Document 14914721
advertisement
FAKTOR-FAKTOR UTAMA YANG MEMPENGARUHI DALAM MEMBUAT KEPUTUSAN PERUNTUKAN PELABURAN HARTA TANAH DARI PERSPEKTIF PELABUR. (KES KAJIAN : SYARIKAT HARTA TANAH DI MALAYSIA) NORUL-AININ BTE MUKHATAR Projek Sarjana Ini Dikemukakan Sebagai Memenuhi Sebahagian Daripada Syarat Penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Harta Tanah) Fakulti Kejuruteraan Dan Sains Geoinformasi Universiti Teknologi Malaysia NOVEMBER, 2005 PENGESAHAN “ Setelah membaca penulisan projek ini, saya berpendapat bahawa ianya telah lengkap dari segi skop dan kualiti projek khas bagi memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Harta Tanah) dari Universiti Teknologi Malaysia.” Tandatangan : ……………………………………… Penyelia : DR. HISHAMUDDIN BIN MOHD ALI Tarikh : ………………………………………. ii PENGAKUAN “Saya akui bahawa karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali ukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya.” Tandatangan : ………………………………………. Nama Penulia : NORUL-AININ BTE MUKHATAR Tarikh : ………………………………………. iii DEDIKASI Buat ibu dan ayah……… Mukhatar bin Hassim dan Sarinah bte Sarih (Terima kasih di atas pengorbanan yang diberikan) Adik-adik…… Awie, Ikin dan Ecah (sokongan dari adik-adik amat berharga untuk Kak Long) Sahabat……. Nik, Fir, Che Aya, Lawang, Aeda, Shila, Linda dll (Untungnya bertemu dengan kawan-kawan seperti kalian) Yang Diingati….. (Semoga tercapai apa yang dihajati) iv PENGHARGAAN Setinggi-tinggi kesyukuran dipanjatkan ke Allah Taala di atas limpah dan kurnia dan keizinannya dapatlah penulis menyiapkan Laporan Projek Sarjana ini. Jutaan terima kasih penulis rakamkan kepada penyelia projek Dr. Hishamuddin bin Mohd Ali di atas bimbingan dan dorongan yang telah diberikan kepada penulis sepanjang tempoh penyiapan projek sarjana ini. Segala ilmu yang diberikan begitu berharga buat penulis untuk menyiapkan projek sarjana ini. Tidak lupa juga rakaman penghargaan dibuat kepada pihak-pihak yang sudi memberikan kerjasama dan bantuan kepada penulis iaitu seperti berikut:a) Encik Mohd Sukri bin Haron, Pegawai daripada Permodalan Harta Nasional Berhad. b) Pn. Nur Eris Widiyanti bte Hussain, Pegawai daripada Talam Corporation Berhad. c) Encik Teo Guan Kiang, Pegawai daripada MUI Properties Berhad. d) Encik Don Tan, Pegawai daripada Kejora Harta Berhad. e) Encik Loo Han Kiong, Pegawai daripada Bolton Berhad. f) Encik Mohamed Zamberi, Pegawai daripada Island & Peninsular. g) Encik Azharudin, Pegawai daripada Island & Peninsular. h) Encik Tay Hock Seng, Pegawai daripada Hong Leong Property Management. i) Kakitangan Balai Maklumat Bursa Malaysia Berhad. Juga kepada rakan-rakan seperjuangan, yang diingati, terima kasih diatas nasihat dan dorongan serta semangat yang diberikan dalam menyiapkan Projek Sarjana ini. v ABSTRAK Aktiviti dalam pelaburan harta tanah oleh syarikat-syarikat pemaju dan pelabur harta tanah seperti I&P, HLPB, Bolton, SP Setia, Mui Properties, Kejora Harta, Talam Corporation dan Mutiara Goodyear sememangnya dapat mempelbagaikan portfolio pelaburan mereka serta dapat meningkatkan pendapatan pelaburan mereka dalam jangka masa panjang. Namun begitu, peruntukan di dalam aktiviti pelaburan harta tanah sentiasa berubah-ubah disebabkan oleh beberapa faktor yang mempengaruhinya. Dengan ini dua ojektif utama kajian ini 1) Mengenalpasti bentuk aktiviti-aktiviti pelaburan harta tanah bagi syarikat-syarikat pelabur harta tanah di Malaysia, 2) Mengenalpasti faktor-faktor utama yang mempengaruhi dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Di dalam kajian ini, tumpuan akan diberikan terhadap aktiviti pembangunan harta tanah, pelaburan harta tanah dalam harta harta tanah jenis kediaman, perdagangan, perindustrian, komersil dan perladangan. Borang soal selidik juga diedarkan kepada pegawai-pegawai dan kakitangan di syarikat pemaju terbabit. Kaedah Analisis Kekerapan dan Kaedah Diskriptif telah digunakan untuk menganalisis data. Hasil daripada kajian dan penemuan mendapati kebanyakan syarikat harta tanah lebih gemar terlibat di dalam aktiviti pembangunan harta tanah jenis kediaman. Selain itu mereka juga gemar membuat pelaburan di dalam membangunkan harta tanah jenis pejabat bagi tujuan untuk mendapatkan keuntungan sewa. Faktor pulangan yang tinggi pula menjadi faktor yang paling mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Ini juga berkaitan dengan aktiviti yang dijalankan oleh syarikat-syarikat terbabit. Cadangan akan dikemukakan kepada syarikat harta tanah iaitu perancangan serta strategi mereka dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah yang seimbang. vi ABSTRACT Property investment activities in developers and investments companies such as I&P, HLPB, Bolton, SP Setia, Mui Properties, Kejora Harta, Talam Corporation and Mutiara Goodyear be able to diversify the investment portfolio and increase their income in long term. However, the allocation of real estate investment activities is always exchange because of the some important factors. The study has two objectives which are 1) to determine the activities of the investor and developers companies in Malaysia 2) to determine the important factors that influence in order to developed an optimal asset allocation model from the investors perspectives. This study was undertaken in real estate development and investment. The questioners have been distributed to the respective respondents in real estate developers and investment. The methods of frequency and descriptive analysis have been used to analysis the data. The study has disclosed a number of important findings. First, many of the developers companies in Malaysia were involved in development activities. They involved to developed residential and office building. Second, give good return is the most important factors that influence in order to develop an optimal asset allocation model from the investor’s perspectives. The study also recommended the strategic planning in order to allocate an optimal asset allocation companies. vii ISI KANDUNGAN BAB PERKARA MUKA SURAT JUDUL i PENGESAHAN ii PENGAKUAN iii DEDIKASI iv PENGHARGAAN v ABSTRAK vi ABSTRACT vii ISI KANDUNGAN viii SENARAI JADUAL xvi SENARAI GRAF xx SENARAI RAJAH xxi SENARAI CARTA xxi SENARAI LAMPIRAN 1 PENDAHULUAN 1.1 Pengenalan 1 1.2 Penyataan Masalah 2 1.3 Objektif Kajian 5 1.4 Skop dan Limitasi Kajian 5 1.5 Kepentingan Kajian 6 viii 1.6 Metodologi Kajian 6 1.7 Susun Atur Bab 8 1.7.1 Bab Pertama (1) – Pengenalan 8 1.7.2 Bab Kedua (2) – Pelaburan Harta Tanah 9 1.7.3 Bab Ketiga (3) – Kawasan Kajian 9 1.7.4 Bab Empat (4) – Analisis Dan Penemuan Kajian 9 1.7.5 Bab Lima (5) – Kesimpulan Dan Cadangan 10 2 PENGENALAN KEPADA PELABURAN HARTA TANAH 2.1 Pengenalan 12 2.2 Definisi Pelaburan 13 2.3 Prinsip Pelaburan. 14 2.4 Jenis-Jenis Pelaburan 15 2.5 Pelaburan Harta Tanah 16 2.5.1 Definisi Portfolio Pelaburan Dalam Harta Tanah 18 2.5.2 Proses Pengurusan Portfolio Harta Tanah 19 2.5.3 Konsep Kepelbagaian (Diversified) Dalam Pelaburan Harta Tanah 2.5.4 Jenis Konsep Kepelbagaian (Diversification) Dalam Harta Tanah 2.6 21 23 Ciri- Ciri Dan Kebaikan Harta Tanah Sebagai Sumber Pelaburan 24 2.6.1 Penawaran Yang Terhad 24 2.6.2 Keperluan Asasi 26 2.6.3 Kepuasan Milikan / Kemegahan 26 2.6.4 Kekang Inflasi 27 2.6.5 Unik Dan Rupa Bentuk Harta Tanah 28 ix 2.7 2.6.6 Undang-Undang Polisi Kerajaan 29 2.6.7 Heterogenous / Tidak Serupa 29 2.6.8 Pelaburan Untuk Kegunaan 30 2.6.9 Aset Portfolio 30 Pasaran Harta Tanah 2.8 Peluang-Peluang Pelaburan Dalam Harta Tanah 2.9 2.10 31 31 2.8.1 Pelaburan Secara Langsung 31 2.8.2 Pelaburan Secara Tidak Langsung 32 Alokasi Harta Tanah / Peruntukan Harta Tanah 33 2.9.1 Proses Penentuan Peruntukan / Alokasi Harta Tanah 34 2.9.2 Kaedah Dalam Peruntukan / Alokasi Harta Tanah 35 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pelabur Dalam Membuat Peruntukan/Alokasi Dalam Pelaburan Harta Tanah. 36 2.10.1 Kualiti dan jenis Harta Tanah 36 2.10.2 Lokasi Harta Tanah 36 2.10.3 Risiko 37 2.10.4 Objektif dan Visi Syarikat Pelabur 37 2.10.5 Keadaan politik 38 2.10.6 Keadaan ekonomi 38 2.10.7 Pulangan 39 2.10.8 Kekukuhan syarikat 39 2.10.9 Modal yang diperlukan 39 2.10.10 Keadaan pasaran harta 40 2.11 Kesimpulan 40 3 AKTIVITI PELABURAN SYARIKAT HARTA TANAH DI MALAYSIA 3.1 Pengenalan 41 3.2 Syarikat Harta Tanah Di Malaysia 42 x 3.3 3.4 Syarat-Syarat Bagi Syarikat Yang Disenaraikan Di Bursa Malaysia Berhad Di Bawah Kategori Harta Tanah 43 3.3.1 Syarat Yang Digariskan Oleh Suruhanjaya Sekuriti (SC) 43 3.3.2 Syarat Yang Digariskan Oleh Bursa Malaysia Berhad 44 Island & Peninsular Berhad 45 3.4.1 Latarbelakang Syarikat 45 3.4.2 Objektif 47 3.4.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Harta Tanah syarikat 47 3.4.4 Perkembangan Pelaburan Harta tanah 50 3.4.4.1 Perkembangan Pembangunan Dalam Harta Tanah Kediaman I & P 50 3.4.4.2 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Perladangan I & P 53 3.4.4.3 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Komersil (Rumah Kedai / Pejabat) I&P 3.4.5 3.5 Kesimpulan 55 56 Hong Leong Properties Berhad 57 3.5.1 Latar Belakang Syarikat 57 3.5.2 Objektif 58 3.5.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Harta Tanah Syarikat 58 3.5.4 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Syarikat 61 3.5.4.1 Perkembangan Pembangunan Dalam Harta Tanah Kediaman HLPB 61 3.3.4.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Dalam Harta Tanah Komersil (Pejabat / Hotel) HLPB 3.5.5 3.6 Kesimpulan 65 68 Bolton Berhad 70 3.6.1 Latar Belakang Syarikat 70 3.6.2 Aktiviti Portfolio Pelaburan Syarikat 70 3.6.3 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah 73 3.6.3.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan xi Harta Tanah Kediaman 73 3.6.3.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil (Pusat Membeli Belah / Hotel) 75 3.6.3.3 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Dalam Bidang Perkhidmatan Makanan 3.7 76 SP Setia Berhad 77 3.7.1 Latar Belakang Syarikat 77 3.7.2 Objektif Syarikat 78 3.7.3 Visi Syarikat 78 3.7.4 Misi Syarikat 78 3.7.5 Aktiviti Portfolio Pelaburan Syarikat 79 3.7.6 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah 81 3.7.6.1 Perkembangan Sektor Pembangunan Harta Tanah Kediaman SP Setia (2000 – 2004) 81 3.7.6.2 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Komersil (Pejabat) SP Setia (2000 - 2004) 3.8 84 Mui Properties Berhad 86 3.8.1 Latar Belakang 86 3.8.2 Objektif Syarikat 87 3.8.3 Polisi Syarikat Mui Properties Berhad 87 3.8.4 Aktiviti Portfolio Pelaburan Syarikat 87 3.8.5 Perkembangan Portfolio Pelaburan Syarikat 88 3.8.5.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman Mui Prop Tahun 2000 - 2004 88 3.8.5.2 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Perindustrian Mui Prop 90 3.8.5.3 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil Mui Prop (Rumah Kedai / Pejabat) 91 3.8.5.4 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Hotel 3.8.6 Kesimpulan 92 94 xii 3.9 Kejora Harta Berhad 95 3.9.1 Latar Belakang Kejora Harta Berhad 95 3.9.2 Objektif Syarikat 95 3.9.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Kejora Harta Berhad 96 3.9.4 Perkembangan Aktiviti Portfolio Pelaburan Kejora Harta 97 3.9.4.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman 97 3.9.4.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil (Rumah Kedai / Pejabat) 100 3.9.4.3 Perkembangan Aktiviti Pembinaan Harta Tanah (Infrastruktur) 3.9.4.4 Perkembangan Aktiviti Perkuarian / Premix 3.10 103 104 Talam Corporation Berhad 104 3.10.1 Latar Belakang Talam Corporation Berhad 104 3.10.2 Objektif Syarikat 105 3.10.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Talam Corporation Berhad 105 3.10.4 Perkembangan Aktiviti Portfolio Pelaburan Talam Corporation Berhad 108 3.10.4.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Dan Pembinaan Harta Tanah 108 3.10.4.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil Tahun (2000-2004) (Pejabat / Komersil Kompleks / Bangunan Pendidikan) 3.11 112 Mutiara Goodyear Development Berhad 116 3.11.1 Latar Belakang Mutiara Goodyear Development Berhad 116 3.11.2 Visi Syarikat 116 3.11.3 Misi Syarikat 117 3.11.4 Aktiviti Portfolio Pelaburan Mutiara Goodyear Development Berhad 117 3.11.5 Perkembangan Aktiviti Pembangunan & Pelaburan xiii Harta Tanah Mutiara Goodyear Development Berhad 119 3.11.6 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman Mutiara Goodyear Development Berhad 120 3.12 Kesimpulan 4 ANALISIS DAN PENEMUAN KAJIAN 4.1 Pengenalan 128 4.2 Metodologi Kajian Dan Kaedah Pengumpulan Data 129 4.2.1 Pemilihan Syarikat Harta Tanah 129 4.2.2 Pengedaran Borang Soal Selidik 130 4.2.2.1 Format Borang Soal Selidik 132 Pengenalan Kepada Kaedah Analisis Yang Digunakan 133 4.2.3 121 4.2.3.1 Analisis Statistik Kekerapan (Frequency Analysis) 133 4.2.3.2 Analisis Statistik Diskriptif (Descriptive Analysis) 134 4.3 Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Dalam Membuat Keputusan Peruntukan Pelaburan Harta Tanah Dari Perspektif Pihak Pelabur. 4.3.1 135 Analisis Ke Atas Kebaikan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah 4.3.2 135 Analisis Ke Atas Kelemahan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah 4.3.3 Analisis Terhadap Teknik-Teknik Yang Diguna Pakai Untuk Melabur Dalam Harta Tanah 4.3.4 143 149 Analisis Terhadap Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Dalam Membuat Keputusan Peruntukan / Alokasi Harta Tanah Dari Perspektif Pelabur. 4.4 Kesimpulan 152 161 xiv 5 PENEMUAN KAJIAN, KESIMPULAN DAN CADANGAN 5.1 Pengenalan 163 5.2 Penemuan Kajian 163 5.3 Cadangan 168 5.4 Kesimpulan 171 5.5 Kajian Lanjutan 172 LAMPIRAN I - BORANG SOAL SELIDIK LAMPIRAN II - HASIL ANALISIS KEKERAPAN (FREKUENSI) LAMPIRAN III - HASIL ANALISIS DISKRIPTIF xv SENARAI JADUAL JADUAL TAJUK MUKA SURAT Jadual 1.1 Perbelanjaan SHL Consolidated Terhadap Pelaburan Harta Tanah Jenis Pejabat Dari Tahun 1997 - 2001 4 Jadual 3.1 Aktiviti Pelaburan Syarikat I&P 49 Jadual 3.2 Senarai Sebahagian Taman Milik Island & Peninsular Berhad 51 Jadual 3.3 Keluasan kawasan tanah perladangan pada tahun 2002 54 Jadual 3.4 Senarai Sebahagian Nama Ladang Milik I&P Sehingga Tahun 2004 Jadual 3.5 Senarai Harta Tanah Komersil Yang Dimiliki Oleh I&P Sehingga Tahun 2004 Jadual 3.6 54 55 Bilangan Harta Tanah Yang Dimiliki Oleh I&P Sehingga Tahun 2004 57 Jadual 3.7 Senarai Bangunan Hong Leong Properties Berhad 59 Jadual 3.8 Kedudukan kewangan syarikat Sepanjang 5 Tahun 2000 – 2004 60 Jadual 3.9 Portfolio Pelaburan HLPB Antara Tahun 2000 – 2004 62 Jadual 3.10 Sebahagian Projek Perumahan Milik HLPB Sehingga Tahun 2004 Jadual 3.11 Bilangan Bangunan Pejabat Yang Dimiliki Oleh HLPB Sehingga Tahun 2004 Jadual 3.12 64 66 Senarai Hotel & Resort Yang Hong Leong xvi Properties Berhad Jadual 3.13 Bilangan Harta Tanah Yang Dimiliki Oleh HLPB Sehingga Tahun 2004 Jadual 3.14 68 68 Nilai Pembangunan & Pelaburan Harta Tanah HLPB Dari Tahun 2000 – 2004 69 Jadual 3.15 Portfolio Pelaburan Bolton Antara Tahun 2000 – 2004 72 Jadual 3.16 Senarai Projek Hartanah Kediaman Bolton Sehingga Tahun 2003 Jadual 3.17 Kerugian Bolton Dalam Bidang Perkhidmatan Makanan Jadual 3.18 Jadual 3.27 92 Senarai Rangkaian Hotel Milik Mui Prop Diluar Negara Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.26 91 Senarai Bangunan Pejabat Dan Rumah Kedai Milik Mui Prop Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.25 89 Nilai Pembangunan Harta Tanah MUIProp Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.24 85 Portfolio Pelaburan Mui Properties Antara Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.23 84 Hasil Pendapatan Sewa Tahunan Milik SP Setia Dari 2000 – 2004 Jadual 3.22 83 Beberapa Bangunan Pejabat Bagi Tujuan Pelaburan SP Setia Jadual 3.21 80 Beberapa Taman Perumahan Yang Dimiliki Oleh SP Setia Jadual 3.20 76 Portfolio Pelaburan Syarikat SP Setia Antara Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.19 75 93 Nilai Pelaburan Harta Tanah Mui Prop Sepanjang Tahun 2000 – 2004 94 Aktiviti Pelaburan Kejora Harta Berhad 96 xvii Jadual 3.28 Portfolio Pelaburan Kejora Harta Berhad Antara Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.29 Nilai Pembangunan Syarikat Kejora Harta Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.30 101 Nilai Bagi Maksud Pelaburan Kejora Harta Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.32 99 Sebahagian Bangunan Bagi Maksud Pelaburan Milik Kejora Harta Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.31 98 102 Portfolio Pelaburan Talam Corporation Berhad Tahun 2000 – 2004 107 Jadual 3.33 Projek Pembangunan Talam Corporation Berhad 109 Jadual 3.34 Nilai Bagi Maksud Pembangunan Talam Corporation Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.35 111 Perolehan Maxisegar Dan Bangunan Komersil Kompleks Pandan Kapital Shopping Mall Dari Tahun 2000 – 2004 112 Jadual 3.36 Beberapa Bangunan Milik Talam Sehingga Tahun 2004 113 Jadual 3.37 Keuntungan Hotel Maxcourt Dari Tahun 2000 – 2004 114 Jadual 3.38 Nilai Bagi Maksud Pelaburan Talam Corporation Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.39 Portfolio Pelaburan Mutiara Goodyear Development Berhad Antara 2000-2004 Jadual 3.40 120 Nilai Pembangunan Mutiara Goodyear Development Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.43 119 Senarai Pembangunan Perumahan Mutiara Goodyear Development Berhad Jadual 3.42 118 Nilai Pelaburan Mutiara Goodyear Development Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Jadual 3.41 115 123 Perbandingan Peratus Pelaburan Setiap Syarikat Pada Tahun 2004 124 xviii Jadual 4.1 Senarai Nama Syarikat Harta Tanah / Responden Yang Bekerjasama Dalam Agihan Borang Soal Selidik 131 Jadual 4.2 Kaedah Guidelines 132 Jadual 4.3 Skala Borang Soal Selidik 133 Jadual 4.4 Kepuasan Milikan 135 Jadual 4.5 Kawalan Persendirian 136 Jadual 4.6 Untuk Pelaburan 137 Jadual 4.7 Kekang Inflasi 137 Jadual 4.8 Keselamatan Modal 138 Jadual 4.9 Perlindungan Cukai 139 Jadual 4.10 Keperluan Pengurusan 139 Jadual 4.11 Menunjukkan Analisis Diskriptif Kebaikan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah 140 Jadual 4.12 Ketidakcairan 143 Jadual 4.13 Pelaburan Jangka Panjang 144 Jadual 4.14 Leverage Kewangan 144 Jadual 4.15 Sekatan Undang-Undang 145 Jadual 4.16 PecahBahagi 146 Jadual 4.17 Menunjukkan Analisis Diskriptif Kelemahan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Jadual 4.18 Min Skor Bagi Teknik Pelaburan Yang Diguna Pakai Oleh Pihak Pelabur Dalam Pelaburan Harta Tanah Jadual 4.19 146 149 Ringkasan Analisis Frekuensi Terhadap Faktor-Faktor Penting Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Dalam Membuat Keputusan Dalam Pelaburan Harta Tanah. Jadual 4.20 152 Skor Min Bagi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah 153 xix SENARAI GRAF GRAF TAJUK MUKA SURAT Graf 3.1 Keuntungan Sebahagian Daripada Projek Syarikat I&P Sepanjang 2003 Graf 3.2 Kedudukan Kewangan (Perolehan) Syarikat Sepanjang 5 Tahun 2000 - 2004 Graf 3.3 100 Nilai Pelaburan Syarikat Kejora Harta Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Graf 3.6 67 Nilai Pembangunan Syarikat Kejora Harta Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Graf 3.5 60 Nilai Sewa Bangunan Pejabat Milik HLPB Sepanjang 2000 – 2004 Graf 3.4 53 102 Nilai Pembangunan Syarikat Talam Corporation Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 111 Graf 3.7 Keuntungan Hotel Maxcourt Dari Tahun 2000 - 2004 114 Graf 3.8 Nilai Pelaburan Syarikat Talam Corporation Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Graf 4.1 116 Analisis Frekuensi Menunjukkan Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Dalam Peruntukkan Harta Tanah Graf 4.2 154 Min Skor Bagi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Dalam Membuat Keputusan Dalam Peruntukan Pelaburan Harta Tanah 155 xx SENARAI RAJAH RAJAH TAJUK MUKA Rajah 1.1 Carta Alir Metodologi Kajian 11 Rajah 2.0 Proses Pengurusan Portfolio 20 Rajah 2.1 Keluk Penawaran Harta Tanah Terhad 25 SURAT SENARAI CARTA CARTA TAJUK MUKA Carta Alir Metodologi Kajian 11 SURAT Carta 1.1 xxi BAB I PENDAHULUAN BAB I PENDAHULUAN 1.1 Pengenalan Pelaburan di dalam sektor harta tanah mempunyai perbezaan yang ketara dengan pelaburan di dalam sektor lain. Ini adalah kerana pelaburan harta tanah adalah satu pelaburan yang mengandungi unsur-unsur ketidakpastian iaitu tentang saiz dan juga keuntungan pada masa hadapan. Semakin besar ketidakpastian tentang pulangan masa hadapan, maka semakin tidak menariklah sesuatu pelaburan itu (Azlan, 1993). Perkara penting dalam pelaburan yang tidak pasti ini sebahagiannya adalah menentukan proses peruntukan / alokasi pelaburan harta tanah. Pihak pelabur percaya bahawa peruntukan harta tanah yang optimal adalah penyumbang kepada kejayaan sesebuah syarikat (Little, 1999). Di dalam menentukan peruntukan portfolio pelaburan, perkara penting yang perlu diperkatakan adalah berapa banyakkah peratus peruntukan yang dibuat di dalam setiap kelas aset (asset classes) yang telah dipersetujui untuk dibuat pelaburan (Eicholtz et al, 1995). Peruntukan portfolio pelaburan ini adalah langkah pertama dalam membuat sebarang keputusan terhadap strategi yang digunapakai oleh sesebuah syarikat. Peruntukan ini amat penting kerana ia menggunakan konsep kepelbagaian (diversified) yang boleh menurunkan atau meminimumkan impak yang negatif iaitu risiko yang perlu ditanggung dalam pelaburan (Little, 1999). Selain itu, hasil pulangan yang akan diperolehi akan digunakan untuk memberi dividen kepada setiap ahlinya. Semasa kegawatan ekonomi pada tahun 1999-2001, sektor pembinan dan harta mengalami kemerosotan mendadak apabila beberapa projek utama kerajaan terpaksa ditangguhkan (Wati, 2003). Dalam hal ini, adalah penting bagi setiap pelabur mengenalpasti kelas aset (asset classes) atau pelaburan manakah yang selamat untuk melabur. Ini kerana jika strategi yang diguna oleh pihak pelabur tidak berkesan, ia boleh mengesani keuntungan dan kedudukan syarikat. Oleh yang demikian, sebelum membuat dan memilih sesuatu peruntukan portfolio pelaburan pihak pelabur perlulah mengambilkira faktor-faktor yang mempengaruhi seperti risiko dan keadan pasaran sesuatu pelaburan itu. Apabila faktorfaktor yang mempengaruhi telah dikenalpasti, barulah peruntukan portfolio boleh dibuat. 1.2 Penyataan Masalah Pelaburan harta tanah memerlukan modal yang sangat besar (Fadilah, 1987). Ia memerlukan pengurusan yang kompleks dan teratur. Pengurusan yang kompleks ini termasuklah peruntukan yang dibuat dalam pelaburan dan juga pengurusan portfolio yang dibuat (Markowitz, 1952). Beberapa kajian di US dn UK telah menunjukkan dengan jelas pengoptimuman peruntukan harta tanah dalam portfolio-portfolio institusi pelaburan (Baum, 1989; Giliberto, 1992; Gyourko dan Lineman, 1990; Firstenberg, Ross dan Zisler, 1988; Webb dan Rubbens, 1988; Howell dan Rydin, 1990; MacGregor dan Nanthakumaran, 1992; 2 Liang, Myer dan Webb, 1995; Corgel dan deRoos, 1994). Kajian yang dilakukan ini adalah untuk mengenalpasti konflik yang berlaku dalam peruntukan harta tanah diantara model portfolio ‘standard mean-variance’ dan peruntukan harta tanah melalui pemerhatian oleh institusi-institusi pelaburan (Baum, 1989; Giliberto, 1992; Gyourko dan Lineman, 1990; Firstenberg, Ross dan Zisler, 1988; Webb dan Rubbens, 1988; Howell dan Rydin, 1990; MacGregor dan Nanthakumaran, 1992; Liang, Myer dan Webb, 1995; Corgel dan deRoos, 1994). Di dalam peruntukan harta tanah, kaedah pemerhatian amat penting dalam memainkan peranan. Ia boleh dibuat melalui data-data lepas ataupun jangkaan pada masa hadapan. Ini terbukti, walaupun data-data lepas adalah berguna dalam analisis risiko dan pulangan (risk and return), jangkaan pada masa akan datang amat penting untuk menentukan peruntukan harta tanah yang optimum (Brown and Schuck, 1996). Di Malaysia, didapati sebelum kegawatan ekonomi berlaku akibat daripada kejatuhan mata wang serantau pada tahun 1997 - 2001, kebanyakan syarikat-syarikat pemaju gemar untuk membuat pelaburan di dalam harta tanah jenis pejabat. Sebagai contoh sebelum kegawatan ekonomi berlaku, syarikat SHL Consolidated Berhad banyak terlibat di dalam aktiviti pelaburan jenis pejabat. Kumpulan ini telah membelanjakan sebanyak RM7,800,000 pada tahun 1996. Akan tetapi setelah berlakunya kegawatan ekonomi, lambakan terhadap pasaran harta tanah jenis pejabat telah terjadi. Dan ini menyebabkan aktiviti pelaburan harta tanah kumpulan ini terhadap jenis pejabat mula menunjukkan perubahan dan mengalami penurunan. Dan ini secara tidak langsung telah mengubah peruntukan alokasi harta tanah yang dibuat oleh kumpulan ini. Jadual 1.1 di bawah menunjukkan pelaburan yang telah dibuat oleh SHL Consolidated dalam pelaburan harta tanah jenis pejabat dari tahun 1997 – 2001:- 3 Jadual 1.1 : Pelaburan SHL Consolidated Terhadap Pelaburan Harta Tanah Jenis Pejabat Dari Tahun 1997 - 2001 Tahun Jumlah Perbelanjaan Peratus perbelanjaan 1997 1998 1999 2000 2001 7,456,000 6,340,000 6,000,000 5,230,000 4,990,000 4.4% 14.96% 5.36% 12.83% 4.58% Sumber : Laporan Pasaran Harta Tanah Dari Tahun 1997 – 2001 Berdasarkan jadual 1.1 di atas, dapat dilihat perubahan yang telah berlaku terhadap kumpulan SHL Consolidated dalam pelaburan harta tanah jenis pejabat. Setiap tahun semasa kegawatan ekonomi dari tahun 1997 sehingga 2001, ternyata pelaburan terhadap harta tanah jenis pejabat telah berkurangan. Kumpulan ini telah mengurangkan perbelanjaan di dalam pelaburan harta tanah jenis pejabat dan mula untuk membuat aktiviti lain seperti pembangunan harta tanah jenis kediaman. Dalam membuat peruntukan / alokasi harta tanah, terdapat pelbagai perkara yang perlu diperhati dan dikaji oleh pihak pelabur. Ini termasuklah faktor-faktor yang mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat peruntukan atau alokasi pelaburan harta tanah. Sebagai contoh, kita lihat sahaja kepada faktor kesan kelembapan ekonomi semasa negara pada tahun 1997 - 2001, pihak pelabur terlalu berhati-hati dalam menentukan jenis pelaburan yang akan dilaburkan dan alokasi harta tanah yang akan dibuat. Persoalan yang timbul disini adalah apakah faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur? Oleh itu, kajian ini akan membincangkan dan mengenalpasti tentang faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. 4 1.3 Objektif Kajian Di dalam kajian ilmiah ini, terdapat beberapa objektif yang ingin dicapai melalui penulisan ini iaitu: i. Mengenalpasti bentuk aktiviti-aktiviti pelaburan harta tanah bagi syarikat-syarikat pelabur harta tanah di Malaysia. ii. Mengenalpasti faktor-faktor utama yang mempengaruhi dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah dari perspektif pelabur. 1.4 Skop dan Limitasi Kajian Dalam kajian ilmiah ini, ia memfokuskan terhadap semua syarikat-syarikat harta tanah yang telah disenaraikan di papan utama dan papan kedua Bursa Malaysia Berhad. Kesemua syarikat-syarikat yang terlibat ini menjalankan aktiviti-aktivit yang melibatkan pembangunan harta tanah. Aktiviti-aktiviti syarikat harta tanah ini adalah menggambarkan gaya sebenar peruntukan atau alokasi harta tanah yang telah dibuat oleh syarikat tersebut. Syarikat-syarikat yang terbabit ini adalah syarikat pemaju harta tanah dan terlibat di dalam sektor pelaburan harta tanah sama ada secara langsung atau pun tidak langsung. Kajian ini juga melibatkan proses dalam membuat keputusan. Akan tetapi tidak semua syarikat-syarikat yang terbabit membuat keputusan seperti yang diterangkan. Ini kerana kebanyakan respon yang diperolehi tidak begitu memberangsangkan. Ia juga berkemungkinan respon yang diperolehi adalah rendah. Hanya sebanyak lapan syarikat harta tanah sahaja yang memberikan kerjasama di dalam kajian ini. Secara keseluruhannya kajian ini akan mengenalpasti aktiviti-aktiviti pelaburan syarikat harta tanah terbabit dan mengenalpasti faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur dalam membuat keputusan peruntukan atau alokasi pelaburan harta tanah. 5 1.5 Kepentingan Kajian Kajian ini secara amnya diharap dapat memberikan sumbangan kepada semua pihak terutamanya pelabur-pelabur syarikat harta tanah. Ia diharap dapat memberikan :a) Membantu pihak pelabur yang terlibat dalam institusi harta tanah memahami dengan lebih lanjut tentang pelaburan harta tanah. b) Menjadi panduan kepada pelabur-pelabur di institusi harta tanah berkaitan tentang faktor-faktor yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. c) Menjadi sumber rujukan dan dapat membuka minda pelajar-pelajar pengurusan harta tanah terhadap peluang kerjaya dalam pengurusan dan pelaburan harta tanah yang boleh diterokai pada masa yang akan datang. 1.6 Metodologi Kajian Dalam memastikan kajian ini dilakukan secara terancang dan teratur, pembahagian atau proses penyiapan kajian dibahagikan kepada 5 peringkat iaitu :a) Peringkat pertama : Permulaan kajian dilakukan adalah dengan mengenalpasti tajuk dan skop kajian yang sesuai untuk dikaji. Tajuk kajian yang dipilih adalah faktor-faktor yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Pada peringkat ini, ia juga membincangkan masalah yang timbul dalam kajian iaitu penglibatan syarikatsyarikat di dalam sektor harta tanah di negara kita dan juga faktor-faktor yang mempengaruhi peruntukan / alokasi harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Bab 6 pendahuluan dalam kajian ini juga disusun dan ini termasuklah beberapa sub tajuk iaitu pengenalan, pernyataan masalah, menetapkan objektif kajian yang perlu dicapai, kepentingan kajian, skop dan limitasi kajian, metodologi kajian dan susun atur bab. b) Peringkat kedua : Peringkat kedua lebih tertumpu kepada kajian literatur iaitu berkaitan dengan teori-teori pelaburan diperbincangkan dalam bab ini. Teori-teori yang terlibat adalah definisi pelaburan harta tanah, prinsip pelaburan harta tanah, jenis pelaburan, pelaburan harta tanah, ciri-ciri pelaburan harta tanah, peluang dalam pelaburan harta tanah, peruntukan / alokasi harta tanah dan juga kelebihan serta kekurangan harta tanah juga diperbincangkan dalam bab ini. Selain itu, pada peringkat ini, kerja-kerja pengumpulan data telah dijalankan dengan menggunakan 2 jenis pengumpulan iaitu:i) Data sekunder Data-data sekunder dikumpulkan daripada bahan rujukan bertulis seperti keratan akhbar, majalah, makalah, laporan tahunan syarikat, laporan tahunan ekonomi, internet, buku-buku, jurnal dan sebagainya. Ia juga merangkumi pengumpulan data, penganalisaan data dan pembentangan data. ii) Data primer Data primer diperolehi daripada pengedaran borang soal selidik yang dijalankan serta menggunakan kaedah temubual dengan pegawai-pegawai pelaburan di bahagian syarikat pemaju harta tanah terbabit. Kaedah temubual dibuat kepada :a) Kakitangan syarikat-syarikat pelaburan harta tanah b) Kakitangan Bursa Malaysia Berhad 7 Analisis dibuat berdasarkan kepada jawapan yang diberikan oleh pihak respondan yang bekerjasama. Analisis yang digunakan di dalam kajian ini adalah analisis ‘frekuensi’ dan analisis diskriptif . Analisis ini digunakan dalam menentukan faktor-faktor yang mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat keputusan peruntukan atau alokasi harta tanah. c) Peringkat ketiga : Peringkat akhir ini melibatkan kesimpulan dibuat berkaitan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat peruntukan / lokasi harta tanah. Setelah kesimpulan dibuat, peringkat akhir adalah membuat cadangan yang boleh dimanfaatkan oleh syarikat pelaburan harta tanah. Di akhir penulisan, penulis juga memberikan beberapa cadangan berkaitan dengan kajian lanjutan pada masa akan datang. 1.7 Susun Atur Bab 1.7.1 Bab Pertama (1) - Pengenalan Bab ini memberi penerangan mengenai pendahuluan, pernyataan masalah, objektif kajian, skop dan limitasi kajian, kepentingan kajian, metodologi kajian, dan susun atur bab. Bab ini amat penting dalam memberikan gambaran secara rambang akan tujuan penulisan ini dibuat. 8 1.7.2 Bab Kedua (2) – Pelaburan Harta Tanah Bab ini secara amnya membincangkan tentang teori-teori yang berkaitan dengan pelaburan harta tanah. Bab ini menjelaskan tentang definisi, konsep, cara, proses, jenis dan maklumat-maklumat yang berkaitan dengan pelaburan. Selain itu ia juga menerangkan tentang peruntukan / alokasi harta tanah dan juga kelebihan dan kekurangan apabila membuat pelaburan dalam institusi harta tanah. 1.7.3 Bab Ketiga (3) – Kes Kajian Bab yang ketiga ini lebih membincangkan berkaitan dengan latar belakang kes kajian. Selain itu ia juga membincangkan tentang aktiviti-aktiviti syarikat pemaju harta tanah yang menjadi responden dalam kajian ini. Bab ini juga menerangkan tentang peruntukan / alokasi harta tanah di 8 buah syarikat pemaju harta tanah di Malaysia yang menjadi responden di dalam kajian ini. 1.7.4 Bab Empat (4) – Analisis Dan Penemuan Kajian Dalam bab ini, hasil atau data mentah daripada borang soal selidik yang telah diterima daripada responden akan dianalisis. Borang soal selidik ini telah diedarkan ke setiap syarikat-syarikat harta tanah di Malaysia. Borang soal selidik yang digunakan terdiri daripada lima bahagian. Di dalam borang soal selidik ini terdiri daripada latarbelakang responden, kebaikan apabila melabur di dalam harta tanah, keburukan apabila melabur di dalam harta tanah, teknik-teknik yang diguna pakai oleh pihak pelabur apabila melabur di dalam harta tanah dan faktor-faktor penting yang mempengaruhi peruntukan pelaburan harta tanah dari perspektif pelabur. Setiap bahagian borang soal selidik ini akan dianalisis dengan bantuan pakej pengkomputeran 9 iaitu “Statistical Package For Social Science” (SPSS). Teknik kuantitatif yang telah digunakan di dalam kajian ini adalah :a) Analisis Statistik Kekerapan (Frequency analysis) b) Analisis Statistik Diskriptif (Descriptive analysis) Analisis yang dijalankan ini adalah bertujuan untuk menyelesaikan masalah yang timbul dan mencapai objektif mengapa kajian ini dibuat. 1.7.5 Bab Lima (5) – Kesimpulan Dan Cadangan Bab yang terakhir ini pula hanya akan membincangkan kesimpulan bagi keseluruhan kajian yang dibuat. Cadangan bagi kajian lanjutan juga dibuat bagi rujukan pelajar-pelajar harta tanah. 10 PERNYATAAN MASALAH - Dalam membuat peruntukan / alokasi harta tanah, terdapat pelbagai perkara yang perlu diperhati dan dikaji oleh pihak pelabur. - Apakah faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan atau alokasi harta tanah dari perspektif pihak pelabur OBJEKTIF KAJIAN i. Mengenalpasti bentuk aktiviti- ii. Mengenalpasti faktor-faktor aktiviti pelaburan syarikat harta utama yang diambilkira dalam tanah terbabit. membuat keputusan alokasi / peruntukan pelaburan harta PENGUMPULAN DATA PERINGKAT PERTAMA DATA SEKUNDER DATA PRIMER Menggunakan kaedah temubual Akhbar, majalah, makalah, laporan dengan pegawai-pegawai tahunan syarikat, laporan tahunan pelaburan di syarikat terbabit. ekonomi, internet, buku-buku, jurnal ANALISIS KAJIAN PERINGKAT KEDUA PENEMUAN KAJIAN CADANGAN DAN KESIMPULAN PERINGKAT KETIGA Rajah 1.1 : Carta Alir Metodologi Kajian 11 BAB II PENGENALAN KEPADA PELABURAN HARTA TANAH BAB II PELABURAN PORTFOLIO HARTA TANAH 2.1 Pengenalan Pelaburan harta tanah menjadi sebahagian pelaburan yang penting di Malaysia. Fenomena ini terjadi kerana kebanyakan bisnes yang dijalankan melibatkan harta tanah (Hishamuddin, 2003). Jika sebelum ini kebanyakan pelabur-pelabur di Malaysia lebih selesa melabur dalam bon-bon dan sekuriti kerajaan tetapi dengan perkembangan yang menarik disektor harta tanah serta menjamin pulangan yang begitu menguntungkan, maka kebanyakan pelabur-pelabur institusi telah mula melabur di dalam sektor harta tanah (Wati, 2003). Oleh kerana perkembangan yang begitu menggalakkan ini, kajian yang dibuat akan menerangkan berkaitan dengan teori-teori serta kajian-kajian lepas yang bersangkut paut dengan pelaburan harta tanah. Penerangan di dalam bab ini akan berkisarkan tentang kebaikan dan kekurangan harta tanah. Begitu juga dengan prinsip-prinsip, jenis pelaburan, konsep pelaburan portfolio juga diterangkan di dalam bab ini. Selain daripada itu, bab ini juga menerangkan tentang peruntukan / alokasi harta tanah. Ini kerana di dalam sektor harta tanah pelaburan harta tanah tidak dilakukan dengan hanya 12 tertumpu pada satu kelas aset (asset classes) sahaja. Tetapi konsep kepelbagaian dan peruntukan digunakan dengan tujuan untuk mengurangkan risiko kerugian disamping memaksimumkan keuntungan yang akan diperolehi. 2.2 Definisi Pelaburan Menurut Morely (1988), definisi pelaburan harta tanah adalah sebagai “property investment, like all investment, involves an anitial capital outlay return for the expectation of future income receipts”. Selain itu terdapat juga pendapat mengatakan pelaburan adalah mengorbankan sesuatu pada masa ini untuk mendapatkan keuntungan pada masa hadapan (Greer dan Farrell, 1984). Pelaburan juga adalah satu pengorbanan ke atas penggunaan modal sekarang bagi mendapatkan faedah yang diterima pada masa hadapan, seperti keuntungan modal. Pelaburan juga boleh dikatakan sebagai kos lepas bagi penggunaan modal pada masa sekarang untuk faedah akan datang (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). Pelaburan juga dapat didefinisikan sebagai satu tindakan membelanjakan wang pada masa sekarang untuk mendapatkan suatu bentuk pulangan di masa depan sama ada dalam bentuk wang atau lain-lain (Fadilah, 1987). Berdasarkan kepada beberapa definisi di atas, dapatlah disimpulkan di sini bahawa pelaburan adalah melepaskan modal pada masa kini bagi tujuan mendapatkan pulangan pada masa depan sama ada dalam bentuk sewaan ataupun kenaikan nilai modal yang membawa maksud kepada keuntungan. 13 2.3 Prinsip Pelaburan Lazimnya, sebelum seseorang atau sesebuah syarikat itu membuat keputusan untuk melabur, ia akan membuat pilihan dan menimbangkan beberapa alternatif pelaburan supaya boleh memperolehi keuntungan atau pelaburan yang paling idea (Fadilah, 1987). Untuk mencapai maksud tersebut, prinsip-prinsip yang perlu diberikan pertimbangan oleh setiap pelabur adalah seperti berikut:A) Keselamatan modal. Keselamatan modal bermaksud pelaburan yang dapat dipertahankan nilainya serta dapat melawan inflasi. Selain itu ia juga diukur dari segi mudah dikeluarkan atau cair. Pelabur mungkin dalam suatu keadaan memerlukan tunai dalam kadar yang segera. Oleh itu, adalah penting pelaburan yang dibuat boleh dijual dan ditukarkan dengan wang pada bila-bila masa dan apabila diperlukan. Sebagai contoh, syarikat A telah melabur sebanyak RM1 juta. Selepas 5 tahun, syarikat A akan mengharapkan pelaburan yang dibuat sebanyak RM1 juta itu tidak akan hilang sebaliknya akan meningkat dari segi nilainya (Fadilah, 1987). b) Keselamatan pendapatan. Keselamatan pendapatan pula diukur dari segi kestabilan nilai kuasa belinya. Setiap pelabur akan memastikan pendapatan tahunannya adalah tetap dan terjamin pada masa hadapan. Ia juga berharap pendapatannya akan meningkat secukupnya untuk mengimbangi inflasi (Fadilah, 1987). c) Perbelanjaan paling minimum serta tiada kerumitan dalam pengurusan. Setiap pelaburan mempunyai kos memungut atau mendapatkan pendapatan serta tingkat pengurusan yang berbeza (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). 14 d) Perbelanjaan paling minimum serta tiada kerumitan untuk menjualkannya. Di dalam prinsip ini, pelaburan di dalam harta tanah memberi gambaran yang berbeza. Seseorang yang membeli satu harta tanah akan dikenakan duti setem dan mungkin terpaksa membayar yuran peguam. Pindah milik harta tanah itu boleh memakan masa yang lama untuk diselesaikan seperti urusan perundangan, pendaftaran dan sebagainya. Begitu juga bila seseorang terpaksa menjualkan harta tanahnya, ia akan melibatkan sesuatu tempoh masa untuk mencari pembeli melalui iklan dan sebagainya. Khidmat seorang penilai dan seorang ejen harta mungkin diperlukan. Di sini juga melibatkan kos. Dengan kenyataan di atas, terbukti pelaburan di dalam harta tanah adalah mahal dan memakan masa yang panjang serta menghadapi karenah birokrasi yang merumitkan untuk menjualnya (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). 2.4 Jenis-Jenis Pelaburan Secara umumnya, terdapat pelbagai-bagai jenis pelaburan dan mempunyai ciri- ciri yang berbeza kepada setiap pelaburan-pelaburan itu (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). Jenis-jenis pelaburan adalah seperti berikut:a) Saham dan stok. b) Pinjaman (Bank dan Syarikat perumahan). c) Unit trust atau unit amanah. d) Bon e) Harta tanah. f) Instrumen kewangan g) ‘Venture Capital’ 15 2.5 Pelaburan Harta Tanah Harta tanah merupakan instrumen pelaburan yang paling banyak dimiliki dan dipilih oleh pelabur. Di samping itu, harta tanah merupakan aset benar yang menarik untuk dijadikan instrumen pelaburan kerana tiga sebab:a) Harta tanah boleh dijadikan sebagai instrumen lindungan inflasi yang baik berbanding dengan instrumen-instrumen pelaburan yang lain. Ini disokong dengan kajian luar negara yang menyatakan bahawa pulangan harta tanah bergerak selari dengan kadar inflasi. Sebagai contoh harta tanah di United State mempunyai sifat pelindung inflasi yang baik terutama dalam keadaan dimana inflasi dapat dijangka (Fama dan Schwet, 1977; Bruggeman, Chen dan Thidodeau, 1984; Hartzell et al, 1987; serta Wurtzebach et al, 1991; Wilson dan Webb, 1994; Liu, Hartzell dan Hoesli, 1997). b) Pelabur boleh mendapat dua bentuk pulangan iaitu sewa dan kenaikan harga. Sekiranya harta tanah dibeli bagi tujuan disewakan atau dipajakkan, pulangan yang diperolehi adalah dalam bentuk pendapatan sewa. Manakala sekiranya harta tanah dibeli untuk didiami, pulangannya adalah dalam bentuk simpanan ke atas perbelanjaan sewa dan menikmati kenaikan nilai modal/ harga (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). c) Pelabur boleh mendapat faedah laverej kewangan (Ismail, 1994). Pelabur yang melabur di dalam harta tanah boleh menikmati faedah leverej kewangan, sekiranya pembelian harta tanah dilakukan dengan pinjaman. Kebanyakan bank dan institusi kewangan mengadakan kuota pinjaman untuk membeli harta tanah terutama rumah kediaman. Terdapat pinjaman yang dibenarkan sehingga 90 peratus daripada harga rumah untuk pemajupemaju harta tanah. Kemudahan leverej kewangan amat sukar untuk didapati di dalam pelaburan instrumen yang lain. Di samping itu, pelabur mempunyai banyak pilihan di dalam pelaburan harta tanah sama ada 16 melabur di dalam harta tanah kediaman, pejabat, perdagangan, perindustrian, harta tanah riadah, pertanian dan sebagainya (Ismail, 1994). Menurut Jaffe dan Sirman (1986), seseorang pelabur itu akan mendapat faedah sekiranya kos kewangan kurang daripada kadar pulangan yang diperolehi daripada pemilikan harta tanah. Pelaburan harta tanah sangat diminati dan mempunyai tarikan tersendiri kerana mempunyai ciri leverej kewangan (Beaton dan Robertson, 1977). Untuk melabur di dalam sektor harta tanah memerlukan sejumlah modal atau pembiayaan yang besar, terutamanya bagi pembangunan fizikalnya. Pelabur terpaksa menanggung pinjaman serta kos pinjaman yang tinggi bagi pembiayaannya. Jangka masa bagi memperolehi pulangan ke atas modal yang dilabur memerlukan masa yang panjang, risiko yang agak tinggi dan tidak begitu terdedah kepada pengaruh spekulasi. Oleh itu, boleh dikatakan pelaburan dalam sektor harta tanah merupakan satu pelaburan jangka panjang (Wiedemer, 1979). Pelaburan di dalam sektor harta tanah mempunyai perbezaan yang ketara dengan pelaburan di dalam saham. Pelaburan ini dibuat secara langsung dengan cara memperolehi harta tanah melalui tender, perlelongan, perjanjian, jualbeli dan ambil alih. Pelaburan harta tanah juga boleh dibuat dalam bentuk pembangunan, jualan sewa kembali harta tanah yang dibangunkan (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). Pelaburan di dalam sektor harta tanah boleh dibuat dalam bentuk penyewaan atau pajakan. Sebagai contoh, pemaju yang membangunkan sebuah skim kondominium akan memilih untuk menyewakannya atau memajakkannya, jika didapati permintaan ke atas skim kondominium tersebut adalah kurang, disebabkan harga jualannya yang tinggi. Ini merupakan satu pelaburan dan pulangan yang didapati adalah dalam bentuk sewa bulanan atau tahunan. 17 2.5.1 Definisi Portfolio Pelaburan Harta Tanah Secara umum, tujuan portfolio dibahagikan kepada tiga iaitu (Azlan, 1993): a) Pendapatan Tujuan utama portfolio adalah untuk menyediakan pendapatan semasa. Ini kerana pelabur dalam kumpulan ini lebih berminat untuk mendapatkan pendapatan tambahan bagi memenuhi keperluan mereka. Mereka juga mementingkan kestabilan pendapatan. b) Pendapatan dan pertumbuhan Pelabur dalam kumpulan ini berminat untuk mendapatkan pertumbuhan modal di samping pendapatan tambahan. Oleh itu, pengurusan portfolio harus memberi penekanan yang seimbang antara pertumbuhan dan pendapatan. c) Pertumbuhan Pengurusan portfolio bertujuan untuk mendapatkan pertumbuhan modal. Ini kerana pelabur dalam kumpulan ini mempunyai pendapatan tinggi dan tidak mementingkan pendapatan tambahan. Tetapi pelabur ini mementingkan masa persaraan. Berdasarkan pernyataan di atas, jelas di sini portfolio digunakan untuk mendapatkan pulangan pendapatan. Bagi Stapleton (1994), portfolio pelaburan harta tanah adalah kombinasi dari beberapa pelaburan yang dikumpulkan ke dalam satu kumpulan pelaburan dengan tujuan untuk mengurus pulangan pelaburan. Bagi Abbott (1987), portfolio pelaburan harta tanah adalah semua pelaburan atau saham yang dipegang oleh seseorang atau badan. 18 Secara keseluruhannya, dapatlah disimpulkan bahawa portfolio pelaburan harta tanah adalah kombinasi pelaburan yang mengandungi lebih daripada satu pelaburan yang bertujuan untuk mengurangkan atau meminimakan risiko yang mungkin dihadapi oleh pihak pelabur. 2.5.2 Proses Pengurusan Portfolio Harta Tanah Dalam bidang pelaburan, proses pengurusan portfolio adalah amat penting. Dalam proses pengurusan portfolio, ia terkandung siri-siri dalam membuat keputusan dan tindakan yang perlu dibuat oleh pelabur sama ada yang terlibat dalam pelaburan secara individu ataupun syarikat pelaburan (Cohen et al, 1987). Proses pengurusan portfolio adalah “a set of activities in a logical and orderly manner” (Maginn dan Tuttle, 1990). Ia merupakan gabungan cara untuk membuat keputusan dengan langkah yang logik berdasarkan kepada perancangan, pengubahsuaian dan pengawasan keputusan pelaburan (Radcliffe, 1987). Proses pengurusan portfolio bermula dengan langkah pertama iaitu perancangan mengenalpasti objektif dan matlamat yang hendak dicapai dalam sesuatu pengurusan portfolio dalam pelaburan terbabit (Maginn dan Tuttle, 1990). Seperti yang sedia maklum, matlamat utama dalam portfolio adalah menggunakan konsep kepelbagaian iaitu mempelbagaikan bidang pelaburan yang diceburi agar dapat mengurangkan tekanan risiko dalam pelaburan. Dengan cara ini pelabur tidak akan menanggung beban kerugian yang tinggi apabila berlakunya kerugian dalam pelaburan. Sebaliknya tekanan kerugian itu boleh dikurangkan dengan keuntungan yang diperolehi dari pelaburan yang lain. Konsep kepelbagaian ini juga berkait rapat dengan peruntukan atau alokasi harta tanah. Setelah konsep kepelbagaian dibuat, pelabur juga perlu menentukan alokasi setiap pelaburan yang akan dibuat. Proses pengurusan portfolio ini dapat dilihat berdasarkan kepada rajah 2.0 di bawah :- 19 Menentukan Objektif / Matlamat serta strategi portfolio Perancangan Mengenalpasti Garis Panduan Pelaburan Portfolio secara Khusus Menentukan keadaan pasaran semasa Mengubah Struktur Aset Semasa Pengubahsuaian Menentukan Nilai hubungkait dengan pelbagai bidang pelaburan Menilai pelbagai hubungan yang mempengaruhi pelaburan Menaksirkan penilaian Menilai kembali pelbagai hubungan yang mempengaruhi pelaburan Menentukan Nilai hubungkait dengan pelbagai bidang pelaburan Pengawasan Menentukan Nilai hubungkait dengan pelbagai bidang pelaburan Rajah 2.0 : Proses Pengurusan Portfolio. Sumber : Radcliffe, (1987). “Investment, Concept, Analysis and Strategy – The Process Of Portfolio Management”, m/s 684 20 Peringkat kedua adalah pengubahsuaian di mana pada peringkat ini pelabur dikehendaki melihat keadaan pasaran semasa bagi mengenalpasti faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pelabur dalam membuat pelaburan. Di antara faktor-faktor tersebut adalah seperti ekonomi, politik dan sebagainya. Kenyataan ini juga disokong oleh Wati (2003), yang menyatakan perlunya membuat penilaian kepada faktor-faktor yang mempengaruhi pelaburan dengan mengkaji pelaburan-pelaburan lain. Setelah dikenalpasti faktor-faktor terbabit, pelabur perlulah menilai kembali akan kepelbagaian hubungan yang mempengaruhi pelaburan. Langkah seterusnya adalah pengawasan, iaitu apabila berada di tahap ini pelabur dikehendaki menilai semula prestasi pelaburan. Penilaian dibuat dengan menggunakan teknik-teknik yang berkesan seperti sempadan cekap (Efficient Frontier) ataupun sebagainya. Dengan itu penggunaan portfolio yang cekap dalam pelaburan dapat dicapai. Di bawah andaian Teori Portfolio Markowitz, asset tunggal atau portfolio asset dianggap “cekap” jika tidak ada aset lain atau portfolio aset lain yang menawarkan pulangan yang lebih tinggi dengan risiko yang lebih sama (atau yang lebih rendah), atau menawarkan risiko yang lebih rendah dengan pulangan terjangka yang sama (atau yang lebih tinggi). Perlu dipastikan bahawa pada tahap ini, objektif pelaburan tidak bercanggah dengan matlamat asas pelaburan (Wati, 2003). 2.5.3 Konsep Kepelbagaian (Diversified) Dalam Pelaburan Harta Tanah Konsep kepelbagaian adalah salah satu isu yang paling dominan dalam pelaburan harta tanah (Sivitanides, 1996). Maksud konsep kepelbagaian ialah pelabur terlibat dalam lebih daripada satu jenis pelaburan sama ada saham, pasaran kewangan, perkhidmatan dan sebagainya (Wati, 2003). 21 Tujuan utama konsep kepelbagaian diguna adalah untuk mencapai target utama dalam pelaburan. Matlamat utama konsep ini adalah untuk mempelbagaikan dan mengagihkan unsur-unsur risiko yang mungkin timbul. Ini diperkuatkan lagi bahawa dalam bidang harta tanah tujuan utama konsep kepelbagaian ini dibuat adalah untuk merendahkan nilai risiko sesuatu pelaburan (Hudson et al, 1995). Selain itu kenyataan daripada Hudson Wilson (1995), yang menyatakan konsep kepelbagaian portfolio dalam mengurangkan risiko terhadap pelaburan harta tanah adalah strategi pengurusan portfolio yang paling berkesan. Begitu juga dengan kenyataan Sivitanides (1996), menyatakan tujuan utama konsep ini dibuat adalah untuk mengurangkan risiko dalam portfolio harta tanah dengan membuat peruntukan atau alokasi harta tanah yang mempunyai pulangan yang menguntungkan. Tetapi tidak semua pelaburan boleh dikurangkan nilai risikonya dengan menggunakan konsep kepelbagaian. Terdapat satu risiko yang selalu ada dan tidak boleh dihilangkan dengan menggunakan konsep kepelbagaian iaitu risiko sistematik (Husnan, 2003). Risiko sistematik tidak boleh dikawal dan dipelbagaikan. Risiko sistematik berpunca dari sumber luar. Risiko ini memberi kesan kepada pasaran secara keseluruhan (Ismail, 1994). Harga semua sekuriti dalam pasaran akan naik atau turun secara sistematik bergantung pada baik atau buruknya sumber berkenaan. Sumber yang baik menyebabkan harga keseluruhan pasaran sekuriti akan naik, manakala sumber yang tidak baik menyebabkan harga sekuriti keseluruhan pasaran merosot (Ismail, 1994). Antara sumber risiko sistematik termasuklah perubahan politik, ekonomi, dan sosial. Politik yang tidak stabil akan menjejaskan prestasi keseluruhan pasaran sekuriti. Faktor-faktor ini tidak boleh dikawal oleh pelabur dan tidak pula dapat dipelbagaikan. (Ismail, 1994) 22 Konsep kepelbagaian (diversification) dapat dilihat sebagai contoh, dalam pelaburan harta tanah, pihak pelabur tidak akan tertumpu kepada satu bidang pelaburan tanah sahaja, sebaliknya pihak pelabur akan melabur di dalam pelbagai bidang seperti rekreasi, industri, perdagangan, kewangan dan sebagainya. Dengan cara ini apabila berlaku sebarang kerugian dalam satu jenis pelaburan, ianya dapat diimbangi oleh keuntungan dari pelaburan lain (Wati, 2003). Konsep kepelbagaian adalah satu disiplin dimana ia adalah strategi kewangan jangka panjang dalam pelbagai ‘asset classes’ yang bergantung kepada beberapa faktor yang mempengaruhinya. Ini kerana ia boleh meminimumkan risiko dan mengoptimumkan pulangan kerana pelabur menggunakan kaedah pelaburan yang pelbagai dan strategik dan bukannya bergantung kepada prestasi pelaburan yang terbaik (Little, 1999). 2.5.4 Jenis Konsep Kepelbagaian (Diversification) Dalam Harta Tanah Mengikut Mueller dan Laposa (1995) konsep kepelbagaian boleh dibuat berdasarkan kepada beberapa alternatif iaitu :a) Kepelbagaian berdasarkan kepada jenis harta tanah b) Kepelbagaian berdasarkan kepada saiz harta tanah c) Kepelbagaian berdasarkan kepada nilai harta tanah d) Kepelbagaian berdasarkan kepada keuntungan harta tanah e) Kepelbagaian berdasarkan kepada bahagian (Region) harta tanah 23 2.6 Ciri- Ciri Dan Kebaikan Harta Tanah Sebagai Sumber Pelaburan Di dalam pelaburan, kualiti-kualiti di dalam pelaburan mungkin tidak wujud secara serentak di dalam satu-satu bidng pelaburan. Terdapat jenis pelaburan yang memberikan keselamatan modal yang tinggi tetapi tidak mudah dijual beli. Begitu juga dengan pelaburan lain pula, mungkin baik dari segi aliran pendapatannya, tetapi tidak dari segi keselamatan modalnya. Gabungan dari kualiti-kualiti ini akhirnya memberikan gambaran khas kepada setiap pelabur-pelabur untuk membuat keputusan mengikut citarasanya sendiri. Setiap pelabur mungkin mempunyai pendapat yang berbeza dalam menentukan kualiti manakah yang perlu diberi perhatian dan keutamaan (Azlan, 1993). Selama ini, harta tanah memang dianggap sebagai salah satu bidang yang paling mantap kerana cirinya yang dapat melawan inflasi (Wiedemer, 1979). Dengan kata lain, pelabur-pelabur dalam harta tanah tidak perlu bimbang tentang keselamatan modalnya. Malahan kadar kenaikan nilai harta tanah telah banyak menarik minat pelabur-pelabur ke dalamnya. Dari segi pendapatan pula, kebanyakan jenis harta tanah tidak menghadapi banyak masalah. Umpamanya, harta-harta kediaman mendapat pasaran sewaan yang sangat menggalakkan (Azlan, 1993). Harta tanah juga, di samping mempunyai kualiti ciri-ciri yang tersendiri, ia juga mempunyai ciri-ciri istimewa yang jarang dimiliki oleh sumber-sumber pelaburan lain. Di antara ciri-ciri istimewa dan kebaikan harta tanah sebagai sumber pelaburan adalah seperti berikut:- 2.6.1 Penawaran Yang Terhad Harta tanah merupakan salah satu faktor pengeluaran dalam semua aktiviti ekonomi dan ini menjamin satu tahap permintaan terhadapnya. Selain itu, ia merupakan satu tempat perlindungan untuk manusia. Ciri-ciri ini merupakan asas tarikan harta 24 tanah kepada seseorang pelabur. Pada masa yang sama, jumlah bekalan tanah di bumi ini adalah terhad dan tidak mudah ditambah. Kenyataan ini disokong dengan keluk penawaran harta tanah seperti rajah 2.1 di bawah (Ismail,1997):- PN Keluk penawaran terhad Harga PN Kuantiti (Hektar) Rajah 2.1 : Keluk Penawaran Harta Tanah Terhad Sumber : Ismail Omar, 1997 Selain itu, walaupun tawaran harta tanah mengikut jenis boleh diubah-ubah mengikut keperluan, proses ini selalunya tertakluk kepada peraturan dan undang-undang serta memakan masa pula. Sesuatu pembangunan yang akan dibangunkan juga memerlukan masa yang panjang untuk disiapkan. Dengan itu penawaran harta tanah adalah tidak anjal dibandingkan dengan permintaan ke atasnya. Selain itu persaingan untuk mendapatkan tanah juga menjadi semakin hebat (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). 25 2.6.2 Keperluan Asasi Tanah adalah keperluan asasi kepada manusia di mana ia diperlukan untuk apa juga jenis kegiatan. Secara asasnya tanah digunakan untuk membangunkan tempat perlindungan, tempat untuk bercucuk tanam dan sebagainya. Harta tanah diperlukan bagi hampir kesemua kegiatan. Setiap aktiviti manusia memerlukan ruang dan harta tanah serta ciri ruang tersebut perlulah memenuhi aktiviti tersebut. Contohnya dalam aktiviti perniagaan, ia memerlukan ruang yang menjadi tumpuan ramai. Begitu juga dengan harta tanah perumahan yang digunakan sebagai tempat perlindungan (Norhaya, 2004). 2.6.3 Kepuasan Milikan / Kemegahan Pemunyaan dan pemilikan harta tanah telah dianggap sebagai memberikan satu bentuk kemegahan dan status kepada pemiliknya. Pemilikan sesuatu harta tanah menjadi ukuran keunggulan, status dan kejayaan pada pandangan masyarakat secara amnya (Wiedemer, 1979). Pemunyaan dan pemilikan harta tanah akan dianggap sebagai memberikan satu bentuk kemegahan dan status kepada pemiliknya. Orang yang memilikinya dianggap sudah stabil kedudukan ekonomi (Fadilah, 1987). Orang yang memiliki harta tanah dianggap sudah stabil kedudukan ekonominya serta terjamin hidupnya (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). Fenomena seperti di atas, telah menyebabkan perkelompokan diantara manusia yang mempunyai status yang sama. Contoh seperti Taman Tun Dr Ismail yang begitu terkenal sebagai satu kawasan kediaman untuk orang kaya. Didamping itu, pemilikan harta tanah telah memberi ruang kreativiti kepada pemilik. Pemilik boleh menentukan warna, penyewa dan cara ubahsuaian yang akan dibuat dengan mendapat panduan dan peraturan tertentu. Ciri-ciri ini tidak terdapat dalam pelaburan saham. Dalam pasaran 26 saham segala-galanya mengikut piawaian yang telah digariskan dan pelabur tidak boleh mengawal pemilikannya (Schumacer dan Bucy, 1992). Harta tanah juga secara fizikalnya adalah bersifat jangka panjang dengan kadar usang yang sangat rendah. Tanah (tapak) tidak dapat dimusnahkan ataupun dicuri. Walaupun bangunan diatasnya boleh reput atau musnha selepas sesuatu tempoh, nilai keseluruhannya masih dapat dipertahankan kerana nilai tapaknya yang sentiasa naik (Fadilah, 1987). 2.6.4 Kekang Inflasi Harta tanah juga mempunyai prestasi yang lebih baik daripada pelaburan sekuriti yang lain semasa kadar inflasi berada pada kadar yang tinggi. (Reilly dan Marquardt, 1977). Mengikut Bailard (1989), beliau berpendapat bahawa orang yang memiliki harta benda menunjukkan prestasi yang lebih baik daripada orang yang memegang asset kewangan. Menurut beliau terdapat banyak pemilik rumah telah menjadi “jutawan inflasi” semasa inflasi meningkat dengan kadar yang tinggi pada tahun 1970-an. Terdapat kajian yang telah dijalankan mendapati prestasi melabur dalam harta tanah tidak sama dengan pelaburan-pelaburan yang lain. Pelaburan harta tanah adalah kekang inflasi kerana ia adalah ‘real asset’ (Smith dan Corgel, 1987). Ini bermaksud aliran pendapatan yang dijana daripada pelaburan harta tanah adalah tidak bersifat tetap sepertimana pulangan yang diperolehi dari bon. Inflasi akan mengakibatkan kadar faedah meningkat tetapi ia tidak memberi apa-apa kesan negatif keatas harta tanah sekiranya pendapatan (sewa) harta tanah meningkat dengan kadar yang sama dengan kadar inflasi atau melebihi daripadanya (Reilly dan Marquardt, 1977). 27 Ciri-ciri harta tanah yang kekang inflasi diakui oleh Joel Stoesser (1994), bahawa bayaran dan pulangan sebenar harta tanah bersaing dengan instrumen kewangan dan sekiranya berkaitan dengan inflasi yang tidak terjangka, harta tanah memiliki kebolehan untuk mengatasinya. Mengikut Wati (2003), terdapat kajian empirikel di luar negara telah memberi hasil yang menyokong hipotesis bahawa pulangan harta tanah adalah bergerak selari dengan kadar inflasi. Ini juga disokong dengan kenyataan yang diperolehi dari Smith dan Corgel (1987), yang menyatakan peratus perubahan nilai harta tanah dalah seiring atau lebih besar dari peratus inflasi. 2.6.5 Unik Dan Rupa Bentuk Harta Tanah Setiap unit harta tanah adalah unik dan tidak boleh disamakan atau dibandingkan dengan harta tanah yang lain. Faktor-faktor seperti lokasi, letakan, rekabentuk, kawasan, keadaan struktur dan sebagainya adalah penyebab-penyebab utama yang mengakibatkan keunikan satu-satu harta tanah (Fadilah, 1987). Harta tanah yang berhampiran dengan sekolah umpamanya adalah berlainan nilai daripada harta tanah yang terletak jauh dari sekolah walaupun dalam kawasan perumahan yang sama begitu juga harta tanah yang terletak di lot tepi tidak sama nilainya dengan yang terletak di lot tengah walaupun dalam barisan yang sama. Oleh kerana sifat-sifat “ketidaksamaan” inilah, maka pasaran harta tanah terdiri daripada beberapa pasaran kecil. Jadi bagi satu-satu kawasan bandar, misalnya, pasaran untuk satu jenis harta tanah adalah berbeza dan terasing dari pasaran bagi satu jenis harta tanah yang lain (Fadilah, 1987) 28 2.6.6 Undang-Undang Polisi Kerajaan Kerana pentingnya tanah sebagai satu sumber pelaburan dan faktor pengeluaran, adalah wajar jika ia lebih terdedah kepada campur tangan pihak berkuasa, dibandingkan dengan lain-lain bidang pelaburan. Campur tangan ini timbul dalam bentuk undangundang dan polisi kerajaan dan sering memberi kesan yang besar atas pemegangan serta nilai harta tanah (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). Campur tangan kerajaan ini termasuklah perletakan zoning, kegunaan, dan sebagainya (Smith dan Corgel, 1987). Begitu juga dengan kawasan tanah mana yang perlu dibangunkan, ia di bawah tanggungjawab penguasaan Pihak Berkuasa Tempatan bagi memberi lessen kebenaran bagi tujuan pembangunan (Wiedemer, 1979). Di Malaysia, diantara perundangan dan akta-akta yang mengawal harta tanah adalah Akta Perancang Bandar dan Wilayah 1976, Kanun Tanah Negara 1965 dan sebagainya (Ismail, 1997). Harta tanah bolehlah dikatakan sangat peka kepada perubahan atau penguatkuasaan undang-undang. 2.6.7 Heterogenous / Tidak Serupa Harta tanah mempunyai sifat kelainan iaitu tidak sama antara satu bidang dengan yang lain (Ismail, 1997). Mengikut kajian yang dilakukan oleh Schumacer dan Bucy (1992), beliau menyatakan harta tanah merupakan sesuatu yang unik kerana tidak mungkin terdapat dua atau lebih harta tanah yang serupa. Setiap harta tanah tidak mungkin serupa di antara satu sama lain. Tiada dua harta tanah yang betul-betul serupa (Norhaya, 2004). Kelainan dan sifat tidak serupa harta tanah timbul melalui perbezaan lokasi, kedudukan, sifat-sifat fizikal seperti rupa bumi dan sebagainya. Tidak ada dua jenis harta tanah yang terletak di atas suatu lot yang yang sama kecuali rumah pangsa. Tetapi rumah pangsa pula mempunyai kelainan dari segi aspek ketinggian pula (Norhaya, 2004). Dan di sinilah wujudkan kebaikan harta tanah dimana kita boleh mempelbagaikan jenis harta tanah. Sebagai contoh terdapt harta tanah yang jenisnya perindustrian, perumahan, perdagangan dan lain-lain lagi. Dengan adanya sifat harta 29 tanah seperti ini, pelabur boleh mempelbagaikan pelaburan mereka dengan tujuan untuk mengurangkan risiko pelaburan. 2.6.8 Pelaburan Untuk Kegunaan Seseorang pelabur memiliki harta tanah bagi kegunaan persendirian dan kegunaan lain seperti menjalankan sesuatu perniagaan. Seseorang pelabur mempunyai jangkaan yang berbeza ke atas harta tanahnya berbanding dengan seseorang yang mempunyai tujuan utama untuk mendapatkan pulangan dan keuntungan ke atas sesuatu pemilikan harta tanah (Beaton dan Robertson, 1977). 2.6.9 Aset Portfolio Pelaburan harta tanah memberikan banyak kebaikan kepada pelabur yang menjadikan harta tanah sebagai aset portfolio. Hal ini diketahui di mana, risiko boleh dikurangkan dengan mempelbagaikan pelaburan dengan ciri-ciri kewangan yang berbeza di dalam porfolio pelaburan (Jaffe dan Sirmans, 1986). Menurut Fieddler (1996), pulangan di dalam pelaburan harta tanah mempunyai korelasi yang rendah berbanding pulangan di dalam media pelaburan lain. Di sebabkan pulangan dan nilai ini, harta tanah mampu menjana pendapatan sendiri, berbanding saham dan bon. Oleh yang demikian, penambahan harta tanah di dalam sesuatu aset portfolio dapat memberi kesan ke atas pengurangan risiko. 30 2.7 Pasaran Harta Tanah Secara umumnya pasaran harta tanah melibatkan urus niaga semua jenis harta tanah seperti (Wati, 2003): 2.8 a) Tanah pertanian e) Tanah kosong b) Perumahan f) Panggung wayang c) Perdagangan g) Perindustrian d) Pejabat h) Rekreasi Peluang-Peluang Pelaburan Dalam Harta Tanah Secara umumnya, terdapat beberapa cara atau peluang di mana pelaburan dalam harta tanah boleh dibuat iaitu:a) Pelaburan secara langsung b) Pelaburan secara tidak langsung 2.8.1 Pelaburan Secara Langsung Pelaburan secara lansung merupakan pelaburan dalam satu-satu organisasi tertentu seperti kerajaan, bank-bank, syarikat-syarikat dan sebagainya (Azlan, 1993). Manakala menurut Jacob dan Pettit (1984), pelaburan secara langsung adalah dimana wujudnya kepentingan hakmilik secara langsung ke atas harta tanah yang dilaburkan. Di sini berlaku pertukaran hakmilik ke atas harta tanah melalui transaksi di antara dua pihak. Hasilnya pelabur akan menjadi pemilik kepada harta tak alih tersebut dan berhak kepada segala kepentingan yang dinyatakan dalam suratan hakmilik. 31 Pelaburan secara langsung ini boleh dilakukan dengan dengan membeli harta tanah sendiri. Ini terpulanglah kepada pihak pelabur untuk memilih melabur di dalam harta kediaman, perniagaan, industri, pejabat, pertanian dan sebagainya. Apa yang perlu diketahui oleh setiap pelabur ialah bahawa setiap jenis harta tanah adalah tertakluk kepada risiko-risiko yang berbeza. Setelah membeli harta tanah, pelabur perlu untuk membuat keputusan sama ada untuk mendudukinya sendiri, menyewakannya atau memajakkannya. Setengah-setengah pelabur membeli harta tanah untuk tujuan spekulasi, iaitu menjualnya sebaik sahaja nilainya naik kepada satu kadar yang menguntungkan dan memuaskan hatinya (Ann Kiat, 1999). Satu lagi kaedah yang agak baru diamalkan sekarang ialah dengan cara “jual dan pajak balik” di mana seorang pelabur boleh membeli satu lot tanah umpamanya kemudian menjualkannya kepada orang kedua untuk dibangunkan dan setelah itu memajakkannya balik dari orang kedua itu (Ann Kiat, 1999). 2.8.2 Pelaburan Secara Tidak Langsung Manakala pelaburan secara tidak langsung boleh dibuat melalui syarikat atau organisasi yang bergiat dalam lapangan harta tanah, iaitu dengan membeli saham daripada mereka. Contohnya syarikat-syarikat pemaju perumahan yang menawarkan sahamnya kepada orang ramai, syarikat-syarikat yang membuat spekulasi atas harta tanah serta persatuan-persatuan bangunan (building society) (Kamalahasan, 2001). Pelaburan secara tidak langsung dalam harta tanah merujuk kepada kepentingan tidak langsung dalam bentuk ‘sekuriti’ ke atas harta tanah. Misalnya, pemilikan saham syarikat harta tanah, bon harta tanah dan unit amanah harta. Perhatikan bahawa kepentingan pelabur terhadap harta tanah dalam konteks pelaburan secara tidak langsung hanya terletak pada sijil pelaburan atau saham (share) dan bukannya pada suratan hakmilik (Hargity et al, 1993). 32 Selain itu, contoh lain bagi pelaburan secara tidak langsung adalah pelaburan amanah harta tanah iaitu satu konsep baru dalam bidang harta tanah yang berasaskan kepada konsep sekuriti di mana tujuan utama pengenalannya adalah untuk mengatasi masalah ketidakcairan yang dihadapi oleh pelaburan harta tanah (Kamalahasan, 2001). 2.9 Alokasi Harta Tanah / Peruntukan Harta Tanah Peruntukan asset secara amnya didefinisikan sebagai peruntukan asset portfolio yang dimiliki oleh pihak pelabur dengan jumlah “major” jenis asset (Sharpe, 1992). Peruntukan / alokasi harta tanah adalah percampuran dintara pelbagai jenis asset classes dalam pelaburan (Little, 1999). Peruntukan harta tanah juga adalah satu daripada strategi alokasi peruntukan harta tanah bagi membuat keputusan terhadap pembahagian yang akan dibuat bagi sesuatu pelaburan oleh sesebuah syarikat. Dalam memaksimumkan pulangan dalam sesuatu pelaburan, setiap pelabur akan menggunakan kaedah dan teknik portfolio yang optimum. Kaedah dan teknik portfolio yang optimumkan digunakan untuk mengenalpasti dan mengukur parameter bagi menghasilkan alokasi / peruntukan asset yang optimum yang boleh menghasilkan pulangan atau keuntungan yang maksimum kepada pelabur (Zimmermann et al, 2003). 33 2.9.1 Proses Penentuan Peruntukan / Alokasi Harta Tanah Di dalam pelaburan portfolio, terdapat empat proses yang digunakan untuk memastikan alokasi harta tanah yang akan ditentukan membolehkan pelabur menikmati pulangan atau keuntungan yang maksimum iaitu (Gibson, 2001) :a) Membuat penyelidikan berkaitan dengan ‘asset classes’ yang akan digunakan dalam setiap portfolio pelaburan. Diantara kategori-kategori ‘asset classes’ dalam pelaburan harta tanah adalah seperti berikut:a) Tanah pertanian i) Tanah kosong b) Perumahan j) Panggung wayang c) Perdagangan k) Perindustrian d) Pejabat l) Rekreasi Perlu dikenalpasti semasa memilih kategori ‘asset classes’ dalam pelaburan, setiap pelabur perlu mengetahui peratus keuntungan yang boleh diberikan secara semaksimumkan yang mungkin. b) Membuat penentuan jangka panjang berapakah peratus portfolio yang diperuntukan dalam setiap kelas aset (asset classes) yang telah dikenalpasti. c) Menentukan setiap kelas asset di dalam senarai pelaburan sama ada ianya boleh diubahsuai wajarannya dalam usaha untuk mendapatkan pulangan yang lebih baik antara satu asset dengan asset yang lain. d) Membuat pemilihan kelas asset. 34 Menurut kajian yang dibuat oleh Sharpe (1992), cara yang paling efektif bagi membuat peruntukan asset adalah dengan menggunakan model “Faktor Kelas Asset”. Kegunaan model faktor kelas asset ini bergantung kepada pemilihan dan pelaksanaan asset kelas. Setiap kelas asset perlulah:a) ‘Mutually exclusive’ b) Berdaya upaya (exhaustive) c) Mempunyai pulangan yang berbeza. 2.9.2 Kaedah Dalam Peruntukan / Alokasi Harta Tanah Menurut kajian yang dibuat oleh Baum (1989); Giliberto (1992); Gyourko dan Lineman (1990); Firstenberg, Ross dan Zisler (1988); Webb dan Rubbens (1988); Howell dan Rydin (1990); MacGregor dan Nanthakumaran (1992); Liang, Myer dan Webb (1995); Corgel dan deRoos (1994), menyatakan dalam peruntukan harta tanah wujudnya konflik sama ada berpandukan : a) Model portfolio ‘standard mean-variance’ Terdapat kajian lepas telah mengfokuskan terdapat kecacatan dalam membuat andaian risiko dan pulangan dimana secara terangnya ia menggunakan model ‘standard mean-variance’ (Brown dan Schuck, 1996). b) Kaedah pemerhatian melalui portfolio yang sedia ada oleh pihak pelabur harta tanah. Walaupun data-data lepas amat berguna dalam permulaan menganalisis ‘risiko dan pulangan’ dalam harta tanah, pemerhatian pada masa akan datang juga penting Dengan perkataan lain pelabur perlu membuat peruntukan / alokasi harta tanah. berdasarkan kepada faktor-faktor jangkaan pada masa akan datang (Brown dan Schuck, 1996). Ini kerana data–data harta tanah yang lepas hanyalah terdapat dalam set yang begitu terhad (Brown dan Schuck, 1996). 35 2.10 Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Dalam Membuat Keputusan Peruntukan/Alokasi Pelaburan Harta Tanah Dari Perspektif Pelabur. Dalam membuat proses alokasi / peruntukan harta tanah, terdapat beberapa faktor yang diambilkira. Faktor-faktor ini penting bagi memastikan alokasi yang ditetapkan dalam setiap pelaburan menghasilkan untung yang maksimum kepada pihak pelabur. Diantara faktor-faktor yang diambilkira adalah seperti di bawah (Chow Fook, 1995 dan Adair et al, 1994) :- 2.10.1 Kualiti dan jenis Harta Tanah Dalam pelaburan harta tanah, pelabur juga perlu memikirkan jenis harta tanah yang akan dilaburkan. Jika pelaburan yang akan dibuat secara bercampur, perlulah dipastikan apakah jenis harta tanah yang sesuai. Kualiti juga memainkan peranan penting kepada pelabur yang membuat pelaburan secara tidak langsung. Ini kerana jika kualiti asset sesebuah syarikat pelaburan itu adalah baik, maka nilai saham syarikat juga berada di paras yang menarik kerana ia berjaya menarik ramai pelabur untuk melabur dan pembeli untuk membeli produk yang dikeluarkan oleh syarikat terbabit (Adair et al, 1994). 2.10.2 Lokasi Harta Tanah Lokasi memainkan faktor penting dalam harta tanah. Lokasi harta tanah yang berbeza mempunyai nilai yang berbeza. Oleh itu dalam membuat peruntukan pelaburan, faktor lokasi juga perlu diambilkira kerana ia boleh mengesani keuntungan yang akan diperolehi oleh pihak pelabur. Sebagai contoh, harta tanah perdagangan dan pejabat perlulah berada di kawasan Bandar. Jika ia dibuat di kawasan kampung, maka ia tidak 36 mendatangkan pulangan yang lumayan ke atas pelabur. Justeru, lokasi pelaburan perlu dilihat terlebih dahulu sebelum keputusan pelaburan dibuat (Adair et al, 1994). 2.10.3 Risiko Risiko adalah satu faktor penting yang perlu difikirkan dalam bidang pelaburan (Stephen et al, 1990). Terdapat 2 jenis risiko dalam pelaburan iaitu risiko sistematik dan juga risiko tidak sistematik (Ismail, 1994). Mengikut Adair et al (1994), menyatakan kebanyakan pelabur akan cuba mengelakkan diri daripada terdedah kepada risiko yang besar. Dalam hal ini risiko boleh diminimumkan dengan menggunakan konsep kepelbagaian (Diversification) (Sivitanides, 1996). Oleh itu, pihak pelabur perlulah memastikan pelaburan manakah yang mempunyai kadar risiko yang rendah dimana seterusnya pelaburan tersebut mudah untuk dicairkan. 2.10.4 Objektif dan Visi Syarikat Pelabur Dalam membuat sesuatu pelaburan, setiap pelaburan itu haruslah mengikut objektif asas pelaburan. Ini juga diperkuatkan dengan kenyataan Hishamuddin dan Ruddock (2000), menyatakan bahawa faktor penting dalam menentukan peruntukan atau alokasi yang efektif bagi sesebuah pelaburan itu adalah pertamanya dengan melihat kepada objektif dan polisi sesebuah syarikat pelabur itu sendiri. Secara keseluruhannya, apabila melabur sememangnya pihak pelabur akan mengimpikan pulangan yang lumayan. Dengan itu, kebiasaannya objektif dan visi syarikat pelabur-pelabur adalah untuk mendapatkan keuntungan yang semaksimum yang mungkin (Chow Fook, 1995). 37 2.10.5 Keadaan politik Semakin stabil keadaan politik sesuatu negara, semakin mantaplah kedudukan pasaran harta tanah sesebuah negara. Sebagai contoh, pasaran harta tanah di Hong Kong telah menjadi kucar kacir akibat keputusan politik Britain untuk melepaskan tanah jajahannya pada tahun 1990. Secara umumnya, keadaan politik yang stabil akan meyakinkan pihak pelabur untuk melabur di dalam bidang harta tanah. Ini kerana jika keadaan politik sesebuah negara itu bergolak, ini menyebabkan berlakunya risiko kerugian dan ini juga melibatkan sektor pelaburan. Oleh itu, keadaan politik akan mengesani keputusan pelabur untuk melabur (Md Rozi, 1996). 2.10.6 Keadaan ekonomi Keadaan ekonomi negara memainkan peranan penting dalam bidang harta tanah. Asas ekonomi yang kuat dan stabil bagi sesuatu negara memberikan pulangan yang baik ke atas modal yang dilaburkan. Sebagai contoh, keadaan kelembapan ekonomi Amerika telah memberikan kesan dan tekanan kepada pulangan pelaburan terutamanya industri barangan pembuatan di Malaysia (Ahmad Ariffian dan Hasmah, 2003). Begitu juga dengan industri pelaburan harta tanah yang mempunyai hubungan dengan keadaan ekonomi negara. Apabila keadaan ekonomi sesebuah negara itu mantap, ini menyebabkan aktiviti pelaburan harta tanah menjadi aktif disebabkan dapat menarik ramai pelabur. Pertambahan nilai modal juga berlaku dan mencergaskan lagi aktiviti pelaburan harta tanah (Md Rozi, 1996). 38 2.10.7 Pulangan Pulangan berkait rapat dengan risiko (Stephen et al, 1990). Secara keseluruhannya semakin besar risiko yang perlu ditanggung oleh pelabur, semakin besar jugalah pulangan yang akan diperolehi oleh pelabur (Stephen et al, 1990). Mengikut Wati (2003), semakin tinggi pulangan dalam sesuatu pelaburan itu, kebarangkalian untuk melabur adalah semakin besar. 2.10.8 Kekukuhan syarikat Kebiasaannya syarikat yang kukuh akan mengeluarkan modal yang besar dalam membuat pelaburan. Tidak ada pelabur yang mahu melabur dengan syarikat yang tidak kukuh dan mengalami masalah kewangan serta struktur organisasi yang bercelaru. 2.10.9 Modal yang diperlukan Matlamat utama pelabur ialah untuk memastikan penanaman modal asalnya terjamin dan selamat pada masa sekarang dan juga akan datang (Fadilah, 1987). Oleh itu untuk memastikan proses pelaburan dapat dijalankan dengan lancar, sejumlah modal yang mencukupi mestilah digunakan dalam membuat pelaburan (Adair et al, 1994). Ini kerana modal yang dimiliki boleh menentukan keupayaan seseorang itu untuk membuat keputusan dalam pelaburan dalam mempelbagaikan pelaburan (Wati, 2003). 39 2.10.10Keadaan pasaran harta Keadaan pasaran harta tanah dipengaruhi oleh permintaan dan penawaran di pasaran (Ahmad Ariffian dan Asmah, 2003). Kebiasaannya pihak pelabur perlu mencari pelaburan manakah yang kekurangan penawaran di pasaran. Ini kerana jika pihak pelabur melabur di dalam pelaburan yang mengalami lebihan penawaran, ini akan menyebabkan penawaran tidak akan mendapat perhatian daripada pembeli. Secara ringkasnya pelabur perlu melihat keadaan pasaran sebelum sesuatu keputusan pelaburan itu dibuat (Adair et al, 1994). 2.11 Kesimpulan Secara keseluruhannya, terdapat banyak lagi faktor-faktor yang menyumbang kepada keputusan pihak pelabur dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah. Faktor-faktor ini berbeza diantara pelabur-pelabur. Setiap pelabur mempunyai persepktif dan pandangan yang berlainan dalam menilai setiap faktor yang mempengaruhi mereka dalam membuat sesuatu keputusan. Oleh itu satu analisis akan dijalankan di dalam bab 4 bagi mengenalpasti dengan lebih dekat berkaitan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah. 40 BAB III AKTIVITI PELABURAN SYARIKAT HARTA TANAH DI MALAYSIA BAB III AKTIVITI PELABURAN SYARIKAT HARTA TANAH DI MALAYSIA 3.1 Pengenalan Di dalam bab ini, kajian yang akan dijalankan adalah tertumpu kepada aktiviti- aktiviti syarikat yang terbabit. Kajian ini juga akan menjawab objektif pertama mengapa kajian ini dilakukan. Aktiviti-aktiviti syarikat ini akan dilihat kepada beberapa tahun iaitu diantara empat tahun ke belakang iaitu diantara tahun 2000-2004. Kajian mengenai aktiviti setiap syarikat ini akan dilihat dari latarbelakang syarikat sehinggalah kepada mengenalpasti jenis harta tanah yang telah diceburi. Selain itu kedudukan prestasi pelaburan juga akan dilihat bagi memantapkan lagi kajian yang dilakukan. Segala latarbelakang, objektif pelaburan, matlamat penubuhan, portfolio pelaburan akan dibincangkan di dalam bab ini. 41 3.2 Syarikat Harta Tanah Di Malaysia Terdapat pelbagai jenis syarikat di Malaysia yang menjalankan aktiviti yang berkaitan dengan harta tanah. Beberapa bentuk syarikat harta tanah pada hari ini adalah seperti (Mohd Nadzri, 2002) :a) Syarikat yang berorentasikan pembangunan harta tanah seperti pemaju. Syarikat ini bertindak dalam pengoperasiannya secara khusus dalam pembangunan harta iaitu bermula daripada tanah kosong melalui proses-proses perancangan yang terlibat sehinggalah terdirinya bangunan-bangunan sepertimana yang telah dirancang. b) Syarikat yang berorentasikan separa pembangunan harta tanah. Syarikat ini mungkin berada dalam beberapa kedudukan situasi yang berbeza iaitu :i) Bertindak di peringkat awal pembangunan. Ia hanya melaksanakan kerja-kerja memperolehi kebenaran pembangunan tetapi tidak melaksanakan pembangunan dan menjual harta tanah tersebut sehinggalah semua kelulusan pembangunan diperolehi. ii) Bertindak di peringkat pertengahan pembangunan. Syarikat ini membeli manamana tanah pembangunan yang telah memperolehi segala kelulusan dan menjalankan kerja-kerja pembinaan hingga kepada penjualan harta. iii) Bertindak di peringkat akhir pembangunan. Syarikat ini membeli mana-mana harta yang telah siap sepenuhnya dan menjalankan pengoperasiannya mungkin secara penyewaan unit-unit harta, pajakan harta atau pengurusan terus. iv) Bertindak sebagai “Broker Harta Tanah”. Syarikat ini tidak menjalankan apaapa kerja pembangunan tetapi lebih bersifat sebagai broker di mana mereka ini membeli tanah-tanah pertanian dan kemudiannya melakukan spekulasi harta melalui penawaran semula harta tanah dengan harga yang lebih tinggi kepada bakal pembeli baru. 42 c) Syarikat yang berorentasikan menyokong pembinaan atau pembangunan harta seperti kontraktor. Syarikat ini merupakan syarikat yang membangunkan sesuatu projek bagi pihak syarikat–syarikat lain dan ianya bukan tuan empunya projek tersebut. Kadangkala pemaju sendiri yang menjadi kontraktor bagi projek pembangunannya. d) Syarikat Perbadanan Modal Saham Syarikat Harta Tanah. 3.3 Syarat-Syarat Bagi Syarikat Yang Disenaraikan Di Bursa Malaysia Berhad Di Bawah Kategori Harta Tanah Secara keseluruhannya, terdapat 100 buah syarikat yang telah disenaraikan di Papan Utama Bursa Malaysia Berhad di bawah kategori harta tanah. Manakala 2 buah syarikat lagi telah disenaraikan di papan kedua Bursa Malaysia Berhad. Daripada bilangan ini hampir keseluruhan syarikat harta tanah ini melibatkan diri dalam sektor harta tanah. Kebanyakannya melibatkan diri dalam aktiviti pembangunan dan pelaburan harta tanah. Terdapat beberapa syarat yang perlu dipatuhi oleh syarikat-syarikat ini untuk disenaraikan di Bursa Malaysia Berhad. Syarat-syarat yang perlu dipatuhi adalah seperti berikut:a) Syarat yang telah digariskan oleh Suruhanjaya Sekuriti (SC). b) Syarat yang telah digariskan oleh Bursa Malaysia Berhad. 3.3.1 Syarat Yang Digariskan Oleh Suruhanjaya Sekuriti (SC). Suruhanjaya Sekuriti (SC) telah ditubuhkan pada 1 Mac 1993 di bawah Akta Suruhanjaya Sekuriti 1993. Tujuan penubuhannya adalah untuk menggalak dan 43 mengekalkan pasaran sekuriti dan niaga hadapan serta membantu pembangunan teratur pasaran modal. Tugas Suruhanjaya Sekuriti adalah mengawalselia syarikat-syarikat yang akan disenaraikan di Bursa Malaysia Berhad bagi mewujudkan keseragaman diantara syarikat. Selain itu SC juga mengawasi bursa saham yang bertujuan untuk melindungi pelabur dari mengalami kerugian. Terdapat beberapa syarat yang telah digariskan oleh SC yang perlu dipatuhi oleh syarikat harta tanah untuk disenaraikan di Bursa Malaysia. Antara perkara penting yang perlu dipatuhi adalah dari segi penerbitan prospektus. Diantara dokumen yang perlu dihantar oleh syarikat harta tanah kepada SC adalah :a) Kertas kerja aliran tunai. Jika SC menerima aliran tunai 3 bulan selepas tahun kewangan syarikat, tempoh aliran tunai yang dihantar perlulah sehingga tahun kewangan kemudiannya. Aliran tunai ini juga perlu dilaporkan melalui akauntan bertauliah. b) Maklumat dan Dokumen. Mana-mana syarikat juga perlu melaporkan kepada SC jika terdapat apa-apa pertukaran maklumat seperti berkaitan dengan pemegang saham syarikat dan sebagainya. 3.3.2 Syarat Yang Digariskan Oleh Bursa Malaysia Berhad. Di bawah Garis panduan yang telah dikeluarkan dan ditetapkan oleh Bursa Malaysia Berhad, sesebuah syarikat yang diklasifikasikan dibawah harta tanah perlulah memenuhi beberapa syarat yang telah ditetapkan untuk disenaraikan di papan Bursa Malaysia Berhad iaitu:a) Sesebuah syarikat itu mestilah terbabit di dalam kerja-kerja pembangunan harta tanah dan mempunyai salinan laporan akaun 5 tahun kedudukan kewangan syarikat yang terdahulu. 44 b) Bagi syarikat yang disenaraikan di papan utama Bursa Malaysia Berhad, agregat keuntungan syarikat selepas cukai mestilah tidak kurang dari RM30 juta berturut-turut bagi akaun 5 tahun kewangan syarikat yang terdahulu. Manakala bagi syarikat yang disenaraikan di papan kedua Bursa Malaysia Berhad, agregat keuntungan syarikat selepas cukai mestilah tidak kurang dari RM12 juta berturut-turut bagi akaun 5 tahun kewangan syarikat yang terdahulu. c) Syarikat juga perlulah mempunyai paling minimum 500 ekar bank tanah (landbank) yang terletak di kawasan yang strategik. d) Semasa permohonan syarikat tersebut sedang menjalankan projek pembangunan dimana ia boleh mengaut keuntungan bagi 5 tahun pertama selepas disenaraikan di Bursa Malaysia Berhad. e) Mempunyai ‘Market Capitalisation’ tidak kurang dari RM250 juta. f) Syarikat menjalankan kerja-kerja yang berkait dengan bisnes dan mempunyai Ahli Lembaga Pengarah dan pemegang saham sendiri. 3.4 Island & Peninsular Berhad 3.4.1 Latarbelakang Syarikat Island & Peninsular Berhad (I&P) adalah salah satu daripada pencapaian Negara. Syarikat tempatan ini diasaskan pada tahun yang sama Malaysia ditubuhkan iaitu pada tahun 1963 – evolusinya serentak malah mencerminkan perkembangan Negara. 45 I&P bertunas di Pulau Pinang dan dimulakan daripada berkat peninggalan tanah yang luas oleh Yeap Hock Hoe iaitu seorang dermawan. Syarikat ini bermula sebagai perniagaan keluarga ini kemudian diambil alih oleh Haw Par Singapura dan berikutan perpisahan antara Malaysia dengan Singapura ia kembali menjadi syarikat milik Malaysia apabila PERNAS membeli ekuiti Haw Par. Ini membuka jalan bagi Permodalan Nasional Berhad sejak dari tahun 1981 sebagai pemegang saham majoriti I&P (Laporan Tahunan I&P, 2000 – 2004). Hari ini, I&P memiliki aset di Kuala Lumpur, Selangor, Negeri Sembilan dan Pulau Pinang. Syarikat yang diambil alih pula akan menyumbang simpanan tanah di Perak, Kelantan dan Johor (Laporan Tahunan I&P, 2000 – 2004). Syarikat ini mempunyai dua aktiviti pelaburan iaitu projek pembangunan dan pertanian manakala aktiviti kedua pula adalah perkilangan barangan-barangan bahan binaan. Projek pembangunan yang pernah dibangunkan oleh kumpulan ini adalah projek seluas 1,904 ekar iaitu pembangunan Bandar Kinrara di Jalan Puchong, Selangor (Laporan Tahunan I&P, 2000 – 2004). Perkembangan terbaru syarikat adalah penggabungan di antara Island & Peninsular Berhad (I&P) dan Golden Hope Plantations Berhad. I & P Seriemas Sdn Bhd, (dikenali sebagai Golden Hope Development Sdn. Bhd. ), I & P Alam Impian Sdn Bhd (dikenali sebagai Golden Hope Properties Sdn Bhd) dan Syarikat Perumahan Pegawai Kerajaan Sdn Bhd (SPPK) kini merupakan anak syarikat Island & Peninsular Berhad dan merupakan syarikat pemaju harta tanah terbesar dari sudut pemilikan land bank yang terbesar (http://WWW.I&P.com.my , 2005). Kini I&P merupakan antara pemaju terbesar di Malaysia bersama 6 syarikat pembangunan harta tanah yang lain seperti Golden Hope Properties (Johor) Sdn Bhd, I&P Alam Impian Sdn Bhd, Syarikat Perumahan Pegawai Kerajaan Sdn Bhd, Bukit Setia Sdn Bhd, dan I&P Seriemas Sdn Bhd (I&P Corporate Structure, 2005) 46 3.4.2 Objektif I & P bercita-cita membina perniagaan bernilai satu billion ringgit menjelang tahun 2005 dengan :a) Meningkatkan produktiviti dan kecekapan operasi perladangan b) Mengukuhkan kekuatan kumpulan dalam bidang pembangunan harta tanah, terutamanya dari segi kehebatan daya saing, keunggulan reka bentuk, kualiti serta keutuhan reputasi c) Mengembangkan perniagaan sedia ada dan meneroka peluang-peluang baru untuk meluaskan asas pendapatan kumpulan d) Menguatkan daya kebolehan dan keupayaan pengurusan kumpulan. 3.4.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Harta Tanah Syarikat Island & Peninsular mempunyai unit harta tanahnya sendiri yang fungsinya menguruskan aktiviti-aktiviti yang berkaitan dengan harta tanah milik syarikat. I&P terlibat di dalam aktiviti-aktiviti pembangunan, pelaburan dan pengurusan harta tanah. Secara keseluruhannya profil portfolio pelaburan I&P terbahagi kepada pelaburan harta tanah secara langsung dan pelaburan tidak langsung. Pelabuaran harta tanah secara langsung milik syarikat Island & Peninsular terdiri daripada tanah milik bebas, bangunan, tanah pegangan pajak jangka panjang, bangunan yang sedang dibina, pelaburan harta tanah, tanah untuk pembangunan, dan padang golf dalam proses perlaksanaan. Pelaburan harta tanah secara tidak langsung meliputi pelaburan di dalam anak syarikat dan pelaburan dalam saham tidak tersenarai (Laporan Tahunan I&P, 2000 – 2004). 47 Kegiatan utama I&P pada mulanya tertumpu pada aktiviti pembangunan harta tanah dan bermulanya disini ia dengan cepat masyhur. Kemashyuran aktiviti pembangunan harta oleh I&P dapat dilihat dengan terbinanya beberapa taman-taman yang terletak di Bandar Kinrara, Pulau Pinang, Negeri Sembilan, Taman Setiawangsa dan Ampang. Diantara taman-taman yang dibina oleh I&P adalah seperti Taman inderawasih, Taman Sri Nibong, Desa Mutiara I, Bayan Heights, Bandar kinrara, kota Bayumas, Taman Setiawangsa, Ampang 971, Dunelin dan Bayu Lakehomes. Pembangunan harta tanah ini termasuklah kelab golf, perumahan, perdagangan, tanah untuk dijual dan harta tanah yang dalam pembangunan. I&P juga membangunkan harta tanah komersil dan juga perkhidmatan pengurusan. Secara keseluruhannya, portfolio pelaburan kumpulan I&P dapat dilihat melalui jadual 3.1 di bawah:- 48 Sumber Jumlah 12,000 1.33% 352,466 30.15% 105 0.01% 12,247 1.36% 12,000 1.19% 300,000 20.85% 105 0.010% 16,674 1.65% 900,260 1,004,929 100% 100% : Laporan Tahunan I&P dan Olahan Sendiri, 2005. b) Bangunan pejabat a) Rumah kedai Pelaburan Harta Tanah Instrumen kewangan Saham Perladangan Jadual 3.1 : Portfolio Pelaburan I&P Antara Tahun 2000 - 2004 2000 2001 Jenis Pelaburan (RM’000) (RM’000) (%) (%) Pembangunan H / Tanah a) Kediaman 430,000 600,000 47.76% 59.70% b) Komersil 10,553 1.17% c) Pejabat 17,289 10,550 1.92% 1.049% d) Golf 30,250 30,250 3.36% 3.010% e) Tanah Utk. 35,350 35,350 Pembangunan 3.93% 3.52% 18,247 0.88% 39,793 1.92% 638,320 30.79% 18,247 1.57% 39,793 3.41% 40,243 3.45% 1,165,338 100% 12,000 1.03% 2,072,876 100% 27,624 1.33% 681,571 32.88% 105 0.005% 16,674 0.81% 650,542 31.38% - 650,542 55.8% - 387,734 33.27% 105 0.009% 16,674 1.43% 2003 (RM’000) (%) 2002 (RM’000) (%) 2,543,196.5 100% 27,624 1.09% 798,061 31.38% 105 0.004% 25,186 0.99% 986,843 38.80% 12,372.5 0.49% 14,892 0.06% 39,793 1.56% 638,320 25.10% 2004 (RM’000) (%) 3.4.4 Perkembangan Pelaburan Harta tanah 3.4.4.1 Perkembangan Pembangunan Dalam Harta Tanah Kediaman I&P Di dalam pelaburan harta tanah, target utama I&P adalah bagi semua golongan penduduk tidak kira dari golongan atasan ataupun sebagainya. Oleh kerana itu di dalam pelaburan harta tanah kediaman yang telah dibangunkan oleh I&P, jenis kediaman yang telah dibina adalah pelbagai. I&P lebih suka untuk membangunkan harta tanah bercampur. Jenis harta tanah yang dibangunkan adalah bersesuaian dengan kehendak permintaan semasa. Sesuai dengan namanya sebagai pemaju perumahan, projek pertama I&P bermula dengan tanah seluas 44 ekar di wilayah utara, yang dinamai Taman Bunga Raya di Sungai Petani. Pembangunan diikuti pula dengan Island Park, Peninsular Park, Island glade dan Jesselton Heights di atas pulau. Permulaan kumpulan ini ditubuhkan, ia telah membangunkan perumahan di Pulau Pinang, Kedah dan Perak (Laporan Tahunan I&P 2000). Pembangunan utama kumpulan ini sehingga tahun 2000 adalah projek berkeluasan 1,904 ekar iaitu membangunkan projek Bandar Kinrara yang terletak di Jalan Puchong, Selangor. Projek ini telah dibina oleh 51% subsidiari kumpulan ini sendiri iaitu Perumahan Kinrara. Selain itu, kumpulan ini juga mempunyai projek terbesar kedua iaitu projek Bayu Lakehomes yang terletak di Sentul, Seremban (Laporan Tahunan I&P 2000). Pembangunan Koridor Raya Multimedia termasuk perbandaran Cyberjaya telah menjadi faktor utama dalam meningkatkan minat pembeli terhadap pembangunan kumpulan ini. Paling mengejutkan projek terbesar kumpulan ini telah menyumbangkan RM55.04 juta kepada keuntungan bahagian. Iaitu mewakili 85% daripada keuntungan 50 kumpulan ini. Selain itu peningkatan terhadap jualan yang mewakili 89% berbanding 77.3% berbanding tahun lepas telah berjaya dibuat oleh kumpulan ini (Laporan Tahunan I&P 2002). Menjelang tahun 2003, I&P sudah menyiapkan 9 projek iaitu membina unit-unit yang kebanyakannya unit kediaman, dan mempunyai baki simpanan tanah atau ‘land bank’ sebanyak 3,034 hektar (Laporan Tahunan I&P 2003). Permintaan bagi rumah kediaman pada tahun 2003 juga meningkat akibat didorong oleh kadar faedah yang rendah dan pakej intensif kewangan dengan terma yang menarik yang ditawarkan oleh institusi kewangan. Ia diteguhkan lagi dengan insentif yang disediakan oleh Pakej Ekonomi yang telah diumumkan oleh Kerajaan pada 21 Mei 2003. Berikut merupakan jadual 3.2 yang menunjukkan sebahagian daripada taman perumahan yang menjadi milik I&P Berhad:Jadual 3.2 : Senarai Sebahagian Taman Milik Island & Peninsular Berhad Negeri Pulau Pinang Keluasan (Hektar) a) 67.6 Tempat f) 0.2 a) Jalan Chain Ferry – Taman Inderawasih b) Jalan Yeap Chor Ee Taman Desa Mutiara & Desa Mutiara II c) Jalan Sungai Nibong Taman Sri Nibong d) Hill Land & Island Park e) Jalan Permatang Pauh Perda f) Hill Land Island Glades g) 38.4 g) Estent Loh Poh Heng b) 30.7 c) 44.1 d) 8.9 e) 12.9 Kegunaan Pembangunan bercampur Pembangunan bercampur Kawasan Perumahan Kawasan Perumahan Pembangunan kediaman Pembangunan kediaman Pembangunan kediaman 51 Negeri Wilayah Persekutuan & Selangor Keluasan (Hektar) Tempat Kegunaan Taman perumahan Pembangunan kediaman c) Jalan Puchong Pembangunan c) 771 Bandar Kinrara bercampur d) 0.01 d) Jalan Puchong Pembangunan Kinrara bercampur e) 0.02 e) Setiawangsa Rumah Bandar & Taman Setiawangsa Komersil f) 565 ekar f) Klang Perumahan Kota Bayuemas Kediaman Negeri a) 560.1 a) Negeri Sembilan Projek Perumahan Sembilan Bersepadu b) 0.12 b) Port Dickson Bungalow –Kediaman c) 1,384 ekar c) Pajam – Pembangunan Bayu Lakehomes bercampur London a) 0.01 a) Cambridge Square Kediaman Sumber : Laporan Tahunan (2000 – 2004) dan Olahan Sendiri, 2005 a) 104 b) 10 ekar a)Taman Setiawangsa b) Jalan Ampang Tahun 2003 juga menunjukkan kadar pembelian kumpulan ini meningkat tinggi. 91% rumah kediaman dijual serta merta. Selain itu kumpulan ini juga turut mencerminkan jualan laris 22 banglo yang berharga RM1.5 juta dan 17 lot kosong yang ditawarkan pada harga melebihi RM855,000. Kumpulan ini juga telah melancarkan 10 fasa baru berupa 510 unit dalam projeknya pada tahun tersebut. Jumlah jualan I&P terus mencapai nilai RM178.3 juta. 65% daripada sumbangan jualan ini adalah dari Bandar Kinrara dengan projek-projek di Pulau Pinang dan Taman Setiawangsa (Laporan Tahunan I&P 2003). Keuntungan sebahagian daripada projek kumpulan ini pada tahun 2003 dapat dilihat berdasarkan kepada graf 3.1 di bawah:- 52 KEUNTUNGAN SEBAHAGIAN DARIPADA PROJEK I&P 13% 1% Bandar kinrara 8% Penang Negeri sembilan 13% 65% Taman setiawangsa Ampang 971 Graf 3.1 : Keuntungan Sebahagian Daripada Projek Syarikat I&P Sepanjang 2003 Sumber : Laporan Tahunan 2003 dan Olahan Sendiri 2005 3.4.4.2 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Perladangan I&P Manakala bagi harta tanah perladangan iaitu kawasan tanaman kelapa sawit telah diperluas sehingga meliputi Sarawak dan Indonesia berjumlah 55,124.77 hektar. Walaupun sektor perladangan menghadapai kelembapan, namun ia telah memperolehi hasil yang sungguh lumayan daripada lonjakan harga minyak sawit mentah semenjak tahun 2001 (Laporan Tahunan I&P, 2001). I&P juga membuat pelaburan yang besar di dalam harta tanah perladangan. Dapat dilihat sehingga tahun 2002 ladang-ladang di Semenanjung Malaysia, Sarawak dan Kalimantan Barat merangkumi 61,448 hektar menjadi milik kumpulan ini. Daripada jumlah ini ia terbahagi kepada 23 ladang dimana 7 di Semenanjung, 14 di Sarawak dan 2 di Indonesia. 90% daripada harta tanah ini telah dibangunkan di mana 38.312 hektar 53 telah pun mencecah usia matang. Ini juga mengalami peningkatan 10.3% daripada tahun lalu (Laporan Tahunan I&P 2002). Keluasan kawasan tanah perladangan pada tahun 2002 milik kumpulan ini dapat dilihat melalui jadual 3.3 di bawah:Jadual 3.3 : Keluasan kawasan tanah perladangan pada tahun 2002 Kawasan Keluasan (hektar) Semenanjung 16,120 Sarawak 36,587 Indonesia 8,741 Jumlah 61,448 Sumber : Laporan Tahunan (2000 – 2002) dan Olahan Sendiri, 2005 Aktiviti perladangan I&P yang sehingga kini telah berkembang maju dari sebuah perusahaan kecil ke syarikat yang berjaya dalam industri hari ini. Berikut adalah senarai sebahagian nama ladang yang dimiliki oleh I&P sehingga tahun 2004:- Jadual 3.4 : Senarai Sebahagian Nama Ladang Milik I&P Sehingga Tahun 2004 Nama Lokasi Luas (Hektar) Jentayu Gurun, Kedah 2,178 Bukit Putri Kuala Lipis, Pahang 1,532 Bertang Kuala Lipis, Pahang 2,428 Kerdau Temerloh, Pahang 2,632 Jentar Temerloh, Pahang 2,202 Sg. Mai Jerantut, Pahang 2,845 Kok Foh Bahau, Negeri Sembilan 2,303 Sumber : Laporan Tahunan (2000-2004) dan Olahan Sendiri 2005 54 3.4.4.3 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Komersil (Rumah kedai / pejabat) I&P I&P juga terlibat dalam pelaburan harta tanah komersil. Pelaburan yang dibuat pada sektor ini melibatkan pelaburan secara langsung melalui pembelian bangunanbangunan komersil. Selain terlibat dalam pelaburan harta tanah komersil, terdapat juga harta tanah yang dibina melalui pembinaan pembangunaan bercampur. Tahun 2000 menyaksikan bangunan komersil milik I&P hanyalah sebanyak 4 buah sahaja iaitu terletak di Jalan Green Hall, Pulau Pinang, Taman Inderawasih dan Seberang Perai. Ini kerana syarikat ini lebih tertumpu kepada pelaburan berbentuk harta tanah kediaman. Tahun 1997 sehinggalah tahun 1999, tiada sebarang pembelian dibuat untuk bangunan komersil berikutan bahang kemelesetan ekonomi yang melanda Negara sepanjang tahun tersebut. Hampir keseluruhan bangunan komersil milik I&P ini disewakan kepada orang ramai untuk mendapatkan pulangan dalam bentuk pembayaran sewa. Ini jelas menunjukkan pendapatan dari perolehan sewa merupakan sebahagian daripada pendapatan I&P. Berdasarkan jadual 3.5, sehingga tahun 2004, I&P telah membuat pelbagai pelaburan dan pembinaan dalam harta tanah komersil:Jadual 3.5 : Senarai Harta Tanah Komersil Yang Dimiliki Oleh I&P Sehingga Tahun 2004 Tahun Pembelian Lokasi 1996 47, Jalan Green Hall 1996 Lebuh Bukit Kecil, Taman Sri Nibong, Pulau Pinang Keterangan Bangunan pejabat 8 tingkat Pembangunan komersil (7 tahun) Saiz (Hektar) 0.1 681 m.p Nilai Buku Bersih (RM’000) 10,131 2,156 55 Tahun Pembelian Lokasi 1996 Taman Inderawasih 2000 Jalan Chain Ferry, Perai 2003 Bandar Kinrara 2003 Taman Setiawangsa 2003 Taman Setiawangsa Keterangan Saiz (Hektar) Pembangunan komersil (6 tahun) Pembangunan komersil (9 Tahun) Unit pejabat (4 Tahun ) Unit Pejabat (8 tahun) Bangunan Pejabat 3 tingkat Nilai Buku Bersih (RM’000) 2,712 m.p 4,570 3,020 m.p 5,646 1,025 m.p 346 m.p 2,135 0.2 1,705 921 (12 Tahun) Sumber : Laporan Tahunan I&P, 2000 – 2004. 3.4.5 Kesimpulan Secara keseluruhannya dapatlah disimpulkan di sini bahawa pegangan aktiviti pelaburan dan pembangunan harta tanah serta harta tanah perladangan yang dimiliki oleh I&P sehingga tahun 2004 adalah seperti jadual 3.6 di bawah:Jadual 3.6 : Bilangan Harta Tanah Yang Dimiliki Oleh I&P Sehingga Tahun 2004 Jenis Pelaburan Bilangan Bangunan Kediaman 22 buah taman Komersil 3 buah bangunan Pejabat Binaan khas 4 buah bangunan Perladangan 64,511.77 Hektar Sumber : Laporan tahunan I&P, 2000 – 2004 56 Berdasarkan kepada jadual di atas, dapatlah disimpulkan di sini bahawa harta tanah jenis kediaman yang dimiliki oleh I&P adalah sebanyak 22 buah taman, harta tanah komersil sebanyak 3 buah bangunan, pejabat binaan khas sebanyak 4 buah bangunan dan perladangan pula sebanyak 64,511.77 hektar. 3.5 Hong Leong Properties Berhad 3.5.1 Latar Belakang Syarikat Hong Leong Properties Berhad adalah dikenali dengan nama lainnya Malaysian Hong Leong Group. Syarikat ini telah disenaraikan di papan utama Bursa Malaysia pada 5.5.1961. Syarikat ini adalah syarikat yang kukuh. Perniagaan teras awal syarikat Hong Leong Properties pada awalnya adalah perladangan, sebagai pemilik Estet Bedfort di Slim Liver, Perak. Dalam tahun 1981, syarikat ini menceburi kegiatan pelaburan dan pembangunan harta. Dalam tahun 1983, HLPB mula menceburi bidang perniagaan kredit dan pajakan, dan pada masa yang sama melupuskan semua perladangan. Kini, HLPB merupakan sebuah syarikat pegangan pelaburan dengan anak syarikat yang terlibat dalam pembangunan harta, pelaburan harta, perhotelan dan kawasan peranginan dan juga pembinaan. Setiap projek yang diceburi oleh HLPB adalah termasuk pembangunan komersil, kediaman dan industri di sekitar Malaysia dan juga Singapura (Annual Handbook, 2000). Kumpulan ini juga telah menubuhkan sebuah laman web interaktif “MyStorey.Com” dimana pelanggan boleh melihat harta tanah melalui atas talian dan mendapatkan perkhidmatan yang berkaitan (Annual Handbook, 2000). 57 3.5.2 Objektif Seperti syarikat harta tanah yang lain, HLPB juga mempunyai objektifnya yang sendiri dalam mengendalikan syarikatnya supaya sentiasa dapat bersaing dengan pesaing-pesaing yang lain. Objektif syarikat:a) Mengukuhkan kedudukan syarikat dalam bidang pelaburan yang diceburi seperti pembangunan harta tanah, terutamanya dari segi memantapkan reputasi dan kualiti. b) Memperkukuhkan dan melebarkan sayap perniagaan yang sedia ada dan meneroka peluang-peluang baru untuk meluaskan pengaruh kumpulan. 3.5.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Harta Tanah Syarikat Secara keseluruhannya, syarikat ini terlibat dengan beberapa aktiviti syarikat iaitu:a) Pembangunan harta tanah b) Pelaburan harta tanah c) Pembinaan & Pengurusan perkhidmatan HLPB memang banyak terlibat dengan aktiviti pembangunan harta tanah. Tahun 2000 menyaksikan keuntungan yang diperolehi setakat Jun 2000 adalah sebanyak RM57.7 juta. Pada tahun itu juga, kumpulan ini telah membangunkan 2 pembangunan yang berpotensi bagi maksud perumahan dengan keluasan seluas 230 ekar dan 800 ekar (Laporan Tahunan, 2000). 58 Setakat tahun 2001, syarikat ini menumpukan kepada pembangunan Daerah Tasik seluas 1,500 ekar di Perbandaran Bersepadu yang dikenali sebagai Pantai Sepang Putra, berhampiran KLIA. Kumpulan ini juga membangunkan Prisinct 8, Pusat Pentadbiran Wilayah Persekutuan Putrajaya. Lain-lain perbandaran dalam perancangan ialah “The Emerald” iaitu pembangunan berteknologi tinggi berhampiran persimpangan Rawang (Laporan Tahunan, 2001). Bagi pelaburan harta tanah, syarikat juga telah membuat pelaburan bagi bangunan pejabat. Kebanyakan bangunan pejabat yang dibina oleh HLPB mencapai tahap 72% ke 92% penghunian. Ini menunjukkan reputasi pembangunan yang diterajui oleh pihak HLPB mendapat kepercayaan dari pembeli. Sepanjang 10 tahun berurusniaga, syarikat ini mempunyai portfolio sebanyak 6 buah bangunan pejabat yang berpotensi dalam bidang pelaburan untuk jangka masa panjang (Laporan Tahunan, 2004). Berikut merupakan senarai nama bangunan pejabat yang dimiliki oleh Hong Leong Properties Berhad:- Jadual 3.7 : Senarai Bangunan Hong Leong Properties Berhad Bil Nama Bangunan Usia Bangunan 1 Bangunan Hong Leong 29 2 Wisma Semantan 12 3 Wisma Hong Leong 7 4 Menara Pandan C & D 7 5 Menara Milenium - 6 Wisma KiaPeng - Sumber : Laporan tahunan Hong Leong Properties Berhad 2004 59 Syarikat ini juga menceburkan diri dalam bidang portfolio perhotelan dan kawasan peranginan. Ini termasuklah sebuah resort atau kawasan peranginan hotel dan juga 2 buah hotel yang terletak Port Dickson, Johor Bahru dan Hanoi. Kedudukan kewangan syarikat ini juga dapat dilihat berdasarkan kepada jadual 3.8 di bawah :Jadual 3.8 : Kedudukan kewangan syarikat Sepanjang 5 Tahun 2000 - 2004 2000 2001 2002 2003 2004 255.8 330.7 439.1 92.3 199.8 ( Million) ( Million) ( Million) ( Million) ( Million) Sumber : Laporan tahunan Hong Leong Properties Berhad, 2004 KEDUDUKAN KEWANGAN (PEROLEHAN) SYARIKAT SEPANJANG 5 TAHUN 2000 - 2004 500 JUTA 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 TAHUN Graf 3.2 : Kedudukan Kewangan (Perolehan) Syarikat Sepanjang 5 Tahun 2000 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2003 dan Olahan Sendiri 2005 Berdasarkan kepada jadual dan graf di atas, dapat dilihat kedudukan kewangan kumpulan tidak begitu konsisten. Dimana pada tahun 2000 kedudukan kewangan HLPB adalah 255.8 million dan ini meningkat pada tahun pada tahun 2001 dan 2002 dimana kedudukan kewangannya adalah 330.7 million dan 439.1 million. Pada tahun 2003 kedudukan kewangan kumpulan ini merosot dengan begitu mendadak kepada 92.3 million. Ini adalah disebabkan perolehan daripada pelaburan harta tanah kumpulan ini 60 di dalam pelaburan jenis pejabat dan hotel mengalami penurunan akibat daripada lambakan penawaran yang begitu banyak di pasaran. Kedudukan kewangan kumpulan ini telah meningkat semula pada tahun 2004 iaitu 199.8 million. Aktiviti portfolio yang telah diperuntukkan oleh syarikat di sepanjang tahun 2000-2004 dapat dilihat menerusi jadual 3.10 di sebelah:- 3.5.4 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Syarikat 3.5.4.1 Perkembangan Pembangunan Dalam Harta Tanah Kediaman HLPB Permulaan syarikat ini dibangunkan, bidang awal yang diceburi adalah bidang perladangan. Ladang pertama yang dimiliki oleh HLPB adalah Estet Bedford yang terletak di Slim River, Perak (Annual Handbook, 2000). Dalam tahun 1981, syarikat ini telah mengorak langkah dengan menceburi bidang kegiatan pelaburan dan pembangunan harta. Majunya syarikat HLPB ini menyebabkan untuk mengukuhkan kedudukan syarikat, dalam tahun 1983, HLPB mula menceburi bidang perniagaan kredit dan pajakan, dan pada masa yang sama melupuskan semua awasi perladangan. 61 156,621 9.54% 750,966 45.75% 64,479 3.93% 27,663 1.68% 641,724 39.09% 2000 (RM’000) (%) 156,62 1.29% 580,357 48.05% 65,947 5.46% 27,752 2.30% 517,886 42.88% 2001 (RM’000) (%) 1,641,453 1,207,604 100% 100% Sumber : Laporan Tahunan HLPB dan Olahan Sendiri, 2005. Jumlah c) Rumah Kedai b) Bangunan Pejabat a) Hotel Pelaburan H/ Tanah Saham Tanah Kosong Pelaburan Dlm. Anak Syarikat c) Pejabat b) kediaman Pembangunan H / Tanah a) Bercampur Jenis Pelaburan Jadual 3.9 : Portfolio Pelaburan HLPB Antara Tahun 2000 - 2004 1,200,894 100% 166,306 13.85% 509,457 42.42% 177,298 14.76% 27,752 2.31% 320,081 26.65% 2002 (RM’000) (%) 1,478,227 100% 176,367 11.93% 509,457 34.46% 155,706 10.53% 27,752 1.877% 608,945 41.19% 2003 (RM’000) (%) 1,383,042 100% 172,841 12.49% 509,457 36.83% 141,561 10.24% 27,752 2.01% 531,431 38.42% 2004 (RM’000) (%) Disamping untuk mendapatkan keuntungan, matlamat utama pelaburan disektor pembangunan adalah untuk menyediakan “land bank” yang cukup bagi pembangunan yang akan datang dan bergiat secara aktif dalam bidang pembangunan. Kini, HLPB merupakan sebuah syarikat pegangan pelaburan dengan anak syarikat yang terlibat dalam pembangunan harta, pelaburan harta, perhotelan dan kawasan peranginan dan juga pembinaan (Laporan Tahunan Syarikat, 2000). Peningkatan yang mendadak dapat dilihat dari segi penggunaan modal pada tahun 2000 iaitu sebanyak RM15,000 juta. Hong Leong Properties Berhad telah melabur di dalam sektor kediaman di mana terdapat beberapa kawasan kediaman terkemuka milik syarikat ini seperti Pantai Sepang Putra, Emerald Rawang, Bukit Rahman Putra, 3 Kia Peng, Putrajaya Precint 8, dan Sri Sentosa. Pada tahun 2000, kumpulan ini telah membuat pembangunan di atas tanah yang berkeluasan 7,100 ekar. Pembangunan ini terletak di kawasan Pantai Sepang Putra. Kumpulan ini telah membangunkan sebuah projek perumahan yang terdiri daripada pembangunan bercampur. Pembangunan kumpulan ini mendapat perhatian ramai penduduk kerana konsep pembangunannya yang moden dan memenuhi citarasa pelanggan. Buktinya kumpulan ini mencatatkan prestasi keuntungan yang baik iaitu 15% melebihi prestasi keuntungan pada tahun lepas. Selain itu, kumpulan ini juga bertanggungjawab dalam membangunkan Pricet 8, Putrajaya. Istimewanya kumpulan ini juga terlibat dengan pembangunan bercampur. Ini dapat dibuktikan dengan projek mega kumpula ini membangunkan Bandar Putra Melaka. Projek pembangunan ini juga melibatkan keluasan seluas 2,800 ekar. Di antara projek pembangunan ini akan meliputi kawasan ekuestrian, padang golf, perkampungan nelayan dan kawasan perdagangan. Manakala projek mega kedua terbesar kumpulan ini pula adalah berbentuk ‘Integrated High-Tech Township’ iaitu Emerald. Pembangunan Emerald ini melibat kawasan seluas 1,000 ekar dan in terletak 500 meter dari Lebuhraya Rawang (Laporan Tahunan, 2000). Projek pembangunan kumpulan ini masih berterusan sehingga tahun 2002 dimana terdapat tambahan satu projek iaitu terletak di kawasan ‘Golden Triangle’ atau lebih dikenali dengan kawasan Segitiga Emas. Pembangunan ini melibatkan 63 kondominium yang menawarkan 138 buah kondominium eksklusif. Senarai projek perumahan milik kumpulan ini dapat dilihat berdasarkan jadual di bawah :Jadual 3.10 : Sebahagian Projek Perumahan Milik HLPB Sehingga Tahun 2004 Lokasi Bukit Rahman Putra Pantai Sepang Putra Precint 8, Putrajaya Keluasan / Jenis pembangunan 37.8 ekar. Taman Perumahan 6.7 ekar Taman Perumahan 137.4 ekar Taman Perumahan Sri Sentosa, Kuala Lumpur 6.779 ekar Taman Perumahan Emerald 798.9 ekar Pembangunan bercampur Sumber : Laporan Tahunan Syarikat Tahun 2000 - 2004 Nilai (RM’000) 18,169 2,272 242,198 239,701 163,302 3.5.4.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Dalam Harta Tanah Komersil (Pejabat / Hotel) HLPB Kegiatan pelaburan disini adalah dengan membina bangunan-bangunan pejabat dan kemudiannya disewakan bagi tujuan pelaburan jangka panjang. Aktiviti pelaburan harta tanah kumpulan ini adalah pembinaan dan memiliki sepenuhnya bangunan Wisma Kiapeng dan Menara Milenium. Kedua-dua bangunan ini terletak di Damansara. Pembinaan kedua-dua bangunan ini adalah bagi tujuan pelaburan dimana hasil pelaburan dapat dilihat daripada penyewaan yang dikutip. Pada tahun 2000 dapat dilihat kadar purata sewa kedua-dua bangunan adalah dalam lingkungan RM2.60 – RM8.00 sekaki persegi. Pada tahun ini juga peratus penghunian adalah 81-95% (Laporan Tahunan, 2000). 64 Pada tahun 2002, peratus penghunian kedua-dua bangunan pejabat kumpulan ini telah mengalami penurunan kepada 72% - 92%. Berikutan dengan itu, kumpulan ini telah membuat penurunan kadar sewa yang dibuat oleh kumpulan ini sebagai strategi menarik perhatian pelanggan bagi menyewa bangunan mereka. Sewa pada tahun itu telah menurun kepada RM2.40-RM5.00 sekaki persegi. Sebagai tujuan pelaburan jangka panjang, pembangunan 5 tingkat bangunan pejabat telah dibuat. Pembinaan bangunan ini dibuat di kawasan segitiga emas di Kuala Lumpur (Laporan Tahunan, 2002). Kegiatan dan aktiviti syarikat diteruskan dan sehingga tahun 2002, nilai harta tanah yang dimiliki oleh HLPB adalah sebanyak RM 2,036,194,000 billion pada tahun tersebut (Laporan Tahunan, 2002). Selain itu, bangunan-bangunan pejabat yang lain milik kumpulan ini juga mendapat perhatian daripada penyewa-penyewa lain. Bangunan milik Hong Leong Properties Berhad menjelang tahun 2004 dapat dilihat melalui jadual 3.12 dibawah (Laporan Tahunan, 2004):Jadual 3.11 : Bilangan Bangunan Pejabat Yang Dimiliki Oleh HLPB Sehingga Tahun 2004 Lokasi Bangunan Hong Leong No. 117, Jalan Tun H.S. Lee 5000 Kuala Lumpur HP Towers (Dikenali Wisma Semantan) No. 12, Jalan Gelenggang Damansara Heights 50490 Kuala Lumpur Menara Pandan C&D Persiaran MPAJ Jalan Pandan Utama Pandan Indah 55100 Kuala Lumpur Keluasan (Kaki Persegi) 92,561 Tahun Nilai Buku Bersih (RM’000) 29 36,861 346,078 12 132,139 356,100 7 56,988 65 Lokasi Menara HLA No. 3, Jalan Kiapeng 50450 Kuala Lumpur Keluasan (Kaki Persegi) 410,000 Tahun Nilai Buku Bersih (RM’000) 4 178,431 410,000 1 Wisma KiaPeng Jalan KiaPeng Kuala Lumpur Sumber : Laporan tahunan HLPB 2004 Dan Olahan Sendiri, 2005 189,162 Manakala nilai sewa hasil daripada penyewaan bangunan pejabat kumpulan ini yang menyumbang kepada sebahagian daripada pendapatan kumpulan ini dapat dilihat melalui graf 3.3 di bawah:- RM (SEKAKI PERSEGI) NILAI SEWA BANGUNAN PEJABAT MILIK HLPB SEPANJANG 2000 - 2004 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2000 2001 2002 2003 2004 TAHUN Graf 3.3 : Nilai Sewa Bangunan Pejabat Milik HLPB Sepanjang 2000 - 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 dan Olahan Sendiri 2005 HLPB juga mempunyai Unit Harta Tanah yang bertanggungjawab untuk menguruskan penyewaan dan juga bertanggungjawab menguruskan hal-hal yang berkaitan pengurusan bangunan milik HLPB. Bahagian ini juga bertanggungjawab merancang promosi dan strategi untuk menarik minat penyewa menyewa di bangunan milik HLPB. Bakal-bakal penyewa akan dikenalpasti. Pemilihan penyewa adalah 66 berdasarkan kepada kekukuhan kedudukan kewangan pemohon dan beberapa syarat tambahan. Bahagian Unit Harta Tanah ini bekerjasama rapat dengan dengan unit pelaburan dimana pada setiap bulan kutipan sewa akan dibuat oleh unit Harta Tanah dan akan diserahkan kepada unit Pelaburan. Unit pelaburan akan mengumpulkan kesemua hasil sewaan tersebut. Selain itu, penetapan dari segi nilai sewa juga ditetapkan hasil daripada nasihat unit pelaburan dengan mengambil kira faktor persekitaran seperti ekonomi semasa. Selain daripada mempunyai bangunan-bangunan pejabat di dalam Negara, kumpulan ini juga mencebur diri dalam bidang pelaburan berupa perhotelan dan rekreasi. Kumpulan ini mempunyai sebuah hotel di luar Negara iaitu di Vietnam manakala 2 buah hotel lagi di dalam Negara iaitu di Johor Bahru dan Port Dickson. Di bawah menunjukkan jadual 3.12 yang menunjukkan hotel yang dimiliki oleh HLPB:Jadual 3.12 : Senarai Hotel & Resort Yang Hong Leong Properties Berhad Bil Nama Hotel & Resort Usia Bangunan 406 bilik Hyatt Regency di Johor Bahru, 1 10 Johor 256 bilik Guoman Port Dickson Hotel, Port 2 9 Dickson 3 151 bilik Guoman Hanoi Hotel, Vietnam 8 Sumber : Laporan tahunan Hong Leong Properties Berhad, 2004 3.5.5 Kesimpulan Sehingga tahun 2004, aktiviti pelaburan HLPB meningkat dengan penggunaan modal sebanyak RM350,229 juta bagi membiayai projek yang akan dibuat (Laporan Tahunan Syarikat, 2004). Jadual 3.13 di bawah menunjukkan bilangan bangunan yang dimiliki oleh HLPB sehingga tahun 2004:- 67 Jadual 3.13 : Bilangan Harta Tanah Yang Dimiliki Oleh HLPB Sehingga Tahun 2004 Jenis Pelaburan Bilangan Bangunan Taman Perumahan 6 buah taman perumahan Pejabat 5 Hotel / Pusat Peranginan 3 Sumber : Laporan tahunan HLPB 2004 Dan Olahan Sendiri, 2005 Berdasarkan kepada jadual 3.13 di atas dapatlah disimpulkan di sini bahawa harta tanah yang dimiliki oleh HLPB adalah taman perumahan sebanyak 6 buah taman perumahan, pejabat sebanyak 5 buah pejabat dan 3 buah hotel. Daripada keseluruhan pelaburan yang diceburi oleh HLPB ini, secara keseluruhannya kita dapat melihat melalui jadual 3.15 yang mana nilai pelaburan harta tanah yang telah dilaburkan oleh HLPB sepanjang 5 tahun iaitu dari tahun 2000 – 2004 adalah seperti berikut:Jadual 3.14 : Nilai Pembangunan & Pelaburan Harta Tanah HLPB Dari Tahun 2000 – 2004 2000 2001 2002 2003 2004 641,724 517,886 320,081 608,945 531,431 (Juta) (Juta) (Juta) (Juta) (Juta) Sumber : Laporan tahunan Hong Leong Properties Berhad, 2000 - 2004 Daripada jadual di atas menunjukkan dari tahun ketahun pembangunan harta tanah yang dibuat oleh HLPB adalah tidak konsisten. Pada tahun 2000, nilai pembangunan dan pelaburan HLPB adalah RM641,724 juta dan ini telah menurun kepada RM517,886 juta pada tahun 2001. Penurunan nilai pembangunan dan pelaburan juga dilihat berlaku pada tahun 2002 iaitu sebanyak RM320,081 juta. Ini kerana mereka lebih menumpukan kepada kerja-kerja promosi bagi harta tanah yang semakin lama semakin banyak untuk dijual kepada umum. Ini bertujuan untuk mengelakkan daripada berlakunya lebihan penawaran di pasaran bagi sesetengah jenis harta tanah. Pada tahun 68 2003 nilai pembangunan dan pelaburan kumpulan ini telah meningkat berikutan telah memulakan beberapa pembangunan dan pelaburan seperti biasa. 3.6 Bolton Berhad 3.6.1 Latar Belakang Syarikat Permulaan ia ditubuhkan, kumpulan ini menggunakan nama Bolton Properties Berhad. Pada 11 Disember 1997 ia telah menukar nama kepada Bolton Berhad. Bolton Berhad terlibat di dalam urusniaga harta tanah sejak tahun 1991 setelah bergabung di dalam pengeluaran simen dan mengambil alih 28.98 peratus saham di dalam K. Cement. Bolton Berhad juga terlibat di dalam pelaburan harta tanah seperti kediaman, kompleks membeli belah, kodominium dan perniagaan makanan dan minuman. Selain itu, Bolton Berhad juga terlibat di dalam portfolio pembuatan, hotel, perkhidmatan, francais makanan dan kewangan (Annual Handbook, 2002). Sektor harta tanah menjadi pendorong utama Bolton Berhad dengan menyumbangkan lebih 60 peratus daripada hasil yang diperolehi pada tahun 2003. portfolio pelaburan harta tanah Bolton Berhad memperolehi hasil sebanyak RM 107 juta berbanding tahun 2002 sebayak RM76.1 juta (Laporan Tahunan Bolton Berhad, 2003). 3.6.2 Aktiviti Portfolio Pelaburan Syarikat Profil pelaburan Bolton Berhad terbahagi kepada pelaburan harta tanah secara langsung dan pelaburan tidak langsung. Pelabuaran harta tanah secara langsung milik 69 syarikat Bolton Berhad terdiri daripada bangunan dan tanah kekal, tanah pegangan pajak jangka panjang, harta tanah pembangunan, tanah untuk pembangunan, dan lain-lain pelaburan. Pelaburan harta tanah secara tidak lansung meliputi saham, anak syarikat, syarikat bersekutu, syarikat kerjasama, deposit institut kewangan, tunai dan baki bank. Bolton Berhad menceburi pelbagai bidang dalam mengukuhkan lagi kedudukan syarikatnya sebagai sebuah syarikat yang berdaftar di papan utama Bursa Saham Kuala Lumpur. Diantara aktiviti-aktiviti yang melibatkan syarikat ini adalah:a) Pembangunan harta tanah b) Pelaburan harta tanah c) Hotel d) Perkhidmatan makanan & Kewangan Pembangunan dan pelaburan harta tanah merupakan perniagaan teras kumpulan ini. Ia menjadi penyumbang utama hasil, menjana hasil sebanyak RM49.9 juta daripada jualan dan aktiviti penyewaan pembangunan harta tanah pada tahun 2000 (Annual Handbook, 2000). Hampir kesemua aktiviti kumpulan ini mempunyai persamaan dengan syarikatsyarikat harta tanah yang lain. Akan tetapi terdapat keunikan pada syarikat ini dimana aktiviti portfolio pelaburannya juga terlibat dalam perkhidmatan makanan. Terdapat anak syarikat yang telah didaftarkan bagi mengendalikan pelaburan ini iaitu Skyline Concepts Sdn. Bhd. Ia mencapai sasaran penyelesaian pembangunan jenama untuk perkhidmatan makanan serta penubuhan satu Flagship restoren di dalam Negara dan di pasaran Amerika Utara pada tempoh setengah tahun kedua 2001. Boleh dikatakan ini adalah baru bagi syarikat ini tetapi ia telah diterima dan begitu menggalakkan di pasaran Amerika (Laporan Tahunan, 2001). Jadual 3.16 di sebelah menunjukkan aktiviti portfolio pelaburan syarikat Bolton Berhad. 70 11,492 4.54% 27,140 10.74% 15,772 11.45% 27,484 19.96% 9,476 3,905 3.75% 2.84% b) Waran 4,491 40 1.77% 0.02% Bond 100,500 39.77% Jumlah 252,645 137,656 100% 100% Sumber : Laporan Tahunan Bolton dan Olahan Sendiri, 2005. Pelaburan Jangka Pendek a) Saham Perkhidmatan Makanan d) Bercampur Pelaburan Harta Tanah a) Hotel c) Pejabat Jadual 3.15 : Portfolio Pelaburan Bolton Antara Tahun 2000 - 2004 2000 2001 Jenis Pelaburan (RM’000) (RM’000) (%) (%) Pembangunan & Pelaburan H / Tanah a) Kediaman 104,037 90,455 41.18% 65.71% b) Perdagangan 3,221 2.15% 225 0.15% 150,149 100% 151,982 100% 13,782 9.18% 2,475 1.63% 109 0.07% 15,772 10.38% 27,443 18.28% 105,478 70.25% 106,292 69.93% 27,443 18.06% 2003 (RM’000) (%) 2002 (RM’000) (%) 146,931 100% - 3,221 2.19% 225 0.15% 10,564 7.19% 27,443 18.67% 105,478 71.78% 2004 (RM’000) (%) 3.6.3 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah 3.6.3.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman Jika dilihat beberapa tahun kebelakang, walaupun pasaran harta tanah lembap, namun jualan harta tanah secara keseluruannya mencatatkan prestasi yang menguntungkan. Tahun 2000 sendiri memperlihatkan syarikat Bolton menjana hasil sebanyak RM45.6 juta daripada jualan dan aktiviti penyewaan pembangunan harta tanah. Pada tahun ini juga syarikat telah berjaya membuat pelancaran 101 unit rumah teres satu tingkat, 136 unit rumah berkembar satu tingkat dan 100 unit lot banglo di Lavender Heights yang mencapai lebih 90% tahap jualan dalam tempoh 3 bulan selepas ia dilancarkan. Pada masa yang sama juga, projek utama syarikat ini iaitu Tijani di Bukit Tunku meliputi 32 lot banglo yang dilancarkan pada tempoh suku keempat tahun ini juga mendapat sambutan baik. Hasil yang dijana pada tahun 2001 meningkat kepada RM79.32 juta – satu pertambahan sebanyak hampir 60% berbanding tahun sebelumnya. Pada tahun ini, Laverder Heights Fasa 3A yang terdiri daripada 200 buah rumah banglo telah dilancarkan yang terletak di Senawang. Lavender ini meliputi kediaman eksklusif gaya inggeris, kemudahan rekreasi dan perdagangan, sebuah kompleks membeli belah, pusat perubatan dan kemudahan pendidikan. 38 unit rumah berangkai 2 tingkat “super” di projek pembangunan sulung Kumpulan di Taman Midah juga telah dilancarkan pada tahun ini. Harta tanah yang ditawarkan untuk jualan telah habis dijual dengan serta merta. Pelancaran projek pembangunan premium syarikat ini yang dikenali Tijani juga mencapai kejayaan dengan catatan jualan yang begitu memuaskan. Pembangunan Tijani meliputi 32 lot banglo di kawasan kejiranan utama dan eksklusif di Bukit Tunku di Kuala Lumpur. Begitu juga dengan pembangunan beberapa kondominium berkualiti tinggi di lokasi eksklusif di Kuala Lumpur dan bangunan pejabat masing-masing memperolehi purata kadar penghunian melebihi 80% dan membolehkan kumpulan ini 72 menikmati pendapatan sewa yang memuaskan daripada pelaburan harta tanah ini (Laporan Tahunan, 2001). Bagi tahun 2002, pembangunan dan pelaburan harta tanah menunjukkan perkembangan positif apabila projek mega syarikat ini iaitu Tijani yang terletak di kawasan Bukit Tunku yang terkemuka telah berjaya disiapkan dan lot banglo telah diserahkan kepada para pembeli. Tahun ini juga Bolton telah memperkenalkan banglo istimewa yang dibina mengikut tempahan khas dan lebih 70% daripada 89 unit yang ditawarkan telah dijual (Laporan Tahunan, 2002). Bahagian pelaburan harta tanah juga terus menikmati pendapatan sewa yang tetap daripada portfolio harta-harta pelaburannya yang terdiri daripada kondominium mewah seperti D’Mayang dan Bolton Court yangh terletak di Kuala Lumpur di mana kadar penghuniannya melebihi 70% pada akhir tahun 2003 (Laporan Tahunan, 2003). Dapat dilihat portfolio Syarikat Bolton Berhad adalah tertumpu kepada pembangunan harta tanah iaitu sebanyak 71%. Ini dikuatkan lagi dengan kenyataan bahawa keuntungan syarikat yang telah diperolehi melalui aktiviti pembangunan harta tanah sahaja adalah sebanyak RM33.5 juta. Pembuka tirai 2003 juga menyaksikan syarikat ini telah melancarkan pembangunan rumah dupleks dan kondominium. Jadual 3.16 di bawah menunjukkan sebahgian projek harta tanah kediaman milik Bolton sehingga tahun 2003:- 73 Jadual 3.16 : Senarai Projek Harta tanah Kediaman Bolton Sehingga Tahun 2003 Nama Taman Taman Tasik Prima, Puchong Jenis Pembangunan - Teres 2 Tingkat - Banglo - Teres 3 Tingkat Lavender Heights, Senawang - Banglo - Teres 2 tingkat - Bangunan Perdagangan - Kedai Pejabat 1 tingkat - Kedai Pejabat 2 tingkat Taman Seri Telok Mas - Teres 1 tingkat - Teres 2 tingkat Taman Midah, Cheras - Teres 1 tingkat - Teres 2 tingkat Sumber : Laporan Tahunan Bolton 2003 dan Olahan Sendiri, 2005 3.6.3.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil (Pusat Membeli Belah / Hotel) Bolton telah mengorak langkah dengan menceburkan diri dalam bidang pelaburan harta tanah. Diantara pelaburan harta tanah yang diceburi adalah Langkawi Fair Shopping Mall dan Kompleks Campbell di Kuala Lumpur (Annual Handbook, 2000). Kompleks Campbell merupakan peneraju utama kompleks perniagaan di Kuala Lumpur. Bahagian pelaburan harta tanah pada tahun 2000 memperlihatkan Kompleks Campbell telah mencatat penghunian sehingga 98% (Laporan Tahunan, 2000). Bahagian pelaburan harta tanah kumpulan terus menikmati pendapatan sewa yang tetap daripada portfolio harta-harta pelaburannya yang terdiri daripada Kompleks Campbell dan Langkawi Fair di mana kadar penghuniannya melebihi 70% pada akhir tahun 2003 (Laporan Tahunan, 2003). 74 Begitu juga dalam bidang perhotelan, pada tahun 2003, Hotel Midah yang mempunyai 168 buah bilik mencatatkan peningkatan sebanyak 13.6% dalam hasil kepada RM4.75 juta. Kadar penghunian hotel pula kekal kepada 62%. 3.6.3.3 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Dalam Bidang Perkhidmatan Makanan Selain itu juga, dengan membuat pelaburan membeli harta tanah perdagangan di luar negara, kumpulan ini telah menggunakannya untuk melabur di dalam sektor perkhidmatan makanan. Pada tahun 2003, kumpulan ini mencatat perolehan sebanyak RM16.14 juta berbanding tahun 2002 iaitu RM15.77 juta dengan kerugian sebanyak RM5.39 juta. Dalam usaha mengurangkan kerugian, pihak pengurusan syarikat ini telah membuat keputusan untuk menutup restoran utama Mississippi Slims. Ini bermakna kumpulan syarikat ini hanya mengendalikan jenama Baker Bros. Berikut adalah jadual yang menunjukkan kerugian yang dialami oleh Bolton dalam perkhidmatan makanan:Jadual 3.17 : Kerugian Bolton Dalam Bidang Perkhidmatan Makanan Tahun Kerugian 2000 RM5.11 2001 RM5.20 2002 RM5.39 2003 RM3.55 Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 Dan Olahan Sendiri, 2005 75 3.7 SP Setia Berhad 3.7.1 Latar Belakang Syarikat SP Setia telah ditubuhkan pada 8 Ogos 1974 sebagai sebuah syarikat persendirian. Dahulunya syarikat ini dikenali sebagai Syarikat Pembinaan Setia Berhad. Pada 6hb Februari 1996 kumpulan ini telah menukar nama kepada SP Setia. Permulaan ia ditubuhkan, syarikat ini terlibat dalam aktiviti pegangan pelaburan sebagai aktiviti utama, diikuti dengan pembangunan harta tanah, pembinaan bangunan dan seterusnya perkilangan kayu kayan. Kumpulan ini juga terkenal dengan mempunyai pengalaman yang begitu luas dalam bidang industri binaan bangunan dan telah menyiapkan tindak kurang daripada 25,000 unit binaan yang terdiri daripada rumah kediaman, kondominium, komersil dan seterusnya binaan industri (Annual Handbook, 2000). Syarikat ini telah disenaraikan di papan kedua KLSE pada 12 April 1993. Kini KLSE telah ditukar nama kepada Bursa Malaysia Berhad. Syarikat ini kemudian terus terusan menimpa kejayaan demi kejayaan sehinggalah daripada papan kedua, SP Setia telah ditukarkan kepada Papan Utama Bursa Malaysia Berhad. Pertukaran ini telah dibuat pada 4 Jun 1996 (Annual Handbook, 2000). Seterusnya SP Setia telah menyertai ‘Standard Index’ oleh MSCI. Begitu juga dengan Bursa Malaysia Berhad telah menyenaraikan syarikat ini sebagai stok komponen oleh Kuala Lumpur Komposit Index pada 2 Julai 2001 (Laporan Tahunan SP Setia, 2001). 76 Hari ini, SP Setia Bhd Group telah berjaya mengukir namanya sendiri sebagai sebuah pihak pemaju dan kontraktor yang datang dengan pakej yang mana mempunyai pengalaman dalam bidang pembangunan harta tanah, infratstruktur, dan kontraktor binaan serta pengilngan kayu kayan. Syarikat ini mempunyai targetnya yang tersendiri dimana mahu mengetuai dan menguasai dalam apa jua jenis pasaran sekalipun. 3.7.2 Objektif Syarikat Syarikat ini mempunyai objektifnya yang tersendiri iaitu :- “ Memaksimumkan dan bersedia menanggung serta memberi keuntungan kepada para pemegang saham dengan cara meningkatkan kualiti produk-produk yang dikeluarkan dan juga servis yang diberi (Laporan Tahunan SP Setia 2003).” 3.7.3 Visi Syarikat Syarikat ini mempunyai visi iaitu :- “ Untuk menjadi yang terbaik dalam apa jua yang kami ceburi diman ia berkaitan dengan komitmen untuk kami sukses dalam apa jua yang kami ceburi. Kami mahu menjadi pengeluar yang terbaik dari segi kualiti, perkhidmatan pelanggan, hubungan yang baik diantara majikan dan pekerja dan juga menjadi yang terbaik dalam pelaburan untuk keselesaan pemegang saham (Laporan Tahunan, 2003)” 77 3.7.4 Misi Syarikat Misi syarikat adalah :- “ Kami bercita-cita untuk menyediakan perkhidmatan pelanggan yang mesra dan memenuhi kehendak pelanggan melalui suasana yang cemerlang dengan tujuan untuk meningkatkan pendapatan para pemegang saham. Dalam masa yang sama, kami juga bercita-cita untuk menjadi pemaju yang mengambil berat dan bertanggungjawab serta prihatin tentang tanggungjawab sosial (Laporan Tahunan, 2003).” 3.7.5 Aktiviti Portfolio Pelaburan Syarikat Seperti syarikat-syarikat lain, secara keseluruhannya SP Setia Profil membuat pelaburan harta tanah secara lansung dan pelaburan tidak lansung. Pelabuaran harta tanah secara lansung milik syarikat SP Setia terdiri daripada bangunan dan tanah kekal, tanah pegangan pajak jangka panjang, harta tanah pembangunan, tanah untuk pembangunan, dan lain-lain pelaburan. Pelaburan harta tanah secara tidak langsung meliputi saham, anak syarikat, syarikat bersekutu, syarikat kerjasama, deposit institut kewangan, tunai dan baki bank. Secara ringkas, aktiviti portfolio pelaburan syarikat adalah seperti berikut:a) Pembangunan harta tanah b) Pembinaan c) Pembinaan lebuhraya d) Pengilangan e) Pelaburan pegangan harta f) Perniagaan yang berkaitan dengan ‘business’ Jadual 3.18 dibawah menunjukkan pembahagian portfolio pelaburan syarikat:- 78 35,237 2.53% 52,654 3.78% 6,500 0.47% 200,000 14.36% 1,098,258 78.86% 26,000 1.75% 34,578 2.32% 8,245 0.55% 268,982 18.06% 1,151,614 77.32% 1,392,649 1,489,419 100% 100% Sumber : Laporan Tahunan SP Setia dan Olahan Sendiri, 2005. Jumlah Pelaburan Jangka Pendek c) Saham Pelaburan dalam anak syarikat Pelaburan harta tanah a) Pejabat d) Bercampur Tanah untuk pembangunan c) Pejabat b) Komersil Jadual 3.18 : Portfolio Pelaburan SP Setia Antara Tahun 2000 - 2004 2000 2001 Jenis Pelaburan (RM’000) (RM’000) (%) (%) Pembangunan H / Tanah a) Kediaman 2,327,831 100% 29,996 1.29% 92,876 3.99% 6,592 0.28% 355,291 15.26% 1,843,076 79.18% 2002 (RM’000) (%) 2,157,532 100% 40,891 1.90% 274,817 12.74% 4,955 0.23% 785,941 36.43% 1,050,928 48.71% 2003 (RM’000) (%) 2,401,945 100% 28,259 1.18% 276,817 11.52% 8,844 0.37% 598,884 24.93% 1,489,141 62.00% 2004 (RM’000) (%) 3.7.6 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah SP Setia telah mengenalpasti sektor harta tanah adalah satu bidang yang berpotensi besar untuk mengaut keuntungan dalam mempelbagaikan portfolio pelaburannya. Alternatif pelaburan SP Setia dalam pelaburan dan pembangunan harta merupakan satu langkah yang baik untuk meningkat keuntungan pelaburan mereka. Sepanjang tahun 2000 – 2004 menyaksikan pergerakan aktif aktiviti Syarikat SP Setia. Diantara tahun tersebut SP Setia banyak membangunkan projek-projek besar dan juga projek-projek mega. Mereka bergerak aktif dalam pembangunan harta kediaman, kawasan taman perumahan, perindustrian kayu kayan, pembelian tanah kosong dan lainlain lagi. Tahun 2002 juga memperlihatkan keuntungan syarikat meningkat kepada RM127,794,000 berbanding RM106,540,000 pada tahun 2001. Peningkatan sebanyak 19% begitu menggalakkan kerana pada tahun tersebut negara baru sahaja pulih daripada kemelut kegawatan global yang melanda teruk Amerika Syarikat dan menyebabkan negara-negara ketiga juga merasa tempiasnya. 3.7.6.1 Perkembangan Sektor Pembangunan Harta Tanah Kediaman SP Setia (2000 – 2004) Bersama-sama dengan penasihat syarikat, pada tahun 2002, anak syarikat SP Setia iaitu Setia Putrajaya Sdn Bhd telah melancarkan sejumlah 4,255 unit harta tanah kediaman. Harta tanah yang telah terjual di dalam tahun adalah sebanyak 3722 unit yang dianggarkan berjumlah RM725 million. Selain itu juga, terdapat 2 projek mega yang telah dibangunkan pada tahun 2000 telah menampakkan perubahan. 2 projek mega tersebut adalah Taman Bukit Indah Ampang dan Pusat Bandar Puchong. 80 Pada tahun 2003, kumpulan ini telah melancarkan sebanyak 4,255 unit harta tanah dan daripada nilai tersebut sebanyak 3,722 unit harta tanah telah terjual. Nilai harta tanah ini dianggarkan sebanyak RM725 juta. Pada tahun ini juga, sebanyak 2 projek mega Syarikat SP Setia telah berjaya disiapkan. 2 projek mega tersebut adalah terletak di Lembah Klang yang dikenali Bukit Indah Ampang dan Pusat Bandar Puchong. Harta tanah kediaman di Pusat Bandar Puchong secara keseluruhannya telah dilancarkan. Ini termasuklah harta tanah komersil yang melibatkan keluasan seluas 16 ekar. Selain daripada projek Lembah Klang dan Puchong, kumpulan ini juga bertanggungjawab dala membangunkan Bandar Nusajaya Johor, Bukit Indah. Projek ini melibatkan kawasan seluas 453 ekar. Selain dari Projek Bandar Nusajaya, Sp Setia juga bertanggungjawab dalam membangunan Taman Setia Indah. Kawasan taman perumahan ini mendapat perhatian penduduk di negeri Johor kerana landskap yang menarik. Melalui projek taman perumahan ini juga, kumpulan ini dianugerahkan “Anugerah Landskap Negeri Johor 2002” oleh Kerajaan Negeri Johor pada tahun 2003. hari pertama pelancaran taman ini, sebanyak 146 buah rumah telah berjaya dijual. Kemunculan tahun 2004 menyaksikan sebanyak 4195 unit rumah kediaman telah terjual dengan nilai sebanyak RM1.0 billion. Tiada pembangunan baru dibuat pada tahun ini, tetapi pihak syarikat lebih menumpukan kepada penjualan rumah-rumah kediaman yang belum terjual dan juga menyiapkan kawasan-kawasan pembangunan taman perumahan yang masih belum siap sepenuhnya. Perkembangan pelaburan dapat dilihat melalui keuntungan yang diperolehi oleh syarikat ini. Jadual 3.20 di bawah menunjukkan beberapa pembangunan banglo dan kondominium yang dibuat oleh SP Setia :- 81 Jadual 3.19 : Beberapa Taman Perumahan Yang Dimiliki Oleh SP Setia Bil Lokasi Jenis Pembangunan Tahun Keluasan 1 Serendah, Selangor Darul Ehsan Banglo 1991 83,248 2 Daerah Kuala Selangor, Selangor Darul Ehsan Banglo 1999 9,916,102 Banglo 1999 15,996 Banglo 1999 18,989 Banglo 1999 14,251 2 unit kondominium 1999 2,672 Town House 2002 1,299 Mukim of Damansara, District of Petaling, Selangor Darul Ehsan 1 unit kondominium 1993 1,104 Mukim of Damansara, District of Petaling, Selangor Darul Ehsan 1 unit kondominium 1991 1,336 3 4 5 6 7 8 9 Daerah Kuala Selangor, Selangor Darul Ehsan Mukim Ijuk, Daerah Kuala Selangor, Selangor Darul Ehsan Mukim Ijuk, Daerah Kuala Selangor, Selangor Darul Ehsan Mukim of Damansara, District of Petaling, Selangor Darul Ehsan Jalan Bentara Luar, Pasir Pelangi, Johor Bahru Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 dan Olahan Sendiri 2005. 82 Melalui jadual di atas secara keseluruhannya, didapati sepanjang beberapa tahun, pihak SP Setia banyak menumpukan kepada pembangunan kediaman. Pembangunan kediaman ini kebanyakannya dilakukan permulaan tahun 1999. Manakala pada awal tahun 2002, pembangunan kebanyakannya tertumpu kepada ‘integrated development’ berupa pembangunan Taman perumahan di Lembah Klang, Shah Alam dan juga Putrajaya yang melibatkan keluasan lebih daripada 2500 ekar. 3.7.6.2 Perkembangan Pelaburan Harta Tanah Komersil (Pejabat) SP Setia (20002004) Syarikat ini juga terlibat dalam sektor pelaburan harta tanah secara langsung melalui pembelian bangunan-bangunan komersil. Selain pembelian, mereka juga membangunkan beberapa buah bangunan pejabat dengan tujuan untuk mengaut keuntungan daripada penyewaan kepada orang ramai. Jadual 3.20 di bawah menunjukkan bangunan pejabat milik SP Setia yang dibangunkan untuk tujuan pelaburan:Jadual 3.20 : Beberapa Bangunan Pejabat Bagi Tujuan Pelaburan SP Setia Bil 1 Lokasi Petaling Jaya Selangor Darul Ehsan Tahun 1986 Keluasan 1,300 2 Mukim and Daerah Petaling Selangor Darul Ehsan 1986 4,687 3 Mukim Pulai Daerah Johor Bahru, Johor Darul Takzim 1996 10,890 4 Mukim Tebrau 1999 Daerah Johor Bahru, Sumber : Laporan Tahunan SP Setia dan Olahan Sendiri 2005 14,002 83 Menerusi jadual di atas, didapati tahun 1999 adalah tahun terakhir SP Setia membuat pembinaan harta tanah pejabat. Sehingga tahun 2003, tiada pembinaan dan pembelian harta tanah pejabat dibuat. Selari dengan perkembangan semasa, bangunanbangunan SP Setia telah disewakan kepada pihak lain untuk mendapatkan pulangan dalam bentuk pembayaran sewa. Pendapatan daripada perolehan sewa merupakan sebahagian daripada pendapatan SP Setia pada setiap tahun. Bahagian pelaburan harta tanah SP Setia bertanggungjawab menguruskan bangunan-bangunan milik SP Setia. Kerja-kerja pengurusan yang dilakukan adalah seperti membuat pungutan sewa, pemilihan penyewa dan juga menguruskan hal-hal penyelenggaraan bangunan. Pungutan sewa pada mulanya meningkat selaras dengan permintaan di pasaran tetapi bermulanya pada tahun 2001 keuntungan penyewaan adalah statik. Jadual 3.21 menunjukkan kadar pendapatan sewa daripada bangunan milik SP Setia. Jadual 3.21 : Hasil Pendapatan Sewa Tahunan Milik SP Setia Dari 2000 - 2004 Tahun Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan (RM’000) 2000 4,338 2001 4,461 2002 4,542 2003 4,955 Sumber : Laporan Tahunan dan Olahan Sendiri 2005 84 3.8 Mui Properties Berhad 3.8.1 Latar Belakang Kumpulan ini pada awalnya terlibat dalam penapisan gula tapi kemudiannya berkembang kepada perdagangan dan pelaburan antarabangsa di Hong Kong, Australia dan Kanada sejak awal tahun 1980-an. Syarikat (Mui Prop) menjadi ahli kumpulan MUI dalam tahun 1980 apabila Malayan United Industries Berhad memperolehi kepentingan majoriti. Kemudiannya, kegiatan Mui Prop dirasionalisasikan dan operasi menapis gula dipindahkan ke anak syarikat, Central Sugars telah dijual dan Mui Prop telah bertukar menjadi sebuah syarikat pegangan pelaburan. Dalam tahun 1995, kumpulan ini menjalankan pelaksanaan utamanya kini termasuk pembangunan harta, operasi perhotelan dan perkhidmatan pendidikan. Kemasukan kumpulan ini ke dalam kegiatan berasaskan harta berikutan pemerolehan syarikat harta dan yang berasaskan harta di mana Mui Prop menggunakan nama sekarang untuk menggambarkan kegiatan teras barunya. 85 3.8.2 Objektif Syarikat a) Objektif kumpulan ini adalah memastikan pulangan pelaburan yang optimum bagi kumpulan ini. b) Panel pengurusan kumpulan Mui Prop mempelbagaikan pelaburan kumpulan ini dan juga mengambil langkah yang positif bagi meningkatkan prestasi kumpulan ini dari masa ke semasa. Bagi memastikan kumpulan ini memperolehi pendapatan dan pulangan yang berpatutan, maka pihak pengurusan kumpulan ini sentiasa mencari pelaburan baru yang menguntungkan dan tidak membuat pelaburan yang berbentuk spekulasi. 3.8.3 Polisi Syarikat Mui Properties Berhad Polisi syarikat ini adalah melalui usaha berterusan mengenalpasti aktiviti-aktiviti yang berkualiti yang menawarkan pulangan yang berpatutan dan penambahan nilai modal. Selain itu, polisi kumpulan ini tidak akan menggunakan pinjaman untuk membiayai pembelian asset contohnya harta tanah. 3.8.4 Aktiviti Portfolio Pelaburan Syarikat Seperti syarikat harta tanah yang lain, kumpulan ini terlibat dengan beberapa aktiviti bagi mengukuhkan lagi kedudukan kewangan kumpulan ini. Aktiviti-aktiviti yang terlibat adalah:- 86 a) Pembangunan harta tanah b) Pelaburan harta tanah c) Perkhidmatan pendidikan d) Perdagangan antarabangsa e) Pembuatan Secara keseluruhannya, aktiviti pembangunan harta tanah adalah aktiviti terbesar syarikat ini yang menyumbangkan kepada pendapatan terbesar kumpulan ini. Jadual 3.22 di sebelah menunjukkan aktiviti pelaburan Mui Prop:- 3.8.5 Perkembangan Portfolio Pelaburan Syarikat 3.8.5.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman Mui Prop Tahun 2000 - 2004 Projek pembangunan harta utama kumpulan ini termasuk pembangunan perbandaran Bandar Springhill, pembangunan bersama seluas 2,000 ekar dengan Chin Teck Plantations Bhd yang terletak di lebuhraya Seremban-Port Dickson. Di Malaysia, projek pembangunan bandar integrasi seluas 1,990 ekar yang terletak di Lebuhraya Port Dickson, Negeri Sembilan merupakan pembangunan harta tanah utama Mui Properties. Di samping itu, sejak tahun 1997, sebanyak 1,475 pelbagai jenis unit harta tanah di 87 1,200,000 0.99% 120,550 0.10% 157,246 0.12% 116,288,209 96.07% 1,200,000 0.94% 117,453,722 91.80% 9,139,618 3,438,410 7.14% 2.84% Jumlah 127,950,586 121,047,169 100% 100% Sumber : Laporan Tahunan Mui Properties dan Olahan Sendiri, 2005. Pelaburan Jangka Pendek a) Saham f) Bercampur Pelaburan harta tanah a) Pejabat b) Hotel c) Perindustrian d) Rumah Kedai Pelaburan dalam anak syarikat e) Rumah Kedai d) Perindustrian c) Pejabat b) Komersil Jadual 3.22 : Portfolio Pelaburan Mui Properties Antara Tahun 2000 - 2004 2000 2001 Jenis Pelaburan (RM’000) (RM’000) (%) (%) Pembangunan H / Tanah a) Kediaman 3,438,410 2.66% 129,071,258 100% 462,273 0.36% 2,258,240 1.75% 122,912,335 95.23% 2002 (RM’000) (%) 5,647,258 4.23% 133,502,550 100% 462,273 0.35% 4,480,684 3.36% 122,912,335 92.07% 2003 (RM’000) (%) 4,564,410 3.99% 114,476,325 100% 364,922 0.32% 4,480,684 3.91% 105,066,309 91.78% 2004 (RM’000) (%) Bandar Springhill telah terjual. Walaupun ianya adalah projek lama, tetapi hasil penjualan dan keuntungan dari projek ini dapat dilihat pada penghujung tahun 2000. Ini kerana tahun 1997 berlakunya krisis kewangan yang melibatkan seluruh pelusuk rantau Asia akibat daripada penurunan nilai mata wang serantau. Kumpulan ini juga bertanggungjawab dalam membangunkan Vila Sri Ukay iaitu sebuah projek kediaman eksklusif yang terletak di Ulu Kelang. Projek kediaman ini melibatkan pembangunan rumah berkembar, 2 tingkat berkembar, banglo, kondominium dan juga apartment. Berdasarkan jadual di bawah dapat dilihat pada tahun 2002 nilai pembangunan kumpulan ini meningkat kepada RM122,912,335. Ini berikutan juga keputusan kerajaan mengumumkan nilai bunga yang rendah bagi pinjaman perumahan yang menyebabkan permintaan terhadap rumah mengalami peningkatan. Nilai keseluruhan aktiviti pembangunan harta tanah kumpulan ini sepanjang 5 tahun dapat dilihat berdasarkan jadual 3.23 di bawah:Jadual 3.23 : Nilai Pembangunan Harta Tanah Mui Prop Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Tahun 2000 2001 2002 2003 2004 Nilai (Juta) 117,453,722 116,288,209 122,912,335 122,912,335 105,066,309 Sumber : Laporan Tahunan dan Olahan Sendiri 2005 3.8.5.2 Perkembangunan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Perindustrian Mui Prop Kumpulan ini juga mempunyai pelaburan di dalam harta tanah perindustrian. Harta tanah perindustrian ini terletak di No. 1811, Mukim Cheras, Ulu Langat, Selangor. Kilang ini dibina dengan keluasan seluas 7,333 meter persegi dan bernilai RM 2,092,716. Berdasarkan laporan pasaran harta pada tahun 2000, harta tanah jenis perindustrian mengalami penurunan harga yang berpanjangan dan permintaan serta 89 penawaran memang menjadi masalah dalam sektor ini. Oleh itu tidak hairanlah mengapa kebanyakan syarikat harta tanah termasuk Mui Prop sukar untuk membuat pelaburan di dalam sektor harta tanah jenis ini. 3.8.5.3 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil Mui Prop (Rumah Kedai / Pejabat) Pelaburan sebenar yang dijalankan oleh Mui Properties adalah selaras dengan hasil yang diperolehi oleh kajian hal ini terbukti di mana Mui Properties telah memperolehi kadar pulangan yang menarik di dalam pelaburan harta tanah pejabat. Berdasarkan Laporan Tahunan Mui Properties dari tahun 1996-1999 pelaburan Mui Properties di dalam harta tanah pejabat menunjukkan pulangan yang menarik dengan kadar penghunian sewaan 100 peratus pada tahun 1996-1999 bagi bangunan Mui Properties. (Laporan Tahunan Mui Properties 1996-1999). Mui Properties mengekalkan pelaburan harta tanah di dalam sektor pejabat pada kadar penghunian yang agak baik di antara 81-82 peratus pada tahun 2001-2003 (Laporan Tahunan 2001-2003). Di samping itu Mui Properties memperuntukkan sebahagian besar kewangannya di dalam sektor perdagangan seperti hotel di luar negara. Kumpulan ini mempunyai bangunan milik sendiri. Pada tahun 2003, bangunan 22 tingkat yang terletak di pusat bandar Kuala Lumpur dikenali sebagai Mui Plaza mempertahankan kadar penghunian di paras 82 peratus pada penghujung tahun 2003. Bangunan pejabat ini digunakan untuk meletakkan pelbagai pejabat yang berkaitan dengan syarikat ini untuk melicinkan lagi pentadbiran mereka. Dengan keluasan seluas 350,000 kaki persegi, ia memberikan keselesaan kepada pekerja syarikat ini untuk menunjukkan prestasi kerja yang baik. 90 Syarikat ini juga bertanggungjawab dalam membangunkan bangunan pejabat yang teletak di Jalan Sultan Ismail. Nilai pembangunan tersebut adalah RM24,481,042. Tidak seperti syarikat lain, kumpulan ini juga membina dan membaik pulih bangunan rumah kedai yang dimilikinya. Rumah kedai itu dikenali dengan nama ”Pre war Shophouses”. Ia bertujuan untuk mengekalkan nilai-nilai sejarah yang ada pada bangunan rumah kedai tersebut. Syarikat ini juga bertanggungjawab dalam pembinaan rumah kedai di Bandar Springhill. Secara keseluruhannya projek Bandar Springhill ini adalah projek utama kumpulan ini yang melibatkan keluasan seluas 1,990 ekar. Dan di dalam projek pembangunan inilah syarikat ini tidak melepaskan peluang dari membina rumah kedai untuk tujuan pelaburan. Senarai bangunan yang dimiliki oleh kumpulan ini adalah seperti jadual di bawah:Jadual 3.24: Senarai Bangunan Pejabat Dan Rumah Kedai Milik MUIProp Tahun 2000 – 2004 Lokasi Keluasan Nilai Buku Bersih (RM’000) MUI Plaza 7,436 170,480,684 3,197 24,481,042 468 1,963,780 23,113 8,072,085 No. 1 & 3, Jalan P Ramlee No. 13 & 15, Jalan Sultan Ismail. Rumah Kedai 4 tingkat, Taman Indrahana, Jalan Kuchai, KL Rumah Kedai ’Prewar Shophouses’, Pekan Batu Tiga, Selangor Sumber : Laporan Tahunan MUIProp Tahun 2000 – 2004. 91 3.8.5.4 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Hotel. Selain daripada itu, kumpulan ini memiliki 4 buah hotel di Australia yang terletak di Sydney dan Hobart iaitu Hotel Corus Sydney, Hotel Corus Hobart dan Hotel Pasific Vista. Hotel Sydney Vista dibina semasa negara itu menjadi tuan rumah Temasya Sukan Olimpik 2000. Dengan itu syarikat ini telah mengambil peluang untuk membuat peluang pelaburan di sana. Dan pada tahun 2000, kesemua hotel milik kumpulan ini sentiasa penuh akibat dari Temasya Sukan Olimpik yang diadakan di sana. Syarikat ini juga tidak hanya membuat pelaburan di luar negara, tetapi mereka juga mempunyai rangkaian hotel di dalam negara. MingCourt Vista Hotel ini terletak di Pantai Teluk Kemang, Port Dickson mempunyai keluasan 11.7 ekar. Secara umum, rangkaian hotel milik MUIProp ini dapat dilihat melalui jadual di bawah:Jadual 3.25: Senarai Rangkaian Hotel Milik MUIProp Diluar Negara Tahun 2000 – 2004 Lokasi Keluasan (sq. mt) Wynyard Vista Hotel, 1,011 New South Wales 211 buah bilik Pasific Vista Hotel, 24,970 Tasmania 60 buah bilik Hobart Vista Hotel, 3,569 Tasmania 140 buah bilik Corus Hotel Sydney, 1,011 Sydney 268 buah bilik MingCourt Vista Hotel, Port Dickson Nilai Buku Bersih (RM’000) 42,731,232 4,301,083 18,103,896 70,398,105 11.7 ekar, 200 buah bilik - Sumber : Laporan Tahunan MUIProp Tahun 2000 – 2004. 92 Bahagian perkhidmatan pendidikan kumpulan, melalui Excel Education Pty Ltd, memiliki 3 entiti berdaftar di Perth, Western Australia :Western Australia International College, Australian Institute For University Studies dan Australian Institute for Golf Management. 3.8.6 Kesimpulan Mui Properties menikmati keuntungan sebelum cukai sebanyak RM 26.3 juta daripada hasil yang diperolehi syarikat sebanyak RM 107.6 juta pada tahun 2003 berbanding RM 14.9 juta daripada hasil syarikat pada tahun 2002 sebanyak RM 99.4 juta. Walaubagaimanapun, pencapaian Mui Properties dikesani oleh kerosakan aset dan pelaburan sebanyak RM 54.8 juta yang memberi kesan kerugian sebelum cukai syarikat sebanyak RM 28.5 juta bagi kewangan berakhir pada 31 Disember 2003. Jumlah aset Mui Properties pada 31 Disember 2003 adalah sebanyak RM 1.23 bilion dan RM 886.9 juta pada tahun 2002. Secara keseluruhannya aktiviti pelaburan sepanjang 5 tahun juga dapat dilihat berdasarkan kepada jadual 3.26 di bawah:Jadual 3.26 : Nilai Pelaburan Harta Tanah Mui Prop Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Tahun 2000 2001 2002 2003 2004 Nilai 1,200,000 1,200,000 2,584,240 4,480,684 4,480,684 Sumber : Laporan Tahunan dan Olahan Sendiri 2005 93 Berdasarkan kepada nilai pelaburan di atas, didapati nilai pelaburan Mui Prop pada tahun 2000 hingga 2001 adalah sebanyak RM1,200,000. Nilai pelaburan pada tahun 2002 pula adalah RM2,584,240. Nilai pelaburan Mui Prop didapati meningkat akibat daripada pembangunan yang dibuat untuk Hotel Pasific Vista, Tasmania. Nilai pembangunan dan pelaburan ini seterusnya meningkat dari tahun ke setahun dengan beberapa lagi projek yang dibuat. 3.9 Kejora Harta Berhad 3.9.1 Latar Belakang Kejora Harta Berhad Kejora Harta Sdn Bhd adalah nama semasa diawal penglibatan kumpulan ini dibangunkan pada tahun 1993. kemudiannya ia ditukar kepada Kejora Harta Berhad dan ia kekal sehingga sekarang. Kejora Harta (KHB) terlibat dalam projek pembangunan yang terletak di Kedah. Pembangunan tersebut, yang membentuk sebahagian penting perbandaran Bandar Amanjaya, meliputi tanah pegangan bebas seluas 1,241 ekar di Mukim Sg Petani, Daerah Kuala Muda, dan merangkumi harta kediaman dan perindustrian ringan dan pejabat kedai. Pembangunan di Bandar Amanjaya, dikonsepsualisasikan sebagai perbandaran moden bersepadu sepenuhnya, bermula dalam bulan Februari 1994 dan meluputi lebih 8,000 ekar. Kawasan pembangunan adalah kira-kira 3 hingga 4 km timur laut Bandar Sg Petani, diantara Taman Ria di Sg Petani dan Sungai Lalang, dengan Bukit Selambu di bahagian timur, Lebuhraya Ekspress Utara Selatan membelah melalui kawasan pembangunan, memberikan akses langsung ke Pulau Pinang. 94 3.9.2 Objektif Syarikat Menguasai pembangunan-pembangunan yang boleh meningkatkan pendapatan tahunan syarikat disamping meningkatkan dana pemegang-pemegang saham syarikat. 3.9.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Kejora Harta Berhad Profil pelaburan Kejora Harta Berhad terbahagi kepada pelaburan harta tanah secara langsung dan pelaburan tidak langsung. Secara keseluruhannya, Kejora Harta Berhad terlibat dengan beberapa aktiviti pelaburan. Portfolio syarikat ini boleh dianggap pelbagai. Tujuannya adalah untuk mengelakkan dan meminimumkan risiko. Perniagaan utama kumpulan ini bagi tahun-tahun yang ditinjau secara keseluruhannya adalah pembangunan harta tanah, pembinaan, perkuarian/premix dan juga peruncitan. Kumpulan ini juga telah mempelbgaikan perniagaan kepada sektor peruncitan dengan mengambilalih seluruh kepentingan ekuiti dalam Rampai-Niaga Sdn Bhd yang memegang hak istimewa bagi pengagihan dan jualan barangan “The Body Shop” di Semenanjung Malaysia. Jadual 3.27 di bawah menunjukkan aktiviti portfolio pelaburan Kejora Harta Berhad:Jadual 3.27 : Aktiviti Pelaburan Kejora Harta Berhad Bil Aktiviti 1 Pembangunan Harta Tanah 2 Pembinaan 3 Perkuarian/Premix 4 Peruncitan Sumber : Laporan Tahunan Dan Olahan Sendiri, 2005 95 Pelabuaran harta tanah secara langsung milik syarikat Kejora Harta Berhad terdiri daripada bangunan dan tanah kekal, tanah pegangan pajak jangka panjang, harta tanah pembangunan, tanah untuk pembangunan, dan lain-lain pelaburan. Pelaburan harta tanah secara tidak lansung meliputi saham, anak syarikat, syarikat bersekutu, syarikat kerjasama, deposit institut kewangan, tunai dan baki bank. Pembangunan dan pembinaan harta tanah kumpulan ini memperlihatkan mereka bergerak secara aktif dalam bidang harta tanah pejabat. Kebanyakan pembinaan bangunan pejabat ini dibuat di 2 kawasan iaitu kawasan Klang dan juga di Bandar Tanjong Tokong, Penang. Selain itu, Kejora Harta juga mempunyai simpanan tanah yang dikenali sebagai ‘landbank’ dengan tujuan untuk pelaburan pada masa akan datang. Pembahagian portfolio pelaburan syarikat ini dapat dilihat berdasar jadual 3.28 di sebelah:- 3.9.4 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Kejora Harta Berhad 3.9.4.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman Perkembangan aktiviti pembangunan harta tanah syarikat ini tidaklah begitu aktif jika dilihat dari tahun 2000 – 2004. Syarikat ini telah mengambil pendekatan berhatihati untuk tidak melancarkan terlalu banyak fasa baru memandangkan keupayaan pasaran untuk menyerap adalah terhad. Pada tahun 2000, Vista – Prisma Sdn Bhd sebuah syarikat subsidiari secara rasmi telah melancarkan projek homestay di Selangor yang terdiri daripada 125 lot homestead. Jualan bagi projek ini dianggarkan RM25 juta amatlah menggalakkan di mana hampir 40% daripada lot-lot tersebut telah dijual sebelum pelancaran rasmi dibuat. Selain itu, syarikat juga memberikan tumpuan kepada pemasaran harta tanah kediaman yang telah sedia ada dan juga pelancaran baru harta 96 tanah kategori kos rendah sehingga ko sederhana rendah yang berharga dari RM69,800 dan kos rendah satu tingkat berharga RM35,000. Jadual 3.28 disebelah menunjukkan aktiviti portfolio kumpulan Kejora Harta. Pada tahun 2001, jualan harta tanah pembangunan adalah sebanyak RM27.42 juta. Jualan harta tanah dalam projek pembangunan syarikat di Bandar Amanjaya masih sebahagian besarnya meliputi harta tanah kediaman kos rendah hingga kos sederhana. Syarikat ini juga telah meneruskan usaha mempertingkatkan jualan terutamanya jualan kedai pejabat dan melaksanakan pelbagai skim termasuk sewa dan beli dan lanjutan tempoh kredit untuk para pembeli. Begitu juga projek Taman Hutan Barbara iaitu sebuah homestead di Lenggeng, Negeri Sembilan juga telah disiapkan dan diserah kepada para pembeli. Bagi tahun 2002, perolehan bagi pembangunan harta tanah adalah sebanyak RM24.80 juta, penurunan 10% berbanding RM27.42 juta yang dicatat pada tahun sebelumnya. Ini disebabkan permintaan pasaran yang masih lemah di Sungai Petani. Sehingga tahun 2003, keuntungan hasil daripada penjualan pembangunan harta tanah jenis kediaman meningkat dengan perolehan sebanyak RM25.7 juta. Walaubagimanapun, jualan harta tanah sebenar meningkat dengan ketara pada tahun 2004 sebanyak RM30.0 juta. Sepanjang 4-5 tahun kebelakangan ini, secara kesimpulannya syarikat ini banyak menumpukan kepada penjualan harta tanah mereka yang tidak terjual dan mempertingkatkan tahap perdagangan dan aktiviti-aktiviti perniagaan bagi mempercepatkan jualan unit-unit kedai pejabatnya. Di bawah adalah jadual 3.29 yang menunjukkan nilai pembangunan harta tanah yang telah dibina:- 97 19,934,730 25.46% 23,358,790 29.83% 78,295,326 100% 1,952,000 2.49% 11,679 0.03% 23,359 0.07% 35,928,038 100% 1,952,000 5.43% Sumber : Laporan Tahunan Kejora Harta Berhad dan Olahan Sendiri, 2005. Jumlah b) Tidak tersiar Saham a) Tersiar c) Komersil b) Rumah Kedai a) Bangunan Pejabat 7,929 0.02% 23,359 0.07% 33,917,288 100% 1,555,000 4.58% Jadual 3.28: Portfolio Pelaburan Kejora Harta Berhad Antara Tahun 2000 - 2004 2002 Jenis Pelaburan 2000 2001 (RM’000) (RM’000) (RM’000) (%) (%) (%) Pembangunan & Pembinaan H / Tanah 33,049,806 33,941,000 32,331,000 a) Kediaman b) Komersil 94.47% 95.32% 42.21% c) Pejabat d) Homestay Pelaburan harta tanah 6,905 0.02% 23,359 0.08% 29,690,264 100% 6,905 0.02% 23,359 0.08% 30,450,264 100% 560,000 1.84% 29,860,000 98.06% 29,176,000 98.27% 484,000 1.63% 2004 (RM’000) (%) 2003 (RM’000) (%) Jadual 3.29 : Nilai Pembangunan Syarikat Kejora Harta Berhad Sepanjang Tahun 2000 - 2004 Tahun Nilai Pembangunan 2000 33,049,806 2001 33,941,000 2002 32,331,000 2003 29,176,000 2004 29,860,000 Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 NILAI PEMBANGUNAN KEJORA HARTA SEPANJANG TAHUN 2000 - 2004 NILAI (JUTA) 36,000,000 34,000,000 32,000,000 30,000,000 28,000,000 26,000,000 2000 2001 2002 2003 2004 TAHUN Graf 3.4 : Nilai Pembangunan Syarikat Kejora Harta Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 99 3.9.4.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil (Rumah kedai / Pejabat) Selain itu, syarikat ini juga teru menerokai pendekatan baru dengan membina aktiviti dan pembangunan harta tanah komersil dan perniagaan pusat komersil perbandaran untuk mendorong penjualan unit pejabat kedainya. Bagi aktiviti pelaburan pula, kebanyakannya ianya terdiri bangunan-bangunan kedai dan juga bangunan komersil yang digunakan untuk mendapatkan penyewaan dari orang luar. Syarikat ini juga telah menjalankan pelbagai skim berbentuk promosi bagi menarik pelbagai minat untuk menyewa dan membeli bangunan pejabat dan rumah kedai milik mereka. Antara skim yang dibuat adalah seperti skim ”sewa dan beli” dan juga melanjutkan tempoh kredit untuk para pembeli. Skim ini diwujudkan berikutan daripada penjualan dan penyewaan unit kedai pejabat yang dimiliki oleh kumpulan ini adalah lembap memandangkan aktiviti komersil dan peniagaan di kawasan mereka adalah masih ditahap yang rendah. Berikut merupakan jadual 3.30 yang menunjukkan sebahagian daripada bangunan milik Kejora Harta Berhad:- 100 Jadual 3.30 : Sebahagian Bangunan Bagi Maksud Pelaburan Milik Kejora Harta Berhad Pada Tahun 2000 - 2004 Bangunan Umur Nilai Buku Bersih bangunan (RM,000) Bebas 11 1,483 Bebas 6 198 Bebas 8 492 Bebas 7 197 Pajakan 4 621 Bebas 4 853 Pegangan a) Rumah Kedai 3 tingkat No. 3 & 5, Jalan USJ 10/1C Mukim Damansara Petaling Jaya b) Rumah Kedai 3 tingkat Daerah Kuala Muda Sungai Petani c) Bangunan Komersil Lot LG3A, Mukim Damansara Petaling, Selangor d) Bangunan Komersil Lot 338, Central Square Complex, Sungai Petani, Kuala Muda, Kedah e) Bangunan Komersil Mahkota Parade Shopping Complex, Melaka f) Bangunan Komersil Subang Parade Mukim Damansara, Petaling Jaya Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 Manakala jadual di bawah pula menunjukkan nilai pelaburan yang dibuat oleh Kejora Harta Berhad dari tahun 2000 – 2004:- 101 Jadual 3.31 : Nilai Bagi Maksud Pelaburan Kejora Harta Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Tahun Nilai Pelaburan 2000 1,952,000 2001 1,952,000 2002 1,555,000 2003 484,000 2004 560,000 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 Manakala graf nilai pelaburan boleh dirujuk seperti di bawah :- NILAI BAGI MAKSUD PELABURAN OLEH KEJORA HARTA BERHAD PADA TAHUN 2000 - 2004 NILAI (JUTA) 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 2000 2001 2002 TAHUN 2003 2004 Graf 3.5 : Nilai Pelaburan Syarikat Kejora Harta Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 Dapat dilihat dengan jelas pelaburan Kejora Harta semakin lama semakin berkurang dan ini antara faktornya seperti lambakan penawaran di pasaran. Ini menyebabkan berlakunya persaingan yang sengit kerana pengguna berpeluang untuk memilih bangunan manakah yang mahu disewanya. Tambahan lagi seperti kenyataan di 102 atas, kebanyakan bangunan komersil milik kumpulan ini berada di dalam kawasan yang masih lemah dari segi aktiviti komersilnya. 3.9.4.3 Perkembangan Aktiviti Pembinaan Harta Tanah (Infrastruktur) Pembinaan mencatatkan perolehan sebanyak RM47.86 juta pada tahun 2001 dimana ia adalah hasil daripada projek infrastruktur yang menjadi penyumbang terbesar kepada jumlah hasil. Syarikat ini memberikan tumpuan yang penuh dan menyertai projek-projek infratruktur sektor awam berikutan langkah yang diambil oleh kerajaan untuk merangsang ekonomi. Disamping projek infrastruktur, syarikat ini juga telah membina sebuah kondominium yang bernilai RM226 juta. Bagi tahun 2002, syarikat ini telah mengekalkan perolehan bagi pembinaan telah meningkat sebanyak RM41.77 juta, iaitu 13% lebih rendah berbanding dengan tahun yang sebelumnya. Pada tahun ini, yarikat ini telah terlibat dengan pembinaan jambatan untuk projek landasan keretapi yang terletak di Kuantan – Kerteh. Tahun ini juga memperlihatkan masalah dalam bidang pembinaan adalah kekurangan tenaga buruh. Selain itu, syarikat ini juga terus menerus membuat pembinaan fasa terakhir Pusat Komersil di Bandar Amanjaya. Persekitaran perdagangan yang mencabar juga telah menyebabkan persaingan sengit bagi projek yang ada dan ini telah mengakibatkan keuntungan kasar yang lebih rendah. 3.9.4.4 Perkembangan Aktiviti Perkuarian/ Premix Aktiviti perkuarian / premix hanya dibuat bermulanya pada tahun 2001. pada tahun 2000, perolehan kumpulan ini hanyalah dihailkan melalui pembangunan harta tanah. Oleh kerana itu, kumpulan ini bergerak secara aktif menerokai bidang-bidang 103 untuk mempelbagaikan lagi portfolio pelaburan mereka. Tahun 2001 memperlihatkan kumpulan ini mencatatkan perolehan sebanyak RM42.96 juta dengan jualan hampir 1.63 tan produk kauri dan premix. Pada masa ini, kumpulan ini mempunyai sebuah harta tanah yang digunakan untuk pengoperasian kuari di Sungai Long Hulu Langat. Tahun 2003 memperlihatkan kemajuan sektor perkuarian dengan perolehan dan memberangsangkan dan jualan kasar sebanyak RM56. juta berbanding RM39.5 juta pada tahun sebelumnya. Dengan keuntungan yang begitu memberangsangkan kumpulan ini telah mengembangkan kapasiti pengeluarannya secara agregat dalam mempertimbangkan untuk menambahkan lagi kapasiti premixnya. 3.10 Talam Corporation Berhad 3.10.1 Latar Belakang Talam Corporation Berhad Permulaan kumpulan ini dibina ia dikenali dengan nama Talam Mines Limited. Kemudian pada tahun 1986 ia ditukar kepada Talam Corporation Berhad. Permulaan penubuhannya, syarikat ini terlibat dalam perniagaan perlombongan timah sehingga 1983. ia kemudiannya kumpulan ini menceburi kegiatan pajakan dengan penubuhan Talam Leasing Sdn Bhd pada oktober 1982. pada tahun 1985, Talam menceburi pembangunan harta dengan membeli harta di Setapak, Selangor dan Cameron Highlands. Dengan pengalaman ini, pada tahun 1990 ia memperolehi Maxisegar, syarikat pembangunan harta tanah yang mempunyai pegangan harta tanah. Sejak dari itu, pembangunan harta dan pelaburan menjadi kegiatan utama kumpulan Talam. Diantara projek utama yang dikendalikan oleh kumpulan ini adalah Pandan Indah I dan II, Bukit Sentosa I, II dan III, Saujana Puchong, Danau Putra Sepang, Bandar Baru Ampang dan Menara Maxisegar. 104 Pada tahun 1996, Talam Menceburi sektor pendidikan apabila ia mengambilalih Kolej Aman Bhd, yang menawarkan program berorentasikan perniagaan. Kegiatan pembuatan juga dijalankan oleh anak syarikat Kekwa Indah Sdn Bhd dan Maximix Sdn Bhd. Syarikat melalui syarikat sekutunya Pandan Indah Medical Management Sdn Bhd, telah memeterai perjanjian penyewaan pada Jun 2000 dengan UniversalHealth Care Sdn Bhd untuk sewaan hospitalya selama 3 tahun. 3.10.2 Objektif Syarikat a) Mempelbagaikan bidang pelaburan untuk memastikan syarikat mendapat pulangan yang berpatutan. b) Sentiasa memastikan penguatkuasaan yang lengkap supaya majikan sentiasa menjalankan tanggungjawab untuk menjaga kepentingan pekerja. 3.10.3 Aktiviti Portfolio Pelaburan Talam Corporation Berhad Seperti syarikat-syarikat lain, secara keseluruhannya portfolio pelaburan Talam Corporation terbahagi kepada dua iaitu pelaburan harta tanah secara lansung dan pelaburan tidak lansung. Pelabuaran harta tanah secara lansung milik syarikat Talam Corporation terdiri daripada bangunan dan tanah kekal, tanah pegangan pajak jangka panjang, harta tanah pembangunan, tanah untuk pembangunan, dan lain-lain pelaburan. Pelaburan harta tanah secara tidak lansung meliputi saham, anak syarikat, syarikat bersekutu, syarikat kerjasama, deposit institut kewangan, tunai dan baki bank. Talam Corporation telah mempelbagaikan aktiviti pelaburan dengan menerokai pelbagai bidang-bidang pelaburan. 105 Aktiviti-aktiviti pelaburan kumpulan ini adalah:a) Pembangunan harta tanah b) Pelaburan harta tanah c) Hotel & Rekreasi d) Pendidikan e) Pembuatan f) Perubatan Jadual 3.32 dibawah menunjukkan pembahagian portfolio pelaburan syarikat:- 106 - - 16,367 3.03% 150,000 18.55% - 125,453 15.52% 125,453 23.21% 10,295 0.78% 150,000 11.41% - 175,653 13.36% 37,195 47,053 37,159 6.88% 5.82% 2.82% Jumlah 540,400,000 808,580,000 1,314,843 100% 100% 100% Sumber : Laporan Tahunan Talam Corporation Berhad dan Olahan Sendiri, 2005. Pelaburan dalam anak syarikat Pelaburan lain Bond Pelaburan harta tanah a) Service Apartment b) Golf c) Pejabat d) Komersil e) Pendidikan f) Hospital Perkilangan Jadual 3.32: Portfolio Pelaburan Talam Corporation Berhad Antara Tahun 2000 - 2004 2000 2001 2002 Jenis Pelaburan (RM’000) (RM’000) (RM’000) (%) (%) (%) Pembangunan & Pembinaan H / Tanah a) Kediaman b) Komersil 486,074,000 941,736,000 c) Pejabat 361,385,000 60.11% 71.62% d) Industri 66.87% e) Hotel f) Bercampur 65,706 5.13% 1,280,238 100% 14,779 1.15% 110,000 8.59% - 99,771 7.79% 989,982,000 77.33% 2003 (RM’000) (%) 2,360,948 100% 14,779 0.63% 110,000 4.66% 76,332 3.23% - 168,303 7.13% 1,991,534 84.35% 2004 (RM’000) (%) 3.10.4 Perkembangan Aktiviti Portfolio Pelaburan Talam Corporation Berhad 3.10.4.1 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Dan Pembinaan Harta Tanah Talam Corporation terlibat dengan pelbagai jenis pembangunan harta tanah. Kumpulan ini bergerak secara aktif dalam pembangunan harta tanah perdagangan, perumahan, rekreasi, komersil, industri dan pembelian tanah-tanah kosong. Dapat dilihat pembangunan harta tanah kumpulan ini bergerak secara aktif pada tahun 2000. Pada tahun 2000, kumpulan ini telah melancarkan sebuah pembangunan baru iaitu Saujana Puchong yang mempunyai keluasan seluas 417.34 ekar. Kawasan pembangunan ini mempunyai pelbagai kemudahan seperti berdekatan dengan lebuhraya dan sebagainya. Ini menyebabkan semasa ia dilancarkan, sebanyak 1,842 buah rumah teres kos sederhana rendah telah terjual dengan nilai RM269.7 million. Selain itu, pada tahun tersebut, Talam Corporation juga telah berusaha menyiapkan projek “Multiple Super Corridor” yang terletak di Sepang iaitu pembangunan Danau Putra yang mempunyai keluasan 427.5 ekar. Pembangunan bagi kawasan ini termasuklah rumah teres, apartment, kondominium dan juga banglo. Tahun 2001 dan 2002, tidak mempunyai banyak beza dari segi pembinaan harta tanah. Kumpulan ini telah menyiapkan pembangunan kawasan Bukit Sentosa yang terletak di Serendah, Kuala Lumpur. Keluasan kawasan taman ini adalah 2,427 ekar. Bukit Sentoa mempunyai keunikan kerana pembangunan yang dijalankan adalah berupa pembangunan bercampur. Begitu juga dengan tahun 2003, kumpulan Talam Corporation juga maih lagi menumpukan perhatian mereka dalam pembangunan harta tanah. Ini kerana pembangunan harta tanah adalah aktiviti utama kumpulan ini dimana 83% daripada sumber pendapatan syarikat adalah daripada aktiviti ini. 108 Di bawah beberapa anak syarikat yang ditubuhkan oleh kumpulan ini, pelbagai projek telah dibangunkan dengan jayanya. Ini dapat dibuktikan apabila pulangan perolehan kumpulan ini pada tahun 2004 sebanyak 91% adalah hasil daripada pembangunan harta tanah. Sehingga tahun 2004, terdapat beberapa projek pembangunan yang yang dijalankan oleh kumpulan. Projek pembangunan yang dijalankan adalah pembangunan bercampur yang terdiri daripada harta tanah komersil, kediaman perumahan dan harta tanah industri. Secara keseluruhannya, pembangunan becampur ini dibangunkan di kawasan Kuala Lumpur, Ampang, Sepang, Puchong, Bukit Jalil dan Rawang. Berikut adalah beberapa projek pembangunan yang sedang dijalankan:Jadual 3.33 : Projek Pembangunan Talam Corporation Berhad Bil 1 Anak Syarikat (Pemaju) Maxisegar Sdn Bhd Jenis Pembangunan Kediaman, Komersil 2 3 Projek Taman Puncak Jalil (Bandar Sri Bukit Jalil) Saujana Damansara Ukay Perdana Maxisegar Sdn Bhd Ukay Land Sdn Bhd 4 5 Lestari Puchong Lagoon Perdana Lestari Puchong Sdn Bhd Tenaga Gagah Sdn Bhd 6 Kinrara Seksyen 3 Sentosa Restu (M) Sdn Bhd 7 Bukit Pandan Mudi Angkasa Development Sdn Bhd 8 Jalil Heights Abra Development Sdn Bhd Kediaman, Komersil Kediaman, Rumah Kedai Kediaman, Komersil Apartment, Komersil kompleks, Hotel Kediaman, Rumah Kedai, Komersil kompleks Kedai, Apartment(Rumah Teres) Kediaman (Rumah Semi-D) 109 Bil 9 Projek Saujana Puchong AnakSyarikat (Pemaju) Expand Factor Sdn Bhd Jenis Pembangunan Rumah Kediaman, Apartment, Rumah Kedai 10 Danau Putra Kenshine Corporation Kediaman, Apartment, Sdn Bhd Rumah Kedai, Komersil kompleks, Hotel, Rekreasi, ‘Service Apartment’ 11 Saujana Selayang Abra Development Sdn Banglo, rumah Teres Bhd dan Semi-D 12 Saujana Putra Galian Juta Sdn Bhd Rumah teres kos sederhana rendah, Apartment kos sederhana 13 Lestari Permai Europlus Construction Kedaiaman, Rumah Sdn Bhd Kedai, 14 Bukit Sentosa Talam Industries Sdn Kediaman, Komersil Bhd dan industri 15 Bandar Bukit Europlus Construction Golf, Kampus, industri, Beruntung Sdn Bhd komersil, kediaman 16 Bukit Beruntung III Perwira Indra Sakti Sdn Kediaman, industri dan Bhd komersil 17 Prima Beruntung Europlus Berhad Pembangunan bercampur 18 Pulau Melaka Pulau Kembar Sdn Bhd Kediaman, komersil, hotel, Marina, kawasan riadah merangkap kawasan pelancongan Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 Dan Olahan Sendiri 2005 Nilai keseluruhan pembangunan harta tanah yang dibuat oleh Talam Corporation Berhad adalah seperti berikut:- 110 Jadual 3.34 : Nilai Bagi Maksud Pembangunan Talam Corporation Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Tahun Nilai Pembangunan 2000 361,385,000 2001 486,074,000 2002 941,736,000 2003 989,982,000 2004 1,991,534,000 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 Manakala graf yang menunjukkan nilai pembangunan sebenar Talam adalah seperti berikut:- NILAI BAGI MAKSUD PEMBANGUNAN OLEH TALAM CORPORATION BERHAD PADA TAHUN 2000 - 2004 NILAI (JUTA) 2,500,000,000 2,000,000,000 1,500,000,000 1,000,000,000 500,000,000 0 2000 2001 2002 2003 2004 TAHUN Graf 3.6 : Nilai Pembangunan Syarikat Talam Corporation Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 111 3.10.4.2 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Komersil Tahun 2000-2004 (Pejabat / Komersil Kompleks / Bangunan Pendidikan) Dapat dilihat daripada penerangan berkaitan dengan pembangunan harta tanah, kumpulan Talam Corporation juga terlibat dengan aktiviti pelaburan harta tanah. Aktiviti pelaburan yang dibuat ini termasuklah di dalam dan juga di luar Negara. Pelaburan yang dilakukan oleh Talam Corporation Berhad adalah secara langsung dan secara tidak langsung. Pada tahun 2000, dibawah anak syarikat Pandan Indah Medical Management Sdn Bhd, telah menandatangani perjanjian penyewaan selama 3 tahun dengan Universal Health Care R&D. Penyewaan ini melibatkan bangunan Talam Medical Centre. Selain itu, melalui pelaburan yang melibatkan bangunan Maxisegar dan Komersil Kompleks Pandan Kapital Shopping Mall, kumpulan ini menikmati keuntungan hasil daripada penyewaan bangunan. Dengan keseluruhan kadar penghunian penyewaan sebanyak 87% - 89% kumpulan ini menikmati keuntungan sebanyak RM1.7 million. Di bawah menunjukkan perolehan yang diperolehi daripada penyewaan 2 bangunan milik Talam Corporation Berhad:Jadual 3.35 : Perolehan Maxisegar Dan Bangunan Komersil Kompleks Pandan Kapital Shopping Mall Dari Tahun 2000 – 2004. Tahun Keuntungan (RM ,000) 2000 RM17.1 2001 RM17.5 2002 RM18.1 2003 RM19.2 2004 RM19.8 Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 Dan Olahan Sendiri, 2005 112 Selain menikmati keuntungan hasil sewaan dari Menara Maxisegar, Talam juga menikmati hasil sewaan daripada beberapa bangunan lain. Ada diantara bangunan yang dibangunkan oleh Talam dibeli oleh pembeli yang berminat. Manakala yang lain hanya disewa sahaja. Diantara bangunan-bangunan yang dimiliki oleh Talam adalah :Jadual 3.36 : Beberapa Bangunan Milik Talam Sehingga Tahun 2004 Lokasi Keluasan (ekar) Menara Maxisegar 33319.51 Selangor 8 buah bangunan komersil, 2.32 ekar Selangor 8 unit rumah pejabat, 1,085 Selangor 10 unit pejabat 1.72 ekar Kuala Lumpur Sumber : Laporan Tahunan Talam Tahun 2000 - 2004 Nilai Buku Bersih (RM’000) 59,847 28,349 1,971 62,393 Dalam bidang pendidikan, kumpulan ini juga telah membuka Kolej Aman dimana kolej ini mempunyai bangunannya sendiri yang membuat program berkembar dengan universiti di luar Negara. Selain itu, Talam Corporation juga mempunyai Institute Maxisegar juga mempunyai bangunan sendiri dimana, kumpulan ini menikmati keuntungan hail dari pembayaran yuran yang diperolehi dari pelajar-pelajar yang mendaftar di kolej ini. Keuntungan yang diperolehi daripada pelaburan ini adalah RM4.3 million. Talam Corporation ini juga terlibat dengan pelaburan dengan membuka rangkaian hotel di luar Negara. Hotel tersebut adalah Maxcourt Hotel. Pelaburan dalam bidang perhotelan juga mendatangkan keuntungan kepada pihak Talam Corporation Berhad di mana hasil keuntungan penyewaan yang dinikmati oleh kumpulan ini adalah seperti berikut:- 113 Jadual 3.37 : Keuntungan Hotel Maxcourt Dari Tahun 2000 - 2004 Keuntungan (RM ,000) 2000 RM10.5 2001 RM10.9 2002 RM12.3 2003 RM 13.9 2004 RM 15.6 Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 Dan Olahan Sendiri, 2005 Tahun Keuntungan Keuntungan Hotel Maxcourt Dari Tahun 2000 - 2004 14.5 12.5 10.5 2000 2001 2002 2003 2004 Tahun Graf 3.7 : Keuntungan Hotel Maxcourt Dari Tahun 2000 - 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 Dan Olahan Sendiri, 2005 Selain Hotel Maxcourt, kumpulan ini juga telah membuat pelaburan di luar Negara iaitu di Negara China. Pelaburan yang dilakukan adalah berupa harta tanah hotel dimana ia adalah bertaraf hotel 4 bintang yang terletak di Changchun, China. Disamping membuat pelaburan, ia juga turut mempromosikan Negara Malaysia. Pelaburan ini juga dianggap berjaya kerana kadar penghunian hotel ini secara purata sepanjang tahun 2000 – 2004 adalah 76%. Nilai aktiviti pelaburan Syarikat Talam Corporation sepanjang 5 tahun dapat dilihat melalui jadual 3.38 dibawah:- 114 Jadual 3.38: Nilai Bagi Maksud Pelaburan Talam Corporation Berhad Pada Tahun 2000 – 2004 Tahun Nilai Pelaburan (RM’000) 2000 125,453 2001 125,453 2002 175,653 2003 99,771 2004 168,303 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 Manakala graf yang menunjukkan nilai pelaburan sebenar Talam adalah seperti berikut:- NILAI BAGI MAKSUD PELABURAN OLEH TALAM CORPORATION BERHAD PADA TAHUN 2000 - 2004 NILAI (JUTA) 200,000 150,000 100,000 50,000 0 2000 2001 2002 2003 2004 TAHUN Graf 3.8 : Nilai Pelaburan Syarikat Talam Corporation Berhad Sepanjang Tahun 2000 – 2004 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 115 3.11 Mutiara Goodyear Development Berhad 3.11.1 Latar Belakang Mutiara Goodyear Development Berhad Mutiara Goodyear Development Berhad telah ditubuhkan pada 27.6.1978. kumpulan ini telah disenaraikan di papan utama KLSE pada 23.5.2002. Permulaan ia ditubuhkan, kumpulan ini terlibat dengan kegiatan seperti:a) Pembangunan harta tanah b) Pembinaan c) Pengurusan projek d) Membekalkan peralatan-peraatan pejabat e) Insuran f) ‘Consultancy’ Sehingga 31.1.2002, kumpulan ini masih lagi mempunyai ‘land bank’ bernilai seluas 969 ekar yang mna 96% daripadanya adalah digunakan untuk projek BTM. 3.11.2 Visi Syarikat Visi utama kumpulan ini adalah :“ Mempercayai bahawa kualiti dan pengalaman adalah tonggak dan kekuatan dalam mempertingkatkan kemajuan dan pertumbuhan syarikat”. 116 3.11.3 Misi Syarikat Misi syarikat pula :“ Kami mencuba seberapa daya untuk mempertingkatkan kualiti produk dan juga servis kepada inovasi yang kreatif, sentiasa memperbaharui dan juga menyesuaikannya mengikut perubahan pasaran semasa”. “ Kami juga sentiasa optimistik dalam memperkenalkan skill yang mempengaruhi kualiti produk yang akan dikeluarkan”. “ Kami juga sentiasa mengambil perhatian terhadap kebajikan komuniti dengan menyediakan persekitaran kediaman yang selesa dalam semua projek pembangunan yang dijalankan”. 3.11.4 Aktiviti Portfolio Pelaburan Mutiara Goodyear Development Berhad Profil pelaburan Mutiara Goodyear Development Berhad terbahagi kepada pelaburan harta tanah secara langsung dan pelaburan tidak langsung. Pelabuaran harta tanah secara langsung milik Syarikat Mutiara Goodyear Development Berhad ini terdiri daripada bangunan dan tanah kekal, tanah pegangan pajak jangka panjang, harta tanah pembangunan, tanah untuk pembangunan, dan lain-lain pelaburan. Pelaburan harta tanah secara tidak langsung meliputi saham, anak syarikat, syarikat bersekutu, syarikat kerjasama, deposit institut kewangan, tunai dan baki bank. Secara keseluruhannya, aktiviti utama syarikat ini adalah:a) Pembangunan harta tanah b) Pelaburan harta tanah c) Pegangan pelaburan bagi syarikat bersekutu Jadual 3.39 di bawah menunjukkan profil aktiviti syarikat ini:- 117 0 416,772 100% 5,500 1.31% 5,500 1.64% 0 334,767 100% 34,400 8.25% 28,623 8.55% 132,397 24.10% 549,169 100% 5,500 1.00% 132,397 22.44% 589,888 100% 5,500 0.93% 46,165 7.82% 405,826 68.79% 376,872 68.62% 34,400 6.26% 2003 (RM’000) (%) 2002 (RM’000) (%) Sumber : Laporan Tahunan Talam Corporation Berhad 2000 – 2004 dan Olahan Sendiri, 2005. Jumlah Pelaburan dalam anak syarikat Pelaburan harta tanah g) Pejabat h) Komersil Pelaburan lain a) Share Jadual 3.39: Portfolio Pelaburan Mutiara Goodyear Antara Tahun 2000 - 2004 2000 2001 Jenis Pelaburan (RM’000) (RM’000) (%) (%) Pembangunan & Pembinaan H / Tanah 300,554 g) Kediaman 376,872 h) Komersil 89.80% 90.42% i) Pejabat j) Bercampur 132,397 21.87% 605,198 100% 5,500 0.91% 61,475 10.15% 405,826 67.05% 2004 (RM’000) (%) 3.11.5 Perkembangan Aktiviti Pelaburan Harta Tanah Mutiara Goodyear Development Berhad Kumpulan ini bersama-sama dengan anak-anak syarikatnya telah terlibat di dalam aktiviti pembangunan dan pelaburan. Dari segi aktviti pelaburan, kumpulan ini mempunyai sebuah Wisma Goodyear setinggi 13 tingkat yang digunakan untuk ytujuan pelaburan. Bangunan ini terletak di Kelana Jaya Centre Point. Bangunan milik kumpulan ini bernilai lebih kurang RM31,000,000. Daripada bangunan ini, kumpulan ini menikmati hasil sewa yang diterima daripada penyewa setiap tahun. Ini adalah untuk tujuan pelaburan sahaja. Di dalam bidang pelaburan harta tanah, kumpulan ini mempunyai baget pelaburan bagi tanah dan bangunan di mana seperti bangunan Wisma Goodyear, pembelian tanah dan bangunan adalah untuk tujuan pelaburan. Berikut merupakan jadual 3.40 yang menunjukkan pelaburan harta tanah kumpulan ini:Jadual 3.40 : Nilai Pelaburan Mutiara Goodyear Development Berhad Sepanjang Tahun 2000 - 2004 2000 2001 (RM’000) (RM’000) Nilai 31,000 31,000 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 Tahun 2002 (RM’000) 34,400 2003 (RM’000) 46,145 2004 (RM’000) 46,145 Dapat dilihat melalui jadual di atas, tahun 2003 dan tahun 2004, nilai pelaburan kumpulan ini adalah sama dan berlakunya peningkatan dari tahun 2002 kepada tahun 2003 sebanyak 34%. Ini berikutan daripada peningkatan nilai sewa terhadap bangunan milik mereka. Selain itu berlakunya juga peningkatan kadar penghunian iaitu dari 65% kepada 71%. 119 3.11.6 Perkembangan Aktiviti Pembangunan Harta Tanah Kediaman Mutiara Goodyear Development Berhad Seperti yang diketahui juga, aktiviti pembangunan juga merupakan aktiviti utama kumpulan ini. Ia bertujuan untuk meningkatkan nilai keuntungan para pemegang saham. Kebanyakan aktiviti pembangunan kumpulan ini lebih menumpukan kepada pembangunan perumahan. Daripada pemerhatian yang dilakukan, aktiviti pembangunan kumpulan ini banyak dijalankan di sekitar daerah Selangor dan Kuala Lumpur. Manakala sebahagian daripada pembangunannya dibuat di negeri Kedah. Kumpulan ini gemar membina rumah kediaman jenis teres bagi golongan kelas sederhana. Berikut merupakan senarai taman yang dibangunkan oleh Mutiara Goodyear Development Berhad mengikut jenis pembangunan yang telah dibangunkan:Jadual 3.41: Senarai Pembangunan Perumahan Mutiara Goodyear Development Berhad Bandar / Taman Phase / Fasa Jenis pembangunan Bandar Tasek Mutiara Phase 4 Teres 1 tingkat Bandar Tasek Mutiara Phase 1 Teres 1 tingkat Bandar Tasek Mutiara Phase 5 Bandar Tasek Mutiara Phase 3 Teres 2 tingkat Bandar Tasek Mutiara Phase 2 Teres 1 tingkat Bandar Tasek Mutiara Phase 5 Teres 1 tingkat Bandar Tasek Mutiara Phase 5 Teres 2 tingkat berkembar Bandar Tasek Mutiara Phase 5 Teres 2 tingkat Teres 2 tingkat & Teres 2 tingkat berkembar Dataran Prima Taman Lagenda Mas 3 tingkat ’Townhouse’ Taman Lagenda Mas 4 1/2 tingkat ’Townhouse’ Taman Lagenda Mas Teres 2 tingkat Taman Lagenda Mas 3 tingkat ’Townhouse’ 120 Bandar / Taman Phase / Fasa Jenis Pembangunan Taman Lagenda Mas 3 tingkat ’Townhouse’ Villa Lagenda Kondominium Sumber : Laporan Tahunan 2000 – 2004 Jelas dilihat hampir keseluruhan projek pembangunan kumpulan ini banyak dilaburkan kepada pembangunan perumahan. Ini kerana mengikut pendapat mereka, pembangunan berbentuk komersil atau sebagainya pada masa sekarang adalah tinggi risikonya kerana permintaan kurang di pasaran. Jadual 3.42 menunjukkan nilai pembangunan Mutiara Goodyear Development Berhad:Jadual 3.42: Nilai Pembangunan Mutiara Goodyear Development Berhad Sepanjang Tahun 2000 - 2004 Tahun Nilai 2000 2001 2002 2003 2004 (RM’000) (RM’000) (RM’000) (RM’000) (RM’000) 310,546 200,985 295,505 297,048 314,434 Sumber : Laporan Tahunan 2000 - 2004 3.12 Kesimpulan Berdasarkan kepada maklumat di atas, dapatlah disimpulkan disini, kebanyakan syarikat harta tanah di atas tidak hanya menjalankan aktiviti yang berkait dengan harta tanah sahaja. Syarikat-syarikat ini juga terlibat dalam menjalankan pelbagai aktiviti seperti yang berkait dengan makanan, kesihatan dan lain-lain. Kebanyakan syarikatsyarikat ini lebih menumpukan perhatian kepada aktiviti pembangunan dan pembinaan harta tanah. Pembangunan dan pembinaan harta tanah ini lebih ditumpukan kepada pembinaan jenis perumahan bagi kategori rumah teres dan pembangunaan bercampur. Manakala bagi pelaburan dalam harta tanah perladangan hanya syarikat I&P sahaja yang 121 dilihat bergiat aktif. Kebanyakan syarikat juga membuat pelaburan dalam harta tanah. Pelaburan harta tanah di sini bermaksud mereka terlibat dalam aktiviti dimana keuntungan yang mereka perolehi adalah dalam bentuk keuntungan sewa. Pelaburan setiap syarikat juga dapat dilihat pada pelaburan saham. Tetapi peratus pelaburan mereka di dalam saham tidaklah besar sekitar kurang daripada 4% sahaja. Peratus setiap aktiviti harta tanah bagi setiap syarikat dapat dilihat melalui jadual 3.43. Berdasarkan jadual di sebelah, dapatlah disimpulkan di sini Syarikat I&P lebih menumpukan kepada kerja-kerja pembangunan harta tanah. Berdasarkan jadual, I&P telah membangunkan harta tanah berupa kediaman, komersil, pejabat, golf dan juga menyimpan tanah untuk pembangunan. Akan tetapi Island & Peninsular Berhad lebih menumpukan kepada pembangunan harta tanah kediaman di sekitar Kuala Lumpur, Lembah Klang dan Negeri Sembilan. Kumpulan ini juga lebih gemar membina harta tanah jenis teres kerana memenuhi permintaan pasaran semasa. Selain itu kumpulan ini juga adalah satu-satunya syarikat yang membuat pelaburan dalam bidang perladangan. Dalam bidang perladangan, I&P telah menanam tanaman jenis kelapa sawit. Seperti syarikat lain, kumpulan ini juga ada membuat pelaburan berbentuk saham dn juga pelaburan dalam harta tanah hotel untuk jangka masa panjang. Seperti biasa pelaburan jangka panjang ini dibuat dan hasilnya yang diperolehinya adalah berbentuk sewa. Berbeza dengan I&P, HLPB pula membuat pelaburan yang pelbagai tetapi lebih mementingkan kepada aktiviti pembangunan harta tanah. Kenyataan ini disokong dengan status semua syarikat di dalam kes kajian ini adalah dari syarikat pemaju perumahan yang telah disenaraikan di Bursa Malaysia Berhad. Pembangunan harta tanah adalah aktiviti utama kumpulan ini dimana mereka lebih menumpukan kepada kerja-kerja membina harta tanah jenis kediaman, komersil, dan lebih mudah membuat pembangunan bercampur. HLPB juga membuat pelaburan dalam simpanan tanah / ‘landbank’ yang agak luas. Ini adalah kerana syarikat ini merupakan syarikat pemaju harta tanah terbesar dari sudut pemilikan ‘land bank’ yang terbesar (Laman Web Rasmi HLPB, 2005). Selain membuat pelaburan simpanan tanah, kumpulan ini juga membuat pelaburan dalam bidang hotel bangunan pejabat dan juga rumah kedai. Bangunanbangunan ini disewakan kepada pihak lain dan sebahagiannya diduduki. 122 0.49% 0.06% 1.56% b) Komersil c) Pejabat d) Golf 38.42% HLPB 71.78% Bolton e) Tanah Utk. 25.10% Pembangunan Perladangan 31.38% Pelaburan jangka pendek a) Saham 0.004% 2.01% 2.19% b) Waran 0.15% Pelaburan Harta Tanah a) Hotel 1.09% 17.88% b) Bangunan Pejabat 12.49% c) Rumah Kedai d) Perindustrian Pelaburan Dlm Anak 36.83% Sykt. Tanah Kosong 10.24% Perkilangan Jumlah 100% 100% 100% Sumber : Laporan Tahunan 2004 dan Olahan Sendiri, 2004 38.80% I&P Pembangunan H / Tanah a) Kediaman Jenis Pelaburan / Syarikat 3.99% 3.91% 0.32% 100% 1.18% 0.37% 11.52% 100% 91.78% MUIProp - 24.93% 62.00% SP Setia Jadual 3.43 : Perbandingan Peratus Pelaburan Setiap Syarikat Pada Tahun 2004 100% - 1.84% 0.10% - 98.06% Kejora Harta 0.63% 100% - 7.13% 3.23% - 84.35% Talam Corporati on 100% 21.87 0.91% 67.05% Mutiara Goodyear Bagi kumpulan Bolton berhad pula, tumpuan utama aktiviti kumpulan ini dalah pembangunan harta tanah. Pembangunan yang dilakukan adalah pelbgai jenis dan lebih menumpukan perhatian kepada pembangunan tanah perumahan. Pembinaan kumpulan ini juga lebih tertumpu kepada kediaman jenis teres, lot berkembar dan juga banglo. Seperti kumpulan lain, bagi pelaburan jangka panjang pula, kumpulan ini membuat pelaburan dalam bidang perhotelan. Manakala pelaburan jangka pendek pula peratus pelaburan adalah kecil sekitar kurang daripada 3% di dalam saham dan juga waran. Kumpulan SP Setia pula, ia mempunyai target yang tersendiri dimana mahu mengetuai dan menguasai dalam apa jua jenis pasaran sekali pun. Aktiviti kumpulan ini juga adalah pelbagai tetapi aktiviti utamanya adalah pembangunan. Kumpulan ini juga berjaya mengukir nama sebagai pemaju yang berpengalaman dalam bidang harta tanah dan sebagainya. Peratus aktiviti kumpulan ini adalah besar iaitu 86.93%. Tidak seperti kumpulan lain, kumpulan ini juga tidak begitu menghiraukan pelaburan jangka panjang mereka hanya sekitar 0.37% sahaja. Ini kerana aktiviti pembangunan harta tanah adalah paling utama dan memerlukan tumpuan yang lebih. Kebanyakan kumpulan ini membangunkan kawasan-kawasan tanah di sekitar negeri Selangor Darul Ehsan. Selain membina kediaman jenis teres, kumpulan ini juga dilihat gemar membina kediaman jenis banglo dan juga kondominium. Dua jenis kediaman ini adalah bagi golongan kelas atasan. Bagi Mui Prop pula, hampir 90% keseluruhan kumpulan ini adalah tertumpu kepada aktiviti pembangunan harta tanah. Pembangunan kumpulan ini lebih tertumpu kepada pembangunan kediaman jenis berkembar, banglo dan juga apartment sepanjang 5 tahun kebelakangan ini. Ini berikutan kerajaan telah mengumumkan nilai bunga yang rendah bagi pinjaman perumahan dan menyebabkan permintaan bagi kediaman perumahan meningkat secara mendadak. Mui Prop juga membuat pelaburan harta tanah dalam bidang hotel, bangunan pejabat, dan juga rumah kedai. Kebanyakan pelaburan yang dibuat adalah disekitar Kuala Lumpur dan juga Selangor untuk memudahkan pengurusan dibuat. Ini kerana setiap pelaburan yang dibuat memerlukan pengurusan kerana setiap harta tanah perlu diselenggara bagi menarik perhatian penyewa menyewa bangunan-bangunan milik mereka. 124 Seperti Mui Prop juga peratus aktiviti pembangunan harta tanah bagi Kejora Harta adalah yang paling utama di sekitar 98%. Pembangunan harta tanah kumpulan ini pula lebih tertumpu kepada kediaman jenis kos rendah dan juga kos sederhana rendah. Aktiviti kedua terpenting kumpulan ini pula adalah pelaburan harta tanah dimana kebanyakan harta tanah milik kumpulan ini kebanyakannya terletak di sekitar Kuala Lumpur dan juga Kuala Muda Kedah. Harta tanah kumpulan ini agak jarang mendapat perhatian daripada pembeli berbanding dengan kumpulan lain. Jadi untuk mengelakkan daripada berlakunya lambakan penawaran di pasaran, kumpulan ini telah mengatur beberapa strategi. Untuk mengelakkan harta tanahnya menjadi gajah putih, kumpulan ini juga telah mewujudkan satu skim iaitu skim “sewa dan beli” dan juga melanjutkan tempoh kredit untuk pembeli. Seperti kumpulan lain, Talam Corporation juga dilihat seperti SP Setia iaitu banyak mempelbagaikan aktiviti mereka. Akan tetapi aktiviti utama kumpulan ini adalah pembangunan harta tanah jenis kediaman. Lebih mudah, kumpulan ini gemar membuat pembangunan bercampur. Kumpulan ini juga gemar untuk membuat pembangunan apartment jenis kos sederhana rendah. Tidak seperti kumpulan lain, kumpulan ini juga ada membangunkan harta tanah seperti golf dan juga kampus bagi pendidikan. Selain daripada aktiviti tersebut, kumpulan ini juga membuat aktiviti pelaburan harta tanah. Selain memiliki Menara Maxisegar, kumpulan ini memiliki beberapa rangkaian bangunan komersil, bangunan pejabat yang terletak di Kuala Lumpur. Paling istimewa, kumpulan ini memiliki bangunan yang diguna untuk perubatan iaitu Pandan Indah Medical Management Sdn Bhd. Bangunan ini telah disewakan bagi tujuan penyelidikan perubatan. Selain itu Talam juga membuat pelaburan hotel yang terletak di luar negara bagi tujuan pelancongan dan menikmati sewa bagi hotel yang telah disewa oleh pelancong. Mutiara Goodyear pula menumpukan aktiviti kumpulan ini dalam bidang pembangunan harta tanah. Pembangunan harta tanah kumpulan ini adalah di sekitar Wilayah Persekutuan dan juga negeri Selangor Darul Ehsan. Pembangunan yang dilakukan adalah jenis harta tanah kediaman jenis teres 1 dan 2 tingkat, dan juga kediaman jenis “townhouse”. 125 Secara keseluruhannya, keputusan setiap syarikat dalam menentukan aktiviti peruntukan / alokasi harta tanah adalah bergantung kepada polisi pelaburan syarikat masing-masing. Walaupun kebanyakan syarikat harta tanah di Malaysia terlibat dalam aktiviti pembangunan dan pembinaan, mereka juga terlibat dalam pelbagai aktiviti lain yang dirasakan mendatangkan keuntungan kepada syarikat. 126 BAB IV ANALISIS TERHADAP FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERUNTUKAN PELABURAN HARTA TANAH BAB IV ANALISIS TERHADAP FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERUNTUKAN PELABURAN HARTA TANAH 4.1 Pengenalan Berdasarkan bab tiga yang lepas, penerangan mengenai aktiviti-aktiviti syarikat- syarikat yang terbabit dalam kajian telah diterangkan secara menyeluruh. Oleh itu, Di dalam bab empat ini, secara umumnya ia membincangkan tentang analisis yang akan digunakan serta hasil yang didapati daripada kajian soal selidik yang dijalankan ke atas faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Analisis ini dijalankan dengan tujuan untuk mencapai objektif kedua kajian ini. Oleh itu, penumpuan akan dibuat bagi memastikan objektif kedua kajian ini tercapai. Data-data prima yang diperolehi daripada borang soal-selidik dianalisis dengan menggunakan teknik analisis frekuensi dan analisis diskriptif bagi mendapat gambaran serta maklumat yang lebih jelas mengenai faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Hasil serta kesimpulannya akan diberikan dan diterangkan dalam bab akhir nanti. 127 Disamping itu, di dalam bab ini juga akan membincangkan serba sedikit berkaitan dengan teknik analisis yang diguna di dalam kajian ini. 4.2 Metodologi Kajian Dan Kaedah Pengumpulan Data Bagi tujuan untuk memperolehi data-data utama (data prima) dan sekunder dalam kajian ini, terdapat 2 kaedah yang telah diguna dalam memperolehi data-data yang berkaitan iaitu:a) Pembentukan dan pengedaran borang soal selidik. b) Membuat rujukan dari Laporan Pasaran Harta, Laporan Tahunan Syarikat Harta Tanah Terpilih, Suruhanjaya sekuriti, Bursa Malaysia Berhad dan lainlain. Pengumpulan data bagi mendapatkan maklumat yang diperlukan adalah berdasarkan peringkat-peringkat berikut :Peringkat pertama : Pemilihan Syarikat Harta Tanah 4.2.1 Peringkat kedua : Pengedaran borang soal selidik Peringkat ketiga : Membuat analisis menggunakan teknik yang sesuai. Pemilihan Syarikat Harta Tanah Terdapat 100 kaunter syarikat harta tanah yang berdaftar di papan utama dan 2 buah syarikat di papan kedua di Bursa Malaysia Malaysia Sdn Bhd (Berita Harian, 2005). Pada mulanya kajian ini tertumpu kepada syarikat harta tanah yang mempunyai ibu pejabat di sekitar Kuala Lumpur. Setelah diedarkan borang soal selidik, hanya 8 128 buah syarikat hartanah sahaja yang memberikan kerjasama bagi menjawab persoalan objektif kajian. Kriteria syarikat harta tanah yang memberikan kerjasama dalam kajian ini adalah seperti berikut : a) Syarikat tersebut adalah syarikat pemaju harta tanah yang beribu pejabat di Kuala Lumpur . b) Kebanyakan syarikat membuat pembangunan di sekitar Kuala Lumpur, Selangor, Negeri Sembilan dan Johor Bahru. c) Jumlah pelaburan di dalam harta tanah secara langsung yang diperolehi daripada nilai buku (Laporan Tahunan Syarikat) hendaklah melebihi 50 peratus daripada jumlah keseluruhan pelaburan. d) Aktiviti pembangunan dan pelaburan harta tanah yang terlibat telah bermula sebelum tahun 1993. 4.2.2 Pengedaran Borang Soal Selidik Satu borang soal selidik telah dibentuk bagi memperolehi data prima. Borang soal selidik ini telah diedarkan kepada golongan sasaran. Golongan sasaran dalam kajian ini adalah pihak-pihak pemaju syarikat harta tanah di Malaysia yang disenaraikan di papan utama dan kedua Bursa Malaysia Berhad. Akan tetapi, tidak semua wakil syarikat ini telah memberikan respon yang positif dalam pengedaran borang soal selidik ini. Borang soal selidik ini telah diedarkan kepada syarikat harta tanah sepanjang bulan Disember penghujung tahun 2004. Borang-borang soal selidik ini telah dihantar secara pos dan ada juga yang dihantar dengan cara penulis telah pergi sendiri ke ibu pejabat syarikat harta tanah terbabit. 129 Secara khususnya, responden yang berjaya dikumpul di dalam kajian ini hanyalah seramai 8 syarikat sahaja daripada seluruh syarikat harta tanah di sekitar Kuala Lumpur dan juga di Johor Bahru. Berikut adalah senarai nama syarikat yang telah memberikan kerjasama dalam pengedaran borang soal selidik:- Jadual 4.1 : Senarai Nama Syarikat Harta Tanah / Responden Yang Bekerjasama Dalam Agihan Borang Soal Selidik Bil Nama Syarikat 1 Island & Peninsular Berhad 2 Hong Leong Properties Berhad 3 Bolton Berhad 4 SP Setia Berhad 5 Mui Properties Berhad 6 Kejora Harta Berhad 7 Talam Corporation Berhad 8 Mutiara Goodyear Development Berhad Hanya 8 syarikat sahaja yang memberikan kerjasama dalam membuat pertimbangan bagi mendapatkan jawapan yang tepat dan relevan di dalam kajian ini. Oleh yang demikian soal selidik adalah berdasarkan kepada pandangan dan maklumat yang diberikan oleh kakitangan-kakitangan syarikat harta tanah. Selain mendapatkan data primer, pengedaran borang soal selidik ini juga bertujuan untuk memperolehi Laporan Tahunan Syarikat. Laporan Tahunan Syarikat yang diperlukan adalah dari tahun 2000 – 2004. Seperti borang soal selidik, tidak semua Laporan Tahunan Syarikat berjaya diperolehi kerana sukar mendapatkan kerjasama dari kakitangan syarikat harta tanah terbabit. Antara sumber lain yang digunakan bagi memperolehi Laporan Tahunan Syarikat adalah dengan membuat rujukan di Pusat Sumber Bursa Malaysia Berhad. 130 4.2.2.1 Format Borang Selidik Borang soal selidik ini dibahagikan kepada lima bahagian. Bahagian A hanya bertujuan untuk mendapatkan maklumat-maklumat berkaitan dengan latarbelakang pihak responden. Manakala bahagian B dan C pula berkaitan dengan analisis terhadap kebaikan dan kekurangan pelaburan harta tanah. Bahagian ini menggunakan kaedah ‘quantitative judgement’. Bahagian D pula berkaitan dengan analisis teknik-teknik yang biasa digunakan dalam pelaburan harta tanah. Bagi bahagian ini, ia menggunakan kaedah ‘Licert Sscaling’. Berikut merupakan kaedah yang digunakan :Jadual 4.2 : Kaedah Skala Likert 0 5 Never Sometimes 10 Mostly Bagi Bahagian E, ia merujuk kepada menganalisis faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan / alokasi harta tanah dari perspektif pihak pelabur, ia menggunakan kaedah ‘quantitative judgement’. Kaedah ini telah digunakan oleh pihak pelabur dalam membuat andaian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi berdasarkan kepada 4 titik kepekaan. Ia dapat dilihat menerusi jadual 4.3 di bawah :- 131 Jadual 4.3 : Skala Borang Soal Selidik Skala Petunjuk 4 Sangat penting 3 Penting 2 Kurang Penting 1 Tidak Penting Penggunaan skala di atas diperlukan bagi mendapatkan maklumbalas terhadap faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan / alokasi harta tanah dari perspektif pihak pelabur. Ia bertujuan untuk memudahkan analisis yang menggunakan kaedah kuantitatif dilaksanakan ke atas soalan-soalan dalam borang soal selidik bagi mencapai objektif kajian. Contoh borang soal selidik dapat dilihat melalui Lampiran 1. 4.2.3 Pengenalan Kepada Kaedah Analisis Yang Digunakan Analisis kajian keatas borang soal selidik dilaksanakan dengan menggunakan teknik kuantitatif. Teknik kuantitatif ini digunakan dengan bantuan pakej pengkomputeran iaitu “Statistical Package For Social Science (SPSS)”. Terdapat dua teknik kuantitatif yang telah dipilih bagi menganalisis borang soal selidik iaitu:i) Analisis Statistik Kekerapan (Frequency analysis) ii) Analisis Statistik Diskriptif (Descriptive analysis) 4.2.3.1 Analisis Statistik Kekerapan (Frequency analysis) Analisis statistik kekerapan merupakan satu analisis yang mudah . Ia dapat menunjukkan kekerapan setiap faktor yang dipilih oleh pihak responden. Kekerapan dapat dilihat melalui faktor manakah yang paling banyak dan kerap dipilih oleh 132 responden. Jawapan yang paling banyak dipilih menunjukkan jawapan tersebut adalah keutamaan dan penting kepada mereka. Bagi menggunakan kaedah ini, ia memerlukan skala yang digunakan iaiatu skala 1-4. Melalui analisis statistik kekerapan ini, penulis telah menggunakannya dalam menganalisis latar belakang responden iaitu bahagian A. Analisis ini juga akan meringkaskan data-data dalam bentuk kekerapan dan peratusan. 4.2.3.2 Analisis Statistik Diskriptif (Descriptive Analysis) Analisis statistik diskriptif ini memberikan penerangan secara umum terhadap taburan data yang dianalisis. Penjelasan Analisis Diskriptif ini diberikan berdasarkan kepada keputusan min, mod, median, minimum, maksimum dan sisihan piawai. Sebagai contoh, skala sesuatu faktor diskalakan diantara 1 hingga 4 dapat menunjukkan nilai purata kepada skala yang lain. Min dan sisihan piawai digunakan sebagai asas kepada konsep taburan normal. Melalui taburan normal, nisbah yang baik untuk kecenderungan data yang menghampiri min. Taburan normal kebiasaannya ditunjukkan dalam bentuk keluk dan histogram bagi sesuatu cara. Bagi kajian ini, bahagian B, C, D dan E akan dianalisis dengan menggunakan Analisis Statistik Diskriptif. 133 4.3 Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Dalam Membuat Keputusan Peruntukan Pelaburan Harta Tanah Dari Perspektif Pelabur. 4.3.1 Analisis Ke Atas Kebaikan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Harta tanah sebagai satu media pelaburan yang mempunyai ciri-ciri kewangan yang berbeza dengan lain-lain asset pelaburan. Perbezaan yang wujud antara asset pelaburan ini menyebabkan para pelabur perlu membuat pertimbangan dari pelbagai aspek sebelum memilih untuk membuat pelaburan khususnya peruntukan harta tanah. Kebaikan harta tanah menyebabkan ramai pelabur bertindak untuk melabur dalam pasaran harta tanah. Begitu juga dalam membuat peruntukan dalam pelaburan harta tanah, pelabur juga mengambil berat akan kebaikan harta tanah. Mana-mana kategori harta tanah yang dirasakan membawakan banyak kebaikan dari keburukan, kebiasaannya akan lebih mendapat perhatian berbanding jenis harta tanah yang lain. Oleh itu sebelum analisis berkaitan dengan faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pihak pelabur dibuat, analisis tentang kebaikan pelaburan harta tanah yang dititikberatkan oleh pelabur dalam membuat peruntukan harta tanah telah dibuat. Ini dibuat bagi memastikan objektif kedua kajian ini dapat dicapai. Jadual 4.4 : Kepuasan Milikan Skala Kekerapan Peratus 2.00 3.00 4.00 Total 1 6 1 8 12.5 75.0 12.5 100.0 134 Merujuk kepada jadual 4.4 di atas, daripada beberapa orang responden yang telah di soal selidik, sebanyak 75.0% mengatakan kepuasan milikan adalah kebaikan harta tanah yang penting untuk setiap pelabur pertimbangkan semasa membuat peruntukan harta tanah. Manakala 12.5% lagi masing-masing mengatakan kepuasan milikan adalah sangat penting dan kurang penting. Keadaan ini menggambarkan kebanyakan pelabur percaya untuk membuat sesuatu keputusan dalam peruntukan harta tanah, kepuasan milikan adalah penting. Apabila sesebuah syarikat pemaju harta tanah itu memiliki sesuatu harta tanah ia akan menjadi ukuran keunggulan, status dan kejayaan pada pandangan masyarakat (Wiedemer, 1979). Sebagai contoh setiap pemaju membina rumah kos rendah, tidak akan mendapat kepuasan milikan tetapi hanya untuk memenuhi keperluan undang-undang perumahan sahaja. Jadual 4.5 : Kawalan Persendirian Skala Kekerapan Peratus 2.00 3.00 4.00 Total 1 3 4 8 12.5 37.5 50.0 100.0 Jadual 4.5 pula menunjukkan faktor kawalan persendirian adalah faktor kebaikan yang memberi pengaruh kepada pelabur dalam membuat peruntukan harta tanah. Seramai 50.0% mengatakan ia adalah faktor yang sangat penting. Manakala 37.5% lagi mengatakan ia adalah faktor penting. 12.5% lagi mengatakan ia adalah faktor sederhana penting. Pendapat ramai wakil syarikat harta tanah, membuat peruntukan harta tanah perlu juga memikirkan kawalan persendirian asset. Jika melabur dalam pembangunan harta tanah, setelah dijual, bermakna pihak pemaju tidak mempunyai kuasa lagi ke atas harta tanah. Tetapi jika membuat pelaburan di dalam harta tanah pejabat untuk tujuan penyewaan, ini bermakna pemilik mempunyai kuasa untuk mengawal dan menguruskan sendiri. Sebagai contoh, lihat sahaja beberapa syarikat harta tanah seperti HLPB dan juga Talam membuat pelaburan di dalam pelbagai jenis harta tanah iaitu hotel, bangunan 135 pejabat dan juga rumah kedai adalah kerana mahu mengawal dan menguruskan sendiri harta tanah milik mereka. Jadual 4.6 : Untuk Pelaburan Skala Kekerapan Peratus 3.00 4.00 Total 3 5 8 37.0 62.5 100.0 Jadual 4.6 di atas pula menunjukkan pendapat para pelabur berkaitan dengan pelaburan. Berdasarkan kepada kenyataan analisis di atas, kebanyakan pelabur berpendapat pelaburan harta tanah adalah untuk tujuan pelaburan jangka masa panjang. sebanyak 62.5% mengatakan faktor ini adalah sangat penting. Manakala 37.0% lagi mengatakan ia adalah faktor penting. Ini kerana setiap jenis harta tanah memberikan pulangan yang berlainan . Sebagai contoh, wakil Mui Properties menyatakan mereka membangunkan harta tanah pejabat dengan tujuan untuk pelaburan bagi menikmati sewa pada masa akan datang. Selain itu apabila kita membuat pelaburan yang mempunyai risiko tinggi, harta tanah adalah merupakan satu jenis pelaburan yang menjanjikan pulangan pelaburan yang begitu tinggi keuntungannya (Wiedemer, 1979). Jadual 4.7 : Kekang Inflasi Skala Kekerapan Peratus 2.00 3.00 4.00 Total 1 2 5 8 12.5 25.0 62.5 100.0 Jadual 4.7 di atas pula menunjukkan kebaikan harta tanah adalah kekang kepada inflasi. Sebanyak 62.5% mengatakan ia adalah faktor yang sangat penting yang perlu difikirkan dalam membuat keputusan untuk membuat pelaburan dalam harta tanah. 136 Sebanyak 25.0% pula mengatakan ia hanyalah penting sahaja manakala 12.5% pula mengatakan sederhana penting. 12.5% ini mengatakan ia adalah faktor yang sederhana penting kerana mereka beranggapan apa sahaja pelaburan yang dipilih, setiap jenis harta tanah adalah kekang inflasi. Peratus perubahan nilai harta tanah adalah seiring atau lebih besar dari peratus inflasi. Ini bermakna setiap peruntukan yang dibuat tidak akan mendatangkan kerugian kepada pihak pelabur kerana kebaikan harta tanah yang kekang kepada inflasi. Jadual 4.8 : Keselamatan Modal Skala Kekerapan Peratus 3.00 4.00 Total 4 4 8 50.0 50.0 100.0 Jadual 4.8 pula menunjukkan 50% mengatakan faktor keselamatan modal adalah penting untuk difikirkan dalam membuat peruntukan harta tanah. Manakala 50% lagi mengatakan ia adalah faktor yang sangat penting yang boleh mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat peruntukan harta tanah. Ini bermakna faktor ini memang dititikberatkan oleh pihak pelabur apabila membuat peruntukan harta tanah. Ini kerana ramai pelabur yang melihat harta tanah cenderung dalam mengalami kenaikan nilai yang tinggi. Kecenderungan ini memberi jaminan kepada pihak pelabur bahawa modal mereka tidak akan hilang. Sebaliknya untuk jangka panjang modal yang dikeluarkan dalam harta tanah boleh menghasilkan keuntungan. 137 Jadual 4.9 : Perlindungan Cukai Skala Kekerapan Peratus 1.00 2 25.0 2.00 2 25.0 3.00 3 37.5 4.00 1 12.5 Total 8 100.0 Berdasarkan jadual 4.9 di atas, ia menerangkan tentang faktor perlindungan cukai ke atas pelaburan harta tanah. 12.5% mengatakan ia adalah faktor yang sangat penting. 37.5% lagi mengatakan ia adalah faktor yang penting manakala 25.0% lagi, masing-masing berpendapat ia adalah faktor yang sederhana penting dan kurang penting. 25.0% berpendapat dalam membuat peruntukan harta tanah, tidak kira sama ada pelaburan secara langsung atau pun tidak, faktor perlindungan cukai bukanlah faktor penting yang perlu diambil kira. Ini kerana sifat-sifat harta tanah salah satunya adalah dikawal oleh beberapa undang-undang yang berkaitan dan diantaranya adalah perlindungan cukai (Ahmad Ariffian dan Asmah, 2003) . Jadual 4.10 : Keperluan Pengurusan Skala Kekerapan Peratus 2.00 2 25.0 3.00 2 25.0 4.00 4 50.0 Total 8 100.0 138 Manakala faktor yang terakhir pula dapat dilihat melalui jadual 4.10 iaitu keperluan pengurusan. 2 orang responden mengatakan ia adalah sederhana penting dan penting untuk dipertimbangkan dalam membuat peruntukan harta tanah. Manakala 4 orang responden lagi mengatakan ia adalah sangat penting. Peratus masing-masing adalah 25.0%, 25% dan 50.0%. 50.0% responden melihat keperluan pengurusan dilihat dalam konteks pelaburan secara tidak langsung seperti pembelian saham syarikat. Ini kerana pelaburan secara tidak langsung memerlukan perbelanjaan paling minimum serta tiada kerumitan untuk menjualkannya. Melabur di dalam bank dan syarikat perumahan adalah mudah dan murah untuk ditukarkan kepada wang. Manakala, pelaburan dalam pembangunan harta tanah mungkin terbukti mahal dan memakan masa serta menghadapi karenah birokrasi yang merumitkan untuk menjualnya (Wati, 2003). Hasil daripada taburan kekerapan dalam analisis frekuensi di atas, faktor-faktor ini kemudiannya akan dirankingkan berdasarkan kepada skor min setiap faktor menggunakan kaedah diskriptif. Pembolehubah yang menghampiri 4.0 dianggap sangat mempengaruhi pelabur. Jadual 4.11 : Menunjukkan Analisis Diskriptif Kebaikan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Faktor-faktor (Pembolehubah) Pelaburan Min Skor Ranking 3.63 1 Kekang inflasi 3.5 2 Keselamatan Modal 3.5 3.38 2 3 3.25 4 Kepuasan milikan 3 5 Perlindungan cukai 2.38 6 Kawalan Persendirian Keperluan Pengurusan 139 Berdasarkan jadual 4.11 di atas, dapat dilihat bahawa pelaburan adalah kebaikan harta tanah yang paling penting bagi pihak pelabur dalam membuat keputusan terhadap peruntukan harta tanah. Min skor yang diperolehi adalah sebanyak 3.63. Kebanyakan pelabur percaya dalam membuat peruntukan terhadap harta tanah kita perlulah memikirkan dari sudut pelaburan. Dari sudut pelaburan, jika melabur adalah dengan tujuan untuk mendapatkan pulangan yang lumayan. Tetapi tidak semua jenis harta tanah mendatangkan pulangan pelaburan yang setimpal. Ini kerana terdapat juga harta tanah yang memberi pulangan yang tidak menentu. Sebagai contoh, hasil analisis Wati Patah 2003, menyatakan harta tanah perdagangan / komersil mempunyai risiko tinggi dan pulangan yang tidak menentu. Ini kerana kemasukan pelancong asing menjadi tidak menentu terutama selepas berlakunya kejadian 11 September 2001(Laporan Pasaran Harta, 2003). Jika dilihat, kebanyakan pemaju-pemaju juga lebih menumpukan kepada pembangunan perumahan berikutan Belanjawan 2000 mengumumkan beberapa kelonggaran syarat pinjaman perumahan untuk memudahkan pekerja sektor awam mendapat kemudahan dana dari pinjaman perumahan kerajan (Laporan Pasaran Harta, 2000). Bilangan nilai pindah milik meningkat dari 27.8% kepada 32.9%. Ini juga adalah antara sebab dan faktor pemilihan pemaju memilih dan membuat peruntukan pelaburan bagi maksud pembangunan yang mendatangkan keuntungan yang setimpal. Ranking yang kedua pula diikuti oleh faktor kekang inflasi dan keselamatan modal dimana min skornya adalah 3.5. Disebabkan oleh dua kebaikan harta tanah ini, ia menarik perhatian pihak amanah saham membuat pelaburan dalam harta tanah iaitu yang berasaskan konsep sekuriti di mana tujuan utama pengenalannya adalah untuk mengatasi masalah ketidakcairan yang dihadapi oleh pelaburan harta tanah (Kamalahasan, 2001). Selain itu, mengikut Reily dan Marquardt (1977), pelaburan harta tanah adalah sangat baik kerana ia bersifat terlindung daripada kesan inflasi dan ia adalah jenis pelaburan yang sebenar (real asset). Dari segi pertambahan modal, terdapat jenis-jenis harta tanah yang mempunyai risiko yang tinggi akan mendatangkan keuntungan atau pertambahan modal yang tinggi. Pelaburan harta tanah merupakan satu-satu pelaburan yang menjamin pertambahan modal (Schumacer dan Bucy, 1992). Terdapat jenis pelaburan yang memberikan keselamatan modal yang tinggi tetapi tidak mudah dijual beli. Begitu 140 juga dengan pelaburan lain pula, mungkin baik dari segi aliran pendapatannya, tetapi tidak dari segi keselamatan modalnya. Pelabur-pelabur yang mahu mengaut keuntungan yang tinggi perlulah membuat pelaburan harta tanah yang berisiko tinggi seperti membuat pelaburan harta tanah di luar negara dan juga hotel (Wati, 2003). Tetapi ia perlu disesuaikan dengan keadaan ekonomi semasa sesebuah negara. Ranking ketiga dan keempat pula adalah faktor kebaikan dari segi kawalan persendirian dan keperluan pengurusan. Min skor yang diperolehi adalah 3.38 dan 3.25. Membuat pelaburan dalam pembangunan harta tanah ternyata memang membebankan. Ini kerana ia berbentuk pelaburan jangka panjang (Morely, 1988). Jadi untuk mengekalkan nilainya, pengurusan harta tanah perlu dijalankan supaya harta tanah tersebut dapat dikekalkan pada keadaan yang terbaik untuk menjana pendapatan (Wati, 2003). Tetapi keperluan pengurusan disini adalah lebih kepada pelaburan secara tidak langsung, dimana terdapat juga pelabur yang lebih senang untuk membuat pelaburan dengan cara membeli saham syarikat sahaja. Selain itu, menurut salah seorang kakitangan I&P iaitu En. Azharuddin mengatakan, kebanyakan pihak pelabur berpendapat keperluan pengurusan bukanlah satu kebaikan tetapi membebankan. Selain itu, kawalan persendirian juga tidak dihiraukan sangat oleh kebanyakan pihak pelabur. Mereka tidak mempunyai kawalan persendirian apabila harta tanah itu telah dijual kepada pembeli. Ini juga berkait dengan tumpuan pembangunan yang lebih kepada pembangunan perumahan. Rumah yang telah dijual kepada pembeli tidak mendatangkan apa-apa maksud kepada pemajunya selain keuntungan yang diperolehi sahaja. Ranking kelima dan keenam adalah terdiri daripada faktor kepuasan milikan dan perlindungan cukai. Dua faktor ini menjadi tidak penting kerana faktor perlindungan cukai bukanlah faktor penting yang perlu diambil kira. Ini kerana sifat-sifat harta tanah salah satunya adalah dikawal oleh beberapa undang-undang yang berkaitan dan diantaranya adalah perlindungan cukai (Ahmad Ariffian dan Asmah, 2003). Mengikut undang-undang cukai harta tanah khususnya harta tanah jenis kediaman dikenakan berdasarkan kepada nilai harta tanah itu sendiri. Seperti sedia maklum, setiap harta 141 tanah contohnya bangunan-bangunan pejabat mempunyai susut nilai setiap tahun. Oleh itu cukai yang dikenakan akan berkurangan setiap tahun. Dan ini akan membawa kelebihan kepada pemilik bangunan atau harta tanah itu sendiri. Menurut Weidemer (1979), pendapatan harta tanah kediaman khususnya mempunyai kelebihan dari sudut cukai. Di dalam penilaian asas cukai harta tanah, Pihak Berkuasa Tempatan mengambil kira faktor susut nilai. Harta tanah yang mengalami susut nilai akan diberi pengurangan dari kadaran sebenar yang dikenakan ke atas premis kediaman, perdagangan, pejabat dan industri. Akan tetapi bagi pelabur harta tanah, cukai bukanlah satu kebaikan harta tanah yang dipertimbangkan dalam membuat peruntukan harta tanah. Sebaliknya mereka lebih mementingkan keuntungan yang akan diperolehi pada masa akan datang dalam membuat sebarang pelaburan. 4.3.2 Analisis Ke Atas Kelemahan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Walaupun harta tanah mempunyai banyak kelebihan namun ia juga mempunyai kelemahannya yang menyebabkan kesukaran untuk membuat pelaburan. Keburukan juga perlu dititikberatkan oleh pihak pelabur dalam membuat peruntukan harta tanah kerana ia boleh mengesani peruntukan harta tanah yang dibuat untuk syarikat pelabur. Oleh itu analisis juga dibuat ke atas keburukan harta tanah. Hasil analisis boleh dilihat seperti jadual di bawah:Jadual 4.12 : Ketidakcairan Skala Kekerapan Peratus 1.00 2.00 3.00 4.00 Total 4 2 1 1 8 50.0 25.0 12.5 12.5 100.0 142 Daripada jadual 4.12 di atas 50% mengatakan ketidakcairan adalah faktor keburukan yang tidak penting bagi pihak pelabur dalam membuat keputusan untuk membuat peruntukan harta tanah. Manakala 25.0% lagi berpendapat ia adalah faktor sederhana penting dan 12.5% lagi mengatakan ia adalah faktor yang penting dan sangat penting. Tidak dapat dinafikan, keburukan harta tanah sebagai sebuah pelaburan adalah kesukaran untuk menukarkannya ke dalam bentuk tunai. Meskipun sesuatu harta tanah itu telah terjual, proses pindahmilik dan penerimaan wang tunai oleh pembeli memakan satu tempoh masa yang agak panjang. (Chin Lee Suen, 2004) Jadual 4.13 : Pelaburan Jangka Panjang Skala Kekerapan Peratus 2.00 3.00 4.00 Total 1 5 2 8 12.5 62.5 25.0 100.0 Jadual 4.13 di atas pula menunjukkan faktor keburukan pelaburan jangka panjang. sebanyak 12.5% berpendapat ia adalah faktor sederhana penting. Manakala 62.5% lagi ia adalah faktor penting. 25.0% lagi mengatakan faktor keburukan ini adalah faktor yang sangat penting. Menurut temubual dan soal selidik yang dijalankan, membuat pelaburan di dalam harta tanah memerlukan masa yang lama untuk memperolehi keuntungannya. Pelabur-pelabur terpaksa menunggu sehingga beberapa tahun lamanya jika mereka ingin mendapatkan pulangan yang positif (Wiedemer, 1979). Jadual 4.14 : Leveraj Kewangan Skala Kekerapan Peratus 2.00 3.00 Total 3 5 8 37.5 62.5 100.0 143 Faktor keburukan tentang leveraj kewangan pula diterangkan di dalam jadual 4.14 di atas. 62.5% mengatakan ia adalah faktor penting manakala 37.5% lagi mengatakan ia adalah faktor yang sederhana penting. Terdapat dua pendapat yang diutarakan bagi leveraj kewangan. Pendapat pertama meliputi pelabur dari syarikatsyarikat kecil. Secara keseluruhannya leveraj kewangan adalah satu kebaikan bagi pelabur dari syarikat yang mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh. Pelabur dari syarikat besar berpendapat leveraj kewangan adalah faktor penting bagi membuat peruntukan harta tanah. Ini kerana setiap jenis harta tanah mempunyai nilai bunga yang berlainan. Akan tetapi bagi syarikat kecil, mereka terpaksa menanggung hutang dan bunga yang tinggi untuk dibayar kepada pihak bank. . Jadual 4.15 : Sekatan Undang-Undang Skala Kekerapan Peratus 3.00 4.00 Total 4 4 8 50.0 50.0 100.0 Jadual 4.15 pula menunjukkan faktor keburukan berkaitan dengan sekatan undang-undang. Hasil menunjukkan 50% responden menyatakan ia adalah faktor penting. Manakala 50% mengatakan ia adalah faktor yang sangat penting. Pelaburan harta tanah tidak seperti pelaburan lain, di mana harta tanah berdepan dengan risiko baru dan kawalan perundangan (Weidemer, 1979). Hak pemilikan harta tanah persendirian dipengaruhi oleh perundangan yang berkaitan dengan pihak berkuasa tempatan, polis, keselamatan, dan kesihatan. Sebarang pembangunan yang berkaitan dengan alam sekitar memerukan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Tempatan. 144 Jadual 4.16 : PecahBahagi Skala Kekerapan Peratus 2.00 3.00 4.00 Total 2 4 2 8 25.0 50.0 25.0 100.0 Jadual 4.16 di atas pula menunjukkan keburukan pecahbahagi dalam sifat harta tanah. Sebanyak 25.0% mengatakan ia adalah faktor sederhana penting. Manakala 50.0% lagi mengatakan ia adalah faktor yang penting. 25.0% lagi mengatakan ia adalah faktor yang sangat penting. Hasil daripada taburan kekerapan dalam analisis frekuensi di atas, faktor-faktor ini kemudiannya akan dirankingkan berdasarkan kepada skor min setiap faktor menggunakan kaedah diskriptif. Pembolehubah yang menghampiri 4.0 dianggap sangat mempengaruhi pelabur. Jadual 4.17 : Menunjukkan Analisis Diskriptif Kelemahan Pelaburan Harta Tanah Yang Di Titikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Faktor-Faktor (Pembolehubah) Sekatan Undang-Undang Pelaburan Jangka Panjang Leverage Kewangan Pecah Bahagi Ketidakcairan Min Skor Ranking 3.5 1 3.125 2 2.625 3 1.875 4 1.875 4 145 Jadual 4.17 di atas menunjukkan hasil analisis diskriptif yang dibuat ke atas faktor kelemahan harta tanah. Berdasarkan min skor yang diperolehi didapati kelemahan sifat harta tanah yang paling mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat peruntukan harta tanah adalah sekatan undang-undang dengan min skornya adalah 3.5. Seperti yang diketahui sifat harta tanah adalah dikawal oleh undang-undang yang berkaitan dengan pembelian, pemilikan dan penjualan, perjanjian jual beli, pembiayaan, percukaian, pendaftaran dan gadaian (Ahmad Ariffian dan Asmah, 2003). Pelaburan harta tanah tidak seperti pelaburan lain, di mana harta tanah berdepan dengan risiko baru dan kawalan perundangan (Weidemer, 1979). Oleh itu sebelum sesuatu keputusan untuk membuat peruntukan sama ada ingin melabur di dalam apa jua jenis harta tanah pun, pelabur perlu memerhati jika terdapat sekatan atau apa-apa halangan dari sudut perundangan. Karenah birokrasi, kerajaan dan juga Pihak Berkuasa Tempatan memang merumitkan dari segi prosedur yang berkait dengan pembangunan harta tanah . Campur tangan kerajaan ini termasuklah perletakan zoning, kegunaan, dan sebagainya (C.Smith dan Corgel, 1987). Sebarang pembangunan yang berkaitan dengan alam sekitar memerlukan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Tempatan. Kebenaran merancang yang perlu dipatuhi akan mengakibatkan harta tanah sebagai satu pelaburan yang fleksibel tergugat kerana perlu mematuhi peraturan-peraturan perundangan yang ditetapkan. Selain itu, menurut salah seorang responden syarikat harta tanah, terdapat lebih enam organisasi seperti Jabatan Perparitan & Saliran, Jabatan Bomba dan sebagainya yang perlu untuk mendapat kerjasama bagi mendapatkan kebenaran apabila membuat pembangunan. Jadi sudah tentulah setiap organisasi mempunyai undangundang yang berlainan yang perlu dipatuhi oleh pihak pelabur atau pemaju. Kerumitan terhadap sekatan dan peruntukan undang-undang ini mungkin menjejaskan pasaran harta tanah tersebut apabila hendak dijual pada kemudian hari. Ini akan menjejaskan keuntungan yang akan diperolehi. Keadaan seperti ini tidak terjadi jika pelabur membuat keputusan untuk melabur dalam pelaburan harta tanah secara tidak langsung. 146 Ranking kedua pula adalah pelaburan jangka panjang dan diikuti pula dengan leverage kewangan terletak di ranking ketiga dengan skor minnya adalah 3.125 dan 2.625. Pelaburan dalam sektor harta tanah merupakan satu pelaburan jangka panjang. (Wiedemer, 1979). Ini menyebabkan ada sesetengah pelabur lebih senang membuat pelaburan harta tanah secara tidak langsung sahaja. Pemilikan harta tanah menyebabkan individu, syarikat atau kumpulan itu terpaksa melaburkan harta tanah dalam satu jangka masa yang panjang bagi mendapatkan kadar pulangan yang munasabah dan optima. Manakala leveraj kewangan pula adalah bagi mereka sama ada suka atau tidak, apabila membuat sesuatu pembangunan, pinjaman kewangan dari bank adalah amat diperlukan. Pelabur mempunyai banyak pilihan di dalam pelaburan harta tanah sama ada ingin melabur di dalam harta tanah kediaman, pejabat, perdagangan, perindustrian, harta tanah riadah, pertanian dan sebagainya (Ismail, 1994). Kemudahan leverej kewangan amat sukar untuk didapati di dalam pelaburan instrumen yang lain. Menurut Jaffe dan Sirman (1986), seseorang pelabur itu akan mendapat faedah sekirannya kos kewangan kurang daripada kadar pulangan yang diperolehi daripada pemilikan harta tanah. Pelaburan harta tanah sangat diminati dan mempunyai tarikan tersendiri kerana mempunyai ciri leverej kewangan (Beaton dan Robertson, 1977) Terdapat dua faktor bagi ranking keempat iaitu pecahbahagi dan ketidakcairan. Seperti yang diketahui pelaburan dalam harta tanah khususnya dalam pembangunan harta tanah adalah untuk jangka masa panjang. Ia memerlukan modal yang sangat besar (Schumacer dan Bucy, 1992). Oleh kerana, ia terikat dengan pelbagai sekatan dan undang-undang, maka segala transaksi memerlukan masa yang panjang. Bagi kebanyakan pihak responden, ketidakcairan walaupun sebahagian daripada keburukan harta tanah, tetapi ia tidak begitu penting kerana menurut mereka, pelaburan pihak pelabur adalah untuk jangka panjang (Wiedemer, 1979). Dengan memegang banyak harta tanah mereka akan mendapat kepuasan. Selain itu bagi mereka tidak rugi jika harta tanah itu dipegang dalam keadaan lama mana sekalipun. Ini kerana nilai sesuatu harta tanah jarang mengalami penurunan. Harta tanah kebiasaannya akan mengalami peningkatan nilai dari masa ke semasa. Sebagai contoh transaksi sesuatu harta tanah 147 memerlukan masa yang lama jika dibandingkan dengan pelaburan yang lain. Walaupun transaksi tidak dapat dilakukan dengan cepat, tetapi sementara menunggu transaksi harta tanah diselesaikan, nilai harta tanah akan meningkat naik. Jadi tiada kerugian yang akan ditanggung oleh mereka. 4.3.3 Analisis Terhadap Teknik-Teknik Yang Diguna Pakai Untuk Melabur Dalam Harta Tanah Analisis juga adalah penting dalam membuat peruntukan terhadap pelaburan harta tanah. Ini kerana melalui teknik-teknik ini pelabur boleh mengetahui kelemahan dan kebaikan apabila membuat peruntukan terhadap apa jua jenis dan aktiviti harta tanah yang dirasakan relevan dan boleh menguntungkan pihak syarikat. Oleh itu, teknikteknik pelaburan juga telah dianalisis dengan menggunakan analisis kaedah diskriptif. Berikut adalah hasil analisis bagi teknik-teknik pelaburan yang telah diguna pakai oleh pihak pelabur:Jadual 4.18 : Min Skor Bagi Teknik Pelaburan Yang Diguna Pakai Oleh Pihak Pelabur Dalam Pelaburan Harta Tanah TEKNIK -TEKNIK PELABURAN NPV IRR RISK RETURN ANALYSIS BASIC RETURN COMPARISON MPT DECISION TREE RBSA CAPM MONTE CARLO SHARPE RATIO MIN SKOR 8.375 8.25 7 6.625 4.5 3.875 2.5 2.125 1.625 1.5 RANKING 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 148 Berdasarkan kepada jadual 4.18 di atas, didapati kebanyakan pelabur-pelabur menggunakan kaedah atau teknik NPV dalam pelaburan mereka. Ini diikuti dengan kaedah IRR dimana kedua-dua kaedah ini mempunyai perkaitan diantara satu sama lain. Min skor yang diperolehi bagi 2 kaedah ini adalah 8.375 dan 8.25. Kaedah NPV ini digunakan dengan tujuan untuk menunjukkan Nilai Kini Bersih (NPV) iaitu lebihan jumlah nilai aliran tunai terdiskaun masuk daripada jumlah aliran tunai terdiskaun keluar. Selain itu, Nilai Kini Bersih bagi sesebuah projek adalah suatu jumlah wang yang diwakili nilai kini (terdiskaun) bagi keseluruhan aliran pendapatan, ditolak dengan nilai kini (terdiskaun) bagi keseluruhan perbelanjaan, termasuk perbelanjaan modal daripada projek berkenaan sepanjang tempoh hayatnya (Tan, 1988). Menurut penerangan dari Encik Azharuddin dari Island & Peninsular (2003), kaedah ini lebih senang digunakan berbanding dengan kaedah yang lain. Melalui kaedah ini, nilai tunai masuk dan keluar dapat dilihat dengan jelas selain dari kaedahnya yang agak senang dan mudah untuk digunakan. Selain itu, maklumat yang diperlukan dalam kaedah ini adalah mudah untuk didapati. Manakala, dengan menggunakan kaedah IRR pula, pelabur akan mengetahui sama ada pelaburan yang akan dibuat adalah berada dalam tahap ‘available’ ataupun ‘non available’. Kaedah ini juga dikenali sebagai Kaedah Kadar Pulangan Dalaman. Kaedah ini secara amnya adalah melibatkan kepada kadar pulangan yang sebenar yang diterima daripada pelaburan yang dibuat. Kadar pulangan adalah berdasarkan kepada nilai kini bersih bagi aliran kos dan aliran pendapatan di mana ianya juga menggunakan konsep nilai dan masa. Menurut Ismail (1992), kadar Pulangan Dalaman menjadi pengukur keberuntungan sesuatu skim pembangunan atau pelaburan. Kebanyakan responden mengatakan, kaedah NPV lebih baik untuk digunakan dalam projek pembangunan mereka kerana kaedah IRR memerlukan butir-butir pendapatan dan kos yang terlalu terperinci kerana hasil yang akan diperolehi daripada kaedah ini akan menjadi panduan kepada pihak pengurusan. 149 Jika dilihat penggunaan kaedah MPT hanya berada di ranking ke-5. Akan tetapi tanpa disedari kebanyakan pihak pelabur, kaedah-kaedah yang lain seperti Sharpe Ratio, Risk Return Analysis dan CAPM adalah teknik Modern Portfolio Theory (MPT). Semasa sesi temubual dan soal selidik di jalankan, kebanyakan mereka teragak-agak dan tidak mengetahui apakah kaedah MPT itu kerana mereka kurang memahami konsep MPT walaupun sedar daripada analisis MPT, mungkin terdapat analisis yang biasa digunakan oleh mereka. Manakala kaedah RBSA hanya menduduki tempat ketujuh. Kaedah ini juga digunakan dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah. Ini berjaya dibuktikan di dalam kajian yang dibuat oleh Hishamuddin dan Less Ruddock, (2000). Menurut kajian mereka, keputusan pelaburan di dalam bidang harta tanah secara tradisinya adalah berdasarkan “intuitive judgement” yang disokong oleh pengalaman pengurus pelabur dan perbandingan dengan pelaburan harta tanah yang lain. Hal ini disokong oleh keputusan R2 yang rendah yang menunjukkan kesan terhadap perkembangan syarikat adalah berdasarkan kepada peruntukan aset. Kajian mereka juga menunjukkan RBSA berupaya menentukan cara peruntukan harta tanah di dalam syarikat yang dipilih dengan mengambil 10 syarikat di United Kingdom. Keputusan kajian menunjukkan keberkesanan penggunaan RBSA. Kaedah Monte Carlo, Sharpe Ratio pula kaedah yang jarang mendapat perhatian pihak pelabur dalam menggunakan kaedah bagi mengenalpasti keberkesanan projek mereka. Ini kerana menurut mereka, dua kaedah ini memerlukan data yang banyak dari kebanyakan responden. Ini kerana mereka berdepan dengan kesukaran dalam mendapatkan data dan juga responden yang mahu bekerjasama. Ada juga dikalangan responden tidak mengetahui langsung apakah teknik-teknik Sharpe Ratio dan juga Monte Carlo tersebut. 150 Secara keseluruhannya, penggunaan teknik perlu dikenalpasti terlebih dahulu sebelum mengenalpasti faktor-faktor yang mempengaruhi dalam membuat peruntukan alokasi harta tanah. Ini kerana dalam membuat peruntukan harta tanah ia mengambil kira risiko dan pulangan. Risiko dan pulangan akan dikira dengan menggunakan kaedah yang tertentu yang difikirkan sesuai. Sebagai contoh, analisis risiko dan pulangan perlu dijalankan bagi menganggarkan pulangan dalam menentukan peruntukan alokasi harta tanah. Dan diantara kaedah-kaedah yang diguna pakai dalam menentukan risiko dan pulangan adalah kaedah-kaedah yang dibincangkan di atas. 4.3.4 Analisis Terhadap Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Peruntukan Pelaburan Harta Tanah Dari Perspektif Pelabur. Setelah mengetahui kebaikan dan keburukan harta tanah, analisis seterusnya adalah berkaitan dengan faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan harta tanah dari perspektif pelabur. Ini adalah untuk mencapai objektif kedua kajian ini. Dalam mengenalpasti faktor-faktor utama yang mempengaruhi pihak pelabur, analisis frekuensi dan analisis diskriptif juga digunakan. Berikut adalah hasil bagi analisis frekuensi kajian ini:Jadual 4.19 : Ringkasan Analisis Frekuensi Terhadap Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Peruntukan Harta Tanah Dari Perspektif Pihak Pelabur. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Sangat Penting (4) Penting (3) Sederhana Penting (2) Tidak penting (1) Modal yang besar 62.5 25.0 12.5 0 Syarikat yang kukuh 62.5 12.5 0 25.0 kedudukan kewangannya 151 Kualiti harta tanah 50.0 37.5 12.5 0 Jenis harta tanah 62.5 37.5 0 0 Lokasi harta tanah 75.0 25.0 0 0 Memberi pulangan 87.5 12.5 0 0 Risiko rendah 37.5 37.5 25.0 0 Keadaan politik 37.5 12.5 37.5 12.5 Keadaan ekonomi 37.5 62.5 0 0 Kadar pinjaman 25.0 37.5 37.5 0 Keadaan pasaran harta 62.5 37.5 0 0 Time horizon 50.0 12.5 37.5 0 Saiz harta tanah 37.5 25.0 37.5 0 yang banyak tanah Setelah analisis frekuensi dibuat, faktor-faktor yang mempengaruhi pihak pelabur ini akan dirankingkan mengikut skor min dari yang tinggi hingga ke rendah. Ranking ini dibuat berdasarkan kepada analisis diskriptif yang dibuat. Jadual di sebelah menunjukkan hasil analisis diskriptif dimana faktor-faktor ini telah disusun mengikut ranking. Pembolehubah yang menghampiri kepada 4 dianggap sangat mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat peruntukan / alokasi pelaburan harta tanah. 152 Jadual 4.20 : Skor Min Bagi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Memberi pulangan yang tinggi/baik Lokasi Harta Tanah Jenis Harta Tanah Keadaan Pasaran Harta Tanah Memerlukan Modal Yang Besar Keuntungan dari portfolio pelaburan Kualiti harta tanah Keadaan ekonomi time horizon Kekukuhan syarikat Risiko Yang Rendah Saiz Harta Tanah Kadar Pinjaman Keadaan Politik Min Skor 3.87 3.75 3.62 3.62 3.50 3.50 3.37 3.37 3.13 3.12 3.12 3.00 2.87 2.75 Ranking 1 2 3 3 5 5 7 7 9 10 10 12 13 14 Berdasarkan kepada jadual 4.20 di atas, didapati bahawa kebanyakan pelabur harta tanah memilih faktor pulangan yang tinggi / baik yang boleh dinikmati adalah faktor yang sangat penting dan boleh mempengaruhi pihak pelabur semasa membuat peruntukan pelaburan harta tanah. Skor min bagi faktor ini adalah sebanyak 3.875 iaitu menghampiri kepada 4.0. Pulangan dan keuntungan yang tinggi / baik amat penting dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah kerana ia mempunyai perkaitan dengan objektif, matlamat dan visi dikebanyakan syarikat harta tanah. Kebanyakan syarikat harta tanah ini mempunyai visi dan matlamat untuk memberi keuntungan kepada para pemegang sahamnya. Selain itu alasan kukuh yang diberi oleh kebanyakan pelabur adalah aktiviti harta tanah adalah pelaburan untuk jangka panjang. Sememangnya pelaburan seperti yang diterjemahkan adalah mengorbankan sesuatu pada masa ini untuk mendapatkan keuntungan pada masa hadapan (Greer dan Farrell, 1984). Jika dilihat terhadap faktor pulangan ini, ia mempunyai kaitan yang rapat dengan peruntukan alokasi harta tanah yang terbabit. 153 Sumber Graf 4.1 0 10 20 30 modal kekukuhan syarikat kualiti jenis lokasi pulangan banyak FAKTOR risiko rendah politik ekonomi kadar pinjaman keadaan pasaran time horizon saiz : Analisis SPSS dan Olahan Sendiri, 2005 Harta Tanah : Analisis Frekuensi Yang Menunjukkan Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Dalam Peruntukan PERATUS 40 50 60 70 FAKTOR UTAMA YANG MEMPENGARUHI PERUNTUKAN HARTA TANAH DARI PERSPEKTIF PIHAK PELABUR sederhana penting tidak penting penting sangat penting Sumber Graf 4.2 Min Skor Faktor : Analisis SPSS dan Olahan Sendiri, 2003. Tanah : Min Skor Bagi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pihak Pelabur Membuat Keputusan Dalam Pelaburan Harta 2.2 2 2.6 2.4 3.2 3 2.8 3.6 3.4 4 3.8 Min Skor Faktor Utama Yang Mempengaruhi Peruntukan Harta Tanh Dari Perspektif Pihak Pelabur Berdasarkan kepada peruntukan alokasi harta tanah seperti yang diterangkan di dalam Bab 3, didapati kebanyakkan pihak pelabur melabur di dalam aktiviti pembangunan harta tanah kediaman. Mengikut sesi temubual yang dijalankan di beberapa syarikat harta tanah terbabit, harta tanah kediaman mempunyai peratus permintaan yang tinggi di pasaran dan ini akan memberi pulangan yang tinggi / baik kepada pihak pelabur. Harta tanah juga mempunyai potensi pulangan yang baik kerana ia menanggung risiko yang rendah. Ini berbeza dengan pelaburan yang mereka buat dalam harta tanah industri. Jelas sekali syarikat-syarikat yang dipilih dalam kes kajian ini kebanyakannya jarang membuat pelaburan harta tanah jenis industri. Selain kurang mendapat sambutan di pasaran, jika syarikat membuat pelaburan dalam harta tanah jenis industri, ia mengundang risiko kerugian yang tinggi terhadap syarikat. Jika risiko kerugian yang ditanggung adalah tinggi ini bermakna pulangan yang akan diperolehi oleh mereka adalah rendah. Dengan ini, jelas menunjukkan bahawa hasil analisis ini adalah mempunyai kaitan yang rapat dengan apa yang terjadi secara keseluruhan terhadap syarikat harta tanah yang terbabit. Kajian ini juga menunjukkan perbezaan dengan kajian yang telah dilakukan oleh Wati (2003), dimana di dalam kajian beliau ranking pertama adalah faktor lokasi. Di dalam kajian beliau, bagi pelabur-pelabur institusi mereka mementingkan lokasi yang strategik untuk melabur. Ini kerana kebanyakan mereka melabur di dalam harta tanah komersil seperti rumah kedai dan bangunan pejabat. Jika mereka tidak mementingkan lokasi yang strategik, ini akan mengakibatkan harta tanah milik mereka tidak mendapat perhatian dari pihak penyewa. Ini seterusnya akan mengakibatkan pulangan yang mereka dapati dalam bentuk sewaan akan berkurang dan menjejaskan pendapatan syarikat. Perbezaan ini tampak jelas jika dibandingkan dengan kajian sekarang, di mana di dalam kajian ini, ia lebih tertumpu kepada syarikat pemaju harta tanah yang cenderung kepada pelaburan di dalam pembangunan harta tanah jenis kediaman. Oleh itu, dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah, pelabur perlulah memikirkan jenis aktiviti apakah yang boleh diceburi dan boleh memberikan pulangan atau keuntungan yang tinggi dan lumayan disamping dapat menjana pendapatan syarikat. 156 Ini diikuti dengan ranking kedua dimana faktor utama yang mempengaruhi dari perspektif pihak pelabur adalah lokasi. Dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah khususnya, lokasi juga memainkan peranan yang sangat penting. Ini kerana lokasi yang baik dapat memberikan jaminan pulangan yang lebih tinggi pada masa hadapan. Lokasi yang strategik juga akan mengalami peningkatan nilai yang positif. Ini dapat dilihat melalui kajian ini di dalam bab tiga, hampir keseluruhan syarikat pemaju harta tanah membangunkan dan memiliki harta tanah disekitar Kuala Lumpur, Selangor dan Negeri Sembilan. Bagi mereka lokasi-lokasi ini amat strategik kerana nilai harta tanah di sini adalah tinggi. Sebagai contoh Bolton membina bangunan pejabat terletak di kawasan Bandaraya Kuala Lumpur iaitu di Jalan Kampung Attap. Dengan membina bangunan pejabat di kawasan ini, Bolton boleh menikmati sewa yang lumayan dengan kadar penghuniannya melebihi 70% pada akhir 2003 manakala keuntungan bersih perhotelan sebelum cukai daripada RM64,000 kepada RM583,000(Laporan Tahunan Bolton, 2003). Jenis harta tanah dan keadaan pasaran harta tanah adalah 2 faktor yang utama yang mempengaruhi antara satu sama lain dalam membuat keputusan peruntukan harta tanah dari perspektif pelabur. Min skor yang diperolehi adalah sebanyak 3.625 dan berada di ranking ketiga. Jenis harta tanah mempunyai kaitan dengan keadaan pasaran harta tanah. Menurut pelabur, mereka akan mengkaji terlebih dahulu keadaan pasaran harta tanah sebelum membuat sesuatu peruntukan pelaburan. Ini berikutan, mereka ingin mengelakkan daripada berlakunya lebihan penawaran di pasaran dimana ini pernah berlaku pada tahun 1997 semasa kegawatan ekonomi. Berdasarkan kepada maklumat yang diperolehi dari temubual yang telah dijalankan, kebanyakan bangunan pejabat pada masa itu tidak dapat disewakan sepenuhnya manakala kadar sewa juga berlaku penurunan. Faktor ini dapat dilihat melalui alokasi peruntukan yang dibuat dalam keadaan pasaran sekarang dimana, kebanyakan pemaju memilih untuk membuat pelaburan di dalam aktiviti pembangunan harta tanah kediaman jenis teres dan juga kondominium. Seperti yang diketahui harta tanah jenis kediaman adalah jenis harta tanah yang paling tinggi permintaannya di pasaran pada masa sekarang terutamanya 157 jenis teres. Oleh itu jenis harta tanah adalah salah satu faktor yang utama dalam membuat peruntukan harta tanah. Kajian ini juga berbeza dengan kajian yang dilakukan oleh Wati (2003), dimana di dalam kajian beliau, faktor kemudahsampaian menduduki tempat ketiga. Manakala kajian ini pula tidak mengambil kira faktor kemudahsampaian. Ini adalah kerana penulis berpendapat faktor kemudahsampaian adalah lebih kepada faktor dalam membuat keputusan terhadap sesuatu pembangunan harta tanah. Sedangkan objektif sebenar penulisan ini dibuat adalah lebih kepada menentukan faktor-faktor utama yang mempengaruhi dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah. Modal dan keuntungan portfolio yang besar sememangnya diakui apabila terlibat dalam pelaburan harta tanah. Min skor yang diperolehi adalah 3.5 dan berada di ranking keempat. Pelabur menyatakan dalam membuat peruntukan harta tanah, modal adalah faktor yang sederhana penting sahaja. Ini kerana tidak kira sama ada mereka terlibat dengan aktiviti pembangunan, pelaburan dan aktiviti yang berkaitan dengan harta tanah, semuanya melibatkan modal yang besar. Penggunaan modal yang besar tidak menjejaskan kedudukan kewangan mereka, kerana dalam pelaburan harta tanah ia telah dijamin keselamatan modalnya. Malah, pada masa jangka panjang, ia boleh memberikan nilai pulangan yang tinggi. Selain itu, pelabur juga mempunyai alternatif yang pelbagai dalam mendapatkan modal untuk pelaburan. Seperti yang diketahui dalam pelaburan harta tanah ia mempunyai beberapa kemudahan seperti leverage kewangan. Pelabur yang melabur di dalam harta tanah boleh menikmati faedah leverej kewangan, sekiranya pembelian harta tanah dilakukan dengan pinjaman. Kebanyakan bank dan institusi kewangan mengadakan kuota pinjaman untuk membeli harta tanah terutama rumah kediaman. Terdapat pinjaman yang dibenarkan sehingga 90 peratus daripada harga rumah. Kemudahan leverej kewangan amat sukar untuk didapati di dalam pelaburan instrumen yang lain. Dengan cara ini, pelabur mempunyai banyak pilihan di dalam pelaburan harta tanah sama ada melabur di dalam harta tanah kediaman, pejabat, perdagangan, perindustrian, harta tanah riadah, pertanian dan sebagainya (Ismail, 1994). 158 Kualiti harta tanah dan keadaan ekonomi pula berada di ranking ke lima. Kualiti berkaitan dengan bahan binaan bangunan. Di bidang korporat, imej sesuatu bangunan adalah penting dan tahap penghunian penyewa serta kadar sewa yang dikenakan adalah berkait rapat dan berpunca dari kualiti bangunan. Pelabur yang melabur dalam bidang perhotelan dan juga bangunan pejabat penting menitik beratkan kualiti bangunan kerana keuntungan yang mereka perolehi adalah dari penyewaan pihak penyewa. Dengan menjaga kualiti bangunan, pelabur boleh menikmati pulangan dan keuntungan yang memuaskan. Tetapi bagi perumahan, kebanyakan mereka menganggap kualiti bangunan hanyalah kebajikan yang perlu difikirkan untuk pembeli-pembeli yang membeli produk mereka. Faktor seterusnya adalah keadaan ekonomi. Bagi pelabur-pelabur harta tanah, keadaan ekonomi negara kita adalah stabil. Keadaan ekonomi negara kita pada masa ini boleh menarik pelabur asing untuk membuat pelaburan di negara kita. Jadi tidak hairanlah mengapa peruntukan alokasi harta tanah yang dibuat oleh syarikat harta tanah seperti yang diterangkan di dalam Bab 3 adalah membuat pelaburan dalam harta tanah pejabat. Ini bertujuan untuk menarik minat pelabur asing untuk melabur di dalam negara kita kerana keadaan ekonomi negara berada dalam keadaan baik. Secara tidak langsung, dengan pelaburan yang dibuat membolehkan mereka menikmati hasil sewaan yang lumayan. Seterusnya ia memberikan pulangan yang tinggi kepada pihak syarikat. Oleh itu, faktor ini adalah dianggap sederhana penting. Faktor ini mempunyai persamaan dengan kajian lepas yang dibuat oleh Wati, 2003 dimana di dalam kajian beliau, keadaan ekonomi berada di ranking yang kelima. Kekukuhan syarikat dan risiko yang rendah juga adalah sederhana penting dimana min skor yang diperolehi hanyalah sebanyak 3.125. Menurut maklumat yang diperolehi dari hasil soal selidik yang telah dijalankan, apabila melabur dengan risiko yang tinggi maka pulangan yang diperolehi juga adalah tinggi, tetapi risiko ini boleh direndahkan dengan menggunakan konsep kepelbagaian. Daripada syarikat-syarikat yang dipilih dalam kajian ini juga dapat dilihat mereka juga telah memperuntukkan untuk melabur di dalam harta tanah yang berisiko tinggi seperti bidang perhotelan. 159 Saiz harta tanah, kadar pinjaman dan keadaan politik juga adalah faktor yang tidak penting yang boleh mempengaruhi keputusan pihak pelabur dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah. Min skor yang diperolehi bagi ketiga-tiga faktor ini adalah 3.0, 2.875 dan 2.75. Ini kerana keadaan politik negara kita adalah stabil. Keadaan politik yang stabil di negara kita merupakan tarikan kepada pelabur asing untuk melabur dinegara ini. Jadi pelabur di negara kita tidak perlu memikirkan faktor politik dalam membuat peruntukan harta tanah kerana sememangnya politik dinegara ini adalah stabil. Manakala bagi kadar pinjaman pula, harta tanah mempunyai ciri keunikan leverage kewangan. Sebagai contoh: Pada tahun 2003, kadar faedah yang rendah dan pakej intensif kewangan dengan terma yang menarik telah ditawarkan oleh institusi kewangan. Ia diteguhkan lagi dengan insentif yang disediakan oleh Pakej Ekonomi yang telah diumumkan oleh Kerajaan pada 21 Mei 2003 (Laporan Tahunan Mui Properties, 2003). Berdasarkan kepada kenyataan di atas, ternyata pakej kewangan bagi pelaburan harta tanah banyak disediakan oleh institusi kewangan. Oleh itu, kadar pinjaman bukanlah sesuatu perkara yang mempengaruhi dalam peruntukan harta tanah kerana sememangnya harta tanah mempunyai kadar faedah pinjaman yang istimewa dan berbeza berbanding pelaburan yang lain. Secara keseluruhannya, memang tidak dapat dinafikan bahawa faktor-faktor di atas masing-masing mempunyai pengaruhnya yang tersendiri. Oleh itu, sebagai pelabur yang professional, walaupun terdapat pengaruh faktor-faktor di atas dianggap tidak sebesar mana berdasarkan kepada pengalaman mereka, ia tidak boleh dipandang remeh. Ini kerana, pelaburan harta tanah adalah jangka panjang. Jika peruntukan / alokasi pelaburan harta tanah tidak diselenggara dan dibincangkan dengan penuh teliti, ia akan mengakibatkan impak negatif kepada syarikat itu sendiri. 160 4.4 Kesimpulan Dalam membuat keputusan terhadap peruntukan pelaburan harta tanah, pelaburpelabur telah membuat kajian dan analisis terhadap kebaikan dan keburukan harta tanah. Pengetahuan terhadap kebaikan dan keburukan harta tanah perlu diketahui. Ini kerana setiap jenis harta tanah mempunyai kebaikan yang berlainan dengan jenis harta tanah yang lain. Tambahan lagi setiap harta tanah memerlukan pengurusan yang berbeza untuk menjamin kestabilan harga daripada mengalami susutnilai. Jika harta tanah mengalami susutnilai, nilai harta tanah akan mengalami pengurangan dan ini akan mengesani keuntungan pihak pelabur. Selain itu, faktor-faktor utama yang mempengaruhi dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah dari perspektif pelabur juga telah dikaji. Faktor ini amat penting bagi menetapkan peruntukan alokasi harta tanah sesebuah syarikat. Ini kerana peruntukan harta tanah mempunyai kaitan rapat dengan risiko. Jika peruntukan harta tanah dibuat tanpa melihat implikasi pada masa akan datang, risiko kerugian akan ditanggung oleh pelabur. Oleh itu, pelabur harta tanah perlulah berhati-hati dalam memilih jenis dan bentuk pelaburan harta tanah yang dikehendaki. Secara keseluruhannya, peruntukan / alokasi pelaburan harta tanah syarikat adalah penting bagi memastikan modal syarikat berada ditahap yang selamat. Alokasi boleh dipelbagaikan dengan menggunakan kaedah ‘kepelbagaian’ harta tanah. Dan untuk menghasilkan alokasi / peruntukan pelaburan harta tanah yang baik, ia perlulah mengambil kira kesemua faktor-faktor dan analisis yang munasabah untuk menyokong keputusan peruntukan pelaburan tersebut. 161 BAB V PENEMUAN KAJIAN, KESIMPULAN DAN CADANGAN BAB V PENEMUAN KAJIAN, KESIMPULAN DAN CADANGAN 5.1 Pengenalan Setelah analisis dijalankan di dalam bab sebelumnya, bab ini pula akan membincangkan tentang penemuan kajian yang didapati dari bab sebelum ini. Bab ini juga akan memberikan kesimpulan keseluruhan kajian serta memberikan beberapa cadangan bagi kajian lanjutan yang boleh dijalankan pada masa akan datang. 5.2 Penemuan Kajian Seperti yang dibincangkan didalam bab 1, kajian ini mempunyai dua objektif utama iaitu mengenalpasti aktiviti-aktiviti pelaburan syarikat harta tanah dan juga menganalpasti faktor-faktor utama yang mempengaruhi peruntukan atau alokasi harta tanah dari perspektif pihak pelabur. 162 Harta tanah menyumbangkan beberapa aktiviti kepada syarikat-syarikat harta tanah di negara kita. Sama ada pelaburan berbentuk secara langsung atau tidak langsung, ia memperlihatkan pergerakan aktif di setiap syarikat harta tanah negara kita. Kegiatan paling aktif dan cergas dikalangan pemaju-pemaju harta tanah adalah pembangunan harta tanah. Lihat sahaja pembangunan-pembanguan kawasan perumahan yang begitu pesat membangun pada masa sekarang. Projek-projek pembangunan harta tanah begitu pesat membangun. Lebih-lebih lagi dalam pembangunan kediaman. Kempen kerajaan kembali mementingkan rakyat, dengan mengutamakan manfaat rakyat terutamanya pembinaan kediaman menjadikan permintaan kediaman bertambah dari tahun ke tahun. Dan sepanjang 5 tahun kajian di buat, urusniaga harta tanah adalah yang paling terserlah dan begitu mendadak sekali. Pakej rangsangan kerajaan yang diperkenalkan pada bulan Mei 2003 khususnya mendatangkan manfaat kepada industri harta tanah. Jelas dapat dilihat melalui pemberian pinjaman kepada sektor harta tanah telah meningkat , manakala tunggakan pinjaman pula berkurangan. Bilangan pinjaman perumahan bertambah daripada RM76,874 juta kepada RM76,792 iaitu kenaikan sebanyak 13%. Nilai urus niaga harta tanah bertambah sebanyak 12.4%. Segmen harta tanah kediaman telah mewakili kira-kira separuh daripada urus niaga pada jumlah RM23.01 bilion. Manakala harta tanah perdagangan, pertanian dan perindustrian masing-masing meningkat 13.7%, 14.7% dan 9.15%. Kebanyakan pelabur yang membuat pelaburan di dalam harta tanah kediaman lebih menumpukan kepada pembangunan kediaman jenis teres. Kediaman teres menjadi kegemaran kerana selain harganya yang dianggap tidak mahal, ia mampu untuk dibeli oleh kebanyakan golongan. Disamping menjalankan aktiviti yang bertujuan untuk mengaut keuntungan, kebanyakan pelabur juga tidak lupa untuk membuat pembinaan rumah kos rendah dan sederhana bagi menjalankan tanggungjawab sosial Negara . Selain membina kawasan kediaman, pelabur juga terlibat di dalam pembinaan harta tanah jenis perdagangan. Ini boleh dilihat dengan pembinaan bangunan-bangunan rumah kedai dan pejabat serta bangunan komersil untuk tujuan pelaburan jangka panjang. Kebanyakan bangunan-bangunan ini disewakan kepada penyewa manakala pelabur akan menikmati hasil sewaannya sahaja. Akan tetapi pembinaan jenis harta 163 tanah perdagangan ini tidak secergas harta tanah kediaman. Selain menggunakan modal yang terlalu besar, pelaburan di dalam harta tanah ini juga mengundang kepada risiko yang tinggi. Permintaan terhadap harta tanah jenis ini tidak menentu dan pada kebiasaannya harta tanah jenis ini mengalami lebihan penawaran di pasaran. Ini dikuatkan lagi dengan dakwaan sektor pejabat dan sektor perniagaan berterusan mengalami lebihan penawaran terutamanya di kompleks membeli belah manakala sewaannya pula adalah lembap (Laporan Pasaran Harta, 2004). Kebanyakan pelabur-pelabur juga memilih bentuk pelaburan jenis ‘mix development’. Bentuk pelaburan ini mempunyai risiko yang pelbagai kerana risiko daripada setiap jenis harta tanah yang dibangunkan dapat diminimumkan dengan cara mempelbagaikan pembangunan (pembangunan bercampur). Dengan cara ini, pihak syarikat dapat meminimumkan risiko yang perlu ditanggung. Jika dilihat pembangunan harta tanah riadah di kalangan pelabur juga adalah lembap. Ini berikutan selepas berlakunya kejadian 11 September 2001, kadar penghunian keseluruhan hotel adalah menurun. Dan ini menjejaskan kadar penghunian dan harta tanah rekreasi Negara (Laporan Pasaran Harta, 2003). Jika pembinaan harta tanah jenis riadah ini diteruskan, ini ditakuti akan menyebabkan berlakunya lebihan penawaran di pasaran. Oleh itu kebanyakan pelabur hanya memulihkan kembali kadar penghunian hotel-hotel yang mereka miliki dengan cara promosi dan juga menawarkan pakej-pakej rangsangan yang menarik. Selain daripada pembangunan harta tanah, mereka juga mempelbagaikan aktiviti syarikat dan terlibat dengan aktiviti-aktiviti pelaburan yang berbentuk secara tidak langsung. Pelaburan secara tidak langsung ini adalah berbentuk saham, institusi kewangan, anak syarikat dan sebagainya. Ia juga dikenali dengan pelaburan asset kewangan. Setelah dibebankan dengan penyenggaraan dan pengurusn yang terlalu kompleks dengan aktiviti pembangunan harta tanah, mereka juga mempelbagaikan aktiviti dengan terlibat dengan aktiviti pelaburan secara tidak langsung ini. Sesetengah pelabur yang ditemubual, mereka berpendapat pelaburan secara tidak langsung adalah 164 lebih mudah kerana selain mempunyai pasaran rasmi, ia juga memerlukan modal yang kecil. Sebagai contoh seunit saham hanyalah bernilai RM1 dan kebiasaannya dijual dalam 1 lot yang mempunyai 1000 unit. Tempoh transaksi juga adalah singkat. Pelabur juga masih menikmati pulangan yang berbentuk dividen dan bonus hasil daripada keuntungan sewa yang diperolehi harta tanah dalam portfolio. Konsep dalam pelaburan ini juga menggunakan konsep kepelbagaian dimana ia boleh meminimumkan risiko yang perlu ditanggung oleh pelaburnya. Tambahan lagi pelaburan ini diuruskan oleh pakar-pakar yang berpengalaman dalam bidang ini. Terdapat juga aktiviti sampingan yang juga dilakukan oleh pelabur-pelabur syarikat harta tanah seperti aktiviti pembuatan, pengilangan, pemakanan, dan juga kuari. Aktiviti-aktiviti ini hanyalah bagi mempelbagaikan aktiviti mereka disamping mahu mengurangkan risiko yang perlu mereka tanggung dalam setiap aktiviti syarikat. Bagi objektif kedua pula, ia membincangkan tentang faktor utama yang mempengaruhi keputusan pihak pelabur dalam membuat peruntukan atau alokasi harta tanah. Hasil analisis mendapati faktor memberi pulangan yang tinggi adalah faktor yang paling mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat keputusan peruntukan atau alokasi harta tanah. Ini diikuti dengan faktor lokasi, jenis dan keadaan pasaran harta tanah. Faktor-faktor ini mempunyai hubungkait diantara satu sama lain. Mengikut kebanyakan pelabur, sebelum membuat peruntukan harta tanah, mereka perlu memikirkan apakah jenis harta tanah yang boleh memberikan pulangan yang tinggi kepada mereka. Ini diakui dengan melihat didalam aktiviti pembangunan harta tanah, mereka lebih mengutamakan harta tanah jenis kediaman untuk dibangunkan. Ini kerana harta tanah jenis kediaman mempunyai permintaan yang tinggi dan juga mempunyai risiko yang rendah serta memberi pulangan yang begitu menguntungkan. Selain daripada kediaman, mereka juga membuat pelaburan di dalam harta tanah pejabat. Jenis harta tanah yang dipilih ini juga mempunyai kaitan dengan faktor yang kedua iaitu faktor lokasi. Pihak pemaju perlulah memikirkan terlebih dahulu lokasi untuk membina bangunan pejabat. Ini kerana kebanyakan penyewa akan menyewa atau 165 membeli bangunan pejabat yang mempunyai lokasi yang strategik untuk memudahkan urusan perniagaan mereka. Contoh lokasi strategik adalah seperti kawasan Bandar seperti di Kuala Lumpur, Johor bahru dan sebagainya. Ada juga diantara pihak pemaju yang melabur di dalam bidang perhotelan. Harta tanah ini juga memerlukan perincian dari segi lokasi yang strategik. Jika tidak, ia tidak akan dapat menarik minat pelancong untuk menginap di hotel tersebut seterusnya akan menyebabkan peratus penghunian hotel tersebut akan berkurangan. Jika peratus penghunian hotel berkurangan, sewa yang di dapati juga akan berkurangan dan memberikan pulangan yang sedikit kepada pihak pemaju. Manakala bagi faktor-faktor yang lain, walaupun, ia dianggap sederhana dan tidak mempengaruhi, ia juga turut menyumbangkan beberapa kaitan dalam membuat keputusan peruntukan pelaburan harta tanah. Menurut pelabur-pelabur faktor-faktor ini juga boleh mendatangkan implikasi yang besar kepada pelaburan mereka jika tidak dikaji dengan serius. Secara rumusannya, kajian ini mendapati aktiviti syarikat-syarikat harta tanah di Malaysia adalah pelbagai dan mengutamakan aktiviti pembangunan dan juga pelaburan harta tanah. Selain itu mereka juga melakukan aktiviti sampingan dengan tujuan untuk meminimumkan risiko yang perlu ditanggung oleh pihak syarikat. Kajian ini juga mendapati faktor memberi pulangan yang tinggi adalah faktor yang paling mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat keputusan peruntukan atau alokasi harta tanah. Dapat dilihat, dalam peruntukan alokasi harta tanah, mereka amat menitikberatkan kaedah Modern Portfolio Theory (MPT). Namun demikian, dalam keadaan realitinya, mereka hanya menggunakan pandangan yang biasa dalam menentukan peruntukan alokasi harta tanah. Kekurangan maklumat berkaitan dengan harta tanah menyebabkan analisis di dalam kajian ini hanya tertumpu kepada pandangan pihak pelabur sahaja. Tiga faktor yang paling penting iaitu memberi pulangan yang tinggi, lokasi harta tanah dan jenis harta tanah telah menggambarkan faktor apakah yang 166 dititikberatkan oleh mereka dalam membuat keputusan peruntukan harta tanah. Akan tetapi, bagi mengurangkan risiko dalam peruntukan harta tanah, konsep kepelbagaian (diversified) akan digunakan. Seperti yang diketahui terdapat pelbagai konsep kepelbagaian. Diantaranya kepelbagaian dari segi saiz, jenis dan juga lokasi. Tiga faktor yang penting dalam membuat keputusan peruntukan harta tanah mempunyai kaitan rapat dengan kepelbagaian dari segi saiz, jenis dan juga lokasi. Dapat dilihat, faktor memberi pulangan yang tinggi sebenarnya memperkatakan tentang kepelbagaian dari segi jenis harta tanah yang akan dilaburkan. Dalam keadaan realiti, kebanyakan pemaju harta tanah telah membuat pelaburan dalam membangunkan harta tanah jenis kediaman. Ini kerana harta tanah jenis kediaman memberi pulangan yang paling tinggi kerana mempunyai permintaan yang tinggi. Selain itu, faktor lokasi juga memperkatakan kepelbagaian dari segi bahagian (region). Apabila mereka membuat pelaburan dalam harta tanah jenis komersil seperti pejabat dan hotel mereka amat mementingkan lokasi yang strategik untuk menarik tumpuan penyewa dan juga pembeli. Secara tidak langsung, keadaan ini sebenarnya telah menyokong pendapat berkaitan dengan peruntukan harta tanah yang menggunakan konsep kepelbagaian dari segi saiz, jenis dan juga bahagian (region). 5.3 Cadangan Syarikat-syarikat harta tanah di Negara kita pada hari ini bergiat aktif dalam aktiviti pembinaan dan juga pelaburan. Akan tetapi kebanyakan aktiviti pembangunan lebih memperlihatkan minat pihak pelabur membuat pembangunan jenis kediaman. Harta tanah jenis lain seperti riadah seperti dipinggirkan dan tidak diuruskan dengan baik. Sebagai contoh Kelab Golf di Kukup , Pontian telah diambil alih oleh Dana Harta akibat daripada menanggung hutang yang terlalu banyak Selain itu, lihat sahaja harta tanah pejabat, komersil dan perindustrian tidak diendahkan oleh pihak pelabur. Kadar penghunian juga semakin lama semakin menurun disebabkan tiadanya promosi yang 167 dibuat oleh pihak pelabur manakala kadar sewanya juga tidak boleh diletak terlalu tinggi. Setelah menjalan kajian ini, terdapat beberapa cadangan yang dibuat kepada pihak syarikat bagi perancangan serta strategi mereka dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah yang seimbang:a) Promosi Yang Strategik Dan Inovatif. Bagi menyelesaikan masalah yang dihadapi dalam harta tanah jenis perdagangan, komersil, perindustrian dan juga riadah, pihak syarikat-syarikat harta tanah perlulah berganding bahu bersama-sama dalam meningkatkan keupayaan harta tanah tersebut di pasaran. Promosi secara besar-besaran perlu dilakukan dalam memulihkan kembali harta tanah-harta tanah di sektor tersebut. Pakej-pakej rangsangan istimewa seperti sewa yang berpatutan disamping penyenggaraan percuma boleh dilakukan sebagai langkah percubaan bagi meningkatkan kadar penghunian di sektor harta tanah terbabit. b) Pengenalpastian Tanah Yang Berpotensi Salah satu sektor harta tanah yang tidak berjaya menambat hati pembeli untuk membeli adalah dari segi lokasinya yang tidak strategik. Oleh itu setiap pelabur perlulah memastikan terlebih dahulu lokasi yang manakah yang strategik dalam membangunkan harta tanah tersebut dengan menggunakan teknik ramalan yang lebih objektif seperti membuat kajian terhadap indeks tanah yang berpotensi di pasaran. Kajian berkaitan dengan permintaan dan penawaran juga perlu dilakukan secara kritikal bagi membolehkan lebihan penawaran tidak berlaku di pasaran. 168 c) Penilaian Semula (Revaluation) Aset Yang Sedia Ada Penilaian semula perlu dilakukan oleh setiap syarikat harta tanah bagi mengetahui keadaan asset-aset mereka. Aset-aset yang berada di dalam keadaan tahap yang terbaik akan mendapat perhatian pihak penyewa untuk menyewa di dalam harta tanah sektor pejabat, komersil, perdagangan dan sebagainya. Selain itu, dengan cara ini, pihak syarikat juga akan dapat mengenalpasti berapakah kadar sewa yang bersesuaian yang boleh dikenakan berdasarkan kepada keadaan pasaran semasa. d) Pengenalpastian Aktiviti Yang Menguntungkan Aktiviti yang dijalankan oleh pihak syarikat perlulah logik dan mendatangkan keuntungan pada pihak syarikat. Sebagai contoh, saya berpendapat, syarikatsyarikat harta tanah yang menjalankan aktiviti pembangunan juga boleh mempelbagaikan aktiviti mereka dengan mengeluarkan bahan-bahan pembinaan. Cara ini telah digunakan oleh Syarikat Daiman Development Berhad bagi mengurangkan kos pembinaan mereka. Manakala aktiviti-aktiviti seperti pemakanan adalah aktiviti yang kurang menguntungkan. Selain tidak pakar dalam bidang ini, ia sudah jauh berlainan dan tersasar daripada bidang yang diceburi oleh pihak syarikat harta tanah. Sebagai contoh akibat daripada terlibat dalam aktiviti yang tidak memberangsangkan, Syarikat Bolton Berhad terpaksa berhadapan dengan kerugian yang bernilai jutaan ringgit dan ini merugikan pihak syarikat. 169 5.4 Kesimpulan Hasil daripada kajian yang telah dijalankan, di sini dapatlah saya simpulkan bahawa :a) Syarikat-syarikat harta tanah di Malaysia, kebanyakannya melibatkan diri dalam aktiviti pembangunan dan pelaburan harta tanah. Ini bersesuaian dengan kepakaran mereka dalam bidang harta tanah. Terdapat juga aktiviti yang lain yang dijalankan tetapi ia hanyalah untuk mempelbagaikan bidang bagi meminimumkan risiko yang ditanggung oleh pihak syarikat selain daripada menjamin keselamatan modal yang dilaburkan. b) Aktiviti pelaburan harta tanah masih lagi menjadi pilihan kedua kebanyakan pihak syarikat. Modal yang digunakan bagi pelaburan harta tanah secara tidak langsung adalah sedikit berbanding modal yang diperuntukkan dalam bidang pembangunan harta tanah. Ini kerana kebanyakan mereka lebih mementingkan pelaburan jangka panjang berbanding pelaburan jangka pendek. Selain itu, ia juga bergantung kepada objektif kebanyakan syarikat harta tanah yang tujuannya adalah untuk mengaut keuntungan. Seperti yang diketahui, pelaburan jangka panjang memberikan keuntungan yang jauh lebih besar berbanding memuat pelaburan jangka pendek. c) Kajian soal selidik yang dibuat sekitar bulan Disember 2004, mendapati pihak syarikat telah mengambilkira dan mengkaji semua faktor yang mempengaruhi pihak pelabur dalam membuat keputusan peruntukan atau alokasi harta tanah mengikut kepentingan. Faktor-faktor ini dikaji dan disesuaikan dengan polisi syarikat dan juga undang-undang yang perlu dihadapi oleh pihak syarikat dalam melakukan sebarang pembinaan dan pelaburan harta tanah. Setelah dikenalpasti, ianya akan dibincangkan dengan semua pihak yang terlibat dalam menentukan aktiviti peruntukan atau alokasi harta tanah syarikat. Ini bertujuan supaya sebarang keputusan yang dibuat terhadap peruntukan atau alokasi harta tanah 170 syarikat adalah munasabah dan tidak bercanggah dari segi objektif, visi dan juga misi syarikat. 5.5 Kajian Lanjutan Bagi kajian lanjutan seterusnya dicadangkan :Kajian berkaitan dengan teknik yang sesuai yang digunakan oleh pihak pelabur dalam membuat peruntukan pelaburan harta tanah secara langsung berdasarkan kepada prestasi syarikat-syarikat yang disenaraikan di Bursa Malaysia Berhad dan juga dari segi prestasi kewangannya. Kajian ini akan memperlihatkan satu teknik yang digunakan oleh pihak syarikat-syarikat harta tanah tentang bagaimanakah mereka mengagihkan dan menentukan modal yang diperolehi untuk digunakan dalam membangunkan harta tanah kediaman, perdagangan, perindustrian, pejabat, komersil dan juga riadah. 171 BIBLIOGRAFI Bibliografi (i) Buku 1. Bailey, J. V. (1979). “Pension Fund Investment Management”. : A Handbook For Sponsor and Their Advisor. 11 – 20. 2. Jaffe, A.J. & Sirmans, C.F. (1996). “Fundamental of Real Estate Investment”. Inc. Englewood Cliffs, N. J. : Prentice Hall. 21 – 22. 3. Dewan Bahasa Dan Pustaka (1992). “ Kamus Dewan”. Kementerian Pendidikan Malaysia, Kuala Lumpur. 4. Jones, C.P. (1996). ”Investment: Analysis and Management”. 6th ed. New York: John Wiley and Sons inc. 5. Radcliffe, R. C. (1987). “Investment: Concepts, Analysis and Strategy”. Scoot, Foreman and Company. 684 – 685. 6. Schumacer, D. T dan Bucy, E. P. (1992). ”The Buy and Hold Real Estate Strategy: How To Secure Profits in any Real Estate Market”. New York: John Wiley and Sons Inc. 7. Alexander, G. J. and Sharpe, W. F. (1989). “Fundamentals of Investments”. New Jersey: Prentice Hall Inc. 170. 8. Macleary, A. R. dan N. Nanthakumaran. (1993). “Property Investments Theory”. E&F.N Spon. 113 – 118. 9. Pike, R. (1996). “Corporate Finance and Investment: Decision And Analysis”. 2nd Ed. London: Prentice Hall. 10. Stepleton, T. (1994). “Estate Management Practice”. London: The Estate Gazette Ltd. 11. Ismail Omar. (1992). “Penilaian Harta Tanah”. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka. 12. Fadilah Mohd Taufek. (1982). “ Pelaburan Harta”. Malaysia: Fajar Bakti.. 13. Haji Azlan Khalili, Haji Shamsudin (1993). “Saham dan Pelaburan Yang Perlu Anda Tahu”. Malaysia: Fajar Bakti. 14. Sharpe, William F. (1981). Investments. United States of America: Prentice Hall, Inc. Courier-Westford. 15. Wiedemer, John P. (1979). Investments. London: Butterworth. ii. Journal / Artikel. 1. Brown, G. R. and Schuck, E. J. (1996). “Optimal Portfolio Allocation”. The Journal of Real Estate Portfolio Management. Vol 2.63 – 64. 2. MacGregor, B. D. and N. Nanthakumaran. (1995). “Real Estate Portfolio Diversification by Property Type and Region”. The Journal of Property Finance. Vol 6. 39 – 59. 3. Adair, A. S. Berry, J. N. and McGreal, W. S. (1994). “Investment Decision Making: A Behavoiral Perspective”. The Journal of Finance. 35 – 42. 4. Sharpe, W. F. (1964). “Capital Asset Price: A Theory Of Market Equilibrium Under Conditions Of Risk”. Journal Of Finance (sept). 425 – 442. 5. Reilly, F. K, Marquardt, R. dan Price, D. (1977). “Real Estate As Inflation Hedge”. Review of Business and Economic Research. Jilid (7). 6 – 20. 6. Hishamuddin, Mohd Ali dan Ruddock, Les (2000) The Impact of Portfolio Strategy on the Style Performance of UK Property Companies. Journal of Financial Management of Property and Constructin, 5 (3), 123 - 133 iii) Laporan 1. Island & Peninsular (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 2. Island & Peninsular (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 3. Island & Peninsular (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 4. Island & Peninsular (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 5. Island & Peninsular (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 6. Hong Leong Properties Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 7. Hong Leong Properties Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 8. Hong Leong Properties Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 9. Hong Leong Properties Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 10. Hong Leong Properties Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 11. Bolton Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 12. Bolton Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 13. Bolton Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 14. Bolton Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 15. Bolton Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 16. SP Setia Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 17. SP Setia Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 18. SP Setia Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 19. SP Setia Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 20. SP Setia Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 21. Mui Properties Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 22. Mui Properties Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 23. Mui Properties Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 24. Mui Properties Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 25. Mui Properties Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 26. Kejora Harta Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 27. Kejora Harta Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 28. Kejora Harta Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 29. Kejora Harta Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 30. Kejora Harta Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 31. Talam Corporation Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 32. Talam Corporation Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 33. Talam Corporation Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 34. Talam Corporation Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 35. Talam Corporation Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 36. Mutiara Goodyear Development Berhad (2000). Laporan Tahunan 2000. Malaysia: Laporan Tahunan. 37. Mutiara Goodyear Development Berhad (2001). Laporan Tahunan 2001. Malaysia: Laporan Tahunan. 38. Mutiara Goodyear Development Berhad (2002). Laporan Tahunan 2002. Malaysia: Laporan Tahunan. 39. Mutiara Goodyear Development Berhad (2003). Laporan Tahunan 2003. Malaysia: Laporan Tahunan. 40. Mutiara Goodyear Development Berhad (2004). Laporan Tahunan 2004. Malaysia: Laporan Tahunan. 41. Laporan Pasaran Harta Tanah 2000 – 2004. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta iv) Encyclopedia 1. Abbott, D. (1987). ” Encyclopedia of Real Estate Terms”. England: Gower Technical Ltd. v) Projek Sarjana Muda 1. Lim Ann Kiat. (1999). ”Analisis Perbandingan Pulangan Antara Pelaburan Secara Langsung Dengan Pelaburan Secara Tidak Langsung Dalam Pasaran Harta Tanah. (Kes Kajian: Harta Tanah Kediaman, Perdagangan dan Perindustrian Dengan Unit Amanah)”. Universiti Teknologi Malaysia: Projek Sarjana Muda. 2. Goh, Boon Guan. (1993). ”Penggunaan Teori Portfolio Moden Dalam Pelaburan Harta Tanah”. Universiti Teknologi Malaysia: Projek Sarjana Muda. 3. Achu, Kamalahasan A/L. (2001). Pelaburan Amanah Harta Di Malaysia (Kajian Kes : AHP, AMFPT, FMPT, MPTFI. Universiti Teknologi Malaysia: Projek Sarjana Muda. 4. Wati, Abdul Patah. (2003). Portfolio Pelaburan Harta Tanah Institusi Tabung Amanah (Kes Kajian: KWSP, LTH, LTAT, PERKESO). Universiti Teknologi Malaysia: Projek Sarjana. vi) Monograf 1. Ahmad Ariffian, Bujang dan Hasmah, Abu Zarin (2003). Penilaian Harta Tanah. Universiti Teknologi Malaysia: Monograf. LAMPIRAN I BORANG SOAL SELIDIK DEVELOPING AN OPTIMAL ASSET ALLOCATION MODEL OF PUBLICLISTED REAL ESTATE COMPANIES (PLREC) IN MALAYSIA Tarikh Soal Selidik Date of Interview / / 2004 ANALISIS KE ATAS FAKTOR-FAKTOR UTAMA YANG MEMPENGARUHI DALAM MEMBUAT KEPUTUSAN PERUNTUKAN PELABURAN HARTA TANAH DARI PERSPEKTIF PIHAK PELABUR. (KAJIAN KES: SYARIKAT PELABURAN HARTA TANAH) ANALYSIS ON THE IMPORTANT FACTORS THAT INFLUENCE IN ORDER TO DEVELOPED AN OPTIMAL ASSET ALLOCATION MODEL FROM THE INVESTOR PERSPECTIVES. Bagi mencapai objektif kajian di atas, adalah diharapkan pihak tuan / puan dapat menjawab soalan-soalan yang dikemukakan. Segala maklumat yang diberikan adalah sulit dan terhad untuk kajian ini sahaja. Sekian, terima kasih. For the purpose of this research, I would like to seek your kind assistance and cooperation in furnishing me with required information. All information given will be treated with strict confidential. Thank you. Oleh: By: Norul-Ainin bte Mukhatar Kursus Ijazah Sarjana Sains (Pengurusan Harta Tanah) Master of Science (Property Management) Fakulti Kejuruteraan dan Sains Geoinformasi Faculty of Geoinformation Science and Engineering Universiti Teknologi Malaysia University Technology Malaysia SECTION A. INTERVIEWEES PROFILE 1. 2. 3. 4. Name of Respondent : Post : No. of year/s of working experience : Company/ies : a) Real estate investment company/ies b) Real estate development company/ies c) Property management company/ies d) others SECTION B ANALYSIS OF ADVANTAGES IN REAL ESTATE INVESTING 1. 2. 3. 4. Not important Less important Important Most important a) Pride of ownership 1 2 3 4 b) Personal control 1 2 3 4 c) Investment for use 1 2 3 4 d) Inflation hedge 1 2 3 4 e) Capital appreciation 1 2 3 4 f) Tax shelter 1 2 3 4 g) Management requirements 1 2 3 4 SECTION C ANALYSIS OF DISADVANTAGES IN REAL ESTATE INVESTING a) Lack of liquidity 1 2 3 4 b) Long term investment 1 2 3 4 c) High financial leverage 1 2 3 4 d) Legislation aspects 1 2 3 4 e) Indivisible 1 2 3 4 SECTION D TO DETERMINE THE TECHNIQUES WHICH IS USING TO INVEST IN REAL ESTATE INVESTMENT. 0 Never 5 sometimes a) Modern Portfolio Theory b) Net Present Value (NPV) c) Decision Tree d) Internal Rate of Return (IRR) e) Monte Carlo Analysis f) Risk Return Analysis g) Sharpe ratio h) Basic Return Comparison i) Return Base Style analysis (RBSA) / Optimal asset allocation 10 mostly J) Capital Asset Pricing Model (CAPM) k) Others (Please specify): SECTION E ANALYSIS OF THE IMPORTANT FACTORS AFFECTING ASSET ALLOCATION DECISION IN REAL ESTATE INVESTMENT Instruction : Please (¥ ) where appropriate. a) Large capital investment requirement 1 2 3 4 b) Establish property company financing 1 2 3 4 c) Quality of properties 1 2 3 4 d) Type of the property 1 2 3 4 e) Location of the property 1 2 3 4 f) Give good return / Annual expected return 1 2 3 4 g) Low risk 1 2 3 4 h) Political environment 1 2 3 4 k) Economics environment 1 2 3 4 i) Interest rate 1 2 3 4 j) Nature of the property market 1 2 3 4 k) Time horizon 1 2 3 4 l) The size of property 1 2 3 4 m) Others (Please specify): 1 2 3 4 LAMPIRAN II HASIL ANALISIS KEKERAPAN (FREKUENSI) Hasil Analisis Frekuensi Berkaitan Dengan Kebaikan Pelaburan Harta Tanah Yang Dititikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah PRIDE Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 6 1 8 Percent 12.5 75.0 12.5 100.0 Valid Percent 12.5 75.0 12.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 87.5 100.0 CONTROL Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 3 4 8 Percent 12.5 37.5 50.0 100.0 Valid Percent 12.5 37.5 50.0 100.0 Cumulative Percent 12.5 50.0 100.0 INVEST Valid 3.00 4.00 Total Frequency 3 5 8 Percent 37.5 62.5 100.0 Valid Percent 37.5 62.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 100.0 ESTATE Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 2 5 8 Percent 12.5 25.0 62.5 100.0 Valid Percent 12.5 25.0 62.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 37.5 100.0 INFLATIO Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 2 5 8 Percent 12.5 25.0 62.5 100.0 Valid Percent 12.5 25.0 62.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 37.5 100.0 CAP Valid 3.00 4.00 Total Frequency 4 4 8 Percent 50.0 50.0 100.0 Valid Percent 50.0 50.0 100.0 Cumulative Percent 50.0 100.0 TAX Valid 1.00 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 2 2 3 1 8 Percent 25.0 25.0 37.5 12.5 100.0 Valid Percent 25.0 25.0 37.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 25.0 50.0 87.5 100.0 MANAGE Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 2 2 4 8 Percent 25.0 25.0 50.0 100.0 Valid Percent 25.0 25.0 50.0 100.0 Cumulative Percent 25.0 50.0 100.0 Hasil Analisis Frekuensi Berkaitan Dengan Kelemahan Pelaburan Harta Tanah Yang Dititikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Frequency Table LIQUIDIT Valid 1.00 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 4 2 1 1 8 Percent 50.0 25.0 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 50.0 25.0 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 50.0 75.0 87.5 100.0 LONGTERM Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 5 2 8 Percent 12.5 62.5 25.0 100.0 Valid Percent 12.5 62.5 25.0 100.0 Cumulative Percent 12.5 75.0 100.0 FINANCE Valid 2.00 3.00 Total Frequency 3 5 8 Percent 37.5 62.5 100.0 Valid Percent 37.5 62.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 100.0 LEGISLAT Valid 3.00 4.00 Total Frequency 4 4 8 Percent 50.0 50.0 100.0 Valid Percent 50.0 50.0 100.0 Cumulative Percent 50.0 100.0 Hasil Analisis Frekuensi Berkaitan Dengan Teknik-Teknik Yang Diguna Pakai Untuk Membuat Pelaburan Harta Tanah Frequency Table MPT Valid .00 5.00 6.00 8.00 9.00 Total Frequency 3 1 1 2 1 8 Percent 37.5 12.5 12.5 25.0 12.5 100.0 Valid Percent 37.5 12.5 12.5 25.0 12.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 50.0 62.5 87.5 100.0 NPV Valid 5.00 6.00 8.00 9.00 10.00 Total Frequency 1 1 1 2 3 8 Percent 12.5 12.5 12.5 25.0 37.5 100.0 Valid Percent 12.5 12.5 12.5 25.0 37.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 25.0 37.5 62.5 100.0 DTREE Valid .00 4.00 6.00 7.00 8.00 Total Frequency 3 1 2 1 1 8 Percent 37.5 12.5 25.0 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 37.5 12.5 25.0 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 50.0 75.0 87.5 100.0 IRR Valid 5.00 6.00 8.00 9.00 10.00 Total Frequency 1 1 2 1 3 8 Percent 12.5 12.5 25.0 12.5 37.5 100.0 Valid Percent 12.5 12.5 25.0 12.5 37.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 25.0 50.0 62.5 100.0 MCARLO Valid .00 2.00 5.00 6.00 Total Frequency 5 1 1 1 8 Percent 62.5 12.5 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 62.5 12.5 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 62.5 75.0 87.5 100.0 RRETURN Valid .00 5.00 8.00 9.00 10.00 Total Frequency 1 1 4 1 1 8 Percent 12.5 12.5 50.0 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 12.5 12.5 50.0 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 25.0 75.0 87.5 100.0 SHARPE Valid .00 5.00 7.00 Total Frequency 6 1 1 8 Percent 75.0 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 75.0 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 75.0 87.5 100.0 COMPARE Valid .00 5.00 9.00 10.00 Total Frequency 2 1 2 3 8 Percent 25.0 12.5 25.0 37.5 100.0 Valid Percent 25.0 12.5 25.0 37.5 100.0 Cumulative Percent 25.0 37.5 62.5 100.0 RBSA Valid .00 5.00 7.00 8.00 Total Frequency 5 1 1 1 8 Percent 62.5 12.5 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 62.5 12.5 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 62.5 75.0 87.5 100.0 CAPM Valid .00 4.00 5.00 8.00 Total Frequency 5 1 1 1 8 Percent 62.5 12.5 12.5 12.5 100.0 Valid Percent 62.5 12.5 12.5 12.5 100.0 Cumulative Percent 62.5 75.0 87.5 100.0 OTHERS Valid .00 Frequency 8 Percent 100.0 Valid Percent 100.0 Cumulative Percent 100.0 Hasil Analisis Frekuensi Berkaitan Dengan Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Peruntukan Pelaburan Harta Tanah Dari Perspektif Pihak Pelabur. Frequency Table large capital Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 2 5 8 Percent 12.5 25.0 62.5 100.0 Valid Percent 12.5 25.0 62.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 37.5 100.0 establish company Valid 1.00 3.00 4.00 Total Frequency 2 1 5 8 Percent 25.0 12.5 62.5 100.0 Valid Percent 25.0 12.5 62.5 100.0 Cumulative Percent 25.0 37.5 100.0 quality Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 3 4 8 Percent 12.5 37.5 50.0 100.0 Valid Percent 12.5 37.5 50.0 100.0 Cumulative Percent 12.5 50.0 100.0 type Valid 3.00 4.00 Total Frequency 3 5 8 Percent 37.5 62.5 100.0 Valid Percent 37.5 62.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 100.0 location Valid 3.00 4.00 Total Frequency 2 6 8 Percent 25.0 75.0 100.0 Valid Percent 25.0 75.0 100.0 Cumulative Percent 25.0 100.0 return Valid 3.00 4.00 Total Frequency 1 7 8 Percent 12.5 87.5 100.0 Valid Percent 12.5 87.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 100.0 low risk Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 2 3 3 8 Percent 25.0 37.5 37.5 100.0 Valid Percent 25.0 37.5 37.5 100.0 Cumulative Percent 25.0 62.5 100.0 politic Valid 1.00 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 1 3 1 3 8 Percent 12.5 37.5 12.5 37.5 100.0 Valid Percent 12.5 37.5 12.5 37.5 100.0 Cumulative Percent 12.5 50.0 62.5 100.0 economic Valid 3.00 4.00 Total Frequency 5 3 8 Percent 62.5 37.5 100.0 Valid Percent 62.5 37.5 100.0 Cumulative Percent 62.5 100.0 interest rate Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 3 3 2 8 Percent 37.5 37.5 25.0 100.0 Valid Percent 37.5 37.5 25.0 100.0 Cumulative Percent 37.5 75.0 100.0 nature of propperty Valid 3.00 4.00 Total Frequency 3 5 8 Percent 37.5 62.5 100.0 Valid Percent 37.5 62.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 100.0 time horizon Valid 2 3 4 Total Frequency 3 1 4 8 Percent 37.5 12.5 50.0 100.0 Valid Percent 37.5 12.5 50.0 100.0 Cumulative Percent 37.5 50.0 100.0 size Valid 2.00 3.00 4.00 Total Frequency 3 2 3 8 Percent 37.5 25.0 37.5 100.0 Valid Percent 37.5 25.0 37.5 100.0 Cumulative Percent 37.5 62.5 100.0 others Valid .00 Frequency 8 Percent 100.0 Valid Percent 100.0 Cumulative Percent 100.0 LAMPIRAN III HASIL ANALISIS (DISKRIPTIF) Hasil Analisis Diskriptif Berkaitan Dengan Kebaikan Pelaburan Harta Tanah Yang Dititikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Descriptives Descriptive Statistics N pride control invest inflatio cap tax manage Valid N (listwise) 8 8 8 8 8 8 8 8 Minimum 2.00 2.00 3.00 2.00 3.00 1.00 2.00 Maximum 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 Mean 3.0000 3.3750 3.6250 3.5000 3.5000 2.3750 3.2500 Std. Deviation .53452 .74402 .51755 .75593 .53452 1.06066 .88641 Hasil Analisis Diskriptif Berkaitan Dengan Kelemahan Pelaburan Harta Tanah Yang Dititikberatkan Oleh Pelabur Dalam Membuat Peruntukan Harta Tanah Descriptives Descriptive Statistics N liquidit longterm finance legislat indivisi Valid N (listwise) 8 8 8 8 8 8 Minimum 1.00 2.00 2.00 3.00 1.00 Maximum 4.00 4.00 3.00 4.00 4.00 Mean 1.8750 3.1250 2.6250 3.5000 1.8750 Std. Deviation 1.12599 .64087 .51755 .53452 1.12599 Hasil Analisis Diskriptif Berkaitan Dengan Teknik-Teknik Yang Diguna Pakai Untuk Membuat Pelaburan Harta Tanah Descriptives Descriptive Statistics N MPT NPV DTREE IRR MCARLO RRETURN SHARPE COMPARE RBSA CAPM OTHERS Valid N (listwise) 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 Minimum .00 5.00 .00 5.00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 .00 Maximum 9.00 10.00 8.00 10.00 6.00 10.00 7.00 10.00 8.00 8.00 .00 Mean 4.5000 8.3750 3.8750 8.2500 1.6250 7.0000 1.5000 6.6250 2.5000 2.1250 .0000 Std. Deviation 3.92792 1.92261 3.39905 1.90863 2.50357 3.16228 2.82843 4.40576 3.54562 3.13676 .00000 Hasil Analisis Diskriptif Berkaitan Dengan Faktor-Faktor Utama Yang Mempengaruhi Peruntukan Pelaburan Harta Tanah Dari Perspektif Pihak Pelabur. Descriptives Descriptive Statistics N large capital establish company quality type location pofitability return low risk politic economic interest rate nature of propperty time horizon size others Valid N (listwise) 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 Minimum 2.00 1.00 2.00 3.00 3.00 3.00 3.00 2.00 1.00 3.00 2.00 3.00 2 2.00 .00 Maximum 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4 4.00 .00 Mean 3.5000 3.1250 3.3750 3.6250 3.7500 3.6250 3.8750 3.1250 2.7500 3.3750 2.8750 3.6250 3.13 3.0000 .0000 Std. Deviation .75593 1.35620 .74402 .51755 .46291 .51755 .35355 .83452 1.16496 .51755 .83452 .51755 .991 .92582 .00000