MODUL MINGGU 4
PENGANTAR REAL ESTATE
OWNERSHIP IN REAL ESTATE
Disusun oleh Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc(Hons)
1. Indonesian land law
Indonesian land law is quite different indeed to the laws that apply in most western or
developed countries. Foreigners wishing to use or purchase land for whatever purpose
need to be ware of these differences and not assume that legal convention that apply in
their home countries necessarily apply in Indonesia. Legal certainty in Indonesia has
always been rather precarious, not least in the realm of land ownership. However,
secure land title for foreigners is possible if correct procedures are observed.
There are two important phases when explain Indonesian land law, that is the phase
before September 1960, and the phase after this date. Before September 1960
Indonesian land law comprised a mind boggling cacophony of traditional adapt law,
Dutch colonial laws, Western civil law, and law enacted by the Indonesian government
from the time of independence in 1949 ( proclamation of independence occurred on 17
August 1945).
The basis of modern Indonesian land law is law number 5 of 1960 ( UU 5/1960), also
referred to as UUPA ( Undang-Undang Pokok Agraria, or the basic agrarian law act).
Despite the word agrarian in the title, the, the UUPA not only regulates agricultural land,
but allland; urban land, forests, rice lands, plantations, mines, and coastal waters
including fisheries.
Dutch agrarian law tended to have the purpose of favoring the development of large
capital interests, in particular Dutch capital interests of course. However, independence
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
brought a very different perspective to the way that land was viewed. Article 33 section 3
of the Indonesian constitution was extremely influential in framing
the basic
assumptions of the new land law of 1960. it states:
The land, waters and natural wealth contained within them are controlled by the state
and shall be utilized to increase the prosperity of the people (
Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan
dipergunakan untuk kemakmuran rakyat).
This articles of the constitution is clearly socialistic in nature, and fairly accurately
reflects the popular views of the vast majority of the Indonesian population, both at the
time of the framing of the constitution up until the present day. Indonesians generally,
and Javanese in particular, tend to be communalistic in their outlooks, in contrast to the
more individualistic perspectives that dominate the thinking of Western and certain other
industrialized nations.
Thus, the UUPA of September 1960 is viewed by Indonesian legal scholars as an
expression and execution of the aspiration articulated in article 33/3 of the Indonesian
constitution. As such, it is therefore imposible under the UUPA for foreign individuals or
foreign legal entities to legally own or use land in Indonesia.
The republic of Indonesia is by far the largest country in Shoutheast Asia, both in area
and population. It consists of 13,677 islands that cover 1,919,443 km2 of land along the
equator between the Indian and pacific oceans. The island of Indonesia, of which 6,044
are in habited, spread out over about 5,300 km from east to west, and 2,100 km from
north to south. The country’s total land and sea area is more than 7.7 million km2 (3
million miles2). Despite the vast number of islands, five of them account for nearly 92 %
of the land area.
Indonesia of course is composed of an archipelago on earth. This has lead to the
development of what is known as the archipelagic concept (wawasan nusantara) in
which the nation known as Indonesia comprises not simply just islands of land, but also
the area of sea between the islands. Whereas other nations may refer to their own
nations as the motherland or the fatherland, Indonesian refer to their country as tanah
air, meaning land and water.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
Under international law, the waters between the island of archipelago have not
traditionally been regarded as part of a country’s territory. However, Indonesia ( and
other archipelagic states ) has long claimed them as such. The law of the sea
convention, approved by the United Nation in 1982, established the concept of
archipelagic waters, supporting Indonesia’s claim. As archipelagic states, countries need
to establish their maritime jurisdictions, measured from archipelagic baselines; internal
waters, archipelagic waters, territorial sea, contigous zone, the 200-nm Exclusive
Economic Zone, and extended continental shelves.
Article 1/3 UUPA states that the connection between the Indonesian people and the
land, seas, airspace and its contained wealth is eternal in nature, and that there is no
power or authority that can break or erase this connection. Article ½ states that the lands
and seas that the comprise Indonesia constitutes a treasure given to the Indonesian
people by the supreme God.
2. Indonesian land titles
Forms of the land title regulated by the Undang-Undang Pokok Agraria and issued by
National Land Board ( Badan Pertanahan Nasional) include:
Hak milik --- Roughly equivalent to Freehold title of English common law
Jurisdictions
Hak Guna Usaha---Cultivation Rights Title
Hak Guna Bangunan---- Building Rights Title
Hak Pakai--- Rights to Use Title
Hak Sewa untuk Bangunan---- Rights to Rent for Buildings
Hak Membuka Tanah------- Land Clearing Rights
Hak Memungut Hasil Hutan ----- Forestry Rights
Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan---- Water Use and
Fisheries Rights
Hak Guna Ruang Angkasa------Airspace Use Rights
Hak –Hak Tanah untuk Keperluan Suci dan Social---- Land Title for Social and
Religious Purposes
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
To foreign as well as domestic investors, the most important titles to be aware of are
Freehold Title (Hak Milik), Cultivation Rights Title (Hak Guna Usaha), Building Use Title (
Hak Guna Bangunan) and Right to Use Title (Hak Pakai).
Freehold Title ( Hak Milik, Article 20-27)
Freehold title is the strongest and fullest title that can be obtained. However such rights
are not absolute as the Undang-Undang Pokok Agraria recognizes the social functions
of land, however infers a right of peaceful occupation of land by the titleholder. Freehold
title may only be held by Indonesian citizens, or by Indonesian legal entities that are
entirely owned and controlled by Indonesian citizens. It is therefore impossible for a
foreign individual to have direct freehold ownership of land in Indonesia.
Companies incorporated in Indonesia that have a foreign equity component (known here
as PMA companies) are forbidden to posses freehold title over land and are compelled
to use other titles such as Hak Guna Usaha and Hak Guna Bangunan. According to the
Undang-Undang Pokok Agraria, land that is titled Hak Milik can be used as security for
debt. However, foreign companies and individuals must take care in accepting freehold
land as security, and should consult with competent advisors beforehand.
Land Cultivation Rights Title ( Hak Guna Usaha, Article 28-34)
The Land Cultivation Title gives the right to use a state owned land for the purpose of
agriculture, in particular plantations, fishing or cattle-raising. Such title is granted for
periods of 25 or 35 years, and may be extended for another 25 years if the land is
deemed to be managed and utilized properly. This title of right is given to Indonesian
citizens or legal entities (including PMA companies ), A Hak Guna Usaha title can be
used as collateral, or, with approval of the government, transferred to a third party.
Building rights Title ( Hak Guna Bangunan, Article 35-40)
A building Rights Title gives the right to contruct and own buildings on a piece of land
that someone else pwns. Such title is granted for maximum period of 30 years, and can
be extended for another 20 years. Building Rights Title is granted to Indonesian citizens
or legal entities including PMA companies, and can also be used as collateral or
tranffered to a third party.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
Right to Use Title ( Hak Pakai, Article 41-43)
The right of use on land (Hak Pakai) is the right to use land for any purpose for a period
of 25 years, and can be extended for another 20 years. This type of title should not be
confused with a lease contract or sharecropping agreement. Foreign residents of
Indonesia and Indonesian legal entities including PMA companies may hold the Right to
Use Title. The Right to Use Title has no collateral value to the owners.
3. Land registration officials and bureaucracy
A land Title Deed is known in Indonesia as a sertifikat Tanah, and is always
accompanied by a Survey Certificate known as Surat Ukur that documents the location
and dimensions of the land.
Land transfers and land title deeds are drafted by a Land Deed Official known as
Pejabat Pembuat Akte Tanah. Pejabat Pembuat Akte Tanah are very commonly also
Notaries, and are easy to find even the smallest of towns in Indonesia. Most of a Pejabat
Pembuat Akte Tanah’s work involves land transfers in the case of sale or inheritance
and land registration. Much are should be taken when selecting a Pejabat Pembuat Akte
tanah to handle land matters, especially if the matter involves foreigners or Penanaman
Modal Asing companies. Unfortunately, the vast majority of Indonesian Notary’s who
commonly handle land transfer procedures lack the knomledge and skill to properly
advise foreigners on matters of secure land title, despite giving excellent impressions of
seeming competence.
The vast majority of land in Indonesia is in fact not registered at the Badan Pertanahan
Nasional and is held under tradition title (Hak Adat). Occasionally, provincial goverments
will carry out publicity campaign urging people, especially those in non urban areas, to
survey and register their land. However, this can be very problematic indeed, as lands
are often owned by extended families who extent is difficult and sometimes even
dangerous to actually clearly define. Serious family disputes can be triggered by the very
suggestion. Fortunately, most lands in areas of interest to foreigners and Penanaman
Modal Asing companies will already have some form of clear land title.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
From the above explaination it is clear that foreigners are not permitted or not allowed to
have property title in Indonesia. However,foreign individuals can legally acquire property
in Indonesia and enjoy full beneficial rights. This is done using one of two models : the
first by a nominee arrangement, and the second, by way of an Indonesian incorporated
company.
With nominee method, an Indonesian citizen or legal entity including Penanaman Modal
Asing is nominated to buy the land on behalf of the purchaser. Land Title deeds will thus
be under the name of the nominee. The Pejabat Pembuat Akte Tanah handling the land
sale and transfer will simultaneously make a power of Attorney giving the foreign
purchaser total and exclusive authority to utilize, sell, transfer, or lease the land without
any reference whatever from the nominee, along with a statement declaring that the
money used the buy the land belongs to the foreign purchaser and not to the nominee.
The power of attorney must give the foreign party full beneficial right on the property and
must waive all rights of the nominee. The foreign party is then free to build on the land,
sell or lease the property and transfer the title to the next of kin. Often, the nominee will
receive a nominal fee for his responsibilities as the title holder.
An even more secure way to obtain Indonesian land is to establish an Indonesian
company. 100 % foreign equity companies are now possible in Indonesia; however a
minimum of two shareholders is required, with an initial minimum of 5%. Such a
company can then become the legal owner of the land, with the title deed in the name of
the company. Whist freehold title is not possible with this method, the Building Right Title
has effectively the same strength as freehold title as long as company continues to
operate and utilize the land. A foreigner or company cannot simply buy up land and then
do nothing with it. Indonesian land laws are designed to prevent speculation by absentee
landlords who leave land idle for years at a time. As long as the land is being used for
whatever purpose, then the title is completely secure.
Obtaining land in Indonesia by foreigners is possible and secure as long as proper
advice is sought from persons experienced in the area, and that due diligence is
performed. Not all Pejabat Pembuat Akte Tanah or Notaries were created equal, and in
fact the vast majority of Pejabat Pembuat Akte Tanah are not competent to advice on
such matters, despite being superficially qualified to do so. Indonesian land law has
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
some fundamental differences with land laws of Western jurisdictions, especially in
regard to freehold title. Using either a nominee or 100% Peneneman Modal Asing
company, Indonesian property can be safely secured.
4. Leasehold Estate in Real Estate
In this type of lease, there is a defined specific beginning date and an ending date for a
specific term. This means that no notice to vacate is required, as the ending date of the
lease is when the tenant should vacate the property.
The lease cannot be terminated before expiration unless both parties agree. The rights
and obligations of the owner or landlord and the tenant are spelled out in the lease.
This type of lease is quite common, with a definite specified beginning date and ending
date. When the lease expires, the tenant is expected to vacate the property without the
need of notice. Payment of rent can be any specified frequency, with the defining
characteristic of this type of lease being the definite beginning and ending dates.
4.1 Estate from Period to Period: Also known as "periodic tenancy", estate from period
to period is a lease that doesn't spell out an ending date, but does specify periodic
periods of tenancy and rent payment, such as month-to-month. Notice to vacate must be
given, as there is no defined termination date for this type of lease.
4.2 Estate at Will: The most unstructured of the lease agreement types, there is no
specified ending date, nor a defined periodic tenancy such as month-to-month in the
estate at will type of leasehold estate.
4.3 Elements of Real Estate Lease Agreements
What is the Term of the Lease?
Generally, leases specifically state a beginning and an ending date for the lease to be
effective. This period, when set both front and back end, would mean that no notice to
vacate would be needed. The tenant would vacate on the prescribed ending date unless
a new agreement is reached.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
Leases can run for months or years. Some states prohibit very long leases in excess of
100 years, but it's OK in others. Generally the term is stated with a beginning date and
an ending date and the total period. Example: The lease will run from January 1, 2006
through December 31, 2007, a period of two years.
5. Hak Guna Bangunan
Meskipun ada jangka waktunya 20-30 tahun, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
(bukan HGU) yang diberikan kepada pegawai yang menghuni rumah, menurut
Keputusan Menteri Negara Agraria No.2/1998, dapat dimohonkan Hak Milik kepada
Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Dan jika masih Hak Guna Bangunan /Hak
Pakai, usahakan untuk dirubah dulu menjadi Hak Milik ke BPN yang dimohon oleh
pegawai (penjual) yang bersangkutan atau ahli warisnya.
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai ada jangka waktunya, dan ketika jangka waktu
yang diberikan habis maka tanah tersebut kembali menjadi tanah negara.
Namun
terkecuali terhadap tanah HGB atau Hak Pakai yang berasal dari tanah rumah tinggal
yang telah dibeli pegawai negeri dari Pemerintah yang sudah habis jangka waktunya
dan masih dipunyai oleh pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, maka
tanah itu diberikan kepada pegawai negeri atau ahli warisnya dengan Hak Milik. Maka
bagi pegawai negeri atau ahli warisnya, sebaiknya mendaftarkan tanah tersebut ke BPN
untuk dirubah menjadi Hak Milik, agar status tanah tersebut menjadi jelas
kepemilikannya dan tidak menjadi masalah dikemudian hari. Tanah yang sudah dibeli
oleh pegawai negeri, meskipun masih HGB atau Hak Pakai tidak boleh dicabut oleh
Pemda meskipun sudah habis jangka waktunya.
Dalam hal pengambil alihan lahan, biasanya ada uang kerohiman yang besarnya sesuai
kebijaksanaan pengambil lahan serta kesepakatan kedua belah. Tidak ada resiko
membeli tanah HGB atau Hak Pakai selama sertipikat atas tanah tersebut memang ada,
dan sedapat mungkin atas nama orang yang menjual. Dan penting untuk diingat, untuk
jual-beli yang menyangkut tanah, wajib hukumnya dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hanya saja, biasanya rumah dengan tanah HGB atau
Hak Pakai, harga jualnya dibawah rumah dengan tanah Hak Milik. Tetapi memang
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
penguasaan lahan dengan HGB atau Hak pakai terbatas yaitu untuk HGB: 30 tahun dan
dapat diperpanjang 20 tahun. Walau demikian setelah habis masa berlakunya dapat
diperbaharui. Sedangkan Hak Pakai berlaku selama 25 tahun dan dapat diperbaharui.
Bila wanita Indonesia menikah dengan pria asing maka wanita tersebut akan
kehilangan kewarganegaraannya (dan kemudian akan ikut dengan warganegara
suaminya). Undang-undang No.62 tahun 1958 tentang Kewarganegaran Indonesia (UU
Kewarganegaraan) menyatakan bahwa bagi perempuan berwarganegara Indonesia
yang menikah dengan seorang warga negara asing (WNA) akan kehilangan
kewarganegaraan RI, apabila dan pada waktu dalam satu tahun setelah pernikahannya
berlangsung menyatakan keterangan untuk itu, kecuali apabila ia dengan kehilangan
kewarganegaraan RI itu, ia menjadi tanpa kewarganegaraan (ps.8 (1)).
Kewarganegaraan RI akan diperoleh kembali jika dan pada waktu ia setelah
perkawinannya terputus menyatakan keterangan untuk itu. Keterangan itu harus
dinyatakan dalam jangka waktu satu tahun setelah perkawinannya terputus kepada
Pengadilan Negeri atau Perwakilan RI tempat tinggalnya (ps.11 UU Kewarganegaraan).
Dengan demikian, jika seorang wanita Indonesia menikah dengan pria asing (WNA),
maka perundang-undangan akan melihat wanita tersebut sebagai WNA.
Dalam hal membeli properti di Indonesia, maka wanita tersebut hanya dapat membeli
properti - itu pun dengan catatan wanita tersebut dan suaminya bertempat tinggal di
Indonesia - dengan status tanah hak pakai (ps.42 Undang-undang No 5 Tahun 1960
Tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria (UU Pokok Agraria)). Menurut UU Pokok
Agraria, orang asing tidak dimungkinkan memiliki rumah yang berdiri di atas hak milik,
hak guna usaha dan hak guna bangunan.
Bila orang asing memperoleh hak milik karena percampuran harta karena perkawinan,
atau
warga
negara
Indonesia
yang
mempunyai
hak
milik
kehilangan
kewarganegaraanya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak
diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka
waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepas, maka hak tersebut hapus karena
hukum dan tanahnya jatuh pada negara dengan ketentuan bahwa hak hak pihak lain
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
yang membebani tetap berlangsung (ps.21 (1) UU Pokok Agraria). Kemudian ayat 4 nya
mengatakan bahwa selama
seseorang
disamping kewarganegaraan Indonesia
mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak
milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal 21 (1) UU Pokok Agraria.
6. APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan)
Akta Pemberian Hak Tanggungan ("APHT") mengatur persyaratan dan ketentuan
mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan
hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan
untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan
(kreditor preferen) daripada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren) (lihat ps. 1 (1)
Undang-undang No.4 tahun 1996 atau "UUHT"). Jadi, Pemberian Hak Tanggungan
adalah sebagai jaminan pelunasan hutang debitor kepada kreditor sehubungan dengan
perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan.
Tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat meliputi benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan karena sifatnya
secara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada maupun
yang akan ada, yang berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasil karya,
dengan ketentuan bahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak maupun milik
pihak lain (bila benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutan/pemilik harus ikut
menandatangani APHT).
Pembebanan Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UUHT,
yaitu:
1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau
perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
2. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi: nama
dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili para pihak, pemegang
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
dan pemberi Hak Tanggungan, penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang
dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang
jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/
Kabupaten).
4. Sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan memuat
titel eksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha
Esa".
5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan
memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi). Tata cara
pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di
hadapan PPAT yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan
tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
Pada asasnya pemberi Hak Tanggungan (debitor atau pihak lain) wajib hadir sendiri di
kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya (daerah
kerjanya adalah per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah
hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan). Didalam APHT disebutkan syarat-syarat
spesialitas (sebagaimana disebutkan diatas), jumlah pinjaman, penunjukan objek Hak
Tanggungan, dan hal-hal yang diperjanjikan (ps.11 (2) UUHT) oleh kreditor dan debitort,
termasuk janji Roya Partial (ps.2 (2) UUHT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan
di bawah tangan (ps.20 UUHT).
Untuk kepentingan kreditor, dikeluarkan kepadanya tanda bukti adanya Hak
Tanggungan, yaitu Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak
Tanggungan dan salinan APHT.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
7. Status strata title
Glodok adalah
Kawasan terkenal sejak zaman kolonial sebagai pusat bisnis dan
perdagangan. Kini Glodok menjadi sebuah magnet bisnis yang besar di Jakarta dan
sekitarnya. Karena itulah, harga kios atau toko di kawasan ini sangat mahal. Mereka
yang memiliki unit toko di sini pasti akan menangguk keuntungan besar. Tidak hanya
dari aktivitas perdagangan yang mereka jalankan, juga dari nilai aset toko atau kios
yang terus merangkak naik.
Pada 1987, misalnya, satu unit toko berukuran 3x4 harganya Rp 125 juta. Kini, 18 tahun
kemudian, harga kios tersebut bisa mencapai Rp 1 miliar lebih. Sebuah nilai yang
sangat fantastis.
Memiliki kios atau toko memang sebuah pilihan investasi yang menjanjikan keuntungan
besar. Ini akan berbeda jika hanya menyewa. Hal ini pula yang kemudian dilirik oleh
para pengembang dengan membangun pusat perdagangan (trade center) dengan
konsep strata title (hak milik). Dengan demikian, kios yang ada di dalamnya sepenuhnya
menjadi hak milik pembeli atau pemilik kios.
Dengan status tersebut, maka si pemilik kios bisa menyewakannya kepada orang lain
atau bisa juga dipakai sendiri untuk berdagang. Jika harga kios sudah naik beberapa
kali lipat pada suatu saat, maka si pemilik bisa menjualnya kembali kepada orang lain
untuk mendapatkan capital gain. Inilah potensi keuntungan yang bisa didapatkan.
Maraknya pembangunan trade center dengan konsep strata title diawali sekitar 1999
lalu oleh Duta Pertiwi dengan membangun pusat perdagangan di Kelapa Gading.
Setelah itu, muncul Kelapa Gading Trade Center, dan Sport Mall. Kawasan Mangga Dua
juga mulai berkembang dengan pembangunan ITC Mangga Dua, WTC Mangga Dua,
dan terakhir adalah Mangga Dua Square.
Glodok juga makin berkembang dengan pembangunan Lindteves Trade Center dan
Megaglodok.
Kawasan
pinggiran,
seperti
Depok,
juga
berkembang
dengan
pembangunan Depok Town Square dan ITC Depok.
Tapi apakah benar kios strata title benar-benar menjanjikan keuntungan bagi pemiliknya
? ya memang pemilik akan mendapatkan berbagai keuntungan dengan kepemilikan kios
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
strata title. Dengan status tersebut, kios itu bisa dijadikan agunan kepada pihak ketiga,
seperti bank.
7.1 Apartemen
Status strata title ini tidak hanya diterapkan oleh pengembang trade center, tapi juga
apartemen. Kini, tren yang berkembang unit-unit apartemen juga banyak yang dibangun
dengan status strata title.
Bahkan, ada apartemen yang dulu berkonsep leasing (sewa), kini diubah menjadi strata
title. ''Misalnya, apartemen Setiabudi. Dulu unitnya berstatus sewa. Kini konsepnya
diubah dan dijual lagi denga status strata title.
Dengan status ini keuntungan yang diperoleh pengembang adalah akan mendapatkan
dana segar dengan cepat. Itu berbeda jika hanya disewakan. Sebab pengembang
hanya akan memperoleh uang sewa yang tidak begitu besar jumlahnya.
Sedangkan bagi konsumen, dengan status strata title bisa menjaminkan asetnya kepada
bank untuk mendapatkan kredit. ''Dia juga bisa menunggu hingga harganya naik
beberapa kali lalu kios tersebut dijual kembali. kemudian akan mendapatkan
keuntungan di situ. Tapi juga bisa memakai sendiri kiosnya untuk berdagang berbagai
produk.
Apakah untuk investasi status strata title lebih menguntungkan? return of invesment
(RoI) tidak tergantung dari status hak milik atau sewa. ''Kalau RoI nya besar, itu jelas
menguntungkan. Untuk sewa, misalnya, jika hasil yang didapat ternyata lebih besar dari
harga sewa, maka itu juga akan menguntungkan. Demikian pula strata title. Kalau
misalnya membeli unit, lalu dijual kembali ketika harganya naik, maka itu juga akan
menguntungkan.
Jumlah trade center dengan kios strata title kini terus bertambah. Ini akan semakin
menambah pasokan yang ada. Dampaknya, persaingan menjadi semakin ketat. Ada
sebagian trade center yang ramai pengunjung, namun tak sedikit yang sepi pengunjung.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
Berdasarkan hasil riset, pada kuartal kedua, terdapat dua pusat perbelanjaan strata title
baru, yaitu Plaza Sinar Merdeka Mas dan ITC BSD yang dibuka di area Debotabek.
Pembukaan dua trade center tersebut menambah sekitar 45 ribu meter persegi ruang
ritel baru di seluruh area Debotabek.
Dalam dua tahun mendatang, tambahan pasokan ritel baru di area Jadebotabek
diproyeksikan sebesar 1,58 juta meter persegi dan 700 ribu meter persegi di antaranya
diperkirakan akan selesai. Dari seluruh proyeksi pasokan ini, sekitar 60 persen akan
merupakan pusat perbelanjaan strata title yang umumnya dikenal sebagai trade center.
Dengan pembukaan plaza ini total stok ritel di Jakarta tumbuh mendekati 2,05 juta meter
persegi. Dari seluruh total pasokan tersebut, sekitar 56 persen di antaranya merupakan
pusat perbelanjaan dengan kios berstatus sewa (leased), dan 37 persen adalah trade
center dengan status strata title. Sedangkan tujuh persen sisanya merupakan proyek
campuran.
Biaya akta pengakuan utang dan perjanjian kredit. Akta ini berisi tentang pengakuan
debitor bawah telah meminjam sejumlah dana kepada bank dan berkewajiban untuk
mengembalikannya berdasarkan kondisi-kondisi yang telah disepakati kedua belah
pihak yang tetera pada akta perjanjian kredit. berdasarkan kedua akta ini maka pihak
debitor atau peminjam dan kreditur atau bank saling mengikatkan diri kepada perjanjian
kredit.
Hak akta pemberian hak tanggungan. Maksudnya adalah agar rumah tersebut tidak
diperjualbelikan atau dijaminkan kepada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Dalam
hal ini bank sebagai pemilik hak tanggungan mempunyai hak atas rumah bila terjadi
gagal bayar, maka bank berhak untuk menyita rumah. Dan pihak lain yang juga
memberikan utang tidak berhak untuk menyitanya. Hak Tanggungan ini tidak berlaku
selamanya dan terputus karena hal-hal berikut ini: Utang yang dijamin sudah lunas
dilepaskan oleh pemegang Hak Tanggungan (bank atau kreditur lain) Karena penetapan
Pengadilan negeri.
Hapusnya
Hak
atas
tanah
yang
dibebani
dengan
hak
tanggungan
Biaya akta jual beli. Akta ini melibatkan pembeli dan penjual dan tidak ada hubungannya
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE
dengan bank karena bank hanyalah pihak yang meminjamkan uang kepada Anda untuk
membeli rumah yang Anda inginkan. Dengan adanya akta ini, merupakan bukti sah
bahwa Anda membeli tanah dan bangunan yang dimaksud oleh penjual. Dengan akta
jual beli ini merupakan bukti perubahan kepemilikan atas tanah dan bangunan yang
diperjualbelikan.
8. Status HGB di Atas HPL
Berdasarkan perjanjian kepada para konsumen saat akan membeli kios, bahwa status
kepemilikan atas kios yang diterima oleh para pemilik kios adalah berupa sertifikat hak
milik atas satuan rumah susun (strata title).
Sertifikat dimaksud itu, di mana hak atas tanah bersamanya adalah hak guna bangunan
(HGB) di atas hak pengelolaan lahan (HPL). Sertifikat HGB tanah itu disimpan oleh
kantor Pertanahan. Tentang status hak atas tanah bersama, sejak awal sampai dengan
saat ini berupa HGB di atas HPL.
Namun, status tanah tetap, yaitu HGB di atas HPL, dan tidak berubah menjadi hak
sewa. Hal ini sesuai dengan perjanjian yang berlaku, dan keputusan untuk
perpanjangan sertifikat HGB di atas HPL tersebut telah disetujui. dan perda baru ini juga
mengatur hak kepemilikan (strata title) di mal-mal. Ini berarti mereka yang membeli kios
di ITC Depok, Depok Town Square (Detos), dan Mal Cinere akan memperoleh sertifikat
hak kepemilikan. Ini juga berlaku untuk mereka yang membeli apartemen ataupun
rumah susun. Sertifikat hak kepemilikan biasanya digunakan untuk agunan di bank.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Hasan Nuryadi, M.Ec. B.Sc
PENGANTAR REAL ESTATE