PUBLIC FINANCE
Förvaltnings AB Framtiden
Analytiker:
Andrea Croner, Stockholm
(46)-8-4405921
andrea_croner@standardandpoors.com
Carl Nyreröd, Stockholm
(46)-8-4405919
carl_nyrerod @standardandpoors.com
Analytiker:
Andrea Croner, Stockholm (46) 8-440-5921;
andrea_croner@standardandpoors.com
Carl Nyreröd, Stockholm (46) 8-440-5919;
carl_nyrerod@standardandpoors.com
Rating: AA-/Stabil/A-1+
Ratingsammanfattning
Ratingen av Förvaltnings AB Framtiden (Framtiden) återspeglar bolagets
”stand-alone” kreditvärdighet (stand-alone credit profile) vilken Standard
& Poor’s bedömer till ’a+’ samt en förväntad ”hög” sannolikhet att
Framtidens ägare, Göteborgs kommun (AA+/Stabil/A-1+), skulle
tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om bolaget skulle drabbas av
finansiella svårigheter.
Framtidens ”stand-alone credit profile” stöds av en mycket stark
affärsriskprofil genom en stark efterfrågan, låg skuldsättning, stabil
lönsamhet samt det nya regelverket för svenska allmännyttiga
bostadsbolag, vilket eliminerar tidigare osäkerhet. Ratingen tar också
hänsyn till Framtidens något korta finansieringsprofil som bidrar till viss
ränte- och refinansieringsrisk samt dess investeringsprogram som skulle
kunna leda till ytterligare skulduppbyggnad.
I enlighet med våra kriterier för rating av ”government-related entities”
(GREs) baseras vår uppfattning av en ”hög” sannolikhet för ett omedelbart
och tillräckligt extraordinärt finansiellt stöd från ägaren på vår bedömning
av Framtidens:
Förvaltnings AB Framtiden


”Viktiga roll” för Göteborgs kommun där Framtiden är en viktig del av
kommunens bostadsförsörjning och infrastruktur.
”Mycket starka länk” till kommunen, som är aktivt involverad i att
utforma bolagets strategiska inriktning, tillsätter Framtidens styrelse
samt ämnar behålla sitt 100% ägande av bolaget på medellång sikt.
Framtidens mycket starka affärsriskprofil återspeglar dess stabila lönsamhet.
Koncernens ledande position på Göteborgs bostadshyresmarknad och en stark
efterfrågan på hyreslägenheter har lett till ett robust rörelseresultat. År 2011
förväntas rörelseresultatet (före avskrivningar och amorteringar) öka till SEK1,5
miljarder jämfört med SEK1,3 miljarder vid utgången av 2010. Koncernens
räntetäckningsgrad förväntas nå 2,7x år 2011 (2,8x år 2010).
Framtidens investeringsprogram indikerar en nyproduktion om ca 600
lägenheter per år från 2011 och framåt. I relativa termer är denna siffra ganska
låg i jämförelse med andra ratade fastighetsbolag såsom MKB Fastighets AB
(AA-/Stabil/A-1+) och Uppsalahem AB (AA-/Stabil/A-1+), särskilt eftersom vi
räknar med en något lägre volym än förväntat. Utöver en ökad nyproduktion av
bostäder så förväntar vi oss att Framtidens underhållskostnader kommer att öka
under de kommande åren. Sammantaget bedömer vi att koncernens skulder kan
komma att öka, men med en mycket stark ”loan-to-value” på 28% och en
betryggande räntetäckningsgrad anser vi att Framtiden åtnjuter en god möjlighet
att hantera ny finansiering.
Likviditet
Den kortsiktiga ratingen är ’A-1+’. Vi anser Framtidens likviditetsposition är
god och att bolaget har god åtkomst till finansiering. I oktober 2011 täckte
Framtidens likvida medel och kreditfaciliteter 107% av lån med förfall inom 12
månader. Andelen lån med förfall inom 12 månader uppgick till 29% i oktober
2011. Detta är i linje med koncernens policy som anger att högst 30% av
låneportföljen ska förfalla inom en 12 månaders period.
Ratingutsikter
De stabila ratingutsikterna speglar Standard & Poor’s förväntningar att
Framtidens ”stand-alone kreditvärdighet” kommer att kvarstå på nuvarande
nivå, stödd av en mycket stark affärsrisksprofil, låg skuldsättning och sund
likviditetsposition. Dessutom förväntar vi oss att Framtiden aktsamt kommer att
hantera sitt investeringsprogram med endast begränsad skulduppbyggnad. Vi
förväntar oss inga betydande ändringar i Framtidens ägarstruktur som skulle
kunna påverka vår syn av bolagets relation till Göteborgs kommun.
Vi skulle kunna höja ratingen om Framtidens ”stand-alone kreditvärdighet”
skulle förbättras, möjligen på grund av betydligt högre lönsamhet och minskad
exponering mot ränte- och refinansieringsrisk. Minskad skuldsättning skulle
också kunna ha en positiv effekt på ratingen. Dessutom skulle vi kunna höja
ratingen om sannolikheten för ägarstöd förändrades positivt.
2
Förvaltnings AB Framtiden
En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas av att Framtidens
investeringsprogram orsakar en kraftig ökning av skuldsättningen eller om
likviditetspositionen försämrades betydligt. Dessutom skulle ratingbetyget
kunna försämras om vår bedömning av Framtidens länk eller roll till Göteborgs
kommun förändrades negativt.
Copyright © 2011 Standard & Poor’s Financial Services LLC, a subsidiary of The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved.
No content (including ratings, credit-related analyses and data, model, software or other application or output therefrom) or any part
thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or
retrieval system, without the prior written permission of S&P. The Content shall not be used for any unlawful or unauthorized
purposes. S&P, its affiliates, and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or agents
(collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not
responsible for any errors or omissions, regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for the
security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND
ALL EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS
FOR A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S
FUNCTIONING WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE
CONFIGURATION. In no event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory,
punitive, special or consequential damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost
profits and opportunity costs) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages.
Credit-related analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed
and not statements of fact or recommendations to purchase, hold, or sell any securities or to make any investment decisions. S&P
assumes no obligation to update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is
not a substitute for the skill, judgment and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making
investment and other business decisions. S&P's opinions and analyses do not address the suitability of any security. S&P does not act
as a fiduciary or an investment advisor. While S&P has obtained information from sources it believes to be reliable, S&P does not
perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives.
S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of
their respective activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business
units. S&P has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain non-public information received in
connection with each analytical process.
S&P may receive compensation for its ratings and certain credit-related analyses, normally from issuers or underwriters of securities
or from obligors. S&P reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made
available on its Web sites, www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and
www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed through other means, including via S&P publications and thirdparty redistributors. Additional information about our ratings fees is available at www.standardandpoors.com/usratingsfees.
www.standardandpoors.com
3