Markedsrapport
3 / 2014
• Norge etter oljeæraen
• Transaksjonsmarkedet i galopp i Q4
• Lave volumer i leiemarkedet
• Tyskland boomer!
Markedsrapport
3 / 2014
Norge etter oljeæraen
5 års Swap NOK
Norsk økonomi har lenge klart å vokse sterkere enn våre
naboland, takket være særnorske vekstimpulser som olje­
investeringer, en systematisk vekst i våre fiskerier, og en
raus innvandringspolitikk som har hjulpet bygge-, anleggsog eiendomsbransjene til god aktivitet.
5
4,5
4
Denne æra ser ut til å være forbi. Oljeinvesteringene ventes
å falle, oljeprisen er på vei til å normaliseres, og gradvis vil
vi trolig se lavere befolkningsvekst. Norsk økonomi hjelpes
imidlertid av høy investeringsaktivitet i skjermede næringer.
Årets statsbudsjett har de rauseste satsingene på samferdsel noensinne. En satsing som vil holde seg over flere
år. Sterke statsfinanser muliggjør moderate skattekutt til
en husholdningssektor som i makro har nær rekordhøy
sparing.
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
BNP Fastlands-Norge
Privat konsum
2,1
2,1
2,7
Investeringer i Oljeutvinning og rørtransport
17,1
0
-8
Investeringer i bedrifter i FL-Norge
0,2
0,1
1,2
Arbeidsledighet
3,5
3,4
3,5
KPI-vekst
2,1
2,1
2,1
Årslønn
3,9
3,3
3,3
3-mnd NIBOR
1,8
1,7
1,7
639
656
650
0,2
0,7
0,5
Råoljepris, NOK per fat
Finanspolitikkens innretning målt ved
endring av det oljekorrigerte strukturelle
underskuddet, i pst av trend-BNP for
FL-Norge
14
9.
.0
30
30
.0
9.
13
12
9.
9.
11
.0
2,2
28
2015
2,2
.0
2014
2
30
2013
30
Prognoser for norsk økonomi
.0
9.
10
0
Hvis oljeprisen blir liggende på dagens nivå, er det trolig
duket for nye nedjusteringer i prognosene for veksten i
norsk økonomi. Finanspolitikkens ekspansive innretning,
tilsier at den neste runde stimuli bør komme via pengepolitikken. De som ønsker seg uendrete signalrenter, vil
imidlertid kunne henvise til at høstens fall i markedsrentene,
bør gir betydelig stimuli til innenlandsk etterspørsel i tiden
fremover.
Eiendomsmarkedene vil trolig fortsatt preges av tvekampen
mellom de negative makroutsiktene på den ene side, og
den positive effekt lavere lånerenter har på verdsetting av
alle typer eiendommer.
Nasjonalbudsjettet
Det foreslåtte statsbudsjett er ekspansivt med en stimulans
på om lag et halvt prosentpoeng av BNP i 2015. Den
samlede BNP-veksten ventes av Finansdepartementet likevel å forbli noe svakere enn trend. Sysselsettingen ventes
fortsatt å øke, men ikke nok til å hindre en gradvis oppgang
i arbeidsledigheten.
Lavere renter til de fleste formål vil også bidra til å stimulere
konsum og eiendomspriser, men neppe nok til å gi økonomien
en ny opptur. Fallende oljeinvesteringer er den tyngste
negative impuls. Departementets anslag på 8 pst nedgang
fra 2014 til 2015 synes optimistisk. I skrivende stund er
oljeprisen drøye 10 pst lavere enn den pris budsjettet forutsetter for 2015. Stor usikkerhet knytter det seg til både hvor
mye oljeinvesteringene vil falle, og til dets ringvirkningene for
bedrifter, husholdninger og eiendomsmarkeder i regioner
hvor oljenæringene dominerer det lokale arbeidsmarked.
Sjeføkonom Jan L. Andreassen
i Eika Gruppen
Nøkkeltall makro pr. september 2014
Norges banks styringsrente
1,5 %
KPI – inflasjon siste 12 mnd
2,1 %
Byggekostnadsindeks siste 12 mnd
3,4 %
Boligprisindeks, siste 12 mnd, hele landet
1,4 %
Arbeidsledighet
3,4 %
SSB september 2014
2
Markedsrapport
3 / 2014
Transaksjonsmarkedet
I galopp
Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i første halvår tok seg
meget bra opp før sommerferien. Etter sommeren har
markedet blitt enda mer hektisk. Det har i Q3 vært stor
aktivitet i alle segmenter, og dette vil – sesongbestemt –
fortsette å øke nå i Q4.
Det er egenkapital tilgjengelig, og bankene strekker seg
lengre enn i 2013. Rentene er på et historisk lavt nivå og
marginene presses ned. Bankene opplever skarp konkurranse om kundene. Det er grunn til å forvente ytterligere
reduserte marginer fra bankenes side. 3 mnd Nibor og 10
års swap rente er i skrivende stund på hhv. 1,65 % og 2,47 %.
Transaksjonsmarkedet drives primært av disse faktorer,
men også av at utviklingen i byene og tettstedene er
markant. Folk flytter mot byer og tettsteder. Leiemarkedet
er sunt og forventningen til utviklingen i den kommende tid
er positiv selv om makrobildet ikke er entydig positivt.
Vi meldte i forrige rapport om «lack of products» i Oslos
CBD og i de andre tradisjonelt mest attraktive områdene.
Den sterke etterspørsel etter objekter i disse områdene vil
nok medføre at noen av de som «sitter godt» og ikke hadde
tenkt å selge vil bli invitert il nivåer de ikke kan si nei til.
Både vi og mange andre aktører kan melde om prosesser
med større objekter som pågår og som skal på plass i år.
Det ser ut til at det blir et marked i galopp de neste månedene.
Netto selgere er private investorer og norske fond.
Vi estimerer «prime yield» i Q3 til å være i nivå 5 %, - ned fra
5,25 ved forrige rapport. Men vi er ganske sikre på at det vil
«bikke» under 5 % i løpet av året. Alle er spente på hvordan
Rom Eiendoms salg av Schweigaards gate 21 og 23 vil
ende opp.
Entra på Børs
Entra Eiendom går fredag 17. oktober 2014 på børs. I
henhold til "indicative price range" på NOK 61 – 72 pr aksje
vil Entra få en verdi ved børsnotering på mellom NOK 11,4
milliarder og 12,9 milliarder. Det vil være fri flyt av mellom
43 % og 67 % av aksjene. Staten vil fortsatt eie de resterende aksjer, og disse vil ikke være i fri flyt de første 180 dager
(lock out). Entra har parallelt en emisjon opp til NOK
2,7 milliarder til samme kurs.
Verdien ved børsnoteringen kommer på toppen av det
transaksjonsvolum de fleste aktører estimerer til å bli rundt
NOK 50 milliarder i 2014.
Utenlandske investorer
Aktiviteten til utenlandske investorer i Norge er større enn
noen gang. De aller fleste er meget opptatt av trygghet,
forutsigbarhet og naturligvis en akseptabel avkastning.
Derfor er de på jakt etter sentrale eiendommer med god
beliggenhet og solide leietakere. Det er Oslo-markedet som
er mest interessant. Viktigste drivere er forventning om enn
høyere yield enn i andre markeder, at norsk økonomi er
solid og stabil og at det er vekst i befolkning, i sysselsetning
og i kjøpekraft.
Interessen er i sin natur knyttet til større prosjekter, og skal
tilfredsstille spesielle krav og forventninger. Men for mange
er det viktig at de også kan være «stolte» av eiendommene
de kjøper, og en del er derfor på jakt etter trofé-eiendommer.
Eiendommer med under NOK 100 millioner kroner er ikke
interessante. Når det er sagt så kan unntaksvis eiendommer
til en lavere verdi aksepteres dersom de passer godt inn
i selskapets porteføljestrategi. Kontor- og handelseiendommer har vært øverst på ønskelisten, men vi ser at også
lager- og logistikkeiendommer blir kjøpt.
Normalt søkes objekter med lange leiekontrakter – helst
over 10 år. Det er ingen ulempe med kjente norske eller
internasjonale selskaper som leietakere. Men noen vil også
akseptere kortere leiekontrakter hvis objektets beliggenhet
er bra og løpende leie vurderes å være under markeds­
leie. Da kjøpes det på et potensial i "cash flow"-stigning og
dermed også økende eiendomsverdier.
Noen utlendinger vil helst gå inn i "joint ventures" deleierskap med norske aktører, og det investeres indirekte i fonds
og syndikater. Disse investeringene er ikke alltid så synlige i
markedet.
Vår erfaring med et tysk fond nå nylig er at man ikke
nødvendigvis lar seg rive med på den prising som selger
forventer. Dessuten tynger merkostnadene ved hedging
(valutasikring) mer i det norske markedet enn i andre
nordiske land - i mange tilfeller utgjør sikringen over 100
basispunkter. Å gå inn i «secondary markets» kan derfor
være like aktuelt. Men at 2014 blir året da utenlandske
investorer for alvor setter spor synes det lite tvil om.
3
Markedsrapport
3 / 2014
Transaksjoner i den senere tid
Oslo-området
Ca kvm
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum
NOK mill.
Yield
Karl Johans gate 33 /
Rosenkrantz gate 11
11.000
Handel / Hotell /
Kontor
Fam. Lund / Heiberg
Eiendomsspar
460
<4
Munkedamsveien 62
5.000
Kontor
RS Platou Property Mgmt
Ragde Eiendom
426
5,60
19.700
Kontor
Norwegian Property
Syndikat v / NRP
345
6,6
301 rom
Hotell
Aker Solutions
Pareto
480
6,30
Ragde Eiendom
147
Maridalsveien 323
Snarøyveien 20
Grensen 20
96 rom
Hotell
Strandveien 13-15
27.600
Industri
DNB Livsforsikring
Momentus
Grensen 5-7
14.400
Kontor
Genesta Property Nordic
Pareto
Maridalsveien 323
14.246
Kontor
Norwegian Property
Ness Risan & Partners
350
Martin Linges vei 33
65.768
Kontor
IT Fornebu
Madison International Realty
1.013
Hamang terrasse 55
6.009
Kontor
Aberdeen Asset Mgmt
17.000
Kontor
Nordisk Areal I
2.900
Kontor
Storgaten 8 DA
Eiendomsspar
69
Husebybakken 28 B
22.000
Kontor
Statnett
JM AB JV Millarium
688
Brynsveien 3
30.000
Kontor
Steen & Strøm Magasin
33.000
Handel
Schage Eiendom AS
Madison International Realty
750
Handel
Syndikat
Ragde Eiendom
335
680
Mariboes gate 13
Storgata 8
Ringnes Park
Klaveness Marine Real Estate
65.000
Kontor
Koksa Eiendom / investorer
Madison International Realty
Kristoffer Aamots vei 9, Nydalen
30.000
Kontor
Syndikat
City Finansiering
Landet forøvrig
Beddingen 1, Trondheim
28.500
Kontor
Aberdeen Norge I / DNB Liv
Oslo Areal
Ca kvm
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum
NOK mill.
155 rom
+ 1.500
handel
Hotell
NIAM
Byggteknikk Prosjekt AS
170
Fredrik Langesgate 20, Tromsø
Kontor
Fam. Meland
Sparebanken Nord-Norge
121 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
136
Kjøpmannsgata 20, Stjørdal
115 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
129
Apotekergata 1, Ålesund
105 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
118
Smedasundet 93, Haugesund
102 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
114
Tollbugata 43, Drammen
127 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
142
Sjøgata 35-37, Tromsø
Moseidveien 19, Stavanger
6.900
Industri
Base Property
DNB
Hvamveien 1, Skedsmo
16.600
Industri
Aberdeen Eiendomsfond Norge
Pareto
Fugleåsen 9, Langhus
12.528
Industri
Bulk Eiendom
PostNord
6.009
Kontor
Aberdeen Asset Mgmt
Bøhmergaten 42-44, Bergen
11.500
Kontor
Finnestadveien 44, Stavanger
22.000
Kontor
Norwegian Property
Hamang terrasse 55, Bærum
Gamle Fetvei 13, Lillestrøm
Gamle Ringeriksvei 34, Bekkestua
Dråpen 19, Drammen
6,40
Bryn Eiendom AS
Statoil-bygget
Pilestredet 33 / Tullins gate 2
6,90
Yield
6,50
Tom Rune Pedersen
112
8
WP Carey (REIT)
604
6,13
4.000
Handel
Rosenborg Eiendom
Ragde Eiendom
589
12.400
Handel
Profier
Deka Immobilien
433
28
2.400
Handel
Lund Eiendom
RS Platou Property Mgmt
Dronningens gate 5, Trondheim
20.000
Hotell
Private investorer
Reitan Eiendom / Olav Thon Gruppen
Utviklingsprosjekt, Stavanger
70.000
Industri
Bjørn Risa
Bjørn Maaseide
160
Nykirkebakken 2, Stavanger
12.000
Kontor
Schibsted
Union
378
6
4
Markedsrapport
3 / 2014
Leiemarkedet
Høy aktivitet tross lave volumer
Det er en generell oppfatning at leiemarkedet fikk en treg
start i 2014, og at første halvår har fortonet seg relativt
roligere enn hva som er normalt. Aktiviteten har imidlertid
tatt seg opp i Q3, og vi forventer at denne vil holde seg frem
mot årsskiftet.
Arealstatistikk kan i sin siste Leieprisoversikt melde om at
det i Q3 ble signert 162 kontrakter, og med i overkant av
118.000 kvadratmeter, ser vi at volumene i 2014 fortsatt er
lave. Dog erfarer vi at aktiviteten er høy tross at det er lave
volumer (kvm) som signeres. Dette ser vi i sammenheng
med at det i år er færre store leietakere som er på søk etter
nye lokaler enn det som har vært tilfellet i de foregående år,
og at aktiviteten i stor grad er i den øvrige delen av leiemarkedet.
Gjennomsnittsarealet i nye leiekontrakter for kontor har økt
og vi nærmer oss opp mot 1.050 kvm pr. leietaker. Samtidig
tror vi også at bedrifter i økende grad vil ta innover seg at
den høye veksttakten i norsk økonomi ikke vil fortsette i
overskuelig fremtid, og kanskje derav bli noe mer forsiktig
hva gjelder flytting til nye, større og dyrere kontorlokaler.
Vi mener også at ytterligere fokus på effektivisering og
arbeids­organisering i åpne og fleksible løsninger også vil
bidra til at arealbehovet kan bli mindre i tiden fremover.
Leienivåer
Arealstatistikk melder i sin siste leieprisoversikt om at
leieprisene fortsetter oppturen, og signerte snittleier er nå
opp over 20 % fra forrige topp i 2008. Gjennomsnittsleie for
signerte kontrakter i Q3 er nå på kr. 2.050,- pr. kvm.
Selv om leieprisene fortsetter oppturen mener vi at dette
gjelder for toppsegmentet av lokaler i CBD.
Vi forventer at leieprisene vil utvikle seg sideveis både i
Oslo sentrum og i randsonen. Grunnen til dette er bl.a. økt
tilbud / ledighet og at vi har hatt en god leieprisvekst i de
siste par årene - spesielt for A-kategoriserte kontorlokaler
i Oslo sentrum og Skøyen, mens områdene i randsonen
har til­bakelagt en mer stabil utvikling. De høye leieprisene
skyldes i stor grad leietakernes stadig økende krav til opp­
gradering og høy standard. Vi registrerer at løpetiden på
leiekontraktene også har økt fra 4,4 år til 5,3 år. Dette skyldes
naturligvis dels utleiers ønske om å sikre bedre avkastning
på de investeringer og tilpasninger leietakers høye krav
har medført. Dog gir ikke de høye leieprisene eller 0,9 års
lengre leieperiode stor jubel hos utleierne. Deres inntjening
har ikke økt i samme grad da tilpasningskostnadene er blitt
så høye at mye av gevinsten blir spist opp.
En av årets største leiekontrakter er Politiets utlendings­
enhet som skal leie ca. 12.500 kvadratmeter i Økernveien
11-13 på Tøyen. Vi er også kjent med ytterligere en stor
offentlig leiekontrakt, på nærmere 9.000 kvm i Oslo nordøst. Denne leiekontrakt antas å bli offentliggjort en gang i
Q4. Dette korrelerer godt med våre tidligere antakelser om
at det i 2014 vil bli et større innslag av det offentlige i årets
kontraktsvolum.
Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone
Ledighet
1500
Kontorledigheten i Oslo området har over lang tid ligget
stabilt på +/- 7 %. Vi kan nå registrere en økning i ledigheten
til ca. 7,5 %. Økningen kan virke overraskende tatt i betrakting av at det er lave volumer av arealtilførsel i år på ca.
65.000 kvm kontorareal. Vi mener at dette skyldes i hovedsak en historisk høy nybyggaktivitet og arealtilførsel i 2012
og 2013 (hhv. ca. 292.000 kvm og ca. 216.000 kvm), og at
det i realiteten derfor er hull i markedet (fraflyttede eiendommer) som foreløpig ikke er tettet.
I perioden 2015-2016 er det forventet hhv. 180.000 kvm og
ca. 160.000 kvm med kontorarealtilførsel i form av nybygg.
Da arealtilførsel av kontorarealer forventes å være for lav
i forhold til etterspørsel i perioden, mener vi at ledighets­
oppgangen ansees å være av kortvarig art og vi forventer at
ledigheten kan synke og stabilisere seg i 2015.
3500
3000
2500
2000
1000
500
0
Q3
Q4
2012
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
2014
Q3
Vika - Aker Brygge
Indre by
Lysaker
Bryn-Helsfyr
Indre by sentrum
Skøyen
Nydalen
Oslo totalt
Kilde: Arealstatistikk AS
5
Markedsrapport
3 / 2014
Lokaler i nybygg- og toppsegmentet (10 % høyeste) kr.
2.100, mens gjennomsnittsnivået for lokaler med høy
standard og sentral beliggenhet ligger i intervallet 1.9001.925,- pr. kvm. Utviklingen på leieprisene har flatet noe ut
etter en jevn og fin økning de siste årene.
Forskjellene i markedet er altså økende. Vi gjentar gjerne
at, vinnerne er de moderne, miljøriktige og arealeffektive
kontorbyggene med en sentral beliggenhet nær et
kommunikasjonsknutepunkt. Taperne er de eldre og
udaterte byggene som bl.a. har etterslep på generelt
vedlikehold og ikke tilfredsstiller leietakernes høye krav til
standard og sentral beliggenhet.
Trendene i kontormarkedet
Leienivåer Oslo-området
Trendene i kontormarkedet er for tiden mange, noen mer
tiltagende enn andre. Det er etterspørsel som innebærer
overvekt både på cellekontorer og på landskapsløsninger.
Vi kan si at de valgte løsninger er mer virksomhetstilpassede og gjennomtenkte - herunder også et ønske om
fleksibilitet for fremtidige endringer.
Kontor
Område
Bedrifter med suksess søker beliggenhet med andre som
har en god posisjon. Sentrumsbeliggenhet eller lokasjon
ved et av de tydelige knutepunktene i randsonen av Oslo vil
være mest attraktivt. Akkurat som at kompetente arbeids­
tagere søker bedrifter og miljøer som allerede er kompetente.
Uavhengig av trendene i kontormarkedet ser vi at de beste
utleierne, lytter til leietakerne, setter seg inn i de forskjellige
bedriftenes arbeidsmønster og kultur og oppnår et samspill
på veien til «den gode løsning».
10 %
høyeste
10%
laveste
CBD
4.500
2.500
Bjørvika
3.500
2.700
Sentrum
2.900
1.800
Kvadraturen
2.600
1.500
Skøyen
3.100
1.900
Lysaker
2.400
1.500
Nydalen
2.400
1.500
Bryn / Helsfyr
2.100
1.400
Hasle / Økern
2.100
1.400
10 %
høyeste
10%
laveste
1.200
800
10 %
høyeste
10%
laveste
25.000
7.000
10 %
høyeste
10%
laveste
2.100
1.450
Forventet utvikling
Lager
Leiemarkedet Tromsø
Type
Tromsø er en by i forandring. Det er ingen tvil om at Tromsø
er i fokus for nye aktører, så vel som for de etablerte i
leiemarkedet. Flere betydelige leietakere er ute i markedet
på søk etter egnede kontorer. Aker Solutions er én av flere
store aktørene som har valgt Tromsø og sørlige sentrum
som lokalisering for sin ingeniørvirksomhet i Nord-Norge.
Intensjonen er å bygge i to byggetrinn, etablere en Teaterallmenning i forlengelse av Teaterplassen til Strandvegen,
samt videreføre Jens Olsens gate gjennom området. Ny
virksomhet skal i denne omgang legge til rette for 300
arbeidsplasser.
Lager - Kategori A
Forventet utvikling
Handel
Type
Oslo - Kategori A
Forventet utvikling
Leienivåer Tromsø
Kontor
Område
Tromsø
Forventet utvikling
Leiekontrakter i den senere tid
Adresse
Type
Leietaker
Antall kvm
Kontor
Riksrevisjonen
13.000
Brynsveien 5
Kontor
Alfsen & Gunderson
1.800
Kongens gate 6
Kontor
Centric Norway
1.800
Storgata 14-18 / Stenersgata 2-4
Haakon VIIs gate 2
Kontor
Vardia Forsikring
1.125
Økernveien 11-13
Kontor
Politiets Utlendningsenhet
12.500
Lysaker Polaris
Kontor
Technip
7.000
Strandveien 15
Kontor
Peab
2.000
Drengsrudbekken 1-15
Kontor
Eurest / Compass Group
1.440
6
Markedsrapport
3 / 2014
Nytt fra NAI FirstPartners
Medarbeidere
Oslo
Michael Færden startet medio august 2014 som senior
eiendomsrådgiver på utleie-teamet. Michael kom fra
Krogsveen Næring hvor han fra 2009 var ansatt som
Senior Eiendomsrådgiver og han har hovedsakelig arbeidet
med utleie, fremleie og annen rådgivning innen nærings­
eiendom. Michael har studert i London på London School
of Foreign Trade. Han har tidligere 19 års erfaring fra shipping som senior skipsmegler og befraktningssjef i Fearnleys
AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS.
Sabine Jennica Bartler er ny leder for utleieavdelingen.
Sabine er utdannet eiendomsmegler MNEF, og har 15 års
erfaring fra salg og utleie av både bolig- og nærings­
eiendom. Sabine har vært i selskapet siden 2011.
Som leder for utleieavdelingen har hun bl.a. ansvar for å
innhente nye oppdrag til selskapet, forvalte utleieporteføljen
gjennom å skape gode langsiktige løsninger for kundene
våre. Ansvar for all markedsføring i fm. utleie av nærings­
eiendom samt utarbeidelse av NAI FirstPartners utleiebilag
«Ledige Lokaler». Hun bistår i tillegg i forbindelse med
aksje- og eiendomstransaksjoner. Sabine har også diverse
styreverv bl.a. i Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum
for Næringsmegler og i Oslo & Akershus Eiendomsmeglerforening.
Nye mandater – prosjekter i
prosess
Vi arbeider med mange nye prosjekter. Vi nevner noen
eksempler her.
Utleie
-----
Utleie av Grini Næringspark 10, kombinasjonslokaler på
ca. 4.400 kvm. med mulighet for påbygg / nybygg opptil
3.500 kvm.
Karenslyst Alle 9a, ca. 1.500 kvm. kontor
Revitalisering av eiendommene i Ensjøveien 16-22 ifm.
endret eiersituasjon, ca. 4.000 kvm.
Mange gode ledige lokaler i vår portefølje - se vårt
magasin «Ledige Lokaler» på nai.no
Søk / leietakerrådgivning
------
For BDO – tre lokaler i Akershus/Hedmark, totalt ca.
2.650 kvm.
For Ramirent – tre lokaler (lager og kontor) på Østlandet,
totalt 2.700 kvm.
For Aggreko, Oslo, kombibygg 950 kvm. /tomt
4-6.000 kvm.
For Lagkagehuset, Oslo, produksjonslokale 1.500 kvm.,
butikk 250 kvm.
For Skintific AS, Oslo, lager 1.000 kvm.
Tromsø
Finn Steffen Steffensen er ansatt som rådgiver nærings­
eiendom ved Tromsøkontoret.
Han er siviløkonom fra Norges Handelshøyskole. Erfaring
fra en rekke private virksomheter innen bl.a handel og
eiendomsutvikling og offentlig virksomhet som plan- og
næringssjef i Storfjord kommune fra 1993. Fra 2000 til
2009 direktør for Tromsø Symfoniorkester. Daglig leder i
Arctic Innovation fra 2009 med kurs- og rådgivning i
etablering, ledelse og innovasjon. Hovedinstruktør for
Mesterfagskolen FU-Nord i etablering og ledelse siden
2010.
Tromsø-kontoret arrangerte også i år det tradisjonelle
næringseiendomsseminar ultimo august. Programmet var
variert og innholdsrikt med foredragsholdere fra lokale
eiendomsaktører og lokale myndigheter, fra Oslo-advokatkontoret BAHR og fra Nordea.
Tilstede var til sammen rundt 80 deltagere fra det lokale og
til dels regionale næringsliv.
Rådgivningsoppdrag
For Ullensaker kommune – rådgivning ifm. vurdering av
tomter og kommunenes fremtidige strategier vedrørende
utvikling av disse.
Transaksjoner
Vi arbeider med mange interessante transaksjonsprosjekter - i
ulike størrelser og i flere landsdeler. Det er en meget hektisk
tid. Salgsoppdragene omfatter både kontoreiendom,
lager- og logistikk og handelseiendom, - samt tomter og
utviklings­prosjekter.
Vi har også ulike kjøpsmandater, både fra norske og internasjonale aktører.
Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest
ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer
gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og
evt. hva vi kan gjøre for dere.
7
Markedsrapport
3 / 2014
Frankfurt
Impulser utenfra
previous year. The strongest growth was again recorded in
3500
Nytt fra USA
volume of transactions according to deal size H1 2014
Er det befolkningsvekst som driver eiendomsutviklingen i
USA? Les om dette og mer om hvordan eiendomsmarkedet
5.0% 9.0%
vil utvikle seg i USA i årene som kommer. Her er siste rapport
>500 m
fra NAI Global’s sjefsøkonom
Dr. Peter Linneman.
14.7%
Some of the most significant
50<100 m factors examined in a recent
study of population growth by Linneman Associates, include:
17.0%
25<50 m
innovation markets with
higher educated workforces
drawing employers, previous
growth trends that increase
10<25 m
interest in the region, proximity to key industries, particularly
the ongoing growth of<10
them US energy market, demographic
16.8%
changes and an aging population.
The future outlook for commercial property on a US national
level is still veryvolume
exciting.
US populations
are to
expected
to H1 2014
of transactions
according
investor origin
climb through 2020 and 2030, Linneman Associates says,
8.7%
fueling real estate development, including residential, but
1.5%
2.0%
also office, retail, industrial,
hotel,
institutional
and
infraGermany
1.4%
structure.
2.1%
USA
UK
2.0%
According to Linneman, future growth will be driven by
France
7.2%
a community’s openness to change and a competitive
Austria
political environment. Those areas that have grown over
Swiss
the past 20 years are likely to continue to grow because
6.9%of
Malaysia
the openness to growth. Assuming the US economy will
Canada
continue to grow, Linneman sees increased commercial
Ireland
real estate demand for retail, industrial, office, lodging and15.8%
Other
self-storage.
0
Q1 deals
Q2in particular
Q3
Q4
Q1
Q2
Q4
Q1
Portfolio
contributed
to the Q3
very good
41.4%
2013share in2014
performance of2012
the investment market. Their
11.3%
creased from 25.1 % in the first half
of 2013 to 35.7 %, with
37.5%EUR 6.1 bn (+88.2 %) being invested in portfolios.
100<500 m
12
volume of transactions according to deal structure H1 2014 11.4
10
10.3
10.0
08
7,1
06
5.2
52.3%
04
5,9
5.3
7.1
35.7%
6.1
4.3
64.3%
02
00
Q1
Q2
Q3
2012
Markedet boomer i Tyskland
29.3%
Investment Market for Commercial Property
Investment volume in billion
Looking ahead
the warehouse / logistics property segment. With a volume
of EUR 1.9 bn, this segment increased its share to 11.3 %,
2500
which represents a 67.9 % rise compared to the first half of
2013. Thus within only the first six months of this year this
2000
segment has already surpassed the annual average volume
1500
volume
of EUR
transactions
to asset
H1 2014
of
1.4 bnaccording
for the last
five type
years.
This therefore opens up
1000
the prospect of a new record year. Property categorised
under ‘other uses’ accounted for around EUR 3.0 bn or 18.0
500
18.0%
%, of which almost half was generated by
hotel properties.
3000
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2013
"(
")
"*
"!
$#
Q1
Q2
2014
volume of transactions according to type of investor H1 2014
Investment volume of app. EUR 17.1 bn in the first half
OF 2014
Growth on the German investment market for commercial
property continued unabated in the second quarter of 2014.
Due to a transaction volume of around EUR 7.1 bn in the14,7%
period from April to June, the total result for the first half of
the year amounts to EUR 17.1 bn. This means that 32.3 %
more capital was invested in commercial property compared to the first half of 2013.
5%
17,0%
The office asset class accounted for a 41.4 % share of the
total volume in the first half of the year, equating to EUR 7.1
bn, which was 21.6 % higher year-on-year (H1 2013: EUR
16,8%
5.8 bn). Transactions involving the second most popular asset
class, retail, registered investments of EUR 5.0 bn (29.3
%), representing an increase of 15.7 % compared to the
1,5%
2,0%
8,7%
9,0%
Volume of transactions
according to asset
18,0%
type H1 2014 Open-Ended R.E. Funds / Special Funds
Office
Retail
37,5%
Warehouse/Logistics
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
41,4%
Listed Real Estate Companies / REIT`s
11,3%
Corporates
Other*
Developers
*Other hotels, develop,
sites, praking etc.
29,3%
Private Investors / Family Offi
Insurances / Pension Funds
Asset Manager/ Funds Manager
8
Real Estate Companies
volume
origin H1H1
2014
volumeof
oftransactions
transactionsaccording
accordingto
toinvestor
type of investor
2014
1.5%
2.0%
1.4%
2.1%
2.0%
Germany
USA
9,0%
UK
France
7.2%
Austria
Swiss
29.3%
volume of transactions according to deal structure H1 2014
8.7%
3 / 2014
35.7%
18,0%
Ireland
41,4%
64.3%
"(
")
"*
"!
$#
15.8%
3000
Other
2500
%
!
"#
""
"$
"%
"&
"'
52.3%
11,3%
Canada
37,5%
3500
volume of
Markedsrapport
6.9%
Malaysia
Source: NAI apoll
"*
"!
$#
16.8%
2000
29,3%
1500
volume of transactions according to type of investor H1 2014
1000
München
500
0 transactions
Volume of
Q3
according toQ1
deal Q2
structure H1 2014
2012
Single deal
52,3%
Portfolio deal
Q4
Q1
Q2
5%
Q3
9,0%
2013
14,7%
35,7%
Q4
Q1
2014
18,0%
Domestic investors dominate 41,4%
11,3%
37,5%
64,3%
17,0%
German investors are the most active players on the commercial property investment market, accounting for 52.3
% of purchases and 54.8 % of sales. At the same time, the
volume invested by domestic investors was almost unchanged at EUR29,3%
9.0 bn (H1 2013: EUR 8.8 bn). The United
States is in second place in terms of investor origin, with
EUR 2.7 bn or 15.8 % of the invested capital originating
from here. British investors carried out investments with a
volume of EUR 1.2 bn. French investors were named as the
biggest net investors (around EUR 685 m), in part because
of the purchase of the hotel portfolio by Accor. Because of
the portfolio deals and sales of large properties, deals that
fell into the ‘EUR 100 m - EUR 500 m’ category accounted
35,7%
for a volume of EUR 6.4 bn (37.5 %). This category was
therefore 37.4 % higher in absolute terms than in 2013. The
even larger deals (>EUR 500 m) accounted for a share of
9.0 % or a volume of EUR 1.5 bn.64,3%
12
16,8%
10
Investment volume in billion
Volume of transactions
according
to investor
08
origin H1 2014
10.3
02
00
5.3
8,7%
7.1
6.1
4.3
7,2%
France
52,3%
Austria
6,9%
Swiss
Malaysia
Q1
Canada
10.0
1,5%
7,1
2,0%
1,4%
5,9
2,1%
2,0%
06 Germany
USA5.2
04 UK
11.4
Q2
Q3
Q4
Q1
2012
Q2
Q3
15,8%
2013
Q4
Q1
Q2
2014
Ireland
Other
Volume of transactions according to type of investor H1 2014
Open-Ended R.E. Funds / Special Funds
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Listed Real Estate Companies / REIT`s
Corporates
Developers
Private Investors / Family Office
Insurances / Pension Funds
Asset Manager/ Funds Manager
Real Estate Companies
Sovereign Wealth Funds
Closed-End Funds
Bank
Public Administration / Communities
40
-40%
30
-30%
20
-20%
10
-10%
Seller volume in %
0
0%
10
10%
20
20%
Purchaser volume in %
30
30%
40
40%
Source: NAI apollo group
%
<10 m
9
100<500 m
41.4%
11.3%
50<100 m
37.5%
17.0%
25<50 m
Markedsrapport
<10 m
3 / 201429.3%
16.8%
volume of transactions according to investor origin H1 2014
Source: NAI apollo group
10<25 m
volume of transactions according to deal structure H1 2014
volume
"Private investors / family offices"
are 8.7%
biggest
1.5%
2.0%
net buyers
Germany
1.4%
2.1% are responsible for the
‘OpenUSA
ended funds / special funds’
2.0%
highest
UK share of transactions after they increased their purchases
by 47.2 % compared to last year to a total of EUR
France
7.2%
4.8 bn.
‘Private equity funds / opportunity funds’ represent
Austria
the second-strongest
investor group, with a share of 16.4 %52.3%
Swiss
6.9% more than douor EUR
2.8 bn. These investors therefore
Malaysia
bled their
invested
capital
compared
to last year. Besides
Canada
the ‘Open
Ireland ended funds / special funds’, ‘project developers
15.8%
/ building
Other contractors’ were active on the seller side and
sold properties for EUR 2.9 bn (17.0 % share). On balance,
‘private investors / family offices’ also account for the
biggest group of net buyers with around EUR 910 m.
Volume of transactions
according to deal size
H1 2014
5%
18,0%
>500 m €
100<500 m €
37,5%
17,0%
25<50 m €
10<25 m €
<10 m €
Cities
16,8%
8,7%
1,5%
2,0%
Prime office1,4%Prime retail
2,1%
yields
yields
2,0%
Berlin
4.65 %
Dusseldorf
4.70 %
Frankfurt a. M.
4.65 % 6,9%
Hamburg
Munich
Average
Prime logi­
stics yields
4.35 %
6.85 %
4.20 %
6.70
%
52,3%
4.20 %
6.40 %
4.55 %
4.15 %
6.60 %
4.30 %
3.95 %
15,8%
6.40 %
Ø = 4.60 %
Ø = 4.20 %
Ø = 6.60 %
Property
7,2%
Investments of EUR 40 bn in sight
!
"#
""
"$
property,
"%
yields"&
"'
On the German investment market for commercial
strong demand caused a further drop in the prime
64.3%
for the office asset class across
"( all top 5 markets in the
last three months. Apart from") Frankfurt am Main, where
the yield declined by 5 basis "*
points to 4.65 %, all markets
"!
regi­stered a decline compression
of 10 basis points (Berlin:
$#
4.65 %; Dusseldorf: 4.70 %; Hamburg: 4.55 %; Munich:
4.30 %). In the retail segment, the yield declined by 5 basis
volume of transactions according
to type
investor H1
2014
points
inofFrankfurt
and
Dusseldorf to 4.20 % respectively,
as well as in Berlin to 4.35 % (Hamburg: 4.15 %; Munich:
3.95 %). Berlin and Munich registered a reduction in the
prime yield for logistics properties to 6.85 % and 6.40 %
respectively (Frankfurt: 6.40 %; Dusseldorf: 6.70 %;
9,0%
Hamburg: 6.60 %).
14,7%
50<100 m €
35.7%
Throughout the rest of this year, demand is expected to
remain high from ‘Open ended funds / special funds’ and
‘private equity funds / opportunity funds’ that intend to
41,4%
invest the11,3%
acquired capital promptly. In addition, because
of the sustain long-term period of low interest rates on the
bond market ‘insurers / pension funds’ will also invest more
in property either directly or indirectly through special fund
vehicles in order to achieve their target returns. Overall, the
investment market29,3%
is showing clear evidence of a stronger
move towards secondary locations on one hand and coreplus properties on the other hand.
The robust development of the German economy with projected GDP growth of 2.0 % in 2014 and 2.5 % in 2015 (IfW
Kiel), combined with the decision by the European Central
Bank to reduce the base interest rate to 0.15 %, further encourage the demand for property investments in Germany.
35,7%
Thus another increase in investment activity is very likely to
take place in the second half of the year. For the year as a
whole a transaction volume of up to EUR 40 bn is expected.
64,3%
Purchaser
Purchase Price (approx.)
Asset type
PATRIZIA Immobilien AG
1 000 000 000 €
Office
Unibail-Rodamco
535 000 000 €
Retail
Accor
430 000 000 €
Hotel
Morgan Stanley
400 000 000 €
Retail
Portigon-Portfolio
Blackstone
350 000 000 €
Office
Portfolios CCP III u. EPISO
(dt. Anteil)
SEGRO plc
303 000 000 €
Logistics
Apollo Global Management
297 000 000 €
Office / Retail / Logistics
Office / Retail
LEO I Portfolio
50% "Centro", Oberhausen
Hotel-Portfolio
Christie-Portfolio
TAG-commercial-Portfolio
Kö-Galerie, Düsseldorf
Two Supermarket-Portfolios
Logistics-Portfolio GELF
Allianz Real Estate
290 000 000 €
Pramerica Real Estate / AP3
265 000 000 €
Retail
Kwasa Goodman Germany (EPF)
213 000 000 €
Logistics
10
Markedsrapport
3 / 2014
NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen
næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og
partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere.
Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for
klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon,
utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering.
Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom
•
•
•
•
•
Kompetanse
Erfaring
Et godt utviklet kontaktnett
Løsningsorientert og innovativt engasjement
Pålitelighet
Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre
kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.
NAI FirstPartners Næringsmegling
Dronning Mauds gate 10
Postboks 1540 Vika
0117 Oslo
Tlf: 2301 1400
Epost: post@nai.no
www.nai.no
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo
Tlf: 2301 1400
E-post: post@nai.no
www.nai.no