地产没秘密

地产没有秘密目录前言......................................................................................................................... 1 新手入门：最不起眼的老破小让你赚大钱......................................................... 7 优雅亏钱：学区房和品牌流是在花冤枉钱.......................................................16 投资大坑：商铺和旅游地早已过时...................................................................23 弯道翻车：小产权、拆迁流和海外地产要躲闪...............................................30 利润的源泉...........................................................................................................40 挖掘笋盘的核心方法...........................................................................................47 专注细节：几个手法小术...................................................................................55 100 万如何买 1000 万的房子.............................................................................61 房票没了如何买房...............................................................................................69 是租是买，这账要好好算算...............................................................................76 买第一套房的正确姿势，看 200 套.................................................................. 83 纠结新房还是二手房，请抛弃处房情节...........................................................90 小产权房的便宜该捡吗.......................................................................................96 欧神来答疑........................................................................................................ 102 被妖魔化的土地财政........................................................................................ 120 营业税和交易成本对房价影响........................................................................ 127 房产税为什么征？凭什么征？........................................................................ 135 让房价跌的唯一正解........................................................................................ 141 后记：买房三道坎一套六套十六套................................................................ 148 前言今天我来给大家讲一些音频的节目，关于房地产的方方面面。大家知道水库是一个非常大的大号，是中国讲房地产第一流的号。我们也有很多文章，大家肯定很希望我可以概括一点的讲，让大家节约一点时间，节约点精力。我首先跟大家说一下，就是房地产是什么，为什么房子会升值。房子其实跟股票一样，就是说你只要是一种商品，是一种金融资产，那么它总是有起伏的，有高高低低有涨涨跌跌。你说股票，股票的话，教科书里面都是跟大家说股票这个玩意儿是充分竞争市场，是不存在套利环节的。任何人买股票都是市场的平均回报率。但其实我们知道，不是的，股市里面一样会有股神，一样会有这种炒的很好技术，很好的水。他们盈利的源泉就是他们可以找出分析出哪一些股票是被低估的，哪一些股票是有长线升值潜力。比如说你十年前买了腾讯，那么对于房地产市场，其实我们的原理是一样的。就是房子这个事情归根到底其实你就是个判断，判断房子是被高估了还是低估了，这是一个很专业的技能。很多人也不要很轻信的草率的相信我们现在整个社会的大舆论，基本上所有的媒体是众口一词说房地产泡沫。就所有的媒体都跟你说，房价是被高估了。但其实不对的，就大家心里也清楚，其实高估 1 低估是哈佛的一件事情。这种虽然说有很多人在苍苍空，但事实上房价也是在涨，而且有很多城市涨的很厉害。我觉得房地产这个东西它是有本身的规律的。是如果你能够掌握沿袭判断这个规律，那么你就可以判断出哪一些房子是在涨，哪一些房子是在跌。那么你去买那些低估的房子就可以赚很多很多钱。其实这个是我们整个理论的基础。房地产它是一个理论，它是一个科学。它的未来是你算出来的，是完全依照科学的逻辑推理，很严密的一步一步计算出来的。它不是蒙的。不是说有些人跟大家说一说，房价涨你的运气好，你是傻瓜，买了房子都赚钱。那么为什么你不是赚钱呢？为什么你不是傻瓜呢？为什么你不这么幸运呢？其实我们是靠算完全靠计算。我们有一整套的宏观理论模型，整个房地产都是靠算出来的。当然这个算法也不可能 100%的精确，但是我们尽量的让它成功率高一点。像水库的话可以达到 80%以上的准确率。在金融市场的话，就意味着几百万的盈利和巨大的财富。接下来的话，我们就会分很多很多的篇幅，一篇篇讲下去，讲怎么样计算。首先我们要讲一个概念，这个概念绝大多数的人就是搞错的。什么是房价？光这个概念可以说市场上 99%的专家都是错的。如果你连 2 什么是房价都没搞清楚，也是不可能从房地产市场赚钱的。我举个例子。很多人都说我们家里的小县城，我是在五线六线小城市，什么山东菏泽，山东潍坊，山东泽州这种小城市小城市的房价涨得厉害，去年还是三四千，今年就五千多了。隔壁的碧桂园开了个新牌，要八千，洋房 1 万，还卖我们这个小城市，小县城，我们的房价是不是涨幅很高，回报很高，很有投资价值呢？又或者说大家记住有个某某园那个盘，它也是就逐期开盘。我一期开个 1 万，二期开 12000，三期开 14000，四期开 18000。我早先买的人就觉得很开心。我说我这个房子是不是剧烈升值？就涨了 80% 了呢？那么这是第一个问题。什么是房价？你觉得你自己的房子穿甚至了没有？你觉得你赚钱了没有？专业人士告诉你，你没有赚钱。这是一个很核心的问题。买进价不是房价，卖出价才是房价。就是说你像现在有很多人炒空气币，炒那个比特币，数字货币天天跟你说，我一分钱的货币现在涨到 100 块钱，涨到 1 万倍了，这个是没有必要的。这个是别人在你面前吆喝，他们都是在诱惑你掏钱出去。但其实这个不是一个真正的逻辑，真正的逻辑是什么？我买的货可以用什么样的价位换回别人的钱？这个是一个很核心的意见。也就是说我们一直在讲，既有水库，在讲全中国所有的专家，没有人没有。 3 第二个是这样讲的，水库说什么决战在二手。拿支笔拿张纸抄下来，决战在二手。只有二手房最终可以卖出的价格，才是你真正的财富。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 叶文龙。你顺着这个思路去看的话，其实全国的房地产市场没有普通人想象的那么好。大家都觉得房价涨了，也觉得，很多人什么老家的房子，小城市的房子，地级市的房子我都涨了一倍两倍了，其实不是的。你很多的房子是卖不掉的，或者说你卖掉的时候，隔壁的新房一手房 2 万块，你卖的时候 6000 块，我们都不止 6000。我们举个例子。某教授鼓吹大家买黄金。环境什么固安？官也是个很典型的例子。固安求你 8100 万 12000，15000 2 万，他最高峰卖到过 2 万块。但是固安的房子你要卖掉，隔壁的新盘卖 2 万，你二手可以卖多少钱？你想过没有？二手只能卖 12000，12000 都卖不掉，流动性都很慢。其实你这个房子的真实价值就是 12000。你要是当年掏了什么 16000 问开发商买进的，你不是房子升值，也其实是房子贬值了。其实是开发商赚了你的钱。 4 我们经常有那些推销各种各样环境环护环生各种各样专家。其实这些跟着专家走的人都不赚钱。水库是一个讲真话的一个社区，一个论坛。真正很多真知灼见，良心话，也只有在水库才听得见。第三个小节就是说我们跟大家说了，市场上其实划分为一手房和二手房的。一手房，大家每天都听到有很多很多专家他们跟你分析各种各样城市板块，什么机械、高铁、飞机场、CBD，各种各样利好。然后鼓吹你去买开发商的盘，跟你说这个盘很有升值潜力。其实这是一种坑。他们没有跟你说过，我当年花了 3000 万买的别墅，将来在二手市场可以卖多少钱？ 99%的专家是管杀不管埋的。只有水库是跟大家讲，二手房市场究竟是怎么一回事。如果我这个房子想要卖掉，想要抛掉，我在二手房市场上怎么样的房子，什么时候什么价位找什么样的人卖，用什么样的方法卖才能卖出价钱。否则的话也就是一堆钢筋水泥贴在手里面。在我们这个市场上，如果我们粗略的列一遍。我们的物业类型有商铺、写字楼、住宅厂房、酒店式公寓、停车位，还有一些 loft 联合办公。巴拉巴拉巴拉很多很多东西。如果我们分那个地段的话，有内环线、中环线二环线、三环、四环、五环真相结合部环境环护环生。 5 如果我们这个分房子类型的话，有独栋别墅连排双拼，多连叠加，然后是洋房、高层、小高层，还有塔式楼，打破小拆迁户和一些杂七杂八的物业类型。我们可以列出大概几十种，大概全北京有 3000 个楼盘。其实我们可以跟大家说，这 3000 个楼盘里面真正可以帮你赚钱的不到十分之一。也就是说那他只有 300 个楼盘里面的部分的户型才是可以帮你赚到你的一桶金的。具体怎么样从这里面沙里淘金，怎么样从这里面找到优势的，可以用计算的方法推算出它未来的涨幅的楼盘。这个就是一个专门的技巧了。我们后面会有十几个篇章会来详细讲这些事情。我们现在做一个总结，总结是说首先房地产靠什么赚钱？房地产靠市场的高估和低估。买进低估的物业，你就赚钱。那么什么是低估？低估，主要是看你对房价的理解。所谓房价并不是看一手房开发商卖给你的价钱，别人卖给你的价钱是不重要的。最好这个数字是零。真正重要的价格是什么？是你可以卖出去的价钱。这是一个很核心的点，大家一定要记下来非常重要。第三个概念就是在市场上选筹，并不是说每一个房子都可以买的。哪怕是像北京、上海这么优秀的城市，中国过去 20 年里面这么波澜壮阔的大牛市， 6 但是选筹还是有很多讲究的。真正优质的值得你选的可以带来理想回报的物业不到 10%。我们接下来的所有的章节会逐一介绍各个流派和手法，跟大家介绍怎么样选畴，怎么选到最优质的筹码。最后我想问大家一个问题。你知道为什么房地产这么赚钱？为什么呢？就是炒股票，股票也是补差价，股票就不赚钱。你知道为什么吗？因为懂房子的人少。整个经济学里面干这一行的人少，所以才能赚大钱。所以我恭喜你，恭喜你成为了功夫财经的粉丝。毁三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。新手入门：最不起眼的老破小让你赚大钱第一个流派就是老破小学区流。这个流派很有意思，说如果你是一个功夫财经的读者，我跟你说，我们想投资房地产，想成为一个房地产大亨，成为一个有很多很多房子的人。那么你问他你想买什么房子？他会跟你说，我想买金帽子。或者说我想买龙创一号院。也有人跟你说，我想买翠湖天地。基本上如果你问你老婆，问你女朋友，问你丈母娘，他们举出来的例子都是整个城市里面的好房子，地标式的建筑。大家讲起房地产或者说房地产大亨，第一个印象总是认为那些 7 大亨就像香港电视 TV 里面住的是那种顶层复式空中别墅，然后有 500 平米上下三层，一个卧室就 100 平米那种。然后一个浴缸只有 30 平米，还有四阶楼梯的这种浴缸，他们就觉得这种才叫投资房地产。这个就是内行和外行的一个很显著的区别。也就是说，如果你没有接触过水库论坛，你没有购买功夫财经的节目。你听电视台上面那些分析，听财经小编跟你说房地产市场巴拉巴拉。他们几乎全部都是错的。他们以为房地产是买好房子，然后以为是买那种很豪华很高档的新房子。如果你顺着这条线去走，一定是亏钱的。为什么呢？你买股票你买明星股，你买那个最好的股票，你买什么 facebook，或者说你买苹果，或者说你买那个记忆。当年威尔奇吹牛吹牛逼一塌糊涂。但是到现在的话，股价跟十年前一模一样。明星股不一定是赚钱的，甚至很有可能亏钱的。房地产市场也是一样的，就大家都唱好，整天占据财经头条的那些明星楼盘，其实是不赚钱的。其实大家都知道。投资的原理是低买高卖。那么什么是低买的？就如果一个东西在美光灯下，很多人都去抢，那肯定不可能是低买的，夏天就上去了。真正低买的是一些被人忽略，竞争比较小，在一些偏偏远远角落 8 里的。天底下的生意原理都是一样的，赚钱的生意都是没有人知道的生意。任何一行做的人多了就不赚钱了。像房地产的市场的话，我们上一篇讲到市场上有十几种二十几种物业类型。真正赚钱的其实是一些被人忽视掉的物业。然后你的买家是哪里的？是一些被人忽视掉的人群。这是第一节。那么什么叫做被人忽视这样的人群呢？你现在打开你的手机，收听功夫财经的节目，你至少是有大学文凭，你是个大学生，你有受过高等教育，然后你得对自己的秩序和定位，也是一个白领阶层。但事实上，我们这个世界是很复杂的。全中国有大学文凭的人不到 20%。如果你说进入北京的外来人口，可能有 90%是大学以下的问题。这些年他们买的是什么呢？他们的世界是你没有接触过的一个世界，他们的人生是你从来不打交道的一个人生。但是他们的购买力是惊人的，他们构成了整个市场上的大多数。就好像你说为什么什么抖音，快手可以发财，今日头条靠什么发财？靠的是屌丝，屌丝人口占大多数，所以你才称这种赚钱。而你要去买那些白领目光聚焦的什么西二旗，上帝那种地方就是不赚钱。如果你要说的防空天才的物业类型，有几个物业类型是完全 9 被忽略掉的，就是白领根本不可能去考虑的。一个是老大楼，90 年代两梯 6 户，3 梯 8 户，像一个圆筒型的老大楼。这种物业很多白领会跟我说，我不能想象会有人买这种房子。这还不算不能想象。下一种是什么？80 年代的老破小。你看，你当年没考上高中的小学，同幼儿园同学，他家里面住的那种五层楼，六层楼高的，没有电梯的，走楼梯上去，然后堆满各种各样杂物，破破烂烂的那些社区。我们叫做老破小。但其实老破小也是一个专门的市场。把破晓里面诞生了很多的千万富翁，有些人就专门做这个市场而发大财的。还有一个细分市场是什么呢？是比老婆小孩要低一级使用权。或者说是小产权，或者说拆迁房那种破破烂烂，马上就要倒下来的，在上海叫做棚户。在北京的话基本上就是那种平楼。基本上对于一个正规的，你是体面的在别的地上班的白领，可能一辈子都不会接触这种物业。但是这种物业也有专门的流派，有专门的人在做，很赚钱。我们第二节跟你说的，就是你的目光要放宽一点，你不能一说到房地产，就以为是那种 500 平米的空中别墅，就以为是贵妇的房子。房地产其实真正赚钱的是老婆大老婆小拆迁流，这些流派是赚钱的。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢 10 迎收听地产的秘密，我是 ocean 也温柔。那么老婆想怎么样从老婆小赚钱？老霍小只有在全国的少数城市，少数范围可以赚钱。我跟大家前面说了，只有十分之一的精心挑选的物业才是赚钱的物业。为什么我给你们举个逻辑，假设你媳妇要面子，然后要品质生活，他逼着你买了一套融创一号院。你媳妇之前住的那房子，比如说你媳妇之前在北京住个三房，9598 年或者 2000 年造的房子比较旧一点。那么品质结构，钢筋混凝土还可以，就是老了一点，小区也比较乱破。媳妇就把那个老房子给卖了，把钱再补贴一点，再贷款去买新房子。那老房子谁买的，谁来买，你那个媳妇的三房，老婆大的很多。要忽视这个问题。其实会买的人是什么？是小老板？小老板是什么？你家楼下开什么山西刀削面的，或者说是卖卖水管的，卖钢筋水泥的，开杂货铺的，开冷饮店的，开奶茶铺的，这些都是小老板。小老板可能只有高中学历，但是他们混的也不错，一年几十万或者收入的话比你还要高。这也是个细分市场。我下一篇再讲。小老板买你你媳妇的三房，他抛了什么？小老板会把他以前住的老破小给卖了。我们前面说过，老破小就 20 年代，90 年代初造的那个老公房，六层楼没电梯的户型，就四十几五十几平米的。老破小他卖了以后谁来接盘，老破小的。 11 这个时候有一个本质的分界线，分界线是什么？你这个城市有没有外来人口？如果你这个城市有大量的外来人口的话，恭喜你发财了。老婆想是个金矿，可以从里面赚到很多很多的钱。如果你这个城市没有外来人口，是一个人口净流出的城市，那么就完蛋了。老婆小就不能玩。在这些城市里面是不存在老婆小流派的。像现在我们北上广深，还有什么成都、武汉、重庆，这些地方就是人口净流入，一年流个几十万进去。在自己的超大型城市里面，存在着老破小市场，老破小流派。但是你去什么扬州，去什么余姚，然后去什么鹰潭，这种听也没听他说过的，地级市人都走光了。人走光以后老婆小就完蛋了。像东北西伯利亚很多这种房子是被废弃掉的，整个村整个镇就没人了，像鬼城一样的，这个物业就不能碰。只有在大城市才能买。我们对老婆小的整个逻辑就是他是梯次换房，一级一级往上换老破小学最低的一级。破小的目标群体是外来新增底层人口。如果没有外来人口的话，大家就换房子越换越好。那么很多人说房子过剩，说你这个 500 万人口，800 万房子其实不是这样的。一个城市里面永远是最好的 500 万套被使用被留下来，这一切都是低端的，最低端的房子最早被废弃。所以在小城市是不能买老破小的。 12 但是在大城市里面，像北京一年要有进来差不多 50 万人口。但是北京的房地产开发已经基本上到零了，他没有新建房产了，很久没有批一手房的地，批的地也是那什么猪兽兵之类的。那么人口不断涌入大家，有钱人不断升级。那么老破想就是给外来的新增的底层人口去买的。这个市场的话，你要看一下有没有外来人。有的话我们继续。那为什么要操作，老破小老破小有什么好处？很多房子都可以买，你为什么一定要去买，老破小。破晓有几个好处？第一，老破小的房租非常高。比如说你北京的市场，很多人都抱怨说你的房租已经跌到跟房价不成正比 1%点几。可能说你 1000 万的房子，你收入也就一万多。但是老破小不一样，老破小的话，你一套 35 平米的房子，200 万，你收入一样可以收个 3000 块。可以收到 3400 千好一点的话，4500 的塑料套。它的关键是什么呢？就是你满足北漂在北京基本的生活需求，很多北漂他年轻人他有实力，他他就要一张床，他还在奋斗阶段，他的人生全部要求就是给我一张晚上可以睡觉的床。这个情况下，你可以通过他收基本生活需求，这个租金永远都可以收个三四千的。北京永远都有这个市场需求的。也是一个很强硬的租金回报。而你的房子小面积的话，你 35 平米，32 平米、30 平米、 13 28 平米都可以收这个房租，租金回报率非常高。第二个原因，老破小具有防守性。房地产市场哪怕崩盘，大家都说北京二手房子 121000 平米，151000 平米很危险。房地产市场如果崩盘的话，15 万的房子会变喷到 8 万块可以腰斩。但是老破小的房子。1601000 套总价。 32 万乘以 5 万单价。你说他能分到多少，分到 80，绝对不可能。再厉害的整个房地产市场崩溃了，混淆也就 160 到 150 150 到 140 到 140 到点 5。数据的第一层。我跟大家说，1997 年香港楼市崩盘的时候，崩的是什么？嵩正，他为什么会破产？钟振涛破产，因为他不上水库，不跟我们水库学习科技，树中证，他买的都是一千多万的豪宅，两百多平米的，在当时都算是很好的房子。他如果买老破小，就是不会跌的。钟振涛，如果他一直是买的那种老破小房子的话，只要你这个城市还在，人口没减少，他不会跌的，他绝对不会破产的。他就阿拉善就发财了。老破小的是一种防守类的物业，就是我们第一堂课选择介绍老破小，因为老破小是一个防守型的，很多新手，他。又想从房地产市场里面赚一点小钱，但是我也不想担太多的风险。天天什么谢国忠易显龙跟我们说房价崩溃了，那你可以从老婆手开始。而且老公想还有什 14 么好的节约税费？它符合政府鼓励的 7090 小面积普通住房，单价总价都是在普通住房的条线之内，它的税费非常低。还有一个优点，一般人都不知道。市场上最好卖的房子是什么？北京市场 60%的交易量是什么？很多人都会说，大学生住的公心，两房那个痴心房什么中海，什么华润，万科造的房子。不对的。市场上 60%的交易量是老破小。主要是穷人在交易。比如说你做白领做了太久了，不知道民间疾苦。其实老破小的流通性非常好，老破小是可以在一周两周之内变成现金的东西。它的优点就是防守。安全锁住。好，我们现在来总结一下这一章节的主要概念，主要概念是说房地产有各种各样的物业类型。很多物业类型是被小白脸忽视掉的，小白脸太关注于那些豪宅次新房，就是符合你们这种 50 万年薪收入阶层的人。但事实上，市场上有各种各样的物业。很多赚钱的物业是一些被人忽视说你们看不见的物业类型。第一篇，我们介绍了老破小，老破小不是赚钱利器。还有个特点是防守。防守意思就是他的。租金比较高，没有下跌空间。税费比较低，流通性非常好。他是一个适合新手入门的物业类型。如果你所在的城市是一个特 15 大型城市，持续的有人口流入，那么我们是可以向你推荐破晓六派的。会三观树新生，不破不立，给大家一点启蒙，从此少走弯路。优雅亏钱：学区房和品牌流是在花冤枉钱第二课的内容是学区和品牌附加值。首先我跟大家讲一个很热门的话题，就是学区房。很多妈妈他们买房子，他们喜欢买什么？他们喜欢买买一送一。就是说最好我买一个房子可以满足我这个高档体面优雅的生活情调。同时如果这个房子还是个学区，可以帮助我小孩子完成我的学业，获得名师的指导，那个就再理想不过了。就好像说我买个洗衣机，恨不得洗干净以后还带我带个烘干功能，或者说带一个什么自动杀菌消毒的功能。反正功能是越多越好，就好像是货物越多赚到手里人家的越多，大家都有贪小的心态。那么男人和女人看问题的角度是很不一样的。从一个职业的房地产分析的角度来说，你说怎么样看学区房？我的建议是不要买学区房。为什么？因为有一个很朴素的道理，就叫做一分价钱一分货。你以为这个好学区，好，入学好的教育是送给你的，其实不是的。所有的学区都已经包含在价格里面。举个例子，比如说你这个地方普通的两房卖你 400 万。他搞一个学区房，他就卖你 550 万。那里 16 面的差别是什么呢？就是 150 万的差价。这个学区房不是说从天上掉下来的，而是你花了 150 万去买回来的。那么学区房能不能保值增值呢？你像微博上的北京大土豆，天天在鼓吹学区房好，学区房买房就要买学区房。他水库从来都不同，同意他的也有四个字以上全错。我们就说了，你不能好好好买东西，不是说功能越强，那个功能越完善越好。好货不一定是好，增值，增值的东西就要怎么样，你要拆开看。怎么拆？你把房价 550 万拆成两个部分。400 万是房子的价钱， 150 万是你这个学票的价钱。我们心里有个底，比如说中国房地产市场长线看好，十年以后 400 万的房子可能会涨到 1000 万。就对于房子的升值判断，我们心里大致是有谱的，有一个长线的规划的。我问你，我花了 150 万买你这个学票。这笔钱这笔投资 150 万 10 年以后能值多少？能不能给我值个 500 万？值了 300 万或者还是保值增值 150 万呢？这个答案是个大大的问号。我没说他亏钱，我说他是个问号，问号是什么呢？就是房地产市场分析是个专业的事情。教育市场的分析也是一个高度专业的事情。就是未来的 15 年，等你孩子现在一岁，等他上大学的时候，整个教育市场会是怎么样一 17 个格局。现在的四大名校，十年以后是否依然四大名校？15 年以后，你这个几个学校还拿不拿得出手，他是一个大大的 question mark，是个大大的问号。我会这样跟你说，我们回过头来看，15 年之前上海的四重点已经全部换过一轮了。南京的四大名校跟 15 年前的四大名校完全不一样，一家都不出来。像北京前两天流行一段子说，你在西雅琪那里，马龙集聚地，回龙观那里。本来很普通的菜场，小学。但是把龙太多了，父母都是受过高等教育的精英，都是程序员的子女。结果五年下来，小学的排名积极上升，现在变成了西北地区首屈一指的名校。为什么呢？这个就是学校的变迁，有人起来，有人跌下，就像地段会不停的变迁一样的，外环线会非常好，地方，内环线会非常的差。地方。学校的变迁也是非常的迅速的。我们完全有可能认为你今天花了 150 万买的名校，过了个十年、 15 年、20 年可能会变成菜场小学。学校本身有可能腐化堕落，排名会下跌的。那到时候你这笔钱就不值钱，这笔钱就变成扔在水里面了。我不是说学区房不能投资，我是说你要为你这个 150 万要负责，你要仔细的研究教育政策。对于哪一些学校排名会上升，哪一些学校排名 18 会下降？一吸高抛，这里面也是有很大的学问的。说到底就是 360 号都是学问。所以如果您要买学区房的话，您最好仔细的算计算，清算清楚了再决定这个一百多万也是钱，不能乱投资。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产秘密，我是 ocean 也不能。第二节是讲品牌和品牌开发商议价。就前面我们讲了一个拆股法，把你这个 550 万的学区房拆成了 400 万的房子，加 150 万的学区。将来能不能保值呢？就要看房子 400 到 1000，涨到 2.5 倍，学区 150 万能不能翻倍？翻到 300 万 400 万。今天第二个话题，我们讲什么，讲品牌，什么是品牌。万科它开盘就喜欢比隔壁贵。万科通常是喜欢在五环外来一个鸟不拉屎的地段，是第五流不入流的地段造出来的房子跟市区卖的差不多价钱。他怎么赚钱，他靠你粉丝撒粉。砂粉严密，因为有粉丝会追捧，你五环外本来是 41000 平的，万科开个盘 61000 平，还是有人去买，他们觉得你这个是品牌开发商大牌子，你这个是品质有优点，有溢价。就是说你同样有 jordan 和 gucci，为什么你买 gucci 呢？为了品牌要付价付费。当然了，这个消费见仁见智，个人所爱没什么好评论的。你真的你老婆喜欢买 10 万块的包，你一定要给他买，绝对不能乱说话。我们现在讨论的是什么呢？如果你从一个保值增值的角度来 19 看。是买一个品牌开发商 61000 平的保值，还是买一个普通的五环外的开发商，41000 瓶的保值。我们的答案是。普通的宝器。也就是说，水库是一个非常专业的房地产分析的论坛，我们给出的建议和外界是完全反过来的。你去找 100 个专家，里面有 98 个跟你说买品牌开发商买大牌子。你不要怀疑他们都是拿钱的。水库不拿钱，我跟你说，你买 410 瓶原理很简单，还是拆股法把它拆开。为什么你万科的房子卖 6 万？你 400 万是房价， 200 万是品牌。就你为了这个品牌而支付的一个溢价，一个心理状态。等你房子想卖出去的时候。你的下一手买家，我们一直说觉得在二手卖出去的价钱才是真的价钱。你下意识的买家就问了，别人的房子都是 400，凭什么我要花 200 万买你这个一家？也就是说我们知道房地产是可以变现的。400 万的房子本身是可以变现的，但是 200 万的品牌溢价是非常难以变。就是说你还要找一个万科的死忠粉，找一个融创的死忠粉，找一个仁恒的死忠粉。这个大概率是很难找。如果反映到房地产市场的话，一般是一个五年的周期。就是说你开盘的时候，万科 4 万，隔壁万科 6 万，隔壁 4 万。过了五年万科 7 万，隔壁 7 万。你现在是有百分之 fifty percent 的一个差价，五年之后这两 20 个盘的差价会拉的非常紧，几乎消失掉的。就是品牌盘和普通盘，他们会卖同一个价钱。品牌溢价是卖不出成本的。今天大家花了几百块钱订阅我们这个功夫财经的专栏。我给你的建议就是你不要花个几十万上百万购买品牌开发商的溢价。光这一条建议就够你指挥票价了。那么我们能不能更进一步，能不能做的更好，能不能在原有的基础上更显示出专业的风范呢？还是可以的，这是什么人为创造一家我买进的时候是一个普通的反 41000 平米。我卖出的时候作为一个高附加值的盘，我卖 61000 平米，那你不是赚翻了吗？这个靠什么做到呢？这也是一个专门的流派，我们称之为法珠明树柳。这个流派在某些情况下很赚钱，但是他跟老破小刘是一样的。他有一个前提的条件，不是说所有的城市，所有的板块，所有的地段都可以做的。法珠明树瘤很讲究它的选择。有时候在上海，它主要选择就在法租界。就是在湖南路天平路街道那一带，梧桐树很多的地方。在北京的话心里很有看清楚的，就是在一些三里屯，在南锣鼓巷，反正在那些小资情调泛滥的地方，还甚至有些人在胡同里面改装改建了一些私人会所。它原理都是一样的，我买进的时候是把你当成一个分解来买进的。 21 你给我卖凤姐的价钱就是 400 万。但是他有专业的眼光，他知道像南锣鼓巷，像雍和宫那里还有很多很多的小资文青，有这个客户。他针对这个客户的需求，把这个房子内装修重新改建，搭建硬件软件一起动，甚至说什么擦过钢筋，水牛拆压一层之类的，有一整套手法。我们后面会讲，他弄漂亮弄干净以后，就针对这种小资人轻的市场，它可以卖出一家。在上海的话，我们曾经有一个叫做 wonderful 的一个哥哥，他在平均房租 4000 块的地方，他装修以后。收到了 13000 块。然后呢，比租金收益更高的是它的买卖价格。他这个房子别人只能卖两百多万，但是他这样刻意装修以后，就可以多卖 100 万的衣架，可以卖到 310 万。就是说你花了十几万的装修费，可以获得五六倍的回报。而且同样的也是防守型的，你没有下跌空间的，这个是完全的一个增值的附加值的负。猪民宿，尤其是民宿是一个很大的一个流派，有很详细的内容。我们要到后面才讲，这里就简单的介绍一下。然后我们总结一下，总结一下这一章节，我们讲了三个内容。第一个是学区，学区房不代表保值增值。因为你需要对你这个 150 万元的溢价要负责。你今天的名校 15 年以后，是否依然是名校， 22 这个是需要眼光和判断。所以学区房归根到底还是一个竞争激烈的市场，也是像一个金融产品一样，是有涨和跌的风险的。第二概念是附加值。一般来说专业的投资客是不建议你购买大品牌，尤其是大方。不度议价的高级开发商的楼盘的。我们是讲良心话，水库是完全一个良心的自媒体。所以我们建议你购买那些原原本本、实实在在的价值，不要为乱七八糟的噱头扶墙。第三个就是我们告诉你有一定的手法和流派，有专门的一批人。他们有一些设计手法可以把你一个平平无奇的房子包装成冰冰，就像化妆术一样的凤姐可以化妆成冰冰。但是这个流派有一定的操作局限，主要是在一些文青小字比较密集，而且女性喜欢冲动，头脑一热就买房子的地方。具体这个流派我们会以后再介绍。会三观树新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。投资大坑：商铺和旅游地早已过时今天我们主要来讲商铺，再讲一点旅游地产。为什么讲商铺呢？大家知道水库是一个很专业的，然后是一个全国第一流的房地产的资深媒体。但是如果你学了很多水库的手法，然后你回去跟家乡的老乡聊天，跟你家里面的长辈舒舒服服聊天。长辈们通常自信心很高，他 23 们会说，我是专业人士。我十几年的经验，我是老法师。那你就问了，你说你们这些长辈，你们实业赚了点钱，开工厂赚了点钱，你们怎么样投资不动产呢？他们跟你说，我买商铺。这个现象在前几年，尤其是在十年前就更加明显。当时，你问温州，福建、广东的土豪们，你问他们买什么东西？基本上三线城市的土豪土财主千篇一律，都是买商铺的。而且他们有一个鄙视链，他们认为商铺是一个很高档，很有体面，倍有范儿的一个投资。他们认为买住宅是不入流的，穷人是小朋友的投资。事实情况是怎么样的？十几年以前，2003 年的时候，当时的温州炒房团水深海内，全国都知道温州人买了很多很多的商铺。15 年过去，物价翻了好几倍，翻了五六倍物价。今天他们的商铺还套着。在过去的十几年里面，商铺完全不赚钱。我们可以这样说。如果你现在去了小城市，可能就有两三万人口，一个县城县城里的商铺他都好意思卖你 21000 平米你的住宅可能只有 3100 平米。他卖你六倍的价钱。十几年以后，住宅 2 万了，商铺还是 2 万。商铺完全找不到。商铺是一个财富杀手。当年你家族里面有一些有钱人，叔叔伯伯开了厂，牛逼哄哄的在你爸爸面前耀武扬威，显得你这个读书的大学 24 生的穷小子，完全不能跟伯父相比。但是经过十几年的乱投资，房地产市场已经把你伯父清理的一贫如洗。那商铺为什么表现这么差呢？这个其实也是一个综合的，有各方面原因的事情。相互分几种，主要分三种。一个是你老家的商铺。如果你是北漂，那你家里可能是陕西榆林，什么汉中，什么广安那种地方小城市。这些小城市的商铺最大的问题是人口逐渐减少。然后万达广场。就说以前你在家里面，你十几岁的时候，整个县城有两条步行街，那热闹的不得了。所有的人，所有的商业，所有的长途公交车都在那个地方摩肩擦走。那你觉得那商铺就是县城里面的黄金地段。那小城市有什么问题呢？小城市特别的害怕，万达广场。或者说你政府随便搞个什么广场，到了新区拿两条新的街市，政府搬过去，一下子哗啦啦城市就不见了，全部到新区去了。老陈就没人了。我们以前水库有篇文章讲了一个姓陈的小姐姐，也是我们以前的老网友。他们家里面他外公前半个县城都是他们家的。后来他倾家荡产就买了一个老家县城的商铺，1990 年的时候月租 2000 块。可是到现在。30 年过去了，月租还是 2000 块，为什么长途汽车站办了？本来长途汽车站在你这个商铺的边上，他现在搬了就搬了大概一公里，你这个铺就完全没人了。 25 老家的商铺受人流的影响太严重。这个价值完全不恒定，你不能作为一个保值增值的东西。你说，我不买老家商铺，我来大城市买商铺，我来北京上海买一个商铺，总归保值。上海的南京路、淮海路，北京的王府井什么东单，前门、西单，这个地方保值吗？也不行，为什么？税高商铺就是你经常可以看到销售，看到那些售楼经理，他们会忽悠你。他们每天跟你说，买个商铺，买个商铺，这个升值前景无限，几乎所有的售楼先生从来没有跟你说过商铺的税有多高，而且你对这个事也没概念。我们举个例子，如果我在上海有一个商铺，100 万买的，涨到现在 1000 万，就上海的房子涨了 20 倍，比上涨了十倍。 100 万到 1000 万。1000 万的商铺，你把它卖了，你交完税拿到手有多少钱？你猜一下。950 900 850 800 不得了了，1000 万的商铺到手 800 万。可能厉害了吧。我跟你说，1000 万的商铺卖了，到手 450 万。完全不能想象。交易税收 55%。为什么呢？因为大城市有一个叫做土地增值税这个东西普通人很少接触具有专业的人士会跟你说，商铺、写字楼、厂房所有的商业型物业，包括车位都有这个坑。还有一个叫做土地增值税东西。 26 土地增值税的上限是你盈利的 60%。而且他跟营业税是有，现在叫增值税是平行的，先交完增值税，再交契税，再交土地增值税。几轮扣下来以后，1000 万的房子可以交掉 550 万的税，都是很正常的。所以在大城市里面的话，商铺一方面是没有人交易，一方面是涨不高，他没法涨。我干嘛吆喝呢？我 100 万的房子，我就按照 100 万的吆喝了，我不会按照 1000 万来吆喝的，就几乎就没有交易，完全锁死。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。然后第三个问题是什么？新区政府造新城，像上海有个浦东新区，北京有什么大兴、丰台、总部基地，通州，我去通州买个商铺怎么样？那你觉得怎么样？上海的话，我可以跟你说，浦东的商铺完全没有人。像鬼城一样，为什么？因为老城区马路比较窄，就是二车道四车道大部分的区域是可以步行达到的。但是 2000 年以后，中国进入了工业化社会，工业化社会的商铺对供应商是为了街道六车道 8 车道，然后隔开非常远。经常就是什么，就是一个荒郊野岭大型的小屏幕。万达广场 20 万平方米。但是没有任何的步行可以达到的。小店。你开四个五个 broke，没有店面的，没有店铺的，就是封闭式小区，旁边都是树，既不方便购物，也不方便停车，就没有人会到马路边上买东西的。 27 你一看，呦，政府规划一个郊区 CBD 规划的很好，房价也很高，住宅也很贵，住宅很贵，没用的那个商铺不贵。商铺有可能就说是几年十几年都起不来，都想死。永远是空关的。如果你看一下美国的经验就更明显，美国的拉斯维加斯，美国的洛杉矶。洛杉矶的话，它是一个 100 个小城镇组成的地方。你说是美国最好的大城市，它的商铺完全没有人。他几乎 20%的铺都是空置的。商铺整个时代其实已经有可能会过去了。就是老一辈的经验不适合我们的 21 世纪，我们整个社会，整个时代的变迁是非常快的。包括电商，包括互联网，包括网红，各种各样的商业就越来的越从商铺搬入到写字楼。一定要在马路边靖型的商业活动现在越来越少。而且在这个情况下，商铺还有一个非常高的土地增值税。可以说，商铺的前景和陷阱都是不看好的。我们大家应该尽量的避免商铺。我们再讲一下另外一个坑是什么。另外一个坑是旅游地产。包括老一辈，他们不仅喜欢买商铺，他们还喜欢买什么？买海南岛、大理、丽江、北海，还有什么北戴河，山东烟台，到处有人给你推销。他们是怎么说，他说，我老了以后去哪里养老住两个月，享受风光，享受这个阳光空气也不错。一般这种情况，我们就建议您老人家还是住五星级酒店。还省点 28 钱。旅游地产是这样一个概念，它也就是说一手房和二手房不对称。也感觉他艺术方面的不错，整个地方几千套都卖完了，价钱也有的涨，开发商一期卖 1 万 2712000 15000 18000 往上拉。但是只要是旅游地产，就完全没有二手市场。你到山东烟台，他那里几万套房子。他的密密麻麻的就是没有一家中介店。说你在链家中原没有开张之前，任何地方的地产都不能买。他那个房子，房子都卖掉了，几万套都卖掉了，楼下没有中介店的。因为房东很少去住，你卖了 3 万套房子，可能房东每个月就住 3000。你平均下来的话，可能就 300 个房东在那里，大家连小饭馆都活不下去了。连楼下超市都活不下去了。旅游地产搞到最后变成是什么呢？就是有价无市。说起来，老人给你留了个房产，在大理，丽江边上，洱海边上有道理的房子是留给你的，你要他干嘛呢？你又不会专程飞过去机票这么贵，就住了两三天，到最后就像鸡肋一样，就食之无味，拿着也没用，想泡也泡不掉，都捆在手里面。全世界基本上都是这个现象，就是旅游地产很贵，而且有时候也在找，从账面上来说，一直在往上涨价钱。但是旅游地产是卖不掉的，全世界的旅游地产都卖不掉。因为你业主不在那里住，他又看不到中介，看不到中介也没人买你的房子。所以投资来说是一个非常糟糕的选项。 29 今天我们总结一下这一章讲了两个概念，一个是商铺，一个是旅游地产。这一章的结论最简单这一句话就够了。商铺也不要买，旅游地产也不要买，就这么简单。毁三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。弯道翻车：小产权、拆迁流和海外地产要躲闪今天主要是五个部分的内容，先是给上一讲，补充一个商铺返租中的陷阱，然后给大家讲一讲小产权流拆迁流，海外地产还有一点点国内豪宅的问题。上一讲，我们关于商铺的内容讲完以后，受到了很多的读者的反馈。希望有一个读者跟我说，我们老家的商铺非常好，就是我 100 万的铺一年可以收 12 万的房租。请问在这种情况下，您是否还是不看好我们这个商铺的物业类型，是否还是认为应该抛售了，然后离场？这个问题，我要首先问一下这个 100 万的商铺租金，11000 个月，一年 12 万。你是自己在市场上找的租客，还是开发商提供给你的租客？根据我们的经验，90%的情况下，所谓的商铺租赁回报都是开发商包租。就是现在的小城市，地级市就是县城这一级。也包括一些旅游地产，也很容易看到这一类的情况，就是开发商 30 承诺一个租金回报。一般是一年 12%，两年或者三年期的话，就 10% 左右。还提供承诺这样一个回报。很多人觉得划算你们买的住宅一年才 2%到 3%的租金回报。我说商铺 10%几，是有好几倍，我这个绝对的高手，其实不是这样的。其实你可以这样想一想。如果开发商承诺返回 12%的房租，其实就相当于这个房子打了八八折。我就说你 88 万。12 万，我一开始准备收你阿里巴巴泽。51000 平米的商铺，打个八八折，44000 44000，很便宜吗？实在是不便宜的。商铺包租是一种骗术，最早是从广东流行开始。它的特点就是说提供你 1 到 3 年 10%左右的年化回报。但是它的售价会比隔壁的相邻的商铺会很大一截。你把这个租金算到折扣里面去，打个七折，8 折其实还是不便宜的。你应该尽量的回避售后包租租金这个事情，还是要靠市场价来决定你真金白银。你就站在马路口看一个上午有多少的客人进去，你这个铺里面消费人均消费多少钱，你能估得出他一个小时的营业额是多少的。自己算一算 10%的毛利，15%加房租。能交多少房租，这个都是算得出来的。水库是个专业的房地产论坛，我们会教你一千种方法，怎么样避免掉坑。但是赚钱的方法就只有一种，而且是很难。我们后面会讲。我们继续讲一些比较冷门的流派和手法。 31 首先我们讲一个也是大家都知道的类型小产权。小产权是什么呢？它其实是农民的房子。就中国在 1960 年整个土地政策尘埃落定确定性以后，中国宪法就是这样规定的。就是所有的城市土地全部是归国家的。所有的农村土地按照村为单位划分为几百万个村。这些土地只能在村庄的内部流通，只能一个村民卖给另外一个村民。所以这个土地是属于村子的。由村支书做做决定的村民互相之间买卖，但是不能卖给城里人。就前两天有人问我，他说，我这个农村户口转为城市户口了。我爸爸有一栋老房子，他作为遗产留给我，可不可以连这个都是不可以的。小产权的原因就是只有本村的村民才可以拥有。这项产权。不管小草裙在哪里呢？大家都知道北京有个著名的 798 艺术中心，过去还有宋元，我们有很多这一路延伸出去，让顺义买了大片大片的农庄，有很多的产权，物业是农民的。我们当年有很多艺术家从这些农民的手里买来这个房子，非常的便宜，十来万一套，他们把它重新装修。很多人这个装修费就花了七八十万，设计非常艺术感，很时髦，很高档，弄得非常漂亮，也住了十几年了，都小有名气成了豪宅了。现在农民找上门了，农民说，这个房子我要收回。 32 你怎么办？打官司的话，你是必输无疑的，因为你没有产权。小产权是不允许买卖的，他只能在本村的村民户籍之间做。所以你是肯定会输的。小产权也是一个流派，有人做这一行的。他们做的是什么呢？就是从合法的角度来讲，你唯一可以签的是租赁。你可以跟他签一个租赁权的转让。租赁这事儿也有诀窍，就是说中华人民共和国的法律规定，你最多租约有效期是 20 年。21 年的作业是无自动无效的。实际操作中，有一个诀窍，就是你可以变通一下。但是什么呢？我先跟你签 20 年的租约。然后你非常的感动，你愿意免费赠送给我，再住 20 年。这个就是我们业内家的 20 加 20，你最长可以用法律的方法锁定这个小产权房子 40 年。就前 20 年是收费的和 20 年是免费的。如果你对于一个小产权的房子，你用一个 40 年的租约在里面。而且中国法律是保护租客的，他是不可以赶紧走的买卖部分租赁的。你这个租赁权是有一定的含金量的，也可以再一次找一个下家粒 40 元租赁权卖给他也能卖很多钱的，这样是一条生财之道。他也是完美的规避了这个小产权不能买卖的法律限制。而且我还要告诉各位一个好消息，就是你这么做是完全不限购的。说完小产权，我们再来说一说比较冷门的地产类型，那就是拆迁流。我为什么说拆迁流是个冷门呢？因为这里面的要求还是挺多的， 33 尤其关键就在于时机要把握的好。因为拆迁楼跟一个宏观的大显示有关。十年之前，就是我这个领导不一样。培养不一样的话，就是整个政府的工作重心也不一样。我们讲究以人为本，对于一些人权，对于一些拆迁，对于一些叫强迁看的特别重。十年之前，拆迁流的意向是非常高的。一般来说如果你这个房子本身的售价是 150 万，拆迁的话可以做到 2.5 倍或者 3.5 倍的杠杆，就是可以赔给你 300 到 400 万。所以它是一个利润很丰厚的一个流派。这个流派当然也不是说你冒冒失失的冲进去了，不是说你看到某一个地段，呦，好地方政府一定会踩着你啪啦进去了，十年不动套在里面可能也是要完蛋的。这个正确的拆迁流，都是跟政府内部的一些街道办拆迁管理小组，你要保持非常好的消息。他一般拆迁之前的半年会开始冻结户口，就是在冻结之前，就最后的时光，你才下进血，这样才可以节约你的资金成本。拆迁流，整个流派的死穴就是最怕的我花了什么 300 万把你这个拆迁房十年都不拆，房子也没租金也没使用价值。我套在里面，痛苦余生，对吧？随便买个理财都不止这个回报，怕我十年以后给你翻倍。那么你算一算复利也没多少钱。 34 这个流派关键就是时机要把握的好，时机把握的好是靠很多人脉和情报的。所以这不是一个看大陆不是很常见的流派。而且到了最近几年，因为我们新一届的领导这个思路侧重点不一样。目前北京、上海等市场拆迁的价值只有 1.5 倍左右，就是拆你一个 100 万的房子，说给你 150 万，你再算一算那个拆迁的概率，就更加不值得去做。所以整个流派在吃上消亡。我拆迁流，还有个做法就是可以小幅的放低一下，做那个漂亮一点。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。然后我们下一个话题，下一个话题是各位都感兴趣的海外地产。海外地产非常的热门。几乎每一次我外出去开会，去做牵手，去做演讲，都会有读者问我的说，你对海外地产怎么看？什么特朗普贸易战，什么中国芯片，什么资金外流，美国加息，什么英国脱欧、巴拉巴拉要不要买一些海外地？我们给各位的建议。中国是全世界最好的国家。中国的房地产是全世界最好的房地产。大家如果讲地产回报的话，那么大家都知道北京、上海在过去的十几年里面可以说是暴涨，锻造了一大批的高净值的富翁。哪怕你拆几套房子都可以拆成几千万的那种。北京上海这个三四千万的身价多如牛毛。但其实你在海外你想要赚这么多的钱。大概相当于 500 万美金的数量，是非常难的。整个海 35 外地产不是说不早像新西兰、澳洲，它过去的 15 年里面也涨了大概有七八倍，涨幅也不错的。但是毕竟是不能跟中国比。中国依然是全球最好的市场，而且是涨幅最稳定，最可以预测市场。那你有这个闲工夫，你就去内陆，像什么重庆、成都、沈阳、武汉、贵阳、昆明、西安这种地方逛逛就可以了。你觉得北京、上海太贵，1000 万的房子太贵，中国还有很多内陆的省会，他们也就一两百万的地方，你去那里看看就可以了。海外地产的说实话涨幅涨不过中国，而且也明确买月阳机票干嘛呢？机票也很贵的，去一趟至少得一个星期。这个通勤交通的成本都很贵，也不能因为一个美国的头衔就觉得好高档，其实也就这么回事，大家真的见惯了就知道国外国内都一样。如果你一定要问我们，很多人一定要问他们，也想知道这方面的信息。我们这样跟你说，海外地产唯一可以赶上中国房地产回报的机会是什么呢？就是有很多的国家和城市，他们的杠杆率非常高。像中国像北京现在二套房首付 80%，上海是 70%。这个在全球范围内闻所未闻。美国是什么规矩呢？它是 30 美国人认为房地产任何时候它的下跌不会超过 30%的回调就 30%了。你付了三成首付，银行就没风险。就美国人买房子，如果你能付到 3 层首付，他贷款审批是很宽松的利率是给你最优惠的。他不是根本不需要 36 你付个七八成的，他这个三成就完全没风险了。那美国人自己买房子付几成呢？5%就是 5%，有些情况下会涨到 10%，但是就肯定够了。像什么瑞典，宾馆就是 105 的贷款，他可以负收支的。美国人就是自己买房子要交 5%的首付就可以了。有时候外国人他会让你多付一点，也就百分之十几。全球都是这个规矩。如果你能够看得准眼光比较毒，选中一个上升期的城市，像前两年的多伦多、墨尔本，或者像那个奥克兰。他们是一个上升期的城市，然后你付一成首付。这样做下来的话，你的回报也不差的，他涨 50%，你其实也翻了很多倍了。但是很多地产中介他没有提到的一点。就是海外地产的税收远远高于中国，尤其是一个所得税的问题。所得税的话，它又分第一套和第二套。是你第一套房子的税有很多优惠减免政策。但是如果你在美国买的十套 8 套房子比较多，那么后面的减税也不好处理。所以总体来说的话就是在美国、加拿大、澳洲、新西兰想靠房地产赚钱就只有一条路。就是说你付十来万美金很少的首付，加一个很高的杠杆，十倍八倍的杠杆，然后只买一套。是只有这个模式是可以赚钱的。说实话，买一套意义也不大，我们这个都是很有钱的人，买一套大家也看不见，总而言之是很鸡肋的一个感觉。几乎再送你一个警告，如果你去海外购买地产的一句话，帮你节省 50。 37 什么话？千万不要找华联中介。你去买房子，你哪怕辛苦一点，你讲英文一定要跟当地的英文的 aging 对接。你千万不能找华人，而且是那种老华侨老表，什么贵过华侨，爱国华侨，他们跟你说，兄弟，你相信我了，我给你推荐一个好房子，一定赚钱了。很多都是坑的。因为再美的话，其实混的不怎么样，然后他们很缺钱，实际上也不是很好。他是用经验浇灌出来这个血的教训。如果你去哪家奥星买房子的话，你就老老实实的讲英文，讲一个外国的金头发的白人中介绍。好，最后我们再加一点点的篇幅。更多资讯微信 2219344884 讲一个国内的巨大坑。国内的巨大坑是指那种 3000 万以上的房子。当然，各位公司财经的读者不一定有 3000 万。如果您有 3000 万的话，请您专门订购我们的一对 1VIP 咨询服务。我们会跟您推荐，就是尽量回避 3000 万以上的豪宅。这个是一个北上的标准。如果你是在南京、杭州、武汉、成都的话，就可能是主要购买 500 万以上的豪宅。就整个城市它是有一个总量的。我们一般的业内人士是这样说的，叫价格每翻一倍，交易量减少四倍。有很多人会说，为什么我买的房子不赚钱，哪怕是你老公，还有什么腾讯、股票，新浪股票上市发了一笔横财，发了几千万的横财。，你去买房子，买了最漂亮的一号院，可能这个房子不怎么赚。 38 因为总价高了以后，有的是会非常的差。在你想卖房子的时候，可能不在牛市。如果在熊市的话，会很吃亏。在一个熊市里面，流动性差的物业远远卖不到你期望中的价格，可能只能卖个 7 折，八折之内。买房子的话，也有很多要回避的地方，一般是共性，借钱的房子最好抛。真正豪宅的话有很多讲究，你要细分这个市场，我们会在后面的篇幅里面再展开。但是一言概括就是你先不要买，你先咨询我们的二老师，咨询完以后你再定。好，我们总结一下这一章节。这一章节我们讲了几个知识点。一个是商铺返租的一个陷阱。返租的话，你可以把它直接折算成 88 折 70 折算成一个折扣。那就可以知道这个商铺其实还是不值得购买的。一个是小产权，小产权我怎么教了你一个诀窍，就是 20 加 20，你可以签一个 40 年的租约来锁定这个房子的权益。那么当地无良的农民就不能赶紧走了。一个是拆迁流，拆迁流，这个流派已经接近消亡，也不需要仔细的深入研究学习。你只要了解有这个流派存在就可以了。一个是海外地产。海外地产的话，如果你想获得很高回报的话，只有一种就是在每家奥星花很高的杠杆买一套精选的房屋。而且这个商业模式也做不大，你不可能说买个十套八套交了税回报率就下来了，杠杆也下来了，就赚不了大钱了。最后是一个豪宅 39 CEO 各位应该尽量的回避买超大型的标的，四五百平米，三四千万的大耗子。如果你一定要买的话，请先咨询我们公司财经或者我老师说过。利润的源泉今天是我们的第二部分，就是一些具体的房地产的实操。我们现在开始第五讲第五讲利润的源泉。首先我要跟大家讲一个大家都很关心的问题，就是为什么实业不赚钱，或者说我们这个社会为什么老老实实上班的人不赚钱，为什么投机倒把的人很赚钱。为什么，你说我是一个 985 211 的大学生，大学毕业工作很勤奋，996 每天都在加班，一年到头也就赚个四五十万。可是房地产这一行好像非常的赚钱，普通的新人入行两三年就可以赚个四五百万。人家几年赚的钱比你一辈子还要多，你读那么多的大学，读那么多的书，这件事情到底公平不公平？哪里出错了？你有没有想过这个问题？这个问题的答案是很公平。一点没出息，为什么？因为路都是你自己选的。我们这个世界有两样东西是名和利。就是人生在世分析析追求的无非是名和利。你觉得你读了大学，你很光线，你很体面，每天都在国贸上班，吃饭都在世贸天阶开出去的是 CBD 的景观大裤衩。你觉得你很光鲜体面。光纤体内的背面是什么？姓名，你作为一个大学生，你是踏上了一个叫做正轨。 40 职场上班老老实实拿工资，你的父母会非常的欣慰。你在亲戚朋友家乡父老的面前也肿足了面子。这个代表什么？代表的是名名气的名。其实你的劳动附加值里面是包含了名气的。虽然前一阵子有个调查，他们为国贸的白领。我给你月薪加 2000 块钱，你不要在国贸上班。你给我搬到门头沟去上班，公司有班车，上下一班时间差不多，你肯不肯去，90%的人都是不肯去的。众筹新客联系微信，501863613。我在国贸，我到体面，而且我看到北京的高楼大厦摩天大厦，我心里很高兴，我觉得我的人生是有意义的。北漂跟我这个乡下地级市有什么不同呢？我就是追求一个自我价值的实现。你让我去门头沟给 2000 是肯定不够的，给 5000 可能也不够，多半要加个 1 万块钱的工资，那些小白脸才可以去。所以国贸的房租贵是有道理的。你说到楼市，房地产市场，房地产市场，我们知道有一批人叫做职业厂家，或者说叫做职业的楼市的投资者。他们可以赚很多很多的钱。但是你有没有想过这样的一群人，其实他们是背负着担负着一股骂名的。所以说你在自己的朋友圈也讲起，有个人靠房子赚了 500 万。下面的留言，不用猜，我们闭着眼睛也知道肯定是有什么了不起。这个市长哪里赚，哪里要亏的，要遭报应的。这个家人们出门肯定被车撞死的啦。 41 反正是没有一句好话的。就是说行业赚不赚钱，有点像什么像殡葬业。怎么受益一条龙？为什么殡仪馆的工资这么高呢？就是因为名和利是不可兼得的，有一些行业因为他有了名气，就会有很多很多的人俑的路就会压低这个行业的回报率。而有一些行业为什么可以赚大钱？为做这一行的人少。因为社会上有偏见，因为在 99%的人的心目中，他们一直认为读大学上班是正途，是体面的。丈母娘要把女儿嫁给你。但是如果你靠房子，哪怕你赚了 500 万、1000 万、2000 万、3000 万。他们还是觉得这一行没什么社会地位。没有社会，父母就没人做，没人做的话，竞争就几十，好不好？竞争少就多赚钱。所以这是我们讲的第一个道理，名和利是不能兼得的。第二个道理，职业吵架或者说是职业的楼市客，他们做的是什么呢？跟一般人理解的不一样，我们看到有很多人，他们也说，我家里也买房子了，我那个表姨怎么开了厂，赚了几千万，然后去买一套别墅，过了十年都没涨价，十年以后还是原价亏了，装修费抛掉的他们不赚钱。这里面的区别是什么？是一个职业和非职业专业和非专业的一个分水岭。所以说房地产投资或者说房地产理财这一行其实是很专业的。你 42 要能赚钱，不是说我今天上了班，下班就去买套房子，盲盲操操就赚钱不对的。它是一个专业行为，有很多很多的讲究。举个例子，买房子我们有个说法叫做贵妇 CEO 盘。他指的是什么？指的就是别墅高档房子。高档豪宅，或者说那些特别有名的开发商造的西山一号院。一毫秒就没了。你去买房的时候，对方是跪下来服务。所以他接受了从那一分钟开始，富罗小姐就是看到祖宗一样的迎上来，满脸都是笑容。然后他会捧着这个合同，每一个细节都帮你写好了，你只要签字就行。这种方式我们叫做贵妇 CEO 盘。而事实上，蓝色的房子是不赚钱的，他卖给你的时候，他既然是跪下来卖给你这个房子成本价肯定是很高的，就是他会高于市场价。因为投资这种房子也是比较升级的，今天卖给你 3000 万，过了五年十年还是。但是真正的职业的专业的楼市投资者是怎么做的呢？我们要怎么让购房中贵银行搞药单？学生也到一套房子里面去，房子里面有三个业主，一个妈妈遗产分给三个孩子，夫妻不同心，天天在吵架，欠了什么高利贷 300 万。你要把这些债务都还清，才可以把这个房子过户。他就牵涉到一个什么，就别人不做才会有高额利润。而对于职业 43 厂商来说的话，我们要做的一件事情是解药，单解麻烦，跪着把所有的环节一个一个的做完。这里面我们可以赚一部分的超额利润。我们有一个专门的流派叫做药单流。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。要单的定义，就是说这个房子本身的品质是 ok 的。不管是地段、朝向、楼层、景观，还是将来的轨道交通商圈、学校这些跟房子有关的问题都是 ok 的。他关键是什么，产权有瑕疵，或者说是交易有瑕疵。就是因为产权交易等种种方法，使得这个房子无法过户或者过户当中存在大量的风险。这样的房屋怎么样把它买下来，我们就称为药单。你去做这个过程就是解药，是非常辛苦和非常痛苦的。如果我要解药的话，我就需要额外的利润来补偿我的辛苦和风险。我们举个例子，假设有一套房子，房东欠了高利贷，他欠银行 70%。但是，他还欠高利贷的人百分之二十三十甚至 40。请问这样的房子怎么交易？我如果把这个 40%的高利贷垫进去，我把这个钱填进去，万一房东不肯配合怎么办？他不肯过户怎么办？过户当中发生新的抵押怎么办？那这个房子到时候没有办法成交怎么办？这个就是药单。还有药，但是什么呢？里面有残留的户口清不掉，里面有居住的老人赶不走。或者甚至就是房东，他有三个人，五个人， 44 六个人，人太多，彼此之间房东意见有分歧。今天签约了，明天反悔了，这个也叫要等。亚当流是一个很庞大的流派，各位如果在地产这一行做的久了，你会接触到各种各样稀奇古怪的单子，便宜都是有道理的。第三个赚钱的来源在于我们做事比别人做的好。就比如说你同样的去装修了一套房子，你觉得一套房子装修费要多少钱？开发商样板房这种档次，他们给你报价是 5000.1 元平米。贵的豪宅甚至可以包到 1 万.1 元平米。但是我们自己去装，你再看看多少钱。 2500 2000 都不用。我们自己去装到样板房，这样的档次只需要 1500 1 平。我们在装修上面可以省了一大截。然后在买卖上面。而五一营业税拖延流怎么样避税？这里面又有很多可以操作的空间。再比如说周转的轮次，很多人的速度是非常慢。他们一个交易可能要做 6 到 8 个月。但是如果在职业的人手里面，他们一年可以把资金周转 2 到 3 次。又或者说季节性。楼市是有季节的，我知道每一年最好的买点是几月，最好的卖点是几月。我跟你说，最好的买点是每一年的 12 月，12 月到 1 月，就是从圣诞节到农历除夕之前。最好的卖点是每年的五月。如果你能把这些细微的环节都掌握好 45 的话，那么你可以额外的再赚取一点点的利润。这些职业的话，你赚钱，其实他。是靠这样一个逻辑，他不是说你去了以后就可以从地上捡钱的。他正确的做法就是说整个房地产从下定从贷款，从效益和收房装修出租前前后后有十几个步骤。我们可以在每一个步骤都做的比非专业的人好一点点。那么我们的毛利率就会更加高一点。这些所有的步骤加在一起的话，可能就可以比别人多做 20%的。所以在这一节的话，我们主要介绍了一下为什么房地产这一行可以赚钱。他有三个原因。首先这个行业不够拥挤。所以说如果你正规的读大学，做白领女孩子都想去时装杂志，这个男孩子都想去投行，就搞得这个行业非常的拥挤，性价比就很低。但是房地产这一行不允许真正花心思专业做房子的人不多，所以我们的利润很丰厚。属于一个被人厌恶或者是被人遗忘的一个。第二个原因就是我们会做很多普通人不做的事情。比如说是解药单，比如说去买卖处理一些非常麻烦的。如果你不肯担麻烦，不肯担，这些无差别人类劳动的话，你就想坐在那里方方面面的买房子，舒舒服服的买房子，那你就赚到这一块的超额利润。第三点是因为我们做的时间足够久，套数足够多，我们有经验的 46 人可以在每一个环节做的比别人好一点点。在所有的环节累积起来，聚沙成塔就是一笔不小的利润。他的这个三点，所以做房子的人可以赚很多钱。正常其实没有秘密，不是像很多人想象中的。一个妖魔鬼怪妖魔化的感觉，其实我们就是一个普通的行业，只不过你不肯做而已。挖掘笋盘的核心方法每个人都是隐藏的新浪费。你只差一位演员。这里是地产的命。我是 ocean 也能够。各位朋友大家好，我们先来讲第六讲挖掘笋盘的核心方法。刚才第五讲，我们是说专业的人士，有一些专业的手法，所以才可以赚到超额利润。那么什么叫做专业的手法呢？上一讲我们就问你一年当中哪几个月份最重要，哪几个月份是最好的，买点，哪几个月份是最好的卖点。我们跟大家说，最好的买点通常是每一年的 12 月到 1 月。或者说是从圣诞节一直到农历除夕之前。这是一个非常强劲的一个现象。我很奇怪，为什么历年这么多的地产分析的大运地产分析的书籍都没有提到过这个现象。因为中国人有一个传统，就是每次到了农历除夕就要过年了。中国人的习惯就是 47 过年之前不做大型的商业决定。什么事情都喜欢，过完年再说，就马上就两个星期就过年了。过年之前你还搞个几百万的买卖，这个是没有没有人这样做的。如果你去看一下那些什么链家二手房的统计量也是非常明显的。每年的 12 月和 1 月都是最淡的。如果说外国人的话，外国的人的买家基本上是从圣诞节以后就回国了。像上海的酒吧，新天地一条街之类的。过了圣诞节以后就到 12 月月底，是没有外国人的。如果你说外地人的话，外地人就是有春运，他们一般是提前大概 1 周到 2 周左右开始回外地老家，人口也会疏散掉。那么就是说几类人群都不见了，这段时间没有人买房。而且商业本身是有规律的，就是你的收入每个月都在增长，继续都在增长。那么想抛售的房东也是固定不变的。如果一下子两三个月没有人买房子的话，工龄就积累在这里了。所以 12 月到 1 月是很容易爆出笋盘的。便宜的房子没有人跟你抢，买到就是赚到。而另外一方面，一年之中最好的月份，或者说最重要的月份是哪一个月呢？我也很奇怪，这是为什么没有专业的大理想。甚至如果你看这么多年的地产报道，这主流媒体一般的说法叫做金九银十。经久饮食这个说法是错误的。金九银是一点都不重要。 48 一年中真正重要的月份是三月、四月、五月。到 5 月底基本就结束了。它的原理是什么呢？原理就是二月份过春节。过完年到初八，也就是春节期间。大家到元宵左右，15 号左右就开始慢慢上班了，事情就踏上这么鬼了。而你过年的时候，家里面肯定会聚在一起开个会议。关于明年的计划安排，让你的父母就说了，要不把房子买 100，大家凑凑钱，很多事就商议妥当，然开始新一年的计划了。而最关键的是什么？发年终奖。一般的商业规律就是年终奖是在第二年开工的时候发的。包括很多小型的企业，他很多人会招不起，他们就一定是过完年你回来了，我在盘点跟你讲。现在的一些外企，或者说国营企业大型的公司，因为有很多人跳槽，年终奖也是越发越晚。基本上我们可以认为是在三月份左右发花红和崩了。这个金额有可能是非常大的。如果按照十几年前上海的规矩的话，可以发到大概 6 到 12 个月。这两年年终奖花红的规模稍微小了一点，但是好一点的企业拿个四五个月，或者说某个人拿个七八十万的奖还是很常见的。严重影响一发，这个市场就爆掉了。每一年最大的牛市从来都是发生在三月份。三月份有可能占了全年一半的涨幅。如果这一年里面有涨幅的话，就是 3 月 4 月，就五月就涨完了，后面都是平平淡淡的滴滴答答补涨的，补漏的行情。如果在三月份当年没有涨起来没有行情的话，那么全年也不用指望的。 49 基本上就是决战在三月。这是地产界一个非常关键核心的问题。而 9 月 10 月，其实是一个小阳春，也有很多房地产企业会选择 9 月 10 月开盘。但是你们想的也没那么大，他规矩是这样。第二月份过年 345 涨，6 月 7 月 8 月太热了，没有人出门的，四十多的时候，没有人在外面逛街的。到了 9 月 10 月稍微有一点点小阳春，然后就是十一，12 月又是冬季。大家记下来这样一个情况。第二个知识点是年份之间。房地产除了季度性的波动，它还有一个年度性的波动。比如说你以上海为例，上海房地产的大年是 20012003、2005、2007、2009、 201320152016。你观察一下这个规律的话，非常明显。上海的牛四大年是什么？单数年。0103050709 一直是单数年在涨。上海的话，如果你看整个楼市的话，它基本上以两年为一个周期，就是一个单数。年长双数年平恢复一下元气，补一补那个差距，把基础扎扎实。第二年第三年再涨，就是涨平涨平涨平。而北京的话北京的话基本上是三年一个周期，它是涨平平。如果你看北京的，你把过去的十几年的数据调出来，三年涨一波，涨平平涨平平。但是北京每一轮的涨幅要比上海猛。就上海可能涨一次 25% 50 到 30%。本金涨也是 50%，然后就平两年涨，平平涨平平。所以到最后，总体的涨幅也差不多，北京、上海的楼价一直都是接近的样子。广州深圳基本上也是涨平平，涨平平，深圳是涨涨涨涨涨涨涨涨涨就小幅漫长。基本上四大城市都有一个年份的规律。这个背后的原理，我们还没有完全研究清楚。但是大家就可以拿去做一个参考，毕竟整个楼市学也是在不断进步中，就大致的规律就是涨平涨平涨平涨平平涨平平。下一个他们大家可以拿这个来作为一个推算和一个计算。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean yellow。如果你要说三四线，或者说那些二三线省会城市。省会城市的话大概。到南京、杭州、武汉、成都，这种大概是四年一博。就是说像南京的话是长平平平。杭州也是的，涨停停停。武汉的话可能要 4.5 年，5 到 5 年一波就是涨，然后平平平平涨平平平平。他们的特点就是牛市来的更漫长。你可能要等很久，然后一夜之间这个价格可以翻倍的。他可能说是武汉，你从 15000 涨到 3 万，一共就花了大概 16 个月。成都也洗了成都的花，从 1 万涨到 2 万，就花大概 12 个月。这些省会级或者说强二线的城市，有点像什么久害十年下场雨之类的， 51 就下了雨，一夜之间就可以涨一倍，然后又要干很久。涨完以后的话，你可能要等四五年，然后整个房价完全不挪不动了。这个知识对于你建仓或者说你的选择就很有帮助。就比如说你要买这个环境的房子，你要怎么想，人家算，我这个上一波涨的话，现在多久了？南京上一步到现在大概是两年了，大概评了两年了，从 16 年初差不多涨完。你就要想，我要买南京的话，最好再等一等，再等个一年半左右。等到三年半左右，他一买进就翻倍翻倍了也就可以出来。了然后你知道后面的话可能四五年还是这个价钱就没有泡，没有必要泡在里面洗手皂。你能够熟悉的掌握这个波幅就可以最大化你的利润。当然了，这个不是一个很严谨或者说是一个很强势的一个定律，大家还是以参考为主，每个城市都不一样。但是如果你在这一行待了时间足够久，待了十几年，20 年，你是可以摸索出一定的规律的。我们按照这个规律去准备，去，不愁的话就可以赚更多的钱。还有一个更奇怪的是，五六线城市就是那些地级市或者乡村小城市，那些没有听说过的城市。他们就更加惨，他们可能会以 5 到 6 年为一个周期，就是涨停停停停停停。就是这种。有时候会漫长到你看不到希望的感觉。然后一夜之间 52 长一变，因为一般我们就不是很关心这些小地方了，一般就不严肃了。然后是第三点。第三点，在城市板块选择中，就是我们讲了一个月份的波动，年份的波动。城市本身。当你的选球当中买东边还是买南边，西边还是买北边。这里面也有活动。城市波动的一个基本的大前提。你记住。上一波的龙头大概率不是下一波的龙头。这个也是个很强劲的感觉。就是说如果你前一阵子北京炒那个总部基地炒完以后，就去炒什么大兴天宫院，然后炒完以后去炒通州面交。那么你有很大的概率，你可以认为它下一波在炒作的时候，它不会炒这几个地方。每一轮房地产的涨价龙头永远是你想不到的地方。是一个全新的规划区。是一个新区新板块。这个事情既然具体要说了，就麻烦了。然后有很多很多原因，比如说你领导换届，或者说你的新领导，他不想搞老领导的政绩，或者说是那些土地财政，卖地什么的。阿里巴巴。我们不想喝咖啡，所以这一节我就不深入的讲。但是你作为一个小市民，作为一个个人投资者，你在做判断之前，你要想清楚，其实整个城市它是板块轮动的。归根到底就是说只要你在一个同心圆上面，就是中环线距离都差不多。那么东南西北发展到最后都会发展起来。如果这两个月份你这个普通。 53 去先找，你不要再当自己。只不过是说明你先轮到。宝山区过两年也会涨的，涨的比你普陀区还要高。这是一个板块轮动的概念，就是大家轮流排队买糖吃的概念。细化到个人投资者，如果你每一次都追逐热点，每一次都是买最热最强势的板块，这个也是很多地产大米推荐的做法。你大概率会输的很惨。因为你跟着那些傻不拉几的地产大米，你去买最热的板块。你是按照最高的价钱买进。然后下一波涨起来的时候，军队就不是你了。你就是一个被人遗忘的角落了，然后你要掏很多很多年，可能要掏个十年十几年才会起来。就像当年的上海买徐家汇，买那个碧云。买了个羚羊，到现在 a very care，这是一个完全被人遗忘的操作了。这一节我们讲了一些比较具体化的做法。一个就是说你买房子的话，最好是在 12 月到 1 月之间就要买。无论如何除夕之前一定要下定金，定金一定要下去。大队把房源锁定。过了年就会爆炸，你千万不能因为要吃年夜饭，团圆饭，把你的购房行为拖延到元宵节以后，那你会死的很惨的。第二个是年份之间的一个波动规律。基本上所有的城市都存在一 54 个涨停平这样的一个节奏感。你可以按照两年或者三年一波的算法去算，可以提高你的投资回报的准确性。第三是楼市之间的板块选择上一轮最热的板块大概率下跌了就不热了。专注细节：几个手法小术首先我们来讲谈判。我去买房子，怎么样跟房东讨价还价？谈判这件事情，首先我跟大家说，谈判是没有捷径，没有技巧的。任何一个人我跟你说，谈判高手什么谈判必杀技，谈判一招通，这肯定是骗人的。因为谈判这种事情是一个双方相互的。你买家可以很聪明，他卖家也可以很聪明。如果两个人都很聪明的话，怎么可能两个人都赢呢？所以你不能说是谈判，就是摆出一副欺负卖家的这个心态，这个是不可能。只能说双方各有造诣，道行，每个人这个道行不一样，技术高的人可以搞这种技术比较低的人，就是只能前提。假设对方是个傻瓜，那么你这些技巧才是有效的。我们来讲第一个技巧就操技巧。就抄的意思是你贷大概 20 万到 30 万左右的现金。这些现金，你直接去银行里面取，最好就是拿那些旧的人民币，就不要银行给你一刀，全部都是新的，有油墨香味的，密密麻麻的人民币。为什么旧超好？因为旧钞显得比较蓬松，同样的 10 万块钱体 55 积更大一点。你去谈判的话，就是跟房东谈房价。一开始肯定是不把钱拿出来的，放在钱包里面。然后你来我往，你来我往谈判几个回合，到了关键点，就房东快要下决定了，但是还没有下决定，决定再推他一把的时候。哐嘡一下子把所有的旧仓，20 万、30 万、50 万都可以通通拿出来，堆在桌子上面。你跟房东说，房东叔叔只要你点一下头，这一桌子的钱都是你的。这个技巧有什么效果呢？因为大部分的北京人，上海人，他们的钱其实不是靠工资，也不是靠做生意赚来的。他们是靠房产升值凭空天上掉下来的。就可能说你这个房东他的月薪也就 1 万块钱，一辈子见过的最多的现金可能也就 50 万 100 万。但是他那个房子卖给你可以卖 800 万，导致什么结果呢？就是房东对于财富和财产，他没有一个直观的直觉的印象，他没借过钱。然后你就能捧出一堆的旧操，全部堆在桌子上推过去。房东只要你这个房子 750 卖给我一桌子的钱都是你的了。我们有一个说法，叫做冲动和魔鬼。这房东一冲动，你就是魔鬼了。这个可以小规模的帮到你，当然不能什么 800 万卡到卡到 600 万卡不到的卡到 750，可以稍稍小小的帮你一点。第二个技巧就是找一些很难缠的，或者说是找那些人，中年妇女，或者说甚至就是跟小年轻谈。 56 我们这些人的免疫力很强，智商也很高，你要赢他们是不容易的。那套房子你心里想好了，可能这次是艰苦的谈判，要谈 6 到 4 到 6 个小时才能把价钱谈下来。我们的教技巧是什么？到一个小房间里面。偷偷的把暖气开高。就是中介是可以帮你们安排两个人坐在两排很狭小的座位里面，在一个很密封的一个裁判室里面。你可以少穿点衣服，然后多喝点水，有备而去，然后让中介偷偷的把那个温度调到 28 度甚至 29 度。空调尽量吹暖暖风。吹到后来就是谈两个小时，对方口干舌燥，精神疲惫，饱受煎熬。但是他又不知道哪里出问题了，你心里有数，你喝过水吗？这个就可以消耗对方的体力，叫做暖气打法。也会有一定的帮助。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 也温柔。第三个技巧，中介和转账。你去看房子，看完房子以后，中介会让你签一份佣金确认书。佣金确认书有几个特点，你要记住，你看房子以后，把中介费为房价的 2.7%那一行字划掉。所以说这行字在任何情况下都是可以划掉的。他不妨碍你的这个签名的，但是以后，你就可以跟中介讨价还价，中介费可以谈判。如果你不划的话，从你签名那一刻开始，中介费就不能涨价了。 57 这是一个技巧。然后当然很多人也知道了，看房子的话，你可以不用签你本人的名字，一般是签你同学的名字，有你同学的电话。这样的话，如果你以后不找这个中介买房子，他就不能告诉你有很多人，他比如说两个人去看，每一次都是签我身边这个人的电话号码，这样也是一个方法，我就可以不跟这个中介合作，单独买房子，没有后换的。如果你看好了房子，付了定金，你开始付。第三笔费用。但是你又不是很放心，所以你对于那个房东人品，或者说对于这个资金的安全也不是很放心。你有什么办法呢？转账给中介，而不是转账给房东。这样的话，你把钱转给中介，让中介转交给房东。为什么要过多过一次手，如果这笔钱出了问题，如果这个资金房东被挪用了，或者说那个交易没有完成。你可以向中介索赔，你可以说我这个钱是放到你们中介公司的。后面的事情我不清楚。你就直接问中介公司索赔，基本上大概率这个钱就是亏不了的。中介公司总是可以跑的回来的。那么就避免了很多风险。下面一个诀窍是中介费什么时候付，签约的时候付一部分，交易的时候付一部分，一直到你最后收房之前都不要付清。因为他还牵涉到一些水电煤，物业管理费，维修基金的结算。如果你很早的就把中介费付清的话，中间就没有人帮你跟单了。他做事就不积极了，而且 58 一般都会有一些小型的纠纷。像什么下水道堵塞，那个房屋有裂缝，屋顶漏雨这些事情总体来说如果太早付清的话，就没有人帮你跟进这件事，他们就不用心了。北京的中间口碑也就是一般般，然后水电煤水电煤里面煤气是匿名的，水金额很小，是唯一要更名的。电费其实你可以不更名。如果挂在上一个房东的名下的话，对你是更有利的。因为万一你租给租客，租客电费没有交，那么就不会上你的征信，还会上上一个房东的征信。基本上不管是中介还是房东，他们都会问你的。你这个房子是什么用途？你买来这个房子是投资用还是自助这个问题的标准答案标准回答永远都是自助。你绝对千万，任何情况下都不要跟房东说，你买房子是为了投资的。为投资，你就是要赚钱。那房东现在已经很小了。为什么他可以买我这个房子做投资？是不是我卖的便宜的？是不是我少卖了几万块钱？房东心里会不高兴的。当房东问你这个房子投资和自住的时候，永远的回答是自住。标准的答案是说房子实在是太贵了。这个房子其实我不喜欢，也买不起，然后也超出我个人的孤单努力的主要是我女朋友实在是太作了，太烦了，太闹了。天天晚上她跟我扯皮，这个让我没法回家了。这个女人不懂事，死活要买头发长见识短大了不多了，反正就让你女朋友背黑锅就行了，就全部都背在女人身上。她非要买这个房子，是肯定是买贵了，肯定是多掏钱了。你这样的一个说辞，房东心里会很高兴。 59 杭州高新就会配合你，以后交易就会少点纰漏，少点纠纷。你卖房子的时候。卖房子别人肯定会问你，张先生，为什么你要卖这个房子呢？你是不是不看好房地产的后市的走势，你是不是觉得房价要跌了，所以你能卖房子呢？卖房子也需要理由，这个理由 97%的情况下都是出国。你要记住，卖房子的理由永远是出国，你去市场上兜一圈。凡是挂牌卖房子的法官，哥哥说自己要出国，那他需要的几个要求。第一，你卖房子是好事，是一件吉利的事情。不是说你这个房子很没生意失败，亏钱了，你要卖房子，你不能这样说。你要说，我要去美利坚，我去加拿大，我这个鹏程万里，志向远大，人生马上迎来新的高峰了。所以我要把北京的房子卖掉。这个就是一件喜事，是一件好事情。他们听上去觉得呦，有道理。第二，你要创造一个急卖的气氛。明明是急卖非卖不可的，然后让买家觉得他赚到便宜。出国是个非常好的理由。其实我出国了，国内的资产肯定是要处理掉。所以我在房子上卖，其实我这房子可稀缺了。老金贵的三环内再也找不到这么好的房子了。我这个心在滴血，我真的是不想卖的，都是要出国了。远洋万里的，我也打理不到，就先卖给你，不可。 60 所以房东出国是一个非常好的借口，一定要这样做。好，我们这一节讲了几个讲枝末细节的技巧。一方面是跟房东谈判的时候要砸现金，要说是资助，不能是投资和开暖气，然后卖出的原因永远是出国。另外一方面是跟中介打交道的技巧，包括不要签佣金确认书，转账给中介，让中介兜底这个风险。中介费不能尽早的付清，水电煤可以晚一点过户。毁三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，种死小走弯路。今天的节目就到这里了，感谢收听。如果有任何疑问，欢迎到功夫财经 APP 给我留言，我们下期再会。 100 万如何买 1000 万的房子大家好，现在我们来讲第八节。第八节是怎样放高杠杆，怎样用 100 万买 1000 万的房子。我们会介绍几个比较复杂一点的手法。我们要提醒各位，是这些手法不是很适合初学者使用，大家了解一下就可以。如果你真的要做，需要具备非常深厚的房地产知识。如果你冒冒失失的第一单就这样做，很容易会死掉的。我们不是很放心的，这个是高级的用法，你了解一下即可。首先我们来讲 ABC 单。ABC 当然很有名，也是外面就所谓的防虫 61 重庆叫做防串串。他的意思是什么呢？就是说如果有一个业主有一套房子，那个业主我们称为 A。你你是比。也只有 100 万。你就付这个 100 万给 A 一个 A 说这个房子，六个月之内我帮你按照 1000 万卖掉。如果我卖的价钱超过 1000 万。你超出的部分你都给我，或者说我们三七开，28 开 46 开都可以。然后你在六个月的时间之内，你找到一个接盘侠 C。一样是花 1100 万买这个房子。那么你就净赚 100 万。这个流程叫做 ABC。我们可以看到 ABC 单是一个回报非常丰厚的一个行业。它理论上来说就是六个月 100 万赚 1006000 个月 3 倍的利润。这是一个非常可怕，是一个暴利的一个利润。而且 ABC 单还有一个好处是什么呢？他是完全绕过限购、限贷、交易、税费等等各种各样的政府管制。大家都知道，就北京现在的限购，现代它是管的非常严格。你买房子一定要具备购买资格。但其实在 ABC 单这个框架下面，一是一个中间人士的撮合人，他其实是 A 和 C 在交易。别人这个人这个钱就是白赚的。你完全绕过了所有的监管，是非常好转，然后也非常流畅。 ABC 它的缺点是什么呢？我们也说过了，ABC 它其实是一个高级的玩法，是一个老手。这是一个专家级的用法，普通人最好不要去设置。他最大的瓶颈其实是在 C 上面。如果我的第一签下这样一个合约， 62 说我六个月之内把你 1000 万的房子卖掉。可是万一你卖不掉呢？卖不掉的话，你就要赔钱，你要赔一个定金或者赔一个违约金。北京的房地产市场说实话交易不是很流畅的。你真的要说我这个房子，1000 万的房子，我按照 950 万卖，这个月能不能卖掉，这是一个很大的 question mark。而我一定要卖到 1100 万，六个月之内可以走掉，这个难度是比较高的。所以 ABC 它的关键首先是选从你要找到一个真的是低于市场价的。你觉得这个房子很损，你觉得它是被低估的一个价钱，然后你加到 10%15 上去，它还是低估有利润，这是一个首选。其次，这个筹码很有讲究。筹码的总价不能太高。如果我给你一个 5000 万的别墅。房东说你能帮我 4500 卖掉就行了，多出来钱都给你。我去试试看。没用了。5000 万的别墅打 9 折是走不掉的。这里面给你再多的差价，你也没用。市场上真正有流动性的就是总价低。人家最好是 500 万。400 万更好。300 万更好。整个市场上是穷人多，穷人永远是主流的。我们那个叫做总价少一半。交易量多四倍。所以就是你 ABC 端的话，最好就是在一些。地铁沿线，工薪两房。 63 是标准楼层，就是不要一楼顶楼，不要这种奇怪的楼层，也就是标准的 10 楼，15 楼这种标准楼层标准朝向标准户型都是很正规的，中规中矩的房源。这种房源才有比较好的流动性，就是工薪阶层交易量最大的一个那一段。但是那一段的话，因为它本身的东西也不错，它也就很少会出笋盘了。所以总的来说是一个面比较狭窄的一个产品。而 ABC3 真正的做法，它其实是倒过来的。是先找 C。就是有一个 C 找到你，他说小吴，我想 500 万在十里桥这里买套房子，看看有没有什么好的，你可以给我推荐一下。然后你在这个客户的购买意向非常确定的情况下，你再去找。你跟他说有一个客户，480 470 想买你的房子，你肯不肯买。这个就是有点像我们所说的那个中介吃差价的这样一个模式。当然，从经济学和商业的角度来说，我们认为吃加价是合理正当的。因为毕竟 A 和 C 都找到了交易对手，你撮合交易，拿点佣金是很正常的。我们在讲第二种第二种叫做 XYZand。这是 ABC 端的一个衍生品种，但是思路很不一样。ABC 它其实是一个快进快出四五个月内一定要完成交易的。因为那伪造金你确实不超过六个月的，他也急着想卖的。你赚钱赚的很少，可能就赚个二三十万 1 套。快进快出。 64 XYZ3 不一样。X 跟 Y 是好朋友。X3 有 1 套房子。他比如说是 1000 万买的，付了 300 万首付，还有 700 万 85 折的优质贷款，30 年期慢慢还。A 想把这个房子给卖了。卖房的话，还要交很多很多税，在北京还要交所得税，这个增值税，还有印花税，巴拉巴拉很多水。这个时候，你是 Y 你找到他说兄弟，这房子怎么舍得卖了，多好的房子，很有潜力，我觉得它还会涨。X 就说了，没办法，家里等钱用，这个媳妇要花钱，要买车，要买新的别墅，巴拉巴拉，海南一定得卖。那你就跟他说，我给你 300 万房子，你就别卖了。我们算是代持。从今以后，这个房子就算是我的。手速快，我给你。以后每一月的月供我来还。房子你做的字据印在我的名下。以后的房子就给我了。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。也不能。这个其实也是过户，但是他没有去建委，没有去交易中心交税，也没有去做登记。它只不过是一个民间的一个曲面协议。这个协议在法律上是合法的。就等于产权从 X 乘以 Y 了。XYZ 单通常可以持续续续很久，长的话可以持续五年，十年，房价可以涨了好几倍。也可以说我当年 1000 万问 X 买进的房子，后来涨到 2000 万，2500 万、3000 万，我才卖给另外一个下家 Z 那么我可以赚里面赚个 1500 万，赚 2000 万的差价都是正常的。 65 XY 是一般的前提就是 X 和 Y 是好兄弟。而且 X 的人品是很讲究的。最怕什么？最怕的是这个兄弟你是靠得住的，信得过的。他有个媳妇儿，那个婆娘先不管。女人很容易吹吹那个枕边风。所以当年了 1000 万卖给狗蛋了，我就跟你说不要卖。现在这个房子两千多了，狗蛋赚了那么多钱，他分你没有，他到底是兄弟没有，看你钱。这女人一吹整个风，这整个事儿就麻烦。XYZ 但是毕竟不是找到你名下的产权了，总是有收尾。一般我们建议这种事，你就再再分点钱给他，再分个 200 万给他。反正钱财是万物，兄弟还是要保住的。 XYZ1 单的好处就是你上手可以省掉一部分的过户的税费，省掉两次交易的这个过户税，而且不需要具备限购限贷的资格。它的缺点就是容易产生纠纷，尤其是你那个兄弟有一个婆娘的时候叫麻烦。第三个我们可以做到就是大杠杆，100 万敲 100 千万的方法。是零首付的吧。给你首付。就没有什么诀窍了，他实打实的教训。比如说我买一套 1000 万的房子，那么我的评估价可以做到 1500 万。银行贷款给你 6.5 成，他贷给你的是 990 万。事实上我买这个房子就只要付 10 万块就够了。 10 万块再加一点点税，可能我就 100 万不到，可以把这个 1000 66 万的房子买下来了。我们如果看这些年的媒体对于房地产的报道。他们其实 XYZ1 单，ABC1 单设计都很少，真的是非常专业人士才知道的内部手法。但是媒体一直有很多的报道是讲零首付的。而零首付也有很多人会出问题，会断供资金链断裂，造成巨额的坏账。基本上媒体关于房地产的负面报道都是零首付的。人所不需的专门的流派。这个流派的死穴是什么呢？它的成本特别高。像北京，如果你 1000 万的房子，你写高到 1500 万，你要多交很多很多税的。而现在的税收是跟房价相关联的。你写个 500 万，可能要交七八十万的税都不止。你贷款的话，只能贷六成，只能贷 300 万。到时候就 220 万，借 220 万还 300 万，这个资金成本是非常高的。就是你为了把自己搞到 0 首付，为了少付这个 30%，你可能付了 35%，40%成本。它是一个税这个手续费税收浪费非常严重的成分。如果你是一个菜鸟新手，然后雪的筹码又不是很好。雪的城市有没有踩中那个涨停停停的这个大涨前夜入场。很多人现金又没有留足，很容易出问题。所以零首付是被骂的，很叫凶的。而另外一方面，专业的零首付流派也不是这么容易的。因为您所说的一个核心环节是评估。 67 你 1000 万的房子评估到 1500 万。这个不是空口白话，说说就行了。我们如果看一下这么多年的新闻报道，全国各地的零首付基本都在小城市。大城市的评估业是非常正规的，评估业，还是挺有职业操守的。他们你 1000 万的房子最多帮你估到 1050，估到 1000 亿已经很很给力了。已经你要过到 1500 是没什么指望的，评估也是有职业操守的。所以其实零首付这个。流派不是很现实。他的专门的职业老手也是有办法的。他们的办法就是去找市场，这么大，市场上几千几万套房子。总是有一些房子特别适合做零首付零派的。比如说。在一个有很多小户型的社区里面的大户型。所以大家都知道，比如说我一套 89 平米的房子，我单价可以卖到 71000 平。可是我同一个小区里面有一套 240 平米的户型的房子。大户型的单价在今天我们的房地产市场是低于小户型的，可能这个房子买来就只有 6 万 58000 都有可能。你就专门找这种小户型很贵的社区里面的大户型。然后你去银行评估，在某些情况下，评估公司会按照 71000 平的单价给你评。它的评估价就可以远远高于实际成交价。这是一个窟窿，是一个洞，是只有第一线的人才知道的。有可能大家每个人都去钻，钻的太多就会塌掉的。好，我们现在总结一下，在这个第八章里面，我们主 68 要介绍了 ABC 单 XYZ 单和零首付流派。这三个流派的共同特点是只要很少的资金，很少的本金，100 万的本金就可以撬动 1000 万的房产标的。如果你看得准，那么房地产迎来牛市的话，可以在非常短的时间之内就可以本金翻倍。100 万赚 100 万很快的。但是任何一件事情都是风险和利益双刃剑，那么一定要看的很准，一定要摸准这个楼市的脉搏。操作的时候要非常谨慎。 ABCD 最关心的是时间，一定要找到 C 确信有下家百家才可以支持。 XYD 单只是要相信 X 的人品，整个流程可以长迟。这个都是一些技术活，所以我们建议老手可以关注新人，最好不要设置。毁三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。房票没了如何买房房票没了，还如何买房，或者说是合作买房手册。合租买房是讲现在的一个现状，就是北京、上海、深圳、广州和各大城市都有普遍的限购限贷。很多有资金，然后有购买欲望，想买房子的人，他们被限住了，他不可以买房子。你可能会有一些闺蜜或者有些亲戚，或者有些发小什么一些穷人呢？他们有房票带票，这是他们可能暂时没有购房的想 69 法，或者说他们有这个想法，但是没有这个财力。也有可能是说三四个朋友大家一起凑份子，想三四个人合买买一套房子。这个残值应该怎么安排，还款应该怎么处理，反正各种各样都是一些麻烦。那我们要解释的就是当有两三户人家，三四个主体，大家一起合作买一套房子的时候，这个利益应该怎么分配？这个说法在最早的时候，几乎所有的人都是 half。大家不会算，大家不知道这个数学应该怎么弄，所以它是一半一半。比如说买一套 1000 万的房子，首付 300 万。月供 35000，他就说了，我跟珍妮是好朋友，每人首付 150，每个月大家各出 17500 的月供，大家完全平等，一半一半。将来这个房子涨价了，分钱了，卖掉了。那我分的时候也是一般。这样一种对策操作是比较简单的，原始的。显然这个缺点也是非常明显的。因为更加复杂一点的事情还是处理不了，或者说有一些贡献就没有办法计算你用到了谁的限购限贷呢？如果你那时候首付多付了一点，他少付了一点月供，他几个月忘记还了，应该算多少钱？这些都会引发争吵，都会引发闺蜜之间的分赃不均，到最后搞得朋友都没得。所以在水库系列里面，我们写过一篇合作买房手册，想法就是怎么样处理复杂的合作方法。 70 非常简单，大家拿一张纸，拿一支笔出来。我们可以想一想，买一套房子涉及到哪些事情？第一步，你要付首付和税费。这个是在第一个月上手就付掉的东西。第二步，你要出月供。月供是每一个月都要覆盖 5100 万亩，每一个月都要付的东西。第三样是房票代票。房票带回去是带票，很有可能是一次性的，买过就不算是防守贷了。他肯定是要算钱的，是要给金钱补偿的。到。第四步。是整件事情的跑腿和操刀。这个其实也是要钱的，你不要以为这个跟房东谈判去过银行，你还要买卖衔接收房等中介投资都有他各种事情做起来很累很烦的，这些都是要算钱的。你不能说是朋友就免费帮你，这个不公平的。我们这四样贡献。放在一起怎么算呢？第一步算利息。第四，我们建议按照 9%或者 10%9%就会好一点，按照 9%来算利息。比如说。我买一套 1000 万的房子。首付 300 万。300 万都是珍妮给的。过了五年，这个房子达到 2000 万，请问我们应该怎么分钱？那么你的算法是怎么算呢？珍妮付了 300 万。按照 9%的复利，复利五年。大概是在 460 万次左右。那你就把 460 万给争议。就把他这个 300 万首付的钱完全还清了。以后提也不用提，当这事没发生过。月供月供一个月 35000。月供是你付的，从头到底付了五年 60 次。算是一下的话，也有 71 两百多万。他的算法也是一样。第一个月的月供按照 9%的年化利率，百分之乘以 64 复利。第二个月的月供 59 个复利每个月是 0.75 年化 9%，就是 1.075 乘以 59 次。第三个月的月供 58 次复利，巴拉巴拉，你把所有的资金成本按照 9%算一下。我投进去这个 3 万 51 个月，60 个月 210 万 2 本带利。我们算了一下的话，可能在 260 万左右。那你把这笔钱你也拿走。当作没有发生过。房子卖掉 2000 万也算了一下，四百多这个两百多 720 银行贷款，银行贷款的话，还是六百多，1300 多，就是还剩下六百多万。六百多万里面房票带票的这个人，他行规是分掉 10%到 15%的利润。只要这个人是出房票带票的，哪怕你马路上找一个陌生的。你也给他 100 万左右。这个人的利润是 10%到 15%。众筹新客联系微信 501863613。我 2000 万的房子扣完以后，六百多万扣 100 万，还剩五百多万。是跑腿的这个人。跑腿的这个人分利润的 5%也是很合理的。再给他个二三十万。剩下的可能还有个 500 万出头。520 万左右。这个 520 万是怎么分呢？是不是一人一半？这个要看你们当初是怎么约定的。分钱的最大的一个前提是谁来 72 承担风险。现在这个房子是 1000，涨到 2000，扣掉利息，扣掉各种各样杂费，还赚了不少钱，皆大欢喜。你只要反过来问一句，如果房子跌了呢？跌的话，谁来填这个窟窿？如果这里跟你说了，不管是涨还是跌，他 4.6 米，ok 这个事情很公平了，他 40%和 60%。如果珍妮跟你说，房子跌了，他不管了。他就拿这个实力是这一块，房子跌了他一点不负责的。潜台词就是他领你 100。我们看到过很多很多合作买房的案例，很多是什么呢？跟自己的小舅子、小姑子、远房亲戚、表姐、表妹跟他们合作买房。你觉得你搞得很辛苦，到最后你赚了五百多万，你想跟他们分钱。我跟你说这个是不对的。你只要摸着良心问一句，如果这个单子亏钱了。你表妹会掏钱出来了。如果你表妹百灵的态度不肯掏钱的话，就是他领你一把。就这么简单。这是收益，是和风险成正比的。大家如果闺蜜要合作买房，最好事先就说清楚到最后的总利润，你想分多少份额，你就担多少风险。房价下跌的话，大家也是共患难的。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。第二个环节。如果你要跟别人合作买房。最大的需要注意的地方是什么？最容易出批斗的地方是什么？小明，你知道吗？99%没有经 73 历过的人都不清楚。最大的环节是什么，价位卖出？如果我跟珍妮是好姐妹，是无话不说的好朋友。今天我们两个心血来潮合伙买了套房子 1000 万。买房子的时候都看好的，大家真的是好朋友。可是过了三年，那个房子 1600 万了。这个时候你想继续持有，你看好这个后市，你觉得这个房子能涨到 2000 万？珍妮她想落袋为安，她想 1600 万就卖了，她说已经赚了不少了，而且政府要调控了。而且什么美国要进入未知了，特朗普羊毛一战了，他说他想卖掉。在这个情况下，1600 万卖还是不卖？这件事情需要事先约定说明的。就是说整个合作的环节里面，最重要的一环是说怎么样做决策。这件事情一定要写清楚。如果你不写清楚的话，肯定是搞的好姐妹都没法做了。所以你一定要约定一个双方公认的一个方法。如果我想卖，你不想卖，请问怎么操作？一般的这个问题是没有标准的，理想答案的只有几个方案，你可以在里面选一种。一个方案就我说了算。不管任何情况下，我说了算。这个适合于你是专业的，对方是菜鸟，而且他全心全意的依赖你，那么就你说了算，这也很干脆的，你就不用管了。反正我是专业的人，听我说。第二个方法是说。如果我想卖，你不想卖的话。 74 我可以按照 105 的价钱把你手中的库存摆下来。就比如说了有人出到 1600，你觉得不止你觉得这还能涨。那么你手里的股份我按照 1700 把你买下来。你不能拒绝。这也是一个方法。唯一不能做的方法是什么呢？就是按照股份来投票，这是不可以的。那股份是定死掉的。如果你 60 的话，就永远比他大，那就不用投票了。所以股份的话是不行。好，我们总结一下合作买房手册。其实是一件挺复杂的事情，它其实是一个需要计算，需要数学很复杂数学的事情。很多人他们都喜欢搞对称，哈弗哈弗。我跟小姐妹出的价钱完全一模一样，其实不是个好办法。而且到后来，很多贡献都没有办法量化计算，这个是不对的。而且最关键的是两个人 50 50，这个没有办法决策的。到时候一个想卖一个不想卖，肯定是会有纠纷的。在我们这个专业人士的手法里面，我们是把合作买房这件事情，1234 首付月供、房票贷票、跑腿这四贡献都猜出来，猜的很清楚，干干净净。然后再按照风险承担的比例来分。虽然看上去这个框架很繁琐，很理工男，看上去就是完全不浪漫，但是商业就是不浪漫的，就是白纸黑字来计算，这样才可以做的长久。 75 最后就是劝告大家合伙买房，最核心的是。谁说了算，怎么样决策，什么时候卖，这是一个非常关键的环节。是租是买，这账要好好算算第三部分，第十节就是房价和租金为何背道而驰？首先我们来讲一个道理，就是如果你在房地产市场上面，你要买楼，那么你是应该买租金回报比较高的房子，还是租金回报比较低的房子？这个问题很多人都不假思索，他们毫不犹豫会回答，那肯定买朱金刚的了。租金高的房子，我不但可以收租，而且证明我这个是蓝筹股，而且我证明这个物有所值，有使用价值好像是回报比较高。可是事实情况，事实证明，在过去的十几年里面是完全反过来的。这是租金比较低的房子涨幅比较快。而那些租金回报很高，像上海的古北地区，他一直有 10%的房租。在 90 年代就可以租到 6800 千，在当时是一笔巨款。可是古北的房价表现非常的差，别人都涨了十几倍了，他只涨了两三倍。到现在为止的话，可以说租金越高，房价涨的越少，这是完全反过来的一个情况。这种情况是很有趣，而且很有价值的。就涉及到很多人问了房地产到底有没有泡沫呢？这个到底是什么原理呢？这 76 1000 万的房子只能住 1 万。那么到底是房价高了还是租金低了呢？中国的房价到底应该怎么找呢？其实这件事情要说清楚，也是很简单的，它涉及到两个概念。众筹新客联系微信 501863613。第一个概念我们叫做买卖是买卖，租赁是租赁。这句话跟国民性有关。就中国人是一个很奇怪的民族，就我们的传统的民族文化里面。有一个规矩，就是你可以租房子。但是只能租到你结婚为止。说你是一个小白领，你是北漂，你到北京来做程序员，做 IT 上班白骨精。那么你是可以租房的，你租再破的房子，拍那种城中村，这种装瓦房，然后没有洗手间的房子都无所谓，地下室都可以。有很多人可以忍耐的。但是如果你一旦结婚。结婚租房子在中国的传统文化中是不可以接受的。不仅仅你的丈母娘不接受，然后你自己的父母也不接受，你自己也不接受所有的亲朋好友、亲人、同事都不接受。就中国人传统认为，如果我真的结婚了，然后我生孩子在这个城市过一辈子，那么肯定是要买自己的房子的。也就是说在中国买卖和租赁是两种商品。他们是不具备替代性的。你要想清楚，不具备替代性。这是一个非常严肃的命题。就说你房租房价要拉近，至少对这两样东西是相同的产品。你在美国，在欧 77 洲，欧洲人觉得我住房子住一辈子很正常，我 40 岁 45 岁、50 岁还在租房子，然后一家老小偷儿带口的三口人，四口人都可以住房子。中国人是不可以接受的。我们回到 1000 万的次新房租 1 万块是什么情况呢？他是根本没有租客。就不可能有一对夫妻，他们两个人带两个小孩子，四口人来租你这个两房。他们负担得起的，他们可以一个月付 3 万块的房租的，可是他们不愿意租。他们宁可花 1000 万来买。这次新房不是让你拿来出租的。别墅也不是让你拿来出租的。你要讲什么朝阳公园，大三房的房租是多少，这句话是没意义的。这根本就没有租客的，就是拿来买的。你跟我说，你一个古董花瓶，你租金有多少的，没有租金的。你买一个古董瓷器，买个古董的什么青铜器字画，没有租金的。租金并不一定要存在这个独家有没有道理的，他就是拿来买卖的。买卖有人喜欢买 1000 万的房子，那么就 ok 了，这个价值就足够了。所以这个是一个民主性的文化传统的问题。深圳在我们这个市场上租金高的就两种。低端和高端。第一段就是老城中村一西户。有些月薪 3 万块的小白领，他可能说他一个月只花 2000 块钱租房子。然后他住在一个生 78 活质量很差的地下室，合租四五个人，住一个房间，他无所谓。中国人真的忍耐力很高的，他不享受的，只能让他存够钱。他去结婚的女朋友，他就搬出去，就一夜之间从这个月租 2000 的环境过渡到月供 3 万的房地产的形式。另外一头是高端租赁，高端租赁的主要对象是鬼佬，欧美的白人。然后还有一部分就是那种 ABC 海龟三江人，就是深受西方生活态度影响的这个人口。那就是在月租 2 万 35000 甚至 5 万 10 万这个市场他有一定的客户的，他买得起房子，但是他不买，他宁可选择租房。这样的一些人群把高端租赁也可以撑起来一点点，仅限于北京、上海，内陆省份也是没有的，内陆省份任何的高档房产都没有出口的。就整个中国人而言，中国人就是只是倾向于买卖的，相信就是有恒产者有恒心，买下来房子是自己的。如果你回家跟家里面农村的老娘说，我花 3 万块钱租房子，那你是肯定要被老娘打死的。所以这个就是房价和房租背道相驰的第一个道理。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。第二个原因，你比如说房价 1000 万，房租 1 万块，可是依然有人持续不断的在买入。而且很多人都看好北京的房价。他认为 1000 万的房子他依然是被低估的。 79 这里面也会有疑问，很多人就在想，这个是不是有泡沫，或者说你这个是不是被逼的，你这个市盈率 100 倍的市盈率会不会估计错误？其实。租金是今天的价格，房价是未来 70 年的价格。就是一个是一年期的，一个是 70 年期。在房价里面，其实包含了一定程度的通货膨胀。就是我今天买 1000 万的房子，好像是挺贵的。可是万一我们的货币加一个零呢？当年你吃完大排面五块钱。现在吃一碗康师傅牛肉面，38 块。下一份木耳 12 块。那万一哪一天我们像日本人一样，今晚拉面 500 日元，或者说像韩国人一样吃一碗大酱面，五千还远的。这个事就没底了。那么对于买房和租房的选择中，有些人哪怕租金很低，他也选择买。传统智慧是有道理的，不代表他以你缺乏财商，你的父母是有为人处世的，自己的智慧的。主要担心的是货币贬值突然之间加一个零的风险。我们知道今年在北京西北方向。万科搞了一个很大的世界，万科那个房子八十几平米，住 18000，一次性预付十年的房租。业内哗然。这个事情万科也很委屈，万科说我其实还是亏钱的。不信的话，你把我这个才华买了给你看一下，我哪怕收你 3%的房租了，一次性预收十年。其实按照开发商的融资成本，一年就有 17%，我这个生意做下来绝对是亏本的。 80 他其实就是揭示着我们今天的这个住房价格体系是不可维持的。其实通胀的预期并不遥远，房东哪怕花 1000 万买房子，房东是聪明的，不代表房东的财商比你低。第三，我们来讲一个事情，就是很多人可以留意到，现在群租的现象越来越少了。群租就是说我一套房子 140 平米，我来买很多夹板，很多隔断，把这个房子隔开了，去租给别人。甚至说我一套房子可能租 12 个， 15 个、20 个人都可以租到那密密麻麻的，搞得像民工宿舍一样群租。政府打击群众也打击了很多很多年，一直就是死灰复燃。打不光。但是这两年，其实从上海北京的角度来看，群主都是越来越少了，这个现象逐渐的销声匿迹了。那么是什么使得群珠自然的消失呢？这个绝对不是因为二房东的良心发作。群猪消失的原因，还是这句话。买卖是买卖，租赁是租赁。这房东渐渐的发现。群主，我把这个租金优化搞了，很多很多人来用，租金翻一倍。我一个月可能也就多赚个一两万，就原先的租金可能 1 万，现在租金 25000，他已经很了不起了。一个床位租你个 1200 20 个人已经很不容易了。但是房东仔细算一算这笔账，他发现不划算。一点也不划算。因为房子的大头是买卖，就你这个房子品相好一点，可以卖个 1050 万， 81 普通的都卖 1000 万群租以后，整个房子破破烂烂，小区名声也臭了，房子只能卖 800 万。这房东发现我不要赚你这个租金。我只要把我这个装修弄得好看一点，房子干净漂亮一点，小区的名声好听一点。这个里面动不动就可以多赚个 200 万。那我群主一辈子也赚不到这么多钱。就归根到底还是一个经济利益的比较，像北京、上海、广州等大城市。现在的租金已经跌到完全不能看了，这租金已经跌到 1%点几 1.5 左右了。在目前这个市场的话，有大量的房东放弃了对租金的优化。他们有时候就是为了保持他的装修，他宁可低频率使用柠，可以出不到这个房租，又干脆不租赁。这也是一个非常明显的迹象，说明，就是房子买卖和租赁是两个完全隔离的市场。我们总结一下。一个就是房价和房租的背离，是因为有文化的传统，有中国人的传统概念在里面。那么不喜欢长期租房子，买卖和租房是两种产品，因此不具备替代性。第二是同。上预期，而且是强烈的通胀预期。房地产其实是已经反映了一个长期的长久价格。在长久的话，中国的通胀可能会高于很多。没买房年轻人的想象。第三个就是说群租的日渐消亡，说明市场上对于租金的优化已经 82 变得回报很低，不如把这个精力省下来。集中，对房屋美观进行优化。毁三观竖新生，不破不立，给大家一点启蒙，从此少走弯路。买第一套房的正确姿势，看 200 套我们现在开始讲第十一节你的第一套房子。我们之前花了很大的精力讲了很长的各种各样的理论操作，也讲了很多很多的手法和需要避免的坑。大家就问了，他说你道理讲的很好，姿势也很普及。那么我们什么时候开始实战呢？实际上的话，就是你一定要迈出你的第一步。就是你第一个落手，一定要去做到。第一步非常的重要。我们说房地产，可能这一行最近地方有三个坎。是你的第一套、第六套、第 16 套房子。但是非常重要的三个门槛可能会有一些升级和变化。其中第一套又是重中之重。任何情况下，哪怕你把这个功夫财经的课翻来覆去看了几十次，滚瓜烂熟，倒背如流，那也是没用的。你一定要跨出你的第一步。一定要亲手买了你第一套房子。然后你才算是真正开始。为什么第一套这么重要？他其实是一个多空的分水岭。我们叫屁股决定脑袋。我以前从 2003 2005 年开始，一直有很多粉丝，他们老是说谢国 83 忠讲的对易建龙说，上海房价跌 50%，北京房价跌 30%。易县龙、牛刀，那些人讲的对。他们那个时候就是现在这个怪圈里面出不来了。就你 03 年的时候，房价 4000 块的时候，你强力看空。你 4000 块都不买，后来房价 6000 块了，你要是这个时候你认错看多也不是打自己脸吗？很多人不是说他在 6000 块钱的时候，他不领悟，他是不能打脸。尤其是家里面，如果这个男人有一点东北大老爷为人，然后他这个很痒，面子他就只能嘴硬了。哪怕你举 100 个例子，你跟他说这个房价一定要涨 6000 块还是很低的。北京的房价 6000 块肯定是低估了。他心里明白，可是他拉不下这个面子。所以第一套房子很关键，你一定无论如何都要让它转化成一个多角。他买了第一套房子，然后房价涨一涨，他那个屁股，其实坐在多军这一边。他就更加容易听得进一些多军的意见和观点。我们这个后续的手法才能进一步的展开。所以第一套房子我们要求就是哪怕你这个女方压着男方强制性的强迫他买，你也一定要把这一步跨出去。跨出去以后，有了赚钱效应。如果你第一套房子有了 50 万升值，后面的时候会好办很多。当然了，第一套房子说简单说难也难，也不是这么好做。水库的规矩叫做看房 200 套。说你一个新人，新人第一单绝对不能亏。如果 84 你好不容易逼着你老公，压着你老公，他说你男朋友一定要把他买套房子，买了就套牢了，套牢就亏了 50 万了，这个事儿也完蛋了。以后你家里没地位，以后，你这个就坚持不下去了。以后你男人会每次都提出说，还是我眼光准确到了，你就不能有的很闹了。第一套房子重中之重，慎重慎重，一定要千万小心。枪响声又不是空话，怎么做呢？看房 200 套。在这个市场上面看，满 200 套房源。这看 200 套，不是说你 windows shopping。比如说我今天看了一下链接，我下载了一个数据库，5 万套房子，我都下载到 excel 里面了。我晚上拍个虚就行了，这个肯定是不对的，就是你没概念。你这个是完全是浮在表面上。看房 200 块钱怎么做呢？自己约中介到小区里面，现场的，看一圈地上的花园容积率景观。到室内跟房东聊一聊，每一个房东至少聊个五分钟，最好能够再砍一下价。有很多人不切实际的幻想，1000 万的房子至少砍了 800 万。现在政府调控我们积分这么差，我砍了七百多是客气的。你去砍一下房东就说了，阿黄，关门放狗，然后摔两个大黄狗就把你给咬走了。你去找房东砍价的话，才知道这水有多深。即使你砍了九五折就差不多了，他怕太深了。还会有什么假房源。那一家甲方 85 员集中地安居客，全部都是甲方。还有什么的票价？他跟你说的 500 万去了，就是 550，想付定金就 580，定金付下就 600，跳了，还能跳。你会知道这个人情冷暖，很多中介胸脯拍的啪啪响，房东约好了四点半肯定可以开的。四点半你过去等一个小时，等到五点半，房东也没有来。然后中间跟你说，隔壁还有一套贵了 200 万的，你要不要看一下？就是说很多的中产阶级，尤其是你这种大学生白领，他们是像温室里的花朵。他们对整个人情世界是没有概念的。看房本身是一个让你成长，让你变得更有力更有战斗力的一个过程。你先看 200 套，你哪怕不急着买房，你先去看看房也没什么事。看完 200 套，你自然会对整个人生，对整个世界有一些新的了解。你会知道有些人居然这么奇葩，这么无理的事情，这么不要脸的事情做得出来。但是在这个过程中，也就成。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。然后你猜一下，看 200 套需要多少时间。你猜一下一天，早上八点到晚上八点，你可以开多少套？很多人会说了 20 套。15 套 10 套。我跟你说，你基本上一个周末。星期六一天早八点晚八点。 86 大概就开 6 到 7 套左右。平均的话，我们要安排到两个小时一趟，这个才是正常的。就看房子其实不难，就是你开一套房子可能就五分钟，哪怕看的很仔细，也就十分钟到，大同小异，都是三房两厅两卫，都是这个卧室，厨房卫生就这些东西。但是你真的去看，你在路上会往来交通。路上这条路走的多了，你就会对这一带很熟悉，我会慢慢的变成一个活地图。对每一个板块有哪些街道都非常了解。到了当地，中介是一定搞不定房东的。就是房东守在门口，你一来就看，这个是很少见的。90%的情况下，需要 20 分钟跟房东沟通，或者说房东从很远的地方赶过来。还会遭遇大量的中介的跳单，不靠谱看不到。这些事情都是成长。 200 套房子看完你至少要花了大概四五百个小时。或者说你每个周末去看的话，可能要看四个半月，四个半月所有的周末，所有的双休日，所有的国定假期全部趴在房子上。你把这么多的精力花上去，哪怕你当年是个菜鸟，你看了四个半月至少要成熟一点。你这个成功的概率就会大很多。房子是个大件， 500 万的房子，你节约 5%他们也稍微买了一点点的笋盘，这是 25 万。你仔细算一下，你四个月你工资才多少，你赚不到 25 万。其实看法也是一个回报很丰厚的一个工作，绝对是无差别的。人 87 类体育劳动。所以家里人是不能够嘲笑你。当然了，我们还要具体的解释一下，就是给你一些指导。如果你去看房的话，怎么看？首先我们分成几个阶段。第一个阶段是你先看个三四十套。这个阶段里面你没有任何选择的，你想看什么都可以。就是你所有能够接触到，哪怕你脸皮很薄。第一次走进链家店都不要紧，你就看三四十套。很多人还可以问我，他说老大，我看房 200 套从哪个区域去看，是不是只看家附近，还是看全市，还是看某一种类型，我连这个都不知道，我说不要紧。你先看看了三四十套，你心里就有底，你就知道接下来的 100 套应该怎么看。因为看了三四十套，你就会知道有很多房源是高度重复，高度同类的。有一些房源是会有点不合理的。你比如说什么远郊，一个鸟不拉屎的地段，那个房子也要卖到七八万，跟北京市中心一样价钱，五环外的房子也一样价钱。那么为什么有人去买呢？有这些人没有开房 200 套，他们可能就开房五套。别人说好，邻居说好，闺蜜说好，反正就败了。那下场都是悲剧。你开了三四十套，你才会心里有一个大的一个图景，一个方向知道原来某几类物业咖啡是不错，某几个板块咖啡不错。你会知道下一步的一个板块，一个框架应该怎么搭。有了这个框架，再去看 100 套，140 套以后，你就基本上知道了里里外外各种能 88 够经历的事情都经历到了。然后你再去什么精挑细选某几个板块，再看看四五十套。就是把这个板块里面所有能够接触到的房间都看一下，精挑。这样层层筛选以后，你会遇到损害。笋盘了就跟美女一样，跟那个绝世美女。关志玲刘亦菲说，你不知道怎么样形容她的美丽，但是你一看见美女，你就知道她是美女。审判也是的。也不用跟我说什么样的房子是笋盘，说你看见了，你就知道这房子真的是超值，真的是觉得是与众不同。看房 200 套的话，我们可以再给你一些。几句话的指引，你拿张纸，拿着笔抄一下。就是远郊一手品牌精装知名开发商 EEO 盘，小户型，高单价酒店式公寓。凡是和这些关键词有关的，大概率都是坑。对于熵权所都是不能碰的。你把这些资料全部都抄下来，就是不要碰远征，不要碰超知名的品牌开发商，类似于万科、仁恒、碧桂园都不要碰。不要碰那个单价比周边同类房源高出百分之四十五十的高溢价盘。不要碰那些故意把户型做小，然后把单价做高的。也不要拍酒店式公寓。你把这些坑都躲过，然后你就在 200 套里面选一套，你看的最顺眼你就买下来。买房其实说难很难说，简单也很简单，就去买就 89 行了，就这么简单。但是要跨出第一步，勇敢的跨出第一步。纠结新房还是二手房，请抛弃处房情节现在是一个非常重要非常大的一个效应，可能可以使得你的房价差 20%。因为我惊讶的是中国这么多研究房地产的专家。从来没有人提到过这件事情，而这件事情至关重要，可能影响到了千千万万数以百万计的百姓。首先我们讲这个事情，如果你是一个水果批发商。你昨天晚上进了一批苹果，五块钱进的，早上按照 5.1 块钱给卖掉。你那就进了一批哈密瓜。三块钱进的，早上按照 3.1 块卖掉，也进了一些香蕉。一块钱进的 1.1 块卖掉。这个都是一个很正常的商业逻辑。可是如果你进了一批苹果，十块钱进来。这批苹果的卖点，就是你是第一个。摸过这些苹果的人。然后第二天早上你要卖的时候，这些苹果只能卖 5.1 块钱。你说你这个是不是就很亏，就亏到老家去了。这个房子就不是变成投资了，变成明显的亏损了。那么这个童话一样的故事在我们房地产市场有没有发生过呢？正在发生，而且严重的发生。他就是一个效应。就是一手房比二手房贵。 90 这是一个非常典型的效应，就是同样一套房子，如果从小业主的手里卖出。只能卖 1000 万。但是如果从开发商的手里卖，就能卖到 1300 万。市场上有一批人，他们买房子并不是冲着这个房子的地段有多好，户型有多好景观有多好，朝向有多好，不是冲着这些东西去了。他们关心的是，我是问开发商买的还是问二手房买的？只要我是问开发商买的，我就愿意出溢价。这个溢价是多少呢？按照目前的北京、上海市场，差不多 25%左右。是一个非常经典的数字。就是 600 万和 800 万的区别，可能有这么大。那么这些钱花在什么地方呢？他们喜欢买一种心理上的感受，一种爽。就好像这个房子是从来没有任何人住过的，这个房子是毛坯，从水泥交房交付到现在，除了我之外，没有任何人进去过的。为什么加一个爽字？当然了，事实上房子肯定也是有很多民工进去过的了。但是消费者不在乎他们就是一种心理状态。处罚情节处罚效应。导致一个结果就是一手房远远的比二手房要贵，最终是一二手螺旋式的交替上涨。比如说现在的屌丝白领整天都在喊说北京的房价太贵了，五环外新泰楼盘 8 万 51 平米，91000 平米，宁波的活不下去。这所有的人都在卖骂这个房价贵，都在说北京的房子贵。那你跟 91 他说了，这房子不贵，三环内不是有老大楼吗？以前什么机关处部委的房子，三匹跋扈的也是老房子。这房子也就五万多一平米。远处的五环外，每天上班下班一个小时，还有人买到通州、燕郊、大厂、香河去，每天上班上下班四个小时在路上。然后在哭诉房价奇贵无比，可是你跟他说，你买二手房的话。北京东三环团结湖也就五万多，90 年那个房子。一样住人把门一关，外面是非洲，里面是欧洲。我来帮你装修，凤姐变冰冰，老张又漂亮又好看又舒服。这些话表示听不进去。在很多表示，我们叫做心房癌。这个生癌的皑皑皑看死了。心房癌的心目中，他们只看见心房，而且能且仅能看见心房。北京的新房供应是很有限的，一年就新开了几个楼盘，那么几十万的屌丝大军就蜂拥而去，那个非得抢一手房不可。那房价能不高吗？其实北京的房价没那么贵的，三环里面挖地到处都是，便宜的房子，买了大街都是。因为我们说的国贸附近最被低估的板块八万多都有很好的房子。他们看不见。你用真正的话来形容那些新方案，就是看不见。他们觉得哪怕我花个什么八九万满五环外，但我买的是一手房体面。我如果老家是三个沟里来的，是那些穷省来的内陆省份来的，那么老家的亲戚朋友来看了这一平面，他就是要买那个房子，新房。 92 而哪怕你跟他说，你买一些老大楼住人一样，住面积、地段、区位交通更舒服。他们觉得不铁，这事儿就没底了。你一方面那么多的要求，一方面你拥抱北京的房价贵，那么我们华妃大家怎么说呢？贱人就是矫情。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。这个处罚情节，我们估计是 25%的差价。它导致一个什么结果呢？它导致一个非常严重的不良后果，叫做螺旋上涨。我们举个例子。假设某个板块，比如说你坐在在北京北四环，就是奥体板块，我先开一个盘，6 万亿平米。你根据趣味度、板块度、设施配套、交通，把它这个合理 6 万块。 ok 这个价钱，我是一个业主，我 6 万买进，你说我哪天想卖出的，想抛出的，我在二手房市场我应该挂什么价？但我至少也关 6 万，我最多不赚钱。但是我肯定不能亏钱卖的。你去北京城好，医生，我六万买进 55000 卖出，那肯定不可能，对吧？6 万是个底线，我绝对不可能低于 6 万卖的。但是过了两三个月，隔壁开个新盘。新盘跟我的地段位置，交通品质完全一模一样。一个时代的产品没有区别的的 A 和 B 等价的。清盘的开发商，他的定价策略是什么？他就是处罚情节。如果这个板块二手房可以站稳 6 万。一手房一开盘就是 750 750 起，众筹新 93 客联系微信 501863613。而买家小白领新方案，他们也很清楚的，他们觉得这个板块二手房都要卖 6 万了。那么一手房就是 75000，他们也是这个心理过度，非常流畅，非常自然的。他们立刻就觉得其他人物有所值。你新盘一开 750 卖了。我下午买进的业主过了几个月，我想抛了，你说我在二手房市场上面挂牌，我得挂多少钱？我至少也得花 75000，我最多不赚钱，我不能亏钱了。对吧？这里一挂就变成二手房，75000 的加起来了，何必再开一个新盘，开一个。C 地段，交通区位、品质、设计都一模一样，没有区别。同一个时代的产品，前后间隔两三个月，有什么高科技呢？那个开发商怎么想，他就想，隔壁二手房占了你 75000 了，那我是一手房，一手房怎么定价呢？新房肯定接受的 95000，但至少开个 95000。他觉得你二手房能够站稳 75000，他一手房一定开 9 万以上的。这就导致结果就是说只要一个地区还有很多很多的新房，12345 轮流开抡开三个月开一批。这个价钱会像螺旋一样的往上升 6 万 7 万 8 万、9 万、十万、11 万 12 万。目前的一圈一圈往上升。每一圈的人都觉得自己的价钱是站得住的，哪怕我将来楼盘 D 楼盘 E 楼盘 F 开到 12 万了。他一问隔壁还有刚刚开的楼盘，A 一年前的新房子 6 万块，为什么你不买二手 94 房的 6 万块？我们这些表示，他看不见。他宁可排队排个三天三夜，他也要买新房。F. 北京的房地产其实真的不是那么贵的。那么贵纯粹是因为你心里面有洁癖，是给你自己搞上去。作为引申过来，就是为什么很多的投资客职业的房产研究的人，他们可以获得远远超过同类比的房产收益率。为什么你的大姑大姨实业里面赚了几千万的煤老板？他们去投资房地产，很多时候都是失败的，会套个五年十年二手房市场一点都涨不动。当年 3000 万的房子现在还是 3000 万，一点没涨幅，甚至亏本出来。为什么专业人士可以战胜业余的。因为你七大姑八大姨，他们都是新方案，他们乱买房子。他们就喜欢买 121000 平米的 F。他还觉得这个就是市场价。但是职业的楼市研究的人，他们会去买 6 万块的二手房 A。他们觉得大家都是在这个区段材质差的不多，或者有一点点的品质差异。但是品质差异不足以差到百分之四十五十的。在这样的情况下，专业使得我们逐渐拉开了距离，拉高了回报。所以我们总结一下这一节的道理。这件道理就是说你不要整天抱怨房价贵。真正的说法是，便宜的 95 房子看不见你眼睛里永远只看到一束花。毁三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。小产权房的便宜该捡吗农村土地主要是一些城中村，比如说深圳很有名的城中村。农村谁有一些历史遗留问题，中国的宪法规定，所有的土地属于国家了。城镇所有的土地都是国家拥有，他卖一个 70 年的使用权给你。但是农村的土地是归村集体所有，就是那个土地和土地上面的房产，只能在村子里面有村民购买，不能由村外的持有，只能是本村的人。主要是深圳，深圳有大量的城中村，深圳和广州它当年改革开放的一些遗留问题。这些村子又位置非常好，像著名的水贝村拆迁每人分了 1000 万。他是在城市正中心，有很大的拆迁价值。就有很多朋友就问我说农村的土地和小产权可以买吗？说不定哪一天我也被拆迁了，我拆迁也能赔个 1000 万。而且这两年有很多的政策转向政策，就是说扶持三农，扶持农民农业补贴。农民每年都发钱。有时候他们很多人就说我农村户口会不会比城镇户口更值钱。为了每一年几千块钱的补贴，我是否应该保留农村户口？对于这一类的问题，我们的回答通常只有一句话。就是说一项福 96 利，如果它的普及面有 6 亿人口。这个福利多半不值钱，阳光普照，你在公司里面抽奖，特等奖一等奖很值钱。如果每个员工都有叫做阳光普照奖，那肯定是不怎么值钱的。对于农村户口也是一样的。因为全国有 6 亿农民，单纯的农业户口，其实没什么价值的。真正有价值的是什么呢？就是在大城市周边有可能被城市化卷进去的农村户口，它是有价值的。所以还牵涉到一个概念，至于城市的边界。城市的边界是多少？你可以拿一张上海地图或者北京地图来看一下。比如说上海地图啊它是个很典型的一个环线内环中环外环上海的边界目前大概是在 24 公里左右，以人民广场为核心，画一个圆圆的半径是 24 公里。大家要知道，上海是中国第一大城市，也是建城区人口最大的城市。所以这个边境这个语言已经是很大的了。中国能比上海更大的城市不多的北京算一个北京，因为是比较空旷，没有高楼，那其他就真真不多了。整个城市的边界其实还在扩张。像上海的话，每一年可以涌进 50 万到 60 万左右的新增外来人口。有这么多的人口，他们肯定就是要居住，要生活巨型的城市还在变得更大。我们一般认为整个城市的边界每年增长 1 公里左右。 97 你可以看，如果你想买一个房子，你距离人民广场是 30 公里。我们现在是 24 公里，就说你这个地方六年以后可能会被城镇化。六年以后，现在是一个农村，旁边还有油菜花，还有农田，还能闻到一些稻花香。但是如果你过了六年，觉得这些农田都会被铲掉，还会改成新建的小区、公寓、宿舍楼、购物商场之类。城市边界是一个很重要的概念。你大致可以认为在某些情况下，它等于最后一站地铁或者是最后一个 shopping mall，或者是最远的一个星巴克。房地产这一行升级最快的我们称之为城乡结合部，转化为市区的那一瞬间，化为四驱 60163613。所以原先你是农田产出来就只有一些番茄，土豆一年只能赚一万多块钱一亩。就拿政府把它变成市区了，可以盖住宅，可以盖小苹果，盖商场了。你这个一亩地就是几千万的，两三千万的价值。这个你说一下子是几十倍上百倍的一个升幅。如果有关心农田和小产权的话。就是要自己预先计算。你城市边界，然后边界扩张到你这里要多少年，然后你是什么样的入场价，根据这几个因素来计算一下你这个投资回报比和一个增长率。可以说，中国六亿农民，这 6 亿农民里面真正户口有价值，土地有价值，宅基地有价值的可能不会超过 60 万的。 98 从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 。Yes , we know. 然后呢，小产权作为一个投资标的的项目，它值不值得投资？我们在用一句话来概括，就是不值得。所有不能贷款的资产都没有投资价值。销售人员如果你说他要涨幅，涨幅不低的，在深圳的话，一直保持着正常住宅的两分之 1 到 3 分之一的价格。是，如果他是普通住宅的三分之一，就会鼓掌。如果到了二分之一就会停下来。然后住宅先涨基本上都是在一个二分之 1 到 3 分之一这个波段之间在波动，涨幅是不低的。但小产权的缺点是什么呢？小产权不能贷款。不能贷款就没有杠杆。我们做房地产这一行了，归根到底还是要靠杠杆。我们一直在说赚钱的是房贷，不是房子。房子哪怕给你翻个五倍、十倍，你资金成本这么高没有意义的。那么小产权的话，你拿来收点猪，收猪的话不错，有四五个点的租金回报。但是因为不能贷款，这个原因它不是一个很良好的投资标的。同样道理，还有另外一个金融产品，就是车位。已经有人在问我说车内有没有投资价值？车位其实也是不能贷款。车位本身有涨幅，而且有使用价值都不错，它的租金回报也有三 99 四个点。但是几乎在所有城市都没有专门针对车位展开的贷款。你十几二十万全款扔在里面就太亏了。自助买一个多了都不需要。称谓有一几个估算的公式，大家可以简单参考一下。一般的车位的价格等于住宅价格的 5 平方米，建面的 5 平米。如果车位的比率低于 0.5，车位户数比 200 户，人家不到 100 个，车位低于 100。就需要购买，要尽快买。如果高于 1 比 1 的话，就可以缓一缓。第三个问题是最近有一些大学的财团。像什么万科，万达纷纷表态要在农村新建一些租赁性的住宅，那是一场比较热门的新闻。今年 2 月份所出台的。对于这个政策怎么看呢？是我想不用太在意，一般是忽略的。农村土地按照法律规定是不能买卖的。那像小产权的话，它可以租赁，能不能让一个大型的开发商过去做成那种长租公寓，长期的走租赁这条路了。这里面的主要的问题就是其实我们的社会不像很多人想象中那么的阳春白雪。不是走到哪里都是王子公主。就是你非常的有礼貌有教养，有体面，有社会规范的可能。经典局限在国贸这样很小的一块区域的 CBG 里面。只要你出了五环，外面都是随地吐痰的人。如果他建设一个非常漂亮非常良好的一个租赁公 100 寓。也能够想象，第三个是地毯进去，一个农民的老婆婆，她先吐口痰了。这个整体的数字改善了，还需要很多很多年的时间。从目前的情况来看，郊区人口其实人口比例以低收入、低素质人群为主，只要出了五环。基本上运行就不超过 3000 的。在这样的一个区域里面，租赁要维持长期的高品质的保养是几乎不可能的。所以我们总体来说就是对小产权、农地、农业租赁用房都不怎么感兴趣。还有一个话题是拆迁，像全市中央，不管是上海还是北京，还有一些棚户木头搭了一层楼两层楼的房子。上海还有人在打马桶，很市中心的地方内环内。这样的房屋能不能博一下搏一个拆迁概念呢？拆迁概念其实也不能博它的问题也是一样的。就是你不能贷款，放不了杠杆。而拆迁是一件很容易失控的事情。是你不能放贷款的东西，最好是快进快出。你买进一个被低估的笋盘。150 万买进，明天 250 万拆迁了，已经赚了 100。但是拆迁很容易拖很久，因为整个地块 99 家就走了，有一户人家没有走拆迁办的规矩，是所有人都走光了，他才给你钱。你这个 250 万拿到手可能要等非常长的时间。你拖个两三年以 101 后，你的复利回报就不高了。这个流派也就没有意义的拆迁了。目前的行情叫做巴西。他是这样说的，就是最早走到 80%的人只分掉 50% 的钱。剩下 20%的人分 50%的钱。在这个 20%里面再分 28 开，就是这里面的再 80%的人再拿走一半的钱，剩下的就是 20 的 20 的 4%。可以达到 4 分之一的。拆迁的核心原理就是睡觉拖。所以你走的越晚越好。一般的话一个著名的一个标志性事件是法院的判决书，就是法院判决书只要出来，你就应该立即认识。时代不一样了，在我们目前的行规就是法院判决书。判决书一出来就要立即验收，就不能再提价了。只要判决书没有出来之前是走的哟。好，这一节我们介绍了农村土地小产权和拆迁房。基本上这几个都不是很理想的投资首晚也不是主流。大家了解介绍一下就行了。欧神来答疑第一个问题，欧老师，我在河南周口五线城市买了小楼盘，第一套 80 平的房子，现在感觉面积有点小，公积金还没下来。现阶段如果换成大房子合适吗？没事儿，少折腾。为什么我发现越是穷的人，越是喜欢折腾呢？房子买进卖出，贷款还款这么容易吗？这么简单吗？你周口店五线小城市，视频里不够 102 住，你去租一套就行了。租房子就行了，你干嘛要买？小县城自助留一套。小户型八十几平米就够了，不需要买更大的大户型的房子，不够就去租钱，不要放在小县城里。第二个问题，老师，我想问东北的房子一直不看好，东北，真的没有升值空间了吗？我们没有说不看好东北，我们对东北还是有挽留余地的。你看水库最近就在卖沈阳吗？我们买了很多水。天底下的事儿，你说投资不过山海关也好。那么一切的缺点都可以折算成价格。只要你价格足够低，那当然是可以买的了。水库就一向喜欢买这种老婆大边角料，鸡头、鸡脚乱七八糟的地方。这些对于水库流盘来说都不是问题，只要你价格足够的便宜。第三个问题，欧老师想买一套房，但手上资金不多，又没省会城市的房票。贷票是在县城买好，还是去地级市去买好呢？资金不足，房票贷票不足，这些都是困难。但并不是死刑，也不是说入账。水库的精神就是一项见招拆招，神挡杀神佛，挡杀佛的。遇见困难就解决，困难就破除困难，你要对着困难迎面而上，把这个墙给打穿掉了，你才可以跃升到更高的阶层。所以千万不能说你没钱给自己的利益，我就会在县城里面混着。没钱的话你就想办法去搞钱。水库有第二卷 section too，里面关于办信用卡信用贷、亲友 103 拆借空档接龙，各种各样的方法里面都是有攻略有技巧的。就你只要学会这些技巧，然后最好是省会地级市都不推荐的，只有大城市才有房地产，最好就是直接去买省会城市越大越好。第四个问题。欧神老师目前在看上海徐泾镇的房，您建议买 2000 年前 35000 单价的旧楼梯房还是较新的，单价 45000 以上次新房新旧房价差不大，只有两成多。这样的差价不大，是否值得入手便宜的旧房？首先，你这个问题没法回答。所以信息不足，无法判断。房屋的品质可能相差很大的。你单单跟我说 35000 和 45000 是无法判断的。因为有各个小区，各个年代，各个楼层朝向，还有小区内部的差异也很大。所以单单你这些信息是给不出判断的。另外我要提醒你一下，就是 35000 和 45000 其实是差 30%，30%。如果你换到十年以后的话，它就相当于就是 15 万和 20 万的差距。这个其实是追不回来的。你将来年限长了以后，你 30 年 60，别人 20 年 60，这两个牌的价格应该是差不多的。时间越久，老婆大的涨幅越高。第五个问题，请问欧老师，2019 年上海房市是否会有行情？2019 年 2 月份除夕之前，上海楼市肯定没有行情。2019 年 2 月春节之后，上海楼市有没有行情呢？我们要等到年初的时候，看三中全会金融工作会议，他要订票。 104 就是鹰派和鸽派奖励，我们要看一看是哪一个观念，哪一个派系可以赢。等定调定了一个基础以后，我们才能做判断。第六个问题，请问老师资金不多，是在成都摇号买房还是去重庆买房，未来收益好些？重庆和成都是不用考虑的。重庆远远好于成都。所以肯定是去重庆。水库从来没有推荐过成都。事实上，水库对于成都是不喜欢的。众筹新客联系微信 501863613。第七个问题，深圳落户后，购房刚需计划五年后入住，首付 300 万，可以选择中心区吗？哪个区好些？选新房还是二手房呢？深圳没有中心区的说法，事实上就是罗湖福田都已经没落了。深圳当年好的地段现在都已经没落了。现在在开发南山保中保安那么你可以观察到深圳政府的操盘是一场非常有机可循的。他们就是圈 1.2 块不拉屎的地皮，然后就搞一个 CBD，搞一些会展中心，搞一些高档的小苹果和学校医院。很快就会有全国各地的小白领就络绎不绝的会拥过去。他只要一开盘就肯定是 10 万加了。这些前海、后海都是从当年荒无人烟的地方，一区 9 到 10 万家的深圳湾蛇口湾，当年都完全不值钱的。所以深圳的楼市是非常难以操作的，因为它没有地板的含金量。你唯一可以采取的策略是在地图上面找哪里，还有大片的空地， 105 哪里可能会是政府的一个炒作的热点。现在如果只有 34 万，你就赶紧进去。如果政府真的来开发了，马上就是 10 万家类似的地段，像我们说的光明，碧海可能在龙华那里也有一些地段需要仔细找一找。第八个问题，上海买 600 万到 700 万房产，朋友出 300 万首付，其他一起贷款如何约定，是在购房合同备注里约定比例吗？水库的文章目录里面有一篇合作买房手册，编号是杠 1380。你看一下你的问题都在里面了。第九个问题，欧弟沈阳的盘，关于您的传说和您的旗号的团购，很多，不知道如何选择，请您推荐一下区域和楼盘。所有水库官方以及水库审查过有轻微背书的团购活动全部发布在水库线下这个微信号里面。它是以杠级为编号的开头的。你可以关注一下水库线下微信号。目前基本上前几轮都结束了。最新的一轮就是第七轮团购的是国奥新城。那个盘比较奇葩，优点和缺点都有，我们把它放在最后给他一个评语是比较鸡肋的一个单词。如果你没有选择的话，你可以去看一下，也可以了解一下。另外就是有一些杂七杂八的尾盘，像澳元的话，还有一些边想廖，你可以联系一下乐末和观澜团队，在公众号文章里面都有二维码的。第十个问题，老师是否看好越南胡志明市的房产行情？我们的精 106 力有限。就是水库如果去买房子，不是跟一般的外行菜鸟想象那样你跑到某个地方把钱扔下去，说我要买房就可以了。这样你是赚不到钱的。我们是专业人士，专业人士的做法，你到一个城市首先要看房 200 套，然后你要深入了解这个城市的发展轨迹，政府新趋势往东南往南。我希望被当地人的口味和偏好，对于新房、住房、二手房的态度，老婆大老婆小对于楼层朝向、景观，每一个地域，每一个城市都有自己一堆的口味。我们最后是可以淘出笋盘，就是可以买到 7 折笋。8、折损这种功利都不会是天上掉下来的，是要做大量的基础工作，你要比当地人更加了解当地楼市，甚至是对于他的前四五年和未来的十年都看得很清楚。如果你说越南胡志明四的话。单子有可能是要做，但是你哪里有这么多的时间来详细的考察这个城市这个市场呢？就算你考察了如此明事，你还需要大量的资源对接。这家水库是很重视贷款中介的。我们也很重视买房的贷票御用中介。如果你真的要买越南的话，你甚至还要找几个越南的美眉来帮你代持房产。因为他对外国人有些外令，这种红粉知己要去哪里找呢？都是系统工程，你不要像外行以为的买股票一样敲敲键盘就能买，不是这样的。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 叶文龙。第 11 个问题， 107 杭绍地铁在修建绍兴的楼市有机会吗？没有小城市楼市的问题是南进南出，几乎没有二手市场。一手房可能会因为杭绍地铁的开通而狂潮一阵子。舆论和无良小编也会跟进。但是在职业的投资客眼里，我们是不会改这种行情的。第 12 个问题，老师，安徽芜湖的房价还有没有下降的机会？现在买房合适吗？全国楼市都没有下降的空间。就好比说全世界的楼市都没有下降的空间。你要去看一下全世界所有的城市。包括香港的创新高了，日本也止跌了。今时今日今天没有任何一个城市的楼市是下跌的。所谓的五福楼市什么调控紧张，市场诡异，这些都是自己瞎，自己是文科生。小编编出来的故事。但是你要站的高跳出这个圈子，站在这个炫舞，额外仔细观察的话。你会发现全世界没有一个地方的楼市是下跌的。第 13 个问题，北京南三环内的小户型想换一套改善型住房，目标是东坝和台湖应该怎么选？应该先买还是先卖？买房的节奏和时间是你可控的，你只要拿现金去，很快可以兑换这个房子。但是卖房的时间和节奏是不可控的，你房子有可能挂半年，挂一年你都卖不出去，你又不肯睡觉，卖睡觉就会伤身体。所以一般 108 的换房节奏应该是先卖后买。在水库这种专业人士的手里面，我们会有很多优化的区间，尽量在里面的时间差。具体做法就是说我们卖的时候只要能够收到第一笔款，第一笔大定金就 ok 了。你不需要等到所有的资金到位，不需要把整个手续流程手续做完。流程手续做完可能会需要 5 到 6 个月，到时候房价又上去了，涨了一大截的，先卖后买的诀窍就是只要一收到卖房定金，立刻就去买进。哪怕你的资金还没有到位，手里一分钱也没有。一个是空的，你也同样可以刷几万定金，把你要买的房源锁定，这样就避免了时间长。第 14 个问题，您说我国通胀有 12%，请问是怎么计算的？这个结果是 M2 增速减去 GDP 吗？房价每年涨 24%，这里面是否已经包含了通胀在内？自从 2008 年以后，中国的 M2 走势图出现了一个拐点。你去看一下他们的对数指数图有一个非常清晰明显的有一个锐角尖锐的有一个拐点。从 2008 年以后，中国的 M2 增长就不快了。我们很怀疑这里面有一些统计上的技巧，我就不展开了。因为你可以观察自己身边的大牌面指数，我们的物价上涨，其实这两年跟前两年一样，我们并看不到钱越来越值钱。甚至像这种日本这种几年都不涨，如同或紧缩的状态，在中国是不存在的，物价还是很快，近三 109 十几块钱一碗面马上就要到五十几块钱一碗面，这个是看得见的。我们说全社会的财富会以每年 20%几的速度在增长。以人民币计算物资就是我们的 GDP 在增长。GDP 以前是每年 9%，现在是 6.9%。那么货币增长减去物质增长，剩下的才是动货反涨。就可能说你钱越来越多，房子也越来越多，你要减掉这个房子的增长速度之后，才是你合理的速度。我们一般认为房价理论每年上涨 15%左右。第 15 个问题。欧神次新大面积顶付一般几折值得入手。在北京、上海这种城市。顶腹一般都是一家出售的，而且是很高的一家，120%到 130%。你想买都买不到。另外不要整天说什么折价，折价很 low 的，显得你很奇葩。情人节。第 16 个问题，现在沈阳的房子还值得买吗？值得买，值得继续买。有可能在未来的半年一年依然值得继续买入。只不过游戏规则会有一定的变化。因为它限购以后，一手房就不能买了。他对说我还是限购的。那么主战场有可能要转为二手房，要逃损为主。而二手房，沈阳目前的管家公司还不是很成熟，刚刚创立不久，有可能提供不了很全面的服务，很多事情要更多的靠你自己去做。第 17 个问题，深圳限购你怎么看？730 限购政策。 110 浓缩浓淡，深圳正在逐渐的被拉低到和内陆城市一样的智力管理水平，也在削弱深圳的赏金记的完美光芒。那么对于专业人士来说， 730 的限制都不是限制，都是有办法可以破的。只不过哪怕你可以各种各样方法破掉这个限制，但是整个市场会让你觉得很恶心。而且这种事情搞得多了以后，会削弱整个城市的吸引力。所以我们是不喜欢的。第 18 个问题，通胀是 12%。理论上我投资标的必须能吸纳这个通胀，即年增长 12%以上。才能说只要贷款利率 8%以下越多越好，对吗？因为如果投资标的没有任何增长的话，即便贷款利率 8 以下低于通胀也是不划算的。你的逻辑很混乱。通货膨胀的本意就是说所有的实物资产，它的价格都会上涨。就是你平白无故的纸币多了 12%，所有以纸币衡量的东西都要涨 12%。所以不存在有哪个东西会跑不赢通货膨胀的说法的。一切食物都会有通畅效应。唯一的区别是，当中有些东西涨的多，有些东西涨的少，有些东西涨了 13%，有些东西涨 11%，有些十五，有些涨多涨少的问题。你只要选的不是长得最少的那一家就可以了。总体来说，地产因为限制供应，地产的建设速度是远远低于钢铁、白菜矿泉水的。所以地产的涨价幅度速度会快于钢材。第 19 个问题是不是之后除了省会， 111 其他城市人口会越来越少，不适合个人发展。你可以关注一下武汉，武汉是一个最典型的例子，这是湖北省几乎放弃了一切资源，全力以赴打造武汉市。本来湖北省是三足鼎立，武汉、襄阳、宜昌这三家其实都 ok 的，都拿得出来的。但是现在另外几家都已经被吸得奄奄一息。所有的投资大项目生产基地全部不放在那些第二、第三名身上，通通集中到武汉。武汉因此产生的协同效应产生了大城市效应，所以使得湖北的 GDP 数据远远的比湖南好看。如果生产力不发生大型的改变，或者说科技没有大型的革新的话。目前来看，大城市化是不可避免的，省会一城独大是必然的趋势。不要试着螳臂挡车。第 20 个问题，怎样让更多合适的买家找到我要卖的房子，二手卖价才是真实的房价。你问的是一个典型的流量问题，怎么样让更多的人访问你的公众号，怎么样刷出 10 万加。流量这种事情无非就两个选择。一个是你花钱买流量自己登广告，那么你肯定是没有这个预算的。第二个方法就是跑断腿。就是以你家为中心。方圆 1 公里以内， 2 公里、3 公里、5 公里以内，所有的中介，你把你的房产证和其他资料。复印 200 份，那么 5 公里区域内 200 家中介全部跑一遍，每一 112 家中介给一份资料。风里下雨里雨里水雨，下雨里晒得很黑，那么可能要花费好几个周末的时间才能做到另外一个更简单方便点的方法，是可以去 58 同城赶集网上面登广告，登个人房源。在很短的时间就是一两个小时之内，会有一百多家中介主动打电话给你。你只要在电话里面介绍回复你的信息就可以了。但是他们的效果会差一点。第 21 个问题，请问前几天说的坚决遏制房价上涨会对二手房产生什么影响？我们预期会在家调控这条路上面越走越远，也就是现在的限购限贷、限售限价限离婚、限结婚限公司，各种各样的限制会变得更加普遍，而且持续化。从经济学的角度来说，这些举动只会使得房价更高。但是我们也没有办法再从中赚钱了。所以这会成为一个三方都输的结果。鉴于某些原因，我们就不展开了。会三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。今天的节目就到这里了，感谢收听。如果有任何疑问，欢迎到功夫财经 APP 给我留言，我们下期再会。每个人都是隐藏了新浪方。你只差一位演员。这里是第三名。我是 ocean 也能够。我们今天继续开始第十五堂课。被妖魔化的土地财政。15 16 17 这几堂我们会讲一些更加深一点的道理，以及一些房地产运作的生存的底层规律。可能会有一点点涉及到经济学，各位需要有一定的基础。 113 首先我们来讲土地财政。我要强调一点就是土地财政这个字眼在真正的官方的文书上面，或者是说在学术界的官方的文献里面是没有地位的。就是土地财政，它是一个非常铭科的说法，就是它主要兴起于一些夜谈，郎咸平，这种不算是经济学家，但是算是一件领袖。但是土地财政这个字在经济学上面是没有地位的。在国家的政策研究当中，也是从来没有任何的法律文件提到土地财政的。我们大家都知道土地财政是一个很敏感的字眼，就是它非常的重要，可能有几万亿人民币这么大的一个数量级。每一年中国的土地出让金都是在四五万亿的这个水平线上。当时有很多人他们抱怨房价贵，让我们这个社会的主流声音永远是小白领和小屌丝，白领永远是占会上网的人口的绝大多数的。很多人就痛恨房价为什么这么高，开发商是不是暴利？那么有人不揭穿开发商不暴力，只赚了一点点辛苦费，车马费。他们接着深挖，房价贵是因为地价贵，是因为土地财政才使得你买不起房，才让北京的房子 10001000 套。所以大家就把这个愤怒的矛头盯向了土地财政。我要告诉你，这种思路是错误的。从来不存在土地财政。就是你上了水库，水库会告诉你土地财政是个伪科学。你听其他的老师的课程，你是听不到这个讲法的。为什么呢？首先我们举个例子，如果你现在去青海。去青海玉树去观察，去阿坝州自治州。 114 这些。戈壁滩穷乡僻壤，或者像这种阿里无人区一样的地方。我给你一块土地，你帮我炒，炒到一个亿一亩，不管你怎么炒，所有手法都可以用。我现在是个村长，我只要你给我一个亿，你随便怎么玩都可以。你说这种事干得了吗？这个是肯定干不了的。如果你去青海，去新疆去西藏一些偏僻无人区，去 k two 雪山这种地方，它的土地是不值钱的。而且也不可能值钱，不管你用多少的资本，大家会不会炒作，靠什么炒作买卖。对，敲这个都是股市的用语。在经济学上面是没有操作这个说法的。纯正的经济学家，任何情况下都不会讲出炒作这样的字眼的。众筹新客联系微信 501863613。那么为什么大城市的土地这么贵？为什么北京、上海的土地要卖到四五千万 1 亩地造出来的房子，土地价格就要 45 51000 平米。这个不是土地财政。这个是物有所值。我们就讲。这土地本来就是要钱的，没理由说土地不要钱，价格为零，白送给你。这个是没道理的。土地本身就是要钱的。要多少钱呢？看市场的供需情况，人口涌入情况，你国贸这里 CPD 寸金寸土有多少人口，多少资本多少企业聚集在这里。那么你造出来的房子肯定是天价。这是看一个聚集度的。而土地财政它不能改变上限。大家把这个 115 字眼抄下来，重要的是上线。就好像说上海一亩地卖 5000 万。你换一个再聪明的操盘手，换一个再聪明的市长，换一个再聪明的一个策划炒作宣传大师。不管你怎么弄，这个土地最多就只能拍 5000 万。你不管想尽办法，也不可能拍 6000 万的。就好像说你青海西藏的地皮价格应该是 2 万块 1 亩，你不可能拍到 51000 亩的，1001000 亩的拍不到的。但是他往下是可以的。有时候你这个土地应该是值 50001000 亩。可是可能遇到了什么官商勾结、暗箱操作偷偷的市长给你打个八折，开一个披了一块很大的土地。这个时候，这些地卖给开发商只卖了 20001000 亩。往下是可能的。那么开发方向怎么样就赚翻了就暴富了，就一夜之间成为百亿富豪了。有很多的知名的地产商是这样发家的，我们就不举例了，免得得罪人。但是有的地产商他可能说是三年五年的时间就可以赚到 50 亿 100 亿。关键是什么呢？这个土地政府卖给地产商的过程中没有卖到上限。很多人就要问了，你说土地是要值钱的。但是这件事情公平不公平呢？就是说我们都是中国人。土地是全体中国人集体所有的土地，应该是每个人都有份的，都是国民的共同资产。凭什么你土地还要这么贵的卖给我呢？为什么不能每人分一块 116 地呢？你让我出 501000 亩，50001000 50001000 亩。分到我这里，一套房子分 500 万的成本，我觉得不合理。为什么不能白送给我呢？这里面牵涉到一个什么问题呢？就是 10 亿人民不能都住在北京。你比如说我东直门新开一个楼盘，泛海国际，房子很棒，121000 平米，一亩地 6000 万。但是那一亩地上面可能就住 200 户人家，300 户最多了。你说，你说我中国十几亿人口能不能都住到东直门来呢？那肯定不行吗？可能是 10 亿人口当中选 300 个代表，对吧？你们只能做到这里。如果我土地很便宜，卖给你卖 1 万.1 块平米，卖卖的土地价值为零。那么受益者是谁呢？受益者是这 300 个家庭。这其实是很不公平的。我们现在采取什么制度呢？我们采取的制度是 D 按照原价卖给你 6000 万 300 的家庭，你们去分，你们自己这个套套套钱，10001000 套房子两套。我们把这个土地拍卖获得的钱，一块地出让金 100 亿 150 亿，把这个钱用于公共设施建设，造地铁、造大桥、民生工程、孤寡老人。这样反而是把这个钱平均的分给了每一个北京市民。所以土地拍卖是一个非常公平的制度，它其实就是谁住房谁付钱。 117 但是每一个北京人都是受益者。就喊你一个小白领，只要你不去买房子，你就不会受房价的破靴的。但是你待在北京，天空一天天变蓝，绿草一天天阴阴。道路交通越造越好，地铁日新月异，这个就是你免费享受到的。你能看到这些。旁人看不见的事情。那么你的经济学才算是入门了。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 也温柔。我们现在再讲一讲，现在有一个思考，思考是什么呢？是废除土地财政，深圳政府出了一个 65 房改的一个文件。他要大力推行保障住房，推行租赁住房以后，60%的房子都是保障性房子，或者是共有产权房子，纯粹的商品房会越来越少，土地拍卖越来越少。这个政策很多人都在鼓掌的，大家就认为我们慢慢的退出了土地财政以后，就全部都是租赁了。没有拍卖，没有卖地的。如果退出土地财政会导致什么样的结果呢？退出土地财政以后有两个结果。第一就是原先政府可以拿 150 亿改善民生，改善基础交通，改善道桥入睡，做各种各样的市政建设。现在这个 150 亿不见了。变成住在东直门的这 300 个人了。那么你小白领的心态，如果你能抽签摇号，你能抽中大奖免费给你一套。什么东徐四桥，世贸天阶这里的优质商品房，优质公有产权房，你是 118 肿大采了你划算。但是万一你没有摇到呢。没有摇到的话，北京的市政建设就少了 150 亿，我们的地铁会老化，我们的绿化会没有人养护，老人会拿不到补贴，这些都是亏损的。经济学是说没有免费吃的午餐的。如果你没有摇到号的话，其实这个退出土地财政是对你不利的。你想不想要这样的制度？我们不方便评价，但是你自己考虑。另外一方面，第二个影响就是退出土地财政以后，会使得我们的价格信号失灵。价格信号是说我们现在北京二环内三环内有一些非常好的地段了。本来这些地段是可以拆迁的，有一些工厂，有一些老房子，而且有很多很穷的住在胡同里的北京人。他们非常渴望可以把这个土地置换出去，置换成优质的商品房。他们拿点钱，要么就发财，要么就搬到五环外去。如果土地失去了这个拍卖，失去了这个价格调节的功能，就意味着整个城市的内部不会再有任何的拆迁。拆迁翻身这条路就是被完全的堵上了。总结一下这一个章节的主要知识。首先，土地财政是有一个上限的，就是任何的炒作，任何的商业化，任何的烘托，四家都不可能让我土地突破这个上限。比如说青海，西藏可能就是 10 万块 1 亩，北京、上海就可能是五六千万 1 亩，你 119 只能低于这个价钱，你不可能高于这个价钱的，就是不存在土地财政。第二个观点，在某些情况下，政府的售价可能会低于土地的真实价格。这个时候就会有一部分的利益流出去。比如说 5000 万的房子， 5000 万的地，你 2000 万就拍卖掉了，那么就有 3000 万的差价。如果这一部分的利益流失到开发商的手里，那么我们这个社会就会迅速的锻造出一批 50 亿、100 亿 500 亿商家的大型地产商。这个是他们暴富的秘密。如果这一部分的差价流落到了购房者的手里。我们这个市场就像是中彩票能买到经济适用房，能抽奖摇号摇中的人，他们是受益者。但是对于整个地方财政、国家财政来说，依然是几百亿上千亿的减收库房损失了资金财富。那么对于每一个普通市民全部都是吃亏的。第三点就是说我们反对抛弃土地财政。做一个纯粹的。经济学者，你应该是坚定的支持土地拍卖应该卖什么价就卖什么价就应该卖 50001000 亩房子就应该十几万 1 平米。然后那些买房子的人，事实上是掏出了钱，改善了全体北京市民的生活。被妖魔化的土地财政因为现在的话你可以把利率理解成 50%、100%、1%千，所以这个 120 利率高的像高利贷一样，你自然也就不会去借了。所以它其实跟加息是同一样东西。我们今天要讲的，就是如果你看电视，看到财政部，央行公布一条新闻，中国要加息了，人民币利率提高了。这个时候作为一名购房者，你应该是欢呼，还是沮丧？这个问题的答案可能 99%的小白领立刻会毫不犹豫的说，肯定欢呼。那么加息的房价就要暴跌了，我终于会有希望可以看到买不起自己的房子了。很不幸，我要告诉你这样一个传统的观点，就是你在传统的媒体报纸杂志上面能够看到的这样类似的观点，他是错误的。正确的观点就是水库和奥地利学派经济学告诉你的。加息其实对购房者是不利的。购房者真正应该期待的政策应该是解析。这事儿怎么说呢？就是一般的百姓，他们主要的错误在于他们有一个误解。他们以为加息以后，房价会暴跌。比如说政府加 0.25 或者加 0.5 的 1 个基准利率。你每个月的月供可能会有 1000 块提高到 1050 块，或者提高一点点。但是很多人会想，你加了一下息，100 万的房子跌到 80 万。他有些黑心的人说跌到 60 万，有些比较疯狂的人说跌到 40 万，只要一加息，房地产市场崩溃，100 万的房子打 3 折，还送一辆车给你。这 121 个梦就做的有点太美妙了，就没有没有这么大的影响的。关于加息和还贷这个事情，我们有一个精算的，有一套自己的算法，大家可以去看一下水库论坛，有一篇加息和利率的金算法。这个牵扯到一些表格图形什么的，我就不贴在这里了。它一般的影响，你们可以粗略的估计为 1 比 7。就是说如果我央行加息 0.5，那么整个房地产市场会下跌 3.5。也是七倍的关系。就是有一个定量的数学算法的。所以你不能抱着太大的指望，认为市场会暴跌，这个是没有可能的。然后第二步第二步是讲我们的一个逻辑。从逻辑上来说，加息对于购房者。也是不利的。因为我们说以 1 比 7 的关系加息 0.5，那么房地产市场会下跌 3.5%。这个时候你哪怕跌了一点点，你去买房子是你的月供高了，你的月供就比以前高了。这两个效应是互相抵消的。这对于购房者来说是一点好处，没有，是一个朝三暮四的一个游戏，就是猴子分桃。早上三个晚上，四个晚上三个早上四个，这个是一点意义都没有的。加息真正有利于的是哪一种人群呢？是全款的。就是说别人全部都要贷款，那别人就对利率很敏感，加了一点点息就要多还月供了。但是你是全款的那一种人。那么加息对你来说就没有坏处，反而是好 122 处。因为你可以用全款买到一些略微便宜的房子。这个就是整个房地产调控的一个大的一个逻辑框架。简单说，凡是砸到你的就是坏事儿，你没有被砸到，你就是好事儿。你举个例子，比如像限购。限购的话，每个本地市民可以买一套。如果你之前没有房票的，那么对你就是一个坏事。如果你之前有房票的，现在别人都不能买了，只有你能买，那么就是一个好事儿。再比如说还有说城市要求购房需要有 60 个月的社保，要有五年的工作经验，五年的社保凭资格才能买。这个时候就可以分成两条线。如果你工作不到 60 个人，工作了 50 个人、40 个人，那么就是件坏事。如果你工作超过了 60 个月，甚至刚刚 61 个月，刚刚满足及格线，那么就是一个好事儿。所有的调控政策，你都可以这样看，就是这个调控政策能不能影响到你。对于加息，现代都是同样的道理。像现代，如果你被限制了就是坏事，没被限制就是好事。这个话题再引申出去一点点，我们还可以看到什么呢？就是有一些专业人士。专业人士在于，别人都被限制了。你没有被限制，你是专业人士，你可以逃过去，躲过去枪林弹雨当中你可以闪闪闪，可以闪躲。对于专业人士来说，他们就永远是好事。 123 每一次调控都意味着更便宜的筹码，更便宜的建仓机会。关于这一点，我就暂时先不展开了。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。还有一些读者问你说老师我知道加息对于普通家庭来说，可能就是一个心理上的影响。而且一般的人家庭贷款也不会很多，哪怕涨一点点月供养分的还得起。可是对于开发商。开发商能不能承受这样的一个影响？媒体整天都在报道说，开发商他们的资金链都是很紧的，杠杆都是放的很大的都是空手套白狼。如果我把一个开发商给逼死了，开发商最后清仓大甩卖，含泪割肉价，还有泪崩跳楼价开发商打一个骨折价卖给我，我不就是赚到了吗？这个其实也是很多的误解，也是有点偏民科的。你看一些乱七八糟的财经报纸、财经杂志，他们给你的分析，给你的思路都是不正确的。关于开发商，他存在几个逻辑上的问题。首先没有了开发商，没有了商人只能使得我们整个市场的价格更贵。因为归根到底，东西都是由工商业生产出来的，只有工业才有商业。它需要一个很长的一个供应链链条，到了你的手里。如果像当年把所有的资本家全部都干倒，资本家全部由捉牛棚，挂在牛棚里以后，我们的社会会不会变得很富裕呢？会不会不再免受资本家的剥削呢？不对的。资本家一关牛棚，我 124 们这个社会就贫穷了，就陷入了一个漫长的长期的贫穷中。房产商也是一样的，房产商是为你提供商品的。房产商越多，我们是靠着地产商之间的相互竞争，才会有一个廉价的便宜的房价。如果房产商的数量越来越少，少到只有几家寡头垄断，甚至少到一家都没有。那个时候房子的价格就是无穷大。你花了钱也买不到房子。房子几年会越来越贵，不可能便宜的。第二个问题，这些真正对地产商影响巨大的并不是利率。就像你一个大老板贷款 100 亿，我加息 0.25。我就其实多 2500 万的利息负担。有 100 亿的老板，他会在 1 户 2500 万吗？你加多少次，他也就是九牛一毛，八根毛一样。真正的 100 亿的老板，他在乎的是剩下的 99 亿 7500。那就是什么？就是说数量型调控。真正对地产商影响巨大的并不是利率水平的高低。还是贷款能不能获得，与房产商能不能借到钱？有时候有些什么银监会，什么保监会，证监会信托基金监管，它规定某些资金不能曲线进入房地产，往往基金监管，它规定某些资金不能区县收入房地产。这样的政策看起来不是不起眼，在新闻报道上都不报，但其实才是杀伤力巨大的。因为真正的地产业的老手，业内人是专家，正在懂 125 行的人，他们会盯着这些新闻看一看。怡很大，许老板他就有问题，就有麻烦了。你就去找他的楼盘，他们会提供一些非常优惠的折扣。为什么？因为他的整个集团的资金链发生影响，发生紧张了，还要尽快的回笼资金。这个有时候甚至利率没有动，但是他可以给你一个九折。这就是数量性的调控的杀伤力。那么真正的资深业内人士会根据这样的机会，有时候可以买到低于市场价打个九折，打个 992 折，八八折折折扣，这样是可以赚到，你也不要妄想赚太多。如果你心太黑，打个 7 折是达不到的。而且其实上地产商，如果我们第三步真的是被逼的走投无路了，那个资金链也不断了，钱也接不到，亏损累累。这个完全要清仓大甩卖的情况下。事实上也是轮不到消费者。就真的如果有地产商被你财政政策货币政策逼得破产了，他最大的出路是什么？是被同行并购。我们看一下过去十几年的历史，包括当年的时候绿城宋伟。还有王健林，还有某几家知名布局，因为不好不方便评论的大地产生。他们遇到困难的时候，就是打一个骨折，带给另外一家地产商。你看王健林最困难的时候，有没有把万达广场的住宅 9100 平米，割肉价 4500 1 平米搬给你，没有的从来没有过。他肯定是找财団来接盘，肯定是财团之间的买卖。所以这个事儿 126 跟平民老百姓关联是不大的。你指望加息、限购限贷这些事情可以让你买到更便宜的房子呢？其实是一种屌丝心态，我们不惜鼓励的。这个章节主要是讲你对调控政策的态度。调控政策，你要想能不能砸到你。不能砸到你的，你应该晚上加个蛋。砸到你的，就一定是坏消息。就像什么限购、限贷、加息，还有合规证明，消费贷、经营贷需要哪些文件，各种各样的限制，只要会影响到你的都不是好事情。不能因为加息而换户，不能幻想加息以后房价会跌到 20%，这个都是错误的。三观大家一定要洗干净。第二个观点是讲开发商你千万不要指望逼死开发商，你会有便宜的房子买。历史的开发商，95%的可能性都是被另外一个大地产商并购市场的集中度垄断度进一步加剧。但是你压缩消费者买到便宜的房子，这种是痴心妄想。像我们这种很专业的人士，最多的指望，也就是在恒大打折的时候买几套廉价牌。营业税和交易成本对房价影响有些人要说了，就是国家前前后后国五条国八条，国九条各种各样的政策持续了很多轮。在所有的政策里面，最重要的可以称为原子 127 弹级别的政策。有哪几条？事实上，我们举出来的只有三条，哪三条。营业税限购、房产税。这三个是重要的。其他的一般的学者，他们很喜欢强调什么，楼市的今天变化，楼市要崩盘了，楼市的大消息。包括那些什么加息、减息、存款准备金。还有保障型住房租售并举，租赁同权 2 个 1000 万，共有产权房限价限转，这些都不重要。对于整个市场来说，真正重要的营业税是算是三分之一个。营业税真正推出的时间是在 2005 年的六月份。当时他下了一个普通住房，非普通住房的双重标准。非普通住房，差不多是一个 5.65 的差价税。从此以后，从 05 年一直到现在十几年的时间里面，营业税有了大大小小的很多次调整。每一次调整都给业内人士一个刷 10 万加的机会。你写两篇爆款文，肯定会有人追，你肯定有人关注这些新闻。很多二流的媒体，小编他们会说营业税两年改五年，五年改两年改来改去市场变化很厉害，一会儿要涨，一会儿跌，上窜下跳很兴奋。但其实是不对的。以上全错。整个营业税政策从 2005 年开始，事实上是没有调整过的。他的政策是非常一致的，就是 5.6。就是说如果你手里持有的是一套次新房，是一套那种 100 平米 120 平米新建 128 于 2000 年以后的高品质的适合白领人群居住的房子。你的交易税收在任何情况下都没有低于 5.6。这是一个很重要的概念。如果你看二流的财经杂志，他们是永远不会告诉你的。就营业税从 05 年到现在，13 年调整了十几次。很多的财经小编都会说，他一会儿松，一会儿紧，不对的，他没变过，就是 5.6。而且营业税只是其中的一个税种，你是想真正交易一次房子，你除了营业税，还要交一个个人所得税，还有一个契税。有时候还有一些土地增值税加在一起的话，就是 10%10%的交易成本。这是一个事实。从 2005 年以后，一直到 2018 年整整的 13 年，这件事情从来没有改变过。我们只讲就是 10%在经济学上面，我们称它为一个交易成本。这房地产从 05 年以后交易成本就是 10%。05 年之前是黄金岁月，是好日子。05 年六月份之后就一直都是 10%。这件事情对整个房地产市场造成了一个天翻地覆的巨型变化，就它的影响是非常深远的，甚至彻底改变了我们这个十几年。还有几个道理？首先这个税率是不可能接受的，是负担不起的，承受不了的。你这样想一想，如果我 100 万的房子卖给你，到手就只有 90 万。我跟你是买卖，还是一个苹果换一个理念，就物质财富没 129 有变化，只不过是换一个名字而已。我就扫了一层。是什么样的人，什么样的生意可以承受这么高的税负呢？你想象一下，如果在股票市场交易成本是多少？印花税是 0.1。我股票买进卖出，我可以一天跑几个来回，我 100 块还剩 99.7 块。但是房地产市场只要我卖掉。就 100 万的房子，剩 90 万，1000 万的房子剩 900 万。很多人他一辈子，他所有的工薪积蓄收入都没有 100 万元。你说你一个小白领。你一年赚 30 万，存个 10 万不得了了。你存 100 万，你要存个五六年。你这个房子买卖一次，交 100 万的税，有什么人愿意平白无故的少了 100 万的资产呢？ 1000 万的房子也是资产，900 万的现金也是资产。我干嘛要少了 100 万的资产呢？它导致什么结果，导致我们整个市场的成交量只有正常状态下的十分之一。就只有一些人，他是永久性的买卖。比如说我要出国了，比如说家里有老人过世，卖了房子分家产。又比如说有些人生意、赌博、看病，或者说是反正各种各样东西，它是永久性的买卖。我买了一次以后就彻底离开这个市场。这样的人群撑起了最后的 10%的交易量。这么低的交易量，这么高的交易成本，导致第二个效果是什么？ 130 第二个效果就是价格不均衡。价格了，YY 你要乱七八糟的，不正常。市中心的房子，很好的房子只卖七八万 1 平米。你到了郊区四环、五环六环外。这房子也要 5 六七万 1 平米。你就问他了，说你为什么不把五环外的房子卖了，你改一个三环边的改到国贸来？他说我 800 万的房子卖了，到手只有 700 万。我干嘛卖呢？我干嘛损失这个 100 万？他们就不肯买卖这个价钱就理不顺。就像你股票里面，它要频繁的交易换手，蓝筹股才能值钱，垃圾股才能变厚。如果你规定股票里面 10%的交易成本，那没人买卖了。好股票不贵，贵差股票不便宜，价钱就是肯定是理不顺的。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 叶文龙。那么交易少，理不顺导致的第三个结果是什么呢？就是一手房暴涨。就是交易成本过高和房价暴涨，他们彼此之间是有逻辑关系的。房价暴涨，我比如说一个地方。酒仙桥三元桥亚马桥，你旁边的二手房卖 8 万 9 万。我开一个新盘，开发商，直接就可以挂 12 万了，挂 14 万。有些人就说了，他说你新盘这么贵，你干嘛不去买二手？二手没抛盘。我想要的好的楼层，好的景观，根本没有人抛出来。那怎么会发生这种情况呢？他违背了经济学的原理。经济学原理 131 说你这个价钱高了，会有竞争品，会有同类品的供应，拉低你的价格，增加你的供应。可是在房地产市场，它是转过来的。房地产市场我们经常可以看到暴涨。就是开发商一拉一个板块，一个新区，什么离市区 15 公里，搞一个 CBD，弄两个大型的规划，会展中心，高铁火车站。新的 CBD1 口气就拉到 31000 平，51000 平 101000 平，跟老争取一样的价钱。为什么？因为二手房的交易成本太高，他对一手房构不成一种遏制效应。他不能遏制一手房的暴涨。那就使得我们这个市场事实上是被寡头垄断的。就是寡头，它一次性供应 400 到 500 套房子。同板块二手房可能一共只有 40 套，50 套在卖二手房对一手房根本不造成影响。它的房价涨得非常快。而另外一个反面是什么呢？为我们整个市场构成了潜在的风险。大家如果用股票中的概念来说，筹码充分换手，全部换到自用的手里面，那么这个事情算尘埃落定，算是沉淀下来了。现在你交易成本这么高，10%的交易成本。导致他的筹码是不能充分换手的，说你 8 万的板块边上开个一手房，立刻卖 14 万。他 8 万到 14 万涨上去，只要一夜之间。但是在实施这个价位，他没有充分换手，没有大量的买进卖出，没有大量的筹码混杂，没有经过市场交易量的考验，他没有交易量，没有换手率。 132 这个 14 万是空的，是很虚的。他很有可能会跌下来 13 万 12 万 11 万，这些价位都是空的。他没有踏踏实实的交易量帮你作为垫脚石，没有把这个价钱彩石，所以就是不仅仅暴涨而且暴跌。大太高昂的交易成本使得整个市场都乱套了。消费者买不到很便宜的房子，而已经有了房子，又有很大的下跌风险，有可能会造成这种金融连锁类的风险。还有些朋友会问，他说你说交易成本太高，有这个的缺点。但是政府赚到钱了。作为收税的那一方人，他们肯定是希望交易成本越高越好，15 都不够，恨不得是 20 个点，30 个点。这个财源滚滚。这个说法也是错误的。因为在税法上面，它其实有一个叫做拉弗曲线。他就说你过高的税率并不能促进你的库房增加税收，甚至有可能是减收的。先举个极端的例子，如果税率 100%。交易一次房子成功，那就不会有人买卖了。所以那就为零了。这样的时候你的收入肯定也是为零。这其实你政府是减收的。就对于政府来说，目前 10%这样一个交易税率，已经使得我们的新房次新房稍微像样一点的房子，1000 万的房子就很少有二手买卖了，整个市场没有被激活，老百姓也住不到好的房子，政府也收不到税。 133 他其实是一个三输的局面，所有的人都是输家。如果你真的是想让这个市场良性运转，老百姓买到好房子，大家这个房地产价格消除金融风险，政府也能收到钱。我们合理的税率，应该是在 5%以下，甚至最好是 3%以下。我们可以看到，现在有很多人在为增加营业税，提高营业税现在下到增值税，为了提高这个税率而欢呼喝彩。其实他们这样的做法是不对的。是违背科学的，违背经济学的。有一个老百姓，如果你真的想要好房子，你应该是呼吁政府把交易的税收降下来，最好是可以降到 3%以内。好，我们总结一下这个第十七节十七节，第一个概念是说中国的营业税就是 5.65。他可能有一些普通住房，非普通住房满二年，每满五年，各种各样的乱七八糟的障眼法。但是对于北上广深，对于一线城市就是 5.65。你仔细去看，过去十年里面所有的政策没有发生过改变，从来没有真正的减税。也就是说，从 2005 年以后，你在北上广深想要买卖一套二手房，你的交易税率就是 10%。非常高，10%。每一个这么高的税率，导致了很多的连锁反应和不良后果，包括老百姓买不起房子，市场蕴含金融风险。然后呢，房地产市场有可能会暴涨暴跌，开发商可以垄断定价。种种缺点。如果想要获得价廉物美的房子，我们呼吁尽快把交易成本降到 3%以下。 134 房产税为什么征？凭什么征？这一讲，我们来讲房产税。房产税首先我们要看一下目前社会上关于房产税的种种舆论种种分析，以及你们可以接触到有大量的经济学家写了各种各样关于房产税的论文。我可以告诉大家，这些人的分析全部都是错误的。以前也不对。关于房产税的分析，很主流的一个说法就是说我脚下这块土地并不是我的。既然不是我的财产，凭什么要我交税？相信这是一个非常主流的观点吧。几乎任何一个关注财经媒体，关注房产税话题的人都会这样说。包括你晚上爸爸跟你吃饭的时候，你爸爸也会这样跟你说。这个说法是非常的荒谬可笑的。因为我们可以完全可以换一个名字。我们可以这样说。然后再是不是你的。不管那个房子，不管土地，房产证总是你的。我们就收房产证，持有税好了。房产证是你的房产证，五块钱一本，税率可以定 1 万倍。你这一年交个 5 万块，按照房产证持有税可不可以征？再换个说法，好，奶奶，你遗失了，好，奶奶不在了，你的名字在中央电脑系统里面总是有登记。我说你这个姓名登记费可不可以？一年收你 5 万块。这件事情你是没有办法解释的。我完全可以收你一个什么衬衫，所有税短裤所有税要收税，永远是有名目的。 135 如果你要讲这个土地不是我的，所以不能收税，那也就是掉在坑里了，人家分分钟收你房产证，所有税了，分分钟收死你了。这都是错误的全部都是错误的。正确的说法应该是什么呢？正确的说法，应该我们这个社会，不管是土地是不是你的房子，是不是你的房产证，是不是你的。这些都是表象。这是表面的事情。他不是本质。本质是什么？本质是利益社会上的一切事物，一切财产、一切资产、一切产权，一切争名夺利的事情。本质都是利。那么利益是什么呢？利益就是我花了 500 万。买你这套房子。我就可以成获得这个房子保值升值的后果，就像是一个赌注一样的。我花 5001000 下就投了赌赢了，我拿钱走赌输了，我赔钱在里面。很公平，天经地义。我们现在这个社会上。这个房产税或者说前一之前一个营业税是什么情况呢？他其实就是反悔。就是撕破这个契约。比如说说了这个社会可以运行，需要一个社会契约论。换到奥地利，经济学派就变成产权，需要产权保护。房产税它其实说的是什么呢？房产税就是违背了这个产权保护。就是我花了 500 万买这套房子，70 年的所有权，70 年的租赁使用权。ok 不管用什么名字，但是 70 年之内这个房子所有的好处收益，房租使用方法，学校户籍学票这些东西都是归我的。 136 但是如果跑过来一个人问他跟你说，你这个房子每一年有了租金收入，或者你有了自己住。你额外还要付 20 万给我达成保护费，这个事情就离谱了，这个就变成收保护费的行为。这个就是侵犯产权。他其实从利益上来说，不管你用任何名目，我付完了 500 万的钱，付完了 70 年的租金，你再来问我收钱。就是第二道钱，就是重复收费。这个事情您演员是看的很清楚很清楚很准。只有傻瓜还在那里纠结什么使用权，所有权名不正义人不存，这个都是傻的脑子。二认字的这个不对的。你也能讲一点，就是利益。就好像我到你们什么东北、吉林、哈尔滨，我来投资，我投资建一个厂。建完厂以后我能不能卖我的产品，能不能盈利，能不能拿钱走。这个就是一切了。我不管你用任何名义什么使用权，租赁权，如果我到时候拿了钱，不能走，这个钱必须被你吞下来，那么就没有人去东北开场。这道理就是这么简单的。房产税目前一直推行不下去，为什么？因为公平正义还在人心。有很多很左的人，也有很多眼睛红的小白领屌丝。他们这个内心已经极度扭曲了。就他看到你赚的钱，他 100 个想要打土豪，分田地。房产税这件事情在法律层面是没有任何的正义性和合理性呢。我们可以说，这房地产调控政策影响最大的三件事情是营业税限购和房产税。 137 房产税一来，大家就觉得什么明眼人觉得。破坏社会契约，破坏产权保护。就是我连本金都保不住了。这个事情只能吹风的。如果在全国大规模的铺开，会导致什么呢？就会导致企业家对于中国会丧失信心。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 也温柔。众筹新客联系微信 501863613。房产税对于中国的破坏是非常严重的，所以我们可以用祸国殃民四个字形容。就这么多年来，大家一直在推房产税，一直有正义人士在抵抗在抵制房产税。因为真正的高层心里是很清楚的。我卖了这套房子，500 万，70 年我卖给你。卖完以后还要再问你收第二遍的钱，这个事情是法逻辑上伦理上讲不通的，怕我巧立名目。搞一个什么房产证，持有税之类的，我可以巧立名目，但是你不能服人心。人心是雪白透亮，是很通透的。只要你开始问房子，收第二遍的钱。那么企业家一定对中国丧失信心，整个中国的国民经济不说崩溃，肯定是走下坡路的。很多人也在呼吁，他说房产税是个好东西，改革要不要改？所以你们现在是一年一次性付了 70 年的地租，人家要不要改成每年一付，或者说是改成一半抵租一半租金。哈佛。这种改革其实是可以探讨的。所以我们对于房产税的真实态度， 138 市场上应该分为红黄蓝三种房产证。第一种就是我们现在的红本。我一次性付完了 70 年的地租，你就不能再问我收钱了。这个是一个非常严肃，是个红线是个高压线，绝对不能触碰的。第二种就是说政府可以批租一些土地，他说明了是你要每一年交钱的。我们叫做黄本。你再可以搞一个蓝本，就是付一部分的土地出让金，然后还要每年交钱。这个就是三种模式，你可以并存，可以互相竞争，这个也是改革，这个是没有问题的。但是你要问，目前已有的业主收钱，这个就是炸弹了，这个是个原子弹来的。任何触及存量的都是抢劫，是要搞得天下大乱的。产权保护是我们的立国之本，也是整个经济学最核心的部分。所以说经济学里面为什么有些国家会繁荣，为什么有些国家会衰败？为什么世界上会有富国，有穷国，就像美国这么富裕的国家，也有一项委内瑞拉这么贫穷混乱的国家。它最主要的一个分界线，一个基石就是产权保护。财产是不能被抢劫的。哪怕有一点点抢劫的风险，抢劫的舆论都会导致这个国家迅速的变贫穷，迅速的变衰弱。我知道互联网整个舆论媒体喉舌基本上是被屌丝小白领所垄断的。屌丝小白领一无所有，一贫如洗，眼睛发红，又拼命的想掀桌子。 139 所以他们对于打土豪分田地是非常热衷的。但是大家也需要看到，时代已经不一样了。现在这个时代是一个稳定和建设，是一个大国崛起的时代。不是当年可以随便乱搞的时代。这个社会的主流依然是三四十岁中产阶级和中年人士，也包括一些老人有权利有实力的老人，依然是一个以成熟人口构成主流的社会。对房产税这件事情，扒开了，万一看实质，其实就是打土豪分田地。而这件事情其实是推行不下去的。我们也很高兴看到房产税喊了十几年，一直都喊不下去。他办不下去才是正确的，符合正义的。如果房产税哪天能够轰轰烈烈推出，那真的是中国要面临危难。好，我们总结一下这一章这一个章节概念比较精妙，比较复杂。一般的读者很难理解里面的曲折。所以我建议各位可以反反复复的多读几遍，读个两三遍，仔仔细细的听一下我们对于改革的态度，一直是认为应该有 ABC3 种证。现在的 70 年，批猪继续不变，称为 A 镇。然后我们可以搞一些每年付租金的成为比例。还有一些就是又有土地出让金，又要每年付租金的，称为 C 类。如果各位认为土地不应该一次性买卖，应该细水长流或者长久性的持续了市政维护项目资金。那么我们可以尝试一下 ABC 类的算法。但是无论如何，全体的中国人都应该团结捍卫起来，坚决捍卫对 140 已有产权的处罚。产权保护才是大国繁荣之本。毁三观竖新生，不破不立。给大家一点启蒙，从此少走弯路。让房价跌的唯一正解我们前面从第 15 到 18 画了 4 堂课的功夫，讲述了一些目前市场上最主要的宏观调控，营业税、房产税、限购、限贷之政策。这些政策大部分对这个国家都是有害的。从经济学来说，最自由的经济体、最自由的社会才是生产力极大富裕，也是人人有房住，人人有豪宅的完美社会。现在我们讲第十九讲十九讲是说从经济学的角度来说，如何可以让房价便宜一点，如何可以让每一个市民都住上花园洋房、大型别墅。首先我们要强调一点，其实我们是很喜欢也是很欢迎让房价降下来的。大家千万不要以为屁股决定脑袋。作为一个有产人士，整天希望房价涨涨涨涨到天上去，这个想法肯定是不对的。因为对于这个社会来说，你的钱已经够多了，钱再多一倍，对于你生活也不会有任何的影响。但是我们这个社会能不能少一点理气，多一点幸福，整个社会充满了人民和理性的光辉。大家不要用这个撒红了红了眼睛，这个才是 141 更重要的事情，也是决定你能不能长久的享受享用财富的关键问题。所以其实我们是很希望也是很乐意给大家贡献一个人人住上别墅的好方法。谁能住上别墅呢？第一步，我说工薪阶级，年薪 20 万那种也能住大号死。它的第一步肯定是放开土地供应。这个是绝对没有疑问，毫无问题的。就我们的土地供应量至少要比现在大十倍，可能是 20 倍。可以简单的计算一下人均居住面积或者人均占地面积，就可以轻而易举的得出这样的结论。因为中国人想要住的好土地是远远不够的。目前，全中国所有的城市拍卖的土地加在一起。一年只有一条铁路。去你造一条什么京广铁路、龙海线，沿江铁路这一条铁路所消耗的土地和农田的面积相当于全国 10 亿人口房地产土地开发量。大家可以知道铁路在地图上是看不见的。这个地图上就是像头发丝一样的两根细线。可想而知，我们国家房地产开发对于国土资源的消耗是微乎其微的。而且对于农田，事实上也是不构成威胁的，就是一年可能就 100 公顷的样子。我们完全有理由有实力可以把我们国家的土地供应增加十倍。我个人认为，土地如果分开供应，供应到 0，就是有多少卖多少。 142 我们的房价至少可以腰斩，至少可以跌到一半。市中心一些好地段，包括像 CBD，像故宫，像什么金融街，可能还是很高的一个地段一家。但是稍微往外去一点，整个北京的房价可以急剧下降，最终可以降到二三十万美金。这样一套就是跟美国或者是欧洲的一些中小城市一样的价钱。分开土地是一定需要的。第二步，如果在土地供应量有一定的限制，也不可能放的太大的情况下，我们内部挖潜。内部挖潜在现有的国土面积下，让老百姓住上好房子的最好方法去交易。自由的无限的交易。因为奥地利经济学派，我们相信底气大于零交易产生财富。只要有交易，这个社会的资源配置就可以更优化。你有一个苹果，我有一个离我用苹果换离离大家都搞不过来，更满足。交易的话。有些人家里人口变动了。小孩子都已经 18 岁 20 岁成年了，搬出去住了，那么老人也不在了。那么你可能不需要一个人住四房，五房这么大的面积，你想把房子卖了，换成一套两三房小二房这种小小户型。有些人，他的工作调动了，原先在西边的到了东边去了，东边的到了北边去了。他的房子也是需要交易。像北京这么样的城市，它其实人口职业流动变化是非常快的。按照我们以前的经验，每隔七年，工薪阶级就会换一次工作。按照这个速度的话，可能北京的所有的房子也算沙湾基的工作人 143 口，可能每过 20 年就要把所有的房子都交易一遍。5%的换手率，年换手率，那么现在只有 0.5。所以我们的交易量换手率可以增加十倍。达到这个目标一个很重要前提就是交易成本要尽可能的低。 10%的交易成本是不可能承受的。理想的交易成本应该是 3%以下，越低越好。鼓励大量的换手。如果你实在不愿意涉及到这种房住不炒之类的话题的话，你可以卖抵扣票。就是我卖了一套才可以买这一套，买这一套才可以卖出一套，可以搞一些抵扣的政策。但是一定要大量的频繁的交易换手。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是 ocean 叶问头。第三个方法是金融化。就是说目前的限购限贷。其实也是不合理的。金融的本身也是一种交易，只有放开多方面的渠道的金融，才可以使得消费者更容易的买上房子。比如说美国的 30 年期的房贷利率只有 3.75，而且它是一个锁定的利率，就是不会随着加息减息而变动的。而中国目前首套房都要上浮 10%20%。首套都要 6%左右的资金利率。二套房有 7.5%的资金利率，中国的房贷是全世界最贵的，最很贵的。尤其是当你已经付了 7 成首付以后，还要这么高的利息，这个是非常匪夷所思的，完全违反了银行业的定价基础的。 144 如果我们的金融可以更加灵活一点的话，消费者购房者的压力会少很多。其实房子从全世界的范围来看，并不是一种很昂贵的商品。在人类文明世界，99%的地方，房价也就二三十万美金一套了。那么房价特别昂贵的地方都是有很变态的调控政策的地方。比如像香港。香港完全不供应土地，完全完全锁死二手房交易。30%的交易水。香港的调控才是使得房价这么高的根本。作为一个经济学者来说，如果你想让房价降下来的话，我们的对策就是自由。商业化。不要调控。交给市场。只要你把整个房地产市场完全的市场化交给市场去解决，那么市场可以给你很多方法，哪怕你土地供应不增加太多的情况下，我们的房价也能下降很大一截。我个人估计的话是 100 加到 75 可能还会更低一点。有人会问了，他说老师你讲的都是很好的，我只有一个小小的疑问。那么真正来不及放社会底层人士，哪怕你这些讲的都很好，但我就是穷，我就是穷人。你这一千万的房子降到 750 万，我还是买不起，贷款利率 0%0.1%，我也买不起。他跟你说我怎么办？对于这种人。我就给你三个字。你走吧。你还是搬出北京吧。在于真正的经济学者眼里，天地不仁，以万物为刍狗。别人都混了下去，别人在国贸打份工，每周 996 从早熬到晚三个工的小白领可以赚到四五十万。一年别人可以活下去，凭什么你就活 145 不下去。凭什么你的工资永远只有 3000 块？你自己不努力，我真的帮不上你。我们对于拯救穷人、补贴穷人这种事情，一点兴趣都没有。因为还有更穷的人，还有西藏，青海大凉山有很多很多穷人，您真的不算太穷。我给你的建议，你把北京的房子卖了，顺便增加一下市场供应。你搬到石家庄去住。石家庄也太贵的话，就搬到邯郸去住吧。海马也太贵的话，就搬到太行山去住吧。他好像也太贵的话，就搬到内蒙古去住。总而言之，你们不要在我这里哭，也不要矫情。你不是全社会最穷的那个人，我没有理由帮你。我们目前的这个社会，可以说是一小撮的人口绑架了整个社会的运行。就是真正买不起房的，可能就占 5%的人口。但是为了照顾这些 5%的贫困人口，使得我们整个市场都被你扭曲。95%的人都被迫接受了更昂贵的房价和更昂贵的税收。这个其实是很不公平的。对于我们来看的话。你完全应该离开北京。中国这么大，对于全中国都是平等的，我们应该把北京的机会留给全国千千万万的大学生，留给那些愿意努力，愿意拼命，愿意 996 的人。留给那些愿意奋斗，最终拿到 3 万块月薪的人。而如果一个人 146 他不愿意奋斗，很懒，他就仗着自己是北京户口。这李子阳叫做户口 B 反而 B。你说你千百百年来祖祖辈辈住在皇城根下面，然后你还要享受特权。这种事情我们是不建议的。然后我们也认为应该把这些享受特权，享受福利的人给清除掉。整个北京市场的房价才可以真正的降下来。我们来总结一下。总结一下的话，使得房价下跌，我们需要几个步骤。第一个步骤要尽可能的增加土地供应。增加供应才是源头上治本的方法，这个是第一位的，任何其他方法都不能跟他比。而且其实土地是一种无穷无尽的资产，和很多人想法是完全不一样。土地其实是无限的，千万不要认为什么寸土寸金节约土地。就哪怕你青海的戈壁滩。中国还有四分之三的国土是没有被开发的。青海的戈壁滩。他不是缺的自然资源，他是缺了钱，只要能把钱投下去，完全可以在青海造一个拉斯维加斯出来的。对，土地是无限的，北京可以一直扩展到怀柔，可以扩展到雁西湖，这个不缺地的。当然，出于某些原因，我目前进出了土地供应，所以我们这个话题就不展开。在已有的土地下面。如果我们可以坚持着市场化，我们也可以让房价大幅下跌。现在有很多价格，就完全是因为调控。然后 147 因为一二手轮换的效应被切断了，市场不是很均衡，没有充分的价格洗牌。那么如果可以放开交易，让它价格充分的反应的话，很多物业都是有大幅下跌的基础的。最典型的比如说西城区的学区房，30 平米，1200 万。这个完全可以定一半的，可以腰斩都 ok 的。第三步是我们需要金融化。金融应该是为实体而服务的，为消费者而服务的，而不是把金融的刻意的政治化或者说刻意的太多的功利性。后记：买房三道坎一套六套十六套每个人都是隐藏的新浪费。你只差一位演员。这里是七彩的命运。我是欧式的夜晚灯。大家好。下面我们来录第 20 讲，也是一个节刊词买房的三道坎。第一套、第六套、第 16 套。我们地产的秘密系列课程到现在已经录完 19 讲了。在这个十九讲里面，我们讲了很多很多道理，包括地产运行的规律，包括选畴，包括各种各样流派和手法。我们还缺最后的一步，我非常重要的一步就是实在。因为你一个人，你不管学习学的多好，不管你知道太多的道理。但是如果你永远不实战的话，就像是你游泳不下水，那么你始终是插一口气，始终是学不好的。只有实战以后，你才可以充分的认真掌握了这一系列的手法。实在我们就是说人的一辈子最重要的一件事情是 148 你的第一套房。第一套房不仅仅是一个生活、居住乃至一个家庭人生的寄托。关键第一套房它会给你造成一个分水岭，空军和多军的分水岭。这个分水岭是非常重要的。哪怕你第一套房不是因为投资赚钱的目的而买入。你误打误撞买了第一套房，他也会对你的人生造成巨大的影响。房子再小无所谓，但是你就是一个有才人士。有产人士和无产阶级，他们的心态区别是非常大的。有产人士，他就会有更多的理性听得见一些道理。就像当年谢国忠和任志强在胡扯胡思的时候，明明是郑志强讲东西有道理，七国中的逻辑是不通顺的。但是很多人他们只听谢国忠，然后纷纷说，谢国忠的水平很高，谢国忠忧国忧民。为什么呢？这个叫做屁股决定脑袋，就只要你没有资产，你没有房子，你会不由自主的让屁股觉得你的脑袋。让感性击败理性，你会有时候会没道理的。就看有些女孩子跟他男朋友扯，就买房不卖股，那么男朋友是听不进的，他一定要去炒股票的。他这个时候是没有理性的。第一套房子是一个最最重要的一个分水岭。你买了第一套房，从此以后房价上涨对你就是有利的。你会从内心深处至少不反对房价上 149 涨，不说用户至少不反对。这样一来的话，你才可以更多的接触到，你会到消化掉水库的各种各样理论和套数。第一套房的话就是一个开始。如果你迟迟不愿意买第一套房的话，那么你现在掌握的一切都会被你的屁股消磨掉的。所以第一套房是最重要的一个坎。如果你要帮助身边的朋友、亲戚帮助一些发小，让他们也一起走上人生更加理智的更加财富的道路。那么你一定要劝他们买到第一套房。第二个坎是六套。当然这个六套它不是一个很精确的数字，可能也是七套，八套也可以 6 到 8 套户型有大有小房子，有好有坏，有新有旧。它不是个很精确的数字。那么这个数字相当于什么概念呢？相当于于 5000 万人民币。如果你在一个北京这样的城市，如果你和你的太太，你的父母都是国家的处级局级公务员干部。然后你家里有些家底也比较殷实，那么夫妻两个加上你们的长辈，你算一算，到最后 7788 的可以继承 6 到 8 套房子。你这样的一个家庭净资产就会有 8.5，会有 5000 万的净资产。五千万是什么？5000 万就是财富自由。财富自由虽然众说纷纭，各有各的标准，但是水库认为一般京沪深就是 5000 万，你有了 5000 150 万，这辈子就是吃穿不愁。众筹新客联系微信 501863613。这个时候， 5000 万会对你的人生造成一些很重大的影响，会改变你整个哲学观、思想观、人生观。因为你想一想，在 5000 万的时候，你会面临几个问题。第一个问题，你还要不要克勤克俭，省吃俭用，含辛茹苦继续奋斗。这 5000 万上面是一个亿，你要不要从 5000 万奋斗到一个亿？这个问题不一定是 yes。很多人会选择 no。因为 5000 万已经够你试用一辈子了，一个亿，其实跟 5000 万是没有区别的。就你 12 套房子跟你六套是没区别的。但是你从六套奋斗到 12 套，这个是很辛苦的。就是多买一套就是要扒成皮的，就是把骨髓都捐掉，这种竭尽全力的感觉。你在 5000 万这个关口，你要不要继续走下去？很多人掌握了水库新法，他们也发财，也赚钱，在房子里面赚了很多很多的钱。但是我身边有大量的战友，他们在 5000 万这个坎他们停下来了，他们退出了，他们退休了。在 5000 万这个门槛上面，至少有四分之三的人。是选择退休的。我宁愿享受我的财富自由。你有这个钱，你做什么不好呢？世界这么大，你可以全球旅游，你可以玩，可以享受。这是第一个问题。从原理到技术，从现象到真相。认识中国房地产的真 151 实逻辑。欢迎收听地产的秘密，我是欧神叶问头。第二个，5000 万的时候，你还要不要工作？在外面，如果你找一个理财经理，比如说你买个股票，基金，基金的管理费是 1%。你在欧美国家找一个理财顾问，帮你家里打理财富，有钱人他们也是收 1%就是 1000 万美金的家族。他一年要收你十万美金。你想一想，你帮家里面帮你的父母亲人打理这个家才一年 1%，就是 50 万。这个时候你上班一年赚 30 万。你会想我上班要消耗我大量的时间精力，我与其上班赚这个工资的钱，为什么我不好好的打理家里的财产呢？为什么我不打理我这个家族企业，家族信托大多传承。我把家里的事儿管得好一点，我选房子，搞达成贷票，达成房票达成抵押，达成一些什么裂变，达成重庆、沈阳搞一些这些事儿，一年赚的都不止 50 万。正常情况下地产的话，50001000 年赚个一千是很正常的。你搞搞设立六套、八套循环抵押，循环障碍街，很多事儿要干的。这个时候你会发生一个疑虑，就是说我还要不要去上班。这件事情对人性的冲击也很大的。很多人会在这个时候走上什么职业的道路，就是会有一些人从 5000 万这个梗这个坎他辞职了，他不在职场上做。不在职场上做的话，我不再为了几千块 1 两万的月薪，我出卖我 152 的人生了。这个对你的命运改变也是巨大的。你想一想，你每天上班八个小时，996，再加上路上十个小时。如果你十个小时完全呆在家里，你 40 岁退休的话，这是什么局面？你可以做多少事情，你会什么爱好，你的人生会有些机遇，释放自由，你可以去做自己喜欢做的事情。就财富自由和退休这些事情都是相辅相成，一环扣一环的。第六套的第三个问题，在 5000 万这个门槛上面，你会发现你身边的资源开始不够用了。就一开始你的资源是什么？一开始你的首房首贷，你名下可以办信用卡，办信用贷，带上你的太太，带上你的父母，你的岳父母。有些人还讲他的一些什么亲戚朋友。法小，你有大量的资源是可以吸纳的。我们说地产这一行从 0 到 2000 万是最快的，你要赚第一个 2000 万没有任何守法新法比水库更快了几年就可以到 2000 万的。但是我们的心法是有局限的。我们一直说自己属于空洞派，二流的名门正派跟这个九阳真经是不能比的，跟那个九阴真经要差好几级的。我们就是空洞牌二流手帕。到了 5000 万以后，我们这些功法慢慢的出现瓶颈。那你房票也没有了，贷票也没有了，这个购房资格，也没有了，信用贷都开发到极限了，这些东西资源都没有了。你在 5000 万的时候，还能不能进一步扩张呢？你的阻力是非常大的。所以我们说就是六套 6 到 8 套，可能一共大概是六百多平米。5000 万 153 进行资产 700 平米 5000 万这样一个门槛上面，它会对你的人生造成一个转折。你可以选择退休，财富自由，守着自己的小窝。平平淡淡的过一生，那你会过得很滋润，你也可以选择浴血重生，再背负好几倍的压力负重前行。就是从这个时候你还要往上冲的话，你的拼劲，你的战斗力要是以前的好几倍。从六套这个基础上突破下一个坎是哪里呢？我个人感觉可以到 16 套。当中会有一些新的手法，新的手法是我们水库第三阶段一直没有披露的，就是我们始终没有写第三卷，一直没有披露的，会有一些新的手法，可以一直到 16 套，16 套以后，就会再面临一个瓶颈。这就是另外一个话题了。好，我们总结一下这一次我们在功夫财经录制了地产的秘密系列课程，课程一共有 20 讲，每一期是五讲，分为四个阶段。课程的主要目的是帮助一些对地产没有了解。从比较简单的基础，希望可以快速入门，快速掌握整个地产守法规律的读者们。当然，地产是一个很庞大、浩瀚如烟海的系统。仅仅凭 20 讲的，我们只能讲出一个概率，讲出一个框架概要以后的课程，我们会进行继续的打磨，会不停的迭代。部分课程也会增加内容或者补录或者修改，我们会逐渐的打磨给读者们提供一个更好的课程内容。 154 此外我们会密切关注各位读者的留言反映，希望大家尽量的把自己的心得体会写在评论区留言区。我们会根据读者最热门、最关心的内容，再增加几堂课程来专门描述解答我们最热点的事件，最火爆的关注。此外我们还有一个计划，可能会在地产的秘密后面补录一些小迷他们写的各个城市卷，比如像成都卷、重庆卷、武汉卷、深圳卷、上海卷、北京卷。这些增加的篇幅，会专门针对一个城市把这个城市的脉络、地段、发展方向和未来最看好的板块。甚至一些楼盘的分析全部整理成册，会作为一个附加产品，以那个副本的方式提供。也请大家密切关注。好，今天谢谢各位。听到现在大家辛苦了，感谢各位地产的秘密，邀请你一起参与。为三观树新生，不破不立。 155

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