APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
na de wet van 18 juni 2018
Dirk MICHIELS
Notaris te Aarschot
Gastdocent KU Leuven
Inleiding
Er zijn verschillende types van mede-eigendom: toevallige,
vrijwillige en gedwongen mede-eigendom.
Appartementsmede-eigendom is een vorm van
gedwongen mede-eigendom. Het gemeenschappelijk
gebruik van bepaalde delen van het gebouw zorgt ervoor
dat er tussen alle eigenaars een gedwongen
onverdeeldheid ontstaat.
Elke eigenaar van een kavel (appartement, garage,
kelder,…) is ook mede-eigenaar van (een aandeel in) de
gemeenschappelijke delen, waaronder de grond.
Wetshistoriek (1924 - 2018)
Wet van 8 juli 1924 verleende een statuut (van aanvullend
recht) voor appartementsmede-eigendom : gedwongen
mede-eigendom als bijzaak bij privatieve eigendomsrechten
Uitgewerkt in de notariële praktijk : basisakte & reglement
van mede-eigendom (beschrijving gemeenschappelijke en
privatieve delen, AV, stemrecht, syndicus, herstellingen, …)
Exponentiële toename van het aantal
appartementsgebouwen vanaf 1924
Wetshistoriek (1924 - 2018)
Wet van 30 juni 1994 op de mede-eigendom verleende
rechtspersoonlijkheid aan de VME, van dwingend recht
(art. 577-3 tot 577-14 oud BW; art. 3.84 tot 3.100 BW.)
=> mogelijkheid tot afwijking indien de aard van de gemene
delen dat rechtvaardigt en alle mede-eigenaars toestemmen
(art. 577-3 oud BW; art. 3.84 BW) (precair karakter)
=> jarenlange onzekerheid in de notariële praktijk,
rechtspraak en rechtsleer omtrent de interpretatie hiervan
=> MvT Wet 18 juni 2018: voor gebouwen met weinig
gemeenschappelijke delen (“kleine basisakte” &
reglement voor de gemene delen met kettingbeding)
Dus : niet het aantal kavels of mede-eigenaars telt
=> vb.: gebouwen rond een gemeenschappelijke koer of
waarbij enkel de infrastructuur gemeenschappelijk is
=> Alternatief: erfdienstbaarheden, en naar komend recht:
eeuwigdurend opstalrecht bij volumemede-eigendom
Wetshistoriek (1924 - 2018)
Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het BW
teneinde de werking van de mede-eigendom te
moderniseren en transparanter te maken (in werking
getreden op 1 september 2010) heeft verbeteringen
aangebracht op een aantal punten
Wet van 13 augustus 2011 tot wijziging van art. 19 §
2 van de wet van 2 juni 2010 (termijn van 3 jaar, dus
tot 1 september 2013 – i.p.v. 1 jaar – voor de syndicus
om de bestaande statuten aan te passen; indien een
authentieke akte wordt verleden zal de hypothecaire
publiciteit enkel op naam van de vereniging van medeeigenaars gebeuren)
Wetshistoriek (1924 - 2018)
Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk
Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46
van het Gerechtelijk Wetboek : 6 correcties aan de wet op
de mede-eigendom :
1° aangetekende brieven bestemd voor de VME moeten worden
verstuurd naar de zetel van de VME én naar de woon- of
verblijfplaats / maatschappelijke zetel v/d syndicus;
2° kosten bijeenroeping van de AV zijn t.l.v. de VME;
3° internetsite niet verplicht;
4° onverenigbaarheid v/d functie van syndicus met het lidmaatschap
van de raad van mede-eigendom;
5° syndicus krijgt 20 werkdagen na de akte om derdenbeslag te
leggen bij de notaris voor achterstallen;
6° een reeks tekstcorrecties.
Wetshistoriek (1924 - 2018)
Wet van 17 augustus 2013 tot wijziging van artikel 19 § 2
van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het
Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de medeeigendom te moderniseren en transparanter te maken :
De termijn om de bestaande statuten aan te passen aan
de wet van 2010 is verlengd tot 1 september 2014.
Die termijn is verstreken => alle aanpassingen moesten
sedert 1 september 2014 bij authentieke akte gebeuren.
Wet 2018: automatische vervanging door de nieuwe
bepalingen !
Wet van 18 juni 2018 (inw. 1/1/2019)
Wetontwerp houdende diverse bepalingen inzake
burgerlijk recht en houdende wijziging v/h Ger.W. met
het oog op de hervorming van alternatieve vormen van
geschillenoplossing, neergelegd in de Kamer van
Volksvertegenwoordigers op 5 februari 2018
Resultaat van besprekingen in een werkgroep opgericht
door de minister van Justitie, voorgezeten door de prof.
Pascale Lecocq (ULg) & Vincent Sagaert (KU Leuven),
samengesteld uit vertegenwoordigers van de
belanghebbende actoren en organisaties, waaronder de
Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat en het
Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars.
Wet van 18 juni 2018 (inw. 1/1/2019)
Naast technische aanpassingen en opsmukkingen
(vervangen van 1° “privatieve kavel” door “kavel” en 2°
“reglement van orde” door “reglement van interne orde”) is
de wet gesteund op 4 krachtlijnen, te weten:
1. De flexibilisering i/d werking v/d VME & haar organen
(versoepeling van gekwalificeerde meerderheden,
bevoegdheid v/d ondertekenaars v/d statuten om deze
onder bepaalde voorwaarden te wijzigen tot aan de
voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen,
de invoering v/d figuur van de voorlopige bewindvoerder
om blokkering v/d besluitvorming te vermijden en, in
dezelfde optiek en onder strikte voorwaarden, afstand v/h
eenparigheidsvereiste bij totale heropbouw);
Wet van 18 juni 2018 (inw. 1/1/2019)
2. De optimalisering v/d efficiëntie binnen VME’s
(afslanking v/d statuten door een aantal bepalingen over
te hevelen naar het reglement van interne orde dat
onderhands kan worden bijgewerkt door de syndicus,
verplichte oprichting en bijdrage voor het reservefonds,
verruiming v/d de invorderingsmogelijkheden v/d syndicus
t.a.v. wanbetalers);
3. De herbalancering binnen de mede-eigendom
(invoering v/d “betaler beslist” principe, verscherping v/d
verplichtingen en verantwoordelijkheden v/d bewoners,
directe werking v/d gevolgen v/d beslissingen v/d
algemene vergadering voor zij die aanwezig of
vertegenwoordigd waren, preciezere omschrijving v/d
inhoud van het syndicus-contract wat betreft de kosten);
Wet van 18 juni 2018 (inw. 1/1/2019)
4. Verduidelijkingen ten aanzien v/d mede-eigenaars
(kwalificatie van exclusieve gebruiksrechten als
erfdienstbaarheden, afschaffing v/d feitelijke
deelvereniging van mede-eigenaars, verduidelijking m.b.t.
de vordering tot wijziging v/d bijdragen i/d lasten en
aandelen).
Inwerkingtreding : 1 januari 2019
Compartimenteringsmogelijkheden
via deelverenigingen
Cass. 3 juni 2004 : deelverenigingen kunnen geen aparte
rechtspersoonlijkheid hebben
Wet van 2 juni 2010 : mogelijkheid van deelverenigingen
met rechtspersoonlijkheid
Gebouwencomplexen :
- ofwel verschillende verenigingen van mede-eigenaars
met erfdienstbaarheden (bv. gemeenschappelijke inrit
naar de parking, inkomhal, …) (nadeel : gebrek aan
coherentie en consistentie)
- ofwel een overkoepelende vereniging van medeeigenaars en deelverenigingen creëren
Deelverenigingen zonder
rechtspersoonlijkheid
 Feitelijke deelverenigingen
 Geen criteria (bv. functioneel criterium mogelijk)
 Vrijheid van werking
 Voorbereidend & uitvoerend werk per deelvereniging
 Slechts 1 algemene vergadering om alle beslissingen te
nemen of te bekrachtigen
 Afgeschaft per 1 januari 2019
Deelverenigingen met
rechtspersoonlijkheid
Vanaf 1 januari 2019:
Art. 577-3, vierde lid oud BW (art. 3.84, vierde lid BW):
“Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat
uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte
bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden
opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen
van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw
een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden
onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of
meer van die onderdelen.”
Deelverenigingen met
rechtspersoonlijkheid
A) Kwantitatief criterium : de hoofdvereniging bestaat uit
minimum 20 kavels (geen kavels als bijzaak gekoppeld)
B) Materieel criterium :
- bij groepen van gebouwen kunnen de
deelverenigingen per gebouw worden opgericht;
- daarnaast kunnen deelverenigingen per gebouw
worden opgericht indien er in het gebouw een fysieke
scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen
aanwezig is, bv. een gebouw met verschillende ingangen
(geen onderscheid op grond van de functies; criterium
v/d fysieke i.p.v. functionele autonomie of “foodprinttheorie” : aparte toegang op het gelijkvloers)
Deelverenigingen met
rechtspersoonlijkheid
- Van bij de oprichting (afzonderlijke akten) of via een
statutenwijziging (4/5 meerderheid binnen de
overkoepelende algemene vergadering, tenzij ze al
zouden bestaan van vroeger = regularisatie)
- De hoofdvereniging en iedere deelvereniging hebben
een afzonderlijke rechtspersoonlijkheid, dus een
apart ondernemingsnummer, aparte organen, aparte
algemene vergaderingen, aparte procesbevoegdheid,
een apart werkings- en reservefonds en een aparte
boekhouding. Onder-ondersplitsingen (bv. 3 gebouwen
met ieder 2 vleugels) zijn mogelijk maar niet wenselijk.
- Duidelijke omschrijving van de algemene en particuliere
gemeenschappelijke delen in afzonderlijke akten (de
grond is steeds een algemeen gemeenschappelijk deel)
Deelverenigingen met
rechtspersoonlijkheid
Alternatief sedert 1 januari 2019:
Art. 577-6, § 6, tweede lid oud BW (art. 3.87, § 6,
tweede lid BW):
“Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten
van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van
de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van
bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die medeeigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die
beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de medeeigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt
met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn
aandeel in voornoemde lasten.”
 gedifferentieerd stemrecht (de betaler beslist)
Deelverenigingen met
rechtspersoonlijkheid
De invoering van het principe “de betaler beslist” zal in
veel gevallen de deelverenigingen overbodig maken.
Indien een basisakte bv. 4 gebouwen omvat, en elke
mede-eigenaar enkel moet bijdragen in de gemene delen
die zijn gebouw betreffen (lift, traphal, dak, verzekering,
onderhoud, enz.), dan kunnen de mede-eigenaars uit het
ene gebouw niet meer deelnemen aan de stemming over
de gemene delen die enkel een ander gebouw
aanbelangen.
Van de syndicus en de voorzitter van de algemene
vergadering wordt dan wel een grotere waakzaamheid
verwacht bij het ter stemming brengen van de
verschillende agendapunten en de berekening van de
meerderheden.
De statuten
ALGEMEEN
Basisakte (de beschrijving van het onroerend geheel en van de
privatieve en gemeenschappelijke delen + het aandeel van ieder
privatief deel op grond van een met reden omkleed verslag van een
notaris, landmeter-expert, architect of vastgoedmakelaar)
+ reglement van mede-eigendom (de rechten & plichten van de medeeigenaars betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen, de
met reden omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling
van de lasten evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties
m.b.t. de niet-betaling van die lasten).
Niet meer sedert 1/1/2019: regels i.v.m. de algemene vergaderingen,
syndicus, commissaris v/d rekeningen, ev. raad van mede-eigendom
(=> reglement van interne orde).
= de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen
= vastgesteld (en gewijzigd) bij authentieke akte
Het reglement van interne orde
(voorheen “reglement van orde” of huishoudelijk reglement)
= verplicht op te stellen en door de syndicus te actualiseren
Het moet volgens art. 577-4 § 2 oud BW (art. 3.85, § 3 BW) minstens de
volgende elementen bevat (tot 31/12/2018 onderdeel van het reglement
van mede-eigendom):
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de
bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend
geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag
overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1° c) oud BW (art. 3.88, § 1, 1°, c BW);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn
bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de
hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van
zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende
verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene
vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
Het reglement van interne orde
Art. 577-10 § 2 oud BW (art. 3.93, § 3 BW).
Het reglement van interne orde wordt, binnen de maand na
de opstelling ervan, op de zetel van de VME neergelegd op
initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet
benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus moet het aanpassen aan de beslissingen van
de algemene vergaderingen.
Hij moet het ook aanpassen indien de toepasselijke
wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een
voorafgaande beslissing van de AV nodig heeft. In
voorkomend geval deelt hij dit mee op de eerstvolgende AV.
Het kan ter plaatse en zonder kosten door iedere
belanghebbende geraadpleegd worden.
Het reglement van interne orde
Art. 577-4 § 2 oud BW (art. 3.85, § 3 BW): er wordt een
reglement van inwendige orde opgesteld bij onderhandse akte
Art. 577-3, tweede lid oud BW (art. 3.84, tweede lid BW): het
reglement van inwendige orde kan onderhands worden
opgemaakt.
Rol van de notaris vanaf 1/1/2019 ?
Reglement van inwendige orde wordt opgesteld, aansluitend
op de statuten van het gebouw of groep van gebouwen maar
in hetzelfde instrumentum.
Authentieke of onderhandse bijlage ?
Het reglement van interne orde
 De notariële praktijk heeft ervaring met het opstellen van
reglementen die op maat van het gebouw of de groep van
gebouwen worden opgesteld en dus naadloos aansluiten
bij de statuten.
 Van zodra het reglement van interne orde is opgesteld kan
het door de AV onderhands worden aangepast.
 In die zin is er geen tegenstrijdigheid tussen art. 577-3,
tweede lid oud BW (art. 3.84, tweede lid BW) en art. 577-4
§ 2 oud BW (art. 3.85, § 3 BW)
 Het is slechts in de mate dat de notaris het niet heeft
geïncorporeerd in of aangehecht aan de statuten van het
gebouw of de groep van gebouwen dat het nadien, door
de opsteller(s) van de statuten of door de syndicus,
onderhands moet worden opgesteld.
Overgangsrecht
Art. 179, zesde lid Wet 18 juni 2018:
De bepalingen van 1°, 2° en 3° van artikel 577-4 § 2 oud
BW (art. 3.85, § 3 BW) (het reglement van interne orde) die
zich bij de inwerkingtreding van de wet (op 1 januari 2019)
nog in het reglement van mede-eigendom bevinden worden
geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde.
Art. 577-14, tweede lid oud BW (art. 3.100, tweede lid BW):
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire
bepalingen (basisakte + reglement van mede-eigendom) of
bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf
hun datum van inwerkingtreding (1 januari 2019) van
rechtswege vervangen door de overeenstemmende
wetsbepalingen.
De statuten van mede-eigendom
De BASISAKTE omvat de beschrijving v/d privatieve en
gemeenschappelijke delen en de bepaling v/h aandeel v/d
gemeenschappelijke delen per kavel
=> BEREKENING VAN DE AANDELEN PER KAVEL
Objectieve berekening van de aandelen per kavel i.f.v. de waarde,
bepaald aan de hand van 3 criteria (art. 577-4, § 1, tweede lid oud BW;
art. 3.85, § 1, tweede lid BW) :
. Netto vloeroppervlakte (incl. binnenmuren en privatieve terrassen)
. Bestemming (excl. binneninrichting)
. Ligging (zuidkant, commerciële uitbating, lichtinval, …)
via een met reden omkleed verslag van een notaris (die de basisakte
opmaakt of een andere notaris), een landmeter-expert, een architect of
een vastgoedmakelaar te bepalen en op te nemen in de basisakte
(eventueel aan te hechten); niet bij aanpassing van oude akten.
De statuten van mede-eigendom
VERPLICHTE VERMELDINGEN
BASISAKTE
- beschrijving van het onroerend geheel (volgens titel en kadaster +
eigendomsoorsprong + eventueel opstalrecht), dit alles op basis van
een afgeleverde (definitieve) stedenbouwkundige vergunning en
goedgekeurde bouwplannen (aan te hechten en mee te registreren en
over te schrijven op het hypotheekkantoor, TENZIJ deze plannen
reeds zijn opgenomen in de databank van de AAPD in welk geval zij
niet moeten worden geregistreerd noch overgeschreven maar wél aan
de akte gehecht worden na “ne varietur” door de partijen en de notaris
te zijn ondertekend om deel uit te maken van de authentieke akte), en
- beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen alsook
de aandelen volgens verslag
De statuten van mede-eigendom
REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
- beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar
betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen
bv. gebruik (bewoning, handel, vrij beroep, horeca, …)
bv. exclusieve gebruiksrechten op gemene delen (kunnen worden
ingetrokken met 4/5 meerderheid)
- de met reden omklede criteria en de berekeningswijze van de
verdeling van de lasten en, in voorkomend geval, de bedingen en
sancties m.b.t. de niet-betaling van de lasten.
De kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing die worden
omgeslagen naar evenredigheid van de waarde van ieder privatief
deel of het nut of een combinatie van beide criteria (bv. geen bijdrage
in de lift voor de appartementen die er geen gebruik van maken).
De statuten van mede-eigendom
REGLEMENT VAN INTERNE ODE
de wijze van bijeenroeping van de algemene vergadering
(aangetekend, tenzij individueel ingestemd is met een andere
oproeping b.v. e-mail, naar het laatst gekende adres => zelf
adreswijzigingen doorgeven), de werkwijze en de bevoegdheid van de
algemene vergadering
- de wijze van benoeming en het einde van het mandaat van de
syndicus (verplichting het volledige dossier binnen de 30 dagen aan
zijn opvolger of aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering
overhandigen) en zijn bevoegdheden
- de jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de AV plaatsvindt
- de verplichtingen en de bevoegdheden van de commissaris van de
rekeningen (accountant, mede-eigenaar, …)
- de wijzen waarop de mede-eigenaars inzage kunnen nemen van alle
niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom;
website is facultatief (2012)
Verboden bedingen
Arbitragebedingen
=> worden voor niet geschreven gehouden sinds de wet van 2 juni 2010
Geschillen behoren tot de exclusieve bevoegdheid v/d Vrederechter
Een compromis, d.i. een arbitrageovereenkomst gesloten nadat het
geschil is ontstaan, blijft wel mogelijk
Bindende derdenbeslissingen zijn ook verboden (ratio legis)
Dit sluit de toepassing van de art. 1724 e.v. Ger.W. (bemiddeling) en van
de art. 1728 e.v. Ger.W. (collaboratieve onderhandelingen) niet uit.
Verboden bedingen
Beheerclausules
Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het
beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn
keuze, wordt voor niet-geschreven gehouden (art. 577-4, § 3 oud
BW; art. 3.85, § 4 BW).
Quid m.b.t. tot de beheersinstantie bij assistentiewoningen?
=> Omwille van het decretaal kader (Vlaams Woonzorgdecreet van
13 maart 2009 en Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober
2012) geldt hier het principe lex specialis derogat generalis, in
zoverre de AV de syndicus en de andere organen van de VME vrij
kan verkiezen. De beheersinstantie en de syndicus hebben ieder hun
onderscheiden decretale en wettelijke opdrachten (exploitatie,
respectievelijk beheer van het gebouw) die naast elkaar bestaan.
=> De aanstelling van de beheersinstantie staat dus los van de
aanstelling van de syndicus en is niet vervat onder het verbod van
beheerclausules.
Verboden bedingen
Promotorclausules
a) Volmachten voor statutenwijzigingen aan de promotor.
 Worden voor niet geschreven gehouden; ze zijn in strijd met de
dwingende volmachtenregeling en de stemkrachtbeperking vervat in
art. 577-6, § 7, vierde en vijfde lid oud BW (art. 3.87, § 7, vierde en
vijfde lid BW). Sanctie: nietigheid wijz. akte !
 Sedert 1 januari 2019 onder strikte voorwaarden toegelaten tot aan de
voorlopige oplevering v/d gemene delen indien ze
- door technische omstandigheden of het rechtmatig belang van de
VME zijn ingegeven;
- niet raken aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun
privatief gedeelte;
- de verplichtingen van een of meerdere mede-eigenaars niet
verzwaren;
- aangetekend ontwerp minimum 2 maanden vooraf aan alle medeeigenaars te versturen en niet gevolgd door aangetekend verzet én
vordering in rechte (dagvaarding v/d promotor + best ook de notaris)
Verboden bedingen
Promotorclausules
b) Clausules die niet-verkochte kavels vrijstellen van hun
bijdrageplicht in de gemene lasten.
 Nietig want in strijd met de dwingende bepalingen van art. 577-2 § 9
oud BW (art. 3.74, eerste lid en art. 3.81 BW): alle kavels moeten
bijdragen in de lasten m.b.t. de gemene delen volgens hun aandelen
hierin.
 Onderscheid tussen al dan niet verhuurde kavels = irrelevant (biedt
dus geen ontsnappingsroute).
 Deze clausules zijn tevens onrechtmatige bedingen in de zin van boek
VI WER omdat ze een kennelijk onevenwicht tot stand brengen tussen
de rechten & plichten van een professional versus een consument.
Verboden bedingen
Kettingbedingen
 Solidariteitsbedingen i.v.m. de hoofdelijke gehoudenheid voor
achterstallen van rechtsopvolgers zijn in strijd met de wet
 Wet 2018 : wettelijke hoofdelijkheid tussen blote eigenaar en
vruchtgebruiker voor de betaling van de bijdragen aan de VME, zowel
voor de gewone als buitengewone uitgaven, incl. reservekapitaal
 Onderling (VG-BE): regres mogelijk
 Hoofdelijkheid geldt niet bij erfpacht & opstal: de erfpachter & de
opstalhouder zijn gehouden te betalen aan de VME
Te vermijden of te moduleren bedingen
Bedingen van onvervreemdbaarheid
bv. garages of kelders mogen enkel verkocht worden aan eigenaars van
appartementen in het gebouw
Rechtspraak is verdeeld omtrent de rechtsgeldigheid van deze bedingen
Gemeen recht : rechtsgeldig als ze beantwoorden aan een rechtmatig
belang én beperkt zijn in de tijd
 Te vermijden
 Alternatief : kavel bestaande uit appartement, garage en kelder met
een globaal aandeel in de gemene delen, kan bv. stedenbouwkundig
zijn aangewezen (1 parking per appartement)
 Geen splitsing mogelijk gelet op het zakenrechtelijk eenheidsbeginsel
Te vermijden of te moduleren bedingen
Bedingen die een verbod inhouden om huisdieren te houden
 Onverenigbaar met het recht op privéleven (art. 22 GW, art. 8 EVRM)
 Eventueel gemoduleerd : enkel kleine huisdieren die geen hinder
veroorzaken, waarbij de toelating kan worden ingetrokken door de AV
Bedingen m.b.t. de wijziging (samenvoeging of splitsing) van het
aantal kavels
 Art. 577-7 § 1, 2°, g oud BW (art. 3.88, § 1 , 2°, g BW): de AV beslist
met 4/5 meerderheid over de verdeling van een kavel of over de
volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels
 Statutaire clausules die een eenzijdig recht geven om kavels samen te
voegen of te splitsen zijn dus zonder uitwerking sedert 1/1/2019
De algemene vergadering
Bijeenroepingen (minstens 15 dagen vooraf tenzij spoedeisend) :
-
-
door de syndicus,
. jaarlijks, in de (in het reglement van interne orde) voorziene periode van
15 dagen
. bij hoogdringendheid
. indien één of meer mede-eigenaars die ten minste 1/5 v/d aandelen i/d
gemene delen bezitten hierom verzoeken bij aangetekende brief, in welk
geval de bijeenroeping binnen de 30 dagen moet worden verzonden;
door een mede-eigenaar die erom heeft verzocht als de syndicus het
verzuimt;
door de rechter op verzoek van een mede-eigenaar (maar die medeeigenaar kan het ook zelf doen).
Sedert 1/1/2019: Bij gebrek aan syndicus kan de RME of, bij gebreke
daarvan, de voorzitter v/d laatste AV of, bij gebreke daarvan, 1 of meer medeeigenaars die ten minste 1/5 v/d aandelen i/d gem. delen bezitten de AV
bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen.
De algemene vergadering
Mogelijkheid voor iedere mede-eigenaar en voor de RME om
punten laten toe te voegen aan de agenda (vraagpunten,
discussiepunten of opmerkingen) tot 3 weken voor de eerste dag
van de periode van 15 dagen waarbinnen de AV moet doorgaan
Vertegenwoordiging bij volmacht, al dan niet mede-eigenaar :
- geen blanco volmacht en geen volmacht aan de syndicus;
- slechts voor 1 AV, tenzij notariële volmacht (bv. in een akte van
schenking van de BE of gesplitste aankoop VG-BE).
Sedert 1/1/2019: de volmacht is ook geldig voor de AV die wordt
georganiseerd omdat voor de eerste AV het quorum niet werd bereikt,
tenzij anders (in de volmacht) bepaald.
- max. 3 volmachten per lasthebber, tenzij het aantal stemmen
waarover lastgever en lasthebber samen beschikken minder dan
10 % van het totaal aantal stemmen bedraagt dat toekomt aan
alle kavels van de mede-eigendom
De algemene vergadering
-
bovendien mag niemand aan de stemming deelnemen, zelfs niet
als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan
het totaal aantal stemmen waarover de andere aanwezige of
vertegenwoordigde mede-eigenaars
Bijstand. Iedere mede-eigenaar zich mag laten bijstaan door 1
persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste 4
werkdagen vóór de dag v/d AV bij aangetekend schrijven in kennis
stelt. Deze persoon mag tijdens de AV de discussie niet leiden,
noch ze monopoliseren.
Aanwezigheidsquorum bij aanvang van de vergadering (méér dan
½ mede-eigenaars die minstens ½ van de aandelen bezitten OF
méér dan ¾ van de aandelen, zo niet 2de AV na 15 dagen)
De algemene vergadering
Voorzitter & secretaris :
- een mede-eigenaar
- benoemd bij aanvang van de algemene vergadering
- tekent de notulen op het einde van de vergadering
Stemrecht :
- niemand mag deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het
totaal van de stemmen waarover de anderen beschikken
- bij verdeling eigendomsrecht : lasthebber aanwijzen (bv. in de akte)
- iemand die diensten levert aan de vereniging van mede-eigenaars
mag niet stemmen over de opdracht die hem is toevertrouwd;
- blanco en nietige stemmen moeten, zoals onthoudingen,
beschouwd worden als niet uitgebrachte stemmen
- meerderheid : i.f.v. de aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars bij de stemming van ieder punt afzonderlijk bekeken
De algemene vergadering
-
gekwalificeerde meerderheden (2/3 of 4/5; bij eenparigheid volstaan
de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars op de 2e AV)
Vanaf 1 januari 2019 kan het gedifferentieerd stemrecht (art. 577-6, §6,
tweede lid oud BW; art. 3.87, § 6, tweede lid BW) worden ingevoerd
(= principe “de betaler beslist”).
 Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een
gemeenschappelijk deel v/h gebouw of v/d groep van gebouwen
uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars (bv. de
kosten van de lift als de eigenaars v/d kavels op het gelijkvloers hier
bv. geen gebruik van (kunnen) maken of alle kosten m.b.t. één
gebouw bij een groep van gebouwen) nemen enkel die medeeigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen
het gemeenschappelijk beheer v/d mede-eigendom niet in het
gedrang brengen. Elk van hen stemt in dat geval met een aantal
stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde
lasten.
De algemene vergadering
Vanaf 1 januari 2019 kan er met 4/5 meerderheid beslist worden over:
• de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één
mede-eigenaar op bepaalde gemeenschappelijke delen (bv.
privatieve genotsrechtsrechten op delen van de tuin voor de
appartementen op het gelijkvloers), op voorwaarde dat dit
gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang v/d VME, in
voorkomend geval tegen betaling v/e vergoeding in verhouding tot
de schade die zulks mocht veroorzaken;
• de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen
van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing
van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.
Een mede-eigenaar kan daarbij afstand doen van zijn kavel ten
gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager
is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale
kostprijs van de werken, in voorkomend geval tegen een in onderling
akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Deze bepaling
(art. 577-7, § 1, 2°, h oud BW; art. 3.88, § 1, 2°, h BW) is vernietigd
door het Grondwettelijk Hof bij arrest van 20 februari 2020.
De algemene vergadering
Notulen :
- op te maken en te ondertekenen op het einde van de zitting door
de voorzitter, de secretaris en de mede-eigenaars die het wensen
- verplichte vermelding van de namen van degenen die tegen
hebben gestemd of zich hebben onthouden (per agendapunt) ;
bij grote VME kan men dus best met stemformulieren werken die
elektronisch kunnen worden ingelezen
- binnen de 30 dagen door de syndicus te bezorgen aan elke
titularis van een zakelijk recht met stemrecht in de AV
Schriftelijke besluitvorming :
- mogelijk mits eenparigheid
- niet voor authentieke akten (statutenwijz., verkoop gem. delen, …)
Verhaal op de rechter
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige,
bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering
te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld
binnen een termijn van 4 maanden vanaf de datum waarop de
algemene vergadering plaatsvond.
Zij die geen stemrecht hebben kunnen deze vordering ook instellen
als de beslissing hen een persoonlijk nadeel oplevert, binnen de 2
maanden na de kennisgeving en uiterlijk 4 maanden na de AV.
De vordering kan vanaf 1/1/2019 slechts ingesteld worden als de
beslissing aan de betrokkene een persoonlijk nadeel oplevert.
De syndicus
• Schriftelijke overeenkomst
• Max. 3 jaar, herbenoembaar (niet stilzwijgend)
• Uittreksel benoeming aan te plakken in het gebouw met vermelding
van zijn ondernemingsnummer
• Wettelijke opdrachten (art. 577-8 § 4 oud BW; art. 3.89, § 5 BW), o.m.
. informatieverplichtingen n.a.v. de vervreemding van kavels
. beslissingen van de AV aan mede-eigenaars bezorgen
. het dossier aan zijn opvolger overhandigen bij einde mandaat
. de notulen opstellen op het einde van iedere AV
. een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten
. de mede-eigenaars inzage verlenen in de documenten v/d mede-eigendom
(eventueel via een website; niet verplicht)
. het postinterventiedossier v/d gemene delen bijhouden
. kostenramingen en een evaluatierapport voorleggen i.v.m. overeenkomsten
voor leveringen
. de boekhouding voeren
. documenten vertalen op verzoek van mede-eigenaars
De syndicus
• Bijkomende bevoegdheden mogelijk in de statuten, zonder afbreuk
te doen aan de bevoegdheden van de AV
• Geen verbintenissen aangaan voor meer dan 3 jaar behoudens
toestemming van de AV
• Geen vergoeding bij niet herkiezing
• Eerste benoeming: reglement van interne orde (tot 1e AV) of 1e AV
• Geen verplichting om een professionele syndicus aan te stellen
voor mede-eigenaars in het gebouw
• Niet verplicht als de wet wordt uitgesloten (kleine gebouwen) ; aan
te raden omwille van de verantwoordelijkheden van de syndicus !
De syndicus
Vanaf 1 januari 2019 recht wordt gepreciseerd of bepaald dat:
1° de schriftelijke overeenkomst tussen de syndicus & de VME de lijst
omvat v/d forfaitaire prestaties en de lijst v/d aanvullende
prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een nietvermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding,
behoudens beslissing van de algemene vergadering;
2° de syndicus, indien hij dit nuttig acht (“in voorkomend geval”), de
vraag aangaande de in de komende jaren te plannen buitengewone
werken op de agenda van de algemene vergadering plaatst. Het
kadert, zeker door de verplichte financiële input in het reservefonds
naar komend recht, in het goede beheer van de syndicus om de
meerjarenplanning op de algemene vergadering bespreekbaar te
maken, waarbij de vergadering uiteindelijk de beslissing neemt en de
syndicus alleen kan agenderen;
3° de reeds bestaande onverenigbaarheid tussen de taak van
syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom
wordt uitgebreid naar de taak van commissaris van de rekeningen.
De raad van mede-eigendom
In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste 20
kavels met uitzondering v/d kelders, garages en parkeerplaatsen, is
een raad van mede-eigendom verplicht.
Deze wordt door de eerste AV opgericht, bestaat enkel uit de
titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de AV en
heeft als opdracht erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar
behoren uitvoert, onverminderd de taken van de commissaris v/d rek.
De raad van mede-eigendom kan kennis nemen en een kopie maken
van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer
door de syndicus of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan
elke andere opdracht of delegatie krijgen indien de AV daar met een
meerderheid van 2/3 van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de
wet aan de syndicus en de AV toegekende bevoegdheden.
Een door de AV verleende opdracht of delegatie mag slechts
betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt
slechts voor 1 jaar.
De raad van mede-eigendom
Vanaf 1/1/2019 wordt gepreciseerd of bepaald dat:
1° in afwachting v/d oprichting en de samenstelling v/d verplichte
RME, elk lid v/d AV een rechtsvordering kan instellen tegen de VME
om één of meer mede-eigenaars of, op kosten v/d VME, een derde
aan te wijzen die de opdrachten v/d RME uitvoert;
2° in de gevallen waar de RME niet verplicht moet worden opgericht,
de AV deze facultatief kan oprichten (zonder vermelding v/e
gekwalificeerde meerderheid, dus bij volstrekte meerderheid);
4° de AV in alle gevallen bij volstrekte meerderheid beslist over de
benoeming v/d leden v/d RME, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het
mandaat v/d leden v/d RME loopt tot de volgende gewone algemene
vergadering en is hernieuwbaar;
5° dat de RME tijdens de AV aan de mede-eigenaars een omstandig
jaarverslag bezorgt over de uitoefening van zijn taak.
De commissaris inzake de rekeningen
De AV wijst jaarlijks een commissaris inzake de rekeningen of
een college van commissarissen inzake de rekeningen aan, die al
dan niet mede-eigenaar zijn, wier bevoegdheden en verplichtingen bij
het regelement van interne orde worden bepaald.
Deze verplichting is, in tegenstelling tot de raad van mede-eigendom,
niet beperkt tot gebouwen van meer dan 20 kavels.
De syndicus moet de aanstelling v/d CRE jaarlijks agenderen op de
AV, daar deze niet voor meerdere jaren kan worden aangesteld. Zijn
mandaat kan uiteraard hernieuwd worden.
Algemeen wordt aangenomen dat de CRE de volgende taken heeft:
het toezicht op het financieel beheer van het gebouw, en dan met
name op de boekhouding en de rekeningen. In dit opzicht heeft hij de
bevoegdheid om de boekhouding, hierbij inbegrepen de boekingen,
de rekeningen en de onderliggende documenten na te kijken. Dit
vormt dan ook het onderscheid met de raad van mede-eigendom, die
De overdracht van een kavel
1. Precontractuele informatieplicht
(art. 577-11, § 1 oud BW; art. 3.94, § 1 BW)
- in het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht en
aanwijzing van het eigendomsrecht (VE/BE) op een kavel onder
levenden: verkoop (overeenkomst, eenzijdige aankoopbelofte,
aankoopbod, wederzijdse aan- en verkoopbelofte), ruil, inbreng,
schenking, afstand / deling, …
NIET bij overlijden, bij zakelijke rechten (VG e.a.), bij pers. rechten
- rust op de notaris, de vastgoedmakelaar of de overdrager, naar
gelang het geval (geen hiërarchie)
- via een eenvoudig verzoek (geen vormvereisten)
- syndicus : 15 dagen voor antwoord zo niet melding van verzuim
(als er geen syndicus is : enkel info door de uittredende medeeigenaar laten verstrekken)
- op kosten van de uittredende mede-eigenaar (te betalen aan de
syndicus of via de afrekening aan de verkoper aan te rekenen)
De overdracht van een kavel
De precontractuele informatie heeft vooral een financiële grondslag:
1° het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal;
2° het bedrag van de eventuele achterstallen, daarin begrepen de kosten
van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering en de kosten voor
de mededeling van de in § 1 en § 2 vereiste informatie;
3° de oproepingen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal;
4° een overzicht van de hangende procedures i.v.m. de mede-eigendom
en van de bedragen die in het geding zijn;
5° de notulen van de vergaderingen van de laatste 3 jaar, alsook de
periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste 2 jaar;
6° een afschrift van de laatst goedgekeurde balans.
Geen geldigheidsduur. Wel best zo actueel mogelijk.
De overdracht van een kavel
- sanctie:
. relatieve nietigheid (als de koper een belang heeft)
. professionele aansprakelijkheid
- opschortende voorwaarde:
. cfr. bodemattest : Cass. 22 maart 2018
. belang van formulering (specifieke of “catch all” clausule: geen
info die aankoop aan dezelfde voorwaarden zou hebben belet)
- verzaking:
mogelijk als de nieuwe mede-eigenaar reeds over de
precontractuele info beschikt (bv. via de verkoper, de website van
de VME of bij verdeling tussen mede-eigenaars)
De overdracht van een kavel
2. Informatieplicht van de notaris bij de authentieke akte
(art. 577-11, § 2 oud BW; art. 3.94, § 2 BW)
- bij iedere translatieve of declaratieve eigendomsoverdracht
onder levenden of wegens overlijden (= ruimer dan § 1)
vb. ook bij inbreng in huwgemeenschap. Aangifte nal. = betwist.
- via aangetekende brief ; de syndicus heeft 30 dagen om te
antwoorden, zo niet melding maken van verzuim in de akte
- op kosten van de uittredende mede-eigenaar (te betalen aan de
syndicus of via de afrekening aan de verkoper aan te rekenen)
- info & documenten § 1 indien niet aanwezig of verouderd (“in
voorkomend geval”) => bijgewerkte versies,
+ info & documenten § 2 :
. uitgaven waartoe de AV heeft besloten voor de overdracht
. oproepingen tot kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden
. kosten voor verkrijging van gemeenschappelijke delen
. verschuldigde bedragen door de vereniging van mede-eigenaars
De overdracht van een kavel
-
sanctie :
. professionele aansprakelijkheid van de notaris
- verzaking:
mogelijk als de nieuwe mede-eigenaar reeds over deze informatie
beschikt (bv. via de verkoper of bij verdeling of bij inbreng in gem.)
alsook bij gebrek aan belang (bv. bij schenking van de BE waarbij
de VG alle lasten op zich neemt en ook stemrecht heeft op de AV)
De overdracht van een kavel
3. Informatieplicht van de notaris na de authentieke akte
(art. 577-11, § 3 oud BW; art. 3.94, § 3 BW)
- mededeling binnen de 30 dagen na de akte aan de syndicus van de
aktedatum, de identificatie van de privatieve kavel, de identiteit en het
huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en, in
voorkomend geval, de identiteit van de lasthebber aangewezen
overeenkomstig art. 577-6 § 1, tweede lid oud BW (art. 3.86, § 3, derde
lid BW
- geen termijn of vormvereiste (bv. per mail de dag van de akte)
- best ook ev. afwijkende datum meedelen waarop de nieuwe medeeigenaar gebruik kan maken van de gemene delen, van belang voor
gehoudenheid in de (gewone) gemene lasten, bv. sleutelovereenkomst
of uitgesteld genot.
- verzaking:
mogelijk als de nieuwe mede-eigenaar reeds over deze informatie
beschikt (bv. via de verkoper of bij verdeling of bij inbreng in gem.)
alsook bij gebrek aan belang (bv. bij schenking van de BE waarbij de VG
alle lasten op zich neemt en ook stemrecht heeft op de AV)
De overdracht van een kavel
4. Gemeenschappelijke lasten lastens overdrager / overnemer
- vanaf de opvragingen door de syndicus gedaan na de vaste
datum van de eigendomsoverdracht (doorgaans de authentieke akte)
- gewone lasten vanaf de dag waarop de nieuwe mede-eigenaar
gebruik kan maken van de gemene delen; de afrekening wordt door de
syndicus opgemaakt; het aandeel van de kavel in het werkkapitaal
wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd
bij de nieuwe mede-eigenaar;
- buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng vanaf
de datum van de algemene vergadering als de koper stemrecht had
- afwijkende afspraken (bv. terugbetaling aandeel reservefonds aan
de verkoper) : geldig maar niet tegenstelbaar aan VME
Strijdig met de dwingende bepalingen van de wet:
persoonsgebonden fonds voor werken (in de statuten van het
gebouw of via een beslissing van de algemene vergadering)
dat bij verkoop wordt terugbetaald (= oneigenlijk reservefonds)
Achterstallen (schulden aan de VME)
Art. 577-11/1 oud BW (art. 3.95 BW):
“Bij het verlijden van de authentieke akte moet de
instrumenterende notaris de door de uittredende mede-eigenaar
verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten,
daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en
buitengerechtelijke invordering, afhouden. De instrumenterende
notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire
schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van
een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of
kosten betwist, brengt de instrumenterende notaris binnen drie
werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de syndicus
daarvan bij een ter post aangetekend schrijven op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van
een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na de verzending
van de in het voorgaande lid bedoelde aangetekend schrijven, kan de
notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de
uittredende mede-eigenaar betalen.”
Achterstallen (schulden aan de VME)
Nieuw art. 27, 7° Hyp.W. (stil voorrecht => art. 29 Hyp.W.):
“De schuldeisers, op onroerende goederen bevoorrecht, zijn:
(…) 7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een
gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met
betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het
lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na
het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht
bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de
verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.”
 Alle (gewone & buitengewone) bijdragen in hoofdsom
 Titularis = VME (hoofd- en deelverenigingen) (niet bij “kleine basisakte”)
 Stil voorrecht => automatische inhouding los van art. 577-11/1 oud BW (art.
3.95 BW)
 Voor de hypothecaire schuldeisers, de fiscus, pandhouders, …
 Na de eerder ingeschreven onroerende voorrechten (bv. de onbetaalde
verkoper, ruiler, schenker, mede-erfgenaam of deelgenoot)
 VME betrekken in alle rangregelingen en rechtstreeks uitbetalen (ook bij
insolventieprocedures)
Vertaling van de statuten
Art. 577-11/2 oud BW (art. 3.96 BW) :
- een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling krijgen van
elk document m.b.t. de mede-eigendom uitgaande van de VME in
de taal van het taalgebied waarin het gebouw gelegen is;
- de syndicus stelt deze vertaling binnen een redelijke termijn ter
beschikking op kosten van de VME.
Concreet : de statuten (ongeacht hun datum) en alle andere
documenten die zijn opgesteld na 1 september 2010.
bv. : gebouw in Kraainem : naar het Nederlands
gebouw in Brussel : naar het Nederlands of het Frans
gebouw in Eupen : naar het Duits
Er bestaat geen wettelijke regeling over de omgangstaal in de AV
Coördinatie van de statuten
Vanaf 1 januari 2019 is bepaald dat:
1° de niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of
bepalingen uit het reglement van interne orde van rechtswege worden
vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen (art. 577-14 oud BW;
art. 3.100 BW);
2° de bepalingen 1°, 2° en 3° van artikel 577-4, § 2 oud BW (art. 3.85, § 3 BW)
die zich bij de inwerkingtreding van de wet nog in het reglement van medeeigendom bevinden geacht worden deel uit te maken van het reglement van
inwendige orde (art. 157, zesde lid v/h wetsontwerp (overgangsbepaling).
Samen met de verplichting v/d syndicus om het reglement van interne orde aan
te passen aan de nieuwe wettelijke bepalingen, waartoe hij ambtshalve kan
overgaan (zonder beslissing v/d AV) is daarmee de problematiek v/d coördinatie
v/d statuten definitief van de baan (voor zover er i/d basisakte en het
regelement van mede-eigendom – in de nieuwe, afgeslankte versie volgens de
nieuwe wet – niets moet gewijzigd worden). De syndicus kan (in dat geval)
volstaan met een mededeling v/d aangepaste tekst van het reglement van
inwendige orde op de eerstvolgende AV (en maakt hier dus best ook werk van).
Erfdienstbaarheden en opstalrecht als
alternatieven voor appartements-ME ?
EDH van overbouw (of uitbouw), onderbouw en steun
kunnen een alternatief zijn voor appartementsmedeeigendom bij grensoverschrijdende constructies.
• De EDH moet accessoir blijven aan het heersend erf dat
niet kunstmatig mag gecreëerd worden.
• De constructie die het voorwerp vormt van de EDH moet
daarbij zowel kwalitatief als kwantitatief accessoir zijn aan
het heersend erf, zodat het heersend erf bv. niet veel
kleiner mag zijn dan de overbouw zelf en bv. niet enkel
mag dienen als toegang tot de overbouw.
• Een EDH van overbouw kan niet worden gebruikt als
instrument om een bijkomende verdieping te bouwen op
een bestaand appartementsgebouw.
Erfdienstbaarheden en opstalrecht als
alternatieven voor appartements-ME ?
• Het appartementsrecht is in de huidige stand van de
Belgische wetgeving de enige manier waarop volle en
exclusieve eigendomsrechten zonder tijdsbeperking met
elkaar kunnen worden gestapeld.
Het nieuwe goederenrecht biedt wel een alternatief voor
appartementsmede-eigendom, met name het eeuwigdurend
opstalrecht dat door de eigenaar van de grond is gevestigd
hetzij voor doeleinden van het openbaar domein, hetzij om
de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex
en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes
omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en
verscheiden gebruik en onderling geen enkel
gemeenschappelijk deel hebben (art. 3.180, tweede lid BW).
EINDE