Section A. Short Questions
1. 車場保安監察要求?(CH1 P.32)
 安裝閉路電視、車閘系統、齒狀路拱及巡邏系統
 閉路電視應設置於很容易被發現的地方、易受保護或寧靜的地方、不能被
篡改的地方
 車閘系統需控制車輛出入，以免停泊車場之車輛被盜
 齒狀路拱以防車輛逆線行車及限制車輛車速，以免造成危險
 巡邏系統可確保保安員定期在車場進行巡查，包括巡查泊車情況及設施有
否損壞等
 安裝魚眼鏡於車場車路彎位或死位，以免造成交通意外及有助車場保安
2. 圍標方式、如何防止及辨識圍標?
圍標方式:
 抑制投標: 某些成員不去競投或撤回已提交的標書

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

輪流中標: 逐一充當中標者
掩護式投標: 其他競投者提交比被選中標者更高的叫價或吸引力稍遜的
條款
採取其他減少競投過程中競爭程度之措施，例如協定最底叫價或由中標
者向其他競投者發還競投成本
圍標計劃或會涉及分判安排。例如:多間公司可能協定不競投或作掩護
式投標，藉此向預設中標者換取利潤可觀之分判合約
防止圍標:
 多了解相關市場情況，知道有關投標項目之合理價格水平
 考慮騁用獨立顧問
 建立資料庫收集過往投標行為的資料及分析相關數據
 定期抽查標書，並制定內部程序，鼓勵或要求僱員匯報可疑情況
 盡量邀請多些承辦商投標或進行公開招標，增加回標數量
辨識圍標:
1. 標書出現可疑跡象-不同標書上有相同的筆跡、使用相同的字體或格
式、錯誤理解標書內同一內容等
2. 可疑的投標/中標模式及行為-競爭對手協定在一連串合約中輪流中標
3. 可疑定價-在成本未見顯著上升情況下，大多數投標者突然以相同的加
幅提升報價
4. 其他警示-協定將項目分判予落敗投標者，圍標計劃或會涉及分判安排
3. 監察工程進行之要點—工程進行期間?




管理公司定前期與工程顧問及承辦商昸會，了解工程問題及進度。
工程顧問須向法團呈交工程進度子財務報告
承辦商需報告及清楚解釋工程延期之原因，並建議補救方法，再由顧問公
司審批
張貼工程進度及財務報告於物業當眼處，供業戶參考及監察
4. 工作表現評核的目的?
 使員工的個人目標與部門的目標和諧並存
 打開員工與上司的對話大門及可討論員工之工作表現
 員工知悉其長處及短處



可了解公司未來之發展方向及目標
加強對員工的激勵
辨識培訓的需要並評估培訓成效

讓領導和主管有機會說明和釐清各項目標以及有關要求的理由
A.
B.
C.
D.
用以決定員工能否晉升
辨識招騁員工的需要
改善人力資源的配置或調配
為管理訂定各項指標
5. ISO45001?
ISO 45001(職業健康與安全管理系統)要求:
A. 職安健規條(符合相關法例及指引)
B. 計劃(目標、指標、方案)
C. 推行及運作
D. 監察及改進(績效量度)
E. 管理層審批
F. 持續改善
認證效益-內在效益
證效益-外在效益
1 消除或減少員工工作時的風險
消除對其他相關主因與組織活動有關
而所帶來的職業健康及安全風險
2. 提升職業健康與安全上的表現
令相關方確信組織符合其職業健康及
安全方針
3. 提升員工士氣
提升形象及全球性競爭力
4. 降低醫療索價及保險費用
符合承包方/投資者要求及法例法規
要求
5. 減少因事故和病假所帶來的停產
時間
6. 減少因工傷所產生之行政工作
7. 實現 ISO9001 及 ISO14001 的審核
LQ 2@3 Questions
1A 幾時要招標?
「建築物管理條例」第 20A(2)(A)條: 如果任何供應品、貨品或服務的價值超過
或相當可能超過$200,000，法團須以招標承投的方式取得有關物品或服務。
「建築物管理條例」第 20A(2)(B)條: 如如果任何供應品、貨品或服務的價值超
過或相當可能超過法團預算 20%，法團須以招標承投的方式取得有關物品或服
務及在法團業主大會上以過半數票通過的決議，決定是否採納收到的投標書。
批核開支權限:
10001-200000
200000 以上，但不超過
年度預算的 20%
3 份投標書
管委會
5 份投標書
管委會
超過年度預算的 20%
5 份投標書
法團業主大會上通過
1B 不招標的條件:
如果法團能符合以下條件，即使有關採購的價值超過 200000 或年度預算的 20%
也無須進行招標:
1. 有關供應商必須是法團當其時正騁用的供應商
2. 供應商當其時提供的供應品、貨品或服務與法團擬採購的物品或服務屬於同
一種類
3. 法團須藉法團業主大會上通過決議‧決定:
A. 不進行拓標
B. 按照決議上列明的條款和條件向有關供應商取得供應品、貨品或服務
法團必須符合以上所有條件，才可以獲得豁免有關招標的規定。
1C 可否推翻合約的有效性
第 20A(6)(A): 任何法團訂立的採購合約，並不會單純因為沒有遵行進行招標的
規定或藉法團業主大會決定是否接納投標書的規定而屬無效
第 20A(6)(B)及(7)條:
 業主可藉在法團業主大會上通過的決議廢止有關合約 或
 向法庭申請，要求法庭就該合約是否有效作出命令
 注意有關決議可能會帶來後果，例如在作出決議後，法團是否需要向供應
商作出賠償
2A 大廈公契有咩功能?
1.
2.
公契訂明業主之間的櫂利、權益和責任，並在土地註冊處註冊
業主須熟悉本身大廈公契的條款和條件，並須履行公契訂明的責任，以及
行使公契賦予的權力
2B 管理商場和商業大廈有咩相同/不同的地方?
商場
 商場人流較多，前線客戶服務員需對人流管理有一定訓練
 商場冷氣必須充足，令顧客購物時感到舒適，中央冷氣系統之穩定性非常
重要
 商場設施需顧及各類客人，包括傷健人士、嬰兒等，商場之暢通易達升降






機、暢通易達而無分別性的洗手間、育嬰間等設施巡查及監管非常重要
商場人流多，消防安全不容忽視，確保消防系統運作正常及走火通道暢順
升降機及扶手梯安全非常重要，如影響顧客購物，例行檢查及維修商場升
降機及扶手梯需於商場關閉後進行
商場食水及咸水系統需定期檢查，以免於商場開放時間系統失靈暫停食水
咸水供應，影響商場食肆之生意及影響商場洗手間設施
清洗商場食水及咸水缸須於商場關閉後進行
監察洗手間清潔情況、消耗品如廁紙、扶手紙及消毒液之供應、洗手間之
設施如坐廁、水龍頭感應及乾手機等是否正常運作
商場若有高空維修或清潔工作進行，需於商場關閉後或非繁忙時間進行，
以免影響顧客
 商場大型清潔工作，如地面清潔及打立等需於商場關閉後進行
 閉路電視系統需確保正常運作，因商場人流眾多，以防罪案
 雨天時商場出入口放置地毯，吹地風機和雨傘袋等，並安排清潔工人拖扶
濕滑地面，以免途人滑倒受傷
 不斷增加增值服務方便及吸引顧客到商場消費和增加人流，如儲物櫃、免
費無線上網及手機充電服務等
商業大廈
 商場冷氣必須充足，令辦公人士時感到舒適，中央冷氣系統之穩定性非常
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


重要
商業大廈食水及咸水系統需定期檢查，以免辦公時間因系統失靈暫停食水
咸水供應，影響商業大廈使用者
清洗商業大廈食水及咸水缸須於商場關閉後進行
監察洗手間清潔情況、消耗品如廁紙、扶手紙及消毒液之供應、洗手間之
設施如坐廁、水龍頭感應及乾手機等是否正常運作
商業大廈人流多，消防安全不容忽視，確保消防系統運作正常及走火通道
暢順，並定期舉行消防演習




確保大廈後備發電機運作正常，因部分公司之電腦伺服器因業務關係需 24
小時運作，不可突然電力中斷
雨天時大廈出入口放置地毯，吹地風機和雨傘袋等，並安排清潔工人拖扶
濕滑地面，以免途人滑倒受傷
清潔大廈玻璃幕牆等清潔工作需安排於公眾假期進行，以免影響辦公人士
及商業運作
於上班及午飯之繁忙時間，客戶服務員需安排特別措施疏導等候升降機之
人流，避免出現混亂