Gayrimenkul
Sektör Raporu
Haziran 2020
Gayrimenkul
Sektör Raporu
ÖZET
2020 ikinci çeyrek dönemi, tüm Dünya’da yayılan COVID-19 virüsüne bağlı ilan
edilen Pandemi ve buna yönelik alınan önlemlerin gölgesinde geçmiştir. Ağustos 2019
itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan düşüş son çeyrekte konut satışlarını
bir miktar olumlu yönde etkilerken, Pandemiden dolayı birçok sektörde olduğu gibi
gayrimenkul sektöründe de genel olarak durağanlık gözlenmiştir. Sektörde kur
değişikliği, enflasyona bağlı olarak gayrimenkul yatırım maliyetlerinin geçmiş
senelere oranla artış sergilemesi ve alınan yapı ruhsatlarının bir önceki seneye göre
azalış göstermesi sonucunda gayrimenkullerde arz daralması beklenmekte ve bunun
sonucunda orta vadede gayrimenkul değerlerinin yükseleceği düşünülmektedir.
İstanbul ofis pazarında bazı bölgelerdeki boşluk oran artışlarının diğer bölgelerdeki
azalışlarla bir nebze kompanse edildiği gözlenmiştir. Bu da kiracıların daha makul
kiralar için bina ve gerekirse bölge değiştirmeyi göze aldıklarının göstergesidir.
Ayrıca sıkışık zamanlarda kira tutarı beklentisini düşürmenin doluluğa olumlu
yansıdığı gözlenmektedir.
Lojistik sektörü diğer sektörlere kıyasla salgının olumsuz etkilerinin en az yaşandığı
pazar olmuştur. Endüstriyel tesislerde üretimin yavaşlaması ve yer yer durmasına
karşın, bu dönemde e-ticaretin artmasıyla özellikle şehir lojistiği tesislerine olan talep
artmış olup hemen hemen her bölgede boşluk oranlarının düştüğü gözlenmiştir.
Gelecek dönemde salgının etkisiyle boşluk oranlarındaki düşüşlerin devam edeceği
ve buna paralel m2 başına TL bazında kiraların yükseleceği öngörülmektedir.
Covid sürecinin hangi şiddette ve ne kadar devam edeceği belirsizdir. Perakende
sektörüne yönelik tüketim alışkanlıklarında ne düzeyde kalıcı bir değişikliğe sebep
olacağı da takip edilmelidir. Son dönemde hızla artan E-ticaret, mevcut AVM rekabeti,
inşaat halinde olan gelecek AVM’ler ve AVM-alışveriş caddeleri arasındaki yoğun
rekabet dikkate alınmalıdır. Aynı şekilde, salgının olumsuz etkilerinin en çok
yaşandığı sektörlerden biri olan turizm sektörün geleceğinin de salgın sürecinin
şiddetine ve süresine paralel şekilleneceği öngörülmektedir.
Sayfa 2
Gayrimenkul
Sektör Raporu
TEMEL EKONOMİK VERİLER
TÜFE’de (2003=100) 2020 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 1,1, bir önceki
yılın aynı ayına göre yüzde 12,6, bir önceki yılın aralık ayına göre yüzde 5,8 artış
gerçekleşti. 2020 yılı Mayıs ayı Sanayi Üretim Endeksi’ndeyse, bir önceki aya göre
yüzde 7,4’lük bir artış görülürken; 2019 yılının aynı ayına göre yüzde 30,6, aralık ayına
göre ise yüzde 34.9’luk bir azalma görüldü. Tüketici Güven Endeksi’ne bakıldığında
ise, 2020 yılı Temmuz ayı verisinde bir önceki aya göre yüzde 2,9’luk bir azalma
görülmesine rağmen, bir önceki yılın temmuz ayına göre yüzde 7,6 ve yine bir önceki
yılın aralık ayına göre yüzde 4,8’lik artış görüldü. İşsizlik endeksi 2020 yılının Nisan
ayına kadar elde edilen verilerine göre düşüş trendini sürdürürken, bir önceki aya
göre bu düşüşün yüzde 3 seviyesinde olduğu görüldü. Endeks, 2019 yılı içinde inişli
çıkışlı bir performans sergilerken, iki yılın Nisan ayı verileri karşılaştırıldığında yüzde
1,5’lik bir azalma gözlendi.
Enflasyon, Sanayi Üretim, İşsizlik ve Tüketici Güven Endeksi
500,00
130,00
450,00
120,00
400,00
110,00
350,00
100,00
300,00
250,00
90,00
200,00
80,00
150,00
70,00
100,00
Sanayi Üretim Endeksi (Sol)
Tüketici Güven Endeksi (Sol)
İşsizlik Endeksi (Sol)
Enflasyon (Sağ)
2020-06
2020-01
2019-09
2019-05
2019-01
2018-09
2018-05
2018-01
2017-09
2017-05
2017-01
2016-09
2016-05
2016-01
2015-09
2015-05
2015-01
2014-09
2014-05
2014-01
2013-09
2013-05
2013-01
2012-09
2012-05
2012-01
2011-09
2011-05
2011-01
0,00
2010-09
50,00
2010-05
50,00
2010-01
60,00
*Kaynak: TÜİK & TCMB
Türk Lirası’nın ABD Doları ve Euro karşısındaki performansına bakıldığında, 2020
yılı Haziran ayında bir önceki aya göre ABD Doları karşısında yüzde 2,1’lik bir değer
artışı gözlenirken, Euro karşısında yüzde 1,4’lük bir azalma görüldü. Geçtiğimiz yılın
haziran ayına göre ABD Doları karşısındaki değer kaybı yüzde 17,2, Euro karşısında
ise yüzde 16,9 olarak belirlendi. Yine bir önceki yılın aralık ayına göre ABD Doları ve
Euro’ya karşı değer kayıpları sırasıyla yüzde 16,6 ve yüzde 18,2 oldu.
Sayfa 3
Gayrimenkul
Sektör Raporu
9,00
%35
8,00
%30
7,00
%25
6,00
5,00
%20
4,00
%15
3,00
Faiz Oranı
Kur
Döviz Kuru ve Faiz Oranları
%10
2,00
%5
1,00
%0
2010-01
2010-05
2010-09
2011-01
2011-05
2011-09
2012-01
2012-05
2012-09
2013-01
2013-05
2013-09
2014-01
2014-05
2014-09
2015-01
2015-05
2015-09
2016-01
2016-05
2016-09
2017-01
2017-05
2017-09
2018-01
2018-05
2018-09
2019-01
2019-05
2019-09
2020-01
2020-06
0,00
USD/TRY (Sol)
EUR/TRY (Sol)
Konut Kredi Faiz Oranı (Sağ)
Aylık Mevduat Faiz Oranı (Sağ)
*Kaynak: TÜİK & TCMB
Üretim Yöntemiyle İnşaat sektörü (Kamu ve özel sektör tarafından yapılan tüm inşaat
faaliyetleri) cari fiyatlarla bir önceki çeyrek döneme göre %1,5 küçülürken,
gayrimenkul faaliyetlerinin (Emlakçılık ve Kiralama işlemleri) büyüme oranı %5 oldu.
Bu değerler, bir önceki dönemin kendisinden önceki döneme göre performansı ile
kıyaslandığında, Üretim Yöntemiyle İnşaat sektörünün küçülmesinde yüzde 2,3’lük
bir azalma, gayrimenkul faaliyetlerinin büyüme oranında ise %1’lik bir azalma
gözlendi. Bu değişimlere sebep olarak, COVID-19 salgını öncesi, 2020’nin ilk
çeyreğinde yeni inşaat faaliyetlerinin hız kazanması ve enflasyon üzerinde artan
fiyatların gayrimenkul faaliyetlerindeki büyümeye etkisi gösterilebilir.
%30
7,00
%25
Kur
Büyüme Oranı
İnşaat Sektörü ve Gayrimenkul Faaliyetlerinin Büyüme
Oranları
6,00
%20
5,00
%15
%10
4,00
%5
3,00
%0
2,00
-%5
1,00
-%10
0,00
2011-1Ç
2011-2Ç
2011-3Ç
2011-4Ç
2012-1Ç
2012-2Ç
2012-3Ç
2012-4Ç
2013-1Ç
2013-2Ç
2013-3Ç
2013-4Ç
2014-1Ç
2014-2Ç
2014-3Ç
2014-4Ç
2015-1Ç
2015-2Ç
2015-3Ç
2015-4Ç
2016-1Ç
2016-2Ç
2016-3Ç
2016-4Ç
2017-1Ç
2017-2Ç
2017-3Ç
2017-4Ç
2018-1Ç
2018-2Ç
2018-3Ç
2018-4Ç
2019-1Ç
2019-2Ç
2019-3Ç
2019-4Ç
2020-1Ç
-%15
İnşaat
Gayrimenkul Faliyetleri
USD/TRY
*Kaynak: TÜİK & TCMB
Sayfa 4
Gayrimenkul
Sektör Raporu
DEMOGRAFİK GÖSTERGELER
Gayrimenkul yatırımlarındaki dalgalanmaların bir ülkenin ekonomik büyümesi ile
yakından ilgisi olsa da ülkenin demografik özelliklerinin yatırım sayısındaki değişime
doğrudan bir etkisi olduğu yadsınamaz bir gerçektir. Ülkelere göre nüfus büyüme
projeksiyonuna bakıldığında, Türkiye Avrupa'nın en kalabalık ülkelerinden biri
olmakla kalmayıp, gelecekte güçlü bir nüfus artış beklentisi ile bir istisnadır.
%
Birleşmiş Milletler Nüfüs Büyüme Projeksiyonu
(2015- 2050)
1,50
1,00
0,50
0
-0,50
-1,00
Letonya
Litvanya
Romanya
Bulgaristan
Ukrayna
Hırvatistan
Portekiz
Yunanistan
Sırbistan
Polonya
Macaristan
İtalya
Arnavutluk
Belarus
ispanya
Slovenya
Finlandiya
Rusya Federasyonu
Fransa
Hollanda
Man Adası
Danimarka
Belçika
Almanya
İsveç
Birleşik Krallık
Avusturya
İsviçre
Norveç
İrlanda
Türkiye
Lüksemburg
-1,50
*BM Dünya Nüfus Beklentileri
TÜİK’in açıkladığı 2019 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları’na
bakıldığında, çalışma çağı olarak tanımlanan 15-65 yaş grubundaki insanların, toplam
nüfusun %67,8’ini oluşturduğu görülmektedir.
Yaş Grubu ve Cinsiyete Göre Nüfus Dağılımı (2019)
90+
80-84
Yaş Grupları
70-74
60-64
50-54
Erkek
40-44
Kadın
30-34
20-24
10-14
0-4
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
*TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2019
Sayfa 5
Gayrimenkul
Sektör Raporu
Bunun yanında, Türkiye’nin şehirde yaşayan nüfus oranı tahminlerine bakıldığında
diğer ülkelere kıyasla, hatırı sayılır bir büyüme oranı ile karşımıza çıkmaktadır.
Yüksek ekonomik büyüme göstermesi beklenen Avrupa ülkelerine kıyasla daha genç
ve kalabalık bir nüfusa, dolayısıyla daha fazla iş gücüne sahip olması beklenen
Türkiye’de, gelecek yılların gayrimenkul yatırımları açısından umut verici olduğu
söylenebilir.
90
80
70
Türkiye
60
50
Dünya
40
Doğu Avrupa
30
Kuzey Avrupa
20
1950
1954
1958
1962
1966
1970
1974
1978
1982
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2010
2014
2018
2022
2026
2030
2034
2038
2042
2046
2050
Şehirde Yaşayan Nüfus Oranı (%)
1950-2050 arası Şehirde Yaşayan Nüfus Oranı Tahminleri
Güney Avrupa
Yıl
*BM Dünya Şehirleşme Beklentileri
Sayfa 6
Gayrimenkul
Sektör Raporu
KONUT
Türkiye’de 2020 yılında Haziran itibarıyla toplam 434.757 adet konut satışı
gerçekleşirken, bunlar arasında ipotekli konut satışı miktarı 164.870 olmuştur. 2013
yılından itibaren konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerileme konut satışlarını
olumlu yönde etkilerken, bu olumlu trend COVID-19 salgını ile sekteye uğramıştır.
Türkiye Toplam Ve İpotekli Satış Rakamları
İpotekli
Diğer
Konut Kredisi Faiz % (Aylık)
%32
1.600.000
%28
Haziran 2020'ye kadar
olan veriler
1.400.000
%24
1.200.000
%20
1.000.000
%16
800.000
%12
600.000
%8
400.000
%4
200.000
%0
-
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
360.357
419.000
431.485
697.078
775.692
854.932
891.945
936.215
1.098.5
1.016.2
269.887
İpotekli 246.741
289.275
270.136
460.112
389.689
434.388
449.508
473.099
276.820
332.508
164.870
Diğer
*Kaynak: TÜİK & TCMB
Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesmiş olup geçen
yılın aynı dönemine göre yaklaşık %78 oranında azalış görüldü. Toplam satışlar
içindeki payı ise Mayıs ve Haziran itibarıyla %2,9 seviyesinde gerçekleşti. Yabancılara
yapılan konut satışlarında ilk sırada %49 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada
%19,3 pay ile Antalya yer aldı.
Türkiye Toplam, İlk, İkinci El Ve Yabancıya Konut Satışları
1.600.000
%4,0
Haziran 2020'a kadar
olan veriler
1.400.000
%3,5
1.200.000
%3,0
1.000.000
%2,5
800.000
%2,0
600.000
%1,5
400.000
%1,0
200.000
%0,5
0
Toplam konut satışları
2010
2011
2012
607.098
708.275
701.621
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
1.157.190 1.165.381 1.289.320 1.341.453 1.409.314 1.375.398 1.348.729
2020
İlk satış
529.129
541.554
598.667
631.686
659.698
651.572
511.682
83.596
İkinci el satış
628.061
623.827
690.653
709.767
749.616
723.826
837.047
186.291
Yabancıya Konut Satışı
12.181
18.959
22.830
18.189
22.234
39.663
45.483
12.598
1,1%
1,6%
1,8%
1,4%
1,6%
2,9%
3,4%
2,9%
Yabancıya Konut Satışı %
%0,0
434.757
*Kaynak: TÜİK
Sayfa 7
Gayrimenkul
Sektör Raporu
Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş ile birlikte ertelenmiş talep ve yeni stok
katılımının yavaşlaması, Mayıs itibarıyla konut fiyatlarının yukarıya doğru
seyretmesinde etkili olmuştur. Yeni konut fiyat endeksinde Temmuz 2017’ye göre
Mayıs ayında %40,3, konut fiyat endeksi %35, inşaat maliyet oranı %61 artış gösterdi.
Endeks
Yeni Konut Fiyat - İnşaat Maliyet Endeksi 2017:100
160
%65
150
%55
140
%45
130
%35
120
%25
%15
110
%5
100
-%5
90
-%15
-%25
70
-%35
2015-01
2015-03
2015-05
2015-07
2015-09
2015-11
2016-01
2016-03
2016-05
2016-07
2016-09
2016-11
2017-01
2017-03
2017-05
2017-07
2017-09
2017-11
2018-01
2018-03
2018-05
2018-07
2018-09
2018-11
2019-01
2019-03
2019-05
2019-07
2019-09
2019-11
2020-01
2020-03
2020-05
80
Yeni Konut Fiyat Endeksi
Konut Fiyat Endeksi
İnşaat Maliyet Endeksi Kümülatif Değişim Oranı
*Kaynak: TÜİK & TCMB
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2019 yılında bir önceki yıla göre, %53
azalmış, yapı kullanma izin belgeleri 2019 yılında bir önceki yıla göre %18 azalmıştır.
2020 yılında Mart itibarıyla verilen yapı ruhsatı 80.216, yapı izin belgesi 151.922
adettir.
Senelere Göre Yapı Ruhsat ve Kullanma İzin Belgesi
Sayıları, Değişim Oranları
1.600.000
%100
1.400.000
%80
%60
1.200.000
%40
1.000.000
%20
800.000
%0
600.000
-%20
-%40
400.000
-%60
200.000
-%80
0
-%100
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Yapı Ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Yapı Kullanma İzin Belgesi Yıllık %
Yapı Ruhsatı Yıllık %
*Kaynak: TÜİK
Sayfa 8
Gayrimenkul
Sektör Raporu
Konut sektöründe arz daralması ve inşaat maliyetlerinin artması sonucunda kısa-orta
vadede konut fiyatlarının enflasyon üzerinde yükselmesi, orta-uzun vadede konut
talebinin emeklilik tasarrufu/yatırımdan ziyade ihtiyaca yönelik oluşacağı
öngörülmektedir.
OFİS
Türkiye Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2020 Mart sonu itibarıyla 149,95 puan
seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 0,80 puan artış
gösterirken, aylık 1,45 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde
başlayan endekste, 12 aylık dönemde 1,30 puanlık bir artış yaşandı.
155
USD/TRY
Endeks
Türkiye Endeksa Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi
7,00
6,50
150
6,00
145
5,50
140
5,00
4,50
135
4,00
Endeksa Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi
2020-03
2020-02
2020-01
2019-12
2019-11
2019-10
2019-09
2019-08
2019-07
2019-06
2019-05
2019-04
2019-03
2019-02
2019-01
2018-12
2018-11
2018-10
2018-09
2018-08
2018-07
2018-06
2018-05
2018-04
2018-03
2018-02
3,50
2018-01
130
USD/TRY
*Kaynak: Endeksa & TCMB
İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları (m2/ay)
$30
₺110
$28
₺105
$26
₺100
$24
₺95
$22
₺90
$20
₺85
$18
₺80
$16
₺75
$14
₺70
$12
₺65
$10
₺60
2015 Ç2 2015 Ç4 2016 Ç2 2016 Ç4 2017 Ç2 2017 Ç4 2018 Ç2 2018 Ç4 2019 Ç2 2019 Ç4 2020 Ç2
İstenilen Kira (USD)
İstenilen Kira (TL)
*Kaynak: Colliers International
Sayfa 9
Gayrimenkul
Sektör Raporu
Türk Lirası (TL) bazında ofis kiraları 2020 yılının ilk yarısında, 2019 yılının ikinci
yarısına göre sınırlı da olsa arttı. 2020 yılı ilk yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı
ofis binalarının ortalama kirası 101TL/m²/ay olarak gerçekleşti. Geçen yılın ikinci
yarısıyla karşılaştırıldığında TL cinsinden kiralar yaklaşık %1 oranında artarken,
ABD Doları cinsinden kiralar ise yaklaşık %14 oranında azaldı.
2020 Yılı 1. Çeyrek sonunda geçen seneye göre boşluk oranı artışı diğer bölgelere göre
en çok %43 oranında Kağıthane bölgesinde gözlemlenmiştir.
Öte yandan bazı bölgelerdeki boşluk oran artışlarının diğer bölgelerdeki azalışlarda
bir nebze kompanse edildiği gözlenmiştir. Bu da kiracıların daha makul kiralar için
bina ve gerekirse bölge değiştirmeyi göze aldıklarının göstergesidir. Ayrıca sıkışık
zamanlarda kira tutarı beklentisini düşürmenin doluluğa olumlu yansıdığı
gözlenmektedir.
%
İstanbul Ofis Boşluk Oranları
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Ç1’19
Ç2’19
Ç3’19
Ç4’19
Ç1’20
*Kaynak: GYODER
Sayfa 10
Gayrimenkul
Sektör Raporu
ARSA ve ARAZİ
Faizlerin düşmesiyle kredili konut satışlarının yanı sıra ülke genelinde tarla ve arsa
satışları da artmıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre yılın 2020
ilk 6 ayında ülke genelinde toplamda 182 bin 618 tarlanın satış işlemi
gerçekleştirilmiştir. Geçen yılın ilk 6 ayında ise ülke genelinde toplam 153 bin 827 tarla
satışı yapılmıştır. Bu rakamlar bize yıllık bazda %19 oranında bir yükselişi ifade
etmektedir. Türkiye genelinde arsa satışları daha da hızlı hareket etmiştir. Yılın ilk 6
ayında ülke genelinde toplam 154 bin 926 arsa satışı yapılmıştır. Geçen yıl ilk 6 ayda
120 bin 407 arsa satışı yapılmıştır. Buna göre arsa satışları geçen yılın ilk yarısına göre
%32 artış gözlenmiştir.
2019 - 2020 Türkiye Geneli İlk 6 Ay Arsa ve Tarla Satış
İşlem Sayısı
200.000
100.000
0
Arsa
Tarla
2019 ilk 6 ay
2020 ilk 6 ay
*Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
İstanbul'da 6 ayda 24 bin 549 arsa satışı gerçekleşti. Küçükçekmece'de 2 bin 722,
Bağcılar'da 2 bin 4, Maltepe'de 1562, Silivri'de 1389, Arnavutköy'de 1341 arsanın satış
işlemi yapıldığı ilk beş ilçe oldu.
En çok tarla satışı yapılan iller, satış işlem adetleriyle; İstanbul 11 bin 639, Antalya 10
bin 250, Konya 8 bin 762, Ankara 8 bin 232, Bursa 7 bin 739 olarak sıralanıyor. İstanbul
ve Ankara'dan sonra en çok arsa satışı yapılan iller, 6 bin 588 ile Antalya, 6 bin 311 ile
İzmir ve 5 bin 133 ile de Konya oldu.
*Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Sayfa 11
Gayrimenkul
Sektör Raporu
PERAKENDE
Ciro Endeksi
AVM Ciro Endeksi ve Ziyaretçi Sayısı
400
115
380
110
360
340
105
320
100
300
280
95
260
90
240
Ziyaretçi Sayısı Endeksi
AVM Ciro endeksi (AVM’lerdeki kiralanabilir alanların metrekare başına düşen ciro
göstergesi) Ocak 2020 döneminde bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve
enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %27,3 oranında artış kaydederek 340
puana ulaşmıştır.
85
220
Ciro Endeksi
01.2020
12.2019
11.2019
10.2019
09.2019
08.2019
07.2019
06.2019
05.2019
04.2019
03.2019
02.2019
01.2019
12.2018
11.2018
10.2018
09.2018
08.2018
07.2018
06.2018
05.2018
04.2018
03.2018
02.2018
80
01.2018
200
Ziyaretçi Sayısı Endeksi
*Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği
COVID sürecindeki sağlık ve ekonomik önlemlerin AVM ciro ve ziyaretçi sayısı
üzerindeki etkisinin reel bir trendi yansıtmaması nedeniyle bu rapor kapsamında
ayrıca değerlendirilmemiştir.
İstanbul’daki AVM’lerde getiri oranı (Yıllık kira gelirinden operasyon maliyeti
çıkarılarak gayrimenkul değerine bölünmesiyle ile hesaplanır) 2020 yılı birinci yarı
itibariyle %9’a yükseldi.
Getiri Oranı
%9,5
%9,0
%8,5
%8,0
%7,5
%7,0
%6,5
%6,0
2014 Ç2 2014 Ç4 2015 Ç2 2015 Ç4 2016 Ç2 2016 Ç4 2017 Ç2 2017 Ç4 2018 Ç2 2018 Ç4 2019 Ç2 2019 Ç4 2020 Ç2
*Kaynak: Colliers International
Covid sürecinin hangi şiddette ve ne kadar devam edeceği belirsizdir. Ayrıca tüketim
alışkanlıklarında ne düzeyde kalıcı bir değişikliğe sebep olacağı da takip edilmelidir.
Son dönemde hızla artan E-ticaret, mevcut AVM rakipleri, inşaat halinde olan gelecek
AVM’ler ve Alışveriş Caddeleri arasındaki yoğun rekabet dikkate alınmalıdır.
Sayfa 12
Gayrimenkul
Sektör Raporu
LOJİSTİK
2020 yılı ikinci yarısında, diğer sektörlere kıyasla salgının olumsuz etkilerinin en az
yaşandığı piyasa lojistik pazarı oldu. Endüstriyel tesislerde üretimin yavaşlaması ve
yer yer durmasına karşın, bu dönemde e-ticaretin artmasıyla özellikle şehir lojistiği
tesislerine olan talep artmıştır. Artan taleple birlikte kiralar TL bazında yükselmiştir.
İstanbul Lojistik Tesisi Kira Rakamları
$7,50
₺40
$7,00
₺35
$6,50
$6,00
₺30
$5,50
₺25
$5,00
$4,50
₺20
$4,00
₺15
$3,50
$3,00
₺10
2015 Ç2 2015 Ç4 2016 Ç2 2016 Ç4 2017 Ç2 2017 Ç4 2018 Ç2 2018 Ç4 2019 Ç2 2019 Ç4 2020 Ç2
Birincil Kira Rakamları TL/m2/ay
Birincil Kira Rakamları $/m2/ay
*Kaynak: Colliers International
2020 yılı ikinci yarısında, 2019 yılına kıyasla hemen hemen her bölgede boşluk
oranlarının düştüğü gözlemlenmektedir. Özellikle şehir lojistiğine olan talebin
artmasıyla şehir merkezine yakın olan Dudullu bölgesi başta olmak üzere genel olarak
boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu. Gelecek dönemde salgının etkisiyle
boşluk oranlarındaki düşüşlerin devam edeceği ve buna paralel m2 başına TL bazında
kiraların yükseleceği öngörülmektedir.
İstanbul Bölgelere Göre Lojistik Kira ve Boşluk Oranları
₺35
%60
₺30
%50
₺25
%40
₺20
%30
₺15
%20
₺10
%10
₺5
%0
₺0
2019
Ç4
2020
Ç2
Dudullu
2019
Ç4
2020
Ç2
Tuzla
2019
Ç4
2020
Ç2
Silivri
2019
Ç4
2020
Ç2
Esenyurt
Kira (TL/m2/ay)
2019
Ç4
2020
Ç2
Gebze
2019
Ç4
2020
Ç2
Dilovası
2019
Ç4
2020
Ç2
Çerkezköy
2019
Ç4
2020
Ç2
Çorlu
Boşluk Oranı(%)
*Kaynak: Colliers International
Sayfa 13
Gayrimenkul
Sektör Raporu
Belediyeler tarafından sanayi binaları ve depolara verilen yapı ruhsatlarının 2019
yılında bir önceki yıla göre, %51 azaldığı ve yapı kullanma izin belgelerinin 2019
yılında bir önceki yıla göre, %49 azaldığı gözlemlenmiştir. 2020 yılında Mart itibarıyla
verilen yapı ruhsatı 856, yapı izin belgesi 590 adettir.
12.000.000
5.000
10.000.000
4.000
8.000.000
3.000
6.000.000
2.000
4.000.000
1.000
2.000.000
0
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Ruhsat Almış Yapıların Toplam m2 Büyüklüğü
Yapı Kullanma İzin Belgesi Almış Yapıların Toplam m2 Büyüklüğü
Ruhsat Almış Yapı Sayısı
Yapı Kullanma İzin Belgesi Almış Yapı Sayısı
*Kaynak: TÜİK
Sayfa 14
Yapı Sayısı
m2
Türkiye Sanayi ve Depo Tesisleri Yapı Ruhsatı ve Kullanma
İzin Belgeleri
Gayrimenkul
Sektör Raporu
KONAKLAMA
Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının ilk çeyreğinde
Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 5,4 milyon olurken,
2020 yılının ilk çeyreği için bu rakamın 4,6 milyon olduğu gözlemlenebilmektedir.
2019 yılının ilk çeyreğinde Türkiye’ye gelen yabancı turistin yapmış olduğu
harcamalar kişi başı ortalama 678 Dolar olup, 2020 yılının ilk çeyreği için bu rakamın
710 Dolar olduğu belirtilmektedir.
Kişi
Ziyaret Eden Toplam Turist Sayıların Senelik Değişim Oranları
ve Kişi Başına Harcamalar
20 000 000
$1.000
15 000 000
$800
$600
10 000 000
$400
5 000 000
$200
2013.Ç1
2013.Ç2
2013.Ç3
2013.Ç4
2014.Ç1
2014.Ç2
2014.Ç3
2014.Ç4
2015.Ç1
2015.Ç2
2015.Ç3
2015.Ç4
2016.Ç1
2016.Ç2
2016.Ç3
2016.Ç4
2017.Ç1
2017.Ç2
2017.Ç3
2017.Ç4
2018.Ç1
2018.Ç2
2018.Ç3
2018.Ç4
2019.Ç1
2019.Ç2
2019.Ç3
2019.Ç4
2020.Ç1
2020.Ç2
$-
Toplam Yabancı Turist Sayısı
Kişi Başına Harcama
*Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
Belediyeler tarafından otel ve benzeri binalara verilen yapı ruhsatlarının 2019 yılında
bir önceki yıla göre, %43 azaldığı ve yapı kullanma izin belgelerinin 2019 yılında bir
önceki yıla göre, %12 azaldığı gözlemlenmiştir. 2020 yılında Mart itibarıyla verilen
yapı ruhsatı 181, yapı izin belgesi 119 adettir.
8.000.000
2.000
6.000.000
1.500
4.000.000
1.000
2.000.000
500
0
Yapı Sayısı
m2
Otel Tesisleri Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzin Belgeleri
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Ruhsat Almış Yapıların Toplam m2 Büyüklüğü
Yapı Kullanma İzin Belgesi Almış Yapıların Toplam m2 Büyüklüğü
Ruhsat Almış Yapı Sayısı
Yapı Kullanma İzin Belgesi Almış Yapı Sayısı
*Kaynak: TÜİK
Veriler doğrultusunda, salgının olumsuz etkilerinin en çok yaşandığı sektörlerden biri
olan turizm sektörün geleceği salgın sürecinin şiddetine ve süresine paralel
şekilleneceği öngörülmektedir.
Sayfa 15
Gayrimenkul
Sektör Raporu
MEVZUAT
2020 yılından bu yana Resmî Gazete’de yayınlanmış ve gayrimenkul sektörünü
ilgilendiren mevzuat değişikliklerini aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Tarih
Sayı
Konu
Link
20.02.2020
31045
Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı
Kanunlarda Değişiklik Yapılması
Hakkındaki Kanun
22.02.2020
31047
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri
Hakkında Yönetmelik
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/02/20200222-2.htm
10.03.2020
31064
Mimarlık ve Mühendislik Hizmet
Bedellerinin Hesabında Kullanılacak
2020 Yılı Yapı Yaklaşık Birimleri
Hakkında Tebliğ
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200310-7.htm
10.03.2020
31064
Yapı, Tesis ve Onarım İşleri
İhalelerinde Kullanılan Müteahhitlik
Karneleri ve İş Bitirme Belgelerinin
2020 Yılına ait Değerlendirme
Katsayıları Hakkında Tebliğ
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200310-8.htm
11.03.2020
31065
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde
Değişiklik Yapılmasına Dair
Yönetmelik
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200311-1.htm
12.03.2020
31066
Yapı İşleri İnşaat, Makine ve Elektrik
Tesisatı Genel Teknik Şartnamelerine
Dair Tebliğ
(TEBLİĞ NO: YFK-2007/1)’de
değişiklik yapılmasına dair tebliğ
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/02/20200220-1.htm
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/2020031210.htm
31075
Yapı Denetimi Uygulama
Yönetmeliğinde Değişiklik
Yapılmasına Dair Yönetmelik
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200321-1.htm
24.03.2020
31078
4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında
Kanun Kapsamında Denetimi
Yürütülen Yapılara Ait Taze
Betondan Numune Alınması,
Deneylerinin Yapılması,
Raporlanması Süreçlerinin İzlenmesi
ve Denetlenmesine Dair Tebliğde
Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200324-3.htm
26.03.2020
31080
(Mükerrer) Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M11.htm
03.04.2020
31088
Konut Hesabı ve Devlet Katkısına
Dair Yönetmelikte Değişiklik
Yapılması Hakkında Yönetmelik
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/04/20200403-11.pdf
04.04.2020
31089
Turizm Tesislerinin Niteliklerine
İlişkin Yönetmelikte Değişiklik
Yapılmasına Dair Yönetmelik
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/04/20200404-16.pdf
24.04.2020
31108
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama
Yönetmeliğinde Değişiklik
Yapılmasına Dair Yönetmelik
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/04/20200424-1.htm
22.04.2020
31107
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:
399)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/04/20200422-9.htm
17.04.2020
31102
Yeni Koronavirüs (COVID-19)
Salgınının Ekonomik ve Sosyal
Hayata Etkilerinin Azaltılması
Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/04/20200417-2.htm
08.05.2020
31121
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin
Usül ve Esaslarda Değişiklik
Yapılmasına Dair Usül ve Esaslar
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/05/20200508-7.htm
21.03.2020
Sayfa 16