TUGAS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN
STRATEGI PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN
DISUSUN OLEH :
AFIDAH MUSHOLINA F.
SITA ANDIASTUTI
ANUGRAH DIMAS SUSETYO
ALGA TRIWIRYA WIBISONO
DELIA NOER ADZANNI
3611100022
WADUK JEHEM
3611100038
3611100054
3611100062
3611100069
KABUPATEN BANGLI
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH
DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN
PERENCANAAN
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Allah SWT atas rahmat, hidayah, dan karunia-Nya kepada kita
semua sehingga kami dapat menyelesaikan laporan penelitian dengan judul “STRATEGI
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
KABUPATEN BANGLI’’ . Laporan metode penelitian ini disusun sebagai salah satu syarat
untuk tugas akhir mata kuliah pembiayaan pembangunan pada program Strata-1 di Program
Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut
Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya.
Penulis menyadari dalam penyusunan laporan metode penelitian ini tidak akan
selesai tanpa bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini kami ingin
mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu peneliti dalam
menyelesaikan laporan tugas ini.
Kami menyadari laporan ini tidak luput dari berbagai kekurangan, untuk itu penulis
mengharapkan saran dan kritik demi kesempurnaan dan perbaikannya sehingga akhirnya
laporan ini dapat memberikan manfaat yang banyak bagi bidang pendidikan dan penerapan
dilapangan serta bisa dikembangkan lagi lebih lanjut.
Surabaya, 29 Desember 2014
Penyusun
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
i
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
DAFTAR ISI
Kata Pengantar .....................................................................................................................
i
Daftar Isi ................................................................................................................................
ii
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG ..................................................................................... 1
1.2.
RUMUSAN MASALAH.................................................................................. 2
1.3.
TUJUAN PENULISAN .................................................................................. 2
1.4.
RUANG LINGKUP....................................................................................... 2
1.5.
METODE PENULISAN ................................................................................. 2
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
2.1.
PENGERTIAN PARIWISATA.......................................................................... 4
2.2.
PENGERTIAN ECOWISATA .......................................................................... 5
2.3.
SUMBER PEMBIAYAAN ............................................................................... 7
2.3.1. PEMBIAYAAN KONVENSIONAL ..................................................................... 7
2.3.1.1. STRUKTUR ANGGARAN DANA PUSAT.......................................................... 7
2.3.1.2 STRUKTUR ANGGARAN DANA DAERAH ........................................................ 8
2.3.2. PEMBIAYAAN NON-KONVENSIONAL .............................................................. 9
BAB 3 PEMBAHASAN
3.1.
GAMBARAN UMUM ................................................................................... 10
3.1.1. LOKASI WISATA WADUK JEHEM ................................................................. 10
3.1.2. PENATAAN KAWASAN WADUK JEHEM........................................................... 10
3.1.3. RENCANA INVESTASI OBYEK WISATA WADUK JEHEM ...................................... 11
3.1.4. KOMPONEN SARANA PRASARANA PARIWISATA .............................................. 12
3.1.5. SUMBER PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN ......................................................... 12
3.1.5.1. PEMBIAYAAN KONVENSIONAL ................................................................. 12
3.1.5.2. PEMBIAYAAN NON-KONVENSIONAL .......................................................... 14
3.1.6. KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN.............................................................. 14
3.1.7. ANALISIS KRITERIA INVESTASI .................................................................. 16
BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS
4.1.
ANALISIS FINANSIAL SEDERHANA ............................................................2019
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
ii
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
4.2.
SUMBER PEMBIAYAAN YANG RELEVAN ......................................................... 21
4.3.
STRATEGI PENGIMPLEMENTASIAN SUMBER PEMBIAYAAN TERPILIH ................... 23
BAB V KESIMPULAN & REKOMENDASI
5.1.
KESIMPULAN........................................................................................... 24
5.2
REKOMENDASI ........................................................................................ 25
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
iii
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG
Ekowisata merupakan suatu model pengembangan wisata alam yang bertanggung
jawab di daerah yang masih alami atau daerah-daerah yang dikelola secara alami dimana
tujuannya selain untuk menikmati keindahan alam juga melibatkan usaha konservasi serta
peningkatan pendapatan masyarakat setempat.
Pada dasarnya ekowisata merupakan perpaduan dari berbagai minat yang tumbuh
dari keprihatinan lingkungan, ekonomi, dan sosial. Secara ekonomi pengembangan
ekowisata harus dapat memberi keuntungan bagi penyelenggaranya bagi setiap wilayah
yang memiliki dan mengembangkan ekowisata. Dalam pengelolaan yang terpadu, ekowisata
berpotensi untuk menggerakkan ekonomi wilayah dan mensejahterakan rakyat di sekitar
kawasan yang dikembangkan sebagai pariwisata alam, dengan mekanisme pembiayaan
dana
untuk
kegiatan
konservasi
sumberdaya
alam
dan secara
ekonomis
akan
memberdayakan masyarakat lokal. Keterlibatan masyarakat dan seluruh stakeholder dalam
menjamin keamanan dan keberadayaan sumberdaya alam sangat membantu dalam
memajukan potensi alam yang dimiliki pada setiap wilayah.
Studi
kelayakan
terhadap
pembangunan
waduk
yang
telah
dilaksanakan
sebelumnya oleh Satuan Kerja Sementara Pengembangan dan Pengelolaan Sumber Air Bali,
Bagian Pelaksana Kegiatan Pengelolaan Sumber Air/PPSA Bali melalui Kegiatan Studi
Kelayakan Waduk Jehem di Kabupaten Bangli, Tahun Anggaran 2005, dilakukan dengan
lingkup pemanfaatanhanya untuk pemenuhan air irigasi dan airbaku di Kabupaten Bangli.
Tahap perencanaan waduk ini seperti Desain Detail (DD), Model Test dan Analisis Terhadap
Dampak Lingkungan (Amdal) juga telah dilaksanakan. Hasil kajian ekonomi pada studi
kelayakan menyatakan bahwa pembangunan waduk layak untuk dilaksanakan.
Bila ditinjau dari lokasi rencana pembangunannya, waduk ini mempunyai potensi
yang cukup besar juga bila dikembangkan menjadi obyek pariwisata, karena terletak pada
kawasan ekowisata bukit Bangli dimana terletak obyek wisata Pura Kehen yang hanya
berjarak sekitar 500 meter serta desa tradisional Pengelipuran berjarak sekitar 1 km dari
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
1
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
waduk tersebut. Potensi ini merupakan manfaat tak langsung (secondary benefit) yang akan
dicoba untuk dianalisis sehingga keberadaan waduk tersebut bisa memberikan nilai berupa
pengembangan sektor pariwisata.
1.2. RUMUSAN MASALAH
Adapun rumusan masalah dalam penyususan laporan ini adalah sebagai berikut :
a. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan yang relevan dalam proses
pembangunan ekowisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli ?
b. Dari manakah sumber dana untuk biaya pembangunan dan pengelolaan kawasan
ekowisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli ?
1.3. TUJUAN PENULISAN
Adapun tujuan penulisan dalam penyususan laporan ini adalah sebagai berikut :
a. Merumuskan strategi pembiayaan pembangunan yang relevan dalam proses
pembangunan ekowisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli.
b. Mengidentifikasi sumber-sumber dana pembiayaan yang relevan untuk biaya
pembangunan dan pengelolaan kawasan ekowisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli.
1.4. RUANG LINGKUP
Laporan studi kelayakan ini mengambil studi pembiayaan pembangunan kawasan
ekowisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli. Dalam makalah ini mengulas pembiaayan
pembangunan kawasan ekowisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli.
1.5. METODE PENULISAN
Metode penulisan dalam studi kasus pembiayaan pembangunan dan pengelolaan
kawasan wisata Waduk Jehem Kabupaten Bangli terbagi dalam 5 ( lima ) bab sebagai
berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Berisi mengenai latar belakang, rumusan masalah, tujuan penulisan, metode
penulisan dan ruang lingkup.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
2
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
BAB II KAJIAN PUSTAKA
Pada bab ini berisi mengenai struktur anggaran pusat, struktur anggaran daerah,
sumber pembiayaan konvensional dan non-konvensional.
BAB III PEMBAHASAN
Pada bab pembahasan berisi mengenai gambaran umum yang meliputi komponen
biaya, analisa kriteria investasi, sumber pembiayaan, strategi pembiayaan, simpulan
isu pembiayaan / critical review. Berisi mengenai eksplorasi instrumen pembiayaan
yang meliputi kajian struktur anggaran daerah dan pusat, sumber pembiayaan
konvensional dan non-konvensional.
BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS
Berisi mengenai analisa finansial sederhana, sumber pembiayaan, dan strategi
implementasi pembiayaan.
BAB V PENUTUP
Dalam bab ini berisi mengenai kesimpulan dan rekomendasi.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
3
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. PENGERTIAN PARIWISATA
Dalam Undang-Undang RI nomor 9 tahun 1999 disebutkan definisi pariwisata adalah
segala sesuatu yang berhubungan dengan wisata, termasuk pengusahaan obyek dan daya
tarik wisata serta usaha-usaha yang terkait dibidang tersebut. Wisata adalah kegiatan
perjalanan atau sebagian dari kegiatan tersebut yang dilakukan secara sukarela serta
bersifat sementara untuk menikmati obyek dan daya tarik wisata. Sedangkan orang yang
melakukan kegiatan wisata disebut dengan Wisatawan.
Kepariwisataan adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan penyelenggaraan
pariwisata. Usaha pariwisata adalah kegiatan yang bertujuan menyelenggarakan jasa
pariwisata atau menyediakan atau mengusahakan obyek dan daya tarik wisata, usaha
sarana pariwisata dan usaha lain yang terkait dengan hal tersebut. Obyek dan daya tarik
pariwisata adalah segala sesuatu yang menjadi sasaran wisata. Kawasan pariwisata adalah
kawasan dengan luas tertentu yang dibangun atau disediakan untuk memenuhi kebutuhan
pariwisata.
Dalam perkembangan kepariwisataan secara umum muncul pula istilah wisata
berkelanjutan. Menurut Swarbrooke (1998) dalam Utama (2006), mengatakan bahwa pada
hakekatnya pariwisata berkelanjutan harus terintegrasi pada tiga dimensi. Tiga dimensi
tersebut adalah, (1) dimensi lingkungan, (2) dimensi ekonomi, dan (3) dimensi sosial.
Selanjutnya berdasarkan konteks pembangunan berkelanjutan, pariwisata berkelanjutan
dapat didefinisikan sebagai: pembangunan kepariwisataan yang sesuai dengan kebutuhan
wisatawan
dengan
tetap
memperhatikan
kelestarian
( conservation,
environmental
dimention), memberi peluang bagi generasi muda untuk memanfaatkan ( economic
dimention) dan mengembangkannya berdasarkan tatanan sosial ( social dimention ) yang
telah ada.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
4
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
2.2. PENGERTIAN ECOWISATA
Ekowisata merupakan kegiatan pariwisata yang diarahkan dapat memadukan
pembangunan ekonomi sekaligus dapat membangkitkan pendanaan untuk usaha-usaha
pelestarian sumberdaya sebagai atraksinya. Menurut The International Ecotourism Society
(2002) dalam Subadra (2007), mendifinisikan ekowisata sebagai berikut: Ecotourism is
“responsible travel to natural areas that conserves the environment and sustains the wellbeing of local people.” Dari definisi ini, disebutkan bahwa ekowisata merupakan perjalanan
wisata yang berbasiskan alam sehingga lingkungan, ekosistem, dan kearifan-kearifan lokal
yang ada di dalamnya harus dilestarikan keberadaannya.
INECOM dalam Bappeda Kabupaten Bangli (2002) menyebutkan ekowisata adalah
penyelenggaraan kegiatan wisata yang bertanggung jawab di tempat-tempat alami dan/atau
daerah-daerah yang dibuat berdasarkan kaidah alam yang mendukung upaya-upaya
pelestarian
lingkungan
(alam
dan
kebudayaan)
dan meningkatkan kesejahteraan
masyarakat setempat.
Lebih lanjut dijelaskan, ekowisata pada dasarnya memiliki sifat-sifat dan perilaku
serupa dengan pariwisata yang umum dikenal oleh semua orang, seperti memerlukan
atraksi atau obyek pariwisata, memerlukan sarana dan prasarana, serta adanya komponen
jasa pelayanan yang menjadi ciri khas pariwisata. Merujuk pada Wood, dalam Hendarto
(2008), sebuah perjalanan dapat dikategorikan sebagai ekowisata bila mempunyai
komponen-komponen: Memberi sumbangan pada konservasi biodiversitas, Menopang
kesejahteraan masyarakat
lokal, Menginterpretasikan pengalaman-pengalaman yang
diperoleh dalam kehidupan kesehariannya, Melibatkan tanggung jawab wisatawan dan
industri pariwisata.
Para pelaku dan pakar di bidang ekowisata sepakat untuk menekankan bahwa pola
ekowisata sebaiknya meminimalkan dampak yang negatif terhadap lingkungan dan budaya
setempat dan mampu meningkatkan pendapatan ekonomi bagi masyarakat setempat dan
nilai konservasi. Beberapa aspek kunci dalam ekowisata adalah:
1.
Jumlah pengunjung terbatas atau diatur supaya sesuai dengan daya dukung
lingkungan dan sosial-budaya masyarakat
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
5
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
2.
Pola wisata ramah lingkungan (nilai konservasi)
3.
Pola wisata ramah budaya dan adat setempat (nilai edukasi dan wisata)
4.
Membantu secara langsung perekonomian masyarakat lokal (nilai ekonomi)
Ekowisata berbasis masyarakat ( community-based ecotourism ). Pola ekowisata
berbasis masyarakat adalah pola pengembangan ekowisata yang mendukung dan
memungkinkan keterlibatan penuh oleh masyarakat setempat dalam perencanaan,
pelaksanaan, dan pengelolaan usaha ekowisata dan segala keuntungan yang diperoleh.
Ekowisata berbasis masyarakat merupakan usaha ekowisata yang menitikberatkan
peran aktif komunitas. Hal tersebut didasarkan kepada kenyataan bahwa masyarakat
memiliki pengetahuan tentang alam serta budaya yang menjadi potensi dan nilai jual
sebagai daya tarik wisata, sehingga pelibatan masyarakat menjadi mutlak. Pola ekowisata
berbasis masyarakat mengakui hak masyarakat lokal dalam mengelola kegiatan wisata di
kawasan yang mereka miliki secara adat ataupun sebagai pengelola (Departemen
Kebudayaan dan Pariwisata dan WWF, 2009).
Ekowisata
berbasis
masyarakat
dapat menciptakan kesempatan kerja bagi
masyarakat setempat, dan mengurangi kemiskinan, di mana penghasilan ekowisata adalah
dari jasa-jasa wisata untuk turis: fee pemandu; ongkos transportasi; homestay; menjual
kerajinan, dll. Ekowisata membawa dampak positif terhadap pelestarian lingkungan dan
budaya asli setempat yang pada akhirnya diharapkan akan mampu menumbuhkan jati diri
dan rasa bangga antar penduduk setempat yang tumbuh akibat peningkatan kegiatan
ekowisata (Departemen Kebudayaan dan Pariwisata).
Dengan adanya pola ekowisata berbasis masyarakat bukan berarti bahwa
masyarakat akan menjalankan usaha ekowisata sendiri. Tataran implementasi ekowisata
perlu dipandang sebagai bagian dari perencanaan pembangunan terpadu yang dilakukan di
suatu daerah. Untuk itu, pelibatan para pihak terkait mulai dari
level komunitas,
masyarakat, pemerintah, dunia usaha dan organisasi non pemerintah diharapkan
membangun suatu jaringan dan menjalankan suatu kemitraan yang baik sesuai peran dan
keahlian masing-masing. Beberapa aspek kunci dalam ekowisata berbasis masyarakat
adalah:
1.
Masyarakat membentuk panitia atau lembaga untuk pengelolaan kegiatan
ekowisata di daerahnya, dengan dukungan dari pemerintah dan organisasi
masyarakat (nilai partisipasi masyarakat dan edukasi)
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
6
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
2.
Prinsip local ownership (pengelolaan dan kepemilikan oleh masyarakat setempat)
diterapkan sedapat mungkin terhadap sarana dan pra-sarana ekowisata, kawasan
ekowisata, dll (nilai partisipasi masyarakat) 3. Homestay menjadi pilihan utama
untuk sarana akomodasi di lokasi wisata (nilai ekonomi dan edukasi)
3.
Pemandu adalah orang setempat (nilai partisipasi masyarakat)
4.
Perintisan, pengelolaan dan pemeliharaan obyek wisata menjadi tanggung jawab
masyarakat setempat, termasuk penentuan biaya untuk wisatawan (nilai ekonomi
dan wisata) (Departemen Kebudayaan dan Pariwisata dan WWF, 2009).
2.3. SUMBER PEMBIAYAAN
Sumber pembiayaan pembangunan terdiri dari dua jenis, yakni sumber pembiayaan
konvensional dan non-konvensional. Secara teoritis, modal bagi pembiayaan pembangunan
perkotaan dapat diperoleh dari 3 sumber dasar:
1. pemerintah/publik
2. swasta/private
3. gabungan antara pemerintah dengan swasta
2.3.1. PEMBIAYAAN KONVENSIONAL
2.3.1.1.
STRUKTUR ANGGARAN DANA PUSAT
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), adalah rencana keuangan
tahunan pemerintahan negara Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat.
APBN berisi daftar sistematis dan terperinci yang memuat rencana penerimaan dan
pengeluaran negara selama satu tahun
anggaran (1 Januari – 31 Desember). APBN,
perubahan APBN, dan pertanggungjawaban APBN setiap tahun ditetapkan dengan UndangUndang. APBN merupakan wujud pengelolaan keuangan negara yang ditetapkan tiap tahun
dengan undang-undang. Struktur APBN yang sekarang dilaksanakan oleh pemerintah
Indonesia secara garis besar adalah sebagai berikut:
a. Pendapatan Negara dan Hibah
b. Belanja Negara
c. Keseimbangan Primer
d. Surplus/Defisit Anggaran
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
7
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
e. Pembiayaan
Struktur Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara saat ini adalah:
1. Belanja Negara. Belanja terdiri atas dua jenis:
a. Belanja Pemerintah Pusat, adalah belanja yang digunakan untuk membiayai
kegiatan pembangunan Pemerintah Pusat, baik yang dilaksanakan di pusat maupun di
daerah (dekonsentrasi dan tugas pembantuan). Belanja Pemerintah Pusat dapat
dikelompokkan menjadi : Belanja Pegawai, Belanja Barang, Belanja Modal, Pembiayaan
Bunga Utang, Subsidi BBM dan Subsidi Non-BBM, Belanja Hibah, Belanja Sosial (termasuk
Penanggulangan Bencana), dan Belanja Lainnya.
b. Belanja Daerah, adalah belanja yang dibagi-bagi ke Pemerintah Daerah, untuk
kemudian masuk dalam pendapatan APBD daerah yang bersangkutan. Belanja Daerah
meliputi:
1) Dana Bagi Hasil
2) Dana Alokasi Umum
3) Dana Alokasi Khusus
4) Dana Otonomi Khusus
2. Pembiayaan. Pembiayaan meliputi:
a. Pembiayaan Dalam Negeri, meliputi Pembiayaan Perbankan, Privatisasi, Surat
Utang Negara, serta penyertaan modal negara.
b. Pembiayaan Luar Negeri, meliputi:
1) Penarikan Pinjaman Luar Negeri, terdiri atas Pinjaman Program dan Pinjaman
Proyek.
2) Pembayaran Cicilan Pokok Utang Luar Negeri, terdiri atas Jatuh Tempo dan
Moratorium.
2.3.1.2 STRUKTUR ANGGARAN DANA DAERAH
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), adalah rencana keuangan
tahunan pemerintah daerah di Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat
Daerah. APBD ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Tahun anggaran APBD meliputi masa
satu tahun, mulai dari tanggal 1 Januari sampai dengan tanggal 31 Desember. Adapun APBD
terdiri atas:
1. Anggaran pendapatan, terdiri atas :
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
8
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
a. Pendapatan Asli Daerah (PAD), yang meliputi pajak daerah, retribusi daerah, hasil
pengelolaan kekayaan daerah, dan penerimaan lain-lain.
b. Bagian dana perimbangan, yang meliputi Dana Bagi Hasil, Dana Alokasi Umum
(DAU) dan Dana Alokasi Khusus
c. Lain-lain pendapatan yang sah seperti dana hibah atau dana darurat.
2. Anggaran belanja, yang digunakan untuk keperluan penyelenggaraan tugas
pemerintahan di daerah.
3. Pembiayaan, yaitu setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/atau
pengeluaran yang akan diterima kembali, baik pada tahun anggaran yang
bersangkutan maupun tahun-tahun anggaran berikutnya.
2.3.2. PEMBIAYAAN NON-KONVENSIONAL
Sumber pembiayaan non-konvesional merupakan sumber-sumber pembiayaan yang
diperoleh dari kolaborasi antara pemerintah, swasta, dan masyarakat. Strategi Pembiayaan
Non-Konvensional :
1. Kemitraan pemerintah – swasta
2. Kewajiban Paksa
3. Peningkatan invenstasi swasta murni
4. Peningkatan pembiayaan dari masyarakat
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
9
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
BAB III
PEMBAHASAN
3.1. GAMBARAN UMUM
3.1.1. LOKASI WISATA WADUK JEHEM
Lokasi pariwisata ini terletak di Kabupaten Bangli yang merupakan salah satu
kabupaten yang ada di pulau Bali. Berada pada daerah lembah di balik bukit Bangli,
tepatnya
di
daerah
aliran sungai/DAS
tukad Melangit. Kawasan ini merupakan
pengembangan dari obyek wisata Pura Kehen dan Desa Wisata Pengelipuran, dimana
pemerintah kabupaten Bangli telah melakukan kajian untuk mengembangkan kawasan
ekowisata bukit Bangli yang letaknya berdampingan dengan rencana pembangunan Waduk
Jehem. Lokasi Waduk Jehem yang berdekatan dengan obyek Desa Wisata Pengelipuran dan
Pura Kehen akan ditampilkan sebagai satu kesatuan kawasan dengan sebutan “Segitiga
Kawasan Obyek Wisata Pengelipuran-Kehen Waduk Jehem”, dimana dengan pengembangan
dan penataan yang baik diharapkan akan mampu menjadi obyek yang menarik serta
memberikan nilai tambah bagi kehidupan pariwisata di Bali.
3.1.2. PENATAAN KAWASAN WADUK JEHEM
Penataan kawasan obyek wisata ini mengambil rujukan dari lokasi yang telah ada di
tempat lain yaitu pada Waduk TelagaTunjung di Kabupaten Tabanan, dimana guna
meningkatkan nilai jual kawasan waduk dilakukan dengan menyiapkan prasarana dan
sarana di sekitar lokasi waduk menjadi obyek wisata (Anonim, 2003). Sementara Bukit
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
10
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
Bangli sangat layak untuk dikembangkan sebagai obyek wisata dengan konsep ekowisata
(Anonim, 2002).
Memadukan kawasan ekowisata Bukit Bangli dengan bangunan waduk yang akan
dilengkapi dengan sarana prasarana dan atraksi pariwisata memerlukan perencanaan
penataan yang matang dan konsekuen. Kawasan pariwisata akan direncanakan seperti
berikut: Posisi bangunan waduk pada daerah aliran sungai/DAS tukad Melangit akan
menjadi bangunan utama yang akan dimanfaatkan sebagai obyek panorama yang menarik
dinikmati oleh wisatawan. Ditawarkan pula untuk atraksi wisata tirta berupa atraksi wisata
perahu tanpa mesin, aktivitas memancing dan berkemah di sekitar waduk. Kemudian pada
bagian tepi sisi barat waduk akan dibangun fasilitas penunjang pariwisata berupa bangunan
kios kerajinan, restoran, museum subak dan bale subak agung, wantilan, pura subak,
stage/panggung pertunjukan, kantor pengelola, parkir dan fasilitas lainnya.
Areal lahan persawahan yang terletak pada daerah hilir waduk akan dikelola dan
ditata bersama
penduduk sekitar menjadi suatu atraksi wisata yang bisa dinikmati oleh
wisatawan, dimana para petani dengan aktivitas pertaniannya sesuai tata nilai tradisi subak
akan menjadi subyek dan obyek atraksi itu sendiri. Agar lebih atraktif maka para wisatawan
akan diberikan kesempatan untuk ikut serta terlibat dalam aktivitas petani tersebut.
Kawasan waduk Jehem akan dipadukan dengan kawasan ekowisata Bukit Bangli termasuk
obyek wisata Pura Kehen dan kawasan Desa Tradisional Pengelipuran menjadi satu
kesatuan kawasan dengan julukan Segitiga Kawasan Obyek Wisata Pengelipuran-KehenWaduk Jehem.
Penataan kawasan diatur sedemikian rupa, fasilitas yang dibangun dengan nuansa
arsitektur Bali serta selaras dengan lingkungan alam disekitar waduk serta akan dibangun
hubungan yang harmonis antara pengelolaan fasilitas pariwisata tersebut dengan budaya
dan kehidupan masyarakat sekitar lokasi.
3.1.3. RENCANA INVESTASI OBYEK WISATA WADUK JEHEM
Obyek wisata Waduk Jehem dibangun di areal yang juga masih dalam kawasan
Ekowisata Bukit Bangli. Untuk mewujudkannya diperlukan penataan komponen fasilitas
pariwisata dengan mengestimit luasan masing-masing fasilitas serta estimasi biaya yang
dibutuhkan dan rencana sumber pendapatannya. Dalam penentuan detail rencana investasi
ini ditentukan berdasarkan rujukan pada pengelolaan obyek-obyek wisata sejenis yang telah
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
11
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
ada sebelumnya, misalnya obyek wisata waduk Telaga Tunjung serta disesuaikan dengan
situasi dan kondisi yang ada di sekitar waduk Jehem itu sendiri disamping juga dengan
melakukan survey dan perbandingan terhadap obyek-obyek wisata alam buatan yang
banyak terdapat di Bali.
3.1.4. KOMPONEN SARANA PRASARANA PARIWISATA
Fasilitas wisata yang akan dibangun meliputi fasilitas akomodasi, atraksi wisata tirta,
wisata petualangan alam dan atraksi wisata bercocok tanam sesuai nilai-nilai tata laksana
subak. Komponen-komponen sarana prasarana pariwisata dari kawasan Waduk Jehem
adalah; Restoran, Camping Ground, Jalan Lingkungan, Lintasan tracking, Moda Transportasi
air (wisata air), Dermaga perahu, Fasilitas Parkir, Kios Seni, Kios buah/jajanan khas Bali,
Stage Pertunjukkan, Kantor Pengelola, Museum Subak, Bale Subak Agung dan Wantilan,
Tempat Suci, Areal persawahan, Bale Bengong.
3.1.5. SUMBER PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN
Sumber pembiayaan pembangunan terdiri dari dua jenis yakni sumber pembiayaan
konvensional dan non-konvensional. Secara teoritis, modal bagi pembiayaan pembangunan
perkotaan dapat diperoleh dari 3 sumber dasar:
1. Pemerintah/publik
2. Swasta/private
3. Gabungan antara pemerintah dengan swasta
3.1.5.1. PEMBIAYAAN KONVENSIONAL
A. Struktur Anggaran Dana Pusat
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), adalah rencana keuangan
tahunan pemerintahan Negara Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat.
APBN berisi daftar sistematis dan terperinci yang memuat rencana penerimaan dan
pengeluaran negara selama satu tahun anggaran (1 Januari – 31 Desember). APBN,
perubahan APBN, dan pertanggungjawaban APBN setiap tahun ditetapkan dengan UndangUndang. APBN merupakan wujud pengelolaan keuangan negara yang ditetapkan tiap tahun
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
12
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
dengan undang-undang. Struktur APBN yang sekarang dilaksanakan oleh pemerintah
Indonesia secara garis besar adalah sebagai berikut:
a. Pendapatan Negara dan Hibah
b. Belanja Negara
c. Keseimbangan Primer
d. Surplus/Defisit Anggaran
e. Pembiayaan
Struktur Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara saat ini adalah
1. Belanja Negara. Belanja terdiri atas dua jenis:
a. Belanja Pemerintah Pusat, adalah belanja yang digunakan untuk membiayai
kegiatan pembangunan Pemerintah Pusat, baik yang dilaksanakan di pusat
maupun di daerah (dekonsentrasi dan tugas pembantuan). Belanja
Pemerintah Pusat dapat dikelompokkan menjadi: Belanja Pegawai, Belanja
Barang, Belanja Modal, Pembiayaan Bunga Utang, Subsidi BBM dan Subsidi
Non-BBM,
Belanja
Hibah,
Belanja
Sosial (termasuk Penanggulangan
Bencana), dan Belanja Lainnya.
b. Belanja Daerah, adalah belanja yang dibagi-bagi ke Pemerintah Daerah,
untuk kemudian masuk dalam pendapatan APBD daerah yang bersangkutan.
Belanja Daerah meliputi:
1) Dana Bagi Hasil
2) Dana Alokasi Umum
3) Dana Alokasi Khusus
4) Dana Otonomi Khusus
2. Pembiayaan meliputi
a. Pembiayaan dalam negeri meliputi pembiayaan perbankan, privatisasi, surat
utang Negara, serta penyertaan modal Negara.
b. Pembiayaan luar negeri meliputi:
1) Penarikan pinjaman luar negeri terdiri atas pinjaman program dan
pinjaman proyek
2) Pembayaran cicilan pokok utang luar negeri terdiri atas
3) Jatuh Tempo dan Moratorium.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
13
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
B. Struktur Anggaran Dana Daerah
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), adalah rencana keuangan
tahunan pemerintah daerah di Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat
Daerah. APBD ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Tahun anggaran APBD meliputi masa
satu tahun, mulai dari tanggal 1 Januari sampai dengan tanggal 31 Desember. Ada pun
APBD terdiri atas:
1. Anggaran pendapatan, terdiriatas :
a. Pendapatan Asli Daerah (PAD), yang meliputi pajak daerah, retribusi daerah,
hasil pengelolaan kekayaan daerah, dan penerimaan lain-lain.
b. Bagian dana perimbangan, yang meliputi Dana Bagi Hasil, Dana Alokasi Umum
(DAU) dan Dana Alokasi Khusus
c. Lain-lain pendapatan yang sah seperti dana hibah atau dana darurat.
2. Anggaran belanja, yang digunakan untuk keperluan penyelenggaraan tugas
pemerintahan di daerah.
3. Pembiayaan, yaitu setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/atau
pengeluaran yang akan diterima kembali, baik pada tahun anggaran yang
bersangkutan maupun tahun-tahun anggaran berikutnya.
3.1.5.2. PEMBIAYAAN NON-KONVENSIONAL
Pembiayaan non konvensional dari kerja sama pihak pemerintah dengan stakeholder
lain yang terkait baik swasta maupun masyarakat seperti joint venture, konsesi, konsolidasi
lahan, dll. Instrument pembiayaan non-konvensional inilah yang biasanya menjadi sumber
pembiayaan alternatif apabila pemerintah mengalami kendala pendanaan dalam melakukan
suatu pembangunan. Dari berbagai jenis instrumen pembiayaan yang ada ternyata hanya
beberapa saja yang telah diterapkan di Indonesia secara intensif dan umumnya masih
bersifat konvensional (pajak, pinjaman, retribusi, dll). Mengingat makin terbatasnya
keuangan negara, maka akan sangat bermanfaat apabila potensi yang dimiliki masingmasing di daerah digali secara optimal, khususnya bagi instrumen keuangan yang bersifat
non-konvensional.
3.1.6. KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
14
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
Komponen biaya merupakan bagian yang penting dalam menentukan seberapa besar
biaya yang harus dikeluarkan dalam pembangunan dan pengelolaan kawasan pariwisata
Waduk Jehem Bali. Di dalam suatu pembangunan secara menyeluruh. Pembiayaan tentunya
tidak hanya sebatas pada biaya konstruksi fisik saja melainkan pembiayaan secara
komprehensif meliputi pekerjaan eksternal dan juga pekerjaan khusus. Namun sebelum
mengetahui secara detail biaya pada masing-masing sub komponen pembangunan. Maka
penting untuk mengetahui bagaimana konsep pembangunan dan pengelolaan kawasan
pariwisata Waduk Jehem Bali yang akan dilaksanakan yaitu:
1. Biaya Persiapan
Biaya yang mencakup seluruh biaya yang digunakan dalam proses penyiapan
dokumen pengembangan fasilitas ini yang meliputi biaya untuk perijinan dan studistudi perencanaa yang dilakukan.
2. Biaya Pembangunan Infrastruktur
Pelaksanaan pembangunan infrastruktur mencakup biaya pekerjaan pematangan
tanah, fasilitas utama, fasilitas penunjang, dan landscape dan utilitas.
3. Biaya Operasional dan Managemen
Biaya yang termasuk dalam penyediaan peralatan dan interior.
Untuk mengetahui secara spesifik seberapa besar jumlah biaya pada masing-masing
sub komponen pembangunan dan pengelolaan kawasan pariwisata Waduk Jehem Bali dapat
dilihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 3.1
Rencana Anggaran Biaya Kawasan Pariwisata Waduk Jehem Bali
No
Uraian Kegiatan
Satuan
Volume
Harga
Jumlah Harga
Satuan (Rp)
I
BIAYA PERSIAPAN
Jumlah
Keseluruhan
10.000.000,000
10.000.000,000
II,
PEKERJAAN
2A
PERSIAPAN/PEMATANGAN
TANAH
Pengurugan/pematangan
m3
30,000
90,000
2,700,000,000
M
400
1,250,000
500,000,000
tanah
Revetment/tembok penahan
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
15
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
No
Uraian Kegiatan
Satuan
Volume
Harga
Jumlah Harga
Satuan (Rp)
Jumlah
Keseluruhan
tanah
Pembangunan fasilitas jalan
7,000,000,000
10.000.000,000
III
FASILITAS UTAMA
2B
Wisata Air
m2
300
2,500,000
750,000,000
Arena Wisata Keluarga
m2
200
2,500,000
500,000,000
Jogging Track
m2
150
3,000,000
450,000,000
Camping Ground
m2
150
2,000,000
300,000,000
Area Pemancingan
m2
200
2,000,000
400,000,000
Pondok Penginapan
m2
300
1,500,000
450,000,000
Kantor Pengelola
m2
100
2,000,000
200,000,000
Gerbang/Gate
m2
1
100,000,000
100,000,000
Musholla
buah
1
10,000,000
10,000,000
Masjid
m2
50
4,000,000
200,000,000
Pujasera
m2
50
4,000,000
200,000,000
Ruko (termasuk toko
m2
10
5,000,000
50,000,000
Toilet
buah
5
2,500,000
12,500,000
Parkir
m2
50
1,000,000
50,000,000
souvenir)
3,672,500,000
III
BIAYA OPERASIONAL
500,000,000
500,000,000
TOTAL
24,372,500,000
Sumber: Hasil Analisa, 2014
3.1.7. ANALISIS KRITERIA INVESTASI
Analisa kriteria investasi merupakan salah satu analisa yang digunakan untuk
mengukur manfaat yang diperoleh dari biaya yang dikeluarkan dari suatu proyek lalu
kelayakan ekonomi yang berhubungan dengan return on investment. Kemanfaatan investasi
yang dilakukan serta
penilaian terhadap kelayakan ekonominya. Pada hakikatnya
pembiayaan pada proyek membutuhkan suatu penilaian. Pertama melalui evaluasi proyek
dapat menentukan benefit netto suatu proyek yang lebih besar atau lebih kecil dari benefit
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
16
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
netto suatu peluang investasi marginal. Jika suatu proyek menghasilkan benefit netto yang
lebih besar daripada benefit netto marginal, pelakasanaannya dapat disetujui jika lebih kecil
pelaksanaannya harus ditolak. Adapun cara/metode untuk mengetahui kriteria tersebut,
digunakan analisa finansial. Analisa finansial adalah suatu analisa yang membandingkan
antara biaya manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek akan menguntungkan selama
umur proyek (Husnan & Muhammad. 2005). Ada beberapa metode pada analisa finansial
untuk menilai perlu tidaknya suatu investasi atau untuk memilih berbagai macam alternatif
investasi yang digambarkan pada bagan.
Diagram Analisa Kriteria Investasi
NPV
(Net Present Value)
MetodeAnalisa
AnalisaKriteriaInvest
asi
Modified Internal Rate
of Return (MIRR)
MetodeAnalisa
Average Return on
Investment
Discounted cash flow
(Internal Rate of Return)
Profitability Index (PI)
Sumber :Aini 2009
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
17
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
Berdasarkan banyaknya metode dalam menganalisa kriteria, maka metode yang
digunakan untuk menentukan apakah kawasan pariwisata Waduk Jehem Bali feasible/ go
atau no go project adalah NPV (net present value). Teknik net present value (NPV)
merupakan teknik yang didasarkan pada arus kas yang didiskontokan. Ini merupakan
ukuran dari laba dalam bentuk rupiah yang diperoleh dari suatu investasi dalam bentuk nilai
sekarang. NPV dari suatu proyek ditentukan dengan menhitung nilai sekarang dari arus kas
yang diperoleh dari operasi dengan menggunakan tingkat keuntungan yang dikehendaki dan
kemudian menguranginya dengan pengeluaran kas netto awal. Net Present Value juga
memiliki pengertian sebagai manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur
pada tingkat suku bunga tertentu. Dalam penghitungan NPV ini perlu kiranya ditentukan
dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga bisa diartikan sebagai
nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu investasi yang dilakukan.
Adapun rumus dan ketentuan pada NPV sebagai berikut :
Interpretasi hasil:
NPV > 0 (positif) maka proyek layak/ go untuk dilaksanakan
NPV < 0 (negative) maka proyek
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
18
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
BAB IV
SKEMA PENANGANAN KASUS
4.1. ANALISIS FINANSIAL SEDERHANA
Analisis finansial yang dilakukan pada proyek ini adalah dengan analisis 4 prinsip
pembiayaan untuk mendapatkan pembiayaan yang relevan yaitu prinsip BOT, Konsesi,
Kontrak Pelayanan, Operasi dan Perawatan, serta Join Venture.

Prinsip BOT
Pada prinsip ini diperbolehkan karena pihak swasta sangat berpeluang untuk
memperkuat branding Pembangunan Waduk Jehem ini. Baik untuk peningkatan
fasilitas pendukung maupun penyedia jasa pariwisata dan fasilitas utama lainnya.

Prinsip Konsesi
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
19
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
Untuk prinsip konsesi ini peran swasta yang terlalu dominan. Oleh karena itu konsesi
tidak efektif dalam metode pembiayaan pembangunan proyek pengembangan
Waduk Jehem ini.

Prinsip Kontrak Pelayanan, Operasi dan Pelayanan
Prinsip ini melibatkan peran masyarakat pada operasional dan perawatannya namun
pada akhirnya membebankan biaya pengelolaannya kepada masyarakat. Sehingga
dapat menyebabkan proyek ini akan berhenti di tengah jalan.

Prinsip Join Venture
Pada prinsip ini proporsi antara pemerintah, swasta dan juga masyarakat adalah
seimbang. Sehingga akan memberikan peluang yang tinggi dalam pembangunan
Waduk Jehem.
Untuk analisis biaya dengan presentase 30% modal sendiri dan 70% modal
pinjaman.Biaya yang dibutuhkan adalahRp 10.400.000.000,00 untuk penyediaan lahan pada
obyek wisata dan Rp 400.000.000,00 untuk biaya penataan lahan. Untuk biaya konstruksi
dapat dilihat pada tabel 4.1 di bawah ini.
Tabel 4.1 Analisis Standar Belanja (ASB) Kabupaten Bangli Tahun 2008
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Uraian
Museum Subak
Wantilan Subak
Kios Seni
Camping Ground
Jalan Lingkungan
Lintasan Tracking
Dermaga Perahu
Parkir
Taman
Stage
Bale Bengong
Tempat Suci
Restoran
Kantor Pengelola
M&E
Luas (m2)
800
600
480
Harga Satuan
Rp 3.000.000
Rp 3.000.000
Rp 3.000.000
1000x2,5
10000
3000
600
Rp 970.000
Rp 67.500
Rp 2.000.000
800
300
Rp 3.000.000
Rp 3.000.000
Jumlah
Total Harga
Rp 2.400.000.000
Rp 1.800.000.000
Rp 1.440.000.000
Rp 10.000.000
Rp 243.750.000
Rp 50.000.000
Rp 50.000.000
Rp 9.700.000.000
Rp 202.500.000
Rp 1.200.000.000
Rp 40.000.000
Rp 18.000.000
Rp 2.400.000.000
Rp 900.000.000
Rp 500.000.000
Rp 20.954.250.000
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
20
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
Kemudian dibutuhkan juga biaya untuk konsultan sebesar Rp 300.000.000,00 dan biaya
untuk perijinan sebesar Rp 50.000.000,00. Sehingga total biaya pembangunan dapat dilihat
pada tabel 4.2 di bawah ini.
Tabel 4.2 Total Biaya Pembangunan
No
Uraian
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Biaya
Biaya
Biaya
Biaya
Biaya
Biaya
Biaya (Rp)
Lahan (Penyediaan dan Penataan)
Konstruksi (sesuai ASB)
Konsultan
Perijinan
Operasional
Pemeliharaan (tahun pertama)
Jumlah
Rp 10.800.000.000
Rp 20.954.250.000
Rp 300.000.000
Rp 50.000.000
Rp 2.040.000.000
Rp 1.238.635.000
Rp 35.382.885.000
 Analisis Pendapatan
Komponen pendapatan didapatkan dari penjualan produk paket wisata dan penyewaan
tempat. Pada komponen penjualan paket wisata, harga-harga tiket ini juga telah termasuk
perhitungan quide fee yang besarnya antara 17,5% (tamu domestik) hingga 20% (untuk
tamu asing). Harga-harga ini juga telah disesuaikan dengan harga-harga tiket di pasaran
untuk obyek wisata sejenis yang berlaku saat ini.
Komponen-komponen pendapatan tersebut dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata Tirta
Harga pendapatan dari penjualan paket wisata tirta adalah sebesar Rp 180.000,00 untuk
wisatawan asing dan Rp81.000,00 untuk wisatawan domestik.
b. Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata Bukit
Harga pendapatan dari penjualan paket wisata bukit adalah sebesar Rp235.000,00 untuk
wisatawan asing dan Rp105.750,00 untuk wisatawan domestik.
c. Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata Subak
Harga pendapatan dari penjualan paket wisata tirta adalah sebesar Rp 215.000,00 untuk
wisatawan asing dan Rp96.750,00 untuk wisatawan domestik.
d. Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata Lepas
Harga pendapatan dari penjualan paket wisata lepas adalah sebesar Rp 50.000,00 untuk
wisatawan asing dan Rp22.500,00 untuk wisatawan domestik.
e. Pendapatan dari Penyewaan Kios Seni
Pendapatan dari penyewaan kios seni diperhitungkan bersumber dari 20 unit kios
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
21
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
dengan ukuran 4 X 6 meter, dengan ongkos sewa Rp3.000.000,00 per toko/tahun.
Dengan asumsi hanya 50% saja yang laku disewakan untuk tahun pertama akan
didapatkan pendapatan sebesar Rp30.000.000,- Kemudian pada tahun kedua mulai laku
tersewakan semua dengan harga sewa Rp63.000.000,-, setelah dinaikkan harga
sewanya 5% setiap tahunnya.
4.2. SUMBER PEMBIAYAAN YANG RELEVAN
Setelah mengetahui aspek finansial di atas, kemudian dilakukan analisis investasi
dengan menggunakan NPV, IRR, dan BCR juga analisis sensitivitas.
Dari
hasil
pembahasan
didapatkan
Net
Present
Value
(NPV)
sebesar
Rp19.397.935.290,73, dimana nilai tersebut lebih besar dari nol sehingga rencana investasi
pengembangan obyek wisata pada pembangunan Waduk Jehem ini dinyatakan layak untuk
dilaksanakan. Nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan adalah 23,22%, dimana
jika dibandingkan terhadap bunga investasi tertinggi yang mungkin terjadi yaitu 15%, maka
proyek ini cukup prospektif.
Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan sebesar 1,802, hal ini menunjukkan bahwa
investasi ini cukup layak dilanjutkan karena nilai yang didapat lebih besar dari angka satu.
Hal tersebut menunjukkan bahwa proyek ini cukup prospektif dan menguntungkan bila
dilaksanakan.
 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan-kemungkinan yang
terjadi agar bisa diambil langkah-langkah yang tepat untuk dapat menyelesaikan
permasalahan yang mungkin terjadi dan menjamin bahwa setiap rencana investasi aman
untuk dilaksanakan.
Pemodelan pertama dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen biaya
mengalami kenaikan dengan angka pendekatan sebesar 10% sedangkan pendapatannya
tetap, dan dari hasil analisis yang dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil NPV Rp.
11.214.465.248,16; IRR = 19,45 % dan BCR = 1,406. Dengan demikian dari hasil-hasil
tersebut dapat dinyatakan bahwa rencana investasi ini masih layak untuk dilanjutkan.
Pemodelan kedua dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen
pendapatan mengalami penurunan dengan angka pendekatan sebesar 10% sedangkan
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
22
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
biaya-biaya yang dikeluarkan tetap, dan dari hasil analisis yang dilakukan didapatkan hasil
NPV sebesar Rp 12.680.494.084,30; IRR = 20,48% dan BCR = 1,524. Hal ini menunjukan
bahwa investasi ini cukup layak dilanjutkan.
Pemodelan ketiga dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen
pendapatan mengalami penurunan dengan angka pendekatan sebesar 10% dan biaya-biaya
yang dikeluarkan mengalami peningkatan pula sebesar 10%, dan dari hasil analisis yang
dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil NPV sebesar Rp 4.839.854.373,87 ; IRR =
16,96% dan BCR = 1,171.
Dengan demikian dari hasil-hasil analisis sensitivitas tersebut dapat dinyatakan bahwa
rencana investasi ini masih layak untuk dilanjutkan baik pada kondisi biaya-biaya
meningkat, pada saat kondisi pendapatan turun, maupun saat mengalami kondisi biayabiaya meningkat dan pendapatan turun pada waktu yang bersamaan.
Berdasarkan analisis di atas dengan nilai NPV lebih besar dari nol, nilai IRR lebih besar
dibandingkan bunga investasi dan nilai BCR lebih besar atau sama dengan satu, serta
Payback Period tercapai pada tahun ke 9 dari umur rencana investasi yang 20 tahun
sehingga
didapatkan sumber pembiayaan yang relevan untuk proyek ini adalah
menggunakan prinsip BOT dan Join Venture.
4.3. STRATEGI PENGIMPLEMENTASIAN SUMBER PEMBIAYAAN
TERPILIH
Pengembangan obyek wisata yang telah berjalan, peran pemerintah dalam
pengelolaan obyek wisata ini sebaiknya lebih optimal, setidaknya pemerintah harus mampu
menjadi fasilitator guna menjaga keharmonisan hubungan antara manajemen pengelolao
byek wisata dengan subak dan masyarakat di sekitarnya mengingat besarnya peran serta
mereka dalam operasional obyek wisata ini. Agar kelangsungan obyek wisata Waduk Jehem
ini
bisa
tetap
bertahan dengan identitasnya
sebagai obyek wisata
berbasiskan
alam/ekowisata, maka kelestarian alam dan lingkungan di sekitar obyek senantiasa harus
dijaga dan diupayakan konservasinya.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
23
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
BAB V
KESIMPULAN & REKOMENDASI
5.1. KESIMPULAN
Analisis finansial yang dilakukan pada proyek ini dengan analisis 4 prinsip
pembiayaan untuk mendapatkan pembiayaan yang relevan yaitu prinsip BOT, Konsesi,
Kontrak Pelayanan, Operasi dan Perawatan, serta Join Venture.
Untuk analisis biaya dengan presentase 30% modal sendiri dan 70% modal
pinjaman. Biaya yang dibutuhkan adalah Rp 10.400.000.000,00 untuk penyediaan lahan
pada obyek wisata dan Rp 400.000.000,00 untuk biaya penataan lahan. Untuk biaya
konstruksi dapat dilihat pada tabel 4.1 di bawah ini. Kemudian dibutuhkan juga biaya untuk
konsultan sebesar Rp 300.000.000,00 dan biaya untuk perijinan sebesar Rp 50.000.000,00.
Analisis pendapatan terdapat 4 komponen yaitu Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata
Tirta, Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata Bukit, Pendapatan dari Penjualan Paket
Wisata Subak, Pendapatan dari Penjualan Paket Wisata Lepas dan Pendapatan dari
Penyewaan Kios Seni.
Dari
hasil
analisis
didapatkan
Net
Present
Value
(NPV)
sebesar
Rp
19.397.935.290,73, dimana nilai tersebut lebih besar dari nol sehingga rencana investasi
pengembangan obyek wisata pada pembangunan Waduk Jehem ini dinyatakan layak untuk
dilaksanakan. Nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan adalah 23,22%, dimana
jika dibandingkan terhadap bunga investasi tertinggi yang mungkin terjadi yaitu 15%, maka
proyek ini cukup prospektif. Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan sebesar 1,802, hal ini
menunjukkan bahwa investasi ini cukup layak dilanjutkan karena nilai yang didapat lebih
besar dari angka satu. Hal tersebut menunjukkan bahwa proyek ini cukup prospektif dan
menguntungkan bila dilaksanakan. Dengan Payback Period yaitu 9 tahun dari rencana
investasi 20 tahun.
Selain itu juga dilakukan analisis sensitivitas untuk melihat bahwa rencana investasi
ini masih layak untuk dilanjutkan baik pada kondisi biaya-biaya meningkat, pada saat kondisi
pendapatan turun, maupun saat mengalami kondisi biaya-biaya meningkat dan pendapatan
turun pada waktu yang bersamaan.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
24
STRATEGI PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN POTENSI
PARIWISATA KAWASAN WADUK JEHEM
Berdasarkan analisis dengan nilai NPV lebih besar dari nol, nilai IRR lebih besar
dibandingkan bunga investasi dan nilai BCR lebih besar atau sama dengan satu, serta
Payback Period tercapai pada tahun ke 9 dari umur rencana investasi yang 20 tahun
sehingga
didapatkan sumber pembiayaan yang relevan untuk proyek ini adalah
menggunakan prinsip BOT dan Join Venture.
5.2
REKOMENDASI
1. Agar pengembalian dana investasi bisa lebih cepat, maka peningkatan image atau
citra kawasan pengembangan yang baik adalah penting sehingga dapat menarik
pengunjung yang lebih banyak. Dengan demikian pengunjung yang lebih banyak
berakibat pada peningkatan pemasukan dari tiket.
2. Peningkatan image atau citra kawasan pengembangan salah satunya dapat
dilakukan dengan penyediaan fasilitas pendukung yang memadai dan merata baik
dari segi jumlah maupun kualitas. Fasilitas pendukung di sekitar wilayah
pengembangan merupakan salah satu faktor penarik pengunjung untuk datang ke
tempat wisata tersebut.
3. Selain itu dapat juga dengan penambahan jumlah atraksi yang ditawarkan oleh
kawasan pengembangan dan program wisata yang saling berintegrasi.
MATA KULIAH PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
25