ŞEHİR PLANLAMA VE
İMAR HUKUKU
SEZER S. 124 – 152, KELEŞ, MENGİ S. 100 – 142, KALABALIK S. 457 – 481, MURATOĞLU
S. 253 – 310.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP)
Bir yerde imar planı yapılırken ve uygulanırken yol, yeşil alan, park yeri, ibadet yeri ve okul
gibi bu yerde oluşturulan imar parsellerinin malik veya kullanıcıların ihtiyaç duyacakları ortak
kullanım alanlarının veya umumi hizmet alanların da oluşturulması gerekir. İdareye yansıyacak
ek bir mali külfet, toplumun geniş bir kesimine dağıtılacak ancak sunulan hizmetten yalnızca
belli bir kesim istifade edecektir. İşte bu gibi bir dengesizliğin oluşmaması için, bu maddi
külfetin o hizmetten faydalanacak olan toplum kesimine yansıtılması yoluna gidilir.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI TANIM VE AMAÇ
Düzenlemeye tabi tutulan alanları ilgili yerleşim yerine entegre etmek ve bu alanların ihtiyacı
olan ortak kullanım alanlarını karşılamak amacıyla düzenlemeye tabi tutulan arazi ve
arsalardan herhangi bir bedel ödenmeksizin yapılan kesintiye düzenleme ortaklık payı denir.
DOP’un temelinde imecenin yattığı ileri sürülmektedir. Bu bağlamda bu alanların
sağlanmasıyla düzenleme alanındaki taşınmaz sahiplerinin, bu ihtiyacın karşılanmasında
güçleri oranında, parsel büyüklükleri oranında katılmaları söz konusudur. DOP
uygulamasıyla, kamulaştırma harcamalarının oranının azaltılması da hedeflenmektedir.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
İmar Kanunu m. 18
Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı
aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden
imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve
re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen
yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar
saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi
ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu
maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden öneki
yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
(…)
(MÜLGA) ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMELERİ
HAKKINDA YÖNETMELİĞİ M. 4/1/Ç UYARINCA DOP
Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel
faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde
etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında;
düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar
planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı
olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların
ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
DOP ile oluşturulacak ortak kullanım alanları düzenleme sahasının ortak ihtiyaçlarını
karşılamaya yönelik alanlardır, ancak bu başka insanların da bu alanlardan istifade
edemeyeceği anlamına gelmez.
Ör: DOP ile oluşturulan bir yol veya parktan o yolu ya da parkı kullanan herkes istifade
edebilir. Asıl olan DOP ile oluşturulan alanların coğrafi konumları ve nitelikleri itibariyle
esasen düzenleme sahasına hitap etmesidir.
DOP NEREDE KULLANILIR?
İmar Kanunu m. 18/3
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi,
yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık
tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su
yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan
ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu
hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi
alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki
alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının
ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar
için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay
ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI M. 18’E YÖNELİK
ELEŞTİRİLER
Bu yaklaşıma göre, «Kamusal veya umumi olsa bile düzenleme sahasından veya bu sahanın
içinde bulunduğu bölgeden daha geniş bir kitleye hitap eden hizmetler kural olarak DOP’tan
karşılanmaz. Bu tür durumlarda kamulaştırma yöntemi kullanılır.
Ör: Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı eğitim tesisleri, Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesisleri veya
toplu taşıma istasyonları ve durakları kamulaştırmaya tabi olmalıdır der.
Bu görüşün öne sürdüğü bir diğer örnek: İmar Kanunu m. 5 uyarınca «Su yolu; imar planı
kararıyla yapay olarak oluşturulan ve deniz araçlarıyla ulaşımın sağlandığı su geçididir»
şeklinde tanımlanan su yollarının İmar Kanunu m. 18/3 uyarınca DOP’tan karşılanabilir.
DOP’UN ŞARTLARI
1)
Parselasyon Planlarının Yapılmış Olması
2)
Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden DOP Kesilmesi
3)
Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden Yüzölçümleri Oranında Eşit ve Dengeli DOP Alınması
4)
Herhangi Bir Parselden Bir Defadan Fazla DOP Alınmaması
5)
İfraz ve Tevhit Sırasında Kesilen Miktarı %45’e Tamamlayacak Oranda DOP Alınması
6)
Yüzölçümü Farklılığının DOP’ta Eritilmemesi
7)
Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi
8)
Yeniden Düzenleme Yapılan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resmi Alınmaması
PARSELASYON PLANLARININ YAPILMIŞ OLMASI
İmar Kanunu m. 18/2’ de belirtilen %45’lik DOP kesintisine gidilebilmesi için:
1) İmar Planı onaylanmış olmalıdır
2) Ayrıca parselasyon yani arazi ve arsa düzenlemesinin de yapılmış olması gereklidir.
(Danıştay da her iki unsurun da yerine getirilmesini aramaktadır.)
DÜZENLEMEYE GİREN TÜM PARSELLERDEN DOP
KESİLMESİ
Düzenlemeye giren tüm parsellerden DOP kesilir. Bu anlamda parsellerin, Hazineye,
Belediyelere, il özel idarelerine ya da özel kişilere ait olmaları bir önem arz etmez.
DÜZENLEMEYE GİREN TÜM PARSELLERDEN YÜZÖLÇÜMLERİ
ORANINDA EŞİT VE DENGELİ DOP ALINMASI
Anayasa
«MADDE 10- Herkes, dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasî düşünce, felsefî inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanun
önünde eşittir.
(Ek fıkra: 7/5/2004-5170/1 md.) Kadınlar ve erkekler eşit haklara sahiptir. Devlet, bu eşitliğin yaşama geçmesini sağlamakla yükümlüdür. (Ek
cümle: 12/9/2010-5982/1 md.) Bu maksatla alınacak tedbirler eşitlik ilkesine aykırı olarak yorumlanamaz.
(Ek fıkra: 12/9/2010-5982/1 md.) Çocuklar, yaşlılar, özürlüler, harp ve vazife şehitlerinin dul ve yetimleri ile malul ve gaziler için alınacak
tedbirler eşitlik ilkesine aykırı sayılmaz.
Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz.
Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar. »
….
- Anayasamızın 10. maddesindeki eşitlik ilkesi uyarınca, düzenlemeye tabi tüm parsellerden yüzölçümleri oranında eşit ve dengeli olarak DOP
alınması gerekir.
HERHANGİ BİR PARSELDEN BİR DEFADAN FAZLA DOP
ALINMAMASI
Kural olarak düzenleme alanında kalan arazi ve arsalardan, daha önce yapılan düzenlemeler nedeniyle, DOP
veya bu maksatla, başka isimler altında bir pay alınmışsa, yeniden yapılan düzenlemede bu arazi ve arsalardan
tekrar DOP alınmaması gerekir. Ancak, imar planı kararı ile yapılaşma koşuluyla ve nüfusta artış olması
halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerlerinin önceki değerlerinden az olmaması
kaydıyla, ilk uygulamadaki DOP oranını %45’e tamamlamak üzere ilave DOP kesintisi yapılabilir. (m.18/7) Bu
durumda %45’e tamamlanacak kadar tekrar alabilme için koşullar:
1) Her türlü imar planı kararı ile
1.1)Yapılaşma koşulunda
1.2) Nüfusta artış olması gerekir.
2) İlave DOP’un uygulama sonucunda oluşan değerlerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, sadece
artış olan parsellerden ilave DOP alınabilir.
İFRAZ VE TEVHİT SIRASINDA KESİLEN MİKTARI %45’E
TAMAMLAYACAK ORANDA DOP ALINMASI
İmar Kanunu m. 18/8
Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında
umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel
alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına
tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.
YÜZÖLÇÜMÜ FARKLILIĞININ DOP’TA ERİTİLMEMESİ
Yüzölçümü farklılıkları değerleme ortaklık payında eritilmemelidir. Daha önce herhangi bir
terk işlemine konu olmamış parsellerin m.18 uygulaması sırasında tescilli yüzölçümleri ile
uygulama nedeniyle yapılan kontrol hesabında bulunan yüzölçüm değerleri arasında tecvizi
(yani yapılmasına müsaade edilmiş hata miktarı, yanılma payı) aşan farklılık bulunursa, bunlar
ilke olarak DOP’ta eritilmemelidir.
DÜZENLEME NEDENİYLE YAPILAN GİDERLERE İŞTİRAK
İSTENMEMESİ
Düzenleme nedeniyle yapılan giderlere iştirak istenmemelidir. İdarenin m. 18 gereğince
arazi ve arsa düzenlemesi yapacağı durumlarda bir takım masraflar yapması gerekecektir. Bu
masrafların kimin tarafından karşılanacağı hususu, uygulamanın idarece re’sen ya da taşınmaz
mal sahiplerinin isteği üzerine yapılmasına göre farklı cevaplanır.
1) Arsa ve arazi düzenlemesini idare re’sen kendisi yapmışsa masrafları idare üstlenir.
2) Mal sahiplerinin arsa payı oranındaki çoğunluğunun talebi üzerine arazi ve arsa
düzenlemesi yapılmışsa, o zaman, parselasyon masrafları mal sahipleri tarafından
üstlenilir.
YENİDEN DÜZENLEME YAPILAN YERLERDEN AYRICA
DEĞERLENME RESMİ (ŞEREFİYE) ALINMAMASI
DOP alınan parselde, imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılması mümkündür, ancak
yeniden düzenleme yapılan yerlerden ayrıca değerleme resmi alınamaz.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI’NIN HESAPLANMASI
Düzenlemeye Giren Tüm Taşınmazların Toplam Yüz Ölçümü (TTTY)
Arsa ve arazi düzenlemesi sonucunda oluşan imar adalarında imar parsellerine ayrılan
taşınmazların yüzölçümü (İPAT)
Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlar (UHAA)
UHAA = TTTY – İPAT
UYGULAMASINA SON VERİLEN KAMU ORTAKLIK
PAYI (KOP)
Arazi ve arsa düzenlemesi yapılan yerlerde kamu hizmetlerine tahsis edilmek istenen alanlardan önemli bir
kısmı kural olarak DOP’tan karşılanır ancak kamu hizmetleri için gerekli olan tüm alanın DOP’tan
karşılanması mümkün değildir, zira İmar Kanunu m. 18/3 uyarınca DOP düzenlemeye tabi tutulan yerler ile
bölgenin ihtiyacını karşılamaya dönük umumi hizmetler ve bu hükümde belirtilen alanlar için kullanılır,
bunlardan başka bir amaçla kullanılamaz. Düzenleme sahasında yer verilmek istenen bir kamu hizmeti 18/3
kapsamına dahil değilse, bu alanların bedelsiz bir şekilde taşınmaz maliklerinden elde edilmesi yani DOP
mümkün değildir. Bu gibi durumlarda Kamulaştırma yoluna başvuruluyordu. Ancak Mülga, İmar Kanununun
18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik
döneminde, düzenleme alanında kalmakla birlikte DOP ile oluşturulamayan bazı kamu hizmet alanlarının
kamulaştırma yoluyla temin edilmesi amacıyla düzenleme sahasında kalan taşınmazlardan ayrılan paya ve bu
paya karşılık olarak ilgili kamu hizmetlerine ayrılan parsellerden taşınmaz sahiplerine verilen hisselere KOP,
yani kamu ortaklık payı deniyordu.
ŞEHİR PLANLAMA VE
İMAR HUKUKU
SEZER 153 – 170, KALABALIK 499 - 594
YAPI RUHSATI
1.
Yapı Kavramı
2.
Planlı Alanlarda Yapı Ruhsatı
3.
Plansız Alanlarda Yapı Ruhsatı
4.
Başvuruların Değerlendirilmesi ve Yapı Ruhsatının Verilmesi
5.
Geçici Yapı Ruhsatı
6.
Yapı Yapılırken Dikkate Alınacak Kurallar
7.
Yapı Ruhsatına Tabi Olmayan Ya Da Ruhsatlı Sayılan Yapılar
İMAR HUKUKUNDA YAPI
Yapı kavramı her bilim açısından farklı tanımlanmaktadır.
Kentbilim Terimleri Sözlüğü’nde «Yapı», duvarlar ya da sütunlar üstüne oturtulmuş bir çatısı bulunan, insanların, hayvanların ve
malların barınması ya da başka ihtiyaçları karşılamaları amacıyla yapılmış bir mimarlık ürünü olarak nitelendirilmektedir.
İmar Kanunu m. 5 Tanımlar
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine
alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
İmar Kanunu m. 21
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile
çattı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar
yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
RESMİ BİNA – ÖZEL BİNA AYRIMI
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 4/1 ööö ve jjjj
Resmi bina: Genel ve özel bütçeli idarelerle, denetleyici ve düzenleyici idarelere, il özel idaresi ve
belediyelere veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, Kanunla
veya Kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesisleri,
jjjj) Umumi bina: Resmi binalar, ibadet yerleri, eğitim, sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze,
kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları,
otel, yurt, iş hanı, büro, pasaj, çarşı, alışveriş merkezi gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark,
akaryakıt istasyonu, şehirlerarası dinlenme tesisleri, ulaştırma istasyonları ve buna benzer
umumun kullanımına mahsus binaları, OLARAK TANIMLANMIŞTIR:
RESMİ BİNA ÖZEL BİNA AYRIMININ ÖNEMİ
1)
Yetki hususu: İmar Kanunu m. 9
«Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ve enerji tesisleriyle ilgili alt yapı, üst yapı ve
iletim hatlarına ilişkin imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla
veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması
gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar
planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı
bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının
tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve
gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onayla- maya
yetkilidir.
RESMİ BİNA ÖZEL BİNA AYRIMININ ÖNEMİ
2) 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun uygulanmaması hususu
«Bu Kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26. maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve
tesisler ile 27. maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir
alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimi kapsar.»
Yani resmi yapı olduğundan kuşku bulunmayan kamuya ait yapı ve tesislere 4708 sayılı Yapı
Denetimi Hakkında Kanun uygulanmaz.
ÖR: Danıştay «Vakıf Üniversitesine ait yapıların» 3194 sayılı Kanun açısından resmi yapılar
kapsamında değerlendirilemeyeceği görüşündedir.
PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATI
İmar Kanunu / Genel esas:
Madde 3 – Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına
ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
Buradan çıkacak sonuç İmar Kanunu’nun plansız, düzensiz, kendiliğinden gelişmelere izin
vermemesidir. Amaç yerleşim yerlerinin olabildiğince planlı olarak gelişmesi ve eğer plan
yoksa buradaki gelişmelerin de Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine uygun şekilde
gerçekleştirilmesidir. İmar hukukunda imar planları imar yönetmeliklerine göre üst norm
niteliğindedir, dolayısıyla öncelik İmar Planlarıdır; uyulması zorunludur.
YAPI RUHSATI ALINMASINI GEREKTİREN YAPILAR
VEYA MEVCUT YAPIDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
- İmar Kanunu Açısından
Yapı Ruhsatiyesi:
Madde 21 – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden
(....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Açısından Yapı Ruhsatiyesi m. 4 Tanımlar
rrrr) (Değişik:RG-27/10/2018-30578) Yapı ruhsatı: Bir parselde, Ek-10’da yer alan forma uygun olarak bu Yönetmelikle öngörülen
belgeler ile projelerin onaylanması sonrasında ilgili idaresince tanzim edilen, onaylı resmi izin belgesini,
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 58 Esaslı Tadilat
(1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik
hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat
alınması zorunludur.
ÖZEL KİŞİLERE AİT YAPILARDA YAPI (İNŞAAT)
RUHSATI
Özel kişilere ait yapılar arasında
1) Yeni yapılar ile ek yapılar arasında
2) Esaslı onarım ve değişiklikler ile basit onarım ve değişiklikler arasında
kimi farklı düzenlemeler vardır.
YENİ YAPILAR
1) GENEL ŞARTLAR
a)
Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması
b) Ruhsat İstenilen Yerin Şuyulandırılarak İmar Parseli Haline Dönüşmesi
c)
Projelerin Yürürlükteki Hukuk Kurallarına Uygun Olması
d) Teknik Altyapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması
e) Bina İnşaat Harcının Yatırılması
f)
Kanunlardaki Şartların Dışında İdarece Ek Şartlar Konulmaması
UYGULAMA İMAR PLANININ YÜRÜRLÜĞE GİRMİŞ OLMASI
İmar Kanunu DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar
Madde 20 – Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile,
İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
UYGULAMA İMAR PLANININ YÜRÜRLÜĞE GİRMİŞ OLMASI
PAİY m. 5
Genel İlkeler
MADDE 5 - (1) Uygulama imar planı olmayan (Mülga ibare:RG-25/7/2019-30842) (…) alanlarda yapı ruhsatı
düzenlenemez. (5)
(2) Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst
kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar,
alt kademe planları en geç altı ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe
planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı
ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt
kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale
getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda
yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir.
RUHSAT İSTENİLEN YERİN ŞUYULANDIRILARAK İMAR
PARSELİ HALİNE DÖNÜŞMESİ
İmar Kanunu
Ruhsat alma şartları:
Madde 22 – Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) (1) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni
vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek
belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı
kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce (....) (2) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat
tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün
eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en
geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
RUHSAT İSTENİLEN YERİN ŞUYULANDIRILARAK İMAR
PARSELİ HALİNE DÖNÜŞMESİ (PAİY M. 5/12)
(12) Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince
kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.
PROJELERİN YÜRÜRLÜKTEKİ HUKUK KURALLARINA
UYGUN OLMASI
PAİY
Yapı projeleri
MADDE 57 – (1) Yapı sahibi veya vekilince 55 inci maddede sayılan belgelere göre ilgili
kanun, plan, bu Yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına
ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere bu maddede belirtilen projeler
hazırlatılır.
PROJELERİN YÜRÜRLÜKTEKİ HUKUK KURALLARINA
UYGUN OLMASI
PAİY m. 5/20
(20) Yapı ruhsatı talep edilen projelerde ayrıca; afet, deprem, yangın, otopark, enerji
verimliliği, sığınak, asansör, yapı malzemeleri, gürültüye karşı korunma, ısı ve su yalıtımı, yapı
denetimi, iş güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki yapıya ilişkin hükümler
içeren mevzuata da uyulur.
Bu nedenle düzenlenecek yapı ruhsatlarında aşağıdaki yasal düzenlemelerin hükümlerine de
uyulacaktır.
PROJELERİN YÜRÜRLÜKTEKİ HUKUK KURALLARINA
UYGUN OLMASI
-
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
-
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
-
Yapı Malzemeleri Yönetmeliği
-
Yapı Malzemelerinin Tabi Olacağı Kriterler Hakkında Yönetmelik
-
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği
-
Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik
-
Otopark Yönetmeliği
-
Sığınak Yönetmeliği
-
Asansör Yönetmeliği (2016/33/AB
-
Yapı Malzemeleri Yönetmeliği (305/2011/AB)
-
Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği
PROJELERİN YÜRÜRLÜKTEKİ HUKUK KURALLARINA
UYGUN OLMASI
PAİY m. 54/13
(13) Bu maddede belirtilen yapılarda, yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji
verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki ilgili mevzuatın, diğer tüm hususlarda yapının
ruhsat aldığı tarihteki mevzuatın gerektirdiği tedbirlerin alınması zorunludur.
TEKNİK ALTYAPI HİZMETLERİNİN GÖTÜRÜLMÜŞ OLMASI
PAİY m. 5/17 - 18
(17) Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı
ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin
götürülmüş olması şarttır.
(18) İlgili kurum ve kuruluşların, yerleşme alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili
gerekleri ivedilikle yerine getirmesi zorunludur.
BİNA HARCININ YATIRILMASI
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu EK madde 1
Konu, vergiyi doğuran olay:
Ek Madde 1 – (Ek: 21/1/1982 - 2589/1 md.)
Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatı (ilave ve tadiller
dahil), inşaat veya tadilat ruhsatının alınmasında Ek Madde 6'da yer alan tarifede gösterilen
nispet ve hadlerde bina inşaat harcına tabidir.
BİNA HARCININ YATIRILMASI
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu
İstisnalar:
Ek Madde 2 – (Ek: 21/1/1982 - 2589/1 md.)
Aşağıdaki bina inşaatları bina inşaat harcından müstesnadır.
a) inşaat giderleri genel ve katma bütçeler ile il özel idareleri ve belediye bütçelerinden karşılanan her türlü binalar,
b) Hastane, prevantoryum, sanatoryum, dispanser ve benzeri sağlık kuruluşları,
c) (Değişik: 1/6/2007-5679/1 md.) Her türlü fabrika, değirmen, sınai nitelikteki imalathaneler ve tersaneler, organize sanayi bölgelerinde
yapılan her türlü bina inşaatı ile sera ve benzeri örtü altı tarım yapılan tesisler, ahır, samanlık, kümes, su ürünleri ve hayvan barınağı ile yemlik
gibi yapı ve tesis inşaatı,
d) Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen binalar, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile siteleri ile esnaf çarşıları,
f) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler, bunların müştemilatı,
BİNA HARCININ YATIRILMASI
g) Karşılık gözetmeksizin Devlete devrolunmak şartıyla inşa edilen okullar ve öğrenci yurtları,
h) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan ve kullanılmaz hale gelen kişiler tarafından, afetin
vukubulduğu tarihten itibaren en geç 5 yıl içinde, afetin vukubulduğu yerlerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa
edilen binalar,
i) Yangın, su basması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri afetlerden zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların sahipleri tarafından, afete
maruz kalınacağının yetkili kuruluşlarca tebliğ tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde, kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa
edilen binalar,
j) Bina inşaat harcı ödemek veya istisnadan yararlanmak suretiyle inşaat ruhsatı alınmış olup da İmar Kanununun 10 uncu maddesi
gereğince, ruhsatları yenilenen binalar.
Yukarıda (h) ve (i) fıkralarında belirtilen hallerde, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre hak sahiplerine teslim edilmek üzere
inşa olunan binalar da bu istisnadan faydalandırılır. Şu kadar ki bu bentlerde yer alan istisnadan faydalanacak mükellefler, İmar ve
İskan Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi belediyeye
ibraz etmeye mecburdurlar.
KANUNLARDAKİ ŞARTLARIN DIŞINDA İDARECE EK
ŞARTLAR KONULMAMASI
Yapı izni alınması için gerekli olan şartlar İK m. 22 de belirtilmiştir. Dolayısıyla bunlara ek
herhangi bir şart getirilmesi mümkün değildir.
YENİ YAPILAR
2) İdareden Alınması Gereken Belgeler
a)
İmar Durumu (İmar Çapı) (PAİY m. 55/4)
b) Yol Kotu Tutanağı (PAİY m. 55/2-4-6)
c)
Kanal Kotu Tutanağı (PAİY m. 55/2-4-5-6-7)
d) Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu (PAİY m. 55/2)
e) Aplikasyon Krokisi (PAİY m. 55/2)
f)
Kayıt ve Suret Harcı (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m. 79 – 80)
YENİ YAPILAR
3) Projelerin Hazırlanması (İK. m. 28)
4) Yapı Ruhsatı Talebinde Bulunulması
a)
Bina İnşaat Harcının ve Diğer Harçların Yatırılması ( 2464 sayılı Belediye Gelirleri
Kanunu Ek Madde 2, 3, 4, 6 / m. 80)
b) Otopark Bedelinin Yatırılması (Otopark Yönetmeliği m. 4/6, m. 12/2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9)
c)
Ruhsat Başvurusuna Eklenecek Belgeler (PAİY m. 55/2)
d) Diğer Hususlar (PAİY m. 57/10, 11, 12)
YENİ YAPILAR / RUHSAT BAŞVURUSUNA EKLENECEK
BELGELER
1) Tapu Kaydı Örneği ya da Tapu Yerine Geçebilecek Belgeler
2) Mimari Proje J
3) Vaziyet Planı
4) Yapı Aplikasyon Projesi
5) Statik Proje
6) Mekanik Tesisat Projesi
7) Elektrik Tesisat Projesi
YENİ YAPILAR / RUHSAT BAŞVURUSUNA EKLENECEK
BELGELER
8) Peyzaj Projesi
9) Yapının Özelliğine ve Mahallin Şartlarına İlgili İdarece Ek olarak İstenen Projeler
10) Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu
11) Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen
Şartlara Uygunluk
12) Projelerin Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliğine Uygunluğu
TAPU KAYDI ÖRNEĞİ YA DA TAPU YERİNE GEÇEBİLECEK
BELGELER
24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı
İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde,
özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet
olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği
hükme bağlanmış olmak kaydı ile;
a) İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi,
b) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı,
c) Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge,
ç) Kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.
MİMARİ PROJE J
Yapı sahibi ve vekilince ilgili kanun, plan, yönetmelik, Türk standartları, çevre şartları, fen,
san’at ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere mimari
proje hazırlatılır.
MİMARİ PROJE (PAİY M. 57/2)
(2) Mimari proje;
a) Mimarlar tarafından uygulama imar planına, parselasyon planına ve bu Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır ve bu proje;
1) Vaziyet planı,
2) Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu,
3) Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli,
4) Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat planları,
5) Çatı planı,
6) Kat ve çatı planlarına ilişkin bir tanesi ortak merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş,
7) Toprak kazı hesabı,
8) Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan proje ve uygulama projeleri,
9) Otopark, sığınak ve ağaç hesaplarından, oluşur.
b) Ayrıca ilgili mühendis ve mimarlarca hazırlanan; asansör avan projesi, ısı ve su yalıtım projesi veya raporu, gürültüye karşı korunma proje veya raporu, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek peyzaj projesi de
eklenir.
MİMARİ PROJE (PAİY M. 57/3)
(3) Parsel alanının, parseldeki her bir binanın emsale konu alan büyüklüğünün, parseldeki tüm
binaların toplam emsale konu alan büyüklüğünün, yapı inşaat alanının, toplam yapı inşaat alanının,
binanın ve binaların taban alanının ve taban alanı katsayısının, kat alanı katsayısının (emsal), parsel
üzerindeki yapıların blok numaralarının, bloklardaki bağımsız bölüm numaralarının, her bağımsız
bölümün; bağımsız bölüm net alanının, eklenti net alanının, bağımsız bölüm bürüt alanının, eklenti
bürüt alanının, bağımsız bölüm genel bürüt alanının, bağımsız bölüm toplam bürüt alanının ruhsat
eki onaylı mimari projede, imar planındaki kat adedine esas kot alınan noktaya ilişkin bilgilerin,
bina derinliğinin, çıkma izdüşümleri ve yapı yaklaşma mesafelerinin, tabi zemin ve tesviye edilmiş
zemine ilişkin kotların, bina ve yapı yükseklik ve kotlarının ise hem mimari projede hem de
aplikasyon projesinde, 4 üncü maddedeki tanımlara, imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olarak
gösterilmesi zorunludur.
VAZİYET PLANI
Yerel özelliklere uygun olarak, bir yapının ya da yapıların imar parseli ya da yapı adası üzerine yerleşme şeklini gösteren plandır.
PAİY m. 4/1-mmmm
Vaziyet planı: Parselde inşa edilecek yapı veya yapıların; aplikasyon krokisindeki koordinatlara göre teknik mevzuata uygun olarak
sayısal ve çizgisel şekilde gösterildiği, bahçe tanzimi, açık otopark ve otopark girişlerini, yangın kaçışlarını, bina yaklaşım mesafe ve
kotlarını, kuzey yönünü, parseldeki teknik altyapıyı gösteren 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekli planı,
PAİY m. 10
(…)
(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili idarenin imar
birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.
(…)
YAPI APLİKASYON PROJESİ
(4) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına
göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya
da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı
projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek
üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan projeyi ifade eder.
STATİK PROJE
Yapı sahibi ve vekilince ilgili kanun, plan, yönetmelik, Türk standartları, çevre şartları, fen,
san’at ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere statik
proje hazırlatılır.
STATİK PROJE (PAİY M. 57/6)
(6) Statik proje; mimari projeye ve zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının
büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere
bütün kat planları, çatı planları, iskele sistemi ile bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır.
a) Statik projeye esas teşkil edecek zemin ve temel etüdü raporu;
1) (Değişik:RG-30/9/2017- 30196) (2) Yer altının dinamik esneklik direnişleri ve yerin dayanımı, taşıma gücü, yer altı suyu varlığı, yer altı yapısı, deprem bölgelenmesi, yer
kırıklıklarının hareketleri, oturma, sıvılaşma ve yer kaymalarının boyutları gibi zeminin fizikî özelliklerini belirleyen çalışmalar yönünden jeofizik mühendislerince, (9)
2) Sondajlar, arazi çalışmaları, zemin ve kaya mekaniği, laboratuvar deneylerini ihtiva eden zemin-yapı etkileşiminin analizinde kullanılacak temel-zemin, zemin profili ve
zemini oluşturan birimlerin fizikî ve mekanik özelliklerini konu alan çalışmalar yönünden jeoloji mühendislerince,
3) (Değişik:RG-30/9/2017- 30196) (2) Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin emniyet gerilmesi hesaplaması gibi çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji
mühendislerince, (9)
4) Mühendislik hizmetleri standartlarına uygun, detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu bu fıkrada belirtilen çalışmalar ve analizler ile
açıklayan, çalışmanın içeriği bakımından ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce,
Bakanlıkça belirlenen formata göre hazırlanan ve imzalanan belgedir.
MEKANİK TESİSAT PROJESİ
PAİY m. 57/ 7
• (7) Mekanik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri
yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma,
havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporu ile elektrik mühendisi veya elektrik elektronik mühendisi ve makina
mühendisince birlikte hazırlanan asansör uygulama projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden
gerekli olanları ister.
• a) (Ek:RG-23/1/2021-31373) 2000 m²’den büyük parsellerde yapılacak yapılarda mekanik tesisat projesine;
çatı yüzeyi yağmur sularının, tabii zemin altında tesis edilecek yağmursuyu toplama tankında toplanması,
gerekmesi halinde filtre edilerek yeniden kullanılması amacıyla yağmursuyu toplama sistemi projesi de eklenir.
İlgili idarelerce daha küçük parsellere ilişkin de zorunluluk getirilebilir. Yağmursuyu toplama tankı, parselin yan,
arka veya parsel sınırına 3 m. den fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçe zemini altında konumlandırılır. Toplama
tankı tahliye hattı varsa yağmursuyu şebekesine bağlanır, atık su şebekesine bağlanamaz.
ELEKTRİK TESİSAT PROJESİ
PAİY m. 57/8
(8) Elektrik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, elektrik veya elektrik elektronik
mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen
kuvvetli ve zayıf akıma ilişkin elektrik iç tesisat projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu
projelerden gerekli olanları ister. Bina içi elektronik haberleşme tesisatı ile ilgili olarak Bilgi
Teknolojileri ve İletişim Kurumunca hazırlanan mevzuata da ayrıca uyulur.
PEYZAJ PROJESİ
PAİY m. 57/5
(5) Peyzaj projesi; açık ve yeşil alanlar için ekolojik, doğal ve kültürel verilere dayalı olmak
üzere, peyzaj mimarlarınca hazırlanıp imzalanan, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili
idarece istenecek projeyi ifade eder.
YAPININ ÖZELLİĞİNE VE MAHALLİN ŞARTLARINA
İLGİLİ İDARECE EK OLARAK İSTENEN PROJELER
PAİY m. 57 / 9
(9) Bu maddede sayılan projeler ile yapının özelliğine ve mahallin şartlarına göre ilgili idarece
ek olarak istenen ilgili mühendislerce hazırlanan arıtma, otomatik kontrol tesisatı, yangın
algılama, tahliye ve söndürme gibi proje, rapor ve belgelerin, Bakanlıkça kabul ve tespit
edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk Standartları Enstitüsünce hazırlanan standartlara
ve mevzuata uygun olarak hazırlanması gerekir.
•
PROJELERİN ENERJİ EKONOMİSİ ŞARTLARINA
UYGUNLUĞU
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m. 5 / 2
İlkeler
MADDE 5 – (1) (Değişik:RG-1/4/2010-27539) Yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje
değişikliği gerektiren önemli tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik tesisat değişikliklerinde
binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.
(2) Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri, diğer yasal düzenlemeler yanında, enerji
ekonomisi bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, ilgili idare tarafından
yapı ruhsatı verilmez.
PROJELERİN ENERJİ EKONOMİSİ ŞARTLARINA
UYGUNLUĞU
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m. 2/2
(2) Sanayi alanlarında üretim faaliyetleri yürütülen binalar, planlanan kullanım süresi iki
yıldan az olan binalar, toplam kullanım alanı 50 m2’nin altında olan binalar, seralar, atölyeler
ve münferit olarak inşa edilen ve ısıtılmasına ve soğutulmasına gerek duyulmayan depo,
cephanelik, ardiye, ahır, ağıl gibi binalar bu Yönetmeliğin kapsamı dışındadır.
PROJELERİN BİNALARIN GÜRÜLTÜYE KARŞI KORUNMASI HAKKINDA
YÖNETMELİK’TE ÖNGÖRÜLEN ŞARTLARA UYGUNLUK
Proje ve ruhsat işleri
MADDE 5 – (1) Yeni binaların inşasında, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra kullanım amacı kısmen veya tamamen değiştirilmek istenen mevcut bina ve tesislerde, esaslı tadilat projelerinde, kullanım amacına ve mekan
özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.
(2) Projeler, diğer kanuni düzenlemeler yanında, gürültüye karşı önlem bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, yapı ruhsatı verilmez. Yeni yapılan veya proje tadilatı ile kullanım amacı değiştirilen bina veya
binadaki bağımsız birimlerde bu Yönetmelikte öngörülen esaslara göre imalat yapılmadığının tespiti hâlinde, bu eksiklikler giderilinceye kadar binaya yapı kullanma izin belgesi verilmez.
(3) Bu Yönetmelikte tanımlanmamış olan ve açıklık gereken hususlar hakkında, Türk Standartları, bu standartların olmaması hâlinde ise, Avrupa Standardizasyon Komitesi (CEN) Standartları esas alınır. Türk veya Avrupa
Standartlarında düzenlenmeyen hususlarda, uluslararası geçerliliği kabul edilen dokümanlar da kullanılabilir.
(4) Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasından ilgisine göre yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, yatırımcı kuruluşlar, yapı sahipleri, tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar,
yapı yapılmasında ve kullanımında görev alan bina akustiği uzmanları, yapı değerlendirme ve işletme yetkilileri görevli, yetkili ve sorumludur.
(5) (Değişik:RG-31/5/2018-30437) Ruhsata tabi yapılardan altıncı fıkra haricindekiler için proje müellifi veya akustik uzman tarafından mimari akustik raporu düzenlenir. Akustik rapor, bu Yönetmelikte öngörüldüğü
şekilde; mekânların, gürültüye hassasiyet ve gürültülülük yönünden birbirleri ile olan ilişkilerine ve ses iletim yollarına (hava doğuşlu ve darbe sesi) ait analizleri; hedeflenen akustik kalite ve yalıtım sınıfına göre uygulanacak sınır
değerleri; bu değerlere ve analizlere göre mimari ve/veya tesisat projelerinde gösterilecek yapı elemanları ve bileşenleri ile noktasal birleşim detaylarını içerir.
(6) (Değişik:RG-31/5/2018-30437) Aşağıda sayılan binalar için mimari ve tesisat projelerinden ayrı olarak, akustik uzman tarafından akustik proje hazırlanır ve (b) bendindeki yapılar için akustik performans belgesi düzenlenir.
a) Bir bodrum katı ve çatı arası hariç yediden fazla katlı konutlar, toplam inşaat alanı 2.000 metrekareyi geçen ikiden fazla katlı konut dışı binalar, EK-2 Tablo 2.1’de verilen bina işlevlerinden birden fazlasını içeren binalar, konser ve
dinleme salonları gibi özel akustik tasarım gerektiren kullanımları içeren binalar,
b) A veya B akustik performans sınıfını hedefleyen binalar.
(7) Ses yalıtımına ait detay ve çizimler ile hesap ve/veya ölçüm sonuçları, bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak akustik proje veya mimari akustik raporu dahilinde, yapı sahibi veya kanuni vekillerince yapı ruhsatı almak için sunulan
müracaat dilekçesi ekindeki ruhsat eki mimari proje ve tesisat projeleri ile birlikte ilgili idareye teslim edilir.
PROJELERİN BİNALARIN GÜRÜLTÜYE KARŞI KORUNMASI HAKKINDA
YÖNETMELİK’TE ÖNGÖRÜLEN ŞARTLARA UYGUNLUK
Yükümlülükler ve sorumluluklar
MADDE 7 – (1) Binalarda ses yalıtımına dair detay ve yapısal çözümleri içeren akustik proje ve ölçümler,
Bakanlık tarafından hazırlanan uygun sertifika programlarındaki başvuru koşullarında belirtilen meslek grubundan
olup, düzenlenecek eğitime katılarak bina akustiği uzmanı olarak yetkilendirilenler tarafından yapılabilir.
(2) Bina akustiği uzmanlarının yetkilerini kötüye kullandıklarının veya gerçeğe aykırı belge düzenlediklerinin tespit
edilmesi halinde, durum, yapı ruhsatı vermeye yetkili idare tarafından ilgili meslek odasına bildirilir ve haklarında
yapılacak inceleme ve soruşturma sonucunda disiplin cezası alanların sertifikaları, bir daha verilmemek üzere
Bakanlığın bildirimi üzerine, sertifikayı düzenleyen kuruluş tarafından iptal edilir.
(3) Açık alanda kullanılan ekipmanlarda uyulması gereken şartlar, bina içinde kullanılan gürültü kaynakları için
emisyon düzeyleri, sanayi tesislerinde kullanılan alet, ekipman ve makinelerde uyulması gereken koşullar için
4/6/2010 tarihli ve 27601 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi
Yönetmeliği esas alınır.
PROJELERİN BİNALARDA SU YALITIMI YÖNETMELİĞİNE
UYGUNLUĞU
Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliği
Genel ilkeler
MADDE 5 – (1) Binanın inşa edildiği zeminin özellikleri, iklim ve ortam koşulları, yapının türü, kullanım amacı, yeraltı su seviyesi ve
benzeri parametreler dikkate alınarak; yapı elemanlarına suyun muhtelif yollarla nüfuz etmesini engellemek amacıyla
gerçekleştirilecek olan su yalıtımı tasarım ve uygulamalarında bu Yönetmelikte öngörülen esaslar geçerlidir.
(2) Bu Yönetmelikte tanımlanmamış olan ve açıklık gereken hususlar hakkında, Türk Standartları, bu standartların olmaması hâlinde
ise, Avrupa Standartları esas alınır. Türk veya Avrupa Standartlarında düzenlenmeyen hususlarda, uluslararası geçerliliği kabul edilen
dokümanlar da kullanılabilir.
(3) Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasından ilgisine göre yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, yatırımcı kuruluşlar, yapı
sahipleri, tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar, yapı yapılmasında ve
kullanımında görev alan denetim elemanları, yapı değerlendirme ve işletme yetkilileri görevli, yetkili ve sorumludur.
PROJELERİN BİNALARDA SU YALITIMI YÖNETMELİĞİNE
UYGUNLUĞU
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Projelendirmeye ve Uygulamaya İlişkin Genel Esaslar
Projelendirme esasları
MADDE 6 – (1) Bina bölümlerinde uygulanacak su yalıtım detayları, drenaj sistemleri ve
kullanılacak malzemeler, ilgili standartları da belirtilerek, ilgisine göre mimari ve tesisat
projelerinde gösterilir. Temel altı, iksa yüzeyleri, dilatasyon gibi taşıyıcı unsurlarla ilişkili su
yalıtım detayları ayrıca statik projede de belirtilir.
YENİ YAPILAR
4) Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi
5) Avan Proje Zorunluluğu Getirilmemesi ve İstisnaları
6) Gerektiğinde İlgili Makamlardan Görüş Alınması
7) Gerektiğinde Parsel Malik veya Maliklerinden Görüş Alınması
8) Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi ve Sorumlulukları
YAPI RUHSATININ DÜZENLENMESİ PAİY M. 57/13-24
(13) Bu projeler ilgili (Değişik ibare:RG-6/2/2018-30324) idarelerin en az 1 yıl deneyimi haiz teknik personeli tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde
incelenir, eksik veya yanlış yok ise uygun görüldüğü yapı sahibine ve proje müellifine yazılı olarak ve elektronik ortamda bildirilir. İnceleme sonucunda eksik ve yanlış bulunmuyorsa
müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir. (Ek cümle:RG-27/12/2019-30991) Mevzuata uygun olarak hazırlanan ve ruhsat başvuru dilekçesi
ekinde idareye sunulan yapı projelerinin onayı için ayrıca bir başvuru şartı aranmaz. (6)
(14) İnceleme sonucu eksik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde, tüm eksiklik ve yanlışlıkların gerekçeleri ile birlikte yazılı ve elektronik ortamda açıkça belirtilmesi
suretiyle projelerin tamamlatılmak üzere bu süre içinde ilgililerine iade edilmesi zorunludur. İstenilen tüm belgelerin idaresine eksiksiz sunulması halinde en geç on beş
gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur.
(15) (Mülga cümleler:RG-25/7/2019-30842) (...) Peyzaj projelerinin de ruhsat aşamasında ilgili idareye sunulma zorunluluğu yoktur. Ancak bu projenin ruhsat
onayından sonra bir aylık süre içinde idareye sunulması ve idarece onaylanması zorunludur.
(16) Yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler sırasında ilgili yapıya ait numarataj bilgileri belediyelerin numarataj işleminden sorumlu birimleri tarafından ilgili idareye
elektronik ortamda sunulur. Başvuru sahiplerinden numarataj işlemine ilişkin belge istenmez. Numarataj işleminden sorumlu birimler, numarataj bilgilerini elektronik
ortamda kayıt altına almakla ve ilgili idarelerle paylaşmakla yükümlüdür.
(17) Gelişme alanlarında kalanlar dışında harcamalara katılım payları içinde yer alan yol, kanalizasyon ve su tesisleri harcamalarına katılım payları yapı ruhsatı verilmesi
aşamasında idarece ön koşul olarak öne sürülemez. Ancak gelişme alanı dışında kalıp daha önce ruhsat düzenlenmemiş ya da bedeli alınmamış parseller bu hükmün
dışındadır. Büyükşehir belediyelerince tahsil edilen kanal katılım payı ve yol katılım paylarına ilişkin bilgiler elektronik ortamda kayıt altına alınır ve bu bilgiler
belediyelerle paylaşılır. (Ek cümleler:RG-27/12/2019-30991) Ruhsat başvuru dilekçesi ile birlikte kazı-hafriyat izni ve su-kanal altyapı izni için başvuru yapılmış
sayılır, ayrıca bir başvuru aranmaz. Bu izinler idaresince belirlenen usul doğrultusunda yapı ruhsatı ile birlikte verilir.
YAPI RUHSATININ DÜZENLENMESİ PAİY M. 57/13-24
(18) Proje müellifliği ve yapım işlerinin denetimine dair fenni mesuliyet üstlenen mimarların ve mühendislerin, 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği
Kanunu uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini yaptırmaları gerekir.
(19) İlgili meslek odaları, hakkında süreli veya süresiz kısıtlılığı bulunan veya üyeliği sona eren üyelerini derhal elektronik ortamda ve yazı ile merkez yapı denetim komisyonu ile bütün
ilgili yerlere ve kuruluşlara bildirir.
(20) İdare yapı ruhsatı düzenleme aşamasında her proje için, proje müelliflerinden, fenni mesullerden ve fen adamlarından, şantiye şefleri ile yapı müteahhitlerinden mevzuata aykırı
uygulama sebebiyle süreli veya süresiz olarak mesleki faaliyet haklarının kısıtlı olmadığına ilişkin Ek-1 ve Ek-8’de yer alan sicil durum taahhütnamesini ister. Gerçeğe aykırı beyanda
bulunduğu tespit edilen mimar ve mühendislerin işlemleri tazmin ve hukuki sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere iptal edilir ve bu kişiler hakkında suç duyurusunda bulunulur.
(21) Etüt ve projeler; idare ve ilgili kanunlarında açıkça belirtilen yetkili kuruluşlar dışında meslek odaları dâhil başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulamaz,
tutulması istenemez. Vize veya onay yaptırılmaması ve benzeri nedenlerle müellifler veya bunlara ait kuruluşların büro tescilleri iptal edilemez veya yenilenmesi hiçbir şekilde
geciktirilemez. Müelliflerden bu hükmü ortadan kaldıracak şekilde taahhütname talep edilemez.
(22) Etüt ve projeler ilgili idarelerce ruhsat eki olduğuna dair kayıtla mühürlenir ve onaylanır.
(23) Kanunun 38 inci maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının proje hazırlamaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır.
(24) Kamu kurum ve kuruluşlarında görevli olup, bu kurum ve kuruluşlara ait projeleri yapan ve 17/6/1938 tarihli ve 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun uyarınca
mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip mimar ve mühendisler, meslek odasına kayıt ve büro tescili hakkındaki yükümlülüklere tabi değildir.
AVAN PROJE ZORUNLULUĞU GETİRİLMEMESİ VE
İSTİSNALARI PAİY M. 57/25-26
(25) Kamu yapıları ile yirmialtıncı fıkrada belirtilen istisnalar haricinde avan proje onaylanmasına ilişkin
zorunluluk getirilemez. Bu yönde meclis kararı alınamaz, plan notu getirilemez ve bu doğrultuda uygulama
yapılamaz. Kamu yapılarında avan proje onaylandıktan sonra uygulama projelerinin ilgili idarelerince
onaylanması istenemez.
(26) (Değişik cümle:RG-30/9/2017- 30196) (2) Aşağıda belirtilen niteliklerden en az birini taşıyan yapı
veya yapılar için büyükşehir belediyesince silüet onayı zorunluluğu getirilebilir:
a) Müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar,
b) Bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60.000 m2’den fazla olan yapı veya yapılar topluluğu,
c) Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılar.
GEREKTİĞİNDE İLGİLİ MAKAMLARDAN GÖRÜŞ ALINMASI
Kimi durumlarda inşaat izninin verilmesi bazı kurumların iznine tabi olabilir. Örneğin 2565
sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile ilgili Yönetmeliğin kuralları
uyarınca bu bölgede üçüncü kişiler tarafından yapılmak istenen faaliyetler için askeri
makamlardan ve ilgili mülki amirlerden görüş alınması gerekmektedir.
GEREKTİĞİNDE PARSEL MALİK VEYA MALİKLERİNDEN
GÖRÜŞ ALINMASI PAİY M. 55/ 8-13
(8) Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.
(9) (Değişik:RG-30/9/2017- 30196) (2) Aynı parselde birbirinden bağımsız blokların birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, ortak alanları, parselde yer alan blokların
konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak
uygulama yapılır. Bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde; emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını,
diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek
kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm malikinin başvurusu yeterli olup, diğer maliklerin muvafakati aranmadan uygulama yapılır. Ancak bu tadilattan etkilendiği ilgili
idaresince belirlenen bağımsız bölümler olması halinde, bu bağımsız bölümlerin maliklerinin de muvafakatleri alınır.
(10) (Değişik ibare:RG-11/3/2020-31065) Şantiye şefi değişikliği ve süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz.
(11) Ruhsat eki projeleri değiştirir nitelikteki ruhsat başvuruları hariç ruhsat süresi içerisinde; yapı sahibi, müteahhidi, şantiye şefi ve fenni mesul değişikliği başvurularında ruhsat eki
projelerin yeniden onaylanması (Mülga ibare:RG-25/7/2019-30842) (...) gerekli değildir.
(12) Bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez. (Ek cümleler:RG-23/1/2021-31373) Ancak
parselde, usulüne uygun olarak yapı kayıt belgesi düzenlenmiş bir yapının bulunması, parsel için plan ve mevzuat ile belirlenen yapılaşma koşulları dâhilinde yapılacak yeni yapılara engel
teşkil etmez. Yapı kayıt belgeli yapının plan ve yönetmelikle verilebilecek azami yapılaşma koşullarını aşan kısımları emsal ve taban alanı hesabında dikkate alınmaz. Yapı ruhsatı
düzenlenmesi, yapı kayıt belgesi olan yapıya ilave bir hak sağlamaz.
(13) Mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur.
FENNİ MES’ULLERİN VE FEN ADAMLARININ BELİRLENMESİ
VE SORUMLULUKLARI (PAİY M. 4/1-AA)
aa) Fenni mesul:Yapının tüm malzemeleri ve tesisatı ile birlikte, plana, ruhsata, ruhsat eki etüt
ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere, uygun olarak inşa edilmesinin kamu adına
denetimini üstlenen, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği uzmanlığı haiz meslek
mensuplarını, ifade etmektedir.
FENNİ MES’ULLERİN VE FEN ADAMLARININ BELİRLENMESİ
VE SORUMLULUKLARI (PAİY M. 68)
Fenni mesuliyet
MADDE 68 - (1) Fenni mesuliyet hizmetlerinin yürütülmesi ile ilgililerin sicillerinin tutulmasına dair esaslar aşağıda belirlenmiştir.
(2) Fenni mesuller, 57 nci maddede belirtilen esaslara göre düzenlenen ruhsat eki projelerin uygulanmasının denetimi için mal sahibi veya vekili tarafından belirlenir ve ilgili idareye karşı görevli ve sorumludurlar.
(3) Proje ile ilgili sorumluluk; proje müellifine ait olmak üzere yapının fenni mesuliyeti, konusu, ilgisi ve yapım aşamasına göre mimar, inşaat, makina ve elektrik mühendisleri tarafından ayrı ayrı yürütülür.
(4) Proje ile ilgili sorumluluğu bulunanların faaliyetleri Ek-2, Ek-4, Ek-5, Ek-6 ve Ek-7’de yer alan formlar kullanılarak kayıt altına alınır. Ayrıca idare varsa ek projelerin fenni mesuliyetini, konusuna göre ilgili meslek adamlarının
üstlenmesini ister.
(5) Fenni mesuller unvanına ve eğitimine göre, yapının kanuna, plana, ilgili yönetmeliklere ve diğer mevzuat hükümlerine, fen, sanat, sağlık kurallarına, ruhsat eki projelerine, TSE standartlarına, teknik şartnamelere uygun yapılıp
yapılmadığını denetleyeceğine dair Ek-1’de yer alan taahhütnameyi ilgili idareye vermek zorundadır.
(6) Taahhütnamede fenni mesul ile mal sahibi arasında yapılan sözleşmede belirlenen fenni mesuliyet bitiş süresine ilişkin bilginin yer alması gerekir.
(7) Ayrıca, noter tasdikli imza sirküleri, sosyal güvenlik numarası ve vergi kimlik numarası da idareye verilir.
(8) İdare; aynı zamanda, kanuna ve mevzuata aykırı uygulama nedeniyle süreli olarak faaliyetleri kısıtlanan fenni mesullerin bu durumu hakkında bilgilenmek ve aşağıda belirlenen inşaat alanı sınırlamalarının denetimini sağlamak
üzere, ilgili fenni mesulce düzenlenen, sicil durum taahhütnamesini ve fenni mesuliyet üstlenilen işin adı ile fenni mesulün üzerinde bulunan fenni mesuliyete ilişkin inşaat alanını (m2) belirtir belgeyi ister.
(9) İlgili meslek odaları, 6235 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin birinci fıkrasının (ç) ve (d) bentlerine istinaden aynı Kanunun 27 nci maddesi uyarınca Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Yüksek Haysiyet Divanı tarafından on
beş günden altı aya kadar serbest sanat icrasından men’i veya Odadan ihraç kararı alınan veya istifa ederek üyeliğini veya büro tescilini sona erdiren veya adına büro tescili bulunup vefat eden üyelerini derhal merkez yapı denetim
komisyonu ile bütün ilgili yerlere ve kuruluşlara elektronik ortamda bildirir. Bu bilgilerin aynı zamanda Bakanlığa yazılı olarak gönderilmesi zorunludur. İlgili idareler, mimar ve mühendislerin kısıtlılık durumunu Bakanlığın yapı
denetim sisteminden kontrol ederek yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerini düzenler.
FENNİ MES’ULLERİN VE FEN ADAMLARININ BELİRLENMESİ
VE SORUMLULUKLARI (PAİY M. 68)
(10) Fenni mesul mimar ve mühendislerce denetim görevi üstlenilen yapıların alanına ilişkin kayıtlar, bu kişilerin büro tescillerinin yapıldığı ilde yer alan Bakanlık taşra
teşkilatı tarafından tutulur. İlgili idareler bu kişilerce denetimi üstlenilen yapılara ilişkin yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin bir örneğini düzenlendiği tarihten
itibaren en geç 6 iş günü içinde bu kişilerin kaydının bulunduğu ilin Bakanlık taşra teşkilatına gönderir.
(11) Bakanlık taşra teşkilatı fenni mesuliyete ilişkin yapı inşaat alanı sınırlamasının ve mesafenin kontrolünü, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten başlamak üzere
kayıtlarına giren yapı ruhsatı ile bu ruhsata istinaden düzenlenen yapı kullanma izin belgelerini veya fenni mesul sözleşmelerini veya istifa dilekçelerini dikkate alarak
gerçekleştirirler. Bakanlık denetime yönelik fenni mesuliyetin izlenmesine ilişkin olarak elektronik ortamda denetim sistemi kurar.
(12) Fenni mesulün, yapının bulunduğu il sınırları içinde ikamet etmesi esastır. Farklı bir ilde fenni mesuliyet üstlenilebilmesi için ilgili idarenin uygun görmesi ve yapı yeri
ile fenni mesulün işyeri arasındaki mesafenin en fazla 200 km olması gerekir.
(13) Fenni mesullerden, mimar veya inşaat mühendisi 30.000 m2'den, makina mühendisi 60.000 m2'den, elektrik mühendisi 120.000 m2'den fazla inşaatın, fenni
mesuliyetini aynı anda üstlenemez. Üzerinde başka bir fenni mesuliyet bulunmamak koşulu ile bu miktarları aşan tek ruhsata bağlı inşaatlarda bu şart aranmaz.
(14) Tek ruhsata bağlı, yapı inşaat alanı 3.000 m2'den fazla olan inşaatlarda yapı denetiminde fenni mesullere yardımcı olmak üzere uzmanlık konusuna göre birer fen
adamı görevlendirilir. Bu fen adamlarından, aynı anda ve il sınırları içinde kalmak kaydıyla inşaatla ilgili fen adamı 15.000 m2'den, tesisatla ilgili fen adamı 30.000 m2'den,
elektrikle ilgili fen adamı 60.000 m2'den fazla inşaatta görevlendirilemez.
FENNİ MES’ULLERİN VE FEN ADAMLARININ BELİRLENMESİ
VE SORUMLULUKLARI (PAİY M. 68)
(15) İşin konusuna göre ilgili fenni mesuller ve yardımcısı fen adamları yapı ruhsat formunda belirlenenler ile aşağıda belirtilen yapım aşamalarında yapı yerinde
bulunmak ve aşağıda sıralanan işlerin yapılmış olduğuna ilişkin açıklamaları Ek 3’te yer alan yapı denetim defterine işlemek zorundadır. Bu işler;
a) Aplikasyon,
b) Hafriyat ve zemin hazırlama, zemin etüdü ve emniyet gerilmesi testlerinin yapımı,
c) Temel inşaatın tamamlanması ve temel vizesi düzenlenmesi,
ç) Temel ve çatı dâhil her katın kalıp, demir, beton dökümü ve tesisat donanımı ile bunlara ilişkin tutanakların tanzimi,
d) Su ve ısı yalıtım vizesi,
e) Malzemenin kullanımından önce TSE standartlarına uygunluğunun denetimi,
f) Tesisat, elektrik, kanalizasyon vizeleridir.
(16) Fenni mesullerin sicilleri, ilgili meslek odalarınca, ilgili idareden alınacak iş bitirme belgeleri de dikkate alınarak tutulur ve yeni bir fenni mesuliyet üstlenilmesinde bu
siciller dikkate alınır.
(17) Fen adamlarının sicilleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyelerin ilgili birimlerince tutulur ve bu sicillerin birer kopyaları her yılsonunda Müdürlüğe
gönderilir.
FENNİ MES’ULLERİN VE FEN ADAMLARININ BELİRLENMESİ
VE SORUMLULUKLARI (PAİY M. 68)
(18) Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yerlerde görev yapacak fen adamlarının sicillerinin tutulması
Müdürlüğe aittir.
(19) Sicil fişleri yapının inşaat ruhsatı alınmasından yapı kullanma izninin alınmasına dek geçecek süreyi, bu
süreç içindeki faaliyetlerin hepsini içine alır. Fen adamlarının sicillerinin tutulmasında fenni mesullerin
bildireceği görüş ve kanaatler esas alınır.
(20) Yapım işlerinde yapı müteahhidi, taşeron ve şantiye şefi olarak görev alanlar aynı zamanda fenni mesul
olarak görev üstlenemezler.
(21) Kanunun 38 inci maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen
adamlarının uygulama yapmaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır.
(22) Bu maddeye göre istihdam edilen fen adamlarının bu görevi kabul ettiklerine dair taahhütnamenin ilgili
idareye verilmesi zorunludur.
EK YAPIM VE DEĞİŞİKLİKLER
1) Özgün Fikir İfade Eden Yapılarda ve Onaylı Mimari Projelerde Ruhsata Tabi, İlave,
Esaslı Tamir ve Tadillerde Proje Müelliflerinin Görüşünün Alınması
2) İzin Alınması Gerekmeyen Durumlar
ÖZGÜN FİKİR İFADE EDEN YAPILARDA VE ONAYLI MİMARİ
PROJELERDE RUHSATA TABİ, İLAVE, ESASLI TAMİR VE TADİLLERDE PROJE
MÜELLİFLERİNİN GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI
İK m. 8
j) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) İlgili idareler, Bakanlıkça belirlenen esaslara göre mimari
estetik komisyonu kurar. Komisyon, yapıların ve onaylı mimari projelerinin özgün fikir ifade edip
etmediğine karar vermeye yetkilidir. Özgün fikir ifade etmeyenlerde yapılacak değişikliklerde ilk
müellifin görüşü aranmaz. Özgün fikir ifade eden mimarlık eser ve projelerinde; (...)(1) eserin
bütünlüğünü bozmadığına, estetik görünümünü değiştirmediğine, teknik, yönetsel amaçlar ve
kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna karar verilen değişiklikler müellifinin izni alınmaksızın
yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; ilgili meslek odasınca
belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda yüzde yirmisini, inşaatı
süren yapılarda yüzde on beşini geçemez.
ÖZGÜN FİKİR İFADE EDEN YAPILARDA VE ONAYLI MİMARİ
PROJELERDE RUHSATA TABİ, İLAVE, ESASLI TAMİR VE TADİLLERDE PROJE
MÜELLİFLERİNİN GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI (PAİY M. 66)
Mimari estetik komisyonları
MADDE 66 - (1) Bu Yönetmelik esaslarına göre kurulan komisyonun çalışma usul ve esasları idarece belirlenir.
(2) Komisyon beş uzmandan teşkil eder, salt çoğunlukla toplanır, kararlar oyçokluğu ile alınır.
(3) İlgili idareler, gerekmesi halinde ilgili kamu kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik komisyonları kurar. Komisyon idare bünyesindeki en az
biri mimar olmak üzere inşaat mühendisi, peyzaj mimarı, sanat tarihçisi, şehir plancısı ve harita mühendisinden oluşur.
(4) Komisyonun gündemi ilgili idarece belirlenir ve Komisyon başkanı idare tarafından görevlendirilir.
(5) Komisyonca özgün fikir ifade etmediği karara bağlanan projelerde farklı bir müellif tarafından yapılacak değişikliklerde bütün sorumluluk değişiklik projesini
yaptıranlar ve projeyi hazırlayan müelliflerde olmak üzere idarelerce ayrıca önceki müelliflerin görüşü aranmaz.
(6) Komisyon; organize sanayi bölge müdürlükleri hariç, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve büyükşehir belediyesinin 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir
Belediyesi Kanunundan gelen yetkileri saklı kalmak kaydıyla ilçe belediyeleri, büyükşehir olmayan illerde il, ilçe belediyeleri ve ilgili diğer idareler bünyesinde kurulur.
(7) Müdürlükler bünyesinde Valilik onayı ile oluşturulan komisyonlar görev yapar.
ÖZGÜN FİKİR İFADE EDEN YAPILARDA VE ONAYLI MİMARİ
PROJELERDE RUHSATA TABİ, İLAVE, ESASLI TAMİR VE TADİLLERDE PROJE
MÜELLİFLERİNİN GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI (PAİY M. 66)
(8) Komisyonca özgün fikir ifade ettiği, ancak eserin bütünlüğünü bozmadığı ve estetik görünümünü değiştirmediği teknik, yönetsel
amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna mimari estetik komisyonu tarafından karar verilen değişiklikler müellifinin
izni alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; proje sözleşmesinde belirlenen veya
fatura edilen bedelin, sözleşmede belirlenmemesi veya fatura edilmemesi halinde ilgili meslek odasınca belirlenen mimari proje
asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda % 20’sini, inşaatı süren yapılarda ise % 15’ini geçemez.
(9) Kamu kurum ve kuruluşlarınca birbirinden farklı konut, eğitim, sağlık, güvenlik ve sanayi tesisi gibi yatırımlara ilişkin hazırlanan
tip projelerin fikir ve sanat eseri telif hakkı, ilgili kamu kurum ve kuruluşuna aittir.
(10) (Değişik:RG-25/7/2019-30842) Bu Yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif
hakkının devrine ilişkin hükmün yer alması zorunludur. (7)
(11) Umumî binaların mimari estetik komisyonunca fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz ettiğine dair karar altına alınanları ile
sanayi bölgelerindeki yapı ve tesislerde planda belirlenmemişse bu Yönetmelikte benzer binalar için yer verilenler dışında kalan iç
ölçülere tabi olunması zorunlu değildir.
(12) Komisyon tarafından getirilecek kurallar engelliler ile ilgili erişilebilirlik standartlarına aykırı olamaz.
ÖZGÜN FİKİR İFADE EDEN YAPILARDA VE ONAYLI MİMARİ
PROJELERDE RUHSATA TABİ, İLAVE, ESASLI TAMİR VE TADİLLERDE PROJE
MÜELLİFLERİNİN GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI (İK M. 21)
Yapı
ruhsatiyesi:
Madde 21 – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna
dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.
Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir
vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları,
elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun
olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek
taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
ÖZGÜN FİKİR İFADE EDEN YAPILARDA VE ONAYLI MİMARİ
PROJELERDE RUHSATA TABİ, İLAVE, ESASLI TAMİR VE TADİLLERDE PROJE
MÜELLİFLERİNİN GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI (PAİY 58)
Esaslı tadilat
MADDE 58 - (1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması
şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir.
Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.
(2) Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde
mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da
değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu
projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.
(3) Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır.
(4) İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.
İZİN ALINMASI GEREKMEYEN DURUMLAR (PAİY M. 59)
Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler
MADDE 59 - (1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola,
çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve
pencere değişimi ruhsata tabi değildir.
(2) Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak
şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş
kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine
dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması
zorunludur.
(3) Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği
sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan
yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu
iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması
zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin
onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.
KAMU KURUM VE KURULUŞLARINA AİT YAPILAR
1)
Ruhsat Ön Şartları
a)
İmar Planlarının Yapılmış Olması (İK. M 26, PAİY m. 5/9, m. 56/2)
b)
ÇED Olumlu Raporu ve ÇED Gerekli Değildir Kararı Alınması (2872 sayılı Çevre Kanunu m.
10, ÇED Yönetmeliği m. 6/3)
c)
Avan Proje Hazırlattırılarak İlgili İdarelere Sunulması (İK. m 26, PAİY m. 5/9, M. 56/2)
d)
Her Türlü Fenni Mesuliyetin Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mimar ve Mühendislerince
Üstlenilmesi (PAİY m. 56/3
e)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57’deki Belgelerin Aranması (PAİY m. 56/4)
KAMU KURUM VE KURULUŞLARINA AİT YAPILAR
2) Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi (PAİY m. 56)
3) Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekat ve Savunması
Bakımından Gizlilik Arzeden Yapı ve Tesisler (İK m. 26/2, PAİY m. 56/7)
4) Elektronik Haberleşme İstasyonları (PAİY m. 62)
GELİŞME ALANLARINDA YAPI RUHSATI / YENİ
YAPILAR
1) Teknik Alt Yapısı Yapılmış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı
2) Teknik Alt Yapısı Yapılmamış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı
3) Toplu Konut Alanlarında Yapı Ruhsatı
TEKNİK ALT YAPISI YAPILMIŞ GELİŞME ALANLARINDA YAPI
RUHSATI (İK M. 23)
Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı:
Madde 23 – İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış
bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon
planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi
teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.
TEKNİK ALT YAPISI YAPILMAMIŞ GELİŞME ALANLARINDA
YAPI RUHSATI (İK M. 23)
İK m. 23 uyarınca parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu pis ve içme suyu şebekeleri gibi
teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde yapı ruhsatı verilebilmesi için:
1)
İlgili idareden izin alınması ve
2)
İlgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptırılmış olması veya
3)
Parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin
%25’ini peşin ödeyip geri kalan %75’ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en
geç altı ay içinde ödemenin taahhüt edilmiş olması gerekir.
Kanalizasyon tesisi yapının kullanılmaya başlayacağı tarihe kadar yapılmaması halinde fosseptik veya benzeri
geçici bir tesis yaptırılması zorunludur aksi taktirde, yapıya kullanım izni verilemez. Ana tesis yapıldığında ise
yapı sahibi lağım ayaklarını bu tesise bağlamak zorundadır.
TOPLU KONUT ALANLARINDA YAPI RUHSATI (İK M. 23/5,
6, 7, 8, )
Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal
edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet
eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya
kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.
Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere
aynen geri verilir.
Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir
kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı
bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.
GELİŞME ALANLARINDA YAPI RUHSATI / MEVCUT
BİNALAR (İK M. 23/9)
Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı
olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.
ÖZEL İMAR DÜZENİNE TABİ YERLERDE YAPI
RUHSATI
1)
Sit Alanlarında (2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu)
2)
Organize Sanayi Bölgelerinde (4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu)
3)
Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde (Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği=
4)
Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurtma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde (Kıyı Kanunu, Kıyı Kanunu
Uygulanmasına Dair Yönetmelik)
5)
Özel Çevre Koruma Bölgelerinde (KHK/383)
6)
Toplu Konut Alanlarında (2985 sayılı Toplu Konut Kanunu)
7)
Su Taşkını Riski Altında Olan Yerlerde (4373 sayılı Taşkın Sulara ve Su Baskınlarına Karşı Koruma Kanunu)
8)
Halk Konutları, Nüve Konutlar ve Geçici Olarak Kullanılacak Misafir Konutları İnşasında (775 sayılı Gecekondo Kanunu)
9)
Boğaziçi Alanında (2960 sayılı Boğaziçi Kanunu)
PLANSIZ ALANLARDA YAPI RUHSATI
A) Belediye ve Mücavir Alan Sınırı İçinde Planı Bulunmayan Alanlarda
B) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Kalan Alanlarda (İskan Dışı)
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI İÇİNDE PLANI
BULUNMAYAN ALANLARDA
1) Özel Kişilere Ait Yapılar
2) Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI İÇİNDE PLANI BULUNMAYAN
ALANLARDA ÖZEL KİŞİLERE AİT YAPILAR(PLANSIZ ALANLAR İMAR
YÖNETMELİĞİ /PSIZAİY M. 36 YAPI RUHSAT İŞLERİ)
Madde 36 - Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadil işlerinde; yapı ruhsatiyesi almak için yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile
yapılan müracaatlarda, dilekçeye eklenmesi gereken tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), plan, proje ve resimleri
aşağıda gösterilmiştir.
1) Tapu kayıt örneği;
Ruhsat verme aşamasında tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler:
a - Tapu senedi,
b - Özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş, ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi (14/6/1934
tarih 2510, 11/6/1945 tarih 4753, 22/3/1950 tarih 5618, 15/5/1959 tarih 7269, 20/7/1966 tarih 775, 2/7/1968 tarih 1051 sayılı
Kanunlara göre, müstenit, yetkili diğer makamlar tarafından verilmiş belge,
c- Mülkiyete ait kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına d - Kesinleşmiş kamulaştırma kararları,
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI İÇİNDE PLANI BULUNMAYAN
ALANLARDA ÖZEL KİŞİLERE AİT YAPILAR(PLANSIZ ALANLAR İMAR
YÖNETMELİĞİ /PSIZAİY M. 36 YAPI RUHSAT İŞLERİ)
2) Mimari proje; a - 1/500 ölçekli umumi vaziyet planı,
Binanın büyüklüğüne göre A - 1 normuna sığmayan projelerde;
b - 1/50 veya 1/100 ölçekli temel, bodrum ve kat planları,
c - 1/50 veya 1/100 ölçekli en az 2 tam kesit, d - 1/50 veya 1/100 ölçekli cephe resimleri,
(Projenin 1/100 ölçeğinde hazırlanması halinde tatbikat projesi niteliğinde olacaktır.)
3) Statik proje;
a - Çelik kaskas binalarda çelik yapı hesabı, betonarme binalarda betonarme hesap ve 1/20, 1/50, 1/100 ölçekli resimleri,
b - Asma çatılı binaların çatı hesabı ve projesi,
c- (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Tesisat, elektrik, plan, proje, resim ve hesapları
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI İÇİNDE PLANI BULUNMAYAN
ALANLARDA ÖZEL KİŞİLERE AİT YAPILAR(PLANSIZ ALANLAR İMAR
YÖNETMELİĞİ /PSIZAİY M. 40, 41)
Esaslı Tamirler
Madde 40 - Binanın planı ve görünüşüne, statik bünyesine tesir etmeyen esaslı tamirler
ruhsata tabi olup; bunlar için plan, proje resim ve hesap istenmez.
Adi Tamir
Madde 41 - Derz, iç ve dış sıva, badana, boya, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan
kaplamaları, elektrik, sıhhi tesisat, korkuluk, paratoner, pergole ve benzerinin tamirleri ile
bölme duvarı, bahçe duvarı, baca ve saçak ve benzeri elemanların tamiri ve yoldan
görünmeyen küçük ve basit kümes yapılması ruhsata tabi değildir.
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI İÇİNDE PLANI BULUNMAYAN
ALANLARDA KAMU KURUM VE KURULUŞLARINA AİT YAPILAR
(PSIZAİY)
Kamuya Ait Yapı ve Tesisler
Madde 37 - Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak ve yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis
edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mes`uliyetinin bu
kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan projeye göre ruhsat verilir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arzeden
yapılara; ilgili idareden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat
metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait
olduğunun ilgili idareye yazı ile bildirildiği takdirde 36 ncı maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı
verilir.
Ancak, kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri
hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek olmayıp, yatırımcı kamu kuruluşunca
yazılı olarak ilgili idareye, inşaata başlandığının bildirilmesi yeterlidir.
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE VE
DIŞINDA KALAN ALANLARDA (İSKAN DIŞI) PSIZAİY
Yapı Şartları
Madde 63 - (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı
inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00)
m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.
(Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde
olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim
tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara
ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla
birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez.
(Değişik fıkra:RG-01/3/2019-30701) Beton temel ve çelik çatılı ser’alar mahreç aldığı yola 5.00 metreden ve parsel hudutlarına ise 2.00 metreden fazla
yaklaşmamak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir.
Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki ser`alar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı kat sayısına tabi değildir.
(Değişik:RG-2/9/1999-23804) Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün
alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir.
Bu maddede anılan yapılar ilgili Bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir
BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE VE
DIŞINDA KALAN ALANLARDA (İSKAN DIŞI) PSIZAİY
Madde 64- (Değişik:RG-30/6/2001-24448) İskan dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izni, yapının niteliğine göre "3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler
Tip İmar Yönetmeliğinin" Yapı Ruhsat İşleri başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun
olarak ilgili idarece verilir.
Ayrıca, bu bölümde bulunmayan yapılaşmaya ilişkin hususlarda bu Yönetmeliğin Dördüncü
Bölüm hükümlerine uyulur.
BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI
RUHSATININ VERİLMESİ
1)
Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi
a)
Belediye Sınırları İçinde ve Dışında (İK m. 21, CBK m.97/1-ç)
b)
Köylerde (İK m. 27, PsızAİY m.4/30)
c)
Organize Sanayi Bölgelerinde (OSBUY m.42)
d)
Afet Bölgelerinde (7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirler ve Yapılacak
Yardımlar Hakkında Kanun m. 15/4)
e)
Diğer Yetkili Makamlar (5234 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik
Yapılmasına Dair Kanun m.5, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu m. 4/c, 5104 sayılı Kuzey Ankara
Kentsel Dönüşüm Projesi m. 5, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.9, İmar Kanunu m. 46)
BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI
RUHSATININ VERİLMESİ
2) Başvurunun Değerlendirilmesi ve Ruhsatın Düzenlenmesi
3) Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi
4) Süresi Biten Ruhsatın Yenilenmesi
5) Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi İçinde Yapı Kullanma İzni
Düzenlenmemesi Nedeniyle Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılar
6) Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik Altyapı Alanlarında Kalan Yapılar
7) Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Ait Kararlara Aykırı Hala Gelen Yapılar
8) İmar Mevzuatına Aykırı İzinlerin İdarece Geri Alınmaması
9) Plan Değişikliğinin İptali, İnşaat Ruhsatının Kendiliğinden İptali Sonucunu Doğurmaz
BAŞVURUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ VE RUHSATIN
DÜZENLENMESİ
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 57/13 -14
(13) Bu projeler ilgili (Değişik ibare:RG-6/2/2018-30324) idarelerin en az 1 yıl deneyimi haiz teknik
personeli tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde incelenir, eksik veya yanlış yok ise uygun
görüldüğü yapı sahibine ve proje müellifine yazılı olarak ve elektronik ortamda bildirilir. İnceleme sonucunda eksik ve
yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir. (Ek cümle:RG27/12/2019-30991) Mevzuata uygun olarak hazırlanan ve ruhsat başvuru dilekçesi ekinde idareye sunulan
yapı projelerinin onayı için ayrıca bir başvuru şartı aranmaz.
(14) İnceleme sonucu eksik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde, tüm eksiklik ve yanlışlıkların gerekçeleri ile
birlikte yazılı ve elektronik ortamda açıkça belirtilmesi suretiyle projelerin tamamlatılmak üzere bu süre
içinde ilgililerine iade edilmesi zorunludur. İstenilen tüm belgelerin idaresine eksiksiz sunulması halinde en
geç on beş gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur.
YAPI RUHSATININ GEÇERLİLİK SÜRESİ PAİY 54/6
(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi
ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça
veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.
SÜRESİ BİTEN RUHSATIN YENİLENMESİ (PAİY M.54 / 2, 3, 4,
5, 6, 9)
Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler
MADDE 54 – (1) Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.
(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde
ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.
(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma
tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.
(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı
yerinde seviye tespitini yapar.
(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.
(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı
ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave
edilir.
SÜRESİ BİTEN RUHSATIN YENİLENMESİ (PAİY M.54 / 2, 3, 4,
5, 6, 9)
(9) Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri,
KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği
gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun
29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre
yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep
halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı
ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi
taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel
bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi
ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyunun
giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin
tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak
zorundadır.
RUHSAT VE EKLERİNE UYGUN OLARAK TAMAMLANMASINA RAĞMEN RUHSAT
SÜRESİ İÇİNDE YAPI KULLANMA İZNİ DÜZENLENMEMESİ NEDENİYLE RUHSATI
HÜKÜMSÜZ HALE GELEN YAPILAR (PAİY M.54/7)
(7) Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı
kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi
yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim
raporu hazırlanmak ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve tespit
yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir.
Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan
yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme
tabidir.
UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İLE YOLDA VEYA TEKNİK ALTYAPI
ALANLARINDA KALAN YAPILAR (PAİY M.54/8)
(8) Uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya teknik altyapı alanlarında kalan ve
kamulaştırma kararı alınan ruhsatlı yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal
durdurulur. Bu yapılarla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri,
kamulaştırmayı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki
plana
ve
kamulaştırma
gerekçesine
göre
vereceği
görüş
doğrultusunda
sonuçlandırılır. (Mülga cümleler:RG-25/7/2019-30842) (...) Bu yapılardan ruhsatı süre
nedeniyle hükümsüz hale gelenlerde de bu fıkra hükmü uygulanır.
UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ NEDENİYLE PLANA AİT
KARARLARA AYKIRI HALA GELEN YAPILAR (PAİY M. 54/9)
(9) Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri,
KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi
talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun 29
uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre
yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep
halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı
ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi
taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel
bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi ve
arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyunun
giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin
tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak
zorundadır.
İMAR MEVZUATINA AYKIRI İZİNLERİN İDARECE GERİ
ALINMAMASI
Yapı izni, kanunda aksi öngörülmedikçe, bu izin verilirken izlenen şekil ve usule uyularak
(usulde paralellik), yapı iznini vermiş olan makamlarca (yetki paralelliği) geri alınmalıdır.
Danıştay’a göre, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni haklı bir nedene dayanmaksızın geri
alınamaz. İmar planında belirlenen inşaat emsalini aşacak şekilde verilen inşaat ruhsatının
idarece geri alınmasında mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.
PLAN DEĞİŞİKLİĞİNİN İPTALİ, İNŞAAT RUHSATININ
KENDİLİĞİNDEN İPTALİ SONUCUNU DOĞURMAZ
Yıkımına karar verilen bir yapı veya mevcut yapıdaki önemli değişiklikler için düzenlenen
inşaat ruhsatının dayanağı olan imar planı değişikliğinin yargı kararı ile iptal edilmiş olmasının,
bu plan değişikliği esas alınarak verilen inşaat ruhsatının da kendiliğinden hükümsüz kalması
sonucunu doğurmaz. Danıştay da bu görüştedir.
GEÇİCİ YAPI RUHSATI
PAİY m. 4/1-ggg uyarınca Muvakkat yapı: Kanun ve bu Yönetmelikle nicelik ve niteliği belirlenen,
belirli süreliğine kullanım hakkı öngörülen yapıları ifade eder. Örneğin: Şantiye binaları
1)
İmar Programına Alınan Yerlerde
2)
İmar Programına Henüz Alınmamış Yerlerde
a)
Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni
b)
Plana Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Muvakkat Yapı İzni
c)
İmar Yoluna Mahreci Bulunmayan ve Komşu Parsellerin Yapılaşmış Olması Nedeniyle
Tevhit İmkanı Kalmayan Parsellerde Muvakkat Yapı İzni
İMAR PROGRAMINA ALINAN YERLERDE GEÇİCİ YAPI
RUHSATI
İmar Kanunu hükümlerine göre imar programına alınmış umumi hizmet alanlarına ayrılan
veya kamu hizmeti arsalarına tahsis edilen yerlerde geçici de olsa inşaat yapılması mümkün
değildir.
İMAR PROGRAMINA HENÜZ ALINMAMIŞ UMUMİ HİZMETLERE
AYRILAN YERLERDE MUVAKKAT YAPI İZNİ (PAİY)
Muvakkat yapı
MADDE 61 - (1) Uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere
rastlayan yerler ile Kanunun 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla
yapı izni verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına
dâhil olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı
izni verilebilir.
(…)
(4) Muvakkat yapı izni, ilgili idare encümeni kararıyla verilir.
İMAR PROGRAMINA HENÜZ ALINMAMIŞ PLANA GÖRE KAPANMASI
GEREKEN YOL VE ÇIKMAZ SOKAK ÜZERİNDE MUVAKKAT YAPI İZNİ
(PAİY M. 61/2)
(2) İmar planlarında bulunup da, plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde
bulunan gayrimenkullere, müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan yerlerde
muvakkat yapı izni verilebilir.
İMAR PROGRAMINA HENÜZ ALINMAMIŞ İMAR YOLUNA MAHRECİ BULUNMAYAN
VE KOMŞU PARSELLERİN YAPILAŞMIŞ OLMASI NEDENİYLE TEVHİT İMKANI
KALMAYAN PARSELLERDE MUVAKKAT YAPI İZNİ (PAİY 61/3
(3) İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle
tevhit imkânı kalmayan parsellerde irtifakla imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla;
muvakkat yapı yapılabilir. Ancak, bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış
parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile tevhit edilerek yola
cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez.
GEÇİCİ YAPI RUHSATI
3) Geçici Yapı ile İlgili Diğer Hususlar
a)
Muvakkat Yapı İzin Süresi ( İK m. 33 PAİY m. 61/6) «(6) Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir. Uygulama imar planının tatbik olunmaması
durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.»
b)
Muvakkat Yapıların Kullanılması (PAİY m. 61/7 m. 61/11) «(7) Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla
kullanılabileceği ilgili idare encümenince tayin ve tespit olunur.», «(11) İmar planı ile kapanan yollarda, Kanunun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı
yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.»
c)
Muvakkat Yapıların Tapuya Şerhi (PAİY m. 61/8) «(8) Yapı izni verilmeden önce; ilgili idare encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım
amacı ve gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar.»
d)
Yapı Sahibince Taahhütname Verilmesi (PAİY m. 61/9) «(9) Yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince
tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı
taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.»
e)
Muvakkat Yapıların Yıkılmamasının Müeyyidesi (PAİY m. 61/10) «(10) Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince
yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.»
GEÇİCİ YAPI RUHSATI
f) Muvakkat Yapılarla İlgili Yapılaşma Kuralları (PAİY m. 12, 13 14, 15, 16)
«(12) Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle
inşa edilmesi esastır.
(13) Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılır.
(14) Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.
(15) İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı
yapılmasına izin verilmez.
(16) Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği
7.50 metreden fazla olamaz.
GEÇİCİ YAPI RUHSATI
h) Kamulaştırılması Gereken Taşınmazlarda Muvakkat Yapı izni (PAİY m. 61/17 ve İK m. 33/3)
«(17) Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi
üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve
kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. Planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası
yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar
kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.»
İK m. 33/3 «Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden
fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir
imar parseli gibi kabul olunur.
2) Geçici İnşaat Ruhsatı Verilmesinde Yetki (İK. M. 33/1)
«Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar:
Madde 33 – İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak
üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13 üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve
haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine
belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni
verilir.
YAPI YAPILIRKEN DİKKATE ALINACAK KURALLAR
1)
Yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılması
2)
TSE standartlarına uygun malzeme kullanılması
3)
Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması
4)
İK m. 34 uyarınca «İnşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya
kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü
tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin zorlaştırılmaması, yapı, yol
sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya
münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması, mecburidir.
5)
Temel vizesi almak
6)
Subasman vizesi almak
7)
Isı yalıtım ve kaba inşaat vizesi almak
YAPI RUHSATINA TABİ OLMAYAN YA DA RUHSATLI
SAYILAN YAPILAR
A) Planlı Alanlarda
B) Belediye ve Mücavir Alan Sınırı Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik
Alanlarında
A) PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATINA TABİ
OLMAYAN YA DA RUHSATLI SAYILAN YAPILAR
1) Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektirmeyen Özel Kişilere Ait Yapılar veya Mevcut Yapılardaki
Değişiklikler İK. M 21/1, İK M. 21/3, PAİY M. 59/1)
2) Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Ruhsata Tabi Olmayan Yerler (PAİY M. 56)
3) 2981 Sayılı Kanundan İmar Affından Yararlanmış Yapılar
4) 2981 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar
YAPI RUHSATI ALINMASINI GEREKTİRMEYEN ÖZEL KİŞİLERE AİT
YAPILAR VEYA MEVCUT YAPILARDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
a)
Basit Tamir ve Tadiller
b) Şantiye Binaları
c)
Bahçe Duvarları
BASİT TAMİR VE TADİLLER (PAİY M.4/1-İ)
i) Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış
cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere,
doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları,
baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini ifade eder.
- Danıştay kararlarına göre, tel örgü, açık çıkma olmayan ve yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen
balkonlar, aynı kişiye ait olan bir apartmanın iki dairesinin birleştirilmesi, çatının sökülerek yerine eternit
örtülü çelik konstrüksiyon yapılması, doğal kaynaklarla ilgili tesis ve müştemilatı kapsamında kalan
fabrikaların doğrudan üretimiyle ilgili olan yapılar, bacı gazı artıma tesisi, aynı bağımsız bölüm içinde kalmak
şartı ile bölme duvarlarının kaldırılması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve diğer imar mevzuatına göre yapı olarak
nitelendirilemediğinden, ruhsata tabi olduklarını söylemek mümkün değildir.
ŞANTİYE BİNALARI (PAİY M. 4/1-AAAA)
aaaa) Şantiye binası: Şantiyede çalışanların ve ziyaretçilerin; barınma, çalışma, yeme içme ve
benzeri günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve şantiye ve proje hakkında bilgi vermek amacıyla yapılan
ve yapı kullanma izni müracaatında yıkılarak tasfiye edilen muvakkat yapıları, ifade etmektedir.
Şantiye binaları
MADDE 63 - (1) Lüzum ve ihtiyaca göre belirli bir süre içinde yapılıp yıkılması gereken şantiye
binaları bu Yönetmelikte belirlenen ölçülere tabi değildir. Şantiye binaları, yapı ruhsatı alınan
parsellerde yapılır. Şantiye binası için ayrıca yapı ruhsat aranmaz. Ancak şantiye binasının inşaat
tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı
ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi şarttır. Aksi halde şantiye binası yıktırılmadan esas
binaya yapı kullanma izni düzenlenemez.
BAHÇE DUVARLARI (PAİY M. 43)
Bahçe duvarları
MADDE 43- (1) (Değişik cümle:RG-23/1/2021-31373) Bahçe duvarlarının yüksekliği; binaların yol tarafındaki
cephe hatlarının önünde, yoldan kotlandırılan binalarda kaldırım üst kotundan itibaren 0.50 metreyi, yoldan yüksek
olup tabi zeminden kotlandırılan binalarda ise parselin yol sınırındaki tabii zemin kotundan itibaren 0.50 metreyi,
yol cepheleri gerisinde ise 1.5 metreyi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık
yapılabilir.
(2) (Ek cümle:RG-23/1/2021-31373) Eğimli yollarda/arazilerde bahçe duvarı üst kotunun tretuvardan en fazla
1.50 metre yükseldiği durumlarda duvar üstten kademelendirilir. Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde
uygulanacak şekli takdire idare yetkilidir.
(3) Devletin güvenlik ve emniyeti ile harekât ve savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden bina ve tesisler
ile okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden
bina ve tesislerin bahçe duvarları ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi değildir.
KAMU KURUM VE KURULUŞLARINA AİT RUHSATA TABİ
OLMAYAN YERLER (PAİY M. 56)
(5) Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan; karayolu, demiryolu, liman, yat limanı ve benzeri ulaşım tesisleri, bunların
tamamlayıcı niteliğindeki trafik ve seyir kuleleri, çekek yeri, iskele, açık ve kapalı barınak, tersane, tamir ve bakım istasyonları, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik
santrali, rüzgâr ve güneş enerji santrali, sulama ve su taşıma hatları, su dolum tesisleri, arıtma tesisleri, katı atık depolama ve transfer tesisleri ile atık ayrıştırma tesisleri,
her tür ve nitelikteki enerji, haberleşme ve iletişim istasyonları ve nakil hatları, doğal gaz ve benzeri boru hatları, silo, dolum istasyonları, rafineri gibi enerji, sulama,
tabii kaynaklar, ulaştırma, iletişim ve diğer altyapı hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol ve güvenlik üniteleri, trafo, eşanjör,
elavatör, konveyör gibi yapılar, bu işleri yapmak üzere geçici olarak kurulan beton ve asfalt santralleri, yapı ruhsatına tabi değildir.
(6) Beşinci fıkradaki yapı ve tesislerin projelerinin ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca incelenerek onaylanmış olması, denetime yönelik fenni mesuliyetin üstlenilmiş
olması ve inşasına başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu tarafından mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye bildirilmesi gerekir. Bu
yapılarda sorumluluk ilgili kamu kurum ve kuruluşunundur.
(7) Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılar ile Sahil Güvenlik Komutanlığına, Jandarma
Genel Komutanlığına ve Emniyet Genel Müdürlüğüne ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar ve mülkiyeti kime ait olursa olsun bu nitelikte olduğu ilgili Bakanlık
veya kamu kuruluşunca ilgili idareye bildirilen her türlü yapıya; 55 inci maddede sayılan belgeler aranmaksızın sadece mülkiyet bilgileri ve her türlü sorumluluğun
kurumlarına ait olduğuna ilişkin yazı alınmak suretiyle müdürlük tarafından yapı ruhsatı verilir. Bu yapıların projelerinin varsa imar planına uygun olması, ilgili Bakanlık
veya kamu kuruluşunca onaylanması gerekir. Ancak lojman, sosyal ve kültürel tesisler ile ticari faaliyet gösterilen yapılar bu hükmün dışındadır. (Değişik ibare:RG01/3/2019-30701) İskân dışı alanlarda, kıyı imar planı olmayan alanlarda, Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin, Sahil Güvenlik Komutanlığının,
Jandarma Genel Komutanlığının ve Emniyet Genel Müdürlüğünün harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden mühimmat yapıları, sığınak, radar istasyonları ile
nöbet kulübeleri, gözetleme kuleleri, gemi/bot destekleme tesisleri ve karakol yapılarında her türlü sorumluluğun kurumlarına ait olduğuna ilişkin yazı alınmak suretiyle
imar planı ve yapı ruhsatı aranmaz.
2981 SAYILI KANUNDAN İMAR AFFINDAN YARARLANMIŞ
YAPILAR
2981 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte inşa edilmiş veya inşa halindeki yapılarla
10.11.1985 tarihinden önce inşa edilmiş veya inşasına başlanmış yapılar 2981 sayılı Kanun
hükümlerinden yararlanmıştır.
07.12.1987 tarihinden sonra ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı biçimde yapıldığı tutanakla
tespit edilen yapılar hakkında 3194 sayılı Kanun uygulanır.
2981 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİ KAPSAMINDA
RUHSATLI SAYILAN YAPILAR
1)
6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Yürürlüğe Girdiği 17 Ocak 1957 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar (2981 sayılı
Kanunun Geçici 2. maddesi a bendi)
2)
6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Kapsamına Giren Alanlarda 10 Ocak 1975 Tarihinden Önce Yapılmış
Yapılar (2981 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesi b bendi)
3)
2655 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu Kapsamına Giren ve Milli Savunma Bakanlığına
Tahsisli Olan veya Tahsissiz Olarak Milli Savunma Bakanlığınca Kullanılmakta Olan Arsa ve Araziler Üzerindeki
Milli Savunma Bakanlığına veya Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Yapılar (2981 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesi c
bendi)
4)
Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında 6785 Sayılı İmar Kanununun Ek 8 Maddesi Gereğince Çıkarılan
Yönetmeliğin 1.03 Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi,
Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar ((2981 sayılı Kanunun
Geçici 2. maddesi d bendi)
B) BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRI DIŞINDA PLANI BULUNMAYAN
KÖY VE MEZRALARIN YERLEŞİK ALANLARINDA
1) Özel Kişilere Ait Yeni Yapılar, Ek Yapım ve Değişiklikler
2) Tarımsal Amaçlı Seralar
3) Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar
ÖZEL KİŞİLERE AİT YENİ YAPILAR, EK YAPIM VE
DEĞİŞİKLİKLER
1) Ruhsata Tabi olmayan Yerler
2) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında 6785 Sayılı İmar Kanununun Ek 8 Maddesi
Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve
Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar
Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar
RUHSATA TABİ OLMAYAN YERLER
Bir yapının ruhsata tabi olmaması için (İK m. 27/1 ve PAİY m. 57’nin aksi ile kanıtından hareketle)
1)
Yapının belediye ve mücavir alan sınırları içinde, köylerin köy yerleşik alanları, civarı ve
mezralarda olmaması
2)
Yapılacak yapının;
a)
Konut, entegre tesis niteliğinde olması
b)
İmar planı gerektiren tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar niteliğinde olması
c)
Köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi,
köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen
kooperatiflerin işletme binası gibi yapılardan olmaması gerekir.
TARIMSAL AMAÇLI SERALAR
İmar Kanunu m. 27/2
Belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskan dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı
seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş
alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir. Ancak etüt ve projelerinin ruhsat vermeye
yetkili idarece incelenmesi, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt ve
projelerinin ve inşasının sorumluluğu, müellifi ve fennî mesulü olan mimar ve mühendislere aittir.
Bu yapılar ilgili idarece ulusal adres bilgi siste- mine ve kadastro paftasına işlenir. Bu alanlarda
yapılacak seralar için, yola cephesi olan komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu
konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla 8 inci maddede belirtilen yola cephe
sağlama koşulu aranmaz.
KAMU KURUM VE KURULUŞLARINA AİT YAPILAR
1) İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı Sınırları İçerisinde Köyün İhtiyacına Yönelik
Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi
Yapılar
2) İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı Sınırları İçerisinde Köyün İhtiyacına Yönelik
Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi
Yapıların Dışında Kalan Kamusal Yapılar
3) Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekat ve Savunması
Bakımından Gizlilik Arzeden Yapılar
İMAR PLANI OLMAYAN KÖY YERLEŞİK ALANI SINIRLARI İÇERİSİNDE KÖYÜN
İHTİYACINA YÖNELİK OLARAK İLK VE ORTA ÖĞRETİM TESİSİ, İBADET YERİ, SAĞLIK
TESİSİ, GÜVENLİK TESİSİ GİBİ YAPILAR
İmar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk
ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı
aranmaz. Ancak yer seçimi, valilikçe oluşturulan bir komisyonca halihazır harita veya
kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir. Bu yapı ve tesislere uygulama
projelerine göre ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu adına yapı ruhsatı ve yapı kullanma
izni verilir.
İMAR PLANI OLMAYAN KÖY YERLEŞİK ALANI SINIRLARI İÇERİSİNDE KÖYÜN İHTİYACINA
YÖNELİK OLARAK İLK VE ORTA ÖĞRETİM TESİSİ, İBADET YERİ, SAĞLIK TESİSİ, GÜVENLİK TESİSİ
GİBİ YAPILARIN DIŞINDA KALAN KAMUSAL YAPILAR
Kamuya Ait Yapı ve Tesisler
Madde 37 - Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak ve yaptırılacak yapılara, imar
planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari,
statik, tesisat ve her türlü fenni mes`uliyetinin bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi
ve mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan projeye göre ruhsat verilir.
DEVLETİN GÜVENLİK VE EMNİYETİ İLE TÜRK SİLAHLI KUVVETLERİNİN HAREKAT VE
SAVUNMASI BAKIMINDAN GİZLİLİK ARZEDEN YAPILAR
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması
bakımından gizlilik arz eden yapılara PAİY m. 36’daki maddede sayılan belgeler aranmaksızın
yapı ruhsatı verilir ancak bunun için ilgili idareden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe
hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerin kurumlarınca tasdik
edilmiş ve statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili idareye yazı ile
bildirilmiş olması gerekir.
YAPI KULLANMA İZNİ
1)
Tanım
2)
Planı Bulunan Alanlarda Yapı Kullanma İzni
3)
Plansız Alanlarda Yapı Kullanma İzni
4)
Yapı Sertifikası
5)
Yapı Kullanma İzninin Sonuçları
6)
Geçici Yapı Kullanma İzni
7)
Kat Mülkiyetine Geçiş
8)
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni Verme Yetkisinin Hukuki Niteliği
PLANLI ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ TANIM
(İSKAN RAPORU)
Yapı kullanma izin belgesi, işyeri olarak kullanılacak yapının ruhsat ve projesine, bir başka
deyişle fenne uygun olduğunu, can ve mal güvenliği yönünden kullanılmasında bir sakınca
olmadığını gösteren ve uzman kişilerce yapımım İmar Kanununa uygunluğunu sağlayan bir
belgedir.
Yapı kullanma izni, bir yapının yapımının tamamlanmış olduğunun kanuni kanıtıdır yani, kanun
bir yapının bittiği tarihi, kullanma izninin verildiği tarih olarak tanımlar. Bunun uygulamada en
önemli sonucu, izin belgesine ve eklerine uygun olarak tamamlanarak, kent hizmetlerinden
yararlanmaya hak kazanmayan yapılarda oturmaya izin verilmemesidir.
PLANLI ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ
VERİLEBİLMESİNİN ŞARTLARI
1)
Tamamlanmış Bir Yapının Bulunması (İK m. 30/1, PAİY m. 64/1)
2)
Mal Sahibinin Müracaatı (PAİY m. 64/1)
3)
Yapı Kullanma İzni Başvuruşuna Eklenmesi Gereken Belgeler (İK m. 30/1, PAİY m. 64/1, m. 65)
4)
Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m. 5/3)
5)
Enerji Kimlik Belgesinin Düzenlenmiş Olması (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m. 5/3, m. 25,
26-A, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m. 7)
6)
Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara
Uygunluğu (Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik m. 5)
7)
Yapı Kullanma İzni Harcının Yatırılması (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m. 80
PLANLI ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİNİN
VERİLMESİNDE YETKİ
İMAR KANUNU / Yapı kullanma izni:
Madde 30 – Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün
kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren
belediye, valilik (...) (1) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların
tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması
mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve
kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
5395 sayılı Kanun 39/ p uyarınca Belediye sınırları içinde belediye başkanı, dışında ise 5302
sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 30/o hükmü gereğince vali tarafından verilir.
PLANLI ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ
BAŞVURUSU ÜZERİNE İDARENİN GÖREVLERİ
1) Yapının İmar Mevzuatına Uygunluğun ve Kullanılmasında Fen Bakımından Mazur
Görülmediğinin Tespiti (İK m. 30/1 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 64)
2) Cins Değişikliğinin Yapılması (1993/6 no’lu Genelge eki Yönerge uyarınca cins
değişikliği, «bir taşınmaz malın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale,
bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; veya arazi iken bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için
paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemlerdir.) Cins değişikliği talebinde bulunurken
Kadastro Müdürlüğü’ne ilgili belgelerin ibraz edilmesi gerekir.
3) Yapı Kullanma İzninin Düzenlenmesi (İK m. 30/2 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.
64)
PLANLI ALANLARDA 30 GÜN İÇİNDE YAPI
KULLANMA İZNİNİN VERİLMESİ ZORUNLULUĞU
İMAR KANUNU / Yapı kullanma izni:
Madde 30 – Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı
takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (...) (1) bürolarından; 27
nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye
ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun
olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (...) (2) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek
mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin
verilmiş sayılır.(...) (2)
Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten
kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.
PLANSIZ ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ (İMAR
KANUNU)
Köylerde yapılacak yapılar ve uyulacak esaslar (1)
Madde 27 –(Değişik: 12/7/2013-6495/73 md.)
Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde
olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber,
köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi
yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.
(…)
İmar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi,
güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz. Ancak yer seçimi, valilikçe oluşturulan bir komisyonca halihazır harita veya kadastro
paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir. Bu yapı ve tesislere uygulama projelerine göre ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu adına yapı
ruhsatı ve yapı kullanma izni verilir.
YAPI SERTİFİKASI / YAPI DENETİMİ VE UYGULAMA
YÖNETMELİĞİ
YEDİNCİ BÖLÜM
(Değişik bölüm başlığı:RG-22/8/2015-29453)
Yapılara Sertifika Verilmesi ve Teminat
Yapılara sertifika verilmesi
MADDE 31 – (1) İlgili idarelerce, yapı kullanma izninin verilmesini müteakiben, ek-28’de
gösterilen form-26’ya uygun olarak yapı denetim kuruluşunca hazırlanan ve ilgili idarece
onaylanan bir yapı sertifikası on beş gün içinde tanzim edilip yapının kolayca görülebilir bir yerine
asılır.
(2) Sertifikanın onaylanmış bir kopyası yapıya ilişkin dosyada saklanır.
YAPI KULLANMA İZNİNİN SONUÇLARI ( İMAR
KANUNU M. 31)
1) Yapı Kullanma İzni Yapının Bittiğini Gösterir
2) Belediye Hizmet ve Tesislerinden Yararlanabilmeyi Sağlar
3) Yapı Kullanma İzni Alınmadan Alınan İşletme Ruhsatları İptal Edilebilir
Kullanma izni alınmamış yapılar:
Madde 31 – İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni
verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon
hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız
bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.
GEÇİCİ YAPI KULLANMA İZNİ
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
Muvakkat yapı
MADDE 61 - (1) Uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere
rastlayan yerler ile Kanunun 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni
verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil
olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni
verilebilir.
(…)
(5) Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ (634 SAYILI KAT
MÜLKİYETİ KANUNU
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulü kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının
aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak
yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi
nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi
mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan
ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlanmış kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
c) (Mülga: 23/ 6/ 2009-5912/ 2 md.)
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ (634 SAYILI KAT
MÜLKİYETİ KANUNU
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve
dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair
resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı
olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise ana gayrimenkulü kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa ana gayrimenkulün
leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti
kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa
numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları
hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Ana gayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden
sonra, ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti
kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ VERME
YETKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme yetkisi idarenin kolluk faaliyetleri arasındadır. Bu
nedenle Bu işlemler asli ve sürekli bir kamu görevi olarak nitelendirilebilir. Bu nedenle de
bu hizmetin ancak memurlar ve diğer kamu görevlileri eliyle yürütülmesi gerekir
ŞEHİR PLANLAMA VE
İMAR HUKUKU
SEZER 153 – 170, KALABALIK 705 - 734
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR
VE BUNLARA UYGULANAN
YAPTIRIMLAR
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI
İmar Hukukuna
Aykırı Yapı
Yapının Başlangıcından Beri
İzinsiz Olan Yapılar
Yapının Yapımına Başlarken
İmar Hukukuna Uygun Olan
Ancak Sonradan Çeşitli
Nedenlerle İmar Hukukuna
Aykırı Hale Gelen Yapılar
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI
Bir diğer değişle, imar hukukuna aykırı yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, taban
alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme
esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi İK m. 13’te
sayılan kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış umumi yerlere tecavüz eden; kesin inşaat yasağı olan
yerlerde yapılan yapılardır.
Aynı zamanda, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) m. 54/2 uyarınca;
MADDE 54 – (…)
(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde
tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak
değerlendirilir. (…)
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI
Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar: Yapı sahibince, kendi arsa ve arazisi üzerinde yapı yapmak
için izni alınmış olmakla birlikte, izin ve eklerini uygun hareket etmeden yapı yapılmış veya
yapıya devam ediliyorsa, buna ruhsat ve eklerine aykırı yapı denilir.
Taşkın Yapılar: Komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet
ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere yapılan
yapılardır.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI
Bu bağlamda yaklaşıldığında imar hukukuna aykırı yapılar fiili hayatta aşağıdaki gibi
durumlarda karşımıza çıkabilirler.
1) Kesin inşaat yasağının bulunduğu bir yerin inşaat alanı olarak seçilmesi
2) İnşaat izni alınmaksızın inşaata başlanılması
3) Ruhsat ve eklerinde hukuka aykırı değişiklikler yapılması
4) Fiilen tamamlanmış yapının kullanma izni alınmadan kullanılmaya başlanması
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR
İmar hukukuna aykırı yapılar
1) Ruhsatsız Yapılar
2) Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar
3) Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapılarda Projelerine ve İlgili Mevzuatına Aykırı Yapılar
4) Diğer İmar Kurallarına Aykırı Yapılar
Olarak dört başlıkta incelenebilir.
RUHSATSIZ YAPILAR
- Yapı ruhsat alma zorunluluğuna uyulmadan yapılan yapı, ruhsatsız yapı niteliğindedir ve uygulamada sıklıkla
«kaçak inşaat» olarak adlandırılır. Ruhsatsız yapılar:
1)
İnşaat halinde olabilir
2)
Kullanılıyor olabilir
- Kısa bir tanımla, izinsiz yani ruhsatsız yapılar, istisnalar haricinde, belediye ve il özel idaresinden izin
alınmaksızın kendi arsa veya arazisi üzerinde yapılan yapılardır. Ayrıca ruhsatı iptal edilen yapılar da
ruhsatsız yapılar statüsündedir. Ruhsat iptalleri mahkeme kararı veya idare tarafından iptal edildiğinden
yapı ruhsatsız statüye geçecektir.
- PAİY 54/2’deki «Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi
içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak
değerlendirilir.» ifadesi de ruhsatsız yapının bir diğer boyutunu oluşturur.
RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
- Yapı sahibi yapısını önceden hazırlattığı, yapı ruhsatını isteme dilekçesine eklediği; ilgili
idare tarafından onaylanan, dolayısıyla ruhsatın eki durumunda olan projeye ve ruhsata
uygun olarak inşa etmek zorundadır. Eğer bu zorunluluklara uyulmadan yapılan bir yapıdan
bahsediyorsak, bu durumda «ruhsat ve eklerine aykırı yapı»lardan bahsetmiş oluruz. Bu
durum 2 şekilde karşımıza çıkar:
1) Yapının iç boyutlarında kalan yerlerde projeye aykırı değişiklikler yapılmış olabilir. (Ör:
ışıklık ve merdivenlerin boyutlarında projeye aykırı bir değişiklik yapılmışsa)
2) Yapının dış boyutlarında kalan yerlerde projeye aykırı değişiklikler yapılmış olabilir. (Ör:
Yapının eni, boyu, yüksekliği projede öngörülmeyen şekilde artırılmış ya da azaltılmışsa)
RUHSAT ALINMADAN YAPILABİLECEK YAPILARDA
PROJELERİNE VE İLGİLİ MEVZUATINA AYKIRI YAPILAR
İmar Kanunu M. 27
Madde 27 –(Değişik: 12/7/2013-6495/73 md.)
Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut,
entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde
oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir
büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı
aranmaz. (…)
Madde metninde belirtilen yapı sınırına giren bir yapı olup olmadığının öncelikle değerlendirilmesi gerekir. Eğer İK
m. 27 kapsamına giren bir yapı söz konusuysa herhangi bir yapı ruhsatı aranmaz. Ancak bu tür yapıların etüt ve
projelerinin valilikçe incelenmemesi, muhtarlıktan yazılı izin alınmaması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari
özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olmaması halinde, söz konusu yapılar imar mevzuatına aykırı nitelik
kazanır.
DİĞER İMAR KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
1) Fen Kurallarına Aykırı Yapılar
2) Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar
3) Şehircilik İlkelerine, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırı Yapılar
4) Estetik Kurallarına Aykırı Yapılar
5) Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar
6) Kat Düzenine Aykırı Yapılar
7) Taban Alanı Kurallarına Aykırı Yapılar
DİĞER İMAR KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
8) Komşu Mesafeleri ile ilgili Kurallara Aykırı Yapılar
9) İmar Yolu ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar
10) Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar
11) Bina Derinliği ile ilgili Kurallara Aykırı Yapılar
12) Bölgeleme ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar
13) Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar
14) Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar
15) Yapı Kullanma İznine Aykırı Olarak Kullanılan Yapılar
FEN KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
- Fen kuralları yapı tekniğine ilişkin kuralları ifade eder. Yapıların hangi malzemelerden ve
hangi özellikleri taşıyacak şekilde yapılacağını gösteren kurallar fen kurallarıdır ve dolayısıyla
bu kurallara uyulmadan yapılan yapılar fen kurallarına aykırı yapılar kapsamına girer.
SAĞLIK KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
Sağlık kurallarına aykırılıklara ilişkin düzenlemelerin büyük bir kısmı 1593 sayılı Umumi Hıfzı
Sıhha Kanunu’nun 3. ve 4. fasılları ile ilgili yönetmeliklerde bulunur.
Sağlık kuralları, yapıların içlerinde çalışmaya, oturmaya, yaşamaya elverişli olmalarını
sağlayabilmek adına uyulan kurallardır.
Ör: kanalizasyon çukurlarına gerekli bağlantıların yapılmadığı yapılar sağlık kurallarına
aykırılık taşıyan yapılardır.
ŞEHİRCİLİK İLKELERİNE, PLANLAMA ESASLARI VE KAMU
YARARINA AYKIRI YAPILAR
- İmar planlarının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olması gerekir.
1)
Planlama esasları, planlar hiyerarşisini ifade eder. İmar planları arasında hiyerarşiye
uyulmaması hukuka aykırılık teşkil eder.
2)
Şehircilik ilkeleri imar planlarının yapılması ve değiştirilmesi noktasında gözetilmesi gereken
en önemli hususlardandır. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği şehircilik ilkelerini düzenler.
Ör: nüfus yoğunluğu karşısında uygulanacak kurallar, şehircilik ilkelerine örnek gösterilebilir.
3)
Kamu yararının gözetilmemesi, planları imar mevzuatına aykırı kılar. İmar planları yalnızca
bugünü değil geleceği de göz önünde bulundurarak oluşturulacakları için kamu yararı
kavramı bu sürecin olmazsa olmazıdır.
ESTETİK KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
PAİY m. 5/15
(…) (15) İlgili idareler; imar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda
ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ayrıca uygun gördüğü yerlerde
meclis kararı alarak yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması, yöresel malzeme kullanılması
ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir. (…)
Bu kapsamdaki yapılar için İK. m. 8/j uyarınca idareler mimari estetik komisyonu kurabilirler ve
bu yapılara yönelik proje hazırlama ve ruhsat düzenleme işlemleri komisyon kararına uygun
olarak yürütülür. Bu komisyonlar ayrıca yapıların veya onaylı mimari projelerin özgün fikir ifade
edip etmediklerini de değerlendirmeye yetkilidir. Dolayısıyla mimari estetik komisyonlarının
kararlarına aykırılık ihtiva eden yapılar da yine imar mevzuatına aykırıdır.
TRAFİK KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
İmar Kanunu
Madde 40 – Arsalarda, evlerde ve sair yerlerde umumun sağlık ve selametini ihlal eden, şehircilik, estetik
veya trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintilerin, gürültü ve duman tevlideden tesislerin
hususi mecra, lağım, çukur, kuyu; mağara ve benzerlerinin mahzurlarının giderilmesi ve bunların zuhuruna
meydan verilmemesi ilgililere tebliğ edilir.
Tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet edilmediği takdirde belediye veya valilikçe mahzur giderilir;
masrafı % 20 fazlasiyle arsa sahibinden alınır veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur.
- Trafik kuralları belde halkının araçlı veya araçsız olarak bir yerden bir yere rahatlıkla gidebilmelerinin, yük
ve eşyaların taşınmalarının sağlanmasına ilişkin kurallardır. Yeni bir yapı yapılırken de trafik akışının
engellenmemesi ya da varsa engellerin kaldırılması gerekir. Trafik kurallarına uyulmaksızın ya da trafik akışını
olumsuz yönde etkileyecek şekilde başlanan ya da yapılan yapılar imar hukukuna aykırıdır.
KAT DÜZENİNE AYKIRI YAPILAR
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun getirdiği düzene uyumlu olmayan yapılar kat düzenine
aykırı olarak nitelendirilir.
634 sayılı kanuna göre kat mülkiyeti kurabilme şartları:
1) Tamamlanmış kagir bir binanın bulunması
2) Yapının bağımsız bölümlere ayrılmış olması gerekir.
Bu şartlara uyulmadan yapılan yapılar, kat düzenine aykırılık içerir.
TABAN ALANI KURALLARINA AYKIRI YAPILAR
Taban alanı kurallarına ilişkin 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerin taban alanı ile
ilgili getirdikleri kurallara uyulmaksızın inşa edilen yapılar imar mevzuatına aykırılık taşır.
KOMŞU MESAFELERİ İLE İLGİLİ KURALLARA AYKIRI
YAPILAR
Komşu mesafelerine doktrinde «yan bahçe uzaklığı» da denilmektedir. Bu bağlamda Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliği «Bahçe Mesafeleri» başlıklı 23. maddesinde düzenlemiştir. Aynı
hususu Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği «Bahçe Mesafeleri başlıklı 14. maddede
düzenlemiştir. Dolayısıyla bu düzenlemelerle uyumlu olmayan yapılar, imar mevzuatına aykırı
yapılar olacaktır.
Komşu mesafesi kavramı, yapının yüksekliği genişliği konut ya da kullanım birimi sayısına
bağlıdır ve hava ve ışıktan yararlanma, yangından korunma ve özel hayatın gizliliği gibi
amaçlarla bırakılan komşu mesafesine ilişkin hususlar yukarıda belirttiğimiz maddelerde
düzenlenmiştir.
İMAR YOLU İLE İLGİLİ KURALLARA AYKIRI YAPILAR
İmar yolu: imar planında var olan, fakat henüz açılmamış olan yollardır; bu yollar plan
uygulanırken açılacaktır. İmar yolu esasına aykırı yapılar 2 şekilde ortaya çıkabilir:
1) Yapı yapıldığı anda imar yolu esaslarına aykırılık oluşturur. Bu gibi yapıların inşası
sırasında genellikle imar yolunun varlığı bilinmektedir.
2) Yapı yapılma anında imara uygun olan ancak daha sonra imar planında yapılan
değişiklikle öngörülen imar yolu, yapıyı imara aykırı duruma düşürebilir.
ÖN CEPHE HATTINA AYKIRI YAPILAR
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4/1-kkk
kkk) Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesini (Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama
imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde ve köşe
başı parsellerde dar kenar, parsel ön cephesidir.)
-Modern kentleşme algısına uyumlu bir yapılaşmada, yapılar cephe hattından önde yapılmamalıdır. Aksi takdirde
imar mevzuatına aykırı hale gelirler. Burada bahsedilen husus İK. M. 12’de düzenlenen parsel cephesidir.
Madde 12 – İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının
gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde
olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği
veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı
ilgili idarelerce kamulaştırılır.
BİNA DERİNLİĞİ İLE İLGİLİ KURALLARA AYKIRI YAPILAR
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 6/3 ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 19’da belirtilen bina
derinlikleriyle ilgili kurallara aykırı yapı yapılırsa bu yapılar imar hukukuna aykırı yapı statüsünde olurlar.
Planlı Alanlar İmar Yön. m. 6/3
(…) (3) Parsel derinlikleri:
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (13.00) metreden,
az olamaz. (…)
BÖLGELEME İLE İLGİLİ KURALLARA AYKIRI YAPILAR
Bölgeleme esaslarına aykırı olarak imar hukukunun koyduğu ilkelere uyulması zorunludur.
Uyulmaksızın yapılan yapılar imar mevzuatına aykırı yapı statüsündedir.
YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ YAPILAR
Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar, başlangıçta imar mevzuatına aykırı değillerdir ancak
zamanla bu yapıların bakımsızlık, tamirsizlik veya su baskını, yangın, deprem ve benzeri
nedenlerle fiziksel ömürlerini tanımlar ve yıkılacak duruma gelirler. Bu da kamu güvenliğini
ve imar düzenini tehdit eder ve bu yapılar imar mevzuatına aykırı yapılardan sayılır.
BAŞKASININ TAŞINMAZINA TECAVÜZ EDİLEREK
YAPILAN YAPILAR
Taşkın yapılar, yapı yapılırken arsasının yatak sınırını aşarak komşu parselde veya arazide kamu hizmet ve tesisleri için ayrılan yerlerde eki ve
zararlar doğuracak eylemleri yapı sahibi kural olarak yapamaz. Bu kurala uyulmaksızın yapılan yapılar taşkın yapılar olarak tanımlanır.
4708 sayılı Kanuna tabi yapılarda, yapının başkasının taşınmazına taştığı durumlarda yapı denetim kuruluşunca bir rapor düzenlenerek yapı
müteahhidine tebliğ edilir. Bu rapora göre yapının ya yıkılması, değiştirilmesi veya yenilenmesi gereken her türlü inşaatı yapmalıdır. Uyarılara
rağmen yapı müteahiidince diğer yapılarda ise yapı sahibince taşkınlık giderilmediği ya da malikin onayı alınmadığı takdirde, 4708 sayılı Kanun’a
tabi yapılarda, yapı denetim kuruluşunun, diğer yapılarda ise yetkili yerel otoritelerin ihbarı üzerine, taşkın yapı mühürlenerek durdurulur ve
ardından:
1)
Taşkın yapı imar hukukuna uygun ya da yapılacak düzeltmelerle bu uygunluk sağlanabiliyorsa, taşınmazına tecavüz edilen malikin geçerli
yasal onayı alındıktan ya da mülkiyet uyuşmazlığı yetkili mercilerce çözümlendikten sonra, yapı sahibine izin için gerekli belgelerin
hazırlanması, düzeltmelere ilişkin işlemlerin yapılması için yeterli bir süre verilir. Belirlenen bu sürede tamamlanan, belgelere uygunluğu
da tespit edilen yapının devamına izin verilir.
2)
Taşkın yapı imar hukukuna aykırı, düzeltilmesi mümkün olmayan ve aslında izin verilmeyecek yapılardansa, tecavüz edilen taşınmazın
malikin muvafakati bulunsa bile bu tür yapılar hakkında yıkım hükümlerinin uygulanması gerekir.
YAPI KULLANMA İZNİNE AYKIRI OLARAK KULLANILAN
YAPILAR
Yapıların bir yapılış amaçları vardır ve kullanma izinleri de bu amaçla verilir. Herhangi bir yapı
kullanma izni aldıktan sonra amacına aykırı olarak kullanılırsa o yapı imar hukukuna aykırı
yapı statüsüne girer.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK
İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR
İmar hukukuna aykırı yapılara ne gibi işlem yapılacağı konusu yalnızca 3194 sayılı İmar
Kanunu’nda düzenlenmemektedir. Başta 2981 sayılı Kanun olmak üzere, imarla ilgili diğer
bazı kanun ve yönetmeliklerde de alanın düzenlendiği hükümler bulunmaktadır.
«İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar
hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit,
değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek» amacıyla
2981 sayılı Kanun çıkarılmıştır.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK
İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR
2981 sayılı Kanun m. 4
İmar mevzuatına aykırı inşa edilmiş ve edilmekte olan yapılarla gecekondular, tabi tutulacakları
işleme göre aşağıdaki gibi tasnif edilir:
a) Muhafaza edilecekler,
b) Islah edilerek muhafaza edilecekler,
c) Bu Kanunun hükümlerinden yararlanamayacak olanlar,
Bu Kanunda belirlenen esaslara göre, muhafaza edilecek veya ıslah edilerek muhafaza edilecek
yapılara bu Kanundaki mükellefiyetlerin yerine getirilmesi kaydı ile ruhsat ve kullanma izni verilir.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK
İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR
- 2981 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra imar mevzuatına aykırı olarak yapılan
yapılar hakkında uygulanacak işlem ve yaptırımları 3194 sayılı İmar Kanunu
düzenlemektedir.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK
İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR
1) İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Hakkında Yapılacak İşlemler
2) İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırımlar
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR HAKKINDA
YAPILACAK İŞLEMLER
İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, yıkım kararının alınmasından önce birtakım usul ve
işlemlerin yapılması gereklidir. İK. m.32 ‘de öngörülen usule aykırı olarak yapılan tespit
üzerine tesis edilen işlemler imar hukukuna aykırıdır. Danıştay İK. m. 32’de öngörülen
hususların harfiyen uygulanması gerekmektedir.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR HAKKINDA
YAPILACAK İŞLEMLER
1) İmar Hukukuna Aykırı Yapının Tespiti
2) İnşaatın Mühürlenerek Durdurulması
3) Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenmesi ile Tebliği
4) İnşaatın Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi İçin Yapı Sahibine En Çok Bir Aylık Süre
Verilmesi
5) Yıkım Kararının Alınması ve Bu Kararın İcrası
6) Yıkılması Gerekmeyen Yapılar
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPININ TESPİTİ
İmar Kanunu / Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar:
Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve
eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı
yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...) (3) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir
şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat
durumu tespit edilir.Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (…)
İNŞAATIN MÜHÜRLENEREK DURDURULMASI
İK. m. 32’de yer alan «Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya
ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti,
fenni mesulce (...) (3) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya
valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.» ifadesinde yer alan
mühürleme, yapının devamını durdurduğu için bir imar yaptırımı niteliğindedir, ancak amaç mal sahibini zorlayarak
yapının imar hukukuna aykırılıklarını gidermesini sağlamaktır.
Mal sahibi mühürleme işleminden sonra yapısını ruhsat ve eklerine uygun hale getirerek ruhsatını almazsa, ilgili
idare tarafından yapının imar hukukuna aykırı olduğunun tespiti üzerine alınan yıkım kararını almışsa, yapı ilgili idare
tarafından bundan sonra bu yapı hakkında yıkım yaptırımı uygulanacağından, yapının durdurulması, yıkım kararının
bir ön işlemi gibi kabul edilebilir.
Mal sahibi gerekli izinleri alarak sürece devam ettiği takdirde, mühür kaldırılarak inşaatın devamına izin verilmesi
halinde, inşaatın mühürlenerek durdurulması işleminin yaptırım olma özelliğini ortaya çıkarır.
YAPI TATİL TUTANAĞININ DÜZENLENMESİ İLE TEBLİĞİ
Yapı tatil tutanağının düzenlenmesi ile ilgili kurallar yine İK m. 32’de düzenlenmektedir.
İmar hukukuna aykırı yapıların tespit edilmesi halinde, idare tarafından yapının o anki
durumunun belirlenip yapının mühürlenmesini takip eden süreçten sonra yapı tatil tutanağı
yapı yerine asılır. Böylece durdurma kararı yapının sahibine duyurulmuş olur. Bu duyurunun
bir kopyası da muhtara bırakılır.
Yapı tatil tutanağının bir örneğinin muhtara bırakılmaması tebligatı sakatlamaz.
Yapı tatil tutanağı ruhsatlı yapıdaki ruhsata aykırılığın NE OLDUĞU hususuna açıklık getiren
bir işlemdir.
İNŞAATIN RUHSATA UYGUN HALE GETİRİLMESİ İÇİN YAPI
SAHİBİNE EN ÇOK BİR AYLIK SÜRE VERİLMESİ
İmar Kanunu m. 32/3
«Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya
valilikten mührün kaldırılmasını ister.»
- Burada düzenlenen mührün kaldırılmasını talep etme hakkıdır.
İmar Kanunu m. 32/4
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda
anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
- İmar Kanunu m. 32/ son
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen
yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci
fıkra hükümleri uygulanır.
YIKIM KARARININ ALINMASI VE BU KARARIN İCRASI
İmar Kanunu m. 32/5
(…) Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni
veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden
tahsil edilir. (…)
- Yani ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan inşaatlar nedeniyle belediye sınırları
içerisinde yıkım kararı alma yetkisi belediye encümenine, bu sınırlar dışında ise il encümenine
aittir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan inşaatlar nedeniyle belediye ve
mücavir alanlar dışında yıkım kararı alma yetkisi il encümenine aittir.
- Yıkım kararının ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıyı yapan yapı sahibi adına alınması
gerekir.
YIKILMASI GEREKMEYEN YAPILAR
- İnşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanılan ve ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılan
yapılarda ise ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde inşaatın bitirilerek yapı kullanma izin
belgesinin alınması gerekmektedir. 5 yıllık süre sonunda inşaatın bitirilmemesi veya bu süre
içinde bitirilmesine karşın yapı kullanma izin belgesinin alınmaması halinde ruhsat hükümsüz
kalır ve yapı ruhsatsız duruma düşer. Bu durumda yeniden inşaat ruhsatı alınması
gerekmektedir.
İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA UYGULANACAK
YAPTIRIMLAR
1)
Yapının Yıktırılması
2)
Yapı Ruhsatının Verilmemesi
3)
Yapı Kullanma İzninin Verilmemesi
4)
Kamu Hizmet ve Tesislerinden Yararlandırılmaması
5)
Yapı Ruhsatının İptali
6)
Yapı Kullanma ve İşyeri Açma İzinlerinin İptali
7)
Faaliyetlerin Durdurulması
8)
Yapılan Giderlerin Cezalı Olarak Alınması
YAPININ YIKTIRILMASI
-
Yıkım kararı yapıya ilişkin yaptırımların en ağır olanıdır.
-
Yıkım kararı yapının fiziksel ve ekonomik varlığını sonlandırmaya yöneliktir, bu nedenle en son aşamada verilir.
-
Yıkım kararı verilmesinden önce yapının imar kurallarına, şehircilik esaslarına ve kamu düzenine uygun hale getirilmesini sağlayacak
tedbirler alınması önemlidir. Aksi takdirde ruhsata bağlanabilmesi mümkün olan bir yapının yıkılması yönünde bir karar söz konusu olur ve
bu da doğru değildir.
-
Yıkma kararı, imar hukukuna, imar planına, yapı yapma ve yapı kullanma iznine aykırı olarak yapılan yapının idarece ortadan kaldırılmasını
içeren idari bir karardır.
-
3194 sayılı İmar Kanunu şehircilik ilkelerine aykırılık nedeniyle yıkım yaptırımının uygulanması gereken yapıları üçe ayırmaktadır. Bunlar
1)
Ruhsat ve eklerine aykırı yapılar
2)
Ruhsatsız Yapılar
3)
Geçici Yapılardır.
YAPININ YIKTIRILMASI
1) Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması (4708 açısından)
2) Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması
3) Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması
4) Geçici Yapıların Yıktırılması
5) İK m. 23/Sona Göre Yapıların Yıkılması
6) Tehlikeli Yapıların Yıkılması
1) RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILARIN YIKTIRILMASI
(4708 AÇISINDAN)
Ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ve bunların sonuçları Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılarla, bu Kanun kapsamı
dışında kalan yapılar açısından ayrı değerlendirmek gerekir.
4708 Sayılı Kanun’un 2. maddesi uyarınca yapı denetim kuruluşları «a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa
veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak
doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya
kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek» le mükelleftir. Bu kuruluşlar ayrıca, yapının
ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek, yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik
şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri
yaptırmak, yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda
kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili
idare ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek, ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu 3 iş günü
içinde ilgili idareye bildirmekle yükümlüdürler. İdare bu bildirim üzerine, imar ve yapı denetimi kurallarına uymayan yapılar hakkında
İmar Kanunu uyarınca yıkım kararı alır ve bunu icra eder.
1) RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILARIN YIKTIRILMASI
(4708 AÇISINDAN)
4708 kapsamına girmeyen yapılardan ruhsata tabi olanlar ve ruhsata tabi olmayanlar
açısından durum farklıdır. Ruhsata tabi ise, yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmakta
olduğunun ilgili idarece tespitinden sonra inşaat mühürlenerek durdurulur.
Yapı eğer İK m. 27 kapsamında kalan ve ruhsata tabi olmayan yapılardan ise, fen ve sağlık
kurallarına uygun olmadığı yolunda bir tespit yapıldıktan sonra mühürlenerek durdurulur.
2) RUHSATSIZ YAPILARIN YIKTIRILMASI
Ruhsatsız yapılar yani kaçak inşaatlar, inşaat halinde de olabilir, inşası tamamlanmış ve
kullanılıyor da olabilir.
2) RUHSATSIZ YAPILARIN YIKTIRILMASI
1)
Ruhsatsız ve aynı zamanda imar hukukuna uygun yapıların yıktırılması (izin alınmaksızın yapılan ancak imar
plan ve mevzuatına uygunlarsa yıktırılamazlar. Yapıların öncelikle araştırılması gerekir. Eğer ruhsata bağlanma
ihtimalleri varsa, yapı sahibine İK m. 32’deki en çok 30 gün olarak öngörülen sürenin verilmesi ve cezalı harç
alınması suretiyle bu tür yapıların veya ilavelerin imar hukukuna uygunluğu ve izne bağlanması mümkündür.)
2)
Ruhsatsız ve aynı zamanda imar hukukuna aykırı yapıların yıktırılması (yapının imar hukukuna uygun hale
getirilme imkanının bulunup bulunmadığına bakılır, taşıyıcı unsurların niteliklerine zarar gelmeden
düzeltilebilme imkanı varsa düzeltmelerin yapılması ve gerekli şartların hazırlanması için yapı sahibine yeterli
bir süre verilir. Bu süre içinde gerekli düzeltmeler yapılmış, aykırılıklar giderilmiş ve gereken evraklar idareye
sunulmuşsa, gerekli harçlar cezalı olarak yapıya izin verilmesi gerekir. Eğer yapının ruhsata bağlanamayacağı
idare tarafından tespit edildiyse, belediye encümeni ya da il özel idare kurulu tarafından yıkım kararı verilir ve
kararın kesinleşmesini müteakip yapı idarece yıktırılır ve giderleri yapı sahibinden tahsil edilir.
3) RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILARIN
YIKTIRILMASI
İK. m. 32/ son
(…)
İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen
yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve
mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.
4) GEÇİCİ YAPILARIN YIKTIRILMASI
İK m. 33 uyarınca umumi hizmetlere ayrılan yerlerde kural olarak yapı yasağı bulunur ve bu
nedenle ancak 10 yıllık süre için ilgili bölgelerde geçici yapıya izin verilebilir. Bu geçici yapılar
imar planı uygulanırken yıkılacaktır, ancak buradaki yıkım bir yaptırım değildir çünkü zaten
azamide 10 yıl süre için yapıldıkları sabittir. Süre bitince yıkılırlar.
5) İK M. 23/SONA GÖRE YAPILARIN YIKILMASI
m.23/son
(…)
İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis su
mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe
bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite
göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın
yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla
verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.
6) TEHLİKELİ YAPILARIN YIKILMASI
İmar Kanunu / Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar:
Madde 39 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/12 md.) Genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen
metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların
sahiplerinin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe üç
gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibine bu şekilde tebligat yapılamaması halinde bu durum tebligat yapan idarenin internet
sayfasında 30 gün süre ile ilan edilir ve tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla
birlikte bir zabıtla tespit edilir. Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tahliye için tebligat yapılır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/12 md.) Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre
içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması halinde, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya
valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının
boşaltılmasını icabettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.
6) TEHLİKELİ YAPILARIN YIKILMASI
442 sayılı Köy Kanunu’nun 13. maddesinin 28 fıkrası uyarınca
Birdenbire yıkılarak altında adam ve hayvanat kalacak derecede çürümüş veya eğilmiş duvar
veya damları bir sakatlık çıkarmaması için yıktırmak veya tamir ettirmek; köyün mecburi
işlerindendir.
Böyle bir yapı ile karşılaşan muhtar Köy Kanunu m. 37 uyarınca ihtiyar meclisinin gündemine
bu konuyu alarak onarım ya da yıkım alternatiflerinden birinin kararlaştırılmasını
sağlayacaktır.
YAPI RUHSATININ VERİLMEMESİ
- Yapının inşasına ruhsatsız olarak başlanmış olduğu durumlarda, yapı ruhsatının verilmemesi
bir imar yaptırımı olarak karşımıza çıkar. Bu yaptırımın amacı kişilerin imar hukukuna uygun
davranmaya zorlanmasıdır.
- Eğer inşasına başlanmamış yapılar için idarenin yapı ruhsatı vermemesi işlemi yaptırım
özelliği olmayan bir ret işlemidir.
YAPI KULLANMA İZNİNİN VERİLMEMESİ
- Yapı kullanma izni kavramı günlük hayatta «iskan raporu» olarak da anılmaktadır. Yapı kullanma izninin
verilmemesi, imar kurallarına aykırı davranmaya, yani izin ve eklerine aykırı yapı yapmaya, fen kurallarına
uymamaya karşı getirilen bir imar yaptırımıdır.
- Yapı kullanma izni, bir yapının tamamlanmış olduğunun yasal kanıtıdır. 3194 sayılı Kanun uyarınca yapı fiilen
bitmiş olsa bile yapı kullanma izni olmadan, imar hukuku açısından bitmiş olarak tanımlanmaz. Yapının
bittiği tarih, kullanma izninin verildiği tarihtir.
Kullanma izni alınmamış yapılar:
Madde 31 – İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. (…)
- Yapı kullanma iznin verilmemesi, İmar Kanunu tarafından açıkça yaptırım olarak belirlenmemiş olmasına
rağmen, uygulamada yapı kullanma izni faaliyetlerini engellediği için bir imar yaptırımı olarak ortaya
çıkmaktadır.
KAMU HİZMET VE TESİSLERİNDEN
YARARLANDIRILMAMASI
Kullanma izni alınmamış yapılar:
Madde 31 – İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni
verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon
hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız
bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.
YAPI RUHSATININ İPTALİ
1) İptal Şartları
2) İptal Yetkisi
YAPI RUHSATININ İPTAL ŞARTLARI
- Yapı ruhsatının iptal edilmesi, yapı üzerinde önleyici, koruyucu, giderici yönü ağır basan ayni bir yaptırımdır.
- Yapı ruhsatının iptali için:
1)
Daha önce verilmiş bir ruhsat bulunması
2)
Yapı, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmalı
3)
Ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıdan ilgili il özel idaresi ya da belediyenin bilgi sahibi olup
yapıyı mühürleyerek inşaatı durdurulmalı
4)
Yapı sahibi durdurma kararından itibaren 30 gün içinde bu aykırılığı gidermemiş olmalıdır.
- Bu şartlar gerçekleşirse, İK m. 32 gereğince yapı ruhsatı iptal edilir. Yapı ruhsatı idare tarafından iptal
edilince, yapı ruhsatlı yapı statüsünden ruhsatsız yapı statüsüne girer ve imar hukukuna aykırı hale gelir. Yani
ruhsat iptali yapının statüsünü ruhsatlıdan ruhsatsıza geçirdiği için, yapıya ilişkin bir yaptırımdır.
YAPI RUHSATINI İPTAL YETKİSİ
İnşaat ruhsatını iptal yetkisi, idare hukukundaki yetkide paralellik ilkesi gereğince, iptal
edilecek olan yapı iznini (inşaat ruhsatını) daha önce vermiş olan organ, makam, kişi ya da
kuruluşa aittir. Mevzuatta yapı ruhsatının verilme şartları, süresi, eksiklikler üzerinde
yapılacak işlemler belirtildiyse de yapı ruhsatının belediyenin hangi organınca verileceği
açıkça yer almamaktadır.
Uygulamada ise, yapı izinleri ve yapı kullanma izinleri, belediyenin imar müdürlükleri ve
şeflikleri tarafından hazırlanmakta, belediye başkanının imzası ile verilmektedir. Yetkide
paralellik ilkesi uyarınca iptal yetkisi de izni veren makama ait olarak yorumlanmalıdır.
YAPI KULLANMA VE İŞYERİ AÇMA İZİNLERİNİN İPTALİ
- Yapı kullanma izni olmayan binalarda işyeri alarak herhangi bir işletme açmak mümkün
değildir. Eğer yapı kullanma izni olmayan bir binada işyeri açma izni alındıysa, bunlar idare
tarafından iptal edilebilir.
FAALİYETLERİN DURDURULMASI
Faaliyetin durdurulması, imar hukukunu çeşitli yönlerden ihlal eden yapıların faaliyetlerinin durdurulması
şeklinde ortaya çıkan ve yapı üzerine uygulanan bir yaptırım türüdür ve bu yaptırımlar Çevre Kanunu, İmar
Kanunu, Belediye Kanunu ve Umuru Belediyeye Müteallik Ahkamı Cezaiye Hakkında Bazı Maddelerini Muadil
Kanunu’nda düzenlenmiştir.
İmar Kanunu m. 40 / Kamunun selameti için alınması gereken tedbirler:
Madde 40 – Arsalarda, evlerde ve sair yerlerde umumun sağlık ve selametini ihlal eden, şehircilik, estetik
veya trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintilerin, gürültü ve duman tevlideden tesislerin
hususi mecra, lağım, çukur, kuyu; mağara ve benzerlerinin mahzurlarının giderilmesi ve bunların zuhuruna
meydan verilmemesi ilgililere tebliğ edilir.
Tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet edilmediği takdirde belediye veya valilikçe mahzur giderilir;
masrafı % 20 fazlasiyle arsa sahibinden alınır veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur.
YAPILAN GİDERLERİN CEZALI OLARAK ALINMASI
İdarenin imar hukukuna ilişkin bir diğer görevi de, kamu düzenini, kamu sağlığını, şehircilik ve
estetik ilkelerini ihlal eden unsurları ortadan kaldırılmasını sağlamak, bireylerin yapmaları
gereken işlemleri yapmaları için bireylere gerekli bilgilendirmeleri yapmak, bildirime rağmen
mevcut ihlallerin ortadan kaldırılmaması durumunda bireyin yerine harekete geçerek,
yükümlünün nam ve hesabına bu ihlalleri ortadan kaldırmak ve bu süreçte ortaya çıkan
masrafları da, bildirme uymayan ilgili bireyden belirli bir oranda cezalı olarak tahsil etmektir.
YAPILAN GİDERLERİN CEZALI OLARAK ALINMASI
1) Yapılan Giderlerin Tahsil Oranının Belirtildiği / Belirtilmediği Durumlar
2) Giderlerin Niteliğine Göre Tahsil Usulü
YAPILAN GİDERLERİN TAHSİL ORANININ BELİRTİLDİĞİ /
BELİRTİLMEDİĞİ DURUMLAR
Yapılan giderlerin tahsilinin oranı konusunda çeşitli kanunlarda hükümler mevcuttur. Bazıları
net oranlar belirlerken, bazıları ise sadece yapılan giderlerin ilgiliden alınacağını hükme
bağlamaktadır.
YAPILAN GİDERLERİN TAHSİL ORANININ BELİRTİLDİĞİ /
BELİRTİLMEDİĞİ DURUMLAR
1) Tahsil Oranının Belirtilmediği Durumlar
2) Tahsil Oranının Belirtildiği Durumlar
TAHSİL ORANININ BELİRTİLMEDİĞİ DURUMLAR
Arsaların yola bakan yüzleri:
Madde 41 – Belediyeler veya valiliklerce belirli yollar üzerinde mahzurlu bina bulunan veya
binasız arsaların yola bakan yüzlerinin tayin edilen tarzda kapatılmasına karar vermeye
selahiyetlidir. Bu takdirde gayrimenkulün sahipleri, belediye veya valilikçe verilen müddet
içinde bu yerleri kapatmaya mecburdurlar. Bu mükellefiyete uyulmaması halinde belediye
veya valilikçe gereği yapılarak masrafı arsa sahibinden tahsil edilir.
TAHSİL ORANININ BELİRTİLDİĞİ DURUMLAR
İmar Kanunu / Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar:
Madde 39 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/12 md.) Genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen
metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların
sahiplerinin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe üç
gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibine bu şekilde tebligat yapılamaması halinde bu durum tebligat yapan idarenin internet
sayfasında 30 gün süre ile ilan edilir ve tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla
birlikte bir zabıtla tespit edilir. Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tahliye için tebligat yapılır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/12 md.) Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre
içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması halinde, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya
valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının
boşaltılmasını icabettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.
GİDERLERİN NİTELİĞİNE GÖRE TAHSİL USULÜ
3194 Sayılı İmar
Kanunu Uyarınca
Giderlerin Niteliğine
Göre Tahsil Usulü
İK m. 23, 32, 33, 37
ve 41
İK m. 39 ve 40
GİDERLERİN NİTELİĞİNE GÖRE TAHSİL USULÜ
1) Tahsil Usulünün Yaptırımın Devamı Niteliğinde Olan Giderler
2) Tazminat Niteliğinde Olan ve Bireyleri Cezalandırmayı Amaçlayan Giderler
TAHSİL USULÜNÜN YAPTIRIMIN DEVAMI NİTELİĞİNDE
OLAN GİDERLER
Burada amaç yıkım işlemi sırasında yapılmış olan giderlerin tahsil edilmesidir ve bir ceza
verme amacı içermez.
TAZMİNAT NİTELİĞİNDE OLAN VE BİREYLERİ
CEZALANDIRMAYI AMAÇLAYAN GİDERLER
Tazminat niteliğinde olan ve cezalandırmayı amaçlayan giderler, ilgiliye kanunun yüklediği bir
yükümlülüğün yerine getirilmemesinden dolayı, idarenin ilgilinin yerine geçerek söz konusu
yükümlülüğü onun adına ve hesabına yerine getirmesinden kaynaklanmaktadır.
UYGULANAN YAPTIRIMLARA KARŞI YARGISAL
YOLLAR
1) İdari Yargıda
2) Adli Yargıda
UYGULANAN YAPTIRIMLARA KARŞI İDARİ YARGI
YOLLARI
- İdarenin yaptığı yaptırım niteliğindeki işlemlerden ötürü menfaati ihlal edilen ilgililer, idari
yargıda söz konusu işlemin iptali için iptal davası açabilirler.
- İdari işlemin uygulanmasından doğan bir zarar söz konusuysa, zarar gören ilgililer idare
mahkemelerinde tam yargı davası açarak, işlem ya da eylemin uygulanmasından dolayı
uğradıkları zararın karşılanmasını sağlayabilirler.
- İmar yaptırımlarının yargısal denetimi, yasal düzenlemelerle adliye mahkemeleri görevli
kılınmadığı müddetçe, idari yargının görev alanına girmektir.
- İdari yaptırımlardan, yıkma kararları, yapı izninin iptali, yapının durdurularak inşaatın
mühürlenmesi, yapı izni vermeme, yapı kullanma izni vermeme, yapılan faaliyetten men, yapılan
giderlerin cezalı olarak alınması gibi idari kararlara karşı idari yargıda dava açılabilir.
UYGULANAN YAPTIRIMLARA KARŞI İDARİ YARGI
YOLLARI
- Dava açma süresi ile ilgili özel hükümlerin bulunmadığı durumlarda genel dava açma süresi olan 60 gün
uygulanacaktır.
- Örneğin: Yapı izninin verilmesi» için İK m. 22/2 de öngörülen 30 günlük süre öngörülmüştür. İdarenin bu
30 günlük süre içinde olumsuz cevap vermesi veya cevap vermeyerek zımnen ret kararına neden olması
halinde, olumsuz cevap veya susarak geçen 30 günlük sürenin dolmasından itibaren 60 gün içinde idari
yargıda dava açılabilir.
- Kamu hizmet ve tesislerinden yararlandırılmama yaptırımına karşı idari yargıda dava açılabilmesi için,
başvuru tarihinden itibaren 60 günlük sürenin geçmesi gerekir.
- Yıkım ve yapılan giderlerin cezalı olarak alınması kararlarına karşı açılacak davalarla ilgili olarak İmar
Kanunu’nda herhangi bir süre öngörülmediği için yine İdari Usul Kanunu’ndaki 60 günlük dava açma
süresi uygulanır.
UYGULANAN YAPTIRIMLARA KARŞI ADLİ YARGI
YOLLARI
- İmar Kanunu’nda ve İmarla ilgili bazı özel kanunlarda, imar yaptırımlarına karşı, açıkça adli
yargıya itiraz edileceği öngörülmüştür. Ancak çeşitli kanunlardan imar yaptırımlara karşı
adli yargıda itiraz yolunun öngörülmesi, bu yaptırımların idari niteliğini değiştirmez.
- İmar yaptırımlarına karşı adli yargıda yapılacak itiraz denetimi, İmar Kanunu ve Umuru
Belediyeye Müteallik Ahkamı Cezaiye Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir.
- İmar Kanunu m.42 uyarınca verilen para cezalarına karşı, 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’na
göre (m.27) tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Sulh Ceza Mahkemelerine karşı itiraz
edilebilir. Mahkemenin verdiği son karara karşı, kararın tebliği tarihinden itibaren en geç 7
gün içinde, yargı çevresinde yer aldığı Ağır Ceza Mahkemesi’ne itiraz edilebilir. (m.29/1)
UYGULANAN YAPTIRIMLARA KARŞI ADLİ YARGI
YOLLARI
Kabahatler Kanunu m. 27/8
(8) (Ek: 6/12/2006-5560/34 md.) İdari yaptırım kararının verildiği işlem kapsamında aynı
kişi ile ilgili olarak idarî yargının görev alanına giren kararların da verilmiş olması halinde;
idarî yaptırım kararına ilişkin hukuka aykırılık iddiaları bu işlemin iptali talebiyle birlikte idarî
yargı merciinde görülür.
Ör: Yıkım kararı ile birlikte imar para cezası da verilmiş ise, her iki işlemin de iptali için idari
yargıya gidilebilir.
ŞEHİR PLANLAMA VE
İMAR HUKUKU
SEZER 195 – 234, KALABALIK 796 – 802 VE SEZER 235 – 280, KELEŞ, MENGİ 161 - 165
İMAR DÜZENİNE KARŞI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE
NEDEN OLMA)
İmar kirliliğine neden olma
Madde 184- (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile
cezalandırılır.
(2) Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden
kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır.
(3) Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile
cezalandırılır.
(4) Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.
(5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve
ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.
(6) (Ek: 29/6/2005 – 5377/21 md.) İkinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak
uygulanmaz.
İMAR DÜZENİNE KARŞI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE
NEDEN OLMA)
1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapmak veya yaptırmak (TCK
m. 184/1)
2) Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su
veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade etmek (184/2)
3) Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade
etmek
İMAR DÜZENİNE KARŞI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE
NEDEN OLMA)
1) Suçla Korunan Hukuki Değer
2) Suçun Unsurları
3) Fiil (Eylem)
4) Manevi Unsur
5) Suçun Özel Görünüş Biçimleri
SUÇLA KORUNAN HUKUKİ DEĞER / ANAYASA
A. Sağlık hizmetleri ve çevrenin korunması
MADDE 56- Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir.
Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin ve vatandaşların
ödevidir.
Devlet, herkesin hayatını, beden ve ruh sağlığı içinde sürdürmesini sağlamak; insan ve madde gücünde
tasarruf ve verimi artırarak, işbirliğini gerçekleştirmek amacıyla sağlık kuruluşlarını tek elden planlayıp
hizmet vermesini düzenler.
Devlet, bu görevini kamu ve özel kesimlerdeki sağlık ve sosyal kurumlarından yararlanarak, onları
denetleyerek yerine getirir.
Sağlık hizmetlerinin yaygın bir şekilde yerine getirilmesi için kanunla genel sağlık sigortası kurulabilir.
SUÇLA KORUNAN HUKUKİ DEĞER / İMAR KANUNU
- İmar Kanunu’nun «Amaç» başlıklı 1. maddesi «Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu
yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak
amacıyla düzenlenmiştir.»
- Bu amaçtan ve Anayasa’nın 56. maddesinden hareketle yaklaşıldığında TCK m. 184 içinde
yer alan her 3 suç içinde korunan hukuki değer imar düzeni bağlamında Anayasa m. 56’da
bildirilen sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı, çevre hakkıdır.
SUÇUN UNSURLARI
1) Fail
2) Mağdur
TCK M. 184/1 UYARINCA FAİL
Madde 184- (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş
yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. (…)
- Kanun koyucu burada binayı yapan ya da yaptıran kişi açısından herhangi bir özellik aramamıştır. Bir diğer
deyişle TCK m. 184 / 1 uyarınca bahsedilen suçu herkes işleyebilir. Bu suçun manevi unsuru sadece kast olduğu
için, binanın ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğunu bilmeyen kişilerin bu suçun faili olmalarına imkan da yoktur.
- Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı olduğunu bilerek yapan veya yaptıran tek başına veya somut olayın şartlarına
göre iştirak halinde fail olabilecektir.
- Tüzel kişilere güvenlik tedbir uygulanmasına ilişkin ayrıca bir açıklama bulunmadığı için yapı ruhsatı amadan veya
ruhsata aykırı olarak inşaat yapan veya yaptıran tüzel kişilere güvenlik tedbiri uygulanmaz ancak tüzel kişilerin
nam ve hesabına hareket edenler somut olayın şartına göre tek başlarına veya iştirak halinde fail olabilirler.
TCK M. 184/I UYARINCA FAİL / MADDE GEREKÇESİ
Madde metninde imar mevzuatında belirlenen usul ve koşullara aykırı olarak inşa
faaliyetinde bulunmak, suç olarak tanımlanmıştır.
Birinci fıkradaki suç, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapmak veya
yaptırmakla oluşur. Böylece, sadece binayı inşa eden yüklenici, taşeron, usta veya kalfa değil;
inşaatın sahibi de, bu suçtan dolayı fail olarak sorumlu tutulacaktır. Ayrıca, bu tür inşa
faaliyetlerine kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişiler de bu suçtan dolayı fail sıfatıyla
cezalandırılacaktır.
TCK M. 184/2 UYARINCA FAİL
TCK m. 184/2
(…)
(2) Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon
bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır.
(…)
- TCK m. 184/2 özgü bir suçtur yani, kanundan anlaşıldığı üzere failin elektrik, su veya telefon bağlantısı ile
ilgili işlemlerde imza, onay ve kontrol yetkisi olan kimselerden olması gerekmektedir ancak kamu
görevlisi olması da şart değildir.
- Kanunda açıkla belirtilmediği için bu yerlere doğal gaz ve alt yapı gibi hizmetleri götüren kişilerin fiilleri
suç teşkil etmez.
TCK M. 184/2 UYARINCA FAİL / MADDE GEREKÇESİ
İkinci fıkrada; yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere
elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılması ya da bu hizmetlerden yararlanılmasına
müsaade edilmesi, ayrı bir suç olarak tanımlanmıştır.
TCK M. 184/3 UYARINCA FAİL
TCK m. 184/3
(…)
(3) Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası
ile cezalandırılır.
(…)
- Bu suç da özgü bir suç olup, yapı kullanma izni alınmamış bir binada sınai nevinden bir faaliyetin yapılması konusunda izin, onay
veya kontrol yetkisi olan kişiler ancak bu suçun faili olabilirler.
- İlgili düzenlemeler uyarınca, Belediye sınırları ve mücavir alanlar dışı ile kanunlarda münhasıran il özel idaresine yetki verilen
hususlarda iz özel idaresi; büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde büyükşehir belediyesinin yetkili olduğu
konularda büyükşehir belediyesi, bunların dışında kalan hususlarda büyükşehir ilçe belediyesini; belediye sınırları ve mücavir
alanlar içinde belediye ve organize sanayi bölgesi sınırları içinde organize sanayi bölgesi tüzel kişiliği işyeri açma ruhsatı vermeye
yetkilidir.
TCK M. 184/3 UYARINCA FAİL / MADDE GEREKÇESİ
Üçüncü fıkraya göre, yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai veya ticari
faaliyetin icrasına müsaade edilmesi, ayrı bir suç oluşturmaktadır.
MAĞDUR
- İmar kirliliğine neden olma suçları «Topluma Karşı Suçlar» faslında düzenlenmiştir. Bu
nedenle mağdur açısından özel bir sıfat aranmamıştır.
- Korunan hukuki değer «sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı» olduğu için mağdur
diğer çevreye karşı suçlarında olduğu gibi toplumdaki tüm bireylerdir.
- Mağdur sıfatını da içine alan bir kavram olarak, suçtan zarar gören de çevre hakkı ihlal
edilen devlet ve diğer tüzel kişilerdir.
FİİL (EYLEM)
Fiil ya da eylem, hareket netice ve bu ikisi arasındaki nedensellik bağını da içeren ve bunlarla
bir bütün olarak anlaşılması gereken bir terimdir.
Ceza hukukunun odak noktası insan tarafından yapılan hareketin dış dünyada oluşturduğu
sonuçtur.
Fiilin (Eylemin) üç unsuru vardır:
1) Hareket
2) Netice
3) Nedensellik Bağı
TCK M. 184/1 BAĞLAMINDA HAREKET
- TCK m. 184/1’de düzenlenen «ruhsatsız yapı yapma / yaptırma» suçunda hareket yapmak
veya yaptırmaktır.
- Bu suç seçimlik hareketli bir suçtur yani; yapmak veya yaptırmaktan herhangi birinin
yapılması yeterlidir.
- Bu suç ayrıca serbest hareketli bir suçtur. Binanın nasıl yaptırılacağı kanunda
öngörülmemiştir. Bu bağlamda yaklaşıldığında, yapı ruhsatı alınmadan ya da ruhsata aykırı
yapılan ya da yaptırılan her durum 184/1 kapsamındadır.
TCK M. 184/2 BAĞLAMINDA HAREKET
- TCK m. 184/2’de düzenlenen suç hareketin sayısı bakımından tek hareketli bir suçtur.
Şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade edilmesi yeterlidir.
- Hareketin şekline göre yasaklanan ve yapılmaması istenen bir hareketin yapılması şeklinde
ortaya çıktığı için «icrai» bir suç niteliğini taşımaktadır.
- Bağlantı yapılmasına müsaade edilmesi ifadesinden hareketle suç, hareketin önemine göre
bağlı hareketli bir suçtur.
TCK M. 184/3 BAĞLAMINDA HAREKET
- TCK m. 184/3’te düzenlenen suç hareketin sayısı bakımından tek hareketli bir suçtur.
Yani yapı kullanma izni alınmamış bir binada herhangi bir sınai faaliyetin yapılmasına
müsaade edilmesi yeterlidir.
- TCK m. 184/3’te düzenlenen suç hareketin önemine göre de bağlı hareketli bir suçtur,
çünkü yasak olan bir hükme aykırı hareket edildiği için icrai ve kanuni tarifte sınai faaliyete
müsaade edilmesi denilmektedir.
TCK M. 184 BAĞLAMINDA NETİCE
- Netice gerçekleştirilen fiilin dış dünyada ortaya getirdiği değişikliktir.
- Ceza hukuku açısından fiil sonucu dış dünyada meydana gelen değişikliğin kanuni tarifte
bildirilen değişiklik olması zorunludur.
- TCK m. 184’te düzenlenen her üç suç tipi açısından da kanuni tarifte maddi bir sonuç yani
netice aranmamıştır. Yani hareketin yapılması ihlalin oluşması için yeterlidir. Bu bağlamda her
üç suç da şekli yani biçimsel suçlardır.
- Bu suçların işlenmesi neticesinde somut bir zarar ve somut bir tehlike aranmadığından her üç
suç da soyut tehlike suçudur.
- Bu suçların işlenmesi ile tehlike neticesi hemen ortaya çıktığı için her üç suç da ani suçtur.
MANEVİ UNSUR
- Suçun fiili ile kişi arasında var olan manevi bağı ifade eden manevi unsur, TCK m. 184
açısından kanun koyucu bu suçun taksirle de işlenebileceğini ifade etmediği için yalnızca
kasttır. Her üç suç için de, suçların taksirle işlenmesi mümkün değildir.
SUÇUN ÖZEL GÖRÜNÜŞ BİÇİMLERİ
1) Teşebbüs
2) İştirak
3) İçtima
4) Etkin Pişmanlık
TEŞEBBÜS
- TCK m. 184/1 açısından yani ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bir binanın fiilen yapılmaya
başlanması ile suç tamamlandığı ve suç şekli bir suç olduğu için bu suç açısından teşebbüs
mümkün değildir.
- TCK m. 184/2 açısından yani yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan
şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade edilmesi muhakkak bir izin,
onay gibi bir müsaade gerektirir. Nitekim kanuni tarifte hizmetin bağlanması şartı aranmamış
bağlanmasına müsaade edilmesi ile suçun tamamlanacağı bildirilmiştir. Şekli bir suç olduğundan
bu suçta teşebbüs mümkün değildir.
- TCK m. 184/3 uyarınca sınai faaliyete müsaade edilmesi ile suç tamamlandığından ve şekli bir
suç olduğundan bu suçta da teşebbüs mümkün değildir.
İŞTİRAK
- TCK m. 184/1 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yapan veya yaptıran kişi faildir. Suç
normal şartlarda tek failli bir suçtur ancak, iştirak halinde de koşulları oluştuğu takdirde
işlenebilir. İştirak halinde işlenebilmesi için somut olayda birden fazla kişinin suça maddi veya
manevi olarak, iştirak iradesiyle yani suça katılma bilinciyle katılmaları ve hareketlerinin de
netice açısından nedensel bir değer taşıması yani onların katkısı olmadan netice veya
gerçekleşen şekilde meydana gelmeyecek şekilde olması gerekmektedir.
- Bu bağlamda ruhsatsız veya ruhsata aykırı binayı yaptıran kişi veya kişiler, müteahhit, usta, kalfa
ve diğer işçiler iştirak iradesiyle ve kasten hareket ediyorlarsa bu suça iştirak mümkündür
ancak binanın ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğunu bilmiyorlarsa artık bu kişilerin kasten
hareket etmesi mümkün olamayacağı için, bu suça iştirak etmeleri de mümkün olmayacaktır.
İŞTİRAK
- TCK m. 184/2 uyarınca yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar için kurulun şantiyelere elektrik, su ve
telefon bağlantısına müsaade eden kişi faildir. Bu suç da kural olarak tek kişinin işleyebileceği bir suçtur.
Buna göre bu müsaade için birden fazla kişi, iştirak etmek iradesiyle yani kasten hareket etmişse, bu suça
da iştirak mümkün olacaktır.
- TCK m. 184/3 uyarınca aynı şekilde yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin
icrasına müsaade eden birden fazla kişi, iştirak iradesi ile hareket ettiği takdirde suçun iştirak halinde
işlenmesi mümkündür.
- TCK m. 184/2 ve m. 184/3’de düzenlenen suçlar özgü suçlardır. Buna göre, özgü suçlarda doğal olarak
ancak özel faillik sıfatı taşıyan kişiler fail olabilir. Bu sıfatı taşımaksızın suça iştirak edenler ise, suçun özgü
suç olduğunu bilme şartıyla TCK m. 40/2 gereği azmettiren veya yardım eden olarak sorumlu tutulurlar.
İÇTİMA
TCK m. 184’te düzenlenen suçlar bileşik suç niteliğinde değildir, bu nedenle içtimaın istisnası olma
noktasında bir imkan bulunmamaktadır.
TCK m. 184’te düzenlenen suçlar çevreye karşı suçlardan olduğundan ötürü aynı suç işleme niyetiyle, farklı
zamanlarda, aynı mağdura yani topluma karşı suç işlenmesinden dolayı bu suçlarda zincirleme yani müteselsil
suç hükümleri uygulanabilecektir.
Eğer ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapı çökerse ve insanlar bu nedenle zarar görürse işte bu
durumda, soyut tehlikenin gerçekleştiği söylenebilir. Bu durumda zarar gören yalnızca çevre ve çevre
unsurları değil, bizzat can ve mal varlığıdır. Bu nedenle ruhsatsız veya ruhsata aykırı binanın yıkılması ile
insanlar ölmüş veya yaralanmış ise tehlike suçuyla korunan hukuki değer yaşam hakkı, vücut bütünlüğünün
ihlal edilmesiyle artık burada farklı neviden fikri içtima uygulanarak cezası en ağır olan suçun cezası
verilecektir.
ETKİN PİŞMANLIK
Gönüllü vazgeçme genel hükümler içinde düzenlendiği için tüm suçlar açısından uygulanabilir fakat etkin
pişmanlık her suç için değil, TCK’da özel olarak düzenlenen suçlarda uygulanabilir.
Önce bu iki kavramı değerlendirmek gerekir.
TCK / Gönüllü vazgeçme
Madde 36- (1) Fail, suçun icra hareketlerinden gönüllü vazgeçer veya kendi çabalarıyla suçun
tamamlanmasını veya neticenin gerçekleşmesini önlerse, teşebbüsten dolayı cezalandırılmaz; fakat tamam
olan kısım esasen bir suç oluşturduğu takdirde, sadece o suça ait ceza ile cezalandırılır.
Etkin pişmanlık, bir kişinin işlemiş olduğu suçtan dolayı kendi hür iradesi ile sonradan pişman olması ve
suç teşkil eden fiilin meydana getirmiş olduğu olumsuzlukları gidermesi ya da ceza adaletine olumlu
hareketleri ile katkıda bulunması halinde uygulanmaktadır.
TCK M. 184’TE DÜZENLENEN SUÇLARA İLİŞKİN ETKİN
PİŞMANLIK
TCK 184
(…)
(5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve
ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası
açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan
kalkar.
(…)
TCK M. 184’TE DÜZENLENEN SUÇLARA İLİŞKİN ETKİN
PİŞMANLIK
184/5 uyarınca etkin bir pişmanlık hali düzenlenmiştir. Buna göre «Kişinin, ruhsatsız ya da
ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale
getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan
kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.»
Görüldüğü üzere etkin pişmanlık hükümleri yalnızca 184/1 ve 2 açısından uygulama alanı
bulmaktadır, fakat 184/3 açısından yani zikredilen yapı kullanma izni alınmamış binalarda
herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müdahale edilmesi halinde ise, sınai faaliyeti icra eden,
sonradan yapı kullanma izni almış olsa dahi etkin pişmanlık hükümlerinden yararlanamaz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Bir kentte yer alan yeterli alt yapı ve üst yapı imkanları bulunmayan, sağlıklı bir şekilde
yerleşilmeyen gecekondu alanları gibi sorunlu alanların sağlıklı, yaşanabilir ve düzenli bir hale
getirilmesi amacıyla yeniden yapılandırma, canlandırma, şehircilik ilkelerine ve planlama
esaslarına uygun olarak mümkün olduğu ölçüde tüm sosyal ve kültürel ihtiyaçların
giderilebileceği alt yapı ve üst yapının yer aldığı bir dönüşüm proje ve uygulamaları olarak
tanımlanabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel
dönüşüm
Yerinde
Dönüşüm
Aktarmalı
Dönüşüm
YERİNDE DÖNÜŞÜM / AKTARMALI DÖNÜŞÜM
KAVRAMLARI
Yerinde dönüşüm usulünde, dönüştürülen alan ihya edilerek ya da yıkılıp yeniden yapılarak
modern bir kent haline getirilir.
Aktarmalı dönüşüm usulünde, dönüştürülmek istenilen yerdeki insanlar başka bir yere
nakledilerek o yer yeniden inşa edilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşüm konusunda pozitif hukukta pek çok yasal düzenleme mevcuttur.
Ama en temel üç düzenleme:
1) 3194 sayılı Kanun Arazi ve Arsa Düzenlemesi kenar başlıklı 18. maddesi (daha önce
incelenmişti)
2) 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı başlıklı 73. maddesi
3) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur.
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL
DÖNÜŞÜM M. 73
Madde 73- (Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.)
Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon
alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve
kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının
gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya
kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin
talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar
olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde
yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı
ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL
DÖNÜŞÜM M. 73 DEVAM
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri
uygulayabilir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina
inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri
kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel
dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle
görüşülür ve karara bağlanır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden
belediyelere devredilir. (Ek cümle:4/7/2019-7181/20 md.) Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve
gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise
iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte
biri alınır.
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL
DÖNÜŞÜM M. 73 DEVAM
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına
Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı işlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi
olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. (Ek cümle: 10/9/2014-6552/122 md.)
Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine
enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı
yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç
bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları
gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece
kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı
ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait
inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile
kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak
zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL
DÖNÜŞÜM M. 73 DEVAM
Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere
tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında
meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı
verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. (İptal ikinci, üçüncü, dördüncü cümleler: Anayasa Mahkemesinin
18/10/2012 tarihli ve E.: 2010/82, K.:2012/159 sayılı Kararı ile) (...)(1)
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan
alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını
esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı
olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir.
Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı
çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL
DÖNÜŞÜM M. 73 DEVAM
(Ek fıkra: 16/5/2012-6306/17 md.) Büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt
çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen
alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği
yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri halinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin beher
metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun
görülmesi halinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir.
(Ek fıkra: 16/5/2012-6306/17 md.) Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için
yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır.
(Ek fıkra: 16/5/2012-6306/17 md.) Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366
sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile
protokol yapmaları halinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan
yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir.
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL
DÖNÜŞÜM M. 73 DEVAM
Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde
çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı
Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI
- 5393 sayılı Belediye Kanunu uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri yapılmasının amacı «konut alanları,
sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal
donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel
dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak» olarak belirtilmiştir.
- Bir alanın Belediye Kanunu m.73 uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için Kanun’da
belirtilen hususlardan bir veya birkaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları
içerisinde bulunması şarttır.
- Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya
imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500
hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin
yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm
alanı olarak belirlenebilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN ETME YETKİSİ
- Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri hakkında karar alma yetkisi yalnızca belediye meclisine aittir.
- Belediye meclisinin kentsel dönüşüm alanı belirleme yetkisini kullanmaya belediye veya mücavir alan sınırları
içinde kalan yerler açısından yetkidir. Bu sınır dahilinde olan kamu mülkiyeti veya kullanımında olan yerlerde
kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edebilmek ve uygulama gerçekleştirilebilmesi için :
1)
Belediyenin talebi
2)
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine
3)
Cumhurbaşkanlığı’nca bu yönde karar alınması şarttır.
- Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek yerler büyükşehir belediyesi ve mücavir alanları içinde
yer alıyorsa, alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesinde yetki Büyükşehir belediyesine aittir.
Fakat 73. madde uyarınca «Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları
içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.»
KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA İMAR İŞLERİ
- Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan kentsel dönüşüm ve gelişim projeleriyle ilgili
İmar Kanunu’nda tanımlanan tüm yetkiler Büyükşehir belediyesine aittir; yani
1) Proje alanlarına ilişkin her ölçekte imar planı
2) Parselasyon planı
3) Bina inşaat ruhsatı
4) Yapı kullanma izni
5) Ve benzeri tüm imar işleri Büyükşehir belediyeleri tarafından kullanılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA İMAR İŞLERİ
- Büyükşehir belediyesi kurulmayan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen
yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı
verilmesi işlemleri il ya da ilçe belediyelerinin izni ile yapılabilir.
- Bu belediyeler kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini hayata geçirmek amacıyla:
1) İmar uygulaması yapmak
2) İmar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmek
3) Bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmak
4) Hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmak noktasında yetkilidir.
YAPILARIN BOŞALTILMASI, YIKIM VE
KAMULAŞTIRMADA ANLAŞMA SAĞLANMASI
- Asıl olan yol anlaşma yoludur. Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa, taşınmaz sahiplerine
kentsel dönüşüm ve gelişim alanında hakları verilir.
- Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, belediye Asliye Hukuk
Mahkemesinde bedel tespiti ve taşınmazın idare adına tescil davası açarak kamulaştırma
yapabilir.
- m. 73’e eklenen ifade uyarınca (Ek cümle: 10/9/2014-6552/122 md.) Anlaşma sonucu
belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez.
İNŞAATLARIN YAPIMI VE ALTYAPI HARCAMALARI
Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrımenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya
kamulaştırdıkları gayrımenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Belediye Kanunu m. 73/8
(…)
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri
sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya
parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın
toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat
ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
(…)
KENTSEL DÖNÜŞÜM İŞLEMLERİNE KARŞI
AÇILABİLECEK DAVALAR
Açılacak davalar ve başvurulacak yargı mercii değişeceği için tamamını incelemek mümkün değildir. Davaların bir kısmı idari yargıda, bir diğer
kısmı ise adli yargıda görülecektir.
Sıkça karşılaşılan örnekler:
1)
Kentsel dönüşüm ve proje gelişim proje uygulama alanı ilanına ilişkin belediye meclisi kararlarına karşı taşınmazın bulunduğu yer idare
mahkemesinde iptal davası açılabilir
2)
Kamulaştırma bedel tespiti ve taşınmazın aynına ilişkin davalar adli yargıda yetkili asliye hukuk mahkemesinde açılabilir
3)
Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediye tarafından kamulaştırılmasına gerek görülemeyen taşınmaz maliklerinden proje alanında
kendilerine İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar, idari yargıda kamulaştırmasız el
atma davası açabilir
4)
Kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında belediye tarafından alınan yıkım ve boşaltma kararlarına karşı idari yargıda dava açılabilir
5)
İdari işlem ve eylemlerden kaynaklanan zararların tazmini amacıyla yapılan başvuruların reddi üzerine idare mahkemesinde tam yargı
davası açılabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM İŞLEMLERİNE KARŞI
AÇILABİLECEK DAVALAR
- Kentsel dönüşüm uygulamalarına karşı olarak yalnızca malikler değil, aynı zamanda meslek
odaları tarafından da davalar açılmaktadır. Bu tür davalarda yargı mercileri «menfaat» şartı
açısından farklı yönde kararlar verebilmektedir.
AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
- 16. 05. 2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- Kanunun amacı:
MADDE 1 – (1) Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların
bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama
çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.»
6306 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik 3 temel başlıkta ele alınabilir.
1)
Rezerv Yapı Alanları
2)
Riskli Alanlar
3)
Riskli Yapılar
REZERV YAPI ALANLARI
6306 sayılı Kanun m. 2 Tanımlar
«c) Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak
üzere, TOKİ’nin veya idarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları» ifade eder.
Bir yerin rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na aittir. Bu kararı;
1)
Bakanlık re’sen alabilir
2)
TOKİ’nin başvurusu üzerine alınabilir
3)
İlgili idarenin başvurusu üzerine alınabilir
4)
Özel hukuk (gerçek/tüzel) kişilerinin başvurusu üzerine alınabilir ancak özel hukuk tüzel kişilerinin yapı alanı
belirlenmesi talebinde bulunabilmeleri için, bu talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile
yapılması gerekir.
REZERV YAPI ALANLARI
Rezerv yapı alanı tespiti için alanın büyüklüğünü de içeren koodinatlı halihazır haritası, alanın uydu
görüntüsü veya ortofoto haritası ve alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini içeren dosyaya
istinaden Bakanlık tarafından belirleme yapılır.
Rezerv yapı alanlarında Kanunun amacı çerçevesinde «fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve
güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek » ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere:
1)
Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve
işyerleri
2)
Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak
kullanılabilir.
- Hem Kanunda hem de yönetmelikte rezerv yapı alanlarını belirleme yetkisi Bakanlığa aittir.
RİSKLİ ALANLAR
6306 sayılı Kanun m. 2 Tanımlar
(…)
«ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol
açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı » ifade eder.»
RİSKLİ ALAN İLAN ETME YETKİSİ
- Riskli alan ilan etme yetkisi Cumhurbaşkanına aittir.
- Riskli alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Cumhurbaşkanı karar ile belirlenir.
- Riskli alanların tespit talebi;
1)
Bakanlık tarafından re’sen yapılabilir
2)
TOKİ’nin başvurusu üzerine yapılabilir
3)
İlgili kamu idaresi başvurusu üzerine yapılabilir
4)
Özel hukuk (gerçek / tüzel kişi) kişileri de riskli alan tespiti talebiyle ilgili idareye veya bakanlığa
başvurabilir. Özel hukuk kişilerinin başvurularında herhangi bir çoğunluk aranmamıştır. Ancak riskli
alanlarda yapılacak uygulamalarda etap ya da ada bazında paydaşların en az 2/3 çoğunluğuyla karar
alınabilir.
RİSKLİ ALANLARIN BÜYÜKLÜĞÜ
Riskli alan ilan etmek için alan büyüklüğü konusunda bir koşul mevcut değildir.
RİSKLİ ALAN İLAN SEBEPLERİ
Danıştay’a göre
«Bir alanın riskli alan ilan edilmesi için bu alanın can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığının,
Yönetmelikte belirtilen usul ve esaslara uygun olarak, hukuken hiçbir kuşkuya yer
bırakmayacak şekilde ortaya konulması» gereklidir.
6306 SAYILI KANUN EK MADDE 1
EK MADDE 1- (Ek: 14/4/2016-6704/25 md.)
(1) a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu
yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan
yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın
inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar,
fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim
ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla, Cumhurbaşkanınca
riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
(…)
RİSKLİ ALANLARDA TASARRUFLARIN
KISITLANMASI
6306 sayılı Kanun / Tasarrufların kısıtlanması
MADDE 4- (1) (İptal: Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı
Kararı ile. Yeniden düzenleme: 14/4/2016-6704/22 md.) Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde
TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre
ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi halinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak
durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.
(2) 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya
kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilmez.
(3) Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi halinde, hak sahiplerinin de
görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen
hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
RİSKLİ ALANLARIN PLANLANMASI VE
DÜZENLENMESİ
- İmar Kanunu, mekânsal planlamada plan yapma yetki/görevi konusunda planlanacak alana göre farklı
düzenlemiştir.
- İmar planları, nazım imar planları ve uygulama imar planlarından oluşur.
- Belediye sınırları içindeki alanların imar planları belediyelerce; belediye sınırları dışındaki alanların imar alanları
ise il özel idaresi tarafından yapılır.
- Büyükşehir belediyesi olan illerin nazım imar planları, büyükşehir belediyesi tarafından, uygulama imar planları ve
imar programları ilçe belediyeleri tarafından yapılır. (İK m. 8)
- Parselasyon planları düzenlenen alana göre, belediye ya da valilik tarafından yapılır. (İK m. 18)
- Kentsel dönüşüm alanlarının planlanması konusunda özel düzenleme yapılmıştır. Buna göre, kentsel dönüşüm
alanlarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (İK m. 6/5), uygulamayı yapmaları halinde TOKİ ve belediyeler her tür
harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkilidir. (İK m. 8/2)
RİSKLİ ALANLARDA YAPILACAK UYGULAMALAR VE
KARAR ALMA SÜRECİ / YÖNETMELİK M. 15
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar / MADDE 15 – (Başlığı ile birlikte değişik:RG-2/7/201328695)
(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş
ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. (Ek cümleler:RG-21/6/2019-30808) Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın
giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki
çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.(5)
(2) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların
yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama
yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden
değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara
noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya
ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv
yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya
uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre,
arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı
alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa
tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile
yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (…)
RİSKLİ ALAN İLAN KARARINA KARŞI YARGISAL
BAŞVURU
Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen riskli alanlara ilişkin karardan menfaati etkilenen kişiler
işlemin iptali için dava açabilirler. Bu bağlamda yargısal başvuruyu 4 başlıkta incelenebilir.
1) Görevli Yargı Mercii
2) Dava Açma Süresi
3) İvedi Yargılama Usulünün Uygulanması
4) Temyiz Yoluna Başvurma Hakkı
GÖREVLİ YARGI MERCİİ
- 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan idari işlemlere karşı açılacak idari davalarda genel
görevli mahkeme idare mahkemeleridir.
- Danıştay Kanunu m. 24 uyarınca, Cumhurbaşkanlığı kararlarına karşı açılacak davalar,
Danıştay’ın ilk derece mahkemesi olarak görevli olduğu davalardan biridir. Bu nedenle
riskli alan ilan kararlarının iptal davalarının Danıştay’da açılması gerekir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
- İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7 uyarınca idari dava açma süresi, özel kanunlarda ayrı
süre öngörülmediği sürece hem idare mahkemeleri hem de Danıştay için 60 gündür.
- 6303 sayılı Kanun m. 6/9
«(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün
içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
(İptal ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli
E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.)»
İVEDİ YARGILAMA USULÜNÜN UYGULANMASI
- 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak davalarda
ivedi yargılama usulü hükümleri uygulanır. Bu bağlamda Cumhurbaşkanı kararlarına karşı
dava açma süresi 30 gündür.
- Cumhurbaşkanı dışındaki makamlarca tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda
İYUK’un genel hükümleri uygulanır.
TEMYİZ YOLUNA BAŞVURMA HAKKI
- Riskli alan ilan etme işlemine karşı açılan davalarda istinaf kanun yoluna başvurulmaz.
- Danıştay dava dairelerinin nihai kararlarına karşı temyiz kanun yoluna başvurulabilir.
Danıştay idari dava dairesinin nihai kararlarına karşı temyiz merci Danıştay İdari Dava
Dairleri kuruludur.
- Bu davada ivedi yargılama usulü uygulandığı için, genel temyiz süresinden farklıdır. Verilen
kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren15 gün içinde temyiz yoluna başvurulabilir.
RİSKLİ YAPILAR
Uygulama Yönetmeliği uyarınca «g) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik
ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik
verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları» ifade eder.
Yapı kavramı ise İK m. 5’te «Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi
yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve
müteharrik tesisler.» olarak tanımlanmıştır.
RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ / UYGULAMA YÖNETMELİĞİ M.
7 / 1 VE 2 / RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE İTİRAZ
(1) Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve
insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların
korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü
bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
(2) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapıların tespiti;
a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi
üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen
bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş
olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.
b) Süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan
veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak
tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine
bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip
ve tahsil edilir.
RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ / UYGULAMA YÖNETMELİĞİ M. 7
/ 3 / RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE İTİRAZ
(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden riskli yapı tespit raporu
tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk
durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç
olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum
ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip
düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Elektronik yazılım sistemi üzerinden
yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespitinin; iki ay içerisinde yapılmaması halinde maliklerden
herhangi birinin talebi üzerine, altı ay içerisinde yapılmaması halinde ise Bakanlıkça resen elektronik yazılım
sisteminden yapı kaydı silinir. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında
belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.
(…)
RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ / UYGULAMA
YÖNETMELİĞİ
Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar
MADDE 6 – (1) (Değişik:RG-2/7/2013-28695) Riskli yapılar;
a) Bakanlıkça,
b) İdarece,
c) Bakanlıkça lisanslandırılan,
1) Kamu kurum ve kuruluşları,
2) Üniversiteler,
3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,
5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve
kuruluşlar, tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın Ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.
RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ /
UYGULAMA YÖNETMELİĞİ M. 7 /4, 5, 6
(4) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının
bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar, Bakanlıkça belirlenen
usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade
edilir. Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar, en geç on işgünü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilir.
(5) İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki
Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine
11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir. Arsa paylı
tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda Müdürlükçe tapu müdürlüğüne bildirilecek yapı sahibine; arsa
üzerinde birden fazla yapı olması ve riskli yapının arsa maliklerinden sadece bazılarına ait olması durumunda ise sadece riskli yapının sahibi olan arsa hissedarlarına ve
ilgili aynî ve şahsî hak sahiplerine tebligat yapılır. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için 4721 sayılı Kanun
hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
(6) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya
Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp
yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan
itirazlar işleme alınmaz.
TASARRUFLARIN KISITLANMASI / 6306 SAYILI
KANUN M. 4
Tasarrufların kısıtlanması
MADDE 4- (1) (İptal: Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı
Kararı ile. Yeniden düzenleme: 14/4/2016-6704/22 md.) Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde
TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre
ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi halinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak
durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.
(2) 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya
kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez.
(3) Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi halinde, hak sahiplerinin de
görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen
hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
RİSKLİ YAPILARIN YIKILMASI YA DA
GÜÇLENDİRİLMESİ
- Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazların reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi
suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli
yapının yıktırılmasını İdareden ister. İdare de riskli yapıların yıktırılması için maliklere 60 günden az
olmamak koşuluyla süre tanır.
- Verilen süreye rağmen malikler tarafından yıkım işlemi gerçekleştirilmeyen riskli yapıların tahliyesi ve
yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere,
mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
- Yıkım her zaman son çözüm olarak düşünülmelidir, eğer mümkünse güçlendirme yoluna gidilmelidir
çünkü özellikle dar gelirli hak sahiplerinin yıkım ve yeniden yapım maliyetleri altında ezilmeleri ihtimali
nedeniyle, güçlendirme yoluna gidilmesi faydalıdır.
RİSKLİ YAPILARIN YIKILMASI YA DA
GÜÇLENDİRİLMESİ
- Güçlendirilme kavramı ilk olarak 6306 sayılı Kanunda (m. 6/8) düzenlenmiştir. İlgili fıkra uyarınca
- «(8) Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik
olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel
hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.»
- Bakanlık uygulamadaki ekonomik ve hukuki sorunları da dikkate alarak Uygulama Yönetmeliği’nde riskli yapıların
güçlendirilmesine ilişkin hususu m. 8/5’te düzenlemiştir. Yönetmelik m. (8/5)
- (5) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının
yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün
olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı
alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak
güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu
kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.
RİSKLİ YAPILARIN YIKILMASI YA DA
GÜÇLENDİRİLMESİ
- 2. fıkra uyarınca belirlenen süre 60 gündür. (m. 8/2) «Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve
yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara
tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için
bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.»
- Riskli yapı Kat Mülkiyeti Kanunu (634) tabi ise, güçlendirme kararı için kat maliklerinin 4/5’i ile karar alınması gerekir. m. 19/2
- «(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası
olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak,
ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen
onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu
onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki
kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile
birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar
vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
UYGULAMA ALANINDAKİ TAŞINMAZ
MALİKLERİNİN HAKLARI
Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar (Değişik başlık:RG-21/6/2019-30808) (4)
MADDE 13 – (1) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz
maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.
(2) Uygulama alanındaki taşınmazın 12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden
düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;
a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun,
kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.
b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje
bazında ilgili kurumca belirlenir.
c) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek
üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin
tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksit ile ödenebilir. Taksit ile
ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir. (…)
UYGULAMA ALANINDAKİ TAŞINMAZ MALİKLERİNİN
HAKLARI
- Riskli yapılarda, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası
bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya
hasıla paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile
karar verilmemiş ise, riskli yapının değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet
gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi
üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda
yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce
oybirliği ile yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşlarının en az üçte
iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce
imzalanır.
UYGULAMA ALANINDAKİ TAŞINMAZ
MALİKLERİNİN HAKLARI
6306 sayılı Kanun m. 6 / 1
(…)
«Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek
bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle
paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli
de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde
değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya
İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. (…)»
- Yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar
satış işlemi tekrarlanır.
UYGULAMA ALANINDAKİ TAŞINMAZ
MALİKLERİNİN HAKLARI
- Riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi
halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili
kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. (Uygulama Yönetmeliği
m. 15)
ACELE KAMULAŞTIRMA
- Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3
çoğunluk ile anlaşma sağlanamazsa, gerçek ya da özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazlar
için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
- Uygulamada bazı idareler, maliklerin 2/3 çoğunluk sağlayıp sağlamadığına bakılmaksızın doğrudan acele
kamulaştırma yoluna gitmektedir. Danıştay kararları ışığında bu acele kamulaştırmaların hukuka aykırılığı
sabittir.
- İdarelerin acele kamulaştırma yoluna başvurmadan kamulaştırma için anlaşma sağlamaya çalışmaları asıl
olan olmalıdır, çünkü kişinin mülkiyet hakkının korunması birinci önceliktir ve acele kamulaştırma en son
çare olmalıdır.
ACELE KAMULAŞTIRMA
- 6306 sayılı Kanun m.6 / 2
- Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma
sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya
İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı
kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet
hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş
olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin
yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya
yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi
çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için
anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve
muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın
resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.
MÜTEAHHİTLERİN TEMİNAT GÖSTERME ZORUNLULUĞU
/ UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 13/9-B-G
«b) (Değişik:RG-19/10/2019-30923) Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini
üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. (Ek cümle:RG24/4/2020-31108)(6)
c) Teminat olarak 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda belirtilen değerler kabul edilir. Verilen teminat, teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle
değiştirilebilir. Teminat mektuplarının süresi, işin bitiş tarihi dikkate alınmak suretiyle Bakanlık veya İdare tarafından belirlenir.
ç) Teminatların, Bakanlıkta saymanlık ya da muhasebe müdürlüklerine, İdarede ise ilgili idarenin muhasebe birimine verilmesi/yatırılması zorunludur.
d) Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin/belgelerinin alınmasından sonra teminat,
ilgilisine iade edilir.
e) Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmaması durumunda, teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini
tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine aktarılır. Projenin veya yapım işinin tamamlanmasından sonra teminattan artan tutar
olması durumunda artan kısım teminatı veren ilgiliye iade edilir.
f) Teminat ile ilgili olarak bu fıkrada düzenlenmeyen hususlarda Kamu İhale Kanununun teminat ile ilgili hükümlerine uyulur.
g) Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada öngörülen teminat
verilmesine ilişkin şart aranmaz.»
MÜTEAHHİDİN PAYINA DÜŞEN BAĞIMSIZ
BÖLÜMLERİN SATIŞI
Uygulama Yönetmeliği m. 13 / 10
(…)
(10) (Ek:RG-21/6/2019-30808) (4) (Değişik:RG-19/10/2019-30923) Uygulama alanında ilgili kurum tarafından değil de
gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan
gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine göre yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına
düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına
düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi
sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen
bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin
satışı yapılamaz. Yeni yapıya ilişkin kat irtifakı kurulmuş ise müteahhit payına düşen bağımsız birimlere isabet eden arsa payı
üzerinden, kat irtifakı kurulmamış ve paylı mülkiyet söz konusu ise müteahhit payı üzerinden oranlama yapılarak satış yapılır.
Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün
maliklerin muvafakati gerekir. İdareden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması
durumunda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamının satışı yapılabilir. (…)
MÜTEAHHİTLE İMZALANAN SÖZLEŞMENİN FESHİ
- Müteahhit taahhüdünü sözleşmede belirtilen sürede yerine getirmediği takdirde arsa
sahiplerinin mağduriyeti ortaya çıkacaktır. Bu gibi durumlar için 6306 sayılı Kanun arsa
sahiplerine belli koşullar oluştuğu takdirde sözleşmeyi feshetme yetkisi vermiştir.
- Bu durum karşımıza 2 halde çıkabilir:
1) Yapım işine hiç başlanmadığı halde
2) Yapım işinin belirli bir seviyeye getirilip sonrasında durdurulduğu halde
YAPIM İŞİNE HİÇ BAŞLANMADIĞI HALDE
Uygulama Yönetmeliği m. 13 / 11 a-1
«1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte
iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından
sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine
başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme
hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi
gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel
teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe
olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması
gerekir.»
YAPIM İŞİNE HİÇ BAŞLANMADIĞI HALDE
Bu fesih hakkının kullanılabilmesi için:
1) Sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlamasından önce hak sahiplerinin yerine
getirilmesi gereken edimler var ise bunları yerine getirilmiş olması
2) Yapım işlerine başlanmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare
uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçenin bulunmaması
3) Yapım işinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlatılmamış olması gerekir.
YAPIM İŞİNİN BELİRLİ BİR SEVİYEYE GETİRİLİP
SONRASINDA DURDURULDUĞU HALDE
Uygulama Yönetmeliği m. 13 / 11 a-2
2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini
gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir.
Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az
altı
aydır
projenin
bitirilmesini
gerektirecek
seviyede
ekip
ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi
sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması
gerekir.
YAPIM İŞİNİN BELİRLİ BİR SEVİYEYE GETİRİLİP
SONRASINDA DURDURULDUĞU HALDE
Uygulama Yönetmeliği m. 13 / 11 - b
«b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son
anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin
kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı
olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı
tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık
sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas
alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin
kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma
sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların
en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile
alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı
tarih esas alınarak hesap edilir.
YAPIM İŞİNİN BELİRLİ BİR SEVİYEYE GETİRİLİP
SONRASINDA DURDURULDUĞU HALDE
Uygulama Yönetmeliği m. 13 / 11 / c, ç
c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında
maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi
değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce
imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin
en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair
belgeler ile ispatlanabilir.
ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış
olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini
gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı
olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih
müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.
YAPIM İŞİNİN BELİRLİ BİR SEVİYEYE GETİRİLİP
SONRASINDA DURDURULDUĞU HALDE
d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın yukarıda (a), (b) ve (c) bendlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak
yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin
sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair,
yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma
yapılır.
e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih
şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek
seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin
sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara
rağmen müteahhitin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin
bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati
aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir.
f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak
sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.
TAŞINMAZLAR ÜZERİNDEKİ AYNİ VE ŞAHSİ
HAKLARIN DURUMU
- Riskli yapılar üzerinde üçüncü kişilere ait ayni haklar ve şahsi haklar bulunması mümkündür. Dolayısıyla onların hak ve
menfaatlerinin korunması kanun koyucunun düzenleme alanına girmiştir.
- 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapılar üzerindeki ayni ve şahsi hakların durumu şöyledir; üzerindeki bina
yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri
aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunarak
veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
- Taşınmazların niteliği re’sen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik
hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz,
terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemler yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat
aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat
aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re’sen yapılır veya yaptırılır.
TAPUSUZ VEYA KAÇAK YAPILAR
- 6306 sayılı Kanunda tapuya tescil edilmemiş taşınmazlar konusunda açık bir düzenleme
yoktur.
- Tapuya tescil edilmemiş veya tapusu olmakla birlikte imar mevzuatı yönünden kaçak yapı
kapsamında değerlendiren taşınmazların dönüştürülmesinde yaşanabilecek en önemli
sorun taşınmazların değer tespitidir. Bu hususta gerek Kanun’da gerekse Uygulama
Yönetmeliği’nde açık bir hüküm yoktur.
BAKANLIKÇA RE’SEN KENTSEL DÖNÜŞÜM
UYGULAMASI YAPILMASI
- Kentsel dönüşüm uygulamalarında karar alma süreçlerinin uzun sürmesinden ötürü, inşaat
süreleri de göz önünde bulundurulduğunda kişilerin uzun süreli mağduriyetleri ortaya
çıkabilmektedir.
- Bu nedenle 6306 sayılı Kanuna eklenen 6/A maddesi uyarınca Bakanlığın malik ve ilgililerin
muvafakati aranmaksızın re’sen dönüşüm uygulamalarını yapmaya veya yaptırmaya yetkisi
bulunmaktadır.
BAKANLIKÇA RE’SEN KENTSEL DÖNÜŞÜM
UYGULAMASI YAPILMASI
Uygulamaların resen yapılması
MADDE 6/A – (Ek:4/7/2019-7181/25 md.)
(1) Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi
sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın
Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
(2) Bu madde kapsamında; riskli yapı tespit masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak suretiyle Bakanlıkça resen yapılır. Riskli olarak tespit edilen
yapıların listesi tebliğ yerine kaim olmak üzere, bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere
şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler
tarafından incelenip karara bağlanır.
(3) Yapıların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya
açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
(4) Tapuda yapılacak satış devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dahil olmak üzere bütün tapu ve kadastro işlemleri,
yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın
Bakanlığın talebine istinaden yapılır.
BAKANLIKÇA RE’SEN KENTSEL DÖNÜŞÜM
UYGULAMASI YAPILMASI
(5) Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına
dahil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebine istinaden Hazine adına
tescil olunur. Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine haklarına karşılık
gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur.
(6) Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul
satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin
muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş
sayılır. Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmeleri Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve
uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Kira
yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme
yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme
hakkına sahiptir.
BAKANLIKÇA RE’SEN KENTSEL DÖNÜŞÜM
UYGULAMASI YAPILMASI
(7) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Bakanlıkça belirlenir. Hak sahipliği
çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek
konut veya işyerinin değeri gözetilerek yürütülür. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi
durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında ipotek
tesis edilir. Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün/bölümlerin Bakanlıkça belirlenen
süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm/bölümler
üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak
sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır ve durum hak sahibine bildirilir
BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA YAPININ BULUNMASI
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar
MADDE 15 – (Başlığı ile birlikte değişik:RG-2/7/2013-28695) (…)
(7) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek
uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(8) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;
a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli
yapı-belirtmesi işlenir.
b) Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
c) Riskli olarak tespit edilen yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin
değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir. Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakında da, diğer maliklerin arsa
payını etkilememesi kaydıyla sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakati aranır.
ç) Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim,
terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri re’sen yapılır veya yaptırılır. (…)
ARTA KALAN KONUTLAR VEYA İŞYERLERİ /
UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlara konut ve işyeri verilmesi
MADDE 14 – (1) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) İlgili kurumca, uygulama alanındaki
taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya
işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en
az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları
kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.
(2) Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi veyahut taşınmazları kamulaştırılanlardan konut veya
işyeri talebinde bulunanların sayısının artan konut ve işyeri sayısından fazla olması hâlinde,
konut veya işyeri verilecekler noter huzurunda gerçekleştirilecek kura işlemi ile belirlenir.
KİRA YARDIMI
Kira yardımı ve diğer yardımlar
MADDE 16 – (1) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça
kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. (Değişik cümle:RG-24/4/2020-31108)(6)Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira
yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. (Değişik cümle:RG-24/4/2020-31108)(6) Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet
edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye
edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.
(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) 6306 sayılı Kanun kapsamında 21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Riskli Yapıyı Malik, Kiracı veya
Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karara göre;
a) Hak sahibi olanlara riskli yapılarda 18 ay, riskli alanlarda ise (Değişik ibare:RG-24/4/2020-31108)(6) 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,
b) Gecekondu sahiplerine;
1) Riskli yapılarda birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar,
2) Riskli alanlarda (a) bendi uyarınca hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,
3) Kanunun Ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda ise (Değişik ibare:RG-24/4/2020-31108)(6) 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca
belirlenecek süre ve miktarda,kira yardımı yapılabilir.
6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA YAPILAN KENTSEL
DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA DAVA AÇMA ŞARTLARI
1) Görevli Yargı Yeri
2) Yetki Kuralları
3) Dava Açma Süresi
GÖREVLİ YARGI YERİ
- Kentsel dönüşüme tabi taşınmazlar üzerindeki ayni/şahsi haklardan doğan uyuşmazlıkların
görev alanı adli yargıdır. Davalar adli yargı mercilerinde açılmalıdır
- İdari işlemlerden doğan uyuşmazlıklar içinse, açılacak davalar idari yargı mercilerinde
açılmalıdır.
- 6306 sayılı kanun kapsamında yapılan idari işlemlere karşı açılacak idari davalarda genel
görevli mahkeme, idare mahkemeleridir.
YETKİ KURALLARI
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 32 / 1
«1.Göreve ilişkin hükümler saklı kalmak şartıyla bu Kanunda veya özel kanunlarda yetkili idare mahkemesinin gösterilmemiş olması halinde,
yetkili idare mahkemesi, dava konusu olan idari işlemi veya idari sözleşmeyi yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.»
-
Danıştay Kanunu m. 24
«Madde 24 – (Değişikk : 2/6/2000 - 4575/2 md.)
1. Danıştay ilk derece mahkemesi olarak:
a) (Değişik: 2/7/2018 – KHK-703/184 md.) Cumhurbaşkanı kararlarına,
(…)
Karşı açılacak iptal ve tam yargı davaları ile tahkim yolu öngörülmeyen kamu hizmetleri ile ilgili imtiyaz şartlaşma ve sözleşmelerinden doğan
idari davaları karara bağlar.
-Yani, 6306 sayılı Kanun kapsamında Cumhurbaşkanlığının tesis ettiği idari işlemlere karşı açılacak davaların doğrudan Danıştay’da açılması
gerekir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
6306 m. 6 / 9
(…)
«(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün
içinde 6/1/1982tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.»
(…)