รูแ้ ละเข้าใจผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครังที ้ ่ 4) สิทธิพล กุสมุ อรัญญา ผู้อานวยการส่วนวางผังพัฒนาพื้นที่ สานักงานวางผังเมือง 3 มีนาคม 2560 สานักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร 6 พฤษภาคม 2565 ประเด็นการนาเสนอ (1) หลักการและกฎหมายผังเมือง (2) สาระสาคัญผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 (3) ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) (4) มาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ (5) ตอบข้อซักถาม https://www.facebook.com/yamakun z หลักการและกฎหมายผังเมือง หลักการผังเมือง Public Safety ความปลอดภัยของ ประชาชน Public Welfare สวัสดิภาพของ สังคม Public Healthy สุขอนามัย เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพื่อความเป็นปกติสุขและความเป็นธรรมในสังคม พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ยกเลิกกฎหมายผังเมือง ปี พ.ศ. 2518 และที่แก้ไขเพิ่มเติมทั้ง 3 ฉบับ 1 • พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 2 • พระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2525 3 • พระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2535 4 • พระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2558 5 • พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 มีผลใช้บังคับ 25 พฤศจิกายน 2562 ที่มา : กรมโยธาธิการและผังเมือง พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ประเภทของผัง แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม 5 ประเภท ได้แก่ กลุ่มที่ 1 ผังนโยบายการใช้ประโยชน์พื้นที่ แบ่งเป็น 3 ประเภท ผังนโยบายระดับประเทศ ผังนโยบายระดับภาค กรอบนโยบายการพัฒนาพื้นที่ประเทศ ด้านการใช้พื้นที่ การพัฒนาเมืองและชนบท โครงสร้างพื้นฐานหลัก การพัฒนาพื้นที่พิเศษ ฯลฯ แผนผัง นโยบายการพัฒนาพื้นที่ภาค เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาและดารงรักษาพื้นที่ระดับภาค และกลุ่มจังหวัด ด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินการพัฒนาเมืองและชนบท ฯลฯ แผนผัง ยุทธศาสตร์การพัฒนาพื้นที่จังหวัด เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินการพัฒนาเมืองและชนบท ผังนโยบายระดับจังหวัด การคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และดารงรักษา ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กลุ่มที่ 2 ผังกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แบ่งเป็น 2 ประเภท ผังเมืองรวม ผังเมืองเฉพาะ แผนผัง มาตรการ ข้อกาหนด ผังเมืองรวมจังหวัด และผังเมืองรวมเมือง/ชุมชน ด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่โล่ง โครงการคมนาคมขนส่ง กิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และบริการสาธารณะ แผนผังและโครงการดาเนินการ เพื่อพัฒนาหรือดารงรักษาบริเวณเฉพาะแห่งหรือกิจการที่เกี่ยวข้องในเมือง และบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท ที่มา : กรมโยธาธิการและผังเมือง 6 ผังนโยบายระดับประเทศ ผังนโยบายการพัฒนาพื้นที่ ประเทศไทย พ.ศ. 2600 มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นกรอบให้กับการพัฒนาโครงสร้าง พื้นฐานของประเทศ การพัฒนาภาค กลุ่มจังหวัด จังหวัด รวมทั้งผังการพัฒนาระดับต่างๆ ที่มา : กรมโยธาธิการและผังเมือง ผังนโยบายระดับภาค (ร่าง) ผังภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มา : กรมโยธาธิการและผังเมือง กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต สมุทรปราการ นนทบุรี ผังเมืองรวม (Comprehensive Plan) (พ.ร.บ. การผังเมือง พ.ศ. 2562) หมายความว่า แผนผัง นโยบาย และ โครงการ รวมทั้ง มาตรการควบคุมโดยทั่วไป เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาและการดารงรักษาเมืองและบริเวณที่เกี่ยวข้อง หรือชนบท ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และสภาพแวดล้อม เพื่อบรรลุวัตถุประสงค์ของการผังเมือง ผังเมืองรวมประกอบด้วยอะไรบ้าง ? ผังเมืองรวม (มาตรา 22 พ.ร.บ. 2562) ประกอบด้วย (1) วัตถุประสงค์ในการวางและจัดทาผังเมืองรวม องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (2) แผนที่แสดงเขตของผังเมืองรวมโดยแสดงข้อมูลภูมิประเทศ ระดับชั้นความสูง และพิกัดภูมิศาสตร์ (3) แผนผังที่ทาขึ้นฉบับเดียวหรือหลายฉบับ โดยใช้มาตราส่วนที่เหมาะสมที่มีความละเอียดเพียงพอให้ประชาชนเข้าถึงได้โดยสะดวก และสามารถเข้าใจได้ง่าย สามารถเชื่อมโยงกับแผนที่ดิจิทัลที่เป็นมาตรฐานสากลตามเทคโนโลยีที่ทันสมัย โดยมีสาระสาคัญ ดังต่อไปนี้ (ก) แผนผังกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จาแนกประเภท (ข) แผนผังแสดงที่โล่ง (ค) แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง โดยแสดงการเชื่อมต่อโครงข่ายการคมนาคมและขนส่งไว้ด้วย (ง) แผนผังแสดงกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการและบริการสาธารณะ (จ) แผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ฉ) แผนผังแสดงผังน้า (ช) แผนผังอื่นๆ ที่จาเป็น ในกรณีที่ผังเมืองรวมไม่มีสาระสาคัญประการใดตาม (ก) (ข) (ค) (ง) (จ) หรือ (ฉ) จะต้องได้รับความเห็นชอบจาก คณะกรรมการผังเมืองหรือคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดแล้วแต่กรณี 11 https://www.facebook.com/yamakun z สาระสาคัญ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 (ใช้บังคับในปัจจุบันจนกว่าจะมีผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่) ความเป็นมาของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 1 กฎกระทรวง ฉบับที่ 116 (พ.ศ. 2535) ใช้บงั คับ 6 ก.ค. 2535 ฉบับที่ 2 กฎกระทรวง ฉบับที่ 414 (พ.ศ. 2542) ใช้บงั คับ 5 ก.ค. 2542 (ฉบับแรกของประเทศที่ดำเนินกำรวำงและจัดทำโดยหน่วยงำนท้องถิ่น) ฉบับที่ 3 กฎกระทรวงให้ใช้บงั คับผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2549 ใช้บงั คับ 16 พ.ค. 2549 (ฉบับแรกของประเทศที่มีมำตรกำร FAR, OSR) ฉบับที่ 4 กฎกระทรวงให้ใช้บงั คับผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2556 ใช้บงั คับ 16 พ.ค. 2556 (มีแผนผังครบถ้วนตำมมำตรำ 17 เป็ นครั้งแรก) ปั จจุบนั อยูร่ ะหว่ำงกำรปรับปรุงผัง ความเป็นมาของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 1 ผังเมืองรวม พ.ศ.2535 แผนผังกำรใช้ประโยชน์ที่ดิน แผนผัง โครงกำรคมนำคมขนส่ง แผนผังที่โล่ง แผนผัง โครงกำรสำธำรณูปโภค ฉบับที่ 2 ฉบับที่ 3 ฉบับที่ 4 ผังเมืองรวม พ.ศ. 2542 ผังเมืองรวม พ.ศ. 2549 ผังเมืองรวม พ.ศ. 2556 ความเป็นมาของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 1 ฉบับที่ 2 ฉบับที่ 3 ฉบับที่ 4 ผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2535 ผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2542 ผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2549 ผังเมืองรวม กทม. พ.ศ. 2556 - กิจกรรมหลักและกิจกรรมรอง - กิจกรรมหลักและกิจกรรมรอง - กิจกรรมหลักและกิจกรรมรอง - ประเภทการใช้ที่ดิน 13 ประเภท - ประเภทการใช้ที่ดิน 13 ประเภท - ประเภทการใช้ที่ดิน 10ประเภท (จาแนกย่อย 25 ประเภท) (จาแนกย่อย 24 ประเภท) - มีขอ้ กาหนดเพื่อส่งเสริม ศูนย์ชุมชนชานเมืองที่เข้มข้น - มีขอ้ กาหนดศูนย์ชุมชน ในพื้ นที่เกษตรกรรม - มีขอ้ กาหนดย่านที่อยูอ่ าศัยชั้นดี - ยกเลิกกิจกรรมรอง - ประเภทการใช้ที่ดิน 10ประเภท (จาแนกย่อย 25 ประเภท) - ใช้พนที ื้ ่ประกอบการแทนประเภท - FAR, OSR, Set back, ขนาดแปลงที่ดินตา่ สุด, ความสูง อาคารโดยไม่อิงนิ ยามศัพท์ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร - ควบคุมป้ ายโฆษณา - เงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่ดนิ ในแต่ละบริเวณ - เพิ่มพื้ นที่น้ าซึมผ่านได้ เพื่อปลูกต้นไม้ในพื้ นที่ OSR - สิทธิพิเศษเพิ่มเติมเฉพาะพื้ นที่ - เพิ่มรายละเอียดเงื่อนไขการใช้ ประโยชน์ที่ดินในแต่ละบริเวณ 500 ม. จากสถานี รถไฟฟ้ า - ปรับปรุงสิทธิพิเศษเพิ่มเติม - Bonus 2 กรณี เฉพาะพื้ นที่ 500 ม. จาก 1) ที่โล่งว่าง สวนสาธารณะ 2) ที่จอดรถ สถานี รถไฟฟ้ า - Bonus 5 กรณี 1) ที่โล่งว่าง สวนสาธารณะ 2) ที่จอดรถ 3) บ่อหน่ วงน้ า 4) ที่อยู่อาศัยผูม้ ีรายได้นอ้ ย 5) อาคารประหยัดพลังงาน ผังโครงสร้างการพัฒนากรุงเทพมหานครและปริมณฑล แนวคิด “Polycentric” เมืองหลายศูนย์กลาง กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ผังกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน The Land Use Zoning Plan ผังแสดงที่โล่ง The Open Space Plan ผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง The Transportation http://i.kapook.com/faiiya/15-8-54/bkk4.jpg Plan ผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค The Public Utility Plan ผังกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดินหลัก 10 ประเภท การใช้ประโยชน์ที่ดินย่อย 25 ประเภท กาหนดทิศทางการพัฒนาของเมืองในอนาคต โดยมีความสัมพันธ์ กับการขยายตัวของประชากรและเศรษฐกิจ สอดคล้องกับศักยภาพและโครงสร้างพื้นฐาน การควบคุมกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดิน กิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดนิ ในผังเมืองรวมมี 3 ลักษณะ 1) กิจกรรมที่ให้อนุญาต - กิจกรรมหลัก เช่น ในย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย กิจกรรมหลัก ได้แก่ บ้านเดี่ยว หรือการอยู่อาศัยที่ไม่หนาแน่น - กิจกรรมที่เกี่ยวเนื่อง ได้แก่ ร้านค้า โรงเรียน สถานพยาบาล เป็นต้น 2) กิจกรรมที่ให้อนุญาต โดยมีเงื่อนไข - หากเป็นกิจกรรมที่มีขนาดใหญ่ซึ่งส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมชุมชน หรือความสามารถในการให้บริการของสาธารณูปโภค ได้มีการกาหนด เงื่อนไข เช่น ที่ตั้งให้เหมาะสมโดยให้อยู่บนถนนที่มีความกว้างเพียงพอ หรือตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น 3) กิจกรรมที่ไม่อนุญาต - กิจกรรมที่มีผลต่อสภาพแวดล้อมและความเดือดร้อนราคาญ - กิจกรรมที่มีผลต่อความปลอดภัยชุมชน เช่น โรงงานที่ก่อให้เกิดมลพิษ หรืออาคารที่มีขนาดใหญ่ ผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง ขนาดเขตทาง 12 เมตร จานวน 19 สาย ขนาดเขตทาง 16 เมตร จานวน 83 สาย ขนาดเขตทาง 20 เมตร จานวน 3 สาย ขนาดเขตทาง 30 เมตร จานวน 21 สาย ขนาดเขตทาง 40 เมตร จานวน 7 สาย ขนาดเขตทาง 50 เมตร จานวน 1 สาย ขนาดเขตทาง 60 เมตร จานวน 2 สาย กาหนดถนนโครงการ (สร้างใหม่)และ ขยายถนนเดิม จาแนกเป็น 7 ขนาด รวม 136 สาย กาหนดโครงข่ายการคมนาคมและขนส่งในอนาคต เพื่อให้มีประสิทธิภาพ สอดคล้องกับการพัฒนาและการขยายตัวของเมือง ผังแสดงที่โล่ง กาหนดที่โล่งเพื่อประโยชน์ในการรักษาสภาพแวดล้อมและสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของเมือง รวมทั้งเพื่อการป้องกันน้าท่วม และการนันทนาการ ข้อกาหนดผังแสดงที่โล่ง ล.1 ที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม จานวน 100 บริเวณ ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการนันทนาการและการรักษาสิ่งแวดล้อม ล.2 ที่โล่งเพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมบริเวณถนน จานวน 40 ถนน ต้องมีการเว้นระยะห่างจากแนวเขตทางไม่น้อยกว่า 2 เมตร เพื่อปลูกต้นไม้ ล.3 ที่โล่งเพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมบริเวณริมแม่น้าและลาคลอง จานวน 30 คลอง หากคลองกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีการเว้นระยะห่างจากแนวเขตคลอง ไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อปลูกต้นไม้ หากคลองกว้างมากกว่า 10 เมตร ต้องมีการเว้นระยะห่างจากแนวเขตคลอง ไม่น้อยกว่า 6 เมตร เพื่อปลูกต้นไม้ ล.4 ที่โล่งเพื่อสงวนรักษาสภาพการระบายน้าตามธรรมชาติ จานวน 2 บริเวณ ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการระบายน้าตามธรรมชาติ ห้ามการถมดินและก่อสร้างใดๆ อันเป็นการลดประสิทธิภาพการระบายน้าตามธรรมชาติ ล.5 ที่โล่งพักน้าเพื่อการป้องกันน้าท่วม จานวน 26 บริเวณ ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการป้องกันน้าท่วม สาธารณูปโภคที่เกี่ยวกับการป้องกันน้าท่วม ห้ามถมดิน เกินร้อยละ 35 ของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ ล.6 ที่โล่งเพื่ออนุรักษ์และฟื้นฟูสภาพแวดล้อมชายฝั่งทะเล (บางขุนเทียน) ให้ใช้ประโยชน์เพื่ออนุรักษ์และฟื้นฟูสภาพแวดล้อมชายฝัง่ ทะเล ห้ามก่อสร้างหรือกระทาการใดๆ ที่ผลต่อการอนุรักษ์สภาพแวดล้อมชายฝั่งทะเล ผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค ผังส่งเสริมและพัฒนาระบบสาธารณูปโภคเฉพาะส่วนที่เป็นการดาเนินการโดยกรุงเทพมหานคร ให้มีความเหมาะสมเพียงพอกับการให้บริการอย่างได้มาตรฐาน ข้อกาหนดผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค สภ.1-1 โครงการปรับปรุงคลองเพื่อการระบายน้าและป้องกันน้าท่วม จานวน 74 โครงการ สภ.1-2 โครงการขยายคลองเพื่อการระบายน้าและป้องกันน้าท่วม จานวน 1 โครงการ สภ.1-3 โครงการขุดคลองเพื่อการระบายน้าและป้องกันน้าท่วม จานวน 10 โครงการ สภ.2 โครงการอุโมงค์เพื่อการระบายน้าและป้องกันน้าท่วม จานวน 3 โครงการ - อุโมงค์ระบายน้าคลองเปรมประชากร - อุโมงค์ระบายน้าคลองบางซื่อ - อุโมงค์ระบายน้าบึงหนองบอน สภ.3 โครงการโรงบาบัดน้าเสียหรือโครงการโรงควบคุมคุณภาพน้า จานวน 4 โครงการ - โครงการโรงบาบัดน้าเสียมีนบุรี - โครงการโรงบาบัดน้าเสียธนบุรี - โครงการโรงบาบัดน้าเสียหนองบอน - โครงการโรงบาบัดน้าเสียคลองเตย พื้นที่บริการบาบัดน้าเสีย พื้นที่บริการโครงการบริการบาบัดน้าเสีย ศูนย์ขนถ่ายและกาจัดขยะ มาตรการทางผังเมืองในการควบคุมความหนาแน่น หรือความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดิน - อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) (FAR) - อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio) (OSR) - อัตราส่วนชีวภาพ (Biotope Area Factor) (BAF) * * พื้นที่น้าซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ - ที่ว่างด้านหน้า ข้าง และหลังอาคาร (Set Back) - ขนาดแปลงที่ดินต่าสุด (Minimum Lot Size) - ความสูงสูงสุดของอาคาร (Maximum Building Height) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ตัวอย่างการคานวณอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (1: 2.5) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) สามารถสร้างอาคารได้ 1,600 x 2.5 = 4,000 ตร.ม. ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 (FAR = 2.5) “อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชัน้ ของอาคารทุกหลัง ต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร” 28 อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) สามารถสร้างอาคารได้ 1,600 x 2.5 = 4,000 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม 4,000 x 12.5 = 500 ตร.ม. 100 (4,000 ตร.ม.) FAR = 2.5 OSR = 12.5 “อัตราส่วนของทีว่ ่างอันปราศจากสิง่ ปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น ของอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างในทีด่ ินแปลงเดียวกัน” พื้นที่น้าซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ หมายถึง พื้นที่ในระดับดินทีจ่ ัดไว้เพื่อให้ น้าบนผิวดินซึมผ่านลงสู่ใต้ดินได้โดยสะดวก และต้องมีการปลูกต้นไม้ประเภทไม้ยืนต้น เป็นองค์ประกอบหลักในพื้นที่ส่วนนี้ ผังเมืองรวมฯ กาหนดว่า “ให้มีพื้นที่น้าซึม ผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นที่ว่าง” (พื้นที่ว่างในที่นี้หมายถึง OSR เท่านั้น) FAR Bonus (20%) 1. จัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสาหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิม ภายในพื้นที่โครงการ 2. จัดให้มีพื้นที่โล่งว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ 3. จัดให้มีที่จอดรถยนต์สาหรับประชาชนทั่วไปหากโครงการตั้งอยู่ในบริเวณ พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าสถานีรถไฟฟ้าสถานีต้นทาง–ปลายทาง 4. จัดให้มีพื้นที่รับน้าภายในแปลงทีด่ ินหรือพื้นที่โครงการ 5. จัดให้มีอาคารประหยัดพลังงาน 1) จัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสาหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการจัดให้มี 1) ที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาต่ากว่าท้องตลาดสาหรับผู้มีรายได้น้อย 2) ที่อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่โครงการ (ระยะไม่เกิน 5 km. จากชุมชนเดิม) สามารถนาพื้นดังกล่าว 1 ตารางเมตร แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 4 ตารางเมตร * ราคาต่ากว่าท้องตลาด = ราคาขายต่ากว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 * ผู้มีรายได้น้อย = บุคคลที่มีรายได้ต่อเดือนต่ากว่ารายได้เฉลี่ยต่อเดือนต่อครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานคร ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 การจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัย สาหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ 2) การจัดให้มีพื้นที่โล่งว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ในพื้นที่ ย.8 – ย.10 และ พ.2 – พ.5 หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการ จัดให้มีที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ในแปลงที่ดินซึ่งเป็นอาคารสาธารณะตามกฎหมายควบคุมอาคาร สามารถนาพื้นที่โล่งหรือสวนสาธารณะ 1 ตารางเมตร แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 5 ตารางเมตร การจัดให้มีพื้นที่โล่งว่างเพือ่ ประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ 3) การจัดให้มีที่จอดรถยนต์สาหรับประชาชนทัว่ ไปหากโครงการตั้งอยู่ใน บริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าสถานีรถไฟฟ้าสถานีต้นทาง–ปลายทาง ในที่ดินประเภทอาคารสาธารณะตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน 8 สถานี หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการจัดให้มีที่จอดรถยนต์ สาหรับประชาชนทั่วไปเกินกว่าที่กฎหมายควบคุมอาคารบังคับนั้น สามารถนาพื้นจอดรถยนต์ 1 คัน แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 30 ตารางเมตร 3) การจัดให้มีที่จอดรถยนต์สาหรับประชาชนทั่วไปหากโครงการตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่โดยรอบสถานี รถไฟฟ้าสถานีรถไฟฟ้าสถานีต้นทาง–ปลายทาง 8 สถานี ได้แก่ (เฉพาะสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบาหรุ สถานีตลิ่งชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่ง) 4) การจัดให้มีพื้นที่รับน้าภายในแปลงที่ดินหรือพืน้ ที่โครงการ หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการจัดให้มีพื้นที่รับน้าในแปลงที่ดิน การกักเก็บน้าฝน 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร ต่อการเพิ่ม FAR Bonus ร้อยละ 5 (4 ลบ.ม. ต่อพื้นที่ดิน 50 ตร.ม. ได้ FAR Bonus ร้อยละ 20) 4) การจัดให้มีพื้นที่รับน้าภายในแปลงที่ดินหรือพืน้ ที่โครงการ 5) การจัดให้มีอาคารประหยัดพลังงาน หากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการจัดให้มีอาคารอนุรักษ์พลังงานตามมาตรฐานที่รับรอง โดยมูลนิธิอาคารเขียวไทย ให้มีพื้นที่ FAR Bonus เพิ่มได้ดังนี้ ระดับที่ 1 = 5% ระดับที่ 2 = 10% ระดับที่ 3 = 15% และระดับที่ 4 = 20% ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่กับการขยายตัวของเมือง ร่างผังกาหนดการใช้ประโยชน์ท่ดิี น กาหนดทิศทางการพัฒนาของเมืองในอนาคต โดยมีความสัมพันธ์ กับการขยายตัวของประชากรและเศรษฐกิจ สอดคล้องกับศักยภาพและโครงสร้างพื้นฐาน (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครัง้ ที่ 4) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. .... การแก้ไขปรับปรุงการจาแนกประเภทการใช้ประโยชน์ท่ดิี น การแก้ไขปรับปรุงการจาแนกประเภทการใช้ประโยชน์ท่ดิี น การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย โดยแสดงรายละเอียด เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวทางวัฒนธรรม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก และประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ประกอบกับการแก้ไขปรับปรุงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ตามกฎหมายควบคุมอาคารเพื่อกาหนดรายละเอียดเกี่ยวกับรูปแบบอาคารที่เหมาะสมกับย่านอนุรักษ์ ศู นย ์คมนาคมพหลโยธิน ศู นย ์ชุมชน ชานเมืองมีนบุร ี พาณิ ชยกรรมศู นย ์กลางรอง ศู นย ์คมนาคมมักกะสัน พาณิ ชยกรรมศู นย ์กลางเมือง พาณิ ชยกรรมศู นย ์กลางรอง การขยายพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District หรือ CBD) พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub CBD) บริเวณศูนย์คมนาคม (Intermodal) และพาณิชยกรรมศูนย์ชุมชนชานเมือง (Sub Center) โดยศักยภาพจากการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพื่อรองรับการ เติบโตทางเศรษฐกิจและการจ้างงานของกรุงเทพมหานคร การขยายต ัว ่ ่อาศ ัยหนาแน่ นปานกลาง ทีอยู การขยายต ัว ่ ่อาศ ัยหนาแน่ นน้อย ทีอยู การขยายต ัว ่ ทีอยู ่อาศ ัยหนาแน่ นมาก การขยายต ัว ่ ทีอยู ่อาศ ัยหนาแน่ นน้อย การขยายต ัว ่ ทีอยู ่อาศ ัยหนาแน่ นน้อย ผังเมืองรวมกทม. 2556 การขยายพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่น น้อยโดยศักยภาพจากการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของจานวนประชากรของกรุงเทพมหานคร การใช้ประโยชน์ทดิ ี่ น ประเภทเกษตรกรรม ศูนย ์ชุมชนเกษตรกรรม ผังเมืองรวมกทม. 2556 การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมที่กาหนดให้เป็นทางน้าท่วมหลาก (Flood Way) บางส่วนเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม โดยการปรับปรุงประสิทธิภาพการระบายน้า เพื่อลดภาระความสูญเสียของประชาชนจากปัญหาอุทกภัย หลักการและแนวคิดเบื้องต้นของ (ร่าง) ผังคมนาคมขนส่ง หลักการและแนวคิดเบื้องต้นของ (ร่าง) ผังคมนาคมขนส่ง ส่งเสริมจุดจอดแล้วจร (Park and Ride) (ร่าง) แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง (ร่าง) แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง (ร่าง) แผนผังแสดงที่โล่ง (ร่าง) แผนผังแสดงที่โล่ง (ร่าง) แผนผังแสดงกิจการสาธารณูปโภค (ร่าง) แผนผังแสดงกิจการสาธารณูปโภค http://i.kapook.com/faiiya/15-8-54/bkk4.jpg มาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (FAR Bonus) ใหม่ - ลานพักรอรถสาธารณะหรือรถบริการ - สถานที่จอดรับผู้โดยสาร - ที่จอดรถจักรยานหรือจักรยานยนต์ - ป้อมตารวจ - สถานที่รอรับคนโดยสารสาหรับรถจักรยานยนต์สาธารณะ / เรือโดยสารสาธารณะ 1) เฉพาะอาคารสาธารณะ หากจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์ในการสัญจรบริเวณเปลีย่ นถ่ายการสัญจร ของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่ตั้งอยู่ภายในระยะ 200 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน พื้นที่ดังกล่าว 1 ตารางเมตร แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 5 ตารางเมตร มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (FAR Bonus) ใหม่ 2) เฉพาะอาคารสาธารณะ หากจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะริมแม่น้า ลาคลอง หรือแหล่งน้าสาธารณะ ซึ่งประชาชนสามารถเข้าถึงและใช้ประโยชน์ได้โดยไม่คิดค่าตอบแทน พื้นที่ดังกล่าว 1 ตารางเมตร แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 8 ตารางเมตร มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (FAR Bonus) ใหม่ 3) เฉพาะอาคารอยู่อาศัยรวมหรืออาคารสานักงาน หากจัดให้มีพื้นที่สาหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน พื้นที่ดังกล่าว 1 ตารางเมตร แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 8 ตารางเมตร มาตรการส่งเสริมการพัฒนา (FAR Bonus) ใหม่ 4) การเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการจัดให้มีถนนสาธารณะ ที่ต่อเชื่อมระหว่างถนนสาธารณะ 2 สายในพื้นที่โครงการ พื้นที่ดังกล่าว 1 ตารางเมตร แลกเป็นพื้นที่ FAR Bonus ได้ 5 ตารางเมตร ปรับปรุง FAR Bonus บางเงื่อนไขเป็ น 25% ที่โล่งและสวนสาธารณะ พื้นที่กักเก็บน้าฝน (แก้มลิง) ที่อยู่อาศัยผู ้มีรายได้น้อย มาตรการโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development หรือ PUD) ให้โครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development หรือ PUD) สามารถปรับเปลี่ยนอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม ต่อพื้นที่ดิน (FAR) ภายในพื้นที่โครงการ โดยยังคงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินโดยรวมเท่ากับที่ผังเมืองรวมกาหนด • ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.5) ที่มีพื้นที่โครงการไม่น้อยกว่า 100 ไร่ • ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6- ย.10) ที่มีพื้นที่โครงการไม่น้อยกว่า 50 ไร่ • ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-ย.15) หรือพาณิชยกรรม (พ.3-พ.8) ที่มีพื้นที่โครงการไม่น้อยกว่า 20 ไร่ ตัวอย่างการใช้มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ กรณีตัวอย่างพื้นที่เคหะร่มเกล้า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 กาหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.2) พื้นที่ 526 ไร่ ตัวอย่างการใช้มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ กรณีตัวอย่างพื้นที่เคหะร่มเกล้า 800 m. 400 m. ปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีความหลากหลายและผสมผสานกันระหว่างพื้นที่ ย.1 – ย.5 ตัวอย่างการใช้มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ กรณีตัวอย่างพื้นที่เคหะร่มเกล้า มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) นิยาม “สิทธิการพัฒนา” หมายความว่า สิทธิเหนือพื้นดินที่จะพัฒนาได้ตามข้อกาหนด การใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม การโอนสิทธิการพัฒนา = การซื้อขายพื้นทีอ่ าคารตาม FAR “การแลกเปลี่ยนสิทธิการพัฒนาระหว่างแปลงที่ดินของเอกชนด้วยกัน โดยมีรัฐเป็นผู้รับรอง” เป็นมาตรการที่ดาเนินการโดยความสมัครใจ ไม่ใช่การบังคับให้ต้องดาเนินการตามกฎหมาย 70 มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) การกาหนดพื้นที่ถ่ายโอนสิทธิและพื้นที่รับโอนสิทธิการพัฒนา • พื้นที่ถ่ายโอนสิทธิ (ขาย) เป็นที่ดินเอกชนที่มีสถานะดังนี้ 1. อาคารอนุรักษ์หรือพื้นที่ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ได้แก่ โบราณสถานที่ขึ้นทะเบียน โบราณสถาน โบราณสถานที่ยังไม่ได้ขึ้นทะเบียนโบราณสถาน หรืออาคารสาคัญท้องถิ่น ที่มีการรับรอง 2. พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเพื่อการระบายน้าและการป้องกันน้าท่วม หรือ ก.1 • พื้นที่รับโอนสิทธิ (ซื้อ) เป็นที่ดินเอกชนในบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงและมีความพร้อม ของระบบโครงสร้างพื้นฐาน – พ.5, พ.6 เฉพาะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน – พ.7 และ พ.8 71 มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) 1. การส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เต็มประสิทธิภาพ การโอนสิทธิการพัฒนาภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกัน 72 มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) 2. การชดเชยการถูกรอนสิทธิการพัฒนาจากการควบคุมทางผังเมือง การโอนสิทธิการพัฒนาจากอาคารอนุรักษ์หรือพื้นที่ประวัติศาสตร์ ไปยังพื้นที่ส่งเสริมการพัฒนา 73 มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) 3. การชดเชยการถูกรอนสิทธิการพัฒนาจากการควบคุมทางผังเมือง การโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ไปยังพื้นที่ส่งเสริมการพัฒนา 74 การส่งเสริมการพัฒนาโดยรอบพื้นที่สถานีระบบขนส่งมวลชนทางราง กาหนดเงื่อนไขขนาดกิจการที่ตั้งอยู่ ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10, 12, 16 และ 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500, 650 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือระยะ 800 เมตร โดยรอบสถานีร่วม หรืออยู่ในระยะ 250 เมตร โดยรอบท่าเรือ สาธารณะริมฝั่งแม่น้าเจ้าพระยา 75 การลดหย่อนจานวนที่จอดรถยนต์ การลดหย่อนจานวนที่จอดรถยนต์ตาม ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุม อาคาร ลงร้อยละ 25 สาหรับอาคารที่ ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานี รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสถานี ร่วม 11 สถานี ได้แก่ สถานีสนามกีฬาแห่งชาติ สถานีสยาม* สถานีชิดลม สถานีเพลินจิต สถานีราชดาริ สถานีสามย่าน สถานีสีลม สถานีศาลาแดง* สถานีลุมพินี สถานีช่องนนทรี และสถานีสุรศักดิ์ ขัน้ ตอนการวางและจัดทาผังเมืองรวม (ตาม พ.ร.บ. การผังเมือง พ.ศ. 2562) 18 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา 17 ผู้ว่าราชการ กทม. ลงนามในข้อบัญญัติฯ 16 เสนอร่างข้อบัญญัติฯ ต่อสภากรุงเทพมหานครพิจารณา (3 วาระ) 13 กรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณาคาร้อง 12 คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดพิจารณาคาร้อง 15 เสนอร่างข้อบัญญัติฯ ต่อคณะกรรมการพัฒนากฎหมายฯ 14 คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดแจ้งผลพิจารณาคาร้อง 11 คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกทม.พิจารณาคาร้อง 10 ปิดประกาศ 90 วัน / ประชาชนยื่นคาร้อง 9 คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม 8 กรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณาให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม 7 คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมเห็นชอบร่างผังเมืองรวม 6 ปรับปรุงร่างผังเมืองรวม หลังประชุมประชาชน 5 ปิดประกาศและประชุมรับฟังข้อคิดเห็นของประชาชน 4 คณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมเห็นชอบร่างผังเมืองรวม 3 วางและจัดทาร่างผังเมืองรวม/ประชาชนให้ข้อคิดเห็น 2 สารวจและวิเคราะห์ข้อมูลพื้นฐาน 1 แต่งตั้งคณะที่ปรึกษาฯ/ขออนุมัติปรับปรุงผัง หมายเหตุ : ขั้นตอนที่ 3,5 และ 10 ประชาชนมีส่วนร่วมในการวางและจัดทาผังเมืองรวม ขอบคุณ