Slutrapport Från ord till handling

Från ord till handling Incitament för energieffektivisering i komplexa intressentstrukturer Författare: Magnus Bonde, KTH Mikael Ahlström, ÅF Jan Kristoffersson, SUST Utgiven i juni 2011 av Sustainable Innovation i Sverige AB (Sust) www.sust.se Innehåll 1 Sammanfattning ................................................................................................................. 3 2 Summary ............................................................................................................................ 4 3 Bakgrund ............................................................................................................................ 5 4 Kort om projektet ............................................................................................................... 6 5 Projektets syfte och mål ..................................................................................................... 7 6 Genomförande ................................................................................................................... 7 7 Resultat, erfarenheter och reflektioner ............................................................................. 9 Bilagor Bilaga 1 Litteraturöversikt Bilaga 2 Implementing Green leases in Sweden (artikel av Magnus Bonde) Bilaga 3 Projektlogg Bilaga 4:1 Preliminärt avtal Sergels torg Bilaga 4:2 Preliminärt avtal Bankhus 90 Bilaga 4:3 Arbetsprocess Bilaga 5 Avtalstext Sergels torg (utdrag från grönt hyresavtal) 2 1 SAMMANFATTNING Rationella marknadsaktörer ska, enligt ekonomisk teori, göra alla investeringar som resulterar i ett positivt nuvärde. Men verkligheten visar dock att ekonomiskt fördelaktiga investeringar när det gäller energieffektivisering inte genomförs på marknaden. Detta fenomen benämns ofta "energieffektiviseringsgapet" eller "energiparadoxen". I svenska lokaler, beräknas gapet kunna uppgå till cirka 2 TWh. Utvecklade samarbetsmodeller mellan olika involverade aktörer krävs för att överbrygga gapet. Med SEB: s två största anläggningar i Sverige som piloter (Bankhus 90 och Sergels torg) har projektet identifierat åtgärder för att eliminera viktiga hinder för genomförande av energieffektiviseringsåtgärder. Olika avtalsmodeller har utvecklats för de två byggnaderna för att fördela investeringar och finansiell avkastning i samband med energieffektivisering bättre än tidigare. Som en del av projektet har parterna (fastighetsägare, hyresgäst och tjänsteleverantör) även haft ingående diskussioner om hur man kan förbättra samarbete för att driva utvecklingen av energieffektviseringsåtgärder. Processer för detta har utvecklats och lagts in som del av avtalsmodellerna. Avtalen har ännu inte undertecknat, men det finns gott hopp om att detta kan ske inom kort. Anledningen till förseningen (jämfört med den ursprungliga projektplanen) är främst att processen att komma överens om en ny avtalsmodell (där olika incitament flyttas mellan parterna) tog mycket längre tid än vad som beräknades när projektplanen sattes upp. Projektet har genomförts i samarbete mellan SEB (hyresgäst), Vasakronan (hyresvärd vid Sergels torg), RBS Nordisk Renting (hyresvärd vid Bankhus 90), Coor Service Management (drift & underhåll för Bankhus 90 och FM-‐tjänster för båda anläggningarna), ÅF (energiexpertis) och Sustainable Innovation (projektkoordinator). KTH har medverkat med forskning, metod och utvärdering. Projektet har delfinansierats av Energimyndigheten. 3 2 SUMMARY Rational market actors will, in accordance to economic theory, undertake all investments that result in a positive net present value. But reality shows that economically beneficial investments regarding energy efficiency are not being conducted on the market. This ƉŚĞŶŽŵĞŶŽŶŝƐŽĨƚĞŶƌĞĨĞƌƌĞĚƚŽĂƐƚŚĞ͞ĞŶĞƌŐǇĞĨĨŝĐŝĞŶĐǇŐĂƉ͟Žƌ͞ĞŶĞƌŐǇƉĂƌĂĚŽǆ͘͟/Ŷ Swedish non-‐residential premises, the gap is estimated to be around 2 TWh. Development of new cooperation models between the different stakeholders is required to bridge the gap. With SEB's two largest facilities in Sweden as pilots (Bankhus 90 and Sergels torg), the project has identified measures to remove key barriers for deployment of energy efficiency. Different contract models have been developed for the two buildings in order to distribute investments and financial return of energy efficiency measures better than before. As part of project, the parties (landlords, tenant and service provider) have had detailed discussions on how to improve cooperation in order to push the deployment of energy efficiency measures. Processes of this has been developed and been put in as part of the contract models. The contracts have not yet been signed but there is good hope that this can be done shortly. The reason for the delay (compared to the original project plan) is mainly that the process to make an agreement on a new contractual model (where different incentives are moved between the parties) took much longer than what was estimated when the project plan was set up. The project has been carried out in cooperation between SEB (tenant), Vasakronan (landlord at Sergels torg), RBS Nordisk Renting (landlord at Bankhus 90), Coor Service Management (Operation & Maintenance at Bankhus 90 and Facilities Management services at both facilities), ÅF (energy expertise) and Sustainable Innovation (project coordinator). KTH (Royal Institute of Technology) has been involved with research, methodology and evaluation. The project has been partly financed by the Swedish Energy Agency. 4 3 BAKGRUND / ĞŶĞƌŐŝĞĨĨĞŬƚŝǀŝƐĞƌŝŶŐƐƵƚƌĞĚŶŝŶŐĞŶƐ ƐůƵƚďĞƚćŶŬĂŶĚĞ ;͟sćŐĞŶ ƚŝůů Ğƚƚ ĞŶĞƌŐŝĞĨĨĞŬƚŝǀĂƌĞ Sverige, SOU 2008:110) framhävdes att det finns Ğƚƚ ƐĊ ŬĂůůĂƚ ͟ĞŶĞƌŐŝĞĨĨĞŬƚŝǀŝƐĞƌŝŶŐƐŐĂƉ͟ ŝ Sverige. Dess innebörd är att energieffektiviseringsåtgärder inte genomförs trots att de var såväl miljömässigt som ekonomiskt försvarbara. En anledning till att dessa investeringar inte genomförs i en större utsträckning beror bland annat på att komplicerade avtalsförhållanden medför att de ekonomiska incitamenten blir ͟ĨĞůĂŬƚŝŐĂ͕͟ ĚĞƚ ǀŝůů ƐćŐĂ Ăƚƚ ƉĂƌƚĞŶ ƐŽŵ ŐĞŶŽŵĨƂƌ ŝŶǀĞƐƚĞƌŝŶŐĞŶ ŝŶƚĞ ĞƌŚĊůůĞƌ ĚĞŶ ĞŬŽŶŽŵŝƐŬĂǀŝŶƐƚĞŶ;ŝŶŽŵůŝƚƚĞƌĂƚƵƌĞŶŽĨƚĂŬĂůůĂƚ͟ƐƉůŝƚŝŶĐĞŶƚŝǀĞƐ͟Ϳ͘zƚƚĞƌůŝŐĂƌĞĨƂƌŬůĂƌŝŶŐĂƌ till att ekonomiskt försvarbara energiinvesteringar inte genomförs är att det involverar flera olika parter, med skilda miljöambitioner och ekonomiska målsättningar. Detta medför ofta att det måste arbetas fram nya rutiner samt samarbetsformer, vilket till en början blir en kostnad för de involverade parterna (inom litteraturen kallat transaktionskostnader). Utöver detta har parterna ofta olika tidshorisonter, vilket medför att investeringar med längre återbetalningstider ej blir prioriterade/genomförda. Transaktionskostnader, kortsiktig tidshorisont, otydlig incitamentsstruktur etc. resulterar i att energiinvesteringar inte genomförs i den utsträckning som skulle vara önskvärt. Exempelvis finns det indikationer på att energianvändningen inom det kommersiella beståndet skulle kunna minskas med ca 2 TWh om man kan lösa problemen ŵĞĚ ͟ƐƉůŝƚ ŝŶĐĞŶƚŝǀĞƐ͘͟ Eƚƚ ƉŽƉƵůćƌƚ ƚŝůůǀćŐĂŐĊŶŐƐƐćƚƚ Ăƚƚ ĞůŝŵŝŶĞƌĂ ͟ƐƉůŝƚ ŝŶĐĞŶƚŝǀĞƐ͟ på, är att implementera så ŬĂůůĂĚĞ ͟ŐƌƂŶĂ͟ ŚǇƌĞƐĂǀƚĂů͘ ĞƐƐa avtal har som funktion att skapa ekonomiska incitament att agera mer energieffektivt, bland annat genom att fördela kostnader/risker och ekonomiskt utfall på ett mer optimalt sätt. I Sverige finns det flera varianter på dessa, exempelvis Vasakronan, BELOK samt landstingsfastigheter Dalarna har utvecklat egna varianter av sådana avtal. Syftet med detta projekt är att implementera nya samarbetsformer i två kommersiella kontorsfastighet med samma hyresgäst men olika fastighetsägare, vilka ska undanröja de hinder som finns för en mer energieffektiv energianvändning. Detta medför nya avtalsstrukturer, arbetsrutiner samt rutiner för kommunikation. Dessa skall dokumenteras samt spridas, för att underlätta för andra aktörer att genomföra liknande samarbetsrutiner, vilket bidrar till en på sikt lägre energianvändning inom det kommersiella hyresbeståndet. 5 4 KORT OM PROJEKTET Med SEB: s två största anläggningar i Sverige som fallstudier (Bankhus 90 och Sergels torg) har projektet utvecklat nya arbetsformer och affärsmodeller för energisamverkan mellan flera olika involverade intressenter. Lite basfakta om respektive anläggning framgår nedan: Fallstudie 1: Sergels torg (Fastigheten Hästskon 12) Totalt ca 53 000 kvm (SEB hyr 42 000 kvm, övriga hyresgäster butiker och restauranger) SEB har ca 2 050 arbetsplatser Byggdes 1963 Elanvändning ca 10,5 GWh Fjärrvärme ca 3,2 GWh Fjärrkyla ca 2,5 GWh Fallstudie 2: Bankhus 90 (Fastigheten Stockmakaren 1) Ca 58 000 kvm kontor och ca 37 000 kvm övrig yta SEB har ca 2 800 arbetsplatser Byggdes 1990 -‐1992 Använder totalt ca 23 GWh el (inklusive el för uppvärmning och kyla) Projektet har genomförts i samverkan mellan SEB, Vasakronan, RBS Nordisk Renting, Coor Service Management, ÅF och SUST. KTH, Institutionen för Bygg-‐ och Fastighetsekonomi har medverkat med forskningsinslag när det gäller omvärldsanalys, metodik och utvärdering. Energimyndigheten har lämnat ekonomiskt stöd till projektet. 6 5 PROJEKTETS SYFTE OCH MÅL 5.1 PROJEKTETS SYFTE Projektets syfte har varit att eliminera hinder för genomförande av energieffektviseringsåtgärder i lokaler genom att utveckla och sprida generella metoder för kommunikation, arbetsformer och affärsmodeller mellan olika intressenter. 5.2 PROJEKTETS MÅL Projektets direkta mål har varit att identifiera oĐŚ ƵŶĚĂŶƌƂũĂ ͟ƐƉůŝƚ ŝŶĐĞŶƚŝǀĞƐ͟-‐relaterade hinder för genomförande av de lönsamma energieffektiviseringsåtgärder som har identifierats vid tidigare genomförda energikartläggningar. 6 GENOMFÖRANDE 6.1 INGÅENDE PARTER , DERAS ROLLER OCH ANSVARSOMRÅDEN: Projektet har genomförts i samverkan mellan SEB, Vasakronan, RBS Nordisk Renting, Coor Service Management, ÅF, Sustainable Innovation samt KTH, Institutionen för Bygg-‐ och Fastighetsekonomi. Roller: SEB är hyresgäst Vasakronan är fastighetsägare och hyresvärd för kontoret vid Sergels torg RBS är fastighetsägare och hyresvärd för Bankhus 90 Coor levererar tjänster inom drift och underhåll till RBS för (Bankhus 90) samt Facilities Management tjänster (FM-‐tjänster) till SEB i båda anläggningarna ÅF har tidigare genomfört energikartläggningar för de båda anläggningarna och har inom projektet svarat för huvuddelen av inventeringar och utveckling av förslag til lösningar (förstudie och lösningsförslag). SUST har svarat för koordinering/projektledning samt huvuddelen av stöd till parterna under implementeringen (inklusive justeringar/anpassningar av preliminärt utarbetade lösningsförslag). KTH, Institutionen för Bygg-‐ och Fastighetsekonomi medverkar med forskningsinslag när det gäller framförallt omvärldsanalys, metodik och utvärdering samt medverkat i övriga delar. 7 6.2 ÖVERSIKTLIG PROJEKTPLAN 26/3 31/3 Förstudie Lösningsförslag 2 månad 1 mån Förstudie 2 månad 1,5 mån Utvärdering och resultatspridning 4 mån 3 mån WS 1 12/5 26/3 Implementering 4 mån WS 2 14/9 Lösningsförslag 30/6 Implementering 4mån (inkl semester ? >8 mån Utvärdering och resultatspridning Ursprunglig plan jämfört med faktiskt genomförande Arbetet påbörjades med ett startmöte den 26/3 2010. Som ett första steg i arbetet (Förstudien) genomfördes intervjuer med de berörda parterna samt en genomgång av avtalen. Samtidigt gjordes en litteraturöversikt, där bland annat vetenskapliga artiklar samt ͟ŐƌƂŶĂ͟ ŚǇƌĞƐĂǀƚĂů studerades (se bilaga 1). Resultatet presenterades vid en workshop (gemensamt för båda fallstudierna) den 12/5 2010 Intervjuerna visade att det fanns problem gällande samarbetsrutiner, uppföljning, etc., medan genomgången av avtalen indikerade att det fanns problem ĂǀƐĞĞŶĚĞ ͟ƐƉůŝƚ ŝŶĐĞŶƚŝǀĞƐ͘͟et vill säga att den ekonomiska vinningen ej var optimalt fördelad. I ett andra steg togs lösningsförslag fram, vilka skulle ge en mer effektiv fördelning av risker/vinster. Principförslagen presenterades vid en workshop den 14/9 2010. Då de underliggande förhållandena i byggnaderna var olika, skiljde sig förslagen samt arbetssätten åt. Grunden i lösningsförslagen antogs, men vissa revideringar fick göras för att avtalsprinciperna skulle anses attraktivt för de inblandade parterna. I det tredje steget skulle de nya avtalsprinciperna och rutinerna implementeras i organisationerna. Detta arbete visade sig vara det tyngsta, eftersom avtalen nu började nagelfaras och nya frågeställningar började diskuteras. Detta blev särskilt fallet i Bankhus 90 men även i viss mån i Sergels torg. I den fjärde och sista etappen skulle utvärderingsarbetet äga rum, där de nya rutinerna skulle följas upp. På grund av eftersläpningen i steg 3 har arbetet med utvärderingen fått göras parallellt med implementeringsarbetet. Utvärderingen har främst gett underlag till 8 ĂƌƚŝŬĞůŶ ͟Implementing Green leases in Sweden͟ (bilaga 2). Artikeln har presenterats vid ERES (European Real Estate Society), den 15-‐18 juni i Eindhoven. Artikeln kommer även ligga ƚŝůůŐƌƵŶĚĨƂƌĞŶŬŽƌƚĂƌĞĂƌƚŝŬĞůŝ͟ĂŶŝƐŚWƌŽƉĞƌƚǇ&ĞĚĞƌĂƚŝŽŶƐ͟ŵĞĚůĞŵƐƚŝĚŶŝŶŐ͘ Slutligen hölls ett slutseminarium den 1/6 2011 där erfarenheter och reflektioner från arbetet diskuterades mellan parterna. I bilaga 3 framgår hur arbetet har fortskridit. Som framgår har 16 möten hållits under tredje steget implementeringsfasen (för Sergels torg 7 st och för Rissne 9 st). 7 RESULTAT, ERFARENHETER OCH REFLEKTIONER 7.1 FÖRSTUDIEN Under förstudiefasen som genomfördes april-‐maj 2010 framkom främst följande uppgifter och problemställningar för det två fallen. Sergels torg Vasakronan är fastighetsägare och har egen personal som förvaltar byggnaden. SEB hyr huvuddelen av fastigheten (42 000 av totalt 53 000 kvm) av Vasakronan. Övrig yta hyrs ut till butiker och restauranger. SEB köper in all el för sina ytor (såväl fastighetsel som verksamhetsel). Vasakronan debiteras fastighetsel via en schablon (mäts ej) Vasakronan bekostar fjärrvärmen och fjärrkylan vilket ingår i hyran (varmhyra). Det finns inga fasta krav på inomhusklimat i hyresavtalet. Vasakronan har satt upp generella mål (för hela sin verksamhet) som innebär att man långsiktigt ska ha en energianvändning som är 50% lägre än snittet i branschen, detta inkluderar både verksamhetsel och fastighetsel. För den aktuella fastigheten har Vasakronan satt upp 3% besparingsmål för 2010. Ytterligare ett avtal av intresse är att SEB köper Facilities Management tjänster (FM-‐tjänster) av Coor. Några observationer om hur arbetet fungerade som framkom under förstudien: Vasakronan arbetar aktivt med att få ner värme-‐ och kyla-‐ användningen. Man arbetar dock inte aktivt med fastighetselen. SEB funderar på hur de kan minska elanvändningen främst genom belysningsstyrning. 9 Det finns i grunden en bra dialog mellan parterna. Hinder för energieffektivisering som framkom var att Vasakronan inte har incitament att spara el (schablondebiteras för fastighetselen) och SEB inte har incitament att spara värme eller fjärrkyla (ingår i hyran) Bankhus 90 SEB är hyresgäst i hela byggnaden och köper in all el. Den del som går åt för uppvärmning debiteras RBS utifrån verklig uppmätt volym. RBS debiteras även för fastighetsel men då via en schablon (mäts ej) RBS bekostar med andra ord el för uppvärmning vilket ingår i hyran. Det finns inga fasta krav på inomhusklimat i hyresavtalet. RBS har avtal med Coor om drift/underhåll av fastigheten (alla tjänster som hyresvärden skall stå för enligt krysslistan). Avtalet innebär i princip att Coor ska sköta hyresvärdens uppgifter och förvalta byggnaden men ger inte Coor något direkt ansvar för energikostnader. Coor ska dock (enligt avtalet) vid utförandet av tjänsterna i rimlig omfattning verka för en effektiv energihushållning. SEB köper in Facilities Management tjänster (FM-‐tjänster) av Coor. Detta innebär att Coor möter Coor i frågor om fastigheten. Några observationer om hur arbetet fungerade som framkom: Coor (fastighetsdrift) arbetar aktivt med att få ner slitaget på installationerna RBS överväger hur de kan få ner värmekostnaderna SEB överväger hur de kan minska elanvändningen, främst genom belysningsstyrning. Det finns ingen tydlig samordning i energifrågor Coor har affärsrelation med Coor vilket innebär en förenkling eftersom det är samma bolag (större förståelse) men kan i vassa fall innebära affärsmässiga problem (parterna representerar två delar av samma företag) Hinder för energieffektivisering som framkom var att varken Coor eller RBS hade direkt incitament att spara el för verksamhet och fastighet. När det gäller el för uppvärmning har varken SEB eller Coor något direkt incitament att spara. RBS har ett sådant incitament och har övervägt olika lösningar för en långsikt lägre värmekostnad (t.ex. fjärrvärme) . En tydlig energisamverkan mellan parterna och målsättningar vad gäller energieffektivisering för byggnaden saknas. 10 7.2 LÖSNINGSFÖRSLAGEN Lösningsförslagen togs fram under maj-‐augusti 2010 och presenterades vid en workshop med parterna den 14/9 2010. Sergels torg Som modell för att belysa problematiken och diskutera lösningsförslag presenterades följande uppställning: Vasakronan SEB Värme stor liten Verksamhetsel liten stor Fastighetsel stor liten Komfortkyla stor liten Processkyla liten stor Grön respektive röd ruta anger att parten bedöms ha eller inte ha ett tydligt ekonomiskt incitament att effektivsera energianvändningen. ͟ƐƚŽƌ͟ eller ͟ůŝƚĞŶ͟ i respektive ruta indikerar i vilken mån parten har möjlighet att påverka energianvändningen. <ŽŵďŝŶĂƚŝŽŶĞŶŐƌƂŶƚŽĐŚ͟ƐƚŽƌ͟ ƌĞƐƉĞŬƚŝǀĞƌƂĚŽĐŚ͟ůŝƚĞŶ͟indikerar att befintlig lösning är bra medan andra kombinationer pekar på en förbättringspotential. Som framgår har Vasakronan inget incitament att spara el vilket framförallt när det gäller fastighetsel (schablondebiteras) är ett problem eftersom Vasakronan där har stor påverkansmöjlighet. SEB har inget incitament att spara värme eller fjärrkyla vilket innebär att det troligen finns en besparingsmöjlighet om SEB och Vasakronan kan utveckla samverkansformer t.ex. för att anpassa drifttider och temperaturnivåer. 11 Lösningsförslaget som presenterades vid workshopen innehöll följande grundkomponenter: Vasakronan erhåller 50 % av elbesparingen jämfört med 2009 års energianvändning (exklusive el till datahallar) SEB erhåller 50 % av teoretisk energibesparing för åtgärder som påverkar hyresgästen (t ex flytande inomhusklimat och kortare drifttider ventilation) Grönt hyresavtal tecknas Förslaget innebar att Vasakronan skulle få avkastning av investeringar för elbesparande åtgärder och rena eleffektiviseringsåtgärder skulle finansieras gemensamt. Vidare skulle investeringar för energibesparingsåtgärder (värme och kyla) som påverkar SEB:s inomhusklimat fördelas lika mellan parterna. Detta skulle öppna upp för dialog mellan parterna kring verksamhetstider, luftflöden, inomhustemperaturer med mera. Andra värme-‐ och kyleffektiviseringar skulle finansieras (som tidigare) av Vasakronan. Ovanstående incitamentssƚƌƵŬƚƵƌ ƐŬƵůůĞ ŝŶŐĊ Ğƚƚ ͟ŐƌƂŶƚ ŚǇƌĞƐĂǀƚĂů͟ ŵĞůůĂŶ ^ ŽĐŚ Vasakronan. Tanken var att bygga avtalet på grunderna i Vasakronans modell för grönt hyresavtal och i avtalet även beskriva hur energisamverkan skulle organiseras och drivas (processmässigt). Avtalet skulle beskriva t.ex. : Intentionen med samarbetet Energibesparingsfördelning Målsättning Energicontrollerfunktionen Hållbarhetsmöten (samordningsmöten) Kommunikationsplan (för att involvera personal verksamma i lokalerna) 12 Bankhus 90 I likhet med Sergels torg belyses problematiken med följande uppställning. Beroende på att Coor är en viktig intressent blir problematiken mer komplex. RBS Coor SEB Värme stor stor liten Verksamhetsel liten stor stor Fastighetsel stor stor liten Komfortkyla liten stor liten Processkyla liten liten stor Som framgår är problembilden lite mer omfattande än för Sergelstorg. Varken Coor eller RBS har direkt incitament att spara el. Särskilt när det gäller fastighetsel är det ett problem eftersom det är RBS/Coor som har möjlighet att påverka denna del av energianvändningen. När det gäller värmesidan har varken SEB eller Coor något direkt incitament att göra besparingar utan det är bara RBS som kan tjäna på minskade uppvärmningskostnader. Samtidigt är RBS möjligheter att påverka begränsade eftersom man har lagt ut hela fastighetsdriften på entreprenad till Coor. RBS har dock själva funderat över olika åtgärder för att minska kostnaderna för tillförd värme (t.ex. fjärrvärmeanslutning) Till problembilden kan även läggas att det inte finns något organiserat gemensamt arbete för att minska energianvändning och energikostnader. Lösningsförslaget som presenterades vid workshopen innehöll följande kundkomponenter: SEB tar över kostnaden för värme från RBS (dvs övergång till kallhyra) Coor (drift) erhåller 50% av energibesparingen jämfört med 2009 års energianvändning (exklusive el till datahallar). Dock med undantag för besparingar som uppstår genom att man byter ut utrustning inom ramen för normalt underhåll. Grönt hyresavtal tecknas 13 Förslaget skulle innebära att RBS och SEB omförhandlar hyresavtalet till ett rent kallhyresavtal, dvs. SEB bekostar all media. RBS skulle i avtalet få i uppdrag av SEB att arbeta med energieffektivisering och i sin tur anlita Coor för detta. Mellan SEB och RBS resp. RBS och Coor skulle det finnas ett incitamentsupplägg som i slutändan skulle ge Coor extra betalt för uppnådda energibesparingar. På samma sätt som för Sergels torg skulle upplägget läggas in i ett grönt hyresavtal mellan RBS och SEB som även skulle omfatta de mjuka delarna kring arbetsprocesser och organisation. ǀƚĂůĞƚǀĂƌƚćŶŬƚĂƚƚŬŽŵƉůĞƚƚĞƌĂƐŵĞĚĞƚƚ͟'ƌƂŶƚĨƂƌǀĂůƚŶŝŶŐƐĂǀƚĂů͟ŵĞůůĂŶ RBS och Coor. Det senare avtalet skulle kunna ge Coor 50% av uppnådd energibesparing. När det gäller investeringar för energieffektivisering skulle dessa delas mellan Coor och SEB. Coor skulle, som tidigare, stå för de reinvesteringar som man redan åtagit sig i befintliga avtal. Det kan naturligtvis vara svårt att avgöra om en investering eller del av en investering är att betrakta som energieffektivserande. För att underlätta arbetet med investeringar föreslogs att ͟'ƵŝĚĞůŝŶĞƐ͟ skulle tas fram. Anledningen till förslaget om ett avtal i två steg var främst att man därmed enbart skulle arbeta med tillägg till befintliga avtal och inte behöva upprätta något nytt avtalsförhållande. En alternativ modell som senare aktualiserades (se nedan) var att renodla förhållandena och ta fram ett nytt energisamverkansavtal mellan Coor och SEB. 7.3 IMPLEMENTERING / AVTALSMODELLER 7.3.1 AVTALSUTKAST OKTOBER 2010 Som ett första steg i implementeringsarbetet togs två avtalsutkast fram (se bilaga 4:1 och 4:2), baserat på de lösningsförslag som hade framkommit under det tidigare arbetet. Utkasten utformades som tilläggsavtal till befintliga hyresavtal. De viktigaste delarna beskrivs i korthet nedan. Utkasten skickades ut till parterna den 12/10 2010. Sergels torg (mellan Vasakronan och SEB) Investeringar Investeringar för värme och kyleffektivisering ska normalt hyresvärden stå för. Investeringar för ren eleffektivisering (dvs. inte löpande förnyelse/underhåll) ska normalt delas lika mellan hyresvärd och hyresgäst. 14 Besparingsfördelning A: Fördelning av besparing för gemensamt genomförda åtgärder som påverkar hyresgästens inomhusklimat (teoretiskt beräknad och godkänd av båda parterna) Värme: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd Kyla: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd B: Elbesparing (baserat på faktiskt uppmätt elförbrukning jämfört med basår) El: 50 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd El till datahallar: 100 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 0 % hyresvärd Bankhus 90 (mellan RBS och SEB) Överföring av värmekostnad till SEB Innebär övergång till ett kallhyresavtal. SEB kompenseras med en årlig energibonus (indexreglerad) som motsvarar tidigare års värmekostnader. Investeringar Investeringar för ren energieffektivisering (dvs inte löpande förnyelse/underhåll) ska normalt delas lika mellan hyresvärd och hyresgäst. Besparingsfördelning Energibesparingen beräknas som skillnaden mellan basåret, enligt definition nedan, och den faktiskt uppmätta energianvändningen Värme: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd Kyla: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd El: 50 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd El till datahallar: 100 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 0 % hyresvärd 15 Gemsamt för båda avtalen Beskrivning av arbetsprocessen (se bilaga 4:3) Gemensamma mål för bygganden ska sättas upp Inrättande av energicontrollerfunktion energieffektiviseringsarbetet som ska leda och driva Energieffektiviseringsmöten minst två gånger per år Gemensamma aktiviteter för att engagera personalen i verksamheten (brukarna) Medlingsförfarande (oberoende part) vid tvister När det gäller avtalet för Bankhus 90 förutsattes att RBS skulle lägga ett uppdrag för genomförandet av sina åtaganden på Coor och i det avtalet även kunna ge incitament till Coor genom att föra vidare besparingsvinsterna från avtalet med SEB. 7.3.2 FORTSATT IMPLEMENTERING OKTOBER 2010 TILL JUNI 2011 Avtalsutkasten från oktober 2010 var starten på en process med syfte att teckna avtal och därmed kunna starta själva energisamarbetet. Som framgår av kapitel 6 (Genomförande) blev denna process betydligt längre än planerat. Nedan sammanfattas de faktiska utfallen för respektive fallstudie. Sergels torg Vasakronan integrerade texten från utkastet som en del i Vasakronans gröna hyresavtal. Avtalstexten omfattar därmed även delar som handlar om krav på inköp av miljömärkt el, målsättning om välutvecklad och miljöanpassad avfallshantering samt målsättning att använda sådana byggmaterial med liten miljöpåverkan vid ombyggnationer. Modellen för samverkan beskrivs också bredare i och med att den även omfattar miljöarbetet i stort. När det gäller besparingsfördelning gjordes förändringar som innebär att man fördelar besparing baserad på teoretisk beräkning (ej uppmätt) även när det gäller el. Vidare utvecklades delarna kring uppföljnings och avräkningsförfarandet. Avtalstexten som parterna var överens om den 28/4 2011 framgår av bilaga 5 (delar som rör energisamverkan i det gröna hyresavtalet). Som utgångspunkt för besparingsfördelning värme och kyla behövdes dock en tydligare definition av inomhusklimatet. Denna del återstod att ta fram innan undertecknande kunde ske. Preliminärt kommer detta (enligt Vasakronans representant) att bli klart under juni 2011. 16 Bankhus 90 Relativt snart efter det att det första avtalsutkastet hade presenterats konstaterade parterna att det skulle vara bättre om SEB och Coor tecknade ett avtal om energisamverkan istället för Ăƚƚ͟ŐĊŽŵǀćŐĞŶ͟ǀŝĂĂǀƚĂůĞƚŵĞllan SEB-‐RBS och RBS-‐Coor. Vidare togs en diskussion upp mellan RBS och SEB om övergång till kallhyra och kompensation för detta i form av att RBS skulle tillföra medel (engångsersättning) för energieffektvisering. De senare diskussioner ledde fram till önskemål om en uppdatering av tidigare energikartläggning (för att identifiera investeringsbehovet). SEB beställde en sådan utredning i november 2011. Projektet koncentrerades därefter på att ta fram ett avtal som skulle passa energisamverkan mellan SEB-‐Coor. Ett sådant avtalsförslag presenterades 12/1 2011 ( ny version med vissa justeringar 21/1 2011) som i huvudsak byggde på samma principer för investeringar och besparingsfördelning som det i det tidigare förslaget mellan RBS-‐SEB. En viktig förändring var dock att fördelning behövde ta hänsyn till de initiala investeringar som förväntades ske med medel som RBS skulle skjuta till i och med övergång till kallhyresavtalet. Detta innebar en fördröjning i arbetet eftersom diskussionerna behövde invänta resultatet från energikartläggningen innan de slutliga avtalsvillkoren kunde fastställas. Den uppdaterade energikartläggningen presenterades den 12/4 2011. Därefter har diskussioner förts, i huvudsak mellan SEB och Coor, om vissa justeringar av ursprungsförslaget. Jämfört med ursprungstexten (från 12/1) är man inne på att gå mot beräknade besparingar istället för att följa upp faktisk förbrukning (på samma sätt som blev fallet i Sergels torg). Man diskuterar även om energicontrollerfunktionen fullt ut ska bekostas av Coor eller om delar av kostnaden ska faktureras SEB. Det blir med stor sannolikhet inget nytt avtal mellan SEB och RBS om övergång till kallyra med kompensation i form av engångsbelopp som diskuterat under projektet. Inriktningen är istället att RBS från fall till fall bidrar till investeringar som kan minska värmekostnaderna, även användningsledet. 7.4 SLUTSEMINARIUM Som en sista huvudaktivitet i projektet hölls ett slutseminarium den 1/6 2011. Syftet var framförallt att presentera resultat och diskutera erfarenheter och slutsatser. Den kanske viktigast slutsatsen från diskussionen var att ͟ĚĞƚćƌŶƵũŽďďĞƚďƂƌũĂƌ͘͟ Frukterna av det som har uppnått under projektet kommer först till nytta när (och om) samverkan verkligen kommer igång. Följande punkter blev en sammanfattning av vad som krävs för att arbetet långsiktigt ska ge bra resultat: 1. ŶŐĂŐĞŵĂŶŐŽĐŚƐƚǇƌŶŝŶŐĨƌĊŶ͟ůĞĚŶŝŶŐ͟ 2. Uthållighet och långsiktighet 3. Tydliga mandat till intresserade och kunniga personer som driver arbetet 17 4. Processrelaterat arbetssätt 5. Metoder och verktyg för kontinuerlig uppföljning av resultat Inte minst en tydlig och väl implementerad process kopplat till avtalen är avgörande. Det måste finnas en handlingsplan och målsättning plus en kontinuerlig ͟snurra͟ med planering av aktiviteter, genomförande och uppföljning. Det måste också finnas en utsedd person som driver processen framåt. 7.5 ERFARENHETER OCH REFLEKTIONER Inom tidsramen för detta projekt (till och med 30/6 2011) blev inga avtal mellan partarna upprättade. När det gäller fallet Sergels torg är dock processen långt framskriden. Båda parterna är överens om avtalstexten (förutom att texten om inomhusklimatet i skrivandets stund inte är helt klar) och hyser goda förhoppningar att energisamarbetet kan komma igång strax efter sommaren 2011. När det gäller Bankhus 90 verkar sträckan till tecknat avtal lite längre. Det finns dock fortfarande relativt gott hopp att ett avtal kan träffas mellan SEB och Coor. Detta skulle vara av betydelse eftersom till och med åtgärder med återbetalningstid under ett år inte alltid genomförs i nuvarande struktur. Orsaken till att processen har dragit ut på tiden (jämfört med den ursprungliga planen) är flera. Något som var genomgående genom hela projektet, var svårigheten att få till stånd möten för diskussioner och få tillräcklig representation vid dessa tillfällen. Man kan konstatera att de potentiella besparingar som samverkan kan leda till väger relativt lätt jämfört med andra frågor av mer operativ karaktär som parternas representanter har att ta hand om. Något som också bör understrykas är att alla inblandande har ett tydligt mandat från ledning eller liknande. ŶŶĂƌƐ ćƌ ƌŝƐŬĞŶ ƐƚŽƌ Ăƚƚ ĚŽŬƵŵĞŶƚĞŶ ͟ĨĂƐƚŶĂƌ͟ ŝ ĚĞŶ ŝŶƚĞƌŶĂ byråkratin. Detta var tydligt fallet hos en av parterna i början av processen, vilket medförde eftersläpningar i jämförelse med tidplanen. För Bankhus 90 komplicerades processen av diskussionerna om övergång till kallhyresavtal vilket i sin tur ledde till önskemål/beställning av en uppdaterad energikartläggning vars resultat i sin tur var viktig input för att komma vidare i avtal om energisamarbete. Ytterligare en komplikation som uppstod i projektets slutfas var att SEB aviserade en eventuell flytt från båda anläggningarna för att samordna sin lokalisering i Stockholm. Även om tidplanen för detta ligger relativt långt fram (2015-‐2016), kommer det att påverka parternas investeringsvilja. ************************ 18 Litteraturöversikt ǲ¤ǳ 6/30/2010 KTH Magnus Bonde 1 INLEDNING 3 2 VAD PÅVERKAR BENÄGENHETEN ATT GENOMFÖRA ENERGIINVESTERINGAR? 3 2.1 ͟EN PERFEKTA MARKNADEN͟ 2.2 ͟NERGIEFFEKTIVISERINGSGAPET͟ 2.2.1 Marknadsmisslyckanden 2.2.2 Marknadsbarriärer 2.3 STYRMEDEL 2.4 PÅ VILKEN NIVÅ LIGGER DET OPTIMALA ENERGIUTNYTTJANDET? 3 ͟'ZPE͟,zZ^sd> 3.1 3.2 3 4 4 5 7 8 9 NATIONELLA EXEMPEL INTERNATIONELLA EXEMPEL 10 13 4 HUR STORT ÄR ENERGIEFFEKTIVISERINGSGAPET? 14 5 AVSLUTNING 15 REFERENSER 2 1 Inledning Miljöfrågorna har uppmärksammats allt mer i samhällets de senaste åren. Vi spenderar en stor del av våra liv i olika byggnader, och brukandet av dessa kräver en stor mängd energi (cirka 40 procent av total energianvändning i Europa används inom byggnadssektorn). Fastighetssektorn har av IPCC (Intergovernmental panel on climate change) identifierats som en sektor med stor energieffektiviseringspotential och energifrågorna inom denna sektor har erhållit allt större uppmärksamhet (Hagart & Knoepfel 2008). Trots detta menar många att det finns ett ǳǳǡ ¤ till synes företagsekonomiskt lönsamma energieffektiviseringar inte genomförs (SOU 2008:110). ¡ ǳbarriärerǳ till synes företagsekonomiskt lönsamma energieffektiviseringar inom den kommersiella fastighetssektornǤ ¡ ǳÚǳ Ǥ Ú litteraturöversikt över både aktuell svensk och utländsk litteratur inom ämnesområdet. 2 Vad påverkar benägenheten att genomföra energiinvesteringar? Beroende på företagets affärsområde får energifrågan olika stort fokus, då denna i olika stor utsträckning kan sammanfalla med företagets kärnverksamhet. Till exempel prioriteras energiinvesteringar mer inom energiintensiv industri än inom banksektorn. Även den geografiska lokaliseringen har en betydelse, då energipriset har en stor inverkan på lönsamheten i energieffektiviseringar. Utöver detta medför även energisystemens infrastruktur vilken energistrategi företagen väljer. Exempelvis kan ett väl utbygg infrastruktur för eldistribution medföra att företagen i högre grad väljer bort andra alternativ, till exempel fjärrvärme eller naturgas (Schleich 2009). 2.1 ǳǳ Modellen över den perfekta marknaden används inom nationalekonomi för att undersöka hur resurser allokeras i en fri ekonomi. Denna modell utgör ofta en referenspunkt mot vilka verkliga Ú¤¡ÚǤǳǳ¤ ifrån: Optimerande aktörer på marknaden Perfekt konkurrens (företagen kan inte påverka priset på marknaden) Fullständig information Inga kollektiva varor/externa effekter eller stordriftsfördelar i produktionen Givet antalet tillgängliga resurser i samhället, är en samhällseffektiv allokering mellan användningsområden den som ger störst samlad nytta, vilket motsvarar summan av samhällets aktörers individuella nytta. Är alla aktörer nyttomaximerade kommer alltså högst samhällsekonomiskt effektiv allokering av resurser att uppnås. I en perfekt marknad används priser som informationsbärare, då varors relativa priser speglar dess begränsade utbud. Ett högt pris innebär att ett mindre utbud finns på marknaden, vilket ger aktörerna incitament att minska användningen av denna resurs och vice versa. Priserna påverkar aktörerna val, vilket medför att samhällets allokering av resurser speglar dess 3 begränsade utbud. För att optimal samhällsekonomisk allokering skall ske måste alltså alla resurser vara prissatta och priset måste spegla resursens utbud på marknaden (Boverket 2005). 2.2 ǳǳ Enligt ekonomisk teori kommer alla investeringar som ger en positiv avkastning att genomföras av rationella individer/organisationer. Emellertid visar empiri att till synes företagsekonomiskt lönsamma investeringar inom energieffektivitet inte genomförs, vilket inom litteraturen kommit att kallas för ǳenergieffektiviseringsgapetǳ eller ǳenergiparadoxenǳ. Det finns alltså, ur samhällets synvinkel, ett gap mellan den optimala och faktiska energianvändningen (SOU 2008:110). Ur ett nationalekonomiskt perspektiv kan de hinder som finns delas in i två undergrupper, ǳ¡ǳǳsslyckandenǳǤ 2.2.1 Marknadsmisslyckanden Marknadsmisslyckanden är ett samlingsnamn på förhållanden som resulterar i att samhällets resurser inte utnyttjas optimalt. Detta medför att verkligheten avviker ifrån den teoretiska ǳ ǳǤ Statliga ingripanden kan i dessa fall vara berättigade för att korrigera oönskade effekter, om kostnaderna för dessa understiger vinsten av effektivare resursallokering. í Imperfekt/asymmetrisk information Imperfekt informationen finns på flera olika nivåer i ett företag. För det första, kan det vara svårt för företag att veta exakt hur mycket energi deras byggnader använder och hur deras energianvändningsmönster ser ut. Utöver detta saknar ofta företag kunskap om lämpliga tekniska åtgärder, då byggnader ofta har komplicerade installationer som kan vara svåra att utvärdera. Bristande kunskap hos företagets ledningar medför att energifrågan inom företaget erhåller en låg prioritet. Vidare medför detta svårigheter för konsulter/medarbetare att redogöra för energieffektiviseringsåtgärderna, och dess lönsamhet, vilket resulterar i att dessa åtgärder inte genomförs den utsträckning som de borde genomföras. ¤ ǳǳ ¡ ǡ ¤ har större kännedom om sina varor än konsumenterna. En producent kommer inte framhäva en produkts energianvändning, i fall denna skulle anses vara hög. Detta medför att energiprestanda ¤ǳ¡ǳ¡¤ǡ kan ses som en form av marknadsmisslyckande. Detta problem kan lösas genom krav på energimärkning av varor, exempelvis energideklarationer av byggnader eller energimärkning av elektroniska varor. í Externa effekter Viss konsumtion och produktion medför externa effekter, för vilka konsumenten/producenten inte erhåller någon ersättning (positiva externa effekter), eller betalar någon kompensation (negativa externa effekter). Idag orsakar i stort sett all energiproduktion negativa externa effekter, exempelvis luftföroreningar eller negativ inverkan på närliggande miljön. Dessa negativa 4 í externa effekter är inte prissatta, vilket medför att priset för energi som konsumenten betalar är lägre än samhällets kostnad för produktionen. Detta resulterar i att energianvändningen blir större än vad som är optimalt ur samhällets synvinkel. ǳǳ Olika organisationer har ofta skilda mål/incitament. Ett klassiskt exempel är det så ǳ¡-‐hyresgästǳ dilemmat, där fastighetsägaren beslutar om byggnadens elektriska installationer (exempelvis vitvaror), medan hyresgästen betalar kostnaden för elanvändningen. I denna situation är fastighetsägarens mål att erhålla låga kapitalkostnader och inte något ekonomiskt incitament att ta installationerna energieffektivitet i beaktande. Hyresgästens mål är dock att minimera energianvändningen, då det medför lägre kostnader för driften av Ǥ Ú ǳǳ ¤Ǥ Vidare saknar fastighetsägare incitament att uppdatera installationer med anledning av dess energiprestanda, då investeringens vinst endast skulle tillfalla hyresgästen. Ytterligare en situation som kan uppstå är att hyresvärden ansvarar för både installations-‐ och driftskostnader. Denna utformning motverkar ǳǳ ¤ ¡ minimera både kapital-‐ och driftskostnader för byggnadens installationer. Denna utformning medför dock att hyresgästen ej har något incitament att minska sin mediaanvändning, vilket kan leda till ett överutnyttjande(exempelvis längre duschar eller högre inomhustemperatur). I denna situation uppstå alltså ett ǳ¡ningsǳǤ Ytterligare en dimension som har en inverkan på organisationers incitament gällande energibesparingar är tidsperspektivet. Har någon av parterna ett kortsiktigt förhållningssätt till relationen medför det att lönsamma investeringar med längre återbetalningstid ej genomförs. Denna situation är inte allt för ovanlig på en kommersiell hyresmarknad där kontraktslängderna är korta, exempelvis den svenska. Ú Ú ǳ ǳ ¤Ǥ Om exempelvis en fastighetschef på grund av arbetsrotation endast kommer att inneha posten under kortare tid, har denne svaga incitament att investera i energieffektiviseringar, då dessa ofta har en längre återbetalningstid. Istället kommer andra investeringar med kortare återbetalningstider att prioriteras (SOU 2008:110, Boverket 2005, IEA 2007 & Schleich 2009). 2.2.2 Marknadsbarriärer Marknadsbarriärer är marknadsrelaterade omständigheter som medför att vissa ekonomiska aktiviteter på marknaden ej kommer till stånd, exempelvis investeringar i förbättrad energieffektivitet. Dessa barriärer är dock inte ett tecken på en ineffektiv marknad. Därför är statliga ingripanden inte berättigade för att avlägsna dessa barriärer, då det ej medför en förbättrad resursallokering i samhället. Dessa barriärer kan dock förklara varför vissa 5 aktiviteter, i detta fall energieffektiviseringar, inte genomförs trots att de förefaller vara företagsekonomiskt lönsamma. í Transaktionskostnader Med transaktionskostnader hänsyftas alla kostnader som krävs för att en ¤ Ǥ Ú ǳǳ priset för varan blir högre än säljarens försäljningspris. Bärs dessa kostnader till större delen av köparen, eller om efterfrågan är priskänslig, innebär det en lägre efterfrågan på produkten. Exempel på transaktionskostnader som uppstår gällande energiinvesteringar är kostnader för att hitta och tillgodogöra sig information om vilka energieffektiviseringar som kan vara tillämpbara i en specifik byggnad. Dessa kostnader kan exempelvis utgöras av tid och/eller ersättning för inhyrda konsulter. í Osäkerhet Alla investeringar är behäftade med osäkerhet. Gällande energieffektiviseringar finns bland annat följande osäkerhetsfaktor: 9 Energipriset framtida utveckling 9 Teknisk risk, då utrustning etcetera inte fungerar som planerat eller kräver mer underhållsåtgärder. Detta kan medföra lägre energibesparing och/eller högre driftskostnader än prognoserat 9 Option att i framtiden genomföra en mer lönsam investering försvinner, då denna investering är av irreversibel natur. Detta medför att risken för att ¡ ǳ ǳ Úǡ behöver vara den mest optimala Dessa osäkerhetsfaktorer medför en ökad riskpremie, vilket slutligen avgör investeringens lönsamhet. í í Tillgång till finansiering Olika aktörer på marknaden har olika kapitalkostnader, beroende på storlek, affärsområde etcetera. Utöver detta har ofta utlåningsinstitut/den interna ekonomiska organisationen, begränsad teknisk kunskap, vilket kan resulterar i att risken i projektet inte bedöms på ett korrekt sätt. Detta medför svårigheter att finansiera energieffektiviseringar, vilket resulterar i att de utförs i en mindre omfattning. ǳBounded rationalityǳ Klassisk nationalekonomi antar att varje individ utvärderar alla fakta och därefter väljer den mest optimala lösningen. Inom organisationsteori refereras istället till människans ǳ ǳǢ där tid, kognitiv begränsning, intresse etcetera begränsar individers beslutsförmåga. Detta medför att ¡¡ǳǳǡ¡ 6 í förlitar sig på tidigare förvärvad kunskap, rutiner eller tumregler. Den ǳ¡ ǳ ¡ Ú ¡rksamhet prioriteras, vilket medför att investeringar inom energieffektiviseringar inte uppmärksammas inom företaget. Låg prioritet i företaget Låga energipriser (energianvändningen utgör ca 1 Ȃ 2 procent av total hyreskostnad) medför att energiinvesteringar får lång återbetalningstid och därför inte prioriteras inom företagets organisation. Sett ur totala kostnaden för en anställd utgör energikostnaden en ytterst marginell del. Om en anställd har en årslön på 450 000 kr medför det kostnader (arbetsgivaravgifter med mera) på cirka 650 000 kr. Den anställdes andel företagets overhead-‐kostnader ligger omkring 75 000, i vilken hyran för arbetsplatsen är cirka 18 000 kr. Om energikostnaden för denna skulle vara cirka 10 procent, blir denna 1 800 kr, vilket endast utgör cirka tre promille av företagets totala kostnad för den anställde (SOU 2008:110, Boverket 2005, IEA 2007, Isaksson & Vikström 2001 & Schleich 2009) 2.3 Styrmedel Marknadsmisslyckanden kan, som tidigare nämnts, korrigeras av staten via olika typer av styrmedel. Dock är ett statligt ingripande endast motiverat om samhällets intäkt av korrigeringen, det vill säga effektivare resursallokering, är större än kostnaden för att införa styrmedlet. I denna kostnad skall även snedvridna effekter på andra områden än energiområdet tas i beaktande. Styrmedel kan delas upp i tre olika kategorier; administrativa, ekonomiska och informativa. í í í Administrativa styrmedel Innefattar alla former av regleringar (lagar, förordningar och föreskrifter) vilka är tvingande för aktören. Dessa kan i sin tur indelas i kvantitativa (ex. gränsvärden för utsläpp) respektive teknologiska regleringar (krav på att viss teknik skall användas). Även riktlinjer, för hur stor energianvändningen bör vara, är en form av administrativt styrmedel. Ekonomiska styrmedel Inbegriper åtgärder, exempelvis skatter, avgifter och subventioner, som ändrar relativpriser för bestämda varor och tjänster. Syftet med denna åtgärd är att påverka produktens marknadspris, så att det bättre förmedlar dess knapphet. På detta sätt styrs marknadens aktörer mot en viss konsumtion. Dessa styrmedel har blivit vanligare under senare år då de ger mer frihet för marknadens aktörer att själva välja konsumtionsmönster, vilket ofta ger en större samhällsekonomisk nytta. Informativa styrmedel 7 Målet med informationsspridning är att åtgärda informationsbrister på marknaden. Dessa kan ta sig formen av statliga informationskampanjer eller annan typ av statlig informationsspridning. Målet med informativa styrmedel är att öka marknadsaktörernas kännedom inom ett visst område. Detta medför att marknadsaktörerna kan göra ett mer rationellt val, vilket resulterar i en högre samhällsekonomisk effektivitet (Boverket 2005). 2.4 På vilken nivå ligger det optimala energiutnyttjandet? En svårighet gällande kvantifiering av energieffektiviseringsgapet är vad som skall anses var den ǳoptimalaǳ nivån ur ett samhällsperspektiv. Denna frågeställning berör Jaffe & Stavins (1994), där de definierar olika nivåer av potentiell energieffektivisering. Författarna väljer i denna artikel två olika utgångspunkter, optimal energieffektivitet ut ett ekonomiskt respektive samhällsekonomiskt perspektiv. Avlägsnas de marknadsmisslyckanden som förhindrar ǳEconomǯ ǳ (ekonomens optimala nivå) att uppnås, ur det ekonomiska perspektivet. Undanröjs ytterligare marknadsbarriärer uppnås en högre grad av energieffektivitet, kallat ǳǯ potentialǳ ȋingenjörens optimala nivå), ut ett ekonomiskt perspektiv. Vidare definierar författarna ett ǳhypotetisktǳ optimalt läge ȋǳ ǳȌ, i vilket även marknadsmisslyckanden på energiproduceringsmarknaden avlägsnats. Emellertid menar författarna att det denna nivå ej är optimal ur ett samhällsekonomiskt perspektiv, då kostnaderna för att avlägsna dessa hinder är för höga i relation till intäkten, det vill säga högre energieffektivitet. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv Ú¤ǡǳnarrow ǳ ǳ ǳǤ ǳ ǳ ¤ ¡ marknadsmisslyckanden som klarar nyttokostnadstestet avlägsnats. Avlägsnas ytterligare externa effekter (berättigade på grund av miljöskäl) kommer ytterligare energieffektiviseringar ¤Ǥ¤ÚǳǳǤ Relationen mellan de olika perspektiven, ekonomiskt respektive samhällsekonomiskt, påverkas i stor grad av hur stora kostnaderna antas vara för att avlägsna de barriärer som finns. I denna artikel har författarna en relativt pessimistisk syn på myndigheternas möjligheter att kostnadseffektivt eliminera marknadsmisslyckanden, vilket resulterar i en relativt stor differens. 8 Källa: Jaffe & Stavins (1994) 3 ǳ Úǳ Det finns ǳÚǳ , utan alla hyreskontrakt kan i olika utsträckning behandla miljöfrågor. ǳÚǳ antingen utformas som ett nytt avtal, eller som ett tilläggsavtal till ett befintligt hyreskontrakt (Hinnells et al 2008). ǳÚǳ avtalens bakomliggande syfte är att uppnå ett effektivare samarbete mellan hyresvärd och hyresgäst gällande energi-‐ och miljöfrågor. De områden som vanligtvis brukar behandlas i ǳÚǳ¡följande: í í í í Drift, underhåll och reparationer Skyldigheter att genomföra drift, underhåll samt reparationer utifrån uppställda miljökrav. Energieffektivitet Avtalen inbegriper ofta målsättningar/krav på byggnadens/lokalens energieffektivitet samt tillvägagångssätt för hur dessa skall uppnås. Beroende på avtalets utformning kan dessa mål vara kopplade till någon form av sanktion eller bonus. Serviceavgifter Ett mer hållbart beteende gällande mediaanvändning skall avspeglas i lägre kostnader, antingen direkt eller indirekt. Ombyggnationer av byggnaden Förändringar som resulterar i en sänkt miljöprestanda får inte genomföras, av varken hyresgäst eller fastighetsägare. Vidare skall miljöhänsyn tas vid renoveringar, exempelvis återvinning av tidigare byggnadsmaterial. 9 í Hyra Beroende på avtalets utformning kan hyreskompensationer kopplas till de uppsatta miljömålen (Ödman 2010). ǳÚǳ ǳÚǳ ǳÚÚǳǤ¡bestämmelserna i dem är av mer frivillig eller tvingande karaktär, samt vilka sanktionsmöjligheter som finns om endera parten ej uppfyller sina åtagandenǤ ǳÚǳ ¡ Ú Ú¤ȀÚǡ ǳÚÚǳ kontrakt innefattar faktiska miljömål/sanktionsmöjligheter (Hinnells et al 2008). De gröna avtalen kan även bli aktuella när en enskild part vill påverka sina lokalers miljöpåverkan. I dessa fall är det antingen fastighetsägaren eller hyresgästen som driver miljöfrågan. Detta skulle kunna leda till en annorlunda utformning, då det främst är endera hyresgästens eller fastighetsägarens miljömål som ligger i fokus. Skäl för enskilda parten att ta miljömål i beaktande kan exempelvis vara en stark miljöprofil kopplad till företagets varumärke, där interna miljömål får en stor betydelse (Brooks 2008). 3.1 Nationella exempel I Sverige har bland annat Vasakronan, Landstingsfastigheter Dalarna och BELOK utarbetat ǳgrönaǳ hyresavtal. Dessa är tänkta att användas som tilläggsavtal till ett underliggande hyreskontrakt och har en relativt liknande uppbyggnad, där fastighetsägare och hyresgäst skall samverka för att byggnaden skall uppnå en förbättrad miljöprestanda. Landstingsfastigheter Dalarna Landstingsfastighet ¤ ǳÚǳǤ stipulerar bland annat att hyresgästen skall avsätta tid för intervjuer och inventeringar av verksamhetens energianvändning samt informera personal om energihushållning och miljöhänsyn. Utöver detta ställs krav på källsortering enligt hyresvärdens anvisningar samt att energi-‐ och vattenförbrukning skall beaktas när hyresgästen köper in utrustning till verksamheten. Hyresvärdens åtaganden utgörs bland annat av att följa hyresgästens verksamhet för att kunna föreslå ytterligare förbättringar samt erbjuda incitament för driftpersonalen att minska resursanvändningen i lokalerna. Det incitamentet som Landstingsfastigheter Dalarna ger driftorganisationen är att energieffektiviseringens kostnadsbesparing delas lika mellan aktörerna. Detta gäller även vid kostnadsökningar, det vill säga om energiförbrukningen går upp delas kostnaden för denna lika mellan parterna. Målsättningen är att minska energianvändningen med 1,5 Ȃ 2 procent per år. Hyresgästen erhåller en hyresrabatt med två procent så länge hyresgästen uppfyller sina åtaganden (Landstingsfastigheter Dalarna 2000, U.F.O.S 2009). Vasakronan 10 ǳÚǳ ¡ ¡ ¡ utformat som ett tilläggsavtal till underliggande vamhyresavtal mellan parterna. Målsättningen med avtalet är att parterna skall samverka för en bättre miljö, där tyngdpunkten ligger på att reducera energianvändningen som härrör från värme, kyla, el samt övrig media. ¤ Ú ¤ ǳÚÚǳ ¡ utfallet av genomförda åtgärder samt förbättringsåtgärder skall diskuteras. Avtalet fastställer att hyresgästen får godta större variationer i inomhusklimatet, då exempelvis inomhustemperaturen i större utsträckning anpassas efter rådande utomhustemperatur. Vidare reglerar avtalet frågor gällande avfallshantering, vilket bland annat ställer krav på att hyresgästen källsorterar verksamhetens avfall. Det ställs även krav på byggmaterial, där återanvända och/eller miljövänliga material skall ¡ ¡ ǳÚ¡ Úǳ ombyggnation/underhåll av lokalen/byggnaden. Ytterligare krav som ställs är att elen ¡ ¡ ¡ ǳ Úǳǡ Ú ȋ ¤ ǡ biobränslen). Vasakronans förpliktelse i avtalet är att svara för en elkartläggning av hyresgästens verksamhet, vilken skall innehålla förslag på energibesparande åtgärder. Kartläggningen finansieras av Vasakronan och utförs av konsult som anlitas av Vasakronan. För att uppmuntra minskad energianvändning erhåller hyresgästen en hyresrabatt enligt detta avtal. Rabatten uppgår till tio procent av det hyrestillägg som utgår för värme och komfortkyla (Vasakronan 2010). BELOK BELOK (Beställargruppen lokaler) är ett samarbete mellan Energimyndigheten och Sveriges största fastighetsägare med inriktning på kommersiella lokaler. Inom detta ǳ Ú ¡ǳ fram som ett tilläggsavtal till underliggande hyreskontrakt. Det finns tre olika versioner av ǳÚǳavtalet, ett förenklat avtal och två mer djupgående avtal, med kallhyres-‐ respektive varmhyresavtal som underliggande avtal. Avtalet tecknas mellan hyresvärden och hyresgästen, med målsättningen att parterna tillsammans skall arbeta för att uppnå kostnadsbesparingar via energieffektiviseringar, utan att göra avkall på tillfredställande inomhusklimat. De energieffektiviseringar som görs bidrar i sin tur till ett mer ekologiskt hållbart samhälle. Avtalet är utformat som en inspirationskälla till åtaganden för hyresgäst respektive hyresvärld. Vilka åligganden som slutligen åtas beror på hur ingående avtal parterna vill ha samt vilka miljömål de prioriterar. Avtalen är utformade som tilläggsavtal och avtalslängden skall därför inte överstig underliggande kontrakts avtalslängd. Emellertid bör avtalslängden inte understiga tre år, då det annars blir svårt att finansiera investeringar inom avtalsperioden. Beroende på om underliggande hyresavtal är ett varm-‐ eller kallhyresavtal bör fördelningen av kostnadsbesparingen fördelas olika. Grundtanken är att den part som betalar 11 mediakostnaderna bör erhålla störst del av kostnadsbesparingen. När avtalet tecknas mellan parterna genomförs ett så kallat energiavstamp, i vilket dagens mediaanvändning (värme, kyla, fastighetsel och kallvattenförbrukning) kontrolleras och kvantifieras. Dessa förbr¤ ¡ ǳǳ för energianvändandet i kontraktet, vilket ¡ ¡ ǳǳ ¡ Ú denna nivå. Överskrids dessa nivåer får fastighetsägaren ensam stå för den delen av kostnadsökningen. Visar energiavstampet på en ovanligt hög energiförbrukning, i jämförelse med liknande objekt, rekommenderas en elkartläggning, i vilken olika besparingsåtgärder kan identifieras. Slutligen reglerar avtalen hur kostnadsbesparingar gällande mediaförbrukning (värme, kyla, vatten, fastighetsel och verksamhetsel) skall fördelas mellan parterna. o Förenklat avtal Via avtalet förbinder sig fastighetsägaren bland annat att följa hyresgästens verksamhets och föreslå förbättringsåtgärder, uppmuntra driftpersonal samt presentera statistik över hyresgästens energianvändning. Fastighetsägaren skall vidare investera i kostnadseffektiva energibesparingsåtgärder, vilka kan finansieras genom att grundhyran höjs. Ett grundläggande krav är dock att investeringen leder till att den totala kostnaden för hyresgästen sjunker. Vidare är det förhandlingsbart om hyresvärden skall genomföra en energikartläggning samt redovisa nyckeltal för byggnadens/hyresgästens miljöpåverkan. Hyresgästen förbinder sig i och med att avtalet ingår att informera sina anställda om energieffektivt beteende samt informera driftpersonal om förändringar i verksamhetstiderna. Vidare ges fastighetsägaren tillåtelse att inhämta data från hyresgästens elmätare. o Fördjupat energi- och miljöavtal Ȃ Kallhyra eller Varmhyra med incitament Beroende på om det är ett varmhyres-‐ eller kallhyreskontrakt som underliggande avtal har två olika fördjupade energi-‐ och miljöavtal utformats. Är underliggande kontrakt ett varmhyresavtal skall energibesparingarna betalas tillbaka till hyresgästen efter årsskiftet för det aktuella året. Är underliggande kontrakt ett kallhyresavtal revideras istället de fakturerade kostnaderna för energianvändningen enligt överenskommelse, då energikostnaderna preliminärfaktureras i förskott. I byggnader med flera hyresgäster skall kostnaden fördelas mellan dessa beroende av hyresgästens andel av den totala tempererade lokalarean (LOA). Partnerna förbinder sig i detta avtal att ǳǳ genomföra en elklartläggning, vilken skall omfatta byggnadens energibehov samt hyresgästens verksamhetsel. Denna finansieras av båda parterna efter överenskommelse. Via avtalet förbinder sig hyresgästen bland annat att utse en kontaktperson och energiansvarig, informera personalrepresentanter om energihushållning samt införa rutiner för släckning av belysning och elektronisk utrustning. Vidare 12 förbinder sig hyresgästen att informera driftpersonal om förändrade verksamhetstider samt invänta godkännande av driftansvarig före installationer av elkrävande utrustning (> 1000 W). Utöver detta ger avtalet fastighetsvärden tillåtelse att avläsa hyresgästens elmätare. Ytterligare krav är att hyresgästen, inom sina egna lokaler, skall genomföra de energieffektiviseringsåtgärder som har kortare återbetalningstid än tre år, med utgångspunkt från de åtgärder som identifieras i elkartläggningen. Kontraktet kan även beröra krav på miljömärkt el samt att viss del av kostnadsbesparingarna skall ǳÚ¡ǳ Ú personalbefrämjande åtgärder. I och med att avtalet sluts förbinder sig fastighetsägaren att utse kontaktperson och energiansvarig, där kontinuerliga möten med hyresgästen angående lokalens miljöaspekter skall ske 1-‐2 gånger per år. Vidare skall hyresgästens verksamhets följas av hyresvärden, för att kunna föreslå ytterligare effektiviseringsmöjligheter. Fastighetsägaren förbinder sig också att följa upp mediaanvändningen i byggnaden varje månad och presentera denna för hyresgästen. Fastighetsägaren förbinder sig att genomföra kostnadseffektiva energieffektiviseringar, vilka får finansieras med en hyreshöjning. Denna höjning får dock inte bli så stor att den totala kostnaden för hyresgästen ökar. Hyresgästen får själv, efter medgivande från fastighetsägaren, genomföra investeringar i fastigheten. Parterna har även möjlighet att avtala om hyresgästens energianvändning skall redovisas i termer av miljöpåverkan, exempelvis kg koldioxidekvivalenter per år samt att enbart miljömärkt el skall köpas in (BELOK 2008). 3.2 Internationella exempel I Storbritannien har CRiBE (Centre for Research in the Built Environment), tillsammans med King Sturge, Eversheds, Wales miljömyndighet samt RICS utvecklat guide för hur ǳÚǳ hyresavtal kan utformas. Detta avtal är framtaget för hyresgäster som sitter i byggnader med ¡ ¡ ǳÚ ¡, vilket innebär att inga konkreta målsättningar för byggnadens miljöprestanda inkluderas i avtalet. Denna guide framhäver följande huvudpunkter; daglig drift, reparationer och förbättringsåtgärder, serviceavgifter samt hyran. Dock kan skräddarsydda tillägg göras angående miljömål som båda parterna anser sig vilja prioritera (Hinnells et al 2008). I Australien har e Ú ǳÚǳ ȋ Ȍ Ú användas av australiensiska myndigheter när hyresavtal skall tecknas. Denna guide, som är tänkt som ett tilläggsavtal till underliggande hyresavtalǡ ǳÚÚǳ ktär, då det innefattar krav på energiprestanda. Detta har medfört att guiden främst används vid tecknandet ǳÚǳ(Hinnells et al 2008). 13 Detta avtal innefattar fem överenskommelser; överenskomna mål om energianvändning (ofta kopplat till NABERS energy (tidigare Australian Building Greenhouse Rating, ABGR), Separat digital mätning, förvaltningsplan för byggnadens energianvändning, inrättande av en förvaltningskommitté samt rutiner för konflikthantering (EEGO 2007). Green Lease Schedule skall främst uppfylla två syften. Först och främst ska det ligga till grund för en förbättrad energiprestanda enligt NABERS energy (tidigare ABGR) krav. Vidare skall avtalet utgöra en grund för att skapa, underhålla och säkerställa att uppsatta miljömål uppnås genom samarbete mellan hyresgäst och fastighetsägare. Detta medför att krav ställs på byggnadens energiprestanda, hur drift-‐ och underhållsåtgärder utförs och hyresgästens verksamhet. Exempel på sådana krav är energieffektiv kontorsutrustning, lågenergibelysning eller att drifttider för ventilation, värme-‐ och kylinstallationer är anpassade efter verksamhetens behov (EEGO 2007a & Hinnells et al 2008 ). Det finns åtta versioner av ǳGreen Lease Scheduleǳ, beroende på hur stor del av byggnaden hyresgästen upptar samt vilken part som betalar mediekostnaderna (ǳvarmhyraǳ eller ǳkallhyraǳ). Kritiken mot ǳ ǳ varit att de är allt för beroende på byggnadens tekniska standard samt saknar flexibilitet gällande riktlinjerna för byggnadernas drift. Att installera separat mätning i äldre byggnader medför stora investeringskostnader, vilket kan vara svårt att motivera ekonomiskt, särskilt om byggnaden har flera hyresgäster. Vidare finns svårigheter i byggnader med flera hyresgäster när gas, vars konsumtion uppmäts på hyresgästnivå, används för uppvärmning och värmning av tappvarmvatten, vars konsumtion inte mäts på hyresgästnivå. Det är även riktats kritik mot att kravet på energiprestanda är för högt och därför blir väldigt svårt att uppnå i byggnader med hyresgästerna som har väldigt långa verksamhetstider (Green Leases 2010). 4 Hur stort är energieffektiviseringsgapet? Som underlag till energieffektiviseringsutredningen 2008 beräknade Profu hur stort energieffektiviseringsgapet var i det svenska fastighetsbeståndet samt försökte kvantifiera utvalda marknadsbarriärers påverkan på detta gap. Profus rapport visar att förändrat energipris och avkastningskrav bara har marginell påverkan på energieffektiviteten. Istället fokuserar rapporten på att försöka kvantifiera besparingspotentialen som finns om följande barriärer avlägsnades: transaktionskostnader, split incentives och företagens kortsiktiga ägandesyn. Enligt Profus beräkningar skulle det medföra en energieffektivisering på 10 Twh, fram till år 2016. Vidare menar Profu att en spontan energieffektivisering på 8 Twh fram till 2016 kommer att ske i och med att avskrivna installationer kommer att bytas ut mot mer energieffektiv installationer. Profus beräkningar visade på att effektiviseringspotentialen i byggnadsbeståndet för år 2016 var 34 Twh. Om ovannämnda barriärer avlägsnades samt en spontan effektivisering kom till stånd, innebär det en total energieffektivisering med 18 Twh (10 + 8 Twh). Detta skulle alltså medföra ett fortsatt energieffektiviseringsgap på 16 Twh (SOU 2008:25). 14 5 Avslutning Storleken och orsakerna till ett energieffektiviseringsgap inom fastighetsbeståndet är många och har diskuterats under relativt lång tidsperiod. Många av dagens nyare byggnader har klart bättre energiprestanda, men då byggnader generellt har en lång livstid medför det att de nya byggnadernas förbättrade energiprestanda får en marginell effekt över hela beståndet. Många utredningar tyder på att energibesparingspotentialen är stor inom fastighetsbeståndet, men som påpekats i refererade studier är det viktigt att kostnaderna för att uppväga de hinder som finns på marknaden måste tas i beaktande. Troligtvis görs jämförelse av dagens effektivitetsnivå mot ǳÚ¡ǳ ¤ǡ behöver vara lönsam ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Detta kan resultera i att gapet energieffektiviseringsgapet överskattas i många undersökningar. Vad vi kan urskilja ur de olika gröna hyresavtalen är att de har en relativt liknande uppbyggnad, där det huvudsakliga målet är att skapa incitament för både hyresgäst och fastighetsägare att tillsammans medverka för att främst uppnå kostnadsbesparingar, i form av energieffektiviseringar. Vanliga fokusområden i dessa avtal är förvaltning, reparationer och ombyggnationer, energihushållning samt upprättandet av dialog mellan parterna. Vissa avtal ställer krav på energiprestanda och/eller ställer upp mål för minskad mediaförfrukning ȋǳÚÚǳȌ, medan andra avtals främsta funktion är att upprätta rutiner för förbättrad energiprestanda ȋǳÚǳȌ. ǳ Úǳ vissa av de barriärer som finns för att uppnå en högre energieffektivitet inom byggnadsbeståndet. Dock kommer somliga barriärer var svåra att undanröja på marknaden, exempelvis kortsiktig framförhållning eller osäkerhet då dessa, som tidigare nämnts, inte alltid är ett tecken på ett orationellt beteende. ǳÚǳ det nyare, eventuellt miljöcertifierat, fastighetsbeståndet, vilken har bättre förutsättningar för att upprätta sådan avtalsrelation. I äldre bebyggelse, med flera olika hyresgäster, blir dessa kontrakt svårare att använda, bland annat beroende på att dessa ofta saknar möjlighet för individuell mätning av mediaanvändning. Em ¡ Ú ǳǳ Ú hyreskontrakt i den äldre bebyggelsen. Referenser ȋʹͲͲͺȌǡǲör minskad ¡ǳǡǡ 2008 Boverket (2005), ǳȂ Boverkets utredning om styrmedel för energieffektivisering Úǳǡ okt 2005 Brooks, S. Michael (2008), Green Leases and Green Buildings. Probate & Property, November/December 2008, 22-‐26 15 Energy efficiency in Goverment Oȋ ȌȋʹͲͲ͹Ȍǡǲ ȋ ȌȂ Fact sheet 2 of 12), Australian Greenhouse Office Energy efficiency in Goverment Oȋ ȌȋʹͲͲ͹Ȍǡǲ le Ȃ Guidance Notes), Australian Greenhouse Office Green Leases (2010), www.greenleases-‐uk.co.uk , ǲǳ (2010-‐06-‐14) Hagart, Gordon & Knoepfel, Ivo(2008)ǡǳThe environmental and social issues to real estate ǳ, aug 2008 Hinnells, Mark; Bright, Susan; Langley, Angela; Woodford, Lloyd; Schiellerup, Pernille & Bosteels, ȋʹͲͲͺȌǡǲǳǡJournal of Property Investment & Finance 2008 26 (6), 541-‐551 ȏȐȋʹͲͲ͹Ȍǡǲ Gap Ȃ Quantifying the Principal-‐Agent ǳ Isaksson, Hans & Vikström, Pär (2001) ǳȂ Energieffektivisering genom ǳǡUtveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S) Jaffe, Adam B & Stavins, Robert N (1994), ǲ-‐efficiency gap Ȃ ǫǳǡ Energy Policy 1994 22 (10), 804-‐810 ȋʹͲͲͲȌǡǳÚ-‐ Ƭǳ Schleich, Joachim (2009), ǲǣ the German ǳǡ Ecological Economics 68, 2150-‐2159, SOU 2008:25, ǲ¡ǳ Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor [U.F.O.S] (2009), ǳ brukarsamverkan Ȃ Arbetssätt för ¡¡ǳ Vasakronan (2010), ǲ Ú¡ǳ YǡȋʹͲͳͲȌǡǲ ÚǳǡExamensarbete nr. 497, Avd. för Bygg-‐ och fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan 16 Bilaga 2, Implementing Green leases in Sweden (Magnus Bonde, June 2011) 1 Introduction Global warming has during the last decade more and more attention. Nowadays we spend a large share of our lives inside different buildings, which uses a large share of the total energy in Europe (European Commission 2007). IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change) have identified the real estate industry as a sector where cost-‐effective energy efficiency investments are possible. Energy efficiency issues have got more attention within the building industry during the last couple of years (IPCC 2007 & Hagart & Knoepfel 2008). Even though lots have been done, some argue that there exists ǲǳǡǲǳǤ the notion that apparent economic beneficial energy efficiency measures are not undertaken by the market actors (SOU 2008:110, ev annan källa). ǯ ǡ efficiency investments can be a more or less integrated part of the company´s business strategy. For instance, ǯ arding energy efficiency is more common within energy intensive industries than within the commercial banking sector. Furthermore, geographic energy policy is also of great importance, as subsidise energy prices reduces the investments pay-‐off. In addition, the energy infrastructure has an impact regarding the choice of energy source (electricity, district heating, etc). For example, a well-‐developed infrastructure regarding electricity distribution could influence companies to choose this energy source instead of natural gas or district heating (Schleich, 2009). The main purpose of this article is to study what hinders energy efficiency investments in the Swedish commercial office market and if these can be neutralised with the help of ǲǳǤurpose of these agreements is to create economic incentives for the landlord and tenant to regard the buildings energy performance, as well as to structure the cooperation between the parties concerning environmental related issues. 2 The energy paradox Rational market actors will, in accordance to economic theory, undertake all investments that result in a positive net present value. But empirics show that perceptible economical beneficial investments regarding energy efficiency are not being conducted on Ǥǲ ǳǲǳȋʹͲͲͺǣͳͳͲȌǤ gap, some argue that it is large while some argue that it is quite small (e.g. van Soest & Bulte 2001; Jaffe & Stavins 1994; Jagemar 2009). In Sweden, the size of the cost-‐efficient investment potential have been questioned (Högberg 2011) From an economic perspective, barriers that hinder a more energy efficient real property market can be divided into two sub-‐ǡǲǳǲ ǳǤ 2.1 Market failures Mǯǡ result in non-‐optimal resource allocation. Therefore, governmental interventions can be justified, as long as the intervention passes the cost-‐benefit test (in form a more efficient resource allocation). o Imperfect/asymmetric information Asymmetric information is common feature, both within an organisation and in the society as a hole. For instance, a developer will have an information advantage, in comparison to the end-‐user, about the buildings technical standard. If the building uses a lot of energy, a rational developer will be reluctant to hand that information to the final end-‐usersǤ ǡ ǯ performance will not be properly evaluated. This problem can be resolved by a third-‐party energy certification system (e.g. the European energy performance certificate). o Externalities Most production and consumption causes externalities, but these are usually hard to price on a market. All energy production causes some kind of negative externalities, for instance air pollution. Because these are not priced, the overall pǲ ǳ the societies point of view, which will result in a ǲ ǳ energy. o Split incentives A split incentive occurs when market actors have diverse incentives, due to the set-‐up of the agreement between them. (e.g. ǲ-‐ ǳ). One exǲ-‐ǳǢlandlord does not pay the electricity bill, the incentive to regard energy performance for capital goods will be reduced. This will also lower the landlord incentives to modernize capital goods and, ǡ ǲ ǳ Ǥ This problem can be solved by letting the land lord pay the electricity bill, but this lowers the incentives for the tenant to reduce the electricity ǡǲusage ǳ, because he will have no economic incentive for lowering the electricity usage. (SOU 2008:110, Boverket 2005, IEA 2007 & Schleich 2009¸ van Soest & Bulte 2001). 2 2.2 Market Barriers A market barrier is an explanation why certain economical activities are not conducted to their full extent. In contrast to market failures, these barriers are not a signal of market inefficiency, and therefore governmental interventions are not justified. o Transaction costs Transaction costs include all costs that are required for a transaction to occur (e.g. time, money or effort). These costs cause ǲǳ commodity. Arǲǳǡ or if the demand is price sensitive, it will result in a lower overall demand for the product. Examples of transaction costs that are common regarding energy efficiency investments are time cost for finding and assimilate information or the costs of hiring energy consultants. o Uncertainty By its nature, all investments are associated with a degree of uncertainty. Regarding energy efficiency investments there are a number of uncertainty factors, such as: í The price development on the energy market í Technical risk (e.g. if product do not work as planed or demand more maintenances than estimated) í Future investment option disappears (i.e. the option to do a better energy efficiency investment in the future). These elements of uncertainty bring about an increased risk premium, which in the end has a crucial impact on the investments profitability. Van Soest & Bulte (2001) argue that uncertainty regarding the future development of new, more energy efficient technologies, could have an ambiguous effect on the implementation of new energy efficient technologies in present time. At an early stage it could be rational for a firm to postpone the investment, but as the energy saving measures gets improves (higher levels of energy efficiency can be achieved), rational actors will to a larger extent implement energy efficiency measures sooner. Furthermore, the aspect of time can h ǯ willingness to conduct energy efficiency investments. If either the landlord or the tenant has a short-‐term approach, then energy investments with longer pay-‐offs will be set aside. This situation is more common on commercial real 3 estate markets where leases are normally shorter (SOU 2008:110, Boverket 2005, IEA 2007, Isaksson & Vikström 2001 & Schleich 2009). 3 ǲ ǳ There is no ǲǳ commercial leases can become ǲgreenerǳ. A green lease can either be a new lease or as an additional agreement to the primary lease (Hinnells et al, 2008). The core purpose of green commercial leases is to accomplish a more effective collaboration between tenant and landlord regarding energy and environmental issues. The most common issues that green leases handle are: Ȃ Benchmarks and targets Green leases incorporate different forms of environmental performance, either as an absolute target or a percentage reduction of an objective target. This performance targets usually consists of energy/water usage, recycling or waste reduction. Ȃ Ecologically sustainable development principles and regulations These sections usually constitute base-‐lines regarding the indoor environment, recycling and rebuilding policies. Ȃ Performance standard How the environmental performance should be measured and evaluated. Ȃ Dispute resolution mechanism Guidelines for how to resolve disagreements between the parties, for instance, if certain environmental targets have not been met. Ȃ Environmental management plan (EMP) and a Green lease schedule (GLS) An EMP is usually a part of a GLS, which is a common feature in the Green leases developed in Australia (Brooks 2008). Green lease can have different ǲ ǳǡ their obligations and commitments made by the involved parties. ǲǳs could be considered as a declaration of intention, in which no specific environmental targets or penalisations are incorporated into the agreement, while ǲǳ specific environmental performance targets, as well as possible penalisations if these targets have not been fulfilled (Hinnells et al 2008). Brooks (2008) suggests different ǡ ǲǳ approach and ǲ-‐ǳǤǲǳ either the tenant or landlord have environmental targets that they want to achieve. With 4 ǲ-‐ǳ pproach the landlord and tenant together sets mutual environmental targets. 3.1 International examples In Great Britain CRiBE (Centre for Research in the Built Environment), in co-‐operation with King Sturge, Eversheds, Wales Environmental agency and RICS, have outlined a ǲǳ Ǥ This lease is tailored for multi-‐tenant buildings and has a ǲǳ. The agreement regards the following attributes; maintenance, repairs and rebuilding, service charges and rent, but can be tailored so it complies with the involved parties environmental goals (Hinnells et al 2008). In Australia a Green Lease Schedule (GLS) has been developed to be used by the public administration. The GLS is mandatory (in certain states) to use when leasing larger office space. The GLS is designed to be an additional agreement to the lease, and has a ǲǳȋǤǤ targets). The GLS regards the following five aspects; agreed energy usage (in regulation with NABERS Energy), separated digital metering, energy management plan, building management committee and a dispute resolution (EEGO 2007). Several versions of the GLS have been developed, depending on if the premises are single-‐tenanted, have a dominated tenant or several subsidiary tenants, and if the underlying lease is a gross or net lease. The GLS have two primary purposes; to improve the buildings energy performance (in compliance with NABERS) and to make sure that stated environmental goals are accomplished by means of tenant-‐landlord collaboration. This implies good technical building standards and an environmental friendly maintenance, which has to be adapted to the tenants line of business (i.e. energy efficient office appliances, low energy lightning and ventilation depending in the tenants business hours) (EEGO 2007a & Hinnells et al 2008). On the other hand, the Australian GLS have been criticised for being un-‐flexible and to dependent on the buildings technical standard, which has resulted in that the GLS mainly is used when letting green office space (Green Leases 2010). 3.2 Swedish examples Green commercial leases have during the last year been getting more and more attention in Sweden and Vasakronan, Landstingsfastigheter Dalarna and BELOK have elaborated green agreements. All these agreements are designed as an additional contract to the primary lease. 5 Landstingsfastigheter Dalarna The tenants obligations in this agreement mostly consists of assisting the maintenance personal, regard energy and water efficiency when pursuing ǡ Ǥ ǯ obligations are to be proactive regarding environmental improvements and provide the maintenance operator with incentive to reduce the environmental impact. The set-‐up of the incentive structure is as follows; the landlord and maintenance operator both shares cost reductions as well as cost increases in operating costs. The ambition of the landlord is to have an annual energy reduction of about 1,5 Ȃ 2 percent. As an incentive for the tenant, the landlord offers a two percent reduction on the rent, as long as the tenant fulfils his obligations. (U.F.O.S 2009, landstingsfatigheter Dalarna 2011). Vasakronan(gross lease) This agreement is outlined as an additional agreement to a gross lease. The tenant has to acc ǲǳ ǡ variations over the day and year. Furthermore, the agreement stipulates that all electricity bought on the market has to come from a renewable source, in ǯ ȋǲ ÚǳȌǤ As an economic incentive for the tenant the landlord offers ten percent of the cost reductions that can be derived to variations in the indoor temperature. In addition, the land lord finances an energy review of the tenants premises, in order to find cost-‐effective energy investments. The agreement also stipulates that the land lord uses recycled materials and/or environmental friendly materials when rebuilding/maintaining the premises, if it is environmentally and economically beneficial. BELOK BELOK is a co-‐ ǯ biggest commercial real estate owners. A green lease has been elaborated within this co-‐operationǡ ǲ ǳǤ The agreement is designed as an additional agreement to the original lease. There are three different versions of the lease, one simplified version and two more comprehensive versions (depending if the underlying lease is a gross or net 6 lease). As a starting point an energy review is conducted (finance in accordance to the green agreement), which quantifies the buildings energy and water usage. Depending on how the agreement is finally outlined, the tenant and landlord have different obligations, for instance encourage maintenance personal, informing employees about energy efficient behaviour and supply data to maintenance personal. 4 Case study: Implementing green leases/agreements The case study considered two offices properties, which very single-‐tenant and located in the Stockholm region. 5 Case 1 The building in which the green lease was meant to be implemented was a single-‐tenant office building, built in the beginning ͳͻͻͲǯǤ The property constituted of an office, restaurant and server centre premise. The building had been owned by the tenant, but was now owned by an international real estate investor. The owner had outsourced the entire operation of the building to a maintenance entrepreneur. The tenant had also outsourced the facility management to an entrepreneur (which happened to be the same company as the company that operated the building). As the facility management (in Sweden) has a marginal effect on the buildings energy usage we decided to disregard them from this study. 5.1 Pre-study We started by looking at the agreements between the involved parties, in this case three, and conducted interviews with respective company representatives. The lease between the landlord and tenant stipulated that the landlord paid the heating expenses and a fixed payment that was meant to cover the property electricity usage (because it was not possible to separately metre business and property electricity), while the tenant paid the cooling and electricity. The lease of the entire property consisted of four leases with different expire dates, where the longest was about ten years. The agreement between the landlord and maintenance operator was a long-‐term, fixed payment contract (including replacements costs), with no economic incentive to reduce energy ȋǲto a reasonable extent, energy efficiency should be regarded when executing the servicesǳȌ. These agreements result in different incentives for the involved parties to reduce service charges (heating, business electricity, property electricity and HVAC electricity), se the chart below. 7 Landlord heating business electricity property electricity HVAC electricity Yes No Maintenance entrepreneur No No Tenant No Yes No No Yes No No Yes Table 1: Shows the different parties economic incentive to reduce service charges from heating, business electricity, property electricity and HVAC electricity) What is noteworthy is that the maintenance entrepreneur, who has the greatest ability to reduce the energy consumption, does not have any direct economic incentive to reduce the service charges. Of course the entrepreneur has an indirect economic incentive; if he misbehaves badly during this contract period it will become harder for him to renew the contract, but this is a very weak incentive. Interview with tenant ǯ ǯ ǡ -‐off period was short. They meant that one of the reasons that they sold the real estate was that they did not want to be involved in the maintenance of it. But the tenant had an economic inventive to reduce operating costs ǯal systems (pay-‐ off was about one year). ǯ ing energy efficiency measures was to reduce ǯǡ of carbon dioxide reduction measures. To comply with the environmental goal the tenant had started to buy renewable energy on the market, but this also resulted in a weakened incentive to reduce the energy usage in their premises. The main obstacles for a more efficient use of energy from the tenants point of view was the demarcation of responsibility between the landlord and tenant, as well as getting their employees involved concerning these issues. Interview with maintenance operator The maintenance operator had, as mentioned above, a very weak incentive to regard the buiǤ ǲ ǳ , because a longer technical life would benefit the operator economically. In addition, the operator had no access to the lease between landlord and tenant (with the demarcation list), which made it hard to be proactive. The maintenance operator had started to become more interested in energy efficiency ǡǲǳǤǡ operator was certified in accordance to the ISO 14001 standard. 8 Interview with landlord ǯ operating cost and therefore he only focused on reducing costs related to the heating of the building. The landlord regarded service charges as risks and mainly preferred net leases. Due to organisational structure, it was difficult to obtain financing for smaller investments over a longer period of time, but instead larger, ǲone-‐stepǳ, investments was preferred. This fact obstructed more systematically energy efficiency investments. Concluding remarks The overall impression was the lack of communication between the different parties, where each party was sub-‐optimising by themselves. This was illustrated by the fact that the energy performance certification had not been done, even though it is mandatory. In addition, the tenant had done an energy review of the building, which the landlord had not obtained. 5.2 Proposal We did not consider the allocation of service charges (separation of heating and cooling costs) to be optimal from an energy efficiency point of view. Therefore, our suggestion was to renegotiate the lease into a net lease (the tenant would then get a lower rent as compensation for the additional heating costs). Why we choose a net lease depended mainly on the fact that we thought it would be easier to carry through than a gross lease. Furthermore, the tenant had more ambiguous environmental goals, in comparison to the landlord. An Energy controller function was also to be inaugurated, which would have the overall responsibility concerning the buildings energy performance. In addition, the maintenance operator would get half of the cost reduction due to energy efficiency measure, in order to create a stronger incentive to conduct energy efficiency measures. These suggestions would be included in a green lease between the tenant and land lord. This set-‐up would result in a very passive landlord, and instead, a more active maintenance operator and tenant. 5.3 Process Even though all participants generally accepted our proposals, weakness in our proposal became exposed during the implementation process. Even if the tenant paid the service charges, they still did not want to finance investments in the property. According to the tenant it would be more favourable, due to booking reasons, that the landlord financed these investments. As discussions went along, a plan of doing major investments (in accordance with a more profound energy review that had been ordered) in the start-‐up period was formulated. These investments were to be financed by the landlord, who would get compensated by additional rent. Additionally, it turned out to be difficult, in practice, to integrate the maintenance operator in the process, At first, we intended that 9 a green lease was to be signed between the landlord and tenant, which then would be mirrored by an agreement between the landlord and maintenance operator. This set-‐up was after further discussions abolished and instead a set-‐up where the tenant enters into two separate contracts, with the landlord and maintenance operator, was developed. As the project went along the energy review was completed. It showed that the building had quite good energy performance and that a cost-‐efficient decrease of about 13 percent (pay-‐off of about four to five years) was possible. This fact, among others, resulted that the new, net-‐lease, agreement between the tenant and landlord was abolished. An agreement between the tenant and maintenance operator was, on the other hand, still in the loop. This agreements main purpose was to create a platform for future collaboration (how eventual future cost savings should be divided, how investments should be financed, who would monitor the buildings energy performance (Energy controller function), meeting scheme etc.). As for monitoring the buildings energy performance, it was decided that the building operator was the most natural choice. A more complex questioned was how energy savings was to be measured, should actual energy performance or theoretical energy saving calculations be used as a baseline. In the end, it was decided that it would be more practical to use theoretical calculations, mainly because of the lack of differentiated energy metering, which made it hard to monitor the specific energy efficiency measures marginal effect on the actual Ǥǡǯ have a greater trust for one another. 5.4 Result As the project was finalised, no new agreements had been signed. Why did we get such a ǲǳ ǫ First of all, it was too hard to decide upon a new, net-‐lease, rent. This process was not simplified by the fact that the landlord was going to finance energy investments, which in turn was going to finance by additional rent. What also complicated matters was that the building had four different leases, with different expire dates. As of the contract between the tenant and maintenance operator, it was afflicted by time lags (the set-‐up of this agreement was dependent on the set-‐up of the lease). Furthermore, this process involved a lot of people and therefore became very time consuming. Additionally, in the end of the process the tenant announced that he had intension of leaving the premises, which off course weakened the will to enter a new agreement. One clear observation from this project is that is very hard (would almost say impossible) to do major alterations of already legally binding agreements (in other woǡǯȌǤAnother interesting observation is the high transaction costs, which mainly consisted of indirect costs, such as time and effort, but also direct costs, for instances expenses for energy reviews. 10 6 Case 2 The premises could more or less be considered as a single-‐tenant building (the tenant occupied about 4/5 of total leasable square meter). It had been constructed during the sixties, but two (out of three) main bodies had been renovated during the late 1990:s. The renovated parts had quite good energy performance, while the standard in the third (not renovated body) was not quite as good. As in the former case, it was not possible to meter the business and property electricity separately. The building had earlier been owned by the tenant but had been sold to a Swedish real estate firm in a sale-‐lease back transaction. The tenant had, since a couple of years ago, outsourced the facility management of the building. As in the first case, we disregarded the facility management ȋȌǯǤ 6.1 Pre-Study As a starting point we read the agreements between the involved parties and conducted separate interviews with company representatives. The lease was a gross-‐lease, in which the landlord paid for the heating and cooling while the tenant paid the electricity charges. As in the former case, the landlord paid a fix amount for the property electricity, because it could not be individually measured. This eliminated the incentive for the landlord to reduce the property electricity. The lease of the hole premises consisted of two leases with the same expire date, which was due in a couple of years. The lease set-‐up resulted in different incentives to reduce operation charges (heating, business electricity, property electricity, HVAC cooling), as seen in the chart below. Landlord Yes No heating business electricity property No electricity HVAC electricity Yes Tenant No Yes Yes No Table 2: Shows the land lords and tenants economic incentive to reduce service charges from heating, business electricity, property electricity and HVAC electricity) As we can observe in the table above, most of the incentives to reduce energy usage are correctly allocated. In this case the main issue was to create incentives for the landlord to regard the electricity usage and for the tenant to regard heating and cooling usage. The dialog between the tenant and landlord regarding this issue was fairly good and they had even done a joint investment once. But the collaboration had had its difficulties in the past. 11 Tenant The interviews with the tenant representatives reviled that the where reluctant to invest ǯ property, even if the investment had a short pay-‐off period. As mentioned above, it had happened once in collaboration with the landlord. But still, they regarded that the real estate owner should finance the investments, which had been one of the reasons why they had sold the property in the past. The ǯ incentive for energy efficiency was to reduce operating costs and comply with their environmental policy. Because this consisted of a carbon dioxide footprint, the tenant had started to buy renewable energy on the Swedish energy market. Good as it may be, it resulted in weakened incentive to reduce energy usage in there Swedish offices. ǯ ǡ the demarcation of responsibility between landlord and tenant, and to get their employees to regard this issue. Landlord Interviews with the landlord reviled that they had quite ambitious environmental goals and as a part of this had a reduction target for the energy usage in the building. On the other hand, they only conducted energy investments which gave an economic benefit (by reduced operating costs). So the main issue in this case was that the landlord only regarded the heating and cooling costs, because they did not have any economic incentive to reduce property electricity (due to the fix payment to the tenant). The landlord used in-‐house maintenance personal, mainly because they believed that it resulted in better relations with its tenants. 6.2 Suggestion As noted above, the main issues were to incentivise the landlord to regard the property electricity usage, as well as to get the tenant to regard the costs associated with heating and cooling of the building. Our suggesting in this project was to implement a so called ǲǳ ȋ ller temperature changes during the day/year). In doing so, the tenant would be allowed a part of the cost reductions that could be due ǲǳ Ǥ In order to create an incentive for the landlord to regard property electricity, we proposed a model where the tenant and landlord together financed investments and shared the economic benefits of reduced electricity invoices. Furthermore, we suggested the instalment of an Energy controller, who would have the overall responsibility of the buildings energy performance. These suggestions would be concretised in a green lease between the landlord and tenant. 12 6.3 Process Foremost, we wanted to establish a more efficient procedure regarding the buildings energy performance, in which we suggested that the Energy controller would have a vital role. But as the project went along, the idea about the energy controller was abolished. This was due to organisational matters (as a property management team was already established), but also the Energy controller was considered too costly. In the beginning we had only focused on the buildings energy performance, but on initiative of the landlord we broaden our green lease. This meant that we also incorporated issues such as the use of environmental friendly materials when rebuilding, reduce the usage of chemicals in the maintenance process etc. As in the former case study, theoretical calculations would be used to evaluate energy investments performance. This was considered more practical, because of the lack of differentiated energy metering in the building. However, in this case the process suffered from a big time lag during the first half of the process, mainly because the ǯ (the technical property manager) did not have a clear mandate. In the latter half of the project the landlord changed representative to a person with a clear mandate. 6.4 Result As the project ended, no green lease had been signed. Why we got this result is due to many reasons: Firstly, the ǯ representative was not optimal in the first half of the process, which resulted a huge time loss. Second, incorporating additional environmental issues meant that we had to rewrite the original contract. Third, technical difficulties in accruing data about airflows, indoor temperature etc also slowed down the process even more. Finally, when the tenant announced the intentions of moving, it clearly had a negative effect on the process. 7 Conclusion As shown, complex contractual agreements involving different parties can easily create ǲǳregarding energy efficiency. In addition, obsolete technical installations in the building can make it hard to monitor energy usage, which off course make it harder to evaluate energy efficiency measures. Furthermore, a short lease length weakens the incentive to conducted major energy investments, because these usually have longer pay-‐offs. ǯ property also has been highlighted, even in situations with short pay-‐offs. This also has an effect the willingness to conduct energy efficiency investments. ǯ willingness to participate in energy efficiency matters seems to have a large effect on the ǯ Ǥ Since tenants usually lack the know-‐how about energy efficiency measures, the landlord is an important part concerning this matter. 13 It has also been observed, especially in the first case study, the difficulties in conducting major changes in already legally binding agreements. Another notable fact is the high transaction costs regarding elaboration of new agreements, especially in form of time and effort. 8 Concluding comment The main purpose of this project was to identify and overcome barriers that could hinder a more efficient usage of energy in the commercial office building stock. During this process it has been obvious that these matters are complicated, especially since they usually involve different parties with diverse agendas. A way of lowering the cost of writing a lease could be to develop a market standard, which could be used as a base in the negotiations. An additional observation is the difficulty to organise these kinds of projects, because they involve many people from different levels of the respective companies. 14 9 References BELOK. 2008. ǲÚ¡ǳǡ BoverketǤ ʹͲͲͷǤ ǳ Ȃ Boverkets utredning om styrmedel för energieffektivisering för energiǳǤ Brooks, S. Michael. ʹͲͲͺǡ ǲGreen Leases and Green Buildingsǳ. Probate & Property, November/December 2008, 22-‐26 Energy efficiency in Government Operations (EEGO). 2007. ǲ ȋ ȌǲȂ Fact sheet 2 of 12, Australian Greenhouse Office Energy efficiency in Government Operations (EEGO). 2007aǡǲ Lease Schedule Ȃ ǳ, Australian Greenhouse Office European CommissionǤʹͲͲ͹ǤǲǳǤ Brussels. Belgium Green Leases. 2010. www.greenleases-‐uk.co.uk , ǲǳ . 14 June 2010 Hagart, Gordon & Knoepfel, Ivo. 2008.ǳ ǳ. Hinnells, Mark; Bright, Susan; Langley, Angela; Woodford, Lloyd; Schiellerup, Pernille & Bosteels, Tatiana. 2008. ǲ ǳǡ Journal of Property Investment & Finance 2008 26 (6), 541-‐551 Högberg, Lovisa. ʹͲͳͳǤ ǲ ǣ ǫǳǤ Licentiate Thesis: Incentives for energy efficiency measures in post-‐war multi-‐family dwellings. Paper 3 International Energy Agency [IEA]. 2007. ǲnd the Gap Ȃ Quantifying the Principal-‐ ǳ IPCC. 2007ǤǲǣʹͲͲ͹ǳǤSynthesis Report 2.1 Isaksson, Hans & Vikström, Pär. 2001. ǳ Ȃ Energieffektivisering ǳǡ Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S) Jaffe, Adam B & Stavins, Robert N. 1994. ǲ -‐efficiency gap Ȃ What does it mean?ǳ. Energy Policy 1994 22 (10), 804-‐810 Jagemar, Lennart & Pettersson, Bertil. ʹͲͲͻǤǲȂ möjligheter och ǳǤProjekt: Vägval Energi, IVA 15 Landstingsfastigheter Dalarna. ʹͲͳͳǤǳÚǳ Schleich, Joachim 2009, ǲ gy efficiency: ǲA comparison across the ǳǡ Ecological Economics 68, 2150-‐2159, SOU 2008:25. ǲ¡ǳ Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor (U.F.O.S). 2009. ǳ brukarsamverkan Ȃ ¡Ú¡¡ǳ Van Soest, Daan P. & Bulte, Erwin H.. ʹͲͲͳǤǲ-‐Efficiency Paradox Exist? ǳǤ Environmental and Resource Economics. 18, 101-‐112 Vasakronan. 2010. ǲ Ú¡ǳ 16 Bilaga 3, Projektlogg Gemensamma aktiviteter 3/11 2009 Första möte (SEB, ÅF, Coor, SUST). Diskussion kring projektets syfte mm 12/2 2010 Ansökan lämnad till Energimyndigheten 8/3 Beslut om bidrag 40% max 660 000 kr 26/3 Startmöte 12/5 Workshop nr 1 (probleminventering, hinder) 14/9 Workshop nr 2 (åtgärder för att överbrygga hinder) 25/2 2011 Ansökan om förlängning med 3 mån tom 30/6 2011 Bankhus 90 (efter WS 14/9 2010) 12/10 2010 Projektgruppen skickar ett första avtalsutkast SEB-‐RBS 27/10 Möte för diskussion utifrån avtalsutkast 12/11 Möte där principöverenskommelse mellan SEB och RBS diskuteras ang förändrat hyresavtal (från varm till kallhyra). 19/11 Möte för presentation av upplägget 12/11 samt slutsats att SEB även bör teckna ett direkt avtal med Coor 16/12 Möte där förutsättningarna för ett avtal SEB-‐Coor diskuterades 12/1 Projektgruppen skickar avtalsförslag SEB-‐Coor 19/1 2011 Möte för diskussion om avtalsförslaget fr 12/1. Grundprinciperna OK. Vissa mindre justeringar. 21/1 Projektgruppen skickar reviderat avtalsförslag. Bollen är nu hos SEB och Coor att diskutera avtalet. 22/2 Möte där ÅF presenterade prel. resultat från kompletterande energikarläggning. På grund av sjukdom blir det ingen avtalsdiskussion vid detta möte. 18/3 Telefonmöte för avstämning av avtalsfrågorna. Smärre justeringar gjordes 12/4 Möte i Rissne med genomgång av energikartläggningen + avstämning läget i avtalsdiskussionerna. Nästa steg är att SEB och Coor resp. RBS har möten för att diskutera avtalen 26/4 Telefonmöte avstämning i avtalsdiskussionerna, ännu har inga möten SEB och Coor resp. RBS genomförts Sergels torg (efter WS 14/9 2010) 12/10 2010 Projektgruppen skickar ett första avtalsutkast SEB-‐Vasakronan 27/10 Möte för diskussion om avtalsutkast, Utkastet har skickats för intern granskning inom Vasakronan 27/11 Möte för diskussion om avtalsutkast. Plan för möte mellan Vasakronan (AO chef och Fastighetschef) och SEB. 18/1 2011 Möte där Vasakronans AO chef och Fastighetschef medverkade. Vasakronan tar bollen att integrera energisamordningsdelarna i ett utvecklat grönt hyresavtal. 9/3 Möte där Vasakronan presenterar avtalsutkast för SEB 25/3 Möte med fortsatt diskussion om avtalsutformningen. 13/4 Projektgruppen skickar kompletteringar till avtalstexten avseende besparingsfördelning 14/4 Möte för fortsatt diskussion. Förenkling när det gäller vinstdelning mm önskas 19/4 Projektgruppen skickar ny version av besparingsfördelning mm 28/4 Möte för avtalsdiskussion som leder till smärre justeringar. SEB och Vasakronan är överens om texten. Vasakronan tar bollen för att göra slutliga justeringar och ordna med undertecknande. 2 okt 2010 AVTAL FÖR EFFEKTIV ENERGIANVÄNDNING HÄSTSKON 12 1. Inledning Som ett led i hyresvärdens och hyresgästens miljöarbete har parterna kommit överens om ett avtal för effektiv energianvändning nedan kallat Avtalet. Avtalet innebär att parterna är överens om att arbeta för en bättre miljö genom att samverka och vidta åtgärder för att minska energianvändningen. Avtalet utgör ett tilläggsavtal till följande hyresavtal xx xx xx 2. Målsättning Detta tilläggsavtals målsättning är att båda parter gemensamt ska minska kostnaderna och miljöpåverkan genom energieffektivisering, med bibehållet eller förbättrat inomhusklimat. Snarast efter att detta tilläggsavtal ikraftträdande ska ett långsiktigt mål sättas för fastigheten vad gäller energianvändning och inverkan på växthuseffekt. Delmål ska även sättas för att göra en årlig uppföljning möjlig. Avtalet beskriver dels incitament för båda parter att effektivisera energianvändningen, dels hyresvärdens respektive hyresgästens åtaganden. Om nedanstående villkor strider mot villkor i hyresavtalen gäller nedanstående. 3. Arbetsprocess Energieffektiviseringsarbetet genomförs genom en ständig förbättringsprocess enligt nedanstående: 1. Upprättande av handlingsplan med energieffektiviseringsåtgärder 2. Genomförande av energieffektiviseringsåtgärder 3. Energi- och resultatuppföljning 4. Energieffektiviseringsmöte 5. Ny handlingsplan tas fram (åter till punkt 1) 4. Energicontroller Hyresvärden utser en energicontroller att ansvara för detta avtals intentioner samt leda och driva arbetet med energieffektiviseringen inom byggnaden. Energicontrollern ska också vara delaktig i framtagandet av handlingsplanerna för energieffektivisering, genomförandet av åtgärder och uppföljningen av åtgärderna. Energicontrollern ska analysera all mediastatistik och eventuella avvikelser. Energicontrollern ska löpande redovisa hur energiarbetet har genomförts under året, hur detta har påverkat energianvändningen och hur detta förhåller sig till målsättningen. 5. Energieffektviseringsmöten Parterna skall återkommande och minst två gånger per år delta i energieffektviseringsmöten för att följa upp utfallet av utförda åtgärder inom ramen för detta Avtal samt diskutera vilka förbättringar och eventuella ytterligare åtgärder som kan vidtas för att utveckla parternas arbete. Vid dessa möten skall energicontrollern redovisa genomförda och planerade energiprojekt samt relevant energistatistik. Verksamhetstiderna skall alltid uppdateras för att optimera ventilationsdriften. Energicontrollern är sammankallande till energieffektiviseringsmöten och hyresgästen skall utse en kontaktperson. 6. Kommunikation Hyresgästen skall tillsammans med hyresvärden arbeta för att engagera personalen i att spara energi. Hyresgästen skall med hyresvärdens hjälp informera alla anställda om energieffektivt beteende. Information om byggnadens energianvändning och vilka energiprojekt som pågår skall löpande lämnas till personalen. 7. Investeringar för energieffektivisering Löpande underhåll och reinvesteringar skall inte anses vara en merkostnad för energieffektivisering. Dessa investeringar sköts enligt dagens hyresavtal. Det är bara merkostnaden för eleffektivisering som skall fördelas mellan parterna. Investeringar för värme och kyleffektivisering ska normalt hyresvärden stå för. Investeringar för ren eleffektivisering ska normalt delas lika mellan hyresvärd och hyresgäst. 8. Besparingsfördelning Som anges ovan är en av målsättningarna med avtalet att minska energianvändningen i byggnaden. Vid en minskad energianvändning minskar även den negativa miljöpåverkan. Detta medför även lägre energikostnader, vilket innebär en ekonomisk besparing. Enligt hyresavtalet bekostar hyresvärden värme och kyla, medan hyresgästen bekostar all el. Detta innebär att två olika typer av besparingsfördelningar får genomföras, en för värme och kyla samt en för el. 8.1. Besparingsfördelning värme och kyla Nedanstående procenttal avser fördelning av besparing för gemensamt genomförda åtgärder som påverkar hyresgästens inomhusklimat. Åtgärder kan vara av typen minskad drifttid för ventilation, ett sk. flytande inomhusklimat etc.. Besparingen är teoretiskt beräknad av energicontrollern och ska godkännas av båda parter innan denna får läggas till grund för fördelning. Vid beräkning av det belopp som ska fördelas skallenergipriset uppdateras till gällande energitaxa. Överenskomna åtgärder och deras respektive beräknade besparing beskrivs i bilaga 1. Värme: Kyla: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd Värme och kylbesparingar som inte påverkar inomhusklimat skall i fortsättning som vanligt tillfalla hyresvärden. Båda parter har rätt att återkalla åtgärder i de fall lokalernas funktion och effektivitet påverkas negativt. Ekonomisk reglering av återkallade åtgärder sker enligt bilaga 1. Om någon av parterna anser att verkligt utfall avviker från det beräknade kan, efter överenskommelse mellan båda parter, beräkning av energibesparingen justeras. 8.2. Besparingsfördelning el För elanvändningen är det den faktiska uppmätta användningen som är avgörande för besparingsfördelningen. Elbesparingen beräknas som skillnaden mellan basåret, enligt definition nedan, och den uppmätta elanvändningen. Elpriset uppdateras varje år. El: El till datahallar: 50 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd 100 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 0 % hyresvärd 8.3. Basår elanvändning Den tolvmånadersperiod som närmast föregått detta avtals ikraftträdande används som basår för elanvändningen (upprättat enligt bilaga 2). I basåret ingår ej el till datahallarna. Basåret skall vid behov justeras för förhållanden som påverkar användningen och kostnaden (t.ex. vid förändrade skatter, taxor, förändrad verksamhet, ombyggnader, etc.). Elbesparingen ska beräknas utifrån dessa justerade värden. 9. Fakturering Utbetalning av ekonomisk ersättning vid beräknad och faktisk besparing sker halvårsvis mot faktura efter avstämning mellan båda parter. 10. Avtalstid och uppsägning Avtalet för energieffektivisering är långsiktigt och löper tillsvidare, så länge något av de under punkt 1 angivna hyresavtalet eller hyresavtal som ersätter dessa är gällande. Avtalet kan dock avslutas närhelst någon av parterna så önskar. Avslut sker tre månader efter att någon av parterna skriftligt meddelat motparten sin önskan om avslut. Vid avslutning sker avstämning av nedlagda kostnader och fakturerat belopp. I förekommande fall skall part ersättas för nedlagd tid och övriga kostnader som ej återbetalats i energibesparing. 11. Tvist Tvister med anledning av detta Avtal ska hänskjutas till medling. Medlingen genomförs av en oberoende part. Kostnaden för oberoende part delas lika mellan båda parterna. Detta avtal har upprättats i två exemplar varav parterna tagit var sitt. ______________________ ______________________ Vasakronan SEB ______________________ ______________________ Datum Datum okt 2010 AVTAL FÖR EFFEKTIV ENERGIANVÄNDNING STOCKMAKAREN 1 1. Inledning Som ett led i hyresvärdens och hyresgästens miljöarbete har parterna kommit överens om ett avtal för effektiv energianvändning nedan kallat Avtalet. Avtalet innebär att parterna är överens om att arbeta för en bättre miljö genom att samverka och vidta åtgärder för att minska energianvändningen. Avtalet utgör ett tilläggsavtal till följande hyresavtal xx xx xx 2. Målsättning Detta tilläggsavtals målsättning är att båda parter gemensamt ska minska kostnaderna och miljöpåverkan genom energieffektivisering, med bibehållet eller förbättrat inomhusklimat. Snarast efter att detta tilläggsavtal ikraftträdande ska ett långsiktigt mål sättas för fastigheten vad gäller energianvändning och inverkan på växthuseffekt. Delmål ska även sättas för att göra en årlig uppföljning möjlig. Avtalet beskriver dels incitament för båda parter att effektivisera energianvändningen, dels hyresvärdens respektive hyresgästens åtaganden. Om nedanstående villkor strider mot villkor i hyresavtalen gäller nedanstående. 3. Arbetsprocess Energieffektiviseringsarbetet genomförs genom en ständig förbättringsprocess enligt nedanstående: 1. Upprättande av handlingsplan med energieffektiviseringsåtgärder 2. Genomförande av energieffektiviseringsåtgärder 3. Energi- och resultatuppföljning 4. Energieffektiviseringsmöte 5. Ny handlingsplan tas fram (åter till punkt 1) 4. Energicontroller Hyresvärden utser en energicontroller att ansvara för detta avtals intentioner samt leda och driva arbetet med energieffektiviseringen inom byggnaden. Energicontrollern ska också vara delaktig i framtagandet av handlingsplanerna för energieffektivisering, genomförandet av åtgärder och uppföljningen av åtgärderna. Energicontrollern ska analysera all mediastatistik och eventuella avvikelser. Energicontrollern ska löpande redovisa hur energiarbetet har genomförts under året, hur detta har påverkat energianvändningen och hur detta förhåller sig till målsättningen. 5. Energieffektviseringsmöten Parterna skall återkommande och minst två gånger per år delta i energieffektviseringsmöten för att följa upp utfallet av utförda åtgärder inom ramen för detta Avtal samt diskutera vilka förbättringar och eventuella ytterligare åtgärder som kan vidtas för att utveckla parternas arbete. Vid dessa möten skall energicontrollern redovisa genomförda och planerade energiprojekt samt relevant energistatistik. Verksamhetstiderna skall alltid uppdateras för att optimera ventilationsdriften. Energicontrollern är sammankallande till energieffektiviseringsmötena och hyresgästen skall utse en kontaktperson. 6. Kommunikation Hyresgästen skall tillsammans med hyresvärden arbeta för att engagera personalen i att spara energi. Hyresgästen skall med hyresvärdens hjälp informera alla anställda om energieffektivt beteende. Information om byggnadens energianvändning och vilka energiprojekt som pågår skall löpande lämnas till personalen. 7. Investeringar för energieffektivisering Löpande underhåll och reinvesteringar skall inte anses vara en merkostnad för energieffektivisering. Dessa investeringar sköts enligt dagens hyresavtal. Det är bara merkostnaden för energieffektivisering som skall fördelas mellan parterna. Investeringar för ren energieffektivisering ska normalt delas lika mellan hyresvärd och hyresgäst. 8. Överföring av värmekostnad Enligt hyresavtalet bekostar hyresvärden värme och hyresgästen bekostar all el. I och med att detta avtal trädet ikraft skall kostnaden för uppvärmning av byggnaden bekostas av hyresgästen. Hyresgästen får därför en energibonus motsvarande xxxx kr per år, vilket motsvarar tidigare års uppvärmningskostnad. Denna summa indexeras med Entreprenadindex 7022 Elkraft anläggning från Statistiska Centralbyrån med oktober 2010 som basmånad. 9. Besparingsfördelning Som anges ovan är en av målsättningarna med avtalet att minska energianvändningen i byggnaden. Vid en minskad energianvändning minskar även den negativa miljöpåverkan. Detta medför även lägre energikostnader, vilket innebär en enkonomisk besparing. 9.1. Besparingsfördelning Det är den faktiska uppmätta energianvändningen som är avgörande för besparingsfördelningen. Energibesparingen beräknas som skillnaden mellan basåret, enligt definition nedan, och den uppmätta energianvändningen. Energipriset uppdateras varje år. Värme: Kyla: El: El till datahallar: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd 50 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd 100 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 0 % hyresvärd 9.2. Basår elanvändning Den tolvmånadersperiod som närmast föregått detta avtals ikraftträdande används som basår för elanvändningen (upprättat enligt bilaga 2). I basåret ingår ej el till datahallarna. Basåret skall vid behov justeras för förhållanden som påverkar användningen och kostnaden (t ex vid förändrade skatter, taxor, förändrad verksamhet, ombyggnader, etc). Elbesparingen ska beräknas utifrån dessa justerade värden. 10. Fakturering Utbetalning av ekonomisk ersättning vid beräknad och faktisk besparing sker halvårsvis mot faktura efter avstämning mellan båda parter. 11. Avtalstid och uppsägning Avtalet för energieffektivisering är långsiktigt och löper tillsvidare, så länge något av de under punkt 1 angivna hyresavtalet eller hyresavtal som ersätter dessa är gällande. Avtalet kan dock avslutas närhelst någon av parterna så önskar. Avslut sker tre månader efter att någon av parterna skriftligt meddelat motparten sin önskan om avslut. Vid avslutning sker avstämning av nedlagda kostnader och fakturerat belopp. I förekommande fall skall part ersättas för nedlagd tid och övriga kostnader som ej återbetalats i energibesparing. 12. Tvist Tvister med anledning av detta Avtal ska hänskjutas till medling. Medlingen genomförs av en oberoende part. Kostnaden för oberoende part delas lika mellan båda parterna. Detta avtal har upprättats i två exemplar varav parterna tagit var sitt. ______________________ ______________________ RBS Nordisk Renting SEB ______________________ ______________________ Datum Datum Bilaga 4:3 Arbetsprocess energieffektivisering Genom en etablerad arbetsprocess kan energieffektiviseringsarbetet bli mer konsekvent och inte vara beroende av enskilda personer. Processen för energieffektivisering består av fyra återkommande steg. Planera I detta steg fastställs vilka mål som skall ställas och hur de ska uppnås. Samtidigt upprättas en handlingsplan för att minska energianvändningen för byggnaden. Genomföra Utifrån upprättad handlingsplan utförs i detta skede de specifika energieffektviseringsåtgärderna. Exempel på åtgärder kan vara: Optimera inställningar i den befintliga utrustningen Ombyggnationer av värme-‐, ventilation-‐, kyla-‐, eller belysningssystem Utbildning av personal Kommunikationsinsatser till kontorspersonal Följa upp Utvecklingen av byggnadens energianvändning övervakas, med utgångspunkt ifrån målsättningar. Genomförda åtgärder följs upp och energi-‐ och kostnadsbesparingar redovisas vid energieffektviseringsmöten. Energieffektiviseringsmöten skall hållas med gruppen som arbetar med drift och utveckling av fastigheten. Denna grupp skall träffas minst två gånger per år, d.v.s. en gång på våren och en gång på hösten. Vid dessa möten finns det några stående punkter på dagordning: 1. 2. 3. 4. Genomgång av energistatistik Genomförda energieffektviseringsprojekt Framtida energieffektiviserings projekt Har verksamhetstiderna förändrats? Kan ventilationstiderna optimeras? Förbättra Handlingsplanen för byggnaden uppdateras och resultatet av tidigare genomförda åtgärder analyseras. Nya åtgärder identifieras och målsättningar anpassas till rådande förhållanden, med fokus på förbättrad energiprestanda, enligt steg 1. Planera. Bilaga 5, Avtalstext Sergels torg från 2011-‐04-‐28 Utdrag f §§ 8-‐10 8. Samverkan Inom ramen för detta gröna hyresavtal ska Hyresvärden och Hyresgästen snarast efter detta tilläggsavtals ikraftträdande tillsammans fastställa ett gemensamt grönt mål för hyrda lokaler vad gäller energianvändning och inverkan på växthuseffekten. Delmål ska även sättas för att göra en årlig uppföljning möjlig. Parterna är överens om att i energibesparande syfte samverka och besluta om energieffektiviseringsåtgärder. Energieffektiviseringsarbetet avseende Hyresgästens lokaler genomförs genom en ständig förbättringsprocess enligt nedanstående beslutsprocess: 1. Fastställande av handlingsplan med energieffektiviseringsåtgärder [Hyresvärd och Hyresgäst] 2. Genomförande av energieffektiviseringsåtgärder 3. Energi-‐ och resultatuppföljning 4. Ekonomisk avstämning 5. Ny handlingsplan tas fram (åter till punkt 1) Utgångspunkten är att det är parterna gemensamt som ska ta fram handlingsplaner för energieffektiviseringsåtgärder.. Parterna ska gemensamt ansvara för genomförande av beslutade åtgärder och för uppföljning därav. Parterna ska återkommande och minst kvartalsvis delta i energieffektviseringsmöten för att följa upp utfallet av utförda åtgärder inom ramen för detta avtal samt diskutera vilka förbättringar och eventuella ytterligare åtgärder som kan vidtas för att utveckla parternas arbete. Vid dessa möten ska ansvarig hos respektive part redovisa genomförda och planerade energieffektiviseringsprojekt samt relevant energistatistik. Som utgångspunkt för uppföljningen ligger energiförbrukning och kostnader för 2010 (Basåret). Hyresvärden ska vara sammankallade till samarbetet avseende energieffektivisering inom byggnaden. Hyresgästen ska utse en kontaktperson/ombud som har mandat att fatta beslut för Hyresgästens räkning. 9. Angående investering för minskad energianvändning samt besparingsfördelning Som anges i punkten 2 ovan är en av målsättningarna med det Gröna Hyresavtalet att reducera energianvändningen från lokalen och fastigheten. En minskning av energianvändningen medför förutom miljövinster även en kostnadsbesparing för parterna. Enligt hyresavtalet bekostar hyresvärden värme och kyla, medan Hyresgästen bekostar all el och Hyresvärden ersätter Hyresgästen för fastighetsel. Detta innebär att två olika typer av besparingsfördelningar får genomföras, en för värme och kyla samt en för el. 9.1 Investeringar Kostnaderna för investeringar för värme-‐ och kyleffektivisering ska normalt Hyresvärden stå för. Part kan efter överenskommelse med den andra Parten, genomföra investeringar för eleffektivisering. Såvida inget annat särskilt överenskommes skall utgifterna för dessa investeringar fördelas lika mellan Parterna. I samband med överenskommelse enligt ovan skall en återbetalningstid för varje investering fastställas. Om återbetalningstiden därvid sträcker sig längre än Parternas hyresavtal för de lokaler som berörs, skall parterna träffa en särskild överenskommelse som tar hänsyn detta förhållande. Av båda Parter godkända kostnader för ta fram och utreda förslag till åtgärder (Förstudiekostnader) skall, om inget annat särskilt överenskommes, fördelas lika mellan Parterna Hyresvärdens [och Hyresgästens] löpande underhåll och reinvesteringar enligt hyresavtalet ska inte anses vara en merkostnad för energieffektivisering, utan regleras enligt hyresavtalets bestämmelser. 9.2 Besparingsfördelning värme och kyla Hyresvärden och Hyresgästen ska dela på de beräknade besparingar som uppkommer som en följd av gemensamt genomförda energieffektiviseringsåtgärder avseende förbrukning av media för värme och kyla och som påverkar Hyresgästens inomhusklimat. Åtgärder kan vara av typen minskad drifttid för ventilation, ett sk. flytande inomhusklimat etc. Värme-‐ och kylbesparingar som inte påverkar inomhusklimatet ska tillfalla Hyresvärden. Värme: 50 % av beräknad besparing tillfaller Hyresgästen och 50 % Hyresvärden Kyla: 50 % av beräknad besparing tillfaller Hyresgästen och 50 % Hyresvärden 9.3 Besparingsfördelning el Hyresvärden och Hyresgästen ska dela på de beräknade besparingar som uppkommer som en följd av gemensamt genomförda energieffektiviseringsåtgärder avseende förbrukning av el. El till datahallar: 100 % av besparingen tillfaller Hyresgästen och 0 % Hyresvärden Övrig fastighets och verksamhetsel:50 % av besparingen tillfaller Hyresgästen och 50 % Hyresvärden 9.4 Avräkning besparingsfördelning Besparing som en beslutad energieffektivitseringsåtgärd enligt 9.2 och 9.3 ovan medför ska teoretiskt beräknas och godkännas av båda parter innan denna får läggas till grund för avräkning mellan parterna. Besparingar skall beräknas och fördelas per kalenderkvartal (avräkningsperiod). Första avräkningsperiod är tredje kalenderkvartalet 2011. .Det åligger Hyresvärden att efter varje avräkningsperiod upprätta ett avräkningsunderlag, som baseras på samtliga godkända besparingar och deras påverkan den aktuella avräkningsperioden. Vid beräkning av det belopp som ska fördelas ska energipriset uppdateras till gällande energitaxa. Hyresvärden har rätt att av Hyresgästen få ta del av det underlag som krävs, t.ex. gällande energiavtal. Om någon av parterna kan göra troligt att verkligt utfall av en besparing avviker från det teoretiskt beräknade kan, efter överenskommelse mellan båda parter, beräkningen av den aktuella besparingen justeras. Om Hyresgästen inte senast 14 dagar efter mottagande av avräkningsunderlag skriftligen har begärt ändring, är avräkningsunderlaget giltigt för avräkning av den aktuella perioden. Om Hyresgästen i tid begär ändring skall Hyresvärden antingen upprätta ett nytt avräkningsunderlag eller skriftligen förkasta begäran om ändring. Om Parterna två månader efter en avräkningsperiods slut ännu inte har kunnat enas om avräkningsunderlaget för perioden skall frågan hänskjutas till en oberoende expert vars utlåtande Parterna förbinder sig att följa. Den oberoende experten skall godkännas av båda Parter. Kostnaden för den oberoende experten skall delas lika mellan Parterna. Reglering av ersättning mellan parterna avseende besparingsfördelning ska normalt ske genom tilläggs-‐ och avdragsposter på den hyresavi som upprättas närmast efter det att giltigt avräkningsunderlag föreligger. 10. Information till Hyresgästens personal Hyresgästen ska arbeta för att engagera personalen i att spara energi. Hyresgästen ska med Hyresvärdens hjälp informera alla anställda om ett energieffektivt beteende. Information om byggnadens energianvändning och vilka energiprojekt som pågår ska löpande lämnas till personalen av Hyresgästen.

Slutrapport Från ord till handling

Related documents

Products

Support

Slutrapport Från ord till handling

Related documents

Add this document to collection(s)

Add this document to saved

Suggest us how to improve StudyLib