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Section A: Short questions (Answer all Questions)
1. 香港樓宇監管主要法例?監管咩?
《建築物條例》(123 章)向業主發出法定命令，命令業主修復根樓宇危險或
久妥的部分,例如:
 結構或外牆失修
 排水渠引起的滋擾
 危險斜坡/擋土牆
 僭建物
 火災危險
 要求業主進行勘察，從而評估所需的補救/修復措施
《建築物管理條例》(344 章):
 目的是協助樓宇/屋苑內各單位的業主成立法團。


就業主立案法團管理及相關的事項訂定條文。
授權民政事務局局長，對缺乏/沒有適當管理而對住客/業主構成危險
的樓宇實施強制性管理。
大廈公契:
 具有法律效力。
 對所有在土地註冊處註冊的業主圴有約束力。



清楚列明業主、住客、租客及物業管理公司，就樓宇內的私人地方、
公用部分及設施的監管難、行政、維修保養及管理方面的權利、櫂益
及責任。
業主需熟悉其大廈公契的條文，按公契履行責任及行使櫂力。
大廈公契副本可於買賣樓宇時向律師索取或到土地註冊處購買。
大廈公契包括以下資料:
 樓宇所處土地的地段編號。
 個別單位的不可分割份數及管理份數數目，以及物業總份數數目。



公用部分的範圍
個別業主的權利及責任
組成業主委員會的程序及規則
BMT 4814 Examination
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2. 法定命令內容?
《違例建築工程清拆令》(建築物條例 24 條)
業主在拆除僭建物時應把樓宇修復至原來核准圖則的間格佈局。如有疑問，可
向屋宇署申請閱覽核准圖則。
假如清拆及修復工程屬大型/涉及結構工程，屋宇署或會要求業主委任認可人士
代為擬備及提交補修建議及監督工程。註冊承建商齊亦須在認可人士的監督下
方可展開工程。
完成清拆及修復工程後，業主或認可人士應向屋宇署匯報，以便屋宇署派員視
察，其後發出「完成規定事項證明書」。
《樓宇或渠務工程 – 勘測令》(建築物條例 26A/28 條)
業主要勘測日久失修的樓宇或渠務系統時，應委任認可人士統籌及執行樓宇結
構及渠務系統損毀狀況的勘察工作。
認可人士須向屋宇署提交樓宇狀況評估報告。若發現有損毀/需維修的地方，認
可人士應在報告內建議補修方案，以待建築事務監督接納。如建議的修補方案
獲接納，屋宇署會視乎情況，發出函件同意或命令進行所須工程。
《樓宇或渠務工程 – 修葺令》(建築物條例 26 及 28 條)
屋宇署認為有需要進行樓宇或渠務系統之維修，業主應委任認可人士統籌及執
行樓宇結構及渠務系的勘察工作。(通常指大型維修工程)
如有需要，認可人士須向屋宇署提交修補方案。
業主應委任承建商進行補修工程。(如涉及結構工程，須委任註冊承建商。)
完成修補工程後，業主或認可人士應向屋宇署匯報，以便屋宇署派員視察，其
後發出「完成規定事項證明書」。
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3. 漏水成因+處理方法?
天台漏水
1. 防水層老化或破損
更換全部老化或破損的防水層
2. 天台圍邊護牆有裂紋，影響防水層
土表面加上化學添加劑、注射化學灌漿以填補裂縫及孔隙。
埋設水管
1. 地面或牆壁接口位水管生秀
換生锈的喉管。
2.
因管道淤塞而令水壓上升，加大漏水爆裂的機會
挖掘至管道露出，以便清理管道裡的雜物
外牆漏水
1. 深入飾面和牆物的裂紋
2. 牆身混凝土破損
在外牆的裂紋注射化學灌漿/先作開裂紋，然後用防水沙漿填補。填上修補沙漿
後，表面應再作打磨或加上批盪，然後鋪上相配的飾面。如有需要，可在沙漿
或批盪加上添加劑，以加強其防水功能。
窗戶漏水
1. 變了形的窗扇或窗框
如這是導致漏水的原因，應立即更換窗扇
2. 窗扇或窗框之間出現漏水
所有窗扇應可關緊鎖上。如這位置出現漏水，應檢查窗扇四周的防水膠條，如
有需要便應更換。
浴室、廚房或露台地面漏水
1. 漏水因為排水系統組件，如洗手盆/浴缸底的樽型隔氣出現鬆脫面造
成。
只需進行簡單維修工程。
2. 水管破損
需要聘請註冊水喉匠更換破損部分/更換整個供水系統。
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4. 招牌 – 新建招牌要根據什麼法例
大型招牌
對於技術規格不屬於「建築物(小型工程)規例」所列的小型工程項目的大型招
牌，必須在其豎設前先獲得屋宇署批准圖則及書面同意展開工程。
可透過快速審批服務，最快可在 30 天內處理審批圖則及展開工程同意書。
圖則審批及施工的申請獲得批准後，認可人士、結構工程師及註冊承建商必須
在施工時提供足夠措施，以確保公眾安全。
小型招牌
如招牌的術規格屬於「建築物(小型工程)規例」所列的小型工程項目，招牌擁有
人可以根據小型工程監管制度簡化規定，豎設/改建規模較小及潛在風險較低的
特定類別的招牌。
豎設固定於建築物外牆，並屬以下規模的小型招牌，無需事先獲得屋宇署批准
圖則及書面同意，亦無需聘請建築專業人士/註冊承建商進行有關工程:
 不涉及改動其他如結構構件
 展示面積不多於 1 平方米
 與地面距離不多於 3 米
BMT 4814 Examination
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5. 介紹工程督導委員會?有咩功能?有咩係唔可以自己決定?
計劃、籌備及監督維修工程的進行過程，應由一個包括業主或業主代表的工作
委員會負責，參與的業主代表最好在這方面有經驗。
這個工程督導委員會，可由樓宇業主透過或不透過業主立案法團成立。
為了方便委員會執行日常運作，業主應給予委員會應有的權力，就日常事項作
出決定。
但若遇到重大事項，應先獲得大部分業主的同意，事項包括:



維修項目的優先次序
選取物料
財政預算及籌集費用




挑選顧問及承建商
批出工程或顧問合約
監察工程進度及付款
處理較大事情如合約上的大改變等問題
BMT 4814 Examination
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Section B: Long Questions (Answer 3 out of 5 questions)
Q1
A.電梯及扶手電梯癥狀
 升降機間歇性未有停在指定樓層或有走位現象
 升降機停頓位置與樓層數水平未有適當調準
 升降機門未能正常關上
 零件老化，機件故障，有垃圾阻礙運作
 機件出現問題，經常停頓，出現警告訊號
 零件老化、機件故障，保養或維修不足
B.空調/暖氣癥狀



冷氣及暖氣均不足夠
 效率低、冷凍劑洩漏、傳熱部分積聚塵埃/垃圾
嘈吵、空氣不流通
 零件鬆脫、吹風機/推動器發生故障
室內空氣質素欠佳
 輸入新鮮空氣不足夠、空氣過濾器操作不正常
維修電力裝置 (電力條例)
註冊電業承辦商/屋宇裝備工程師。
維修升降機/扶手電梯 (升降機及自動梯條例)
註冊升降機工程師/註冊升降機承辦商 或
註冊自動梯工程師/註冊自動梯承辦商
准用証制度
安裝工程完成-註冊工程師檢驗處於安全操作狀態機電工程署長發出准用
証投入使用/操作
扶手電梯: 6 個月有效期屆滿前註冊自動梯工程師檢驗仍處於安全操作狀態
機電工程署長再發出准用証繼續使用/操作扶手電梯
升降機: 一年有效期屆滿前註冊升降機工程師檢驗仍處於安全操作狀態
機電工程署長再發出准用証繼續使用/操作升降機
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定期保養及定期檢驗
扶手電梯
1. 不超逾 1 個月定期保養
2. 不超逾 6 個月定期檢驗
3. 不超逾 6 個月徹底檢驗自動梯及其所有相聯設備或機械
 以確保自動梯及其相聯設備或機械保持於妥善維修狀況及安全操作狀態
升降機
1. 不超逾 1 個月定期保養
2. 不超逾 12 個月定期檢驗
3. 不超逾 5 年有負載的定期檢驗

以確保升降機及其相聯設備或機械保持於妥善維修狀況及安全操作狀態
負責人一般會以合約形式僱用註冊承辦商提供以上定期保養及檢驗等服務，以
確保自動梯運作安全。
所有註冊自動梯承辦商均設有 24 小時故障處理服務，為所負責的自動梯進行緊
急修理。
另外，當收到負責人的事故通知，註冊承辦商須進行調查，並在 7 天內向機電
工程署提文詳盡報告。
只有註冊承辦商才可進行定期保養工程。負責人可傭用任何一間註冊承辦商為
其自動梯進行維修及定期保養工程，法例無規定保養工程須由負責安裝該自動
梯的承辦商進行。
BMT 4814 Examination
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Q2. 法定命令/通知書
屋宇署
《違例建築工程清拆令》(建築物條例 24 條)
業主在拆除僭建物時應把樓宇修復至原來核准圖則的間格佈局。如有疑問，可
向屋宇署申請閱覽核准圖則。
假如清拆及修復工程屬大型/涉及結構工程，屋宇署或會要求業主委任認可人士
代為擬備及提交補修建議及監督工程。註冊承建商齊亦須在認可人士的監督下
方可展開工程。
完成清拆及修復工程後，業主或認可人士應向屋宇署匯報，以便屋宇署派員視
察，其後發出「完成規定事項證明書」。
《樓宇或渠務工程 – 勘測令》(建築物條例 26A/28 條)
業主要勘測日久失修的樓宇或渠務系統時，應委任認可人士統籌及執行樓宇結
構及渠務系統損毀狀況的勘察工作。
認可人士須向屋宇署提交樓宇狀況評估報告。若發現有損毀/需維修的地方，認
可人士應在報告內建議補修方案，以待建築事務監督接納。如建議的修補方案
獲接納，屋宇署會視乎情況，發出函件同意或命令進行所須工程。
《樓宇或渠務工程 – 修葺令》(建築物條例 26 及 28 條)
屋宇署認為有需要進行樓宇或渠務系統之維修，業主應委任認可人士統籌及執
行樓宇結構及渠務系的勘察工作。(通常指大型維修工程)
如有需要，認可人士須向屋宇署提交修補方案。
業主應委任承建商進行補修工程。(如涉及結構工程，須委任註冊承建商。)
完成修補工程後，業主或認可人士應向屋宇署匯報，以便屋宇署派員視察，其
後發出「完成規定事項證明書」。
消防安全指示(消防安全(商業處所)條例)502 章
業主委任認可人士統籌及進行所需勘測工作。認可人士在勘測工作後應向建築
事務監督提出改善方案，以待審批。若須進行建築工程，應先咨詢認可人士，
然後騁請合適顃別的註冊承建商進行工程。
獲委任的註冊消防裝置承辦商亦應向消防處提交改善方案，以待審批，
並進行有關消防工程。改善工程完成後，認可人士應向屋宇署及消防處匯報。
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Q3 處理石棉應注意的事項
為避免拆除含有石棉物料時纖維散播於空氣中，工人須穿著保護衣物及使用特
別的過濾面罩。另外，應將處理石棉的工作範圍與四周分隔及對空氣質素進行
監察，以確保安全。
註冊石棉顧問製作報告及清除石棉計劃，必須提交環境保護署審批。合資格的
承建商必須在處理含石棉物料的工程前通知勞工處。
斜坡 4 類維修檢查
1. 可由無專業岩土知識的人員進行的「例行維修檢查」(應至少每年進行一次)
2. 由具備專業資格的岩土工程師進行的「工程師維修檢查」(應每五年進行一
次，或於「例行維修檢查」)建議有特別需要
3. 由專門承辦商進行的「地下帶水管道定期檢查」
4. 由具備相關專業知識的專門承辦商進行的「特殊設施定期監測」。當斜坡或
擋土牆依靠一些特殊設施以保持其穩定，而這些設施的效用可能隨時間而減
低，便須進行定期監測。
保留違例招牌
對規模較小及潛灰風險較低，並在 2013 年 9 月 2 日前已存在的違例招牌，招牌
擁有人可參與「違例招牌檢核計劃」將其保留，該計劃包括委任「訂明建築專
業人士」／「訂明註冊承辦商」對有關招牌進行檢查、鞏固（如有需要）及向
屋宇署核證其安全。
此為自願參與的計劃，並於 2013 年 9 月 2 日全面實施。通過檢核的違例招牌可
被保留 5 年，其後招牌擁有人必須重新進行檢核或將該等違例招牌拆除。
起招牌的條件/法例
1. 應定期檢查及維修豎立於樓宇外牆的廣告招牌，以確保它們的結構穩固及安
全。
2. 沒有被停止使用
3. 不會對所附的樓宇結構有不良影響
4. 不會對公眾或住戶造成滋擾或障礙
5. 不會對公眾構成或可能構成危險
「公眾衛生及市政條例」132 章 105(1)條向招牌擁有人發出「拆除危險構築物
通知」要求清拆危險/棄置招牌
「建築物條例」第 24(2)(C)條向招牌擁有人相關人士發出命令，要求清拆違例招
牌。
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