서울특별시 중구 충무로2가 62-12번지 외
“명동 M 호텔(가칭)”타당성 분석보고서
[No. 1712-11-00096]
2012. 12.
< 용역 검토 결과 >
검토대상
명동 M호텔(가칭) [현황 근린생활시설 및 주차장 부지]
소재지
서울특별시 중구 충무로2가 62-12 외 1필지
검토목적
컨설팅(개발 후 적정가치 및 사업타당성 분석 검토)
의뢰인
대지면적
건물연면적 등
검토시점
노무라이화자산운용㈜
1,417.4㎡
15,121.34㎡ / 지하 3층~지상 20층
2012년 10월 31일(준공예정시점 : 2015년 10월 31일)
본 건 보고서의 검토 기준일은 2012년 10월 31일이며, 귀 의뢰목
검토조건
적 등을 고려하여 가격시점은 건물 준공예정시점인 2015년 10월
31일을 기준하였으므로, 향후 공사진행 상황의 변화 등에 따라
변동이 있을 수 있음.
1. 대상 부동산의 소재지, 면적, 완공 후 연면적 및 층별 면적
등은 의뢰인이 제시한 자료 및 관련 공부서류 등을 기준하였음.
검토방법
2. 본 건 개발 후 가격수준은 원가법에 의한 적산가격 및 수익환
원법에 의한 수익가격을 기준으로 검토하였음.
3. 본 건 사업성 분석은 평균객실단가 및 할인율 변화에 따른
NPV 변화를 분석하여 검토하였음.
본 건은 서울특별시 중구 충무로2가 소재 지하철4호선 “명동
역” 북측 인근에 소재하는 부동산으로서, 2필 일단의 인접 토지
대상개요
대비 등고평탄한 대체로 “사다리형”의 토지로, 검토시점 현재
‘근린생활시설 및 주차장부지’로 이용중이나 향후 “명동M호텔
(가칭)” 신축 예정부지임.
가격수준 검토(1)
1. 토지 : 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의
공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 당
해 토지의 위치 ․ 형상 ․ 규모 ․ 가로조건 ․ 이용도 및 효용성 등 토지의 객
관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 고려하고, 인근지의 지가수준 등을
검토
참작하여 평가하되 본 건 기호(1,2)는 일단지로 이용예정으로 이를 감안
방법
하여 평가하였음.
2. 건물 : 구조 ․ 용재 ․ 시공의 정도 ․ 관리 및 이용상태 ․ 부대설비 등을
종합 참작하여 적산가격으로 평가하되, 본 건 준공예정시점이 2015년 10
월 31일인 점을 고려하여 검토시점의 재조달원가에 물가상승률을 감안하
여 평가하였음.
1. 표준지 공시지가 : 충무로2가 62-12 (21,500,000원/㎡)
2. 시점수정 : 지가변동률 0.416% 적용(1.00416배)
3. 지역요인 및 개별요인 : 본 건이 비교표준지임.
토지
4. 기타요인 : 본 건 주변의 지가수준, 거래동향, 인근의 매매사례, 평가
전례 등을 종합적으로 참작하고, 평가목적을 고려하여 가장 현실성 및 타
당성이 있는 가격에 접근하기 위해 80% 상향 보정함.(1.80)
원가법
5. 토지 단가 : 38,900,000원/㎡
6. 토지 총액 : 55,136,860,000원
1. 검토시점의 재조달원가
(1) 지상1층 ~ 20층 : 1,660,000원/㎡
(2) 지하1층 ~ 지하3층 : 1,000,000원/㎡
2. 준공시점의 재조달원가(매년 상승률 3% 적용)
건물
(1) 지상1층 ~ 20층 : 1,810,000원/㎡
(2) 지하1층 ~ 지하3층 : 1,090,000원/㎡
3. 건물 총액
(1) 지상1층 ~ 20층 : 21,529,370,800원
(2) 지하1층 ~ 지하3층 : 3,517,059,400원
(3) 건물 총액 : 25,046,430,200원
적산
가격
80,183,290,200 원
가격수준 검토(2)
1. 수익환원법으로 부동산 가격수준을 검토 방법 중 일반적으로 할인현금
수지분석법(Discounted Cash Flow Analysis)이 사용되며 할인현금수지분
석법은 매 기간 기대되는 현금수지를 현재가치로 할인해서 대상 부동산의
가격수준을 검토하는 방법으로, 본 검토에서는 순영업소득(NOI, Net
검토
Operating Income) 모형을 기준으로 검토하도록 함.
방법
2. 본 건은 숙박시설(호텔)로서 숙박시설(호텔)에 적합한 평균객실단가
(ADR), 객실판매율, 영업경비비율, 할인율 등을 적용하여 대상의 수익환
원법에 의한 가격수준을 검토하며, 분석에 필요한 현금흐름은 현금유입
예정시점인 2015년 10월 31일 이후 향후 10년간 대상 부동산을 운영한 후
재매각하는 것을 가정하여 추정함.
수익
1. 총영업수익 추정(1차년도)
환원법
(1) 평균객실단가 : 180,000원
(2) 객실판매율 : 80%
(3) 예정객실수 : 261실
수익
가격
(4) 객실 영업수익(초년도) : 13,718,160,000원
2. 영업경비 : 총영업수익 35%
3. 적용비율
(1) 총영업수익 상승률 : 연 3%
(2) 할인율 : 8.5%
(3) 재매도환원율 : 8.0%
4. 수익가격 : 112,519,000,000원
개발 후 가격수준의 결정
원가방식에 의한 가격은 본 부동산을 재조달하는데 필요한 원가에 근거하여 전체 부동산의 적산
가격을 산정하였으므로 가장 이론적이라고 할 수 있으나, 시장성의 반영이라는 측면에서는 다소
간의 한계를 가지고 있는바 평가액 결정에서 고려하지 아니함.
본 건의 최종 적정가격은 최근의 시장동향을 잘 반영하고 있는 투자자의 주요 의사결정요인이 되
는 수익성에 근거한 수익방식에 의한 가격을 중심으로 112,519,000,000(원)으로 결정함.
사업성검토
검
토
방
법
본 건 개발에 따른 현금흐름 및 NPV 를 산정하여 사업의 타당성을 검토하였
음. NPV(Net Present Value, 순현재가치)법은 ① 최초 투자 시점부터 사업
이 끝나는 시기까지의 현금흐름을 현재가치로 할인한 후 합하여 구하며,
‘0’ 을 기준하여 NPV가 ‘0’ 보다 크면 투자가치가 있는 것으로 보고,
‘0’ 보다 작으면 투자가치가 없는 것으로 판단함.
1. 사업성 분석 기간 : 본 호텔영업은 2015년 11월 30일 시작하여 10년간
운영하는 것을 전제로 검토하였음.
2. 현금유입 및 현금유출 :
(1) 현금유입 : 본 건은 개발예정 부동산으로 현금유입 중 총영업수익은
전
제
호텔운영수익으로 상기 수익방식에서 전제한 총영업수익을 기준으로 하되,
평균객실단가는 160,000원 ~ 180,000원을 적용함.
(2) 현금유출 : 토지비, 공사비, 외주용역비, 기타경비, 금융비용이 있으
며 각 비용 및 지출시기는 사업시행자 제시 내역을 기준함.
3. 할인율 및 재매도 환원율 : 수익환원법 검토시 적용한 할인율 및 기타
수익
시장상황 등을 고려하여 8.5% ~ 9.5%를 적용하며, 재매도환원율은 8.0% ~
환원법
9.0%를 적용함.
1. Case A(평균객실단가 160,000원)의 경우 NPV
구분
NPV
NPV
할인율 8.5%
할인율 9.0%
할인율 9.5%
(재매도환원율 8.0%) (재매도환원율 8.5%) (재매도환원율 9.0%)
7,391
1,230
2. Case B(평균객실단가 170,000원)의 경우 NPV
산
구분
정
NPV
NPV
-4,237
(단위 : 백만원)
할인율 8.5%
할인율 9.0%
할인율 9.5%
(재매도환원율 8.0%) (재매도환원율 8.5%) (재매도환원율 9.0%)
13,642
7,097
3. Case C(평균객실단가 180,000원)의 경우 NPV
구분
(단위 : 백만원)
1,287
(단위 : 백만원)
할인율 8.5%
할인율 9.0%
할인율 9.5%
(재매도환원율 8.0%) (재매도환원율 8.5%) (재매도환원율 9.0%)
19,893
12,963
6,811
사업성 검토 결과
본 개발사업은 할인율 8.5% ~ 할인율 9.0%인 모든 경우와 객실단가 17만원 및 18만원인 경우
할인율 9.5%에서 사업의 타당성이 인정됨.
목
I. 검토의 개요 ·
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1. 검토 목적 ·
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2. 검토 범위 ·
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3. 검토 조건 ·
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4. 검토의 방법 ·
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5. 기타 참고 사항 ·
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II. 대상의 개요 ·
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1. 대상 부동산의 위치 ·
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2. 대상의 개요 ·
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·7
3. 입지여건 등 ·
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14
4. 대상 현황 사진 ·
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16
III. 지역개황 및 지역지가동향 ·
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·18
1. 지역개황 ·
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2. 지가동향분석 ·
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30
IV. 원가법에 의한 가격수준 검토 ·
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·35
1. 검토방법 ·
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2. 토지의 평가 ·
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3. 건물의 평가 ·
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4. 원가법에 의한 적산가격 ·
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·43
V. 수익환원법에 의한 가격수준 검토 ·
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1. 개요 ·
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2. 분석의 전제조건 및 산식 ·
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3. 총영업수익(GOR : Gross Operation Revenue) ·
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4. 영업경비의 추정 ·
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5. 적용비율의 결정 ·
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6. 재매도가격(Resale Value) ·
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7. 수익환원법 기준 가격수준 ·
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VI. 개발 후 가격수준의 결정 ·
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1. 시산가격수준 조정 ·
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2. 대상 부동산의 개발 후 가격수준 결정 ·
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·57
차
VII. 호텔시장분석 ·
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1. 전국 호텔업 운영현황 ·
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2. 서울지역 호텔업 운영현황 ·
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3. 사업성 검토 ·
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72
“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 1 장
검토의 개요
Ⅰ. 검토의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외
"명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
I. 검토의 개요
1. 검토 목적
본 건은 서울특별시 중구 충무로2가 62-12 외 “명동M호텔(가칭)” 예정부지에 대하여 대상 부동
산의 개발 후 가격수준을 검토하여 의뢰인의 의사결정에 효율성을 제고하는데 있음.
2. 검토 범위
“명동M호텔(가칭)”의 개발 후 가격수준 검토 및 사업성 분석
3. 검토 조건
가. 본 건은 사업시행자가 제시한 사업계획서에 기초한 건축계획 등에 따라 개발 사업이 완료되
어 당해 부동산을 이용하는데 있어 물리적, 법률적, 경제적 제한이 없는 상태를 전제로 하여
검토하였으며, 제반 권리관계에 대한 분석은 수행하지 아니하였음.
나. 본 건 보고서의 검토 기준일은 2012년 10월 31일이며, 귀 의뢰목적 등을 고려하여 가격시점
은 건물 준공예정시점인 2015년 10월 31일을 기준하였으므로, 향후 공사진행 상황의 변화
등에 따라 변동이 있을 수 있음.
4. 검토의 방법
대상 부동산의 소재지, 면적, 완공 후 연면적 및 층별 면적 등은 의뢰인이 제시한 자료 및 관련
공부서류 등을 기준하였음.
5. 기타 참고 사항
본 건 가격수준 및 사업성분석은 귀 제시된 자료를 기준하였으므로 미래의 예상치 못한 정책 변
동, 부동산경기변화 등의 법적, 행정적, 경제적 요인에 따라 변경가능성이 매우 높으므로 향후 개
발사업의 진행상황, 인·허가 사항의 변경, 기타 제반 시장환경의 변화 등에 따라 가격 변동이 있
을 수 있음.
- 2 -
(주) 가람감정평가법인
“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 2 장
대상의 개요
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
II. 대상의 개요
1. 대상 부동산의 위치
< 광역위치도 >
- 4 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
< 지번도 >
- 5 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
< 위성사진 >
- 6 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
2. 대상의 개요
가. 토지 개요
기호
소재지
지번
1
중구
충무로2가
62-12
2
중구
충무로2가
62-21
면적
(㎡)
지목
이용상황
용도지역
도로접면
형상지세
고저
비고
208.4
대
상업용
중심상업
광대소각
사다리
평지
일단지
1,209.0
대
상업용
중심상업
광대소각
사다리
평지
일단지
나. 건물 개요
(1) 건축계획
내용
구분
비고
계획
법정
대지면적(㎡)
1,417.4㎡
-
-
주용도
관광숙박시설(호텔)
-
-
구 조
철근콘크리트조
-
-
관광숙박시설
용도별면적
근린생활시설
(㎡)
합계
14,786.79㎡(4,473.00평)
-
-
334.56㎡(101.20평)
-
-
15,121.34㎡(4,574.21평)
-
-
건축면적(㎡)
847.32㎡(256.31평)
-
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건폐율(%)
57.99%
60%이하
중심상업지역
지상층
11,894.68㎡(3,598.14평)
-
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지하층
3,226.66㎡(976.06평)
-
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합계
15,121.34㎡(4,574.21평)
-
-
용적률(%)
839.19%
860%이하
기준500%/허용860%이하
건축규모(층)
지상:20층, 지하:3층
-
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호텔객실수(실)
261실
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높이(m)
77.90m
90m이하
-
공개공지(㎡)
248.50㎡(17.53%)
99.22㎡
대지면적의 7%이상
조경면적(㎡)
491.19㎡(34.65%)
212.61㎡
대지면적의 15%이상
연면적(㎡)
본 건 건축개요는 사업계획서를 기준하였으며, 상기 제시된 대지위치, 대지면적, 연면적, 층별 면
적, 계약면적, 구조 등을 기준하여 대상 부동산의 개발 후 가격수준을 검토함.
- 7 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(2) 조감도
- 8 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(3) 입면도
- 9 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(4) 배치도
(5) 평면도
- 10 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
- 11 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
- 12 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
- 13 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
3. 입지여건 등
가. 위치 및 교통
본 건은 서울특별시 중구 충무로2가 소재 지하철4호선 “명동역” 북측 인근에 소재하는 부동산
으로서, 본 건까지 제반차량 출입 용이하며, 대중교통 수단인 시내버스정류장 및 지하철 4호선
“명동역”이 인근에 위치하는 등 제반 교통여건은 양호함.
나. 주위환경
본 건 인근은 명동역을 배후지로 하여 형성된 고층의 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 노
선 상가지대로서, 배후지의 규모, 유동인구, 교통시설과의 접근성 등 상업용으로서의 주위환경
은 매우 양호한 편임.
다. 토지의 현황
(1) 형태
2필 일단의 인접 토지 대비 등고평탄한 대체로 “사다리형”의 토지임.
(2) 이용상태
기호(1,2) 토지는 상업용 건부지로서 검토시점 현재 ‘근린생활시설 및 주차장부지’로 이용중이
나 향후 “명동M호텔(가칭)” 신축 예정부지임.
(3) 인접도로 상태
본 건 남측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 각각 접하며, 도로 상태는 양
호함.
- 14 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(4) 도시계획관계 및 기타공법상제한상태
(가) 기호(1) : 서울특별시 중구 충무로2가 62-12
중심상업지역, 방화지구, 중심지미관지구, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 4대문안<서울특별시 도시계획 조례>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 상대정화구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<학교보건법> - 명동관광특구
지구단위계획결정:2006.12.28(서고시2006-450호) - 건폐율:60% 기준용적율:500% 허용
적율:700% 최대높이:90m이하
(나) 기호(2) : 서울특별시 중구 충무로2가 62-21
중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 4대문안<서울특별시 도시계획 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
상대정화구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<학교보건법> - 명동관광특구 지구단위계획
결정:2006.12.28(서고시2006-450호) - 건폐율:60% 기준용적율:500% 허용적율:700% 최
대높이:90m이하
- 15 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅱ. 대상의 개요
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
4. 대상 현황 사진
<본건 전경>
<남측 접면 도로>
<서측 접면 도로>
- 16 -
(주) 가람감정평가법인
“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 3 장
지역개황 및 지역지가동향
Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서서
III. 지역개황 및 지역지가동향
1. 지역개황
가. 사회적 요인
(1) 자연환경
서울특별시 중구는 서울의 25개 구 가운데 가장 중심부에 위치하고 있으며, 대체로 평탄한 지
형이나 남산의 서단인 서울스퀘어빌딩(구 대우빌딩)으로부터 남산식물원~남산 3호터널~남산
2호터널~국립극장~매봉산을 잇는 등고선 아래는 북측하향 경사지대이고, 만리동, 중림동 고
지대는 동측하향 경사지대이며, 신당동 고지대인 불량주택재개발 지대는 대체로 서측하향 경
사지대임.
(2) 인문환경
(가) 인구추이
구 분
세대수(세대)
인구수(명)
인구밀도(명/㎢)
2001
55,409
146,335
14,677
2002
54,521
141,603
14,202
2003
54,487
138,798
13,921
2004
54,419
136,585
13,699
2005
55,101
130,027
13,041
2006
56,642
130,649
13,104
2007
57,473
130,044
13,043
2008
58,174
130,362
13,089
2009
58,249
129,465
12,998
2010
61,468
132,822
13,336
2011
61,475
133,105
13,373
년 도
(출처 : 2011년 12월 중구청 통계자료)
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서서
∘ 1998년을 저점으로 "상주인구의 회복과 인간위주의 환경조성"을 우선 과제로 설정하여 주위
환경을 꾸준히 개선한 결과 2001년에 인구가 최고치를 기록하였으며, 그 후 인구증가세가 다소
주춤한 반면 세대수는 지속적으로 증가하여 세대당 인구는 감소하였음. 2010년에 들어서면서
인구와 세대수가 모두 증가하였으며, 2011년 3/4분기까지 인구 및 세대수가 감소하다 신당제6
구역, 신당제7구역 등 주택재개발사업 및 도시환경정비사업(주상복합개발)이 준공되면서 4/4분
기에 인구 및 세대수가 2010년 대비 상승하였음.
(나) 의료기관수
구 분
2009
2010
비 고
종합병원
3(1,262병상)
3(1,260병상)
2병상 감소
병원
2(222병상)
2(212병상)
10병상 감소
의원
198(189병상)
195(200병상)
치과병의원
220
227
의원 7개소 증가
한의원
91
97
의원 6개소 증가
부설의원
17
17
변동 없음
의료기관
의원 3개소 감소,
11병상 증가
(출처 : 제26회 중구통계연보 2011)
(다) 학교수
구 분
2009
2010
비 고
유치원
13
13
변동 없음
초등학교
12
12
변동 없음
중학교
8
8
변동 없음
고등학교
12
12
변동 없음
전문대
1
1
변동 없음
대학교
1
1
변동 없음
대학원
10
10
변동 없음
기타학교
1
3
2개소 증가
교육기관
(출처 : 제26회 중구통계연보 2011)
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서서
∘ 중구의 의료기관 현황은 한의원 및 치과병의원의 기관수가 소폭 증가하였으며, 일반의원
의 경우 기관수는 감소하였으나, 병상수가 소폭 증가하였음. 학교 현황은 기타학교가 2개
소 증가하였으며, 타학교의 변동은 없음.
∘ 중구는 지역적 특성으로 인해 중심 상업지에는 상주인구가 많지 아니하고, 신당동(1동~6
동) 지역에 중구전체 인구의 약 60% 정도가 거주하는 주거지역의 편중현상이 있음.
나. 경제적 요인
(1) 지역경제 현황
∘ 중구는 경제, 문화, 언론 및 유통의 중추기능이 집중되어 있고, 이로 인하여 주·야간 활동인구
가 가장 많은 지역이며, 기존의 재래식 가옥과 현대식 고층 빌딩이 혼재하고, 보다 나은 업무
환경 조성을 위하여 도시환경정비사업이 곳곳에서 진행 중이고, 그 중심업무지구 외곽의 주거
지대인 신당동 및 중림동 일대에서는 주택재개발정비사업이 진행되고 있고 그에 따라 주거환
경도 꾸준히 개선되고 있음.
∘ 중구는 서울의 심장부로서 퇴계로, 을지로, 청계천로, 남대문로, 왕십리로 등의 간선도로가 관
통하고 지하철 1∼6호선이 통과하는 교통의 요충지로 남대문, 중부, 평화시장 등 대형 재래시
장과 롯데, 신세계 등 대형 백화점 및 명동, 충무로의 현대식 쇼핑가, 대형 쇼핑몰인 두산타워,
밀리오레 등 신구 유통 시장이 복합적으로 형성되어 서울 및 전국의 중심적인 상업도시로 발
전하고 있음.
∘ 소공동, 북창동 등 지역은 회사, 무역상사, 은행 본점 등의 중추관리기능이 밀집되어 중심업무
지구(CBD)의 특성을 나타내고 있고, 그 인근지역에도 보험 및 증권회사, 행정관리기능과 전문
서비스 지구를 형성하고 있으며, 도서출판과 보도기능같은 서비스 기능도 입지하고 있음. 이
와 같이 중구의 중심지대에는 중추관리기능이, 간선도로변에는 도심성 소매활동이, 간선도로
후면에는 서비스 활동이, 을지로와 청계천에는 기계, 기구, 부속품 등의 판매지역이 서로 연계
하여 분포되어 있음.
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서서
∘ 이와 같이 중구의 외곽지역인 충무로 3, 4, 5가 및 인현동 일대의 도심산업지대는 각종 인쇄출
판업 등이 밀집하여 분포하면서 중심상업업무지구를 지원하는 역할을 수행하고 있으며, 청계
천로변은 각종기계, 공구, 전기 등으로 특화된 전문도매시장을 형성하고 있으나, 청계천의 복
원․개통이후 관광유동인구의 증가로 새로운 업종으로 전환을 모색하고 있으며, 기존 상업용 및
업무용 부동산을 비즈니스호텔로의 리모델링이 진행되고 있음.
∘ 도심지역의 각 블록의 앞면에는 고층빌딩이 소재하여 빌딩군을 이루고 있고 뒷면은 여전히 오
래된 구옥들이 남아있는 곳이 많으며 이들은 주로 음식점, 주점, 숙박업소로 이용되고 있어 구
도심으로서의 일면을 나타내고 있고 최근 도시환경정비사업이 활발하게 진행됨에 따라 이들
구옥들이 업무용, 상업용으로 전환되고 있음.
∘ 2009년 8월 17일 삼각동 50-1번지 일대에 도심 금융특정개발진흥지구 진흥계획이 공고됨에
따라 대상 지역의 지가에 영향을 미칠 것으로 예상되며, 2011년 9월에 명동구역 제4지구 중앙
극장 자리에 금융센터 설립을 위해 도심환경정비구역 변경 지정안을 조건부로 가결하였으며,
진흥계획의 요지는 다음과 같음.
- 계획명칭: 도심 금융특정개발진흥지구 진흥계획
- 위치: 중구 삼각동 50-1번지 일대
- 규모: 281,330.7㎡
- 대상지 현황
: 주요 은행 본점 및 보험사 등 총 267개의 금융기관 밀집
: 도로·지하철·버스 등이 잘 연결되어 대중교통이 편리
: 호텔, 관공서, 대기업 본점이 주변에 다수 입지한 업무사업의 중심지
: 은행, 보험사 등과 이를 지원하는 다수의 서비스업체가 함께 입지해 있어 상호 협력을 통해 시
너지 효과를 낼 수 있는 여건이 형성
- 권장업종시설 지정
: 한국표준산업 분류표(9차) 상 금융 및 보험업을 권장업종으로 지정
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
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- 금융관련 핵심전략사업
: 금융복합센터 건립, 은행 중심 금융업 활성화
: R&D센터 건립, 금융전문인력 육성 및 양성
: 퇴직연금관리공단 설립, 녹색금융 중심지 조성, 문화 및 관광산업과 연계
- 권장업종시설 소유자 및 운영자 등에 대한 지원방안
: 금융산업의 도입이 원활하도록 권장업종 유치시 밀도완화(건폐율, 용적률, 최고높이) 및 인센티
브 부여
: 진흥지구 활성화에 주도적으로 기여할 수 있는 외국인 투자기업 유치시 별도의 추가적 지원
: 지구내 권장산업의 도입을 위해 개발되는 사업에 대해 조세감면
- 기대효과
: 금융특정개발진흥지구 지정으로 금융허브 조성여건 마련
: 침체된 도심경제 활성화 및 도심재생
: 도심-여의도-강남의 금융산업 유기적 네트워크 구축
: 녹색금융 중심지로 성장
: 문화·관광산업의 중심지, 국제적 허브로 성장
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
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∘ 세운재정비촉진사업의 재정비촉진계획이 2009년 3월 19일 결정고시됨에 따라 대상 지역 및 인
근지역의 지가상승에 영향을 끼칠 것으로 판단됨. 세운재정비촉진사업의 개요는 다음과 같음.
- 지구명 : 세운재정비촉진지구(중심지형)
- 위 치 : 중구 및 종로구 종로3가동 일대
- 면 적 : 438,585.1㎡
- 목표연도 : 2006. 10 ∼ 2015. 12
- 시행자 : 자치구, 조합, 지정개발자, 토지 등 소유자 등
- 시행방식 : 도시환경정비사업, 도시계획시설사업 등
- 추진현황 : 2006. 10. 26 : 세운재정비촉진지구 지정고시
2009. 3. 19 : 재정비촉진계획 결정고시
2009. 10. 29 : 세운5-1구역 주민대표회의 승인
2009. 11. 10 : 세운5-1구역 사업시행자 지정(LH공사, SH공사)
2010. 12월말 : LH공사가 사업시행포기 의사를 밝히면서 사업추진은 답보상태임.
- 중구 관할 구역 : 세운3구역, 세운5구역, 세운6구역
- 위치도
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
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- 조감도
- 단계별 시행계획
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- 재정비 촉진구역
- 2,3단계 재정비촉진사업 개요
구역명
위 치
면적(㎡)
목표년도
비고
세운2구역
종로구 장사동 67번지 일대
44,108.5
2012년
2단계
세운3구역
중구 입정동 97-4번지 일대
46,072.3
2012년
2단계
세운5구역
중구 산림동 82-5번지 일대
43,215.0
2012년
2단계
세운6구역
중구 초동 10-1번지 일대
217,611.4
2012년
3단계
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
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∘ 중구 산업현황
- 산업체 분류별 사업체현황
구 분
사업체수(개소)
종사자수(명)
농업, 임업 및 어업
1
43
광업
2
13
제조업
9,008
28,571
전기, 가스, 증기 및 수도사업
4
1,279
하수․폐기물 처리, 원료재생 및 환경복원업
7
139
건설업
408
10,918
도매 및 소매업
32,036
96,487
운수업
1,547
16,747
숙박 및 음식점업
5,406
29,601
출판, 영상, 방송통신 및 정보서비스업
644
20,677
금융 및 보험업
1,176
54,018
부동산업 및 임대업
1,342
8,867
전문, 과학 및 기술서비스업
2,539
30,057
사업시설관리 및 사업지원서비스업
1,077
26,273
공공행정, 국방 및 사회보장 행정
71
9,720
교육서비스업
439
7,188
보건업 및 사회복지서비스업
600
6,314
예술, 스포츠 및 여가관련 서비스업
625
3,514
협회및단체, 개인서비스업
2,172
7,332
계
59,104
357,758
산 업 별
(출처 : 제26회 중구통계연보 2011)
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- 산업별 사업체수
- 산업별 종사자수
- 서울특별시 중구의 산업별 사업체수의 경우 숙박 및 음식점업은 5,406개소, 종사자수는 29,601
명으로 조사되었음. 이는 서울특별시 중구 전체 사업체수의 약 9.15%, 종사자수의 약 8.27%에
해당함.
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(2) 경제환경변화
∘ 우리나라 금융, 무역 등의 본점이 소재하고, 대기업과 국영기업체의 본사가 위치하여 명실상
부한 중심 상업업무지구로서의 역할을 하고 있는 중구 삼각동 50-1번지 일대 281,330.7㎡
규모가 도심 금융특정개발진흥지구로 지정됨에 따라 그 계획에 따라 다양한 사업이 진행될
경우 대상 지역에 자본유입이 기대되는 등의 영향으로 지가에 상승요인으로 작용할 것으로
판단되며, 명동1가 54번지 일대의 322,816㎡는 명동관광특구 제1종지구단위계획으로 지정
되어 용도지역도 일반상업지역에서 중심상업지역으로 변경되어 있는 등 자본유입의 효과로
대상지역의 지가에 상승요인으로 작용하고 있음.
∘ 세운재정비촉진사업 2단계 및 3단계 사업의 재정비촉진계획이 결정고시됨에 따라 향후 구체
적 사업진행 단계에 따라 대상지역 및 인근지역의 지가에 상승요인으로 작용할 것으로 기대
됨.
∘ 중구는 주택재개발, 재건축사업 및 도시환경정비사업이 활발하게 진행되고 있으며 개발사업
지 및 인근 토지의 지가에 상승요인으로 작용하고 있음.
다. 행정적 요인
(1) 개 요
∘ 중구는 1943년 4월 1일 구제도 실시로 경성부 전역에 7개 사무소가 설치되어 중구지역에는
중앙사무소(중부역소)가 설치 되었고, 1946년 9월 28일 승격되어 중구가 되었음.
1946. 9. 28 서울시 헌장에 의해 서울시 중구로 승격
1955. 4. 18 동제실시에 따라 55개 법정동 32개 행정동을 설치
1970. 5. 18 동명칭 및 관할구역 변경으로 21개동으로 변경
1975. 10. 1 구제확장에 따라 신당동과 중림동 편입
1980. 7. 1 동명칭 및 관할구역 변경으로 18개동으로 변경
1998. 9. 14 행정구역 축소 및 동사무소 통폐합으로 15개동으로 변경되어 현재에 이름.
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
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(2) 토지이용현황
중구의 토지는 용도지역상으로 면적을 기준으로 주거지역에 63.6%, 상업지역에 36.4%가 분
포하고 있으며, 지목별로는 전체 면적의 53.2%가 대지로 구성되어 있으며, 실제이용상황에서
는 토지이용면적의 35.6%가 상업용으로, 17.6%가 주거용으로 이용되고 있음. 이는 전년과
대비하여 용도지역상으로는 거의 변화가 없으나 최근 도심재개발사업에 의한 주상복합 고층건
물이 신축되는 등 개발사업의 진행 등으로 주거용 내지 주상용 건물이 점차 상업용으로 전환
됨에 따라 상업용의 비중이 점차 증가하는 것으로 나타나고 있음.
∘ 용도지역 현황표
(단위 : ㎢)
구분
계
면적
비율
주 거 지 역
상업지역
일반주거
준 주 거
9.96
6.05
0.28
3.63
(100%)
(60.8%)
(2.8%)
(36.4%)
(출처 : 제26회 중구통계연보 2011)
∘ 공부상 지목별 현황표
(단위 : ㎢)
구분
계
대
지
임
야
도
로
기
타
면적
9.96
5.30
1.34
2.11
1.21
비율
(100%)
(53.2%)
(13.5%)
(21.2%)
(12.1%)
(출처 : 제26회 중구통계연보 2011)
∘ 이용상황별 현황표
(단위 : ㎢)
구분
계
면적
비율
대
지
임
야
공장용지
기
타
주거용
상업용
9.96
1.75
3.55
1.36
0
3.30
(100%)
(17.6%)
(35.6%)
(13.7%)
(0%)
(33.1%)
(출처 : 제26회 중구통계연보 2011)
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Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
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2. 지가동향분석
가. 개황
∘ 지가변동률 현황표
(단위: %)
2010년도
구분
1월
2월
3월
4월
5월
평균 0.195
0.249
0.229
0.072
누적 0.195
0.445
0.674
0.747
6월
7월
8월
9월
10월
11월
12월
0.015
-0.013 -0.031 -0.032 -0.160 -0.170
0.001
0.099
0.762
0.750
중구
0.719
0.687
0.526
0.355
0.356
0.456
2011년도
구분
1월
2월
3월
4월
5월
6월
7월
8월
9월
10월
11월
12월
평균 0.111
0.119
0.153
0.103
0.094
0.082
0.091
0.063
0.045
0.034
0.033
0.028
누적 0.111
0.230
0.383
0.486
0.581
0.664
0.756
0.819
0.864
0.898
0.932
0.960
중구
중구 지가는 2010년 초에 정부의 부동산정책 등의 영향으로 상승세를 보였으나, 실물경기의 지속
적인 침체 및 국외 경제의 부진 등에 따라 상승폭이 줄어들다가 6월 이후 하락세로 돌아섰으며 11
월 들어 다소 회복하는 양상을 보였음. 2011년에 들어와서는 2010년 11월 이후 회복세가 이어져
계속해서 상승세를 나타내는 양상을 보였으나 5월부터는 상승폭이 하락하는 양상을 보이고 있으며,
상승폭은 예금금리 및 물가상승에도 미치지 못하는 상황임. 이는 주택재개발사업 및 도시환경정비
사업 등 대규모 개발사업의 진행 및 완료에 따른 인근 지역 지가의 상승과 정부의 부동산 경기의
대한 지속적인 정책에 따른 영향으로 지가가 상승 추세를 보이다가 미국 신용등급 하락과 유럽재정
위기 등과 같은 대외적인 악재로 인해 경제 전반에 위기의식이 시작된 5월부터는 상승폭이 하락한
것으로 볼 수 있음. 2011년 12월까지의 지가변동률의 누계치는 0.960% 상승임.
한편 이용상황별로 볼 때 2011년 12월 주거용 대지가 누계로 1.157%, 상업용 대지가 누계로
0.885%의 상승률을 나타내고 있는 바, 이것은 상가경기는 다소 침체인 반면, 주거용은 주택재개발
사업 지역을 중심으로 지가상승을 주도했기 때문임.
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나. 지역 지가동향
중구는 명동지역이 중심상업지역으로 전환되고 삼각동 일대가 도심금융특정개발진흥지구로 지정되
어 장기적으로 자본유입의 요인이 되고 있으며, 최근 중국 관광객의 증가 등이 명동상권에 호재로
작용하여 지가는 일부 도시환경정비사업이 진행중인 지역을 포함하여 강보합세임.
중구의 도심지역에서는 도시환경정비사업이 다수 진행되고 있으며, 신당동 및 중림동을 중심으로
한 주택가에서는 주택재개발 및 재건축사업이 진행 및 완료됨에 따라 지가는 대체로 강보합세임.
세운상가를 중심으로 진양상가, 신성상가, 삼풍상가 등도 세운재정비촉진사업의 기대감이 있었으
나, 매도호가의 과도한 상승과 경기침체 등의 영향으로 사업진행 자체가 불투명한 상태에 놓이게
됨에 따라 사업계획 당시에 상승세를 보이던 지가는 현재는 보합세에 그치고 있음.
중림동, 만리동 및 신당동 일대의 주택재개발 정비계획수립 및 구역지정에 따라 지가가 강보합세를
나타내고 있음.
남대문시장을 중심으로 한 남창동, 북창동, 회현동 일대의 상업용지는 국내경제의 지속적인 침체상
황과 맞물려 장기적인 영업부진에 따른 수익성의 악화로 지가는 보합세에 머물고 있음.
대형쇼핑몰의 건축으로 지가가 상승세를 유지해왔던 동대문상권지역은 라모도, 굿모닝시티, 패션
TV 등의 완공에 따른 공급과잉의 효과로 이들 대형 상가는 극심한 영업부진 및 대량공실상태가 지
속되고 있어 이들 지역 지가의 하락요인으로 작용하고 있으며, 최근 동대문운동장의 역사 및 문화
공원으로의 개발호재에도 불구하고 보합세에 머물러 있음.
필동, 장충동, 광희동 등의 주거지대는 도심접근성이 양호하고, 주거환경도 쾌적한 편으로서 부동
산 수요가 꾸준히 이어지는 결과 가격수준은 대체로 강보합세를 나타내고 있으며, 남산동, 예장동,
회현동, 남창동의 남산 북측은 최고고도지구의 영향으로 과거 지가가 낮은 수준이었으나 지나치게
낮은 지가 수준에 대한 반등으로 이들 지역도 강보합세를 나타내고 있음.
서울시청을 중심으로 한 태평로변의 도심업무지대와 서울역을 중심으로 한 고층빌딩지대는 경제회
복이 느려짐에 따라 오피스 수요가 늘어나지 않아 지가 역시 대체로 보합세를 나타내고 있음.
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(주) 가람감정평가법인
Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서서
다. 용도지역별 지가동향
(1) 상업지역
① 중구지역 내 상업지역은 각 업종별로 특화된 전문상가를 중심으로 상권이 형성되어 그 나름의
지역적 특성을 가지는 바,
- 서울시청을 중심으로 태평로변으로 이어지는 초고층의 업무용 빌딩으로 이루어진 도심업무지대
- 서울역사를 중심으로 한 업무용 빌딩지대
- 숙녀복, 아동복 등 의류와 완구, 잡화의 도매상가지대인 남대문 및 동대문시장 상권
- 의류, 가죽제품 등의 도매상가지대인 동대문상권
- 두산타워, 밀레오레, 거평프레야 등 동대문시장 주변 상권
- 청계천 복원사업 완료에 따라 청계천 양측을 따라 새롭게 형성되는 관광상권
- 전문의류상가, 금융산업의 중심지인 명동상권
- 인쇄업종 등이 밀집된 충무로 3, 4, 5가 및 인현동 일대의 도심산업지대
- 위생도기, 건축자재. 지물, 가구, 공구등 각기 특화된 전문상가지대로 이루어진 을지로 3, 4, 5가
동 주변지대
- 재래시장 형태인 중림동, 황학동, 신당동 일대의 재래시장 상권
- 남산타운 아파트등 대규모 아파트단지가 입지한 약수전철역, 버티고개역, 청구역, 신당역 등의
역세권지역으로 대별할 수 있음.
② 중구지역 내 상업지역의 지가동향은 도시환경정비사업이 이루어지는 지역에서는 지가상승이 유
지되어 왔으나, 남대문시장과 같은 재래시장 및 동대문의 대형쇼핑몰 공급과잉지역에서는 상가경
기침체로 인하여 지가는 보합세에 그치고 있음.
세운상가 일대 및 다동, 삼각동, 수표동, 수하동 일대에서는 각종 개발사업으로 지가가 소폭 상승
및 강보합세를 나타내었으며, 재래시장인 남대문시장, 동대문시장, 중부시장 및 쇼핑몰 과잉공급지
역인 동대문역사및문화공원역 일대(을지로6가, 을지로7가)는 지가가 보합세임.
명동을 중심으로 한 중심상업지대에서는 최근 중국 관광객의 증가 등의 영향으로 상권이 활성화되
고 있어 지가도 강보합세를 나타내었으며, 기타의 상업지역에서는 지가가 안정세를 나타내고 있음.
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(주) 가람감정평가법인
Ⅲ. 지역개황 및 지역지가동향
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서서
(2) 주거지역
중구의 주거지역은 신당동, 황학동, 중림동의 개발지역과 남창동, 남산동, 회현동, 예장동 등 남산
북측의 최고고도지구 및 필동, 장충동, 광희동, 쌍림동 등의 기타지역으로 구분할 수 있음.
신당동, 황학동, 중림동 및 만리동 일대는 주택재개발사업이 꾸준히 진행되어 지가가 상승세를 나
타내고 있음.
남창동, 남산동, 회현동, 예장동 등 남산 북측 일대는 과거 최고고도지구의 영향으로 지가가 낮은
수준에 머물렀으나, 도심접근 편의성, 주거 쾌적성 등이 양호한 때문으로 부동산 수요가 꾸준히 이
어져 강보합세 내지 소폭의 상승세를 나타내고 있음.
필동, 장충동, 광희동, 쌍림동 등의 기타지역은 기존 주거지가 상업지로 이행됨에 따라 지가는 강보
합세를 나타내고 있음.
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(주) 가람감정평가법인
“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 4 장
원가법에 의한
가격수준 검토
Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
IV. 원가법에 의한 가격수준 검토
1. 검토방법
가. 개요
“원가법”이란 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 가격수
준을 검토하는 방법을 의미함.
본 건은 현재 ‘근린생활시설 및 주차장부지’로 이용중이나 귀 요청에 의거하여 이에 구애됨이 없이
평가하되, 귀 제시된 사업계획서에 의하여 “명동M호텔(가칭)” 신축됨을 전제로 하여 평가하였음.
나. 검토전제
본 건 검토시점은 2012년 10월 31일이나 귀 의뢰목적 등을 고려하여 가격시점은 건물 준공예정시
점인 2015년 10월 31일을 기준하였으므로, 향후 공사진행 상황의 변화 등에 따라 변동이 있을 수
있음.
다. 검토방법
본 건 중 토지는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로
공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 당해 토지의 위치 ․ 형상 ․ 규모 ․ 가로조건 ․ 이용
도 및 효용성 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 고려하고, 인근지의 지가수준 등을
참작하여 평가하되 본 건 기호(1,2)는 일단지로 이용예정으로 이를 감안하여 평가하였음.
본 건 건물은 구조 ․ 용재 ․ 시공의 정도 ․ 관리 및 이용상태 ․ 부대설비 등을 종합 참작하여 적산가격
으로 평가하되, 본 건 준공예정시점이 2015년 10월 31일인 점을 고려하여 검토시점의 재조달원가
에 물가상승률을 감안하여 평가하였음.
토지단가 = 비교표준지 공시지가 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인
건물단가 = 재조달원가 × 잔존내용년수/내용년수
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(주) 가람감정평가법인
Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
2. 토지의 평가
가. 표준지공시지가의 선정
대상 토지와 용도지역, 지목, 이용상황 등이 동일하고 지리적으로 가장 근접한 공시지가 중 가격시
점과 가장 근접한 2012년 1월 1일 공시지가를 선정함.
면적
(㎡)
지목
공시지가
(원/㎡)
1,209
대
21,500,000
소재지
충무로2가
62-12
용도
지역
지리적 위치
중심
명동밀리오레
상업
주차빌딩
이용
상황
업무용
주위환경
도로
교통
형상
지세
노선
광대
사다리
상가지대
소각
평지
나. 시점수정
(1) 지가변동률(서울특별시 중구 상업지역)
용도지역별
기 간
비고
서울특별시 중구 상업지역
2012.01.01 ~ 2012.09.30
0.489
누계
2012.10.01 ~ 2012.10.31
-0.002
2012년 10월
2012.01.01 ~ 2015.10.31
0.416%
(1.00416)
1.00489 ×
(1-0.00002×1,095/31)
(2) 생산자물가상승률
2012. 10
123.2
=
2011. 12
≓ 1.00244 (0.244% 상승)
122.9
(3) 적용 시점수정치
결정의견
생산자물가상승률은 거시경제지표로서 국지적인 지가변동추이를 적절히 반영하지
못하는 것으로 판단되어 별도로 적용하지 아니하고, 당해지역의 지가변동 추이가
적절히 반영된 지가변동률을 시점수정치로 적용함.
적용 시점수정치
1.00416
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
다. 지역요인
결정의견
본 건이 비교표준지임.
지역요인 비교치
1.00
라. 개별요인
(1) 개별요인의 비교항목
조건
항
가로조건
접근조건
목
세 항 목
가로의 폭, 구조 등의 상태
폭, 포장, 보도, 계통 및 연속성
교통시설과의 접근성
인근 교통시설과의 거리, 접근성 및 편부
상가 및 기타 편익 시설과의 접근성
인근 상가와의 거리 및 편의성
자연환경
지반, 지질 등
인근환경
인근 토지의 이용상황 및 이용상황과의 적합성
공급 및 처리시설의 상태
상수도, 하수도, 기타 자원 등
환경조건
일조, 통풍, 토질 등
기타
위험 및 혐오시설 등
면적, 접면, 너비, 깊이, 형상 등
획지조건
면적, 접면너비, 깊이
부정형지, 삼각지, 자루형획지, 맹지
방위, 고저 등
방위, 고저, 경사지
접면도로 상태
각지, 2면획지, 3면획지
행정적조건
행정상의 규제정도
기타조건
기 타
용도지역, 지구, 구역 등
기타규제
장래의 동향, 기타
(2) 개별요인 비교치
본 건이 비교표준지임.(1.00)
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
마. 기타요인의 보정
(1) 기타요인 보정의 필요성 및 근거
「감정평가에 관한 규칙」 제17조, 건설교통부 유권해석(건설부토정30241-36538, 1991.12.28),
대법원판례 (98두6067(1998.7.10), 92누16300(1993.9.10)) 등의 취지에 따라 인근지역 또는 동
일 수급권내 유사지역의 평가전례, 매매사례와 균형을 유지하고, 인근지역의 지가수준을 적정히 반
영하기 위하여 기타요인의 보정이 필요함.
(2) 기타요인 보정을 위한 조사, 분석 자료
(가) 본 건의 최근 3년간 개별공시지가
구분
2010년
2011년
2012년
기호 1 (충무로2가 62-12)
20,600,000
20,600,000
21,500,000
기호 2 (충무로2가 62-21)
20,600,000
20,600,000
21,500,000
(나) 인근 유사토지의 호가 수준
용도지역
주위환경
표준적 이용
접면도로 등
호가 수준(원/3.3㎡)
비고
중심상업
노선
상가지대
대
광대로변
120,000,000원
~ 150,000,000원 내외
-
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(다) 인근 평가전례
일련
번호
소재지
용도지역
이용상황
도로
조건
면적
(㎡)
단가
(원/㎡)
평가년도
개별지가(원/㎡)
단가/
개별지가
가격시점
평가목적
a
충무로2가
62-12외
(본 건)
중심상업
상업용
광대
소각
1,417.4
32,200,000
21,100,000
1.53
`08.08.20
(일반거래)
b
충무로2가
65-19
중심상업
상업용
광대
한면
212.6
50,000,000
34,100,000
1.47
`09.11.19
(담보)
c
충무로2가
64-1
중심상업
업무용
세각
(가)
207.6
37,000,000
24,100,000
1.54
`10.05.06
(담보)
단가
(원/㎡)
매매
시점
비고
(라) 매매사례(등기사항전부증명서 기준)
일련
번호
A
용도지역
이용상황
도로
조건
회현동3가 일반상업
1-5
업무용
광대
세각
소재지
토지면적(㎡)
거래가액
(원)
건물연면적(㎡)
243.3
2,463.98
11,000,000,000
45,200,000
`11.08.09
(건물포함)
-
(마) 사례 위치도
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
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(3) 기타요인 보정치의 결정
결정의견
본 건 주변의 지가수준, 거래동향, 인근의 매매사례, 평가전례 등을 종합적으로 참작
하고, 평가목적을 고려하여 가장 현실성 및 타당성이 있는 가격에 접근하기 위해 상
기 자료를 토대로 아래와 같이 기타요인 보정치를 결정하였음.
기타요인 보정치
1.80
바. 토지단가의 결정
기호
공시지가
(원/㎡)
시점수정
지역요인
개별요인
기타요인
산정단가
(원/㎡)
결정단가
(원/㎡)
1~2
21,500,000
1.00416
1.00
1.000
1.80
38,860,992
38,900,000
사. 토지 평가액
구분
단가
(원/㎡)
면적
(㎡)
평가액
(원)
1~2
38,900,000
1,417.4
55,136,860,000
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
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3. 건물의 평가
가. 표준신축단가 (2012년 건물신축단가표, 한국감정원)
분류번호
용도
구조
급수
표준신축단가(원/㎡)
내용연수
7-2-5-1
호텔
철근콘크리트조
슬래브지붕
1
1,589,000
50
(45~55)
7-2-5-1
호텔
철근콘크리트조
슬래브지붕
2
1,326,000
50
(45~55)
나. 재조달원가 결정
(1) 검토시점의 재조달원가
상기의 표준신축단가표를 참고로 하여 본 건 건물의 구조, 용도, 시공의 정도, 마감재 수준, 경제적
특성 등을 고려한 신축단가에 부대설비 등에 따른 보정단가를 반영하여 재조달원가를 결정함.
표준단가
(원/㎡)
1,326,000원/㎡
위생 및 급배수설비, 급탕설비
전기설비, 소방설비, 방송설비
재조달
원가
보정단가
(원/㎡)
냉난방설비, 자동제어설비
340,000
승강기설비, 에스컬레이터 설비
주차관제설비, 기타설비 등
재조달원가
(원/㎡)
지상1층 ~ 지상20층
1,660,000
지하1층 ~ 지하3층
1,000,000 (지상층의 60% 수준)
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
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(2) 준공예정시점의 재조달원가
(가) 생산자물가지수
구분
생산자
물가지수
상승률(%)
2012
2007
2008
2009
2010
2011
102.3
111.1
110.9
115.1
122.1
123.95
114.2
-
8.6
-0.18
3.79
6.08
1.52
3.96
(10월까지)
평균
(나) 건설공사비지수
2012
구분
2008
2009
2010
2011
건설공사비지수
123.61
127.12
132.63
142.53
147.10
134.6
상승률(%)
-
2.84
4.33
7.46
3.21
4.46
(10월까지)
평균
(다) 준공예정시점의 재조달원가
생산자물가지수는 2010년 이후 전년 대비 3% 이상 상승하였으나 2012년에는 10월까지 전년 대비
1.52% 상승하여 상승률이 하락하고 있음. 건설공사비지수의 경우에도 2010년 이후 전년 대비 4%
이상 상승하였으나 2012년에는 10월까지 전년 대비 3.21% 상승에 그치고 있음. 생산자물가지수
및 건설공사비지수를 고려하여 본 건의 준공예정시점의 재조달원가는 검토시점의 재조달원가에 매
년 3%씩 상승률을 적용하여 결정함.
구분
재조달원가
(원/㎡)
검토시점의 재조달원가
지상1층 ~ 지상20층
1,660,000
지하1층 ~ 지하3층
1,000,000
(지상층의 60% 수준)
상승률
준공예정시점의
*
재조달원가
1,810,000
1.03^3
1,090,000
*검토시점의 재조달원가 ×상승률
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Ⅳ. 원가법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
다. 건물단가의 산정
「감정평가에 관한 규칙」 제11조에 의거하여 경제적 내용연수를 기준으로 감가수정을 하되, 건물
특성을 고려하여 정액법을 적용하여 건물단가를 산정하였음.
구분
재조달원가
(원/㎡)
내용년수
실제
경과년수
유효
경과년수
잔존
가치율
건물단가
(원/㎡)
비고
지상1층~20층
1,810,000
55
-
-
55/55
1,810,000
-
지하1층~지하3층
1,090,000
55
-
-
55/55
1,090,000
-
라. 건물 평가액
구분
재조달원가
(원/㎡)
면적
(㎡)
평가액
(원)
지상1층~20층
1,810,000
11,894.68
21,529,370,800
지하1층~지하3층
1,090,000
3,226.66
3,517,059,400
15,121.34
25,046,430,200
합계
4. 원가법에 의한 적산가격
구분
단가
(원/㎡)
면적
(㎡)
평가액
(원)
토지
38,900,000
1,417.4
55,136,860,000
건물
-
15,121.34
25,046,430,200
합계
80,183,290,200
- 43 -
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“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 5 장
수익환원법에 의한
가격수준 검토
Ⅴ. 수익환원법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
V. 수익환원법에 의한 가격수준 검토
1. 개요
수익환원법이란 효용에 근거한 수익성의 원리에 의하여 장래 합리적으로 예측되는 순수익을 적정
한 자본환원율로 환원하여 검토대상의 가격수준을 구하는 방법이며, 특히 수익이 발생하는 모든 임
대 부동산의 가격수준 검토에 매우 유용한 방법임.
수익환원법으로 부동산 가격수준을 검토 방법 중 일반적으로 할인현금수지분석법(Discounted
Cash Flow Analysis)이 사용되며 할인현금수지분석법은 매 기간 기대되는 현금수지를 현재가치로
할인해서 대상 부동산의 가격수준을 검토하는 방법을 말함.
할인현금수지분석법은 할인대상이 되는 소득이나 현금수지의 유형에 따라 ① 순영업소득(NOI) 모
형, ② 세전현금수지(BTCF)모형, ③ 세후현금수지(ATCF) 모형으로 나누어지는데, 본 검토에서는
순영업소득(NOI, Net Operating Income) 모형을 기준으로 검토하도록 함.
2. 분석의 전제조건 및 산식
첫째, 본 건은 숙박시설(호텔)로서 숙박시설(호텔)에 적합한 평균객실단가(ADR), 객실판매율, 영업
경비비율, 할인율 등을 적용하여 대상의 수익환원법에 의한 가격수준을 검토함.
둘째, 분석에 필요한 현금흐름은 현금유입 예정시점인 2015년 10월 31일 이후 향후 10년간 대상
부동산을 운영한 후 재매각하는 것을 가정하여 추정함.
셋째, 현금흐름은 인근 유사 숙박시설의 표준적인 수준을 근거로 산정하였으며, 다음 산식에 의하
여 가격수준을 검토하였음.
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* NOIn : 매기 순영업소득(NOI), k : 할인율, n : 기간
* 재매도 가격수준(Resale Value) : NOIn+1 ÷ 재매도 환원율(%)
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<순영업소득 산정과정>
항 목
내 용
ⓐ 총영업수익(GOR
:Gross Operation Revenue)
총영업수익은 대상 부동산으로부터 기대되는 연간 총소득을 의미함.
(객실수입 + 부대시설부분(식음료부분+기타부분) 수익)
ⓑ 영업경비(OE
:Operation Expense)
영업경비는 청소비, 시설관리비, 수도광열비 등이 포함되며, 영업경비율은 유효
조소득에 대한 일정비율임.(객실, 식음료, 기타 부분별 경비, 일반관리비, 홍보비
등)
ⓒ 영업이익(GOP
:Gross Operation Profit)
영업이익은 총영업수익에서 영업경비를 제외한 소득임. ⓐ × (1 - ⓑ)
ⓓ 순영업소득(NOI
:Net Operation Income)
순영업소득은 영업이익에서 추가수수료 등을 제외한 소득으로 본 건에서는 별도
의 추가수수료는 고려하지 않음. 따라서 영업이익이 곧 순영업소득임.
3. 총영업수익(GOR : Gross Operation Revenue)
가. 개요
총영업수익(GOR:Gross Operation Revenue)이란 대상 부동산으로부터 기대되는 연간 총소득으로
대상 부동산이 완전히 점유되었을 때 얻을 수 있는 소득을 의미함.
총영업수익은 객실부분과 부대시설부분(식음료부분 및 기타수익)의 수익의 추정하여 산정하되, 본
건의 경우 개발예정부동산으로 부대시설부분의 업종, 면적 등이 확정되지 않았으므로 귀 요청에 의
거 별도고려하지 않음.
객실부분의 수익은 인근 유사 호텔의 평균 객실단가, 객실판매율을 근거로 가용객실당수입
(RevPAR)을 추정하여 산정함.
RevPAR = ADR × 객실판매율
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나. 평균 객실단가(ADR : Average Daily Rate) 및 객실판매율의 추정
본 건 호텔의 예상 평균 객실단가 추정을 위해 본 건 인근 유사 등급 호텔의 운영실적과 비교분석
하였음.
(1) 서울시 호텔업 운영현황
(출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)
호텔업지표(실,%,원)
구분
판매객실수
객실이용률
판매객실평균요금
(ADR)
객실당수입
(RevPAR)
전체
6,087,145
80.74
157,116
126,856
관광
5,882,095
80.55
156,394
125,975
특1급
2,774,929
79.33
215,331
170,822
특2급
1,568,372
87.46
120,646
105,517
1급
1,010,347
82.21
98,516
80,990
2급
257,045
67.61
61,630
41,668
3급
123,919
56.68
66,608
37,753
미등급
147,483
80.45
64,726
52,072
가족
205,050
86.56
177,843
153,941
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(2) 인근지역 호텔 운영현황
(가) 특2등급
(출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)
호텔업지표(실,%,원)
구분
객실수
라마다서울호텔
판매객실수
객실이용률
판매객실평균요금
(ADR)
객실당수입
(RevPAR)
243
82,399
92.90
97,968
91,012
롯데시티호텔마포
284
98,169
94.70
130,558
123,638
베스트웨스턴프리미어
호텔국도
295
100,122
92.99
136,969
127,367
서울로얄호텔
304
103,078
92.90
167,987
156,060
세종호텔서울
305
98,161
88.18
150,621
132,818
코리아나호텔
337
112,790
91.70
133,257
122,197
퍼시픽호텔
139
48,859
96.30
136,955
131,887
프레지던트호텔
303
86,859
78.54
133,761
105,056
호텔피제이
271
81,472
82.37
149,489
123,134
(나) 1등급
(출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)
호텔업지표(실,%,원)
구분
객실수
판매
객실수
객실
이용률
판매객실
평균요금
객실당
수입
사보이호텔
103
35,985
95.72
128,890
123,373
이비스앰배서더명동
280
98,502
96.38
157,394
151,696
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(3) 평균 객실단가의 추정
한국관광호텔업협회의 공시자료에 의하면 본 건과 유사한 서울지역의 특2등급 호텔의 2011년 평균
객실단가(ADR)은 120,646원임.
그러나 본 건 인근에 위치한 특2등급 호텔인 세종호텔서울은 평균객실단가가 150,621원, 서울로얄
호텔의 경우 2011년 평균객실단가가 167,987원으로 나타나는 등 본 건과 유사한 인근지역의 특2
등급 호텔의 평균객실단가의 경우 입지여건, 객실 상태 등에 따라 다소 상이하지만 평균적으로
150,000원 ~ 170,000원 수준을 보이고 있음.
준공예정시점인 2015년 10월 31일을 기준할 경우 본 건이 신축 호텔인 점과 평균물가상승률(3%)
등을 감안할 때 평균객실단가는 180,000원 수준이 적정한 것으로 판단됨.
(4) 객실판매율의 추정
한국관광호텔업협회의 공시자료에 의하면 본 건과 유사한 서울지역의 특2등급 호텔의 2011년 객실
판매율은 87.46%임.
또한 본 건 인근에 위치한 특2등급 호텔인 세종호텔서울의 객실판매율은 88.18%, 서울로얄호텔의
경우 객실판매율이 92.90%로 나타나는 등 본 건과 유사한 호텔의 객실판매율은 80%~90% 내외
의 객실판매율을 나타내고 있음.
외국관광객의 수요 증가 등 향후 객실판매율의 증가가 예상되지만, 본 건 호텔은 2015년 10월 준
공예정으로 향후 시장의 변동가능성 및 서울지역 특2등급 호텔 객실판매율 평균 수준을 고려하여,
본 건의 객실판매율은 80%를 적용하기로 함.
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다. 총영업수익의 추정(1차년도)
본 건은 부대시설부분의 영업수익은 고려하지 않으므로 객실부분 영업수익을 총영업수익으로 결정
함.
구분
금액(원)
평균객실단가(ADR)(원)
180,000
객실판매율
80%
가용객실당수입(RevPAR)(원)
144,000
예정객실수(실)
261
연간운영일수(일)
365
객실 영업수익(원)
13,718,160,000
비고
RevPAR= ADR×객실판매율
RevPAR×예정객실수×연간운영일수
4. 영업경비의 추정
영업경비란 임대건물의 운영을 위해 소요되는 고정 및 변동 경비로서 보험료, 재산세, 정착물이나
비품에 대한 감가상각비, 편익시설 사용료(전기, 수도, 냉난방 연료비 등), 수선비, 공구비 등으로
구성됨.
일반적으로 호텔의 경비율은 호텔의 등급, 규모, 부대시설의 종류 및 특징 등에 따라 개별적으로 차
이를 보임.
국세청이 발표한 “호텔업”의 단순경비율(영업비용/매출액)은 69.8%이나, 이는 객실 운영경비 및
부대시설(식음료 및 기타) 운영경비를 포함한 비율로 본 건의 경우 부대시설부분의 비중이 확정되
지 않았음. 따라서 호텔 객실부분에 대한 일반적인 수준의 경비비율만을 적용해야 하므로 총영업수
익의 35%를 영업경비로 추정함.
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5. 적용비율의 결정
가. 개요
수익기준 가치의 추정은 매년의 총영업수익 상승률, 할인율, 환원이율 등의 전제 조건이 필요함.
할인율(Discount Rate)은 미래가치를 현재가치로 변환하는 비율로서, 이는 금융적 투자자의 특정
자산분야에 대한 요구수익률로 볼 수 있음. 본 평가에서는 국고채, 회사채 등 시중 금리, 소비자물
가상승률 등 각종 지표의 통계자료를 분석하여 적정 할인율을 추정하며 적용함.
재매도 환원율(Resale Capitalization Rate)은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영
업소득에 적용되는 환원율로서 기출환원율(Going-out Capitalization Rate)이라고도 함. 자본환원
율(Capitalization Rate)은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수
율의 합으로 정의되고 있음. 보유기간말 재매도가치를 추정하기 위한 것으로 재매도환원이율이라
고도 함.
나. 관련 지표
(1) 최근 금리지표(2012년)
구분
1월
2월
3월
4월
5월
6월
7월
8월
9월
10월
평균
3.55
3.53
3.54
3.54
3.54
3.54
3.34
3.19
3.14
2.93
3.34
3.37
3.43
3.55
3.50
3.38
3.29
3.01
2.83
2.81
2.78
3.16
4.24
4.25
4.36
4.25
4.01
3.87
3.60
3.40
3.31
3.30
3.81
CD유통
수익률
(91일)
국고채
(3년)
회사채
(장외3년,
AA- 등급)
(2) 생산자물가지수
구분
생산자
물가지수
상승률(%)
2012
2007
2008
2009
2010
2011
102.3
111.1
110.9
115.1
122.1
123.95
114.2
-
8.6
-0.18
3.79
6.08
1.52
3.96
(10월까지)
평균
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(3) 투자수익률
(단위 : %)
(출처:국토해양부, 2012.3분기 상업용부동산 임대사례 추계결과보고서)
2012년 3/4분기 투자수익률은오피스빌딩 0.21%, 매장용빌딩 0.47%로 나타났으며 경기침체로 투
자심리 위축에 따른 자산가치 하락과 재산세 부과에 따른 영업경비 증가로 자본수익률(오피스
(-0.91%), 매장용(-0.48%))과 소득수익률(오피스(1.12%), 매장용(0.95%)) 모두 전기 대비 하락
하였음.
투자수익률 하락은 글로벌 경제의 불확실성과 국내 경제성장률 하향이 전망되는 가운데 소비 및 투
자심리 위축에 따른 것으로 보임.
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다. 총영업수익 상승률 추정
생산자물가지수의 경우 매년 상이하지만 평균적으로 3.98%의 상승률을 보이고 있으며, 2012년의
경우 9월까지 상승률이 1.52%로 2012년 평균상승률의 경우 최근 5년간 평균 상승률인 3.96%에
미치지 못할 것으로 예상됨.
총영업이익 상승률은 현재 외국관광객의 증가로 호텔수요의 증가가 예상되지만, 최근 금리지표 및
생산자물가지수, 현재 금융시장 등 거시경제현황, 인근지역 부동산 시장동향, 향후 임대수요의 증
가 가능성 등을 종합적으로 감안하여 연3%를 적용하기로 결정함.
라. 할인율의 추정
할인율의 추정은 무위험률에 대한 부동산에 투자함에 따른 위험율을 더하여 추정하되 대체 투자수
단인 채권, 주식수익률과의 관계, 시장에서 발표된 할인율, 최근 자산운용사들의 부동산 펀드 시장
수익률 등을 종합 참작하여 대상 부동산의 위험을 가장 적절히 반영하고 있다고 인정되는 할인율로
결정하였음.
무위험율로는 국고채(5년)수익률이 일반적으로 활용되고 있는 바, 이를 고려하여 적용하였으며, 일
반적으로 부동산 투자상품의 위험은 기업에 투자하는 주식보다는 낮고 채권보다는 높게 형성되고
있음.
본 건의 수익적 측면에서의 가치 검토를 위하여, 할인율은 현재 금융시장의 CD유통수익률(91일),
국고채(3년), 국고채(5년), 회사채(장외3년, AA- 등급)의 금리 수준 등을 고려하여 결정하여야 함.
할인율은 주관적인 개념의 투자자의 요구수익률로서 최근의 투자수익률자료, 주요금리지표, 시장
상황, 본 건 및 유사부동산에 대한 기대수익률 등을 종합적으로 감안하여 결정하여야 함. 따라서 무
위험률(국고채 수익률 기준)에 위험할증률(부동산의 비유동성, 환금성, 시장위험 등)을 고려하여
8.5%로 결정함.
마. 환원이율
재매도 환원율(Resale Capitalization Rate)은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영
업소득에 적용되는 환원율로서 기출환원율(Going-out Capitalization Rate)이라고도 함. 자본환원
율(Capitalization Rate)은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수
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율의 합으로 정의되고 있음. 통상적으로 1기의 순영업소득을 환원할 때 적용되는 기입환원율
(Going-in Capitalization Rate)에 비해서 재매도 환원율은 시간에 따른 위험 등을 반영하여 기입환
원율보다 높은 수준에서 결정됨.
본 평가에서는 각종 금리 수준, 자본수익률 및 투자수익률, 미래시점의 불확실성 등을 종합적으로
고려하여 8.0%를 재매도 환원율로 결정함.
6. 재매도가격(Resale Value)
가. 개요
재매도가격(Resale Value)이란 보유기간 말 대상 부동산에 대한 적정한 가치로서 본 평가에서는 보
유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 재매도 환원율로 환원한 후 매도경비를 고려하여 추정
함.
나. 매도경비
매도경비는 중개수수료, 법적수속비, 기타비용 등을 포함하며, 기간말 재매도가치의 3%로 결정함.
7. 수익환원법 기준 가격수준
가. 개요
상기 산정한 현금흐름과 할인율 등을 적용하여 DCF법에 기준한 대상의 수익환원법에 의한 개발 후
가격수준을 검토함.
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나. 할인현금수지분석법(DCF)에 의한 수익가격
기간
1
구분
2
3
4
5
6
객실부분 매출1) 17,147,700,000 17,662,131,000 18,191,994,930 18,737,754,778 19,299,887,421 19,878,884,044
객실판매율
80%
객실부분
영업수익
80%
80%
80%
80%
80%
13,718,160,000 14,129,704,800 14,553,595,944 14,990,203,822 15,439,909,937 15,903,107,235
부대수익
0
총영업수익
0
0
0
0
0
13,718,160,000 14,129,704,800 14,553,595,944 14,990,203,822 15,439,909,937 15,903,107,235
영업경비
6,001,695,000
6,181,745,850
6,367,198,226
6,558,214,172
6,754,960,597
6,957,609,415
순영업소득
7,716,465,000
7,947,958,950
8,186,397,718
8,431,989,650
8,684,949,340
8,945,497,820
현가계수
0.92166
0.84946
0.78291
0.72157
0.66505
0.61295
7,111,949,309
6,751,435,749
6,409,197,070
6,084,306,897
5,775,885,810
5,483,098,972
현
가
기간
7
구분
객실부분 매출
객실판매율
8
20,475,250,565
80%
9
21,089,508,082
80%
10
21,722,193,324
80%
11
22,373,859,124
23,045,074,898
80%
80%
객실부분
영업수익
16,380,200,452
16,871,606,466
17,377,754,659
17,899,087,299
18,436,059,918
부대수익
0
0
0
0
0
총영업수익
16,380,200,452
16,871,606,466
17,377,754,659
17,899,087,299
18,436,059,918
영업경비
7,166,337,698
7,381,327,829
7,602,767,663
7,830,850,693
8,065,776,214
순영업소득
9,213,862,754
9,490,278,637
9,774,986,996
10,068,236,606
10,370,283,704
재매도가격2)
129,628,546,300
매도비용
3,888,856,389
복귀가치
125,739,689,911
현가계수4)
현
가
0.56493
0.52067
0.47988
0.44229
5,205,153,862
4,941,298,137
4,690,817,586
60,065,865,145
5)
수익가격(원)
3)
112,519,000,000
1) 객실부분 매출 = ADR × 객실수 × 365일
2) 재매도가격 = 11기 NOI ÷ 기출환원율
3) 10기 현가 : ( 10기 순영업수익 + 복귀가치 ) ×
n
4) 현가계수 : 1/(1+할인율) (n : 기간)
5) 수익가격 : 매기 현가의 합
현가계수
- 55 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅴ. 수익환원법에 의한 가격수준 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
다. 수익가격의 결정
본 건 할인형금수지분석법에 의한 수익가격은 인근 유사 등급 호텔의 평균 객실단가(ADR) 및 객실
판매율을 참조하여 평균 객실단가는 180,000원, 객실판매율은 80%로 결정하였음. 객실부문의 초
년도 매출은 예상 객실수 261실을 기준하여 17,147,700000원으로 산출하였으며, 여기에 객실판매
율을 적용하여 객실부분 영업수익은 13,718,160,000원으로 결정하였음. 다만 본 건의 경우 부대시
설(식음료부분 및 기타)이 확정되지 않은 상태이므로 부대수익은 별도로 고려하지 않았으며, 객실
부분 영업수익을 총영업수익으로 가정하였음. 또한 매년 총영업수익은 최근 금리지표 및 생산자물
가지수 등을 종합적으로 고려하여 매년 3%씩 상승하는 것으로 가정하여 적용하였음.
호텔 영업경비는 객실 운영경비 및 부대시설 운영경비를 포함한 비율이나 본 건의 경우 부대시설부
분의 비중이 확정되지 않아 호텔 객실부분에 대한 일반적인 수준의 경비비율만을 적용하여 총영업
수익의 35%를 영업경비로 추정하였으며, 총영업수익에서 영업경비를 공제하여 순영업소득을 산출
하였음.
재매도가격은 보유기간 경과 후 초년도의 순영업소득인 11기 순영업소득을 재매도환원율 9%로 환
원한 후 매도경비(중개수수료, 법적수속비 등) 3%를 공제하여 산정하였음. 재매도가격 산정시 적
용한 재매도환원율은 각종 금리 수준, 자본수익률 및 투자수익률, 미래시점의 불확실성 등을 종합
적으로 고려하여 결정하였음.
본 건 매년의 순영업소득은 할인율(무위험률(국고채 수익률)에 위험할증률(시장위험 등)을 고려하
여 8.5%로 결정)로 할인하여 현가하였으며, 매년 현가의 합을 수익가격(112,519,000,000원)으로
결정하였음.
- 56 -
(주) 가람감정평가법인
“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 6 장
개발 후 가격수준의 결정
Ⅴ. 개발 후 가격수준의 결정
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
VI. 개발 후 가격수준의 결정
1. 시산가격수준 조정
시산가격이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격으로 원가법 및 수익환원법을 기준하여 산정
한 가격수준으로서 이러한 시산가격수준을 비교 검토하여 최종 가격수준을 결정하기 위해 조정하
는 과정을 시산가격수준 조정이라 함.
원가방식에 의한 가격은 본 부동산을 재조달하는데 필요한 원가에 근거하여 전체 부동산의 적산가
격을 산정하였으므로 가장 이론적이라고 할 수 있으나, 시장성의 반영이라는 측면에서는 다소간의
한계를 가지고 있는바 평가액 결정에서 고려하지 아니함.
수익방식에 의한 가격은 향후의 임대상황 및 재매도가치, 할인율 및 환원율의 예측에 따른 위험이
있고 이에 민감하게 반응하는 단점이 있으나, 장래이익의 현가합이라는 부동산가격 정의에 가장 부
합되는 평가방식으로 본 건의 수익성 및 시장에서의 수익률 등을 고려하여 산정된 것으로 투자자의
주요한 의사결정요인으로 작용함.
2. 대상 부동산의 개발 후 가격수준 결정
원가법 기준
수익환원법 기준
비 고
80,183,290,200 원
112,519,000,000 원
-
가격수준의 결정은 검토목적, 본건 부동산의 성격, 시장상황 등을 종합적으로 고려하여야 하며 상
기 제시된 시산가격수준은 합리성 및 적정성이 인정됨.
본 건의 최종 적정가격은 최근의 시장동향을 잘 반영하고 있는 투자자의 주요 의사결정요인이 되는
수익성에 근거한 수익방식에 의한 가격을 중심으로 112,519,000,000(원)으로 결정함.
- 58 -
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“명동M호텔(가칭)” 개발사업
컨설팅보고서
제 7 장
사업성 검토
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
VII. 호텔시장분석
1. 전국 호텔업 운영현황
가. 2011 전국 호텔업 등록 현황
구 분
특1급
특2급
1급
서울
부산
대구
인천
광주
21
6
3
3
2
1
2
객실수 10,294 2,469 696 1,020 325
174
495
업체수
업체수
26
4
객실수
5,823
621
업체수
33
13
3
강원
충북
2
7
474
1,811
충남
전북
전남
경북
경남
제주
계
1
1
1
5
2
12
69
328
118
3,622
24,096
208 1,661 401
2
2
5
8
1
3
2
1
3
4
5
75
417 1,380 198
393
744
1,278
180
467
277
46
532
478
507
13,341
15
13
18
167
2
1
6
5
1
20
11
15
1
4
9
관
객실수
94
363
361
75
1,644
716
1,077
60
306
582
광
업체수
21
12
-
11
6
6
2
16
4
1
7
7
5
9
7
5
119
객실수
1,309
585
-
506
252
225
146
818
215
30
311
328
248
524
361
284
6,142
2급
호
텔
967 1,093 1,600
13,992
업체수
14
11
-
8
1
4
12
2
3
1
2
7
4
2
71
객실수
716
1,516
-
330
44
193
667
114
103
38
91
331
172
123
4,438
등급
업체수
26
3
12
13
4
3
2
27
7
1
5
3
10
10
8
9
143
미정
객실수
1,942
288
727
643
174
486
65
1,481
521
45
238
183
526
516
379
540
8,754
업체수
141
49
20
42
21
21
7
82
39
22
16
18
28
49
38
51
3급
계
객실수 23,824 6,688 1,945 3,973 1,356 1,832 781 5,828 4,655 1,763 1,076 1,250 1,701 4,531 2,884 6,676
상
업체수
관광호텔
객실수
수
3,740 1,209 105
6
대전 울산 경기
가족호텔
전통호텔
호스텔
0
0
업체수
7
1
1
1
1
7
1
객실수
1,336
17
30
35
52
557
52
1
4
9
8
17
58
100 1,939 461
594
914
6,087
업체수
1
1
1
3
객실수
21
16
26
63
5
6
업체수
1
객실수
15
117
132
10
1
8
23
67
52
100 1,939 482
16
594
1,057
6,282
23
17
50
46
74
711
업체수
7
1
-
2
-
-
1
1
7
1
객실수
1,336
17
-
45
-
-
35
52
557
호텔업
업체수
148
50
20
44
21
21
8
83
46
소 계
객실수 25,160 6,705 1,945 4,018 1,356 1,832 816 5,880 5,212 1,815 1,176 3,189 2,183 4,547 3,478 7,733
소계
업체수
-
4
-
2
-
-
-
미니엄 소계 객실수
-
1,385
-
351
-
-
-
148
54
20
46
21
21
8
휴양콘도
644
70,763
업체수
16
59
8
1
15
4
22
7
3,113 18,706 1,817 2,749 815
99
105
31
32
29
38
6
16
8
41
942 3,010 1,338 4,397
44
66
54
115
77,045
182
38,623
893
총계
객실수 25,160 8,090 1,945 4,369 1,356 1,832 816 8,993 23,918 3,632 3,925 4,004 3,125 7,557 4,816 12,130 115,668
*출처 : 문화관광체육부
- 60 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
나. 객실운영 현황(총괄)
증감율(%)
구분
2010년(F)
2011년(G)
숙박객수(명)
20,747,073
20,879,363
0.64
연숙박객수(명)
41,818,649
41,520,329
-0.71
객실매출액(천원)(A)
1,728,666,343
1,862,045,722
7.72
판매객실수(실)(B)
15,179,318
15,506,757
2.16
113,883
120,080
5.44
객실이용률(%)(D)
63.94
65.15
1.89
객실당수입(원)(E=C×D)
72,817
78,232
7.44
판매객실평균요금(원)
(C=A÷B)
(G/F)
*출처 : 2011 호텔업운영현황(한국관광호텔업협회)
1) 판매객실 평균요금{ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액(Room Revenue) ÷ 판매객실수(Number of
Rooms sold)
2) 객실이용률{OCC(Occupancy)}=(판매객실수÷판매가능 객실수)×100
3) 객실당 수입{revPAR(Revenue per Available Room)}=ADR×OCC
▶ 2011년 객실 이용률은 전년도에 비하여 1.89% 상승한 것으로 나타났으며, 판매객실 평균요금
(ADR)은 전년도에 비하여 5.44% 증가한 120,080원으로 나타났으며, 객실당 수입(revPAR)은
7.44% 증가한 78,232원으로 전년도에 비하여 객실운영이 다소 호전된 것으로 나타남.
- 61 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(1) 시도별 객실운영현황
구분
숙박객수
연숙박객수
(명)
(명)
객실매출액
판매객실수
(천원)
(실)
(A)
(B)
판매객실
평균요금
(천원)
(C=A÷B)
객실이용률 객실당수입
(%)
(원)
(D)
(E=C×D)
서울
6,305,349
12,923,047
956,389,227
6,087,145
157,116
80.74
126,856
부산
1,492,113
2,885,674
150,608,340
1,350,144
111,550
63.69
71,046
대구
414,687
575,650
30,495,631
354,501
86,024
51.46
44,268
인천
1,296,595
2,278,942
85,211,789
998,990
85,298
78.41
66,882
광주
260,281
585,961
15,255,916
214,259
71,203
48.74
34,704
대전
371,547
561,938
21,228,777
259,394
81,840
50.36
41,215
울산
177,027
722,880
23,526,607
167,041
140,843
60.94
85,830
경기
1,504,426
2,593,770
93,348,380
1,222,782
76,341
64.48
49,225
강원
1,599,321
2,620,518
73,526,476
697,035
105,485
44.60
47,046
충부
402,819
988,484
17,373,864
215,030
80,797
39.04
31,543
충남
359,029
1,036,792
15,339,673
213,308
71,913
52.24
37,567
전북
1,461,356
1,874,996
40,080,808
409,623
97,848
44.26
43,308
전남
385,492
1,486,221
17,929,827
180,464
99,354
41.42
41,152
경북
1,314,681
2,574,716
55,846,946
691,913
80,714
47.35
38,218
경남
756,033
1,140,385
52,830,927
532,275
99,255
47.87
47,513
제주
2,788,607
6,670,355
213,052,534
1,912,853
111,379
73.60
81,975
계
20,889,363
41,520,329
1,862,045,722 15,506,757
120,080
65.15
78,232
*출처 : 문화체육관광부 관광산업국 관광진흥과
1) 판매객실 평균요금{ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액(Room Revenue) ÷ 판매객실수(Number of
Rooms sold)
2) 객실이용률{OCC(Occupancy)}=(판매객실수÷판매가능 객실수)×100
3) 객실당 수입{revPAR(Revenue per Available Room)}=ADR×OCC
- 62 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(2) 등급볍 객실운영현황
숙박객수
(명)
연숙박객수
(명)
객실매출액
(천원)
(A)
판매객실수
(실)
(B)
특1등급
6,633,289
15,131,304
1,062,529,363
6,031,522
176,163
72.71
128,088
특2등급
4,460,846
9,374,794
323,518,589
3,266,261
99,049
71.96
71,275
1등급
3,761,365
6,193,570
213,513,752
2,733,559
78,108
61.40
47,959
2등급
1,348,581
2,278,350
52,360,363
863,602
60,630
49.26
29,866
3등급
1,259,814
1,800,736
51,382,412
983,531
52,243
59.14
30,896
미등급
1,196,967
1,953,625
57,235,414
814,633
70,259
52.25
36,710
계
18,660,862
36,732,379
1,760,539,893
14,693,108
119,821
66.00
79,082
특1등급
6,212,644
14,412,617
960,675,567
5,890,596
163,086
72.78
118,694
특2등급
4,471,668
9,498,544
299,323,677
3,093,917
96,746
67.07
64,887
1등급
3,757,197
7,086,035
199,231,342
2,757,682
72,246
60.89
43,991
2등급
1,259,756
2,221,092
72,286,261
871,875
82,909
44.97
37,284
3등급
1,108,072
1,594,215
41,575,764
843,962
49,263
52.81
26,016
미등급
1,136,382
1,709,867
46,345,443
752,302
61,605
56.89
35,078
계
17,945,719
36,522,370
1,619,438,054
14,210,334
113,962
64.31
73,289
구분
2011
2010
판매객실
객실
객실당
평균요금(원) 이용률(%) 수입(원)
(C=A÷B)
(D)
(E=C×D)
*출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
1) 판매객실 평균요금{ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액(Room Revenue) ÷ 판매객실수(Number of
Rooms sold)
2) 객실이용률{OCC(Occupancy)}=(판매객실수÷판매가능 객실수)×100
3) 객실당 수입{revPAR(Revenue per Available Room)}=ADR×OCC
- 63 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(3) 호텔별 객실운영현황(2011년 기준)
구분
숙박객수
(명)
연숙박객수
(명)
객실매출액
(천원)
(A)
판매객실수
(실)
(B)
판매객실
객실
평균요금(원) 이용률(%)
(C=A÷B)
(D)
객실당
수입(원)
(E=C×D)
관광
호텔업
18,660,862
36,732,379
1,760,539,893
14,693,108
119,821
66.00
79,082
수상관광
호텔업
-
-
-
-
-
-
-
한국전통
호텔업
20,464
20,464
2,401,209
7,447
322,440
78.47
253,018
가족
호텔업
2,198,037
4,767,486
99,104,620
806,202
122,928
52.65
64,721
합계
20,879,363
41,520,329
1,862,045,722
15,506,757
120,080
65.15
78,232
*출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
1) 판매객실 평균요금{ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액(Room Revenue) ÷ 판매객실수(Number of
Rooms sold)
2) 객실이용률{OCC(Occupancy)}=(판매객실수÷판매가능 객실수)×100
3) 객실당 수입{revPAR(Revenue per Available Room)}=ADR×OCC
4) 관광진흥법 시행령 제2조 제2호에 따른 호텔업의 종류 : 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업,
가족호텔업
(4) 월별 객실운영현황
2011년 월별 호텔운영현황을 살펴보면, 10월 객실매출액이 192,757,476천원, 판매객실 평균요금
(ADR) 129,446원으로 가장 높은 것으로 나타났으며, 그 다음으로는 8월의 객실매출액
187,475,178천원, 11월의 판매객실 평균요금 126,886원으로 나타남.
10월이 객실매출액 및 판매객실 평균요금이 가장 높은 반면에, 숙박객수(2,171,500명)와 객실이용
률(75.48%)은 8월이 가장 높은 것으로 나타남.
- 64 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
구분
숙박객수
(명)
연숙박객수
(명)
객실매출액
(천원)
(A)
판매객실수
(실)
(B)
판매객실
객실
평균요금(원) 이용률(%)
(C=A÷B)
(D)
객실당
수입(원)
(E=C×D)
1월
1,452,250
2,449,981
121,616,644
1,103,793
110,181
55.21
60,831
2월
1,473,914
2,383,057
116,339,945
1,042,837
111,561
57.26
63,880
3월
1,538,136
2,637,148
132,016,238
1,152,078
114,590
57.17
65,511
4월
1,683,124
3,011,290
145,141,995
1,256,496
115,513
64.21
74,171
5월
1,734,756
3,188,819
155,661,279
1,294,729
120,227
63.82
76,729
6월
1,697,997
3,285,051
150,273,645
1,287,433
116,723
65.69
76,676
7월
1,954,051
3,792,194
167,457,615
1,403,571
119,308
69.69
83,146
8월
2,171,500
4,280,130
187,475,178
1,524,832
122,948
75.48
92,801
9월
1,627,958
3,700,823
156,071,611
1,270,436
122,849
64.76
79,557
10월
1,962,262
4,319,800
192,757,476
1,489,090
129,446
73.21
94,768
11월
1,761,491
4,176,090
172,661,805
1,360,763
126,886
69.17
87,767
12월
1,821,924
4,295,946
164,572,291
1,320,699
124,610
65.27
81,333
합계
20,879,363
41,520,329
1,862,045,722
15,506,757
120,080
65.15
78,232
*출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
1) 판매객실 평균요금{ADR(Average Daily Rate)} = 객실매출액(Room Revenue) ÷ 판매객실수(Number of
Rooms sold)
2) 객실이용률{OCC(Occupancy)}=(판매객실수÷판매가능 객실수)×100
3) 객실당 수입{revPAR(Revenue per Available Room)}=ADR×OCC
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(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
다. 부대시설 운영현황
(1) 부대시설 운영현황(총괄)
이용객수(A)(명)
수입(B)(천원)
일인당 지출(B÷A)(원)
구분
내국인
외국인
2011
47,275,289
2010
45,323,911
계
내국인
외국인
계
내국인
외국인
계
9,630,116
56,905,405 1,481,100,376 343,062,129 1,824,162,505 31,329
35,624
32,056
9,607,881
54,931,792 1,339,205,450 369,215,242 1,708,420,692 29,547
38,428
31,101
*출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
(2) 시도별 부대시설 운영현황
구분
이용객수(A)(명)
내국인
외국인
수입(B)(천원)
계
내국인
외국인
일인당 지출(B÷A)(원)
계
내국인
외국인
계
서울 15,023,558 3,857,500 18,881,058 777,265,773 222,570,728 999,836,501 51,736 57,698 52,954
부산
3,915,249 1,030,451 4,945,700 114,426,837
23,137,886
137,564,723 29,226 22,454 27,815
대구
2,386,451 333,442 2,719,893
59,838,161
7,523,510
67,361,671
25,074 22,563 24,766
인천
2,178,401 903,157 3,081,558
54,769,593
24,860,966
79,630,559
25,142 27,527 25,841
21,552,875
1,478,551
23,031,426
27,789 27,573 27,775
33,303,460
1,995,924
35,299,384
16,723
17,840,856
6,551,929
24,392,785
38,328 33,470 36,890
28,857 22,049 26,929
광주
대전
울산
775,583
53,624
829,207
1,991,463 258,835 2,250,298
465,477
195,757
661,234
7,711
15,687
경기
1,311,758 517,962 1,829,720
37,852,756
11,420,447
49,273,203
강원
3,896,705 280,396 4,177,101 110,176,289
6,015,573
116,191,862 28,274 21,454 27,816
충북
1,258,950
23,911
1,282,861
17,267,133
486,671
17,753,804
13,716 20,353 13,839
충남
1,410,427
37,381
1,447,808
14,558,820
538,475
15,097,295
10,322 14,405 10,428
전북
758,307
43,122
801,429
13,264,593
912,862
14,177,455
17,492 21,169 17,690
전남
787,755
49,624
837,379
11,449,025
1,155,477
12,604,502
14,534 23,285 15,052
경북
4,180,621 255,221 4,435,842
61,855,022
7,005,795
68,860,817
14,796 27,450 15,524
경남
3,050,715 862,559 3,913,274
43,106,250
9,935,020
53,041,270
14,130 11,518 13,554
제주
3,883,869 927,174 4,811,043
92,572,933
17,472,315
110,045,248 23,835 18,845 22,873
계
47,275,289 9,630,116 56,905,405 1,481,100,376 343,062,129 1,824,162,505 31,329 35,624 32,056
*출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
- 66 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(3) 등급별 부대시설 운영현황
이용객수(A)
(명)
구분
내국인
외국인
수입(B)
(천원)
계
내국인
외국인
일인당 지출(B÷A)
(원)
계
내국인
외국인
계
특1등급 26,131,218 6,074,772
32,205,990 1,092,076,658 272,101,354 1,364,178,012 41,792
44,792
42,358
특2등급 9,904,540
1,890,531
11,795,071
232,026,845
47,572,512
279,599,357
23,426
25,164
23,705
1등급
6,199,642
928,492
7,128,134
91,875,622
11,832,405
103,708,027
14,820
12,744
14,549
2011 2등급
1,487,918
145,778
1,633,696
11,810,336
1,696,568
13,506,904
7,937
11,638
8,268
3등급
2,094,846
429,854
2,524,700
24,315,650
4,571,225
28,886,875
11,607
10,634
11,442
미등급
445,370
65,784
511,154
12,184,660
1,227,445
13,412,105
27,359
18,659
26,239
55,798,745 1,464,289,771 339,001,509 1,803,291,280 31,651
35,553
32,318
특1등급 21,666,813 5,680,077
27,346,890
924,984,592 298,858,979 1,223,843,571 42,691
52,615
44,753
특2등급 11,164,630 2,129,355
13,293,985
249,124,978
44,700,169
293,825,147
22,314
20,992
22,102
합계
46,263,534 9,535,211
1등급
7,151,569
1,021,644
8,173,213
97,864,481
12,968,188
110,832,669
13,684
12,693
13,560
2010 2등급
1,407,461
171284
1,578,745
13,430,297
1,400,787
14,831,084
9,542
8,178
9,394
3등급
1,996,188
431,900
2,428,088
22,110,568
5,016,393
27,126,961
11,076
11,615
11,172
미등급
621,341
62,425
683,766
11,729,119
1,060,296
12,789,415
16,985
16,985
18,704
53,504,687 1,319,244,035 364,004,812 1,683,248,847 29,977
38,330
31,460
합계
44,008,002 9,496,685
* 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
- 67 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(4) 호텔별 부대시설 운영현황
이용객수(A)
(명)
구분
내국인
관광
호텔업
2011
2010
외국인
수입(B)
(천원)
계
내국인
외국인
일인당 지출(B÷A)
(원)
계
내국인 외국인
계
46,263,534 9,535,211 55,798,7451,464,289,771 339,001,509 1,803,291,280 31,651 35,553 32,318
수상관광
호텔업
-
-
-
-
-
-
한국전통
호텔업
36,123
3,290
39,413
48,162
109,414
157,576
13,320 33,257 14,984
가족
호텔업
975,632
91,615
1,067,247
16,329,443
3,951,206
20,280,649
16,737 43,128 19,003
-
-
-
합계
47,275,289 9,630,116 56,905,4051,480,667,376 343,062,129 1,823,729,505 31,329 35,624 32,056
관광
호텔업
44,008,002 9,496,685 53,504,6871,319,244,035 364,004,812 1,683,248,847 29,977 38,330 31,460
수상관광
호텔업
-
-
-
-
-
-
한국전통
호텔업
19,496
1,085
20,581
445,991
48,677
494,668
22,876 44,864 24,035
가족
호텔업
1,296,413
110,111
1,406,524
19,515,424
5,161,753
24,677,177
15,053 46,878 17,545
합계
-
-
-
45,323,911 9,607,881 54,931,7921,339,205,450 369,215,242 1,708,420,692 29,547 38,428 31,101
* 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
1) 관광진흥법 시행령 제2조 제2호에 따른 호텔업의 종류 : 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가
족호텔업
- 68 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(5) 월별 부대시설 운영현황
이용객수(A)(명)
수입(B)(천원)
일인당 지출(B÷A)(원)
구분
내국인
외국인
계
내국인
외국인
계
내국인
외국인
계
1월
4,748,765 812,283 5,561,048 125,324,296
25,491,631
150,815,927 26,391 31,383 27,120
2월
3,824,772 794,586 4,619,358 105,570,244
22,317,375
127,887,619 27,602 28,087 27,685
3월
3,851,571 883,453 4,735,024 108,546,079
25,743,066
134,289,145 28,182 29,139 28,361
4월
3,788,051 728,371 4,516,422 119,533,086
26,997,584
146,530,670 31,555 37,066 32,444
5월
3,987,389 747,814 4,735,203 129,820,658
30,018,700
159,839,358 32,558 40,142 33,756
6월
3,650,295 738,172 4,388,467 119,780,683
27,908,465
147,689,148 32,814 37,808 33,654
7월
3,777,663 786,447 4,564,110 113,849,230
27,166,724
141,015,954 30,137 34,544 30,897
8월
4,064,521 803,188 4,867,709 118,195,532
27,673,131
145,868,663 29,080 34,454 29,967
9월
3,270,510 786,615 4,057,125 110,362,804
29,318,729
139,681,533 33,745 37,272 34,429
10월
4,053,608 916,413 4,970,021 134,661,792
35,559,705
170,221,497 33,220 38,803 34,250
11월
3,747,652 837,189 4,584,841 130,617,679
31,001,450
161,619,129 34,853 37,030 35,251
12월
4,510,492 795,585 5,306,077 164,838,293
33,865,569
198,703,862 36,546 42,567 37,448
계
47,275,289 9,630,116 56,905,405 1,481,100,376 343,062,129 1,824,162,505 31,329 35,624 32,056
* 출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
- 69 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
2. 서울지역 호텔업 운영현황
가. 서울지역(총괄)
부대시설
이용객수
(명)
객실
숙박객수
(명)
전체
6,305,349 18,881,058 956,389,227 999,836,501 6,087,145 80.74
157,116 126,856
관광
6,121,705 18,811,970 919,922,475 997,576,346 5,882,095 80.55
156,394 125,975
특1급
2,152,138 14,081,048 597,527,519 858,031,610 2,774,929 79.33
215,331 170,822
특2급
1,819,725 3,627,503 189,218,137 117,781,816 1,568,372 87.46
120,646 105,517
1급
1,317,647
957,485
99,535,323
98,516
80,990
2급
382,055
62,406
15,841,581
722,619
257,045
67.61
61,630
41,668
3급
174,973
55,576
8,253,990
558,966
123,919
56.68
66,608
37,753
미등급
275,167
27,952
9,545,925
232,672
147,483
80.45
64,726
52,072
가족
183,644
69,088
36,466,752
2,260,155
205,050
86.56
177,843 153,941
객실 수입
(천원)
부대시설
수입
(천원)
호텔업지표(실,%,원)
구분
판매
객실수
객실 판매객실 객실당
이용률 평균요금 수입
20,248,663 1,010,347 82.21
*출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회
- 70 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
나. 특1등급
(출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)
구분
객실
부대시설
숙박객수 이용객수
(명)
(명)
객실 수입
(천원)
부대시설
수입
(천원)
호텔업지표(실,%,원)
판매
객실수
객실 판매객실 객실당
이용률 평균요금 수입
JW메리어트호텔서울
86,153
795,016
34,239,578 53,114,962 155,719
85.84
219,881 188,745
그랜드앰배서더서울
96,671
495,589
17,706,872 20,082,147 122,633
82.15
144,389 118,616
그랜드인터컨티넨탈서울
86,247
1,086,091 36,794,556 74,175,093 150,734
77.19
244,103 188,423
131,861 1,397,413 49,342,458 79,380,048 189,378
85.48
260,550 222,718
그랜드힐튼서울
88,879
476,942
16,354,647 29,188,523 108,629
59.17
150,555
노보텔앰배서더강남서울
76,282
427,065
18,026,354 18,536,365 112,763
93.05
159,861 148,750
르네상스서울호텔
103,064
630,985
26,839,072 34,612,098 159,589
87.97
168,176 147,945
메이필드호텔
103,566
305,080
6,650,283
53,483
80.51
124,344 100,109
밀레니엄서울힐튼
128,898
572,242
42,611,077 44,812,521 189,687
75.87
224,639 170,434
서울팔래스호텔
47,773
670,861
8,742,767
70,315
68.80
124,337
112,312 1,687,692 54,980,712 130,347,663 229,498
67.61
239,569 161,973
웨스틴조선
123,531
81,583
31,967,994
121,490
80.30
263,133 211,296
인터컨티넨탈
서울코엑스
117,747
695,078
39,278,585 48,105,243 198,618
83.85
197,759 165,821
임피리얼팰리스호텔
85,415
708,809
18,588,726 35,914,930 115,619
78.21
160,776 125,743
파크하얏트서울
73,680
210,105
17,737,142 11,344,487
51,410
76.13
345,013 262,659
247,660 1,339,422 87,490,679 77,381,478 346,186
82.4
252,727 208,247
호텔롯데월드
105,659
825,173
27,410,554 38,900,219 145,325
82.60
188,616 155,796
호텔리츠칼튼서울
115,601
627,877
24,402,550 35,288,635 114,434
83.60
213,246 178,273
221,139 1,048,025 38,362,913 85,138,327 139,419
82.14
275,163 226,019
그랜드하얏트서울
쉐라톤그랜드워커힐
호텔롯데
호텔신라
14,787,192
25,923,020
998,659
89,083
85,544
- 71 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
다. 특2등급
(출처 : 2011 호텔업운영현황, 한국관광호텔업협회)
구분
객실 부대시설
객실 수입
숙박객수 이용객수
(천원)
(명)
(명)
노보텔앰배서더독산서울
38,817
라마다서울호텔
188,877
렉싱턴호텔
37,259
롯데시티호텔마포
127,714
베스트웨스턴
나이아가라호텔
40,141
242,248
287,664
8,221,309
호텔업지표(실,%,원)
부대시설
수입
(천원)
판매
객실 판매객실 객실당
객실수 이용률 평균요금 수입
7,558,564
65,168
81.90 126,156 103,321
8,072,466 11,252,412 82,399
92.90
97,968
91,012
6,685,528
73,028
88.92
91,547
81,404
12,816,724
98,169
94.70 130,558 123,638
3,620,568
32,996
92.24 109,727 101,213
7,229,129
베스트웨스턴프리미어
서울가든호텔
168,150 412,133 12,566,173 11,608,600 121,424 91.90 103,490 95,107
베스트웨스턴프리미어
강남호텔
20,588
베스트웨스턴프리미어
호텔국도
100,122 108,504 13,713,611 2,079,133 100,122 92.99 136,969 127,367
삼정관광호텔
서울교육문화회관
44,426
5,300,090
1,319,941
42,495
26,963
5,447,182
49,063
105,680 648,507
6,665,018 26,137,788 83,164
90.96 124,723 113,448
84.54 111,024 93,860
91.14
80,143
73,042
서울로얄호텔
103,258 294,426 17,315,730 10,282,812 103,078 92.90 167,987 156,060
세종호텔서울
84,872
211,687 14,785,109 6,734,040
코리아나호텔
76,081
70,889
15,030,058 2,535,505 112,790 91.70 133,257 122,197
퍼시픽호텔
98,347
60,640
6,691,462
1,371,816
48,859
96.30 136,955 131,887
프레지던트호텔
70,828
215,996 11,618,344 6,734,943
86,859
78.54 133,761 105,056
호텔리베라서울
179,791 591,530 10,906,642 13,689,954 96,598
82.96 112,908 93,668
호텔엘루이
28,172
42,926
2,934,088
960,108
36,009
70.97
81,482
57,828
호텔캐피탈
61,795
42,880
6,592,685
145,385
82,544
79.07
79,869
63,152
호텔프리마
53,315
35,548
81.16 115,689 93,893
호텔피제이
173,485 231,166 12,179,166 4,873,419
81,472
82.37 149,489 123,134
35,470
38,426
82.25 102,631 84,414
홀리데이인서울성북
4,112,501
121,881
3,943,683
3,268,267
98,161
88.18 150,621 132,818
- 72 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
3. 사업성 검토
가. 개요
본 건 개발에 따른 현금흐름 및 NPV 를 산정하여 사업의 타당성을 검토하였음.
NPV(Net Present Value, 순현재가치)법은 사업의 타당성 여부를 판단하는 방법으로서, ① 최초 투
자 시점부터 사업이 끝나는 시기까지의 현금흐름을 현재가치로 할인한 후 합하여 구하며, ‘0’ 을 기
준하여 NPV가 ‘0’ 보다 크면 투자가치가 있는 것으로 보고, ‘0’ 보다 작으면 투자가치가 없는 것으
로 판단함.
< NPV법 >

 



   
*  : 매기 현금흐름(수입-비용)
* n : 사업기간
* r : 할인율
나. NPV 산정
(1) 전제조건
(가) 사업성 분석 기간
본 호텔영업은 2015년 11월 30일 시작하여 10년간 운영하는 것을 전제로 검토하였음.
(나) 현금유입
1) 총영업수익
본 건은 개발예정 부동산으로 현금유입 중 총영업수익은 호텔운영수익으로 상기 수익방식에서 전
제한 총영업수익을 기준으로 하되, 평균객실단가는 160,000원 ~ 180,000원을 적용함.
- 73 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
2) 기타 수익
기타 임대수익 등은 사업시행자가 제시 내역을 기준하되, 본 건의 경우 기타 수익부분 미확정 상태
로 별도로 고려하지 않음.
(다) 비용의 지출시기
토지비, 공사비, 외주용역비, 기타경비가 있으며 각 비용 및 지출시기는 사업시행자 제시 내역을 기
준함.
(라) 세금
종합부동산세, 재산세, 취득세 등 해당 개발사업을 수행함에 있어 고려해야할 항목은 모두 감안하
였으며, 지출시기는 사업시행자 제시 내역을 기준함.
(마) 금융비용
PF 대출 관련, 대출원금, 이자비용, 취급수수료 등을 고려하되, 사업시행자 제시 내역을 기준함.
(2) 현금흐름의 추정
(가) 총영업수익의 추정(1차년도)
본 건은 부대시설부분의 영업수익은 고려하지 않으므로 객실부분 영업수익을 총영업수익으로 결정
하되 평균객실단가는 상기의 수익가격 및 귀 제시자료를 고려하여 객실당 160,000만원 ~ 180,000
만원을 적용하였으며, 객실판매율은 수익방식에서 전제한 80%를 적용함.
구분
Case A
Case B
Case C
비고
평균객실단가(ADR)(원)
160,000
170,000
180,000
객실판매율
80%
80%
80%
가용객실당수입
(RevPAR)(원)
128,000
136,000
144,000
예정객실수(실)
261
261
261
연간운영일수(일)
365
365
365
객실 영업수익(원)
12,193,920,000
12,956,040,000
13,718,160,000
RevPAR=
ADR×객실판매율
RevPAR×예정객실수
×연간운영일수
- 74 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(나) 비용 항목
귀 제시된 자료를 기준으로 하되 비용 항목은 토지비, 공사비, 외주용역비, 기타경비, 금융비용으로
구성되며 각 항목은 아래와 같음.
구 분
내 용
토지비
사업인수비, 취득세 등, 보유과세
공사비
도급공사비, 인입공사비
외주용역비
설계비, 감리비 등
기타경비
상수도분담금, 하수원인자부담금, 기반시설부담금, 종합부동산세, 시행사 운영비,
보존등기비 등
금융비용
PF이자, PF취급수수료, 신탁보수, 신탁차입금이자, 중도금대출 이자, 중도금대출
취급수수료
(3) NPV 산정
(가) 적정 할인율 및 재매도 환원율의 결정
할인율(Discount Rate)은 미래가치를 현재가치로 변환하는 비율로서 매기 현금흐름의 현재가치를
구하기 위해 적용하는 비율임. 할인율은 시장참가자의 요구수익률을 반영하는바, 국고채, 회사채
등 시장 금리, 예금은행 가중평균 수신금리 등의 대체 투자자의 금리 수준에서 소비자물가상승률
등 부동산 투자에 따른 위험을 반영하여 적정 할인율을 추정하여야 함.
따라서, 본 건 할인율은 앞서 수익환원법 검토시 적용한 할인율 및 기타 시장상황 등을 고려하여
8.5% ~ 9.5%를 적용함.
재매도 환원율(Resale Capitalization Rate)은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영
업소득에 적용되는 환원율로서 기출환원율(Going-out Capitalization Rate)이라고도 함. 자본환원
율(Capitalization Rate)은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수
율의 합으로 정의되고 있음. 통상적으로 1기의 순영업소득을 환원 시 적용되는 기입환원율
(Going-in Capitalization Rate)에 비해서 재매도 환원율은 시간에 따른 위험 등을 반영하여 기입환
원율보다 높은 수준에서 결정됨.
- 75 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
본 평가에서는 시중 금리 수준, 보유기간 10년의 시간의 경과에 따른 미래시점의 불확실성 및 향후
대상부동산의 노후화 진행 정도 등을 종합적으로 고려하고 앞서 수익환원법 검토시 적용한 환원율
등을 참작하여 8.0% ~ 9.0%를 재매도 환원율로 결정함.
(나) NPV 산정
매년 호텔운영에 따른 매기 현금흐름에 상기 제시한 할인율을 적용하여 NPV를 산정함.
1) Case A의 경우 NPV
(단위 : 백만원)
할인율 8.5%
(재매도 환원율 8.0%)
할인율 9.0%
(재매도 환원율 8.5%)
할인율 9.5%
(재매도 환원율 9.0%)
현금유입
100,017
93,856
88,389
현금유출
92,626
92,626
92,626
NPV
7,391
1,230
-4,237
구분
2) Case B의 경우 NPV
(단위 : 백만원)
할인율 8.5%
(재매도 환원율 8.0%)
할인율 9.0%
(재매도 환원율 8.5%)
할인율 9.5%
(재매도 환원율 9.0%)
현금유입
106,268
99,723
93,913
현금유출
92,626
92,626
92,626
NPV
13,642
7,097
1,287
구분
3) Case C의 경우 NPV
(단위 : 백만원)
할인율 8.5%
(재매도 환원율 8.0%)
할인율 9.0%
(재매도 환원율 8.5%)
할인율 9.5%
(재매도 환원율 9.0%)
현금유입
112,519
105,589
99,437
현금유출
92,626
92,626
92,626
NPV
19,893
12,963
6,811
구분
- 76 -
(주) 가람감정평가법인
Ⅵ. 사업성 검토
서울특별시 중구 충무로2가 62-12외 "명동M호텔(가칭)" 컨설팅보고서
(4) 검토
NPV는 Case A. 에서 할인율 8.5%를 상정할 때 약 74억원으로 산정되며, 할인율 9.0%를 상정할
때 약 12억원으로 NPV가 (+) 값을 취하지만, 할인율 9.5%를 상정할 때 약 -42억원으로 NPV가
(-) 값을 취함.
Case B. 는 할인율 8.5%를 상정할 때 약 136억원으로 산정되며, 할인율 9.0%를 상정할 때 약 71
억원, 할인율 9.5%를 상정할 때 약 13억원으로 모든 경우에 있어 NPV가 (+) 값을 취함.
Case C. 는 할인율 8.5%를 상정할 때 약 199억원으로 산정되며, 할인율 9.0%를 상정할 때 약
130억원, 할인율 9.5%를 상정할 때 약 68억원으로 모든 경우에 있어 NPV가 (+) 값을 취함.
NPV법은 NPV값을 기준하여 투자의 타당성을 판단하므로, 상기 제시한 NPV 값에서 (+) 값을 취하
는 범위 내에서 투자의 타당성이 인정됨.
다. 사업성 검토
‘NPV > 0’ 인 범위에서 사업의 타당성이 인정되므로, 할인율 8.5% ~ 할인율 9.0%인 모든 경우와
Case B(객실단가 17만원) 및 Case C(객실단가 18만원)인 경우 할인율 9.5%에서 사업의 타당성이
인정되나, NPV값이 (-)을 취하는 Case A(객실단가 16만원)에서 할인율 9.5%인 경우 사업은 타당
성이 없음.
다만, 장래 현금흐름의 예측은 서두에서 기술하였듯 미래의 예상치 못한 정책 변동, 부동산경기변
화 등의 법적, 행정적, 경제적 요인에 따라 변경가능성이 매우 높으므로 본 사업성 분석 결과를 활
용함에 있어 시기가 변동되는 경우 당해 분석에 사용된 변수를 재검토할 것이 요구됨.
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