l e d e r / / Årsrapport 2011 / / 3
l e d e r / / Årsrapport 2010 / / 3
/ Innhold /
4Verdier
6Leder
8 Klima- og samfunnsansvar
10Steen & Strøm Magasin
12 Voss, Flåm og Aurland
14 Nordre Jarlsberg Brygge
16 Integrert kunst og arkitektur
18Stedsutvikling
20 Handel
22 Bolig
23 Kontor
24 Øvrige
26Styrets beretning
30Soliditet, likviditet og
investeringskapasitet
31Resultatregnskap
32 Balanse
34 Kontantstrøm
35 Noter
52Revisors beretning
54Ansatte
56Review in English
58 Kontaktinformasjon
4 //
v i s j o n / / Årsrapport 2011 / / 5
Årsrapport 2011 / / v e r d i e r
Schage Eiendom deltar i utviklingsprosjekter med mål om å skape varige verdier for våre
samarbeidspartnere, kunder og eiere. Langsiktige perspektiver og stabil kontantstrøm gjennom mange år
er med på å styrke vår posisjon som en seriøs aktør og partner.
Solid
Langsiktig
Samarbeidsvillig
Modig
Varige verdier skapes med respekt for samfunnet og hverdagen som leves, men verdier er også retninger
og løfter vi gir oss selv når fremtiden formes. Schage Eiendoms verdigrunnlag er basert på fire pilarer:
solid, langsiktig, samarbeidsvillig og modig. En solid og helhetlig tenkning, hvor vi utvikler varige verdier
i samarbeid og forståelse med samfunnet vi er en del av. Den modige delen av oss er det som skal gjøre
oss ledende og nyskapende – vi ser muligheter der andre ser begrensninger.
Visjon:
Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet
6 //
Årsrapport 2011 / / l e d e r
l e d e r / / Årsrapport 2011
Satser friskt
50 prosent oppkjøp av Steen & Strøm Magasin
2011 er et tilbakelagt kapittel. Salg av 4 eiendommer
har frigjort 80 millioner kroner i likviditet. Små prosjekter
har gjennom året blitt til store prosjekter. Administrerende
direktør Egil Svoren har all grunn til å smile.
// 7
Voss Fjellandsby
Sommeren 2011 kjøpte vi, sammen med Søylen Eiendom varehuset Steen &
Strøm Magasin for 1 mrdNOK. Avtalen om oppkjøp av Steen & Strøm Magasin
innebærer også kjøp av naboeiendommen Karl Johans gate 16 c, hvor H&M
er leietaker. Det ærverdige magasinet skal nå revitaliseres og oppgraderes. Vi
kaller det High Street Shopping. Planen er å utvikle kvartalet til et vellykket
magasin. Vi er godt i gang med planene som vil resultere i et mer åpent
magasin som gir bedre kundestrøm i alle retninger. Ombygging er planlagt å
starte i løpet av 2012. Dette er en spenstig satsing som vi gikk inn i på kort tid.
Vi ser frem til å forsterke handelen i sentrum i samarbeid med Søylen Eiendom.
Målet er å skape en handlemagnet for publikum. Et av hovedgrepene er å få
åpnet kvartalet mot Karl Johans gate. Ved å gjøre dette, vil magasinet få en
hovedinngang som trekker folkene direkte fra Karl Johans gate. Videre skal
vi videreutvikle kontorene i de øverste etasjene. Her blir det forbedringer på
mange nivåer.
Samarbeidspartnere gir kompetanse
De fleste av våre prosjekter er i partnerskap med andre. Våre mange samarbeidspartnere tilfører forskjellig kompetanse som utfordrer oss og bidrar
positivt på mange måter. I utviklingsprosjektene ser vi at samarbeid med gode
partnere gir stor merverdi.
2011 var et bra år. Vi skal fortsette i samme stil, men hele tiden jobbe for å strekke oss litt lenger.
Egil Svoren, Administrerende direktør
Strategisk tenkning står sentralt
Satser stort på bolig- og fritidssegmentet
Store forventninger til IT Fornebu Properties
Målsetninger for 2012
– Strategi er viktig! Vi har jobbet strategisk med flere store prosjekter i året
som har gått. Blant annet har dette stått sentralt i Schages prosjekt i Litauens
hovedstad Vilnius. Etter å ha vokst sakte men sikkert satser nå Schage Real
Estate på noen få prosjekter som krever større investeringer og som skal bidra
til en stabil kontantstrøm, som igjen skal danne grunnlag for en langsiktig og
solid tilstedeværelse i byen.
I 2011 solgte vi 158 boliger og fritidsboliger til en verdi av 430 mNOK fordelt
på Nordre Jarlsberg Brygge, Lundekroken, Christinedal og Voss Fjellandsby. Vi
er med dette blitt en betydelig aktør innenfor bolig- og fritidsutvikling. Dette
gir grunnlag for videre utbygging de neste 2–3 årene. Vi har for tiden mer enn
200 boliger/fritidsboliger under utbygging som skal leveres til avtalt tid og
kvalitet. Dyktige medarbeidere med lang erfaring har nå fokus rettet mot tett
oppfølging av prosjektene.
Vi har store forventninger til 2012 når det gjelder IT Fornebu Properties hvor
vi er deleiere med 12,5 prosent. Blant annet ferdigstilles Statoil-bygget og
et nytt hotell. Vi har også et tomteområde hvor det er tilrettelagt for videre
utvikling av ca. 120.000 kvm. Med aktører som Ergo Group, Statoil, Aker
og Telenor, samt økt interesse for boliger er jeg overbevist om at Fornebuområdet blir en bydel som blir veldig attraktiv fremover. Jeg tror også det blir
en spennende reise for oss som er involvert.
Et hovedmål for 2012 er å få på plass leiekontrakter i Vilnius som gir grunnlag
for oppstart av Konstitucijos-prosjektet på totalt 70.000 kvm. Målet er å skape
et nytt tidsriktig Business Center med høy kvalitet og stor attraksjon i markedet. Vi satser på at 40.000 kvm. i Kristiansand blir ferdig regulert og godkjent av
offentlige myndigheter. På Voss skal vi få hotellet ferdigstilt og etablert driften.
I tillegg vil vi etablere ny, forsterket organisasjon og implementere strategien
som er lagt for selskapet.
Skøyen Atrium vil gi 80–90 mNOK i kontantstrøm
Kontantstrøm på 140–150 mNOK
På Skøyen er planene klare for et nytt byggetrinn på 25.000 kvm. Vi har
inngått avtale med Møller Gruppen om å etablere en stor Audi-forhandler.
Leieavtalen er på plass, og grunnlaget for å sette i gang prosjektet i perioden
2014–2016 er klargjort. Skøyen Atrium vil med sine 60.000 kvm. utgjøre et av
Oslos største kontorprosjekter. 9000 kvm. nye kontorer skal ut i markedet og vi
tror det vil være stor etterspørsel etter disse. Skøyen Atrium vil gi en kontantstrøm til Schage Eiendom på 80–90 mNOK når siste byggetrinn står ferdig, og
vil med det befeste sin posisjon som selskapets viktigste eiendom.
Skøyen Atrium, Bryn og Kuben er våre hovedeiendommer og gir en kontantstrøm til selskapet på 140–150 mNOK i året. Dette gir selskapet sunn økonomi
og danner grunnlaget for god dialog med bankene. Videre er kontantstrømmen viktig for å kunne jobbe med alle de spennende utviklingsprosjektene som vi driver med.
I vårt samarbeidsprosjekt med Rom Eiendom i Kristiansand har strategisk tenkning også stått sentralt. I utgangspunktet var prosjektet planlagt som et stort
handelshus med 240 boliger i sentrum, men vi så tidlig i prosessen at dette ble
problematisk å få til. Prosjektet ble derfor omprosjektert til å bli et knutepunktprosjekt i form av CBD (central business district). Et prosjekt som ikke var mulig
å få til ble på forholdsvis kort tid snudd til et markedsmessig spennende prosjekt.
I Voss Fjellandsby har vi en strategisk plan for å ha tilstrekkelig fokus på både
eiendomsutviklingen og alle servicebedriftene i fjellandsbyen. Vi bygger nytt
hotell og ansetter flere mennesker. Det blir økt kompleksitet i selskapet når det
vokser så fort. Med bakgrunn i dette er det laget en strategisk plan for vekst
og videreutvikling av selskapet de neste 10 årene.
En helt klar målsetning er også å opprettholde salget i alle prosjektene slik
at vi kan videreføre nye prosjekter og ha kontinuitet i utbyggingen. Vi skal
gjennomgå vår egen strategiske plan og handlingsplaner som vi har lagt. Vi
skal ha fokus på å forbedre systemer og bli bedre på alt! 2011 var et bra år,
vi skal derfor fortsette i samme stil, men hele tiden jobbe for å strekke oss litt
lenger. Vi skal være bevisste på å bli bedre og ikke slappe av fordi vi er gode. //
8 //
Årsrapport 2011 / / k l i m a - o g s a m f u n n s a n s v a r
l e d e r / / Årsrapport 2011 / / 9
/ Klima- og samfunnsansvar /
– Det er viktig at vi klarer å integrere klima- og samfunnsansvar i vår
verdiskapning i Schage Eiendom. Vår visjon er å være nyskapende,
ledende og på lag med samfunnet, sier Egil Svoren, Administrerende
direktør i Schage Eiendom. – Vi har nå innført ny kontraktstandard
med leietakere og egenerklæringsskjema for leverandører som bidrar
til en helhetlig tenkning rundt miljø og samfunnsansvar. Vi ønsker at
klima- og samfunnsansvar skal være en del av utvelgelsesprosessen i
innkjøpsprosesser av tjenester til forvaltning.
Schage Eiendom ønsker å innføre miljømål i alle prosjekter. Det skal
fokuseres på innføringen av BREEAM som metodikk, energimerking
og reduksjon av klimagasser. Videre vil det være fokus på områdetiltak som blant annet etablering av fjernvarmesystemer og utbedring
av kollektivtilbud. – I Europa er BREEAM en innarbeidet kvalitetsmetodikk for utvikling av nye eller forbedring av eksisterende bygg. Vi
mener BREEAM–standarden er en god måte å kartlegge hvilke bygg
som har minst risiko knyttet til miljø- og klimaproblematikk, sier Egil
Svoren. – Schage Eiendom har som ambisjon å få merket ”Very good”
når våre bygg står ferdig.
Schage Eiendom har ved hjelp av klimagassregnskap.no kartlagt sitt
CO2–fotavtrykk relatert til egne bygg og nye prosjekter. – Hensikten
er å forstå hvilket utgangspunkt vi kan arbeide ut i fra samt og forstå
hvor i porteføljen det er mest hensiktsmessig å sette i gang tiltak,
forklarer Egil Svoren. //
PROSJEKTER
10 / /
s t e e n o g s t r ø m m a g a s i n / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 11
Årsrapport 2011 / / s
l et d
e e nr & s t r ø m m a g a s i n
/ Steen & Strøm Magasin /
Oslo
Karl Johan – Norges mest kjente handlegate
Karl Johan er Norges mest kjente handlegate og hovedstadens paradegate. Oppkalt etter kong Karl III Johan strekker den seg gjennom hele
sentrum fra Oslo Sentralstasjon i sydøst og Slottet i nordvest. Gågaten
er vertskap for og ligger i tilknytning til mange kjente luksusbutikker som
bl.a. Louis Vuitton, Hermes, Hugo Boss, Nespresso og Mulberry. Langs
den pulserende åren ligger også kjente bygg og institusjoner som Oslo
domkirke, Stortinget, Nationaltheatret og Universitetsbygningen. Steen &
Strøm Magasin får sin hovedinngang fra Karl Johan etter ombyggingen. //
DETTE ER STEEN & STRØM MAGASIN
/ 1797 Samuel Strøm etablerer krambod
med vin og nødvendighetsartikler
/ 1847 Emil Steen kjøper nabogården og
4 etasjers varemagasin åpner
/ 1929 Steen & Strøm Magasin totalskades
i brann, gjenoppbygges og fornyes
/ 1960 Steen og Strøm et stormagasin med
økt kommersialisering og folkeliggjøring
/ 1991 Steen & Strøm går konkurs og
reetableres som et kjøpesenter
/ 2005 Fortidens storhet tas tilbake med
7 etasjer med eksklusive merkevarer
/ 2011 Schage Eiendom og Søylen Eiendom
overtar som eiere
/
2012 De nye eierne skal revitalisere
magasinet og tiltrekke seg en større
kjøpegruppe. Varehuset skal utvides og
moderniseres og det skal tas inn en rekke
nye butikk- og spisekonsepter
Schage Eiendom har sammen med Søylen Eiendom kjøpt
varemagasinet Steen & Strøm Magasin for over 1 mrdNOK.
– Som eiere har vi store planer om å skape et varemagasin av internasjonal klasse. Vi har stor respekt for eiendommen, historien tilknyttet
til den og betydningen Steen & Strøm Magasin har for Oslo sentrum,
sier Petter Falkgård Andersen, utviklingsdirektør i Schage Eiendom.
Steen & Strøm Magasin har historikk tilbake til 1797 og har i flere hundre år
vært en institusjon og møteplass for Oslo og Norges befolkning. Det ærverdige
magasinet skal nå revitaliseres og oppgraderes. Avtalen om oppkjøp av Steen
& Strøm Magasin innebærer også kjøp av naboeiendommen mot Karl Johans
gate, hvor H&M er leietaker.
– Steen & Strøm Magasin er i dag et varemagasin på 7 etasjer som er fylt med
attraktive norske og internasjonale merkevarer og designere. Nå er planen at
det skal vokse ytterligere, forteller Petter Falkgård Andersen, utviklingsdirektør
i Schage Eiendom.
– Vi skal skape et ”high end” konsept i Oslo sentrum. Målet er at Steen &
Strøm Magasin skal bli et like attraktivt varehus som Harvey Nichols i London
og Colette i Paris.
Siden 1797 har Steen & Strøm Magasin gitt handleopplevelser for den verdensvante.
Nå skrives neste kapittel i magasinets ambisiøse historie.
Profil og målgruppe
På jakt etter nye og kjente butikker
I dag er det 2,3 millioner besøkende på Steen & Strøm Magasin i året og
1,9 millioner hos H&M. Etter utvidelsen og revitaliseringen, er målet å øke
antallet til 5 millioner besøkende i løpet av de nærmeste 4–5 årene.
– For å nå målsettingen er strategien klar; vi skal åpne mot Karl Johan og H&M
og forbedre den interne kommunikasjonen. Innholdet skal spisses og profilen
skal bli tydeligere, forteller Falkgård Andersen. – Vi er i en særstilling i Norge
og spesielt i Oslo. Både befolkningsutviklingen og kjøpekraften er svært høy,
så markedet er der. Vi må bare gi kundene ”lysten til å bli fristet”.
For å tiltrekke seg profilerte konsepter til det nye varemagasinet, har de nye
eierne vært i utlandet. – Vår partner Søylen Eiendom har bidratt med sin
kompetanse og erfaring fra etableringen av Eger. Dette er et nisjemarked
som ikke har blitt prioritert i Norge tidligere, men det er over 100 utenlandske
aktører som ønsker å etablere seg her til lands, forteller Falkgård Andersen.
Han frykter ikke konkurransen med Bogstadveien.
Interiøret skal bli mer fristende, lekende og moderne. Butikker, produkter og
tjenester skal svare til de kommende trender innenfor området. Målgruppen
som står i fokus er den største generasjonen av motebevisste 20–40 åringer
noensinne. – De er mange og de er svært kjøpesterke, forklarer Falkgård
Andersen. – Vi jobber strategisk for å tiltrekke oss brands som de ikke finner
alle andre steder enn i sentrum av storbyene internasjonalt. Det skal de nå
få i det nye Steen & Strøm Magasin. Da vil varemagasinet og sentrum som
handelssted bli mer attraktivt.
– Bogstadveien har tapt seg som følge av mange ”litt for vanlige” kjedebutikker. Vi har derfor stor tro på at Steen & Strøm Magasin med sin
beliggenhet i Karl Johans gate og med direkte tilgang til turiststrømmen, er
mer attraktivt for de aller fleste merkene.
– Steen & Strøm Magasin skal ikke bare bli luksus, men åpne for spennende og
attraktive butikker som vi ikke har for mye av fra før, sier Falkgård Andersen.
– Vi gleder oss til å følge utviklingen. //
12 / /
v o s s , f l å m o g a u r l a n d / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 13
Årsrapport 2011 / / v o s s , f l å m o g a u r l a n d
/ Voss, Flåm og Aurland /
VOSS FJELLANDSBY
/ 13 mil øst for Bergen ligger
Voss Fjellandsby i Myrkdalen
/ En skidestinasjon med over 100.000
besøkende i vintersesongen
/ 325 hytter, leiligheter og studioleiligheter
er bygget inntil alpinanlegget
/ Kommuneplan tillater nye
2500 boenheter
/ Skianlegget har i dag blant annet 6-seters ekspressheis, 5 skitrekk og 1 barnebånd
/ Eiere: Schage Eiendom (54 prosent)
Grendahl Holding (36 prosent) og
Aurland Ressursutvikling (10 prosent)
/
Neste steg i utbyggingen er et nytt
hotell til 200 mNOK som skal stå klart
i november 2012. Myrkdalen Hotell får
112 rom
I et spektakulært fjellandskap på Vestlandet, mellom Sognefjorden og
Hardangerfjorden, ligger Voss Fjellandsby. Frem til slutten av 90-tallet
var dette en liten bygd med en gammel hoppbakke og en skiskytterarena.
Nå er målet at skianlegget skal bli et av Nord-Europas største.
Neste steg i utbyggingen er å bygge hotell i hjertet av landsbyen.
Schage Eiendom satser på å utvikle en internasjonal
helårsdestinasjon midt i attraktive Fjord Norge.
I 2011 utvidet Voss Fjellandsby aksjekapitalen med 80 mNOK. Aurland Ressursutvikling gikk inn med 30 millioner, og fikk med det en eierandel på 10 prosent
i selskapet. Voss Fjellandsby ble gjennom emisjonen verdsatt til 300 mNOK.
– Signeringen av denne avtalen er starten på et langsiktig samarbeid mellom
Aurland Ressursutvikling, Grendahl Holdning og Schage Eiendom, sier Egil
Svoren i Schage Eiendom. – Målet med et tettere samarbeid, er å etablere en
internasjonal reiselivsdestinasjon midt i attraktive Fjord Norge med aktiviteter
og gode tilbud hele året, forteller han. Egil Svoren har stor tro på å forsterke
Voss og Myrkdalen som merkevarer, og inkludere Fjord Norge gjennom felles
markedsføring med de nye eierne.
Solrun Hjelleflat, Konsernsjef i Aurland Ressursutvikling er like positiv.
– Kombinasjonen av en etablert sommerdestinasjon med en etablert vinterdestinasjon tror vi blir en suksessfaktor. Merkevarene Fjord Norge, Flåm og
Voss er alt godt kjent internasjonalt, og vi håper å dra nytte av å utveksle styrke
og kompetanse for å utvikle oss videre, sier Solrun Hjelleflat.
Stor trafikk sommer og vinter
Reiselivsdestinasjonen Flåm har i dag en sommertrafikk med rundt 600.000
betalende gjester knyttet til aktiviteter rundt Flåmsbanen. Voss Fjellandsby
omsetter skikort for rundt 20 mNOK og har over 100.000 betalende gjester
i Myrkdalens alpinanlegg i vintersesongen. Voss Fjellandsby har satt seg som
mål å nå en omsetning på heiskort til 30 mNOK i løpet av 3 år.
– Dette er en unik bygdeutvikling. Vi kan trekke paralleller til Beitostølen og
Trysil. Vi bygger “sten på sten”; skianlegg, overnatting, mat, service og hotell
for å nevne noe, sier Egil Svoren som også er styreleder i Voss Fjellandsby AS.
– Norsk alpefølelse er hva vi er ute etter. Vi skal løfte oss opp i eliteserien, sette
Voss og Myrkdalen på kartet i alpin-Norge, og forsterke dette som en helårs
reiselivsdestinasjon. //
Kombinasjonen av en etablert sommerdestinasjon med en etablert vinterdestinasjon
tror vi blir en suksessfaktor.
VisitFlåm/Morten Rakke
Solrun Hjelleflat, Konsernsjef i Aurland Ressursutvikling
Myrkdalen Hotell
Siden starten i 2002 er det investert 132 mNOK i skiheiser og serviceanlegg i Voss
Fjellandsby. Det er bygget ut fritidsboliger i fjellandsbyen for ca 1,2 milliarder. Neste steg
i utbyggingen er Myrkdalen Hotell som skal stå klart i november 2012. Hotellet ligger
sentralt i Voss Fjellandsby mellom Myrkdalsstovo og området for fritidsboliger med flere
restauranter og andre fasiliteter som bar, kafeteria og kaffebar i nærheten.
14 / /
Årsrapport 2011 / / n o r d r e j a r l s b e r g b ry g g e
Her kommer Nordre Jarlsberg Brygge utbrett (egen fil)
16 / /
Årsrapport 2011 / / i n t e g r e r t k u n s t o g a r k i t e k t u r
/ Integrert kunst og
arkitektur /
– Byggene og prosjektene vi arbeider med blir vektlagt mye i sine omgivelser.
Det er derfor viktig både for våre eiere og oss som utbygger at vi etterlater
eiendomsprosjekter som er av varig verdi for nærmiljøet, sier Petter Falkgård
Andersen, utviklingsdirektør i Schage Eiendom. Falkgård Andersen er opptatt
av at både brukerne, besøkende, naboer og myndigheter skal føle at Schage
Eiendom har strukket seg langt for å tilfredstille alle krav og ønsker. – For å
kunne ivareta alle interesser og for å oppnå et best mulig resultat, engasjerer vi
eliten blant arkitekter og konsulenter til alle våre utviklingsprosjekter.
“Skulpturbyen” i Kristiansand
I samarbeidsprosjektet med Rom Eiendom i Kristiansand, har integrert kunst
stått sentralt.
– Kunstner Kjell Nupen hjalp oss med å sette sammen en gruppe mennesker
med ulik bakgrunn som i felleskap kom opp med mange gode idéer.
Sammen skapte vi 5 unike, skulpturelle bygg. Resultatet blir 4 bygninger
som formes som skulpturer. Både byen og befolkningen synes dette er
spennende, forteller Falkgård Andersen. – Dersom markedet ikke etterspør
nok kontorer i dette området, har vi også muligheten for å gjøre om noen av
kontorene til boliger. Vi har derfor stor tro på at dette blir et vellykket prosjekt,
sier han og viser til Helsfyr Atrium som også er et godt eksempel på vellykket
samspill mellom målrettet eiendomsutvikling og god arkitektur.
i n t e g r e r t k u n s t o g a r k i t e k t u r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 17
– Helsfyr Atrium var det Lund + Slaatto Arkitekter som tegnet, mens Kjell Nupen
bidro med både utforming av gulvet i hovedplanet og utsmykningen utenfor. Vi
mener utfordrende og spennende arkitektur og integrert kunst er en tilleggsverdi som blir verdsatt av mange. Det er godt å kunne være stolte av det vi
leverer.
Ønsker konstruktiv kritikk velkommen
For å få alle meninger på bordet i en tidlig fase, har Schage Eiendom ofte
engasjert faggrupper som de vet ikke er så positive til prosjektet i utgangspunktet. – Det kan være konstruktivt å få innspill fra de som ikke er så positive
til endringer, forteller Petter Falkgård Andersen. – Ulike meninger tar vi som
en utfordring. Som regel klarer vi å komme frem til en arkitektonisk løsning og
et uttrykk som gir en stolthet til de som bruker bygget. Denne tilfredsheten
er vanskelig å måle i penger, men vi strekker oss langt for å finne en optimal
balanse mellom arkitektur og bruk av integrert kunst. Et vellykket resultat
setter spor langt inn i fremtiden og de fotsporene jobber vi hardt for å
etterlate oss, avslutter Petter Falkgård Andersen. //
18 / /
p r o s j e k t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 19
Årsrapport 2011 / / p ro s j e k t e r
/ Stedsutvikling /
/ Stedsutvikling /
/ voss fjellandsby /
/ vilnius /
/ litauen /
/ Utviklingspotensial 100 000 kvm. / Eierandel 100 % /
/ voss /
/ Utviklingspotensial 1600 mål tomt, 5000 mål alpinområde / Eierandel 54 % /
Schage Eiendom har et stort engasjement i Litauen.
Datterselskapet Schage Real Estate sikrer kunnskap og
oppfølging lokalt. En av de største satsningene i Vilnius er
utbygging av prosjektet Konstitucijos. Tomten er ferdig regulert og
kan bebygges med ca 70 000 kvm. næring/kontor/parkering.
Voss Fjellandsby ligger i Myrkdalen i den nordlige delen av Voss kommune.
Schage Eiendom tar del i utviklingen av Voss Fjellandsby til en helårs
turistdestinasjon. Hittil er ca 300 fritidsboliger og tomter solgt. Skianlegget har
7 heiser inklusiv en 6-seters stolheis. Området er i stadig utvikling; nye fritidsboliger,
utvidelse av alpinanlegget og nytt hotell er under bygging.
Andre prosjekter og eiendommer i Vilnius:
MZA Mikalojaus Ziedas, Vytenio, Subaciaus, Daugeliskio og Levorita
/ nordre jarlsberg brygge /
/ quadrum /
/ kristiansand /
/ Utviklingspotensial 40 000 kvm. / Eierandel 50 % /
/ sande i vestfold /
/ Utviklingspotensial 2000 boliger, 24 000 kvm. næring/hotell og
1000 båtplasser / Eierandel 50,1 % /
Sommeren 2005 etablerte Schage Eiendom sammen med Rom Eiendom
selskapet Quadrum (tidl. Sjøfront Utvikling). Prosjektet omfatter hele
området mellom Vestre Standgate i øst, E39 brua i nord og jernbanen i sør.
Byutviklingsområdet blir liggende tett inntil et knutepunkt med jernbane,
bussterminal, taxiholdeplass og fremtidig havneterminal.
Quadrum planlegges for en variert urban funksjonsmiks av kontor, hotell,
boliger og butikker på opptil 40.000 kvm. med tilhørende parkering over
terreng. Det vil bli opparbeidet attraktive uterom mot eksisterende by
og med helt nye møteplasser innad i prosjektet.
Nordre Jarlsberg Brygge i Sande i Vestfold er et unikt og attraktivt
boområde i strandkanten. Første byggetrinn med 41 leiligheter sto
klart november 2010. Salget av 44 leiligheter i nye byggetrinn er godt
i gang. Nordre Jarlsberg Brygge båthavn kan bygges ut med 1 000
båtplasser hvorav 240 er etablert.
I Voss Fjellandsby har vi en strategisk plan for å ha tilstrekkelig fokus på både eiendomsutviklingen og
alle servicebedriftene i fjellandsbyen. Vi bygger nytt hotell og ansetter flere mennesker.
Egil Svoren, Administrerende direktør
20 / /
p r s j e k t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 21
Årsrapport 2011 / / p ro s j e k t e r
/ Handel /
/ Handel /
/ steen & strøm magasin /
/ salto eiendom /
/ oslo /
/ 33 000 kvm. / 75 butikker / Eierandel 50 % /
/ hele landet /
/ 16 kjøpesentre / Eierandel 42,34 % /
Schage Eiendom eier 50 % av Steen & Strøm Magasin og
H&M-bygget som samlet er på totalt 33.000 kvm. Varemagasinet
er et historisk landemerke med en beliggenhet på Norges primærgate
for handel – Karl Johans gate.
Salto Eiendom er et rendyrket kjøpesenterselskap. Deres
målsetning er å bli ledende på drift, forvaltning og utvikling av
små og mellomstore kjøpesentre i Norge.
/ bryn senter /
/ kuben SENTER /
/ oslo /
/ 40 700 kvm. / 40 butikker / Eierandel 100 % /
/ hønefoss /
/ 24 000 kvm. / 70 butikker / Eierandel 100 % /
Bryn Senter har vært en suksess siden åpningen i 1992. Butikkutvalget,
helsetilbudet og parkeringsdekningen er optimal. Senteret ble oppgradert innvendig i 2002, og fremstår som et attraktivt bydelssenter.
Eiendommen har et betydelig utviklingspotensial for kontor. Senteret
eies av Schage Eiendom og forvaltes av Sektor Eiendomsutvikling.
Kuben Senter ligger sentralt plassert i Hønefoss sentrum med nær
tilknytning til byens gågater og kollektivtilbud. Etter nyåpning høsten 2008
fremstår senteret som tidsriktig og moderne med butikker som representerer
et bredt spekter av bransjer. Arkitekt og kunstner Per Åge Lyså har utsmykket
fellesarealene i Kubens Senter. Senteret eies av Schage Eiendom og forvaltes
av Sektor Eiendomsutvikling.
Skøyen Atrium, Bryn og Kuben, er våre hovedeiendommer og gir en kontantstrøm til selskapet på 150 millioner kroner
i året. Dette gir selskapet sunn økonomi og danner grunnlaget for god dialog med bankene.
Egil Svoren, Administrerende direktør
22 / /
p r o s j e k t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 23
Årsrapport 2011 / / p ro s j e k t e r
/ Bolig /
/ Kontor /
/ christinedal BOLIG /
/ SKØYEN ATRIUM /
/ oslo /
/ 112 leiligheter / Eierandel 100 % /
/ OSLO /
/ 40 000 kvm. / Eierandel 100 % /
Christinedal Bolig er en liten grønn oase på Bryn i nær tilknytning til
Bryn Senter. Det er totalt 112 moderne leiligheter fordelt
på de 3 byggene – Bekkhuset, Damhuset og Hagehuset.
Skøyen Atrium er et meget sentralt beliggende kontorbygg
med moderne fasiliteter. På Skøyen i Oslo er det gode muligheter
for offentlig kommunikasjon med buss, tog og trikk. Eiendommen
har parkeringsplasser for leietakere samt gjesteparkering.
Utleiearealene er lyse og moderne og har gode drifts- og
sikkerhetsløsninger.
/ lundekroken BOLIG /
/ SKØYEN ATRIUM III /
/ ASKER /
/ 275 leiligheter / Eierandel 75 % /
/ OSLO /
/ 25 000 kvm. / Eierandel 100 % /
Lundekroken Bolig ligger på Billingstadsletta i Asker, noen
hundre meter fra sjøen og tilbaketrukket fra motorveien. I første,
andre og tredje byggetrinn er 142 leiligheter solgt. 17 nye leiligheter
ferdigstilles sommeren 2012. Ytterligere 35 leiligheter er under
oppføring.
Skøyen Atrium utvider og reguleringsplanen for tredje byggetrinn
er godkjent. Prosjektert byggestart er i 2013. Bygget vil inneholde
parkering, salgsarealer, verksted og kontorer.
I 2011 solgte vi 157 boliger og fritidsboliger til en verdi av 430 millioner kroner fordelt på Nordre Jarlsberg Brygge,
Lundekroken, Christinedal og Voss Fjellandsby. Vi er med dette blitt en betydelig aktør innenfor bolig- og fritidsutvikling.
Egil Svoren, Administrerende direktør
24 / /
l e d e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 25
Årsrapport 2011 / / p ro s j e k t e r
/ Øvrige /
/ it fornebu properties /
/ BÆRUM /
/ Eierandel 12,5 % /
IT Fornebu Properties har tatt på seg delansvaret for å gjøre Fornebu til
den mest attraktive møteplassen for et nyskapende næringsliv.
I 2009 inngikk IT Fornebu en kontrakt med StatoilHydro for bygging
av nytt hovedkontor på 60 000 kvm. og parkeringshus på 40 000 kvm.
Prosjektet ferdigstilles i september 2012.
/ hallingskarvet fjellgrend /
/ hol /
/ 400 hyttetomter / Eierandel 52 % /
Hyttefeltet ligger midt mellom Bergen og Oslo, like opp mot Hallingskarvet
Nasjonalpark. Hyttetomtene ligger inntil nedfartsløypene i Hallingskarvet
Skisenter i Sudndalen i Hol Kommune. Tomtene ligger mellom et eksisterende
hytteområde og alpinanlegget. Sudndalsfjorden ligger på 735 m.o.h. og
toppstasjonen på Fjellheisen er på 1.244 m.o.h. Tomteområdet ligger
på ca. 900 meter over havet, med sol og utsikt.
/ gamle kongevei kløfta /
/ ullensaker /
/ Lager, industri, kontor / Totalt 35 000 kvm. / Eierandel 50 %
Tomteområdet er under omregulering.
ÅRSRAPPORT
26 / /
s t y r e t s b e r e t n i n g / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 27
Årsrapport 2011 / / s t y r e t s b e r e t n i n g
/ Styrets beretning /
Schage Eiendom konsern er i en sunn økonomisk og
sterk finansiell stilling. Ledelsen er svært fornøyd med
at organisasjon, ledere og medarbeidere utvikler seg
og leverer resultater i henhold til målsetninger.
Virksomhetens art
Schage Eiendom har som formål å utvikle, eie og forvalte fast eiendom i egenregi og i partnerskap med andre aktører. Selskapets visjon er ”Nyskapende
og ledende, på lag med samfunnet”.
Schage Eiendom AS er morselskapet i konsernet, og konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer
utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer samt salgsinntekter
fra skianlegg.
Konsernets hovedkontor er lokalisert på Helsfyr i Oslo kommune. I tillegg har
konsernet avdelingskontorer i Sande i Vestfold, Myrkdalen i Voss og Vilnius i
Litauen.
Fortsatt drift
Styret legger forutsetningen om fortsatt drift av konsernet til grunn ved
avleggelsen av årsregnskapet. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell
stilling.
Organisasjon og miljø
Ved utgangen av 2011 var det 120 medarbeidere i Schage Eiendom konsern.
Det tilstrebes en balansert fordeling mellom kjønnene, uten at det er iverksatt
særskilte tiltak for å fremme likestillingen mellom kjønnene. Kvinneandelen i
konsernet utgjør 39,2 % ved utgangen av 2011.
Kvinner og menn gis like muligheter i Schage Eiendom konsern. Det er ingen
vesentlige forskjeller i lønn til kvinnelige og mannlige ansatte i sammenlignbare
stillinger, men gjennomsnittlig årslønn for kvinnelige ansatte er lavere på grunn
av færre antall kvinner i ledende stillinger.
Schage Eiendom konsern jobber målrettet og systematisk med kontinuerlig
forbedring av arbeidsmiljøet i konsernet. Arbeidet har gitt seg utslag i engasjerte og motiverte medarbeidere. Sykefraværet i bedriften var 243 sykedager
i 2011. Det tilsvarer 2,1 % av den totale arbeidstiden i 2011 mot 2,7 % i 2010.
Det er ikke rapportert om arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året.
Schage Eiendom konsern har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme
formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven.
Schage Eiendom AS har i samarbeid med eierne utarbeidet en strategiprosess
for konsernet. De gode resultatene og erfaringene av strategiprosessen i morselskapet er i ferd med å implementeres i de større datterselskapene. Ledelsen
er av den oppfatning at resultatet av prosessen har bidratt til at organisasjon, ledere og medarbeidere utvikler seg og leverer resultater i henhold til
strategien. Schage konsern ser det som viktig å tiltrekke og beholde dyktige og
motiverte medarbeidere med et sterkt forretningsmessig engasjement i tråd
med konsernets strategi og verdier.
Schage Eiendom konsern legger vekt på å følge miljøvennlige prosedyrer for
drift av den operative virksomheten. Konsernet arbeider aktivt med å redusere
energiforbruket, og tar i bruk miljøvennlige energikilder. Gjennom investeringer i miljøvennlige løsninger, opplæring og holdningsskapende arbeid søker
konsernet å bidra til et bedre miljø, også ved å stille krav til leietakere. Konsernet har således løpende og økende fokus på kildesortering, avfallshåndtering,
energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav.
Hendelser etter balansedagen
Det har ikke skjedd vesentlige forhold i konsernet i 2012 som har betydning
for årsregnskapet for 2011 eller vurderingen av konsernets finansielle stilling.
Virksomheten i konsernet
Nordre Jarlsberg Brygge AS igangsatte byggetrinn II i 2011 som utgjør 28
leiligheter. Ved årsslutt var 23 leiligheter solgt. I tillegg vil byggetrinn III igangsettes i 2012. Byggetrinn III består av 16 enheter hvorav 10 enheter er solgt ved
årsslutt. Prosjektene er planlagt ferdigstilt 4. kvartal 2012 og 2. kvartal 2013.
Christinedal Bolig AS igangsatte bygging av 112 leiligheter i 2011. Ved årsslutt
var 54 leiligheter solgt. Prosjektet er planlagt ferdigstilt 2. kvartal 2013.
Lundekroken Bolig AS ferdigstilte hus 5 og 6 som består av 32 leiligheter i
2011, hvorav samtlige enheter er overlevert ved årsslutt. Hus 4, 7 og 8 er under
utbygging og utgjør totalt 52 leiligheter hvorav 22 leiligheter er solgt ved årsslutt. Prosjektet er planlagt ferdigstilt 2. kvartal 2012 og 2. kvartal 2013.
Voss Fjellandsby AS ferdigstilte Draugsvollen bestående av 12 leiligheter i
2011, hvorav samtlige enheter er solgt ved årsslutt. Selskapet vil igangsette
prosjekt Vårstølskogen i 2012 bestående av 15 leiligheter, hvorav samtlige
leiligheter er solgt i 2011. I tillegg ble det lagt ut 39 tomter for salg hvorav 15
leiligheter var solgt ved årsslutt.
I februar 2011 besluttet Voss Fjellandsby AS å bygge et hotell i Myrkdalen
bestående av 112 hotellrom med tilhørende kurs og konferansesenter. Hotellet
er planlagt ferdig i november 2012.
Schage Eiendom konsern har i tillegg flere byggeprosjekter under planlegging,
men hvor oppstart avhenger av salgsgrad, inngåtte leiekontrakter, markedssituasjonen og/eller offentlige tillatelser. Av større prosjekter kan nevnes et
næringsbygg på tomt i Kristiansand og et kontorbygg på tomten Konstitucijos
i Vilnius.
Kontoreiendommen Skøyen Atrium hadde en omsetning i 2010 på 52,5 mNOK
mot 56,9 mNOK i 2011. Økningen skyldes at bygget var utleid i 2011 mot noe
ledighet i 2010. Skøyen Atrium AS inngikk i 2011 en leiekontrakt med Møller
Gruppen som gir grunnlag for igangsetting av neste byggetrinn. Nybygget
og parkering utgjør totalt 25.000 kvm., med planlagt igangsetting 15.1.2014.
Møller Gruppen har en opsjon på å utsette igangsetting med opptil 2 år.
Kjøpesentervirksomheten i Bryn Senter AS og Kuben Eiendom AS hadde en
leieinntekt på 73,7 mNOK i 2011 som er på samme nivå som fjoråret. Det er
planlagt en revitalisering av Bryn Senter i 2012.
UAB Schage Holding AS kjøpte 20 % av aksjene i UAB Schage Real Estate den
6. januar 2011. Etter oppkjøpet eier Schage Eiendom AS 100 % av selskapet
med underliggende datterselskaper i Vilnius.
Schage Eiendom konsern har avgitt leiegaranti for kontoreiendommen Helsfyr
Atrium. Ledigheten gjennom 2011 var 1.000 kvm. og det jobbes aktivt med å
få dette utleid i 2012.
I 2011 gjennomførte Voss Fjellandsby AS en emisjon der Aurland Ressursutvikling AS kjøpte seg inn i selskapet med en eierandel på 10 % til 30 mNOK.
Transaksjonen verdsetter Voss Fjellandsby AS med datterselskaper til 300
mNOK.
28 / /
s t y r e t s b e r e t n i n g / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 29
Årsrapport 2011 / / s t y r e t s b e r e t n i n g
Schage Eiendom AS kjøpte High Street Shopping AS (tidl. Storebrand
Kjøpesenter Steen og Strøm AS og Storebrand Karl Johans Gate 16 AS), samt
Steen og Strøm Drift AS i partnerskap med Søylen Eiendom AS i 2011. Samlet
kjøpesum for selskapene utgjorde 1,1 milliarder kroner, hvorav 225,0 mNOK
er bokført som kostpris for 50 % av aksjene.
Schage Eiendom konsern har over lengre tid jobbet med å få på plass en
robust og forutsigbar arbeidskapital for å gi konsernet større handlefrihet
og fleksibilitet. Schage Eiendom AS har fra tidligere en kassekredittavtale på
75,0 mNOK og inngikk i januar 2012 en ny trekkfasilitet på 350,0 mNOK. Av
totalrammen på 425,0 mNOK er 70,4 mNOK benyttet.
I 4. kvartal 2011 solgte Schage Eiendom AS aksjene i Enebakkveien 135 AS,
Kakkelovnskroken 3 AS, Lundekroken Mesanin AS og Billingstadsletta 11
Parkering AS for tilsammen 39,3 mNOK
Investeringer og prosjekter gjennomføres i kombinasjonen egenfinansiering,
partnerskap og lånefinansiering. Overskuddslikviditet benyttes til finansiering
av nye prosjekter og løpende nedbetaling av lån. Schage Eiendom konsern har
ved årsslutt eksterne lån på 1,2 mrdNOK og den finansielle risikoen i konsernet
er vurdert til å være lav.
Redegjørelse årsregnskapet
Omsetningen i Schage Eiendom konsern økte fra 374,4 mNOK i 2010 til 406,7
mNOK i 2011. Omsetningsøkningen kan i all hovedsak henføres til at datterselskapene Bryn Senter AS og Kuben Eiendom AS i 2011 rapporteres for 4
kvartaler mot 3 kvartaler i 2010.
De samlede investeringene i driftsmidler i Schage Eiendom konsern i 2011 var
137,3 mNOK. Av større investeringer utgjør oppføringen av Myrkdalen Hotell
med 64,8 mNOK hvorav tomt utgjør 7,8 mNOK. Prosjektering av nytt kontorbygg i Litauen med 18,8 mNOK, samt leietakertilpasninger på 4,7 mNOK, og
5,7 mNOK på investe-ringer i maskiner og inventar. I tillegg er 26,0 mNOK
reklassifisert fra anlegg under utførelse med 8,5 mNOK til tomt og 17,5 mNOK
til eiendom.
Likviditetsbeholdningen i Schage Eiendom konsern var 205,8 mNOK per
31.12.2011. Konsernet vektlegger god likviditet og det foreligger mulighet til
et betydelig opplåningspotensial i eiendomsporteføljen.
Schage Eiendom konsern sin kortsiktige gjeld utgjorde 20,6 % av samlet gjeld
per 31.12.2011, sammenlignet med 14,6 % per 31.12.2010. Økningen skyldes
nye byggelån med 62 mNOK og opptrekk på kassekreditt med 70,4 mNOK.
Schage Eiendoms finansielle stilling er god, og konsernet kan per 31.12.2011
nedbetale kortsiktig gjeld ved hjelp av sine mest likvide midler.
Forventet økonomisk utvikling
Schage Eiendom konsern solgte 157 boliger-/fritidseiendommer for 428,6
mNOK i 2011. Salgene inntektsføres ved overlevering. Av solgte enheter i 2011
vil 186,2 millioner kroner bli inntektsført i 2012 og 220,7 mNOK i 2013.
Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som
moderat. Leiekontraktene er i vesentlig grad sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største
leietakerne vurderes som solide.
Schage Eiendom konsern hadde i 2011 samlede driftsinntekter på 406,7
mNOK, driftsresultat på 67,2 millioner kroner og resultat før skatt på 34,5
mNOK. For 2012 er det budsjettert med driftsinntekter på 528,5 mNOK,
driftsresultat på 156,9 millioner kroner og resultat før skatt på 93,4 mNOK.
Markedet for produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer har vært godt
gjennom 2011 og inn i 2012. Konsernet har solgt 50 enheter til en verdi av
125,7 mNOK i første kvartal 2012.
Schage Eiendoms finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Dagens styringsrente er på 1,5 % og det kan
forventes økninger i 2012. En endring i det generelle rentenivået på 1 %-poeng
vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca 11,4 mNOK.
Årsresultat og disponeringer
Schage Eiendom konsern er eksponert for valutarisiko knyttet til kurssvingninger mot litauiske Litas (som er “låst” til EURO). En kursendring mot Litas på
10 % utgjør ca. 20,6 mNOK.
Totalkapitalen var ved utgangen av året 2,7 mrdNOK, sammenlignet med 2,3
mrdNOK året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2011 var 40,1 %, sammenlignet med 44,7 % per 31.12.2010. Økningen i totalkapitalen og reduksjon av
egenkapitalandelen skyldes i hovedsak lånefinansiering ved kjøp av High Street
Shopping AS, samt økning i byggelån og opptrekk av kassekreditt.
Markedet for utleie av kontorer har hatt en positiv utvikling fra 2010 og frem til
i dag. Kundeetterspørselen har vært økende, og har medført en stabilisering
av leienivået.
Schage Eiendom konsern har i regnskapsåret 2011 ikke hatt aktiviteter eller
utgifter knyttet til forskning og utvikling.
I 2012 utløper leiekontrakter på 6.400 kvm. i konsernets kontoreiendommer.
Schage Eiendom konsern er i gang med søk etter nye leietakere og reforhandlinger av disse kontraktene. I 1. kvartal 2012 har konsernet inngått en
kontrakt på 1.933 kvm., og potensiell ledighet er redusert til 4.467 kvm.
Årsresultatet i konsernet viser et overskudd i 2011 på 20,7 mNOK sammenlignet med 36,2 mNOK i 2010.
Årsresultatet i morselskapet viser et overskudd i 2011 på 18,6 mNOK sammenlignet med 12,9 mNOK i 2010. Styret foreslår at det av overskuddet avsettes
19,6 mNOK til utbytte og – 1,0 mNOK overføres fra annen egenkapital.
Etter disponeringene utgjør Schage Eiendom AS sin frie egenkapital 762,2
mNOK.
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler
og gjeld, finansielle stilling og resultat. //
Oslo, 18. april 2012
Knut Schage
Bjørn Schage
Morten Lager
Styreleder
Styremedlem
Styremedlem
Truls Holthe
Hans Kristian Volstad
Gunnar Bøyum
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Egil Svoren
Administrerende direktør
30 / /
r e s u l t a t r e g n s k a p / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 31
Årsrapport 2011 / / s o l i d i t e t - l i k v i d i t e t - i n v e s t e r i n g s k a p a s i t e t
Soliditet
Likviditet
Investeringskapasitet
/ Resultatregnskap /
(Alle tall i 1.000 kroner)
Morselskap
Bruttoverdi
5,4 mrd NOK
Vi har over tid jobbet med å få på plass en robust og forutsigbar arbeidskapital for å
gi Schage Eiendom konsern større handlefrihet og fleksibilitet. Vår soliditet, likviditet og
investeringskapasitet ønsker vi å benytte til å sikre og skape nye vedier og prosjekter, alene
eller i partnerskap med andre, sier Gert Tonning, Finansdirektør i Schage Eiendom.
Vår soliditet vises i form av Schage Eiendoms bruttoverdi på 5,4 mrdNOK med
tilhørende verdijustert egenkapital på 2,9 mrdNOK. Av dette har selskapet en likviditet
på 550 mNOK bestående av en kontantbeholdning på 200 mNOK i tillegg
til trekkrammer på 350 mNOK. Dette gir oss en investeringskapasitet på 1,1 mrdNOK
avhengig av belåningsgrad og om vi gjør investeringene alene eller i partnerskap,
sier Gert Tonning. //
Verdijustert egenkapital
2,9 mrd NOK
Investeringskapasitet
1,1 mrd NOK
Likviditet
550 m NOK
Kontantbeholdning
200 m NOK
Konsern
2010
2011
–
252
–
–
–
64
Note
Leieinntekt
Salgsinntekt
5
Gevinst ved salg av driftsmidler
2011
2010
145.874
118.129
190.013
201.436
4.829
6.572
5.515
8.822
Andre driftsinntekter
6
65.935
48.260
5.515
9.138
Sum driftsinntekter
4
406.652
374.397
-190.166
-187.100
-42.466
-38.129
-120
-480
-20.967
-24.139
Varekostnader
Lønnskostnader
6, 7
-652
-1.283
Av- og nedskrivninger
9
-37.225
-37.695
-6.875
-10.604
Andre driftskostnader
6
-69.551
-56.136
-28.614
-36.507
Sum driftskostnader
-339.408
-319.060
-23.099
-27.369
DRIFTSRESULTAT
67.244
55.336
–
715
3.431
-
85.615
88.161
Gevinst / tap ved salg av aksjer
Finansinntekter
6
6.949
50.560
-44.324
-35.843
Finanskostnader
6
-46.154
-56.929
41.291
53.033
Netto finansposter
-35.775
-6.369
18.192
25.664
RESULTAT FØR SKATT
31.469
48.968
-5.319
-7.063
Skattekostnad
-10.813
-12.791
12.873
18.601
ÅRETS RESULTAT ETTER SKATT
20.657
36.177
–
–
-3.712
3.866
12.873
18.601
16.945
40.043
19.600
19.600
-6.727
-999
12.873
18.601
Herav minoritetsinteresser
8
18
ÅRETS RESULTAT
Overføringer
Avsatt utbytte
19
–
–
Overføringer til/(fra) annen egenkapital
19
–
–
–
–
SUM OVERFØRINGER
32 / /
b a l a n s e / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 33
Årsrapport 2011 / / b a l a n s e
/ Balanse /
/ Balanse /
(Alle tall i 1.000 kroner)
Morselskap
(Alle tall i 1.000 kroner)
Morselskap
KONSERN
2010
2011
pr. 31.12.10
pr. 31.12.11
Note
Konsern
2011
2010
2010
2011
pr. 31.12.11
pr. 31.12.10
pr. 31.12.10
pr. 31.12.11
Note
EIENDELER
egenkapital og gjeld
ANLEGGSMIDLER
EGENKAPITAL
–
–
11.684
7.213
Andre rettigheter
11
14.857
13.659
66.416
66.416
Utsatt skattefordel
8
31.098
35.128
812.466
812.466
11.684
7.213
89
69
45.955
48.786
878.882
878.882
Eiendom, tomt mv.
2, 3, 9
1.342.495
1.316.862
109.478
108.479
3.944
4.033
3.437
Maskiner og inventar m.v
2, 3, 9
3.505
Sum varige driftsmidler
868.293
882.634
Investeringer i datterselskap
112.683
337.683
Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet
Sum immaterielle eiendeler
66.416
66.416
812.466
812.466
Sum innskutt egenkapital
878.882
878.882
Annen egenkapital
128.023
103.864
Annen innskutt egenkapital
61.809
65.986
–
–
1.382.848
109.478
108.479
Sum opptjent egenkapital
988.360
987.361
SUM EGENKAPITAL
12
–
–
374.545
145.852
135.195
141.586
Investeringer i andre aksjer og andeler
13
142.235
135.845
403.201
389.260
Langsiktige fordringer
15
26.147
27.325
1.519.373
1.751.163
Sum finansielle anleggsmidler
542.927
309.022
1.535.089
1.761.881
SUM ANLEGGSMIDLER
1.993.186
1.740.656
2010
pr. 31.12.10
Aksjekapital
1.404.304
2, 3, 10
2011
pr. 31.12.11
Minoritets egenkapital
53.598
27.238
181.621
131.102
17, 23
1.060.503
1.009.984
GJELD
–
–
19.247
19.957
8
47.085
45.496
Avsetninger for andre forpliktelser
706.234
Utsatt skatt
20
20.288
19.577
933.074
Langsiktig gjeld
19
1.194.700
1.003.723
725.481
953.031
SUM LANGSIKTIG GJELD
1.262.073
1.068.796
51.152
115.387
SUM KORTSIKTIG GJELD
326.613
183.184
1.764.992
2.055.778
2.649.189
2.261.964
OMLØPSMIDLER
–
19
206.249
213.613
23.654
80.266
229.903
293.898
1.764.992
2.055.778
Prosjekter under utførelse i egenregi
14
417.657
351.831
Kortsiktige fordringer
15
32.594
66.929
Betalingsmidler
16
205.752
102.548
656.003
521.308
2.649.189
2.261.964
SUM OMLØPSMIDLER
SUM EIENDELER
18
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Oslo, 18. april 2012
Knut Schage
Bjørn Schage
Morten Lager
Styreleder
Styremedlem
Styremedlem
Truls Holthe
Hans Kristian Volstad
Gunnar Bøyum
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Egil Svoren
Administrerende direktør
34 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 35
Årsrapport 2011 / / k o n t a n t s t r ø m
/ Kontantstrøm /
/ Note 1 /
Prinsipper
(Alle tall i 1.000 kroner)
Morselskap
KONSERN
2010
2011
2011
2010
pr. 31.12.10
pr. 31.12.11
pr. 31.12.11
pr. 31.12.10
18.192
25.664
31.469
48.968
–
–
-145
7.130
Resultat før skattekostnad
Periodens betalte skatter
652
1.283
-1.688
-26.488
Ordinære avskrivninger
11.511
2.234
-43.064
-73.953
Endring i tidsavgrensingsposter mv.
-14.397
-71.259
NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) OPRASJONELLE AKTIVITETER
-3.249
-997
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-111.103
-4.621
–
305
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
7.752
12.737
-36.805
-261.640
Utbetalinger ved kjøp av aksjer
-231.391
-52.470
2.105
42.333
Innbetalinger ved salg av aksjer
42.768
–
–
–
Innbetaling v/tilbakebetalt aksjeinnskudd
–
16.109
-218.645
–
Netto utbetalinger ved utlån
2.886
16.207
-253.709
-203.791
-132.768
70.356
700.000
225.000
-275.922
(Gevinst)/Tap ved avgang anleggsmidler
Effekt av valutakursendringer
37.225
37.695
-28.289
-6.403
2.234
11.511
-19.155
-82.910
23.340
15.990
–
3.709
1.178
–
-290.794
-24.536
72.410
–
Innbetalinger ved opptak av gjeld
298.547
721.579
-1.224
Utbetalinger ved nedbetaling av gjeld
-10.748
-618.600
–
57.131
Innbetaling av konsernbidrag
–
–
291.311
331.663
NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) FINANSIELLE AKTIVITETER
370.658
102.979
23.205
56.612
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
103.204
94.433
449
23.654
Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter 1.1
102.548
8.115
23 .654
80.266
BEHOLDNING AV KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER 31.12
205.752
102.548
Netto innbetalinger på lånefordringer
NETTO KONTANTSTRØM FRA/(TIL) INVESTERINGSAKTIVITETER
Endring kassekreditt
Schage Eiendom AS sin forretningsadresse er Innspurten 15, 0663 Oslo.
Konsernregnskap for år 2011 kan hentes fra Schages Eiendoms internettside
www.schage.no.
som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av
bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter, mens eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler.
Dette årsregnskapet er godkjent av styret 18. april 2012 for vedtak av Generalforsamlingen 18. april 2012.
Investeringer i aksjer og andeler er vurdert til laveste av virkelig verdi og
historisk kost.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og
god regnskapsskikk.
Inntektsføring
Konsolideringsprinsipper
Konsernregnskapet består av morselskapet Schage Eiendom konsern og
datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende
innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer
enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper,
ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet.
Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Oppkjøpsmetoden
benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som
er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i
datterselskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for
konserndannelsen.
Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital analyseres og henføres til de
poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse
eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjenværende levetid.
Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer
goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid.
Finansielle anleggsmidler
Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag
og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter.
Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag
og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet.
Investeringer i tilknyttede selskap der konsernet eier mellom 20 % og 50 %,
og der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig
art, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap basert på de investerte
selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle
avskrivninger av merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn
den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle
anleggsmidler.
Investeringer i felles kontrollert virksomhet behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra
felles kontrollert virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter
skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi
Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres
i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntektsføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene.
Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på tidspunkt
hvor det alt vesentlige av kontroll og risiko er overført til kjøper.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling
innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster
er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes
til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres
til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til
anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke
forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp
på etableringstidspunktet.
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid
dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger 15 000 NOK.
Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer avskrives lineært med
1,43 % for kjøpesenter og alle faste installasjoner tilknyttet disse. Konsernets
eiendommer avskrives lineært med 2 % for kontorbygninger og faste installasjoner tilknyttet disse. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over
leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under
utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening.
Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å
være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av
varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes
forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene.
Prosjekter under utførelse i egenregi
Prosjekter under utførelse i egenregi verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader og andre direkte
tilvirkningskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger.
36 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 37
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 3 /
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter
fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag
av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for
øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap.
Likvide midler
Likvide midler består av kontanter og bankinnskudd, samt kortsiktige likvide
investeringer med maksimum løpetid på 3 måneder som omgående kan konverteres til kontanter.
Egenkapitaltransaksjoner
Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen
etter skatt.
vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For avskrivbare
eiendommer er det benyttet en effektiv skattesats på 7 %. For tomter er utsatt
skatt beregnet til 0 %. Utsatt skatt på eiendommene reverseres i takt med levetiden for eiendommene.
For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige
verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 28 %.
Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer
eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.
Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. Det er ikke tidsbegrensning for fremføringsretten for underskudd
til fremføring.
Det er anvendt en skattesats på 28 % for selskap som beskattes i Norge og
15 % for selskap som beskattes i Litauen.
Valuta
Konsernkontoordning
Pengeposter, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta er
vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Effekt av valutakursendringer på
slike poster er resultatført som finansposter.
Selskapet og konsernet inngår i en avtale om konsernkonto hvor morselskapet er eier av avtalen med kredittinstitusjonen. Netto midler/trekk tilknyttet
kontoen føres som bankinnskudd/gjeld til kredittinstitusjon i morselskapet,
mens posisjoner knyttet til det enkelte datterselskap klassifiseres som konsernmellomværende.
Omregning av utenlandske datterselskaper
Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til gjennomsnittskurs for året. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen.
Kurs på balansedag mellom litauske Litas og norske kroner var 2,25 LTL/NOK.
Gjennomsnittlig kurs for 2011 var 2,26 LTL/NOK.
Leasing
Kontantstrømoppstilling
Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen benyttes den indirekte
modellen. Kontantstrømmene rapporteres brutto for investerings- og finansieringsaktiviteter, mens det regnskapsmessige resultat avstemmes mot netto
kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Ved kjøp og salg av datterselskaper
behandles balanseendringene som følge av kjøpet eller salget på lik linje med
andre balanseendringer.
Leieavtaler klassifiseres som finansielle leieavtaler når risiko og fordeler ved
eierskap er overført til leietaker. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler.
/ Note 2 /
Minoritetsinteresser
Enkelttransaksjoner
Pensjoner
Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Konsernets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i
denne lov. Konsernet har kun innskuddsbaserte pensjonsordninger. De fremtidige pensjonsytelsene er hovedsaklig avhengig av antall opptjeningsår, lønn,
samt løpende avkastning på innskuddsporteføljen.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt
og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er
Schage Eiendom AS kjøpte selskapene Storebrand Kjøpesenter Steen og Strøm AS og Storebrand Karl Johans Gate 16 AS (samlet kalt High Street Shopping AS),
samt Steen og Strøm Drift AS i partnerskap med Søylen Eiendom AS. Kjøpene er presentert i regnskapet fra det tidspunktet konsernet har kontroll. Tidspunkt
er angitt per investering. Kontrolltidspunktet er normalt når avtalen trer i kraft og alle offentlige godkjennelser foreligger. Investeringen er regnskapsmessig
behandlet som felleskontrollert virksomhet.
Steen & Strøm
Drift AS
High Street
Shopping AS
01/07/2011
01/07/2011
Andel overført (%)
50%
50%
Eierandel etter overføring (%)
50%
50%
Anskaffelseskost
–
225.000
Merverdi
–
–
- Herav aksjer/eiendom
–
–
- Herav tomt
–
–
(Alle tall i 1.000 kroner)
Overføringstidspunkt
- Herav utsatt skatt
–
–
Driftsinntekter før overtakelse *)
30.341
75.856
Driftsresultat før overtakelse *)
-4.125
55.273
Årsresultat før overtakelse *)
-6.578
43.512
*) Driftsinntekter, driftsresultat og årsresultat er ihht avlagt årsregnskap i 2010.
/ Note 4 /
Virksomhetsområder
Leie som betales ved operasjonell leieavtale kostnadsføres på lineær basis over
leieperioden.
Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i resultatregnskapet og
balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatter. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes
andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/
mindreverdier.
Oppkjøp av selskaper
I 2011 gjennomførte Voss Fjellansby AS en emisjon der Aurland Ressursutvikling AS kjøpte seg inn i selskapet med en eierandel på 10 % til 30
mNOK. Transaksjonen verdsetter Voss Fjellandsby AS med datterselskaper til
300 mNOK, og Schage Eiendom sin eierandel ble ble redusert fra 60 % til 54 %.
I 4. kvartal 2011 ble aksjene i Enebakkveien 135 AS, Kakkelovnskroken 3 AS,
Lundekroken Mesanin AS og Billingstadsletta 11 Parkering AS solgt for
39,3 mNOK. Selskapene hadde i 2010 samlet driftsinntekter på 2,1 mNOK,
driftsresultat på 1,6 mNOK og resultat før skatt på 0,3 mNOK. I 2011 hadde
selskapene samlet et resultat før skatt på 0,4 mNOK frem til salgstidspunktet.
Schage Eiendoms største virksomhetsområde er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skiheis. Konsernets virksomhet er i Norge og Litauen. Av konsernets omsetning på 406,7 mNOK, er 380,8 mNOK i Norge
og 25,9 mNOK i Litauen.
/ Note 5 /
Salgsinntekter
Morselskap
Konsern
2011
2010
2011
2010
Salgsinntekter bolig-/fritidseiendommer
–
–
168.406
178.201
Salgsinntekter skiheis
–
–
18.146
20.768
Salgsinntekter annet
–
–
3.462
2.467
Sum salgsinntekter
–
–
190.013
201.436
(Alle tall i 1.000 kroner)
Pr. virksomhetsområde
Schage Eiendom AS solgte aksjene i Lundkroken Mesanin AS til Lundekroken
AS, et syndikat tilrettelagt av DNB. I forbindelse med salget kjøpte Schage
21,0 % av aksjene i fondet/syndikatet. Aksjene er klassifisert som omløpsmidler
og Schage Eiendoms eierandel ved årsslutt er redusert til 12,1 %, se note 13.
Av bokført aksjegevinst i mor på 17,7 mNOK, har konsernet en utsatt gevinst
på 12,1 % tilsvarende 2,1 mNOK.
38 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 39
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 6 /
/ Note 7 /
Spesifikasjon av resultatposter
Lønnskostnader, ytelser til ledende poster, antall ansatte, revisor mv.
MorselskaP
Konsern
2011
2010
2011
2010
Felleskostnader viderebelastet leietakere
–
–
37.442
30.822
Markedsføringskostnader viderebelastet leietakere
–
–
9.492
6.230
8.225
5.395
3.491
1.272
Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltlån eller sikkerhetsstillelser som utgjør mer
enn 5 % av selskapets egenkapital.
Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov.
(Alle tall i 1.000 kroner)
Lønn og godtgjørelse til administrerende direktør utgjorde 3.836.160 mNOK. Ansatte i konsernet i Norge har bonusavtaler der både kvalitative og kvantitative
kriterier vektlegges ved bonusutmåling.
Andre driftsinntekter
Forvaltnings- og konsulenthonorarer
Provisjonsinntekter
Andre inntekter
Sum andre driftsinntekter
–
–
5.926
4.490
597
121
9.584
5.445
8.822
5.515
65.935
48.260
Administrerende direktør har en etterlønnsavtale på 18 måneders lønn inkl andre ytelser ved krav om fratredelse. Gjensidig oppsigelsestid er 6 måneder.
Morselskap
LønnskostnadER
Lønn og bonus
19.566
17.479
34.931
31.540
Arbeidsgiveravgift
2.989
2.599
4.773
4.211
Pensjonskostnader
938
576
1.060
774
Andre ytelser
Sum lønnskostnader
648
312
1.701
1.604
24.139
20.967
42.466
38.129
Markedsføring, salgs- og representasjonskostnader
575
323
15.248
10.223
Leie lokaler, festeavgift og andre kostnader lokaler
1.960
851
15.070
12.879
24
–
4.276
5.569
4.755
3.747
18.626
13.641
83
7
1.710
1.152
–
–
3.085
4.565
3.207
1.947
11.536
8.107
10.604
6.875
69.551
56.136
Fremmedtjenester
Forsikrings- og garantikostnader
Tap på fordringer
Andre driftskostnader
Sum andre driftskostnader
Finansinntekter
Renteinntekter fra foretak i samme konsern
17.555
14.725
–
–
Annen renteinntekt
572
1.997
3.238
5.097
Gevinst ved salg aksjer
715
–
3.431
–
–
21
3.693
33.679
66.617
57.131
–
–
–
8.065
–
8.090
Inntekt på investering i tilknyttet selskap
Konsernbidrag
Valutagevinst
Annen finansinntekt
3.417
3.676
17
3.694
Sum finansinntekter
88.876
85.615
10.379
50.560
33.330
23.298
43.156
36.971
2.234
19.576
2.385
19.822
Annen finanskostnad
279
1.450
613
136
Sum finanskostnader
35.843
44.324
46.154
56.929
Finanskostnader
Annen rentekostnad
Valutatap
2010
2011
2010
12
10
46
46
Morselskap
(Alle tall i 1.000 kroner)
Andre driftskostnader
Reparasjon og vedlikehold
Gjennomsnittlig årsverk
Konsern
2011
Styrehonorar
Konsern
2011
2010
2011
2010
950
385
950
385
Styrets medlemmer har ingen avtaler om særskilt vederlag ved opphør eller endring av vervet, avtaler om bonuser, overskuddsdelinger, opsjoner eller lignende.
Morselskap
Konsern
2011
2010
2011
2010
Honorar for ordinær revisjon
495
148
1.275
707
Honorar for andre tjenester utenfor revisjon
238
74
373
94
Sum revisjonshonorar ekskl mva.
733
223
1.648
801
(Alle tall i 1.000 kroner)
Revisor
40 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 41
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 8 /
Skatter
Morselskap
Konsern
Morselskap
2011
2010
2011
2010
Anleggsmidler 0 %
–
–
74.530
77.517
Anleggsmidler 7 %
–
–
128.347
125.476
Anleggsmidler 11,2 %
–
–
-126.964
-132.254
355
617
156.533
142.815
–
–
6.373
7.648
-27.240
-37.973
-27.240
-37.973
1.125
1.406
994
2.304
-25.760
-35.950
212.573
185.532
–
-5.777
-60.860
-56.232
-25.760
-41.727
151.713
129.300
Grunnlag for beregning av utsatt skatt 0 %
–
–
74.530
77.517
Grunnlag for beregning av utsatt skatt 7 %
–
–
128.347
125.476
Grunnlag for beregning av utsatt skatt 11,2 %
–
–
-126.964
-132.254
-25.760
-41.727
75.800
58.562
-7.213
-11.684
15.988
10.368
(Alle tall i 1.000 kroner)
Midlertidige forskjeller som inngår i utligningen
Anleggsmidler 28 %
Omløpsmidler
Avsetning for forpliktelser
Gevinst og tapskonto
Sum midlertidige forskjeller
Underskudd og godtgjørelse til fremføring
Sum midlertidige forskjeller og fremførbare underskudd
Konsern
2011
2010
2011
2010
2.592
–
5.714
145
Korreksjon skatt tidligere år m.m.
–
709
–
709
Endring i utsatt skatt/skattefordel solgte selskaper
–
–
-521
–
(Alle tall i 1.000 kroner)
Skatt består av følgende
Årets betalbare skatt
Endring utsatt skatt /skattefordel
4.471
4.610
5.620
11.936
Sum skattekostnad
7.063
5.319
10.813
12.791
Avstemming mellom regnskapsmessig og skattemessig resultat
Grunnlag for beregning av utsatt skatt 28 %
Utsatt skatt /(Utsatt skattefordel)
Morselskap
(Alle tall i 1.000 kroner)
Ordinært resultat før skattekostnad
Permanente forskjeller
Fremkommer i balansen som:
Utsatt skattefordel
Utsatt skatt
Netto utsatt skatt
2011
2010
25.664
18.192
-67.058
-1.729
Mottatt/(Avgitt) konsernbidrag
66.617
–
-7.213
-11.684
-31.098
-35.128
Endring midlertidige forskjeller
-10.190
5.248
–
–
47.085
45.496
Bruk av fremførbart underskudd
-5.777
-21.711
-7.213
-11.684
15.988
10.368
Skattepliktig inntekt
9.257
–
42 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 43
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 9 /
/ Note 10 /
Varige driftsmidler
Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet
(Alle tall i 1.000 kroner)
Tomt og
kunst
Anlegg under Aktiverte leieEiendom
utførelse kontrakter *)
Leietakertilpasninger
Maskiner
og inventar
Oversikt over tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet som i konsernregnskapet er ført etter egenkapitalmetoden, og i morselskapet etter kostmetoden.
SUM
(Alle tall i 1.000 kroner)
Konsern
Anskaffelseskost pr. 01.01
259.427
1.174.914
57.320
65.839
26.194
98.431
1.682.124
Tilgang
17.090
20.639
89.157
–
4.686
5.686
137.258
Avgang
18.694
38.925
26.044
–
–
1.665
85.328
257.822
1.156.628
120.434
65.839
30.880
102.452
1.734.054
Forretningskontor
Stemme-/
eierandel
Andel av
EK 31.12.11
Bokført
verdi 01.01
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12
Akkumulerte nedskrivninger pr. 31.12
Balanseført verdi pr. 31.12
Årets ordinære avskrivninger
–
241.077
–
14.536
14.853
41.333
311.799
17.951
–
–
–
–
–
17.951
239.871
915.551
120.434
51.303
16.028
61.118
1.404.304
–
22.579
–
1.940
3.689
9.017
Økonomisk levetid
n/a
50–70 år
n/a
10–25 år
1–10 år
3–5 år
Avskrivningsplan
n/a
Lineær
n/a
Lineær
Lineær
Lineær
37.225
Bokført
verdi 31.12
Konsern
Selskapets navn
Salto Eiendom AS
Anskaffelseskost pr. 31.12
Resultat- GW/MerverdiGjenv. GW/
andel 2011
avskrivning Merverdi 31.12
Asker
42,34 %
242.137
144.227
1.120
2.170
-106.327
147.517
Voss Freestyleanlegg AS
Voss
26,46 %
-46
54
–
–
–
54
Vårstølen Utleige AS
Voss
30,00 %
Sum tilknyttede selskaper
1.633
1.107
3
–
–
1.110
243.724
145.388
1.123
2.170
-106.327
148.681
High Street Shopping AS
Oslo
50,00 %
225.444
–
225.444
–
–
225.444
Quadrum AS
Oslo
50,00 %
404
465
-44
–
–
421
469.572
145.852
226.523
2.170
-106.327
374.545
Sum investeringer
Resultatandelen for High Street Shopping AS består av årets resultat på -0,8 mNOK, andel egenkapital på Steen & Strøm Drift AS på 1,2 mNOK og aksjekjøp på
225 mNOK.
*) Aktiverte leiekontrakter:
UAB Schage Real Estate – Innleie av bygg for fremleie til 31.12.2017.
UAB Forumas – Festeavtale til 18.09.2105.
/ Note 11 /
Andre rettigheter
Kunst
Investeringer
egne lokaler
Maskiner
og inventar
SUM
322
89
4.843
5.254
Tilgang
–
–
997
997
Tilgang/justering
Avgang
–
–
658
658
Avgang
322
89
5.181
5.592
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12
–
20
2.067
2.087
Balanseført verdi pr. 31.12
322
69
3.115
3.505
–
20
1.263
1.283
Økonomisk levetid
n/a
5 år
3–5 år
Avskrivningsplan
n/a
Linær
Lineær
(Alle tall i 1.000 kroner)
Morselskap
Anskaffelseskost pr. 01.01
(Alle tall i 1.000 kroner)
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12
Balanseført verdi pr. 31.12
Anskaffelseskost pr. 01.01
Årets ordinære avskrivninger
Årets ordinære avskrivninger
SUM
18.659
18.659
1.199
1.199
–
–
19.857
19.857
Konsern
Anskaffelseskost pr. 31.12
Anskaffelseskost pr. 31.12
Andre
rettigheter
5.000
5.000
14.857
14.857
–
–
Andre rettigheter knytter seg til kjøp av selskaper i konsernet. Andre rettigheter avskrives ikke, men testes for tap ved verdifall årlig eller hyppigere dersom
det foreligger indikasjoner på redusert verdi. Andre rettigheter vedrører utbyggingsavtaler med grunneiere i Hallingskarvet Fjellgrend AS (2,4 mNOK) og Voss
Fjellandsby AS (17,5 mNOK). Rettigheten i Voss er avskrevet med akkumulert 5 mNOK knyttet til salg av tomter og fritidseiendommer.
44 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 45
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 12 /
/ Note 13 /
Investeringer i datterselskaper
Investeringer i andre aksjer og andeler
Forretningskontor
Stemmeandel
/eierandel
Bokført
verdi
Skøyen Atrium AS
Oslo
100,0 %
70.000
Skøyen Drift AS
Oslo
100,0 %
100
Bryn Senter AS
Oslo
100,0 %
224.505
Bryn Drift AS
Oslo
100,0 %
100
Kuben Eiendom AS
Oslo
100,0 %
446.511
Kuben Drift AS
Oslo
100,0 %
100
UAB Schage Holding
Vilnius, Litauen
100,0 %
13.749
Christinedal Bolig AS
Oslo
100,0 %
116
Brådalsstubben 1–3 AS
Oslo
100,0 %
110
Gamle Kongevei Kløfta AS
Oslo
100,0 %
3.106
Lundekroken Bolig AS
Oslo
75,0 %
169
Lundekroken Drift og Parkering AS
Oslo
75,0 %
83
Voss Fjellandsby AS
Oslo
54,0 %
41.724
Nordre Jarlsberg Brygge AS
Oslo
50,1 %
79.010
Hallingskarvet Fjellgrend AS
Oslo
50,0 %
3.252
(Alle tall i 1.000 kroner)
Eiet av morselskapet direkte
Sum investering i datterselskap
882.634
Konsern
Eierandel
2011
2010
IT Fornebu Holding AS
12,5 %
135.174
135.174
Lundekroken AS
12,1 %
5.191
–
4,5 %
1.200
–
(Alle tall i 1.000 kroner)
Selskapets navn
Lofoten Golfklubb AS
Andre aksjeposter
670
670
Sum investeringer
142.235
135.844
/ Note 14 /
Prosjekter under utførelse i egenregi
Forretningskontor
Stemmeandel
/eierandel
UAB Aileksus
Vilnius, Litauen
100,0 %
UAB Forumas
Vilnius, Litauen
100,0 %
UAB Schage Real Estate
Vilnius, Litauen
100,0 %
UAB Apeksus
Vilnius, Litauen
100,0 %
UAB Mikalojaus Ziedo Apartamentai
Vilnius, Litauen
100,0 %
Prosjekter under utførelse i egenregi
UAB Schage Invest
Vilnius, Litauen
100,0 %
UAB Schage Rent
Vilnius, Litauen
UAB Levorita
Vilnius, Litauen
Datterselskaper eiet indirekte
UAB Refinvalda
Voss Fjellandsby Booking AS
Prosjekter i egenregi vedrører i hovedsak bygging av bolig-/fritidseiendommer for salg.
Konsern
Antatt ferdigstillelsesdato
2011
2010
Lundekroken Bolig AS
2kv12 – 2kv13
128.835
149.455
100,0 %
Nordre Jarlsberg Brygge AS
4kv12 - 2kv13
164.755
93.538
100,0 %
Christinedal Bolig AS
(Alle tall i 1.000 kroner)
30.240
31.407
40.893
50,0 %
Oslo
54,0 %
Voss Fjellandsby AS
Ferdigstilt
20.987
12.111
Myrkdalen Eigedom AS
Ferdigstilt
–
11.017
Oslo
54,0 %
Myrkdalen Fjellheiser AS
Oslo
54,0 %
Andre forprosjekter og varelager
54,0 %
Sum prosjekter under utførelse i egenregi
UAB Schage Holding kjøpte 20 % av aksjene i UAB Schage Real Estate 6. januar 2011.
59.691
Vilnius, Litauen
Myrkdalen Eigedom AS
Myrkdalen Renseanlegg AS
2kv13
Ferdigstilt
UAB Mikalojaus Ziedo Apartamentai
Oslo
11.981
14.577
417.657
351.831
46 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 47
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 15 /
/ Note 17 /
Fordringer
Egenkapitalbevegelse
MorselskaP
Konsern
2011
2010
2011
2010
389
199
10.849
26.936
66.617
57.131
–
–
135.655
126.035
230
1.038
1.211
869
2.892
4.544
110
4
5.057
4.740
(Alle tall i 1.000 kroner)
Kortsiktige fordringer
Kundefordringer
Konsernbidrag
Fordringer på selskap i samme konsern
Påløpne inntekter
Forskuddsbetalte kostnader
Andre kortsiktige fordringer
Sum kortsiktige fordringer
9.630
22.011
13.567
29.670
213.613
206.249
32.594
66.929
Langsiktige fordringer
Langsiktig lån til foretak i samme konsern
369.131
384.307
–
–
20.129
18.894
20.129
18.894
–
–
6.018
8.431
389.260
403.201
26.147
27.325
Lån til tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet
Andre langsiktige fordringer
Sum langsiktige fordringer
Renter på lån til foretak i samme konsen, tilknyttet selskaper og felleskontrollert virksomhet løper på markedsmessige betingelser.
Aksjekapital
Annen
innskutt
egenkapital
Annen
egenkapital
Sum
egenkapital
66.416
812.466
109.478
988.360
Avsatt utbytte
–
–
-19.600
-19.600
Årets resultat
–
–
18.601
18.601
Egenkapital pr. 31.12.2011
66.416
812.466
108.479
987.361
(Alle tall i 1.000 kroner)
Aksjekapital
Annen
innskutt
egenkapital
Annen
egenkapital
Sum
majoritet
Sum
minoritet
Sum
egenkapital
(Alle tall i 1.000 kroner)
Morselskap
Egenkapital pr. 31.12.2010
Konsern
Egenkapital pr. 31.12.2010
66.416
812.466
103.864
982.746
27.238
1.009.985
Avsatt utbytte
–
–
-19.600
-19.600
–
-19.600
Tilgang/avgang minoritetsinteresser
–
–
21.348
21.348
30.071
51.419
Kursreguleringer og andre justeringer
–
–
-1.957
-1.975
–
-1.975
Årsresultat
–
–
24.368
24.368
-3.712
20.657
66.416
812.466
128.024
1.006.906
53.598
1.060.503
Egenkapital pr. 31.12.2011
/ Note 16 /
Bankinnskudd
Bundne bankinnskudd i morselskapet og konsernet pr. 31.12.2011 utgjør hhv. 755.956 NOK og 1.066.438 NOK.
Konsernselskaper eid med 100 % er solidariske deltakere i Schage konsern sin konsernkontoavtale.
Morselskapet har en kassekredittavtale på 75 mNOK.
48 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 49
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 18 /
/ Note 20 /
Kortsiktig gjeld
Forpliktelser
Morselskap
(Alle tall i 1.000 kroner)
Konsern
Morselskap
2011
2010
2011
2010
70.356
–
174.210
38.020
Garantiforpliktelser knyttet til kjøp/salg av aksjer *)
–
–
42.611
40.949
Langsiktige bonusforpliktelser
375
247
28.252
15.318
Andre avsetninger
Kortsiktig gjeld
(Alle tall i 1.000 kroner)
Konsern
2011
2010
2011
2010
9.160
14.137
9.160
14.137
10.797
5.109
10.797
5.109
–
–
331
331
19.957
19.247
20.288
19.577
Forpliktelser
Kassekreditt/byggelån
Konsernkonto bank
Leverandørgjeld
Betalbar skatt
2.592
–
5.717
145
Skyldige offentlige avgifter
2.401
2.164
1.154
2.474
Skyldig lønn og feriepenger
4.103
3.506
6.443
5.410
–
–
3.505
3.003
7.461
6.798
8.957
8.266
Forskuddsbetalte inntekter
Påløpne rentekostnader
Påløpne kostnader
440
111
17.521
9.715
19.600
19.600
19.600
19.600
Garantiforpliktelser knyttet til salg av aksjer *)
6.900
15.130
6.900
15.130
Annen kortsiktig gjeld
1.158
3.596
11.742
25.153
115.387
51.152
326.613
183.184
Utbytte
Sum kortsiktig gjeld
*) Se note 20
/ Note 19 /
Sum forpliktelser
*) I 2007 solgte Schage Eiendom AS 100 % av aksjene i Helsfyr Atrium AS. I forbindelse med salget er det avgitt leieinntektsgarantier og forpliktelser knyttet
til oppføring og overlevering av et kontorbygg på 38.000 kvm. sammen med AF Skandinavia AS. Schage Eiendom AS har som ledd i aksjeoverdragelsen avgitt
leieinntektsgarantier frem til 31. mars 2020 for leiekontrakter som Helsfyr Atrium AS inngår. Videre er det avgitt garantier knyttet til byggekostnaden på kontorbygget som ble oppført. Det er totalt avsatt 16,1 mNOK i garantiforpliktelser ved utgangen av 2011, jfr kortsiktig avsetning i note 18.
/ I 2005 inngikk Rom Eiendom AS og Schage Eiendom AS et samarbeidsprosjekt i Kristiansand, hvor Schage kjøpte seg inn prosjektselskapet Quadrum AS. Kjøpesummen blir beregnet ut i fra det antall kvm. som reguleres og godkjennes for utbygging. Det arbeides for å få godkjent et kontorprosjekt på ca 40.000 kvm.
/ I 2007 forpliktet Schage Eiendom AS seg til å utbetale et suksesshonorar på 5 mNOK til S.E.B Invest AS når Nordre Jarlsberg Brygge AS har oppnådd et
akkumulert regnskapsmessig resultat på 130 mNOK.
/ I 2007 ervervet Schage Eiendom AS 50 % av aksjene i Hallingskarvet Fjellgrend AS. Schage plikter å innbetale 4 mNOK i ansvarlig lån til selskapet på det
tidspunkt området er endelig vedtatt og stadfestet reguleringsplan er regulert til byggeområde.
/ I 2011 gjennomførte Voss Fjellansby AS en emisjon der Aurland Ressursutvikling AS kjøpte seg inn i selskapet med en eierandel på 10 %. Schage Eiendom AS avga som et ledd i emisjonen en plikter til å yte et ansvarlig lån på 13,5 mNOK i til selskapet. Lånet renteberegnes med 5 % og forfaller til betaling 31. oktober 2016.
/ I 2011 solgt Schage Eiendom AS 100 % av aksjene i Lundekroken Mesanin AS. Selskapet avga som et ledd i aksjeoverdragelsen proratarisk leieinntektsgaranti
(75 %) i ca 7 år for leiekontrakter som Lundekroken AS har inngått med Lundekroken Drift og Parkering AS og Garderobemannen AS. Årlig leie på salgstids punktet utgjorde ca 2,2 mNOK. Lundekroken Drift og Parkering AS, som er et datterselskap av Schage Eiendom AS, har inngått 7 års avtale med Lundekroken AS om forvaltning av eiendommen som ovennevnte leiekontrakter knytter seg til. I avtaleperioden har Lundekroken Drift og Parkering AS påtatt seg det
økonomiske ansvaret for forvaltningen av eiendommen, og Schage Eiendom AS har proratarisk garantert for inngått forvaltningsavtalen.
/ Note 21 /
Langsiktig gjeld
Morselskap
2011
(Alle tall i 1.000 kroner)
Konsern
2010
2011
2010
Pantstillelser
Morselskap
Langsiktig gjeld
Avdrag langsiktig rentebærende gjeld
2010
Gjeld til bank- og kredittinstitusjoner
925.000
700.000
1.143.323
948.390
Sum gjeld sikret med pant
925.000
700.000
1.143.323
948.390
Eiendom
–
–
1.173.454
751.073
Tomt
–
–
106.152
21.732
Prosjekter under utførelse, egenregi
–
–
775
9.245
–
–
1.018
1.412
1.143.232
948.390
–
–
16.377
15.739
Gjeld sikret med pant
8.074
6.234
35.090
39.593
933.074
706.234
1.194.700
1.003.723
2013
2014
2015
2016 og
senere
Bokført verdi av pantsatte eiendeler
2012
166.535
65.501
69.726
210.605
631.865
Sum langsiktig gjeld
Avdragsstruktur mor
2011
700.000
Annen langsiktig gjeld
Avdrag langsiktig rentebærende gjeld
2010
925.000
Selgerkreditter
Avdragsstruktur konsern
2011
(Alle tall i 1.000 kroner)
Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende
Konsern
2013
2014
2015
2016 og
senere
Maskiner og driftsutstyr
2012
Aksjer og andre omløpsmidler
–
–
55.234
55.014
28.750
57.500
57.500
203.750
577.500
Sum bokført verdi av pantsatte eiendeler
–
–
1.336.633
838.475
50 / /
n o t e r / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 51
Årsrapport 2011 / / n o t e r
/ Note 22 /
/ Note 24 /
Garantier mv.
Nærstående parter
Morselskap
Konsern
2011
2010
2011
2010
Selvskyldnerkausjoner for datterselskapers gjeld *
10.000
25.000
65.645
84.422
Sum garantiansvar
10.000
25.000
65.645
84.422
(Alle tall i 1.000 kroner)
Konserninterne lån og andre tjenester mellom konsernselskaper/nærstående parter er basert på markedsmessige betingelser.
UAB Schage Holding kjøpte 20 % av aksjene i UAB Schage Real Estate i 2011 av daglig leder i Litauen. Transaksjonen er gjennomført på markedsmessige vilkår.
Sollerud Invest AS utøver næringsvirksomhet i lokaler eid av konsernet. Knut Schage er styreleder og eier i Schage Eiendom AS. Leie er på markedsmessige
betingelser.
*) Datterselskapenes gjeld er også sikret med realpant i datterselskapene, jfr. note 21.
Schage Eiendom AS stiller en proratisk byggherregaranti på vegne av datterselskaper (17,5 % av entreprisen inkl mva) overfor utførende entreprenører.
Prosjektselskapene stiller garanti ihht bustadoppføringslova (3–5 % av kjøpesum).
Schage Eiendom AS har stilt garanti for fortsatt drift og egenkapital i datterselskaper med negativ egenkapital, inntil datterselskapene er tilstrekkelig kapitalisert.
Garantien er avgitt for selskapet Lundekroken Drift og Parkering AS tilsvarende eierandelen på 75 %.
/ Note 25 /
Finansiell markedsrisiko
/ Note 23 /
Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. En endring i det generelle rentenivået på 1 %-poeng vil
medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca. 11,4 mNOK.
Aksjekapital og aksjonærinformasjon
Voss Fjellandsby AS har rentesikret lånet til Myrkdalen Hotell AS på 135 mNOK i Sparebanken Vest. Rentesikringen løper i perioden fra 02.01.2013 til 04.01.2016
til en fastrente på 4,10 %. Ut over dette har Schage Eiendom ingen øvrige rentesikringsinstrumenter.
Antall aksjer
Pålydende
Aksjekapital
Aksjekapital pr. 31.12.2011
28.000
2.372
66.416.000
Aksjonærer pr. 31.12.2011
Antall aksjer
Andel
Tilknytning
Beetle Invest AS
14.000
50%
Styremedlem Bjørn Schage
Styreleder Knut Schage
Sollerud Holding AS
14.000
50%
Sum antall aksjer
28.000
100%
Konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til kurssvingninger mot litauiske Litas (som er “låst” til EURO). En kursendring mot Litas på 10 % utgjør ca. 20,6
mNOK.
Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som moderat. Leiekontraktene er vesentlig sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største leietakerne vurderes som solide.
Det knytter seg kredittrisiko til avgitt leiegaranti til Helsfyr Atrium AS og Lundekroken AS i perioden frem til 2020. Garantibeløpet er sikret med inngåtte
kontrakter med varighet fra 2–9 år. Konsernet har i 2011 hatt en kostnad på ledighet og pristap med ca 6 mNOK på Helsfyr Atrium AS. Årlig garantibeløp for 2011
utgjør totalt ca 67,7 mNOK.
Konsernets likviditetsrisiko balanseres gjennom langsiktige låneavtaler og likviditetsreserver i form av bankinnskudd og kommitterte trekkrettigheter i flere banker/
kredittinstitusjoner.
Konsernet solgte 157 leiligheter og fritidseiendommer for 428,6 mNOK i 2011. Salgene inntektsføres ved overlevering og vil i hovedsak skje i 2012 og 2013. Av
solgte enheter i 2011 vil henholdsvis 235,7 mNOK bli inntektsført i 2012 og 171,2 mNOK i 2013. I tillegg har konsernet solgt 50 enheter til en verdi av 125,7 mNOK
i første kvartal 2012 med inntektsføring i 2012 og 2013.
Forkjøpsrett og tilbakekjøp
§ 6 i selskapets vedtekter har bestemmelser om forkjøpsrett til aksjer, jfr. aksjeloven § 4–15 tredje ledd og §§ 4–19 til 4–23.
52 / /
Årsrapport 2011 / / r e v i s o r s b e r e t n i n g
r e v i s o r s b e r e t n i n g / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 53
54 / /
a n s a t t e / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 55
Årsrapport 2011 / / a n s a t t e
/ Ansatte /
Schage Eiendom AS
/ Egil /
/ Gert /
/ Steinar /
/ Anders /
/ Petter /
/ Vegard /
/ Torill /
/ Jan Magne /
Egil Svoren
Administrerende direktør
Tlf:
(+47) 22 48 00 10
Mob:
(+47) 90 09 50 75
egil.svoren@schage.no
Gert Tonning
Finansdirektør
Tlf:
(+47) 22 48 00 20
Mob:
(+47) 90 60 77 54
gert.tonning@schage.no
Steinar Åsrud
Teknisk direktør
Tlf:
(+47) 22 48 00 11
Mob:
(+47) 90 85 35 84
steinar.asrud@schage.no
Anders Sletten
Prosjektdirektør
Tlf:
(+47) 22 48 00 12
Mob:
(+47) 91 57 95 76
anders.sletten@schage.no
Petter Falkgård Andersen
Utviklingsdirektør
Tlf:
(+47) 22 48 00 15
Mob:
(+47) 91 68 85 85
petter.andersen@schage.no
Vegard netland martinsen
Eiendomssjef
Tlf:
(+47) 22 48 00 08
Mob:
(+47) 99 27 62 07
vegard.netland.martinsen@schage.no
Torill Berg-Hansen
Økonomisjef
Tlf:
(+47) 22 48 00 21
Mob:
(+47) 95 94 02 50
torill.berg-hansen@schage.no
Jan Magne Aune
Regnskapssjef
Tlf:
(+47) 22 48 00 22
Mob:
(+47) 95 88 366 68
jan.magne.aune@schage.no
/ Esben /
/ Marianne /
/ Jørgen /
/ Silje /
/ May Britt /
Esben Johannessen
Prosjektleder
Tlf:
(+47) 22 48 00 14
Mob:
(+47) 92 48 48 73
esben.johannessen@schage.no
Marianne Sørensen
Eiendomskonsulent
Tlf:
(+47) 22 48 00 03
Mob:
(+47) 97 67 45 79
marianne.sorensen@schage.no
Jørgen Kulberg
Driftssjef
Tlf:
(+47) 22 48 00 13
Mob:
(+47) 93 41 24 06
jorgen.kulberg@schage.no
Silje Jaersen wille
Markedsansvarlig
Tlf:
(+47) 22 48 00 04
Mob:
(+47) 99 77 08 72
silje.wille@schage.no
May Britt Sartz
Adm.- og markedskoordinator
Tlf:
(+47) 22 48 00 02
Mob:
(+47) 91 51 13 32
may.britt.sartz@schage.no
56 / /
r e v i e w i n e n g l i s h / / Å r s r a p p o r t 2 0 1 1 / / 57
Årsrapport 2011 / / r e v i e w i n e n g l i s h
/ Review from the board of directors 2011 /
Operations
The object of Schage Eiendom AS is to develop, own and manage property on its own and
in partnership with other actors. The company’s vision is to be “Innovative and leading,
teaming up with society”.
Schage Eiendom AS is the parent company of the Group, and the Group’s largest business
area is to rent out, manage and operate commercial property. Other activities are developing, building and selling housing/vacation property and collecting revenues from ski sites.
The Group’s main office is located on Helsfyr in Oslo municipality. The company also has
branches in Sande in Vestfold, Myrkdalen in Voss and Vilnius in Lithuania.
Going concern
The Board confirms that the financial statements are based on the assumption of going
concern. The Group is in a sound economic and financial position.
Organisation and environment
At the end of 2011, the Schage Eiendom Group had 120 employees. The aim is a balanced
distribution of men and women, although no specific measures have been implemented
to promote gender equality. The female quota of the Group constitutes 39,2 % at the end
of 2011.
Women and men are given the same opportunities within the Schage Eiendom Group.
There are no significant differences in salaries for female and male employees in comparable positions, but the average annual pay for female employees is lower as there are fewer
women in executive positions.
The Schage Eiendom Group is working determinedly and systematically to continuously
improve the company’s working environment. This work is reflected in engaged and
motivated employees. The sick leave in the company amounted to 243 sick days in 2011,
constituting 2,1 % of total working hours in 2011 compared to 2,7 % in 2010. There have
been no reports on work related incidents or accidents during the year.
The Schage Eiendom Group has not implemented specific measures to promote the
objects of the anti-discrimination and accessibility legislation.
In cooperation with the owners, Schage Eiendom AS has prepared a strategy process
for the Group. The good results and experiences from the strategy process in the parent
company are being implemented in the larger subsidiaries. Management is of the opinion
that the outcome of the process has contributed to develop the organisation, executives
and employees and producing results in accordance with the strategy. The Schage Group
considers it important to attract and retain competent and motivated employees with a
strong business engagement in line with the Group’s strategy and values.
The Schage Eiendom Group makes a point of applying environmentally sound procedures
in managing the operational activities. The Group is working actively to reduce the
energy consumption and implements environmentally sound energy sources. Through
investments in eco-friendly solutions, training and work that creates an attitude, the Group
is aiming at contributing to a better environment, also by making demands to its lessees.
Accordingly, the Group has a continuous and increasing focus on source segregation,
waste disposal, energy efficiency and adherence to public environmental requirements.
Events subsequent to the balance sheet date
There have been no significant events in the Group in 2012 of importance for the 2011
financial statements or the assessment of the company’s financial position.
The Group’s activities
Nordre Jarlsberg Brygge AS started building stage II comprising 28 flats in 2011. At
year-end, 23 flats were sold. Building stage III, comprising 16 units of which 10 were sold at
year-end, will be started in 2012. Completion of the projects is planned to the 4th quarter
of 2012 and 2th quarter of 2013.
Christinedal Bolig AS started the building of 112 flats in 2011. At year-end, 54 flats were
sold. The project is planned to be completed in the 2th quarter of 2013.
Lundekroken Bolig AS completed houses 5 and 6 comprising 32 flats in 2011, of which all
units were delivered at year-end. Houses 4, 7 and 8 are being built and comprise 52 flats
in all of which 22 were sold at year-end. The project is planned to be completed in the 2th
quarter of 2012 and 2th quarter of 2013.
Voss Fjellandsby AS completed Draugsvollen comprising 12 flats in 2011, of which all units
were sold at year-end. The company will start the project Vårstølskogen in 2012 comprising 15 flats, all sold in 2011. In addition, 39 building sites were made available for sale, of
which 15 were sold at year-end.
Investment and projects are carried out in a combination of self-financing, partnerships
and loan financing. The surplus liquidity is utilized for financing new projects and current
repayments of loans. At the end of the year, the Schage Group had external loans amounting to NOK 1,2 billion, and the financial risk in the company is considered to be low.
In February 2011, Voll Fjellandsby AS decided to build a hotel in Myrkdalen comprising
112 rooms with a training and conference center. The hotel is planned to be completed
in November 2012.
Schage Group’s short-term debt constituted 20,6 % of total liabilities as at 31 December
2011, compared to 14,6 % at 31 December 2010. The increase is due to new building loans
of MNOK 62 and an overdraft of MNOK 70,4. The Group’s financial position is good, and
at 31 December 2011 short-term debt can be paid by using the most liquid funds.
In addition, the Schage Eiendom Group is planning several building projects, but the startups depend on the sales rate, closed tenancy agreements, the market situation and/or
public licences. Larger projects include a business property on a site in Kristiansand and an
office building on the site Konstitucijos in Vilnius.
In 2010, the office building Skøyen Atrium AS had a turnover of MNOK 52,5 compared to
MNOK 56,9 in 2011. The reason for the increase is that the building was hired out in 2011,
while there were vacancies in 2010.
In 2011, Skøyen Atrium AS closed a rental contract with Møller Gruppen , which is the
basis for starting the next building stage. The new building and parking lot constitute 25
000 square meters in all, with a planned start on 15 January 2014. Møller Gruppen has an
option on postponing the start with up to 2 years.
The shopping centres Bryn Senter AS and Kuben Eiendom AS had a rental income of
MNOK 73,7 in 2011, which is approximately the same as last year. A revitalisation of Bryn
Senter is planned in 2012.
UAB Schage Holding AS acquired 20 % of the shares in UAB Schage Real Estate on
6 January 2011. After this purchase, Schage Eiendom AS owns 100 % of the company with
the subsidiaries in Vilnius.
The Schage Eiendom Group has provided security for hiring out the office property Helsfyr
Atrium. Vacancies in 2011 constituted 1 000 square meters, and efforts are made to rent
this out in 2012.
Total capital at the end of the year amounted to NOK 2,7 billion, compared to NOK 2,3
billion the previous year. The equity share as at 31 December 2011 was 40,1 %, compared
to 44,7 % at 31 December 2010. The increase in total capital and reduction in equity share
can primarily be attributed to the loan financing at the acquisition of High Street Shopping
AS together with increases in building loans and bank overdraft.
The Group has during the accounting year 2011 had no activities or expenses related to
research and development.
Expected financial development
In 2011, the Schage Eiendom Group sold 157 housing/vacation properties amounting to
MNOK 428,6. The sales are accounted for on delivery. Of the units sold in 2011, MNOK
186,2 will be recognized as income in 2012 and MNOK 220,7 in 2013.
The Schage Eiendom Group had a total gross operating income of MNOK 406,7 in 2011.
Operating profit constituted MNOK 67,2 and profit before tax MNOK 34,5. Budgeted
operating income for 2012 amounts to MNOK 528,5, operating profit MNOK 156,9 and
profit before tax MNOK 93,4.
The Group is exposed to currency risk related to exchange fluctuations against Lithuanian
litas (being “locked” to euro). An exchange rate change against Litas of 10 % constitutes
appr. MNOK 20,6.
The market for letting offices has had a positive development from 2010 and until today.
Customer demand has increased and resulted in a stabilization of the rental level.
In 2012, rental contracts of 6 400 square meters in the Group’s office properties expire.
The Group is in the process of finding new lessees and to renegotiate these contracts.
In the 1th quarter of 2012, the Group has closed a contract of 1 933 square meters and
potentially reduced vacancies to 4 467 square meters.
There is credit risk related to closed rental contracts, but the risk is considered to be
moderate. The rental contracts are basically secured by 6 months’ bank guarantees/
deposits, the bulk of the contracts are widely spread, and the largest lessees are considered to be solid.
The market for building and selling housing/vacation property has been satisfactory
throughout 2011 and into 2012. The Group has sold 50 units at a value of MNOK 125,7
during the 1th quarter of 2012.
Profit for the year and allocations
The Group’s profit for 2011 amounts to MNOK 20,7 compared to MNOK 36,2 in 2010.
The profit for the parent company in 2011 amounts to MNOK 18,6 compared to MNOK
12,9 in 2010. The Board proposes that MNOK 19,6 of the profit is provided for as dividend
and that MNOK -1,0 be transferred from other equity.
After these allocations, Schage Eiendom AS distributable equity constitutes MNOK 762,2.
The Group’s financial market risk is mainly connected with fluctuations in the Norwegian
interest rate level. The current key policy rate is 1,5 %, and increases can be expected in
2012. A change in the general rate level of 1 percentage point will cause a change in the
Group’s interest expenses of appr. MNOK 11,4.
In the Board’s opinion, the consolidated financial statements present fairly, in all material
respects, the Group’s assets and liabilities, financial position and result. //
In 2011, Voss Fjellandsby AS carried out a share issue whereby Aurland Ressursutvikling
AS acquired a stake of 10 % in the company at MNOK 30. The transaction evaluates Voss
Fjellandsby AS with subsidiaries at MNOK 300.
Schage Eiendom AS acquired High Street Shopping AS (formerly Storebrand Kjøpesenter
Steen og Strøm AS and Storebrand Karl Johans Gate 16 AS) and Steen og Strøm Drift AS
as a joint venture with Søylen Eiendom AS in 2011. The total price for the companies was
NOK 1,1 billion, of which MNOK 225,0 are accounted for as the cost for 50 % of the shares.
Oslo, April 18, 2012
In the 4th quarter of 2011, Schage Eiendom AS sold its shares in Enebakkveien 135 AS,
Kakkelovnskroken 3 AS, Lundekroken Mesanin AS and Billingstadsletta 11 Parkering AS
for a total of MNOK 39,3.
Report on the financial statements
Turnover in the Schage Group increased from MNOK 374,4 in 2010 to MNOK 406,7 in
2011. The increase is mainly attributable to the fact that for the subsidiaries Bryn Eiendom
and Kuben Eiendom 4 quarters are included for 2011compared to 3 quarters for 2010.
Investments in property and plant equipment in the Schage Group in 2011 totalled MNOK
137,3. Major investments are the building of Myrkdalen Hotell amounting to MNOK
64,8 of which the site constitutes MNOK 7,8. The projecting of a new office building in
Lithuania amounts to MNOK 18,8, lessee adjustments MNOK 4,7 and MNOK 5,7 investments in machines, fixtures and fittings. In addition, MNOK 26,0 have been reclassified
from construction in progress with MNOK 8,5 for the site and MNOK 17,5 for the property.
Cash and cash equivalents in the Schage Eiendom Group amounted to MNOK 205,8 as at
31 December 2011. The Group considers a good liquidity to be important, and there is a
considerable loan potential in the property portfolio.
The Schage Eiendom Group has for a long time been involved in establishing a robust
and predictable working capital to give the Group a larger flexibility and freedom to act.
Schage Eiendom AS has a bank overdraft agreement of MNOK 75,0 and entered a new
overdraft facility of MNOK 350,0 in January 2012. MNOK 70,4 have been utilized of the
total limit of MNOK 425,0.
Knut Schage
Bjørn Schage
Morten Lager
Chairman of the board
Board member
Board member
Truls Holthe
Hans Kristian Volstad
Gunnar Bøyum
Board member
Board member
Board member
Egil Svoren
CEO
58 / /
Årsrapport 2011 / / k o n t a k t i n f o r m a s j o n
/ Kontaktinformasjon /
Schage Eiendom AS
Innspurten 15 / Postboks 6204 Etterstad / 0602 Oslo
Telefon 22 48 00 00 / Faks 22 48 00 01
post@schage.no
www.schage.no
Voss Fjellandsby AS
Uttrågt 19
Postboks 14
5701 Voss
Telefon 56 53 10 30
www.vossfjellandsby.no
Nordre Jarlsberg Brygge AS
Fjordveien 20
3070 Sande
Mobil 90 83 76 56
hakon@nordrejarlsbergbrygge.no
www.nordrejarlsbergbrygge.no
UAB Schage Real Estate
Mikalojaus Ziedas, Siauliu g 10-57
LT – 1134 Vilnius
Litauen
Telefon + 370 5 266 0310
www.schage.lt