UNIVERSIDAD AUTONOMA
GABRIEL RENE MORENO
FACULTAD POLITECNICA
CARRERA DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA
AVALUO AVENIDA EJERCITO
CARRERA: Ingeniería en Agrimensura
MATERIA: Avalúo Urbano y Rural
SEMESTRE: 1/2022
DOCENTE: Msc. Ing. Agrim. Jaime Balanza
GRUPO: ULTIMO GRUPO (14)
APELLIDO Y NOMBRE:
REGISTRO:
BRAVO AYALA BISMARK DAVID
OHARA PINTO MAURICIO
211039111
207011338
FECHA: 07/06/22
SANTA CRUZ-BOLIVIA
INFORME DE AVALUO DE MODULO AV. EJERCITO
FOTO 1: FACHADA
PROPIETARIO: U.A.G.R.M
UBICACIÓN:
MANZANO: 17
U.V.: 8
ZONA:
SUP. DE LOTE : 12948.00M2
SUP. DE CONSTRUIDA : 1118.39 M2
LOTE: S/N
CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO
INTRODUCCION
El avalúo es la acción que realiza un especialista acorde a sacar la estimación del valor económico
intrínseco que tiene un bien o propiedad del que solicita. Este ocurre al momento de obtener un crédito
bancario, hipotecario, o de otro ámbito ya que toman como garantía alguna propiedad o bien que
queda a cubrir la deuda en caso de que no se cumpla lo establecido en el contrato.
Los avalúos son realizados por medio de un estudio técnico imparcial de acuerdo a sus características
físicas de uso análisis del mercado y la zona en dónde se encuentra el inmueble. Siendo así una
estimación Clara y precisa del valor de la propiedad. En cuanto otro tipo de bienes se analiza el estado
físico en que se encuentran la funcionalidad y el valor que tengan en el mercado.
El método de tasación comparativo, es muy utilizado en la tasación de bienes inmuebles
principalmente urbano, por ser un método sencillo práctico y preciso de fácil aplicación en las
estimaciones del valor de mercado de los bienes inmuebles.
→ Se fundamenta principalmente en la adquisición de antecedentes de compra y venta oferta y
remate de lote baldío obtenido en la zona donde se encuentra el bien a tasar y el estudio del
mercado inmobiliario.
→ Cada antecedente es analizado y homogenizado por coeficiente correctivo inherente a las
características propias del inmueble antecedente y del inmueble a tasar.
Objetivo General:
Adquirir conocimientos teóricos y prácticos necesarios para realizar trabajos de tasación de bienes
inmuebles, mediante el método de tasación comparativo.
FORMULA PARA LA TASACION DE INMUEBLES
Para la tasación de un bien inmueble se consideran los siguientes elementos:
FORMULA
VI: VT+ VM
VI= VALOR DEL INMUEBLE
VT= VALOR DEL TERRENO
VM= VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORA
De acuerdo a la formula general, por un método se debe calcular el valor del terreno y mediante otro
procedimiento se debe calcular el valor de las mejoras.
METODO DE TASACION COMPARATIVO
La fórmula para el cálculo del valor del terreno por el método comparativo es:
VT= SUP * VBP * CFF
VT = Valor del terreno
SUP = Superficie del terreno a tazar
VBP= Valor básico promedio
(Valor que obtiene del promedio de los valores básicos obtenidos de cada antecedente
analizado)
CFF= Coeficiente de frente y fondo (Terreno a tazar)
VALORES BASICOS PROMEDIO
El valor básico promedio se determina aplicando el método de tasación comparativo, que consiste en
calcular los Vb para cada antecedente, mediante la siguiente formula:
𝑉𝑏 =
𝑃𝑢 ∗ 𝐶𝐴𝑀
Cff ∗ Cu
Vb= valor básico del terreno libre de mejoras
Pu= Precio unitario del terreno antecedente.
CAM= Coeficiente de actualización monetaria (CAM=1)
Cff= Coeficiente de frente y fondo del terreno antecedente
Cu= Coeficiente de ubicación.
→ Para obtener el Cu del inmueble antecedente primero se asigna un Cu=1 al Inmueble a
tasar.
→ A partir de este valor Cu=1 del terreno a tasar, se analiza la ubicación del Antecedente para
determinar, si el antecedente esta mejor o peor ubicado Con relación del terreno a tasar.
→ una vez determinada la mejor o peor ubicación de antecedente, se hace un Análisis
cualitativo y cuantitativo para cuantificar en % cuanto mejor o peor Ubicado está el
antecedente.
ANTECEDENTES PARA LA TASACION
ANTECEDENTE 3 CU=1.10
ANTECEDENTE 1 CU=1
ANTECEDENTE 2 CU=1.20
LOTE A TASAR CU=1
ANTECEDENTE N° 1
DATOS DEL INMUEBLE
Propietario: MAX AVILA
Ubicación: U.V.:S/N
MZ: S/N
LOTE: S/N
Código catastral: 000000000
MEDIDAS Y COLINDANCIAS
Norte: LOTE S/N
MIDE: 10.00m
Sur: CALLE S/N
MIDE: 10.00m
Este: LOTE S/N
MIDE: 20.00m
Oeste: LOTE S/N
MIDE: 20.00m
SUPERFICIE
Según título: 300.00m2
Según levantamiento: 300.00m2
PRECIO DE VENTA: 234000 $us
FECHA DE OPERACIÓN: 06/06/22
CALCULO DE VALOR BASICO (Vb)
PU : 780.00 $us/m2
CAM : 1
CFF:
1.00
CU : 1
𝑉𝑏1 =
PU ∗ CAM 780.00$𝑢𝑠/𝑚2 ∗ 1
=
= 780.00$𝑢𝑠/𝑚2
CFF ∗ CU
1∗1
ANTECEDENTE N° 2
DATOS DEL INMUEBLE
Propietario: VICTOR ROJAS
Ubicación: U.V.:
MZ:
LOTE:S/N
Código catastral: 71225656454
MEDIDAS Y COLINDANCIAS
Norte: AV. IRALA
MIDE: 25.00m
Sur: LOTE S/N
MIDE: 25.00m
Este: LOTE S/N
MIDE: 40.00m
Oeste: AV. EJERCITO
MIDE: 40.00m
SUPERFICIE
Según titulo: 1000.00 m2
Según levantamiento: 1000.00 m2
PRECIO DE VENTA: 900000 $us
FECHA DE OPERACIÓN: 01/06/22
CALCULO DE VALOR BASICO (Vb)
PU: 900.00$us/m2
CAM: 1
CFF: 0.86
CU: 1.20
𝑉𝑏2 =
PU ∗ CAM 900.00$𝑢𝑠/𝑚2 ∗ 1
=
= 872.09$𝑢𝑠/𝑚2
CFF ∗ CU
0.86 ∗ 1.20
ANTECEDENTE N° 3
DATOS DEL INMUEBLE
Propietario: CALOS ZALASAR
Ubicación: U.V.:
MZ:
LOTE:
Código catastral: 75895555565
MEDIDAS Y COLINDANCIAS
Norte: LOTE S/N
MIDE=13.00m
Sur: LOTE S/N
MIDE=13.00m
Este: LOTE S/N
MIDE=30.78m
Oeste: CALLE VALLEGRANDE
MIDE=30.78m
SUPERFICIE
Según título: 400.00m2
Según levantamiento: 400.14m2
PRECIO DE VENTA: 326000.00 $us
FECHA DE OPERACIÓN: 05/05/22
CALCULO DE VALOR BASICO (Vb)
PU: 815.00 $us/m2
CAM: 1
CFF: 1.05
CU: 1.10
Vb3 =
PU ∗ CAM 815.00$us/m2 ∗ 1
=
= 705.63$us/m2
CFF ∗ CU
1.05 ∗ 1.10
VALOR BASICO PROMEDIO DE LOS ANTECEDENTES
FORMULA :
𝑉𝐵1+𝑉𝐵2+𝑉𝐵3…..+𝑉𝐵𝑁
VBP=
𝑁
780.00$𝑢𝑠/𝑚2+872.09 $𝑢𝑠/𝑚2+705.63$𝑢𝑠/𝑚2
VBP=
= 𝟕𝟖𝟓. 𝟗𝟏$𝒖𝒔/𝒎𝟐
𝟑
CALCULO DE LOTE A TASAR
Valor de tasación del terreno libre de mejoras.
Vt= Sup. (Terreno a tasar) * Vbp * Cff (Lote a tasar)
Sup= 12948.00m2 (Terreno a tasar)
Vbp= 804.50 $us/m2(Valor básico promedio de los antecedentes)
Cff= Frente 83.00m X Fondo 156.63m, =0.53(Se lo extrae de la tabla de Cff)
Vt= 12948.00m2 x 785.91$us/m2 x 0.53 =5393260.22$us
CALCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS
Para realizar avalúos de inmuebles, es necesario conocer los elementos y detalles constructivos de
una vivienda, y así poder calcular el valor de las y mejoras y construcciones del inmueble a tasar.
En avaluó, la determinación del valor de la vivienda y cualquier mejora existente en el lote a tasar, se
lo determina mediante el computo métrico.
1. Hay que elaborar los planos de la vivienda y/o mejoras a tasar.
2. Con los planos de la vivienda se realiza el computo métrico para determinar cuánto cuesta
construir una igual a la fecha de tasación.
3. Con los años de antigüedad de la vivienda, (Por EJ. 30 años de antigüedad), se ingresa a la
tabla de depreciación por antigüedad (Anexo 3) y se obtiene el coeficiente de depreciación del
valor, que se aplica al valor de la vivienda a nueva, obteniéndose así el valor de la vivienda
con 30 años de antigüedad.
Las mejoras constituyen todo lo que se encuentra construido dentro del terreno y adherido a el de
forma permanente, como las casas, edificios, galones, tinglados, piscinas, bardas, Etc.
DETERMINAR EL VALOR DE LA CONSTRUCCION
Realizaremos la caracterización del inmueble utilizando la planilla de caracterización del inmueble
(Anexo 4).
Aplicamos la tabla de valor por metro cuadrado según tipo de edificación de avaluó para vivienda
unifamiliar (Anexo 4) para determinar el valor de la construcción realizaremos lo siguiente:
DETERMINAR
EL
VALOR
DE
LA
CATEGORIZACION
O
CARACTERIZACION
O
CARACTERIZACION DEL INMUEBLE
Se debe marcar en la planilla los materiales constructivos que se observa en las mejoras del
inmueble.
MEJORA A
0.04
0.59
0.09
0.05
DETERMINAR EL VALOR DE LA CATEGORIZACION O CARACTERIZACION O
CARACTERIZACION DEL INMUEBLE.
MEJORA B
0..19
0.61
0.13
DETERMINAR EL VALOR DE LA CATEGORIZACION O CARACTERIZACION O
CARACTERIZACION DEL INMUEBLE.
MEJORA C
0.83
0.02
0.05
CARACTERIZACION DEL INMUEBLE INDIVIDUAL
156.00M
C
B
A
LOTE DE 83.00M X 156.00M
Se caracteriza cada mejora independiente es decir en una planilla.
Mejora A
Tipo C
Sup= 855.50 m2
Mejora B
Tipo C
Sup=104.85 m2
Mejora C
Tipo C
Sup= 158.04 m2
VALOR BASICO DE LAS MEJORAS
Valor de la mejora en bolivianos
1
2
3
Mejora A = Tipo C
Mejora B = Tipo C
Mejora C = Tipo C
4. Antigüedad =
Bs/m2.- 1463.00
Bs/m2.- 1463.00
Bs/m2.- 1463.00
51 años
VALOR DE LA CONSTRUCCION
Formula del valor de la Construcción.
Vc = Sup. (Sup. Cubierta de vivienda) x Vbc x Ca
Vc= Valor de la construcción.
Sup= Superficie cubierta de la vivienda.
Vbc= Valor básico de la construcción a nueva.
(valor total de la construcción / Sup. cubierta)
Ca= Coeficiente de antigüedad.
VALOR BASICO DE LA CONSTRUCCION Vbc
1)
2)
3)
Vbc (Mejora A) = 1463.00 bs/m2 x 855.50m2= 1251596.50Bs
Vbc (Mejora B) = 1463.00 bs/m2 x 104.85m2= 153396.55 Bs
Vbc (Mejora C) = 1463.00 bs/m2 X 158.04m2= 231212.52Bs
COSTO DE LA CONSTRUCCION =
1636205.57 Bs
Costo total de construcción: 1636205.57 Bs.- (Según planilla de caracterización)
Superficie cubierta:
1118.39 m2
Vbc = 1636205.57 Bs / 1118.39 m2 = 1463.00 bs/m2
VALOR DE LA CONSTRUCCION
Valor básico de la construcción Vbc = 1463.00 bs/m2
Edad de construcción = 51 años
Superficie cubierta = 1118.39 M2
Vc = 1118.39m2 x 1463.00 bs/m2 x 0.550 = 899912.51Bs
Al tipo de cambio actual TC: 6.96 Bs x dólar
Vc =899912.51Bs.- / 6.96 = 129297.77$us
CALCULO DE LA TASACIÓN DEL BIEN INMUEBLE
La fórmula para el cálculo de la tasación de un inmueble es:
Vi= Valor del terreno + Valor de las construcciones y mejoras
Vi = Vt + Vc
Vi= 5393260.22$us+129297.77$us = 5522557.99 $us Valor de tasación
El valor de la tasación del bien inmueble, a la fecha de tasación asciende al monto de:
Literal:( Son Cinco millones quinientos veinte dos mil quinientos cincuenta y siete dólares
americanos 99/100)
MEMORIA FOTOGRAFICA
Fachada
Vista exterior
Vista interna
ANEXOS
ANEXO 1
COEFICIENTE DE FRENTE Y FONDO
ANEXO 2
COEFICIENTE DE FRENTE Y FONDO
ANEXO 3
FACTOR DE DEPRECIACION
TABLA DE DEPRECICION POR ANTIGÜEDAD
DE BIENES INMUEBLES
1
6
11
16
21
26
31
36
41
46
51
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
HASTA
ADELANTE
5 AÑOS
10 AÑOS
15 AÑOS
20 AÑOS
25 AÑOS
30 AÑOS
35 AÑOS
40 AÑOS
45 AÑOS
50 AÑOS
1,000
0,975
0,925
0,900
0,850
0,800
0,750
0,700
0,650
0,600
0,550
ANEXO 4
VALOR DE CATEGORIZACION DEL INMUEBLE
PARA
AVALUO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
ANEXO 5
VALOR DE METRO CUADRADO
SEGÚN TIPO DE EDIFICACION DE
AVALUO PARA VIVIENDA
UNIFAMILIAR
TIP
O
CODIG
O
TIPO DE
CONSTRUCCION
BS. POR
METRO 2
A
30
LUJOSO
3304
B
31
MUY BUENA
2204
C
32
BUENA
1463
D
33
ECONOMICA
917
E
34
INTERES SOCIAL
550
F
35
MUY
ECONOMICA/MARGINAL
92