Beli Property
Tanpa Uang
!#""$ www.KebunEmas.com
www.KebunEmas.com
Sekedar Cerita
Berbicara tetang Properti (Rumah, Apartement, Tanah, dsb) pasti
yang ada di benak Anda adalah “investasi yang mahal dan hanya
bisa dilakukan orang kaya saja yang mempunyai banyak uang”.
sedangkan Anda yang PNS atau pegawai swasta, atau pedagang
kecil tidak mungkin untuk melakukan itu…
Mitos itu ada karena mindset yang salah selama ini, banyak peserta
seminar/workshop Entrepreneur University yang setelah mengetahui
caranya, apapun posisi mereka saat itu bisa melakukan investasi di
properti bahkan tidak sedikit yang sekarang berubah hidupnya secara
luar biasa. Kuncinya adalah, mengetahui bagaimana caranya dan
“take action”.
Kini materi yang sering saya sampaikan pada seminar maupun
workshop dapat Anda ikuti pada eBook ini. Mudah-mudahan
memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi kita semua…
Wassalam,
Rully Kustandar
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
1
7 Prinsip
Membeli Properti
Properti hampir selalu mengalami kenaikan setiap tahunnya,
kebanyakan dari Anda membeli Properti mengharapkan keuntungan
dikemudian hari (tahun depan dan seterusnya). Padahal kita bisa
mendapatkan keuntungan dari Properti justru pada transaksi.
Bagaimana, koq bisa? Iya, kita membeli Properti dengan kondisi harga
belinya di bawah harga pasar. Apakah ini memungkinkan? Sangat
mungkin, banyak sekali properti yang dijual di bawah harga pasar
karena penjual sangat butuh uang.
Ada banyak motivasi orang menjual Properti di bawah harga pasar
(under value), diantaranya:
-
BU CPT (Butuh Uang Cepat), pada saat menjelang pemilu
misalnya, banyak orang menjual properti karena butuh uang
cepat untuk membiayai kampanye. Kepepet hutang, sakit, dsb.
-
Bagi Waris, orang bagi waris cenderung menjual properti-nya di
bawah harga pasar.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
-
Harta Gono Gini, seorang sahabat saya di Malang membeli
rumah gono gini seharga 1 Milyar, padahal nilai appraisalnya 2
Milyar lebih. Orang cenderung menjual harta gono gini di
bawah harga pasar.
Jangan membeli Properti karena Anda sangat menyukai Properti-nya.
Tidak ada yang salah ketika Anda membeli Properti karena Anda suka
sama Properti-nya, apalagi kalau untuk ditinggali. Tapi sebagai investor
Properti akan jauh lebih baik membeli Properti berdasarkan
keuntungan finansial, belilah properti dengan mempertimbangkan
untung dan ruginya secara financial, hilangkan perasaan SUKA dan
TIDAK SUKA. Gunakanlah prinsip-prinsip di bawah ini:
-
Apakah Properti yang dibeli mempunyai prospek yang bagus?
-
Apakah Properti tersebut menghasilkan arus kas positif?
-
Bagaimana pertumbuhan properti di daerah tersebut?
Seorang teman saya merenovasi rumahnya menjadi cukup mewah,
padahal ia tinggal disebuah perumahan sederhana. Rumahnya
menjadi sangat mencolok dilinkungan tersebut, ia menghabiskan
kurang lebih 200jt untuk merenovasi rumah tersebut. Sehingga total
uang yang telah ia keluarkan untuk rumah tersebut sekitar 250jt (ia
membelinya sekitar 50jt). Ia telah menempati rumah tersebut selama
hampir 10 tahun. Tahun lalu ia menjual rumahnya senilai Rp 300jt. Hmm
Anda bisa bayangkan selama 10 tahun kenaikan rumah tersebut
hanya 50jt !!!, padahal disaat yang hampir bersamaan rumah saya
terjual hampir 3 kali lipat. Kenapa?
Bentuk dan disain rumah tidak otomatis akan meningkatkan harga
rumah apalagi kalau rumah tersebut tidak berada dilokasi yang tepat.
Kalau diperhatikan kasus tersebut, rumah itu berada dilingkungan
yang kurang tepat, dimana daya belinya tidak sampai setinggi itu.
Kalaupun ada orang yang mempunyai uang sebanyak itu, biasanya ia
akan memilih lingkungan dengan tingkat perekonomian yang sesuai.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Sama serperti bisnis lainnya, kita bisa membeli properti dalam jumlah
besar (luas) kemudian kita kavling-kavling dan dijual pada harga yang
lebih tinggi. Cara ini pun bisa dengan modal yang sangat minim atau
bahkan tanpa modal. Kisah dalam blog saya mungkin bisa
mengispirasi:
http://www.semuasaudara.com/property/2009/04/modal-50jt-untung500jt-hanya-9-bulan/
BODOL kalau kata guru saya Purdi E Chandra, Berani Optimis Duit
Orang Lain. Dalam hal ini dengan menggunakan Uang Bank atau
keringanan (hutang) pada pemilik properti seperti pada kisah yang
dimuat pada link di atas. Bahkan dengan uang bank kita dapat
membeli properti tanpa uang sendiri serupiahpun.
Kebanyakan orang takut untuk berhutang dengan bank dan mereka
datang ke bank hanya untuk menabung saja, padahal hidup matinya
bank bukan dari berapa banyak anda menabung tetapi berapa
banyak anda berhutang..
Saat ini di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, Surabaya dsb,
banyak sekali orang antri beli “gambar” apartment murah atau
Rusunami. Sebagian besar dari mereka membeli sesungguhnya lebih
karena alasan investasi ikut-ikutan. Ini merupakan kesalahan besar,
kenapa? Karena salah satu kunci sukses dibisnis properti adalah tidak
ikut-ikutan membeli properti.
Seharusnya strategi dalam membeli properti adalah menunggu orang
lain menjual dan menunggu kesempatan baik dalam menjual saat
orang lain membeli. Strategi ini membutuhkan motivasi kuat pada diri
Anda untuk tidak sekedar ikut-ikutan tanpa menganalisa kondisi
properti.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Sebelum waktunya, jangan jual properti Anda atau Anda akan
menyesal karenanya. Tapi, jika anda memang berniat untuk berbisnis
properti (jual beli) melakukannya dengan teknik tertentu dengan
meningkatkan nilai properti-nya.
Ini akan saya bahas khusus di bab tersendiri.
! Untuk mendapatkan Properti yang menghasilkan arus kas, Anda harus
mencari Properti yang sudah atau akan ada penyewanya atau ada
bisnisnya…
Properti yang bagimana yang sesuai dengan kriteria diatas ? (properti
dengan harga dibawah pasar dan memiliki arus kas yang bisa
menutup angsuran bank):
a) Rumah Sewaan (terutam sewaan orang asing)
b) Apartemen (khususnya yang sudah ada penyewanya)
c) Kos-kosan yang sudah bejalan dan sudah ada penyewanya
d) Gedung Komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya
e) Rumah yang ada bisnisnya
Mungkin anda akan menyangkal informasi yang saya sampaikan di
atas. Bagaimana mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan
penghasilan yang dapat menutupi angsuran bank, sementara ratarata harga sewa rumah hanya 5-10% per tahun dari harga pasar,
sedangkan suku bunga pinjaman bank diatas 10% per tahun ?”
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
2
Berburu
Properti Idaman
Prinsip pertama untuk memperoleh properti idaman tanpa uang
adalah “Membeli/Memperoleh Properti dengan Harga di Bawah Pasar
Dan Mempunyai Arus Kas”. Ini hampir mutlak, oleh karena itu Anda
perlu mengasah keterampilan ini, tidak mudah tapi juga bukan tidak
mungkin. Yang dibutuhkan hanya… action.. action dan action…
Beberapa hal yang perlu diperhatikan pada saat mencari properti
idaman Anda:
Hindari pembelian properti baru, cari properti second, kenapa karena
Anda tidak akan mendapatkan harga di bawah harga pasar,
beberapa rekan bisa juga melakukan pembelian properti baru tanpa
keluar uang sepeserpun dengan cara bekerja sama dan ber-negosiasi
dgn pihak developer, tapi ini sangat tidak saya sarankan karena
artinya anda melakukan mark-up nilai properti. Kalau Anda hendak
membeli properti baru…saya punya strategi yang lain…saya jelaskan
terpisah….
Properti murah tentu ada ukurannya, ukuran murah menurut saya
adalah jika properti yang akan dijual mempunyai harga minimum 30%
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
di bawah harga pasar. Kenapa? Karena kalau cuma 10%-20% di
bawah pasar bukan termasuk properti murah tapi itu hanya fluktuasi
harga.
Lokasi yang bagus. Cari properti yang mempunyai pertumbuhan
minimal 15%/ tahun.
Properti dengan pertumbuhan seperti ini
pengalaman saya biasanya bagus. Bagaimana cara menghitungnya?
Gampang, begini:
Mintalah fotocopy PBB 3 tahun terahir, lihat Nilai Jual Obyek Pajak
(NJOP) pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) nya selama 3 tahun
terakhir dan lihat berapa persen pertumbuhan harganya. Contoh :
NJOP 2006 (Tahun 1)= Rp. 500 jt = x
NJOP 2007 (Tahun 2)= Rp. 600 jt = y
NJOP 2008 (Tahun 3)= Rp. 700 jt = z
(y – x) : x = p1 x 100%
(z – y) : y = p2 x 100%
(p1 + p2) : 2 = Pertumbuhan
Contoh di atas kalau dihitung menjadi:
a. p1 = (600jt – 500jt) : 500 x 100% = 20%
b. p2 = (700jt – 600jt) : 600 x 100% = 16%
c. Rata-rata pertumbuhan = (20% + 16%) : 2 = 18%
Pertanyaan selanjutnya adalah, bagaimana menetapkan harga
pasar? Tentunya tanpa tahu harga pasar kita tidak bisa menilai
properti itu murah atau mahal.
Untuk mendapatkan properti tanpa uang alias gratis, anda harus
menemukan properti dengan properti dengan harga dibawah harga
pasar dan memberikan arus kas yang bisa menutup angsuran ke bank
Apakah itu mungkin? Sangat-sangat mungkin dan banyak….
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Anda mungkin berfikir, bagaimana harga sewa yang rata-rata hanya
5% - 10% per-tahun bisa menutup angsuran bank yang rata-rata suku
bunga pinjamannya di atas 10% per tahun?
Memang rata-rata sewa Properti di Indonesia 5% tetapi tenang ini
adalah angka rata-rata yang merupakan perkiraan. Dalam hitungan
angka rata-rata ada nilai tertinggi dan terendah, kalau rata-rata 5%
pasti ada yang 10%, 15%, 20% atau bahkan ada yang 30%. Dan ini
sudah saya buktikan sendiri, saya memiliki ruko yang harga belinya 1
Milyar dan nilai sewanya Rp 150jt/tahun.
Nah dengan demikian Anda bisa tahu ternyata ada yang nilai
sewanya di atas rata-rata dan yang Anda butuhkan adalah kata ADA
selanjutnya anda tinggal FOKUS mencari properti yang nilai sewanya
diatas rata-rata dan diatas bunga bank yang berlaku sekarang.
Dengan anda fokus dan yakin untuk mencari properti yang nilai
sewanya diatas rata-rata bunga bank saya yakin anda akan lebih
cepat menemukan rumah properti idaman anda.
Agar Anda menjadi lebih peka terhadap harga, gunakan teknik yang
diberikan oleh Dolf de Rose, yakni 100-10-3-1. Maksud 100-10-3-1
adalah cari 100 informasi properti dijual, survey/lihat 10 properti, tawar
3 properti dan beli 1.
Tahapan ini harus Anda jalankan karena akan membuat Anda
menjadi peka dengan harga, dan anda akan memiliki banyak pilihan
yang akan menjauhkan Anda dari membeli properti dikarenakan
factor emosional. Selain itu pengalaman anda akan bertambah
banyak dan lebih hati-hati dalam mengambil keputusan.
Sebagai langkah awal, Anda dapat memulinya dengan cara, cari
properti yang dekat dengan tempat tinggal Anda, dengan jarak
maksimal 50 km2 dari area Anda.
Lalu gunakan strategi ini untuk berburu properti Anda:
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Buka Media lokal (Koran, majalah, dsb) dan cari bagian iklan baris
yang menjual properti, fokuskan anda mencari properti yang
mempunyai arus kas dan harga di bawah pasar. Kata-kata kunci yang
biasanya mengindikasikan properti murah dibawah harga pasar dan
memiliki asrus kas diantaranya adalah, Dijual BU CPT (butuh uang
cepat), harus laku bulan ini, mau pindah keluar kota, tanpa perantara
atau kata-kata lain yang menunjukan si penjual butuh uang untuk
segera menjualnya.
Fokuskanlah pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti di atas
karena anda harus manyaring informasi yang ada menjadi data yang
dapat membantu Anda.
Selain media koran atau majalah, kini anda juga bisa mendapatkan
informasi gratis dengan cara melakukan search engine di
http://yahoo.com atau http://google.com. Masukkan kata-kata kunci
diatas (dijual butuh uang, rumah kos murah, dan lainnya) ditambah
daerah yang anda inginkan. Ratusan rumah yang dijual dari hasil
pencarian anda kan muncul dilayar komputer anda. Maka anda
tinggal memilah-milah dan mencatat properti dan alamatnya yang
kira-kira sesuai dengan target anda.
Pasang iklan, dengan isi: dicari rumah murah bawah harga NJOP,
dana tidak terbatas. Atau dengan kata-kata sejenis. Dengan iklan ini,
anda akan terkaget-kaget, kalau ada puluhan bahkan ratusan
penjual yang menghubungi anda. Mendadak anda menjadi orang
penting atau orang yang dianggap banyak duit. Anda bisa pasang
iklan baris di Media Lokal maupun Nasional atau iklan di media lainnya
termasuk iklan di internet.
Kerjasama dengan agen properti, datangi mereka dan katakan anda
butuh properti yang harganya di bawah pasar. Katakan pula kalau
anda adalah investor properti dan untuk meyakinkan mereka, anda
bisa membuat kartu nama. Bagaimana agar mereka mau
memberikan informasi properti murah kepada nada? Janjikan fee
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
kepada agen properti bila anda mendapatkan properti murah dari
mereka. Hal ini perlu anda lakukan, karena mereka selama ini
(sebagian besar) hanya mendapatkan fee dari penjual. Jadi kalau
anda memberikan fee, maka mereka akan aktif memberikan info
kepada anda. Anda akan menjadi prioritas mereka.
Anda juga bisa menyebarkan kabar kepada teman-teman Anda
bahwa anda sedang mencari rumah yang memiliki arus kas pasti.
Dengan cepat Anda akan mendapatkan tawaran, karena pada
dasarnya orang ingin cari komisi dari anda.
Anda juga dapat menyisir wilayah yang menjadi target anda untuk
mendapatkan properti. Anda bisa melakukan penyisiran ini sambil
jalan-jalan santai atau meluangkan waktu khusus penyisiran.
Perhatikan tanda rumah atau properti yang dipasang tulisan DIJUAL.
Hubungi dan tanyakan harganya. Karena anda akan bisa menaksir
apakah harga yang disampaikan penjual itu murah atau harga pasar.
Sering kali Anda akan mendapatkan kondisi properti yang dijual di
bawah harga pasar, hal ini bisa terjadi karena pemiliknya sudah jarang
ke tempat itu. Mungkin karena penjual sudah lama pindah ke luar
kota, atau karena sibuknya sehingga dia tidak sempat memantau
harga properti didaerah itu. Apalagi, sang penjual ini sudah lama
menawarkan propertinya dan belum juga laku (mungkin harga saat itu
termasuk mahal). Karena penjual ini sudah lama tidak mengetahui
kondisi situasi terakhir didaerah tersebut, penjual tidak mengetahui
kalau disekitar rumahnya sudah ada perubahan infrastruktur seperti
pelebaran jalan, mall, ada dan sebagainya sehingga mendongkrak
harga properti di daerah itu. Hampir di setiap daerah/wilayah tertentu
selalu ada orang yang ‘ketinggalan jaman’ seperti itu atau orang
yang butuh duit.
Menyebar informasi kepada penduduk sekitar properti (misalnya para
penjual makanan, toko, para pemuda yang nongkrong dan lainnya)
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
yang menjadi target anda. Jangan dianggap remeh lho, dari mereka
ternyata anda bisa mendapatkan informasi yang sangat valid. Berikan
kartu nama anda agar mereka gampang menghubungi anda.
Katakan kepada mereka kalau anda sedang mencari properti yang
ada sewanya dan dijual dengan harga dibawah pasar.
Bank. Setiap bank selalu memiliki unit tertentu yang khusus menangani
kredit bermasalah. Nama unitnya bisa berbeda-beda. Tapi pekerjaan
mereka hampir sama, yakni bagaimana menyelesaikan kredit
debiturnya yang bermasalah. Salah satu cara yang dilakukan mereka
adalah menjual jaminan debitur. Karena itu, anda bisa berhubungan
dengan perbankan untuk mendapatkan informasi properti yang akan
dilelang atau dijual murah.
Lembaga lainnya seperti Pengadilan, Kantor Lelang Negeri (BUPLN),
balai lelang, komunitas, internet, milis dan lainya bisa di manfaatkan
untuk menyebarkan informasi bahwa Anda sedang mencari properti.
Setelah anda mendapatkan data-data mengenai properti yang ada,
kini saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada bagaimana
caranya?
Masukkan informasi yang ada ke dalam list target properti Anda. Untuk
keperluan ini, Anda bisa membeli satu buku khusus untuk mencatat
atau menempelkan iklan-iklan properti yang menjadi target. Dengan
cara ini akan memudahkan anda untuk memilah dan menghubungi
penjualnya.
Kunjungi langsung ke properti sesuai dengan teknik 100-10-3-1.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Anda harus saring adalah arus kas, apakah arus kas properti tersebut
dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar tiap
bulannya. Caranya ? Tanyakan nilai sewa bulanan atas properti
tersebut (uang masuk) dan kemudian bandingkan dengan besarnya
perkiraan angsuran (uang keluar), termasuk biaya-biaya lainnya. Bila
arus kasnya masih positif, maka properti ini layak untuk ditindaklanjuti.
Bila menghasilkan arus kas (cash flow) negatif, maka lupakan saja dan
cari properti yang lain. Tapi bila anda masih penasaran, anda dapat
mempetimbangkannya apabila perhitungan arus kas-nya negatif
namun selisihnya tidak terlalu jauh dengan arus kas masuk, maka
kemungkinan anda bisa meningkatkan arus kas masuknya dengan
dua cara :
•
Nego harga properti tersebut hingga harga arus kasnya menjadi
positif.
•
Perhatikan, apakah nilai sewanya masih bisa ditingkatkan atau
tidak. Peningkatan sewa itu bisa dengan cara menambah AC,
merenovasi sedikit, menambahkan pelayanan internet, TV dan
lainnya. Jika kedua cara tersebut tidak bisa juga maka
tinggalkan saja dan cari properti yang lain, sambil tetap
memantau harga properti tersebut.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Tentukan kemampuan Financial Anda. Karena investasi properti ini
selalu berhubungan dengan bank, maka, sebelumnya, Anda harus
mengetahui berapa kira-kira plafon kredit yang bakal anda dapatkan
dari bank. Tentu saja ini juga akan berhubungan dengan target nilai
properti yang akan anda bidik.
Bagaimana menghitung platfon kredit anda? Bank dalam
memberikan
pinjaman
akan
berdasarkan
kepada
berapa
penghasilan Anda tiap bulannya.
Jika Anda tidak memiliki pinjaman jangka panjang maka penghasilan
Anda dikalikan 0,28 dan hasilnya adalah maksimum total angsuran
Anda.
Namun jika anda memiliki pinjaman jangka panjang seperti angsuran
mobil atau rumah, maka angka pengalinya jadi 0,36 dan hasilnya
dikurangi berapa besar angsuran kewajiban yang sedang berjalan
yang nilai maksimal angsuran baru.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
3
Properti Yang Harus
Anda Hindari
Jangan mudah tergiur oleh gambar yang ditawarkan oleh developer.
Ada beberapa alasan mengapa anda sebaiknya hati-hati dengan
properti yang masih dalam rencana pembangunan (masih berupa
gambar). Pertama sudah banyak orang tertipu oleh gambar indah
yang ditawarkan. Gambarnya sangat bagus tetapi realisasinya
seringkali jauh dari perkiraan bahkan ada beberapa kasus propertinya
tidak di bangun karena developernya kekurangan dana atau
kesalahan perhitungan dari developer. Sementara itu, jika anda
membeli dengan tunai, maka hampir 100% dipastikan uang anda
akan hangus. Jika anda membeli secara kredit maka tiap bulannya
anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah
ada. Apakah investasi seperti ini yang anda inginkan ?
Namun diluar konsep Beli Properti Tanpa Uang, saya secara pribadi
punya pengalaman menarik membeli properti yang masih dalam
bentuk gambar dan mendapatkan keuntungan yang cukup besar,
saya akan bahas di kesempatan lain.
Saya tidak menyarankan anda untuk membel properti tanpa adanya
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
surat-surat dan legalitas yang lengkap. Adapun surat-surat yang harus
anda perhatikan adalah:
•
Sertifikat kepemilikan tanah bangunan seperti SHM (Sertifikat Hak
Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Surat Hak
Guna Usaha) serta Surat Hak Pakai. Bedanya antara SHM dan
surat yang lain (SHGB, SHGU, Surat Hak Pakai) adalah untuk SHM
tidak ada masa berlakunya. Tetapi untuk surat yang lain ada
masa jatuh temponya dalam waktu tertentu.
Sebaiknya anda tidak membeli rumah dengan status Girik
karena bank biasanya tidak mau menerima sebagai agunan.
Tanah dengan surat Girik biasanya lebih murah, tapi sayang
properti jenis ini tidak dapat anda gunakan sebagai daya
pengungkit kekayaan anda (melalui hutang bank).
•
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Surat ini sangat penting
karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah terhadap
rumah anda, berapa luas tanah yang akan digusur, serta luas
bangunan yang dilaporkan ke pemerintah. Info pelebaran jalan,
berapa lantai yang diizinkan, dan info lain yang sangat penting
berkaitan dengan properti tersebut. Selain itu, IMB merupakan
salah satu syarat pencairan kredit.
•
Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang harus diperhatikan
dari PBB adalah, apakah penjual sudah membayar pajaknya
setiap tahun? Dan atas nama siapa yang tertera di PBB. Hal ini
untuk cross check kepemilikan dengan nama yang ada di
sertipikat serta IMB.
Yang masuk dalam katagori ini seperti: Rumah yang jalannya tidak
masuk mobil, dekat tempat pembuangan sampah, dekat kuburan, di
bawah Tegangan Tinggi, dekat Rel Kereta, Mesjid atau properti yang
sering kena bencana seperti banjir.
Properti seperti ini memang bisa dibeli tetapi resikonya sering kali susah
untuk dijual kembali. Harga pasarnya pun sangat lambat
pertumbuhannya. Pihak Bank juga menghindari properti seperti di atas
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
dengan alasan masalah likuidasi. Pihak bank juga menganggap
bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit dilelang. Bila pihak
Bank mau menerima permohonan atas jaminan properti diatas, maka
kredit yang dicairkan biasanya jauh dari nilai properti. Karena itu
sebaiknya Anda menghindari properti seperti itu.
Untuk mendapatkan harga yang bagus investor harus memperhatikan
motivasi penjual apakah penjual sangat termotivasi untuk menjual
atau tidak. Mengapa motivasi sangat penting ? Dengan mengetahui
motivasi penjual, anda bisa tahu apakah penjual ini sangat terburuburu untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi motivasinya
semakin bagus harga yang akan anda dapatkan. Saya sarankan
carilah penjual yang sangat termotivasi untuk menjual rumahnya
sehingga harga yang ditawarkan menjadi sangat emosional (Penjual
akan melakukan apa saja asal rumahnya laku).
Beberapa contoh motivasi yang baik diantaranya penjual rumah dari
pasangan yang baru bercerai, penjual yang baru ditinggal mati suami,
pembagian warisan (apalagi kalau diantara ahli waris terjadi
perselisihan, biasanya lebih termotivasi untuk menjual), ingin bebas dari
hutang, pengusaha yang mengincar proyek baru yang lebih oke, ingin
pindah keluar kota/luar negeri, ingin pensiun, ingin sekolahkan
anaknya, ingin berangkat haji tahun ini, dll. Motivasi yang saya
contohkan tersebut dapat membuat seseorang menjadi tidak peduli
terhadap nilai rumahnya.
Dari kondisi-kondisi tersebut Anda bisa menilai apakah penawaran
properti tersebut merupakan Hot Deal atau bukan.
Banyak orang berpendapat bahwa jika anda ada uang investasikan
di tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan
investasi di tanah pasti untung. Saya tidak mengatakan pernyataan di
atas itu salah akan tetapi jika sebagai investor properti pemula tanah
bukan merupakan investasi yang menjadi pilihan. Kenapa, karena
investasi di tanah memiliki beberapa kelemahan.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Investasi tanah adalah investasi yang sangat mahal karena jika anda
berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa menggunakan bank
sebagai pengungkit (jarang sekali bank yang mau membiayai tanah)
dan karenanya anda harus membayar cash keras atau tunai.
Tanah tanpa nilai tambah lebih sulit (lama) dijual dibanding dengan
properti seperti rumah. Tanah juga sering kali tidak kita kuasai secara
penuh, khususnya tanah yang luas. Coba perhatikan banyaknya
penghuni liar dapat menyusahkan kita sendiri.
Tapi, jika Anda cukup cerdas, ada strategi tertentu dalam mengelola
atau memberikan daya ungkit ketika membeli properti dalam bentuk
tanah seperti pada artikel ini:
http://www.semuasaudara.com/property/2009/04/modal-50jt-untung500jt-hanya-9-bulan/
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
4
Komponen Harga
Sebelum membeli properti, Anda paling tidak harus tahu 3 (tiga) harga
yang berlaku di pasar, kenapa? Karena ketiganya adalah indikator
apakah harga sebuah properti yang Anda beli itu benar-benar murah
atau tidak.
Harga ini terbentuk lebih karena faktor emosi. Seringkali orang beli
properti dipicu karena faktor emosional bukan rasional, karena suka
dengan propertinya, karena suka dengan lingkungannya, suka karena
properti itu pernah dimiliki artis, atau tetangga artis/selebritis dan
lainnya. Contoh: sebuah rumah di tawarkan seharga Rp. 1 milyar
karena rumah itu di disain oleh desainer ternama dan bekas ditinggali
seorang artis. Padahal luas tanah dan bangunannya sangat kecil
tetapi hanya memiliki nilai historis saja.
Harga pasar ini memang relatif. Patokannya apa? Apakah katanya si
A atau si B bahwa harga pasar di daerah itu sekian juta rupiah? Belum
tentu benar! Oleh karena itu galilah informasi sebanyak-banyaknya
seperti, mencari informasi harga transaksi jual beli terakhir yang terjadi
didaerah itu, tanya ke Kantor Kelurahan, atau anda telepon properti
lain yang akan dijual juga, atau cara-cara lain yang bisa anda
lakukan.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Perkiraan harga properti, seandainya anda membangun properti yang
sama dengan properti yang akan anda beli. Misalnya, ada rumah
yang dijual Rp. 500 jt dengan luas tanah 500m2 bangunan 200 m2.
Kemudian anda coba hitung berapa biayanya, seandainya anda
membangun rumah hampir sama dengan rumah yang dijual tersebut.
Anggap saja harga tanah 1 jt/m2 kemudian biaya bangunan Rp 1,5
jt/m2. Jadi harga replacementnya adalah:
Harga Tanah
500 x Rp 1 jt
Harga Bangunan 200 x Rp 1.5 jt
=
=
Rp 500.000.000
Rp 300.000.000
Total Nilai Replacement Cost Rp 800.000.000
Dengan mengetahui nilai Replacement Cost Anda
memperkirakan harga properti tersebut murah atau mahal.
dapat
Nilai likuidasi nilai yang akan dicairkan oleh bank, biasanya nilai ini
berkisar antara 70% - 90% dari perkiraan harga pasar atau bisa juga
bank mengambil angka dari replacement cost. Cara setiap Bank tentu
berbeda-beda, mereka memiliki cara perhitungan masing-masing.
Ada bank yang menghitung nilai likuidasi dengan memberikan
penilaian yang berbeda atas tanah dan bangunan.
Misalnya ada rumah dengan nilai taksasi sebagai berikut :
Tanah
= Rp 500 jt
Banghunan = Rp 300 jt
Total harga rumah (tanah & bangunan) = Rp 800 jt.
Dari harga tanah bangunan rumah itu kemudian diberi bobot misalnya
untuk tanah bobotnya 80%, bangunan 70% (jika ada IMB).
Dengan pembobotan seperti itu, hitungannya menjadi sbb:
Tanah
= Rp 500 jt x 80% = Rp 400 jt
Bangunan = Rp 300 jt x 70% = Rp 210 jt (asumsi ada IMB)
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Total nilai likuidasi menurut bank Rp 610 jt, inilah yang dijadikan acuan
bank, meskipun nilai taksasi/perkiraan rumah Rp 500 jt.
Target saya dalam membeli properti/rumah adalah yang harganya
minimal sama atau di bawah nilai likuidasi.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
5
Cintai Transaksinya
Jangan Propertinya
Sering kali orang terjebak membeli properti lebih karena faktor
emosional bukan rasional. Sesungguhnya beli properti yang paling baik
bukan untung setelah beli, justru seharusnya Anda untung pada saat
beli.
Oleh karena itu prinsip Cintailah Transaksinya menjadi ukuran yang
sangat penting agar Anda untung pada saat beli. Sebagai panduan
pelajarilah teknik-teknik berikut ini:
Jangan pernah menawar atau mengajukan harga di hari pertama
saat anda melihat/survey rumah/properti yang ditawarkan.
Mengapa? karena ketika pertama kali anda melihat rumah dan bila
bentuk rumahnya bagus atau sesuai dengan selera anda, maka
biasanya yang bekerja adalah emosi anda untuk memiliki rumah
tersebut. Akibatnya, anda menganggap harga yang ditawarkan
sangat murah dan ingin segera memiiki rumah yang ditawarkan.
Padahal belum tentu harganya murah. Bisa jadi harganya lebih mahal
dibanding dengan properti disekitarnya.
Ambil nafas dulu barang seminggu sambil mencari informasi harga
pasar properti yang anda beli. Tanyakan kepada agen properti
mengenai pilihan lain selain rumah yang anda inginkan tersebut. Anda
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
juga bisa mencari pembanding properti yang dijual di sekitar rumah
tersebut.
Saya biasanya menyewa appraisal independen untuk menilai rumah
yang menjadi target dan meminta mereka untuk memberikan berapa
nilai wajar dari rumah dan berapa nilai likuidasi yang akan dikeluarkan
bank. Biasanya informasi yang diberikan appraisal lebih akurat
dibandingkan dengan anda melakukan sendiri. Konsekuensinya, anda
harus merogoh kocek untuk biaya appraisal independen. Biasanya
antara Rp. 1 jt s/d 1,5 jt. Kalau anda bisa lewat ‘jalan belakang’,
dengan bekerja sama langsung dengan pegawai appraisal maka
anda hanya membayar Rp. 200 s/d 300 ribu. Toh, anda tidak perlu kop
surat lembaganya,
Dalam melakukan tawar menawar harga properti, jangan sampai
terlihat anda yang sangat butuh dengan properti tersebut. Bersikaplah
santai, dan sebaiknya ketika ketemu dan berbicara dengan
penjualnya, anda lebih banyak mengorek informasi lebih dulu tentang
penjualnya. Termasuk informasi latar belakang mengapa properti itu
dijual, siapa pemiliknya, adakah ahli warisnya, seberapa butuh penjual
menjual rumahnya dan lainnya.
Untuk mendapatkan properti dengan harga yang benar-benar
dibawah pasar, anda harus pintar-pintar melakukan negosiasi dengan
penjual.
Kenapa kita harus menaikkan harga? Bukankah kita justru menekan
harga semurah-murahnya? Anda tidak salah kalau posisi anda saat itu
memiliki uang tunai cukup. Masalahnya anda ingin mendapatkan
properti murah tapi tidak punya uang (cukup).
Prinsipnya adalah membuat orang lain menang, baru kita
mendapatkan keuntungan. Kaitannya dengan menawar properti
tersebut, kita ingin mendapatkan kelonggaran syarat-syarat yang
diberikan oleh sang penjual. Misalnya, penjual properti minta harga Rp
1 milyar dengan uang tunai cash keras (sebelumnya sudah anda
yakini harga itu sudah sangat murah dan di bawah harga pasar atau
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
bahkan dibawah NJOP). Meski harga yang ditawarkan tersebut sudah
termasuk murah dan dibawah pasar tapi kalau anda tidak
mendapatkan kelonggaran dari penjual, maka tidak akan punya
kesempatan mendapatkan properti itu.
Karena itu ada beberapa perangsang agar pembeli mau memberikan
kelonggaran pembayaran:
•
Menaikkan harga, Anda bisa katakan kepada penjual, harga di
naikkan 10%, dengan syarat pembayarannya selambatlambatnya 3 bulan dan tanpa uang muka atau anda juga bisa
menambahkan, dengan syarat bisa menjual kembali
berapapun di atas harga anda.
•
Memberi komisi kepada penjual misalnya sebesar 20% dari
keuntungan (bila anda ingin rumah ini langsung dijual kembali)
•
Menanggung pembayaran pajak 5% dari yang seharusnya
ditanggung oleh penjual.
•
Membebaskan penjual dari biaya notaris
Keempat perangsang itu, tidak harus diberikan kepada penjual. Anda
bisa menggunakan salah satu, atau bahkan semuanya, asalkan anda
masih untung.
Saya yakin, dengan teknik ini penjual akan mau menerima tawaran
kita. Kalau tidak mau gimana? Cari lagi yang mau. Ingat.... di dunia ini
selalu ada orang yang ‘sekarat’ sehingga mau menjual propertinya
dibawah pasar. Kita hanya butuh kesabaran untuk menemukannya…
Seandainya penjual sepakat menjual properti kepada Anda, tapi
anda juga masih ada pilihan properti lain. Atau anda mungkin masih
perlu membanding-bandingkan dengan properti lain. Atau bisa jadi,
anda merasa saat menawar itu harganya masih kemahalan.
Gunakan jurus menghindar. Saat negosiasi dengan penjual properti
katakan kepada penjual, “Oke, kita setuju dengan transaksi jual beli ini,
tetapi dengan syarat istri (suami/kakek/nenek/cucu dan lain
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
sebagianya, terserah anda) juga setuju. Dia akan melihat properti
anda dalam minggu ini”.
Nah, dengan jurus ini, kalau dalam waktu 1-2 minggu tersebut anda
mendapatkan properti lagi yang lebih baik dan lebih murah maka
anda
bisa
menghubungi
penjual
untuk
mengatakan
transaksi/kesepakatan jual beli tersebut batal karena ada yang tidak
setuju.
Seringkali dalam bertransaksi properti faktor non-teknis berpengaruh
tinggi. Oleh karena itu pendekatan secara kultur dan budaya cukup
penting. Saya seringkali menggunakan teknik yg sering dijelaskan TDW
yakni membuat persamaan, sehingga timbul ikatan silahturahmi
sehingga proses negosiasi sering kali berjalan penuh kejutan yang
diharapkan.
Ketika saya akan membeli ruko, ternyata penjualnya adalah seorang
pensiunan yang hobby sekali mancing (hal ini saya ketahui ketika
berkunjung ke rumahnya yg dipenuhi foto-foto saat mancing). Saya
coba jalin persahabatan lewat kegiatan tsb walaupun terus terang
saya tidak hobby mancing. Hasilnya, luar biasa… saya jadi akrab sekali
bahkan ia menganggap saya anak angkat….
Pada saat menawar jangan menjelek-jelekan properti yang anda
tawar, bisa jadi penjual malah menjadi sakit hati. Ini akan mempersulit
Anda mendapatkan properti murah….
Kalau properti tersebut mau di jual 1 Milyar, bilang saja saya
sanggupnya hanya 500 jt, itupun akan menggunakan uang Bank.
Penting berterus terang di awal bahwa Anda akan menggunakan
daya ungkit bank dalam membeli propertinya.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
6
Bank Sebagai
Daya Ungkit
Banyak orang takut untuk berhutang ke Bank, mereka hanya menjadi
penabung atau deposan loyal bank. Padahal hidup matinya bank
bukan dari berapa banyak Anda menabung atau menyimpan uang,
tetapi berapa banyak Anda berhutang. Memberikan kredit, juga
menjadi kewajiban Bank yang fungsinya sebagai lembaga
intermediasi.
Justru kalau sebuah Bank tidak mau mengucurkan kreditnya ke
masyarakat, maka BI akan menegurnya. Bank justru tidak
diperbolehkan hanya mengelola uangnya melalui pasar uang seperti
membeli obligasi, valas, SUN, dan sejenisnya. Karena itu BI selalu
memonitor pengelolaan dana masyarakat yang dikumpulkan bank
melalui rasio LDR (Loan Deposit Ratio), yakni rasio penyaluran kredit
dibandingkan dengan dana yang terkumpul.
Kalau Kredit tersalurkan, maka hal tersebut akan menggerakkan roda
perekonomian. Jelas sekali kalau properti berkembang, kalau pabrik
lancar karena dibantu permodalannya, otomatis banyak tenaga kerja
terserap dan meningkatkan konsumsi masyarakat. Konsumsi
masyarakat meningkat berarti roda perekonomian berjalan dan
berkembang.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Saya akan berikan gambaran mengapa anda harus membeli rumah
dengan berhutang atau dengan KPR dibanding Anda membeli
dengan Tunai:
1. Pertumbuhan harga Properti lebih cepat dari bunga bank dan
pertumbuhan Properti mengikuti pertumbuhan bunga berbunga
bukan bunga tetap. Kalau Anda akan membeli rumah,
kemudian mengandalkan dengan cara menabung sedikit demi
sedikit, maka tabungan Anda akan selalu kalah cepat dengan
pertumbuhan harga rumah.
2. Anda memiliki penguasaan penuh atas properti yang Anda beli
walaupun Anda belum membayar rumah itu secara penuh
(tidak ada papan pengumuman bahwa rumah anda masih
belum lunas/kredit)
3. Tingkat investasi yang rendah sehingga anda bisa balik modal
dengan cepat. Contoh, jika anda membeli rumah dengan DP
20% kepada bank dan bank membayar 80%. Bila pertumbuhan
properti/rumah anda 20%/tahun dan rumah anda adalah rumah
sewaan. Maka yang terjadi pada tahun depan ketika rumah
anda naik 20% adalah 100%. Perhitungannya seperti ini :
DP
Kredit Bank
Bunga Bank 1 tahun
Hasil sewa properti
= 20%
= 80%
= 15% (asumsi)
= 15% (asumsi)
Keuntungan = kenaikan properti 20% - bunga 15% + sewa 15% =
20%.
Keuntungan sebesar 20% ini dibandingkan dengan modal awal
(DP) 20%, maka setara 100% dalam waktu setahun!
Bandingkan jika anda membeli secara cash, maka keuntungan
anda hanya 20%. Jadi lebih baik mana berhutang atau cash?
Bahkan keuntungan 100% ini pun saya yakin masih lebih baik
dibandingkan dengan bisnis waralaba sekalipun!
Bisnis waralaba, biasanya Return of Investment (ROI) paling
cepat 1 tahun. Itupun hanya modal usaha yang balik, karena
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
modal usaha sudah habis untuk operasional (belum termasuk
untungnya). Tapi di bisnis properti ini yang 100% itu keuntungan
saja. Modal masih ada (dalam bentuk properti) dan tidak
berkurang apalagi habis untuk operasional.
4. Dengan berhutang di bank anda tidak perlu was-was properti
yang anda beli bermasalah karena biasanya pihak bank sudah
memeriksa keaslian semua dokumen-dokumen properti yang
anda beli dan semua itu gratis.
5. Dengan berhutang di bank melaui KPR anda akan dilindungi
oleh asuransi baik asuransi terhadap rumah maupun asuransi
jiwa anda sehingga jika terjadi sesuatu terhadap anda dan
rumah anda maka pihak asuransi yang akan melunasi
hutangnya.
6. Mekanisme pembayaran KPR yang di berikan bank untuk
pembelian rumah adalah yang terlama dan tingkat suku bunga
yang terendah di banding pinjaman lainnya.
Untuk mendapatkan hasil optimal dalam mengajukan kredit ke Bank,
ada beberapa strategi yang harus diperhatikan. Banyak diantara
Anda yang kurang optimum dalam mengajukan kredit ke Bank.
Jangan mengajukan kredit hanya ke satu Bank, masukkan aplikasi
permohonan kredit Anda ke beberapa Bank sekaligus dalam waktu
yang hampir bersamaan. Dengan demikian posisi tawar Anda menjdi
lebih besar. Apalagi dalam kondisi persaingan seperti saat ini, BankBank justru agresif menawarkan kreditnya.
Banyak orang yang mengajukan pinjaman hanya datang ke satu Bank
saja sehingga, ketika Bank yang mereka datangi menolak, mereka
menganggap bahwa mereka tidak bisa pinjam uang ke Bank. Selain
itu jika hanya mengandalkan satu Bank saja Anda tidak akan memiliki
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
pebanding Bank mana yang memberikan pinjaman lebih besar atau
bunga pinjaman yang paling menarik.
Dengan mengajukan ke beberapa Bank, Anda bisa ‘mengadu
domba’ diantara mereka. Misalnya permohonan kredit Anda sudah
disetujui di Bank A sebesar Rp. 100 jt. Nah, dengan berbekal surat
persetujuan dari Bank A tersebut, Anda bisa mengatakan ke Bank B
bahwa kredit sudah disetujui sebesar Rp. 100 jt, tapi Anda masih belum
puas. Karena itu Anda menanyakan ke Bank B, apakah B berani
memberikan kredit yang lebih besar.
Ajukan jangka waktu pinjaman yang paling lama. Semakin lama
pinjaman Anda, semakin rendah resiko Anda dan semakin besar
keuntungan Anda. Dengan semakin lama jangka waktunya, berarti
Anda memperkecil jumlah angsuran bulanan. Tentu saja ini akan
meringankan beban finansial Anda, kalau sewaktu-waktu rumah Anda
beli sewanya terputus sementara.
Kebanyakan dari Anda selalu memilih jangka waktu pendek dengan
alasan takut berhutang. Saya akan berikan ilustrasi jika Anda
meminjam uang di Bank dengan jangka panjang, misalnya 20 tahun.
Dengan tingkat suku bunga pinjaman KPR 12% per tahun, maka bunga
yang akan Anda bayarkan ke Bank sebesar 240% selama 20 tahun,
atau setara 2,4 kali harga properti saat Anda beli. Kemudian Anda
bayangkan, berapa harga rumah/properti Anda pada 20 tahun
mendatang? Kenaikan properti dalam jangka panjang biasanya lebih
besar dibandingkan dengan kenaikan jangka pendek. Kalau rata-rata
jangka pendek (1-2) tahun kenaikan 20%, maka kenaikan harga
properti dalam jangka panjang bisa mencapai rata-rata 50%.
Pengalaman saya pribadi, tahun 1998 saya membeli Rumah seharga
Rp 120jt dengan pinjaman kurang lebih Rp 100jt. 10 tahun kemudian
total uang yang saya bayarkan (pokok + bunga) kepada Bank sekitar
Rp 210jt dan pada tahun 2008 tersebut nilai rumah saya sudah Rp 650jt
(saya jual). Artinya, bunga Bank kalah oleh kenaikan harga rumah itu
sendiri.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Selain itu, dengan hutang jangka panjang, Anda tidak harus
melunasinya saat jatuh tempo 20 tahun kemudian. Anda bisa
melunasinya 1-2 tahun mendatang dengan cara menjual properti
Anda (tapi ini tidak saya sarankan). Syukur-syukur kalau ada uang dari
sumber lain untuk melunasinya. Basanya harga properti dengan
menggunakan rumus ‘goblok-goblokan’ saja (ilmu ngawur) 1-2 tahun
pasti naik. Kenaikannya pun bisa 100% bila saat Anda membeli sudah
dibawah harga pasar/NJOP dan lokasinya sangat strategis. Kalau
harganya sampai naik 100%, WOOOWWW, berarti Anda bisa melunasi
hutang Anda dan Anda masih punya uang ‘GRATIS’ dari keuntungan
properti. (Informasi seperti ini, termasuk memanfaatkan Bank sebagai
daya ungkit, jarang ditulis di media, dan jarang ditulis di buku-buku
properti. Kebanyakan buku dan majalah properti hanya mengulas
tentang renovasi rumah, yang malah menguras uang Anda. Akibatnya
persepsi masyarakat bahwa properti itu HANYA miliknya orang-orang
kaya, dan mereka yang kaya, semakin kaya dengan propertinya.
Kabar gembiranya ternyata mereka yang kaya juga menggunakan
uang Bank untuk membeli properti. Jadi kenapa kita tidak meniru
mereka, meniru orang-orang kaya?)
Kunci sukses dari memanfaatkan hutang jangka panjang ini adalah
usia Anda. Usia sangat menentukan bisnis ini. Bagaimana tidak? Bank
selalu membatasi umur pemohon kredit. Rata-rata Bank menetapkan
umur pemohon sampai dengan 55 tahun. Jadi kalau Anda telat
memulai bisnis ini, maka hasilnya tidak optimal, kecuali, Anda lebih
banyak menggunakan modal sendiri.
Ketahui berapa nilai kredit Anda. Hal ini sebenarnya sudah saya bahas
dalam pembahasan diatas. Bank mencairkan dananya sesuai
kemampuan finansial Anda, biasanya angsuran maksimal 1/3 dari gaji
atau penghasilan Anda. Bila Anda memiliki gaji Rp. 10 jt maka
pinjaman yang bisa dikeluarkan oleh Bank hanya pinjaman yang
angsurannya perbulan Rp. 3 jt. Angka itu, sebenarnya masih bisa
dinaikkan kalau Anda bisa meyakinkan pihak Bank. Sebenarnya ada
lagi cara yang agak ‘licik’ sehingga cara ini tidak saya anjurkan, yakni
dengan memanipulasi laporan keuangan Anda. Anda bisa bekerja
sama dengan kantor Anda (kalau Anda bekerja) untuk memberikan
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
keterangan besarnya gaji yang lebih besar. Bahkan ada yang sampai
maksa dengan bekerja sama dengan pemilik perusahaan lain untuk
diakui seolah-olah Anda sebagai salah satu pemilik perusahaan itu.
Tentu saja dengan keterangan dan surat palsu. Sekali lagi saya tidak
merekomendasikan cara ini.
Jangan paksakan untuk mendapatkan kredit sebesar-besarnya kalau
memang kemampuan finansial Anda hanya mampu mendapatkan
pinjaman sebesar Rp. 100 jt, ya terima saja untuk sementara. Itu sudah
merupakan langkah awal yang sangat bagus. Bank sudah percaya
Anda, ingat Bank itu tidak langsung mempercayai nasabahnya begitu
saja. Karena itu dengan modal kepercayaan dari Bank, Anda bisa
mendapatkan kepercayaan yang lebih besar. Caranya dengan
properti yang sudah Anda beli dengan kredit itu dan properti itu
menghasilkan uang sewa bulanan, Anda bisa jadikan tambahan
penghasilan saat Anda mengajukan kredit Bank untuk properti kedua.
Begitu seterusnya. Selama Anda mampu membayar semua angsuran
dengan lancar, makadalam waktu dekat pun Anda bisa
mendapatkan simpati Bank. Dengan simpati/kepercayaan maka
untuk mendapatkan kredit yang lebih besar menjadi SANGAT MUDAH.
•
Lengkapi Dokumen Kredit, sesuai persyaratan bank. Dokumen ini
menjadi sangat penting bagi bank. Karena itu kalau anda
belum bisa melengkapi dokumen pesyaratan kredit, maka
kemungkinan besar akan ditolak kreditnya.
•
Tunjukkan rekening-rekening bank anda atau rekening istri anda
yang memiliki saldo cukup besar. Transaksi jumlah kredit (uang
masuk) yang ada di rerekening anda ini harus menunjukkan
julah omset penjualan (bila anda pengusaha/profesional) atau
gaji bila anda pegawai. Misalnya bila anda melaporkan ke bank
omset penjualan anda Rp. 100 jt sebulan, maka mutasi rekening
kredit harus menunjukkan total senilai Rp. 100 jt. (mutasi rekening,
BUKAN saldo uang anda. Mutasi rekening adalah uang keluar
masuk yang tercatat di rekening anda. Mutasi Kredit berarti
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
uang masuk, mutasi debit berarti uang keluar). Bank biasanya
mengamati mutasi debit-kredit rekening anda selama 3 bulan
terakhir.
•
Begitu pula bila anda pegawai dengan gaji Rp. 10 jt, maka bank
akan minta bukti tidak hanya berupa slip gaji terakhir tapi juga
melihat uang yang masuk ke rekening anda apakah benar
sebesar Rp. 10 jt ?. Rekening anda menjadi sangat penting bagi
bank. Karena itu bila rekening anda tidak bisa menunjukkan
atau membuktikan terhadap laporan yang anda sampaikan ke
bank, maka bank mulai curiga dan kemungkinan kredit anda
tidak disetujui.
•
Berikan bukti-bukti atas pengahsilan anda yang lain (selain
penghasilan utama anda).
•
Mintalah referensi dari teman, saudara, kakek, nenek, atau
siapapun yang sudah memiliki hubungan baik dengan bank
anda. Referensi tidak harus dari ‘benda hidup’ seperti itu, tetapi
juga bisa berupa dari prospek usaha anda, bisnis anda, yang
bisa dibuktikan secara hitam diatas putih. Seperti order
penjualan bisnis anda, kerjasama bisnis dengan perusahaan
terkemuka, kajian-kajian prospek bisnis yang terkait dengan
bisnis anda dan lainnya.
•
Tunjukkan kegiatan-kegaiatan anda yang positif yang bisa
mengarahkan pihak bank untuk mengambil kesimpulan bahwa
anda adalah orang yang bonafid.
•
Saat berhubungan dengan bank, bersikaplah yang wajar, tegas,
santai dan jangan merasa inferior (rendah diri, takut, ragu-ragu)
dihadapan mereka. Tapi jangan pula menunjukkan seolah-olah
anda sombong, apalagi ‘omdo’. Bank paling tidak suka dengan
orang yang tipe demikian ini (orang inferior & omdo).
•
Jangan mereka-reka cerita yang anda tidak bisa buktikan.
Biasanya bank selalu ingin mendapatkan informasi sebanyakbanyaknya tentang calon nasabahnya. Karena itu bank selalu
melakukan verifikasi (check & recheck) informasi anda.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
•
Jangan pernah memancing-mancing petugas bank untuk
‘bermain mata’ atau ‘bersekongkol’ karena sebagian besar
petugas bank tidak mau sperti itu. Tindakan ini justru akan
merugikan anda bila petugas bank merasa anda melakukan itu,
maka kemungkinan besar kredit anda justru akan ditolak.
Bank pada dasarnya mengharapkan agar anda memberikan DP
sebesar 20- 30% dari harga properti. Bagaimana agar anda tidak
mengeluarkan uang sama sekali dalam membeli properti ini?
Kalau Anda mendapatkan properti dengan harga di bawah harga
pasar, jangan ajukan kredit sesuai harga transaksi, tapi ajukan kredit
sesuai harga pasar. Saat saya membeli sebuah ruko yang nilai
apraisalnya 1.5 Milyar, sementara setelah di tawar harga yang
disepakati dengan penjual adalah 1 Milyar. Saya ajukan kredit ke Bank
1.5 Milyar, bank menyetujui kredit saya 1.35 Milyar. Jadi saya beli Ruko
tersebut tanpa uang sama sekali, bahkan dapat cash back Rp 350 jt.
Dimana cash back tersebut saya jadikan bisnis Mini Market di Ruko
tersebut, yang hasil dari bisnis tersebut bisa bayar cicilan setiap
bulannya.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
7
Meningkatkan Nilai
Properti Anda
Salah satu sifat properti adalah bahwa anda dengan mudah dapat
meningkatkan nilai jual properti jauh lebih besar dari nilai yang anda
keluarkan. Anda hanya mengeluarkan Rp 50jt untuk renovasi, tapi
properti Anda nilainya bisa naik Rp 100jt.
Salah satu teknik yang sering saya pergunakan untuk meningkatkan
nilai apraisal bank adalah dengan teknik ini, sering saya bernegosiasi
dengan penjual untuk meminta ijin agar saya boleh mengganti
sebagian keramik teras dan ruang tamu dengan granit serta
melakukan pengecatan ulang di beberapa bagian yang di anggap
perlu, padahal rumah atau properti tersebut baru saya beri tanda jadi.
Tujuannya adalah jika di appraisal Bank nilainya menjadi berbeda,
dan strategi ini selalu berhasil meningkatkan nilai properti, memang
resikonya adalah bahwa kalau kredit atau transaksi batal, maka biaya
renovasi yang kita keluarkan menjadi hilang. Alhamdulillah, sampai
saat ini belum pernah kejadian…. Selalu berhasil meningkatkan nilai
apraisal Bank….
Ada berbagai cara meningkatkan nilai properti anda, di antaranya:
a. Mengecat ulang. Dengan mengeluarkan biaya Rp 3-4 jt untuk
mengecat ulang properti Anda, properti yang Anda beli
seharga Rp. 100 jt, bisa aja menjadi 170 jt.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
Mengapa orang bersedia membeli Rp. 170 jt dan tidak membeli
yang Rp 100 jt tapi masih perlu dicat ulang? Tidak semua orang
mau repot, apalagi ketika melihat rumah jelek bayangan
mereka semakin jelek terhadap rumah itu. Mungkin dia akan
mengira bahwa rumah itu tidak hanya cat-nya saja yang rusak
tapi mungkin kayunya patah, gentingnya rusak dan sebagainya.
Maka mereka mengabaikannya dan sudah tidak melirik rumah
itu sebagai target yang akan dibeli atau disewa. Tapi setelah
anda cat maka mereka akan merasa senang dan tertarik
melihat rumah itu dan ingin segera menempatinya atau
menyewanya. Ini adalah kondisi yang sering kita temui bukan ?
b. Membangun garasi atau canopy. Rumah yang ada garasi mobil
akan lebih menarik dibandingkan dengan tanpa mobil.
c. Membangun gudang kecil. Kadang-kadang orang juga butuh
gudang kecil di rumahnya untuk menyimpan barang-barang
yang tidak sedang diperlukan. Rumah yang ada gudang
biasanya lebih menarik karena calon pembeli akan
membayangkan rumahnya akan rapi.
d. Mengganti talang yang rusak
e. Membersihkan rumput halaman. Jangan heran kalau dengan
HANYA membersihkan rumput ilalang yang tumbuh subur
dihalaman rumah, harga properti akan naik dan menarik minat
calon pembeli. Hal ini sudah sering dibuktikan. Pada dasarnya
manusia itu senang dengan keindahan yang instan. Artinya
ketika seseorang melihat sesuatu yang kotor, maka biasanya
seleranya akan turun tapi kalau sesuatu sudah rapi dan indah,
selera dan rasa senang akan muncul dengan sendirinya.
f. Mengganti pipa dan saluran air yang karatan dibagian depan
rumah.
g. Memasang sistem pemanas atau pendingin(AC) yang baru
h. Melengkapi dengan antena parabola
i.
Mengganti korden atau tirai
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar
www.KebunEmas.com
j.
Merapikan kamar mandi
k. Membuat dapur baru
l.
Mengecat atau mengganti pagar
m. Meningkatkan sewa ruangan komersial yang besar dengan cara
membagi menjadi ruang kecil dan disewakan lebih mahal.
Misalnya jika 300 meter persegi Rp. 5 jt per bulan bisa saja hal ini
memberatkan penyewa atau tidak sesuai dengan kebutuhan
ruangan yang terlalu luas. Tapi dengan membagi 5 ruangan
masing-masing 60 meter2 maka anda bisa memasang harga 60
meter2 misalnya Rp. 1,3 jt. Jadi kalau ada 5 ruangan maka anda
bisa mendapatlkan Rp. 1,3 jt X 5 = Rp. 6,5 juta sebulan.
n. Mengganti keramik
o. Melengkapi dengan furniture
p. Meningkatkan daya listrik misalnya dari 1300 watt menjadi 2400
watt atau sesuai dengan kondisi properti anda.
Beli Properti Tanpa Uang
Rully Kustandar