Dallo Sviluppo Sostenibile alla Transizione ecologica Sviluppo urbano sostenibile e abusivismo edilizio: aspetti economico-estimativi Cap.7.21 del libro, la stima della sanzione pecuniaria per opere abusivamente eseguite -Lo sviluppo sostenibile: obbiettivo di ogni progetto la progettazione ha come fine fondamentale la realizzazione di un intervento di qualità e tecnicamente valido, nel rispetto del miglior rapporto fra i benefici e i costi globali di costruzione, manutenzione e gestione. È informata ai principi di sostenibilità ambientale nel rispetto della minimizzazione dell’impegno di risorse materiali non rinnovabili e di massimo riutilizzo delle risorse naturali. -sostenibilità urbana: • L’ambiente costruito va riconosciuto come una componente centrale della vivibilità urbana • la ricerca di forme più sostenibili di urbanizzazione dipende da decisioni politiche e istituzionali • E’ necessario considerare l’interazione tra le cinque dimensioni L’abusivismo edilizio nella prospettiva della sostenibilità fisica sostenibilità fisica riguarda «la capacità di un intervento di migliorare la vivibilità degli edifici e delle infrastrutture urbane; riguarda inoltre l’efficienza dell’ambiente costruito nel supportare l’economia locale». In questa prospettiva l’abusivismo edilizio costituisce parte dell’ambiente costruito, incapace di generare plusvalore in quanto mobilizza le risorse che rimangono al di fuori dell’economia formale. Il rapido processo di urbanizzazioneLa proliferazione degli insediamenti informali è uno dei tratti distintivi dei processi di urbanizzazione che, dalla metà del secolo scorso, sta investendo molte città del sud del mondo. Tra le strade percorse per affrontare la questione dell’informalità, quella della regolarizzazione tramite la titolarizzazione delle proprietà è una delle strategie sulle quali, negli ultimi decenni, si è concentrata maggiormente l’attenzione. Secondo le stime UN-Habitat, il 33% della popolazione urbana dei paesi del sud del mondo, ossia oltre 862 milioni di persone, vive in insediamenti informali (UN-Habitat,2012 p. 127). Per rallentare questo fenomeno, ricercatori, policy-maker e organizzazioni internazionali lavorano da oltre quarant’anni a strategie di rigenerazione urbana e programmi di regolarizzazione dell’informalità l contributo più influente e risonante degli ultimi vent’anni in merito alla questione è quello fornito dall’economista peruviano Hernando de Soto Fondatore del gruppo di ricerca dell’ILD1 ed autore di due celebri testi, The Other Path(1989) e The Mistery of Capital (2000), de Soto studia e analizza dagli anni ottanta l’economia informale di Perù e altri paesi del sud del mondo, tra cui Filippine, Egitto, Messico e Haiti. Regione campania: il processo di urbanizzazione Obiettivo della LUR Campania (Legge 16 del 2004, art.2) “La promozione dell'uso razionale e dello sviluppo ordinato del territorio urbano ed extraurbano mediante il minimo consumo di suolo” Ma l’intenso processo di urbanizzazione, spesso confuso e sregolato, che investe da tempo gran parte del territorio campano sembra continuare a contraddire tale intento. Incidenza dell’edilizia illegale nel mercato delle costruzioni (2016) Rispetto al 2007, mentre le nuove costruzioni legali sono crollate del 70,5%, quelle abusive solo del 35,6%. La differenza? I prezzi, ovviamente: «A fronte di un valore medio del costo di costruzione di un alloggio con le carte in regola pari a 155.000 euro, quello illegale si realizza con 66.000 euro» A complicare ulteriormente il quadro è l'eredità «avvelenata» dei condoni, rappresentata da centinaia di migliaia di richieste inevase, presentate in attuazione delle 3 leggi (1985- 1994 - 2003) Abuso: 1. Cattivo uso, uso eccessivo, smodato, illegittimo di una cosa, di un’autorità Cosa si intende per abuso edilizio? Attività edilizia realizzata in violazione delle norme urbanistiche, eseguita, cioè, in assenza di concessione edilizia o altri tipi di permessi o in difformità da quanto prescritto in essi. Rientrano nella definizione sia singole costruzioni, totali o parziali (soprelevazioni, ampliamenti, ristrutturazioni), sia trasformazioni più ampie di tipo urbanistico-edilizio (dalle periferie urbane alle lottizzazioni turistiche, dalle baraccopoli alle edificazioni che hanno apportato gravi danni nei centri storici e nelle zone di maggior pregio paesaggistico). L’abuso edilizio costituisce un illecito penale posto in essere in violazione della normativa edilizia contenuta nel DPR 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico dell’edilizia), ed è punito con sanzioni penali e con sanzioni amministrative Tipologie di abuso: A rispondere dell’abuso edilizio sono: il titolare del permesso di costruire; il committente; il costruttore. Questi sono i soggetti indicati dall’articolo 29 del Testo Unico delle disposizioni legislativi e regolamentari in materia edilizia (Dpr n.389/2001) come responsabili di eventuali irregolarità nella costruzione di edifici. Sono gli stessi su cui ricade la colpa nel caso in cui l’esecuzione dei lavori non rispetti i permessi presentati. L’unico che potrebbe essere esonerato dalla responsabilità è il direttore dei lavori. Il Testo Unico, infatti, dice che sarà libero da colpa nel caso in cui abbia contestato la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire agli altri soggetti e abbia comunicato al dirigente o al responsabile comunale le sue perplessità con adeguata motivazione. Dovrà anche aver rinunciato all’incarico. Il rischio per il direttore dei lavori è non solo di tipo economico, ma anche professionale. Un’accusa del genere potrebbe comportare la sospensione dall’albo professionale da tre mesi a due anni. Gli abusi edilizi sono: - lottizzazione abusiva (primo comma dell’art. 30 d.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’edilizia); può manifestarsi in 3 diverse forme: 1. lottizzazione autorizzata: gli interventi edilizi sono autorizzati, ma sono in contrasto con le norme e le prescrizioni urbanistiche; 2. lottizzazione non autorizzata: gli interventi edilizi non sono autorizzati nonostante siano conformi alle norme e alle prescrizioni urbanistiche; 3. lottizzazione abusiva sotto il duplice profilo: gli interventi edilizi non sono autorizzati e non sono conformi alle norme e alle prescrizioni urbanistiche -. abusi edilizi cd. gravi; L’articolo 31 del Testo Unico sull’edilizia individua tre diverse ipotesi di abuso edilizio grave: 1. opere edilizie realizzate in mancanza del permesso di costruire: l’ipotesi si verifica quando gli interventi edilizi sono stati effettuati in assenza del permesso di costruire; 2. opere edilizie realizzate in totale difformità dal permesso di costruire : l’opera risulta essere completamente diversa rispetto a quella autorizzata dal permesso. Si deve trattare di una differenza sostanziale e significativa; 3. opere edilizie realizzate con varianti essenziali rispetto alle opere consentite: - interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;Cfr. l’art. 34 del Testo Unico sull’edilizia. Il concetto di parziale difformità è limitato ad ipotesi in cui sia dal punto di vista qualitativo sia dal punto di vista quantitativo non vengono costruite nuove opere edilizie rispetto a quelle autorizzate con il permesso di costruire. - interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità. La norma di riferimento è l’art. 37 del Testo Unico sull’edilizia. Esistono due possibili ipotesi di abusi edilizi per gli interventi che richiedono la S.C.I.A.: • quando per la realizzazione dell’opera era necessario presentare la S.C.I.A e la S.C.I.A. non è stata presentata. In tale situazione, possono verificarsi due ulteriori ipotesi: - l’intervento edilizio realizzato è conforme alla disciplina urbanistica; - l’intervento edilizio non è conforme alla disciplina urbanistica; • quando è stata presentata la S.C.I.A., ma l’opera realizzata è difforme da quella oggetto di segnalazione. o Piccoli abusi edilizi” casi di difformità parziale che generalmente riguardano gli interni di appartamenti ed edifici privati.” Spostare un muro, una porta, aggiungere un bagno o costruire un soppalco sono degli esempi di abusi minori relativi ad elementi non strutturali e non essenziali dell’edificio. In realtà esiste un margine di tolleranza per questo tipo di difformità, grazie al Decreto Semplificazioni 2020 che aggiunge al Testo Unico dell’edilizia l’articolo 34-bis. In questo articolo viene confermata una tolleranza per le difformità che non superano il 2% dei parametri di superficie, volume, altezze e distacchi sul totale dell’unità immobiliare- . Inoltre, sono incluse nelle tolleranze esecutive irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, le differenti collocazioni degli impianti e altre opere interne, purchè questi lavori non comportino la violazione dei regolamenti urbanistici ed edilizi vigenti, non siano eseguiti su immobili sottoposti a tutela e non compromettano l’agibilità dei locali. -Le difformità urbanistiche che possono 'convivere' col Superbonus 110% il Mef, ministero dell’Economia e Finanze, ha affermato che è possibile ottenere il Superbonus 110% anche per i lavori edilizi agevolati da eseguire sugli immobili abusivi, ma a precise condizioni Il punto chiave della risposta del Mef sta nel fatto che la presentazione della “nuova Cila” (la Comunicazione inizio lavori asseverati, redatta nel formato specifico per il Superbonus 110%, e già chiamata comunemente Cilas), redatta dal tecnico progettista abilitato “non prevede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile”: in altre parole, l’ingegnere, l’architetto o il geometra non è tenuto a dichiarare se l’immobile è regolare o meno. Le azioni contro l’abusivismo •l’approccio “repressivo”, consistente nella demolizione degli immobili abusivi (frequentemente disatteso); in vigore dalla prima legge urbanistica, la 1150/42 •l’approccio “mitigativo”, mediante confisca dei beni e riqualificazione dei beni anche mediante il recupero urbanistico di insediamenti abusivi, reintrodotto dalla LR 16/2004; •un approccio “comprensivo” previsto quando per la natura della violazione siano escluse tanto la demolizione quanto la confisca, previa corresponsione di oblazione e oneri concessori -Le sanzioni possono colpire il responsabile o l'oggetto di un abuso edilizio sono le seguenti: 1.lottizzazione abusiva sanzioni penali e confisca; 2.remissione in pristino; 3.sanzioni pecuniarie alternative alla demolizione; 4.sanzioni solo pecuniarie; 5.sanzioni penali; 6.sanzioni civili. Aspetti economico estimativi • L’approccio comprensivo e le potenzialità della legalizzazione -Proventi edilizi e bilancio comunale: •Proventi concessioni edilizie (permesso a costruire DPR 380/2001, ex L.10/77) •Sanzioni urbanistiche (L.662/96: oneri concessori in sanatoria; LR 10/2004)) -Entrate vincolate per spese in conto capitale: Titolo IV, Cat.5 - Trasferimento di capitale da altri soggetti-I proventi delle sanzioni pecuniarie sono riscossi dal Comune e destinati al finanziamento delle opere di urbanizzazione (art.13, legge n.765 del 1967) Permesso di costruire in sanatoriaintrodotto per la prima volta dal D.P.R. 380/01 e regolamentato agli art.36 e 37: In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda .Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione. Art. 36 comma 1 D.P.R. 380/01 “Testo unico dell’Edilizia” L’amministrazione può rilasciare il P.d.c. in sanatoria solo dopo aver effettuato un accertamento di conformità alla disciplina urbanistica sia al momento della presentazione della domanda che alla realizzazione dell’opera. Dopo aver effettuato questo accertamento, viene rilasciata l’autorizzazione in subordinazione al pagamento, a titolo di oblazione, di una sanzione pecuniaria, che è pari a: - Contributo di costruzione in misura doppia a quella prevista dall’art. 16 del DPR 380/01; - Contributo di costruzione in misura pari a quella prevista dall’art. 16 del DPR 380/0, in caso di gratuità; --le sanzioni:calcolo sanzioni pecunarie per abusi edilizi: o Valore di mercato o Valore di costo o Oneri ll valore complementare riguarda immobili per i quali sussiste un rapporto di complementarietà, per cui il criterio di stima consiste nella differenza tra il valore del bene nel suo complesso e il valore dei beni residui (stima: di danni a fabbricati, di opere abusive, del deprezzamento di un fabbricato per inquinamento acustico, di indennità per espropri parziali, di indennità per servitù prediali coattive e così via) Bene complesso costituito da più parti Vk = valore complementare della generica parte k-esima Vt = valore di mercato dell’intero complesso Vt-k = valore di mercato del raggruppamento di beni in assenza di quello oggetto di stima Vk = Vt – Vt- k La stima dei danni da abusivismo edilizio D.P.R. 6/06/2001, n. 380 prevede che la sanzione per il reato di abuso edilizio sia per alcuni casi legata al valore venale delle opere abusive eseguite Appare impossibile determinare un autonomo valore venale o di mercato di queste opere (aumenti di altezze, ampliamenti, esecuzione di aggetti e di accessori vari, ecc. che possono comportare per gli edifici limitrofi ad esempio eventuali diminuzione di luce, di aria, di visuale e così via) In tali casi pertanto il metodo che risolve la problematica estimativa consiste nell’applicazione del criterio del valore complementare. Infatti, il valore delle opere abusive può essere valutato come differenza, in valore assoluto, tra il valore di mercato del fabbricato originario, prima della realizzazione della/e opera abusiva/e e il valore di mercato dell’immobile dopo l’esecuzione della/e opera abusiva/e SANZIONE PECUNARIA 2 x (valore post abuso – valore pre abuso) VALORE DI COSTO Si applica quando le opere abusive non influenzano in modo significativo il valore di mercato dell’immpobile principale (è il doppio del costo dell’opera abisiva) Quanto costa sanare un abuso edilizio? Nella sanatoria di un abuso edilizio ci saranno principalmente due costi da sostenere: la sanzione amministrativa per risolvere l’abuso, il compenso del tecnico che si occupa della pratica. Relativamente alla sanzione amministrativa, i prezzi variano a seconda della richiesta. Per gli interventi che non riguardano le strutture portanti dell’immobile, si può richiedere una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata). Per il lavori più estesi, invece, relativi alle mura portanti dell’immobile, può essere richiesta una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Nella fattispecie, la sanzione amministrativa è di: 333 euro, nell’eventualità di lavori in corso resi noti con una Cila tardiva; 516 euro, per i lavori comunicati in corso d’opera mediante una Scia tardiva; 1.000 euro, sia nel caso in cui si invii una Cila al termine dei lavori sia nell’ipotesi di invio di una Scia a lavori ultimati. Il compenso del professionista dipende dalla complessità della sanatoria e di solito varia dai 500 ai 1.500 euro. Nel dettaglio, la sua prestazione consiste nel: -valutare l’intervento edilizio -verificare la corrispondenza alle normative urbanistiche e edilizie vigenti, - compilare una relazione da allegare alla richiesta di sanatoria. LR 16/2004 Art. 23 - Piani di Recupero degli Insediamenti abusivi CAPO VIIINORME IN MATERIA EDILIZIA E DI VIGILANZA SULL’ABUSIVISMO Art. 41 – Norme regolanti l’attività edilizia Art. 42 – Vigilanza sugli abusi edilizi Art. 43 - Accertamenti di conformità delle opere edilizie abusive D.L n.42 del 2004 ”Codice dei Beni Culturali ed Ambientali”, Art.167L’importo della Sanzione Pecuniaria è determinato previa perizia di stima, ed è uguale al maggiore importo tra : il danno ambientale arrecato con la trasgressione o il profitto conseguito mediante la trasgressione L’importo è determinato dalla Amministrazione Comunale in base a criteri puramente finanziari (OMI). Dal punto di vista estimativo, occorrerebbe un approccio maggiormente integrato per la valutazione del danno ambientale, nella prospettiva del Valore Economico Totale. Il valore economico delle risorse Rosorsa: ogni mezzo con cui è possibile provvedere a un bisogno. In Economia una risorsa è qualsiasi bene di cui è misurabile il valore e che costituisce fonte di ricchezza. Risorse culturali-ambinetali. ( codice beni culturali e del paesaggio: DL 22/01/2004 N42). I beni ambientali e culturali (parchi, corsi d‟acqua centri storici, monumenti) per le loro particolari caratteristiche sono utilizzati dalla collettività in maniera gratuita Vengono classificati come beni pubblici caratteristiche: non rivalità: la fruizione di un bene pubblico da parte di un individuo è compatibile con quella di molti altri non escludibilità: non è possibile escludere individui dalla fruizione. Beni comuni :beni pubblici impuri Non è possibile conseguire un prezzo di cui ottenerecil pagamento ed è quindi necessario che il settore pubblico intervenga nella tutela di questi beni. E‟ impossibile escludere alcuni individui dall‟accesso a quelle risorse, perciò la domanda può raggiungere livelli tali da generare uno sfruttamento eccessivo della risorsa. Una possibile soluzione è la regolamentazione dell‟accesso (proprietà collettive). Esempio: risorse ittiche oceaniche, acque di profondità e superficiali. Il valore delle risorse ambientali AmbienteIl termine deriva dal latino ambiens, participio presente del verbo ambire nel significato di andare intorno, circondare. L‟ambiente potrebbe essere quindi definito come “tutto ciò che sta intorno o che circonda qualcosa”. L‟ambiente comprende le risorse naturali abiotiche e biotiche, quali l‟aria, l‟acqua, il suolo, la flora e la fauna, l‟interazione tra questi fattori, i beni che formano il patrimonio culturale e gli aspetti caratteristici del paesaggio -La valutazione economica di un bene ambientaleDavid Pearce ha formulato l‟idea di valore economico totale (V.E.T.) che esprime un punto di vista più ampio di quello tradizionale, per riflettere il valore complessivo delle risorse caratterizzate dalla non riproducibilità (risorse ambientali). Il VET è in grado di quantificare la totalità dei benefici prodotti da una risorsa ambientale. Il VET è un valore di natura composita che tiene conto di una pluralità di benefici connessi con l‟uso di un bene ambientale pubblico. Il valore economico totale si compone del valore d‟uso e del valore indipendente dall‟uso. V.E.T-= Valore d’uso + valore indipendente dall’uso -Il valore d‟uso deriva dal consumo di una risorsa, può essere distinto in: “valore d‟uso diretto”: consegue da un uso effettivo della risorsa (l‟attraversamento di un parco, bosco, ricavi dal legno) “valore d‟uso indiretto”: fa riferimento al fatto che gli individui che non possono godere direttamente dei benefici dei beni ambientali possono comunque usufruirne indirettamente (funzioni eologiche, stabilità idegeologica, ricreazione in varie forme, assorbimento CO2) “valore di opzione”: riflette quanto un individuo sarebbe disposto a pagare pur di assicurarsi una fruizione futura di una risorsa; si tratta di una sorta di assicurazione per fruire della risorsa in un possibile tempo futuro. Il fatto che vi sia un uso possibile significa che il bene ambientale può avere un valore anche se non è usato attualmente, ma semplicemente per il fatto della possibilità di essere usato in futuro. Es: svago personale futuro associato ad un parco -Il valore indipendente dall‟uso deriva dall‟incremento di utilità che una persona ottiene dalla semplice esistenza del bene ambientale, si compone del: • “valore di esistenza”: si riferisce al beneficio che un individuo può ricevere dal semplice fatto di sapere che un certo bene esista, ed introduce, quindi, l‟idea di valore di una risorsa in sé e per se stessa e non solo in quanto strumento per soddisfare i bisogni umani (una determinata specie animale o vegetale, o un intero ecosistema, magari anche remto) • “valore di lascito”: riflette la possibilità di conservare il bene per le generazioni future e nasce da un sentimento di altruismo e di solidarietà nei confronti delle generazioni che verranno; IL VET viene utilizzato come criterio di valutazion.VET= valore d’uso + valore indipendente dall’suo -Come stimare il valore economico totale di una risorsa ambientale? Costo di viaggio Stima la disponibilità a pagare la qualità ambientale in funzione della spesa sostenuta per visitare un determinato luogo. Viene generalmente utilizzato per valutare il beneficio esteticoricreativo di parchi e luoghi di divertimento ubicati fuori città. Il procedimento del “costo di viaggio” viene utilizzato per costruire curve di domanda relative alle risorse culturali ed ambientali utilizzate come luoghi di ricreazione e viene annoverato tra i cosiddetti metodi delle “preferenze rivelate”. Il suo assunto di base consiste nel fatto che i costi di viaggio per effettuare una visita ad un certo luogo riflettono il suo “valore ricreativo” Infatti, se la gente sceglie liberamente di spendere un‟aliquota delle proprie risorse finanziarie, in questo caso sotto forma di costo di viaggio, per godere di un certo bene, ciò sta a significare che attribuisce a quel bene un valore almeno equivalente a quello di altri beni o servizi di cui avrebbe potuto fruire spendendo la stessa cifra e a cui, invece, ha rinunciato.Il procedimento mira a calcolare i costi (come, ad esempio, quelli relativi al carburante) che i diversi utenti sopportano per usufruire di un certo bene culturale/ambientale, chiedendo ai visitatori dei siti di ricreazione di indicare i propri luoghi di provenienza; questi vengono suddivisi per zone geografiche e successivamente vengono calcolati i costi di trasporto medi per ciascuna zona. Operato un certo numero di interviste (anche diverse centinaia), si deduce una curva di domanda che esprime la relazione fra il prezzo di una visita, attraverso l‟informazione relativa al costo del viaggio sostenuto, ed il numero di visite effettuate in un certo lasso temporale. Valutazione di contingenza Si fonda sulla nozione di “disponibilità a pagare” per l‟utilizzo di un certo bene o servizio e sulla nozione di “disponibilità ad accettare” una ricompensa per tollerare qualcosa che altrimenti non si accetterebbe; nel primo caso si è disposti, cioè, a pagare qualcosa per godere un “beneficio”, mentre nel secondo caso si è disposti ad accettare qualcosa per tollerare un “costo”. La valutazione di contingenza applicata al campo dei beni ambientali consiste nell‟intervistare gli abitanti dell‟area in cui è localizzato il bene di cui si vuole stimare il VET, chiedendo loro quanto pagherebbero per la sua salvaguardia Tale disponibilità a pagare può essere espressa non soltanto in unità monetarie, ma anche come percentuale rispetto al proprio reddito, o rispetto al prezzo di altri beni o servizi. Inoltre, le domande potrebbero essere volte non tanto a dedurre l‟intera curva di domanda, ma soltanto il surplus del consumatore chiedendo, in questo caso, quali costi aggiuntivi si sarebbe disposti a pagare oltre a quelli che già si sopportano per usufruire di un certo bene. Le valutazioni di contingenza costituiscono un procedimento capace di esprimere sia il valore d‟uso che quello indipendente dall‟uso (per di più si tratta dell‟unico approccio in grado di dedurre il valore indipendente dall‟uso) e, quindi, in grado di dedurre direttamente il valore economico totale di una risorsa culturale/ecologico/ambientale. Il metodo dei prezzi edonici Il metodo dei “prezzi edonici”, - preferenze rivelate cerca di valutare tutti quei servizi ambientali la cui presenza influisce direttamente sui prezzi di mercato. Si tratta di un metodo che viene sovente utilizzato nell‟ambito del mercato immobiliare in quanto il valore di mercato delle abitazioni è funzione non solo delle loro caratteristiche intrinseche, ma anche di alcuni fattori ambientali, quali, ad esempio, il livello di inquinamento presente ed il grado di deterioramento dell‟ambiente circostante, le caratteristiche culturali ed artistiche dell‟area in cui esse sono localizzate. Stimando la presumibile variazione dei prezzi degli immobili intorno all‟area, è possibile valutare monetariamente l‟impatto negativo (esternalità negativa) della costruzione di un inceneritorel‟impatto positivo della realizzazione di un parco urbano- l‟impatto positivo della creazione di un‟area protetta. I servizi ecosistemici sono, secondo la definizione data dal Millennium Ecosystem Assessment (2005), "i benefici multipli forniti dagli ecosistemi al genere umano" -IL VALORE ECONOMICO DELLE RISORESE CULTURALI Il valore economico dei beni culturali immobiliari nella tradizione estimativa Economicità dei beni culturali immobiliari - Anni ‟70: i primi approcci all‟Economia della Conservazione della Scuola Napoletana di Specializzazione in Restauro dei Monumenti Il Bene culturale come bene economico Utilità: capacità di soddisfare particolari tipi di bisogni «appresi» (economia della conoscenza). è diffusamente riconosciuto il cambiamento del ruolo del consumatore: da isolato a connesso, da “inconsapevole” a “informato”, da passivo ad attivo Fruibilità Limitata disponibilità (unicità) Estensione del concetto di bene culturale: dal monumento storico isolato (Carta di Atene del 1931) alle “cose di interesse storico artistico” (legge 1089 del 1939) fino al bene culturale testimonianza materiale avente valore di civiltà (Commissione Franceschini nel 1964) e ripreso dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DL 22 gennaio 2004, n. 42), art. 2, patrimonio culturale costituito dai beni culturali e dai beni paesaggistici. Attività di conservazione come attività produttiva :un‟azione di trasformazione del bene culturale in un bene che, senza perdere i suoi valori storici, artistici ed ambientali, dispiega maggiore utilità di tipo sociale - il valore d‟uso sociale Valorizzazione A partire dagli anni „70 sono stati identificati diversi valori per i beni culturali immobiliari, andando sempre meglio ad approfondirne le componenti e le diverse categorie di utenti - dal “valore d‟uso sociale” al “valore sociale complesso” dei beni culturali immobiliari (V.E.T., valore intrinseco) Il plusvalore sociale dei beni culturali immobiliari (Forte C., 1977) V = Vus – Vm • 4 possibili procedimenti di stima a)efficienza economica (incremento netto del reddito nazionale derivante dal flusso turistico) b) disponibilità a pagare; c) attualizzazione delle spese annua per la conservazione; d)costo opportunità (costo di produzione del capitale fisso sociale equivalente) -Il valore d’uso sociale del patrimonio immobiliare dei beni culturali «Il valore d’uso sociale del patrimonio dei beni culturali riflette l’apprezzamento che, consciamente o inconsciamente, esprime l’intera collettività per tali beni in funzione della loro utilità sociale e della fruibilità collettiva. Come l’analisi economica di un investimento differisce dall’analisi finanziaria per essere la prima riferita all’intera collettività e la seconda all’operatore privato che lo intraprende, così il valore d’uso sociale Vus del patrimonio dei beni culturali differisce dal valore di scambio o di mercato Vm. Il Vus, infatti, riflette l’utilità che può essere, direttamente o indirettamente, dispiegata dai beni culturali a beneficio dell’intera collettività, mentre, invece, il Vm è funzione della sola utilità (espressa in termini monetari di redditività netta annua) che dal bene può trarre l’operatore partecipe della domanda del bene» Nel saggio viene quindi dimostrata la possibilità logica e metodologica di determinare il valore d‟uso sociale da applicare alle metodologie di scelta e razionalizzazione degli investimenti pubblici. La giustificazione anche economica delle priorità della tutela, finalizzata alla fruizione sociale, del patrimonio immobiliare dei beni culturali, rispetto a taluni degli investimenti pubblici alternativi può essere, infatti dimostrata proprio determinando il valore d‟uso sociale di tale patrimonio. IL VALORE INTRINSECO esprime il valore simbolico del monumento, la sua capacità di stimolare senso di identità, valori comunitari, contribuendo a produrre capitale sociale, ovvero il “collante” che aiuta a tenere insieme i vari soggetti di una comunità che in esso ritrova la propria storia, la propria identità, l‟accumulazione collettiva di conoscenze, creatività, valori. -Il R.A.C: il ritorno economico sugli Asset Culturali Il rapporto tra ricavi da merchandising e siti Unesco è per l‟Italia notevolmente inferiore. Negli USA il RAC è circa 16 volte superiore a quello italiano; il RAC in Francia e UK è tra 4 e 7 volte quello italiano. Il tema della valorizzazione • lo si ritrova già nel 1964 (Commissione d‟indagine per la tutela e la valorizzazione del patrimonio storico artistico e del paesaggio) bene culturale Due interpretazioni: Strumento per incrementare l‟uso pubblico del bene Mise en valeur, modalità di gestione più imprenditoriale del bene (entrate o reinvestimenti per la conservazione). Tema di grande attualità e oggetto di continuo dibattito Testo Unico DL n.42/2004 Articolo 6, Valorizzazione del patrimonio culturale • esercizio delle funzioni e regolamentazione delle attività dirette a promuovere la conoscenza del patrimonio culturale e ad assicurare le migliori condizioni di utilizzazione e fruizione pubblica del patrimonio stesso. • è attuata in forme compatibili con la tutela e tali da non pregiudicarne le esigenze. • la Repubblica favorisce e sostiene la partecipazione dei soggetti privati, singoli o associati, alla valorizzazione del patrimonio culturale. Articolo 111, Attività di valorizzazione • La valorizzazione è ad iniziativa pubblica o privata. Forme di gestione Art. 115, Forme di gestione (articolo sostituito dall'articolo 2 del d.lgs. n. 156 del 2006). Le attività di valorizzazione dei beni culturali di appartenenza pubblica sono gestite in forma diretta o indiretta. • La gestione diretta è svolta per mezzo di strutture organizzative interne alle amministrazioni • La gestione indiretta è attuata tramite concessione a terzi delle attività di valorizzazione, anche in forma congiunta e integrata, da parte delle amministrazioni mediante procedure di evidenza pubblica, sulla base della valutazione comparativa di specifici progetti. La scelta tra le due forme di gestione è attuata mediante valutazione comparativa in termini di sostenibilità economico-finanziaria e di efficacia, sulla base di obbiettivi preventivamente definiti. Art. 120, Sponsorizzazione di beni culturali E' sponsorizzazione di beni culturali ogni contributo, anche in beni o servizi, erogato per la progettazione o l'attuazione di iniziative in ordine alla tutela ovvero alla valorizzazione del patrimonio culturale, con lo scopo di promuovere il nome, il marchio, l'immagine, l'attività o il prodotto dell'attività del soggetto erogante. 2. La promozione di cui al comma 1 avviene attraverso l‟associazione del nome, del marchio, dell‟immagine, dell‟attività o del prodotto all‟iniziativa oggetto del contributo, in forme compatibili con il carattere artistico o storico, l‟aspetto e il decoro del bene culturale da tutelare o valorizzare, da stabilirsi con il contratto di sponsorizzazione. • Decreto Ministeriale n.5/2012 Mibact -I reciproci vantaggi della sponsorizzazione: Per il Soggetto pubblico (lo sponsee): • risorse per il restauro e la conservazione • valore d‟uso sociale Per il soggetto privato (lo sponsor): • Defiscalizzazione: costi per pubblicità e IVA deducibili • Redditività la natura intangibile del ritorno di immagine rende problematica la valutazione Il progetto ValorePaese - Dimore, promosso dall‟Agenzia del Demanio, Invitalia ed Anci (2012) ll progetto ha l‟obiettivo di valorizzare il patrimonio pubblico dismesso, potenziare l‟offerta turistico-culturale e lo sviluppo dei territori, promuovere le eccellenze italiane e favorire forme virtuose di partenariato pubblicoprivato. Paese - DIMORE” è una rete di immobili pubblici di pregio, proposta come nodo di attrazione ed accoglienza per la domanda turistico-ricettiva orientata verso i beni culturali. Il portafoglio comprende edifici e siti di grande valore storico-artistico e paesaggistico - fari, isole, ville, palazzi, castelli, dimore d‟epoca – selezionati sull‟intero territorio nazionale allo scopo essere recuperati e riutilizzati. -Le valutazioni multicriteriLa valutazione costituisce un insieme di attività che ha come scopo principale la razionalizzazione di un processo decisionale Nei processi decisionali gli esseri umani non sono in grado di gestire un vasto e complesso insieme di informazioni (dati numerici o indicatori qualitativi), per cui sono stati sviluppati dei metodi di valutazione di supporto alle decisioni. Con il termine valutazione si fa riferimento ad una attività cognitiva, svolta in maniera intenzionale rivolta a fornire un giudizio su una azione o complesso di azioni (es. un progetto) Nel corso degli ultimi anni i confini disciplinari dell‟estimo si sono allargati fino ad includere temi e procedure proprie della valutazione. Tra i diversi metodi di valutazione, le Analisi Multicriteri, costituiscono un‟ampia famiglia di tecniche in grado di tener conto contemporaneamente di una molteplicità di aspetti propri del problema che si sta affrontando, sia qualitativi che quantitativi, facendo emergere i diversi punti di vista degli attori coinvolti. Le analisi multicriteri (AMC) nascono nell‟ambito della ricerca operativa a partire dagli anni ‟60, per poi svilupparsi nel campo della decisione e della valutazione dei piani, programmi e progetti pubblici. La funzione valutativa può essere espressa come segue: V = f( O, C, A) In altri termini, gli esiti di una valutazione, nell‟ambito di un determinato contesto decisionale, sono funzione di: • obiettivi • criteri • alternative Uno schema generalizzato di analisi multicriteri prevede: a) l‟individuazione delle alternative progettuali; b) la definizione dei criteri di valutazione (costo, impatti, etc.) c) la determinazione di pesi/priorità da attribuire ai singoli criteri in funzione dell‟importanza a questi assegnata; d) la misurazione delle caratteristiche di ciascuna alternativa in relazione a ciascun criterio (es. costo di ciascuna alternativa, impatti ambientali di ciascuna alternativa, ecc.); e) normalizzazione delle misure secondo una scala confrontabile f) calcolo dei valori sintetici -Cosa è la MCDA ed ambito di applicazione La Commissione Europea (CE) riconosce la MCDA come utile strumento di valutazione da utilizzare in situazioni complesse nelle quali sono coinvolti soggetti (stekeholders) con obiettivi, ruoli, posizioni, interessi e opinioni diverse. Per la CE questa metodologia di valutazione si applica: - quando è necessario supportare i processi decisionali (decision making) in cui debba compiersi una scelta tra diverse alternative considerando diversi ed eterogenei criteri di valutazione, e tenendo conto degli obiettivi e delle priorità espresse dai soggetti in essa coinvolti; - laddove il problema decisionale è caratterizzato da molteplicità di decisori, di obiettivi e di dimensioni; - laddove non sia possibile individuare soluzioni che perseguano contemporaneamente tutti gli obiettivi e le aspettative dei decisori-portatori di interessi; la MCDA risolve il problema decisionale cercando la soluzione più soddisfacente, o meglio “più coerente” in relazione alle priorità espresse dagli stessi soggetti che operano decisioni. CriteriLa CE (2005) ha individuato cinque categorie di criteri a cui far corrispondere un certo numero di sotto-criteri, tra loro eterogenei: - ambientali: i sotto-criteri possono essere relativi alla capacità di un‟attività di migliorare la qualità dell‟ambiente, di ridurre l‟inquinamento, di salvaguardare le risorse naturali; - sociali: i sotto-criteri possono essere relativi all‟accettabilità sociale delle attività e per i destinatari locali, all‟impatto delle attività sulle minoranze, alla capacità di un‟attività di migliorare il livello di vita dei soggetti coinvolti e/o della collettività; - finanziari: i sotto-criteri possono essere relativi al costo delle attività e relativa capacità di creare imprese ed attività sostenibili, al grado di attrazione degli investimenti, al miglioramento del livello economico e finanziario dei soggetti coinvolti; - legali, procedurali (e politici): i sotto-criteri possono essere relativi ai rischi inerenti ad un‟attività, alla conformità delle attività alle normative; - tecnici (infrastrutturali e tecnologici): i sotto-criteri possono essere relativi alla qualità e sicurezza delle opere, all‟indice di gradimento. A seconda dei singoli casi, è opportuno scegliere se considerare nella valutazione tutte le categorie di criteri sopra elencate, o alcune di esse. IndicatoriI vari criteri possono essere misurati attraverso specifici indicatori. Nella prassi valutativa gli indicatori possono far riferimento ordinariamente a scale e misure tra loro differenti e devono comunque essere correlati a ciò che intendono descrivere. Possono essere suddivisi in quattro macro-categorie: 1) quantitativi con standard di legge, riferiti a dati misurabili quantitativamente e confrontabili con una soglia definita per legge; 2) quantitativi senza standard di legge, riferiti a dati che possono essere misurati attraverso soglie definite ad hoc; 3) qualitativi; 4) cartografici. Matrice degli impattiMatrice contenente per ogni alternativa le performance riferite ad ogni sottocriterio Modalità di compilazioneSi esaminano le alternative oggetto di valutazione e si raccolgono i dati relativi alle stesse. I dati, eventualmente anche elaborati, permettono di esprimere numericamente il valore espresso dall‟indicatore al fine di poter misurare gli impatti per ciascuno dei criteri per le alternative individuate. I dati inseriti, possono essere riferiti ad unità di misura diverse : può rendersi necessaria l‟omogeneizzazione dei dati input (eterogenei) inseriti nella matrice degli impatti, attraverso funzioni di normalizzazione. Pesi e funzioni obiettivoIl peso esprime l‟importanza che è attribuita ad ogni criterio. In alcune valutazioni può infatti rendersi necessario il coinvolgimento di diversi stakeholders (soggetti portatori di interessi) organizzati in categorie, e far esprimere ad ognuno di esse un set di pesi e funzioni obiettivo, che rappresenta il proprio punto di vista. La valutazione teoricamente assume maggior carattere di completezza, così come tanti più sono gli elementi considerati (criteri e sotto-criteri), tanti più sono i punti di vista contemplati. Aggregazione dei giudizi e graduatorieElaborazione dei dati contenuti nelle matrici di valutazione (impatti e punti di vista) al fine di definire un appraisal score per ogni alternativa oggetto di valutazione. La declinazione della MCDA in diverse tecniche operative avviene al momento di aggregazione dei giudizi. La scelta relativa alla tecnica da impiegare per l‟aggregazione dei giudizi contenuti nella matrice degli impatti ed in quella dei punti di vista, deve essere condotta in funzione del numero di alternative, criteri, sotto criteri, soggetti, contemplati nella valutazione ed eventuale riconoscimento ufficiale della tecnica nell‟ordinamento giuridico della nazione dove la valutazione è implementata. Alcune tecniche: ELECTRE, TOPSIS, EVAMIX, WSM, AHP, NAIADE Dividiamole analisimulticriteria in 2 famiglie : Le alternative possono riguardare (schema di DM 2018) localizzazione scelte modali e alternative di tracciato per le infrastrutture di trasporto scelta tra ex novo e recupero riutilizzo di aree dismesse soluzioni tipologiche, tecnologiche, impiantistiche, organizzative e finanziarie diverse modalità di intervento sull‟esistente l‟opzione zero Per l‟adeguamento di opere esistenti occorre valutare gli eventuali impatti della soluzione proposta sul contesto territoriale, ambientale e paesaggistico e sulle caratteristiche. -La valutazione della qualità nel progetto di architettura Qualità tema complesso «sia come significato generale che come modalità per progettarla, produrla e controllarla» (Capasso, 2006). da sempre oggetto di dibatto teoretico, fin dalla ratio vitruviana, è un concetto connesso ad un insieme di valori, è pertanto un concetto “multidimensionale” è, altresì, un concetto che abbraccia qualità di tipo intrinseco, che riguardano l‟oggetto architettonico in sé (tecniche, fisiche, funzionali, etc.) e qualità di tipo estrinseco, (percettive, simboliche, soggettive, etc.), che invece riguardano la collocazione dell‟oggetto nel complessivo contesto urbano e territoriale Inoltre, poiché la creazione della qualità architettonica dovrebbe essere il fine ultimo del progetto, è chiaro, che tale qualità non può essere isolata dal momento storico, dalla cultura e dal contesto specifico in cui va a collocarsi l‟opera progettata. In accordo con Rönn (2011), quello della qualità architettonica è pertanto un concetto “aperto”, adattabile che assume connotazioni non solo personali e soggettive, ma anche culturali e collettive (l‟interesse pubblico della qualità architettonica, come riconosciuto a livello europeo fin dal 1985 con la Direttiva 85/384/CEE). In quanto connesso a valori il concetto di qualità architettonica è necessariamente oggetto di un processo di valutazione, che in diversi paesi europei è già ampiamente radicato. Strumenti di valutazione multicriteri e di supporto alle decisioni che operano in un‟ottica multidimensionale: -Qualitel in Francia -SEL in Svizzera -DQI -SPeAR, PROBE in UK in Italia:- SIVA/SIScO (sistema edilizio) -Matrice di rigenerazione urbana (AUDIS) -Dominanza Protocollo Itaca -Dalla qualità al valore architettonicoCon specifico riferimento alla valutazione dei beni immobiliari si intende far riferimento ad uno specifico aspetto cui il mercato non è affatto indifferente: quello del “valore architettonico” da intendersi in maniera diversa dal concetto di “qualità”, così come trattato nella normativa. -L’istanza della sostenibilità ambientaleAnche al progetto di architettura ormai occorre un approccio consapevole alla costruzione e alle ripercussioni di questa sul mondo circostante, secondo una linea temporale che considera lo sviluppo del presente e del futuro reciprocamente dipendenti Un edificio sostenibile è il risultato di un progetto architettonico consapevole, in cui convergano aspetti formali e costruttivi, unitariamente orientati. Ed è alla istanza della SOSTENIBILITA’ che si sono conformate le normative e le procedure più recenti al fine di perseguire una maggiore “qualità” nei processi edilizi ed in particolare nell‟ambito della progettazione. Parallelamente si è assistito alla messa a punto di numerosi strumenti di valutazione a supporto della progettazione ambientale alle diverse scale (territorio, ambito urbano, quartiere, edificio,…). • valutazione energetico-ambientale degli edifici, la maggior parte dei procedimenti valutativi utilizza una serie di indicatori e parametri che riguardano aspetti ambientali sia macro (sito, clima, etc.) che micro (materiali, sistemi tecnologici, etc.) • ma ancora abbastanza “ neutrali ” rispetto alle componenti più squisitamente estetiche e simboliche che connotano l’architettura. Se quindi il concetto di qualità, inteso come “conformità a requisiti e idoneità all‟ uso” fa riferimento a componenti più facilmente tangibili e misurabili, il concetto di valore architettonico è più sfumato, difficile da “catturare”. Tale concetto fa riferimento alla percezione soggettiva dello spazio, del colore, della luce, delle forme ed al complesso dei significati e dei simboli che gli individui attribuiscono ai luoghi. Le nuove “emergenze architettoniche” che si vanno realizzando nelle città del mondo, testimonianza della sensibilità creativa della nostra epoca, appartengono alla categoria dei “beni economici culturali” in quanto beni capaci di soddisfare particolari tipi di bisogni “appresi”. Per tali nuovi beni culturali immobiliari, espressione del contemporaneo, una particolare rilevanza assume il valore della “bellezza” inteso come uno specifico aspetto dell‟estetica -Immobili con valore architettonico o di qualità I riferimenti teorici e metodologici Già nel XVII secolo uno dei primi trattatisti dell‟Estimo, Alessandro Capra (1608-1683), aveva intuito che il valore di un fabbricato (Vf) dipendeva da quattro variabili: Vf= f(Qs; S,A;C) dove: Qs = qualità del sito (che dipende sia dall‟ubicazione, sia da fattori di amenità e salubrità dell‟aria) S = sostanza e qualità della materia (ovvero la qualità e quantità dei materiali usati per l‟edificazione) A = artificio della fabbrica (ovvero l‟abilità costruttiva messa in essere nell‟edificazione) C = comodità (ovvero la distribuzione interna e l‟agio degli abitatori) •Nel procedimento analitico di stima del valore di mercato, Carlo Forte identificava una serie di “influenze ascendenti e discendenti” che agiscono sul saggio medio di capitalizzazione urbano, tra cui influenza discendente: particolari pregi architettonici o artistici o della singola unità. Evoluto grado di finimento (0,10%) •Catasto: il valore dell’estetica nelle categorie - immobili qualificati A1 (abitazioni di tipo signorile) si distinguono non solo per ubicazione ma anche per le caratteristiche costruttive, tecnologiche e per le finiture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale - immobili classificati A2 (abitazioni di tipo civile) si distinguono per le caratteristiche tecnologiche e di rifinitura di livello implicitamente inferiore sino ad arrivare alla classificazione A4 (abitazioni di tipo popolare) relativa a immobili con caratteristiche costruttive e con finiture di modesto livello. Agenzia delle Entrate: 2007 detta i criteri per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati tra cui i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile (Caratteristiche architettoniche per l’edificio e per l’unità immobiliare) Distintive: Presenza di elementi architettonici decorativi e creativi. Uso dei colori appropriato e curato. Progettazione dei percorsi e dell‟illuminazione Prestigiose: Presenza di elementi architettonici curati e eleganti. Materiali di finitura prestigiosi (marmi, stucchi, ecc.). Illuminazione scenografica. Codice civile art.1120 relativamente alle innovazioni fa riferimento al decoro architettonico. L‟estetica del fabbricato e‟ un bene che appartiene a tutti i condomini, ed è un bene, suscettibile di valutazione economica (Corte di Cassazione sentenza n. 6640/1987) precisando che l‟aspetto esteriore dell‟edificio concorre a determinare il valore sia della proprieta individuale sia il valore della quota di proprieta collettiva.