Urban Renwal Seminar (Final)

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題目 :整「裝」待發、重「建」天日
1
講師:盧以德小姐
註册專業測量師
英國皇家特許測量師
香港測量師學會會員
中國註册房地產估價師
參與市區重建工作的團體:
1.
2.
3.
市區重建局
房屋協會
私人發展商
2
(1)市區重建局
1.
於2000年5月1日成立,以取代之前的土地發展公司
(‛土發’)。
2.
除了開展新的市區重建項目外,亦同時承擔土發已
宣布的25個重建項目。
.
3
土發遺留下的25個重建項目
深水埗區
大 角嘴區
旺角區
福榮街╱福華街項目
櫻桃街項目
洗衣街項目
保安道╱懷惠道項目
必發道╱洋松街項
目
麥花臣室內場館項目
元州街╱興華街╱青山道項
目
杉樹街╱晏架街項
目
亞皆老街╱上海街項目
青山道╱興華街項目
洋松街╱松樹街項
目
青山道╱昌華街項目
 興華街╱元州街╱福榮街項
目
青山道╱興華街項目
4
土發遺留下的25個重建項目:
紅磡區
中西區
灣仔區
必嘉圍項目
第一街╱第二街項目
莊士敦道項目
士丹頓街╱永利街項目
皇后大道東項目
卑利街╱嘉咸街項目
利東街╱麥加力歌街項目
筲箕灣區
觀塘區
黃大仙區
筲箕灣道╱南安街項目
觀塘市中心項目
衙前圍村項目
西灣河街項目
5
3.
收購賠償條件都是公開及既定的指引來進行,他們
的賠償政策基本上是參考由地政署編印的<收回市
區土地及補償安排> ,但盡量以協商方式收購受影
響的業權。
4.
在某重建項目上,經協商後取得重要百分比之業權
後方可根據《市區重建局條例》(第563章),向行政
長官建議引用《收回土地條例》(第124章)收回重建
範圍內的任何土地。
6
市區重建局的項目例子
亞皆老街╱上海街項目(朗豪坊)
重建前
重建後
7
市區重建局的項目例子
荃灣市中心項目 (萬景峯)
重建中
重建後
8
(2)房屋協會
1.
於1948年成 立,擁 有超過 60 年 歷 史。
2.
主要為 香 港 市 民 提 供 可 負 擔 的 房 屋 及 相 關 服 務。
3.
於2002年與市建局簽訂「合作備忘錄」,組成策略性合作夥伴,負
責開展前土發遺留下25個的其中以下7個項目:
深水埗保安道/懷惠道
 筲箕灣筲箕灣道/南安街
 深水埗青山道/昌華街
 深水埗青山道/興華街
 深水埗元州街/興華街/青山道
 深水埗興華街/元州街/福榮街
 西灣河西灣河街

9
(3)私人發展商

長江實業
新鴻基
恒基兆業
新世界發展
嘉華地產

南豐地產

信和地產




10
促進市區重建之法例:
土地(為重新發展而強制售賣)條例 (第545章)

為了方便私人發展商參與和加快市區重建工作,當局
早年提出了方案,而最後立法會通過了土地(為重新
發展而強制售賣)條例 (第545章)

該條例旨在容許某一地段的「不分割份數」,擁有達
到一個指定多數份數的人, 可向土地審裁處提出申
請, 要求作出一項為重新發展該地段而強制售賣該
地段所有「不分割份數」的命令,並使土地審裁處可
在若干指明條件已符合的情況下,作出該項命令。

這條例提供一個務實的機制以解決業權分散的問題。
11
現行該法例的條件
1.
2.
3.
4.
只限於地段上的一幢建築物
成功購入(或併合)不少於百份之九十的業權份數
該地段上樓宇的現市價值與重建價值的差距有明顯
的差距
有關樓宇的齡期及保養狀況,及該物業是否到達其
物質週期或經濟週期之末期。
12
調低所須不分割份數的申請門檻的建議:

建議下列三個類別地段可採用不少於80%的不分割份
數作為強制售賣的申請門檻:
1.
地段上只剩餘一個單位未能收購;
地段上的樓宇的樓齡均達50年或以上; 或
地段上有下落不明/ 無法聯絡的業主。
2.
3.
13
針對工業大廈的建議
為釋放過千幢舊工業大廈的潛力,政府在最近的施政報告提出以下建議:
1.
降低強制售賣非工業區之三十年以上的工廈作重建的門檻,方便業主整
合業權(90% to 80%)
2.
若修訂土地契約作重建的土地補價超過二千萬元,業主可選擇定息分五
年分期繳付
3.
容許「按實補價」, 即業主只須按重建後的實際發展密度繳付土地補
價
4.
若業主選擇不重建而改裝整幢舊工廈, 只要符合樓齡要求和得到規劃
許可 (即十五年以上), 政府會免收更改土地用途的「豁免費用」
•
上述第二、第三及第四項建議,只在明年四月一日起三年內有效,而獲
批准的重建項目須於五年內完成,整幢改裝項目則須在三年內完成
14
土地(為重新發展而強制售賣)條例
(第545章) 的影響

1.
2.

1.
2.
對發展商的影響:
令冗長的徵集土地過程缩短,減低發展商投資在該項
目的風險;
令整個重建項目的收購成本降低
社會上的回響:
無形剝削小業主的居住權和資產擁有權;
損害收購地段上存在已久的商業活動空間及權利
15
官方與私人機構進行重建項目收購過程
的比較
官方進行市區重建
選擇重建項目的一
般準則
時間
私人進行市區重建
主要按個別樓宇老化程度以釐 選擇位於較舊發展區的地段,
定更新項目,更新範圍往往以
而坐落在這些地段的樓宇往往
未用盡其地段的地積比率及發
住宅樓宇為主。
展潛力。
聲稱不會只針對具升值潛力的
地盤,部分結構殘破但潛力較 重新發展更高地積比的大廈,
低的舊樓,仍有可能納入重建 或改變為更高經濟價值的用途。
範圍,以改善居民生活。
要按照政府規定的程序及政策
實行
免除了跟從政府沈重繁複的
程序,相對較有效率
計劃至完成發展項目需時一般
較長
計劃至完成發展項目需時一
般相對較短
16
官方進行市區重建
業主的賠償及權益
私人進行市區重建
市區重建局一系列收購政策:
並無特定的收購政策
住宅單位
•自住物業
市值交吉價+自置居所津貼
住宅單位
收購住宅單位時,以私人協商
形式及因應市場的起伏來釐定
收購價,一般會較市值交吉價
高
•空置及出租物業
市值交吉價 +補助津貼 (補助津
貼是自置居所津貼的一個百分
比率。)
17
官方進行市區重建
業主的賠償及權益
非住宅單位
•自用
物業市值交吉價+津貼
津貼是物業市值交吉價的百分
之三十五,或相等於其應課差
餉租值四倍的金額,以較高者
為準;亦可選擇就其營業損失
申請補償,以代替非住宅單位
津貼。
私人進行市區重建
非住宅單位
同樣,收購非住宅單位時,以
私人協商形式及因應市場的起
伏來釐定收購價,一般會較市
值交吉價高
•空置及出租物業
物業市值交吉價+津貼
津貼是物業市值交吉價的百分
之十,或相等於其應課差餉租
值的金額,以較高者為準。
聘請測量師
聘請測量師
業主可聘請測量師為被收購的 如果業主不滿意「售賣令」申
物業作出評估及提出專業意見。 請人評估的現樓價或其他申請
(在業主與市建局達成協議後, 的理據,可自行聘請測量師及
市建局會支付該筆測量師費用) 有關專業人仕並提出反對。
18
官方進行市區重建
業主的賠償及權益
收回土地條例》(第124章)
私人進行市區重建
《土地(為重新發展而強制售
賣)條例》(第545章)
根據市區重建局條例 (第563章),
市建局可向行政長官建議引用
《收回土地條例》並不適用
《收回土地條例》(第124章)收
回重建範圍內的任何土地。
然而,當收購者未能完全統一
業權時,亦最少要集合九成業
權才可引用《土地(為重新發
展而強制售賣)條例》(第545
章)而安排拍賣其樓宇內的所有
單位
19
官方進行市區重建
業主的賠償及權益
私人進行市區重建
土地審裁處作出裁決
土地審裁處作出裁決
業主最終在政府收回土地後,
仍未達成共識,可向土地審裁
處申請作出裁決。
如果業主不滿意「售賣令」申
請人評估的現樓價或其他申請
的理據,可聘請測量師及有關
專業人仕並提出反對,爭議最
終由土地審裁處作出裁決。
20
官方進行市區重建
租客的賠償及權益
私人進行市區重建
住宅租客安置準則
住宅租客
可獲安置於由房委會或房協所
提供的安置單位 (凍結人口調查
租客收到租約終止通知後的一段
法定時間後,便要搬離,並無任
何補償。
前已一直真正在重建項目範圍
內居住,並且沒有其他居所)
住宅租客特惠金發放準則
於二零零四年七月九日或之後,
但於住戶戶籍調查日之前已遷
入的租客 – 相等於應課差餉租
值三倍的基本特惠金
於住戶戶籍調查日或之後遷入
的租客 - 政府特惠津貼兩倍的
特惠金
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官方進行市區重建
租客的賠償及權益
私人進行市區重建
非住宅租客特惠津貼發放準則
非住宅租客
物業的應課差餉租值的三倍金
額作為特惠津貼
租客收到租約終止通知後的一段
法定時間後,便要搬離,並無任
何補償。
營商特惠津貼 - 每經營一年可
獲得其物業應課差餉租值的百
分之十作為津貼,以30年為上
限,金額最高為50萬元,最低
為7萬元。
租客亦可選擇就其營業損失申
請補償,以代替上述兩項非住
宅租客津貼
22
完
23
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