題目 :整「裝」待發、重「建」天日
1
講師:盧以德小姐
註册專業測量師
英國皇家特許測量師
香港測量師學會會員
中國註册房地產估價師
參與市區重建工作的團體:
1.
2.
3.
市區重建局
房屋協會
私人發展商
2
(1)市區重建局
1.
於2000年5月1日成立，以取代之前的土地發展公司
(‛土發’)。
2.
除了開展新的市區重建項目外，亦同時承擔土發已
宣布的25個重建項目。
.
3
土發遺留下的25個重建項目
深水埗區
大 角嘴區
旺角區
福榮街╱福華街項目
櫻桃街項目
洗衣街項目
保安道╱懷惠道項目
必發道╱洋松街項
目
麥花臣室內場館項目
元州街╱興華街╱青山道項
目
杉樹街╱晏架街項
目
亞皆老街╱上海街項目
青山道╱興華街項目
洋松街╱松樹街項
目
青山道╱昌華街項目
 興華街╱元州街╱福榮街項
目
青山道╱興華街項目
4
土發遺留下的25個重建項目:
紅磡區
中西區
灣仔區
必嘉圍項目
第一街╱第二街項目
莊士敦道項目
士丹頓街╱永利街項目
皇后大道東項目
卑利街╱嘉咸街項目
利東街╱麥加力歌街項目
筲箕灣區
觀塘區
黃大仙區
筲箕灣道╱南安街項目
觀塘市中心項目
衙前圍村項目
西灣河街項目
5
3.
收購賠償條件都是公開及既定的指引來進行，他們
的賠償政策基本上是參考由地政署編印的<收回市
區土地及補償安排> ，但盡量以協商方式收購受影
響的業權。
4.
在某重建項目上，經協商後取得重要百分比之業權
後方可根據《市區重建局條例》(第563章)，向行政
長官建議引用《收回土地條例》(第124章)收回重建
範圍內的任何土地。
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市區重建局的項目例子
亞皆老街╱上海街項目(朗豪坊)
重建前
重建後
7
市區重建局的項目例子
荃灣市中心項目 (萬景峯)
重建中
重建後
8
(2)房屋協會
1.
於1948年成 立，擁 有超過 60 年 歷 史。
2.
主要為 香 港 市 民 提 供 可 負 擔 的 房 屋 及 相 關 服 務。
3.
於2002年與市建局簽訂「合作備忘錄」，組成策略性合作夥伴，負
責開展前土發遺留下25個的其中以下7個項目:
深水埗保安道/懷惠道
 筲箕灣筲箕灣道/南安街
 深水埗青山道/昌華街
 深水埗青山道/興華街
 深水埗元州街/興華街/青山道
 深水埗興華街/元州街/福榮街
 西灣河西灣河街

9
(3)私人發展商

長江實業
新鴻基
恒基兆業
新世界發展
嘉華地產

南豐地產

信和地產




10
促進市區重建之法例:
土地(為重新發展而強制售賣)條例 (第545章)

為了方便私人發展商參與和加快市區重建工作，當局
早年提出了方案，而最後立法會通過了土地(為重新
發展而強制售賣)條例 (第545章)

該條例旨在容許某一地段的「不分割份數」，擁有達
到一個指定多數份數的人， 可向土地審裁處提出申
請， 要求作出一項為重新發展該地段而強制售賣該
地段所有「不分割份數」的命令，並使土地審裁處可
在若干指明條件已符合的情況下，作出該項命令。

這條例提供一個務實的機制以解決業權分散的問題。
11
現行該法例的條件
1.
2.
3.
4.
只限於地段上的一幢建築物
成功購入(或併合)不少於百份之九十的業權份數
該地段上樓宇的現市價值與重建價值的差距有明顯
的差距
有關樓宇的齡期及保養狀況，及該物業是否到達其
物質週期或經濟週期之末期。
12
調低所須不分割份數的申請門檻的建議:

建議下列三個類別地段可採用不少於80%的不分割份
數作為強制售賣的申請門檻:
1.
地段上只剩餘一個單位未能收購；
地段上的樓宇的樓齡均達50年或以上； 或
地段上有下落不明／ 無法聯絡的業主。
2.
3.
13
針對工業大廈的建議
為釋放過千幢舊工業大廈的潛力，政府在最近的施政報告提出以下建議：
1.
降低強制售賣非工業區之三十年以上的工廈作重建的門檻，方便業主整
合業權(90% to 80%)
2.
若修訂土地契約作重建的土地補價超過二千萬元，業主可選擇定息分五
年分期繳付
3.
容許「按實補價」， 即業主只須按重建後的實際發展密度繳付土地補
價
4.
若業主選擇不重建而改裝整幢舊工廈， 只要符合樓齡要求和得到規劃
許可 (即十五年以上)， 政府會免收更改土地用途的「豁免費用」
•
上述第二、第三及第四項建議，只在明年四月一日起三年內有效，而獲
批准的重建項目須於五年內完成，整幢改裝項目則須在三年內完成
14
土地(為重新發展而強制售賣)條例
(第545章) 的影響

1.
2.

1.
2.
對發展商的影響:
令冗長的徵集土地過程缩短，減低發展商投資在該項
目的風險;
令整個重建項目的收購成本降低
社會上的回響:
無形剝削小業主的居住權和資產擁有權；
損害收購地段上存在已久的商業活動空間及權利
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官方與私人機構進行重建項目收購過程
的比較
官方進行市區重建
選擇重建項目的一
般準則
時間
私人進行市區重建
主要按個別樓宇老化程度以釐 選擇位於較舊發展區的地段，
定更新項目，更新範圍往往以
而坐落在這些地段的樓宇往往
未用盡其地段的地積比率及發
住宅樓宇為主。
展潛力。
聲稱不會只針對具升值潛力的
地盤，部分結構殘破但潛力較 重新發展更高地積比的大廈，
低的舊樓，仍有可能納入重建 或改變為更高經濟價值的用途。
範圍，以改善居民生活。
要按照政府規定的程序及政策
實行
免除了跟從政府沈重繁複的
程序，相對較有效率
計劃至完成發展項目需時一般
較長
計劃至完成發展項目需時一
般相對較短
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官方進行市區重建
業主的賠償及權益
私人進行市區重建
市區重建局一系列收購政策:
並無特定的收購政策
住宅單位
•自住物業
市值交吉價+自置居所津貼
住宅單位
收購住宅單位時，以私人協商
形式及因應市場的起伏來釐定
收購價，一般會較市值交吉價
高
•空置及出租物業
市值交吉價 +補助津貼 (補助津
貼是自置居所津貼的一個百分
比率。)
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官方進行市區重建
業主的賠償及權益
非住宅單位
•自用
物業市值交吉價+津貼
津貼是物業市值交吉價的百分
之三十五，或相等於其應課差
餉租值四倍的金額，以較高者
為準；亦可選擇就其營業損失
申請補償，以代替非住宅單位
津貼。
私人進行市區重建
非住宅單位
同樣，收購非住宅單位時，以
私人協商形式及因應市場的起
伏來釐定收購價，一般會較市
值交吉價高
•空置及出租物業
物業市值交吉價+津貼
津貼是物業市值交吉價的百分
之十，或相等於其應課差餉租
值的金額，以較高者為準。
聘請測量師
聘請測量師
業主可聘請測量師為被收購的 如果業主不滿意「售賣令」申
物業作出評估及提出專業意見。 請人評估的現樓價或其他申請
（在業主與市建局達成協議後， 的理據，可自行聘請測量師及
市建局會支付該筆測量師費用） 有關專業人仕並提出反對。
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官方進行市區重建
業主的賠償及權益
收回土地條例》(第124章)
私人進行市區重建
《土地（為重新發展而強制售
賣）條例》(第545章)
根據市區重建局條例 (第563章)，
市建局可向行政長官建議引用
《收回土地條例》並不適用
《收回土地條例》(第124章)收
回重建範圍內的任何土地。
然而，當收購者未能完全統一
業權時，亦最少要集合九成業
權才可引用《土地（為重新發
展而強制售賣）條例》(第545
章)而安排拍賣其樓宇內的所有
單位
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官方進行市區重建
業主的賠償及權益
私人進行市區重建
土地審裁處作出裁決
土地審裁處作出裁決
業主最終在政府收回土地後，
仍未達成共識，可向土地審裁
處申請作出裁決。
如果業主不滿意「售賣令」申
請人評估的現樓價或其他申請
的理據，可聘請測量師及有關
專業人仕並提出反對，爭議最
終由土地審裁處作出裁決。
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官方進行市區重建
租客的賠償及權益
私人進行市區重建
住宅租客安置準則
住宅租客
可獲安置於由房委會或房協所
提供的安置單位 (凍結人口調查
租客收到租約終止通知後的一段
法定時間後，便要搬離，並無任
何補償。
前已一直真正在重建項目範圍
內居住，並且沒有其他居所)
住宅租客特惠金發放準則
於二零零四年七月九日或之後，
但於住戶戶籍調查日之前已遷
入的租客 – 相等於應課差餉租
值三倍的基本特惠金
於住戶戶籍調查日或之後遷入
的租客 - 政府特惠津貼兩倍的
特惠金
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官方進行市區重建
租客的賠償及權益
私人進行市區重建
非住宅租客特惠津貼發放準則
非住宅租客
物業的應課差餉租值的三倍金
額作為特惠津貼
租客收到租約終止通知後的一段
法定時間後，便要搬離，並無任
何補償。
營商特惠津貼 - 每經營一年可
獲得其物業應課差餉租值的百
分之十作為津貼，以30年為上
限，金額最高為50萬元，最低
為7萬元。
租客亦可選擇就其營業損失申
請補償，以代替上述兩項非住
宅租客津貼
22
完
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