Ch 11 Depreciation, Impairments, and Depletion (3) • Topics: • This week: • Revaluation • Investment properties 1 Revaluation 2 Revaluation of land • Assume that Unilever Group purchased land on January 1, 2022, that cost €400,000. Unilever decides to report the land at fair value in subsequent periods. At December 31, 2022 an appraisal of the land indicates that its fair value is €520,000. Land Unrealized Gain on Revaluation—Land (€520,000 − €400,000) 120,000 120,000 • Land’s fair value at December 31, 2023 is €380,000 Unrealized Gain on Revaluation—Land 120,000 Loss on Impairment 20,000 Land (€520,000 − €380,000) 140,000 • Land’s fair value at December 31, 2024 is €415,000. Land 35,000 Unrealized Gain on Revaluation—Land Recovery of Impairment Loss 15,000 20,000 3 Revaluation of land • Continued from the previous slide, on January 2, 2025, Unilever sells the land for €415,000. Cash 415,000 Land 415,000 Accumulated Other Comprehensive Income 15,000 Retained Earnings • • 15,000 Transfers from Accumulated Other Comprehensive Income cannot increase net income. Even though the land has appreciated in value by €15,000, Unilever is not able to recognize this gain in net income over the periods that it held the land. 4 Revaluation of depreciable assets • • Assume that Nokia purchases equipment for €1,000,000 on January 2, 2022. The equipment has a useful life of five years, is depreciated using the straight-line method of depreciation, and its residual value is zero. Nokia chooses to revalue its equipment to fair value over the life of equipment. On December 31, 2022, Nokia records the following: Depreciation Expense Accumulated Depreciation—Equipment • • 200,000 NBV = 1,000,000 – 200,000 = 800,000 An appraiser determines that the fair value of equipment at December 31, 2022, is €950,000. Accumulated Depreciation—Equipment Equipment Unrealized Gain on Revaluation—Equipment • 200,000 200,000 50,000 150,000 NBV on B/S: 950,000, Depreciation exp = 200,000; AOCI = 150,000 5 Revaluation of depreciable assets • Continued from the previous slide, on December 31, 2023, Nokia records the following: Depreciation Expense Accumulated Depreciation—Equipment • • • 237,500 237,500 NBV = 950,000 – 237,500 = 712,500 Under IFRS, Nokia may transfer from AOCI the difference between depreciation based on the revalued carrying amount of the equipment and depreciation based on the asset’s original cost (that is, 200,000) to retained earnings. (In other words, they depreciated a bit too much.) Accumulated Other Comprehensive Income 37,500 Retained Earnings 37,500 150,000/4 =37,500 6 Revaluation of depreciable assets • Continued from the previous slide, an appraiser determines that the fair value of equipment at December 31, 2023, is €570,000. Accumulated Depreciation—Equipment 237,500 Unrealized Gain on Revaluation—Equipment 112,500 Loss on Revaluation 30,000 Equipment 380,000 • 950,000 – 570,000 =380,000 • NBV = 570,000; depreciation expense = 237,500; impairment loss = 30,000; AOCI = 0 7 Revaluation of depreciable assets • Continued from the previous slide, on December 31, 2024, Nokia records the following: Depreciation Expense Accumulated Depreciation—Equipment 190,000 190,000 8 Revaluation of depreciable assets • Continued from the previous slide, an appraiser determines that the fair value of equipment at December 31, 2024, is €450,000. Accumulated Depreciation—Equipment 190,000 Unrealized Gain on Revaluation—Equipment 40,000 Equipment 120,000 Recovery of Loss on Impairment 30,000 • On January 2, 2025, Nokia sells the equipment for €450,000. Nokia makes the following entry to record this transaction. Cash Equipment Accumulated Other Comprehensive Income Retained Earnings 450,000 450,000 40,000 40,000 9 比較重估價及成本法 試比較成本模式與重估價模式下之財務報表效果差異：（以須提列折舊之資產且 重估產生增值為例） 資產負債表：重估當年度重估價模式下每股淨值較高, 以後年度兩法之財報數字 差異逐漸縮小，至不動產處分時兩法淨值相等。但是股東權益之結構不同：重估 價模式下保留盈餘可能較少。 損益表：重估時原則上兩法下之每股盈餘相等。以後年度於成本模式下之淨利會 較高。（因為提列之折舊較少） 中文課本 表8-5 增值 & 8-7 減值 消除累折淨額法 （例題8-8 （a bit easy）等比例重編法 Investment properties 12 投資性不動產 • 投資性不動產之定義： 係指為賺取租金(rentals)或資本增值(capital appreciation)或兩者兼具， 而由所有者持有或由融資租賃(finance lease)之承租人(lessee)所持有 之不動產（土地或建築物之全部或一部分，或兩者皆有） • 不包括： • (1)自用不動產(owner-occupied property)：用於商品或勞務之生 產或提供，或供管理目的 • (2)存貨：正常營業中出售而持有者 • 企業得自由選擇投資性不動產認列後之衡量模式:公允價值模式或成 本模式。 成本模式: 與一般機器設備之會計處理相同，投資性不動產於原始衡 量後應以折舊後成本（減除任何累計減損損失）衡量。應揭露其投資 性不動產之公允價值。 公允價值: 將投資性不動產公允價值變動所產生之利益或損失，於發 生當期認列為損益，不得另行提列折舊費用。於決定公允價值時，應 反映報導期間結束日之市場狀況，且無須減除因銷售或其他處分可能 產生之交易成本。 • • 13 採成本模式衡量投資性不動產 • 甲公司 ×1 年 1 月 1 日購買一棟辦公大樓，預定將作為出租用途 (營 業租賃) 以賺取租金，符合投資性不動產之條件與定義，支付總成本 為 $120,000,000 (含購買價款、估價師服務費、房地產仲介費、代書 及過戶登記費等)，估計辦公大樓建築物之公允價值 $80,000,000，辦 公大樓土地之公允價值 $40,000,000，並於 ×1 年 4 月 1 日以營業租 賃方式出租給乙公司，租期 4 年，每月期初收取租金 $500,000，×1 年 1 月 1 日估計辦公大樓建築物之耐用年限為 20 年，殘值為 $20,000,000，以直線法提列折舊，甲公司採成本模式衡量投資性不 動產，試作X1年及X2年相關分錄。 x1/1/1 投資性不動產-建築物 投資性不動產-土地 現金 x1/4/1~X1/12/1 現金 租金收入 80,000,000 40,000,000 120,000,000 14 500,000 500,000 採成本模式衡量投資性不動產 x1/12/31 折舊費用 3,000,000 累計折舊-投資性不動產-建築物 3,000,000 X2年 • ×2 /1 /1 至 ×2/12/1認列租金收入分錄與 ×1 /4/1相同。 • ×2 /12/31 認列折舊分錄與 ×1 /12 /31 日相同。 15 採公允價值模式衡量投資性不動產 • 同前題，但甲公司採公允價值模式衡量投資性不動產，×1 年 12 月 31 日建 築物與土地之公允價值分別為 $83,000,000 及 $42,000,000， ×2 年 12 月 31 建築物與土地 之公允價值分別為 $81,000,000 及 $38,000,000，試作x1年及x2年相關分錄。 x1/1/1 投資性不動產-建築物 投資性不動產-土地 現金 x1/4/1~X/12/1 現金 租金收入 80,000,000 40,000,000 120,000,000 500,000 500,000 x1/12/31 投資性不動產-建築物-累計公允價值變動數 3,000,000 投資性不動產-土地-累計公允價值變動數 2,000,000 公允價值調整利益-投資性不動產 5,000,000 16 採公允價值模式衡量投資性不動產 x2/12/31 公允價值調整損失-投資性不動產 6,000,000 投資性不動產-建築物-累計公允價值變動數 2,000,000 投資性不動產-土地-累計公允價值變動數 4,000,000 17 無法可靠衡量公允價值之情況 • 若符合以下兩種狀況時，符合公允價值無法可靠衡量之條件： • (1)可比市場交易不活絡，且 • (2)無法取得可靠之替代公允價值估計數（例:根據預估現金流量 折現值） • 會計處理:應依 IAS 16 之成本模式衡量投資性不動產假定殘值為零， 直至處分該投資性不動產。 18 自建投資性不動產 建造中: 其公允價值無法可靠決定 →先按成本衡量，一旦其公允價值能 可靠決定或建造完成時（以較早者為準），應即改按公允價值衡量 完成: 即先行假設其公允價值能可靠衡量，若並非如此，應依IAS16之規 定繼續採用成本模式。 企業若已採公允價值衡量建造中之不動產，完工時不得主張公允價值無 法可靠衡量。 對後續按公允價值衡量之自建投資性不動產，應於其建造或開發完成時， 將該不動產之公允價值與原帳面金額間之差額，認列為損益。 19 自建投資性不動產 甲公司於 ×1 年 1 月 1 日以 $100,000,000 買入一塊土地，準備興建一 棟商業辦公大樓，作為出租之用，自 ×1 年 7 月 1 日開始投入工作，相 關成本 ( 假設不考慮借款成本資本化 ) 資訊如下： x1/7/1~ x1/12/31 建造成本 X2/1/1~ x2/12/31 X3/1/1~ x3/3/31 $40,000,000 $70,000,000 $50,000,000 累計支出 $160,000,000 上述大樓於×3 年 3 月 31 日完工，假設建造中之投資性不動產其公允價 值無法可靠決定，但於 ×3 年 3 月 31 日建造完成時其公允價值能可靠 決定 ×3 年 3 月 31 日及 ×3 年 12 月 31 日土地之公允價值分別為 $105,000,000 及 $107,000,000，×3 年 3 月 31 日及 ×3 年 12 月 31 日 建築物之公允價值分別為 $180,000,000 及 $200,000,000。試作x1年至 x3年所有分錄。 20 自建投資性不動產 ×1/1/1 投資性不動產─土地 現金 ×1/7/1 ～ ×1/12/31 在建工程─投資性不動產─建築物 現金 100,000,000 100,000,000 40,000,000 40,000,000 ×2/1/1 ～ ×2/12/31 在建工程─投資性不動產─建築物70,000,000 現金 70,000,000 ×3/1/1 ～ ×3/3/31 在建工程─投資性不動產─建築物50,000,000 現金 50,000,000 21 因公允價值無法可靠決定，以上均為成本法。 自建投資性不動產 ×3/3/31 投資性不動產─建築物 160,000,000 在建工程─投資性不動產─建築物 160,000,000 投資性不動產─建築物─累計公允價值變動數 20,000,000 投資性不動產─土地─累計公允價值變動數 5,000,000 公允價值調整利益─投資性不動產 25,000,000 ×3/12/31 投資性不動產─建築物─累計公允價值變動數 投資性不動產─土地─累計公允價值變動數 公允價值調整利益─投資性不動產 20,000,000 2,000,000 22,000,000 22 投資性不動產之轉換 轉出類別科目 轉入類別科目 轉入或轉出原因 投資性不動產 自用不動產 開始轉供自用或擬自 用而開始開發 投資性不動產 存貨 擬出售而開始開發 自用不動產 投資性不動產 結束自用 存貨 投資性不動產 開始以營業租賃 出租予另一方 23 投資性不動產之轉換 用途改變日 轉出類別 科目 轉入類別 科目 投資性不 動產 投資性不 動產 自用不動 投資性不動產應以公 產 允價值重新衡量，並 認列投資性不動產評 存貨 價損益 自用不動 產 自用不動產依IAS 16 投資性不 之規定補提列至用途 動產 改變日折舊，並認列 已發生之損失 存貨 投資性不 存貨以原帳面金額轉 動產 出 轉出類別科目處理 轉出與轉入科目差異金 額之處理 轉入類別科目處理 自用不動產與存貨 應以投資性不動產 無差異金額 之公允價值做為認 定成本 將該不動產於用途改變 投資性不動產應以 日之公允價值與自用不 公允價值做為認定 動產帳面金額間之差額， 成本 應依IAS 16之重估價規 定處理 將該不動產於用途改變 投資性不動產應以 日之公允價值與存貨帳 200,000+250,000-360,000 =90,000 公允價值做為認定 面金額間之差額認列損 成本 益，與存貨出售之會計 處理一致。 24 投資性不動產轉入自用不動產或存貨 甲公司有一棟出租商業大樓，分類為投資性不動產，甲公司採用公允價值模式 衡量，×1年12月31日建築物帳面金額 ( 公允價值 ) 為 $100,000,000，土地帳 面金額 (公允價值) 為$50,000,000，×2年7月1日租約之租期屆滿，此時建築物 之公允價值為$110,000,000，土地之公允價值為$52,000,000。試分別依以下 情況，作甲公司 ×2 年 7 月 1 日之分錄。 (1)甲公司決定將此商業大樓改作為區域總部辦公大樓。 (2)假設甲公司係為建設公司，以規劃營造房屋不動產出售為主要營業活動，決 定將商業大樓改作為存貨出售。 (1) 改成自用： 不動產、廠房及設備─建築物 110,000,000 不動產、廠房及設備─土地 52,000,000 投資性不動產─建築物 100,000,000 投資性不動產─土地 50,000,000 公允價值調整利益─投資性不動產 12,000,000 25 投資性不動產轉入自用不動產或存貨 (2) 改成存貨： 存貨─建築物 110,000,000 存貨─土地 52,000,000 投資性不動產─建築物 100,000,000 投資性不動產─土地 50,000,000 公允價值調整利益─投資性不動產 12,000,000 26 自用不動產或存貨轉入投資性不動產 甲公司有一棟位於忠孝東路之大樓，作為企業總部，建築物之帳面金額 $100,000,000，原始成本$150,000,000，累計折舊 $50,000,000(累計至×1年 12月31日，每年提列折舊金額為$5,000,000)；土地x1年底帳面金額為 $50,000,000。X2年中，甲公司決定將企業總部大樓移到仁愛路新建大樓，於 ×2 年 7 月 1 日將忠孝東路之大樓出租，租期 5 年，符合投資性不動產定義與 條件，×2 年 7 月 1 日重新評估公允價值，建築物為 $110,000,000，土地為 $52,000,000。 試作: (1) ×2 年 7 月 1 日之分錄。 (2) 若甲公司為建設公司，以規劃營造房屋不動產出售為主要營業活動。×2 年 7 月 1 日決定將存貨改為商業大樓作為出租之用(此時該筆不動產之建築物與土 地之帳面金額為 $97,500,000 及 $50,000,000)，租期 5 年，符合投資性不動 產定義與條件，其餘條件不變，作×2 年 7 月 1 日之分錄。 27 自用不動產或存貨轉入投資性不動產 (1) ×2/7/1 折舊費用 累計折舊─不動產、廠房及設備─建築物 ($5,000,000 ÷ 2 = $2,500,000) 投資性不動產─建築物 投資性不動產─土地 累計折舊─不動產、廠房及設備─建築物 不動產、廠房及設備─建築物 不動產、廠房及設備─土地 重估增值─建築物 重估增值─土地 2,500,000 2,500,000 110,000,000 52,000,000 52,500,000 150,000,000 50,000,000 12,500,000 2,000,000 28 自用不動產或存貨轉入投資性不動產 (2) ×2/7/1 投資性不動產-建築物 投資性不動產-土地 存貨-建築物 存貨-土地 處分利益 110,000,000 52,000,000 97,500,000 50,000,000 14,500,000 29