gooien voor
een huis dat 5 jaar geleden onder de vraagprijs verkocht werd. Mensen die net zijn afgestudeerd aan
een mbo, hbo of universiteit hebben meestal een grote studieschuld opgebouwd door de hoge
onderwijskosten die zij ervaren tijdens hun studentenleven. Deze schulden staan heel slecht op
papier en deze starters kunnen hierdoor moeilijk een lening aanvragen om op zichzelf of met een
partner te gaan wonen in een appartement of een rijtjeshuis. Hoe kon de overheid dit laten
gebeuren. De ruggengraat van de toekomstige samenleving wordt ongelooflijk erg benadeeld en er
wordt niks gedaan om deze generatie te redden. Gaan we dit in de toekomst verbeteren of blijft het
zo?
4
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Aanleiding
Het onderwerp waar ons profielwerkstuk over gaat is de huizenmarkt in de stad Utrecht. Op dit
moment is er een groot woningtekort in Utrecht waar veel starters last van hebben. Wij gaan
onderzoeken wat het huidige tekort is in Utrecht om later in het onderzoek te kunnen kijken of
eventuele maatregelen effect hebben en hoeveel. Verder gaan we onderzoeken hoe het eventuele
woningtekort is ontstaan in Utrecht. En als laatst wat de gemeente Utrecht kan doen om het
probleem te verminderen of op te lossen.
Het probleem van ons onderzoek is dat er niet genoeg woningen zijn voor het aantal mensen wat wil
wonen in Utrecht. Waardoor veel mensen op een andere plek moeten wonen ver weg van hun
school of werk. Veel verschillende soorten mensen hebben last van dit probleem zoals starters die
wellicht werken in Utrecht en dicht bij hun werk willen wonen. Vluchtelingen die in Nederland een
nieuw bestaan willen opbouwen kunnen ook last hebben van dit probleem omdat veel huizen buiten
hun bereik zijn. Dit probleem is een probleem omdat door recente prijsstijgingen veel huizen worden
gekocht door rijkere mensen en daardoor kan de diversiteit van de stad verdwijnen.
Ons onderzoek kan relevant zijn voor mensen die zelf het woningprobleem op een grotere schaal
willen onderzoeken zoals het woningprobleem in de Randstad of van heel Nederland. Deze mensen
kunnen het zich veroorloven om minder tijd te besteden aan de stad Utrecht omdat er in dit
onderzoek op in wordt gegaan.
5
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Onderzoeksvraag, deelvragen en hypothese
Onderzoeksvraag
Onze onderzoeksvraag van dit onderzoek luidt als volgt:
“Hoe ziet de huisvesting in Utrecht er over 10 jaar uit?”
Wij hebben gekozen voor deze hoofdvraag gekozen omdat wij de huizenmarkt erg interessant
vinden. Verder horen wij in het nieuws veel over een “oververhitte huizenmarkt” en dat het een
moeilijk vraagstuk is. Met deze onderzoeksvraag willen wij dus kijken wat er eventueel verandert zou
kunnen zijn in 10 jaar in Utrecht. Wij hebben gekozen voor de stad Utrecht omdat wij hier beiden zijn
opgegroeid en ook later zelf een huis zouden willen kopen.
Deelvragen
Wij gaan in ons onderzoek gebruik maken van drie deelvragen om onze onderzoeksvraag te
beantwoorden. Bij deze deelvragen gaan wij gebruik maken van literatuuronderzoeken en
interviews. Onze deelvragen zijn als volgt geformuleerd:
-
Wat is het woningtekort op het moment in Utrecht?
Hoe is het woningtekort in Utrecht ontstaan?
Welke maatregelen kan de gemeente nemen om het woningtekort te verminderen?
Hypothese
Onze hypothese van dit onderzoek is dat als de overheid niet gaat ingrijpen in de huizenmarkt steeds
minder mensen een geschikt koophuis kunnen kopen. Dit denken wij omdat prijzen van huizen de
laatste tijd enorm zijn gestegen, het lijkt erop dat de stijging nu een top heeft bereikt en zelfs dat
huizenprijzen iets afnemen. Door deze stagnering van prijzen zou je kunnen beredeneren dat vraag
en aanbod weer in evenwicht komen maar een aannemelijkere verklaring is dat mensen niet meer
het huis kopen wat ze zouden willen en langer in hun ongeschikte huis blijven wonen.
6
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Methodologie
Deelvraag 1
Deelvraag 1 is relevant voor ons onderzoek want we willen onderzoeken hoe de huizenmarkt in
Utrecht er over 10 jaar uitziet. Om dit te kunnen onderzoeken moeten wij eerst achterhalen wat de
huidige situatie is om een accuraat beeld te schetsen van de daadwerkelijke verandering.
Wij gaan gebruik maken van een literatuuronderzoek over de huidige woningmarkt. Wij kunnen dit
heel makkelijk benutten omdat er op het moment door verschillende instanties ongelofelijk veel
onderzoek is gedaan over de woningmarkt en wij door deze grote hoeveelheid informatie een breed
antwoord kunnen krijgen.
Deelvraag 2
Het is voor ons onderzoek handig om het ontstaan van het woningtekort te onderzoeken omdat wij
dan de oorzaken van het originele tekort kunnen achterhalen. Als wij de origine van het tekort weten
kunnen wij betere verwachtingen maken omdat wij het idee hebben dat de eerder benoemde
ontwikkelingen nog steeds hun invloed uiten op het woningtekort.
Voor deelvraag 2 willen wij onder andere een interview afleggen met een persoon die bij de
gemeente Utrecht werkt genaamd Cees Bos. Wij moeten nog een tijdstip plannen maar dat zal
binnenkort zijn. Wij hopen dat hij voor ons wat zaken kan verduidelijken over het ontstaan van het
woningtekort in Utrecht. Ook hier willen wij een literatuuronderzoek gebruiken omdat er vast en
zeker onderzoeken waren uit het verleden over het woningtekort en wij daarom gekoppeld met het
interview een compleet beeld krijgen van het woningtekort.
Deelvraag 3
Deze deelvraag is cruciaal voor het beantwoorden van onze hoofdvraag omdat wij dan weten of de
overheid het woningtekort kan of gaat beïnvloeden en daarom kunnen wij een betere schatting
maken van het woningtekort in Utrecht.
Wij gaan voor deze vraag gebruik maken van een interview met Cees Bos om erachter te komen of
de overheid nu al plannen heeft om het woningtekort op te lossen. Verder willen wij gebruik maken
van een literatuuronderzoek om uit te vinden wat voor plannen andere gemeentes hebben om het
woningtekort tegen te gaan.
7
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Resultaten
Deelvraag 1
Door ons onderzoek naar het antwoord van deze eerste deelvraag hebben wij een goed beeld
gekregen van de omvang van het woningtekort in Utrecht en de rest van Nederland. Volgens
(Lennartz & Rabobank, 2018) is het gat tussen het aantal huishoudens en het aantal woningen steeds
groter geworden en neemt het woningtekort dus steeds meer toe. In de jaren 80 van de vorige eeuw
werden er per jaar nog ongeveer 100.000 woningen opgeleverd, sinds 2014 is dit nog maar een
schamele 50.000 per jaar. Dit terwijl het aantal huishoudens dezelfde groei ervaarde.
Tabel afkomstig uit onderzoek (Lennartz & Rabobank, 2018)
Het tekort zou tot eind 2020 oplopen naar 200.000 en daarna afkoelen tot een tekort van 175.000
woningen. Zoals in de grafiek hierboven te zien is verschillen de tekorten per provincie behoorlijk. In
Zeeland is er juist een overschot terwijl er in provincies zoals Flevoland en Utrecht een flink tekort is.
In Utrecht is dit tekort iets meer dan 3% van de woningvoorraad.
Volgens het onderzoek van (Groot et al., 2018) stijgen de prijzen op de Nederlandse woningmarkt
sterk. Wel wordt er een verschil gezien tussen regio’s. In Amsterdam en andere steden in de
randstad waaronder Utrecht stijgen de prijzen het hards, in regio’s zoals Zeeland is er sprake van een
flink minder harde stijging. Ook is uit het onderzoek gebleken dat huizen snel verkocht worden, Een
woning staat gemiddeld maar acht weken te koop. Ook wordt 40% van de woningen op of boven de
vraagprijs verkocht en het aantal te koop staande woningen wordt steeds minder. Deze indicatoren
laten zien dat er in veel delen van Nederland waaronder Utrecht sprake is van een oververhitting van
de woningmarkt.
8
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Zoals in de onderstaande grafiek afkomstig uit het onderzoek
van Groot et al. Te zien is stijgen de reële huizenprijzen na een
dipje tussen 2008 en 2014 in heel Nederland. Uit de grafiek is
ook op te maken dat de huizenprijzen in de Randstad flink
harder stijgen dan in de rest van Nederland. De huizenprijzen
zijn het hardst gestegen in Amsterdam en op de tweede plek
staat Utrecht.
Volgens onderzoek (Gemeente Utrecht, 2019) zal het
inwonersaantal van Utrecht in 2024 boven de 400.000
uitkomen en groeien tot meer dan 455.000 in 2040. Verder
Grafiek afkomstig uit (Groot et al., 2018)
staat in het onderzoek dat de druk op de woningmarkt in
Utrecht erg groot is. Vooral voor de middeninkomens is het
lastig om een geschikte woning te vinden. Volgens (Gemeente Utrecht, 2019) is de
woningbouwbehoefte 104.000 woningen in de gemeente Utrecht waarvan 60.000 in Utrecht stad.
Het tekort aan woningen ligt vooral bij het middensegment waar de gemeente Utrecht ook de
meeste woningen bij wil. Onder het middensegment verstaat de gemeente Utrecht huur tot €966 en
koop tot €290.000. Maar de gemeente Utrecht wil in alle segmenten woningen toevoegen waar
nodig.
“Het woningtekort wordt sinds de jaren tachtig uitgerekend door ABF Research, een
onderzoeksbureau dat zich specialiseert in statistieken over de fysieke leefomgeving en de
economie. ABF werkt in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken als het gaat om de
zogeheten Primos-prognose. Dit is een prognose over de behoefte naar woonruimte en de
ontwikkelingen in de populatie van Nederland (ABF Research, 2018). Met behulp van de prognose
kan het woningtekort worden ingeschat.” (Brouwers, Z.D.). Volgens (Brouwers, Z.D.) wordt er
gesproken over een gespannen woningmarkt als het tekort aan woningen onder de -1% ligt. Volgens
het rapport “Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage 2020” ligt het woningtekort op 331.000
woningen ofwel 4,2% van de woningvoorraad (Brouwers, Z.D.).
Het huidige woningtekort in Nederland hangt dus erg veel af van de regio. In provincies zoals Zeeland
en Friesland is er bijna geen woningtekort of zelfs een overschot terwijl in provincies zoals NoordHolland en Utrecht er een enorm tekort is. Dit tekort is vooral aanwezig in de grote steden in de
provincies. Het tekort in Utrecht ligt rond de 3% van de woningvoorraad.
9
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Deelvraag 2
Door heel Nederland zijn er al 390.000 woningen te weinig, en in Utrecht is dit probleem zeker niet
minder. Volgens Atlas Research zijn er in Utrecht voor elke 140 huishoudens maar 100 woningen
beschikbaar.
Zoals te zien in de grafiek is het woningtekort zich vooral gericht rond de grote steden in Nederland
en dan is het tekort het ergste in de randstad. Om te kunnen beantwoorden hoe het woningtekort
zich gaat ontwikkelen over 10 jaar is het natuurlijk belangrijk om erachter te komen hoe dit tekort tot
stand is gekomen. Hierom gaan wij verschillende soorten oorzaken van het woningtekort benoemen
en kijken welke van de oorzaken de grootste invloed heeft gehad op dit probleem.
10
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Een van de voornaamste oorzaken van
het huizentekort is de toename van het
aantal huishoudens. Deze toename
wordt door verschillende zaken
beïnvloed. Een van deze zaken is het
toename van echtscheidingen. Sinds de
jaren ’70 is er een toename geweest van
266% in het aantal echtscheidingen per
jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek,
2022). Bij deze echtscheidingen is het in
de meeste gevallen nodig voor de twee
personen die gaan scheiden om beide
een nieuwe woning te hebben, omdat zij
natuurlijk niet samen willen blijven wonen. Als deze personen dan ook kinderen hebben die 18 jaar
of ouder zijn kunnen deze er ook voor kiezen om ook op zichzelf te gaan wonen in plaats van een
keuze maken tussen de twee ouders. Zo kun je dus door één echtscheiding die ooit bestond uit één
huishouden, drie huishoudens krijgen. Deze personen hebben allemaal een eigen huis/appartement
nodig waardoor de druk op de huizenmarkt dus toeneemt. Nu zou u misschien denken ‘maar deze
mensen gaan later toch gewoon weer trouwen?’ En het is heel logisch dat u dat zou denken, maar uit
een ander onderzoek van het CBS(Centraal Bureau voor de Statistiek, 2018) is gebleken dat het
aantal mensen dat trouwen ook sterk is
afgenomen. In de tabel hiernaast zie je dat in de
jaren ’70 er een piek was van het aantal mensen
dat gingen trouwen. Sinds toen is er een
geleidelijke afname geweest. Als je de grafieken
vergelijkt zie je dus dat er meer mensen scheiden
en er ook minder mensen trouwen. Om dus te
verwachten dat de mensen die tegenwoordig
scheiden ‘wel weer gaan trouwen’ is incorrect.
Deze twee ontwikkelingen leiden dus beide tot een
groot toename van de vraag naar huisvesting.
Een andere reden dat de huizemarkt onder druk
staat is het toenemende aantal vluchtelingen die
richting Nederland komt. Het doel dat de meeste
landen hebben die vluchtelingen ontvangen, is om
de vluchtelingen later weer terug te sturen naar hun land van herkomst wanneer de situatie in dat
land veilig genoeg is om terug te keren(Huisvesting van vluchtelingen, Z.D.-b)De situatie verbeterd
zich echter in veel landen niet waardoor deze vluchtelingen blijven wonen in het land waar zij naar
toe gevlucht zijn. Wanneer dit het geval is en de vluchtelingen een verblijfsvergunning krijgen maken
zij in dit geval deel uit van de Nederlandse bevolking. Aangezien deze vluchtelingen in AZC’s
verblijven waar zij zich slecht kunnen ontwikkelen is het de doelstelling van de rijksoverheid om al
deze nieuwe Nederlanders een goede woning aan te bieden waaruit zij zich dus kunnen integreren in
de Nederlandse arbeidsmarkt, cultuur, en het sociale leven. Elke gemeente in Nederland moet elk
kwartaal een bepaald aantal woningen aan kunnen bieden voor deze personen, en dit is in de
gemeente Utrecht 481 woningen in het eerste kwartaal van 2023. (Ministerie van Justitie, 2023) Dit
kunnen verschillende soorten woningen zijn zoals (sociale) huurwoningen, eenpersoons
appartementen, of grote familiehuizen. Omdat gemeentes deze woningen moeten aanbieden
hebben bouwprojecten voor deze huizen voorrang op andere huizen. Dit heeft dan als gevolg dat dat
er minder nieuwe woningen beschikbaar zijn voor de reguliere huur- of koopmarkt, waardoor de
11
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
druk op de huizenmarkt verder toeneemt. Hierdoor wordt de woningmarkt ook duurder, omdat er
minder woningen beschikbaar zijn. Dit zorgt ervoor dat mensen die op zoek zijn naar een woning
meer moeite hebben om een betaalbare woning te vinden en daardoor soms langer moeten blijven
huren. Kortom, de noodzaak om woningen aan te bieden aan vluchtelingen en de prioriteit die hierbij
gegeven wordt, draagt bij aan de druk op de huizenmarkt en maakt de woningmarkt duurder voor
andere particulieren.
Een oorzaak die de huizenmarkt uitermate groot beïnvloed is de infrastructuur die wij hebben in
Nederland. Met infrastructuur bedoelen wij onder andere bereikbaarheid van bepaalde plekken,
door middel van bijvoorbeeld treinsporen, snelwegen, of rivieren. Met infrastructuur bedoelen wij
ook het aantal voorzieningen in een gebied, en dat zijn dat voorzieningen zoals ziekenhuizen,
scholen, politiebureaus, werkgelegenheid, etc. Deze voorzieningen zijn allemaal van groot belang op
de keuze van woonplaats. U kunt in de bron hierboven zien waar alle treinsporen en treinstations
zich bevinden in Nederland(Infrastructuur, 2016 | Compendium voor de Leefomgeving, Z.D.) Het valt
op dat in de randstad zich bij verre de meeste sporen bevinden. Dit is de reden dat met de trein naar
andere steden in de randstad gaan heel snel is. Binnen een half uur kan je vanuit Utrecht naar
Rotterdam, Den Haag, of Amsterdam. Dit is natuurlijk een reden waarom Utrecht zo aantrekkelijk is,
en dat is precies het probleem. Omdat Utrecht centraal ligt en dus zulke goede verbindingen heeft
naar plekken met veel werkgelegenheid (de Randstad dus) is het de perfecte plek om te wonen. In de
Randstad is het urbanisatietempo nog steeds niet aan het dalen. Immigranten uit andere landen in
Europa en Noord-Amerika blijven bijvoorbeeld komen, er emigreren echter ook mensen, maar dit
zijn er minder dan de immigranten. In 2021 immigreerden 401.351 mensen naar Nederland, en
emigreerde er 173.469 weg uit Nederland (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2023). In de meeste
gevallen zijn de immigranten mensen die hierheen verhuizen voor een beter leven of die hierheen
komen voor hun werk. In dit geval is de Randstad natuurlijk het meest aantrekkelijk, met name
Utrecht. Deze immigranten vestigen zich in de provincie Utrecht en gaan vanuit Utrecht meestal
forenzen naar de overige steden van de Randstad. Deze personen hebben natuurlijk allemaal een
woning nodig en in sommige gevallen zijn dit rijkere mensen die meer geld te besteden hebben aan
een woning waardoor prijzen toe kunnen nemen. De aanwezigheid van ziekenhuizen en scholen is
hierbij van groot belang. Zonder goede ziekenhuizen en scholen zullen veel mensen zich twee keer
bedenken voordat zij zich in een bepaalde locatie vestigen. Dit kan leiden tot een daling van de
woningprijzen in deze gebieden en daar zullen dus minder investeringen in nieuwbouwprojecten
worden gedaan. Bovendien is de aanwezigheid van deze voorzieningen van groot belang voor de
12
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
levenskwaliteit van de bewoners en voor de toekomst van hun kinderen. Een gebrek aan goede
infrastructuur, zoals slechte vervoersmogelijkheden of een gebrek aan goede scholen, kan daarom
een negatieve invloed hebben op de woningnood en de woningmarkt.
Een actueel probleem waar wij allemaal mee te maken krijgen is de stijgende inflatie. Inflatie heeft
invloed op de woningmarkt doordat het leidt tot een stijging van de kosten van grondstoffen en
arbeidskosten, wat direct doorberekend wordt in de prijs van nieuwbouwwoningen. Hierdoor
worden nieuwbouwwoningen duurder, wat weer leidt tot minder aankopen en investeringen in de
woningmarkt. Bovendien leidt inflatie tot een stijging van de rente, waardoor hypotheekkosten
hoger worden en het voor mensen moeilijker wordt om een woning te kopen. Dit heeft als gevolg dat
er minder investeringen in nieuwbouwprojecten worden gedaan.
Bovendien kan inflatie ook invloed hebben op de waarde van bestaande woningen. Wanneer de
inflatie stijgt, stijgt de waarde van bestaande woningen meestal ook. Omdat mensen misschien
willen verhuizen zullen zij hun huidige woningen verkopen voor veel meer geld dan dat zij er
oorspronkelijk voor betaald hebben. Deze mensen hebben nu dus meer geld uit te geven aan een
nieuw huis waardoor de huizingmarkt competitiever wordt. Dit heeft dan weer als gevolg dat de
huizenprijzen nog verder stijgen dan dat de inflatie er oorspronkelijk voor zorgde. Het probleem waar
we echter mee zitten is dat de lonen niet snel genoeg meegroeien met de inflatie. Omdat het reële
inkomen van mensen eigenlijk gedaald is kunnen zij de duurdere hypotheken minder snel betalen.
Dit heeft dan weer als gevolg dat de huizenmarkt vertraagt en er minder huizen verkocht worden. Dit
kan leiden tot een terugval van de economie.
We hebben het eerder al even gehad over de werkgelegenheid en de invloed daarvan op de
huizenmarkt, maar daar is nog meer over te zeggen. Bij werkgelegenheid praten we over alle
mogelijke banen in een land, ongeacht opleidingsniveau of leeftijd. Zoals eerder te zien was, is de
werkgelegenheid het grootst in de Randstad (Werkgelegenheid en verhouding wonen en werken per
gemeente, 2013 | Compendium voor de Leefomgeving, Z.D.) Dit is niet raar natuurlijk aangezien de
economische centra van Nederland bij deze steden zijn. Het is daarom voor veel mensen
aantrekkelijk om te verhuizen van hun huidige locatie. Neem bijvoorbeeld Zeeland. Zoals te zien was
in de bron van LISA heb je in Zeeland weinig werkgelegenheid. Voor sommige mensen is dit geen
probleem aangezien zij hun leven heerlijk vinden daar, maar voor een groot gedeelte is het leven
daar niet genoeg. Zij zullen daarom verhuizen naar plekken met meer werkgelegenheid en daardoor
de druk op de woningmarkt in plekken zoals Utrecht nog meer verhogen. Dit is een lastig probleem
13
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
omdat het eigenlijk een ‘self fulfilling prophecy’ is. Omdat mensen niet willen wonen op een plek
waar geen werkgelegenheid is, worden er op die plek geen huizen gebouwd.
Als er geen contracten zijn om huizen te bouwen, gaan bouwbedrijven zich daar niet vestigen.
Hiermee daalt de werkgelegenheid nog verder totdat bijvoorbeeld de overheid ingrijpt.
Het grootste probleem waar we in de Randstad, en voornamelijk Utrecht mee zitten, is de
bouwgrond. We hebben de meeste plekken in de Randstad waar we huizen konden bouwen zonder
dat deze overlast zouden ervaren van bijvoorbeeld snelwegen al volgebouwd met huizen. Het is dus
heel moeilijk om de vraag naar huizen bij te houden zonder huizen te bouwen in gebieden waar de
bewoners wel overlast ervaren van bijvoorbeeld snelwegen, industrie of vliegvelden. Dit leidt tot
tekort aan beschikbare bouwgrond en stijging van de huizenprijzen. Eigenlijk is het punt dat er te
‘weinig’ bouwgrond is in de Randstad incorrect, en correct tegelijk. Dit komt namelijk door het
bestaan van het Groene Hart. Het Groene Hart is een plek midden in de Randstad waar de overheid
sinds 2000 het bouwen van gebouwen en wegen zo veel mogelijk probeert te vermijden(Bouwen in
het Groene Hart, 2018, Marc van den Eerenbeemt). De overheid heeft omringende steden zoals
Alphen aan den Rijn, Gouda, en Woerden wel toestemming gegeven om tegen de rand van het
Groene Hart aan te bouwen. Er is door het woningtekort daarom ook steeds meer debat over het
verbod om veel woningen te bouwen in het Groene Hart, omdat dit voor een groot gedeelte het
woningtekort in de Randstad zou kunnen oplossen.
14
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Deelvraag 3
Het is duidelijk dat er in Nederland een probleem is op de woningmarkt. De omvang en hoe het
probleem heeft kunnen ontstaan zijn duidelijk en. Bij deze deelvraag gaan we onderzoeken wat
mogelijke oplossingen zijn voor het woningtekort in Utrecht en potentieel de rest van Nederland.
Een voor de hand liggende oplossing is het bouwen van meer woningen. Volgens Radboud
Universiteit (Z.D.) heeft ABF Research berekend dat er op dit moment ruimte om minimaal 385.000
woningen bij te bouwen. Met de bouw van deze woningen zou het probleem direct opgelost kunnen
worden echter zitten er wat haken en ogen aan deze berekening. Volgens Radboud Universiteit (Z.D.)
is de capaciteit er op papier maar in de praktijk betekent dat niet dat alle locaties ook ontwikkeld
worden. De vraag is of er op de plek waar ruimte is voor woningen ook vraag is naar woningen.
Daarnaast is het bedrijfseconomisch ook niet handig om ineens veel woningen bij te bouwen, het is
bijvoorbeeld erg lastig om voldoende personeel te krijgen en als er in korte periode veel aanbod bij
komt op de huizenmarkt keldert de prijs waardoor het voor bedrijven niet handig is om een project
voort te zetten (Radboud Universiteit, Z.D.). Maar als het bouwen van meer woningen goed
gereguleerd wordt en voor de juiste doelgroep wordt gerealiseerd door middel van het bouwen van
“betaalbare woningen” is het een reële oplossing.
Volgens onderzoek van Schilder et al. (2021) kan het Rijk een grote rol spelen in het oplossen van het
woningtekort. Een minister voor Wonen wordt vaak als eerste idee geopperd maar dit blijkt geen
zoden aan de dijk te zetten. (Schilder et al., 2021). Er zijn wel andere dingen die de Rijksoverheid kan
doen om het tekort terug te dringen. De Rijksoverheid kan bijvoorbeeld kijken of gemeenten in staat
zijn hun taken rond de bouw van woningen goed te vervullen (Schilder et al., 2021). Rijksoverheid
zou ook diverse partijen die nodig zijn bij de bouw van woningen kunnen ondersteunen en faciliteren
om de bouw van woningen te vergroten waardoor er sneller meer woningen bijgebouwd kunnen
worden waardoor meer mensen in staat kunnen zijn om een woning te bemachtigen.
In het onderzoek van Schilder et al. (2021) wordt ook het stimuleren van de bouwsector genoemd als
mogelijke oplossing voor de korte en lange termijn. Op de lange termijn zijn er twee mogelijkheden.
De eerste mogelijkheid is het opleiden van mensen voor in de techniek zodat deze mensen
beschikbaar zijn voor de bouw om het te laten versnellen. Een nadeel van deze maatregel is dat hij
niet direct invloed zal hebben op het tekort maar juist later effect zal hebben omdat deze mensen
eerst opgeleid moeten worden en volgens Schilder et al. (2021) valt met deze maatregel ook niet te
verwachten dat er opeen veel meer werknemers beschikbaar komen. Een tweede maatregel is het
stimuleren van innovaties in de bouw. Deze innovaties kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat
woningen sneller en/of duurzamer gebouwd kunnen worden.
Een andere mogelijke oplossing zou kunnen zijn het bouwen van tijdelijke woningen tot er meer
vaste woningen gebouwd zijn. Met deze oplossing is het voor mensen die absoluut nu een huis nodig
hebben mogelijk om te wonen in stad waar ze willen en dan krijgt de gemeente de kans om
woningen bij te bouwen. Utrecht heeft besloten om in 2023 en 2024, 2500 tijdelijke woningen te
bouwen om in deze tijdwinst nieuwe woningen te bouwen voor woningzoekende. (De Graaf, 2022).
In een brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal geschreven door minister
Kajsa Ollongren, destijds minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, heeft Ollongren het
over de voordelen van tijdelijke woningen die “flexwoningen” worden genoemd. Ollongren geeft aan
dat flexwoningen een oplossing kunnen bieden voor mensen die spoedzoekers genoemd worden.
15
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Een spoedzoeker is een persoon die spoedig een woning nodig heeft. “De woningen worden vaak
gedeeltelijk of geheel in de fabriek ‘gebouwd’ en zijn makkelijk verplaatsbaar, stapelbaar,
schakelbaar of splitsbaar. De woningvoorraad kan daardoor relatief snel worden uitgebreid,”
(Ollongren, 2019). Doordat deze woningen makkelijk gebouwd en verplaatst kunnen worden kunnen
ze efficiënt ingezet worden op plekken waar dat nodig is. Volgens Ollongren (2019) kunnen
flexwoningen een stimulans zijn voor innovatie in de bouw omdat het bouwen van een flexwoning
minder afval en overlast met zich meebrengt daarnaast is het tekort aan werknemers in bouw een
minder groot probleem dan bij de traditionele bouw. Ook is de productietijd korter bij flexwoningen.
Een veelbesproken “oplossing” voor het woningtekort is hoogbouw. Op dit moment zijn er meer dan
220 torens in Nederland hoger dan 70 meter, 70 meter is de grens waarboven men het heeft over
hoogbouw (Monster, 2021). Volgens Monster (2021) leveren hoogbouwtorens veel woningen op
voor de vierkante meters die ze kosten. Maar de vraag is of hoogbouw wel echt een oplossing is:
hoogbouw kost namelijk relatief meer dan laagbouw en het voorbereiden daarnaast kost het
uitvoeren van een dergelijk plan erg veel tijd wat we niet hebben met het huidige tekort. Door
Monster (2021) wordt ook de aansluiting op straat genoemd als een probleem. Volgens Redactie
(2021) is hoogbouw ook niet de favoriete oplossing in Utrecht. De iconische Domtoren is 112 meter
hoog en tot nu toe het hoogste gebouw in Utrecht. Veel mensen en de gemeente Utrecht willen dit
zo houden en hebben al aangekondigd geen gebouwen hoger dan 105 meter te bouwen.
Kantoren staan in Nederland relatief
veel leeg. Zoals te zien is in de tabel
hiernaast van het Centraal Bureau
voor de Statistiek (2022b) staat
gemiddeld 2,25% van de woningen
leeg. Het percentage kantoren wat
leeg staat ligt veel hoger, op 9,56%
namelijk. Er zijn dus voldoende
kantoren die omgebouwd kunnen
worden naar woningen. Van Giezen
(2013) heeft drie verschillende
projecten onderzocht waarin
leegstaande kantoorgebouwen
werden omgebouwd naar woningen.
Bij twee van de drie projecten werd
het project omschreven als succesvol
en over één project werd geschreven
dat het niet zonder slag of stoot ging.
Tabel afkomstig van (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2022b)
Een veel voorkomend succesfactoor
was het feit dat de
verbouwingskosten meevielen waardoor de huren ook meevielen. Omdat de kosten veelal meevielen
waren de woningen geschikt voor starters die het op dit moment het moeilijkst hebben op de
woningmarkt. Een belangrijk leerpunt van het derde project was dat er van tevoren goed gepland
moet worden en duidelijke afspraken moeten worden gemaakt.
16
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Conclusie en discussie
Om even kort antwoord te geven op de deelvragen die wij beantwoord hebben vatten wij die hier
nog even samen.
Het woningtekort heeft op het moment een grootte van ongeveer 175.000 woningen, en dit aantal
zal steeds met kleinere aantallen toenemen en afnemen door verschillende oorzaken. Er is tussen de
verschillende regio’s in Nederland wel een groot verschil in de hoeveelheid. In plekken zoals zeeland
zijn er zelfs teveel woningen terwijl in de Randstad er natuurlijk een ongelooflijk groot tekort is.
Er zijn veel oorzaken voor het woningtekort die allemaal samenwerken om het probleem zo te
maken als het nu is. Ten eerste scheiden er veel meer mensen dan dat er trouwen, waardoor deze
nieuwe alleenstaande mensen een nieuw huishouden vormen en dus een nieuwe woning nodig
hebben. Ook wordt het tekort veroorzaakt door de aantrekkelijkheid van Nederland, en dan met
name de Randstad, richting het buitenland. Dit zorgt voor meer immigranten dan emigranten
waardoor de vraag dus weer meer toeneemt dan het aanbod kan voldoen. Ook is de infrastructuur in
de Randstad beter ontwikkeld wat dus als gevolg heeft dat mensen uit andere delen van Nederland
trekken naar de Randstad om daar te profiteren van de betere werkgelegenheid. Dan heb je ook nog
het probleem dat bouwgrond in de Randstad schaars is waardoor woningcorporaties lastig
nieuwbouwwoningen kunnen bouwen en dus niet hun aanbod kunnen verhogen tegenover de
stijgende vraag.
De oplossingen hebben wij onder andere uit onze enquête gehaald en bevatten meerdere ideeën die
allemaal kunnen samenwerken om het probleem op te lossen. De meest logische oplossing is om
huizen bij te bouwen, maar dit is op zichzelf nog niet genoeg omdat het belemmerd wordt door
andere zaken zoals een aanbodsimpuls. Ook is de taak van de overheid belangrijk en moet niet
worden weggezet. Als de overheid gemeentes zaken oplegt om het bouwen van woningen te
stimuleren en om hun infrastructuur te verbeteren kan dit zorgen voor een afname van de vraag in
bepaalde gebieden en het verhogen van de vraag in gebieden die zich dan beter ontwikkelen. Een
andere oplossing is het bouwen van ‘flexhomes’. Deze woningen kunnen tijdelijk gebruikt worden
om aan de vraag te voldoen om de woningcorporaties tijd te geven om huizen te bouwen of nieuwe
bouwgrond te creëren. Er staan daarnaast ook veel panden in Nederland leeg die natuurlijk gebruikt
kunnen worden om woningen van te maken. Dit kan bijvoorbeeld door de lege (kantoor)panden om
te bouwen naar woningen, of om deze panden af te breken en er hoogbouw neer te zetten waar
meer appartementen in passen.
Een punt wat ons onderzoek belemmerd had was het feit dat de persoon die wij eigenlijk in gedachte
hadden om te interviewen niet beschikbaar was. Wij hadden te veel gerekend op dit interview en
hadden hierom geen back-up en moesten het doen met het literatuur onderzoek en de enquête. Een
ding wat nog in een later onderzoek behandeld kan worden is hoe personen persoonlijk de
woningcrisis ervaren. In de enquête komt deze vraag al kort voor maar een interview met meerdere
mensen over hun ervaring zou een ander perspectief kunnen bieden.
17
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Literatuurlijst
Brouwers, C. B. (Z.D.). Startproblemen in Utrecht [Bachelorscriptie]. Radboud Universiteit.
Centraal Bureau voor de Statistiek. (2022a, Juli 14). Scheiden. https://www.cbs.nl/nlnl/visualisaties/dashboard-bevolking/levensloop/scheiden
Centraal Bureau voor de Statistiek. (2022b, december 14). Minder leegstaande woningen, kantoren
en winkels. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/50/minderleegstaande-woningen-kantoren-en-winkels
Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023a, januari 31). Immi- en emigratie; per maand,
migratieachtergrond, geslacht. https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83518NED
Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023b, februari 1). Waar groeit of krimpt de bevolking?
https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/dossier-verstedelijking/waar-groeit-of-krimpt-de-bevolkingDe Graaf, P. (2022, 13 juli). Radicale maatregel: Utrecht reserveert zes weken lang alle sociale
huurwoningen voor statushouders. de Volkskrant. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van
https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/radicale-maatregel-utrecht-reserveert-zes-wekenlang-alle-sociale-huurwoningen-voor-statushouders~be6f0bff/
Gemeente Utrecht. (2019). Stadsakkoord Wonen. In omgevingsvisie.utrecht.nl. Geraadpleegd op 31
januari 2023, van https://omgevingsvisie.utrecht.nl/fileadmin/uploads/documenten/zzomgevingsvisie/thematisch-beleid/wonen/2019-11-stadsakkoord-wonen.pdf
Groot, S. G., Vogt, B. V., Van der Wiel, K. W., Van Dijk, M. D., & CPB. (2018). Oververhitting op de
Nederlandse huizenmarkt? In cpb.nl. Centraal Planbureau. Geraadpleegd op 30 januari 2023, van
https://www.cpb.nl/publicatie/oververhitting-op-de-nederlandse-huizenmarkt/CPBAchtergronddocument-1jun2018-Oververhitting-op-de-nederlandse-huizenmarkt.pdf%20
Holtermans, M. (2022, 28 juni). Woningnood in Utrecht nog steeds hoog: bekijk hier de cijfers.
indebuurt Utrecht. https://indebuurt.nl/utrecht/nieuws/woningnood-in-utrecht-nog-steeds-hoogbekijk-hier-de-cijfers%7E270517/
Huisvesting van vluchtelingen. (Z.D.). Unc Inc / Unc Inc Amsterdam - uncinc.nl.
https://www.vluchtelingenwerk.nl/nl/node/26706/huisvesting-van-vluchtelingen
Infrastructuur, 2016 | Compendium voor de Leefomgeving. (z.d.).
https://www.clo.nl/indicatoren/nl209607-infrastructuur-wegen
Lennartz, C. L. & Rabobank. (2018). De omvang en prognoses van “het” woningtekort. In
retailinsiders.nl. Geraadpleegd op 30 januari 2023, van https://www.retailinsiders.nl/docs/05f295559547-4b4e-8d92-5ec4a5d22156.pdf
Ministerie van Justitie. (2023, 2 januari). Huisvesting statushouder. Asielbeleid | Rijksoverheid.nl.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asielbeleid/huisvesting-asielzoekers-metverblijfsvergunning
Monster, J. M. (2021, 12 mei). Hoogbouw is de ideale oplossing in de strijd tegen woningnood. Of
toch niet? Gebiedsontwikkeling.nu. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van
https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/hoogbouw-is-de-ideale-oplossing-in-de-strijd-tegenwoningnood-of-toch-niet/
18
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
NU.nl. (2021, 25 september). Hoe groot is het huizentekort en wat kunnen we eraan doen?
Geraadpleegd op 1 februari 2023, van https://www.nu.nl/economie/6158671/hoe-groot-is-hethuizentekort-en-wat-kunnen-we-eraan-doen.html
Ollongren, K. H. (2019). Stimuleringsaanpak Flexwonen. In open.overheid.nl. Geraadpleegd op 1
februari 2023, van https://open.overheid.nl/repository/ronl-ae55b5cd-7a18-4667-a772331f2c43c660/1/pdf/kamerbrief-over-stimuleringsaanpak-flexwonen.pdf
Radboud Universiteit. (Z.D.). FM Focus | Waarom worden er niet sneller meer woningen gebouwd?
ru.nl. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van https://www.ru.nl/fm/actueel/nieuws/fm-focus/vmprinteditie/fm-focus-waarom-sneller-woningen-gebouwd/
Redactie. (2021, 30 maart). Is hoogbouw in Utrecht de oplossing voor woningnood? De Utrechtse
Internet Courant. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van https://www.duic.nl/algemeen/ishoogbouw-in-utrecht-de-oplossing-voor-woningnood/
Schilder, F. S., Buitelaar, E. B., Daalhuizen, F. D., Groot, J. G., Hanou, M. H., Lennartz, C. L., Van der
Staak, M. S., & Planbureau voor de Leefomgeving. (2021). Wonen na de verkiezingen. In
dspace.library.uu.nl. Planbureau voor de Leefomgeving. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van
https://dspace.library.uu.nl/bitstream/handle/1874/415410/pbl_2021_wonen_na_de_verkiezingen_
4613.pdf?sequence=1&isAllowed=y
UNHCR, the UN Refugee Agency. (Zedd). UNHCR.
https://www.unhcr.org/nl/media/begrippenlijst/vluchtelingen/
Van den Eerenbeemt, M. E., & Hotse Smit, P. H. (2018, 20 februari). Bouwen in het Groene Hart?
Groenehart.Info. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van https://groenehart.info/wpcontent/uploads/2018/03/Bouwen-in-het-Groene-Hart-VK-21-2-2018.pdf
Van Giezen, T. G. (2013). De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimte voor studenten
en jongeren. In platform31.nl. Platform31. Geraadpleegd op 1 februari 2023, van
https://www.platform31.nl/uploads/attachment_file/95/De_transformatie_van_leegstaand_vastgoe
d.pdf
Werkgelegenheid en verhouding wonen en werken per gemeente, 2013 | Compendium voor de
Leefomgeving. (Z.D.). https://www.clo.nl/indicatoren/nl206603-werkgelegenheid-en-verhoudingwonen-en-werken
19
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Bijlagen
Planning
Week
Week 36
Week 37
Week 38
Week 39
Week 40
Week 41
Week 42
Week 43
Week 44
Week 45
Week 46
Week 47
Week 48
Week 49
Week 50
Week 51
Week 52
Week 1
Week 2
Week 3
Week 4
Week 5
Persoon
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Thijmen & Daan
Activiteit
Zoeken interview
Werken aan deelvraag 1 & werken aan interview
Werken aan deelvraag 1 & werken aan interview
Deelvraag 1 voorleggen aan begeleider
Interview afnemen & werken aan deelvraag 2
SE-week
SE-week
Herfstvakantie
Werken aan deelvraag 2
Werken aan deelvraag 2
Werken aan deelvraag 2
Deelvraag 2 voorleggen aan begeleider
Werken aan deelvraag 3
Werken aan deelvraag 3
Werken aan deelvraag 3
Deelvraag 3 voorleggen aan begeleider
Kerstvakantie
Kerstvakantie
Overige onderdelen PWS
SE-week
SE-week
Puntjes op de i & PWS voorleggen aan begeleider
20
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?
Logboek
Komt nog
21
Thijmen de Vries & Daan van Doremalen
Wordt wonen in Utrecht een voorrecht?