Es un término financiero que en muchas ocasiones has escuchado y seguramente te
preguntarás a qué se debe su nombre y cuáles son las diferencias entre una Fibra y una
acción, ya que tienen diferentes características e incluso hay una regulación diferente para
ellas, a pesar de que están listadas dentro del mercado de capitales.
Fibra significa Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces, los cuales funcionan como
vehículos, destinados a facilitar la adquisición y/o construcción o desarrollo de inmuebles,
que tienen como fin el ser arrendados y a su vez, los propietarios de los títulos, sean acreedores
de los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.
¿POR QUÉ SON DIFERENTES
DE LAS ACCIONES?
Las Fibras se enfocan en bienes raíces e infraestructura, inclusive tienen un tratamiento
fiscal diferente al de las acciones, en el cual deberán de estar invertidos por lo menos en un
70 por ciento y están obligadas a distribuir un 95 por ciento de su ingreso fiscal.
HISTORIA
En el mercado bursátil mexicano son instrumentos recientes, la primera colocación se llevó a
cabo en 2011 siendo Fibra Uno la pionera, con clave de pizarra FUNO11. Mientras que en EUA
son un vehículo de inversión establecido desde hace más de 50 años.
CLASIFICACIÓN DE LAS FIBRAS
Las fibras están clasificadas principalmente por el tipo de inmueble que administran, por eso
es importante mencionar que existen:
-Fibras especializadas en sector comercial (Centros comerciales)
-Fibras especializadas en oficinas (típicamente oficinas AAA) y uso mixto
-Fibras especializadas en hotelería
-Fibras especializadas en naves industriales y espacios para manufactura, exportación.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE
UNA FIBRA Y UNA SIBRA?
A diferencia de las Fibras, que funcionan por medio de un fideicomiso y títulos que amparan
el mismo, las Sibras funcionan como una Sociedad Anónima, la cual puede ser incluso dueña
de fibras y a diferencia de las fibras, estas sociedades no están obligadas a repartir el 95 por
ciento de la utilidad fiscal. Cabe mencionar que en el caso de las Sibras, pueden optar a la
reinversión por medio de desarrollar nuevas propiedades. En tanto al rubro fiscal, no gozan
de las mismas bondades respecto a los gravámenes del impuesto sobre la renta que tienen
las fibras.
AL DÍA DE HOY LAS FIBRAS
LISTADAS EN MÉXICO SON:
FUNO11 - Fibra Uno (Uso mixto y una de las 10 más grandes del mundo)
FibraMQ - Fibra Macquarie (Uso mixto, primordialmente manufactura - SIBRA)
FibraPL - Fibra Prologis (Industrial - SIBRA)
Terra13 - Fibra Terrafina (Industrial)
FIHO12 - Fibra Hotel (Hotelería)
FINN13 - Fibra Inn (Hotelería)
FSHOP13 - Fibra SHOP (Comercial)
DANHOS13 - Fibra Danhos (Comercial + Oficinas)
FMTY14 - Fibra Monterrey
FIBRHD15 - Fibra HD
¿CÓMO FUNCIONAN LAS FIBRAS?
Las empresas aportan los inmuebles y los agrupan dentro de un fideicomiso, el cual tiene
una entidad administradora, luego de eso, los certificados se colocan en la Bolsa Mexicana
de Valores (BMV) para que los inversionistas mexicanos (institucionales o privados) puedan
ser participantes dentro de la oferta pública inicial, o en su caso, de una oferta subsecuente.
Los recursos obtenidos se destinan al fideicomiso y estos van después para la empresa.
En todo momento el fideicomiso mantiene la propiedad de los inmuebles asociados
a la Fibra.
¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS
PARA EL INVERSIONISTA?
Hay dos tipos de beneficios, uno de ellos es el poder recibir el pago de una renta, la cual se
ve reflejada al tenedor de los títulos, por medio de un distribución que se decreta y paga de
manera constante.
Por otra parte, el inversionista puede obtener ganancias de capital, es decir, las que obtienen
del diferencial entre el precio de compra y el precio en el que las puede vender. Cabe mencionar
que esta plusvalía no está sujeta a impuestos por ganancias de capital, sin embargo, los
dividendos sí, y la Fibra los tendrá que retener para mayor practicidad tributaria.
LA TRADICIÓN DE LOS BIENES
RAÍCES EN UN NUEVO FORMATO
Las Fibras se posicionaron como un novedoso instrumento, debido a que la participación en
proyectos de infraestructura, requiere que las personas adquieran propiedades como tal. A
diferencia de lo que se acostumbraba en el pasado, con las Fibras se logra participar dentro
de un fideicomiso, el cual lleva a cabo adquisiciones o desarrollo de propiedades por medio
de un fondeo colectivo, principalmente por el levantamiento de capital mediante una oferta
pública. La retribución a los tenedores está basada en la tenencia de los inversionistas, es
decir, es proporcional.
Si hace unos años una persona deseaba construir un edificio con el cual pudiera vivir de las
rentas, habría tenido que ahorrar una cantidad considerable de dinero para: Comprar un
terreno, construir el edificio, conseguir clientes/huéspedes y administrar el bien inmueble
para poder de esa manera recuperar su inversión por medio de un cobro de renta. En caso de
que el inversionista quisiera construir propiedades, requeriría de financiamiento y al tratarse
de una persona física y no una empresa, el financiamiento tenía un mayor costo.
En la actualidad, podría comprar el equivalente en títulos de Fibras y encargarse de recibir los
dividendos asociados con la renta de los inmuebles que la fibra administra, a la par de tener
la posibilidad de obtener rendimientos por ganancias de capital, en el caso de que el precio
del activo se vaya incrementando con el paso del tiempo.
BIENES RAÍCES FÍSICAS VS FIBRAS
En el caso de querer vender o liquidar un bien raíz, habrá que hacer un avalúo para poder
conocer el precio o valor de mercado justo y con base en esto, tratar de lograr realizar la
venta por todo el inmueble, esperando que el mercado pueda liquidar el inmueble con un
precio que ambas partes acuerden.
En el caso de las Fibras, la liquidez no es un problema importante, ya que al momento de
querer deshacerse de una posición, es decir de vender los títulos, únicamente tendrá que
poner su postura en el mercado de valores y los tiempos en los cuales se llega a ejecutar
esto son mucho menores a los que requiere vender una bien raíz física, ya que incluso podría
tomar segundos, en contraste con un bien inmueble que podría tomar días o años.
Además de altos costos de transferencia de dominio y escrituración de dichos bienes. De
igual forma a través de las fibras un inversionista puede acceder a mayor diversificación.
También reducir riesgos de desocupación,
¿Y QUIÉN SE HACE CARGO
DE LAS PROPIEDADES?
Los bienes raíces que forman parte de las Fibras son activos que a su vez requieren ser
administrados por un comité para dos diferentes propósitos:
-Administración de activos: Esto involucra manejar el portafolio de las propiedades, el
desarrollo de nuevas propiedades, venta de las mismas, así como el manejo del capital, ya
sea para las distribuciones que se requieran hacer, así como también el pago de dividendos,
levantamiento de capital en caso de ser necesario, así como financiamiento en caso de ser
necesario. No cualquier persona puede administrar los inmuebles de una Fibra, de hecho
sólo los grupos especializados con más de 3 años de experiencia podrán ser parte del grupo
administrador, el cuál será acreedor a una parte de los ingresos por hacerse cargo de los
inmuebles, conocido como la cuota por administración o management fee.
-Mantenimiento de propiedades:Así como se requiere de la experiencia de administradores,
hay que tomar en cuenta que los bienes raíces requieren de un constante mantenimiento,
así que como parte de los gastos operativos de una fibra se incluyen los del mantenimiento.
Es importante tener en cuenta qué porcentaje de los ingresos representa, en el caso de que
se esté evaluando una opción viable para invertir.
VARIABLES IMPORTANTES PARA
ANALIZAR EL SECTOR DE FIBRAS
Bien dicen que lo que no se mide, no se controla, así que en el sector de las Fibras es vital
dominar como mínimo las siguientes variables, ya que las mismas nos arrojan datos
acerca del sector y principalmente pueden ser la clave para elegir la emisora con mejores
fundamentales.
Metros cuadrados: Esta es la métrica clave que habla de las propiedades administradas por
el fideicomiso, ya que de esta forma se evalúa la dimensión de las propiedades y qué tanto
ingreso se captura por cada unidad, para evaluar el desempeño.
Tasa de ocupación: Cuando una Fibra adquiere algún tipo de inmueble, es importante
conocer la tasa de ocupación y si la misma presenta algún tipo de ciclicidad. Para tasa de
ocupación se usa un porcentaje que va del 0 al 100% y manifiesta qué porcentaje de su
capacidad está generando ingresos.
Ingresos: Si bien es importante saber si los ingresos son estacionales o no, en el caso de
las Fibras hay que conocer de dónde provienen, es decir, de cuántas propiedades, si sus
ingresos son diversificados y saber si recibe ingresos en dólares o pesos, ya que por lo
general las empresas que alquilan propiedades para propósitos de exportación, así como
las oficinas AAA suelen pagar sus rentas en dólares y, dependiendo del comportamiento del
tipo de cambio, esto podría jugar a su favor o en contra. Será importante leer en los estados
financieros siempre de dónde provienen los ingresos de las Fibras.
Cabe mencionar que estos contrastes en monedas empleadas es por su fuente de ingresos y
la moneda funcional que se designa para pago por el arrendamiento.
En términos generales, las oficinas suelen pagar una renta fija mensual, los ingresos de los
hoteles están acotados a la ocupación de los cuartos en el periodo, los comercios relacionados
a las ventas de los mismos y en el caso de las naves industriales, se trata de un pago fijo de
renta.
Gastos operativos: Estos son el tipo de gastos relacionados con la operación y el mantenimiento
de la propiedad, es decir que los gastos de electricidad, predial, mantenimiento tendrán que ser
incluidos en esta cuenta al momento de interpretar el estado de resultados.
NOI o Ingreso Neto Operativo: En este caso hablamos de la simple resta de los ingresos
menos los gastos operativos.
Ejemplo: FIBRA15 reportó ingresos en el 1T15 por MX$14,500 millones, a su vez, reportó
gastos operativos por un monto de MX$3,800 millones. Para calcular el NOI tenemos que
hacer una simple resta de MX$3,800 a MX$14,500, por ende concluimos que el NOI es de
MX$10,700 es equivalente a un 73.79% de ingresos.
En este caso será muy prudente, que como inversionista, analices si el NOI es constante, si
es estacional y llegar a ver si hay algún tipo de eventos que provocan caídas en esta variable.
Capitalization rate o tasa de capitalización: Esta es una tasa de retorno que comúnmente
se le conoce como “cap rate” y está basada en el NOI y el precio o valor de mercado del
fideicomiso. Es una de las variables que más tienden a observar los inversionistas, ya que
pueden haber Fibras que tiendan a elevar su valor en el mercado, pero si el NOI no crece en la
misma dirección o se queda estancado, valdrá la pena evaluar en qué Fibra conviene invertir.
En el caso que quieras calcular el cap rate de algunas Fibras, para ver cuál ofrece un retorno
más atractivo te convendrá siempre ver su NOI y el valor de mercado del fideicomiso, hacer
una sencilla división del NOI entre el valor de mercado y ver cuál de las Fibras obtiene la tasa
más alta. Cabe destacar que a medida que el valor de mercado suba, el cap rate tiende a
disminuir, por otra parte, si el NOI disminuye o se mantiene, no ayudará mucho a que el cap
rate se mantenga atractivo para el inversionista.
¿POR QUÉ NO SE USA LA UTILIDAD
NETA EN LAS FIBRAS?
En este caso, la depreciación es un cargo que no impacta el efectivo del fideicomiso, pero
que a su vez impacta el resultado del periodo observado. Como en el caso de los bienes la
depreciación no juega un rol importante, ya que las bienes raíces a diferencia de los activos
fijos, no se llegan a depreciar, es por esto, que usamos FFO, término que descubriremos
adelante.
FFO o Flujos de operaciones: Una vez que se obtiene el NOI del estado de resultados, habrá
que restarle los gastos por intereses, es decir, el cargo que tiene que asumir el fideicomiso
en el caso de haberse fondeado por medio de deuda con costo. A esta cantidad habremos
de añadirle los ingresos por intereses, en el caso de que el fideicomiso cuente con caja y esté
recibiendo algún tipo de ingreso. Esta es una métrica clave para evaluar por múltiplos, ya que
en las Fibras no se usa el múltiplo P/E o P/U, sino que se suele usar el Precio/FFO.
Apalancamiento: En las Fibras es una métrica importante, ya que muchas de ellas optan
por el financiamiento con costo y es por esto que la regulación las limita a que no excedan un
50% de sus activos totales en pasivos con costo.
DividendYield o rendimiento por dividendos: Es el rendimiento que los accionistas obtienen
por medio del pago de dividendos que la Fibra está obligada a distribuir frecuentemente.
Este rendimiento se obtiene por medio de la división del monto otorgado por título como
dividendo o retribución de capital que se divide entre el valor de mercado de los títulos de
la fibra. Es importante que para tomar decisiones con esta variable, se evalúe qué Fibra es
la que cuenta con el mayor rendimiento por dividendos y conocer si este rendimiento es
constante o se debe a algún tipo de evento no recurrente.
Tasas de interés: Conocer las tasas de interés en el mercado son vitales, ya que al ser las
Fibras un instrumento que hace distribuciones, funciona de una manera análoga a un bono.
Los escenarios de tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, tienden a favorecer
un apetito más alto por los instrumentos como las Fibras, esto porque suelen tener un
mayor diferencial que los instrumentos con menor riesgo, como el caso de los previamente
mencionados y por ende el apetito inversionista podría comportarse en sintonía con el
spread o brecha que tienen las tasas de los instrumentos gubernamentales con las de las
Fibras.
A diferencia de las tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, una alza implica que
estos instrumentos podrían tener una pérdida de interés, ya que cuando los instrumentos
con menor nivel de riesgo ofrezcan una mayor tasa, el diferencial que una Fibra le puede
otorgar a un inversionista, será mucho más bajo y esto podría repercutir en el apetito por la
comunidad de inversionistas.
Esto funciona bajo el racional de que cuando la tasa de los instrumentos de renta fija suben,
habrá un spread mucho menor entre el rendimiento por dividendos que paga una Fibra,
versus el rendimiento por dividendo que otorga un instrumento de renta fija que posee
menor riesgo.
Fibras sectoriales: Quizá sea una de las preguntas más importantes para el inversionista,
ya que siempre habrá de cuestionarse cuál es el sector adecuado, esto puede depender si la
Fibra genera ingresos en dólares y me favorece el tipo de cambio, otra razón, es el desempeño
de la industria en la cual se apalancan los ingresos de la Fibra, por ejemplo, si el país está
teniendo un boom en el sector de manufactura, habrá que evaluar si conviene estar en Fibras
que alojen a este tipo de negocios en sus inmuebles, inclusive si el turismo es una industria
pujante, convendrá ver si las Fibras hoteleras son una pieza importante en mi portafolio.
¿LAS FIBRAS SON UN VEHÍCULO
DE INVERSIÓN QUE SE ADAPTA
A TUS NECESIDADES COMO
INVERSIONISTA?
En el caso de que lo sean, recuerda que están disponibles en nuestra plataforma y luego
de tomar en cuenta todo lo que te hemos descrito, podrás hacer la mejor decisión para tu
estrategia.
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