Tuần 05:
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
(Real Estate Valuation)
Định giá tài sản (Asset Valuation)
1
Nội dung
I.
Giới thiệu về bất động sản (BĐS) và thị trường BĐS
1.
Khái niệm Bất động sản
2.
Đặc điểm bất động sản
3.
Thị trường giao dịch bất động sản
II. Các cách tiếp cận định giá bất động sản
III. Các phương pháp định giá cụ thể
Định giá tài sản (Asset Valuation)
2
Khái niệm BĐS
 Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Định giá tài sản (Asset Valuation)
3
Đặc điểm BĐS và thị trường BĐS
 Đặc điểm BĐS:
 Tính cố định về không gian
 Tính bền vững
 Tính khác biệt
 Tính khan hiếm
 Đặc điểm thị trường BĐS:
 Không có địa điểm mua bán nhất định
 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
 Mang tính địa phương: không thể di dời hàng hóa
là bất động sản, sự dư thừa ở nơi này không thể
đem bù đắp cho sự thiếu hụt ở nơi khác
Định giá tài sản (Asset Valuation)
4
Đặc điểm BĐS và thị trường BĐS (tt)
 Đặc điểm thị trường bất động sản tại Việt Nam (tt)
 Chịu sự chi phối của các yếu tố pháp luật.
– Phương thức/nguồn hình thành giá đa dạng: Giá BĐS được
hình thành từ 4 phương thức chủ yêu sau:
» do Nhà nước ban hành;
» do đấu giá, đấu thầu BĐS;
» do các bên thỏa thuận khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng cho thuê, cho thuê lại,…góp vốn bằng BĐS;
» do tổ chức thẩm định giá đưa ra
• Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu của bất kì cá
nhân nào mà cá nhân đó chỉ có thể có quyền sử dụng
đối với đất đai và được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Định giá tài sản (Asset Valuation)
5
Giới thiệu về thị trường BĐS
Các yếu tố tác động thị trường bất động sản
 Tình hình kinh tế xã hội và cục diện kinh tế vùng, viễn
cảnh phát triển kinh tế của địa phương.
 Chính sách tiền tệ của Chính phủ và các quy định liên
quan đến tín dụng bất động sản.
 Các chính sách, luật lệ điều tiết hoạt động của thị
trường bất động sản.
 Các yếu tố kinh tế vĩ mô.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
6
Các cách tiếp cận định giá BĐS
Tiếp cận thị trường
Cách tiếp
cận định giá
BĐS
Tiếp cận
thu nhập
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Tiếp cận chi phí
7
Phương pháp chi phí
 Nội dung:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ
sở chi phí tái tạo/ chi phí thay thế một BĐS tương tự.
Giá trị
BĐS
Định giá tài sản (Asset Valuation)
CP thay
thế/tái
tạo
Giá trị
hao
mòn
Giá trị
đất
trống
8
Phương pháp chi phí (tt)
 Trường hợp áp dụng:
 Bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, bất động
sản chuyên dùng, BĐS không đủ thông tin giao dịch
trên thị trường
Ví dụ: bệnh viện, trường học,…
 Định giá để phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán
mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa,
đền bù,…
Định giá tài sản (Asset Valuation)
9
Phương pháp chi phí (tt)
 Các bước tiến hành:
Bước 1
Bước 2
Bước 3
Bước 4
Bước 5
• Ước tính riêng giá trị lô đất
• Ước tính chi phí để xây mới, tái tạo, thay thế
công trình trên đất
• Ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình
• Ước tính giá trị còn lại của công trình (bước 2-3
• Ước tính giá trị BĐS cần định giá (bước 1+4)
Ước tính chi phí
Phương pháp thống kê chi tiết
• Ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi yếu tố chi phí
hoặc từng cấu phần của công trình.
• Các loại chi phí xây dựng mới công trình bao gồm:
• Chi phí trực tiếp: CP nguyên vật liệu, nhân công, các CP
trực tiếp khác
• Chi phí gián tiếp: CP phục vụ thi công, CP điều hành sản
xuất tại công trường, CP quản lí DN, các CP gián tiếp khác.
• Lợi nhuận cho nhà đầu tư
• Các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
Phương pháp so sánh thị trường
• Tính toán theo m2 sàn xây dựng: sử dụng mức giá của một
số công trình tương tự, chia cho diện tích sàn xây dựng để
tìm được giá/m2
• Tính toán theo m3: phù hợp với những công trình công
nghiệp. Ví dụ: Nhà kho
Định giá tài sản (Assets Valuation)
11
Ước tính hao mòn
 Các loại hao mòn đối với bất động sản
Hao mòn BĐS
Hao mòn
hữu hình
Hao mòn do lỗi
thời chức năng
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Hao mòn
vô hình
Hao mòn
kinh tế
12
Ước tính hao mòn (tt)
1. Hao mòn hữu hình (Hao mòn tự nhiên)
Là hao mòn do thời gian sử dụng, tác động của thời tiết,
việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Phương pháp chiết trừ
Cách xác định
Căn cứ vào tuổi đời
Căn cứ vào sự hư hỏng
các kết cấu chủ yếu
Định giá tài sản (Asset Valuation)
13
Ước tính hao mòn (tt)
Cách 1: Ước tính hao mòn bằng Phương pháp chiết trừ
1
2
3
4
5
6
7
8
• Chọn BĐS trên thị trường tương tự về mức độ hao mòn
• Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán BĐS
• Ước tính chi phí thay thế, tái tạo công trình tương tự
• Xác định giá trị hao mòn lũy kế của công trình (bước 3 – bước 2)
• Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4/bước 3)
• Xác định tuổi đời hiệu quả của công trình so sánh
• Xác định tỉ lệ hao mòn hằng năm của công trình (bước 5/bước 6)
• Xác định tỉ lệ hao mòn của công trình cần định giá
Ước tính hao mòn (tt)
Cần xác định tỉ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi
đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị
trường, bộ phận định giá thu được thông tin sau:
BĐS cần
định giá
BĐS
so sánh 1
BĐS
so sánh 2
3,55
3,1
20
21
Chi phí
xây dựng mới 100%
(tỷ đồng)
1,765
1,8
Giá đất
(tỷ đồng)
2,485
2,015
Giá bán
(tỷ đồng)
Tuổi đời
hiệu quả (năm)
22
Ước tính hao mòn (tt)
Bước
Trình tự
BĐS so sánh 1
BĐS so sánh 2
1
Giá bán của bất động sản so sánh
(giá nhà + đất)
3,550
3,100
2
Giá trị của đất
2,485
2,015
3
Giá trị của nhà tại thời điểm định giá
(3 = 1 – 2)
1,065
1,085
4
Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự,
mới 100%
1,765
1,800
5
Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời
điểm định giá (5 = 4 – 3)
700
715
6
Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5/4) (%)
39,66
39,72
7
Tuổi đời hiệu quả (năm)
20
21
8
Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà
(8 = 6 : 7) (%)
1,983
1,891
Xác định tỉ lệ hao mòn của công trình cần định giá
9
Ước tính hao mòn (tt)
Cách 2: Ước tính hao mòn căn cứ vào tuổi đời
Tỷ lệ Hao mòn =
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Tuổi đời hiệu quả
x 100%
Tuổi đời kinh tế
17
Ước tính hao mòn (tt)
Cách 3: Ước tính hao mòn căn cứ sự hư hỏng, hao mòn
của các kết cấu chủ yếu
Trong đó:
H: Tỷ lệ hao mòn của BĐS tính theo (%)
Hi: Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính thứ i
Ti: Tỷ trọng giá trị của kết cấu i trong tổng giá trị
công trình
n: Số kết cấu chính trong công trình
Định giá tài sản (Asset Valuation)
18
Ước tính hao mòn (tt)
2. Hao mòn do lỗi thời chức năng:
 Thiết bị không phù hợp với thiết kế ban đầu
 Thiết kế công trình có lỗi
 Cách xác định
 Chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng của công trình
 Hay chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục
sự lỗi thời đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ
ban đầu.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
19
Ước tính hao mòn (tt)
Ví dụ: Xác định mức độ hao mòn do lỗi thời về chức năng của một
công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý về hệ thống bếp + phòng
ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải bỏ ra chi phí sửa chữa, khắc
phục như sau:
Khoản mục
Chi phí
Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp ga
20.000.000đ
Thay thế bình đun nước nóng 20 lít
8.000.000đ
Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn
32.000.000đ
Tổng chi phí
60.000.000đ
trừ (-) Chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng
ngay từ khi công trình xây dựng mới
Mức độ hao mòn do lỗi thời về chức năng
Định giá tài sản (Asset Valuation)
30.000.000đ
30.000.000đ
20
Ước tính hao mòn(tt)
3. Hao mòn kinh tế (do các yếu tố bên ngoài)
 Ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải,…)
 Sử dụng đất không tương thích
 Suy thoái kinh tế
 Quy hoạch, thay đổi quy định về xây dựng, cải tạo
 Cách ước tính
 TH quy định mới (về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình,
bảo vệ môi trường,…) khắt khe hơn?
 TH giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô
nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải,…), sử dụng đất không
tương thích, do suy thoái kinh tế?
Định giá tài sản (Asset Valuation)
21
Phương pháp chi phí
 Ưu điểm:
 Tương đối đơn giản về mặt toán học
 Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so
sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản
mang lại
 Nhược điểm
 Chi phí không luôn luôn bằng giá trị; chi phí không tạo ra giá
trị, giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ
phận cộng lại;
 Phải có dữ liệu từ thị trường về giá cả của các loại NVL, chi
phí thay thế
 Việc ước tính hao mòn có thể rất chủ quan và khó thực
hiện, Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, thông thạo kỹ
thuật xây dựng
22
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Ví dụ Phương pháp chi phí
BĐS định
giá
BĐS 1
BĐS 2
BĐS 3
Giá bán (đ)
S đất
(m2)
???
100
(4*25)
80
614.400.000
(5*16)
60
591.000.000
(3*20)
150
1.142.200.000
(5*30)
S sàn
Đơn giá xây
xây
Chất lượng
dựng mới
dựng nhà còn lại (%)
(đ/m2)
(m2)
150
80
1.800.000
120
90
1.800.000
180
85
2.000.000
200
95
2.200.000
23
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Ví dụ Phương pháp chi phí
Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan
giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài
và diện tích đất như sau:
Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m
: 95%
Từ trên 3,8m đến 4m: 100%
Từ 4m trở lên
: 105%
Chiều dài
Từ 25m trở xuống : 100%
Từ trên 25m đến 50m
: 96,71%
Quy mô diện tích
Từ 60m2 đến 100m2 : 100%
2 đến 200m2 : 95%
Từ
trên
24
Định giá
tài sản 100m
(Asset Valuation)
Ví dụ Phương pháp chi phí
 Bước 1: Xác định giá trị đất BĐS cần định giá
 Phân tích giá bán BĐS so sánh 1,2,3
 Giá đất trống = Giá bán - Đơn giá xây dựng * S sàn xây dựng * % chất lượng
còn lại
 So sánh BĐS cần định giá và các BĐS so sánh (slide 25)
 Xác định giá đất của BĐS cần định giá: 500.000.000 đ
 Bước 2: Xác định giá trị công trình trên đất
1.800.000 đ/m2 x 80% x 150m2 = 216.000.000đ
 Bước 3: Xác định giá trị của BĐS cần định giá
500.000.000 đ + 216.000.000đ = 716.000.000 đ
25
Định giá tài sản (Asset Valuation)
 So sánh BĐS cần định giá và các BĐS so sánh
Yếu tố so
sánh
Đơn giá đất
Chiều rộng
Chiều dài
Quy mô diện
tích
Tổng % điều
chỉnh
Đơn giá đất
sau điều chỉnh
(mức giá chỉ
Định giá tài sản (Assets Valuation)
BĐS 1
BĐS 2
BĐS 3
5,25 triệu đ/m2
4,75 triệu đ/m2
4,828 triệu đ/m2
5m
-4,76%
16m
0
80m2
0
3m
+ 5,26%
20m
0
60m2
0
5m
-4,76%
30m
+3,41%
150m2
+5,26%
-4,76%
+ 5,26%
+3,91%
5 triệu đ/m2
5 triệu đ/m2
5,016 triệu đ/m2
26
Phương pháp so sánh
 Nội dung
định giá bất động sản dựa trên cơ sở so sánh giá trị thị
trường của các bất động sản tương tự đã được giao
dịch hoặc đang được giao dịch trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
27
Phương pháp so sánh
 Trường hợp sử dụng
 Các bất động sản có tính đồng nhất
• Căn hộ chung cư
• Các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu
• Các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng
• Các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hàng.
 Các mảnh đất trống.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
28
Phương pháp so sánh
 Các bước tiến hành
Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
So sánh, phân tích thông tin thu thập được
Điều chỉnh các yếu tố khác biệt
Xác định giá của BĐS cần định giá
29
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Phương pháp so sánh
 Các yếu tố so sánh cơ bản
 Đặc điểm về pháp lý
 Điều kiện thị trường
 Điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch
 Vị trí và đặc điểm BĐS, quy hoạch, điều kiện kết cấu hạ
tầng, cảnh quan môi trường xung quanh
 Đặc điểm kinh tế
 Các yếu tố so sánh cơ bản đối với BĐS cụ thể
 Đối với nhà ở dân cư?
 Đối với cửa hàng, chợ, siêu thị?
 Đối với văn phòng?
 Đối với trang trại?
Định giá tài sản (Asset Valuation)
30
Phương pháp so sánh
 Đối tượng điều chỉnh
Loại BĐS
Đơn vị so sánh chuẩn
Đất đai: đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất Giá/m2, giá/mét dài, giá/sào, giá/ha
thổ cư,…
Nhà ở, cửa hàng, văn phòng, khách sạn, Giá/m2, giá/căn hộ, giá/phòng
bệnh viện
Kho hàng
Giá/m2, giá/m3 dung tích
 Căn cứ điều chỉnh: Chênh lệch các yếu tố so sánh
 Nguyên tắc điều chỉnh
 Phương thức điều chỉnh: theo số tuyệt đối và theo tỉ lệ
phần trăm
Định giá tài sản (Asset Valuation)
31
Phương pháp so sánh
 Phương thức điều chỉnh:
Điều chỉnh theo số
tuyệt đối
• Áp dụng đối với các
yếu tố có thể lượng
hóa thành tiền
• Ví dụ: Điều kiện
thanh toán, chi phí
pháp lý, trang bị nội
thất, sân vườn
Định giá tài sản (Asset Valuation)
Điều chỉnh theo số
tương đối (%)
• Áp dụng đối với các
yếu tố không thể
lượng hóa thành tiền
• Ví dụ: Môi trường
cảnh quan, vị trí địa
lý, điều kiện hạ tầng,
hướng
32
Phương pháp so sánh – Một số lưu ý điều chỉnh (tt)
 Tính chất của các giao dịch
 Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua
 Giá trị tài sản không phải bất động sản
 Tình hình thị trường lúc giao dịch
 Địa điểm, địa thế
 Đặc điểm tự nhiên
 Quy hoạch
 Đặc điểm tài sản trên đất.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
33
Phương pháp so sánh – Một số lưu ý điều chỉnh
 Điều chỉnh các điều khoản tài chính khi giao dịch
- Bán trả làm nhiều lần:
Ví dụ: Một bất động sản so sánh được bán với điều
kiện thanh toán ngay lần đầu là 1 tỷ đồng. Ngoài ra, bên
mua còn phải trả góp mỗi năm số tiền là 65.736.850
đồng trong
thời hạn 15 năm, trả vào cuối năm,
giả sử lãi suất ngân hàng là 10%/năm. Xác định giá trị
của căn nhà vào thời điểm hiện tại?
- Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp
Ví dụ: Một BĐS được bán với giá
800.000.000 đồng,
trong đó bên bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình
thức cho vay) một khoản tiền là
640.000.000 đồng
với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất
trên
thị
trường là 10%, thời hạn của hợp đồng vay là 15
năm.
Hình thức trả lãi và gốc đều nhau qua các năm. Xác định
34
giá trị thực sự của BĐS?
Ví dụ Phương pháp so sánh
Thửa đất
Thửa đất
Thửa đất
Thửa đất
cần định giá
so sánh 1
so sánh 2
so sánh 3
Giá bán
Cần xác định
1,1 tỷ đ
980 triệu đ
1,35 tỷ đ
2
Tổng diện tích
56m2
50m2
49m2
60m2
3
Giá bán/ m2
Cần xác định
22 triệu đ/m2
20 triệu
22,5 triệu
đ/m2
đ/m2
thức hóa
Đã cấp sổ
Đã cấp sổ
quyền sử
đỏ
đỏ
STT
Yếu tố so sánh
1
Chưa hợp
4
Tình trạng pháp lý
Đã cấp sổ đỏ
dụng đất
5
Lợi thế kinh doanh
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 8m
Giáp 2 mặt
ngõ 8m
Điện ổn định,
cấp nước tốt,
6
Cơ sở hạ tầng
Định giá tài sản (Assets Valuation)
thoát nước
kém, hay bị
ngập khi mưa
Điện ổn định,
cấp và thoát
nước tốt
Điện ổn
Điện ổn
định, cấp và
định, cấp
thoát nước
và thoát
tốt
nước tốt
35
dụng đất
pháp
5Ví dụ
Lợi Phương
thế kinh doanh
Mặtso
ngõsánh
10m
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 8m
Giáp 2 mặt
ngõ 8m
Điện ổn định,
cấp nước tốt,
6
Cơ sở hạ tầng
thoát nước
kém, hay bị
ngập khi mưa
Điện ổn định,
cấp và thoát
nước tốt
Điện ổn
Điện ổn
định, cấp và
định, cấp
thoát nước
và thoát
tốt
nước tốt
to
7
Hướng
8
Cảnh quan
Tây
Đông
Đông Nam
Bắc
Nhìn ra khu
Nhìn ra khu
Nhìn ra khu
Nhìn ra
đông dân cư
đông dân cư
đông dân cư
công viên
tiền mặt làm
Thanh toán
Thanh toán
2 lần, 60%
tiền mặt
tiền mặt
ngay khi mua,
ngay 1 lần
ngay 1 lần
40% sau đó 1
khi mua
khi mua
Thanh toán
9
Điều kiện
thanh toán
Thanh toán
tiền mặt ngay
1 lần khi mua
năm
Định giá tài sản (Assets Valuation)
36
Ví dụ Phương pháp so sánh
Ngoài ra, qua điều tra thị trường còn thu thập được các thông tin
sau:
 Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1
là 1 triệu đ/m2.
 Tương quan về giá đất liên quan đến mặt ngõ:
 Giá đất mặt ngõ 10m: 100%
 Giá đất mặt ngõ 8m: 90%
 Giá đất 2 mặt ngõ 8m: 105%.
 Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư
5%.
 Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước
kém 10%.
 Tương quan về giá đất liên quan đến hướng:
 Tây và Bắc: 90%
 Đông: 95%
 Đông Nam: 100%
 Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/năm.
37
Ví dụ Phương pháp so sánh (Comparison approach)
Định giá tài sản (Assets Valuation)
38
Ví dụ Phương pháp so sánh (Comparison approach)
Định giá tài sản (Assets Valuation)
39
Tuần 06:
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (tt)
(Real Estate Valuation)
Định giá tài sản (Asset Valuation)
40
Nội dung
1. Phương pháp thu nhập
2. Phương pháp thặng dư trong định giá BĐS
Định giá tài sản (Asset Valuation)
41
Phương pháp thu nhập
Nội dung: định giá BĐS dựa trên giá trị hiện tại
của dòng thu nhập kỳ vọng trong tương lai do
BĐS tạo ra
 Áp dụng đối với BĐS đầu tư
Định giá tài sản (Asset Valuation)
42
Phương pháp thu nhập
 Các bước tiến hành:
 Bước 1: Ước tính mức độ rủi ro của khoản đầu tư BĐS
và ước tính tỷ lệ chiết khấu dựa trên mức độ rủi ro đó.
 Bước 2: Ước tính dòng tiền kỳ vọng tạo ra từ BĐS trong
suốt tuổi đời của BĐS đó.
 Bước 3: Hiện tại hóa dòng tiền kỳ vọng xác định trong
bước hai về thời điểm định giá theo tỷ suất chiết khấu
phù hợp trong bước 1.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
43
Phương pháp thu nhập
 Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá trị thị trường của một căn nhà ở mặt tiền
đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn
nhà, doanh thu 360.000.000đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa
hàng năm 10.000.000đ, thuế 98.000.000đ, tỷ suất vốn hoá
qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với
hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là
12%/năm.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
44
Phương pháp thu nhập
 Định giá ví dụ 1:
Thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê căn nhà là:
360.000.000 đ – 10.000.000đ – 98.000.000đ = 252.000.000 đ
Giá trị thị trường của căn nhà:
252.000.000đ/12% = 2.100.000.000đ
Định giá tài sản (Asset Valuation)
45
Phương pháp thu nhập
 Ví dụ 2:
 Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê
tài sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các
thông tin sau:
 Thời hạn cho thuê: 5 năm
 Thu nhập cho thuê là 252 triệu đồng/năm, Tỷ suất chiết
khấu là 10%/năm.
Giá trị thị trường của hợp đồng:
252.000.000 x
1
5
𝑡=1 (1+0,1)𝑡
= 252.000.000 x 3,7907868 =
955.278.273 đồng.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
46
Phương pháp thu nhập
 Ví dụ 3:
Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn
xây dựng 2.000m2, diện tích cho thuê 80% diện tích sàn xây
dựng. Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m2/tháng (bao gồm thuế
giá trị gia tăng). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ
đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia
tăng 10%.
Thời hạn cho thuê 4 năm nữa hết hạn, giá thuê mới dự kiến
sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%,
chi phí quản lý điều hành tăng 10% và sau đó ổn định. Tỷ
suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa là 12%. Tiền thu về được
tính vào cuối mỗi năm.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
47
Phương pháp thu nhập
 Gợi ý cách định giá Ví dụ 3:
- Xác định thu nhập ròng trong giai đoạn cho thuê 4 năm
 Quy về giá trị hiện tại theo công thức chiết khấu dòng tiền
- Xác định giá trị của tài sản sau năm thứ 4: sử dụng công
thức vốn hóa trực tiếp
 Quy về giá trị hiện tại.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
48
Phương pháp thu nhập
 Gợi ý cách định giá Ví dụ 2:
(1) Tính thu nhập thuần hiện nay:
Thu nhập tiềm năng hiện nay:
1.100.000 đồng/m2/tháng x 2.000m2 x 80% x 12
tháng = 21.120.000.000 đồng
Thuế GTGT: 21.120.000.000  10%  1.920.000.000
1  10%
Thu nhập hoạt động thuần hằng năm:
21.120.000.000 – 3.000.000.000 – 1.000.000.000
– 1.920.000.000 = 15.200.000.000 (đồng)
Định giá tài sản (Asset Valuation)
49
Phương pháp thu nhập
 Gợi ý cách định giá Ví dụ 2:
Định giá tài sản (Asset Valuation)
50
Phương pháp thu nhập
 Gợi ý cách định giá Ví dụ 2:
Phương pháp thặng dư
 Nội dung: Giá trị thị trường của tài sản cần định giá
được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách
lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài
sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
 Trường hợp áp dụng: Đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
52
Phương pháp thặng dư
 Các bước tiến hành
 Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất
và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về
điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
 Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi
tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần định giá.
 Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của
dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm định giá.
 Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán
của bước 2 trừ (-) bước 3.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
53
Phương pháp thặng dư
 Tổng doanh thu của dự án: là doanh thu dự kiến sẽ đạt
được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản.
 Được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào
xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường.
Định giá tài sản (Asset Valuation)
 DT : tổng doanh thu phát triển của dự án
 DTt : doanh thu dự tính của dự án vào
năm thứ t
 n : thời gian hay dòng đời của dự án
 r
: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự
án (thông thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng)
54
Phương pháp thặng dư
 Tổng chi phí đầu tư của dự án: toàn bộ các chi phí cần thiết
dự kiến đầu tư vào một dự án bất động sản có tiềm năng phát
triển đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao
nhất.
 Các khoản chi phí chủ yếu:
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
 Chi phí quản lý dự án
 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
 Chi phí xây dựng công trình gồm
 Chi phí thiết bị
 Chi phí khác
 Chi phí dự phòng
 Chi phí kinh doanh
Định giá tài sản (Asset Valuation)
55
Phương pháp thặng dư
 CP : hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
 CPt : chi phí ước tính của dự án vào năm t
 n
: thời gian hay dòng đời của dự án
 r
: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án
(thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)
Định giá tài sản (Asset Valuation)
56
 Hướng dẫn một số bài tập định giá bất động sản
Định giá tài sản (Asset Valuation)
57
Chuẩn bị nội dung tuần 07
 Ôn tập nội dung tuần 1  6
 Yêu cầu sinh viên:
 Chuẩn bị trước các câu hỏi liên quan đến nội dung ôn tập mà
sinh viên chưa hiểu (giới thiệu về hoạt động định giá, định giá
máy móc thiết bị và định giá bất động sản)
 Làm trước các bài tập liên quan
Định giá tài sản (Asset Valuation)
58